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ADMINISTRACIÓN DE PARQUES INDUSTRIALES BOGOTÁ - COLOMBIA

Accelerating success

ADMINISTRACIÓN DE PARQUES INDUSTRIALES En estos tiempos de mercados tan complejos y competitivos y de reglas cambiantes, es necesario que cada empresa, independientemente del sector en el cual se desarrolle su negocio, identifique claramente aquellos procesos y áreas de la organización relacionadas con sus activos y servicios de soporte que sean susceptibles de desarrollarse a través de la gestión de un Aliado Estratégico Especializado, para transformarlas en claros generadores de valor y competitividad, tanto hacia el interior de la compañía como hacia el mercado mismo.

Hoy por hoy, existen modelos probados y exitosos de Gerencia de Activos, desarrollados por empresas expertas, enfocados a una gestión de Gerencia especializada de las Propiedades e Instalaciones de clientes corporativos, que aportan real valor a las compañías a través de su expertise y experiencia. La Gerencia de Activos especializada permite la estructuración y puesta en marcha de un modelo de gestión basado en mejores prácticas, eficiencias y estándares, desde una perspectiva inmobiliaria integral del manejo de la propiedad, generando claros beneficios ligados a mantener el valor de los mismos, la confiabilidad en las instalaciones y en los procesos administrativos y financieros inherentes a dicha gestión.

Adriana Cortines Directora Management Services

Panorama Económico De acuerdo al DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística), en el segundo trimestre de 2011, la economía aumentó un 5,2% en comparación al mismo periodo del 2010. La minería sigue teniendo el mayor avance en la economía, con un incremento de 10,3%; adicionalmente, el sector comercio, reparación, restaurantes y hoteles crecieron 7,2%, debido a la confianza de los consumidores que han jalonado el sector. En general, la expansión del PIB obedece al buen comportamiento que ha tenido el consumo y la demanda, así como la dinámica de la inversión pública y privada.

En Junio de 2011, la calificadora de riesgo Fitch le otorgó a Colombia grado de inversión y perspectiva estable, la cual es la tercera calificación, después de Moody’s y Standard & Poor’s, que son las dos calificadoras más destacadas del mundo. Por su parte, la inversión extranjera directa (IED) en el primer trimestre de 2011 fue de US$ 3.698 millones, posicionándose así como la cifra más alta en la historia para un primer trimestre. Cabe destacar que en el año anterior, América Latina y el Caribe fue la región donde más creció el porcentaje de recepción y emisión de inversión extranjera directa en el mundo, según un informe de la CEPAL. En cuanto a las exportaciones colombianas, estas aumentaron un 41% entre enero y julio del 2011 en comparación al mismo periodo del año anterior, el monto total exportado sumó US$ 31.689 millones. Actualmente, el país atraviesa por una nueva agenda de acuerdos comerciales, donde se plantea negociaciones con 20 países, entre los cuales están Rusia, Australia, Japón, Singapur, India, China, República Dominicana y Costa Rica, con lo que se busca lograr un acceso preferencial a 1.500 millones de consumidores al año 2014. Sumado a la reciente firma del TLC con Estados Unidos.

Indicadores Industriales 2010 OFERTA ABSORCIÓN BRUTA CONSTRUCCIÓN PRECIO DE VENTA PRECIO DE RENTA

2011

Por otra parte, la inflación anual a septiembre llegó a 3,73%, cifra mayor en relación al 0,11% del mismo mes en el 2010. El Banco de la República prevé que la inflación en 2011 se ubicará entre 2% y 4%. Adicionalmente según el Dane en septiembre de 2011 fue de 9,7%, mientras que en igual periodo de 2010 marcó 10,6 %., siendo la más baja de los últimos 10 años.

Para el resto del año, el gobierno estima tener un crecimiento de 5%, valor superior al crecimiento estimado para la economía global, además, este ha fijado el objetivo de alcanzar en los años siguientes un crecimiento estable y sostenido cercano al 6%. El Fondo Monetario Internacional señala que la expansión continuará estando liderada por la demanda interna, así mismo, impulsado por los elevados precios de las materias primas y las condiciones favorables de financiamiento externo y estimó un crecimiento en el 2011 de 4,6%, sin embargo, el presidente del Banco de la República afirmó que la economía podría crecer 5,5% en el 2011, más de lo que se había pronosticado, esto debido a la fuerte expansión del crédito y la confianza de los consumidores que crean condiciones perfectas para el crecimiento.

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ADMINISTRACIÓN DE PARQUES INDUSTRIALES | 2011

El mercado Industrial de Bogotá ha sido dividido por Colliers International en 7, 4 de los cuales son Sub Urbano corredores o zonas las cuales son consideradas como sub mercados de análisis.

Panorama Industrial En el primer semestre de 2011, la oferta de bodegas fue de 408.028 metros cuadrados, 35% menor al mismo periodo del 2011, lo anterior es consecuencia de las nuevas tendencias de construcción a la medida.

INDICADORES DEL MERCADO S1 Oferta

Precios

OCCIDENTE ORIENTE SUR SUB URBANO CALLE 80 SUB URBANO FUNZA SUB URBANO MOSQUERA SUB URBANO TOCANCIPÁ

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Cerca de 1.632.500 metros cuadrados se proyectan en Bogotá, de los cuales el 49% se encuentra ya en construcción y el restante en planos, esto sin contar las bodegas propias o a la medida. Cabe destacar que el 100% de los proyectos se encuentran en los corredores Suburbanos, concentrado principalmente en Mosquera y Tocancipá.

Durante el primer semestre del 2011 se estima que la absorción bruta de bodegas fue de 206.800 metros cuadrados, 52% menor a la presentada en el 2009, vale la pena destacar que debido a la metodología para calcular la absorción bruta, y a las nuevas tendencias de comercialización, ésta no muestra las ocupaciones de bodegas a la medida, por lo cual se estima que la absorción real es mayor.

Los precios lista de renta alcanzaron su valores máximos entre el 2007 y el 2008, después empezaron un proceso de estabilización con una ligera tendencia a la baja, descendiendo entre 2% y 3% durante el año, lo anterior como consecuencia del aumento en la oferta durante esos años.

Analizando los precios de renta por clase muestra un descenso en las bodegas clase A del 4% llegando a 13.350 pesos (US$ 7,5) por metro cuadrado en el 2011, por su parte las bodegas clase B registraron un ligero aumento del 3% alcanzado un valor promedio de $10.200 pesos (US$ 5,7) por metro cuadrado.

ADMINISTRACIÓN DE PARQUES INDUSTRIALES | 2011

Tarifas de Administración

TABLA RESUMEN TARIFAS DE ADMINISTRACIÓN (COP/m²) MÍNIMO

PROMEDIO

MÁXIMO

A

$ 94

$ 601

$1.916

B

$ 360

$ 922

$ 1921

ZF

$ 750

$ 750

$ 750

A

$ 450

$ 1.048

$ 1.500

B

$ 822

$ 1.375

$ 1.921

ZF

$ 750

$ 750

$ 750

Resumen

OCCIDENTE

SUB URBANO CALLE 80 A

$ 850

$ 1.062

$ 1.916

$ 249

$ 300

SUB URBANO FUNZA A

$ 181

La reactivación en la construcción, la normatividad urbanística y el crecimiento económico del país en los últimos años propiciaron el desarrollo de modernos complejos y parques industriales, en los cuales se agrupan diferentes compañías compartiendo la administración de sus inmuebles.

Junto con estas nuevas construcciones, surge la necesidad de un modelo de administración estratégica, ya que una vez realizada la inversión, para los propietarios, arrendatarios y usuarios en general se vuelve muy importante la eficiencia y los costos en la operación cotidiana y administración de los mismos. Es por esto que cobra gran importancia modelos de administración como el que hoy está desarrollando Colliers International, con alto grado de especialización y mejores prácticas, que logre alinearse y cumplir con las expectativas de los inversionistas, copropietarios y arrendatarios.

Adicionalmente vale la pena destacar que la amplitud en los rangos de las tarifas, se origina en la diversidad de servicios que presta cada administración, por ello, cabe destacar que cuando la gestión de gerenciamiento del activo está en manos de especialistas, permite mayor control de los rubros presupuestales generando sinergias y economías de escala que redundan en ahorros impactando favorablemente en la reducción de las cuotas de administración, fenómeno que se observa en Suburbano Tocancipá.

SUB URBANO MOSQUERA A

$ 360

$ 550

$ 930

B

$ 360

$ 468

$ 555

$ 94

$ 94

SUBURBANO TOCANCIPÁ A

$ 94

La tendencia en el mundo es que esta gestión de estos complejos industriales debe ser ejecutada por compañías especializadas, las cuales han desarrollado modelos basados en un ´saber hacer´ que les permite la aplicación de mejores prácticas, el enfoque a eficiencias y optimizaciones, acuerdos de niveles de servicio, manuales, procesos e indicadores de medición, logrando implementar un servicio con alto grado de rigurosidad y control”, lo que impacta directamente de manera positiva en el funcionamiento y costos de administración de estos complejos.

Principales rubros operativos que conforman las líneas presupuestales en el funcionamiento de activos corporativos y copropiedades.

Infraestructura Mto. Locativo Pintura Jardinería Limpieza

Vigilancia Servicios Públicos Control Ambiental Obras

Sistemas y Equipos CCTV Ctrl. de Acceso Planta Eléctrica – UPS – ACC Subestación Ascensores

Iluminación Sistemas de Emergencia Sistema Hidroneumático Insumos y Repuestos Building Management Systems

Servicio al Usuario Mensajería Correspondencia Archivo Fotocopiado - Impresión Recepción – Conmutador

Vehículos Celulares Transporte Cafetería Alimentación Parqueaderos

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Portafolio de Servicios Gerencia Estratégica (REMS) > Facilities Management: Gerenciamiento integral de los servicios asociados a las instalaciones (aseo y cafetería, mantenimientos locativos menores, jardinería, vigilancia, servicios públicos, etc.), a los equipos y sistemas (hidráulicos, eléctricos, AA, CCTV, plantas eléctricas, bombas, ascensores) y los servicios de soporte al negocio (recepción, mensajería, correspondencia, compras y suministros, alimentación, celulares, parqueaderos, fotocopiado e impresión, etc.), asumiendo la responsabilidad integral sobre los procesos administrativos, operativos y financieros, que garanticen el mejor funcionamiento de los inmuebles y servicios.

> Property Management: Gerenciamiento de activos y propiedades corporativas organizadas bajo el régimen de propiedad horizontal en los que se realiza la gestión de administración integral de la copropiedad. La responsabilidad de la gestión abarca los servicios asociados a las instalaciones, equipos y sistemas y los servicios de soporte al negocio, asumiendo las tareas operativas, administrativas y financieras.

> Project Management: Gerenciamiento integral de proyectos de construcción (obra nueva y remodelación) incluyendo prefactibilidad, diseños, cronogramas, presupuestos y entrega final del mismo.

> Consultorías: Servicio de consultoría especializada para desarrollar asesorías relacionadas con las instalaciones, equipos y servicios de soporte, en búsqueda de eficiencia en los procesos, costos y personal, desde el enfoque de especialistas en el negocio inmobiliario corporativo internacional.

Modelo Especializado de Administración de Copropiedades Nuestra metodología de trabajo para el gerenciamiento integral de copropiedades y sus servicios asociados, tiene como base la planeación estratégica que se define en conjunto con el cliente, trabajando en tres niveles: Estratégico, Táctico y Operativo, lo que permite concentrar adecuadamente el expertise y los recursos, para el cumplimiento de la metas y objetivos trazados.

Planeación

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Estratégico

Generación de Valor

Táctico

Control

Operativo

Maximización

PORTAFOLIO DE SERVICIOS • Comercialización de Inmuebles Corporativos.

• Inversión Inmobiliaria.

• Servicios de Consultoría.

• Gerencia Estratégica de Inmuebles.

• Servicios Corporativos.

512 oficinas en 61 países en 6 continentes

Colliers International Colliers International es una de las tres compañías más importantes a nivel mundial especializada en servicios inmobiliarios corporativos. La compañía está en capacidad de proveer experticia local, asesoría en finca raíz y conocimiento del mercado donde sea que sus clientes lo requieran. Combinando la experiencia con un recurso humano altamente calificado y herramientas tecnológicas, además ofrece un servicio completo y profesional. El compromiso de Colliers International es acelerar el éxito de su gente, sus clientes y de la propia empresa a través de la creación y el manejo de la información.

En Colombia, está presente desde hace más de 10 años, siendo una de las pocas empresas que monitorean constantemente el mercado inmobiliario. La amplitud del conocimiento de estos profesionales permite estructurar equipos especializados para atender oportuna y eficazmente las necesidades de los proyectos en diferentes ámbitos.

Colliers International Colombia cuenta con una oficina principal en Bogotá y tres regionales ubicadas estratégicamente en las ciudades de Medellín, Cali y Barranquilla, ofreciendo el portafolio de Servicios Inmobiliarios Corporativos que permiten un cubrimiento nacional.

Estados Unidos: 125 Canadá: 38 Latinoamérica: 18 Asia y Pacifico: 214 EMEA: 117

Colliers International es la única compañía en Colombia que ofrece un portafolio integral que completa el ciclo de los servicios inmobiliarios que un cliente corporativo puede requerir, con el objetivo de optimizar su operación.

• US $1.5 mil millones en ingresos anuales • 91 millones de metros cuadrados bajo administración • 12,500 profesionales

Glosario > Parque Industrial Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la nave industrial en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una administración permanente para su operación.

RESEARCHER:

> Corredor

Aurora Turriago Directora Investigación de Mercados TEL + 571 5942333 ext. 152 FAX + 571 594 2334

Es considerado como un sub-mercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.

COLLIERS INTERNATIONAL Cra. 7 No. 99-53 Torre 2. Piso 16 Bogotá - Colombia Este documento ha sido elaborado por Colliers International de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Colliers International no garantiza, ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir.

> Zona Franca (ZF) Territorio delimitado en donde se goza de beneficios tributarios, como el no pago de derechos de importación de mercancías o el no cobro de algunos impuestos. > PIB Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado.