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Expo Condomínio SC incentiva a profissionalização Entre os dias 20 e 25 de agosto, o Centrosul será o principal destino de síndicos, administradoras, empresas e profissionais ligados ao setor de condomínios. Confira a programação da Expo Condomínio SC 2013, um espaço de informação e negócios. Páginas 12 e 13

Em SC balneário camboriú

Venda de imóvel com débito

Página 16 criciúma

Prédio utiliza água da chuva Página 18

Energia Manutenção de subestações elétricas Página 3

Planta do imóvel O condomínio no papel Página 5

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Jornal dos Condomínios

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Jornal dos Condomínios

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Julho 2013

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Manutenção de subestações elétricas A manutenção regular das subestações particulares de energia em edifícios comerciais e residenciais evita panes e danos em equipamentos

A

Por Graziella Itamaro

mbientes repletos de equipamentos para proteção, controle, transmissão e distribuição de energia, as subestações elétricas dos condomínios muitas vezes não são lembradas e acabam ficando fora da lista de manutenções essenciais para os edifícios.

Vera Maria Grandi, síndica do condomínio Royal Tower, no centro de Florianópolis (SC), nunca havia se preocupado com a subestação elétrica até o dia em que recebeu uma visita da Celesc - Centrais Elétricas de Santa Catarina - e notou que o espaço estava esquecido. “Quase nunca entramos nestes locais, pois é perigoso e até mesmo proibido, mas todo condomínio tem e os síndicos precisam estar atentos”, declara Vera.

A síndica esclarece que a Celesc realiza as vistorias, mas apenas para verificar a segu-

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rança do local, a conservação da subestação é responsabilidade do condomínio. Portanto, para garantir a qualidade no fornecimento de energia Vera contratou um profissional especializado. “Notei muita sujeira e umidade e, por isso, chamamos um eletricista para fazer uma avaliação, e graças a ele evitamos muitos problemas que poderiam acontecer devido à falta de manutenção”, relata a síndica.

uidados com C o óleo isolante Segundo Deobrandino dos Santos Filho, técnico responsável pelo serviço, a estrutura física da subestação do condomínio possuía algumas infiltrações que, em contato com a fiação, poderiam gerar um curto-circuito. Além disso, os transformadores foram totalmente vistoriados. Ele explica que, para o funcionamento da subestação são necessários cerca de 200 litros de óleo isolante

mendam a manutenção periódica. “No caso de um disjuntor, por exemplo, é recomendável uma vistoria a cada cinco ou seis anos. Esse cuidado protege, além da fiação, o patrimônio dos usuários”, explica.

Laudo

Lugares de acesso restrito, as subestações elétricas dos condomínios muitas vezes acabam ficando fora da lista de manutenções de rotina que circulam ininterruptamente no interior dos transformadores. Se esse material tiver alguma contaminação poderá aumentar a voltagem do equipamento e gerar uma sobrecarga elétrica. “Para analisar a qualidade do óleo tiramos uma amostra de 1 litro e verificamos se não há impurezas de metais

Jornal dos Condomínios

ou outros materiais. A contaminação pode danificar aparelhos com placas, como computadores, televisões e até mesmo a fiação elétrica, colocando a estrutura do prédio em risco”, explica o especialista.

O eletricista ressalta que os equipamentos possuem normas técnicas específicas que reco-

O serviço é feito com agendamento e leva cerca de um dia. “Quanto mais antigo o edifício, maior a necessidade de manutenção, mas o ideal é que ela seja realizada todos os anos. Após a inspeção é emitido um laudo técnico e feita a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) seguindo normas recomendadas”, orienta Deobrandino.

Após a vistoria e os ajustes, Vera concluiu que vale a pena fazer a manutenção todos os anos. “A vistoria evitou muitas dores de cabeça e o profissional ainda nos deu orientações importantes, como a necessidade de luminosidade no local”, enfatizou a síndica. t

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Da caixa d’água à torneira Vazamentos estão entre os problemas mais comuns dos sistemas hidráulicos nos edifícios

C

omo outros elementos que compõem a estrutura das edificações, a parte hidráulica dos edifícios tem a vida útil limitada, o que exige manutenções frequentes para prevenir ou corrigir danos.

Por esta razão, torneiras, registros, descargas, encanamentos e outros itens que compõem o sistema hidráulico, isto é, que permitem a circulação da água nos condomínios devem ser checados com frequência, principalmente nos prédios mais antigos.

De acordo com o engenheiro Everton Carvalho, entre os problemas mais comuns estão: vazamentos, sinais generalizados de umidade e até mesmo a baixa pressão da água, pois os tubos de ferro geralmente apresentam oxidação de suas superfícies internas e deposição de material.

Vida útil dos materiais Segundo o especialista, a vida útil de uma instalação hidráulica varia muito em função da qualidade do produto utilizado e do serviço executado, porém a tubulação em ferro galvanizado raramente dura

O síndico Adilson Cosme de Oliveira resolveu os problemas no condomínio Avalon sem a necessidade de notificar os moradores mais do que 25 ou 30 anos. “É fundamental que seja feita uma checagem de tempos em tempos para ver se as descargas e torneiras estão em bom funcionamento”, orienta Carvalho.

Conforme o engenheiro, a individualização das contas de água tem sido uma alternativa para conter o desperdício em muitos condomínios. “Os gastos com a água costumam ficar em segundo lugar no ranking

das maiores despesas mensais, atrás apenas do pagamento dos funcionários. É uma despesa que pesa no orçamento condominial”.

Economia Bruno Nagel, síndico do condomínio Solar Angra dos Reis, em Florianópolis, precisou fazer vistorias para verificar possíveis vazamentos e contou com a colaboração dos moradores. “As

vistorias foram aprovadas em assembleia e solicitamos ao zelador que inspecionasse todas as unidades. Quando constatado algum vazamento nas torneiras, registros ou descargas indicava-se o material a ser comprado pelo proprietário e o próprio zelador fazia o conserto. Caso o vazamento fosse na rede de água ou de esgoto do apartamento, o proprietário era notificado e orientado a contratar um profissional para executar os reparos”, explica Nagel.

Segundo o síndico, durante as visitas foram identificados diversos problemas, sobretudo em torneiras e descargas: “Efetuamos a troca de vários vedantes de torneiras e reparos em válvulas de descarga, que foram feitos pelo próprio zelador. Esta ação gerou uma redução de 10% na conta de água”.

Tubulações Adilson Cosme de Oliveira Pereira, síndico do condomínio Avalon, no bairro Balneário do Estreito, em Florianópolis, também tem se deparado com al-

guns problemas de vazamentos nas tubulações de água quente.

Segundo ele, para solucionar o problema alguns apartamentos estão trocando toda a tubulação, enquanto que outros estão substituindo o aquecedor pelo chuveiro elétrico. A responsabilidade do conserto e as despesas ficam a cargo dos próprios moradores, conforme acordado na Convenção Coletiva do Condomínio. “Temos resolvido os problemas sem a necessidade de notificar. Apenas entramos em contato com os moradores informando sobre o vazamento e eles dão encaminhamento ao conserto”, relata o síndico.

Em relação às estruturas externas do condomínio, a cada seis meses, Pereira contrata uma empresa especializada para a manutenção e limpeza dos encanamentos e tubulações.

“Nossa ação é preventiva. Antes fazíamos a manutenção anual, mas tivemos um problema de entupimento da caixa de gordura, por isso passamos a fazer a cada seis meses”, relata o síndico. t

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Jornal dos Condomínios

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Planta do imóvel: o condomínio no papel As plantas das edificações são como a certidão de nascimento dos condomínios, devendo ser arquivadas de maneira adequada

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Por Graziella Itamaro

onto de partida para a construção de todo empreendimento, as plantas gráficas das edificações são documentos de extrema importância principalmente na hora de fazer manutenções ou reformas e, por isso, devem estar facilmente acessíveis aos moradores e gestores dos condomínios.

O projeto inicial é de responsabilidade das construtoras que, no caso de edifícios residenciais ou comerciais, fornecem a planta ao condomínio no momento da ocupação do imóvel, cabendo aos responsáveis manter e conservar a documentação.

Planta original Construído há 20 anos, o condomínio Residencial Talismã, no bairro Itacorubi, em Florianópolis, possui as plantas

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da estrutura conservadas em arquivo. Segundo o síndico Gilmar Rocha, os documentos já estão um pouco envelhecidos, mas em plenas condições de uso. “Já utilizamos em diversas ocasiões, inclusive para auxiliar moradores que não possuíam mais a planta original de seus apartamentos”, relata o síndico.

Gilmar conta também que recentemente precisou consultar a planta hidráulica para contratar um serviço de manutenção na rede de esgoto.

“Nosso condomínio está abaixo do nível da rua e para fazer os orçamentos as empresas consultaram a planta, para localizar as fossas, tubulações etc.”, relatou o síndico.

Projeto De acordo com o engenheiro civil e professor Aécio de Miranda Breitbach, hoje os projetos são documentos gráficos

gerados por meio digital e tais arquivos podem ser facilmente arquivados e manipulados. Mas, nem sempre foi assim. Até a década de 70 só existiam projetos desenhados em papel vegetal, dos quais se faziam cópias heliográficas que com o passar do tempo estragavam e muita coisa acabava se perdendo. Nesse caso, o engenheiro esclarece que a Prefeitura mantém em arquivo uma cópia do projeto arquitetônico aprovado, podendo fornecer o documento para ser copiado. Porém, é necessário saber quem é o autor do projeto para se solicitar a cópia.

Para quem não possui mais a documentação onde consta a parte elétrica e a sanitária dos empreendimentos, o engenheiro explica que os órgãos competentes (Celesc, Casan e Vigilância Sanitária) recebem uma via dos projetos para análise e arquivamento, podendo esta ser

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consultada por um representante do condomínio ou morador, mediante requerimento. “A localização prevista em projeto da rede elétrica e da tubulação hidrossanitária pode ser alterada durante a execução da obra, para atendimento de conveniências pertinentes à construção.

Dessa forma, é recomendável que as construtoras executem um registro gráfico dessas alterações elaborando um projeto de como o empreendimento foi construído”, explica o enge-

nheiro.

Além disso, o projeto hidrossanitário, com a localização exata dos encanamentos, deve ser submetido à aprovação da Vigilância Sanitária, na Secretaria Municipal de Saúde, que também faz o arquivamento do documento. Em caso de reforma, o condômino pode consultar cópia do documento na Prefeitura ou no arquivo de projetos da Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano. t

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Faça Certo

Destituição do síndico exige grande mobilização

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processo de destituição de um síndico geralmente não é feito sem graves atritos. Irregularidades, omissão em deveres básicos, como convocação de assembléias e eleição, ou simplesmente uma má gestão generalizada são os motivos mais freqüentes pelos quais um grupo de condôminos busca meios de retirar o administrador da função.

O caminho para que essa escolha seja consumada, no entanto, não é simples. A legislação obriga uma intensa mobilização no prédio ou conjunto para que um síndico seja tirado do cargo. Segundo o Código Civil, para que isso aconteça, primeiramente é preciso que 1/4 dos condôminos convoquem uma assembléia especificamente para tratar do caso.

Feito isso, a lei exige que na reunião a maioria absoluta dos condôminos, ou seja, a metade mais um, vote pela saída do síndico do cargo. Esse requisito acaba protegendo quem ocupa a função, já que é difícil atingir o quórum necessário na assembléia. Alguns juristas defendem que deveria haver a possibilidade de destituir o síndico com o mesmo número de votos angariados em sua eleição. Afinal, a polêmica gerada pela situação também afasta

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os condôminos de uma assembléia do tipo: muitos temem se indispor contra os vizinhos.

Não é preciso que o grupo que luta pela destituição apresente provas da má gestão. O Código Civil fala apenas que o síndico pode ser retirado do cargo por “não administrar convenientemente o condomínio”, o que abrange as mais diversas formas de falhas. Se a destituição for legitimada pela assembléia com todos os procedimentos corretos, o síndico não tem a possibilidade de recorrer da perda do mandato na justiça comum. O administrador, no entanto, pode entrar com um processo por calúnia e difamação caso seja acusado injustamente de irregularidades e desonestidade.

O presidente do conselho deve assumir a função até que um novo síndico seja eleito. A deposição acarreta também na saída do condômino que atuava como subsíndico. Assim como ocorre em outros tipos de assembléias, quem estiver inadimplente perde a possibilidade de votar. Essas determinações entraram em vigor recentemente, há pouco mais de três anos, com o novo Código. Com isso, ficaram anulados os termos de convenções de condomínios que anteriormente estabeleciam exigências diferentes para o processo de destituição. t

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CONDOMÍNIO&CIA Paisagismo, Arquitetura, Iluminação, Tecnologia, Acessibilidade, Sustentabilidade, Arte e Decoração para edifícios

Hall personaliza condomínio e valoriza o imóvel Para a decoração do hall, os arquitetos indicam a utilização de materiais resistentes e de fácil limpeza

O

hall serve como porta de entrada da casa e mais do que passar qualidade, demonstra o padrão de um condomínio. A avaliação é do arquiteto Giovani Marchetti Bonetti, presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (Asbea/SC). Na opinião do profissional, ao se projetar este tipo de ambiente deve ser levado em consideração o perfil dos moradores, tanto em prédios novos – ou ainda não inaugurados – quanto nos antigos.

A arquiteta Angela Pogere também compartilha a mesma opinião. Ela destaca que a entrada do condomínio mal preservada passa uma impressão de descuido e que a conservação ajuda a melhorar e valorizar o edifício.

Ao se optar pela reforma, é preciso tomar alguns cuidados com o tipo de material a ser usado. “O piso não pode ser liso, para evitar acidentes – principalmente em caso de incêndio – porque o hall é uma rota de fuga”, afirma a arquiteta.

A profissional indica materiais normalmente mais resistentes e de fácil limpeza. “A

escolha do material adequado também ajudará a minimizar custos de manutenção”, reforça Giovani Bonetti.

Angela também recomenda a opção por luminárias econômicas e móveis simples, mas bonitos e de qualidade. “O ideal são cores neutras porque não se pode fazer uma decoração pessoal e sim uma que agrade a todos os moradores”, afirma. Ela sugere ainda evitar vasos ou objetos de decoração delicados, que possam ser danificados.

Os arquitetos são os profissionais que podem ajudar o síndico a organizar um bom projeto para melhorar a aparência do hall.

O síndico Julcinir Soares, que assumiu o condomínio Tannembaum, no Centro, em Florianópolis, destaca que a reforma feita há três anos valorizou os apartamentos e causa uma boa impressão a quem chega ao prédio. Para melhorar ainda mais a apresentação, os moradores decidiram reformar as marquises e pintar o edifício.

Regras para fazer reformas O Código civil prevê que a realização de obras no condo-

Na decoração do hall, o ideal é que sejam usadas cores neutras que agradem a todos os moradores mínio depende – no caso de obras voluptuárias (de embelezamento) – de voto de dois terços dos condôminos; e úteis, da maioria. Assim, a análise do quórum necessário para reformar o hall vai depender da análise sobre qual o tipo de reforma a ser feita.

A reforma deve ser definida

em assembleia. O apoio dos moradores sempre é necessário, com ideias, projetos, pesquisa de fornecedores e empresas.

Qualquer obra em condomínio deve ser precedida de orçamentos prévios (que costumam ser pelo menos três). Deve-se pesquisar atuações anteriores das empresas concorrentes por

meio de referências. Também é prudente pesquisar se a empresa possui muitas reclamações no Procon e ações judiciais.

Definida a empresa, o contrato deve ser analisado por advogado. Sugere-se que a forma de pagamento seja parcelada, ou se for à vista, somente após a finalização dos serviços/obra. t

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especial

Administrar um condomínio é uma atividade que exige conhecimento em várias áreas: manutenção, gestão de funcionários, segurança, contabilidade, além do grande número de responsabilidades impostas por leis e regulamentações que aumentam a cada dia. E para auxiliar os síndicos nesta tarefa listamos 50 dicas com as principais demandas que devem sempre estar na pauta dos gestores.

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50 dicas para um condomínio eficiente Administração 1 Assembleia O síndico deve programar uma pauta objetiva e deixar os assuntos gerais para serem discutidos somente no final da assembleia.

2 Conselho Mantenha o Conselho informado sobre os balancetes e convoque-o sempre que tiver uma decisão importante para tomar.

3 Previsão orçamentária Ao fazer a previsão orçamentária, não se esquecer de levar em conta a inflação do ano e o reajuste salarial dos funcionários.

4 Nota fiscal Sempre peça nota fiscal ou recibo para provar a aquisição de produtos e serviços e poder elaborar corretamente a prestação de contas.

5 Produtos e serviços Ao contratar uma prestadora de serviço ou comprar um produto, atenha-se ao preço, mas principalmente à qualidade.

6 Administradora e síndico profissional Podem trazer suporte ao síndico na administração do prédio e ser uma saída para quando ninguém quer assumir o cargo.

7 Prestação de contas A prestação de contas anual é obrigatória por lei e importante para mostrar a transparência da gestão.

8 Cotas extras Para evitar as cotas extras próximo ao Natal para o pagamento de 13º salário, o condomínio pode fazer o parcelamento do valor e inserir na taxa condominial durante o ano.

9 Orçamento Na contratação de produtos e serviços, peça pelo menos orçamentos de três empresas.

10 Fundo de Reserva O Fundo de Reserva serve para cobrir emergências e não deixar o caixa no vermelho. O percentual destinado deve ser estipulado pela convenção.

11 Seguros Exija sempre uma cópia da proposta de seguro contratado

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e confira com a apólice. Negocie seguros.

12 Funcionários Na escolha do empregado procure entrevistar candidatos com referências e solicite folha de antecedentes criminais.

13 Check-up Monte com seu zelador uma lista de itens para realização de check-up semanal para conferir o funcionamento dos equipamentos.

14 Contratação terceirizada Verifique a idoneidade e o tempo de mercado da empresa. Exija os comprovantes de pagamento do salário dos empregados e os tributos mensais. Se não for pago, o condomínio pode ser corresponsável.

15 Advertência e multa Nem sempre simpática, a multa, às vezes é essencial para garantir a boa convivência entre os moradores. É importante ser precedida de advertência verbal e escrita.

16 Capacitação Hoje em dia, boa vontade já não basta para uma gestão eficaz, é essencial o síndico aprimorar os conhecimentos por meio de cursos, palestras, publicações e eventos voltados ao setor condominial.

Segurança 17 Encomendas Não permitir a entrega de flores, pizzas, presentes e outros objetos no apartamento. O morador deverá ser chamado na portaria para recebê-los.

18 Treinamento Cursos de treinamento e de reciclagem para vigias são inves-

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timentos tão relevantes quanto equipamentos.

19 Monitoramento a distância Se não houver vigilância humana, serviços de sistema de alarme à distância são uma boa opção de segurança. Se houver o acionamento da barreira, os profissionais da empresa contratada vão ao condomínio verificar a ocorrência.

20 CFTV Circuito fechado de monitoramento: é importante investir em equipamentos com boa qualidade de resolução. Busque orientação de um profissional habilitado antes de adquirir o produto.

21 Vizinhos Troque informações com os vizinhos sobre a segurança da região e combine um sinal em caso de perigo.

22 Inquilinos de temporada Forneça fichas às imobiliárias para informar dados dos locatários, como dia de entrada e previsão de saída, além de placa do carro.

23 Guarita A guarita deve oferecer visibilidade para o controle de entrada e saída. O ideal é ser blindada, com dispositivo de recepção de encomendas.

24 Para-raios Sempre que tiver reformas e pinturas no prédio, ou após forte tempestade, é fundamental chamar um profissional para revisar a resistência do aterramento.

Não esqueça o período de recarga dos extintores e de revisão das mangueiras.

26 Porta corta-fogo Mantenha sempre fechada e sem obstruções.

27 Incêndio Em caso de incêndio desligue a central de gás, a chave geral de energia elétrica, evacue o prédio e ligue para os Bombeiros (193).

Saúde, bem estar e meio ambiente 28 Reciclagem de lixo Organize a reciclagem de lixo no prédio. Síndicos possuem papel fundamental na conscientização dos condôminos para se adequarem às novas regras da Política Nacional de Resíduos Sólidos.

29 Óleo de cozinha Reciclar o óleo de cozinha contribui para minimizar impactos ambientais. Existem programas de entidades que recolhem o óleo reciclado direto nos condomínios.

30 Telhado branco Para reduzir o aquecimento do prédio, pinte o telhado de branco. Também ajuda a diminuir a emissão de dióxido de carbono. “Gera uma boa economia com ar-condicionado”, aponta o arquiteto Mário Com novidades Rigueira. de coberturas

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31 Água da chuva garagens A construção de um sistema Preços acessíveis, condições super facilitadas. de captação de água da chuva 25 Extintores e mangueiras (48) 3346-1468 / www.toplake.com.br para utilizar na rega de jardins de incêndio

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e descarga de vaso sanitário economiza 30% da água potável.

32 Produtos de limpeza Não compre produtos de limpeza clandestinos, podem provocar queimaduras, irritações e intoxicações.

33 Caixa da água e cisternas Limpeza deve ser realizada a cada seis meses.

Infraestrutura e manutenção 34 Manutenção preventiva Verificar periodicamente como está o sistema hidráulico e a estrutura do edifício gera economia, pois reparos corretivos saem mais caros.

35 Elevadores e temporizadores A modernização de elevadores e temporizadores nas lâmpadas de corredores ajudam a reduzir os custos com energia elétrica.

36 Salão de festas Na reforma do salão de festas, optar por janelas e materiais com atenuação acústica para evitar a propagação do barulho.

37 Bombas O tempo útil de uma bomba é de cerca de 10 anos. Com a manutenção periódica sua vida útil aumenta, mas se manuseada sem cuidado pode não ultrapassar dois anos de uso.

38 Pintura É indicada a repintura do prédio a cada cinco anos, com lavação em intervalos de 2,5 anos.

regimento interno.

39 Cores As tonalidades suaves duram mais do que as cores fortes e absorvem menos calor.

47 C onvocação de assembleia Todos devem receber convocação sob pena de assembleia ser anulada.

40 Acessibilidade Os acessos, circulação e banheiros do prédio devem atender às normas de acessibilidade para pessoas com deficiências.

41 Piscina Mesmo em períodos de pouco uso e quando a piscina tem cobertura de proteção, é preciso tratar a água e realizar filtragem.

42 Playground Dê preferência aos que seguem as normas NBR 14350-1 e NBR 14350-2 (Segurança de brinquedos de playground) da ABNT.

46 Convenção Atualizar a convenção com o Código Civil de 2002.

48 Votação de inquilinos Os inquilinos podem participar e votar nas assembleias desde que o proprietário não esteja presente e desde que a matéria não seja relativa às despesas extraordinárias.

49 Direito ao voto Nenhum condômino pode participar, nem votar em assembleias gerais se não estiver em dia com a taxa condominial.

43 Gerador Deve ser vistoriado uma vez por semana pelo zelador, que deve colocá-lo em funcionamento para manter o aparelho lubrificado.

44 ART Sempre peça a ART (Anotações de Responsabilidade Técnica), em reformas do prédio.

Jurídico 45 Legislação condominial É imprescindível que o síndico conheça a legislação condominial: Código Civil (art. 1.331 a 1.358), Lei dos Condomínios (nº 4.591/1964), convenção e

50 L eia o Jornal dos Condomínios Leia o Jornal dos Condomínios, acesse o portal www. condominiosc.com.br e participe da Expo condomínio SC! Por meio do Jornal, do portal para o sindico na internet e da feira, o síndico se mantém informado sobre os assuntos condominiais.

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Jornal dos CondomĂ­nios

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Julho 2013

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Ponto de Vista

Condomínios prediais e os terrenos de marinha

A

União promoveu medição com o fim de apurar a linha da preamar média de 1831 e assim destacar, a partir desse ponto, os terrenos de marinha, que são de seu patrimônio como expressa a Magna Carta.

Vale dizer que homologada a linha apurada por seus técnicos unilateralmente, se tem como definido área considerada terreno de marinha, incorporando-a de oficio, ao acervo imobiliário da União. De modo singelo processa-se a discriminação extrajudicial, onde se separa o que é alodial, excluindo-se o remanescente da propriedade pública.

Muitos condomínios prediais assentados na orla catarinense, nem sempre próximos à praia, num repente tiveram seus títulos de propriedade ignorados.

A União após o procedimento discriminatório dos terrenos de marinha incorporou ao seu acervo patrimonial imóveis com ou sem

construções, independente da destinação, louvando-se no resultado apurado.

Fica delimitado pela linha medida o que é do patrimônio e o que não é em face de condição de tratar-se ou não de terreno de marinha.

Modo direto e objetivo de contabilizar de fato o patrimônio imobiliário da União.

Cada unidade condominial, sendo autônoma, ainda que coletiva parcialmente nas áreas comuns e no solo, se não forem por

seus proprietários defendidas, e o condomínio no todo pelo administrador, deixarão de ter seus títulos válidos, tornando-se parte do acervo patrimonial da União.

Os administradores de condomínios, síndicos com atribuições legais de defender o interesse comum, tem o dever de impugnar as medições administrativas da União, sob pena de responsabilizarem-se pela transferência do domínio parti-

cular das unidades que, por ordem legal, são atribuídas à União, face encontrarem-se em terrenos de marinha.

E uma vez julgado o processo administrativo desfavorável aos condomínios, deve ultimar medidas junto ao Poder Judiciário buscando a declaração de que o condomínio não se encontra em terreno de marinha, posto os vícios fáticos da medição promovida eivada de equívocos. É fundamental contestar a forma pela qual foi medi-

da a linha da preamar, pois tecnicamente a União encontra dificuldade para apurá-la como determina de modo cogente e imperativo, a lei que regula o procedimento. E sendo realizado nos parâmetros legais, a linha, a maioria das vezes, corta sinuosamente a orla, muitos e muitos metros antes da praia, sob a água, de forma a caracterizar os terrenos de marinha como áreas submersas bem distante do lugar no qual a União indica como sendo de seu domínio.

Enfim, sem delongas, cumpre aos atuais condôminos, que perante a União deixaram de ser proprietários, tornando-se ocupantes repentinamente, buscar seus direitos patrimoniais perante o reconhecimento judicial a ser proferido pela Justiça Federal.

Insta lembrar que a justiça não ampara quem é mole. t * Roberto J. Pugliese é advogado e autor do livro,“Terrenos de Marinha e seus Acrescidos”. Letras Jurídicas, 2009.

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INFORME COMERCIAL

A Solução para evitar vazamentos Válvulas redutoras de pressão reduzem o desperdício de água Um cuidado importante que se deve ter em edifícios altos, desde o projeto, é com a pressão da água nas redes hidráulicas.

Válvulas redutoras de pressão são utilizadas em Prédios com mais de 10 (dez) andares, conforme norma da ABNT, para evitar problemas de altas pressões, onde ocasionam rompimento das tubulações, principalmente nas prumadas e suas ramificações dentro dos apartamentos, gerando muitos vazamentos. Porém a falta de conhecimento desses métodos ou a procura por economizar em alguns aparelhos, que podem parecer desnecessários a princípio, ocasionam falhas que se tornam um incomodo, devido a grande quantidade de rompimentos de tubulação dentro dos apartamentos, principalmente nos primeiros andares, onde o índice é maior devido ao Golpe de Aríete. Isso sempre acontece no inicio do inverno, onde as tubulações se contraem, e no inicio do verão, onde as tubulações se expandem. Na grande maioria dos edifícios de Florianópolis não possuem o sistema com Válvulas Redutoras de pressão.

O síndico do edifício residencial Henrique Brüggemann, José Silvestre Cesconetto, foi o segundo morador a ocupar uma das uni-

dades do edifício construído na Capital, em novembro de 1989.

“Ainda tinha operários efetuando acabamentos e reparos em várias unidades e na área externa”, comenta. Ele acompanha desde então a vida do condomínio e observou que nos últimos três anos os sistemas hidráulicos vem apresentando constantes vazamentos e rompimentos de conexões. “A consequência desses fatos foram infiltrações em lajes e paredes”, relata o síndico.

No condomínio de 13 andares, até ser descoberto o problema foram desembolsados grandes quantias para reparos hidráulicos.

Segundo Cesconetto os gastos com reparos dos canos e paredes girava em torno de R$ 30 mil em cada ano o que corresponde, em média, duas taxas mensais a mais para cada condômino. E é um grande incomodo um vazamento dentro de uma unidade, tira a paz de todos.

“O problema era não ter válvulas de pressão instaladas nas colunas, como previsto pela Associação Brasileira de Normas Técnicas, em suas NBR nº 7198, de 1993 e nº 5626 de 1998”, concluiu o síndico. A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) na regra NBR 5626, determina a obrigatoriedade de instalação

do aparelho nas tubulações dos edifícios com mais de 40 metros de altura, ou seja, em torno de dez andares. Mas como o preceito data do ano de 1998, existem condomínios mais antigos erguidos sem contar com o dispositivo. “O prédio foi construído antes destas datas. Acredito que os engenheiros responsáveis desconheciam o problema ou, se tinham ciência, desejaram economizar apostando na não ocorrência de vazamentos ou rompimentos”, diz.

Desejando minimizar e achar uma solução para os constantes vazamentos por causa da falta de válvulas redutoras de pressão

nas tubulações do edifício, o síndico pesquisou e encontrou a empresa VRP Premium, a maior fabricante do Brasil de Válvulas Redutoras de Pressão, com dispositivos de trabalho na vertical, do tamanho da prumada. “Em abril de 2012 vi matéria no Jornal dos Condomínios com o título: “Evite panes no sistema hidráulico”. Nele a referência à VRP Premium. Entrei em contato telefônico e eletrônico e obtive resposta. Agendamos visita do representante da empresa e juntos visitamos o condomínio Haroldo Pederneiras em Florianópolis, que passou pelo mesmo problema e instalou a Válvula da VRP Premium, há três anos atrás.

Ouvi o síndico e zelador daquele conjunto e afirmaram que após as instalações das válvulas de pressão não tiveram mais ocorrências”, relata o síndico.

Após esta referência o gestor decidiu colher orçamento da Empresa VRP Premium e apresentou-o em assembleia. “Essa, ciente dos gastos proporcionados com os consertos e reparos, muitos dos presentes afetados pelos problemas, aprovou por unanimidade e elas foram instaladas em fevereiro deste ano”, diz.

Segundo Cesconetto a empresa dá 5 anos de garantia

e oferece baixo custo para a manutenção. “Até o momento estamos satisfeitos. São apenas cinco meses sem ocorrências e transtornos, antes eram quase todos os meses e às vezes mais de uma vez”, comemora o síndico As válvulas redutoras de pressão são necessárias em prédios altos onde o abastecimento aconteça a partir de um reservatório superior, pois a pressão da água, pela força da gravidade, é maior nos andares inferiores e água chega com muita força nos pontos de consumo dos apartamentos como torneiras e chuveiros, causando vazamentos e desperdício de água. Com a instalação do dispositivo nas prumadas das tubulações, a pressão da água é controlada e uniformizada. Para verificar se o prédio conta com válvulas redutoras de pressão, o síndico deve verificar no projeto hidráulico ou chamar um técnico para fazer a medição com um manômetro. “É oportuno dizer que tivemos redução de reparos, nesses cinco meses e, se não houver mais nenhuma ocorrência, serão, no mínimo, menos R$ 30 mil de despesas neste ano, sem considerar o investimento, é lógico”, comemora Cesconetto satisfeito com o produto.

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e região norte

Balneário Camboriú

entrevista / Luiz Fernando Osawa

Venda de imóvel com débito de condomínio

U

m problema enfrentado pelo síndico Carlos Alberto Rigo, residente em Itapema, Litoral Norte de Santa Catarina, é recorrente entre os gestores de condomínios.

Carlos administra o edifício Ima 1 e Regina Lúcia, onde há alguns meses atrás foi realizada uma reforma no hall de entrada e no portão da garagem. Entretanto, o que era para ser uma simples obra acabou se transformando em dor de cabeça para o síndico.Um condômino que havia participado do rateio para a reforma, estimada em R$ 50 mil, resolveu vender o apartamento, sem antes quitar a dívida de aproximadamente R$ 2 mil, com o condomínio. “O apartamento foi vendido recentemente e o débito relativo à obra com o condomínio não foi paga”, conta Carlos, lembrando que o imóvel já está ocupado pelo novo morador.

Após várias tentativas de diálogo com o antigo proprietário, o débito foi parar na Justiça e o processo ainda está em andamento. “Entrei em contato com o Jornal dos Condomínios, para tentar entender quem seria o responsável por esse pagamento e as responsabilidades de cada um”, explica Carlos.

O advogado e especialista em condomínios, Luiz Fernando Osawa, de Balneário Camboriú, se dispôs a responder algumas perguntas envolvendo o assunto e que podem esclarecer as dúvidas de outros síndicos. Leia trechos da entrevista:

Jornal dos Condomínios - No caso de um apartamento ser vendido com débito condominial, por conta de uma reforma, por exemplo, de quem é a responsabilidade por quitar essa dívida? Do antigo ou do novo proprietário? Qual a responsabilidade de cada um?

Luiz Fernando Ozawa - A responsabilidade pela dívida do condomínio é do proprietário (registral) do imóvel, na data que for ajuizada a Ação de Cobrança. O condomínio é o credor e ele deve cobrar de quem está no Registro de Imóveis, isso porque o imóvel responde pela dívida, inclusive, podendo vir a ser vendido judicialmente, depois de penhorado e avaliado. Se houve a venda do imóvel, após o lançamento do valor e o condomínio vier a cobrar do novo proprietário adquirente, que está registrado, este é quem deve ser responsabilizado conforme o artigo 1.345 do Código Civil: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, ou seja, adquirem-se as dívidas de condomínio junto com o imóvel. Se houve alguma negligência por parte de quem vendeu ou de quem comprou o imóvel, para a efetiva transferência do mesmo no Registro de Imóveis, não é problema do condomínio.

Casos específicos devem ser analisados por profissional da advocacia.

JC- No caso do não pagamento

Luiz Fernando Osawa da dívida, quais as consequências que isso pode trazer para os envolvidos no ocorrido - comprador, vendedor e síndico (este último na condição de administrador do condomínio)?

Ozawa - Bem, o imóvel responde pela própria dívida do condomínio. Ou seja, o imóvel pode ser vendido judicialmente para cobrir a dívida. O novo comprador não poderá se utilizar da expressão “boa-fé”, simplesmente, para dizer que não é responsável. O vendedor, devedor original, poderá vir a responder pela dívida se o comprador assim lhe quiser cobrar e tiver provas disso. Mas, o condomínio nada tem a ver com a relação entre comprador e vendedor, mesmo porque, como já dito, quem compra “adquire” junto à dívida de condomínio. O síndico deve se precaver antes de ingressar com a cobrança judicial junto ao Registro de Imóveis: a parte passiva da ação, o réu, é aquele que está registrado

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como proprietário. No entanto, acho bom assinalar que o síndico também deve ser diligente na cobrança dos valores, utilizando-se de meios extrajudiciais, como por exemplo, notificações extrajudiciais e acordos, afinal o devedor trata-se de um ‘vizinho’. Noutra ponta, é recomendado ao síndico que não deixe a dívida acumular por muito tempo, para não prejudicar a própria saúde econômica do condomínio. O ideal é padronizar o procedimento por decisão colegiada: venceu uma parcela; usa-se a notificação. No vencimento da terceira parcela utiliza-se a Ação Judicial de Cobrança, por exemplo; para não haver tratamentos desiguais.

JC – Qual o procedimento correto do condômino antes de realizar a venda de um imóvel?

Ozawa - Antes de vender é bom que se quite todas as dívidas de condomínio e entregue ao comprador uma certidão ou declaração de quitação. No caso de não haver dinheiro para quitação antes da venda, que conste no contrato a existência da dívida como parte do negócio, em cláusula expressa nesse sentido, com valores e vencimentos, para que o comprador tenha inteira ciência do que está acontecendo. Caso haja qualquer perigo do imóvel ser objeto de expropriação por dívidas ou outras obrigações, o vendedor deve dar ciência ao comprador, sob pena de cometer ilícito cível e criminal.

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JC - E o comprador, quais os passos que deve dar antes de efetivar a compra do imóvel?

Ozawa - O comprador deve exigir do vendedor uma declaração ou comprovante de quitação de dívidas e despesas condominiais, ou então, buscar essa informação pessoalmente com o síndico ou com a administradora responsável pelo condomínio. É recomendável também fazer uma consulta ao Livro Ata das deliberações tomadas em assembléia, até a data da compra, para verificar se há previsão orçamentária para gastos futuros, como por exemplo, chamadas de capital para obras ou reformas.

Além da constatação da situ-

ação condominial, outro passo importante é uma diligência até o Registro de Imóveis para certificar-se de que o proprietário é quem diz ser o vendedor, seu estado civil, bem como se o imóvel está isento de penhoras, arrestos ou outros problemas.

Ainda no Registro de Imóveis é recomendável solicitar uma Certidão de Ônus Reais. Os demais documentos dependerão do estado civil e de onde o vendedor desempenha suas atividades profissionais. No entanto, se for casado, ou for membro de pessoa jurídica, será necessária a solicitação de documentos nas cidades onde está o imóvel em nome das pessoas (físicas e jurídicas) e cônjuges, como por

exemplo, a Certidão Negativa de Ações Judiciais Cíveis (Estadual e Federal), que pode ser solicitada no Fórum local. É igualmente recomendável obter Negativas de Débito municipal, estadual e federal e de ações trabalhistas, nos nomes e para o imóvel. E finalmente, quitações junto às autarquias e empresas terceirizadas, como fornecedoras de luz, de água e taxas de coleta de lixo, onde houver. Mesmo assim, ainda poderá haver surpresas, todavia precaução nunca é demais para quem investe dinheiro na compra de um imóvel. É bom que seja consultado um advogado antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel.

JC - Em meio às duas pontas do negócio, temos o síndico que administra o condomínio.

De que forma ele deve agir para evitar prejuízos no caso de reformas?

Ozawa - Normalmente, com as assembléias e quóruns de praxe. É salutar que qualquer reforma passe pela aprovação da assembléia, onde são analisadas tanto a Convenção e o Regimento Interno, quanto à legislação civil. Na questão da cobrança, caso a obra seja de grande valor, talvez uma pesquisa sobre todos os proprietários das unidades, junto ao Registro de Imóveis, seja o ideal. Destaco uma advertência importante para os síndicos e administrado-

res de condomínio: há diversidade de quoruns para a aprovação, dependendo da natureza jurídica da obra, sendo que em alguns casos a prévia aprovação em assembléia pode até ser dispensada. Em outros casos, o quórum é qualificado e somente a maioria simples pode não ser suficiente, além de casos extremos onde há a necessidade de aprovação unânime dos condôminos. É recomendado ao síndico a consulta de um advogado para analisar cada caso concreto, porque a sua boa intenção em realizar reformas, pode lhe causar grandes dores de cabeça e, inclusive, casos de responsabilidade civil e dever de indenizar o condomínio por má gestão. t

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e região sul

Criciúma

Captação de água da chuva Placa na fachada do edifício explica que o condomínio utiliza a captação de água e atrai a atenção de outros síndicos

S

Por Soraya Falqueiro / Criciúma

ão raros os prédios que fazem algum tipo de comunicação com o público externo do condomínio: isso é o que destaca o Edifício Carolina, no bairro Centro, em Criciúma (SC). “Condomínio ecologicamente correto – Utilizamos água da chuva para manutenção.”, diz a placa afixada na fachada do residencial, localizado na movimentada Avenida Victor Meireles, próximo ao Corpo de Bombeiros da cidade. “E por causa da placa alguns síndicos vieram buscar informações sobre como fazemos essa captação”, comenta Eunice Oliveira, síndica há três meses, e subsíndica nos dois anos anteriores. A iniciativa de utilizar a água da chuva partiu de uma ideia apresentada por ela e seu marido, há quatro anos. “Estávamos com uma caixa d’água parada, depois de uma reforma, e resolvemos sugerir essa mudança na assembleia. Todos aprovaram”, informa a síndica, lembrando de que e a redução do valor da conta de água e esgoto foi recebida com satisfação pelos moradores. Ela conta que a água da chuva captada por calhas e direcionada à caixa é usada para a limpeza de áreas comuns do edifício.

Aviso A síndica explica que a placa externa foi

colocada para evitar que a água fosse consumida, já que existe uma torneira na rua utilizada para a limpeza das calçadas. “Foi preciso avisar que não era água potável e a informação repercutiu positivamente, pois passamos a conhecer outros síndicos de prédios vizinhos interessados no sistema”, disse, aprovando a rede de contatos que foi feita a partir dessa iniciativa. Segundo Eunice, todos devem se preocupar com o uso desse recurso natural tão imprescindível. “Essa economia é muito importante e o custo para execução foi muito baixo se comparado com o retorno que temos”, ressalta.

Preocupação com a qualidade Em relação à água que chega à casa dos moradores, a síndica Eunice periodicamente faz uma coleta na cisterna do prédio e encaminha o material a um laboratório especializado em avaliar a qualidade. “É apenas mais uma forma de ter tranquilidade para usufruir da água utilizada nos apartamentos, como para lavar uma salada e cozinhar”, disse, lembrando que pelo menos uma vez por ano o teste, que custa R$ 35, é realizado.

“Neste último, por exemplo, encaminhei uma cópia do laudo para cada morador, pois indicava a ótima qualidade da água distribuída”, conclui. t

No Edifício Carolina, em Criciúma, a placa junto à torneira da rua avisa que o condomínio utiliza água da chuva para limpeza

Como funciona No Edifício Carolina, há aproximadamente quatro anos, um reservatório foi instalado no alto do prédio, onde calhas direcionam a água da chuva. Em seguida, foi feito o encanamento que leva essa água a duas torneiras, uma na garagem e outra na parte externa do condomínio. A água captada, por não receber tratamento, é então utilizada para a limpeza de ambientes comuns do prédio, como a garagem e as calçadas.

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Radiocomunicação em condomínios Todo equipamento deve ser homologado e certificado pela Anatel, bem como a licença para uso da frequência

O

rádio de comunicação portátil (HT – Hand Talk) é frequentemente usado entre funcionários da portaria, manutenção e vigilância. O condomínio ou empresas terceirizadas prestadoras de serviços utilizam esses aparelhos para garantir a comunicação ágil e a eficiência no controle da segurança, inspeção de instalações e serviços em áreas de uso comum.

Entretanto, é preciso conhecer as potências indicadas para cada condomínio, além de cumprir as exigências legais para o uso dos radiocomunicadores.

De acordo com o técnico em eletrotécnica e gerente de distribuição da Khronos Segurança, João Valmir Neis, para condomínios é indicado o uso de radiocomunicadores de, no mínimo, 5 Watt de potência em saída RF e que operem na faixa UHF. Ele enfatiza que, para os condomínios horizontais, geralmente é necessário a instalação de uma estação de base – antena de rádio central – para garantir a propagação do sinal

Antes de adquirir os equipamentos é preciso conhecer as potências indicadas para cada condomínio e cumprir as exigências legais para o uso dos radiocomunicadores sem interferências ou quedas.

“Em áreas muito extensas, com relevos, as estações repetidoras auxiliam nos pontos mais baixos e mantêm a estabilização do sinal”, explica.

Já em condomínios verticais, a infraestrutura composta de ferragens e lajes pode interferir no sinal. Além disso, Neis explica que a maioria dos edifícios está em áreas onde há mais intervenção magnética – antenas de TV a cabo, telefonia celular, entre outros. “Em ambos os casos, o ideal é fazer o teste técnico de cobertura, pois essas variações

são muito relativas”, orienta.

Implicações legais A Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel) é o órgão fiscalizador responsável por toda a rede de comunicação do Brasil.

De acordo com o coordenador de outorga da Anatel em Santa Catarina, Rubens Georg, todo equipamento deve ser homologado e certificado pela Anatel, bem como a licença para uso da frequência, a qual deve ser solicitada pelo condomínio ou empresa de serviços. “O uso de rádio frequência sem auto-

rização é caracterizado crime federal, além de responder por penas administrativas e multas”, adverte. É direito de todos receber a licença para operar a radio comunicação desde que as exigências legais sejam cumpridas.

Por outro lado, segundo Rubens Georg, quando alguém faz uso arbitrário de frequências, além de praticar ato em desacordo com a lei, está prejudicando o serviço de outras pessoas que obtiveram a licença. “Houve um caso em que um condomínio de Florianópolis usava a frequência sem licenciamento e interferia na frequência de outro residencial em Itajaí”, relata. t

Dicas Opere legalmente os equipamentos de radiocomunicação – obtenha a Outorga de Frequência e Licença de Operação, expedidas pela Anatel. n Solicite as autorizações perante o órgão competente, dando entrada de requerimento, mediante preenchimento de formulário padrão, acompanhado de Projeto Técnico detalhando as características propagação, finalidade de uso e especificação dos equipamentos a serem utilizados. n O Projeto Técnico deve ser elaborado por engenheiro credenciado. n Em caso de dúvidas, a Anatel atende em Santa Catarina pelo telefone (48) 32127000. n

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Condomínios organizam vagas para visitantes

O

s condomínios utilizam regras para o estacionamento dos veículos de visitantes nos prédios. O ordenamento geralmente está previsto na convenção ou no regimento interno. A organização e o regulamento evitam problemas para moradores e administradores.

O Condomínio Residencial Boulevard Trindade, no Bairro Trindade, em Florianópolis, definiu 20 vagas de garagens para visitantes. De acordo com o síndico Ramos Sá as visitas podem ficar até 72 horas no local. Do quarto dia em diante é cobrada uma taxa que pode variar de R$ 5 a R$ 20. A partir de uma semana, explica ele, o valor sobe para R$ 20 por dia. “A cobrança foi uma maneira que encontramos para não tornar a prática abusiva”, justifica.

As regras estão definidas no regimento interno desde 2006.

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As regras devem ser definidas na convenção e regimento interno No condomínio, os moradores não podem usar as vagas destinadas aos visitantes. Quem infringir as determinações previstas no regimento é multado em R$ 20 por infração.

No Residencial Esplanada, no Bairro Abraão, na Capital, o edifício possui 23 vagas, mas nem todos os moradores possuem carro, portanto, sempre sobram vagas para quem recebe os parentes em casa por alguns dias. O síndico Fernando Luiz Winter afirma que os moradores costumam receber mais visitas durante o verão e que sempre sobra uma vaguinha ou outra.

Entrada terá cancelas e sensores Luciano Carioni, síndico do condomínio Ilhas do Norte, em São José, na Grande Florianópolis, colocou em prática as normas regulamentadas no ano passado para estacionamento

Dicas

Síndicos disponibilizam vagas de estacionamento para parentes e visitantes dos moradores, mas com direitos iguais para todos dos veículos dos moradores.

Não há vagas estabelecidas para os visitantes.

A medida adotada pelo condomínio consiste em colocar cancelas na entrada do prédio e cada morador terá de usar um sensor no veículo para passar.

Jornal dos Condomínios

Ele disse que as pessoas que forem visitar os familiares no edifício terão que deixar o carro do lado de fora, ou no máximo entrar apenas para o desembarque de alguém. No condomínio há 518 apartamentos, mas somente 320 vagas de garagem. t

Cíntia Maria Pasetto Gava, advogada especializada na área de condomínios e síndica em Florianópolis, ressalta que não existe obrigatoriedade de oferecer vagas para os visitantes, mas orienta que estejam previstas na convenção e no regimento interno para evitar desrespeito às normas. Dicas da advogada: n Manter as regras definidas na convenção e no regimento interno. n Se não estão previstas no regimento, convocar uma assembleia específica para determinar como será dividido o espaço para os visitantes e, posteriormente, incluir as determinações no regimento. n Orientar os zeladores e porteiros para que evitem deixar os prestadores de serviço estacionar na vaga de visitantes. n Orientar os moradores para que respeitem e não utilizem os espaços designados aos visitantes.

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Eventos SC

Canal aberto com o síndico Conselho consultivo

COMENTÁRIOS DO LEITOR

4 Aqui o problema foi resolvido pela raiz: cada apartamen-

Festa dos Amigos - Síndicos, conselheiros e grupos de moradores de Balneário Camboriú se reuniram no 15º Encontro dos Amigos, ocorrido em julho. Na foto a síndica Jutta Enns Mund do condomínio Candido Portinari e síndica profissional Erica Faerber (acima ao centro), Ângela Dal Molin (E),diretora do Jornal dos Condomínios, Isabel Pimentel, corretora de seguros e Ildi Ferres, síndica do Condomínio Mont Blanc.

to e as áreas comuns têm seu próprio hidrômetro. Apesar de o prédio ter mais de quarenta anos, fiz a divisão das águas.

Antes era um problema, devido aos aluguéis. Agora, ninguém deixa uma torneira pingando e cada um paga a água que gastar. Antes, apartamentos fechados pagavam a água que o vizinho gastava locando as unidades ou ele próprio morando com 3 ou 4 filhos.

Síndica Tania Ackermann A leitora se refere à matéria: “Condomínio elabora solução criativa para rateio da água”, publicada em maio.

TERCEIRIZADOS Pode o síndico ou administrador exigir que os funcionários terceirizados de segurança - vigilantes armados - façam entrega de jornais e correspondências no condomínio? Esta prática é legal?

Síndico Ronan Romero Gomes

Sindica Sandra Madeira (D) com moradores e conselheiros do Condomínio Vila Malbec, confraternizam na Festa dos Amigos em Balneário Camboriú. O encontro teve lugar na barraca da Activa Condomínios e contou com o apoio do Jornal dos Condomínios e Korb Reformas Prediais.

Tradicional - Como em outras edições da Festa dos Amigos, a barraca dos moradores do Edifico Imperatriz era uma das mais animadas. A organização e a alegria dos participantes já viraram tradição no evento.

Na minha avaliação, a resposta às perguntas vai depender do objeto do contrato firmado entre as partes. A empresa terceirizada foi contratada para fornecer mão-de-obra especializada para determinados postos de trabalho. A parte contratante, ao analisar qual empresa contratar, deve ter exteriorizado os seus anseios e as suas necessidades para cada posto a ser preenchido. E essas peculiaridades (se não estão) deveriam ter sido registradas no contrato.

Em não estando, nada obsta que as partes assinem um termo aditivo esclarecendo as necessidades. Feito isso, o con-

tador do síndico ou da administradora solicitando a adoção de determinadas medidas, a exemplo da distribuição de correspondência/jornal, deve ser feito com o gestor do contrato da empresa terceirizada (e não diretamente com os terceirizados). Note-se que esse contato é legal e está sendo baseado em cláusula contratual.

Esse cuidado é para evitar que ordens diretas sejam direcionadas aos empregados, com o intuito de afastar interpretações de que a terceirização implementada não é séria.Para os casos em que não é objeto de contrato a entrega de correspondências/jornais pelos vigilantes, o síndico ou administrador pode fazer contato com o gestor e tentar que solicitem a adoção dessas providências dali por diante, mas a empresa contratada poderá se posicionar contrariamente ao pedido, já que fica no mundo das concessões/liberalidade.

Marina Zipser Granzotto Advogada - OAB/SC 16.316

O homem que mora com uma condômina, sem ser casado com a mesma, pode fazer parte do Conselho Consultivo?

Nilton Couto

Assim como a figura do subsíndico, o novo Código Civil não fornece qualquer tratamento ao Conselho Consultivo. Entretanto, encontramos referida previsão no art. 23 da Lei 4591/91, que entendemos aplicável, ressaltando que somente condôminos podem constituí-lo, assim dispondo: “Art. 23.

Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas”.

Muito embora não haja casamento, se a união entre homem e mulher constituir união estável, deve-se equipará-la a entidade familiar, nos termos do art. 226, parágrafo terceiro da CF/88, também para estender a figura de condômino ao convivente, podendo este exercer a função de membro do Conselho Consultivo.

Zulmar José Koerich Junior Dir. Jurídico da Koerich Adm. de Condomínio (48) 3365 1118

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21:00 – s orteio de brindes (um jantar e dois kits beleza).

21:10 – considerações finais.

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Conscientização - A palestra sobre Lixo Reciclável em Condomínios realizada pela Activa Condomínios, de Balneário Camboriú reuniu dezenas de síndicos e abordou a prática do descarte correto e os desafios da administração para a www.eletroresfriar.comconscientização dos condôminos.

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Futebol em condomínios Condomínio de Balneário Camboriú sofre com torcidas ensandecidas em jogos de futebol

U

ns comemoram, outros gritam e muitos reclamam. Isso tudo em condomínios do Litoral Norte de Santa Catarina.

Pode até parecer estranho tanto barulho num condomínio – lugar onde geralmente o silêncio é bem-vindo e quase uma obrigação - porém, em dias de transmissão de jogos de futebol pela televisão é exatamente essa mistura de sons que invade diversos edifícios e condomínios de Balneário Camboriú.

Torcedores Edifícios como o imponente, Missiones, localizado na esquina da Avenida Brasil com a Rua

1401, no Centro de Balneário, com 21 andares (três deles para garagem), se torna uma miscelânea de torcidas, gritos e brincadeiras. Do alto do vigésimo andar, o jornalista, Mauricio Daleffe, 30 anos, não perde a oportunidade, quando o seu São Paulo joga e vence, de gritar bem alto para os vizinhos torcedores de outros clubes: “Eu grito mesmo, principalmente por causa do vizinho corintiano que é um cara gozador. A rivalidade existe e tem que zoar mesmo”.

Mauricio, em tom de brincadeira, garante que procura dar seus berros com a janela aberta ou da sacada do apartamento, mas mantém a boa convivência no

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isso porque quando assumi a administração do condomínio, há dois anos, eu já sabia que quando aconteciam muitos jogos ao mesmo tempo na TV, era provável que houvesse barulho.

Por isso, quando assumi logo já apliquei algumas advertências e multas para terminar com o problema”, revela Kenner.

Quando os jogos são da seleção brasileira também há muito barulho e comemoração nos condomínios de Balneário Camboriú condomínio.

Entretanto, essa convivência, às vezes, pode se tornar difícil, pois a “guerra de xingamentos” entre vizinhos-torcedores nos prédios, durante as transmissões, faz com que muita gente perca o sono e se sinta incomodada pelos excessivos palavrões proferidos pelos moradores.

Regimento interno O síndico Kenner Lopes, 43 anos, alerta para o fato de que a maioria dos condomínios possui estatuto próprio que, geralmente, exige silêncio no edifício

depois das 22h. Todavia, Kenner ressalta que, mesmo antes desse horário, os condôminos devem sempre atentar aos barulhos que possam atrapalhar a vida em comunidade. Assim, se a pessoa insistir com os gritos, estará sujeita a advertências e multas, como apregoa o regimento interno do edifício Jardim das Américas, localizado na Rua 2850, no Centro de Balneário.

“O condomínio não é estádio de futebol. Portanto, aqui no condomínio não toleramos algazarra por qualquer motivo, muito menos por futebol. E digo

Barulho da rua Marli Cota, 58 anos, zeladora do edifício Missiones, o mesmo em que mora o jornalista Mauricio, conta que ela não costuma receber reclamações, dos moradores, sobre a perturbação de condôminos exaltados com os jogos de futebol.

Ela afirma que isso já foi mais comum, contudo, hoje, o barulho se resume a poucos ruídos vindos da rua, pois a Avenida Brasil, que passa ao lado do prédio, é o ponto de encontro para as comemorações de vitórias e títulos. “A última vez que teve bastante barulho e buzina foi quando o Corinthians foi campeão do mundo, no final do ano passado”, afirma a zeladora. t

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