SOK 2.0.2.0.

SOK 2.0.2.0.

Untitled-866 1

1/19/2015 3:48:00 PM

Untitled-866 2

1/19/2015 3:48:00 PM

MEERJARENPLAN 2014-2019

Untitled-866 3

1/19/2015 3:48:00 PM

Untitled-866 4

1/19/2015 3:48:06 PM

INHOUDSOPGAVE VOORWOORD 5 VISIE 9 1.

SOK ALS KENNISCENTRUM 13 2.

SOK ALS PROCES- & PROJECTMANAGEMENTBUREAU

2.1.

2.2.

2.3.

15

PROCES- & PROJECTMANAGEMENT ALGEMEEN PROJECTGEBONDEN OVEREENKOMST BIJZONDERE OPDRACHTEN

3.

SOK & WOONPROJECTEN 23

3.1.

WOONPROJECTEN ALGEMEEN 3.2.

KAVELPROJECT PLUIMSTRAAT & OMGEVING 3.3. STADSVERKAVELINGEN 3.4.

ZWEVEGEMSESTRAAT SITE MARLUC 3.5.

VELDSTRAAT SITE VETEX 3.6.

ZWEVEGEMSESTRAAT SITE KOP VAN PRADO 3.7. BELGACOMSITE 3.8.

TUINSTRAAT & NIEUWSTRAAT 3.9.

AFRONDING MASTERPLAN SPOORWEGLAAN 3.10.

OVERIGE WOONPROJECTEN

4.

SOK & STADSPROJECTEN 41

Untitled-866 5

4.1.

4.2.

4.3.

4.4.

4.5.

4.6.

4.7.

4.8.

4.9.

4.10.

4.11.

STADSPROJECTEN ALGEMEEN STADSVERNIEUWINGSPROJECT BIJSTANDSITE DIKSMUIDEKAAI GULDENSPORENCOLLEGE LEIEBOORDEN ONTWIKKELINGSKADER MASTERPLAN OVERLEIE OVERLEIE SITE EANDIS MASTERPLAN STATIONSOMGEVING KORTRIJK WEIDE SITE BLEKERIJ SITE SINT-VINCENTIUS AZ GROENINGE ZIEKENHUISCAMPUSSEN

1/19/2015 3:48:06 PM

5.

SOK & VASTGOED 57

5.1. VASTGOEDTRANSACTIES 5.2. VASTGOEDBEHEER

6.

SOK & VENNOOTSCHAPPEN 63

6.1. PANDENFONDS 6.2. XOM

7.

SOK & CITY MANAGEMENT 69

7.1. CENTRUMVISIE

8.

SOK & PROMOTIE 71

8.1.

NETWERKEN & PROMOTIE

9.

SOK & BEDRIJFSVOERING 75

9.1. BESTUUR 9.2.

PERSONEEL & ORGANISATIE 9.3. HUISVESTING 9.4. MANDATERING

10.

SOK & FINANCIﾃ起 81

Untitled-866 6

10.1. BBC 10.2. WERKINGSKOSTEN 10.3. PROJECTKOSTEN 10.4. INVESTERINGEN

1/19/2015 3:48:06 PM

VOORWOORD

5

Untitled-866 7

1/19/2015 3:48:06 PM

“Naar een LEVENDIG KORTRIJK”, dat is de opgave waar we met zijn allen voor staan. Ook het Stadsontwikkelingsbedrijf Kortrijk (SOK) zal hier zijn steentje toe bijdragen. In dit strategisch meerjarenplan wordt toegelicht op welke wijze het SOK dit de komende jaren aanpakt.

Om de Beleid– en beheerscyclus (BBC) duidelijk en transparant te maken en te houden, is rapportering nodig. Dit gebeurt via: - een meerjarenplan en meerjarenbegroting - een jaarlijks ondernemingsplan en budget - een jaarverslag van de activiteiten en een jaarrekening Het SOK integreert die rapporten in een jaarlijkse bundel. Daarin zijn naast een geactualiseerd meerjarenplan ook het ondernemingsplan en de begroting 2014-2015 opgenomen. Tevens wordt de nodige uitleg en verantwoording gegeven van de activiteiten en de financiële verrichtingen in 2013 (jaarverslag en jaarrekening).

In het meerjarenperspectief 2014-2019 wordt door het SOK meer ingezet op de totale strategische ontwikkeling van de stad. Er wordt hierbij meer gefocust op een stad die leeft, beleeft en functioneert dan op een stad als een museum van oude en nieuwe monumenten. Met een ontwikkelingspotentieel van circa 200.000 m² grondoppervlakte, een nauwelijks stijgende bevolking, een nagenoeg stabiliserende job-ratio (aantal jobs versus bevolking) en een inkrimping van retailactiviteiten, is de uitdaging voor de komende jaren groot: er moeten projecten ontwikkeld worden die een functionele kwaliteit toevoegen aan de stad, zonder de leegstand te vergroten.

In dit kader zal Kortrijk de komende jaren moeten inzetten op faseren en temporiseren. Investeren in een tijdelijke invulling is soms wellicht beter dan een ontwikkeling met nieuwe leegstand op andere locaties. De stad Kortrijk en het SOK zullen hierbij dus op een nieuwe, creatieve wijze eensgezind en harmonieus moeten investeren zodat grondbezitters naast hun eigen financiële status ook het maatschappelijke belang laten prevaleren.

In het ondernemingsplan wordt de werking van het SOK toegelicht en wordt ook aangegeven in welke richting de activiteiten in het jaar 2014-2015 moeten evolueren. Kapstok hiervoor is de beheersovereenkomst, die duidelijk weergeeft wat het takenpakket is van het SOK. De focus ligt hierbij op een centrumstrategie, woon- en vastgoedprojecten en projectondersteuning. Dit alles afgestemd op de algemene stadsstrategie.

We stellen vast dat veel stadsprojecten los van het SOK een eigen weg zijn gegaan. Wat ons ertoe aanzet om erop te wijzen dat het SOK beschikbaar is en blijft om het proces- en projectmanagement van de stadsprojecten op zich te nemen. In het ondernemingsplan 2011-2013 werd dit al bepleit en in dit meerjarenplan 2014-2019 stellen we deze intentie dan ook als één van de doelstellingen.

Gekoppeld aan de hierboven geschetste strategische aanpak is een jaarbudget 2015 voor het SOK opgesteld. De Raad van Bestuur SOK heeft de hoofdlijnen van deze aanpak en het budget conform vastgelegd.

6

Untitled-866 8

1/19/2015 3:48:06 PM

Door de wijziging in het management van het SOK is er een beknopt jaarverslag 2013 samengesteld op basis van de lopende activiteiten.

De jaarrekening van het SOK 2013 is opgesteld op basis van de financiĂŤle baten en lasten. In het kader van de vastgoedvoorraad is er een correctie doorgevoerd om een betrouwbaar beeld te geven van de huidige situatie. Dit heeft geleid tot een negatief resultaat voor 2013. De jaarrekening is door de Raad van Bestuur SOK goedgekeurd in de vergadering van 16 juli 2014 en door de Gemeenteraad in zitting van 08 december 2014.

De werking van het SOK is vastgelegd in zijn statuten en in de beheersovereenkomst met de stad. Die werking en beheersovereenkomst zijn herzien en goedgekeurd door de Raad van Bestuur van het SOK in de vergadering van 20 februari 2014 en door de Gemeenteraad in zitting van 10 maart 2014. Aanvullend hierop zullen per project en/of object afzonderlijke ‘projectgebonden overeenkomsten’ (PGO) worden opgesteld. Tevens zullen al dan niet hieraan gekoppeld afzonderlijke leningsovereenkomsten worden gesloten.

Het SOK wil zich de komende jaren in eerste instantie versterken als een stevige, daadkrachtige organisatie die in opdracht van de stad en voor gelieerde organisaties een belangrijke rol speelt als expert en partner in vastgoed, bouw-, woonen stadsprojecten. Naast de dienstverlening voor anderen zal het SOK als zelfstandige ontwikkelingsmaatschappij eigen initiatieven ontplooien, realiseren en commercialiseren.

W. Maddens ir. Ben Mertens Voorzitter Raad van Bestuur General Manager Stadsontwikkelingsbedrijf Kortrijk Stadsontwikkelingsbedrijf Kortrijk

7

Untitled-866 9

1/19/2015 3:48:06 PM

8

Untitled-866 10

1/19/2015 3:48:12 PM

VISIE

9

Untitled-866 11

1/19/2015 3:48:12 PM

Binnen de beleids- en beheerscyclus (BBC), waarin op aangeven van de Vlaamse regering een reeks regels voor het strategisch meerjarenplan, het budget, de boekhouding en de jaarrekening van de lokale besturen en provincies zijn opgenomen, wordt een relatie gelegd met de 10 door de stad geformuleerde engagementen van het ‘Plan Nieuw Kortrijk’ en met de 10 hoofdactiviteiten van het SOK. Dit zijn de engagementen: 1. Een stad die luistert en in dialoog gaat; 2. Een stad die verjongt en ‘vergroent’; 3. Een stad die onderneemt en deelt; 4. Een stad die veilig en proper is; 5. Een stad die betaalbaar is; 6. Een stad die houdt van de kinderen en alle opa’s en oma’s; 7. Een stad die beweegt, durft en verandert; 8. Een stad die verenigt en verbindt; 9. Een stad met veel ‘goesting’ en ambiance; 10. Een stad die transparant en sober is.

Deze engagementen zijn vastgelegd in het bestuursakkoord van deze legislatuur. Aansluitend op deze engagementen en op de basis van statuten en een nieuwe beheersovereenkomst, zijn de missie en de tien hoofdactiviteiten van het SOK bepaald.

Het stadsbestuur ambieert een levendig Kortrijk. In dat kader concentreert de missie van het SOK zich rondom de…

IMMOBILIAIRE VASTGOED & ONTWIKKELINGSACTIVITEITEN VOOR DE STAD De hoofdactiviteiten van het SOK zijn:

1. Kenniscentrum Het SOK zal zich verder ontwikkelen als kenniscentrum: als proces- en projectmanagementbureau, als vastgoedexpertisebureau, als adviseur en bovenal als Woonwinkel voor de consument.

2. Proces- & projectmanagement Vele steden werken samen met een autonoom proces- en projectmanagementbureau. Dit is essentieel bij een eenduidige professionele aanpak: verantwoording van Geldbeheer, Risicomanagement, Organisatorische efficiencie, Tijdmanagement, Inhoudelijke functionaliteit, Communicatiemanagement, en Kwaliteit (GROTICK). Het SOK kan deze functie invullen.

10

Untitled-866 12

1/19/2015 3:48:12 PM

3. Woonprojecten In de beheersovereenkomst tussen de stad Kortrijk en het Stadsontwikkelingsbedrijf Kortrijk staat bepaald dat het SOK het ontwikkelingsgedeelte zal uitvoeren van het stedelijk woonontwikkelingsprogramma, met als ambitie een substantiële toename van het aanbod aan budgetwoningen in de stad. Binnen het SOK zal veel aandacht worden besteed aan het wonen en de uitwerking van werkbare constructies om deze ambitie te concretiseren (vb. financieringsmechanisme, opvolgingssystemen, actief aankoopbeleid). De stad moet een compleet aanbod bieden: gezinswoningen, budgetwoningen, levenslang wonen, studentenwoningen, collectief wonen, starterswoningen, assistentiewoningen, lofts, luxe-appartementen, ….

4. Stadsprojecten Diverse grote stadsprojecten worden concreet. Zoals bepaald in de beheersovereenkomst is het SOK de preferentiële partner van de stad Kortrijk voor de ontwikkeling van stadsprojecten. Het SOK wil deze rol graag volop invullen.

De diverse ontwikkelingen van projecten omvatten een veel langere periode dan een legislatuur. Zeker in het licht van de demografische ontwikkelingen en de marktpotentie is het al te snel omzetten in realisaties niet altijd verstandig. Fasering, tijdelijke invullingen, verdunning en vergroening, dynamiek en slimme verdichting in het centrum zijn doelen die de nodige aandacht verdienen.

5. Vastgoed Conform de beheersovereenkomst behoort het verlenen van advies m.b.t. vastgoed- of strategische investeringsbeslissingen tot de taken van het SOK. In een ideaal scenario wordt de vastgoed- en projectmanagementexpertise gebundeld binnen het SOK. De vastgoedtransacties en het beheer van niet facilitair stadseigendom vraagt om eenduidigheid en vastgoedexpertise.

Behalve voor het eigen patrimonium en het niet-facilitaire stadspatrimonium kan deze rol eventueel ook in opdracht uitgevoerd worden voor bijvoorbeeld het OCMW.

6. Vennootschappen Het SOK participeert in twee vennootschappen. Het Pandenfonds nv zal zich enerzijds verder ontwikkelen als een “rollend fonds” voor leegstaande en te renoveren panden, die na invulling en herstel weer vervreemd worden en anderzijds als “vastgoed fonds” voor langlopende erfpacht- en huurcontracten.

De XOM als financieel vehikel behoudt zijn functie ; op termijn is hierbij een mutatie van financiële waarde naar vastgoedwaarde aan te bevelen.

11

Untitled-866 13

1/19/2015 3:48:12 PM

7. Citymanagement Met het opstellen van een centrumvisie en het hieraan gekoppelde actieplan voor de retailontwikkelingen in de binnenstad heeft het SOK een rol als adviespartner opgenomen.

8. Promotie Een belangrijke taak van het SOK is het onderhouden van een netwerk en het promoten van Kortrijk als woon – en winkelstad. Doelstellingen liggen bij aanwezigheid op beurzen en seminaries, maar ook in de vorm van een nieuw informatiecentrum in en voor de stad (Woonwinkel).

9. Bedrijfsvoering De nieuwe aanpak van het SOK staat voor een efficiënte bedrijfsvoering met een volledige transparantie.

Het huidige team (3) is te klein om alle taken uit de beheersovereenkomst goed uit te voeren. Ideaal zou een team van 6 tot 8 personen zijn. In de huidige tijd van bezuinigen is een minimaal team van 5 nodig.

Ook de huisvesting van het SOK dient aangepast te worden, mede in het licht van het realiseren van de Woonwinkel en het efficiënt benutten van eigen patrimonium is een verhuizing naar de Sint-Janslaan wenselijk.

10. Financiering Volgens de beheersovereenkomst vult de stad de nodige financiële middelen van het SOK aan. Per project wordt een projectgebonden overeenkomst (PGO) opgemaakt. Het overbruggingskrediet is afgebouwd en er wordt een vaste werkingsbijdrage voorzien. Voor de realisatie van de projecten worden leningen gesloten.

Uitdagingen De maatschappij verandert, de stad Kortrijk verandert, een stad blijft altijd veranderen. Er zijn diverse sites die nieuwe opportuniteiten bieden, er is de vraag naar betaalbaar wonen en er zijn algemene trends als vergrijzing, ontgroening, sharing, focus op duurzaamheid, kostenbewustzijn, kwaliteit…..

Het SOK is zich bewust van deze veranderingen en speelt met haar projecten in op actuele en toekomstige noden en trends. De ambities zijn groot, de middelen beperkt. Meer nog dan voorheen moet worden afgestemd welke middelen naar welke projecten gaan en hoe er geoptimaliseerd kan worden zonder op de kwaliteit te moeten inboeten.

Het SOK zal zich versterken en verder professionaliseren om deze uitdagingen aan te gaan en om een positieve bijdrage te blijven leveren aan de ontwikkeling van de stad Kortrijk.

12

Untitled-866 14

1/19/2015 3:48:12 PM

1

SOK ALS KENNISCENTRUM 13

Untitled-866 15

1/19/2015 3:48:12 PM

Conform de beheersovereenkomst dient het SOK zich verder te ontwikkelen tot een kenniscentrum. Hierbij wordt gefocust op:

Woonwinkel De Woonwinkel is een laagdrempelig loket voor iedereen waar alle informatie beschikbaar is over het wonen in Kortrijk.

Deze Woonwinkel zal fungeren als een stedelijk verhuurkantoor, maar ook als verkoopkantoor van en voor eigen projecten.

Hierbij zal erover gewaakt worden dat er geen concurrentie ontstaat voor de private makelaarsmarkt. In dit kader wordt samengewerkt met ‘SVK De Poort’.

Informatiepunt Voor bewoners en anderen zal voor alle lopende stads- en woonprojecten informatie beschikbaar zijn, met maquettes en beeldmateriaal van de projecten en nieuwe ontwikkelingen.

Proces- en projectmanagementbureau Op basis van het ‘opdrachtgever-opdrachtnemer-model’ zal het SOK tegen verrekening proces- en projectmanagement leveren volgens een eenduidig projectmanagementsysteem (GROTICK).

Vastgoedexpertise Het SOK streeft ernaar de regie te voeren over alle vastgoedtransacties die bij het SOK, het Pandenfonds, de Stad en mogelijk andere organisaties aan de orde zijn. Daarbij gaat het enerzijds over de beoordeling van de ontwikkelingsmogelijkheden, de wijze van vermarkten, het procesmanagement van de verkoopprocedure, juridische begeleiding, de onderhandelingen en de realisatie van de transacties.

Netwerk Het SOK onderhoudt contacten met belangenorganisaties in de immo-sectoren en met de aan de stad gelieerde organisaties zoals OCMW. Het SOK zet in op een hechte samenwerking met de stad in het kader van structuurvisie, planologie, stedenbouwkundige invulling en afstemming tussen behoefte en aanbod.

14

Untitled-866 16

1/19/2015 3:48:12 PM

2

SOK ALS PROCES- & PROJECTMANAGEMENTBUREAU 15

Untitled-4742 1

1/19/2015 3:28:33 PM

2.1. PROCES- & PROJECTMANAGEMENT ALGEMEEN Het SOK als proces- & projectmanagementbureau voor grote projecten.

Als het om grote geïntegreerde projecten gaat, is het niet eenvoudig om alle wensen met elkaar te verzoenen. Er zijn veel verschillende belangen en de hectiek en complexiteit van een project vraagt om een deskundige en ervaren aanpak.

Draagvlak, financiën, kwaliteit, juridische procedures, planning, communicatie, risico’s, organisatie, politiek, enz. moeten professioneel aangestuurd worden volgens een transparant model. Een duidelijke scheiding tussen opdrachtgever en opdrachtnemer, politiek en administratie, beleid en projectrealisatie is belangrijk bij grote projecten. De initiatiefnemer fungeert als opdrachtgever en vraagt het SOK als opdrachtnemer de taak op zich te nemen, om binnen vastgestelde kaders en resultaatgebonden een project binnen financiële, tijdsgebonden en kwaliteitsafspraken te realiseren.

Lange en onduidelijke processen moeten worden voorkomen. Vele steden werken al met een autonoom proces- en projectmanagementbureau en hebben de zekerheid dat de projecten binnen de strategische stadsplanning afgestemd worden.

Vooral de onderzoeksfase is cruciaal voor het welslagen of tot stand komen van een project. Het haalbaarheidsonderzoek en de risicoanalyse zijn in een beginstadium belangrijker dan het mooie plaatje. Alleen de combinatie tussen rekenenorganiseren-tekenen resulteert in een maatschappelijk, economisch en kwalitatief haalbaar project. Het SOK kan hierbij een belangrijke bijdrage leveren.

16

Untitled-4742 2

1/19/2015 3:28:34 PM

Voor de realisatie van de stadsprojecten en de woonprojecten gaat het SOK projectmatig te werk, aangestuurd volgens het GROTICK principe (sturing op geld, risico, organisatie, tijd, inhoud, communicatie en kwaliteit) en met kwartaalrapporteringen aan de opdrachtgever. Zeker in combinatie met een publiekprivaat samenwerkingsproject (PPS) is het van belang een eenduidige projectaanpak te hanteren en vast te leggen met de partners.

Projectregie is daarbij een kerntaak. Deze projectwerking geschiedt in verschillende fases, onderverdeeld volgens een standaardmodel van een initiatie- tot beheerfase, waarbij per fase met een beslisdocument de volgende stap kan gezet worden. Grote investeringen in dure ontwerpen en adviezen worden pas gemaakt als er voldoende zekerheid is en de risico’s beheersbaar zijn. Afhankelijk van project wordt vastgesteld welke taken het SOK op zich neemt.

2.2. PROJECTGEBONDEN OVEREENKOMSTEN Van elk nieuw project wordt op maat van het project – conform de beheersovereenkomst – een projectgebonden overeenkomst opgesteld in functie van de besluitvorming. Deze PGO geeft een overzicht van alle noodzakelijke gegevens die voor de uitvoering van het project relevant zijn (geografische afbakening, doelstelling, omschrijving acties, beknopte haalbaarheidsstudie, …). In deze overeenkomsten worden de doelstellingen en uitvoeringsmodaliteiten van de projecten duidelijk vastgelegd. Dit impliceert ook een duidelijke taakverdeling tussen de stadsdiensten en het SOK. Het is de bedoeling om van bij het begin duidelijke spelregels vast te leggen teneinde ontevredenheid en misverstanden te vermijden.

17

Untitled-4742 3

1/19/2015 3:28:34 PM

Voor lopende projecten is het niet altijd noodzakelijk om een projectgebonden overeenkomst op te stellen, maar zo’n overeenkomst zal wel zoveel mogelijk worden nagestreefd.

Naast deze projectgebonden overeenkomsten kan bij vastgoedopdrachten op basis van een bestaand object - bijvoorbeeld verkoop of tijdelijk beheer - een afzonderlijke objectgebonden overeenkomst tussen stad en SOK gesloten worden waarin afspraken worden gemaakt over wie wat doet én tegen welke vergoedingen.

Gekoppeld aan de project- en/of objectgebonden overeenkomsten kan een leenovereenkomst tussen stad en SOK gesloten worden tegen een gereduceerd rentetarief.

2.3. BIJZONDERE OPDRACHTEN SOK als vermarkter De uit te geven gronden en panden worden op een volledig open wijze aangeboden op de markt. Het SOK voert hiertoe publiciteit en plaatst gerichte advertenties. Om de toewijzingen op een transparante manier te laten gebeuren, werkt het SOK toewijzingsreglementen en –procedures uit en dat altijd in nauw overleg met de Raad van Bestuur.

Bij toewijzing speelt niet alleen het financiële aspect een rol. Afhankelijk van de aard en ligging zullen ook criteria zoals architecturale en stedenbouwkundige kwaliteit, socio-economische meerwaarde, mobiliteitsprofiel, ruimtebezetting enz. een rol spelen. Het SOK is onderworpen aan de wet op overheidsopdrachten.

Belangrijk in de huidige maatschappelijke context is de efficiëntere en meer geïntegreerde aanpak van projectontwikkeling.

Dit houdt in dat de prijsvraagaanbieding vanuit het architectenbureau of studiebureau interactie met alle andere facetten niet altijd meer het optimale resultaat oplevert. Naast het feit dat er een grote claim wordt gelegd op de inzet en kosten van veel bureaus, leidt het vervolgproces van afstemming vaak tot teleurstellingen bij een of meerdere partners. Moderne vormen van contracten zoals DBFM contracten of onderdelen daarvan (design, build, finance & maintain) leiden tot meer geïntegreerde oplossingen met grote efficiëntie op het vlak van kosten en doorlooptijden.

SOK als kwaliteitsmanager Het SOK moet een voorbeeldfunctie vervullen op het gebied van kwalitatieve, hedendaagse, sterke architectuur en duurzaam bouwen, met de focus op de betaalbaarheid. Afhankelijk van de grootteorde en de locatie van het project zal het ambitieniveau hoger worden gelegd. Daarnaast kunnen randvoorwaarden zoals korte realisatietermijnen, bezettingsgraden, woonverplichting, … in de verkoopsdossiers of bestekken worden voorzien.

Het SOK heeft een specifieke taak in het adviseren, begeleiden, genereren, informeren en faciliteren bij immobiliën projecten. In die zin kunnen de stad of derden beroep doen op de expertise binnen het SOK. 18

Untitled-4742 4

1/19/2015 3:28:34 PM

19

Untitled-4742 5

1/19/2015 3:28:39 PM

SOK als bouwheer Het SOK kan in het kader van het proces- en projectmanagement optreden als gedelegeerd bouwheer. Hierbij wordt in opdracht van stad of een andere organisatie een realisatie van een project door het SOK gecoördineerd.

SOK als facilitator Het SOK kan als facilitator van projecten ook bijdragen om projecten of financieringen mogelijk te maken. Een voorbeeld: de realisatie van de uitbreiding van Kortrijk Xpo via de dochtervennootschap XOM.

SOK als adviseur vastgoedprojecten stad Kortrijk Het SOK adviseert de stad Kortrijk bij een aantal van zijn vastgoeddossiers. Ook voor aanverwante organisaties als OCMW kan deze taak ingevuld worden.

SOK als beleidsadviseur stad In het kader van de algehele stadsontwikkeling is het SOK beleidsondersteunend. Naast de ‘retail-aanpak’ gaat het hierbij met name om de lange termijn ontwikkeling op het vlak van wonen en bedrijven, de visie op parkeren, de visie op de toekomstige macro-ontwikkelingen en afzonderlijk projectadvies. In dit kader kunnen we de ondersteuning bij visies als Macroplan, Microplan en Ruimte voor wonen situeren.

MACRO-PLAN De stad Kortrijk kende de afgelopen jaren een belangrijke metamorfose. In het kader van herstructureringen, fusies, … zijn ook tal van semipublieke en andere instellingen/bedrijven binnen de stad aan het evolueren. Dit heeft ongelooflijke ruimtelijke consequenties. We denken bijvoorbeeld aan het vrijkomen van de binnenstedelijke ziekenhuizen, de herstructureringen binnen de scholengroepen, de Belgacom-site, politiekantoren, gerechtsgebouw, Eandis, patrimonium van de Kerkfabriek, … Heel ruw opgeteld gaat dit over zowat 200.000 m² grondoppervlakte die vrij komt in de periode 2014-2019.

Het SOK volgt bovenstaande ontwikkelingen op de voet en houdt een overzichtsnota bij (MACRO-PLAN). Op basis van overleg met de eigenaren, stadsdiensten, externe deskundigen wordt getracht om op basis van de hoeveelheid aan vrijkomende sites en de mogelijkheid om hier in een vroeg stadium op te anticiperen, een stedelijke visie voor uit te werken.

20

Untitled-4742 6

1/19/2015 3:28:39 PM

Belangrijk aspect hierbij is de spanning tussen de ontwikkelingsdrift met opbrengstpotentie enerzijds en de beperkte groei en functievraag van Kortrijk m.b.t. de programmatie anderzijds. Zo kan het bijvoorbeeld opportuun zijn om voor ĂŠĂŠn of meerdere sites resoluut te kiezen voor een groene (tijdelijke) ontwikkeling, terwijl op een andere site dan misschien weer versneld kan worden ingespeeld. Een dergelijke gezamenlijke studie met fasering en actualisatie kan uitgroeien tot een boeiend macroverhaal dat voor alle betrokken partijen een meerwaarde kan bieden.

21

Untitled-4742 7

1/19/2015 3:28:41 PM

MICRO-PLAN Bij de MACRO-plan betreft het met name grote vrijkomende locaties van derden. In het MICRO-plan gaat het om kleinere locaties of locaties in bezit van het SOK die moeten aangepakt worden. Hierbij wordt niet uitgesloten dat het SOK bij dergelijke microprojecten zelf optreedt als projectontwikkelaar en promotor van het project om tot een optimaal resultaat te komen. In die zin kan het SOK vanuit zijn rol als maatschappelijk stadsontwikkelingsbedrijf genoegen nemen met kleinere marges en kan het zelfs in overleg met de stad in het belang van het project besluiten tot het accepteren van een negatief resultaat als maatschappelijke investering (bijv. project Zwevegemsestraat).

RUIMTE VOOR WONEN Door de spanning in kaart te brengen tussen de verwachte behoefte aan woningen op korte en lange termijn enerzijds en het aanbod aan ontwikkelingsmogelijkheden anderzijds, wordt duidelijk dat de oorspronkelijke visie van het SOK om alle sites maximaal te ontwikkelen is achterhaald.

Locaties zijn er genoeg maar de behoefte aan invulling daarvan is beperkt. Dit spanningsveld zal met name gevoeld worden bij de huidige grondeigenaren die opbrengsten willen maximaliseren. Voor de stad is het van belang te streven naar een lange termijnverdunning en/of slimme verdichting en vergroening.

In het verlengde van deze studie over de toekomst van het wonen zal een prioriteits- en faseringsplan opgesteld moeten worden en moet ook voor andere sectoren, zoals kantoren en bedrijven, een dergelijke inventarisatie opgezet worden.

22

Untitled-4742 8

1/19/2015 3:28:42 PM

3

SOK & WOONPROJECTEN 23

Untitled-4746 1

1/19/2015 3:32:17 PM

3.1. WOONPROJECTEN ALGEMEEN Het SOK zal de stad ondersteunen om de beleidsdoelstellingen rond wonen en betaalbaar wonen en budgetwoningen, te realiseren. Er wordt prioriteit gegeven aan grondgebonden woningen voor jonge gezinnen met kinderen en het SOK zal in dit kader focussen op de marktconforme sector.

Daarnaast wil het SOK de nodige aandacht besteden aan alternatieve woonvormen en financieringen (cvba’s, collectief opdrachtgeverschap, co-housing, CLT, …).

Het is de bedoeling om in de periode 2014-2019 in te zetten op budgetwoningen met het doel doorstroming te realiseren.

Belangrijk daarbij is ook dat het SOK de blijvende vraag naar sociale woningen niet negeert. Ook door een kwalitatief aanbod van het hogere segment wordt de aantrekkingskracht van de stad over de hele lijn verbeterd.

SOK wil hierbij een loket en etalagefunctie vervullen voor alle kavelprojecten, nieuwbouwprojecten en marktverhuur in Kortrijk en omgeving. In die zin is ook samenwerking nodig met Leiedal omdat de toekomst van Kortrijk gelegen is in een functie als regiostad waarbij afstemming plaatsvindt tussen de deel- en omringende gemeenten. Zonder samenwerking en samenvoeging in het kader van woonbeleid zal op lange termijn de gehele regio een terugval kennen.

Het SOK is één van de actoren die met dit cruciale thema bezig zijn.

3.2. KAVELPROJECT Het SOK lanceerde in 2011 in de Sint Antoniusbuurt het ‘Kavelproject’ met de bedoeling om een antwoord te bieden aan de vraag naar betaalbaar, kwalitatief en eigentijds wonen in het centrum van de stad. Jonge, gedreven bewoners worden aangetrokken door panden aan financieel heel interessante voorwaarden te koop aan te bieden.

Bij aankoop engageren de bewon(d)er(aar)s zich om het pand te slopen en op deze nieuw gecreëerde stadskavel een leuke gezinswoning te bouwen. Een woning die voldoet aan alle hedendaagse normen en comfort en die ze ook finaal zelf bewonen. Drie beluikhuisjes werden ook te koop aangeboden, niet voor sloop maar wel voor een grondige renovatie.

Voor het ontwerp kan beroep worden gedaan op een architectenpool of (onder voorwaarden) op een eigen architect naar keuze.

Dit kavelproject zal de komende jaren worden voortgezet ; het accent komt meer en meer op renovatie te liggen.

24

Untitled-4746 2

1/19/2015 3:32:17 PM

Uitgangspunten kavelproject Uitgangspunten voor het kavelproject zijn een vernieuwende visie, esthetiek, architecturale kwaliteit, duurzaamheid, functionaliteit en flexibiliteit op het gebied van de ‘nieuwe stadswoning’. Het resultaat is nieuw gerealiseerde rijwoningen en gerenoveerde beluikwoningen.

Deze nieuwe woongelegenheden zorgen op hun beurt voor een verdere versterking van de buurt.

‘Kortrijk Heritage’, een stichting met als doel het bevorderen van vernieuwende en beeldbepalende architectuur in het centrum van de stad, heeft de prijs uitgereikt aan architect Zoë Van de Velde voor haar woning in de Pluimstraat 108. De jury oordeelde als volgt: “Het herbestemmen van een bescheiden binnenstedelijk perceel met een hedendaagse architectuur is een hele uitdaging. De zuivere en rechtlijnige uitwerking van de gevelarchitectuur van deze eengezinswoning geeft een aparte, frisse aanblik in een straat die dat zeker kan gebruiken.

Een meerwaarde voor de straat, voor de buurt en voor de stad.

Het merendeel van de panden uit het kavelproject werd verkocht, er zijn thans nog enkele panden in portefeuille. In de loop van 2014-2019 volgt het SOK de diverse dossiers met particulieren verder op en koopt en verkoopt de daarvoor in aanmerking komende panden in het centrumgebied.

In het kader van het project bouwblokrenovatie en het kavelproject, kijkt het SOK in overleg met de stad hoe ook andere faciliteiten kunnen worden verleend teneinde de woonkwaliteit te verbeteren.

In die zin is het pand aan de Pluimstraat 96 aangekocht en zullen mogelijk ook andere panden worden aangekocht.

25

Untitled-4746 3

1/19/2015 3:32:17 PM

26

Untitled-4746 4

1/19/2015 3:32:22 PM

3.3. STADSVERKAVELINGEN Het SOK staat in voor de ontwikkeling van de nog resterende stadsverkavelingen van de stad Kortrijk. Projecten als Bouvekerke, Peperstraat en Stijn Streuvelslaan zijn daarbij nu actueel. Andere verkavelingen zullen wellicht getemporiseerd worden.

Verkaveling Goed te Bouvekerke Het terrein ‘Goed te Bouvekerke’, met een oppervlakte van ± 3 ha, werd in 2006 in kader van de afbakening van het stedelijk gebied definitief omgevormd van woonuitbreidingsgebied tot woongebied.

Goed te Bouvekerke situeert zich op Hoog Kortrijk aan de rand van het stedelijk gebied. De site wordt vanaf de E17 en de R8 zeer goed ontsloten en bevindt zich op slechts 2 km van de Kortrijkse binnenstad. Goed te Bouvekerke bevindt zich in de nabijheid van enkele grootschalige stedelijke voorzieningen en wordt omgeven door verkavelingen die zowel residentieel als sociaal van aard zijn. Op dit terrein met een glooiend karakter is een verkaveling uitgewerkt met rijwoningen en vrijstaande woningen.

Het verkavelingsontwerp voorziet in 28 loten bestemd voor rijwoningen (gelegen aan de Ambassadeur Baertlaan) en 30 loten bestemd voor vrijstaande woningen. De dienst BMW (Bouwen, Wonen en Milieu) Kortrijk stond in voor de opmaak van het beeldkwaliteitplan en de verkavelingvoorschriften. Het bureau Arcadis Belgium met Denis Dujardin als landschapsarchitect stond in voor de uitwerking van de omgeving en het openbaar domein. In overleg met de ontwerper van het crematorium, architecten Souto Maura Arquitectos in samenwerking met SUM Project, werden de plannen verfijnd.

De verkavelingsvergunning werd verleend in 2010. De vergunning voor de infrastructuurwerken inclusief de realisatie van de buffervijver, werd verleend in 2011. Voorafgaand aan de infrastructuurwerken werden de noodzakelijke archeologische onderzoeken uitgevoerd.

Aan de Ambassadeur Baertlaan worden 28 rijwoningen ingeplant evenwijdig aan de rooilijn, opgesplitst in 4 blokken van 7 woningen, met een minimale perceeloppervlakte van 240 m2. De halfopenwoningen op de hoeken van de woonvolumes hebben een grotere perceeloppervlakte tussen 272 m2 en 380 m2. De vrijstaande woningen zijn ingeplant op percelen met een oppervlakte van 440 m2 tot 870 m2. Centraal in de verkaveling is een gemeenschappelijk plein voorzien. Dit plein schuift over de weg en vormt zo een verkeersremmer. Dit vlak plein creëert de mogelijkheid om buurtevenementen te organiseren. Bij deze verkaveling werd ook rekening gehouden met de 25% sociale last op de publieke gronden. Het college van burgemeester en schepenen besliste in zitting van 12 september 2012 dat dit concreet gaat over 14 sociale rijwoningen. De VMSW onderzoekt nog de afzetmogelijkheid. Het is niet uitgesloten dat deze sociale last wordt verplaatst naar een ander project.

27

Untitled-4746 5

1/19/2015 3:32:22 PM

Het SOK staat naast de werken ook in voor de verkoop van de percelen. Na goedkeuring van de procedure, verkoopsvoorwaarden en prijszetting door de gemeenteraad in het najaar 2013 is de effectieve verkoop gestart.

Ondertussen zijn al 11 kavels verkocht op basis van de wachtlijst en is al 1 woning in aanbouw. De 2e fase van verkoop (stille verkoop via website, beursdeelname en stadskrant) is nu gaande, in 2015 zal nog een actieve campagne gestart worden.

Verkaveling Stijn Streuvelslaan Samen met immo Danneels wordt ook gewerkt aan de ontwikkeling aan de Stijn Streuvelslaan. Het betreft hier 22 rijwoningen, gesitueerd in 2 blokken. Op basis van het grondeigendom is sprake van een 50/50 verdeling. Dit project bleef enige tijd gestagneerd vanwege de onderhandelingen met andere grondeigenaren. Maar onlangs is overeenstemming bereikt en is de voorbereiding voor de realisatie gestart. In afwachting wordt, op vraag van de buurt, een tijdelijke speelweide ingericht in het kader van “Kortrijk doet mee�.

Verkaveling Peperstraat Samen met Leiedal en de stad is het SOK betrokken bij de verkaveling Peperstraat. De nieuwe verkaveling bestaat uit 91 nieuwe wooneenheden, gedifferentieerd in eengezinswoningen, appartementen en bouwkavels.

28

Untitled-4746 6

1/19/2015 3:32:23 PM

Door grotere en kleinere woningen aan te bieden, wordt een mix van bewoners beoogd. Bovendien worden er 25% sociale woningen en 25% budgetwoningen voorzien. Het aandeel van het SOK hierin is beperkt tot 8%. Daarom ligt het management bij Leiedal, op basis van afspraken met het SOK.

Verkaveling Morinnestraat In de eerstvolgende 10 jaar wordt deze site waarschijnlijk niet ontwikkeld omdat de focus gelegd wordt op binnenstedelijke ontwikkelingen.

29

Untitled-4746 7

1/19/2015 3:32:24 PM

3.4. ZWEVEGEMSESTRAAT SITE MARLUC De Zwevegemsestraat is de belangrijkste invalsas van het Kortrijkse kernwinkelgebied. De straat wordt momenteel gekenmerkt door een minder aansprekende invulling en kan een positieve input gebruiken. De doorstroming moet verbeterd worden en de definitieve bestemming van diverse panden wordt bij voorkeur gelinkt aan een nieuwe aanpak van de straat en de directe omgeving.

Het SOK selecteerde in overleg met de stad Kortrijk het ontwerpbureau Nero om een stedenbouwkundige visie van deze omgeving te maken. Deze visie vormde de basis voor het gemeenteraadsbesluit van december 2010 waaraan onteigeningsmacht werd gekoppeld voor de verwerving van een aantal panden. Sedert september 2012 is de stad Kortrijk, na een onteigeningsprocedure, eigenaar van de panden Zwevegemsestraat 17-29 en Slachthuisstraat 24-26.

Brouwerij Haacht, eigenaar van Zwevegemsestraat 31 –café ‘Mercurius’ – was bereid om in deze ontwikkeling mee te stappen en heeft in april 2014 zijn pand verkocht aan de stad Kortrijk. Het SOK is eigenaar van de panden Zwevegemsestraat 13-15, een voormalige cinema. Deze panden worden tijdelijk verhuurd aan socio-culturele instellingen in afwachting van een definitieve bestemming en renovatie.

De visie van het ontwerpbureau Nero ging uit van het creëren van openbaar groen in de omgeving (link tussen Slachthuisstraat en Zwevegemsestraat), het aanbrengen van doorsteken naar de omliggende beluiken en de omvorming van een groot deel van de Zwevegemsestraat van commerciële naar woonomgeving. In de context van het onteigeningsdossier, voerde het SOK samen met de stad overleg met diverse betrokken eigenaren, huurders en gebruikers van de panden. In kader van deze onderhandeling kocht het SOK in 2012 ook het pand Zwevegemsestraat 9 in der minne aan.

30

Untitled-4746 8

1/19/2015 3:32:25 PM

31

Untitled-4746 9

1/19/2015 3:32:29 PM

In overleg met de stadsdiensten zijn in 2014 de uitgangspunten opnieuw gedefinieerd en zal er een fasering gevolgd worden waarbij eerst de straat, sloop en tuin worden aangepakt en vervolgens de invulling met wooneenheden aan de Zwevegemsestraat zal worden vermarkt. Inmiddels is door het SOK samen met TLU landschapsarchitecten een ‘openatelier’ weekend georganiseerd waarbij samen met de omwonenden tot een nieuwe invulling is gekomen. Het succes van dit participatietraject dient vastgehouden bij de verdere realisatie. Het slopingsdossier, de aanbestedingsleidraad en een verkoopdossier voor deze site worden voorbereid.

3.5. VELDSTRAAT SITE VETEX In de Sint-Janswijk, palend aan de historische binnenstad, bevond zich het voormalige textielbedrijf Vetex. Het verlaten complex omvatte ± 2 ha bedrijfsgebouwen en een aantal woningen, waaronder enkele herenhuizen met een ruime parkachtige tuin van ± 3.000 m². De fabriekseigendom werd in 1998 opgekocht door de Intercommunale Leiedal, die in samenspraak met het SOK instond voor het bouwrijp maken van de site. Om de link tussen de Vetexsite en de binnenstad te verbeteren kocht het SOK 5 bijkomende panden aan in de Veldstraat, deze werden in het voorjaar van 2005 gesloopt.

Belemmering in de ontwikkeling van deze site was de bodemverontreiniging. Samen met de Intercommunale Leiedal volgde het SOK het saneringsproces door de oorspronkelijke eigenaar (nv Vetex) op.

Met het oog op de realisatie van een kwalitatief woonproject op deze site, lanceerde het SOK begin 2003 een procedure voor het vinden van een PPS-partner. De groep Matexi/Thiers werd hiervoor geselecteerd. Deze realiseerde in eerste instantie 7 rijwoningen aan de Veldstraat. De woningen werden in 2011 opgeleverd. In de loop van 2012 werden deze woningen verkocht aan particulieren. Het SOK komt via het recht van opstal rechtstreeks tussen bij de verkopen.

Het SOK verkocht in 2011 de drie directeurswoningen ‘Veldstraat, nrs. 71-73-75’ aan particuliere kopers. De verkoop was gebaseerd op een dossier met voorwaarden waarbij de kopers zich o.m. engageren de erfgoedwaarde van deze panden ten volle te respecteren bij de renovatie van de panden en dit alles binnen een strikte timing. De renovatiewerken zijn inmiddels afgerond.

In de loop van 2012 vonden o.l.v. van stedenbouwkundige Marc Martens, diverse workshops plaats met betrokkenen (Matexi/Thiers, stadsdiensten, SOK, Freinetschool, Korenbloem, buurtwerking,…) Deze workshops leidden eind 2012 tot een nieuw masterplan voor de ontwikkeling van het binnengebied. In 2015 wordt de verkavelingsaanvraag ingediend, met het masterplan als basis en onderlegger. De uitvoering zal medio 2015 kunnen starten. Het SOK staat hierbij in voor de aanleg van het openbaar domein, terwijl de groep Matexi/Thiers de nieuwe woongelegenheden zal realiseren.

Voor het centraal gebouw lanceerde het SOK in 2010 een oproep voor ontwikkelaars, maar kwam hierbij niet tot het gewenste resultaat. Het gebouw zal nu gesloopt worden.

De ambitie die het SOK met de Vetexsite koestert is duidelijk: een modelproject van slimme verdichting binnen een stedelijke omgeving.

32

Untitled-4746 10

1/19/2015 3:32:29 PM

33

Untitled-4746 11

1/19/2015 3:32:35 PM

3.6. ZWEVEGEMSESTRAAT SITE KOP VAN PRADO Eind jaren ’90 werd door architecten H. De Smet, M. Goethals, B. Van Schuylenbergh en P. Vermeulen het befaamde en bejubelde huisvestingsproject ‘Prado’ ontworpen, dit binnen het bouwblok Sint-Denijsestraat - Zwevegemsestraat - Filips van de Elzaslaan (driehoekige terrein van de voormalige fabriek). De Prado, een trendsetter en goed voorbeeld van sociale stadsvernieuwing, kan na ongeveer twintig jaar verder uitgebouwd worden, gesteund op een nieuwe visie op “samen wonen”, zowel ruimtelijk als sociaal.

Er is gezocht naar een concept met kwaliteitsvolle en betaalbare woongelegenheden dat tevens bijdraagt tot een meer leefbare woonomgeving. Dit echter met het doel om zo compact, aangenaam en betaalbaar mogelijk te bouwen. In collectieve bouw- en woonvormen kunnen concrete antwoorden en oplossingen worden gevonden. Het ondersteunen van gemeenschappelijk eco-wonen en cohousing draagt bij tot de doelstellingen betreffende betaalbaar en kwalitatief wonen in het Plan Nieuw Kortrijk. Cohousing maakt bouwen en kopen voor specifieke doelgroepen gemakkelijker en is één van de elementen die bijdraagt tot het aantrekken van nieuwe gezinnen naar de stad. Deze woonvorm leidt ook tot ‘sterkere straten, buurten en wijken’, verhoogt de sociale cohesie en geeft daarmee vorm aan ‘een stad die verenigt en verbindt’.

Cohousing is bij uitstek een woonvorm waar duurzaamheid tot uiting kan komen. Het gemeenschappelijk realiseren van ruimte en infrastructuur zorgt voor een efficiëntere invulling en een duurzamer materiaalgebruik passend in ‘Kortrijk wordt een klimaatstad’, één van de speerpunten in Plan Nieuw Kortrijk.

34

Untitled-4746 12

1/19/2015 3:32:36 PM

Op de vraag van Bond Beter Leefmilieu en Samenhuizen om een dossier in te dienen in het kader van gemeenschappelijk eco-wonen, werd door het SOK de site van ‘de kop van Prado’ voorgesteld. Uit de 23 dossiers die werden ingediend, werden 5 pilootprojecten geselecteerd: Leuven, Sint-Niklaas, Turnhout, Houthalen-Helchteren en Kortrijk.

Bond Beter Leefmilieu en Samenhuizen willen in de periode 2014 - 2015 lokale woonactoren informeren en begeleiden bij het opzetten van gemeenschappelijk eco-woon projecten. Bedoeling is zo te komen tot goede voorbeelden die op hun beurt anderen kunnen inspireren.

Het verkoopdossier wordt momenteel voorbereid om vervolgens te zoeken naar lokale actoren die, met een goede begeleiding, voortrekker willen zijn in dit cohousing project.

3.7. BELGACOM-SITE | BOUWBLOK SPOORWEGLAAN, DOORNIKSESTRAAT, VLASMARKT, TUINSTRAAT Het SOK lanceerde in het kader van zijn samenwerkingsovereenkomst met Connectimmo, de vastgoeddochter van Belgacom, medio 2010 een offerteaanvraag voor de opmaak van een masterplan. Dit masterplan heeft als doel na te gaan hoe de omgeving van het bouwblok (Spoorweglaan, Doorniksestraat, Vlasmarkt en Tuinstraat) de komende jaren verder kan ontwikkelen. Belangrijk element in dit bouwblok is het imposante Belgacomgebouw, dat door verdere herstructureringen en technologische vernieuwingen tegen 2018 vrijkomt.

AWG Architecten werd geselecteerd voor de opmaak van een visie m.b.t. deze site. Het concept van AWG Architecten werd uitgewerkt op basis van ontwerpend onderzoek, met input van tal van actoren via een workshop, resulterend in een masterplan dat flexibel is in de tijd.

Het architectenbureau AGW Architecten baseerde zijn voorstel op vijf uitgangspunten: het creëren van een stadstuin/ stadsbaken, het belang van verbindingen, het hergebruik van bestaande gebouwen, aandacht voor de diversiteit van de randen van het bouwblok en geen vast plan maar een flexibel programma.

Het masterplan is de basis geweest voor de onderhandelingen tussen Connectimmo en projectontwikkelaar Project² om te komen tot aankoop en ontwikkeling van deze site. Inmiddels is het masterplan aangepast, stedenbouwkundig beoordeeld en door het CBS goedgekeurd.

Het SOK beschikt over de percelen Spoorweglaan nrs. 1, 3 en 4. De verkoop hiervan aan Project² is gelinkt aan de ontwikkeling van de Belgacomsite. Door de inzet van deze panden van het SOK is in 2014, in overleg met de dienst erfgoed, een oplossing gevonden voor de noodzakelijke invulling van de technische ruimte Atropos voor Connectimmo.

De bouwvergunning voor deze technische ruimte is verleend en voorkomt problemen qua timing. De onderhandelingen over verkoop aan de beoogde projectontwikkelaar voor de Belgacomsite Project² zijn nagenoeg afgerond.

35

Untitled-4746 13

1/19/2015 3:32:36 PM

36

Untitled-4746 14

1/19/2015 3:32:46 PM

3.8. TUINSTRAAT & NIEUWSTRAAT Het SOK beschikt ook over een terrein in de Tuinstraat-Nieuwstraat. Het terrein is tijdelijk verhuurd aan Parko/Park-office.

Het projectgebied maakt deel uit van het ‘masterplan Spoorweglaan’ en is zeer centraal gelegen nabij het station en het stadscentrum. Het bestaat uit een terreinoppervlakte van ± 1200 m2, met een mogelijke uitbreiding (Achturenhuis en woningen in de Tuinstraat). Het ontwerpbureau Nero zag in het ‘masterplan Spoorweglaan’ de ontwikkeling van deze site als een min of meer introverte woonvorm bestaande uit gegroepeerde woningen rond semi-openbare binnengebieden.

In opdracht van de nv Tsyon, dochtervennootschap van het SOK, werkte architect M.J. Van Hee in 2007 een ontwerp uit voor deze site bestaande uit 15 woongelegenheden met buitenruimtes (tuinen en/of terrassen). Door de vastgoedcrisis en het te hoge risico voor de nv, werd beslist dit concept niet uit te voeren. Ondertussen werd nv Tsyon ontbonden.

Het project is onlangs via de Van Roey Bouwgroep ingediend in het kader van een CBO – procedure (Constructieve Benadering Overheidsopdrachten) voor sociale huisvesting in combinatie met het Achturenhuis van OCMW. Ook de mogelijkheid van kinderopvang wordt bestudeerd. Na goedkeuring zal kritisch gekeken worden naar de financiële en kwalitatieve haalbaarheid.

37

Untitled-4746 15

1/19/2015 3:32:47 PM

3.9. AFRONDING MASTERPLAN SPOORWEGLAAN Het SOK wil de Spoorweglaan een nieuwe aanblik geven. De nadruk ligt hierbij op een gemengde ontwikkeling. Op aanwijzen van het masterplan Spoorweglaan, opgemaakt door ontwerpbureau Nero in 2000, werden diverse panden aangekocht. Het SOK beschikt nog over enkele eigendommen in deze omgeving.

Zo werden op de hoek van de Spoorweglaan en de Keer der Vlamingenstraat 10 panden gekocht die samen een volledig bouwblok (970 m²) vormden. Het Stadsontwikkelingsbedrijf verkocht de site aan de T.V. Keer der Vlamingen, die in het najaar 2006 startte met de realisatie van een appartementsgebouw (architectenbureau Devolder-Delaey).

Het SOK verkocht in dit kader ook het perceel van 115 m² projectgrond, gelegen Spoorweglaan 17, bestemd voor de realisatie van een gebouw met een gemengde stedelijke functie (handel, wonen, ...) aan Haeze Projects. Het ontwerp van architect Dehullu: de bouw van 4 woongelegenheden in een vernieuwende architectuur is begin 2010 gerealiseerd.

In 2004 verkocht het Stadsontwikkelingsbedrijf de panden Spoorweglaan 27-28 aan investeerder T.O.G. die er appartementen liet bouwen naar het ontwerp van architect R. Bouciqué.

Het SOK is nog eigenaar van de panden Spoorweglaan 9/10, Nieuwstraat 37, gelegen op de hoek tussen Spoorweglaan, Nieuwstraat en Keer der Vlamingenstraat. Het betreft een perceel van circa 100 m², waar eerder een ontwerp werd opgemaakt door architect Tina Sanders in het kader van de Meesterproef Vlaams Bouwmeester 2007. Dit project is nog niet gerealiseerd. Het SOK wenst ook deze hoek af te werken door een beeldbepalend betaalbaar project. In die zin zal het dan ook op de markt worden gebracht. Het SOK maakt voor deze locatie een verkoopdossier met voorwaarden op.

Een belangrijke uitdaging voor de komende jaren ligt in de verdere opwaardering van deze buurt inclusief de Sint-Janslaan.

38

Untitled-4746 16

1/19/2015 3:32:47 PM

39

Untitled-4746 17

1/19/2015 3:32:52 PM

3.10. OVERIGE WOONPROJECTEN Afwikkeling Tsyon De ontwikkelingen rondom de Spoorweglaan en Wijngaardstraat gebeurden in een PPS-verband door nv Tsyon, een dochtervennootschap van het SOK en de nv Van Roey. In 2013 zijn de laatste aandelen in het kader van het PPS project overgedragen aan nv Van Roey, zodat de nv als geheel kon worden afgewikkeld voor het SOK.

Ramen Met het oog op de ontwikkeling van kleine binnenstedelijke locaties, werkte het SOK mee voor enkele sites aan de Meesterproef van de Vlaams Bouwmeester. EĂŠn van de projecten is het gebied Ramen. Het SOK beschikt er over een perceel bouwgrond. Voor de realisatie dienen nog twee bijkomende percelen te worden aangekocht.

Finaal kan hier dan een woonproject worden gerealiseerd met de aanleg van een klein publiek parkje.

40

Untitled-4746 18

1/19/2015 3:32:57 PM

4

SOK & STADSPROJECTEN 41

Untitled-4783 1

1/19/2015 3:58:35 PM

4.1. STADSPROJECTEN ALGEMEEN In het verleden werden alle stadsprojecten meegenomen in rapporten van het SOK. Nu maken we onderscheid tussen de projecten waar het SOK een wezenlijke rol heeft of heeft gehad en de projecten die grotendeels buiten het SOK om lopen. Meerdere stadsprojecten kennen inmiddels losstaande eigen projectmanagementorganisaties. In de voorliggende rapportage vermelden we ze als afsluiting van een periode in kort bestek: 1. Bijstandsite “K” 2. Guldensporencollege Diksmuidekaai 3. Ontwikkelingskader Leieboorden 4. Masterplan Overleie 5. Overleie site Eandis 6. Masterplan Stationsomgeving 7. Kortrijk Weide 8. Site Blekerij Het takenpakket van het SOK kan de komende jaren in opdracht van de stad wellicht opnieuw verruimd worden met dergelijke projecten. Het SOK kan hierbij ondersteuning bieden voor proces- en projectmanagement, het maken van haalbaarheidsstudies, een ‘second opinion’ of een onafhankelijke risicoanalyse. Via de website zal het SOK nog wel algemene informatie geven over deze stadsprojecten.

Het SOK zal de komende jaren inspelen op de nieuwe ontwikkelingen uit de macrostudie. Eenmaal deze meer matuur zijn, kan het SOK hier zijn rol als ‘projectregisseur’ opnemen om tot de gewenste ontwikkelingen te komen. Sites waarbij het SOK betrokken is, zijn de Loofstraat (AZ) en Sint Vincentius. In beide gevallen is SOK eigenaar van onroerend goed binnen het ontwikkelingsgebied.

4.2. STADSVERNIEUWINGSPROJECT BIJSTANDSITE Het stadsproject ‘Stadsvernieuwingsproject Bijstandssite’ is een verzamelnaam van tal van projecten die werden gebundeld in het kader van het door de Vlaamse Regering goedgekeurde dossier voor het Stadsvernieuwingsfonds.

Kern hiervan was de ontwikkeling van het project ‘K in Kortrijk’.

De herbestemming van de middelbare school Onze-Lieve-Vrouw-van-Bijstand met het project ‘K in Kortrijk’ zorgde voor een hernieuwde dynamiek van Kortrijk als winkelstad. Het SOK stond mee aan de basis van dit project. In dit kader zal het SOK verder deel uitmaken van de activiteiten voor het verder revitaliseren van de binnenstad van Kortrijk en begeleiding m.b.t. de opvolging van de PPS-overeenkomsten.

42

Untitled-4783 2

1/19/2015 3:58:35 PM

43

Untitled-4783 3

1/19/2015 3:58:44 PM

Daarnaast staat het SOK in voor Pandenfonds nv, een dochtervennootschap van SOK opgericht met als doel het realiseren van stadskernvernieuwingsprojecten rondom het project K in Kortrijk. Op de agenda staan ondermeer de verkoop van het reeds gerealiseerde project Sionstraat 8 en de ontwikkeling van de panden Sint-Janslaan 11-13 (voormalige Kristalijnwinkel).

In het kader van de Bijstandsite is ook een 10-jarig charter afgesloten. Dit charter werd op 14 december 2007 ondertekend en leidde onder meer tot de oprichting van de vzw ‘Handelsdistrict Centrum Kortrijk’ (BID = BUSINESS IMPROVEMENT DISTRICT) en de creatie van een PPS-dochtermaatschappij, de nv Pandenfonds. Voor nadere toelichting over de verdere toekomst hiervan wordt verwezen naar de hoofdstukken betreffende het Pandenfonds en citymanagement.

4.3. DIKSMUIDEKAAI GULDENSPORENCOLLEGE Het torengebouw van het Sint-Amandscollege werd gebouwd in de tweede helft van de jaren zestig naar een ontwerp van architect Vastesaeger en is één van de weinige torengebouwen in Kortrijk. In opdracht van het Sint-Amandscollege organiseerde de Intercommunale Leiedal een workshop voor een nieuwe invulling van de toren. Deze studie vormde de aanzet voor het Stadsontwikkelingsbedrijf om in opdracht van de eigenaar op zoek te gaan naar een private investeerder.

44

Untitled-4783 4

1/19/2015 3:58:45 PM

In 2005 werd een dossier voor investeerders voorbereid. Hierin is het torenverhaal geëvolueerd naar een campusverhaal, waarbij ook de resterende verouderde schoolgebouwen moeten worden aangepakt en gerenoveerd. Eind maart 2007 besliste de jury o.l.v. Vlaams Bouwmeester Marcel Smets om het project van architect Samyn & Partners in samenwerking met Van Roey te selecteren. Het RUP is goedgekeurd, het ontwerp van de nieuwe collegetoren is verfijnd en de vergunning is afgeleverd. De verkoop van de appartementen start binnenkort.

Door de fusieoperatie van een aantal scholen in het centrum van de stad zal de campus op lange termijn uitgroeien tot 2500 leerlingen in het kleuter-, lager- en middenschoolonderwijs. Dit brengt ook een naamsverandering met zich mee. We spreken niet langer van het Sint-Amandscollege maar van het Guldensporencollege Kaai.

Naast de renovatie van de bestaande historische schoolgebouwen door architectenbureau J & A Demeyere, komt er ook een nieuw schoolgebouw aan de zijde van de Burgemeester Vercruysselaan. Een nieuwbouw van 7.000 m² omvat een sporthal, nieuwe labo’s, een studiezaal, een multimedialokaal en verschillende computerklassen met alle hedendaagse ICT-voorzieningen. In het midden van de campus wordt de feestzaal verbouwd tot een modern schoolrestaurant, een kleinere sportzaal en computerlokalen. De verbouwingen zullen binnenkort aanvatten en verlopen in samenwerking met architectenbureau ABSCIS. Vanaf de initiatiefase tot en met de aanbestedingsfase heeft het SOK de regie gevoerd over dit project. Bij de uiteindelijke onderhandelings- en contractfase en de verdere opvolging is het SOK niet meer betrokken geweest.

4.4. LEIEBOORDEN ONTWIKKELINGSKADER In 2009 startte de dienst stadsplanning & -ontwikkeling Kortrijk in samenwerking met de intercommunale Leiedal en het studiebureau HUB de studie ‘Ontwikkelingskader Leieboorden’. De studie schetst een totaalbeeld voor de toekomstige ontwikkelingen langs de vernieuwde Leieboorden, een ontwikkelingskader voor 12 sites langs de Leie, sites die grote bebouwbare oppervlakten vertegenwoordigen. Deze sites vormen het nieuwe gezicht van de stad. Gezien de omvang dienen deze nieuwe ontwikkelingen met de grootste zorg en in nauwe relatie tot de omliggende wijken en de stad geprogrammeerd te worden.

In het voorjaar van 2011 werd de studie afgerond. Het document vormt een beleidsinstrument dat ruimtelijke keuzes maakt over de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de bebouwingsmogelijkheden langsheen de vernieuwde Leieboorden.

De publicatie ‘De rivier maakt de stad’ vormt de beknopte vertaling van de integrale stedenbouwkundige studie. De publicatie vertelt het verhaal van de vernieuwde Leieboorden maar ook de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden. De vele mooie foto’s en diverse simulatiebeelden geven een zicht op de bestaande kwaliteiten en de gewenste ontwikkelingen.

Het SOK is in dit kader betrokken bij de ontwikkeling van de site Havenkaai.

45

Untitled-4783 5

1/19/2015 3:58:45 PM

46

Untitled-4783 6

1/19/2015 3:58:46 PM

4.5. MASTERPLAN OVERLEIE Historisch gezien is Overleie altijd een buitenbeentje geweest. Net aan de overkant van de Leie, buiten de stadsmuren, ontwikkelde Overleie zich onafhankelijk en vrij. Een buurt tussen stad en dorp, tussen groen en de Leieboorden, een creatieve en ondernemende buurt.

Mooie karaktervolle woningen wisselen af met oude kleine huisjes; achter de kleine steegjes liggen de typische beluiken.

Elders in de wijk zijn woningen verweven met ateliers en oude industriĂŤle panden; aan een mooie groene laan liggen historische rijwoningen. Dit diverse woningaanbod biedt voor jong en oud heel wat mogelijkheden. Zowel kleine ateliers als grote panden bieden voor creatieve beroepen een ideaal onderkomen. Overleie staat de komende jaren voor een gigantisch veranderingsproces.

In juni 2011 werd het Toekomstplan voor Overleie voorgesteld. Het vormt de leiddraad voor de manier waarop de wijk zich in de komende jaren kan ontwikkelen en waarop de stad samen met de buurtbewoners, ondernemers en investeerders wenst in te zetten. In oktober 2012 werd Overleie door de Vlaamse Regering erkend als Vlaams stadsvernieuwingsproject met een subsidie van 2,5 miljoen. Het is een belangrijke impuls om Overleie verder te ontwikkelen tot een aantrekkelijke en levendige stadsbuurt.

In het gebied Overleie is het SOK eigenaar van het pand Overleiestraat 9. In 2010 werd gekeken in hoeverre dit pand kon worden geĂŻntegreerd met een eventuele ontwikkeling van het aangrenzende pand (met als monument geklasseerde paardenstallingen), de voormalige Kubic. Dit plan van het ontwerpbureau HUB is niet gerealiseerd. Het SOK blijft betrokken bij de ontwikkeling van Overleie, maar overweegt om het pand Overleie 9 te verkopen.

47

Untitled-4783 7

1/19/2015 3:58:49 PM

4.6. OVERLEIE SITE EANDIS De site Eandis (kadastrale oppervlakte ± 14.000 m2) is gelegen op Overleie. Het projectgebied wordt omgeven door de R36, de Noordstraat, de Gasstraat en de Rekollettenstraat. Eandis besliste om deze site te verlaten en het terrein op de markt te brengen voor herontwikkeling. De site kampt met zware vervuiling. Eandis werkt hiervoor samen met G2G (samenwerking tussen SITA en DEC) die de sanering begeleidt. In samenwerking met OVAM is een brownfieldconvenant en saneringsdossier opgestart.

Eandis heeft dan wel de site als uitvalsbasis verlaten, maar heel wat technische installaties blijven aanwezig en bepalen mee de krijtlijnen voor de herinvulling.

Binnen het Toekomstplan voor Overleie (goedgekeurd door de Gemeenteraad) wordt de site Eandis beschouwd als onderdeel van de ’Kleine O’ die een verbinding maakt tussen de Leie en het Astridpark. De ontwikkelingsvisie voorziet in een fijnmazige en voor langzaam verkeer doorwaadbare bebouwingsvorm waartussen kleinere groene zones en pleinen worden gerealiseerd. Daarmee vormt de site één ruimtelijk en programmatorisch geheel met de site van De Kien en het Vlasmuseum. De site zelf wordt gekenmerkt door aanwezigheid van semi-industriële gebouwen en een reeks boven- en ondergrondse installaties in functie van de opslag en verdeling van gas, elektriciteit en data.

De elementen en doelstellingen uit het Toekomstplan Overleie vormen de basis voor de herontwikkeling van de site. In 2013 werd met Jordi Farrando in samenwerking met Eandis en G2G een inrichtingsplan voor de site uitgewerkt, rekening houdend met de bestaande woningen in de omgeving. Dit ontwikkelingskader zal door Eandis gebruikt worden binnen het verkoopsdossier voor deze site.

Het SOK is niet betrokken in de opvolging van dit dossier.

48

Untitled-4783 8

1/19/2015 3:58:51 PM

4.7. MASTERPLAN STATIONSOMGEVING Stationsbuurten zijn de motoren voor duurzame stedelijke vernieuwing. Ze zijn geëvolueerd van een plaats waar men enkel in en uit de trein stapt, naar bruisende centra waar men komt om te werken, wonen, winkelen of ontspannen.

Ook stad Kortrijk kiest, in samenwerking met de NMBS, Infrabel, De Lijn, Agentschap Wegen en Verkeer van de Vlaamse Overheid en Parko voor een duurzame ontwikkeling van zijn stationsbuurt. Hierbij wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan een betere toegankelijkheid, bereikbaarheid en een hogere belevingswaarde. Stad Kortrijk investeert in een stationsomgeving met de uitstraling van een aantrekkelijke toegangspoort voor de Kortrijkzaan, studenten en bezoekers.

Met meer dan 10.000 instappende reizigers op een weekdag vormt Kortrijk een belangrijk Belgisch station en de ambitie is om te groeien. Met dit stationsproject wil Kortrijk niet enkel een vlottere mobiliteit garanderen, de stad legt ook de klemtoon op de kwaliteit van de publieke en bebouwde ruimte en het openbaar vervoer. Na de succesvolle gedaantewisseling van de achterkant van het station aan de Minister Tacklaan werkt de stad samen met zijn partners aan een masterplan dat begeleid en uitgewerkt wordt door het bureau Euro Immo Star.

Het masterplan Stationsomgeving omvat onder meer de volgende onderdelen: - aandacht voor de openbare ruimte als groene drager - verbindingen met belangrijke assen: Grote Markt, Kortrijk Weide, Hoog Kortrijk - aandacht en promotie van duurzame mobiliteit - goede ontsluiting van het station en de buurt - de plek als multi-modaal verkeersknooppunt - een nieuwe dynamiek voor de stad.

De huidige stationsbuurt als ‘doorgangsplek’ moet getransfereerd worden naar een ‘belevingsplek’. Momenteel wordt een gemeenschappelijke ambitie vastgelegd in een masterplan. In een volgende fase zal dit uitgewerkt worden tot een definitief voorontwerp. Hierbij zal de nodige aandacht uitgaan naar participatie en publieke betrokkenheid. De voltooiing van dit stationsproject is gepland voor 2020.

Het SOK kan betrokken worden in de ontwikkelingsmogelijkheden op het Conservatoriumplein en bij het marktonderzoek naar de invulling van de site Minister Tacklaan.

49

Untitled-4783 9

1/19/2015 3:58:51 PM

50

Untitled-4783 10

1/19/2015 3:58:58 PM

4.8. KORTRIJK WEIDE Het SOK stond mee in voor de voorbereiding van de verwerving door de stad Kortrijk van de terreinen Kortrijk Weide van het Fonds voor Spoorweginfrastructuur. Daarnaast was het SOK in opdracht van de stad bouwheer van het nieuw politiekantoor op deze zone, dat door latere besluitvorming is komen te vervallen.

De verdere invulling van dit gebied is ondertussen gewijzigd naar een park, zwembad, en jeugdactiviteiten.

Bij de verdere invulling dient rekening te worden gehouden met de marktpotentie van Kortrijk en de ontwikkelingen in de omgeving (vb. zone Blekerij). Belangrijke onderdelen hierbij zijn o.a. het aspect van de bodemsanering, de aandacht voor de omwonenden (Magdalenastraat), …

Voor het gehele gebied is met het SOK als penvoerder een brownfieldconvenant opgesteld met de Vlaamse overheid. In dit gebied bezit het SOK nog een tweetal woningen aan de Magdalenastraat, oorspronkelijk bestemd voor de herontwikkeling.

Het SOK blijft betrokken, evenwel beperkt tot de invulling van de panden aan de Magdalenastraat of tot de ontwikkeling van de gronden vlakbij de site ‘Appel’.

51

Untitled-4783 11

1/19/2015 3:58:59 PM

4.9. SITE BLEKERIJ De ontwikkeling van de Blekerij is gebaseerd op het oorspronkelijke ontwikkelingskader Leieboorden. Door de instap van Ghelamco en hun overeenkomst met nv Bleko zijn de verdere stappen door de betrokken partijen doorgezet.

Leiedal maakt in opdracht van de stad Kortrijk een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) op dat in najaar 2015 uitvoerbaar moet zijn.

4.10. SITE SINT-VINCENTIUS Medio 2010 kocht het SOK het rusthuis Sint-Vincentius en het aanpalende klooster. Dit kaderde in een cascadeverhaal waarbij de vzw Sint-Vincentius zal verhuizen naar Houtmarkt, op de site van het voormalige Sint-Niklaasziekenhuis.

Verwacht wordt dat het rusthuis en het klooster tegen 2017 vrij komen. Gelet op deze planning, zal het SOK op korte termijn de contouren van een herbestemmingdossier opmaken en hiertoe een oproep voor ontwikkelaars lanceren.

Concreet gaat dit over de herbestemming van de herenhuizen in de Groeningestraat, de invulling van het klooster en wellicht gedeeltelijke sloop/nieuwbouw van de achtergelegen rusthuisgebouwen om te komen tot een nieuw residentieel complex.

52

Untitled-4783 12

1/19/2015 3:58:59 PM

53

Untitled-4783 13

1/19/2015 3:59:10 PM

Hierbij dient omzichtig te worden omgegaan met de omgeving. Het complex bevindt zich in de directe omgeving van O.L.V.-kerk, artillerietoren, Begijnhof, Begijnhofpark. Het dossier zal dan ook worden aangegrepen om in overleg met de Stad deze historische omgeving te versterken. Ook het aspect parkeren zal hier een belangrijk item zijn.

Onderdeel van dit project is de verbindingsroute winkelgebied-historische zone. Dit project zal in het kader van de revitalisering van het centrum eerder vorm gaan krijgen. Het SOK zal in overleg met de stad Kortrijk en een extern studiebureau de randvoorwaarden voor ontwikkeling uitwerken. Hierbij wordt rekening gehouden met de omgeving (Leieboorden, Broelkant, Begijnhof en historische context), het parkeerverhaal, aandacht voor fiets/voetgangerscircuits, aansluiting Overbekeplein, erfgoed, …

De locatie vormt een unieke plek om hier slim te verdichten, rekening houdend met de unieke historische locatie, de doelstellingen van betaalbaarheid en het woonaanbod in de stad voor jonge gezinnen.

4.11. AZ GROENINGE ZIEKENHUISCAMPUSSEN AZ Groeninge is door nieuwbouwontwikkelingen één van de belangrijkste leveranciers van af te stoten panden.

Het betreft daarbij drie grote locaties uit het MACRO PLAN : - Loofstraat - Burgemeester Vercruysestraat - Reepkaai In overleg met de stad heeft het SOK in 2014 een samenwerkingsvoorstel opgesteld om voor de locaties Loofstraat en Burg.

Vercruyssestraat te komen tot een goede maatschappelijke invulling met een acceptabele opbrengst voor AZ Groeninge.

Ook voor de site Reepkaai opteert het SOK voor een dergelijke samenwerking.

AZ Groeninge kiest er echter voor om, vanwege de spanning die aanwezig is tussen vraag en aanbod, via een bureau met een eigen voorstel het gesprek aan te gaan met de stad Kortrijk en/of SOK. Het SOK respecteert deze keuze maar is zelf voorstander om een meer interactief en afgestemd proces te volgen.

Het SOK blijft ijveren voor een goede dialoog die een bijdrage levert aan een goede stedenbouwkundige invulling afgestemd op de behoeften. Het is en blijft de ambitie van de stad Kortrijk en het SOK om een goede ontwikkeling met AZ Groeninge te realiseren.

54

Untitled-4783 14

1/19/2015 3:59:10 PM

55

Untitled-4783 15

1/19/2015 3:59:19 PM

56

Untitled-4783 16

1/19/2015 3:59:29 PM

5

SOK & VASTGOED 57

Untitled-4757 1

1/19/2015 3:44:18 PM

5.1. VASTGOEDTRANSACTIES De aankoop en verkoop van vastgoedobjecten vindt vanuit verschillende invalshoeken en op verschillende wijzen plaats.

Om enerzijds de meest optimale waarde te realiseren en anderzijds de mogelijkheden van de betrokken objecten integraal af te wegen, is het van belang alle vastgoedtransacties via één kanaal te laten lopen. Voordeel hiervan is dat zowel qua procedure, als qua kennis en onderhandelingen de nodige zorgvuldigheid en expertise gebundeld wordt op één plaats.

Ook afstemming tussen de projecten en de strategische stadsplanning is hierbij een toegevoegde waarde.

Het SOK kan de realisatie hiervan volledig voor zijn rekening nemen op basis van opdrachten vanuit de betrokken patrimoniumeigenaar (Stad, Pandenfonds, OCMW, SOK, …). De uitvoering van de vastgoedtransacties zal door het SOK worden uitgevoerd volgens een vast protocol en met een vaste personele invulling. Het betreft alleen de vastgoedtransacties met bijbehorende voorbereiding en nazorg. Het vastgoedmanagement, beheer en exploitatie blijft vooralsnog bij de betreffende patrimoniumeigenaar. Net als in andere centrumsteden heeft het voordelen om dit vastgoedmanagement ook centraal te organiseren met behoud van de entiteit en protocollen van de verschillende opdrachtgevers. Hiervan uitgaande kan het SOK instaan voor het professioneel omgaan met vastgoed zowel met betrekking tot aankoop, herontwikkeling, verbouw, beheer, duurzaamheid als tot het tijdig afstoten. Het SOK kan de stad en de andere patrimoniumeigenaren bijstaan in de verkoop en de aankoop van zijn commerciële gebouwen/gronden.

Argumenten voor concentratie zijn: - Bundeling expertise - Vaste transparante procedure - Betere marktbewerking - Beter inzicht in vraag en aanbod - Consistente juridische ondersteuning - Vaste ervaren professionele personeelsinvulling - Afweging van ontwikkelingsmogelijkheden van panden - Afstemming met stadsplanning in kader bredere structuurvisie.

De meest essentiële reden om dit pakket aan het SOK toe te vertrouwen is de analyse die het SOK kan maken en geven over de mogelijke inzet van het betreffende object in het kader van de herontwikkeling, marktpotentie, hergebruik in kader van duurzaamheid, maar ook in het kader van de afstemming vraag/aanbod en timing.

Een ander belangrijk gegeven is dat alle verkopen tot op heden liepen via een opdracht aan het Aankoopcomité (dat alle verwervingen en onteigeningen van de onroerende goederen voor de Belgische Staat en andere overheden verricht), zonder kostenverrekening. Door de staatshervorming zullen die transacties echter gecentraliseerd worden in Brussel en niet meer direct ingezet kunnen worden voor lokale aangelegenheden. Vastgoedtransacties zullen meer met marktpartijen (schatters en notarissen) en tegen betaling moeten plaatsvinden. Hiertoe is een poule van schatters en notarissen geselecteerd die snel inzetbaar zijn.

58

Untitled-4757 2

1/19/2015 3:44:18 PM

59

Untitled-4757 3

1/19/2015 3:44:24 PM

60

Untitled-4757 4

1/19/2015 3:44:28 PM

In combinatie met onze website en het laagdrempelige Woonwinkel is ook een permanent verkoopkanaal aanwezig dat verder aangevuld kan worden met project-afhankelijke acties. Essentieel is dat er sprake is van een eenduidig aanspreekpunt en een standaardprocedure met standaard presentatiemateriaal.

Panden die, naar verwachting, vanaf 2015 vermarkt zullen worden, naast de panden die al vanuit de ontwikkelingen voor verkoop in aanmerking komen, zijn: - Broelkaai 4 - Casinoplein 10 - Rijkswachtstraat (Tuighuizen) - Sint-Amandslaan 26 (voormalig politiegebouw) - Sionstraat 8 De term vastgoedtransacties impliceert niet alleen de verwervingen en vervreemdingen maar ook de diverse transacties die gekoppeld zijn aan vastgoedprojecten van het SOK. In 2013 werden door het SOK geen verwervingen gedaan.

Recente aankopen zijn: - Bolster Overleie, aankoop door de stad in het kader van crisisopvang OCMW - Pluimstraat 96, aankoop door SOK in het kader van het kavel/renovatietraject Belangrijkste vervreemdingen in 2014 zijn: - Verkopen Bouvekerke.

- Verkoop Spoorweglaan 1, 3 + 4 in het kader van de Belgacomsite

5.2. VASTGOEDBEHEER Op 1 januari 2014 had het SOK voor 7.484.574 euro (excl. XOM, Pandenfonds en Sint-Janslaan 1) aan onroerende goederen in voorraad op de jaarrekening. Dit gaat over 40-tal eigendommen, alle gerelateerd aan de projectwerking van het SOK. In de meerjarenbegroting zijn deze eigendommen met hun waarde opgenomen. Daarnaast zijn ook enkele gronden en panden van de Stad onderdeel van de projecten van het SOK. Belangrijkste vastgoedclusters zijn: - site Vetex - site Sint-Vincentius - Doorniksewijk (AZ Loofstraat) - Kavelproject Pluimstraat - Panden Spoorweglaan - Zwevegemsestraat - Bouvekerke - Sint-Janslaan 61

Untitled-4757 5

1/19/2015 3:44:28 PM

Het tijdelijke en technische beheer van de goederen in afwachting van de realisatie van projecten vormt voor het SOK een belangrijke activiteit. Naast de juridische opvolging van handels- of andere huurcontracten en gebruiksovereenkomsten, zijn de opdrachten talrijk en van uiteenlopende aard. Voorbeelden zijn kleine herstellingen, afsluiten nutsvoorzieningen, opruimen sluikstort, ... Het SOK heeft geen technische dienst en is daarom aangewezen op outsourcing van een groot deel van de activiteiten. Hiertoe wordt beroep gedaan op sociale-economiebedrijven. In het kader van de beheersovereenkomst zal ook op de stadsdiensten beroep worden gedaan voor die sites die later in het openbaar domein zullen worden geïntegreerd.

Woningen, die nog aan de elementaire huisvestingsnormen beantwoorden, worden niet onmiddellijk gesloopt maar maximaal voor bewoning ter beschikking gesteld als tijdelijke huisvesting (vb. kavelproject – transitwoningen). In die gevallen waar er niet kan worden gewoond, probeert het SOK deze tijdelijk te verhuren of in gebruik te geven aan socioculturele of andere instellingen. De maximalisatie van het gebruik dient ook als kraakpreventie.

Ook de komende jaren zal dit vastgoedbeheer een belangrijk aspect van het takenpakket SOK uitmaken.

Het aspect van vastgoedbeheer zal - mee in het kader van de Woonwinkel en de bredere inzet van het Pandenfonds, als “rollend fonds” en als stalling van langlopende financieringsconstructies - de komende jaren toenemen.

62

Untitled-4757 6

1/19/2015 3:44:29 PM

6

SOK & VENNOOTSCHAPPEN 63

Untitled-4757 7

1/19/2015 3:44:29 PM

Naast de eigen activiteiten is het SOK verantwoordelijk voor een tweetal vennootschappen waar het SOK in participeert: - Pandenfonds nv - XOM nv De participatie in Tsyon is in 2013 overgedragen aan nv Van Roey.

6.1. PANDENFONDS NV Historiek De nv Pandenfonds werd opgericht op 28 april 2008. Deze vennootschap is opgericht met het Charter gesloten tussen projectontwikkelaar Foruminvest, de stad Kortrijk en het SOK in het kader van de ontwikkeling van het project ‘K in Kortrijk’.

Foruminvest zou in deze vennootschap participeren met een bijdrage van 2 miljoen euro, het Stadsontwikkelingsbedrijf SOK met 1 miljoen euro. De werking is gebaseerd op gelijkwaardig stemrecht. De bijdrage van Foruminvest is uiteindelijk beperkt gebleven tot 500.000 euro.

Het werkingsgebied van deze nv was de omgeving in een straal van 300 meter rond het project ‘K in Kortrijk’. In concreto is dit de zone Wijngaardstraat, Kleine St. Jansstraat, Sionstraat, Steenpoort, Twaalfapostelenstraat, Veemarkt, Zwevegemsestraat, Vlasmarkt, Voorstraat, Sint-Janslaan, Grote Kring en Overbekeplein.

64

Untitled-4757 8

1/19/2015 3:44:35 PM

Het oorspronkelijk doel van de nv Pandenfonds bestaat erin om gedurende een periode van minimum 10 jaar in te staan voor de herwaardering van dit werkingsgebied door middel van vastgoedprojecten, het wegwerken van leegstand en het bevorderen van wonen en andere functies in de binnenstad.

In de loop van 2010 werden de eerste vastgoedaankopen verricht. Het SOK stond in voor het dagelijks bestuur, m.a.w. volledige administratieve opvolging en de aansturing van de werkzaamheden, zoeken huurders, … Het pand aan de Sionstraat 8, een renovatieproject, werd verhuurd aan een bloemenzaak. Een ander project is de omvorming van de voormalige Kristalijn-speelgoedwinkel in de Sint-Janslaan. Het architectenbureau 3Architecten werkte in 2012 met het SOK een voorstel uit tot de herbestemming ervan.

Aandachtsgebieden voor de revitalisering van het centrum zijn de Wijngaardstraat, Steenpoort, Grijze Zusterstraat/ Overbekeplein. De studiebureaus WES/MOP werkten in de loop van 2012 een plan uit voor de binnenstad.

Omdat het toegezegde kapitaal niet volstort werd, is in 2013 een statutenwijziging onderzocht met het oog op een vlottere werking en een mogelijke inbreng in natura door de nv St. Janstoren van een gedeelte van de panden Veemarkttoren.

Uiteindelijk heeft dit in 2014 geleid tot een uitstap van nv Janstoren (Foruminvest) door overdracht van hun aandelen aan het SOK om niet. Het SOK is thans 100% eigenaar.

Toekomst Door het uittreden van nv Sint-Janstoren waren juridische correcties nodig, zo is het bestuur (Scherpereel/Maddens) en dagelijks bestuur (Mertens/Castelein) aangepast. Voor april 2015 zullen ook de statuten nog aangepast worden en zal vanwege de ‘nv status’ pro forma één aandeel overgedragen worden aan de werkmaatschappij van de dagelijks bestuurder (Mertens).

Voorgesteld wordt het Pandenfonds nv in stand te houden en verder te activeren met daarbij de volgende doelen: A. Rollend fonds voor aan- en verkoop en verhuur van winkelpanden in het kernwinkelgebied ter bevordering van de revitalisering van het centrum.

B. Rollend fonds voor aankoop en ontwikkeling/renovatie van woningen (bijv. via de Woonwinkel) en zogenaamde opportuniteiten die niet kaderen binnen een goedgekeurd project.

C. Patrimonium voor gronden/panden waar langlopende financieringscontracten spelen zoals erfpacht (Kop van Prado), grondhuur, voortdurend opstalrecht en dergelijke. Ook het opvangen van maatschappelijk vastgoed dat niet bij stad of OCMW zit, kan hieraan toegevoegd worden.

65

Untitled-4757 9

1/19/2015 3:44:35 PM

66

Untitled-4757 10

1/19/2015 3:44:37 PM

Addendum A Betreft: de oorspronkelijke doelstelling van het Pandenfonds dat momenteel in het kader van de revitalisering van de binnenstad harder nodig is dan ooit. Zo kunnen winkelpanden aangekocht en gehuurd worden om deze na invulling met een huurder weer op de markt te zetten. In die zin is het Pandenfonds geen eindbelegger maar zal het de panden na de functioneringsslag weer op de markt brengen. Ook Sionstraat 8 zal in dit kader niet lang meer in de portefeuille blijven.

Addendum B Naast de winkelpanden in de binnenstad beschikt het SOK over de mogelijkheid om strategische of leegstaande en omgevingsstorende panden te verwerven en te renoveren of te vervangen door nieuwbouw. Indien dit geschiedt in het kader van een groter stads- of woonproject zal dit onder de algemene SOK-vlag plaatsvinden. Indien het om losse locaties gaat, kunnen deze tijdelijk als vastgoed in het Pandenfonds gestald worden.

Ook in het kader van de financiĂŤle verantwoording is het van belang om onderscheid te maken tussen actuele ontwikkelingsvoorraad binnen het SOK en vastgoed in een rollend fonds. Voor dit laatste kan het Pandenfonds prima functioneren. Het Pandenfonds is dan voor de ontwikkeling opdrachtgever voor het SOK. Nieuw hierbij is de samenwerking die tot stand komt met het sociaal verhuurkantoor “SVK De Poortâ€? om woningen die niet meer voldoen te kopen, te renoveren en ze vervolgens weer op de markt te brengen.

Ook de komende jaren kan het SOK instaan voor de aankoop van zogenaamde opportuniteiten. Dit zijn aankopen die niet kaderen binnen een goedgekeurd project. Het kan hier gaan om aankopen in functie van eigen ontwikkelingen maar ook over aankopen op vraag van de stad Kortrijk. Het SOK kan deze panden op een later tijdstip aan de Stad verkopen wanneer dit schikt.

Addendum C In het kader van de flexibilisering zullen als derde categorie in het Pandenfonds de moderne financieringsconstructies zoals CLT/erfpacht/grondhuur ondergebracht kunnen worden. Ook eventuele noodsituaties zoals bij financieringsproblemen (Pluimstraat 33-35) kunnen hierin opgevangen worden. In deze categorie betreft het dus altijd langlopende contracten met vastgoed als onderpand.

Er wordt voorgesteld om zoals bij de XOM nv het bestuur van het Pandenfonds bij bovengenoemde voortzetting van het fonds wat te verbreden en in te vullen als een delegatie van de Raad van Bestuur van het SOK, om zo een eenduidige en gelijktijdige besluitvorming mogelijk te maken.

67

Untitled-4757 11

1/19/2015 3:44:37 PM

6.2. XOM NV Het ontstaan van de XOM nv situeert zich binnen de vraag naar toenemende capaciteit voor de Expohallen van Kortrijk. Door een call betreffende een Europees dossier (EFRO – programma) ontstonden er financiÍle opportuniteiten. In de zitting van de gemeenteraad van 10 maart 2008 van de stad Kortrijk werd principieel ingestemd met het masterplan voor de uitbouw van Kortrijk XPO, alsook met de uitwerking van het materieel (oprichting XOM nv) en het immaterieel luik (oprichting vzw).

Partners binnen de XOM nv zijn: - SOK - Provincie West-Vlaanderen - Intercommunale Leiedal.

De nv wordt voorgezeten door Wout Maddens ook voorzitter van het SOK. De uitbreiding Kortrijk Xpo (architecten Goddeeris, Kersten Geers, David van Severen) werd inmiddels gerealiseerd en koste 11,5 miljoen euro (excl. btw, erelonen).

De waarde van de XOM nv bedraagt thans 9.612.633,00 euro.

68

Untitled-4757 12

1/19/2015 3:44:39 PM

7

SOK & CITY MANAGEMENT 69

Untitled-4793 1

1/19/2015 4:06:21 PM

7.1. CENTRUMVISIE Kortrijk kent een rijk verleden als belangrijke winkelstad in de 20ste eeuw en beschikt met K in Kortrijk en Ring Shopping over twee shoppingcentra die tot de top 10 in Vlaanderen behoren. De perifere locatie van het Ringshoppingcentrum Noord was een keuze uit de jaren ‘70. Met de inplanting van ‘K in Kortrijk’ is bewust gekozen voor een binnenstedelijke ontwikkeling.

De komst van de K heeft de afkalving van het centrum stopgezet maar door de toename van het winkelaanbod en de recente retailontwikkelingen is er leegstand ontstaan. Als we dit toevoegen aan de demografische ontwikkelingen, economische crisis, e-shopping en retailtrends, resulteert één en ander in een zorgzame toekomst voor het centrum. Vanuit zijn specifieke ontwikkelingstaak voor het centrumgebied heeft het SOK (incl. Pandenfonds) een belangrijke rol bij tal van aspecten in het kader van de revitalisering van het centrum.

Dit heeft op de eerste plaats in april 2014 geleid tot het formuleren van een centrumvisie met concrete acties op meerdere terreinen. Hierbij wordt wel aandacht gevraagd voor het bewaken van het integrale karakter wat bij diverse belangen niet evident is.

70

Untitled-4793 2

1/19/2015 4:06:25 PM

8

SOK & PROMOTIE 71

Untitled-4793 3

1/19/2015 4:06:25 PM

72

Untitled-4793 4

1/19/2015 4:06:31 PM

8.1. NETWERKEN & PROMOTIE Ook de komende jaren zal het SOK fungeren als infopunt voor investeerders/retailers voor het vastgoedaanbod in de Stad. Dit gebeurt aan de hand van mailings, persoonlijke contacten en aanwezigheid op vastgoedbeurzen (Mipim, Realty, Provada, Bouwbeurs Xpo …). Daarnaast informeren we voortdurend investeerders, retailers, … en zijn we aanwezig op symposia.

In 2014 getuigde de stand van het SOK, samen met Leiedal, op REALTY in Brussel (april) en de BOUWBEURS in Kortrijk (november) van goede smaak en kreeg de stand ook veel waardering.

Via het verder te ontwikkelen Woonwinkel-concept zullen we trachten de drempel naar de consument en de markt te verlagen. Belangrijk instrument hierbij is ook de in 2014 vernieuwde website met de meest actuele informatie.

Nieuw onderdeel van de netwerkactiviteiten is de in 2014 geïntroduceerde ‘SOK BABBEL’, de tweemaandelijkse borrel rondom een bepaald thema. Bij voldoende interessante content zal in principe ook een groter, tweejaarlijks evenement (vastgoeddag SOK) voor relaties of partners georganiseerd kunnen worden.

In kleiner verband (Raad van Bestuur-niveau) wordt jaarlijks getracht om een interessante excursie te organiseren (in 2014 Utrecht/Culemborg).

Onderdeel van de netwerkactiviteiten betreft ook de overlegmomenten met de Confederatie Bouw, het AG–netwerk en andere immo-organisaties en de bijeenkomsten in het kader van Kulak-leergangen.

Belangrijk voor 2014 was de verbetering van de werkrelatie met onze primaire partner, de stad Kortrijk.

73

Untitled-4793 5

1/19/2015 4:06:31 PM

74

Untitled-4793 6

1/19/2015 4:06:33 PM

9

SOK & BEDRIJFSVOERING 75

Untitled-4793 7

1/19/2015 4:06:33 PM

De doelstellingen van het SOK kunnen niet worden gerealiseerd zonder de nodige werkingsmiddelen en de constante bekommernis over de efficiënte inzet ervan. Daar de inzet op bovenstaande doelstellingen in het meerjarenplan een aanzienlijke verbreding inhoudt, zal het SOK zich ook moeten versterken om deze taken aan te kunnen. Naast het opereren als ‘intermediair’ tussen politiek en markt, zal het nieuwe SOK meer als ‘regisseur’ optreden. Dit vraagt om een verdere professionalisering en uitbouw van het personeelsbestand. Daar het hierbij ook om een kostenverschuiving en een vermindering van externe kosten gaat, gekoppeld aan een verrekening op projectniveau, zullen de netto werkingskosten niet substantieel stijgen.

9.1. BESTUUR De samenstelling van de Raad van Bestuur onderging bij de aanvang van de legislatuur in 2013-2018 een wijziging. Bij gemeenteraadbesluit van 04 februari 2013 werd de nieuwe Raad van Bestuur benoemd.

Samenstelling Raad van Bestuur SOK 2013-2018 (vanaf 01 januari 2015) Mandatarissen: - Dhr. Wout Maddens | voorzitter - Mevr. Tiene Castelein - Dhr. Philippe De Coene - Dhr. Marc Lemaitre - Dhr. Rudolf Scherpereel - Mevr. Catherine Waelkens - Mevr. Hannelore Vanhoenacker - Dhr. Hans Dhondt - Dhr. Martine Vandenbussche - Dhr. Maarten Seynaeve - Dhr. David Wemel Externe deskundigen - Mevr. Linda Boudry - Dhr. Frans Van Den Bossche In tegenstelling tot de vorige periode kent het SOK geen directiecomité of commissarissen meer. Wel is dhr. J.M. Boes bedrijfsrevisor (op basis van een contract voor een periode van drie jaar) belast met het toezicht op het financieel beheer van het bedrijf.

Sinds 1 maart 2014 is Ir. Ben Mertens aangesteld als general manager van het SOK (op zelfstandige basis).

76

Untitled-4793 8

1/19/2015 4:06:33 PM

9.2. PERSONEEL & ORGANISATIE Het SOK kan rekenen op een gemotiveerd team van personeelsleden om de opdrachten van het bedrijf in concrete resultaten om te zetten. Voor een goede werking zou een uitbreiding van het personeelsbestand van het SOK wenselijk zijn.

De operationele werking van het SOK gebeurt op dit ogenblik door drie personen : - 1 manager (op zelfstandige basis) - 1 coördinator projecten (op zelfstandige basis) - 1 administratief medewerkster (dienstverband) De stad Kortrijk/personeelsdienst fungeert als sociaal bureau, de dienst Financiën staat in voor de boekhouding, de dienst ICT staat in voor de IT-ondersteuning.

Vastgoed Vanwege de toename in activiteiten door o.a. het wegvallen van het Aankoopcomité, de toename van de activiteiten binnen het Pandenfonds en patrimoniumbeheer, mede in het kader van de woonwinkel, is voor de expertise ’vastgoed’ en juridische ondersteuning een voltijdse kracht noodzakelijk.

Projecten Afhankelijk van de omvang van het takenpakket zal een verdere uitbouw binnen het SOK met één of meerdere projectverantwoordelijken nodig zijn om deze projecten tegelijkertijd op een tijdsefficiënte en kwalitatieve wijze uit te voeren. Een onafgebroken voortzetting van de voorgaande projecten is zeer belangrijk. Bepaalde dossiers komen nu op kruissnelheid en zullen de komende jaren doorlopen (Vetex, Prado, Belgacom, Sint-Vincentius, verkaveling Bouvekerke, ….). Dit heeft ook tot gevolg dat de afgeleide workload in omvang zal toenemen. Concreet is de invulling van een extra projectmanager op korte termijn noodzakelijk.

Communicatie Nu al wordt heel veel tijd besteed aan communicatie en de productie van beeldmateriaal. En omdat het SOK nu ook een Woonwinkel wil installeren en de promotie en marketing van Kortrijk verder breed moet uitgebouwd worden (vb. patrimoniumbeheer), bestaat er ook de behoefte aan ondersteuning op het vlak van communicatie.

77

Untitled-4793 9

1/19/2015 4:06:33 PM

78

Untitled-4793 10

1/19/2015 4:06:36 PM

Samenstelling Met het oog op deze personeelsuitbreiding is het de bedoeling het team van het SOK heel complementair uit te bouwen zodat alle belangrijke disciplines die vervat zitten in projectontwikkeling, ook in het team aanwezig zijn, zoals: - planeconomie - projectmanagement - juridisch advies - financiĂŤn/fiscaliteit/administratie - communicatie De diverse leden van het team moeten enerzijds zelfstandig kunnen instaan voor het runnen van een project of specifieke taak maar ook kunnen samenwerken binnen het multidisciplinaire team.

Daarom is het aangewezen het SOK in 2015 op deze manier verder uit te bouwen tot minimum vijf fulltime-equivalenten.

In BBC is hiermee rekening gehouden. Voor de volgende jaren blijft de uitbouw van het kader wenselijk tot zes of zeven fulltime-equivalenten. De budgettaire realiteit zal deze ambitie echter temperen.

In 2015 zal een stijging van die kosten aan de orde zijn. Daar tegenover staan dan weer inkomsten uit projecten zodat het streven naar een stabiele bijdrage in de jaarlijkse werkingskosten gerealiseerd kan worden.

Als het SOK, zoals verwacht, in de periode 2016-2019 een intensievere ondersteuning zal geven aan stadsprojecten (projectmanagement), zal er ook sprake zijn van een verdere groei. Die groei zal dan wellicht opgevangen kunnen worden door verschuivingen van taken en dekking vanuit de projecten. Hierdoor zal deze uitbreiding geen toename inhouden voor de gemeentebegroting.

9.3. HUISVESTING Momenteel huurt het SOK tegen hoge kosten een drietal units op het Overbekeplein. Een van de eigenaars heeft aangegeven zijn unit te willen verkopen. In het kader van de revitalisering van het Overbekeplein houden we er rekening mee dat het SOK deze locatie kan verlaten.

Bij het zoeken naar nieuwe huisvesting is gedacht aan het benutten van ons bestaand patrimonium, onze functie in het centrum, de invulling als Woonwinkel en de verwachte ontwikkeling van het personeelsaantal. Als meest geschikte alternatieve locatie wordt daarbij gedacht aan de De Pluim (Sint-Janslaan 1) die eind 2013 zijn deuren sloot. Dit pand is uitstekend geschikt als Woonwinkel en als kantoor voor het SOK, aangevuld met de huisvesting voor de renovatiebegeleiding.

Momenteel onderzoekt het OCMW andere huisvestingsmogelijkheden voor de huidige kinderopvang. Het voorstel tot huisvesting van het SOK in de Sint-Janslaan zal op korte termijn besproken worden op de Raad van Bestuur SOK.

79

Untitled-4793 11

1/19/2015 4:06:36 PM

9.4. MANDATERING In de aanpak van het SOK, als autonoom gemeentebedrijf, zal sprake zijn van een open relatie met de gemeentelijke organisatie gestoeld op wederzijds vertrouwen. De verantwoording aan de gemeente zal plaatsvinden via de Raad van bestuur, op basis van statuten, beheersovereenkomst en projectgebonden overeenkomsten. Verder gelden de gebruikelijke wettelijk vastgelegde stappen zoals vergunningen, bestemmingsplannen en openbare ruimte. Om als autonoom bedrijf efficiĂŤnt en resultaatgericht naar de markt te kunnen functioneren, dient het SOK over een voldoende mandaat te beschikken. Dit houdt praktisch in dat op basis van een projectgebonden overeenkomst geen tussentijdse beslissingen meer nodig zijn. Vanzelfsprekend zal open gecommuniceerd worden en zal te allen tijde verantwoording afgelegd worden aan de Raad van Bestuur.

Omdat de Raad van Bestuur politiek evenwichtig is samengesteld vanuit de coalitie en de oppositie, is het onoverkomelijk dat politieke belangen een rol spelen in de discussies. In de praktijk wordt hier voorzichtig mee omgegaan door enerzijds een goede relatie te onderhouden met de leden van de Raad van Bestuur en anderzijds door een relatief hoge vergaderfrequentie aan te houden waardoor de interactie ook inhoudelijk goed kan verlopen.

De manager en de voorzitter zijn samen voldoende gemandateerd om enerzijds de bedrijfsvoering te regelen en anderzijds de nodige project- en objectbesluiten te nemen op basis van de besluitvorming binnen de Raad van Bestuur.

80

Untitled-4793 12

1/19/2015 4:06:36 PM

10

SOK & FINANCIﾃ起 81

Untitled-4809 1

1/19/2015 4:23:51 PM

10.1. BCC OF BELEID- EN BEHEERCYCLUS Nieuw in de financiële verantwoording is de verplichting, ook voor AGB’s, om de door de overheid opgelegde Beleid- en Beheercyclus te volgen. Voor het SOK is deze verplichting uitgesteld tot 2015.

Voor het SOK geldt dat elk jaar gerapporteerd zal worden op basis van: - een meerjarenplan - een jaarlijks ondernemingsplan en budget - een jaarlijks activiteitenverslag - een jaarrekening Het voorliggend document bundelt in die zin bovengenoemde rapporteringen.

Voor de bedrijfsvoering wordt de administratie opgesplitst in de volgende clusters: - Werking- en personeelskosten SOK - Projectontwikkeling: kosten per project - Vastgoed: objectkosten per object Voor het SOK als geheel, het Pandenfonds en de XOM nv worden afzonderlijke jaarrekeningen gemaakt.

(Voor de XOM nv heeft het SOK alleen een toezichthoudende functie in het kader van het ingebrachte kapitaal, er is geen sprake van een actieve sturing). De stad neemt de resultaten van het SOK als AGB over in zijn jaarverantwoording.

Kapitaal SOK Het kapitaal van het SOK bestaat, naast de expertise van zijn medewerkers, uit de volgende hoofdonderdelen: - Waarde vastgoedpatrimonium - Waarde deelnemingen Pandenfonds nv en XOM nv - Waarde van bedrijfsgoederen (meubilair, ICT, gebouwinvesteringen) - Ingebrachte gelden o.a. vanuit de stad Kortrijk - Kaspositie Als verplichtingen staan daar investeringen lopende projecten, leningen met de stad en crediteuren tegenover.

In totaal bedraagt de balanspositie van het SOK ca. 21.093.426 euro, met een gezonde ratio qua eigen vermogen van ongeveer 69%.

In het kader van de financiële relatie met de stad is het zo dat het al jarenlange oneigenlijk gebruikte overbruggingskrediet (ca. 4.2 miljoen euro) in 2014-2015 omgezet wordt in enkele structurele leningen op basis van onderliggend onroerend goed en voor het overige wordt afgerekend. Met betrekking tot de waarde van het onroerend goed wordt erop gewezen dat in de jaarrekening 2013 een correctie (neerwaartse bijstelling) van ruim 1 miljoen euro is doorgevoerd op basis van de historische boekwaarden. Daarnaast wordt de aandacht erop gevestigd dat nog geen waardering heeft plaatsgevonden op basis van actuele marktwaarde of ontwikkelingswaarde, hetgeen ook kan leiden tot een bijstelling van de waarde.

82

Untitled-4809 2

1/19/2015 4:23:51 PM

10.2. WERKINGSKOSTEN Afhankelijk van een eventuele verhuizing en de personeelsuitbreiding zal in 2014/2015 geïnvesteerd moeten worden in de post ‘bedrijfsgoederen’ vanwege meubilair, IT, ..

De investering in huisvesting, meubilair, IT, kantoormachines e.d. zullen wellicht eenmalig hoger zijn (20.000 euro) maar verder op een normaal peil blijven. Voor deze investeringskosten worden tevens afschrijvingen geboekt.

Naast bovenstaande investeringskosten zijn er uiteraard ook de projectgebonden kosten en algemene werkingskosten.

Een indicatie op basis van de netto werkingskosten (exclusief projectkosten) van de meerjarenplanning wordt gegeven in onderstaande tabel.

83

Untitled-4809 3

1/19/2015 4:23:52 PM

10.3. PROJECTKOSTEN De eerder gehanteerde methode waarbij de erelonen van de architecten en de op zelfstandige basis werkzaam zijnde medewerkers en de eventuele inhuurvergoedingen voor het inhuren van stadspersoneel wisselend wel of niet bij de werkingskosten van het SOK werden betrokken was niet inzichtelijk. Deze kosten worden nu meer gelinkt aan de eigenlijke projecten. Door een duidelijke scheiding te maken tussen de bedrijfsvoering en de project- en objectkosten worden de verhoudingen transparant. Op deze manier kunnen de netto werkingskosten meer worden beperkt en kan meer projectmatig gewerkt worden.

Onder de netto werking vallen uitsluitend de werkings- en personeelskosten van het SOK (beheersovereenkomst art 23, lid 2A en B), zijnde de niet project of object gebonden kosten. Dit zijn kosten die niet in het kader van de ontwikkeling van een project gemaakt zijn en evenmin slaan op investeringskosten of projectgebonden kosten. Naast de niet projectgebonden kosten bevinden zich in de netto-werking nog wel kleinere projectgerelateerde kosten die niet eenduidig uitgesplitst kunnen worden naar het object of project, daar deze niet substantieel zijn is hiervoor geen correctie doorgevoerd.

Het exploitatie budget is zo realistisch mogelijk ingeschat. Vandaar dat ook wordt voorgesteld het als budget te aanvaarden, in die zin dat onderlinge verschuivingen zonder overschrijding van het totaal bedrag aan algemene kosten tevens zijn toegestaan. Elke substantiĂŤle wijziging of verhoging van het budget is onderhevig aan een nieuwe goedkeuring van de Raad van Bestuur.

Indicatie projectkosten :

84

Untitled-4809 4

1/19/2015 4:23:53 PM

10.4. INVESTERINGEN Voor zover projectkosten niet meegenomen zijn in de werkingskosten zullen zij toegevoegd worden aan het investeringsresultaat van het project.

Onderstaande tabel geeft een indicatie van de projectinvesteringen (aan/verkoopresultaat) voor de komende jaren.

85

Untitled-4809 5

1/19/2015 4:23:54 PM

Untitled-4809 7

1/19/2015 4:23:54 PM

Untitled-4809 7

1/19/2015 4:23:54 PM

Fotografie Davy De Pauw | Gerald Van Rafelghem | Frans Parthesius Thomas Depaepe | Luchtfotografie Henderyckx Kortrijk Xpo | stad Kortrijk | Stadsontwikkelingsbedrijf Kortrijk

Untitled-4809 6

1/19/2015 4:23:54 PM

Untitled-4809 7

1/19/2015 4:23:54 PM

Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkelingsbedrijf Kortrijk Correspondentie: Stadhuis | Grote Markt 54 | 8500 Kortrijk Kantoor: Overbekeplein 11 | 8500 Kortrijk www.sokkortrijk.be | sok@kortrijk.be

Untitled-4809 8

1/19/2015 4:23:54 PM