A NO 1 2 - N ° 1 4 2 - S ET E M B R O 2 0 1 3 - D i s t r i bu i ç ã o g r a t u i t a e di r i gi da a s í n di c o s e a dm i n i s t r a do r a s de c o n do m í n i o s Informe mensal veiculado nas cidades de Balneário Camboriú, Itapema, Criciúma e Grande Florianópolis
Regimento Interno atualizado
JC
Em SC balneário camboriú
Alargamento da orla gera polêmica Página 12
criciúma
Em Santa Catarina, cerca de 70% dos condomínios se baseiam em regimentos internos desatualizados. Sem regras claras, o síndico atua sem amparo para regular e disciplinar a conduta interna dos condôminos, locatários, funcionários ou visitantes. Manter o documento atualizado é imprescindível e para realizar este processo, é preciso observar detalhes burocráticos e algumas dicas de especialistas no assunto.
A segurança se alia ao design Página 14
Gestão Falência da administradora Página 6
Síndicos se unem para revitalizar calçadas Páginas 8 e 9
Manutenção Limpeza renova a fachada Página 16
Páginas 10 E 11
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Jornal dos Condomínios
atualização do Regimento Interno condomínios que locam espaços para publicidade do condomínio é um assunto que externa. A renda extra obtida com a locação de pede atenção especial, pois não é um espaços para a instalação de outdoors na lateral processo simples, nem rápido. Nele, dos prédios contribui para pequenas despesas do contém o conjunto de normas que regulamentam condomínio, permitindo melhorias e benefícios e disciplinam a conduta interna dos condôminos, para os moradores. Veja o que pensam os síndicos locatários, funcionários e visitantes. Sem regras desses edifícios. claras a administração do condomínio enfrentaria Saiba ainda como garantir a segurança de problemas, já que cada um agiria conforme a sua sua gestão e ter uma parceria bem sucedida ao vontade, sem um padrão de conduta definido. escolher uma administradora. Responsáveis pela Por esta razão, preparamos uma matéria esgestão financeira e de importantes documentos pecial sobre o assunto abordando as dificuldades, dos condomínios, as administradoras devem as competências, a necessidade do envolvimento passar segurança e transparência. Na matéria, DESDE dos moradores e as questões jurídicas Contabilidade e burocráti- saiba como identificar se uma empresa está1985 com À SERVIÇO DE cas e oferecemos orientações para quem pretenproblemas administrativos ou financeiros. para Condomínios SEU CONDOMÍNIO de atualizar este importante documento da vida da proe empresas Conheça também a frase ganhadora E EMPRESA em condomínio. moção “Você Síndico de Notebook Novo!” proO Cliente Contabilidade agorados pode contar com Outro tema que abordamos nesta edição é o GTC movida pelo Jornal Condomínios e serviços Condomidiferenciados para facilitar seu dia a dia, solicite orçamento! Projeto de Lei que tramita na Câmara de VerenioSC, o portal do síndico catarinense na Internet. adores de Florianópolis que coloca na mira, os Ângela Dal Molin Acompanhamento on line da
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Jornal dos Condomínios
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Lei poderá proibir publicidade nas fachadas Projeto de Lei que restringe publicidade externa está em tramitação na Câmara de Vereadores de Florianópolis
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Por Graziella Itamaro
eguindo o exemplo de outras capitais, o excesso de comunicação visual: cartazes, anúncios, propagandas, banners, totens, placas e outras mídias externas espalhados pelas ruas também tem sido tema de debate na capital catarinense. A insatisfação com a descaracterização do espaço urbano levou a criação, em 2011, do Movimento Floripa Cidade Limpa. O objetivo do grupo é a aprovação de uma lei que normatize a exposição de mídia visual externa, seguindo o exemplo de outras cidades brasileiras, como por exemplo, São Paulo. “Nossa proposta é exigir dos Poderes, Executivo e Legislativo, uma lei rigorosa em relação ao aspecto visual da cidade em que moramos, já que, ano a ano, o que vemos é a degradação visual da cidade, em total desrespeito à sua natureza e arquitetura”,
explica Paula Bragaglia, uma das organizadoras do Floripa Cidade Limpa.
Tramitação Apartidário e composto por 16 integrantes, o Movimento está acompanhando constantemente, junto à Câmara de Vereadores e à Prefeitura, o andamento do Projeto de Lei de Paisagem, também conhecido como “Cidade Limpa”. “Acreditamos que o Projeto de Lei possa ser votado ainda neste ano”, relata a organizadora. De acordo com o Movimento, até o momento, já foram coletadas 6 mil assinaturas favoráveis ao projeto. “Acreditamos que o cidadão deve ser respeitado em seu direito de enxergar a cidade. Diante de tantas possibilidades indoor, a rua não deve ser mais o espaço adequado para isto”, argumenta Paula Bragaglia.
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Florianópolis, o Edifício Presidente aluga sua fachada para publicidade. De acordo com a síndica Mariah Salles, a cessão do espaço foi aprovada antes da sua gestão e a renda extra contribui com pequenas despesas do condomínio permitindo melhorias e benefícios para os moradores. “O aluguel garante uma boa renda para o condomínio, que podemos colocar no fundo de reserva, e cobrir algumas despesas do edifício”, explica Mariah. Mas na opinião da síndica, o movimento é positivo. “A mídia visual externa desregulamentada, sem dúvidas, suja a cidade. È muito comum ver cartazes, banners e outras propagandas sem qualquer critério de apresentação e colocados em qualquer lugar, sem o mínimo de infraestrutura. Por esta razão, sou a favor da aprovação da lei e se der certo acho que temos muito a ganhar com esse projeto”, declara. t
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Despesa sem autorização da assembleia pode complicar vida do síndico
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o administrar um edifício, o síndico lida com o patrimônio e dinheiro de todos os condôminos e, apesar de ter autonomia para realizar algumas ações que geram gastos, na maioria dos casos precisa de aprovação em assembleia. O limite entre o que pode ser realizado sem autorização e o que não deve ser feito sem o aval dos condôminos causa muitas dúvidas, porém o gestor condominial deve estar bem informado e em alerta, pois ao “gerar despesas não previstas, pode ter suas contas desaprovadas e ter que reembolsar o valor ao condomínio”, diz o advogado Rafael Henrique Laus, de Balneário Camboriú. Segundo ele, isso pode ser um motivo para os moradores requisitarem a destituição do síndico. Todas as despesas devem constar na previsão orçamentária e passar por aprovação na assembleia ordinária, se houver necessidades não antevistas é preciso realizar uma assembleia extraordinária. No caso
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de realização de reformas e modernizações, o artigo 1.341 do novo Código Civil determina que as obras voluptuárias precisem da aprovação de dois terços dos condôminos e as chamadas úteis precisam da aprovação da maioria. Porém, no caso de obras urgentes, o síndico tem autonomia para ordenar o conserto. Além disso, o advogado descreve que a convenção pode estipular um limite para gastos sem autorização, a fim de facilitar a administração. Se ocorrer o aumento no valor de obras que estão em andamento, o síndico também precisa consultar a assembleia. Mas, Laus lembra que em caso das já aprovadas, é corriqueiro os condôminos aprovarem um percentual de variação, prevendo possíveis aumentos. Outra despesa que gera muitas dúvidas é sobre a contratação de advogado, que é uma competência do síndico, conforme prevê o artigo 1.348 do Código Civil, mas “os gastos provenientes precisam de autorização”, observa Laus. t
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Falência da administradora: quem fica com o prejuízo? Responsáveis pela gestão financeira e de importantes documentos dos condomínios, as administradoras devem passar segurança e transparência
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crescimento do setor imobiliário tem impulsionado também o surgimento de empresas especializadas na gestão dos edifícios e com isso aumentado a chance de surgirem prestadores de serviços não confiáveis. Na visão do advogado, Alberto Luis Calgaro, o primeiro passo para garantir a segurança e ter uma parceria bem sucedida é escolher uma administradora que tenha referências no mercado. Depois de escolhida a empresa é necessário firmar um contrato, no qual constem todas as obrigações e direitos de cada uma das partes. “ O ideal é que o síndico acompanhe de perto a execução dos serviços contratados. Desta forma, ele poderá identificar rapidamente eventuais sinais de que a empresa não vai bem, podendo agir com antecedência e prevenir incômodos e prejuízos financeiros”, orienta.
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Contas em dia Segundo Calgaro, o síndico deve ficar atento principalmente com relação aos recolhimentos fiscais do condomínio, bem como a confecção dos balancetes mensais de prestação de contas. Isto porque, conforme dispõe o Código Civil Brasileiro (art. 1.348 do Código Civil), a administração geral do condomínio, assim como a prestação de contas, é dever exclusivo do síndico, sendo ele o responsável perante o condomínio – ainda que o erro tenha sido cometido pela administradora. Alberto Calgaro explica que não há como identificar se uma empresa está com problemas administrativos ou financeiros. Porém, caso o síndico verifique que as obrigações contratadas com o prestador de serviço não estejam sendo cumpridas nos respectivos prazos, deve formalizar um pedido de providências à empresa, podendo, inclusive, fazer a retenção do pagamento mensal, enquanto não for cumprida a obrigação pendente. “O
Calgaro orienta que o síndico deve ficar atento aos recolhimentos fiscais do condomínio e aos balancetes de prestação de contas ideal é, sempre, formalizar por escrito os pedidos e notificações entre as partes”, explica o advogado.
Prevenção O advogado e especialista na área de condomínios, Flavio Melara, cita outras medidas que
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podem ajudar a evitar prejuízos aos condomínios, como por exemplo, realizar visitas eventuais nas instalações da empresa administradora; procurar saber se ela possui sede e patrimônio próprio; pesquisar a situação da empresa junto aos órgãos de Proteção ao Consumidor e
também nos Tribunais de Justiça para verificar a existência de ações, em especial: execuções, protestos de títulos e cobranças. Para Flávio Melara existem alguns sintomas que podem indicar a saúde financeira da empresa, tais como: constantes mudanças de funcionários; retenção de documentos do condomínio; recusa de apresentação das vias originais dos comprovantes de pagamento no momento do balancete; o não pagamento de funcionários em dia; ou quando não há o atendimento na forma esperada ou como no início da contratação. “Quando o problema for identificado, o importante é agir rápido, já que a garantia é o contrato firmado, ou seja, quanto mais cedo um condomínio ajuizar a ação contra a empresa, maior é a possibilidade de reaver o patrimônio. Por isso, é importante a contratação de um advogado, para que haja o acompanhamento adequado ao caso”, recomenda Melara. t
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CONDOMÍNIO&CIA Paisagismo, Arquitetura, Iluminação, Tecnologia, Acessibilidade, Sustentabilidade, Arte e Decoração para edifícios
Síndicos se unem para revitalizar calçadas Trocando as antigas calçadas por tapetes de pedras, resistentes e seguros os condomínios ganham passeios mais agradáveis
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Por Graziella Itamaro
om o objetivo de criar uma área pública mais bonita e adequada para o trânsito de pedestres, os síndicos da Associação de Moradores e Amigos da Praça Celso Ramos (Amapraça), se reuniram e buscaram um projeto para revitalização das calçadas da região. A entidade sem fins lucrativos é formada por 33 condomínios do entorno da Praça Celso Ramos, em Florianópolis. Segundo Homero Milton Franco, atual vice-presidente da entidade e ex-síndico do Conjunto Residencial Gramado dei Fiori, a revitalização foi uma iniciativa do Ministério Público e foi adotada pela entidade para melhorar a estética e o aproveitamento das calçadas. “A Amapraça conseguiu o patrocínio do projeto com uma construtora e cada síndico assumiu a conta da sua calçada. Fizemos a revitalização de alguns trechos que foram concluídos no ano de 2012,”, explica Homero.
Projeto O projeto inicial foi desenvolvido pela empresa Jardins e Afins Arquitetura Paisagística, sob a coordenação da arquiteta e urbanista Juliana Castro, que
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escolheu como revestimento para o piso o basalto telado, um material diferenciado, bonito, de alta durabilidade e sustentabilidade. De acordo com Juliana, além do material escolhido dispensar as reformas, a curto e médio, prazo, possui abrasividade ótima para o uso em áreas externas e espaços públicos; é bastante regular e, por isso, ideal para pessoas que se locomovem em cadeiras de rodas, carrinhos de bebê e pessoas com dificuldade de caminhar, como por exemplo, idosos. “Na Europa existem passeios feitos em basalto há muitos séculos”, comenta Juliana. A proposta elaborada pela arquiteta considerou ainda a reformulação paisagística do passeio público da beira-mar em frente aos edifícios, prevendo novo padrão para pavimentação, mobiliário, iluminação e vegetação. “Sugerimos a pavimentação com basalto, mobiliário em aço e madeira plástica, postes de três metros para iluminar o passeio e uma combinação de algumas espécies de plantas herbáceas, com até 40 cm, palmeiras e árvores”, explica.
Ecológico Leonardo Castilhos, representante da empresa fornece-
Calçadas da Avenida Beira Mar: área pública mais bonita e adequada para o trânsito de pedestres
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dora do basalto telado, explica que o material é produzido sobre tela plástica, aproveitando pedras menores em sua composição, criando mosaicos que são verdadeiras obras de arte. “Sua produção é feita através do reaproveitamento de matéria-prima da região, tornando, assim, o produto ecológico”, explica o empresário. Leonardo ressalta que o produto apresenta alta resistência ao tráfego e as cargas, mínima manutenção e seus requisitos atendem às normas de acessibilidade. “Em conjunto com a vegetação, mobiliário e iluminação proposto no projeto, o material cria uma unidade, embelezando a avenida”, explica o empresário.
Mudança No entanto, apesar de todos os esforços para criar um padrão estético para o passeio público daquela região, de acordo com Homero, o Instituto de Planejamento Urbano de Florianópolis (IPUF) exigiu novas regras para a padronização das calçadas. Alguns condomínios ainda chegaram a seguir o projeto da Associação, que já havia sido aprovado pelo Instituto, mas segundo Homero, depois que o IPUF desfez a autorização ante-
rior e exigiu que o piso tátil fosse da cor vermelha, muitos condomínios tiveram que mudar seus projetos. “Com medo de multas, os síndicos não aderiram mais a proposta da Amapraça e fizeram suas calçadas como bem entenderam”, relata. Dos 39 locais projetados pela Amapraça, seis foram executados: condomínios Acqua Marine, La Perle, Mirante das Ilhas, Antares, Orlando Koerich e Gracia Maria. “Queríamos ter aplicado o basalto telado e o piso tátil na cor preta em 100% do trecho da Beira Mar Norte entre as ruas Altamiro Guimarães e o Boulevard Paulo Zimmer, mas não foi possível. O trecho que chegou a ser concluído ficou bonito e está lá para quem quiser vê-lo. A única mudança foi a tinta vermelha aplicada sobre a lajota do piso tátil”, relata o ex-presidente. Para Paulo Machado, síndico do condomínio edifício Orlando Koerich que aderiu ao projeto da Amapraça fica o sentimento da falta de união dos condomínios para a conclusão do projeto. “Fizemos o que estava estabelecido no projeto, a calçada do nosso edifício ficou linda, requintada e enche de orgulho os moradores, sem falar que valoriza ainda mais os nossos imóveis”, relata o síndico. t
Basalto telado: material escolhido para a revitalização das calçadas
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Regimento Interno atualizado Cerca de 70% dos condomínios, em Santa Catarina, têm Regimentos Internos defasados.
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Por Kalyne Carvalho
Regimento Interno (RI) é um conjunto de normas que regulamentam e disciplinam a conduta interna dos condôminos, locatários, funcionários e visitantes. Sem regras claras a administração do condomínio enfrentaria problemas, já que cada um agiria conforme a sua vontade, sem um padrão de conduta definido. No entanto, de nada adianta ter um regimento defasado, em desacordo com as legislações e com a realidade atual dos moradores. Em Santa Catarina, cerca de 70% dos condomínios se baseiam em RIs desatualizados, segundo levantamento divulgado pelo proprietário da Cidade Contabilidade, Luciano Cidade. “Sem regras o síndico não administra e os condôminos não convivem pacificamente”, aponta.
Dificuldades Os síndicos costumam enfrentar resistência e dificuldades para atualizar o Regimento Interno do condomínio. Para a síndica, Enara Paes Lima, do André Maikot, no bairro Estreito, em Florianópolis, a falta de conhecimento sobre a legislação foi o principal entrave, quando decidiu atualizar o Regimento Interno do residencial. “Encontrei dificuldade para elaborar as novas regras devido à falta de conhecimento jurídico. Quando assumi o condomínio era leiga
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a participação dos condôminos foi facilitada pelo uso da rede online. “É bem mais fácil, hoje, promover esta interação, utilizando o recurso da Internet. Basta mandar um e-mail e você já consegue atualizar todos os moradores sobre o andamento do processo, além de receber sugestões”, pontua o síndico.
Aprovação
Síndica Enara Paes Lima: “uma gestão baseada em regras coerentes faz muita diferença” no assunto e tive que pesquisar muito, pois o Regimento não pode estar em oposição às legislações específicas que regem os condomínios”, explica.
Defasagem A atualização do Regimento Interno não é um processo simples e rápido. De acordo com a gestora, a tarefa começou em 2006 e terminou em 2007. “Ficamos um ano pesquisando, debatendo, avaliando, para finalmente aprovar um documento que atendesse a necessidade do nosso condomínio”. Em 2004, quando Enara tomou posse do cargo de síndica, o condomínio sequer tinha Regimento. “Nós tínhamos apenas uma minuta
de Regimento, que para piorar era baseada no antigo Código Civil. Essa minuta não assegurava todos os direitos e deveres do condômino”.
Equipe Para elaborar o Regimento Interno do residencial, a síndica contou com o auxílio de um advogado, já que se trata de um conteúdo jurídico e burocrático. “Tive dificuldade em acertar na contratação. Passei por três profissionais até chegar a um que atendesse as nossas expectativas. Alguns advogados aceitam a causa, mas se não houver cobrança e acompanhamento, eles deixam a desejar. É muito importante
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escolher um bom profissional”. Além da assessoria jurídica, o Conselho Consultivo e os condôminos foram imprescindíveis ao processo. “Solicitei a sugestão dos moradores, realizei assembleias e elaboramos, em conjunto, todo o documento. Apresentamos o projeto, em data show, para analisar todos os detalhes, antes da sua aprovação. Temos que garantir que os condôminos não saíam com dúvidas da reunião”, esclarece Enara. No condomínio Caminho da Praia, localizado nos Ingleses, em Florianópolis, o síndico Ernildo Tadeu Rodrigues, que também passou pelo processo de atualização do RI, conta que
Os síndicos ficam em dúvida quanto ao quórum necessário para alteração e aprovação do Regimento Interno. A Lei n. 10.406/2002, que criou o Código Civil Brasileiro, não estabelece, expressamente, o número mínimo de votantes exigido. A legislação define, no entanto, que “depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da Convenção”. Para o advogado e membro do Conselho Jurídico da Vice Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do SECOVI de São Paulo, Michel Rosenthal, apesar de não haver citação nominal no texto da lei, o artigo 1.334 inclui o Regimento como item próprio da Convenção (inciso V), portanto, por extensão, a exigência de quórum da Convenção se aplica ao RI. “Exceto se a própria Convenção definir quórum diferenciado para o Regimento”, elucida. O quórum de 2/3 pode parecer algo impossível de atingir em assembleias condominiais, um fator impeditivo para aprovação do novo RI.
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Entretanto, para a síndica, Enara Lima, esse quesito não foi um problema no condomínio André Maikot. “Nós conseguiríamos até mais que dois terços, porque essas assinaturas não precisam ocorrer necessariamente durante a assembleia. Depois da reunião deixamos a votação em aberto, para que os condôminos pudessem avaliar o Regimento e votar”. Por outro lado, Enara também salienta que, embora comumente os condôminos não participem das assembléias, geralmente temas como aprovação de regimento e eleição de síndicos, ampliam esta participação. Uma dica para a fase de votação é a procuração. “O proprietário pode eleger um procurador para lhe representar. Basta que conste no documento as diligências e a observação de que a procuração é exclusiva para aquela assembleia”.
Registro em cartório Com o texto do Regimento Interno aprovado é preciso registrá-lo em cartório. “Essa etapa é mais burocrática e passível de complicações”, alega Luciano Cidade. A recomendação é enviar o documento para avaliação do cartório, antes do
ferenças com nome de solteiro, casado, entre outros. “Havendo o erro, o jeito é pedir para o condômino atualizar o cartão de assinatura junto ao cartório”, orienta Luciano, observando que esses detalhes são os responsáveis por dar mais morosidade ao processo.
Aplicação
Luciano Cidade recolhimento das assinaturas dos condôminos. “Isso é muito importante, porque o cartório sempre pede alterações e se o condomínio já tiver recolhido assinaturas terá que fazê-lo novamente”. Cumprido esse passo, o cartório recebe o documento assinado e, na opinião do síndico, Tadeu Rodrigues, inicia-se o estágio mais árduo do processo: “O síndico precisa ir a vários cartórios da cidade para reconhecer firma de todos que assinaram o documento”. De acordo com Luciano Cidade a dificuldade aumenta quando o cartão de assinaturas dos condôminos não está atualizado no cartório, apresentando di-
É normal que depois da aprovação de um novo RI para o condomínio muita coisa mude, e para melhor. Porém, há uma fase de adaptação que exige paciência e jogo de cintura do síndico, e o interesse dos moradores. Enara decidiu elaborar uma cartilha ilustrada com o conteúdo completo do novo Regimento Interno. “Essa fase foi muito difícil. Tive que fazer muitas notificações. Os moradores tiveram que ser reeducados para uma realidade totalmente nova, mas que traria muitos benefícios para o condomínio”, enfatiza. No começo a síndica sofreu resistências. “Pouco a pouco as pessoas foram se adaptando. Hoje, está muito tranquilo e organizado, diferente do que era antes. Com certeza uma gestão baseada em regras coerentes faz muita diferença”.
Dicas Observe as orientações do advogado Michel Rosenthal: n O síndico não tem poderes para, sozinho, alterar o Regimento Interno: é preciso convocar assembléia; n Se o síndico não tomar a iniciativa de convocar assembléia, 1/4 dos condôminos poderá fazê-lo; n A Convenção poderá determinar quórum diferenciado para alteração do Regimento Interno; n O Regimento Interno não pode conflitar com a Convenção, ou com qualquer outra lei brasileira hierarquicamente superior. As principais são: Lei do Inquilinato e o Código Civil; n É recomendado que o Regimento Interno
seja elaborado por temas. Em muitos condomínios o documento é redigido em um só texto denso e de difícil leitura; n Convém que o texto do Regimento Interno seja formulado por um advogado: ele deve ser claro e detalhado, nem muito formal nem coloquial e sem muitas referências a artigos legais; n O Regimento Interno deverá ser registrado em Cartório de Registro de Título e Documentos; n Sossego, saúde e segurança são requisitos importantes para os que habitam o condomínio: ao redigir o novo documento é preciso descrever detalhadamente comportamentos que favoreçam e garantam o bem-estar coletivo.
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Regras para um condomínio seguro O que síndicos de Balneário Camboriú fazem para garantir a segurança em condomínios
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o dia 3 de setembro deste ano, quatro homens armados assaltaram um posto de combustíveis na Rua 1001, esquina com a Avenida do Estado, em Balneário Camboriú. Eles renderam dois funcionários do estabelecimento, por volta das 23 horas e agrediram uma terceira pessoa que chegava ao local. No entorno do posto, existem dezenas de grandes condomínios, onde vivem milhares de pessoas. Diante deste cenário, o que precisa ser feito pelos responsáveis dos condomínios para garantir a segurança dos moradores? Giovanna Menegatti, síndica profissional há oito anos, afirma que para manter a tranquilidade nos condomínios é necessário considerar uma série de fatores, a começar por um que, segundo ela, é fundamental: a conscientização de condôminos. “A conscientização é fundamental. De nada adianta um edifício ter bons equipamentos de segurança e funcionários capacitados, se os condôminos não obedecem. Para isso, cada regimento interno vai indicar o melhor a se fazer em cada situação. Algumas regras valem para vários condomínios, como por exemplo, o
Giovanna administra condomínios em Balneário Camboriú e Itajaí condômino pegar suas encomendas na portaria e observar sempre o fechamento do portão ou da porta de entrada”, lista.
Equipamentos Giovanna diz que em relação aos equipamentos de segurança é preciso que estejam todos revisados e funcionando. Além disso, reforça que, a administração do condomínio deve realizar manutenções preventivas para conservar a vida útil dos equipamentos. “Os equipamentos de segurança podem ser câmeras, cercas elétricas, botão de pânico, senha de coação, circuito fechado de televisão,
controles de acesso, interfones, portões, monitoramento, entre outros”, explica Giovanna, para quem é fundamental os gestores de condomínio utilizarem-se da sustentabilidade no uso dos recursos. O síndico, César Augusto Klinkowski, 56 anos, administra o edifício Valéria, na esquina da Rua 2500 com a Avenida Brasil, e afirma que seu condomínio tem câmeras de segurança e a porta permanece fechada durante 24 horas por dia. Sobre a escalada de insegurança que Balneário experimenta nos últimos meses, Klinkowski observa que isso está mais evidente nas ruas e no comércio, mas não nos condomínios. Segundo ele, a maioria dos edifícios de Balneário Camboriú são lugares extremamente seguros. “Os condomínios são bem mais seguros que a rua. Claro, que é necessário também haver cuidados por parte dos moradores, especialmente na hora de entrar e sair. No caso de encomendas não é bom deixar o entregador de pizza, por exemplo, subir. Nada contra os entregadores, mas por questão de segurança aqui no edifício Valéria o condômino deve descer e buscar a encomenda”, comenta. t
Funcionários capacitados para sua função “Ter funcionários capacitados, que tenham sido treinados por empresas terceirizadas ou através de cursos de capacitação de zelador, porteiros e vigilantes”. A frase da gestora de condomínios Giovanna Menegatti resume bem a importância de ter uma equipe qualificada nos condomínios. Giovanna listou algumas regras que podem aumentar, e muito, a segurança do seu condomínio: 3 Não deixe ninguém entrar sem se identificar; 3 Interfone para o condômino para confirmar a entrada de visitantes; 3 Controle a entrada e a saída de pessoas e veículos; 3 Tenha sempre a lista de telefones de emergência; 3 Mantenha os cadastros de proprietários e inquilinos atualizados.
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Alargamento da orla em Balneário Camboriú Depois de concluída a obra, a praia terá faixa de areia três vezes maior, mas o projeto divide opiniões
É
pela margem do Oceano Atlântico que passa a orla central de Balneário Camboriú, estendendo-se por sete quilômetros de extensão. E é por ali que a cidade do litoral norte de Santa Catarina deve experimentar uma mudança na sua beira-mar. Hoje restrita, no máximo, a 30 metros de largura, o objetivo do atual prefeito e sua administração é ter uma orla com quase 100 metros. Além disso, a ideia é que, até 2016, a Avenida Atlântica conte com três pistas para veículos, calçadas mais largas, canteiros arborizados, estacionamento, ciclovia, pista de cooper e ampla área para mobiliário urbano. Para completar, 12 grandes travessias para pedestres com elevadores e bondinho aéreo, para ser usado como novo transporte coletivo. Mas, o que pensam disso os síndicos, moradores e todos que circulam pela orla de Balneário Camboriú? Zelador do edifício Rivie-
Levantamento
ra, na Avenida Atlântica, José Fortunato, 63 anos, trabalha na orla de Balneário há mais de 10 anos. Para ele, esse projeto de alargar a faixa de areia é uma ilusão da atual administração. Entretanto, José acredita que se a obra sair do papel, a intervenção não será positiva para a cidade e seus moradores. “Se fizerem essa ‘engorda’ na areia, não tenha dúvidas de que uma hora a natureza vai se revoltar e aí, eu não quero nem ver”, comenta o zelador.
Mais espaço para lazer Opinião contrária a de Fortunato, tem Sérgio Britto, morador da Avenida Atlântica há cinco anos. De acordo com ele, o aumento do espaço na faixa de areia vai melhorar a circulação de pessoas pela orla, aumentar as áreas de lazer e beneficiar também ciclistas, motoristas e pedestres, que terão mais espaço para convivência. “O alargamento da Praia Central vai representar uma nova
A intenção a Prefeitura é aumentar a orla e os espaços de lazer da Avenida Atlântica página na história de Balneário Camboriú, a cidade que já é referência nacional para o turismo, poderá ser referência internacional depois dessa grande obra”, avalia Sérgio. Em conversas com quem trabalha, caminha, pratica esportes, se diverte ou simplesmente contempla a paisagem da Avenida Atlântica, uma coisa é certa: a questão do
alargamento gera polêmica e divisões entre quem é a favor ou contra. Síndico do edifício Dolce Vitta, na Rua 4500, pertinho da beira-mar, Michel Oliveira, 39 anos, diz que vai esperar o levantamento que a prefeitura está fazendo para ter maiores informações a respeito do assunto. “Vou esperar até o final do ano para me posicionar nessa questão”, explica.
Atualmente, a prefeitura de Balneário Camboriú está realizando o levantamento socioeconômico para saber o que a obra de alargamento da faixa de areia da Praia Central representará para Balneário e quais são as expectativas da população em relação ao investimento. Esta é uma das etapas de elaboração do Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e do Relatório de Impacto ao Meio Ambiente (Rima), necessários para a obtenção de licença ambiental, expedida pela Fundação do Meio Ambiente (Fatma). A prefeitura espera que até o final do ano, as licenças ambientais sejam liberadas para que, em 2014, as obras comecem por toda a extensão da orla de Balneário Camboriú, durante um período que deve durar quatro meses para o alargamento da faixa de areia, mais dois meses para a sua estabilidade. t
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e região sul
Criciúma 14
Quando a segurança se alia ao design Condomínio opta por muro de vidro em vez de grades
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ma questão que precisa sempre ser avaliada pelo síndico é a segurança, sendo que está cada dia mais comum aliá-la ao design, parceria que muitas vezes favorece a valorização do prédio. Foi o que aconteceu no Condomínio Anne Louise, no bairro Comerciário, em Criciúma, quando um dos apartamentos, que fica com a sacada muito próxima à rua, resolveu modernizar o espaço, trocando a antiga proteção, feita de grades de metal, por um muro de vidro. Maria Luisa Xavier Steffen, que atua há um ano e meio como síndica no residencial, contou que a colocação do muro de vidro foi previamente aprovada em assembleia entre os condôminos, há cerca de um ano. “Foi uma iniciativa do próprio morador do apartamento, visto que antes havia uma grade que já estava um pouco desgastada pelo tempo”, contou.
A ideia repercutiu positivamente e contou com a aprovação coletiva. “Inclusive acabou também valorizando a fachada do prédio, o que beneficia a todos”, disse. O Condomínio Anne Louise, que já tem quase 20 anos de história, conta também com cercas energizadas em locais estratégicos. “Temos um ambiente todo protegido, pois hoje em dia é necessário. Os condôminos são bem participativos, e por isso conseguimos sempre abordar o assunto em assembleias”, complementou Maria Luisa.
Benefícios Estudos da Policia Militar afirmam que, ao contrário do que a maioria das pessoas acredita, os criminosos preferem assaltar residências e prédios com muros altos, já que a proteção impede que alguém os veja de fora da propriedade. Além da segurança, o muro de vidro valoriza a fachada
Jornal dos Condomínios
Modernização valorizou Condomínio Anne Louise e a alternativa está cada vez mais popular no mercado imobiliário. O vendedor Edilson Geremias, da Vitrine Vidraçaria, também em Criciúma, diz que os tipos de vidro mais utilizados são os laminados
e os temperados. Os vidros laminados variam entre quatro e cinco milímetros de espessura, já nos temperados as composições mais comuns são de oito e dez milímetros. “A colocação de muro de vidro é uma tendência forte aqui na região. Usamos vidro temperado, geralmente de 10 milímetros, de alta resistência”. As cores podem variam entre incolor, verde e fumê, comentou Geremias, confirmando que já fez vários serviços na cidade. Normalmente, a manutenção do vidro baseia-se apenas na limpeza com água e sabão neutro, sendo que a única recomendação é enxugá-lo depois de ser lavado. Para usufruir plenamente dos benefícios e planejar uma boa modernização do condomínio, o importante é consultar um profissional de arquitetura ou empresa especializada para avaliar a estrutura e escolher a melhor opção para se adequar ao ambiente. t
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Ponto de Vista
NBR 15575 resolverá o problema do barulho do vizinho?
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norma NBR 15575 – Edifícios habitacionais – Desempenho, em vigor desde o dia 19 de julho, tem sido bastante divulgada na mídia, o que é muito bom, pois quem efetivamente deverá cobrar esse desempenho será o consumidor. Parte-se do princípio que as novas construções atendem às recomendações dessa norma, mas se o consumidor sentir/entender que a construção não segue o desempenho indicado deve solicitar à construtora a comprovação. Porém, devemos ter cuidado com o que é dito. Será que os problemas de barulho nos apartamentos serão todos “resolvidos”? Creio que não. O que a NBR 15575 exige é um desempenho mínimo, uma “ficha limpa” da edificação, e em termos acústicos esse mínimo não quer dizer “não ouvir o vizinho”,
seja falando, ouvindo música ou caminhando. São previstos níveis de desempenho Intermediário e Superior, mas exigido o atendimento do desempenho Mínimo. A primeira versão da norma é de 2008 para entrada em vigor em 2010. Às vésperas de 2010, muitas construtoras começaram a testar seus sistemas e várias não gostaram dos resultados. O medo se instalou e o setor da construção civil pediu mais tempo para se adaptar. Os acústicos diziam que a norma já era muito branda, que deveria ser mais restritiva. Por fim, votou-se pelo adiamento e a norma foi revisada com novos itens contemplados, outros melhorados, e publicada para entrar em vigor 2013. De uma forma geral, a norma entrou em vigor com os mesmos níveis, ou quase, recomendados na primeira edição.
Ou seja, do ponto de vista de muitos acústicos, os níveis de desempenho são baixos, o que significa que o isolamento acústico, segundo eles, não será suficiente para não ouvirmos mais os vizinhos. Ao menos os vizinhos que não sabem viver em condomínio! A NBR 15575 foi elaborada considerando um uso convencional dos apartamentos, ou seja, uso moderado dos aparelhos de som, TV e conversas. Dessa forma, para pessoas que não têm respeito com os vizinhos, não existe construção que resolva. Problemas de má conduta entre vizinhos ainda será uma atribuição do condomínio. Num eventual problema de ruído pode-se colocar a “culpa” na construção, pode-se solicitar uma avaliação do desempenho da construção, que é feita seguindo normas
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Limpeza renova mármores e granitos O desgaste é inevitável devido ao uso, porém uma correta manutenção ajuda a prolongar a beleza natural da pedra
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Por Graziella Itamaro
esistentes, duradouras e com alto valor agregado, pedras como o granito e o mármore embelezam pisos e fachadas de prédios, dando acabamentos exclusivos e sofisticados. Mas, apesar de serem rochas originárias da natureza, também precisam de alguns cuidados para manter as características originais e garantir a boa aparência. Segundo Maristela dos Santos Ern, da Santos Mármores e Granitos, a limpeza cotidiana de pisos de mármore e granito deve ser feita somente com água e detergente incolor, com ph neutro. “Às vezes, os responsáveis pela limpeza dos condomínios pensam que para a pedra ficar limpa é necessário colocar muito produto de limpeza, quando na realidade ao invés de limpar, isso tira a impermeabilização da pedra. Portanto, nunca devem ser utilizados produtos químicos, como alvejante, por exemplo, pois prejudicam a pedra”, explica Maristela.
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Fachadas e pisos externos O empresário do ramo de pedras, Rogério Cescon, explica que as pedras que ficam expostas ao tempo acabam perdendo o brilho, por causa da ação dos raios solares, da chuva e de outras interferências climáticas, com isso acabam também acumulando resíduos, como pó e outros materiais. Segundo Rogério, mesmo com todos os cuidados para manter a boa aparência das pedras é recomendável uma limpeza profissional a cada dois anos. “Utilizamos impermeabilizantes e outros produtos especiais. O custo varia, dependendo de cada profissional, mas normalmente vai depender do tamanho e do estado da área a ser limpa”, explica o empresário.
Granito renovado Construído há 12 anos, o edifício comercial Royal Tower estava com os granitos da fachada em péssimo estado. Além da sujeira e das manchas que precisavam ser removidas, também era necessário fazer adaptações na entrada do prédio, quebrando a pedra para a construção de uma
rampa para o acesso de pessoas com dificuldades de locomoção. Para solucionar o problema a primeira alternativa encontrada pela síndica, Vera Maria Grandi, foi modernizar, trocando os granitos antigos por novos. Porém, ao fazer os orçamentos foi surpreendida pelos altos preços. “Como são materiais de longa duração são muito caros”, relatou Vera. Foi então que, por sugestão do engenheiro responsável pela obra no Royal Tower, Vera decidiu procurar uma empresa que fizesse a limpeza das pedras para verificar os resultados e, só então, decidir pela troca. “O resultado foi melhor do que esperávamos e gastamos bem menos do que seria gasto se as pedras fossem trocadas. Os técnicos lixaram, lavaram, passaram produtos especiais e a nossa pedra ficou nova. Tanto os condôminos, como os clientes acharam que o granito foi trocado. Ficou mais claro, a cor original voltou”, comemora Vera que pretende dar continuidade ao procedimento limpando as pedras a cada dois anos. t
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RH Empreiteira
Fachada de granito do edifício Royal Tower
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Eventos SC
Expocondominios I - Expositores da Regecon Condomínios, Grupo Zanardo, Beleflex Impermeabilização e Metalmais Blindagens comemoram bons negócios realizados na Expo Condominio 2013.
Expocondominios I I - O engenheiro Marcio Cavalazzi da Pravaliar Engenharia, Neuza Maria Tribeck da Liderança Administradora e o síndico profissional Eloi Bohlke, se encontraram no estande da empresa durante a feira. O assunto foi o projeto de lei de autoria do engenheiro Cavalazzi que prevê a obrigatoriedade dos condomínios elaborarem laudo de inspeção predial no município de Florianópolis. O projeto é de 2008 e está em fase de votação na Câmara de Vereadores. Promoção - Walter João Jorge Jr. da Pereira Jorge Contabilidade, Ana Lucia Ortiz da Acto Condominiums e Rodrigo Machado, da Exato Contabilidade, são os especialistas que formaram a comissão julgadora da promoção “Você Síndico de Notebook Novo!”. A frase escolhida foi feita durante a Expo Condomínio 2013 e levantou muitas conclusões a respeito dos desafios enfrentados pelos síndicos. Na edição de novembro, em comemoração ao Dia do Síndico, o Jornal dos Condomínios trará uma edição especial com a conclusão dos especialistas baseada nos depoimentos enviados pelos síndicos participantes da promoção. Aguarde.
Canal aberto com o síndico SEGURO Possuo dois apartamentos financiados pela Caixa Econômica Federal e tenho seguro dos imóveis, porém o síndico me informou que sou obrigado a fazer mais um seguro do condomínio. Gostaria de saber se sou obrigado a pagar dois seguros ou posso abrir mão de um? Loreci Balneário Camboriú Cabe ao proprietário apresentar ao condomínio o comprovante de existência de seguro do imóvel pela Caixa para que as unidades de propriedade dele sejam excluídas do seguro do condomínio (parte privativa). De qualquer forma, o síndico deve e poderá cobrar dele apenas o seguro referente às partes comuns do condomínio excluindo as unidades já seguradas. O síndico pode pedir auxilio a administradora ou a própria corretora de seguros para que seja feito o cálculo proporcional ao seguro das áreas comuns e privativas, ou seja, o proprietário deve contratar o seguro do condomínio excluindo as unidades financiadas com seguro (para que sejam excluídas, o síndico deve cobrar a Apólice de Seguro dessas unidades) e considerar das unidades excluídas, apenas as áreas comuns. Esse rateio é um pouco complexo. Rafael Lacau da Silveira / Resulta Seguros
SÍNDICO INQUILINO Gostaria de saber, se eu como inquilino posso me candidatar ao cargo de sindico do meu prédio? Existe alguma regra de impeça essa participação? Roberto Fernandes dos Santos O cargo de síndico não é exclusivo dos proprietários de imóveis. A Lei, nesse sentido, é abrangente, conforme o artigo 1347 do Código Civil: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. Dessa forma, o Código deixa os poderes para a eleição do síndico nas mãos dos votantes da assembleia ordinária, e quando a maioria dos condôminos em primeira chamada, ou a maioria dos presentes em segunda, elege um inquilino como síndico, a decisão deve ser acatada, desde que a Convenção não estabeleça o contrário. A Convenção pode estabelecer restrições para eleição de um inquilino ou mesmo decidir que o síndico seja sempre condômino. Antônio de Almeida Júnior - Advogado do Núcleo das Administradoras de Condomínios de Itapema/SC
RENUNCIA Enfartei por tantos problemas no condomínio. Fiz
uma cirurgia, fiquei afastada da função por quase dois meses e o conselho assumiu a administração do prédio. Agora devo retornar, mas muitos problemas e conflitos que se instalaram podem prejudicar a minha saúde. Posso largar a função? Como fazê-lo sem prejudicar o condomínio e a minha saúde? (A síndica pediu para não ser identificada) Nada impede que um síndico renuncie ao mandato, a qualquer tempo e independentemente de justificativa. No seu caso, especificamente, basta comunicar a sua renúncia por motivos de saúde em uma Assembléia Geral ou, por carta com protocolo entregue diretamente ao Conselho. A convenção do seu condomínio deve estabelecer os casos de vacância do cargo de síndico (quem assume, qual o prazo etc). Caso a convenção seja omissa com relação a este assunto, competirá ao Conselho assumir provisoriamente a função de síndico, devendo este órgão convocar com a maior brevidade possível uma assembléia geral para eleição de um novo síndico para terminar o seu mandato (mandato-tampão). Desta forma, preserva-se a sua saúde sem prejudicar o condomínio. Alberto Luís Calgaro OAB/SC 18.069 Fábio De Carli & Advogados Associados S/C
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Setembro 2013
Jornal dos Condomínios
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Síndico de notebook novo
Conheça a frase escolhida: O maior desafio “é estabelecer com
Conheça o ganhador da promoção do Jornal dos Condomínios e CondominioSC, o portal do síndico catarinense na Internet
D
e formação bem distante da área de condomínios, Vanderlei Andre Cima, professor de Física, com mestrado em Educação Científica e Tecnológica pela Universidade Federal de Santa Catarina, atua na rede pública do Estado e também como síndico de 4 edifícios, em Florianópolis. Vanderlei foi o autor da frase que ganhou a promoção “Você síndico de Notebook Novo!” realizado pelo CondominioSC, o portal do síndico catarinense na Internet. Qual o maior desafio em ser síndico? Essa foi a pergunta respondida por centenas de síndicos que participaram da promoção. Para Cimas, a inspiração para criar a frase veio das questões enfrentadas no dia-a-dia da vida de síndico profissional, que exerce já há cinco anos. “Foi um desafio, um momento para
expressar algo que a gente vive no cotidiano do condomínio. Administro mais de um condomínio e percebo que eles têm suas similaridades e particularidades”, revela o gestor.
Coletivo Segundo Cimas, o que mais chamou a sua atenção e o que o levou a escrever a frase, foi justamente tratar com o individual dentro de um ambiente que é coletivo. “Algumas pessoas, por vezes, não conseguem entender que elas desempenham um papel dentro do condomínio”, diz. Para o síndico, o conceito da palavra “condomínio” tem que ser bem entendido pelos moradores. “Esta é uma dificuldade que eu enfrento, tento estudar e aprender para ter uma gerência melhor desta questão com as pessoas”, ressalta. t
Está de acordo com as legislações atuais?
Sindico Vanderlei Cima e a diretora do Jornal dos Condomínios, Angela Dal Molin
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clareza o conceito “condomínio” dentro da realidade que reúne uma gama de interesses e necessidades individuais, ou seja, fazer com que todos entendam seu papel, enquanto indivíduos que compartilham a mesma casa, o condomínio.
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