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A vida em comunidade nos condomínios Mais do que em qualquer outro lugar, o condomínio oferece um ambiente propício para que se siga a tendência natural humana de viver em comunidade. A proximidade entre vizinhos, existente em prédios e conjuntos, deveria facilitar a integração rumo à organização por objetivos comuns e a colaboração mútua. Essa conjuntura, no entanto, é pouco encontrada na maioria dos condomínios.
balneário camboriú
Faltam vagas nas garagens
Página 17
Proteção Cuidados com elevadores nas reformas Página 5
Lazer Quadras poliesportivas são atrativo Páginas 8 e 9
Locomoção Cadeira de Rodas na portaria Página 20
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Editorial
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iver em comunidade, se integrar, se comunicar e saber conviver com as diferenças são algumas características inerentes à vida de quem mora em condomínios. No entanto, nem sempre a convivência e os relacionamentos acontecem da melhor maneira. A valorização da cultura do individualismo tem ajudado a disseminar a prática do cada um por si e com isso reduzido os contatos humanos e a construção de relações sólidas. Analisando as dificuldades de relacionamento entre vizinhos, suas consequências e os benefícios que pequenas mudanças de atitude podem trazer para todos, elaboramos uma matéria especial sobre o assunto. Com orientações de profissionais esperamos levá-los a refletir um pouco mais sobre o assunto propondo alternativas para uma convivência mais harmônica.
Expediente Deveres de uns, direitos de outros, mediar conflitos dos moradores é um grande desafio para os síndicos. As mudanças, por exemplo, pedem planejamento e organização para evitar incômodos entre moradores. O estacionamento em locais inadequados também requer paciência e consenso. Abordando questões que pedem a combinação de bom senso e respeito às normas, elaboramos uma matéria orientando como lidar com essas situações frequentes nos condomínios. Destacamos nesta edição, um bom exemplo de solidariedade e cidadania. Uma ideia simples, porém inovadora: um condomínio adquiriu uma cadeira de rodas para acolher as pessoas com dificuldades de locomoção que moram ou frequentam o condomínio. Não deixem de conferir este
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Como evitar prejuízos com as chuvas Manutenção de bombas e limpeza de ralos e calhas estão entre as medidas preventivas que devem fazer parte do planejamento periódico
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Por Graziella Itamaro
emporadas de chuvas fortes costumam trazer muitos problemas, principalmente nos meios urbanos. Por conta do lixo acumulado nas tubulações, muitos sistemas de drenagem de algumas ruas das cidades não dão conta de escoar toda a água da chuva, transbordando bueiros e inundando vias. Com isso, muitos condomínios também acabam tendo dificuldades drenagem do edifício que fica com alagamentos, principalno subsolo e foi mal projetado. mente em edifícios que pos“Estamos analisando as soluções suem garagens subterrâneas. para resolver o mais rápido posLauro Luiz de Andrade, sínsível”, declarou o síndico. dico do condomínio Saint Denis em Florianópolis, teve que lidar Manutenção De acordo com a engenheicom situações decorrentes das chuvas intensas recentemente e ra Heloísa Dal Molin, os danos mais comuns costumam ser nos ainda está em busca de solupisos de subsolo, por falta de ções. Segundo ele, não houve Com novidades limpeza nas caixas e obstrução entrada de água da rua para de coberturas de poços de captação dede água as garagens, mas a água da para vagas da chuva. garagens chuva ficou acumulada sobre a Segundo a especialista, os entrada das garagens subterPreços acessíveis, condições super facilitadas. riscos podem ser reduzidos com râneas do condomínio. O fato (48)devido 3346-1468 / www.toplake.com.br a manutenção dos ralos de teraconteceu ao sistema de
Com novidades em coberturas para vagas de garagens
O edifício Dona Otília teve a garagem alagada por causa da chuva raços, retirando resíduos, com a limpeza de calhas de telhados, de caixas de passagens de água da chuva, caixas de esgoto e de gorduras. Além disso, a verificação de poços pluviais existentes no subsolo e a checagem do funcionamento de bombas submersas, que são de grande importância em caso de inundação de garagens. Fernando da Cunha, ex-síndico do edifício Dona Otília, precisou lidar com o problema por falta de bomba de sucção. “Quando construíram o prédio, ligaram nossa tubulação à outra
que desce do morro e passa por baixo do prédio e, como o edifício fica mais abaixo, com as chuvas, a água desce com força e entra na garagem subterrânea”, explica Fernando. Segundo o ex-síndico, a situação está sendo resolvida aos poucos, pois, para solucioná-lo completamente, ou bloqueiam a rede pluvial da prefeitura ou mudam toda a tubulação do prédio, que é uma obra muito cara. “Estamos estudando colocar uma bomba, no entanto, a rede pluvial é bem poluída e, junto com a água, vêm pedaços
de madeira, plásticos, entulhos, e infelizmente com esses materiais não há bomba que aguente”, relata Fernando. De acordo com Heloísa, a manutenção é importante para evitar danos maiores às instalações do condomínio. Mas quando a inundação já aconteceu, a recomendação da engenheira é desligar as bombas que jogam água para a caixa quando a cisterna do prédio também está localizada no subsolo, pois além de a água da enchente poder contaminar a cisterna, também vai contaminar canos e a caixa d’água do prédio. “Numa emergência, quando não há bombeamento submerso, deve-se realizar a drenagem utilizando o bombeamento de sucção com caminhão a vácuo”. Ela lembra, ainda, que em caso de os poços de elevadores ficarem cheios de água, a primeira medida é desligar os equipamentos e, em seguida, entrar em contato com a empresa responsável para avaliar os estragos e evitar panes elétricas. t
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Conflitos condominiais: um desafio constante A orientação de advogados e das administradoras pode ser uma boa opção para ajudar a evitar desgaste para os síndicos
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Por Graziella Itamaro
rigas de casal, som alto, circulação de animais, obras em horários impróprios ou até mesmo uso de drogas são apenas alguns exemplos de problemas que podem surgir das relações dentro das áreas de um condomínio. Mas até que ponto os síndicos podem e devem interferir nestas e outras situações que geram conflitos entre moradores? Deveres de uns, direitos de outros, ou mesmo “picuinhas” individuais, mediar as discussões envolvendo residentes dos condomínios é um grande desafio para a maioria dos síndicos e exige muito jogo de cintura, uma boa habilidade de negociação e também conhecimentos jurídicos. Nesse sentido, a consulta a advogados pode ser uma boa opção para ajudar a evitar desgastes entre vizinhos. Fernando Amorim Willrich, advogado e presidente do Sindicato da Habitação de Florianópolis/Tubarão (Seco-
vi), recomenda que o síndico busque orientação e assessoria, seja com sua administradora ou advogado. “As hipóteses de ocorrências são muitas e cada caso deverá ser analisado à parte, a fim de concluir se o caso merece aplicação de advertência ou multa prevista nas normas do condomínio, se a questão deve ser encaminhada à autoridade competente, ou, ainda, se o síndico não deve agir, pois pode estar extrapolando suas funções”, explica. Na opinião do advogado Eliel Karkles, o síndico deve intervir sempre que a situação colocar em risco a paz e o sossego da vida condominial, como, por exemplo, no caso barulho, uso inadequado de um bem comum, ou ainda quando qualquer um dos demais condôminos é colocado em risco. No entanto, no caso de brigas, por exemplo, Eliel orienta que, se ela acontece no ambiente interno do apartamento, e não havendo reflexo para os demais moradores, como barulho, por exemplo, não é dever do
síndico fazer qualquer tipo de intervenção, salvo em situação de emergência, quando deverá ser acionada a força policial. “Se for unicamente uma questão de barulho ou qualquer outra infração à Convenção Condominial, o síndico poderá advertir o responsável pela unidade, aplicando inclusive multa, se necessário”, recomenda o especialista. Quando o caso envolve maus tratos de crianças ou idosos, por exemplo, existem o Estatuto do Idoso e o Estatuto da Criança e do Adolescente que podem servir como orientação. “Se houver agressão física ou mesmo moral, estando a vítima em condição de risco ou que inspire cuidados, recomenda-se acionar o serviço de assistência social ou, de acordo com a necessidade, a delegação de proteção à criança e adolescente ou mesmo ao idoso” explica Eliel. Segundo o advogado, a recomendação é ter cautela e tentar não se envolver diretamente com a questão sentimental dos condôminos que se dizem víti-
Enara Paes e Lima, síndica do condomínio residencial André Maykot : é preciso ter ética profissional e ser imparcial em situações de conflito mas ou agressores, pois, em ambos os casos, se corre o risco de tomar partido do lado errado. “O melhor é encaminhar para o serviço respectivo que possa fornecer auxílio, de acordo com a situação”, orienta. O uso de drogas é outra situação que pode interferir na boa convivência entre os condôminos. Mau cheiro ou utilização de entorpecentes em locais públicos do edifício podem causar incômodos a alguns moradores. Neste caso, uma vez devidamente comprovada a atitude, e havendo interferência na vida
condominial, pode-se advertir o usuário para cessar o uso no local inadequado. Para a síndica Enara Paes e Lima, que há nove anos é a responsável pela gestão do condomínio residencial André Maykot, nas horas de conflito é preciso saber ponderar e ter muita ética profissional. “Como síndicos, devemos buscar saber realmente o que aconteceu, para tomar conhecimento, e só depois então avaliar e buscar a solução, pois o papel do síndico é ser imparcial em todas as situações”, avalia a síndica. t
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Cuidados com elevadores durante reformas
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ara que os elevadores não sofram nenhum tipo de estrago durante obras em condomínios, alguns cuidados são necessários. O primeiro deles é nunca deixar de usar o acolchoado de proteção da cabine, mesmo para as pequenas reformas. Os funcionários da obra devem respeitar o limite de carga que está informado por meio de uma placa dentro do elevador. Ao transportar entulho e materiais, esses profissionais devem ter cuidado para que não sejam eliminados restos de entulho e poeira dentro ou nas proximidades do elevador. Esses materiais podem danificar componentes. As dimensões do que será transportado deve ser checado com atenção e deve-se tomar cuidado para não haver batidas, quebra de vidros ou possíveis riscos nas portas e teto. Se houver a necessidade de transportar algum item muito pesado, os responsáveis pelo condomínio devem consultar previamente a equipe responsável pela manutenção no elevador. Aconselha-se aos funcionários do condomínio comunicar os moradores quando um elevador encontra-se em uso exclusivo para reformas ou mudanças, isso ajuda a evitar possíveis reclamações. E é fundamental que
Para não danificar o elevador é recomendado usar o acolchoado de proteção da cabine a limpeza das cabines seja feita logo após o transporte dos materiais, principalmente a soleira e o pavimento. Com essas recomendações e cuidados sendo seguidos, os problemas com elevadores em obras podem ser significativamente reduzidos. t
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Limpeza da caixa d´água é manutenção obrigatória Em Florianópolis, os edifícios são obrigados a realizar a limpeza das cisternas e caixas de águas de seis em seis meses Por Graziella Itamaro
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anter a caixa d’água limpa é uma obrigação do condomínio e ação fundamental para garantir a saúde dos moradores. Com legislação específica, a higienização do local que armazena a água deve ser feita por empresa especializada e registrada no Ministério da Saúde e que tenha um engenheiro químico responsável com registro na Vigilância Sanitária. A intervenção humana sem equipamento higienizado, botas brancas, escovas, baldes e panos novos, pode contaminar a água. Em caso de contaminação dentro dos reservatórios, o síndico poderá responder judicialmente. A lei municipal nº 4.783/95 rege o assunto e fixa a obrigatoriedade da limpeza das caixas
d’águas. Para checar a eficiência da limpeza, a vigilância sanitária exige das edificações um laudo laboratorial comprovando a qualidade da água. De acordo com Ana Paula Gonçalves Bohm, da gerência técnica da empresa Laboratório Biológico, é importante realizar regularmente as análises físico-químicas e microbiológicas das águas dos condomínios, principalmente daqueles que possuem poços artesianos ou ponteiras.
Limpeza periódica Segundo a técnica, a limpeza deve ser feita periodicamente e o responsável pelo condomínio deve acompanhar a validade do certificado fornecido pela empresa, chamando-a sempre antes do vencimento para uma nova limpeza e desinfecção. “Os edifícios residenciais ou comerciais e repartições públicas
Vitório Colossi Bernardini, síndico do edifício Dias Velho: limpeza da caixa d´água é feita duas vezes ao ano situadas dentro do município de Florianópolis, por exemplo, são obrigados a realizarem a limpeza e desinfecção das cisternas e caixas de águas de seis em seis meses”, explica. A orientação de Ana Paula Gonçalves Bohm é a de que, ao programar a manutenção das caixas d’água, o síndico deve fazer a divulgação aos moradores, comunicando dia e horário com antecedência, para que o condômino não seja pego de
surpresa. Vitório Colossi Bernardini, síndico do edifício Dias Velho, em Florianópolis, afirma que a limpeza da caixa d´água já faz parte do calendário de manutenções do condomínio: ela é feita duas vezes ao ano e nos outros meses o controle de qualidade é feito pela Casan, que faz coleta de amostras. “Água é coisa séria, e por isso temos todo o cuidado necessário”, complementa. De acordo com o síndico, normalmente
o serviço é feito no final de semana, com acompanhamento do zelador, e os condôminos são avisados com antecedência para se programarem. Adilson Cosme de Oliveira Pereira é síndico do condomínio Residencial Avalon, em Florianópolis, e afirma que segue à risca os cuidados com a higienização dos reservatórios de água. “Fazemos a limpeza de seis em seis meses, pois com saúde não se brinca. Mas tanto a limpeza da caixa d’água como outras manutenções já estão programadas nas rotinas do condomínio. Procuro deixar tudo em dia”, relata o síndico. Além da limpeza, o condomínio de Adilson também mantém contrato com uma empresa que faz análises mensais da qualidade da água emitindo um relatório que é exposto em mural para o conhecimento de todos os moradores. t
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Mudança exige cumprimento de regras A chegada ou saída de um morador pode ser uma fonte de transtornos se não for realizada de forma planejada e organizada
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ma mudança representa muito mais que uma simples alteração de endereço. Com frequência, trata-se do início de toda uma nova etapa da vida, que não raro está relacionada a questões importantes como novo local de trabalho ou uma escola diferente para as crianças, além de adaptações inevitáveis como conviver com uma vizinhança diferente. O próprio processo de fazer a mudança pode ser uma fonte de preocupações e transtornos, se não for realizado de forma planejada e organizada. Não basta colocar todos os objetos em caixas, empilhá-las e esperar pelo caminhão. Pode-se perder ou quebrar um objeto de valor, riscar a parede do corredor com os móveis, inclusive ter o caminhão mandado de volta por estar fora do horário permitido pelo condomínio. No caso de condomínios
verticais, o síndico deve estar atento, pois a mudança implica no trânsito de pessoas estranhas pelas áreas comuns. Além disso, o transporte de caixas, móveis, eletrodomésticos e outros objetos torna o uso do elevador concorrido. A presença do gestor do condomínio tanto durante uma chegada de novos moradores quanto na partida dos antigos é de importância fundamental. Uma mudança bem-sucedida exige rigor com o cumprimento das regras do condomínio. Antes que a mudança seja feita, é importante que o morador que está em trânsito comunique o fato com antecedência à secretaria do condomínio e consulte o regimento interno. As imobiliárias, tanto a do imóvel antigo quanto a do novo, precisam observar o regimento e repassar as regras aos clientes. De forma geral, os condomínios permitem a mudança durante
a semana, dentro do horário comercial. O síndico deve deixar claro que, se for quebrado algum objeto do condomínio na mudança, o novo morador arcará com as despesas.
Segurança Há condomínios que reservam elevador de serviço e disponibilizam carrinho de mão para levar os objetos, ou mesmo colocam cones em frente ao prédio para que se possa estacionar. O elevador, aliás, é um local que tem grande possibilidade de sofrer arranhões e amassados durante uma mudança. É recomendado colocar protetores nesse espaço. Dependendo do tamanho do caminhão, em certos condomínios é permitida sua entrada no estacionamento. Fica mais difícil oferecer essas vantagens, no entanto, se houver mais de uma mudança no mesmo dia, outro motivo pelo qual é importante
Para evitar transtornos ao condomínio, o morador que está em trânsito deve comunicar com antecedência a data da mudança avisar com antecedência. A segurança também é um forte motivo de preocupação, pois criminosos podem se aproveitar do momento em que o condomínio “baixa a guarda” para a realização da mudança. O síndico deve ser informado pelos proprietários ou imobiliá-
rias para quem o apartamento foi vendido ou alugado e o dia e hora da mudança. A portaria também deve ser comunicada com antecedência do nome da transportadora responsável e nome completo e RG dos carregadores que trabalharão na mudança. t
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Quadras poliesportivas: um ambiente de lazer para condomínios Projetos elaborados por profissionais habilitados conciliam melhor desempenho, segurança, conforto e economia
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Por Kalyne Carvalho
reas de lazer do condomínio propiciam interação, entretenimento e saúde aos moradores. Em projetos de execução para novas construções há quase sempre a previsão desses espaços. As quadras poliesportivas costumam ser um grande atrativo, pois podem viabilizar a prática de várias modalidades esportivas, adaptáveis em um só lugar, como futebol, voleibol, basquete e tênis. No entanto, para que esse ambiente seja eficiente aos moradores, ao contrário de serem considerados espaços ociosos e problemáticos, o projeto arquitetônico estuda um conjunto de fatores. Antes de construir ou reformar uma área esportiva, é preciso conhecer as necessidades do condomínio.
Projeto Para o planejamento e a execução de uma quadra esportiva, os profissionais da arquitetura avaliam alguns aspectos importantes de funcionalidade. De acordo com o arquiteto Manoel Doria, proprietário da Doria Lopes Fiuza, de Florianópolis, definir a orientação da quadra em relação à trajetória do sol interfere na visibilidade das equipes no jogo. “Deve ser evitada a orientação les-
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te/oeste para que o sol não ofusque e prejudique a visão”. O nivelamento das quadras é outro aspecto importante a fim de evitar acúmulo de água e, consequentemente, oferecer risco ao equilíbrio dos esportistas. “A drenagem adequada evita alagamentos”, pontua o arquiteto. Nesse sentido, o acabamento do piso - pintado ou revestido - deve ser objeto de cuidado especial. “Em condomínios, o piso da quadra costuma ser cimentado. É importante definir a sequência de concretagem, com a previsão de juntas de dilatação, para que sejam evitadas trincas”. A iluminação de uma quadra é também um item importante, pois durante a noite os usuários precisam de níveis adequados de luminância dentro dos padrões mínimos de consumo de energia. “O projeto busca a estratégia que melhor atenda às exigências para a prática saudável do esporte. O problema é que, se o empreendimento já estiver construído, pode não ser possível adequar todos os aspectos”, considera o arquiteto.
Regras A falta de um projeto arquitetônico ou a ineficiência dele pode acarretar problemas para os moradores. O arquiteto Manoel Doria destaca os prejuízos decorrentes de um
mau posicionamento da quadra de esportes no condomínio. “O projeto deve se adequar à vida cotidiana da comunidade que irá residir no condomínio. Já presenciei construções falhas, em que a quadra se localizava próxima às unidades, gerando barulho e reclamações”, alerta. Em condomínios como o exemplo citado pelo arquiteto, o uso das áreas esportivas acaba sendo restringido por regras – delimitação de horários e tipos de modalidades – o que, por fim, acarreta em abandono do local. “A área de lazer perde o sentido. Todos passam a olhar para a quadra como um problema e não sabem o que fazer com o ambiente ocioso, gerador de custos e preocupações. As quadras devem ser implantadas em locais que favorecem a isolação acústica, mais afastadas das unidades, onde não possa causar ruídos”, ressalta. No Condomínio Haroldo Pederneiras, no centro de Florianópolis, há uma quadra poliesportiva com demarcação para futebol, voleibol, tênis, basquete e handebol. O síndico Yamandú Martorell conta que a quadra é bastante utilizada pelos moradores. “Futebol é o esporte mais praticado. Já tivemos campeonatos organizados pelos condôminos. Todo domingo à noite os adolescentes se encontram para jogar”. No
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A manutenção deve ser constante: diferença da quadra antes e depois de uma reforma
entanto, o síndico lembra que foi preciso estabelecer algumas regras a fim de conservar a quadra e também evitar ruídos e reclamações. “O jogo de taco, o skate e os patins foram proibidos, pois estragam o piso e fazem muito barulho. Também não é permitido andar de bicicleta na quadra, porque as rodas danificam o piso”, conta. De acordo com o síndico Yamandú, o tema segurança flexibilizou uma única exceção para o uso de bicicletas. “Tivemos que alterar o regimento interno
para permitir que crianças até determinada idade pudessem pedalar na quadra. Nesses casos, a bicicleta é menor e o peso da criança também não danifica a superfície. Essa foi uma solicitação feita pelos condôminos, porque brincar fora do condomínio está cada dia mais perigoso”, relata. O síndico ressalta que todos os debates e deliberações foram realizados em assembleia com os condôminos. “Depois que discutimos o tema, não tivemos mais problemas. Os moradores procuram cumprir as
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regras”, diz. As áreas de lazer nos condomínios foram criadas para, além da comodidade, oferecer segurança aos moradores. Como a maioria dos usuários das quadras poliesportivas são as crianças e adolescentes, garantir a prática do esporte ou recreação segura costuma ser prioridade nos condomínios. “O estudo arquitetônico prevê proteções para que, por exemplo, a bola não saia do condomínio e instigue a criança a passar pelo portão ou pular a grade da quadra para pegar a bola”, destaca o arquiteto Doria.
Manutenção E como quase todas as áreas do condomínio, a quadra de esporte também requer manutenção e reformas. Antes de correr atrás de vários orçamentos para materiais, acabar gastando mais do que o realmente necessário, ou até fazer a compra errada, o síndico poderá obter mais sucesso buscando um profissional que irá direcionar a reforma para o resultado desejado. O síndico Yamandú confirma que a quadra exige manutenção frequente. “O ambiente não pode ser esquecido. Recentemente foi feita a manutenção nos postes e constantemente temos que pintar as demarcações, realizar reparos no piso, nas estruturas de ferro, além de trocar as redes”, aponta. Para melhor conservação da quadra, especia-
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O síndico Yamandú Martorell conta que a quadra é bastante utilizada e os moradores já organizaram até um campeonato de futebol no condomínio listas contraindicam a colocação de objetos com peso concentrado nos apoios, que podem marcar e perfurar o piso, tais como: cadeiras, bancos, mesas e barracas de festas. Essa prática é muito comum, pois em muitos condomínios a área de esporte é utilizada para promoção de eventos e confraternizações.
Habilitação técnica Quando o condomínio não possui uma quadra poliesportiva e os condôminos decidem investir na construção desse espaço, a contratação de um arquiteto é requisito básico. Esse profissional se baseará, dentre outras normas internacionais, na norma brasileira NBR 14050:1998 – “Projeto, execução e avaliação do desempenho – procedimento”. Para a escolha do tipo de quadra poliesportiva ou esportiva, o profissional irá considerar, primeiramente, a
finalidade para qual será destinada a tradição esportiva – no âmbito de recreação infantil até atletismo –, o que irá definir se a quadra receberá estrutura profissional ou amadora, variando em tamanho e tipos de material aplicados. As quadras poliesportivas dos condomínios geralmente são construídas em áreas externas, sem cobertura, o que requer segurança, manutenção e resistência à chuva, poluição e raios ultravioleta (UV). Os tipos de piso mais utilizados nesses casos são: grama natural; grama sintética (carpete fabricado com fibras sintéticas de polipropileno / PP ou polietileno /PE); concreto cimentado e pintado; piso sintético flexível em manta de borracha etileno,propileno, dieno, monômero (EPDM); piso de borracha intertravado; piso asfáltico e pintura com resinas acrílico-vinílicas, entre outros. t
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s primeiros meses do ano são os que apresentam maior índice de renovação ou contratação de seguros nos condomínios. O fato é provocado em parte pelas assembleias gerais ordinárias, que tradicionalmente ocorrem nesta época e definem novos síndicos. Uma das primeiras atitudes de quem assume a função é – e deve ser – averiguar a situação do seguro do prédio. Isso porque a contratação da garantia básica é obrigatória por lei e é uma das maiores responsabilidades do administrador de um prédio. O síndico que está começando no cargo deve se precaver e checar se o prédio ou conjunto já possui a apólice de seguros que a lei determina. Se ocorrer algum incidente que provoque
danos de grandes proporções ao prédio e o seguro não tiver sido contratado, o síndico pode até responder com seu patrimônio pela perda comunitária. A Lei dos Condomínios determina que seja adquirida uma cobertura contra incêndios ou outros tipos de acidentes que causem destruição parcial e/ou total do edifício. O seguro precisa cobrir todas as unidades e as áreas comuns. Quem não contrata a garantia também está sujeito a multas. Há obrigatoriedade da contratação de seguro contra riscos à edificação, com inclusão de cobertura de vidros e danos elétricos, além dos riscos que envolvem fenômenos naturais como vendaval, furacão, ciclone, tornado, granizo e alagamento. Contudo, seguradoras
oferecem outros benefícios que podem ser agregadas à apólice, como os contra riscos que ultrapassem os limites físicos da edificação. Por exemplo, a garantia acessória de responsabilidade civil, que garante cobertura para danos pessoais ou materiais causados involuntariamente a terceiros, ou direcionada para garagista, que cobre roubos ou danos a veículos sob a guarda do condomínio. Também existem as destinadas aos bens do condomínio (também dos condôminos, opcionalmente), que são os móveis e utensílios.
Edifícios novos No caso de edifícios novos, a legislação exige que o seguro seja firmado até 120 dias após a construção ter recebido o habite-se. Quando for escolher
A contratação de seguro para os edifícios é obrigatória por lei a garantia, o síndico deve buscar a orientação de um corretor de seguros habilitado e checar as referências da empresa, além de analisar atentamente as condições da proposta de seguro.
O seguro do condomínio tem que ser renovado anualmente e ter seus valores atualizados. Os custos devem ser incluídos como despesa ordinária do condomínio. t
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A vida em comunidade nos condomínios Se a organização e a socialização são necessidades do ser humano, por que existe a falta de sentimento comunitário nos condomínios?
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ais do que em qualquer outro lugar, o condomínio oferece um ambiente propício para que se siga a tendência natural humana de viver em comunidade. A proximidade dos vizinhos e a intimidade praticamente forçada entre moradores existente em prédios e conjuntos deveria facilitar a integração dos moradores rumo à organização de um grupo que lutasse por seus objetivos comuns através de uma colaboração mútua. Essa conjuntura, no entanto, é pouco encontrada na maioria dos condomínios. Pelo contrário: alguns dos maiores problemas de muitos edifícios são a falta de participação na administração, o desrespeito ao outro e o descaso com a conservação da propriedade coletiva. A presença de condôminos em assembleias costuma ser escassa. Eventos para integração, como encontros e festas, também são raros. Poucos conflitos entre vizinhos são resolvidos com diálogo e bom senso. Se a organização e a socialização são necessidades do ser humano, por que ocorre toda essa falta de sentimento comunitário nos condomínios? A resposta certamente não está dentro dos prédios, e sim em uma inclinação da sociedade em sua totalidade. O condomínio é apenas mais um espaço de contato social, como a escola ou o local de
trabalho, que reflete o espírito contemporâneo. “Vivemos em uma sociedade neoliberal, em que se prega o perfeccionismo e o ‘cada um por si’”, explica o psicólogo Dennis dos Reis, que trabalha com grupos comunitários e associações de moradores. O imediatismo, a ênfase na competitividade e no sucesso e a valorização da cultura do individualismo ajudam a provocar a situação. Essa soma de fatores faz com que a importância do contato simples e rotineiro com o outro vá diminuindo no dia a dia. Apartamento vira praticamente um sinônimo de isolamento. A rede de relações de cada pessoa não se expande justamente no ambiente que deveria ser visto como a casa de uma grande família: o prédio ou conjunto residencial. O ritmo do dia a dia faz com que o indivíduo prefira formas de lazer mais retraídas, menos importantes do ponto de vista da sociabilidade, como a televisão. Reverter essa propensão à solidão no condomínio traz benefícios para todos. Construir relações sólidas com os vizinhos não é apenas um detalhe na rotina, e sim uma forma de buscar a qualidade de vida. Afinal, dentro de um grupo, conquistada a inserção social, a pessoa - no caso o condômino - se sente mais protegida, segura e livre. Um vizinho amigo, por exemplo, mais do que alguém para se socializar, é um indivíduo em que se possa
depositar confiança. É um aliado na proteção do prédio e na prevenção a possíveis riscos e que poderá prestar auxílio em caso de problemas. Em suma: atitudes cotidianas ficam muito mais fáceis de serem realizadas quando se está em um grupo. A integração também reduz as possibilidades de atritos entre vizinhos. “Quando um conhece o outro, há uma chance muito maior de agir com ele de forma compreensiva, mais tolerante e respeitosa”, diz o psicólogo Cristian Santini, que estuda psicologia social. Se, por exemplo, uma família mantém uma relação próxima com uma idosa vizinha com problemas de saúde, eles saberão respeitar o direito à tranquilidade da amiga, até por se tratar de uma necessidade. O envolvimento gera a tolerância e a consideração com o outro. Esse fator é muito mais eficiente no convívio pacífico no prédio do que leis bem articuladas ou um aparato para reprimir o infrator. Regras elaboradas com pouca participação têm uma chance muito maior de serem desrespeitadas. O regimento tende a não funcionar por si só. O meio formal de punição, aliás, pode se mostrar inócuo e ter o efeito inverso: ajudar a aumentar a tensão. Assim como a justiça convencional, no condomínio o mecanismo de aplicação de uma pena tende a ser lento e pode ser definido quando o problema se agravou ou já foi
resolvido. O uso isolado de mecanismos de repressão também estimula o comportamento imaturo dos condôminos de não cometer uma falta apenas para evitar um castigo, sem perceber a importância para o bem-estar geral de se agir de maneira adequada. Quando há comprometimento comunitário, surge também uma consciência sobre atitudes antissociais e nocivas ao grupo. O problema do mau comportamento diminui, evitando o desgastante caminho da aplicação da pena. Com a integração comunitária, o bom senso passa a prevalecer e o possível estresse da convivência forçada é reduzido. Para o psicólogo Dennis dos Reis, a existência de um relacionamento faz com que seja mais racional o gerenciamento das divergências, já que a extinção delas é praticamente impossível. “A paz não é a ausência de conflito, é o equacionamento das tensões, a capacidade de resolver os atritos”, fala. E não é só com procedimentos do dia a dia que uma mudança na socialização auxilia. É unânime a idéia de que a vida em comunidade proporciona uma série de benefícios à saúde mental de cada indivíduo, como o aumento da autoestima e a prevenção de problemas emocionais e afetivos. A socialização é algo tão fundamental quanto natural no ser humano. É uma disposição imutável buscar formas de organização coletivas, de
associação, como o estado e até um condomínio. Não há como surgir satisfação vivendo de forma solitária. O melhor, então, é pavimentar o caminho para os relacionamentos. “A felicidade só brota se for de um grupo”, diz Dennis dos Reis.
Alternativas
A falta de vocação para a vida comunitária é um problema que tende a começar desde cedo, com a educação das crianças. Depende de cada família estimular a participação, a integração e o respeito ao outro. É no ambiente doméstico que se ensina a viver em grupo. Se a criança aprende desde cedo a agir de forma excludente com a família, é uma consequência isso acontecer também em um espaço secundário de socialização como o condomínio. “Quem não está preparado para viver em grupo, leva para a vida lá fora certos vícios”, diz o psicólogo. O síndico, como personagem de liderança dentro do condomínio, precisa fomentar o caminho para que ocorra mais integração. É fundamental ter uma preocupação constante com o humanismo na gestão. Não se deve reduzir a administração do prédio a rotinas burocráticas semelhantes às de uma empresa. Para ser bem-sucedido, não basta apenas pagar corretamente as contas. O síndico tem que pensar no conjunto como um organismo vivo, um grande lar. Um
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dos requisitos para assumir o cargo deve ser a habilidade de manter contatos pessoais e de boa comunicação. Uma boa forma de estimular o espírito comunitário é organizando eventos dentro do condomínio. Há possibilidade de se realizar variados tipos de festas para a confraternização dos condôminos, desde churrascos e jantares até comemorações por datas especiais. “É preciso haver mecanismos para que surja a integração e o contato seja viabilizado”, diz o psicólogo Cristian Santini. Ele sugere eventos como a “Hora do lazer” para crianças, “Dia do vizinho” ou a organização de torneios esportivos ou de dominó - algo que frequentemente desperte a atenção e mobilize a comunidade. Claro que as diferenças de perfil e personalidade entre condôminos acabam dificultando a desejada comunhão. A maioria dos condomínios é formada por moradores que adquiriram apartamentos pela atratividade financeira, sem ter estudado o ambiente ou as características de seus proprietários, o que faz com que exista uma grande diversidade de indivíduos. Mas é perfeitamente possível conciliar valores diferentes e tolerar o outro. Cada um deve se desenvolver com o outro, espelhando-se como um grupo. “Viver em comunidade é um exercício de flexibilização, de ponderação, de paciência”, diz Dennis dos Reis. Agir de forma coletiva esteriliza a comunidade dos problemas, estimula a participação no ambiente em que se vive e tende a ser muito mais eficiente do que atitudes solitárias. Os vizinhos estão ao lado e - goste-se ou não deles - eles permanecerão no mesmo local. Independente do grau de dificuldade, a integração comunitária é o único caminho para um dia a dia com mais tranquilidade e qualidade de vida. t
Construir boas relações entre os moradores é uma alternativa Neusa Ehlers, síndica do Residencial Patrícia, em Florianópolis, diz que a relação entre os moradores é um belo exemplo de vida comunitária. “Aqui todos se tratam com muito respeito e buscam colaborar uns com os outros. Temos momentos de integração que ajudam a estreitar as relações e criar um ambiente mais agradável, como por exemplo, almoços juntos nos finais de semana”, declara a síndica.
Cristian Guedes, síndico do Residencial Miramar, em Capoeiras, relata que no condomínio, ainda novo, os moradores buscam um relacionamento amigável. “As pessoas se ajudam bastante aqui. Recentemente estivemos sem zelador e os próprios moradores cortaram grama, limparam corredor, etc. Até como uma forma de reduzir os custos”, conta Cristian. Segundo ele, além de trabalharem em conjunto para cuidar da estrutura do edifício, os moradores também tem uma boa relação na hora de resolver outros assuntos. “Buscamos sempre conversar e encontrar um consenso. Assim, evitamos bate boca nas assembleias, aproveitando a reunião para expor novas idéias”, explica Cristian. ampliar a relação entre os moradores e o interesse pelos assuntos do condomínio. “Fazemos reuniões com o conselho antes da assembleia e levamos as questões mais elaboradas para os condôminos. Além disso, procuramos envolver as pessoas nos projetos, formamos comissões de reciclagem de lixo, de garagens, de elevadores. Quando as pessoas se envolvem, elas também se comprometem e assim todos ganham. Os relacionamentos ficam melhores e os imóveis mais valorizados”, explica.
Maria Margareth Stadnick é sindica do Condomínio Stella Maris, em Florianópolis, há nove meses e afirma que antes nunca havia se envolvido diretamente com os assuntos do condomínio, pois trabalhava o dia todo. “Não participava das reuniões e percebia que a maioria dos moradores também não ia, pelo excesso de compromissos do dia a dia e, também porque muitos consideram estas reuniões um pouco monótonas”, relata. Hoje como síndica, Margareth busca alternativas para mudar esta realidade e
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Atrás da sustentabilidade Condomínio em Itajaí busca despertar a consciência ambiental dos moradores
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Por Leonardo Leite Thomé
ercado pelo verde da Mata Atlântica, a pouco mais de um quilômetro do mar, o condomínio horizontal Praia Brava, localizado na praia de mesmo nome, em Itajaí, não nasceu com o conceito de ser sustentável há 10 anos. Porém, com o passar do tempo, o condomínio foi implantando itens que conferem relativa sustentabilidade ao empreendimento, como contar com uma estação de tratamento de esgoto, fazer a reciclagem de lixo, a compostagem de material orgânico residencial oriundo de podas e restos vegetais, buscar o recolhimento de óleos vegetais saturados e utilizar medidores individuais em cada uma das 42 residências do condomínio. Localizado na Avenida Márcio Ferreira de Mello e Silva, o condomínio Praia Brava se assenta sobre uma pequena planície que tem trechos considerados de preservação permanente. A síndica Maria Regina Cordeiro afirma que o condomínio não foi criado com o objetivo de ser sustentável, até porque 10 anos atrás, quando da construção do empreendimento, não se falava tanto em construções ecologicamente corretas. No entanto, desde 2003, a área de preservação recebe manejo constante e não são utilizados quaisquer produtos agroquímicos no paisagismo e limpeza de áreas comuns. “Não fizemos captação da água da chuva, mas a nossa água vem de poço artesiano, que conta com ligação direta com uma cachoeira que tem em meio à mata. Essa água não abastece as casas, mas sim as áreas comuns do condomínio, assim como disponibilizamos essa água através de uma torneira do lado de fora do condomínio para abastecer a comunidade do entorno”, explica Maria Regina. O condomínio tem ainda uma horta orgânica, que produz hortaliças, condimentos, ervas medicinais,
No Condomínio Praia Brava não são utilizados produtos agroquímicos na limpeza de áreas comuns mudas florestais e diversos pomares. “Não somos 100% sustentáveis, mas trabalhamos pontos importantes de sustentabilidade e de cuidados ambientais”, diz.
Reciclagem O condomínio horizontal Praia Brava conta também com sistema de reciclagem do lixo, que é coletado internamente e separado de acordo com o tipo de resíduo. Em relação ao lixo, observa a administradora do condomínio de 891.651,00 m² que são feitas frequentes campanhas de conscientização dos condôminos, principalmente das crianças. O trabalho se dá através de palestras e informativos que buscam exemplificar e mostrar a importância do descarte correto de papéis, alumínios, plásticos e materiais orgânicos. “Pilhas e baterias também têm um espaço exclusivo para o descarte”, acrescenta a síndica. A pintura da estrutura das residências do condomínio em sua maioria é em cores claras, entretanto, isso não é uma recomendação do condomínio, sendo algo particular dos moradores que buscam na claridade das construções um pouco de economia na energia elétrica. O espaço do condomínio é arborizado e amplo, com as casas têm grandes janelas e ventilação cruzada.
Dessa forma os aparelhos de ar condicionado, por exemplo, não são tão essenciais como na vizinha Balneário Camboriú e seus gigantes de concreto. “Utilizamos lâmpadas econômicas, que fazem diferença no preço final da energia elétrica. Os medidores de luz são individuais, cada residência tem o seu”, expõe Maria Regina, lembrando que a estação de tratamento de esgoto trata 100% dos resíduos coletados.
Estudos ambientais O condomínio conta ainda com trilhas ecológicas, com identificação de fauna e flora, e serve muitas vezes de espaço para pesquisa e estudos ambientais por professores e acadêmicos do curso de Engenharia Ambiental da Universidade do Vale do Itajaí (Univali). Maria Regina entende que o futuro das construções precisa passar por cuidados especiais com o meio ambiente e a sustentabilidade. Inclusive, ela acredita que o condomínio ainda tem muito a melhorar na questão de ser sustentável. Contudo, aposta a administradora do condomínio, o tempo permitirá que cada vez mais o empreendimento tenha uma postura preservacionista. “Chegaremos a níveis mais altos de sustentabilidade, sem dúvida”, conclui Maria Regina Cordeiro. t
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Poucas vagas, muita confusão na garagem Com pouco espaço para estacionamento nas ruas, as vagas nos condomínios de Balneário Camboriú são disputadas, principalmente no verão Por Leonardo Leite Thomé
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epois do barulho, o carro é o pivô de muitas das crises nos condomínios de Balneário Camboriú, especialmente no caso das vagas de garagem, espaço valioso e muito disputado por condôminos que vivem na cidade que tem uma das menores extensões territoriais de Santa Catarina. Não é fácil estacionar o carro na região central de Balneário Camboriú. Sendo assim, as garagens são um dos pontos mais sensíveis da cidade e do edifício Alameda 1.000. Por lá, dificilmente quem não possui vaga na garagem vai achar um lugar para estacionar na rua. Além de ser a porta de entrada e saída de muita gente, a garagem é um dos principais pontos de atrito entre vizinhos. Essa área do edifício também tem regras de uso a seguir, mas mui-
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tos condôminos dirigem em alta velocidade, muitas vezes buzinam sem necessidade e, além do veículo, utilizam a vaga para depósito de pertences sem uso. No edifício Alameda 1.000 e seus 16 andares não é diferente. Com três andares para estacionamento, os conflitos entre condôminos por causa das valiosas vagas já foram muito comuns, como revela o porteiro e segurança noturno do edifício, Fladimir Correia, 39 anos. “Já tivemos muitos problemas aqui no condomínio, principalmente na temporada de verão, quando diversos proprietários de outras cidades vêm para o edifício e, por não conhecerem as normas, acabam estacionando o carro no lugar errado ou ocupando mais de uma vaga. Já durante o ano, o problema diminui porque os moradores já sabem direitinho onde estacionar”, conta Fladimir. Ao todo, o Alameda 1.000 tem cerca de 50 vagas de estacio-
namento para 81 apartamentos. Os de um quarto não contam com o espaço. A síndica do edifício, Aglaé Maria Barbieri, corrobora que a temporada de verão é quando se concentram os maiores problemas relativos ao estacionamento do prédio. Entretanto, ela afirma que o maior empecilho se dá no terceiro pavimento, onde os boxes ficam um em frente ao outro e a entrada e saída dos veículos exige dos usuários ainda mais atenção. “A recomendação é para que os condôminos que estacionam atrás do outro carro deixem o veículo em ponto morto para que o outro motorista possa empurrar e retirar o carro. O problema é que muitos esquecem e alguns têm carro automático, o que impede isso. O recomendável é o bom senso e a conversa entre os vizinhos para que se entendam no diálogo sobre os horários de saída e chegada”,explica. t
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Síndica do Alameda 1000, Aglaé, ao lado de Ari, um dos moradores mais antigos do edifício: lidar com os problemas nas vagas de garagem exige diálogo e bom senso
Lei Entrou em vigor no dia 19 de maio de 2012 a lei federal 12.607/12, que proíbe a venda e o aluguel de vagas de garagem para pessoas que não forem do condomínio. A decisão vale para garagens residenciais e de prédios comercias em todo o país. A nova norma foi criada com o objetivo de garantir maior segurança
nos condomínios. A única maneira de alugar ou vender vagas de garagem agora é com a aprovação de dois terços dos moradores em votação durante assembleia. Antes da publicação da lei, o dono da vaga podia negociá-la livremente e ficava a critério de cada condomínio vetar ou não o negócio.
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e região sul
Criciúma
Assembleias movimentam condomínios Criciumenses aproveitam primeiros meses para escolher ou renovar gestão do condomínio
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Por Soraya Falqueiro
lanejamento, prestação de contas, eleição de síndicos. Os primeiros meses do ano sempre trazem um ar de renovação ou de perspectiva de continuidade de um trabalho bem feito. Neste cenário, é hora de os síndicos convocarem assembleias para, junto com moradores, conselheiros e administradoras, planejar o andamento do condomínio. Em fevereiro, a síndica Joelma Greff Maciel, do Solar da Liberdade, no bairro Comerciário, em Criciúma, convocou a assembleia para uma nova eleição. Disposta a permanecer no cargo, a síndica foi reeleita e se manteve à frente do condomínio para dar continuidade às transformações que começou na gestão anterior. “A assembleia teve a participação de 17 condôminos, um número bem mais expressivo que nas anteriores. Acredito que isso é fruto de um trabalho intenso que realizamos nos últimos dois anos para motivar a presença dos moradores nas reuniões”, contou. O prédio tem 84 apartamentos e quatro lojas comerciais. “Antigamente, só compareciam os participantes do
Ao centro, a síndica Joelma Greff Maciel e moradores do Condomínio Solar da Liberdade, em Criciúma conselho e a empresa administradora. Agora, estamos conseguindo abrir um espaço para discussão muito mais abrangente”, explicou. Ela acredita que, para manter um prédio bem organizado, é preciso ter disciplina. “É importante ter um bom relacionamento com os condôminos e acompanhar a rotina do edifício, pois existem muitas situações que não podem se estender e devem ser resolvidas em um curto espaço de tempo”, afirmou.
A administradora da Contasul, Vania Nicoladelli de Oliveira, destacou
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conciliação durante a reunião”, informou a administradora. Já os participantes do conselho do condomínio, composto de três membros também eleitos por assembleia, podem contribuir para o encontro dando o seu parecer sobre as contas do síndico e auxiliando nas questões burocráticas da assembleia, como a construção da ata e a eleição do síndico. t
Dicas
Funções
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a importância da participação das empresas administradoras nas assembleias: “A função da administradora é auxiliar o síndico na condução do encontro, buscando a neutralidade diante dos condôminos”. Para ela, é importante conhecer a função de cada um na assembleia. “O síndico, por exemplo, deve exercer o papel de mediador, zelando pela ordem e pela
Durante a assembleia, o primeiro passo é definir o presidente da mesa, de preferência optando por alguém neutro e respeitado pelos participantes. n O presidente de mesa deve definir alguém para a elaboração da ata, que não deve ser o síndico, pois ele terá suas atribuições específicas durante a reunião. Lembre-se de que a ata, por se tratar de uma narrativa dos acontecimentos, precisa ser clara e objetiva, evitando longos trechos. É fundamental registrar todas as decisões, enumerando o quórum de cada deliberação. n Lembre-se de que a convocação dos moradores precisa ser feita conforme está previsto na convenção do condomínio. Caso não esteja de acordo, as decisões tomadas no encontro podem inclusive ser invalidadas judicialmente. n É importante ter em mãos uma cópia da convenção e do regulamento interno para possíveis consultas. n
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Ponto de Vista
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Fechadura nas portas dos elevadores
m vários condomínios, principalmente naqueles de possuem um apartamento por andar, alguns condôminos colocam fechadura na porta do elevador, em seu andar, pensando que, com isso, estão aumentando a sua segurança. É certo que aumentam a segurança no sentido de evitar invasão em seus apartamentos. Entretanto, estão diminuindo a sua segurança no caso de incêndio na unidade, além de contrariarem proibição expressa das normas municipais e do Corpo de Bombeiros. Naturalmente, no caso de incêndio no prédio, é proibido tentar sair pelo elevador. Mas se o incêndio for no apartamento, a fechadura ou a utilização de senha, impedem que os bombeiros ou a brigada de incêndio subam pelo elevador, para combater as chamas. O Ministério do Trabalho, através de suas normas reguladoras, proíbe expressamente qualquer obstáculo, mesmo ocasional, que entrave o acesso. Nenhuma porta de entrada, de saída, ou de emergência de um estabelecimento ou local de trabalho, deverá ser fechada à chave, aferrolhada ou presa, durante as horas de trabalho. A norma 207/99, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), também prevê que as portas dos pavimentos devem ser capazes de ser destravadas do exterior. Em consulta feita à ABNT, a resposta foi de que “em nenhuma hipótese deve ser instalado
Ações que podem anular a assembléia
qualquer tipo de trava nas portas de pavimento. Pois os elevadores fabricados sob a norma NM 207 não apresentam condições para tal. E os elevadores fabricados segundo a norma NBR 7192 apresentam a proibição expressa no requisito 4.5.10”. No âmbito do judiciário, também há decisão contrária à colocação de fechadura nas portas dos elevadores (17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, apelação cível nº 2000.001.09592, setembro de 2000, relator desembargador Fabrício Bandeira Filho). No texto do acórdão, verifica-se que foi considerada a impossibilidade de colocação de fechadura na porta do elevador social que dá acesso ao “hall” social correspondente ao apartamento, tendo em vista exigência do Corpo de Bombeiros e da Defesa Civil. É que, apesar de ser de uso exclusivo do condômino, trata-se de parte comum. E essa decisão judicial abrange também outro aspecto, que é a impossibilidade de saída de eventuais moradores do edifício, eventualmente presos na cabine do elevador. Assim, é imperioso que os síndicos verifiquem, em seus condomínios, a existência de fechaduras nos elevadores (e por consequência a utilização de senhas), e tomem medidas para que sejam abolidas, por medida de segurança e também para evitarem a incidência de multas.
A assembléia é o órgão máximo em um condomínio e deve seguir regras determinadas pela legislação e convenção condominial, sob pena de ser anulada. As exigências para a reunião começam na convocação, que não pode ser feita de forma verbal. D e acordo com o advogado João Jannis Júnior, é necessário fazer um edital e torná-lo público, seja colocando nos murais do prédio, caixa de correspondência e, em alguns condomínios, a convenção determina que seja publicado em jornal de grande circulação. “Se não houver publicidade, pode-se solicitar a nulidade”, afirma. As assembléias gerais ordinárias, obrigadas a serem realizadas uma vez por ano, é necessário realizá-las no período previsto na convenção
e obedecer o prazo de convocação determinado também na legislação do condomínio, que geralmente é de no mínimo 10 dias antes do encontro. “Se fizer a convocação em um período inferior, os condôminos já podem pedir a nulidade, que deve ser requerida por meio da Justiça”, destaca. As convocações que são feitas por moradores ou proprietários, como no caso de destituição de síndico, só tem validade se for assinada por um quarto dos condôminos. Por falta de quórum qualificado, algum item da pauta também pode ser anulado. “Para fazer uma obra voluptuária, que é a de embelezamento, é necessário o voto de dois terços dos condôminos. Se houver número inferior de votantes, é possível pedir a nulidade”, explica Jannis Júnior.
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Síndico deve declarar imposto de renda Síndico que tem isenção da taxa condominial ou recebe remuneração deve incluir esse valor no IR
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pró-labore de síndico, seja através de remuneração ou de isenção da taxa condominial, é computado para fins de declaração de imposto de renda de pessoa física. Se o gestor condominial recebeu em 2012 mais de R$ 24.556,66, somado o valor recebido pela função prestada no condomínio e outros recursos, é obrigado a prestar contas ao leão. O prazo para entrega das declarações vai até 30 de abril. “Se todos os rendimentos do síndico, incluindo o honorário da função, ultrapassar esse valor e ele não declarar, estará sujeito a penalidades”, observa a contadora da assessoria contábil para condomínios Pereira Jorge, Raquel Rosani Machado.
IR das áreas comuns Os síndicos de condomínios que contam com áreas comuns
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O prazo para entrega das declarações de Imposto de Renda é dia 30 de abril alugadas devem cobrar das administradoras de seus condomínios a ficha cadastral para atualizar os dados e prestar contas da arrecadação do Imposto de Renda (IR). Desde 2009, é obrigatório aos condôminos declarar ao leão esses ganhos, como determina o Ato Declara-
tório Interpretativo nº 2, de 27 de março de 2007, da Receita Federal. A quantia a ser declarada pelo proprietário da unidade será equivalente à sua fração ideal, calculada sobre o rendimento anual das locações de área comum. Mesmo que
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os condôminos não tenham recebido os pagamentos em espécie, o órgão federal os aponta como beneficiários, pois quando o valor é recebido, se incorpora ao fundo de reserva ao qual contribuem, ou é depositado em uma conta para realização de obras, ou pelo menos diminui o montante da taxa de condomínio. Os síndicos e administradoras deverão informar mensalmente aos condôminos sobre os ganhos com o aluguel das áreas comuns, como o salão de festas, as antenas de celulares, os painéis publicitários. Os condôminos deverão somar o proveito com a locação com os outros rendimentos que tiverem para declarar o imposto. A declaração deve ser feita somente pela internet. Mais informações no site www. receita.fazenda.gov.br t
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Seminário - A ACE – Associação Catarinense de Engenheiros promoveu entre os dias 21 e 23 de abril, em Florianópolis, o “Seminário Nacional de Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade.” O objetivo do encontro foi estimular o desenvolvimento técnico e científico do setor elétrico, discutir temas ligados a segurança e a capacitação dos profissionais, além dos aspectos relacionados à legislação, inspeção e manutenção predial. Presença - O advogado Alberto Luís Calgaro, assessor jurídico do Sindiconde, Adão Sergio Rezende da Silva, síndico do Condomínio João Moritz em Florianópolis com Ângela Dal Molin, editora do Jornal dos Condomínios durante o Seminário Nacional de Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade.
Sindiconde - Membros da Diretoria da ACE – Associação Catarinense de Engenheiros, realizadores do evento com Alfred Heilmann presidente do Sindiconde - Sindicato dos Condomínios de Florianópolis, apoiador do encontro. Segundo Alfred, esta foi uma oportunidade de os administradores de condomínios conhecerem melhor as questões técnicas e jurídicas relacionadas à energia elétrica das edificações, como forma de garantir a segurança dos consumidores residenciais e comerciais.
Alerta - O advogado Alberto Luís Calgaro durante palestra em que abordou temas relacionados à legislação e as responsabilidades dos administradores de condomínios. “Poucos síndicos têm ciência da enorme responsabilidade que recai sobre eles na manutenção dos sistemas elétricas de um condomínio. É fundamental alertá-los quanto ao fato de que podem ser responsabilizados, pessoalmente, por indenizar danos ocorridos por eventual negligência na manutenção das edificações.” Abril 2013
CALÚNIA E DIFAMAÇÃO Gostaria de esclarecer algumas dúvidas a respeito de assembléias. O fato é que tínhamos uma assembléia marcada para o dia 19/02/13 e no dia anterior dois condôminos tiveram uma discussão nas dependências da garagem. No dia da assembléia, nossa administradora leu o edital de convocação e em seguida passou a palavra á um dos moradores envolvidos na discussão para expor diante dos demais o fato ocorrido entre eles. Houve ali outra pequena discussão entre os dois e foi dado início á assembléia. Esta semana nossa administradora digitou a ata e registrou a discussão ocorrida entre os moradores durante a reunião, sendo que ela não estava presente e não sabia o que de fato havia acontecido no dia anterior à assembleia. Agora, um dos moradores ameaça entrar com uma ação judicial por calúnia e difamação contra a administradora por ela ter exposto em ata o nome dele e a discussão que teve com o outro morador. A pergunta é a seguinte: em uma assembléia extraordinária não deveria ser discutido somente os assuntos mencionados em edital? Esta ação judicial, se ocorrer, pode trazer problemas para o condomínio? Síndica Adriana Itapema Em regra geral, a ata é um documento do condomínio e, se este documento traz algum prejuízo para algum condômino, pode sim haver problemas para o condomínio. Uma forma de afastar a
culpa do condomínio é: comprovarmos que as inserções destes fatos: - fogem ao disposto no edital; - fogem do interesse da coletividade, adentrando ao direito individual; - não foram inseridos por determinação dos condôminos em votação e foram indevidamente inseridos pelo presidente da assembleia. Cabe ressaltar que, se a assembleia concordou em registrar esse fato, a responsabilidade é do condomínio. Agora, se este fato foi registrado por opção do presidente da assembleia, a culpa seria do presidente. A responsabilidade pelos termos da ata é do presidente da mesa, pois é ele quem ordena ao secretário o que deve ser anotado. Inclusive, ele é quem assina a ata. Walter João Jorge Jr. Dir. Jurídico /Pereira Jorge Condomínios.
suas necessidades e depois que o imóvel estiver alugado e você lá residindo podem ocorrer grandes desconfortos. Sugiro que você insista com as imobiliárias e caso tenha alguma dúvida específica que formalmente consulte a imobiliária a respeito das normas condominiais, evitando assim problemas futuros. Fernando Willrich, advogado e presidente do Secovi Florianópolis/Tubarão
IMPOSTO DE RENDA Tenho uma dúvida que gostaria de sanar e tenho certeza que vocês me esclarecerão. Gostaria de saber se, em tendo o CNPJ, o condomínio fica obrigado a declaração de imposto de renda? Carlos Alberto Schroeder dos Santos Síndico do Condomínio Aymoré no Kobrasol
O condomínio, apesar de ser inscrito no CNPJ, não é ALUGUEL X NORMAS considerado pessoa jurídica. CONDOMINIAiS Por esta razão, o condomínio Estou procurando aparta- não precisa fazer a declamento para alugar e quero ração anual do imposto de fazer tudo certinho, verifirenda, nem pagar o referido cando o regimento interno imposto sobre sua arrecadado condomínio previamente. ção com as taxas de condomíNo entanto, encontro resisnio. No entanto, o condomítência por parte das imonio deve fazer, anualmente, a biliárias, que não querem declaração da ‘RAIS - Relação disponibilizá-lo para consul- Anual de Informações Sota ou passar o contato do ciais’, através da qual o consíndico. Como posso contor- domínio informa à Receita nar essa situação? Federal os rendimentos que Deiva Magalhães pagou a terceiros, como por exemplo o ‘pro labore’ do A sua iniciativa de buscar síndico e o salário dos empreo conhecimento das normas gados. condominiais antes de alugar Alberto Luís Calgaro OAB/SC 18.069 um apartamento é correta, Fábio De Carli & Advogaafinal o condomínio pode dos Associados S/C ter regras que conflitem com
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Solidariedade sobre rodas O Condomínio Martinho Callado Júnior adquiriu uma cadeira de rodas para uso de idosos, deficientes físicos e pessoas com problemas de locomoção
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titudes cidadãs podem ir muito além de garantir os direitos e deveres dos indivíduos. Assegurar que todos sejam tratados com igualdade, que não sofram constrangimentos e tenham suas necessidades atendidas também é um grande exemplo de cidadania, que pode ser concretizado com pequenos gestos. Nos condomínios, por exemplo, pequenas atitudes podem fazer uma grande diferença na vida dos indivíduos que possuem limitações de locomoção, demonstrando respeito e acolhimento principalmente com deficientes e idosos que
frequentam os edifícios. Pensando nisso, Roberto Feijó, síndico Condomínio Martinho Callado Júnior, há um ano teve a ideia de adquirir uma cadeira de rodas para o prédio. Com 61 anos, Roberto tem uma vida ativa e saudável e por isso não necessita da cadeira, mas considera importante respeitar as necessidades dos outros e contribuir para facilitar a vida dos que possuem limitações físicas. Por ser um condomínio antigo, o síndico percebeu que muitos dos moradores eram idosos e que a cadeira de rodas poderia ser útil em algumas situações. Foi então que levou
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a ideia para votação em assembleia e obteve a aprovação dos moradores. “Adquirimos uma cadeira básica, funcional, com capacidade para até 90 quilos, mas existem outras mais sofisticadas”, explica o síndico. A cadeira, que fica disponível no piso térreo, já foi utilizada tanto por moradores como por visitantes, idosos e também jovens. Segundo o síndico, o único cuidado necessário no manuseio é com o limite de peso que a cadeira suporta e com os pneus, que devem ser mantidos sempre cheios. “Oriento o zelador para que mantenha sempre os pneus em ordem”, relata Roberto. Arno Schneider é morador do edifício e no início achou um pouco estranha a ideia de ter uma cadeira de rodas na recepção, mas em seguida sua filha sofreu um acidente em que fraturou uma das vértebras e precisou utilizar o equipamento por três semanas. “No começo achei esquisito, mas quando precisamos usar vi o quanto foi válida e importante a iniciativa”, relatou o condômino. t
O zelador Valcyr Melo de Souza mantém a cadeira no térreo e sempre em dia para o uso
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