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Como lidar com um condômino antissocial? O Código Civil prevê penalidade ao morador transgressor, mas não especifica quais atos de infração ao Regimento, à Convenção e aos princípios ético-sociais caracterizam a conduta antissocial. Dessa forma, é comum síndicos confundirem atos antissociais com aqueles corriqueiros desrespeitos às regras. Especialistas recomendam como identificar e lidar com o morador que gerar incompatibilidade de convivência dentro do condomínio.
Em SC Itajaí
Academias facilitam a vida Página 12
criciúma
Solução criativa no rateio de água Página 14
Escala Jornada especial obedece legislação Página 15
Ética Porteiro não é corretor Página 20
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paramos uma matéria sobre como agir em casos de condôminos antissociais, de forma a garantir o resguardo pessoal e a integridade do síndico e demais moradores. Confira os relatos e as soluções encontradas por síndicos e administradores envolvidos nessas situações. E para relaxar e melhorar a convivência entre moradores, as academias nos condomínios são uma ótima opção: livres de mensalidade, perto de casa, com horários mais acessíveis e, ainda, com a possibilidade de fazer novas amizades e reforçar laços de convivência, os espaços fitness são cada vez mais valorizados por moradores. Participe da promoção, boa sorte e boa leitura!
Coord. Administrativa e Editorial - Angela Dal Molin jornaldoscondominios@yahoo.com.br Coordenação editorial impresso e web – Vânia Branco jornaldoscondominios@terra.com.br
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Jornal dos Condomínios
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Saneamento básico é insuficiente em São José A falta de tratamento adequado de esgoto em um dos municípios mais antigos de Santa Catarina onera condomínios da região
O
edifício Residencial de rios e riscos para a saúde da Araucária I, no bairpopulação. De acordo com Júlio ro Serraria (SJ) não é César Souza Cardoso, engeatendido pela rede nheiro da unidade de São José pública de tratamento de esgoda Companhia Catarinense de to, e por conta disso possui uma Águas e Saneamento (Casan), fossa séptica com capacidade hoje cerca de 30% do município para armazenar até 32 mil litros é atendido com coleta e tratade dejetos. Segundo a síndica mento de esgoto, e até o final Maria Cristina Robaskewicz a deste ano, com a entrada em fossa precisa ser limpa a cada operação de dois novos sisteseis meses, o que gera uma des- mas, 40 % do município passapesa de R$1.600 ao ano para o rá a ser atendido. “Existe um condomínio. “Além de síndica, projeto, em vias de ser licitado, também faço parte da Associapara atender o Centro Histórico ção de Moradores do bairro e de São José e a Ponta de Baixo. por isso sempre fico sabendo Também, está sendo contratado dos problemas dessa natureza, e um projeto para atender toda a reivindico os meus direitos sem- área urbana do município, mas pre que posso. Penso que é uma apenas o projeto. Não há prevergonha pagarmos impostos visão para execução da obra”, e não temos retorno quando revela o engenheiro. precisamos”, declara a síndica. No entanto, Júlio César A situação do condomínio deixa claro que o fato de não de Maria Cristina não é um fato existir redeCom coletora da Casan novidades isolado no município de São em São José não significa que os de coberturas José. Boa parte da cidade não imóveis não tenham de ter para vagas detrapossui saneamento básico ou tamento de efluentes. Segungaragens rede de esgoto para o tratado o engenheiro, a Vigilância Preços acessíveis, condições super facilitadas. mento dos dejetos, situação Sanitária do município, que é (48) 3346-1468 / www.toplake.com.br que pode gerar contaminação a responsável nessas situações,
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Em São José, somente 30% do município é atendido com coleta e tratamento de esgoto deve fazer a fiscalização e o controle. “Para residências e pequenos edifícios residenciais ou comerciais geralmente é adotado o sistema com fossa séptica, filtro anaeróbio e clorador com pastilhas, o que dá um tratamento satisfatório”, diz. Ele explica que para grandes condomínios, geralmente, a Vigilância Sanitária e a Fundação Municipal de Meio Ambiente exigem estação de tratamento nos próprios condomínios, os quais ficam responsáveis pela operação e manutenção corretas do sistema.
Novas construções Em relação às novas construções, o perito e engenheiro civil Alexandre Chambarelli de Novaes explica que, quando há financiamento do Governo, é exigida pela Vigilância Sanitária uma solução para o escoamento sanitário dos empreendimentos (casas ou prédios) e às vezes também da Fundação do Meio Ambiente (Fatma), mas fora isso não há um controle maior. “O indicado é que até mesmo para uma única moradia, a Vigilância Sanitária local peça o projeto hidrossanitário com a destinação
final dos efluentes de acordo com as normas técnicas, e realize a sua correta fiscalização”, explica o especialista. Chambarelli explica que existem algumas soluções possíveis para a destinação correta dos efluentes. A fossa séptica ou sumidouro é uma opção, pela qual um meio filtrante não permite a contaminação do lençol freático. Outro exemplo, o sistema fossa-filtro anaeróbico, tem a finalidade de realizar um tratamento primário no efluente e reduzir a carga orgânica, a fim de minimizar o impacto ambiental. “Hoje se exige a colocação de caixa de desinfecção, com hipoclorito de sódio, logo após a fossa, ou mesmo após o filtro anaeróbio, antes do processo de drenagem pluvial. Além disso, os usuários desses sistemas devem estar atentos para os cuidados com a manutenção das fossas, evitando entupimentos, danos físicos e vazamentos nas redes coletoras, que poluiriam o solo e a água”, complementa o engenheiro. t
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A
O perigo das “câmeras falsas”
lguns condomínios, no ímpeto de conciliar segurança e baixo custo, optam pela instalação apenas do esqueleto de câmeras de vigilância, as chamadas câmeras falsas, em elevadores, garagens e outros locais espalhados pelas áreas comuns, esperando que com isso marginais ou pequenos infratores sintam-se intimidados em praticar atos de violência e vandalismo nas dependências do condomínio. Entretanto, tal pratica pode tornar–se fonte de dor de cabeça para a administração, bem como custos ao condomínio com processos e indenizações. Isto porque, em toda relação jurídica permeia o princípio da boa-fé, desdobrando-se em vários outros, dentre eles o da confiança, segundo o qual as partes envolvidas agem como se as informações prestadas fossem verdadeiras. A título de exemplo, uma mulher que ingressa em um elevador com apenas um estranho, ao perceber uma câmera em seu interior, confia na segurança que a mesma propicia, imaginando que o espaço esta sendo monitorado, e, por isso, sente-se segura com a situação. Entretanto, ocorrendo qualquer tipo de violência, como um estupro, assalto ou mesmo homicídio, a segurança efetiva, bem como as provas que uma câmera verdadeira forneceria não existirão, pelo simples motivo de não existir uma câmera onde a vítima pensava existir.
Projetos destaques das últimas bienais de arquitetura estarão em exposição em SC
Com efeito, por induzir condôminos ou terceiros em erro, age a administração, no mínimo, com omissão, devendo ser responsabilizada por tais atos. Portanto, é imperioso que economias não sejam feitas às custas da segurança real de moradores e visitantes, deixando referido expediente apenas em áreas já monitoradas, como um complemento, ou de pouca importância, como nas lixeiras (no sentido de inibir condôminos de lançarem lixos orgânicos no chão, ou espaços impróprios), mas jamais em substituição a locais em que deve ocorrer uma segurança efetiva. Zulmar José Koerich Junior Advogado e Dir. Jurídico da Koerich Condominio
Os arquitetos e urbanistas brasileiros que não puderam participar nos últimos anos das tradicionais bienais de arquitetura realizada no Brasil ou em países vizinhos terão a chance de conferir em detalhes o trabalho de 40 escritórios nacionais e estrangeiros apresentados nas Bienais de Buenos Aires, Colômbia e São Paulo. De segunda-feira (22/5) a 16 de junho, os melhores projetos da arquitetura nacional, latino-americana e catarinense estarão expostos no Museu de Arte de Santa Catarina, no Centro Integrado de Cultura (CIC), em Florianópolis. As obras foram cuidadosamente selecionadas pelos curadores da mostra - arquiteto André Schmitt e jornalista Vicente Wisembach - com base no interesse do público catarinense e região Sul. Em destaque obras como o da Reurbanização e recuperação de espaços
públicos na cidade de Santa Fé, na Argentina, do arquiteto Mário Corea; o Parque da Juventude, construído em São Paulo, arquitetura de Aflalo & Gasperini; o Centro Cultural Maria Luíza e Oscar Americano, também na capital paulista, de autoria do arquiteto Carlos Bratke; o Circuito Cultural Praça da Liberdade – maior complexo cultural do Brasil – de Belo Horizonte, entre outros. Dos 800 m2 que serão ocupados pela exposição, um espaço será reservado para realizações focadas no Urbanismo Sustentável, com o do bairro planejado Pedra Branca, que está em construção em Palhoça, na Grande Florianópolis, projeto premiado na XIII Bienal Internacional de Arquitetura em Buenos Aires, na Argentina. A exibição será por meio de painéis fotográficos, vídeos, animações e maquetes eletrônicas e físicas.
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Muitos inquilinos, poucos donos
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Edifícios de locador comum, não constituem condomínio, mas podem cobrar rateio de manutenção
m condomínio, os moradores de apartamentos alugados devem seguir os mesmos preceitos dos proprietários. Respeitar a convenção e pagar a taxa condominial. Mas existem outras modalidades de prédios residenciais e comerciais, que não são constituídos em condomínio. São edificações com mais de uma unidade, de propriedade de uma ou mais pessoas, mas destinadas apenas à locação. Neste caso, não seguem as mesmas regras da Lei dos Condomínios (4.591/64) e dos artigos 1.331 a 1.358 do Novo Código Civil. Mesmo assim, é indicada a criação de um regimento interno para garantir a harmonia na convivência dos ocupantes. Os prédios de locador comum não contam com síndico e não há assembléias, mas podem cobrar rateio dos serviços de administração, limpeza e conta de água e luz. “Neste caso, não seria taxa de condomínio, mas sim taxa ou rateio para arcar com as despesas comuns (água, limpeza
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e luz dos corredores e garagens), enfim, aquelas que são de caráter geral e servem a todos”, explica o advogado Rogério Manoel Pedro. Segundo o especialista, as despesas referentes a unidades desocupadas ou inadimplentes não podem ser transferidas para outros moradores, como nos condomínios. E fica na responsabilidade do proprietário, que deve cobrar o mau pagador na Justiça. Segundo Rogério, as reformas de unidades privativas e áreas comuns são de responsabilidade do dono do prédio, salvo ajuste diferente nos respectivos contratos de locação, ou ainda, se o problema foi gerado pelo inquilino. Se a edificação é de um locador comum, o advogado explica que não há necessidade de convenção (documento que orienta a operacionalidade condominial). O regimento interno também não é obrigatório, “salvo ajustes de conduta que o dono pode instituir e distribuir aos inquilinos”,observa. t
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Sem vaga para motos nas garagens Falta de estacionamento para motos é um problema comum nos edifícios e moradores desobedecem frequentemente o regimento interno
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Por Graziella Itamaro
ngarrafamentos, custos menores, agilidade na locomoção são apenas alguns dos motivos que têm levado as motos a se tornarem um meio de transporte cada vez mais comum, principalmente nos meios urbanos. Entretanto, o aumento da frota de motocicletas não fica somente nas ruas e o que seria a solução para alguns problemas tem gerado outros empecilhos pela falta de espaço para estacionar os veículos. Nos condomínios, por exemplo, o estacionamento de motos tem se tornado motivo de conflitos entre moradores e administração. Falta de vagas, ausência de local adequado para o estacionamento ou utilização da mesma vaga para dois veículos são causas de reclamações frequentes. Alexandre Martins, síndico do edifício Nilzete, no bairro Kobrasol, tem enfrentado problemas com as motocicletas no
condomínio. De acordo com o regimento interno, é proibido estacionar moto e carro juntos na mesma vaga. No entanto, mesmo assim, muitos moradores ignoram a regra colocando os dois veículos no mesmo espaço. “Nossas garagens são apertadas e por isso não podemos permitir que estacionem motos nem bicicletas juntamente com os carros, mas os moradores se sentem no direito de decidir o que fazer com suas garagens desrespeitando o regulamento do condomínio”, relata o síndico. Segundo o advogado Rogério Manoel Pedro, a questão é atual e deve ser enfrentada com paciência e consenso, pois atualmente muitas pessoas estão adquirindo motocicletas para utilização somente durante a semana, ou mesmo como único meio de transporte. Contudo, as vagas de garagem que são utilizadas por carros e tem sua metragem usual de 12 metros quadrados dificilmente acomodam um automóvel e uma moto. “Nesses casos, os
No edifício Nilzete, moradores encontram dificuldades para estacionar as motocicletas síndicos devem buscar alternativas de espaços nas áreas comuns para servir de estacionamento para motos, desde que a utilização não atrapalhe a circulação de pessoas e outros veículos”, orienta Rogério. Para evitar transtornos, o regimento interno devem conter regras claras para utilização da garagem.
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Segundo o advogado, também é recomendável o aluguel de vagas de garagem de automóveis por proprietários de motos para uso como estacionamento. Porém, o jurista ressalta que a ocupação de áreas comuns por motocicletas não acarreta a alteração jurídica do espaço, ou seja, ela não passa a ser
área privativa, salvo se isso for acordado por 100% dos condôminos. “O ideal é que a questão seja amplamente discutida em assembleias, reuniões de conselho e outros para que se encontre uma solução que favoreça os proprietários de moto e não atrapalhe a vida dos demais moradores”, finaliza o advogado. t
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Estoques organizados facilitam o controle
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Planejar, controlar e economizar são algumas regras básicas para quem deseja ter um estoque mais eficiente nos condomínios Por Graziella Itamaro
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anter o condomínio organizado é uma tarefa que exige planejamento e cuidados específicos que podem contribuir para reduzir as despesas e otimizar o tempo de trabalho. Além disso, regras claras e a colaboração de todos os envolvidos no processo também podem ajudar a reduzir os custos com manutenção e materiais de limpeza. Segundo o consultor do Sindicato das Empresas de Asseio, Conservação e Serviços Terceirizados do Estado de Santa Catarina (SEAC-SC), Osmar Viviani, com relação aos materiais de limpeza, é importante que o condomínio trabalhe com produtos de linha profissional, que são diferenciados: além de serem mais econômicos, dificultam “desvios” por serem facilmente identificáveis. O consultor recomenda que devem ser estocados somente os materiais de uso mais cotidiano, como produtos de limpeza em geral, acessórios (panos), itens para reparos de equipamentos, adaptadores de torneiras, produtos e acessórios de manutenção de piscinas e de saunas. O consultor orienta ainda que a responsabilidade pela estocagem dos produtos deve ser da zeladoria. “Dessa forma saberão o que pode ou não vir a faltar, agilizando as tarefas e organizando a rotina do trabalho”, esclarece. Rafael Irani da Silva é síndico profissional e faz o controle dos materiais de limpeza mensalmente. “Assim que
O síndico profissional Rafael Irani da Silva faz o controle dos materiais, equipamentos e mobiliário dos edifícios que administra recebemos os materiais do fornecedor, analisamos a relação destes, e projetamos sempre a duração para o mês inteiro. Acredito que fazendo uma compra por mês apenas facilita muito o controle de estoque”, relata. Com relação aos equipamentos e mobiliário do condomínio, Rafael possui uma planilha (inventário) e, a cada quatro meses revisa os dados para conferência. “Em alguns condomínios, eu mando fazer pequenas etiquetas numeradas, que são coladas em todos os móveis, utensílios e equipamentos para também listarmos e controlarmos”, explica o síndico. Marcela Pereira Mendes é síndica do Condomínio Residencial Maison Classic, em Florianópolis, e relata que o edifício possui pouco espaço físico para estoques, o que a impede de mantê-lo como deveria. “A piscina é o item que mais exige material de manutenção e há um depósito
somente para equipamentos. Os produtos são adquiridos conforme a necessidade, tendo em vista que parte deles é perecível”, diz. Já o jardim do condomínio de Marcela é cuidado por uma empresa especializada, que possui todos os equipamentos e insumos necessários para manutenção. “Esse tipo de contrato terceirizado torna-se vantajoso em razão do custo-benefício, pois assim temos um jardim bem cuidado e mantido por profissionais que atendem a especificidade do serviço”, explica. Segundo a síndica, os materiais de limpeza das áreas comuns são suficientes para um mês de uso e apenas alguns produtos, como sacos de lixo e papel-toalha, são comprados em maior quantidade. “Ainda que não tenhamos um estoque relevante de materiais, há um controle, que é realizado por mim ou pelo zelador, ele me auxilia nesse serviço”, relata Marcela. t
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Sacadas têm limites de uso Fechadas ou não, com varal, ar-condicionado ou qualquer outro tipo de utilidade, as sacadas são motivo de dúvidas frequentes
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Por Graziela Itamaro
spaços restritos abertos ou fechados, as sacadas são pauta comum em muitas reuniões condominiais. Quando respeitada a convenção interna de cada condomínio, esses ambientes podem ser bem aproveitados pelos moradores, com a colocação de plantas, cadeiras, mesas e outros acessórios para momentos de lazer, valorizando ainda mais o imóvel. É preciso lembrar aos condôminos, porém, que, apesar de as sacadas fazerem parte da área privada que compõe o imóvel, elas não podem ser usadas de qualquer forma. Síndica profissional e advogada na área de condomínios, Cíntia Maria Pasetto Gava explica que do ponto de vista legal a área interna da sacada é de propriedade exclusiva do proprietário do apartamento. Porém, a especialista ressalta que as paredes externas, esquadrias e acessórios que compõem a fachada do edifício são partes em comum e, portanto, não podem ser alteradas sem o consenso dos demais proprietários. “O regimento interno ou as assembleias dos condomínios
devem definir o que pode e o que não pode ser colocado nas sacadas, pois a lei não especifica esse item, deixando a critério do condomínio definir tais autorizações ou proibições”, esclarece.
Valorização do ambiente Na avaliação da arquiteta Larissa Duarte Prazeres, para quem mora em apartamento a sacada é uma boa opção de espaço a ser explorado, porém, esse conceito vem se perdendo com a redução do tamanho dos imóveis. “Abertas, as sacadas podem funcionar como pequenos jardins, com móveis e materiais específicos que valorizam o ambiente. Quando fechadas com vidros, podem ampliar a área interna dos apartamentos, mas o morador não pode fazer isso por conta própria, é preciso estar de acordo com o regulamento do condomínio e ter cuidado para não sobrecarregar a estrutura do prédio”, explica. Para o arquiteto Luiz Fernando Motta Zanoni, após decidir sobre o fechamento ou não do espaço, deve-se buscar projetos que, além de bonitos esteticamente, sejam funcionais e garantam o conforto e a segurança dos usuários. “Em
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A padronização no fechamento da sacada valoriza a estética dos imóveis
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dos presentes em assembleia, especialmente convocada para esse fim. “Independentemente da polêmica do quorum para aprovação, quando for aprovado o fechamento, a padronização será sempre obrigatória”, conclui a especialista. Para evitar as controvérsias relacionadas ao assunto, a advogada orienta que o síndico deve convocar uma assembleia e apresentar os projetos - que incluem cor do vidro e esquadrias - para aprovação dos moradores. Todos os condôminos que optarem pelo fechamento da sacada da sua unidade obrigatoriamente deverão respeitar a decisão aprovada, independen-
temente de terem participado da assembleia ou de sua preferência em relação ao projeto escolhido.
Estrutura Além do fechamento, outros assuntos relacionados ao espaço também têm sido discutidos nos condomínios. No caso da colocação de varais, por exemplo, o que vai definir a possibilidade destes serem instalados nas sacadas é o regimento interno ,ou uma assembleia, caso o regimento seja omisso a respeito do assunto. A instalação de aparelhos de ar-condicionado também deve ser regulamentada. “Quanto ao uso de materiais pesados, é importante
solicitar à construtora ou a um engenheiro um laudo sobre o peso que a sacada- ou que a soma de todas as sacadas - pode suportar. Além disso, também é importante que esse laudo tenha assinatura e Anotação do Responsável Técnico (ART)”, complementa a advogada. Como síndica, Cintia orienta que os condôminos devem sempre conversar com o síndico antes da instalação de qualquer objeto nas sacadas, lembrando-os de que o espaço é também fachada do condomínio e deve obedecer aos padrões pré-estabelecidos, a fim de evitar alterações que possam ferir a harmonia estética e a concepção do projeto arquitetônico. t
No condomínio Boulevard Coqueiros, o regulamento interno padroniza cores de cortinas e persianas nas sacadas
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Por Kalyne Carvalho
m maio de 2010 o Condomínio Residencial Dona Matilde, em Balneário Camboriú, recebia um novo morador. Fase de carregar móveis e fazer a mudança, conhecer o cotidiano do edifício (Regimento Interno, Convenção etc.), a fim de saber as regras de convivência em comunidade. Porém, a partir desse dia, os condôminos do Dona Matilde travaram uma árdua empreitada para reconquistar a paz no condomínio – que só foi restabelecida no dia em que o novo morador concordou em sair, ao ser pressionado a pagar uma multa de 10 vezes o valor da taxa de condomínio, penalidade prevista no Código Civil. Até configurar esse condômino como um morador antissocial, foram registrados 17 atos de infração ao Regimento, à Convenção e aos princípios ético-sociais. O Código Civil prevê penalidade ao morador transgressor, mas não especifica o que seria esse tipo de conduta. Dessa forma, é comum síndicos confundirem atos antissociais com aqueles corriqueiros desrespeitos às regras. De acordo com Giovan Nardelli, advogado em Balneário Camboriú, é recomendado que os síndicos especifiquem, na própria Convenção e Regulamento internos, os
s.
O gestor não deve confrontar o infrator sozinho e sem antes consultar o conselho diretivo. Para esses casos, a autonomia do síndico é uma receita que não dá certo. critérios que estabeleçam essa posição. Para ser considerado antissocial, o morador tem de praticar “alguma ação que seja muito grave e que exponha a vida dos demais, como usar o imóvel para fins ilícitos”, exemplifica Nardelli. Dentre estes, pode-se destacar o tráfico de drogas e a prostituição.
Agressão
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No Condomínio Dona Matilde, os primeiros sinais do morador eram de visível desequilíbrio. Seu mau comportamento para com os funcionários e condôminos foi testemunhado e registrado, detalhadamente, em atas. Por exemplo, ao deparar-se certa vez com o portão automático no modo manual o condômino gritou: “Abre ou vou dar um tiro na cabeça da
zeladora”. Essas foram ofensas e ameaças praticadas pelo morador e redigidas em atas da Assembleia Geral Extraordinária. Na ocasião, a polícia foi acionada, os condôminos e funcionários registraram boletim de ocorrência e o condômino foi multado. O síndico do Residencial, Wilson Marcolin, relata o seu esforço para manter o controle da situação, agir com cautela e jogo de cintura. “Deu muito trabalho, tentei contornar a situação. Tentamos conversar com ele, mas não tínhamos essa abertura”, lembra. De acordo com o síndico, o morador ameaçava a segurança dos condôminos. “Ficou perigoso. Uma vez ele avançou na gente com um garfo na mão. O objetivo dele era provocar atrito, chamar atenção. A situação ficou insustentável”, conta.
Mediação O gerente do setor de condomínios da Activa Contabilidade & Condomínio, Ricardo Spindola, em Balneário Camboriú, acompanhou de perto o problema no edifício Dona Matilde e também mediou outros conflitos envolvendo condôminos antissociais em diversos condomínios da cidade. “São vários casos, muitos graves, envolvendo até crimes. Tivemos, infelizmente, um ex-condômino envolvido com tráfico de drogas que
disparou seis tiros no síndico, que por muita sorte sobreviveu. Além de um caso que o condômino bateu no síndico”, relata Ricardo. Para ele, a diferença entre um mero descumpridor de regras e um condômino antissocial é a característica doentia, desequilibrada que denota claro descontrole emocional. “Essa pessoa geralmente não sabe dialogar e não entra no eixo por meio de medidas tênues”, diz. A dica mais importante, segundo Spíndola, é que o síndico não haja sozinho ao deparar-se com esse tipo de condômino. “É determinante que as abordagens ocorram na companhia dos membros do corpo diretivo e a infração seja discutida previamente, para o alinhamento do diálogo a ser empregado ao condômino antissocial”, alerta. De acordo com Ricardo, essa cautela é importante para que o morador compreenda que o problema não é pessoal, mas sim, de cunho administrativo, uma vez que foi abordado por um grupo de condôminos que representam a administração do condomínio. “Essa é uma maneira de resguardar o síndico da pessoalidade do problema e preservar sua integridade. Caso contrário, o indivíduo se irrita com o gestor e passa a boicotar suas ações de forma mais acentuada e pessoal”, observa.
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Mudança Após uma campanha para orientar o síndico e o conselho consultivo na forma correta de abordagem aos condôminos, o número de casos reduziu significativamente. “Faz um ano que não temos de lidar com situações como essa. Isso porque os síndicos entenderam a imR.I. portância do método de abordagens e mediações feitas em grupo, com auxílio dos conselheiros”, diz Spíndola. Ele ressalta, porém, que a autonomia do síndico de advertir ou aplicar multas não está em questão. “Estamos tratans. do de uma situação atípica que é o condômino antissocial”, esclarece. O problema ocorrido no Condomínio Residencial Dona Matilde, em Balneário Camboriú, foi solucionado. Após um ano de conflitos e inúmeras tentativas frustradas de conciliação, de orientação, com notificações, os condôminos conseguiram se reunir em quO gestor É recomendado quenão os deve confrontar oorum de 3/4 para aplicação da multa expresinfrator sozinho enasem antes siva de 10 vezes o valor da taxa condominial condomínios especifiquem, consultareo conselho diretivo. ao infrator. Tentando renegociar a sansão da própria Convenção o condômino pediu que a multa Parainternos, esses casos, a autonomiaassembleia, do Regulamento os fosse revogada caso ele concordasse em sair síndico é uma receita do condomínio. critérios que estabeleçam a que não dá certo. A proposta foi aceita, após a venda do conduta considerada imóvel o condômino antissocial mudou-se antissocial. para outra cidade, e o cotidiano no residencial voltou à normalidade. t
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ou
O Código Civil prevê penalidade ao morador transgressor, mas não especifica o que seria esse tipo de conduta.
Dicas Ricardo Spindola dá algumas dicas para lidar melhor com um condômino antissocial. n Cuidado com a guerra de egos. Uma abordagem incorreta pode provocar no condômino o gosto em contrariar a administração. n Jamais confronte o infrator sozinho e sem antes consultar o conselho diretivo. Para esses casos, a autonomia do síndico é uma receita que não dá
certo. Quando abordado por um grupo, o indivíduo ameniza sua postura retendo sua carga de emoção. n A existência de um condômino antissocial no condomínio significa problema de longo prazo. É aconselhável que o síndico, juntamente com o corpo diretivo, elabore um planejamento de n
ações. Procure registrar, detalhadamente cada ocorrência em atas de reuniões. Esse documento, juntamente com cartas de orientações, reclamações no livro de ocorrências, advertências e multas, pode ser utilizado em futura demanda judicial para compor o rol de provas que sustentarão as aplicações de multas contínuas ou expressivas.
n
Trate a primeira ocorrência na base do diálogo. Diante das reincidências, convoque a assembleia, ocasião na qual o corpo diretivo irá sustentar que as ações ocorreram de acordo com as necessidades de resguardar a ordem e a segurança. n Lembre-se, o quórum para aplicação de multa expressiva, equivalente a 10 taxas condominiais é de 3/4 dos condôminos. n
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e região norte
Balneário Camboriú
Próximo e prático Academias em condomínios facilitam a vida de quem tem pouco tempo para malhar
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Por Leonardo Leite Thomé
er uma academia perto de casa é um benefício da vida moderna, afinal as pessoas não têm desculpa para se acomodar e deixar de cuidar da saúde. Imagine, então, um espaço em que você não precise pagar mensalidade, que fique aberto das 7 às 22 horas e onde seja possível encontrar vizinhos, fazer novas amizades e reforçar laços de convivência. Essas são algumas das facilidades e benefícios que pode ter quem mora em condomínio: uma academia no prédio em que se vive. Geradora de economia e conforto para os moradores, o espaço fitness está entre os principais requisitos de quem busca um apartamento em Itajaí (SC). Um prédio que tenha área comum bem equipada, com academia, salão de festas e sala de jogos, entre outros, está nos planos de muitas famílias. E no edifício Mikonos, no bairro Dom Bosco, em Itajaí, não é diferente. Lá, em meio a condôminos espalhados por 12 andares e 53 apartamentos, o local é concorrido e disputado, especialmente em horários específicos e conforme a estação do ano. Quem conta como isso funciona é o zelador do Mikonos, Clésio Martins, 49 anos. Segundo ele, no verão, a academia é invadida pelos moradores logo cedo, pois as altas temperaturas desaconselham o uso do espaço, especialmente entre as
A academia no edifício Mikonos é disputada por moradores que buscam mais qualidade de vida e integração com os outros condôminos
Clésio é zelador e o responsável por carregar a chave que dá acesso aos aparelhos de ginástica da academia do edifício Mikonos 10 e 16 horas. “Como temos piscina também, no verão o pessoal aproveita para fazer exercícios e depois cair na água”, revela Clésio, funcionário que carrega para cima
e para baixo a chave que dá acesso aos aparelhos de ginástica, como a esteira, a bicicleta ergométrica e os pesos. A partir de abril e maio, a academia do Mikonos passa a ter um movimento maior no final da tarde, período em que a maioria dos condôminos chega do trabalho. Clésio afirma que o espaço é usado por adolescentes e adultos em busca de mais qualidade de vida e de integração com os outros condôminos. “A gente nota que as pessoas convivem mais, conversam com frequência nos corredores, melhoram o humor e muitos até se tornam amigos na academia”, observa o zelador.
Socialização No edifício Mikonos, o síndico Hélio Rosa Junior é um dos que
não perdem a oportunidade de usufruir da academia de ginástica. Para ele, além de melhorar o condicionamento físico, o espaço permite maior socialização e aproxima os vizinhos, que muitas vezes têm mais em comum do que imaginam. “Sem dúvida, a academia vem agregar união, saúde e qualidade de vida aos condôminos, que possuem comodidade e privacidade para se exercitarem a hora que desejarem. Claro, respeitando o Regimento interno do condomínio, que impõe o horário de funcionamento da academia entre as sete e vinte e duas horas”, explica o síndico.
Regras Cada vez mais prédios têm espaços exclusivos para ginástica. No entanto, mesmo sendo algo comum nos dias de hoje, a implantação de uma academia de ginástica requer alguns cuidados, principalmente na hora da compra dos equipamentos e da escolha do espaço onde funcionará a academia. Além disso, estabelecer regras para o uso do espaço fitness é extremamente importante. O ideal é que o condomínio tenha um regulamento específico para o funcionamento do espaço e os condôminos assinem um termo de responsabilidade para poder usufruir a academia, assim orientam empresas que elaboram projetos e fornecem professores para esse tipo de academia. t
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Corte de gastos extras gera economia Bom gerenciamento dos recursos do condomínio e a colaboração dos moradores ajudam a diminuir custos e inadimplência Por Leonardo Leite Thomé
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astam algumas idas e vindas por boa parte das regiões de Balneário Camboriú e Itajaí, no litoral norte catarinense, para perceber como prolifera o número de edifícios e condomínios. Esse cenário de crescimento vertical faz com que um número cada vez maior de pessoas encare o desafio de incluir uma despesa adicional no orçamento: a taxa de condomínio. E em meio às contas, mais do que apenas organizá-las para não ficar em débito com os compromissos, é necessário manter olhos atentos para a gestão dos gastos do edifício. Tudo para evitar a temida inadimplência condominial. No centro de Balneário Camboriú, na esquina da Rua 2.200 com a Avenida Brasil, localiza-se o edifício Alba. Um prédio de
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cinco andares, no qual moram e trabalham – nas salas térreas 30 pessoas, atualmente. Não é por ser um condomínio pequeno que o edifício Alba já não viveu problemas de desperdício e, por consequência, de aumento na taxa de condomínio. Síndica do Alba há mais de uma década,Valma Maria de Melo, 48 anos, conta que isso já foi mais comum no edifício que ela administra. “Há alguns anos, percebíamos que os condôminos desperdiçavam água e deixavam luzes ligadas sem necessidade, além de que tínhamos mais funcionários terceirizados. Enfim, de uns tempos pra cá a taxa diminuiu bastante porque cortamos esses gastos extras”, revela Valma. Ela diz ainda que para alcançar a diminuição nas tarifas, o principal método usado foi o da argumentação, que, aliado ao bom senso dos condôminos, permi-
que o valor de um aluguel.
Diminuir gastos
O edifício Alba, na Avenida Brasil, já foi um lugar de desperdícios que potencializavam as taxas de condomínio tiu que a taxa de condomínio estacionasse atualmente na casa dos R$ 109,00, valor baixíssimo para os padrões de Balneário Camboriú, onde não raro a taxa condominial pode ser mais cara
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O economista Jairo Romeu Ferraciolli afirma que a taxa de condomínio possui um valor específico que varia de edifício para edifício. Ela é definida por meio da existência ou não de itens como elevador, empregados, número de unidades habitacionais, fundo de reserva, entre outros. Dessa forma, todas essas variáveis poderão interferir na composição do valor final a ser pago pelo condômino. “Independentemente do valor da taxa condominial, é bom entender que, se os condôminos fizerem a sua parte, é possível diminuir os valores gastos com as taxas em comum”, avalia Jairo. O vendedor Adriano Bastos Bisso, 32 anos, é subsíndico do edifício Essenza, no bairro Nova Esperança, em Balneário Camboriú. Ele conta que tomando
algumas medidas simples é possível fazer uma boa economia nas taxas de condomínio. O administrador afirma que em seu condomínio foram instalados sensores de presença nas garagens - que muitas vezes têm pouco movimento – e nos corredores internos. “Além disso, aconselhamos os moradores a colocar redutores de vazão nos chuveiros, porque é possível tomar um banho de qualidade gastando menos”, argumenta Adriano. t
A inadimplência De acordo com o Código Civil (Lei nº 10.406/02), a multa máxima por atraso de pagamento da taxa condominial é de 2% ao mês, caso os juros estejam explícitos na convenção do condomínio, ou de 1% ao mês, caso a convenção seja omissa nesse quesito.
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e região sul
Criciúma
Solução criativa para rateio de água Cotas pré-estabelecidas e consumo de gás são usados como indicadores da cobrança
O
Por Soraya Falqueiro
hidrômetro coletivo muitas vezes pode ser motivo de dor de cabeça para o síndico do prédio, devido à forma de divisão da conta de água entre os condôminos. No entanto, soluções criativas e elaboradas em conjunto por síndicos e moradores podem dar certo, dividindo de maneira mais justa e funcional a cota mensal. O edifício Residencial Milazzo, no centro de Criciúma, há três anos utiliza uma metodologia que tem sido aprovada por todos. O síndico Gregório de Stéfani, que atua pelo segundo mandato, afirma que os condôminos aprovaram a iniciativa de mudar a forma como a cobrança era até então realizada. “Afinal, agora quem usa menos paga menos”, informa. O síndico explica que, dentre os parâmetros mais importantes, é utilizado aquele referente ao consumo mensal do gás, devido aos aquecedores (à gás) de água. O prédio tem 12 apartamentos e duas coberturas, totalizando 14 residências. “Aqui é bastante tranquilo, todo mundo se conhece, se dá bem e colabora”, afirma De Stéfani.
O síndico ainda lembra-se de que, na época, a mudança e a aprovação dos moradores foram relatadas na ata da reunião.
Como funciona O cálculo personalizado da cobrança passou por pelo menos um ano de estudo, e agora é aplicado pela empresa administradora do condomínio. “Para efetuar o rateio, alguns critérios são considerados”, explica o gerente administrativo da Consucril, Rogério Panatta. Primeiramente, foi estabelecida uma cota para cada apartamento, de acordo com suas características, tais como número de quartos, garagem e área externa, este último item no caso das coberturas. “Cada residência tem sua cota, que é multiplicada por dois, por ser a soma da água com a taxa de esgoto”, informa Panatta. A soma dessas frações corresponde a uma taxa fixa, que chega a um valor aproximado do montante final. Depois, a fim de chegar ao valor a ser cobrado de cada um dos apartamentos, o valor total de gás utilizado no mês é usado como indicador. “Essa diferença da cota fixa com o valor final é, então, dividida de acordo com
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Gregório de Stéfani, síndico do edifício Residencial Milazzo, em Criciúma: o método de cobrança foi criado e aprovado por todos o consumo de gás no mês”, explica Panatta. “Essa foi a forma que encontramos para identificar o consumo. Agora, quem gastou mais água, vai pagar um percentual maior”, complementa o síndico De Stéfani.
Moradores aprovam A metodologia foi analisada e discutida antes de implantada. O condômino Joel Casagrande, que já foi síndico do prédio, lembra-se de que o consumo da água era muito alto. “Com o gás central, a vazão de água para o chuveiro, por exemplo, é seis vezes maior do que o uso
de chuveiros elétricos”, indica. Segundo ele, foi interessante fazer a análise para se chegar à metodologia. “Tem que convencer através de dados e informação”, completa. Para o gerente administrativo Panatta, durante esse período de acompanhamento comprovou-se de fato que o consumo de água está relacionado com o de gás, na mesma proporção, e isso demonstra o argumento verossímil para o rateio da cobrança. “Essa forma de rateio tem funcionado muito bem para o Residencial Milazzo”, destaca. t
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Jornada especial exige habilidade do síndico Uma questão que gera muitas dúvidas e problemas, a escala de porteiros, pede atenção especial, pois envolve aspectos jurídicos e práticos Por Graziella Itamaro
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uitos síndicos não sabem, mas a validação da jornada especial de 12 horas de trabalho por 36 horas de descanso está condicionada à existência da previsão da compensação dessas horas em Acordo ou Convenção Coletiva de Trabalho. Por esses e outros motivos, organizar uma escala de porteiros justa e eficiente exige a habilidade de combinar os direitos trabalhistas dos porteiros com a segurança e o conforto dos moradores. Segundo a advogada da área trabalhista Marina Zipser Granzotto, normalmente as Convenções Coletivas de Trabalho já possuem uma cláusula que possibilita a adoção dessa jornada especial. “Se não existir cláusula nesse sentido, é dever do síndico se preocupar em firmar diretamente com o sindicato dos empregados da sua cidade um instrumento denominado Acordo Coletivo de Trabalho, especialmente se o condomínio possuir em seu quadro de empregados algum funcionário trabalhando em jornada de doze por trinta e seis horas”, explica a especialista.
Escalas Uma escala assertiva sem prejuízos para o trabalha-
dor nem para a empresa vai depender da carga horária dos funcionários. Segundo Granzotto, existem várias possibilidades de escalas, todas com amparo na legislação. “É possível, por exemplo, um empregado ser contratado para trabalhar desde quatro horas diárias, passando pelas jornadas de seis, oito, até a especial de doze por trinta e seis horas. E, dependendo do número de contratados e da escala eleita, não será necessário pagar horas extraordinárias”, explica. Uma alternativa para a contratação de funcionários pelo condomínio é buscar uma empresa terceirizada, para realizar a prestação dos serviços. Atualmente, também existem condomínios que ainda se utilizam da figura do folguista para cobrir as ausências, outros não necessitam, seja porque contrataram empresas terceirizadas ou porque elegeram uma escala em que há concessão planejada de folgas semanais.
Sérgio dos Reis, síndico do Condomínio Ilha Bela, conta com funcionários antigos e comprometidos com o trabalho para organizar a jornada especial e seis horas. “Para domingos e feriados contratamos um folguista e, em caso de ausências imprevistas, como por motivos de falecimento ou nascimento na família, um funcionário cobre o horário do outro. Essa não é a opção ideal para a administração do condomínio,
mas tem funcionado porque os nossos funcionários são antigos e comprometidos”, relata. No Residencial Arquipélago, no bairro Trindade, a síndica Lionete Machado Gneco, explica que a portaria funciona 24 horas e que também procura seguir as normas
previstas na legislação. “Nosso condomínio conta com quatro porteiros e a escala é de doze horas trabalhadas para vinte e quatro horas de repouso. Os intervalos são cobertos por outro funcionário e o porteiro da noite recebe hora extra”, explica a síndica. t
Quatro porteiros Sérgio dos Reis é síndico do Condomínio Ilha Bela, no centro de Florianópolis, e conta com quatro porteiros trabalhando no condomínio: dois durante o dia, com escalas de sete horas, e dois à noite, com escalas de doze por trinta
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• Contrato de manutenção 24h • Automação de Portão • Controle de Acesso • Câmeras (CFTV) • Elétrica • Interfonia • Alarme
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Condomínios ganham tempo no mundo virtual Administradores e síndicos utilizam ferramentas da internet para facilitar a comunicação
A
tecnologia é uma velha amiga dos síndicos e das empresas que administram condomínios, especialmente na área de segurança. A automatização de portões, portas, os comunicadores integrados, alarmes de todo o tipo, sistemas de monitoramento com câmeras, luzes automáticas e outras facilidades incrementaram os condomínios. Além disso, hoje a internet oferece diversas ferramentas que facilitam a vida de quem precisa se comunicar rápido, de forma eficiente e com muita gente simultaneamente. Para o diretor de Condomínios do Sindicato da Habitação e dos Condomínios (Secovi), Marcelo Liberati, a facilidade em publicar online a ata de uma reunião, os boletos de condomínio, a prestação de contas, entre outras informações deixou a comunica-
ção nos condomínios mais ágil e prática.
Ata Entre as mudanças que se pode mencionar está a transparência no preenchimento da ata de assembléia. Antes as pessoas presentes elegiam um secretário e era ele quem redigia o texto. Normalmente a reunião terminava com um rascunho, depois é que se elaborava a versão final, mas sem a presença dos outros participantes, o que aumentava a margem de erro. “Hoje é possível digitalizar os documentos e projetá-los para que todos vejam. A ata é escrita na hora no computador e pode ser impressa ali mesmo, o processo todo é muito transparente. E ainda há possibilidade de transmitir a assembléia ao vivo pela internet e quem não pode estar lá pessoalmente, pode acompanhar”,
Agilidade: os moradores podem receber comprovantes de pagamento, notificações de multas ou respostas de reclamações e avisos pela internet.
é possível acessar o boleto do condomínio direto na internet, imprimir a segunda via ou calcular o valor com juros quando há atraso de pagamento”, destaca. No mesmo sistema chegam de forma instantânea aos moradores comprovantes de pagamento, notificações de multas ou respostas de reclamações e avisos.
Agilidade e transparência afirma Liberati. Os documentos digitalizados para arquivo (escaneados) servem como registro e comprovação de despesas, investimentos. Este cuidado pode servir para comprovar a aplicação de recursos, detectar inconformidades ou desvio de recursos do caixa do condomínio.
Comunicação Informar sobre as assem-
bléias ou o teor das discussões é apenas uma das situações em que a internet é um facilitador. Nos condomínios com síndicos, por vezes os avisos de interesse geral são dados pessoalmente, em outros são utilizados recursos como editais ou correspondência, mas essas práticas já estão sendo superadas. “Os síndicos e administradores se comunicam com o morador por e-mail ou pelas redes sociais. Já
n Condomínios com perfis
em redes sociais publicam e trocam informações instantaneamente. Alguns deles mantêm sites com comunicação online, agilizando a resposta aos moradores. n Prestar contas por email traz vantagens como enviar os dados de um condomínio de 180 unidades em cinco segundos. Fonte: O Diário de Londrina. t
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Eventos SC
Canal aberto com o síndico COMENTÁRIOS DO LEITOR
4 “O que vejo nessa situação de busca de assinaturas
Qualificação para síndicos - Já iniciou em Florianópolis o curso de capacitação para síndico profissional promovido pela Liderança Administração de Condomínios. Junto aos alunos, que compõem a terceira turma do curso que ocorre todas as segundas-feiras na sede do CRA/SC, ao centro da foto Daniela Cunha, coordenadora geral do evento com a professora que ministra o módulo jurídico Cintia Gava, advogada especialista na área de condomínios. As aulas seguem até 26 de agosto. Síndico Novo - Com pouco tempo no cargo, o síndico Alexandre Teixeira Xavier do condomínio Dona Inez, em Florianópolis, busca se inteirar de todos os assuntos que contribuam na qualidade de sua gestão. Ao entrar em contato com o Jornal dos Condomínios levou para casa uma coleção de exemplares da publicação para consulta. Pela primeira vez assumindo o desafio de ser síndico o novo gestor disse que vai participar da promoção de lançamento do portal www.condominiosc. com.br, pois pretende ganhar um notebook novo para iniciar sua gestão com o pé direito. Confira no portal a promoção para os síndicos catarinenses e concorra você também!
Cursos para síndicos - O ICT (Instituto de Capacitação e Treinamento) promoveu o curso de Síndico Profissional e Administração de Condomínios nos dias 16 e 17 de maio, na ACIF em Florianópolis. Na foto, juntamente com o professor Sergio Craveiro, a coordenadora do evento Val Mesquita com síndicos e profissionais do setor que participaram da qualificação com o objetivo de aprimorar a sua gestão. Outros cursos voltados ao setor de condomínios estão programados pela entidade.
Cobrança condominial sem mensalidade 7 anos de experiência no mercado
Relatórios mensais Resultados concretos Tranquilidade para o síndico (48)
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fora do ambiente das razões e contra razões é que não haverá a discussão e sim somente a decisão, isto é, com certeza os bônus serão apresentados na hora da coleta da assinatura e os ônus serão omitidos. A Assembleia é, e sempre será, o ambiente ideal para se discutir a vida do cotidiano do condomínio. Sempre estamos a procura da forma mais cômoda para resolvermos nossos problemas, a criatividade deve ser privilegiada. A cúpula administrativa tem que fazer com que o ambiente da Assembleia seja estimulante para a presença dos condôminos. É evidente que em muitos casos a cúpula desestimula a participação dos condôminos com o intuito de tirarem proveitos pessoais. Portanto, o judiciário vem acatando como ideal o ambiente da Assembleia para se apresentar as razões e contra razões.” Antonio Carlos O leitor refere-se à matéria Assinaturas após assembleia, pode?, veiculada em março.
BALANCETES Na ultima assembleia realizada em março fui eleito para fazer parte do conselho fiscal de meu prédio, porém venho tendo dificuldades para participar de reuniões entre a síndica e outras conselheiras, além de não existir balancete mensal para consulta. O que posso fazer relacionado a participar das reuniões e sobre o balancete, visto que judicialmente tenho responsabilidade sobre conferir os gastos? Estou sujeito a alguma penalidade caso seja solicitado por outro proprietário os balancetes? Marcelo Florianópolis
Prezado conselheiro, Deves enviar uma notificação ou mesmo uma carta por escrito à síndica (pegando o recebido por escrito), solicitando acesso aos balancetes e pedindo o agendamento de uma reunião da gestora com o conselho, para que possas tomar pé das coisas. A partir da reação a esta solicitação fica mais fácil verificar sobre as intenções ou não da gestora. Marina Zipser Granzotto OAB/SC 16.316
Garagem Uma dúvida que temos no condomínio quanto a vagas de garagens, que nos condomí-
nios antigos é um problema, conforme já li em uma das matérias publicadas por vocês. A questão é: “Se é possível converter partes das áreas comuns em garagens e cobrar aluguel dos moradores que as utilizam. Partindo do princípio das frações ideais do uso do condômino que reflete na taxa de condomínio, ou seja, quanto maior a área que o condômino usa maior a taxa de condomínio.” Tal questão está fundamentada em moradores que possuem somente uma vaga de garagem e possuem até 03 veículos, (motos) utilizando como garagens estas áreas comuns. Síndica Maria Margareth Florianópolis
É muito comum a locação de áreas comuns para estacionamento de veículos, instalação de antenas de telefonia móvel e empenas de publicidade, por exemplo. Para mensurar o valor da locação destas áreas, pode ser levado em consideração o equivalente ao valor da cota condominial da área utilizada, mas somente como base de cálculo, pois não é possível cobrar “taxa de condomínio” de área comum. Friso que tais locações devem ser aprovadas em assembleia e as utilizações não podem trazer prejuízos a um ou mais condôminos. Walter João Jorge Jr. Dir. Jurídico Pereira Jorge Condomínios.
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Nesses 10 anos passou por quatro condomínios residenciais e, como é funcionário terceirizado, neste mês de março foi transferido para um edifício comercial, o America Office Center, situado no bairro Itacorubi, em Florianópolis. Segundo Ailton, existem muitas diferenças entre as atividades de um edifício residencial e um comercial, pois não há moradores fixos, a circulação de pessoas é constante e as responsabilidades também aumentam, mas ele afirma que gosta de lidar com as pessoas e trabalhar em conjunto com os outros colaboradores dos edifícios. Para Edgar Francis, síndico profissional que já trabalhou com Ailton, o zelador é um profissional completo. “Além de experiência e competência técnica ele é muito paciente e comunicativo. Não adianta saber fazer a manutenção, mas não saber se relacionar”, relata o síndico. Natural de Florianópolis, Ailton é morador do bairro Monte Verde, gosta de futebol e nas horas vagas pratica sua pescaria. Casado há 28 anos e pai de dois filhos, Ailton está próximo de se aposentar, mas ficar em casa descansando está fora dos seus planos. “Não sei ficar parado. Estou sempre inventando algo”, declara o zelador.
Zelador e porteiro: Aproveitem a leitura e lembrem-se de entregar o Jornal ao síndico. Sugestões de pautas podem ser enviadas para o e-mail redacao@condominiosc.com.br ou no (48) 3028-1089.
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Transação imobiliária é função de corretor Funcionários condominiais que atuam como corretores de imóveis colocam em risco a segurança dos moradores e podem ser penalizados legalmente
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Por Graziella Itamaro
aquecimento do mercado imobiliário tem levado alguns empregados de edifícios a atuarem paralelamente como corretores, auxiliando proprietários a conseguirem compradores. Apesar de parecer inofensiva, a prática tem causado desconforto entre os corretores, que se sentem prejudicados por perderem mercado de trabalho para profissionais não habilitados. Para Élio Beuter, gestor de cursos e treinamentos para porteiros e zeladores, empregados de condomínios e corretores
de imóveis referem-se a categorias profissionais distintas e organizadas. “Ambas têm o seu sindicato, portanto, não é ético um profissional querer exercer função de outra categoria, inclusive, podendo ser penalizado pela lei. Ética e segurança andam de mãos dadas e a prática não só produz constrangimento como também pode por em risco a segurança do condomínio”, analisa Beuter.
Segurança Segundo o gestor, o porteiro que abandona a portaria para acompanhar um suposto comprador - que pode ser um assaltante - e passar informa-
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ções de apartamentos, coloca a segurança do condomínio em risco. “A segurança do morador é a segurança do porteiro, e uma vez que ele se coloca em situação de risco o morador também está em risco. Por isso, lugar de porteiro é na portaria dando cobertura aos moradores que entram e saem e, assim, deve estar sempre vigilante a toda movimentação em frente ao edifício”, analisa o especialista. Adriano Pessoa, síndico do edifício Eleusa Maria, no bairro Kobrasol, em São José, também não concorda com a prática. “Penso que é uma concorrência desleal, pois o corretor não está presente o tempo todo no condomínio como os funcionários, além disso, zeladores e porteiros não possuem treinamento e preparo para exercer tal função, podendo prejudicar todos os envolvidos”, declara o síndico. Luiz Fernando da Silva é analista de condomínios e compartilha da opinião de que a ação não é legal e é antiética.
Para Élio Beuter, a prática pode por em risco a segurança do condomínio “Na verdade isso caracteriza desvio de função”, diz. Ele no lembra também de que é proibido a todo e qualquer morador utilizar o zelador e demais funcionários para fazer serviços ou vendas particulares em horário de serviço. “Como a própria função diz, o zelador tem como princípio zelar pelo
condomínio e fiscalizar os serviços de manutenção, mantendo o condomínio organizado e não de agenciador e ou vendedor de imóveis no próprio condomínio, seu ambiente de trabalho. Essa tarefa cabe a corretores de imóveis ou imobiliárias que possuem mão de obra específica e especializada”, esclarece. t
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