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A NO 1 2 - N ° 1 4 4 - NO V EM B R O 2 0 1 3 - D i s t r i bu i ç ã o g r a t u i t a e di r i gi da a s í n di c o s e a dm i n i s t r a do r a s de c o n do m í n i o s Informe mensal veiculado nas cidades de Balneário Camboriú, Itapema, Criciúma e Grande Florianópolis

O desafio de ser síndico Além dos conhecimentos de gestão, os síndicos atuais também precisam ter habilidades diferenciadas para exercer o mandato. Como uma balança, a gestão do síndico é o ponto de equilíbrio para a satisfação dos moradores e funcionários e o bom andamento do condomínio. No Dia do Síndico, especialistas discutem sobre os desafios da função e dão dicas sobre a melhor maneira de lidar com as dificuldades em equilibrar a função com vida profissional e pessoal.

Moradores do Residencial João Paulo, em Florianópolis, há mais de 20 anos engajados na destinação correta dos resíduos do condomínio

Em SC balneário camboriú

Tecnologia garante segurança Página 16

Áreas comuns Cobrança da taxa pela fração ideal Página 6

Saneamento Expansão da rede de coleta Página 11

Semana Lixo Zero lança o desafio da redução de resíduos nos condomínios Páginas 8 e 9

Páginas 12 E 13

Agende-se Palestra para síndicos em novembro Página 23

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Jornal dos Condomínios

o dia 30 de novembro comemoramos dores e funcionários. Especialistas discutem sobre o Dia do Síndico. É uma data especial os desafios da função e dão dicas sobre a melhor em nosso calendário já que aos síndicos maneira de lidar com as dificuldades encontradas dirigimos todo nosso olhar e trabalho. A pelos que assumem este desafio e como equilibrar vida em condomínio é um exercício de cidadania e o a função com vida profissional e pessoal. Também síndico é a figura que se desdobra para manter a har- nesta edição trazemos a você, síndico leitor, os dez monia e o funcionamento deste pequeno universo. anos do apagão em Florianópolis e como os síndicos A equipe do Jornal dos Condomínios, junto com seus da época se organizaram para manter o condomínio anunciantes, colaboradores e parceiros, parabenizam nas 55 horas que ficaram sem luz. para Condomínios e empresas a todos os síndicos.Contabilidade No seu dia, o nosso agradecimenE por fim a polêmica: recentemente, alguns juristo e profundo respeito! (48) 3223 5332 / gtc@gtccontabilidade.com.br tas começaram a questionar a legalidade da cobranNa matéria especial edição, feita para ça serviços da taxadiferenciados do condomínio pelaseu fração ideal. Saiba o O Clientedesta GTC Contabilidade agora pode contar com para facilitar dia a dia! comemorar esta data, destacamos os desafios de ser que os síndicos de várias cidades catarinenses pensam Acompanhamento on line da contabilidade síndico, elencados por vários gestores que participaa respeito deste o modelo de rateio. Quem tem uniAcesso individualizado para cada condômino ram da promoção de lançamento do nosso portal dade maior deve pagar mais ou igual a todos? Controle diário da inadimplência na internet. Como uma balança, a gestão do síndico Boa leitura a todos! www.gtccontabilidade.com.br Ângela Dal Molin é o ponto de equilíbrio para a satisfação dos moraDESDE 1985 À SERVIÇO DE SEU CONDOMÍNIO E EMPRESA

Coord. Administrativa e Editorial - Angela Dal Molin jornaldoscondominios@yahoo.com.br Coordenação editorial impresso e web – Vânia Branco jornaldoscondominios@terra.com.br

Administrativo financeiro - Cristiano Carvalho Textos Criciúma e região - Soraya Falqueiro SC 3578 JP Textos Grande Florianópolis - Graziella Itamaro SC 01358 JP Textos Baln. Camboriú e região - Leonardo Leite Thomé - DRT SC 04607 Revisão - Tony R. M. Rodrigues Assistente de Criação - Carlos Alberto de Souza Impressão GRUPO RBS Tiragem Comprovada - Nesta edição 12.000 exemplares Circulação - Grande Florianópolis, Balneário Camboriú, Itapema e Criciuma Entrega gratuita e dirigida Para anunciar: (48) 3028 1089 Os artigos publicados com assinatura não traduzem necessariamente a opinião deste jornal.

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Como as competências emocionais podem ajudar o síndico?

Ter conhecimento básico de legislação condominial, engenharia e contabilidade são habilidades práticas que bastam para o síndico realizar uma boa gestão, se for levado em conta o campo da razão. Porém, existe um item que impulsiona as ações das pessoas, além da sabedoria técnica, e deve ser levado em conta: as emoções. Mais do que lidar com contabilidade e manutenção, a função de síndico envolve as relações. Conhecer e delegar as competências emocionais de si e dos funcionários vai fazer o gestor aproveitar o que cada um tem de melhor para o bem comum do condomínio. http://migre.me/gGev0 Saiba mais no link

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Jornal dos Condomínios

Novembro 2013

Imóvel com dívida, quem arca com o prejuízo? Na maioria dos casos o novo proprietário assume os encargos a partir da compra

e o contrato não determinar o responsável pela dívida, as obrigações de encargos condominiais e IPTU passam a ser do adquirente. No entanto, segundo informa o advogado Dennis Martins, as partes do contrato podem pactuar de forma diferente, estabelecendo quem vai assumir o pagamento.

No que tange às contas de água e luz, a situação é diferente. Essas dívidas, conforme esclarece o advogado Martins, não ficam atreladas ao bem e, portanto, não são obrigações originárias do proprietário. Assim, na omissão do contrato, a dívida será do titular cadastrado perante o fornecedor. O advogado alerta que o sín-

dico é alheio à relação jurídica de compra e venda e, portanto, não deve tomar a iniciativa de informar eventual inadimplência da unidade a um potencial comprador até que o imóvel seja efetivamente vendido, salvo se o adquirente já for condômino. Cabe ao candidato à compra do imóvel exigir do vendedor, antes da compra, provas da re-

gularidade com os pagamentos ao condomínio. Para evitar prejuízos para o condomínio relativos à inadimplência, Dennis recomenda que o síndico adote medidas enérgicas antes que a dívida acumule. O advogado reprova administrações tolerantes com relação ao cumprimento de deveres, dentre eles o pagamento da

taxa condominial, pois, segundo ele, esse comportamento estabelece uma cultura negativa de que se existirem dívidas para com o condomínio em atraso nada acontecerá. Isso porque, de acordo com Dennis, muitas pessoas costumam priorizar o pagamento daquelas obrigações cujos credores estão mais atentos. t

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Dez anos do apagão em Florianópolis Energia por um fio: nossos condomínios estão preparados para ficar sem luz?

lorianópolis trabalhava em mais um início da tarde da quarta-feira, 29 de outubro de 2003. Por volta das 13h15min, um blecaute atingiu toda a ilha de Santa Catarina depois da explosão de um botijão de gás, durante uma manutenção de rotina no sistema de transmissão de energia, localizado sob a Ponte Colombo Salles. O rompimento dos cabos de alta tensão que alimentavam a parte insular da capital causou estragos a casas, lojas, empresas e apartamentos. Decretar situação de emergência foi a única saída para o caos generalizado que acabou depois de 55 horas sem luz e água para os 300 mil de habitantes da Ilha da Magia. O prejuízo contabilizado ultrapassou os R$ 40 milhões, mas não só as empresas amargaram situações difíceis: moradores perderam alimentos congelados, trabalhos deixaram de ser feitos e casas pegaram fogo por descuido com velas.

Escadas Essa situação atípica denunciou a fragilidade do sistema de transmissão de energia e confirmou a dependência da população pela luz elétrica. Nos condomínios da ilha de Santa Catarina, a falta de luz fez com que pessoas subissem por

escada aos andares mais não foi registrado problema em elevados ou mesmo que nenhum deles. Os moradores evitassem sair de casa mais idosos, mesmo morando para não descer e subir em andares mais elevados, não degraus no escuro ou com tiveram dificuldades, já que pouca luz. Essa situação se receberam a ajuda dos jovens agrava ainda mais quane dos porteiros. “O que se viu do se trata de pessoas foi solidariedade. Todos se idosas ou doentes. Assim, ajudaram no que foi preciso”, pensando nos possíveis lembrou Ediane. “Uma cena problemas em decorrênque chamou atenção foi uma cia da falta de energia, reunião num dos apartamendestacam-se algumas tos. A moradora tocou piano formas de prevenção enquanto os vizinhos acomAbastecimento de energia elétrica ficou interrompido durante 55 horas, na parte para os condomínios, que panhavam cantando”, disse, insular da Capital eventualmente podem encantada. “Todos gostaram”, ficar por algumas horas completou. sem luz. Afinal, é melhor prevenir do que na fila de espera e alugou um gerador. O No Condomínio Polara, no bairro equipamento foi instalado para manter remediar. Agronômica, em Florianópolis, a solução em constante funcionamento as luzes dos foi a iluminação com velas, espalhadas corredores e das áreas de uso comum, pelos corredores, além do apoio dos Iluminação de emergência Ediane Medeiros Martins, que na épo- como as entradas do prédio, além da liga- funcionários do edifício. “O síndico ca do apagão era síndica do Condomínio ção de alguns pequenos aparelhos, como controlou a água para não acabar, já que Residencial Sagres, no centro de Florianó- o carregador de celular. “As luzes de possuímos cisternas grandes. Faltou água, polis, já pensava em adquirir um gerador emergência tinham autonomia pequena mas não ocorreu nenhum problema”, para o condomínio. A intenção acabou in- para funcionamento. Como a energia não destacou Gian Carlo Salvati, morador terrompida para se resolver outras quesfoi restabelecida rapidamente, pensamos do prédio de quatro andares, que não tões prioritárias do condomínio e pelo em manter os moradores em segurança”, possuía iluminação de emergência. A valor elevado do produto. Porém, com a ressaltou. O gerador trouxe, além de luz, maior barreira relatada na hora de locar falta de luz por tantas horas, durante o a oportunidade de entrosamento. Uma - ou mesmo adquirir - um gerador era o apagão, não pensou duas vezes: entrou televisão foi ligada no salão de festas, e valor da locação ou aquisição desse item. muitos moradores aproveitaram para asMas, nem só geradores garantem o bom sistir. O único inconveniente era o barulho funcionamento do condomínio, quando provocado pelo equipamento, mas foi falta energia. Luzes de emergência e lanconvencionado seu desligamento à meia- ternas, além de porteiros e zeladores bem -noite, nos dois dias de seu uso. treinados podem manter situações críticas São 132 apartamentos no edifício, e em ordem por algum tempo.

Elevador parado, e agora? Faltou luz. Ficou preso no elevador? Falta de ar? Claustrofobia? Não se desespere. A solução é ficar calmo. Porteiros, zeladores e síndicos são orientados a manter a calma e localizar o andar em que o elevador estiver parado até a chegada do técnico de manutenção de elevadores, para abrir a porta da cabine ou chamar o Corpo de Bombeiros, caso necessite. Durante os dias do apagão, a maioria das ocorrências registradas, de acordo com a Polícia Militar, foi para a retirada de pessoas presas nos elevadores. Valério Jorge Gilli, sócio-gerente da Concesc & Nacional Elevadores, ressalta que a cabine dos elevadores possui segurança e ventilação suficiente para casos de falta de energia, na eventualidade de haver pessoas presas. Gilli destaca alguns procedimentos que devem ser aplicados no caso de pessoas presas em elevadores: 4 Não se desespere; ficar no interior da cabine do elevador ainda é a melhor opção; 4 Não tente forçar as portas da cabine e do andar, pois a energia pode voltar

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quando você estiver tentando sair do elevador; e quando a porta da cabine estiver desnivelada em relação à porta do andar, o risco é ainda maior; 4 Os elevadores possuem sistema(s) de comunicação com a portaria e alarme de emergência, para casos de pane; tente utilizá-los para avisar que existe(m) pessoa(s) dentro da cabine; 4 O celular poderá ser utilizado para informar a quem for necessário (Corpo de Bombeiros, portaria, familiares, amigos, empresas de elevadores etc.); 4 Não acenda velas, isqueiros, fósforos, cigarros etc., no interior da cabine, pois estes artifícios consomem o oxigênio que se encontra dentro do elevador, dificultando a respiração e causando asfixia pelos gases emanados; 4 Quem estiver fora da cabine e quiser ajudar, deve acionar os órgãos competentes, é a melhor solução; nada de tentar retirar a(s) pessoa(s) de dentro do elevador; pode-se também permanecer conversando com quem estiver dentro da cabine para tranquilizar as pessoas. t

Novembro 2013

Condomínios apertam o cerco aos fumantes

A proibição vale para corredores, escadas e garagens de edifícios residenciais e comerciais

vida não anda fácil para os fumantes. Fora todos os problemas de saúde, cada vez mais evidentes, aos poucos a lei antifumo vai estendendo cada vez mais sua aplicação e condomínios residenciais e comerciais também começam a restringir ainda mais as áreas destinadas aos fumantes. Pela Lei Municipal Antifumo, promulgada em março de 2010, é proibido o consumo de cigarro, cigarrilhas, charutos, cachimbos e narguilés em qualquer espaço de uso coletivo, público ou privado, fechados ou parcialmente fechado.

Áreas comuns

Assim, salões de festa, corredores, escadas de emergência e garagens de prédios residenciais e comerciais também estão enquadrados na mesma

lei. Alguns condomínios que possuem áreas abertas, porém, estão indo mais adiante estabelecendo em seus regimentos a proibição do cigarro e afins em todas as áreas de uso comum. Permitido mesmo, só no interior dos apartamentos residenciais e nas varandas e sacadas. E, mesmo assim, dependendo do regimento interno do condomínio e, ainda, observando regras mínimas de

bom senso e educação. “Existe o atenuante de serem áreas privadas, mas no caso de terem ligação com áreas comuns como corredores ou outras varandas não poderão interferir no bem estar dos outros vizinhos. Assim como o barulho de uma obra ou música em alto volume fora do horário autorizado, a fumaça do cigarro obedece ao mesmo princípio”, explica o advogado Rogério Manoel Pedro, especialista em advocacia condominial. “Em unidades comerciais a restrição é ainda maior, uma vez que essas edificações praticamente não possuem áreas abertas. Antigamente as pessoas se encontravam nas escadas de emergência para fumar, e hoje isso também é proibido”, finaliza Amanda Campos Zeferino, da Correta Condomínios. t

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Cobrança da taxa de condomínio pela fração ideal? Apesar de questionamentos, síndicos consideram o modelo ideal

tualmente, o rateio das taxas de condomínio é calculado pelo tamanho da área privativa do imóvel, a chamada fração ideal; assim, moradores de apartamentos na cobertura ou que possuam um amplo terraço pagam um valor maior em relação àqueles que residem em unidades menores. A fração ideal surgiu com a Lei 4.951/64, que regulamentava o rateio das taxas de condomínio pela área privada de cada unidade, mas também permitia outras modalidades de divisão dos custos se assim fosse decidido pela assembleia dos moradores. A justificativa para a manutenção da fração ideal é a de que unidades maiores geram mais custos para o condomínio. Recentemente, alguns juristas começaram a questionar a legalidade desse modelo de rateio. A alegação é a de que a

maior parte dos custos de um condomínio é gerada pela carga tributária, folha de pagamento e manutenção das áreas comuns, desfazendo a relação entre gastos e área privada. A resposta de síndicos e condôminos foi imediata no sentido de reafirmar que unidades maiores geram sim mais gastos e a discussão começa a tomar volume entre assembleias de moradores.

Decisões judiciais Mesmo assim, alguns proprietários de coberturas estão obtendo decisões favoráveis na justiça pleiteando o pagamento dos mesmos valores que os outros moradores, uma vez que utilizam a área comum da mesma maneira, o que acarreta os mesmos custos com tributos, folha de pagamento e custos de manutenção do condomínio que os demais moradores. t

O Jornal dos Condomínios ouviu diversos síndicos para saber qual é a opinião dos profissionais diretamente ligados ao tema: Gregorio Stéfani, Milazzo Residencial, em Criciúma - Adotamos o método da fração ideal, que foi aprovado em assembleia, de forma que a cobertura paga mais, mas reconheço que não é 100% ideal. Temos uma taxa sobre o consumo de água que é dividida em partes iguais e o restante é rateado de acordo com o consumo de metros cúbicos de gás. Jorge Schutz, síndico profissional em Florianópolis - Eu concordo com a fração ideal. Quanto maior a unidade mais pessoas residem nela e automaticamente tem mais gastos, mais custos para o condomínio.

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Vera Kosak, Residencial Patrícia, em Florianópolis - Eu penso que é justo. Em nosso condomínio temos 33 apartamentos, duas coberturas e algumas unidades menores. As coberturas têm mais área, mais banheiros e mais garagens, isso tudo tem um custo. Sandra Madeira, Condomínio Vila Malbec, em Balneário Camboriú - Temos apartamentos diferenciados, mas todos pagam o mesmo valor de condomínio. Não adotamos a fração ideal, embora, em minha opinião, seja o modelo ideal. O prédio foi recém entregue e vamos levar o assunto para as próximas assembleias.

Novembro 2013

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Semana Lixo Zero lança o desafio de reduzir a produção de resíduos

Evento que aconteceu na Capital reuniu diversos setores da sociedade na discussão sobre sustentabilidade

ntre os dias 20 e 27 de outubro, a cidade de Florianópolis (SC) foi sede da Semana do Lixo Zero 2013, com o objetivo de lançar reflexões sobre a produção de resíduos, ampliar a discussão acerca da gestão de todo o lixo que produzimos diariamente e difundir o conceito do “lixo zero”, que consiste no máximo aproveitamento e correto destino de resíduos recicláveis e orgânicos, e a redução – ou mesmo o fim – do encaminhamento desses materiais para os aterros sanitários. Organizado pelo Instituto Lixo Zero, uma organização sem fins lucrativos sediada em Florianópolis, com apoio do Jornal dos Condomínios e de diversas entidades públicas e privadas, a segunda edição da Semana do Lixo Zero realizou, ao longo da semana em diversos pontos da Capital, palestras, debates e atividades práticas como oficina de ma-

Durante a Semana Lixo Zero cerca de 6 toneladas de resíduos sólidos foram acumuladas no Miramar, no Centro de Florianópolis para demonstrar o volume retirado diariamente das ruas do centro da Capital

Na horta de tomates do condomínio João Paulo cada criança é responsável pela muda que plantou

teriais recicláveis e coleta de resíduos entre torcedores do jogo Figueirense e Joinville no Estádio Orlando Scarpelli. Este ano, evento focou a atuação de síndicos e zeladores, que enfrentam o problema da coleta de resíduos no dia-a-dia da profissão, como explica Jean Tavares, coordenador de operações da empresa Novo Ciclo e um dos palestrantes do evento.

dos moradores na separação dos resíduos.” A Semana do Lixo Zero também envolveu diversos setores da sociedade, como empresas da construção civil, associações comercias, universidades e sindicatos, o que faz sentido: A Lei nº 12.305 promulgada em 2012 pelo governo federal, instituindo a Política Nacional de Resíduos Sólidos (PNRS), criou a respon-

“Obtivemos uma procura surpreendente desses profissionais, todas as palestras sobre resíduos nos condomínios lotaram. Podemos perceber um interesse dos síndicos em dar um destino correto aos resíduos produzidos em seus condomínios, muitas vezes eles encontram dificuldades como falta de espaço para armazenar esses materiais ou até mesmo a falta de consciência

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sabilidade compartilhada dos geradores de resíduos: fabricantes, importadores, distribuidores, comerciantes, além do cidadão, e titulares de serviços de manejo dos resíduos. Na prática, a lei quer dizer que todos temos a responsabilidade sobre os resíduos produzidos. A PNRS também cria metas importantes para a eliminação dos lixões, como a reciclagem de 20% dos resíduos até 2015.

Novembro 2013

A situação de Florianópolis Segundo dados da Companhia de Melhoramentos da Capital, a Comcap, em 2012 foram produzidas 174,7 mil toneladas de resíduos sólidos em Florianópolis, registrando um aumento de 6,4% em relação ao ano anterior. Desse total, 11,4 mil toneladas eram de materiais recicláveis. Ainda segundo a Comcap, atualmente a coleta seletiva atende 97% dos domicílios e todo resíduo coletado que não pode ser reciclado segue para um aterro sanitário. Florianópolis foi uma das primeiras capitais a criar a coleta seletiva do lixo, em 1994, depois da experiência do Projeto Beija Flor desenvolvido em regiões carentes com objetivo de tratar o lixo domiciliar dentro das comunidades que o produziam e dar-lhe um destino correto.

A iniciativa dos condomínios

É preciso lembrar que bons exemplos vêm surgindo dentro dos condomínios da cidade, como Everson Musquini e Dalva Pereira Conceição, respectivamente síndico e subsíndica do condomínio João Paulo, no bairro de Coqueiros, em Florianópolis, que há mais de 20 anos se preocupa em separar os resíduos, dar um destino correto e, principalmente, aprimorar o processo e envolver cada vez

O biofertilizante extraído é usado nas árvores e na horta do condomínio

Síndico Everson Mosquini , Sub-síndica Dalva Pereira com Carolina, Julia, Nathália, Eduarda Oliveira – Síndica-mirim, Augusto e Guilherme: todo o material reciclável recolhido no condomínio é separado por categorias mais moradores. “Assim que o município implantou o sistema de coleta seletiva nós começamos a separar nosso lixo e aos poucos fomos aperfeiçoando. Atualmente separamos todos os materiais recicláveis por categoria e o material orgânico vai para uma composteira de fibrocimento, de onde extraímos o biofertilizante que usamos nas árvores e na horta do condomínio”, explica Dalva. Com uma grande área verde repleta de árvores frutíferas, a dedicação dos mais velhos começou a chamar a atenção das crianças moradoras do condomínio. “Como elas

Todo o material orgânico do condomínio João Paulo é colocado em uma composteira de fibrocimento que produz biofertilizante

estão sempre brincando por aqui começamos a convidá-las para participar e aos poucos elas estão se envolvendo no processo. Fizemos uma eleição para síndico mirim e escolhemos uma síndica, um subsíndico e dois conselheiros e agora eles vão criar o regimento interno mirim”, conta Everson. A iniciativa foi uma das responsáveis pelo clima de união que há no condomínio. “Elas já plantaram uma horta de tomates onde cada criança é responsável por cada planta. Quando deu frutos, elas mesmas fizeram a colheita e passaram em todos os apartamentos oferecendo o resultado da produção. Essa união acabou refletindo na maneira como todos convivem no condomínio, fazemos mutirões de limpeza e nossas assembleias parecem festas”, finaliza. t

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Controle de pragas requer cautela A contratação de empresa legalizada é a maneira mais segura e eficiente de conter a infestação

o verão, o ciclo de desenvolvimento e proliferação de insetos são favorecidos devido às condições ideais para sua reprodução, como o calor, aumento na umidade do ar, crescimento da vegetação. Assim, os condomínios passam a ter mais problemas com cupins, baratas, formigas, ratos e, consequentemente, a procura pela desinsetização e desratização nos períodos que antecedem os meses quentes do ano é maior. Para evitar a infestação de pragas de maneira segura e eficiente, é importante contratar uma empresa autorizada pela Vigilância Sanitária para realizar regularmente o controle. De acordo com o gestor executivo da Associação de Controladores de Pragas de Santa Catarina (Acprag), Ricardo Richter, a periodicidade necessária depende do tamanho do condomínio, da localização e dos tipos de pragas

A empresa contratada deve apresentar alvará emitido pela Vigilância Sanitária e possuir pessoal capacitado para a realização do serviço que normalmente acometem o local. “Normalmente o ideal é fazer a desinsetização a cada seis meses, com pelo menos duas vistorias a cada 60 dias para monitoramento e aplicações localizadas, conforme a necessidade”, explica. De acordo com Richter, no entanto, a maioria procura o serviço quando a proliferação de pragas está em nível avançado, exigindo a aplicação mais abundante de inseticidas. “Uma das vantagens do controle permanente, portanto, é que os riscos de toxicidade são menores”, considera.

Legalidade O técnico da gerência de saúde ambiental da Vigilância Sanitária em Santa Catarina, Francisco Carlos Portela, orienta o síndico na contratação da prestadora de serviço: a empresa deve apresentar o alvará emitido pela Vigilância Sanitária do município, documento que comprova a sua legalização. Dessa forma, o condomínio estará seguro de que a empresa utiliza produtos com princípios ativos autorizados no Brasil. “O alvará tem a validade de um ano e o síndico

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deve estar atento à data ao verificar o documento”, observa o técnico.

Não é função de zelador A busca pela economia com prestadoras de serviço, substituindo-as pelo zelador, pode gerar graves prejuízos. Além da ilegalidade e dos riscos à saúde devido ao manuseio de produto tóxico, permitir que o zelador realize esse trabalho pode incidir em demandas trabalhistas. “É comum acontecer de um ex-funcionário, após sua dispensa, entrar na Justiça e ganhar uma indenização por ter feito desinsetização no edifício, cobrando insalubridade e extras. A indenização pode ter valores altíssimos”, explica Richter. Além disso, o síndico não pode adquirir produtos para desinsetização, pois são de uso exclusivo de empresas registradas. Comprar já significa um ato ilegal. t

Dicas n Avise os moradores com antecedência de, pelo menos, uma semana sobre o dia e o horário que será realizada a dedetização no condomínio, assim os moradores poderão se programar. n Restrinja a circulação de moradores, principalmente de crianças e animais, no momento da dedetização. n Oriente os moradores cujo apartamento esteja próximo ao local da aplicação do inseticida para que fechem as portas e janelas a fim de evitar a emissão de veneno e migração de pragas para dentro da unidade. n Exija da empresa as orientações sobre o tempo necessário que os moradores deverão permanecer fora do ambiente dedetizado tempo para dissipação do veneno. n Previna o condomínio das pragas: mantenha a higiene, limpeza e conservação do condomínio. Mantenha lixeiras bem tampadas, cisternas e caixas de água e gorduras higienizadas. Insetos e roedores são atraídos por três elementos: água, comida e abrigo.

Novembro 2013

Expansão da rede de coleta e tratamento de esgoto Casan e Prefeitura de Florianópolis lançam programa para reduzir lançamentos irregulares de esgoto

Por Graziella Itamaro

ssencial para a saúde e a qualidade de vida dos seres humanos, o saneamento urbano é ainda hoje um grande problema na maioria das cidades. Florianópolis, apesar de ser uma capital, tem atualmente 56% da população urbana com cobertura de rede de coleta e tratamento de esgoto sanitário. A expectativa da Companhia Catarinense de Águas e Saneamento (CASAN) é aumentar o percentual de cobertura com rede de coleta e tratamento de esgotos para 75% da população urbana do município de Florianópolis. Com a conclusão das obras do PAC II, 100% da parte continental da Capital terá cobertura da rede. Para ajudar a melhorar a situação foi lançado no dia 16 de outubro o Programa Floripa Se Liga na Rede. Por meio do convênio de cooperação técnica-financeira assinado entre a Casan e a Prefeitura de Florianópolis será realizado um amplo mutirão de fiscalização e eliminação de esgotos irregulares que afetam a saúde pública e contribuem para problemas de balneabilidade nas praias. O objetivo é vistoriar, no prazo de um ano, cerca de 40 mil pontos considerados críticos e localizados nas regiões das praias de Daniela, Canasvieiras, Cachoeira do Bom Jesus,

O objetivo é aumentar a rede de coleta e tratamento de esgotos para 75% da população urbana de Florianópolis Vargem Grande, Ingleses e Lagoa da Conceição, abrangendo ainda as localidades do Rio Vermelho e Barra da Lagoa. Carlos Afonso Casagranda, da diretoria de Saneamento Ambiental da Prefeitura Municipal de Florianópolis destaca que de acordo com dados preliminares levantados pelo programa já é possível ter uma ideia de como está a situação do tratamento de esgoto dos condomínios no município: já foram visitados 117 edifícios e, destes, 39 estavam regulares e 78 em fase de regularização.

Condomínios regularizados Segundo João Batista da Silva, Engenheiro Civil e proprietário da Telesan Construções e Engenharia, são diversas as

dificuldades encontradas para adequar os condomínios à rede de esgoto. “Por se tratar de uma obra subterrânea, pode-se encontrar muitos obstáculos no solo que não estavam previstos inicialmente. Na maioria das vezes não há um projeto ou cadastro da rede de esgoto, ou quando se tem, muitas vezes está em desacordo com a realidade”, ressalta o engenheiro. De acordo com João Batista, outro problema é o desconhecimento dos moradores quanto à complexidade desse tipo de obra, priorizando muitas vezes o preço em detrimento a garantia e a responsabilidade técnica do serviço. “É comum a contratação de mão de obra desqualificada e a utilização de materiais não compatíveis com o especificado em norma

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técnica”, explica. Ana Iris Serafim Batista, síndica do Edifício Saint Bernard, no bairro Carvoeira, em Florianópolis, concorda com a adequação dos condomínios, uma vez que a questão ambiental é pauta de importância vital para todos. “É inegável que as modificações visam à melhoria do serviço prestado, a partir da instalação de uma estrutura que diminua as possíveis situações de interrupção parcial da rede e que dê uma destinação adequada aos dejetos”, declara a síndica. No entanto, Ana lembra de que, quando o condomínio recebeu a notificação da Casan e da Vigilância Sanitária para realização das obras, os moradores ficaram surpresos. Inicialmente, pelo curto prazo para a adequação, e num segundo momento pelo tamanho das modificações que, à primeira vista, tinham de ser realizadas. “Nosso condomínio foi construído há mais de 20 anos, ocasião em que as exigências para o projeto sanitário eram outras. Uma das maiores dificuldades que encontramos foi explicar para os demais condôminos que o fato de ser uma construção mais antiga não garantia o direito de manter a estrutura como estava, pois muitos insistiam na ideia de que se tratava de uma situação consolidada, e que o Poder Público não poderia impor tantas alterações num curto espaço de

tempo”, relata Ana.

Resultado positivo As barreiras iniciais conseguiram ser reduzidas ao buscarem-se profissionais especializados na área. “Desta forma foi possível vislumbrar as vantagens da realização das adequações, bem como cumprir com as determinações da Casan da forma menos impactante possível para todos. A estrutura dos blocos do nosso condomínio e o próprio sistema de esgoto até então existente facilitaram as obras, evitando, por exemplo, a necessidade de colocação de caixa de gordura em cada unidade, medida que sem dúvida traria muitos transtornos aos condôminos”, explica. A síndica destaca ainda o bom atendimento dos colaboradores da Casan: “Em inúmeros momentos os servidores esclareceram as dúvidas do nosso condomínio e atenderam as solicitações de aumento de prazo para viabilizar o cumprimento da determinação diante da demonstração do nosso interesse em resolver a situação”, afirma. Ela explica que, apesar da preocupação inicial, o resultado foi positivo. “Foi possível adequar a estrutura não somente como uma exigência legal, mas como um mecanismo de contribuição para a melhoria do sistema de esgoto da nossa cidade e principalmente para a diminuição dos impactos ambientais”, afirma. t

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especial / dia do síndico

O desafio de ser síndico Além dos conhecimentos de gestão, os síndicos atuais também precisam ter habilidades diferenciadas para exercer a função

Por Graziella Itamaro

epresentantes legais dos condomínios, os síndicos, são figuras essenciais para o bom funcionamento dos edifícios. Muitas vezes não compreendidos, possuem cada vez mais responsabilidades, como por exemplo, questões administrativas, gerenciamento de funcionários, manutenções, assembleias, prestação de contas, orçamentos e ainda lidar com conflitos entre moradores. Os desafios são muitos e às vezes, os reconhecimentos, nem tantos assim. Mas apesar das dificuldades há ainda os que têm interesse e disposição para assumir a função. Para saber o que move os síndicos catarinenses e valorizar a atividade, o Jornal dos Condomínios realizou uma campanha de premiação para a frase que melhor sintetizasse o desafio de ser síndico. Com a ação, além de divulgar o novo portal do jornal para os profissionais catarinenses, também foi possível levantar os três pontos mais críticos

Luiz Fernando Queiroz da função ao analisar as frases enviadas pelos síndicos. E para aprofundar o tema, em comemoração ao Dia do Síndico, preparamos uma matéria com a visão de especialistas sobre os pontos assinalados.

Resolução de conflitos Um dos desafios comuns no dia-a-dia de um síndico é a resolução de conflitos. Fazer com que moradores entendam que fazem parte de um condomínio e que devem colaborar e cumprir regras, pois fazem parte de uma comunidade é uma tarefa que exige habilidade e paciência dos gestores.

De acordo com Walter João Jorge Junior, diretor jurídico da Pereira Jorge Condomínio, os conflitos são complexos porque em geral, as pessoas não possuem aptidão de proteger seus direitos sem ferir outros. Na opinião de Walter, os conflitos mais comuns são relacionados ao mau uso das áreas privativas. Nestes casos ele orienta que é importante sempre informar que o síndico possui a obrigação legal de aplicar as normas em função da sua posição e basear-se no Regimento Interno, Convenção e Código Civil. Desta forma a tratativa fica impessoal. “Se o

conflito se dá pelo mau uso das áreas privativas, vale alertar aos incomodados que o síndico não possui a obrigação de defender os interesses particulares” recomenda o profissional. Na opinião de Luiz Fernando Queiroz, advogado especialista em direito imobiliário e autor da obra “TPD-Direito Imobiliário” e do “Guia do Condomínio IOB”, orienta que o síndico evite conflitos com seus vizinhos. “Em minha opinião, ele deve colocar as relações de vizinhança acima da função de síndico, pois o vizinho será vizinho dele por décadas. Se ele deixar de ser síndico hoje, continuará convivendo com aquele vizinho. As relações de vizinhança são muito mais importantes do que a relação profissional ou semiprofissional do síndico com o condômino”, explica. Ele afirma que os resultados na solução de conflitos, dependerão da atitude do síndico. “Às vezes, o síndico acha que está agindo de uma forma profissional na hora de aplicar uma multa ou cobrar uma taxa condominial em aberto, mas

os vizinhos não encaram assim. Então, na hora de chamar a atenção do condômino que está descumprindo uma regra do condomínio, é recomendável fazer um aviso impessoal. Desta forma, ele não está se envolvendo diretamente com o vizinho. Se mesmo assim a situação não for resolvida, quando houver uma assembleia, o assunto deverá ser colocado em pauta” ressalta o advogado.

Tempo e conhecimento Outro desafio dos síndicos, a gestão do tempo é essencial para uma boa administração. Na opinião de Rodrigo Machado, diretor da Exato Contabilidade e Condomínios para ter sucesso neste quesito, o síndico deve criar dentro de seu itinerário, horários diários específicos para trabalhar para o condomínio, pois não é recomendado que este tempo seja o mesmo utilizado para praticar outras atividades pois não fará bem nenhuma das coisas. “Hoje os condomínios por seu tamanho geram uma grande demanda de afazeres que, muitas vezes

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do condomínio, Luiz recomenda que o síndico use de bom senso.

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Walter João Jorge Junior, Ana Lucia Ortiz e Rodrigo Machado o síndico não consegue fazer sozinho”, explica. Rodrigo lembra ainda da importância dos gestores estarem preparados para lidar com as atribuições do cargo, como por exemplo, terem conhecimento das leis. “Como em qualquer outra profissão, o síndico deve ter conhecimento do que está fazendo para não cair em erros. Muitos, por exemplo, não têm noção da real responsabilidade de um síndico dentro do condomínio e de quais são os prejuízos pessoais em caso de falhas” orienta o especialista. Segundo Rodrigo, um síndico deve, no mínimo, ter conhecimento do que prevê a Lei 4591/64 e o Código Civil no que diz respeito aos condomínios e, fora isso, deve ter domínio total do que prevê a convenção de seu condomínio e o regimen-

to interno. E mais importante do que saber fazer é ter como parceiros, pessoas que saibam e tenham total domínio do assunto. “A escolha de bons profissionais com conhecimento para assessorá-lo é mais importante do que entender de tudo, pois em caso de dúvidas tem a quem recorrer”, ressalta o profissional. Na opinião de Luiz Fernando Queiroz, se a pessoa se propôs a ser síndico, ela terá que se dedicar ao condomínio. “A pessoa tem que dispor de tempo, não um tempo excessivo, mas precisa de dedicação, precisa estar presente no condomínio, seja ele condômino ou síndico profissional. Tem que exercer sua autoridade moral junto aos funcionários e aos condôminos”, orienta o especialista. Para conseguir o equilíbrio entre os assuntos pessoais e as questões

Problema comum enfrentado na gestão de condomínios, as relações com prestadores de serviço terceirizados também exigem tempo e habilidade dos síndicos para lidar com situações variadas. Na opinião de Ana Lucia Ortiz, diretora de recursos humanos da Acto Condominiums, a falta de comprometimento de alguns prestadores é fator crítico nestes casos. “Percebo que muitas das vezes falta estrutura por parte de alguns prestadores. Eles até têm a intenção de atender bem o cliente mais não estão estruturados e organizados para fornecer a quantidade de demanda para o serviço”, declara Ana. Neste caso, Ana recomenda que os síndicos sempre busquem prestadores que venham através de recomendações, ou seja, que já prestaram serviços a clientes conhecidos e exigentes. De acordo com Luiz Fernando Queiroz, existe uma primícia que, por lei, o síndico é responsável por tudo o que ele contrata no condomínio, caso ele haja com má-fé, negligência ou culpa. Então, o síndico tem uma função importante e de muita responsabilidade. “Minha conclusão é que o síndico tem uma função extremamente útil, responsável e que exige muita dedicação. Precisamos valorizar muito a função do síndico e agradecê-lo por se propor em fazer este sacrifício em prol da coletividade”, finaliza Queiroz. t

Consciência coletiva Vencedor da promoção, o síndico Vanderlei Cima afirma que o maior desafio da função “é estabelecer com clareza o conceito de condomínio dentro da realidade que reúne uma gama de interesses e necessidades individuais, ou seja, fazer com que todos entendam seu papel enquanto indivíduos que compartilham a mesma casa, o condomínio”, descreveu Vanderlei em sua frase vencedora. Para ele, o papel do síndico atual foi redefinido há um bom tempo. “Hoje, o cargo cobra muito mais que dedicação. Exige, entre outras coisas, conhecimento, comprometimento, capacidade de gestão da estrutura física e das pessoas, paciência, compreensão, responsabilidade, empatia”, afirma o síndico vencedor da promoção. Vanderlei explica que entre as qualidades para assumir o cargo de síndico destaca-se a empatia, pela necessidade de colocar-se no lugar do outro e, a partir deste ponto de vista, tomar a melhor

decisão. Além disso, segundo ele, o conhecimento, por sua vez, envolve toda a gama de recursos que o condomínio abraça, desde a gestão de funcionários até as obras e melhorias que são necessárias. “Sem conhecer, a tarefa de gerenciar a função fica inviabilizada, pois as responsabilidades que recaem sobre o representante legal do condomínio são extensas e pesadas. Desta forma, estar à frente de um condomínio na realidade atual é um grande desafio, em vários sentidos. Ultrapassada a visão inicial de que no condomínio o síndico deve gerenciar os diversos conflitos entre vizinhos e pagar as contas em dia, surge também a figura de uma pessoa dinâmica, envolvida com os interesses de um grupo de pessoas, capaz de motivar moradores para que as melhorias ocorram. “Penso que conseguir conciliar os interesses individuais, convertendo-os em interesses coletivos, é a grande barreira a ser vencida todos os dias”, declara o síndico.

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Condomínios se preparam para o Natal Cordões luminosos, cascatas, lâmpadas Strobel, cortinas, pisca-piscas e figuras natalinas decoram condomínios no final de ano Por Graziella Itamaro

ais um final de ano se aproxima e, com ele, a tradição de enfeitar fachadas de casas, empresas e condomínios para celebrar essa época especial. Mas, para deixar o condomínio bonito sem ter problemas, é importante tomar alguns cuidados e se precaver na hora de escolher os materiais e manusear os equipamentos elétricos. Entre os materiais mais usados hoje estão os conjuntos de minilâmpadas, atualmente todas de LEDS, apresentados em diversos formatos, como cortinas formando franjas de luzes e cordões usados para marcar contornos de fachada, sacadas, envolver colunas ou troncos de árvores. De acordo com Sérgio Luiz Barros Rolim, responsável técnico da Santa Rita Materiais Elétricos, as lâmpadas de LED são ideais para a decoração natalina. “Além de apresentarem uma significativa redução do consumo de energia, têm maior incidência luminosa, maior vida

útil, não atraem insetos e não emitem raios ultravioleta, que são nocivos à saúde humana”, explica. Para que a iluminação não cause acidentes, como choques, incêndios e curtos-circuitos, os principais cuidados devem ser com as conexões elétricas, ou seja, com a ligação do conjunto de luzes nas tomadas. “Em princípio, os conjuntos natalinos são fáceis de instalar, pois já vêm equipados com plugues para serem ligados às tomadas, mas é importante utilizar produtos confiáveis e garantidos, e ainda receber as devidas informações técnicas do seu uso, como por exemplo, se é para uso interno ou externo, e jamais expor materiais elétricos à umidade” orienta Rolim.

Ambiente agradável Estela Neves, síndica do Residencial Bella Luna, no bairro de Jurerê, em Florianópolis, conta que todos os anos a frente do edifício é decorada com mangueiras luminosas, mas a preocupação com o visual é

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deixa à noite”, relata a síndica. Para realizar as ações, Estela conta com a ajuda do Conselho que sempre apoia as ideias para melhorias no prédio. “Acho que, assim como eu, todos consideram as áreas comuns como extensão do seu apartamento e, por isso, tenho a compreensão de todos”, declara.

Residencial Bella Luna, em Florianópolis

Árvore frequente. “Nosso condomínio está sempre enfeitado, pois nossa preocupação em manter os jardins floridos e vasos cuidados é constante. Acho que é uma gentileza e um carinho para os moradores e visitantes ter um visual bonito para apreciar, e na época de Natal não poderia ser diferente”, declara a síndica. Segundo Estela são cinco árvores com iluminação e, este ano, estão incrementando mais duas figuras luminosas no hall de entrada. “Como diferencial, nesta época sempre temos balinhas em um recipiente no aparador da entrada do prédio, para as crianças e adultos. Brincamos dizendo que o papai Noel

No condomínio Residencial Heloísa, em São José, todo ano é montada a árvore de Natal e, também, colocados alguns enfeites no hall. “Todos os moradores aprovam a decoração, principalmente as crianças, que ficam superansiosas com a chegada do Natal”, relata a síndica Bruna Mazzarolo. A escolha do material é feita em conjunto com o síndico anterior a sua gestão, e também pelo conselho consultivo. “Para o próximo ano queremos melhorar a decoração, vamos adquirir lâmpadas de LED para serem colocadas ao redor do jardim e das plantas que ficam na entrada do condomínio” descreve Bruna. t

Cuidados Ligue sempre os plugues dos conjuntos em tomadas apropriadas, de acordo com o tipo de plugue. As extensões devem ser de material apropriado, com plugues normatizados pelo IMETRO; n Jamais corte o plugue original e faça ligações improvisadas, colocando o fio direto na tomada; n Fios do tipo paralelo (isolação 300V) devem ser usados apenas em instalações internas. Para instalações externas, deve ser usados cabos do tipo PP, com capa de proteção; n Para evitar mal-contato e choques elétricos em emendas de fios, use conectores apropriados que garantem excelente contato e dispensam o uso de fitas isolantes. Caso não sejam usados conectores, as emendas devem ficar bem apertadas, de preferência estanhadas, e isoladas com fita isolante de qualidade, tapando toda a parte de cobre do fio, com pelo menos três camadas; n Não use conexões com tomadas e plugues em instalações externas para evitar o risco de entrada de água e de choque elétrico. n

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Balneário Camboriú

Cidade em obras Obras da prefeitura de Balneário Camboriú atrapalham a vida nos condomínios da cidade Por Leonardo Leite Thomé

s portas do verão, a prefeitura de Balneário Camboriú resolveu começar um grande número de obras públicas pela cidade. Obras essenciais, sem dúvida. No entanto, obras complexas também, que demandam o fechamento de ruas e exigem paciência de motoristas e moradores da cidade. Mas, entre esses moradores, os que moram nos condomínios de Balneário são os mais prejudicados, pois as obras acontecem nos lugares mais movimentados da cidade, como as avenidas Brasil e Atlântica. Sandra Christina Mendes Hammerle, síndica do edifício Dona Rosinha, na Rua 511, no Centro de Balneário, reclama que em seu apartamento, que fica há poucos metros da Brasil, torna-se território inóspito com as obras, pois as vagas de estacionamento não podem ser usadas, as garagens ficam bloqueadas e muitos condôminos precisam – dependendo da hora do dia – deixar o carro estacionado a alguns quarteirões de distância do condomínio. “Essas obras de drenagem trazem muitos transtornos, principalmente nessa época do ano, quase chegando o verão”, diz Sandra, que lista a sujeira no hall de entrada, o barulho das máquinas e a dificuldade de transitar com veículos como os principais entraves que as obras geram na vida dos condôminos.

As principais ruas de Balneário Camboriú, como a Avenida Atlântica, possuem trechos fechados por conta de obras públicas. Muitos condomínios estão com seus acessos parcialmente bloqueados O síndico Walter Junior, 36 anos, que administra um edifício numa transversal da Avenida Brasil, precisou encontrar uma solução que viabilizasse a locomoção dos moradores. “Falei com o pessoal da prefeitura e pedi para que autorizassem a passagem de moradores para suas garagens, senão ficaria impossível. Uma dica para os síndicos é: conversem com os responsáveis pela obra e tentem achar uma solução boa para todos”, aconselha.

O que dizem os responsáveis pelo quebra-quebra O Secretário de Obras da cidade, Elton Garcia, afirma que

Balneário Camboriú possui uma necessidade especial de manutenção de vias por conta do alto fluxo de veículos, tanto de moradores quanto de turistas. Como um dos destinos mais procurados de Santa Catarina, principalmente no verão, a cidade comporta um movimento intenso durante todo o ano. “É por isso que as obras no município são contínuas e intensas, inclusive as que incluem necessidade de manutenção. O que precisamos sempre lembrar com relação a obras é de que o transtorno de hoje garante a qualidade de vida de amanhã”, salienta. O diretor do Departamento de Trânsito e Engenharia, Fabiano da

Silva, afirma que as obras, principalmente aquelas que envolvem as vias públicas, podem causar transtornos temporários e que, para minimizar os problemas, há a preocupação em sinalizar devidamente o local. Segundo ele, Balneário Camboriú conta, também, com uma equipe de Agentes de Trânsito empenhados, que procuram fazer com que o tráfego continue fluindo da melhor forma possível. “O Departamento de Trânsito busca a melhor forma para auxiliar os condutores da região que está em obras, mantendo sempre a preocupação com a acessibilidade dos moradores”, garante. t

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Tecnologia em segurança valoriza imóveis Edifícios de Balneário Camboriú apostam na modernidade para garantir segurança do patrimônio Por Leonardo Leite Thomé

Equipamentos eletrônicos possuem duas funções, de acordo com Márcia Ozawa, síndica do edifício Mar Del Plata, que fica na Rua 1600. Por um lado, ela diz, dificultam o acesso das pessoas às áreas do condomínio. Por outro, reforçam, monitoram o fluxo de pessoas e bens. “Minha única função, ou do porteiro e qualquer outro morador, é detectar a invasão e comunicá-la a polícia”, observa.

Valorização Delegado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Balneário Camboriú, Milton Gilmar da Silveira explica que cada vez mais as construtoras projetam seus empreendimen-

Milton Gilmar da Silveira, corretor de imóveis e ex-síndico de condomínio em Balneário Camboriú tos pensando em proporcionar conforto e segurança aos moradores, além de também contribuir sobremaneira para a valorização desse patrimônio. Entretanto, não apenas os construtores estão preocupados em disponibilizar mais tecnologia que traz na esteira mais segurança. Milton revela que os próprios corretores - muitas vezes - encontram mais facilidade em fechar negócio quando o edifício em questão possui equipamentos modernos que possam fazer a diferença na hora de proteger condôminos e apartamentos. “Para quem trabalha vendendo imóveis, não tenho dúvida de que edifícios com tecnologia avançada atraem muito mais os potenciais clientes, que, geralmente, chegam a

Balneário Camboriú buscando um imóvel que concentre esses três eixos: conforto, segurança e tranquilidade. Creio que com câmeras, alarmes e sensores, essa aspiração fique mais fácil de ser alcançada”, avalia Milton. Dessa forma o corretor, que já foi síndico de condomínio, entende que com modernos sistemas de segurança, comunicação interna, automação e controle de acesso, os condomínios passam a receber mais atenção de quem está procurando por imóveis para comprar ou alugar. “E essa realidade é compartilhada por construtores, corretores, síndicos e moradores”.

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mente os condomínios adotarem sistemas de segurança. A simples instalação de alguns equipamentos, sem um projeto adequado, costuma ser um dos erros mais comuns. Sentindo-se protegidos por causa de câmeras e alarmes, porteiros, zeladores e moradores acabam caindo em ‘truques’ usados pelos ladrões, como o de usar disfarces para adentrar no prédio. O síndico William Pereira conta que já houve caso de bandidos entrarem disfarçados de oficiais de justiça no condomínio. “Depois disso, a Polícia Militar repassou para moradores, portaria e zelador alguns dos disfarces mais comuns que os bandidos usam para entrar em edifícios – tem de tudo, até fantasiado de banhista”, relata Willian.

Além das câmeras e alarmes, os portões automáticos são uma ajuda e tanto para condôminos, pois os condutores e passageiros dos veículos ficam expostos por menos tempo na rua antes de entrarem nos condomínios. Mas, não é apenas para a segurança que equipamentos tecnológicos são importantes. A tecnologia, enfim, pode ajudar com quase tudo da vida condominial: os sensores de presença diminuem o gasto de energia, principalmente em garagens, corredores e halls. Existem, ainda, as luzes de emergência, que entram em ação quando acaba a luz e que evitam o escuro no corredor, na garagem e na área comum. “Não se pode abrir mão das facilidades tecnológicas quando o assunto é a vida em um condomínio”, resume Roni Santini, morador do edifício Alamil, que fica na Rua 1000. t

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âmeras, câmeras e mais câmeras. Alarmes, sensores e ligação direta com empresas de segurança particular. Essa é a realidade para muitos condomínios de médias e grandes cidades: investir alto em equipamentos e tecnologia para afastar os ladrões. Em Balneário Camboriú, a cidade de pouco mais de 100 mil habitantes, que em determinados momentos do ano vê esse número quintuplicar, a realidade não é diferente, pois a insegurança das ruas e o zelo natural pelo patrimônio faz com que síndicos e moradores estejam buscando ajuda num aliado cada vez mais comum dos condomínios da cidade do Litoral Norte: a tecnologia. “Aqui no condomínio, recentemente gastamos mais de R$ 50 mil para implantar um completo sistema tecnológico, que visa aumentar a segurança e o conforto dos condôminos”, revela William Pereira, 47 anos, síndico do edifício Vittaly, no Centro de Balneário.

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Síndicos profissionais ganham força no mercado

volume de exigências sobre os síndicos vem crescendo na mesma proporção dos condomínios e centros empresariais com áreas de lazer, várias torres e até mais de uma centena de unidades que estão surgindo no mercado. A disponibilidade de tempo, a gama de conhecimentos jurídicos e administrativos necessários, a capacidade de liderança e o perfil conciliador estão se tornando obrigatórios na hora de escolher um síndico. Por outro lado, em condomínios menores, a dificuldade surge pelo fato de haver menos moradores, nem todos terem o perfil ideal ou mesmo vontade de assumir a responsabilidade. Essa realidade fez surgir no mercado a figura do síndico profissional, responsável pela administração de mais de um condomínio e que recebe remunerado pelo serviço, mas não reside nem trabalha no condomínio.

Modelo não se adapta a todos os condomínios e contratação requer atenção

Formação A maioria desses profissionais possui formação profissional em áreas como Direito, Administração e Contabilidade, começaram exercendo a função nos condomínios onde residiam e pouco a pouco foram assumindo outras unidades até perceberem as possibilidades disponíveis no mercado. Rafael Irani é um desses profissionais. Advogado com especialização em Direito Trabalhista, assumiu o cargo de síndico no próprio condomínio onde reside há quatro anos, depois aceitou administrar outro prédio localizado em uma praia de Florianópolis, até que abandonou definitivamente os tribunais. Atualmente, Rafael é responsável pela administração de nove condomínios residenciais e comerciais, todos na Ilha de Santa Catarina. Para ele, o fato de o síndico

não residir ou não trabalhar no condomínio é um fator positivo no dia-a-dia da profissão. “O trabalho de um síndico profissional é encarado de outra maneira, com uma mentalidade mais responsável. Como não existe a proximidade com vizinhos, não é tão difícil para impor regras e cobrar a atuação dos profissionais e dos demais condôminos.” O custo para a contratação de um síndico profissional varia muito de acordo com o condomínio. A maioria leva em conta diversos fatores como número de unidades, quantidade de funcionários terceirizados ou contratados, e as necessidades do empreendimento, que são identificadas em uma visita ao local. Também, é no próprio condomínio que boa parte do trabalho do síndico profissional é realizado, já a administração das contas e as outras demandas são feitas a distancia. A periodi-

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cidade das visitas é definida no contrato e as necessidades do dia-a-dia são acompanhadas por e-mails e celular. “No contrato estabelecemos um mínimo de três visitas semanais, mas essa quantidade varia muito. Um prédio que esteja passando por uma reforma requer mais atenção e uma presença mais próxima”, explica Rafael.

Referências Apesar de crescente, a profissão ainda não tem regulamentação e alguns cuidados devem ser observados na hora da contratação, como explica Fernando Willrich, presidente do SECOVI Florianópolis/ Tubarão. “Além do básico como referências e qualificação, o maior cuidado é o mesmo que todos os condomínios deveriam ter: o acompanhamento do conselho fiscal, cuja principal função é acompanhar o trabalho do síndico. O síndico

profissional é um prestador de serviço como os outros, mas tem atribuições muito sérias, como gerenciar todo o dinheiro do condomínio. Nas questões legais, síndicos profissionais ou residentes têm as mesmas responsabilidades”. Mas, nem todos os condomínios têm o perfil ideal para a contratação desse tipo de profissional. Empreendimentos menores ou cujos moradores se conheçam há muito tempo podem enfrentar dificuldades de adaptação a um profissional com outro perfil. “É uma mudança de paradigmas, o síndico profissional tem outro tipo de atuação. Ele não vai ficar o dia todo à disposição ou de conversa pelo condomínio e isso pode gerar uma percepção de desatendimento, um sentimento de abandono por melhor que seja o profissional e mesmo que o condomínio esteja melhor que antes”, conclui Fernando. t

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e região sul

Criciúma

Duplique Santa Catarina: 20 anos de sucesso Prestes a completar 20 anos de existência, o Grupo Duplique Santa Catarina vem se consolidando como grande parceiro dos condomínios catarinenses no controle e contenção da inadimplência

tualmente, com uma carteira com mais de 315 (trezentos e quinze) condomínios e mais de 20.000 (vinte mil) unidades condominiais atendidas, o Grupo Duplique Santa Catarina se consolida como maior empresa do segmento no Estado Catarinense, sendo líder absoluta em sua área de atuação. Tendo como principal produto, a antecipação da receita para condomínios, proporciona aos seus clientes, tranquilidade e conforto na hora de gerir as despesas e obrigações assumidas. Essa história de sucesso vem sendo construída desde 1994, com a inauguração da Central Florianópolis. Oito anos mais tarde, em 2002, o Grupo inaugura sua segunda sede, a Central de São José. Em 2005, a Cidade de Balneário Camboriú é presenteada com a inauguração de mais uma das suas sedes, a Central de Balneário. Em 2009, acompanhando o crescimento da cidade e a demanda de clientes, o Grupo inaugura sua quarta sede, a Central do Estreito, localizada no bairro mais populoso da Capital Barriga Verde. Nesta senda de sucesso, o Grupo Duplique Santa Catarina, sempre atento às necessidades do mercado e às exigências de seus clientes, visando melhor atender os condomínios da Região Sul Catarinense, inaugura sua quinta sede, a Central de Criciúma. Localizada, nesta que é uma das principais cidades do Estado, propor-

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ciona aos clientes da região, o alicerce necessário à extenuação de um mal que aflige grande número de condomínios, a inadimplência.

Cobrança Garantida Com a contratação da garantia de sua receita, o valor das despesas rateadas no mês, por antecipação do Grupo Duplique, será integralmente repassado ao condomínio, o que lhe garante dispor da integralidade desta importância independentemente de haver ou não inadimplência. Com isto, administradores, gestores e condôminos, dormem mais tranquilos, sabendo que além de receberem o valor da arrecadação mensal por antecipação, desvincula-se o condomínio da obrigatoriedade de executar a recuperação das taxas devidas pelas unidades, o que acaba acarretando mais despesas. Com relação à recuperação das unidades inadimplentes, o Grupo Duplique se incumbirá em fazê-lo, assumindo os riscos e despesas oriundas da cobrança, desonerando, assim, o condomínio de mais esta despesa. O Grupo Duplique Santa Catarina ataca o que de mais maléfico existe para o condomínio, a inadimplência e a falta de recursos financeiros proporcionando segurança e tranquilidade na gestão das contas e obrigações do condomínio. Nessa história de inúmeras conquistas e grandes vitórias, você é o nosso grande astro! t

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Garantia de caixa agiliza melhorias O síndico Giácomo Júnior, à frente há 3 anos do condomínio Meridian, em Criciúma, há 5 meses buscou soluções mais dinâmicas e eficazes para evitar a inadimplência e garantir o caixa no residencial. “Quando assumi como síndico, praticamente não tínhamos problemas neste sentido. No entanto, alguns meses depois, chegamos a ter aproximadamente 60% de inadimplência”, contou. O condomínio tentou receber os valores atrasados por meio judicial, mas a morosidade dificultava a obtenção de recursos para a manutenção do dia a dia do prédio e para as melhorias planejadas. Por causa da situação alarmante, o síndico se lembrou dos serviços prestados pela Duplique. “Devido a este alto índice de inadimplência e da situação que estava gerando, fizemos uma assembleia, explicamos o motivo e, com a aprovação dos condôminos, efetuamos a contratação da Duplique”, disse. Agora, com o condomínio já contando com caixa garantido, está sendo possível executar melhorias na estrutura do residencial. “Facilita muito para administrar!”, concluiu.

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Síndicos inovam na recepção a novos condôminos Kit de boas-vindas facilita período de adaptação do morador às regras do novo local de moradia ou trabalho

chegada de novos moradores a condomínios residenciais ou comerciais sempre envolve um período de adaptação às regras do novo local de moradia e/ou trabalho. Nesse sentido, ideias simples e práticas estão surgindo para amenizar as dificuldades dessa fase e facilitar a vida do síndico. Uma ideia simpática e eficaz é uma espécie de kit entregue a novos moradores e locatários, criado por Carlos Spiler, há qua-

se 10 anos na função de síndico do Condomínio Aconcágua, em Balneário Camboriú. “Não chega a ser um kit, mas fazemos uma visita levando a convenção do condomínio pessoalmente, o regimento interno, um manual de segurança do prédio com informações sobre a senha da portaria, localização das câmeras e funcionamento do sistema, além de um manual de coleta de resíduos sólidos. Como estamos perto da praia, recebemos muitos locatários durante

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Carlos Spiler, síndico do Condomínio Aconcágua, em Balneário Camboriú o verão, e temos a preocupação de que todos recebam o material uma vez que a segurança também é nossa prioridade”, explica Carlos. As administradoras de condomínios também já começam a tratar do assunto com mais atenção. “Sempre que um novo condômino chega ou que um novo empreendimento é

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entregue, temos a preocupação de entregar uma cópia do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio, que são os principais documentos”, explica Amanda Campos Zeferino, da Correta Condomínios. “São eles que regem todos os aspectos do condomínio, desde horários de coleta de resíduos até as regras para o uso das áreas comuns”, completa. A mesma prática é utilizada na Plac Planejamento e Assessoria de Condomínios. A advogada Dirley Magro explica que a empresa sempre procura orientar o síndico para que ele se apresente aos novos moradores ou locatários e entregue uma cópia do regimento interno e da convenção do condomínio. “É importante que o morador conheça as regras do condomínio e também a quem recorrer, além de ser uma maneira de facilitar seu trabalho”, declara. t

Dicas Informações, dicas e documentos importantes sobre o dia-a-dia do condomínio, que podem constar no kit de boas-vindas, para facilitar a vida do síndico e informar ao novo morador as regras de sua nova casa: Dados do novo morador - Ficha cadastral que deve ser preenchida pelo morador e encaminhada ao síndico; n Dados da administração - Telefone e e-mail para contato com o síndico e administradora, informando horários preferenciais de contato; n Nome e função dos funcionários do prédio; n Regulamento Interno e Convenção do condomínio; n Dicas de segurança contra assaltos, solicitando ao morador atenção aos procedimentos de segurança do condomínio n

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Canal aberto com o síndico feitas de recicláveis a entidades?

COMENTÁRIOS DO LEITOR

4 “Esta modalidade de gestão requer um controle eficiente e bastante rigoroso, com uma maior interação entre síndico e conselho junto à administradora, mantendo sempre transparência na prestação de contas.” Elias Barbosa O leitor refere-se à matéria Conta Pool ou vinculada, publicada na edição de outubro.

Lixo Zero - A Semana Lixo Zero 2013 aconteceu de 20 a 27 de outubro, em Florianópolis, com atividades gratuitas realizadas em diferentes locais e voltadas para diversos públicos. A empresa Novociclo, uma das empresas patrocinadora da Semana, realizou o mini-curso: “Aprenda como tornar seu condomínio Lixo Zero” e contou com a adesão de síndicos, moradores, conselheiros, empresas do setor de condomínios. O evento contou com o apoio do Jornal dos Condomínios.

4 “Gostaria de deixar um comentário quanto a comparação “split x aparelho de janela”. A vantagem do condicionador de ar split sobre o condicionador de ar tipo janela está no nível de ruído no ambiente condicionado e no seu design. Quanto ao consumo de energia os dois podem ter o mesmo nível de consumo, dependendo da modernidade de cada. Um “janeleiro”, como é conhecido, produzido hoje tem o mesmo consumo de um split de mesma capacidade. Os splits equipados com sistemas inverter, onde são instalados compressores com velocidade variável, são os mais econômicos, podendo esta economia atingir de 15 a 20% quando comparados com os outros condicinadores de ar convencionais (splits ou de janela). A instalação é um fator bastante determinante quando de trata de consumo. Um split mal instalado pode tornar um aparelho de classificação PROCEL, em um aparelho de classificação F. Recomendo instalar splits com profissionais halibitados que possam lhe apresentar uma ART – Anotação de Responsabilidade Técnica, documento comprobatório emitido pelo Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA de que o serviço foi executado sob a responsabilidade de um técnico ou um engenheiro.”

Marcio Campos Bezerra O leitor refere-se à matéria Instalação de splits exige cuidados

Grupo composto de síndicos, conselheiros e condôminos que participaram do mini-curso realizado na noite de terça-feira na sede da Novociclo, em Florianópolis, recebem o certificado de participação.

REMUNERAÇÃO Síndico recebe 13° salário? Síndica Beatriz/Florianópolis A princípio a resposta é bem simples: não. A natureza jurídica do décimo terceiro é salarial é devida a empregados. O síndico não é funcionário do condomínio e, via de regra, percebe um pró-labore de acordo com o estipulado em assembleia.A menos que haja um contrato de prestação de serviços que estipule o pagamento

(no caso de síndico profissional, por exemplo, por haver um ajuste nesse sentido) ou se a convenção do condomínio prever referido pagamento, a gratificação natalina não é devida aos síndicos.

Marina Zipser Granzotto advogada - OAB/SC 16.316 BENEFÍCIOS FISCAIS Tenho duas dúvidas: O condomínio teria direito a algum benefício fiscal com as doações

Ligia Oliveira O condomínio, como sujeito passivo de relação tributária, tem por obrigação o pagamento de Tributos relacionados à suas atividades. A Regra é o pagamento de Tributos. Em razão do princípio da legalidade, qualquer forma de Isenção Tributária deve estar expressamente prevista em lei, conforme disposto no art. 176 do Código Tributário Nacional. Atualmente, inexiste legislação acerca de referido assunto, não havendo, por conseguinte qualquer benefício fiscal por conta de doações de recicláveis à entidades.

DESCONTO O síndico pode dar desconto quando negociar um pagamento de inadimplência? O síndico exerce as funções de administrador de coisa comum, dentro dos limites estabelecidos pela legislação e regras internas do condomínio (Convenção, Regimento Interno e decisões da assembleia). Uma vez constituído crédito em favor do condomínio, decorrente do rateio das despesas, esse passa a fazer parte do acervo comum, sob a forma de crédito, de tal forma que ao síndico não é dado poder de renunciá-lo, ainda que parcialmente, sob a forma de desconto, sem autorização prévia (pelas regras internas já descritas), ou posteriormente, sob a forma de referendo.

Zulmar José Koerich Junior Dir. Jurídico da Koerich Adm. de Condomínio

Ângela Dal Molin, editora do Jornal dos Condomínios, o diretor de operações Fabio Paulleto e o engenheiro ambiental Jean Tavares, ambos da Novociclo com Leda Braga, conselheira do condomínio Diomício Freitas, síndica Renata Raposo Tavares do Dona Gelta, Paulo Umezawa, síndico do condomínio Residencial Praia de Jurerê e Dalva Pereira Conceição do condomínio João Paulo, todos de Florianópolis, fizeram parte de um dos grupos que comporam os mini cursos oferecidos pela Novociclo durante a Semana Lixo Zero na Capital.

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Os sinais do estresse Como evitar que a função de síndico deixe a pessoa doente

função de síndico, muitas vezes, pode acarretar alguns problemas como estresse e ansiedade. Mas é preciso lembrar que esses sentimentos também fazem parte do dia a dia das pessoas em diferentes atuações na vida adulta. A partir do momento em que essas sensações começam a atrapalhar a rotina diária, será preciso alguns cuidados especiais. “O síndico tem que analisar até que ponto esse estresse prejudica sua qualidade de vida”, diz a psicóloga Thayse de Oliveira, que atua em Urussanga, no Sul do Estado. “Se estiver com mau humor

frequente, se o pensamento estiver o tempo todo voltado aos assuntos do condomínio, então o síndico pode pedir ajuda e, se preciso, passar a função para outra pessoa ou pedir auxílio em alguns casos específicos”, afirma. O gerente da Contasul, Sebastião de Oliveira, diz que o primeiro passo, caso o síndico esteja estressado ou enfrentando algum problema de ordem pessoal, é saber se o condomínio tem subsíndico e se ele pode assumir a função. “O síndico também pode passar o compromisso para a administradora por meio de uma procuração, solicitando

Está de acordo com as legislações atuais?

achem que esta não é a decisão ideal, pode ser feita uma nova assembleia para o síndico entregar o cargo”, explica Oliveira. Neste caso, deve ser feita uma nova eleição.

Desafio prazeroso que a empresa exerça a função por determinado tempo”, diz o gerente. Ao fazer esta escolha, o síndico deve comunicar todos os moradores. “Dessa forma, os condôminos devem, em caso de eventuais problemas no edifício, falar diretamente com a administradora. Caso eles

Thayse destaca que a atuação como síndico deve ser um desafio prazeroso para o morador escolhido para a gestão do condomínio. “A função traz aspectos positivos, é um trabalho saudável, feito para o bem comum. O síndico pode analisar e até mesmo melhorar alguns aspectos de sua personalidade, como a paciência, a diplomacia, a comunicação e

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a criatividade”, exemplifica. A psicóloga ressalta que o síndico deve perceber o que tem de bom e o que precisa melhorar para desenvolver o papel. A recomendação é a de que o síndico identifique as causas que estão prejudicando a sua qualidade de vida. “Tenha em mente que nem sempre será possível agradar a todos. Mas os gestos de agradecimentos compensam as adversidades que podem aparecer”, ressalta Thayse. A psicóloga completa dizendo que, ao ser um bom exemplo para o condomínio, o síndico vai melhorar a própria satisfação com o trabalho realizado. t

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