AbecĂŠ
del vendedor y del arrendador de vivienda y los derechos del ciudadano
ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ Secretaría Distrital del Hábitat GUSTAVO PETRO URREGO Alcalde Mayor de Bogotá MARÍA MERCEDES MALDONADO COPELLO Secretaria Distrital del Hábitat JOSÉ ANDRÉS RÍOS VEGA Subsecretario de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda WALTER TARCICIO ACOSTA BARRETO Subdirector de Prevención y Seguimiento JAIME PORRAS CORTÉS Subdirección de Investigaciones y Control de Vivienda Oficina Asesora de Comunicaciones
Introducción
Usted nos preocupa y queremos que conozca los deberes y derechos que tienen los enajenadores, compradores, arrendadores y arrendatarios de viviendas en Bogotá antes de celebrar un contrato relacionado con esta actividad. Desde la Administración Distrital estamos comprometidos con usted y por eso inspeccionamos, vigilamos y controlamos la actividad de la venta (enajenación), y el arrendamiento de inmuebles, así como el incumplimiento de las diferentes obligaciones y las sanciones que conlleva la misma. Recuerde que todos trámites no tienen ningún costo; no contacte intermediarios, ya que los únicos interlocutores autorizados son los funcionarios de la Entidad, que en ningún caso solicitarán pagos por la asesoría prestada.
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Competencias SDHT
La Secretaria Distrital del Hábitat, a través de la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda tiene la facultad de verificar y/o constatar a través de visitas, requerimientos o seguimiento el cumplimiento de la normatividad legal vigente, en aspectos jurídicos, técnicos, financieros, administrativos y similares, respecto a la actividad de enajenación como por ejemplo la venta a título oneroso de cualquier unidad de vivienda urbana y la transferencia de dominio de las viviendas realizadas por el sistema de autoconstrucción. Igualmente, se ejerce la inspección, control y vigilancia en materia de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda en Bogotá. El Distrito tiene la facultad de aplicar los correctivos necesarios mediante sanciones, multas y órdenes de hacer por incumplimiento a las normas que regulan la materia como por ejemplo deficiencias constructivas.
Actividades Inspección, Control, y Vigilancia
Es la facultad que tiene el Estado para verificar y/o examinar el cumplimiento de una norma.
Es la facultad que tiene el Estado para hacer seguimiento a las actuaciones y actividades de los vigilados conforme a la norma.
Es la facultad que tiene el Estado para prevenir y aplicar los correctivos necesarios, a fin de subsanar el incumplimiento de la norma.
El Distrito tiene la facultad de aplicar los correctivos necesarios ya sea en sanciones o multas para subsanar una situación jurídica, técnica, financiera, administrativa y similar respecto a la actividad de enajenación (venta) o arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda cuando se encuentre probada la violación a algunas de las normas que regulan la actividad materia de vigilancia.
Otros servicios para usted
Vivienda a la Vista: www.viviendaalavista.gov.co es una herramienta virtual que pretende acercar a la oferta y la demanda de la vivienda de interés prioritario en Bogotá. Allí, los constructores, inmobiliarias y las personas naturales podrán vender fácil y gratuitamente su vivienda de interés prioritario (VIP) de forma segura. Una vez ofertado el inmueble, la Secretaría del Hábitat se lo presenta a los potenciales beneficiarios del Subsidio Distrital de Vivienda en Especie que ya han alcanzado el cierre financiero, es decir, que cuentan con recursos complementarios (ahorro o créditos) para iniciar el posible acuerdo comercial requerido. Ventanilla Única de la Construcción (VUC): Esta herramienta virtual está disponible para ahorrar tiempo y costos y agilizar los proyectos a los constructores de Bogotá. Con este servicio, al que se accede a través de la dirección www.habitatbogota.gov.co/ventanillaconstruccion, quienes planean o ejecutan proyectos pueden solicitar, hacer seguimiento y obtener respuesta a trámites asociados al proceso de urbanismo y construcción en Bogotá. La VUC presta 12 servicios entre los que se encuentra información básica asociada a los trámites, agendamiento de citas con algunas entidades, envío y respuesta de solicitudes de trámites, descarga de formularios y formatos, tutorial de trámites a seguir, consulta de historial de trámites del proyecto, entre otros.
¿Dónde nos puede encontrar?
Servicio al ciudadano: Carrera 13 No 52- 25 entre las 7:00 a. m. y las 4:30 p. m. Teléfono: 3581600 extensiones. 3022 - 3023 - 3025 - 3032, entre las 7:00 a. m. y las 4:30 p. m. También nos puedes escribir a servicioalciudadano@habitatbogota.gov.co Redes sociales: En Twitter @HabitatComunica En Facebook www.facebook.com/secretariahabitat www.habitatbogota.gov.co
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Enajenador
Persona natural o jurĂdica que desarrolla actividades relacionadas con la transferencia de dominio de cinco o mĂĄs inmuebles destinados a vivienda.
Ojo:
La enajenación de vivienda aplica cuando…
¿Qué requisitos hay para la enajenación de vivienda? ¿Cómo se obtiene el registro de enajenador?
Se entiende desarrollada la actividad de enajenación cuando las unidades habitacionales proyectadas o autorizadas sean cinco o más.
Se celebra la promesa o escritura de venta de cinco o más viviendas. Existe anticipo de dinero o cualquier otro sistema que implique recepción o captación de recursos con el fin de transferir inmuebles.
Si usted tiene como actividad la enajenación de inmuebles para vivienda en proyectos potencialmente desarrollables de cinco o más unidades, deberá registrarse y radicar documentos ante la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital del Hábitat, ubicada en la carrera 13 No. 52 - 25 de 7:00 a. m. a 4:30 p. m. RECUERDE: que para vender cinco o más viviendas de un proyecto, es obligatorio tener el Registro de enajenador; al no hacerlo, incurre en una actividad ilegal y será investigado administrativamente y sancionado con multa.
Ingrese a la página web www.habitatbogota.gov.co, haga clic en el link trámites y descargue el formato Solicitud de Registro de Enajenador. Luego, diligéncielo y radíquelo en la oficinas de la Secretaría Distrital del Hábitat con copia de la cédula de ciudadanía (si es persona natural) o fotocopia del certificado de existencia y representación legal de la Cámara de Comercio (si es persona jurídica). El trámite lo puede realizar un tercero y la asignación del registro es de forma inmediata previo cumplimiento de los requisitos.
¿Cómo radico los documentos para enajenar?
Una vez obtenido el Registro de Enajenador, quien pretenda vender los inmuebles de un proyecto destinados a vivienda, tiene que radicar en la Secretaría Distrital del Hábitat Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda los siguientes documentos de cada proyecto que adelante:
Requisitos:
Fotocopia del folio de matrícula inmobiliario del inmueble (certificado de tradición y libertad del predio donde se va a desarrollar el proyecto, cuya fecha de expedición no supere los tres meses). Fotocopia de los modelos de los contratos que se van a utilizar en la venta de los inmuebles (promesa de compraventa, contrato de vinculación, encargo fiduciario, escritura pública). Presupuesto financiero del proyecto para lo cual debe diligenciar los siguientes formatos que se encuentran en www.habitatbogota.gov.co: Flujo de caja, Información de ventas, Presupuesto financiero, Especificaciones técnicas y Certificación financiera. Licencia urbanística del proyecto, salvo que se trate de preventas. Si el predio está hipotecado, anexar documento en el que se comprometa a liberar proporcionalmente el gravamen hipotecario.
¿Qué obligaciones tiene el enajenador de vivienda?
Remitir anualmente, a más tardar el primer día hábil de mayo, los balances con corte a diciembre 31 del año anterior. El balance tendrá que incluir los estados financieros suscritos por el representante legal y certificados por contador público o revisor fiscal cuando corresponda, así como las notas de los estados financieros. Informar oportunamente dentro de los 20 días hábiles siguientes cualquier cambio en los datos suministrados para obtener el registro. Dar respuesta oportuna a los requerimientos formulados por la Entidad. Permitir el desarrollo de visitas ordenadas por la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda. Mantener actualizada la información contable. 7
¿Qué debo hacer si mi proyecto tiene afectación por remoción en masa?
Si su proyecto se ubica en una zona de afectación media o alta por fenómenos de remoción en masa, debe solicitar una visita ocho días antes de tramitar la radicación de documentos (permiso de ventas), para verificar que se hayan ejecutado las obras de mitigación indicadas en los estudios de amenaza y riesgo por fenómenos de remoción en masa aprobados por la correspondiente Curaduría Urbana. Recuerde que en el oficio de solicitud de la visita debe anexar: Copia de la Licencia de Construcción del proyecto que contenga un estudio detallado de amenaza y riesgo por fenómenos de remoción en masa que incluyan las obras de mitigación y planos urbanísticos de localización de las etapas del proyecto (si las hay).
Todos los trámites de la entidad son gratuitos y los podrá encontrar en: www.habitatbogota.gov.co en el link Formatos y Formularios.
Documentos relacionados:
Solicitud Registro de Enajenador Radicación de documento Flujo de caja Información de ventas Presupuesto financiero Especificaciones técnicas Certificación financiera
El incumplimiento de las obligaciones ocasionar铆a la imposici贸n de sanciones o multas.
Programas de vivienda por sistemas de autogesti贸n o participaci贸n comunitaria (OPV)
Es la persona jurídica sin ánimo de lucro que tiene por objeto el desarrollo de programas de vivienda por el sistema de autogestión, autoconstrucción o participación comunitaria.
Requisitos
Registro: Para obtener el registro la Organización Popular de Vivienda debe presentar ante la Secretaría Distrital del Hábitat, Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda la solicitud correspondiente acompañada de un ejemplar de los Estatutos debidamente autenticado y Certificación sobre la Personería Jurídica y Representación legal vigente.
Permiso para captación de recursos: Las Organizaciones Populares de Vivienda (OPV), deberán obtener autorización para captar recursos económicos de sus afiliados destinados a un programa de vivienda por autogestión o participación comunitaria. Dicha autorización deberá solicitarse ante la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda – Subdirección de Prevención y Seguimiento o quien haga sus veces.
Permiso de Escrituración: Las Organizaciones Populares de Vivienda (OPV) que realizan programas de vivienda por autogestión o autoconstrucción y requieran transferir a sus afiliados la propiedad de los lotes o de las unidades de vivienda construidas en el proyecto, deberán obtener previamente permiso de la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda –Subdirección de Prevención y Seguimiento o quien haga sus veces para iniciar el proceso de escrituración. (Decreto 2391 del 20 de octubre de 1989 y Resolución 044 del 16 de enero de 1990).
Obligaciones
a)
b)
c)
d)
e)
Presentación anual de los Estados Financieros, suscritos por el Representante Legal y contador público, debidamente aprobados por el máximo órgano de la entidad a más tardar el primer día hábil del mes de mayo de cada año.
Enviar el presupuesto de gastos e inversiones por cada año, con la constancia de aprobación del órgano social correspondiente, antes del primer día hábil del mes de mayo.
Presentar la relación de Ingresos y Egresos trimestralmente, con indicación del total recaudado por concepto de cuotas de vivienda y de las otras fuentes de financiación, debidamente discriminadas.
Remitir, a más tardar dentro del mes siguiente a su designación la prueba del registro de los nombramientos de sus directivos ante las autoridades competentes.
Presentar dentro de los primeros cinco (5) días hábiles de los meses de enero y julio de cada año, el informe de la evolución semestral del proyecto de vivienda, el cual contendrá el avance de la obra, el número de adjudicaciones realizadas, el número actualizado de socios y las dificultades que se hubieren presentando en cualquier orden de su gestión.
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Arrendamiento de vivienda urbana
¿Qué es un contrato de Arrendamiento?
Es un acuerdo de voluntades por el cual una de las partes, llamada Arrendador se obliga a permitir temporalmente el uso y goce de una vivienda a otra parte, llamada Arrendatario, quien se obliga a pagar por el uso y goce al precio acordado. Dicho contrato puede ser verbal o escrito y debe establecerse y ponerse de acuerdo como mínimo:
1- Nombre e identificación de las partes. 2- Identificación del inmueble o vivienda que es objeto del contrato. 3- Identificación de la parte del inmueble que se arrienda. 4- Precio y forma de pago. 5- Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales. 6- Término de duración del contrato. 7-
Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.
¿Quién debe obtener la Matrícula de Arrendador?
1- Toda personal natural o jurídica, entre cuya actividades principales este
la de arrendar inmuebles para vivienda que pueden ser de su propiedad o de terceros a través de labores de intermediación.
2-
Toda persona natural o jurídica que en su calidad de propietario o subarrendador celebren más de 5 contratos de arrendamientos sobre uno o varios inmuebles. La presente condición aplica para el caso de vivienda compartida.
3- Toda personal natural o jurídica quien aparezca arrendando en Bogotá 10 inmuebles propios o de terceros.
¿Cómo obtengo la Matrícula de Arrendador?
Ingrese a www.habitatbogota.gov.co y haga clic en descargue y diligencie el formato Solicitud de Matrícula de Arrendador. Si es persona natural debe aportar el registro mercantil expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá, las minutas a utilizar (contrato de arrendamiento y contrato de administración) y carta donde se informe si tiene o no contratos de arrendamientos de inmuebles vigentes que sean propios o de terceros. Las personas jurídicas, tendrán que adjuntar el certificado de existencia y representación legal de la Cámara de Comercio de Bogotá, las minutas a utilizar (contrato de arrendamiento y contrato de administración) y carta donde se informe si tiene o no contratos de arrendamientos de inmuebles vigentes que sean propios o de terceros Estos documentos tendrán que ser radicados en la Secretaría Distrital del Hábitat Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda quien tendrá ocho días hábiles para otorgar o hacer observaciones frente a la solicitud de la Matrícula de Arrendador. Si los arrendadores tuvieran que subsanar las observaciones, tendrán cinco días hábiles para hacerlo a partir del recibido de la notificación. Si no se subsanan las observaciones oportunamente, se declarará el desistimiento (abandono) y se archivará el trámite. Los arrendadores que ejerzan su actividad sin tener la Matrícula de Arrendador serán multados hasta con 100 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (SMMLV).
¿Qué obligaciones tiene el arrendador de vivienda?
Una vez se cuente con la Matrícula de Arrendador, se generan las siguientes obligaciones: Presentar informe anual con la relación de los inmuebles propios o de terceros dados en arrendamiento, dentro de los primeros 20 días calendario del mes de marzo. Presentar, a más tardar dentro de los 15 días hábiles siguientes, cualquier cambio presentado en la información reportada para obtener la Matrícula. Permitir las visitas que ésta entidad determine en el ejercicio de las facultades de inspección, vigilancia y control sobre la actividad. Atender en los términos y oportunidades los requerimientos efectuados por la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda. Citar el número de la Matrícula de Arrendador para anunciarse al público. Cancelar la Matrícula de Arrendador cuando no se este ejerciendo la actividad Recuerde que si su actividad principal es arrendar inmuebles destinados a vivienda o labores de intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios, es obligatorio tener la Matrícula de Arrendador.
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¿Cómo cancelar la Matrícula de Arrendador? ¿Cuánto puedo cobrar por el arriendo de una vivienda? ¿Cuánto se podrá incrementar el canon de arrendamiento?
Ingrese a www.habitatbogota.gov.co y descargue y diligencie el formato Solicitud de Cancelación de Matrícula de Arrendador que tendrá que ser radicado en la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda.
De acuerdo con lo estipulado en el artículo 18 de la Ley 820 de 2003, el canon mensual de arrendamiento se fijará en un monto que no podrá superar el uno por ciento del valor comercial del inmueble, o parte de él que se dé en arriendo. Por ejemplo, si una vivienda está avaluada comercialmente en 70 millones de pesos, el canon mensual de arrendamiento máximo que le corresponde, por ley, es de 700 mil pesos. Es importante tener en cuenta que el valor comercial no podrá superar dos veces el avaluó catastral vigente.
Cuando ese contrato se haya ejecutado por el término de 12 meses bajo un mismo precio y cumplido el mismo, la renta se podrá aumentar máximo hasta en un 100% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior. Lo anterior rige para los contratos suscritos con posterioridad al 10 de julio de 2003. El IPC es igual a la inflación causada el año anterior, según certificación expedida por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). El arrendador deberá informar por correo certificado o notificarle según lo acordado en el contrato al arrendatario, el incremento del canon de arrendamiento. Se recomienda que la notificación se haga tres meses antes del vencimiento del contrato.
Incremento para los contratos suscritos después del 10 de julio de 2003 Incremento para los contratos suscritos antes del 10 de julio de 2003 ¿Qué pasa con la terminación unilateral del contrato de arrendamiento?
De conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, será el máximo establecido corresponde al incremento del IPC del año anterior. Por ejemplo, un contrato de arrendamiento suscrito el 25 de febrero de 2013 con un precio de renta de $600.000 moneda corriente y un IPC de 2,44 por ciento, solo podrá incrementarse en $14.640. Es decir, la renta correspondiente para 2014 corresponderá a $614.640.
Es lo que corresponda a la meta de inflación proyectada para el año. Ejemplo: para el año 2014 es del 3%, que corresponde a la meta de inflación proyectada por la Junta Directiva del Banco de la República. Igualmente se ajustará una vez cumplido el vencimiento de la prórroga de 12 meses bajo un mismo precio. Lo anterior, según el artículo 7 de la Ley 242 de 1995, la cual modificó el artículo 10 de la Ley 56 de 1985. Por ejemplo, si se suscribió un contrato de arrendamiento el 14 de febrero de 2002 con un precio de renta de $400.000 moneda corriente, el incremento será de $12.000 moneda corriente, correspondiendo el precio de la renta para 2014 a $412.000.
Cuando el arrendador o arrendatario lo estime necesario, podrá remitirse a los artículos 22, 23, 24 y 25 de la Ley 820 de 2003 para garantizar las condiciones establecidas por la norma.
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¿Cómo actúa la Secretaría del Hábitat en la enajenación, autogestión o arrendamiento de vivienda?
Cuando se originan conflictos entre los enajenadores, OPV y los compradores o entre arrendadores y arrendatarios, la Secretaría Distrital del Hábitat a través Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda está en condiciones de adelantar una investigación de oficio o a petición de las partes, cuando: No se cuenta con el Registro de Enajenador, radicación de documentos, permiso de captación de recurso o permiso de escrituración. Se presentan deficiencias y desmejoramiento de las especificaciones de los inmuebles vendidos. No se expiden copias del contrato de arrendamiento al arrendatario o a su codeudor, en el término establecido por el artículo 8º de la Ley 820 de 2003. Por la exigencia de depósitos ilegales para el cumplimiento del contrato de arrendamiento. El arrendador no le entrega recibo de pago al arrendatario No se cuente con la Matricula de Arrendador para el desarrollo de la actividad de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. Se presentan conflictos surgidos en el contrato de administración de inmuebles destinados a vivienda.
Derechos Del Ciudadano
¿Qué derechos tengo como arrendatario?
El arrendatario tiene derecho a recibir en la fecha convenida el inmueble dado en arrendamiento, en buen estado de servicio, seguridad y sanidad. Tengo derecho a que se me suministre copia con firmas originales del Contrato de arrendamiento y copia al codeudor dentro de los 10 días contados a partir de la fecha de suscripción del contrato. En viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregarle al arrendatario una copia del reglamento de propiedad horizontal. En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno en la vivienda.
¿Qué derechos tengo como comprador de un inmueble?
Informarse de los proyectos que existen y de los inmuebles que usted posiblemente puede comprar. Verificar la legitimidad de la constructora. Revisar el modelo financiero a aplicar en el negocio de venta. Contar con la información completa de la clase de negociación a realizar (aclarándosele si es fiducia, compraventa, oferta comercial o cualquier otra figura jurídica). A que se le cumplan los compromisos contractuales (suscritos en el documento que protocoliza el negocio jurídico, en los términos de firma de la escritura y entrega del inmueble). Consultar los documentos radicados por el vendedor en la Subdirección de Prevención de la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría del Hábitat.
¿En qué casos los arrendatarios pueden pedir una investigación de la Secretaría del Hábitat?
Cuando el arrendador no expide copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores, dentro de los diez días siguientes a su firma. Cuando el arrendatario adelanta el proceso de terminación unilateral con indemnización y el arrendador se niega al recibo del inmueble, mediante el recibo provisional del inmueble Cuando el arrendador exige al arrendatario, depósitos ilegales en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales. Cuando el arrendador no expide comprobantes de pago al arrendatario, en el caso que no se haya acordado la consignación como forma de probarlo. Cuando el arrendatario considera que el arrendador le cobra un canon que supera el 1% del avalúo comercial del inmueble. Cuando exista incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservación, uso y orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida, sometidos a vigilancia y control. Cuando exista un indebido ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en lo referente al contrato de administración. Cuando el arrendador ejerce la actividad sin Matrícula de Arrendador, y/o sin citar el número de matrícula asignado.
¿A quién corresponde arreglar los inmuebles?
Las reparaciones necesarias están a cargo del arrendador, al igual que las reparaciones locativas que provengan de fuerza mayor, caso fortuito o de la mala calidad de la vivienda arrendada. Las demás reparaciones locativas están a cargo del arrendatario. Las necesarias pueden ser: El mantenimiento o arreglo de la tubería, el cableado interno para la prestación óptima del servicio de agua y luz, el techo, paredes que no constituyan amenaza de desprendimiento, o filtraciones, y finalmente las vigas o columnas, toda vez que las mismas constituyen en sí la estructura y sostenimiento del inmueble. Las locativas aluden generalmente a los deterioros por el uso natural del inmueble, como por ejemplo: el daño sobre grifos, chapas, vidrios, puertas, el taponamiento de los sifones, tuberías, el derramamiento de algún químico sobre el piso o que el mismo se rompa como consecuencia de un gran impacto y deterioro en pintura, entre otras. 23
¿El arrendatario puede ordenar reparaciones a cargo del arrendador? ¿Qué hacer ante el incumplimiento del arrendador? ¿En qué casos me puedo dirigir a la Secretaría cuando compro una vivienda?
Sí, salvo que las partes pacten lo contrario.Cuando no se acuerde prohibición alguna, el arrendatario podrá descontar de la renta el costo de las reparaciones, ante la negativa del arrendador. Los descuentos no podrán exceder el 30% del valor del canon, pero podrá hacerse cada mes, hasta completar el costo total de las reparaciones. Si al finalizar el contrato, los descuentos no cubren el costo de las reparaciones, el arrendatario puede retener el inmueble, hasta que se cancele lo adeudado.
Cuando el inmueble dado en arrendamiento no se encuentra en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, o el arrendador no pone a disposición del arrendatario los servicios, cosas o usos conexos, podrá solicitar ante la autoridad judicial competente (jueces civiles) la terminación del contrato de arrendamiento y la indemnización de los daños y perjuicios que se le hayan ocasionado. Lo anterior también aplica en el caso de vivienda compartida, cuando el arrendador incumple la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda. Cuando quien le vendió no está autorizado para enajenar el proyecto (solicitar el Registro de Enajenador). Cuando su inmueble sufre deterioro y el vendedor se niega a realizar los arreglos posventa o a cumplir con las garantías acordadas. Cuando le desmejoran las especificaciones técnicas o las calidades prometidas en venta o aprobadas en la licencia de construcción. Cuando el vendedor no le entrega los bienes y zonas comunes, por tardar cuando haya vendido la mitad más uno de los coeficientes del proyecto. Cuando quien le vende maneja sus negocios de manera no autorizada o insegura o se rehúsa a someterse a vigilancia y control de la Secretaría Distrital del Hábitat. Cuando quien le vende no se ajusta a los modelos de contratos aprobados por la Secretaría. Cuando sospeche que alguien vende o promete en venta inmuebles destinados a vivienda, sin contar con las debidas autorizaciones. Cuando requiera orientación sobre el contenido y el alcance de su promesa de compraventa de un inmueble destinado a vivienda urbana.
¿Qué debo tener en cuenta antes de comprar vivienda?
Que quien le vende tenga la autorización respectiva (haya radicado los documentos y tenga su Registro de Enajenador). Que si no tiene autorización, haya firmado un contrato fiduciario que garantice que si en un tiempo determinado no ha tramitado el permiso de ventas (radicación de documentos), la fiduciaria le devolverá su dinero. Que si tiene autorización, se ajuste a los modelos de contratos aprobados por la Secretaría Distrital del Hábitat. Que se haya identificado claramente la ubicación del terreno donde se ejecutará el proyecto. Que el predio no se encuentre en zona de alto riesgo, por fuera del perímetro de servicios públicos o tenga algún tipo de afectación. Que quien le vende sea el titular del dominio del terreno o cuente con la coadyuvancia (ver glosario) o aprobación del propietario.
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Normatividad
Ley 820 de 2003
Tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.
Artículo 20 de la Ley 820 de 2003
Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon en una proporción que no sea superior a la meta de inflación siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 9 de la presente Ley.
Decreto 51 de 2004
Por el cual se reglamentan los artículos 28, 29, 30 y 33 de la Ley 820 de 2003 (Matrícula de Arrendador).
Decreto 3130 de 2003
Por medio del cual se reglamenta el artículo 15 de la Ley 820 de 2003.
Resolución 879 de 2013
(Secretaría del Hábitat): Por medio de la cual se regulan algunos trámites que se adelantan ante la Secretaría Distrital del Hábitat - Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda - y se dictan otras disposiciones
Ley 66 de 1968
Por la cual se regulan las actividades de urbanización, construcción y crédito para la adquisición de viviendas y se determina su inspección y vigilancia.
Decreto ley 2610 de 1979
Por el cual se reforma la Ley 66 de 1968
Decreto 078 de 1987
Reglamentado por el Decreto Nacional 1555 de 1988. Por el cual se asignan unas funciones a entidades territoriales beneficiarias de la cesión del Impuesto al Valor Agregado (IVA).
Artículo 185 del Decreto 019 de 2012
Radicación de documentos para adelantar actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda.
Glosario
Arrendador: Es arrendador el propietario o el administrador del bien y por supuesto, es quien que se obliga a ceder el uso de ese bien. Es la persona que da en arrendamiento aquello que le pertenece. Persona jurídica propietaria del bien que se alquila o arrienda. Arrendatario: El arrendatario es la persona que adquiere el derecho a usar y gozar un inmueble a cambio del pago de un canon pactado en el contrato de arrendamiento. Es la persona que toma en arriendo alguna cosa. Persona física o jurídica que alquila un bien. Canon de arrendamiento: Es el valor que tiene que pagar el arrendatario por el alquiler de la vivienda. Coadyuvancia: Certificación que expide una persona natural o juridica propietaria del inmueble en el que se va a desarrollar el proyecto, respaldando la radicación de documentos. Enajenador: Es la persona natural o jurídica que su actividad es la venta de cinco o más inmuebles destinados a vivienda ya sean propios o de terceros. Gravamen hipotecario: Garantía que se constituye sobre un inmueble adquirido o comprado. Índice de Precios al Consumidor (IPC): El IPC es un índice en el que se valoran los precios de un conjunto de productos (conocido como "canasta familiar" o "cesta") determinado sobre la base de la encuesta continua de presupuestos familiares que una cantidad de consumidores adquiere de manera regular, y la variación con respecto del precio de cada uno, respecto de una muestra anterior. Matricula de Arrendador: Es una autorización que se otorga a una persona natural o jurídica cuando dentro de sus actividades principales esté la de arrendar bienes raíces destinados a vivienda de su propiedad o de la de terceros o labores de intermediación comercial entre arrendadores o arrendatarios, igualmente cuando celebren más de cinco (5) contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles en las modalidades descritas en el artículo 4 de la Ley 820 de 2003. Propiedad horizontal: Es un derecho real autónomo inmoviliario, en el que concurren derechos de propiedad exclusivos sobre los bienes comunes que surgen como resultado de la separación o segregación de un edificio o de un terreno común. Registro de enajenador: Es la inscripción de una persona natural o jurídica para dedicarse a las actividades de enajenación de inmuebles destinados a vivienda del que trata el Artículo 3 del Decreto Ley 2610 de 1979, en proyectos de cinco o más unidades.