Manual de Escritura Pública e Matrícula Consulta dos documentos ESCRITURA PÚBLICA e MATRÍCULA.
Este material foi produzido na disciplina de Projeto Interdisciplinar II, por estudantes do Curso Superior de Tecnologia em Negócios Imobiliários, do Setor de Educação Profissional e Tecnológica, UFPR, no primeiro semestre de 2018, sob a orientação da professora Silvana Maria Carbonera. Estudantes responsáveis pelo conteúdo: Ana Paula Cardoso de Morais, Jociane Batista de Souza, Sandra E. R. Teixeira de Freitas e Tania Beatriz Leal Garcia Mendes. Projeto gráfico desenvolvido na disciplina de Prática da Impresso do Curso superior de Tecnologia em Comunicação Institucional, sob a orientação do professor Eduardo Uliana. Projeto gráfico e diagramação :Jéssica Fernandes Cortiano e Joana Nishimura Narazaki.
INDICE
Seção I - Escritura Pública Seção II - Matrícula Seção III - Lista de Impostos e Taxas. Seção IV - Tabela de Custos
SEÇÃO I ESCRITURA PÚBLICA.
O que é uma Escritura Pública? Escritura Pública é a forma escrita de um negócio jurídico envolvendo *direitos reais sobre imóveis. É o documento previsto em lei, feito num tabelionato, onde o tabelião declara a vontade das partes. *LEMBRETE: DIREITOS REAIS = É o poder que o indivíduo tem imediato sobre as coisas. No Código Civil, em seu Artigo 1.225, consta o que são direitos reais.
Para que serve uma Escritura Pública? De acordo com o artigo 108 do C.C.B. (Código Civil Brasileiro), para todos os imóveis de valores superiores a 30 salários mínimos é exigido a Escritura Pública para que seja transferida a propriedade lá no registro de imóveis. Sem a Escritura Pública não registra e se não registra, não é dono! *LEMBRETE: Os imóveis com valor abaixo de 30 salários mínimos não precisam de Escritura Pública para a transferência de propriedade. Basta o contrato de compra e venda, instrumento particular.
Posso transferir o imóvel a uma terceira pessoa sem antes registrar previamente a escritura que possuo em meu nome? Não, a legislação veda que o Tabelião lavre uma escritura de venda sem que haja uma continuidade das transmissões.
Comprei um imóvel com alienação fiduciária. Posso escritura-lo antes da quitação? Sim, a escritura, ou um contrato particular com força de Escritura Pública, deve ser feita e levada a registro. Porém, a transferência do imóvel para o nome do comprador somente será feita após quitação do financiamento bancário.
O que é Alienação Fiduciária? Alienação Fiduciária é um modelo de garantia de propriedades, móveis ou textna transferência de bens como pagamento de uma imóveis, que Sample se baseia dívida, a partir de um acordo firmado entre o credor e o devedor.
Que valor devo declarar no momento da Escritura Pública? O Valor correto a ser declarado é o valor do negócio. Declarar valor diferente caracteriza crime conforme artigo 299 do Código Penaltext passível de reclusão e Sample multa.
Que despesas terei para lavrar uma Escritura Pública Os custos na compra de um imóvel vão além do valor do imóvel que está anunciado. Lembrando que todos os impostos e taxas de tabelião e cartório, são pagas pelo comprador. É importante que o comprador do imóvel reserve aproximadamente 5% do valor do imóvel para dar conta de todas as despesas
*VIDE SEÇÃO 3 DESTE MANUAL PARA A LISTA DOS IMPOSTOS E TAXAS.
O que é uma Minuta da Escritura Pública? Minuta é a primeira redação de um documento ou de qualquer escrito. Neste caso, a minuta da escritura é um rascunho que servirá para que tanto o comprador quanto o vendedor conheçam todas as cláusulas do contrato que será celebrado.
Extraviei a Escritura Pública do meu imóvel e agora? Como devo proceder? Basta que peça uma nova via da escritura no tabelionato onde foi lavrado.
EXTRAVIAR = PERDER
É possível falsificar uma Escritura Pública de imóvel? Considerando que a Escritura Pública de um imóvel é basicamente um contrato acordado entre duas partes, é extremamente difícil isso ocorrer. Os atos praticados pelos Tabeliães tem fé pública, ou seja, são considerados verdadeiros.
Quais são os tipos de Escritura Pública? a) Escritura Pública de compra e venda de imóvel à vista. É a mais simples de todas as escrituras, o pagamento do preço do valor do imóvel é efetuado no ato da escritura ou em até 30 dias, desde que não ultrapasse o momento da escritura.
b) Escritura Pública de Compra e Venda a prazo, com pacto acessório de alienação fiduciária. Neste caso, o adquirente recorre a financiamento bancário para aquisição do imóvel. O imóvel fica como garantia de pagamento do financiamento. Neste período o adquirente fica com a posse do imóvel e o direito de propriedade é do credor, que é o agente financeiro. Ao quitar a dívida com o agente financeiro, a propriedade é transferida ao adquirente. Quando a compra é feita utilizando financiamento com alienação fiduciária, a lei permite escolher celebrar ou uma Escritura Pública ou um contrato particular com força de Escritura Pública. Em razão da autorização dada pela lei, neste caso, é possível registrar direto o contrato particular.
c) Escritura Pública de compra e venda a prazo, com cláusula resolutiva. Neste tipo de compra e venda, o vendedor aceita transferir o imóvel para o comprador, porém como irá vender com pagamento a prazo insere na escritura uma cláusula com condição resolutiva. Esta condição determina que o valor seja parcelado e atrelado ao pagamento de notas promissórias. Para cada parcela quitada, uma nota promissória, já quitada, será resgatada pelo comprador. Neste caso, o comprador somente poderá transferir o imóvel para o nome dele quando , quitar todas as parcelas. Para fazer isso, terá por obrigação que apresentar ao cartório de imóveis todas as notas promissórias quitadas, quando se resolve a cláusula em questão. Sem a apresentação das promissórias o cartório não aceita a registrar o fim do processo de compra e venda. Se o comprador não cumprir os pagamentos o vendedor poderá cobrar os valores devidos ou desfazer o negócio caso o comprador não tenha como quitar a dívida vencida. Assim, a transferência para o nome do comprador é realizada somente se for concluída a quitação do imóvel. Obriga herdeiros e sucessores.
d) Promessa de compra e venda Atualmente é a mais utilizada quando o vendedor deseja dar posse imediata ao comprador, pois a venda é feita com pagamento à prazo e a transferência do imóvel somente é feita quando o valor for quitado.O imóvel permanece em nome do vendedor até a quitação e o comprador fica garantido porque se o vendedor vier a falecer e o preço for quitado, os herdeiros são obrigados a transmitir a propriedade ao comprador sem que o imóvel entre em inventário. Ela pode ser feita tanto por meio de Escritura Pública quanto por meio de contrato particular de promessa de compra e venda. A forma com menor custo é o contrato particular de promessa de compra e venda que é importante ser levado a registro também e na quitação se faz a transferência do imóvel para o comprador.
*ATENÇÃO: Até aqui falamos sobre as escrituras mais comuns, mas existem outras que especificam negócios jurídicos mais complexos, os quais não trataremos neste manual. Sugerimos para quem quiser se aprofundar, estudar os artigos 104 do Código Civil, que fala da validade dos negócios imobiliários, assim como, o artigo 421 e seguintes, também do Código Civil, que trata dos contratos em geral.
SEÇÃO II MATRÍCULA DO IMÓVEL.
O que é uma matrícula de imóvel? Ôpa! Chegamos ao documento mais importante de um imóvel. Porque, quem não registra não é dono. É na matrícula que consta todo o histórico do imóvel: quem foram os proprietários, todas as ações que incidiram sobre o imóvel ou ainda incidem, os ônus referentes ao imóvel, descrição detalhada, enfim, tudo rigorosamente descrito. É como se fosse a certidão de nascimento, o RG e o CPF do imóvel
Para que serve a matrícula do imóvel? Serve para se ter todas as informações relativas ao imóvel. A primeira informação que temos quando pegamos uma matrícula é a descrição do imóvel; sua localização (endereço completo), suas características: metragem, quais os confrontantes (vizinhos), se tem área construída de que tipo, etc. Em seguida vem os registros e as averbações. Registros: São todos os atos que estão previstos no artigo 167, inciso I da Lei 6.015/73, esse artigo diz taxativamente quais os atos que devem ser registrados em uma matrícula. Se não tiver no artigo não pode ser registrado mas pode ser averbado. Averbações: São as anotações que indicam alteração e estão previstas no artigo 167, inciso II da Lei 6.015/73.
O que é matrícula mãe? É chamado de matrícula mãe a matrícula original de um loteamento ou incorporação de condomínio, antes das matrículas definitivas das futuras unidades ou lotes.
O que é uma matrícula atualizada do imóvel? É a matrícula que comprova a situação atual do imóvel. Toda vez que se tem que comprovar a propriedade e a situação jurídica do imóvel tem que se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis e solicitar a matrícula atualizada.
Qual a validade de uma matrícula atualizada? Para efeito de transmissão da propriedade a certidão da matrícula é válida por 30 (trinta) dias. Para efeito de comprovação de propriedade perante a Prefeitura Municipal, a certidão de matrícula é válida por 90 (noventa) dias.
O que deve ser averbado na matrícula do imóvel? Sim, sempre que houver qualquer alteração na identificação do imóvel e seus proprietários. Tudo deve ser averbado.
Qual a diferença entre registro e matrícula? Matrícula é o documento físico e o registro é o que está escrito pelo oficial do Cartório de Registro e Imóveis na matrícula
Qual prazo para ficar pronto um Registro? Protocolado pedido, o Cartório de Registro de Imóveis tem 30 dias para entrega da matrícula.
Como faço para saber se está pronto o meu documento? Através do Site do Cartório no qual você solicitou o serviço, digitando o número do protocolo do pedido.Ou telefonando para o Cartório. Informe-se quando levar a escritura para registrar.
*ATENÇÃO: Até aqui falamos sobre as escrituras mais comuns, mas existem outras que especificam negócios Quem poderá retirar os documentos depois de registrados? jurídicos mais complexos, os quais não trataremos neste manual. Sugerimos para quem quiser se aprofundar, estudar Qualquer pessoa os poderá retirar104 o documento desde queque tenha em da mãos o protocolo artigos do Código Civil, fala validade dosde retirada e qualquer pessoa pode pedir o documento atualizado. É público. negócios imobiliários, assim como, o artigo 421 e seguintes, também do Código Civil, que trata dos contratos em geral.
SEÇÃO III *ATENÇÃO: Até aqui falamos sobre as escrituras mais comuns, mas existem outras que especificam negócios jurídicos mais complexos, os quais não trataremos neste manual. Sugerimos para quem quiser se aprofundar, estudar os artigos 104 do Código Civil, que fala da validade dos negócios imobiliários, assim como, o artigo 421 e seguintes, também do Código Civil, que trata dos contratos em geral.
LISTA DOS IMPOSTOS E TAXAS DOS SERVIÇOS PÚBLICOS.
LISTA DOS IMPOSTOS E TAXAS DOS SERVIÇOS PÚBLICOS “Chamados de emolumentos” ITBI - Imposto de transmissão de Bens Imóveis - É sempre cobrado cada vez que há transmissão de um imóvel com valores envolvidos. ( Se for uma doação é outro imposto) É um imposto municipal. Em Curitiba, por exemplo, tem percentual de 2,7%. (Previsto na CF - artigo 156, inciso II e no CTN - Código Tributário Nacional artigos 35 a 42) ITCMD - Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação - É um imposto estadual e do DF e é cobrado na transmissão de imóvel sem valores envolvidos no caso de herança (Causa Mortis) ou na doação (Inter vivos). A base de cálculo é o valor venal do imóvel. No Paraná é cobrado 4% sobre o valor partilhado. Taxa de Escritura de Compra e Venda - É fixado pelo Regimento de Custas e Emolumentos. Cada Estado tem o seu regimento. Taxa do Registro de Imóveis - Também fixado pelo Regimento de Custas e Emolumentos do Estado. Dica: Como é tabelado para cada Estado, recomenda-se deixar 1% do valor do imóvel para pagar estas taxas. FUNREJUS - Fundo de Reequipamento do Poder Judiciário - num percentual de 0,2% sobre o valor de cada ato.
LEMBRETE > Se o imóvel for financiado alguns agentes financeiros cobram 1,5% sobre o valor financiado. *IMPORTANTE: Na compra de seu primeiro imóvel, você paga 50% do valor do FUNREJUS, basta que informe ao oficial.
TABELA DE CUSTOS DO VENDEDOR DO IMÓVEL EM CURITIBA VALOR DO IMÓVEL (R$)
6% DO VALOR DO IMÓVEL SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS
MATRÍCULA ATUALIZADA COM ÔNUS
CERTIDÕES NEGATIVAS
TOTAL DE CUSTOS
200.000,00
12.000,00
45,00
75,00
12.120,00
450.000,00
27.000,00
45,00
75,00
27.120,00
TABELA DE CUSTOS DO COMPRADOR IMÓVEL EM CURITIBA VALOR IMÓVEL
ESCRI TURA
FUNREJUS
SELO E DISTRIB UIDOR
ISS ESCR ITUR A
CERTIDÕES
ITBI 2,7%
TOTAL DE CUSTO
193.016,63
959,60
386,03
10,95
38,38
300,00
5.211,45
6.906,41J
A importância de ser um Corretor Imobiliário! Comprar ou vender um imóvel pode parecer uma decisão fácil, mas na prática é bastante complicado. São decisões que envolvam grandes somas em dinheiro e a realização de sonhos. São aspectos que abrangem financiamento imobiliário, avaliação, legislação específica, contratos e outros. No final das contas, a falta deste profissional na hora de fechar um negócio pode acarretar diversos problemas. Por isso, ter a presença de um especialista é fundamental. Afinal, é preciso experiência e muito conhecimento para lidar com todos os detalhes que compõem as transações imobiliárias.