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ANO 13 - N° 152 - JULHO 2014 - Distribuição gratuita e dirigida a síndicos e administradoras de condomínios Informe mensal veiculado nas cidades de Balneårio Camboriú, Itapema, Criciúma e Grande Florianópolis

Entrega de novos imóveis exige documentação legal

Com a crescente expansĂŁo imobiliĂĄria, cada vez mais edifĂ­cios novos sĂŁo entregues para seus proprietĂĄrios, e junto Ă entrega das chaves surgem as primeiras providĂŞncias a serem tomadas para que o prĂŠdio ou conjunto de casas tornem-se efetivamente um condomĂ­nio.

Segundo especialistas, construtoras têm dever de orientar e fornecer documentos respaldados pela legislação para moradores e síndicos de novos empreendimentos que irão ratificar se estå tudo em ordem com a obra.

# PĂĄgina 3

CriciĂşma

Iniciativa que pode salvar vidas # PĂĄgina 12

Sustentabilidade

Energia que vem dos ventos # PĂĄgina 6

Tecnologia

CondomĂ­nio digital # PĂĄgina 7

Calçadas

Espaço público, Responsabilidade privada

# PĂĄginas 8 e 9

Acidentes com funcionĂĄrios

Em SC

Lourival Ramos, sĂ­ndico do residencial Vale das Pedras, em Brusque (SC)

# PĂĄgina 16

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#EDITORIAL

Conexão

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Leitura Dinâmica

com síndicos do interior de SC

Jornal dos Condomínios é disponibilizado aos síndicos das cidades do interior de Santa Catarina através das administradoras de condomínios, pontos de distribuição de nossa publicação. Cidades como Maravilha, Barra Velha, Timbó e Brusque também recebem a publicação através de assinatura personalizada. Estas ações levam informações importantes aos leitores do interior, além de criar uma interação com os gestores que sugerem assuntos de interesse locais à nossa redação. Nesta edição, a matéria especial foi produzida através da sugestão de um síndico de Brusque que nos relatou suas dificuldades quando assumiu o cargo: a falta de informações por parte das construtoras na entrega dos novos empreendimentos. Saiba qual a documentação que deve vir acompanhada com

Legislação do Condomínio

as chaves do novo imóvel e que garantirão aos proprietários e síndicos que todos os itens foram construídos obedecendo às especificações e aos desenhos construtivos. Documentos fundamentais do condomínio e que devem ser arquivados e guardados para sempre.

Os funcionários são imprescindíveis para os condomínios, são eles que executam as tarefas cotidianas que garantem a segurança e a organização dos edifícios. Mas se acontecer um acidente? Saiba o que fazer nesta situação, com rapidez e respeito à legislação.

Manutenção de elevadores, condomínios sustentáveis e ferramentas digitais de gestão são outros assuntos em pauta nesta edição. Boa leitura! Ângela Dal Molin

Expediente

Jornal dos Condomínios Direção Geral - Ângela Dal Molin - jornaldoscondominios@yahoo.com.br Coordenação editorial – Vânia Branco - jornaldoscondominios@terra.com.br Textos Florianópolis - Graziella Itamaro, Cesar Dias Textos Criciúma - Soraya Falqueiro - Revisão - Tony Rodrigues - Assistente de Criação - Carlos Alberto de Souza - Diagramação: Edson Egerland - Impressão: GRUPO RBS Redação: (48) 3028 1089 redacao@condominiosc.com.br Para anunciar: (48) 3207 6784

Tiragem Comprovada: 12.000 exemplares

Circulação - Grande Florianópolis, Balneário Camboriú, Itapema e Criciúma Entrega gratuita e dirigida Os artigos publicados com assinatura não traduzem necessariamente a opinião deste jornal.

Coletânea Prática Autores: Luiz Fernando de Queiroz e Olga Maria Krieger Editora: Bonijuris Uma ferramenta de trabalho para síndicos, condôminos e profissionais da área, a obra reúne as normas legais aplicáveis ao condomínio tradicional e ao condomínio edilício: Código Civil, Lei do Condomínio, de locações, do Bem de Família e muito mais. Ao final, traz um completo guia de pesquisa (índice temático remissivo) , com palavra-chave e apontamentos que indicam com precisão a informação procurada na lei, para que o leitor solucione com facilidade e rapidez a sua dúvida.

‘Condomínio ideal’ é o tema da 5ª Feira Secovi Rio

A Feira Secovi Rio chega à sua quinta edição apresentando, nos dias 23 e 24 de setembro, as maiores inovações em produtos e serviços para o universo condominial.

Com o tema “Condomínio ideal”, o evento espera atrair mais de mil convidados, entre síndicos, conselheiros, administradores e outros.

Toda a programação acontece no Centro de Convenções SulAmérica,

na Cidade Nova.

Este ano, o evento traz uma série de inovações, como um painel de práticas sustentáveis, além de palestras sobre temas estratégicos para a vida em condomínios. Diversas personalidades do segmento imobiliário já confirmaram presença e serão anunciadas em breve no hotsite da Feira, no endereço eletrônico www.secovirio.com.br/feirase-

Desde 1985 à serviço de seu condomínio e empresa

covirio.

A programação da Feira Secovi Rio de Condomínios prioriza a apresentação de soluções inovadoras e estimula a troca de experiências entre os participantes, que colabora para tornar as atividades condominiais ainda mais profissionais e convidam os síndicos e profissionais do se tor de condomínios catarinenses a prestigiarem o evento.

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curta e compartilhe: facebook.com/jornaldoscondominios

#LEGISLAĂ‡ĂƒO

Acidentes com funcionårios Os acidentes envolvendo funcionårios dos condomínios devem ser tratados com rapidez e respeito à legislação.

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Graziella Itamaro

ssim como para as empresas, os funcionårios são imprescindíveis para os condomínios. São eles que executam as tarefas cotidianas que garantem a segurança, a limpeza e a organização dos edifícios.

Mas, se algum deles se acidentar, durante ou fora do expediente de trabalho, o que fazer?

Luciano Henrique, gestor de uma administradora de FlorianĂłpolis, adverte que, se o acidente ocorrer durante o expediente de trabalho, a primeira providĂŞncia a ser tomada sĂŁo os primeirossocorros e a solicitação da Comunicação de Acidente de trabalho (CAT). “Se o empregado estiver indo ou retornando do trabalho ou esteja em seu intervalo de jornada, tambĂŠm deverĂĄ ser preenchido a CATâ€?, orienta o profissional.

Afastamento O contador Gilberto da Rosa

lembra que nos primeiros 15 dias de afastamento do funcionĂĄrio ĂŠ o empregador quem deve pagar o salĂĄrio, e somente a partir do 16Âş dia o valor passa a ser pago pela

se sempre contratar um profissional substituto, que geralmente as administradoras podem indicar nessas emergĂŞncias. “Caso nĂŁo existam profissionais disponĂ­veis no mercado no momento, ĂŠ possĂ­vel contratar empresas terceirizadasâ€?, destaca.

LeiNa legislação os trabalhadores

O condomĂ­nio deverĂĄ informar o acidente de trabalho ao INSS atravĂŠs do formulĂĄrio de Comunicação de Acidente do Trabalho - CAT previdĂŞncia atĂŠ o final do atestado mĂŠdico. “Sendo um acidente de trabalho o patrĂŁo ou representante da empresa deve preencher a CAT, e se for um mal estar ĂŠ preciso investigar a razĂŁo do problema para depois fazer os encaminhamentos corretosâ€?, recomenda.

De acordo com Luciano o empregado que se acidenta pode ser substituído por outro que deverå ter a mesma função, ou seja, se o

acidente for com o zelador precisarĂĄ contratar outro zelador. “O funcionĂĄrio que substituir a ausĂŞncia de outro, seja por auxĂ­liodoença, acidente de trabalho ou fĂŠrias, deverĂĄ receber a mesma remuneração do afastado. AlĂŠm disso, o empregado que sofre acidente de trabalho terĂĄ estabilidade de 12 meses apĂłs seu retorno ao trabalhoâ€?, explica.

Segundo Luciano recomenda-

sĂŁo amparados pelo artigo 19 da lei nĂşmero 8.213/91, a qual define que “acidente de trabalho ĂŠ o que ocorre pelo exercĂ­cio do trabalho a serviço da empresa ou pelo exercĂ­cio do trabalho dos segurados referidos no inciso VII do artigo 11 dessa lei, provocando lesĂŁo corporal ou perturbação funcional que cause a morte ou a perda ou redução, permanente ou temporĂĄria, da capacidade para o trabalhoâ€?.

Apesar da importância do assunto, RogÊrio Manoel Corrêa, presidente do Sindicato dos Empregados em Edifício, Empresas de Locação e Administração de Imóveis de São JosÊ, Biguaçu, Palhoça e Florianópolis (SEEF), lembra que o preenchimento da CAT Ê necessårio independentemente da gravidade da doença ou da

lesĂŁo e deve ser providenciado o mais rĂĄpido possĂ­vel. “Ela pode ser preenchida pelo empregador, pelo empregado, ou qualquer outra pessoa, mas deverĂĄ ter os dados corretosâ€?, explica.

O representante lembra que essa iniciativa ĂŠ fundamental para assegurar os direitos do trabalhador, pois os acidentes, quando acontecem fora do horĂĄrio de trabalho, tambĂŠm sĂŁo amparados pela PrevidĂŞncia Social.

RogĂŠrio explica que todos esses cuidados se fazem necessĂĄrios para que em caso de afastamento o trabalhador tenha os seus direitos garantidos. “Sendo acidente de trabalho ou doença relacionada Ă função, o trabalhador tem direito Ă estabilidade de um ano a partir da sua alta mĂŠdica e o benefĂ­cio tambĂŠm ĂŠ diferenteâ€?, explica. Se for uma doença comum, a legislação nĂŁo garante estabilidade. “Em todas as situaçþes que envolvam doenças o ideal ĂŠ nunca deixar para depois, pois ĂŠ muito comum os trabalhadores nĂŁo se informarem dentro dos prazos previstos e perderem a possibilidade de acessar os seus direitos ou os terem concedidos da forma incorretaâ€?, conclui.

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#ELEVADORES

Manutenção periódica deve ser respeitada Maneira correta de utilização também garante segurança aos usuários

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Cesar Dias

epois que os elevadores foram inventados quase ninguém mais quer usar escadas. Também, são poucos os que dão a devida importância aos prazos de manutenção e à sua correta utilização.

Foi o que descobriu um condomínio de Brasília, condenado a indenizar em R$39 mil uma família de uma menina de pouco mais de um ano de idade que teve um dos dedos da mão dilacerado pela porta do elevador. Segundo os pais da menina, o condomínio foi indolente com a segurança do equipamento, pois, mesmo após o laudo técnico da empresa responsável pela manutenção do equipamento ter afirmado o estado crítico do aparelho, o condomínio não tomou nenhuma providência.

Casos desse tipo são mais comuns do que se imagina, uma simples pesquisa na internet traz centenas de casos, imagens e vídeos de acidentes em elevadores. “É uma questão de seguran-

zadas em cada andar do edifício, mas problemas causados pela queda de energia elétrica também são responsáveis por muitos acidentes, pois é quando a luz retorna e os elevadores podem entrar em funcionamento com as portas abertas.

“Os acidentes acontecem por três motivos: fatalidade, negligência e a ideia de resolver os problemas por conta própria. Mas, se acontecer alguma falha ou acidente, o síndico é corresponsável”, completa Gomes.

A manutenção preventiva e o uso correto do equipamento evitam acidentes

ça que não pode ser ignorada. O próprio contrato, da maioria das empresas do ramo, traz obrigações de manutenção preventiva mensal além de ações corretivas que por ventura surgirem. Elevadores transportam vidas humanas e o funcionamento correto

destes equipamentos merece toda a atenção por parte de síndicos e administradores”, afirma Argeu Genovez Gomes, diretor técnico de empresa de elevadores.

A maior parte das ocorrências acontece com as portas de pavimento, que são as portas locali-

Fiscalização Em Florianópolis não existe

lei municipal que fiscalize a manutenção correta de elevadores, mas cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte já possuem órgãos de fiscalização e corpo técnico especializado para vistorias condominiais, além de obrigar as empresas prestadoras de serviço a fornecerem um relatório anual sobre suas atividades.

Mas, a responsabilidade não é só de síndicos e administradores.

Os próprios moradores também têm um papel importante. Técnicos recomendam que para o elevador funcionar normalmente é preciso respeitar o limite de carga evitando a superlotação de pessoas. É importante também que os pais ensinem para os filhos que os botões do elevador não são brinquedos.

Para os síndicos, além de verificar a manutenção preventiva, a recomendação é manter as portas da casa de máquinas bem fechadas e a chave guardada em local seguro, uma vez que só técnicos qualificados devem ter acesso aos controles.

E, quando se fala em manutenção de elevadores, não adianta pensar em economia. A recomendação é optar pela qualidade do serviço. Deve-se verificar se a empresa está adequada às normas técnicas vigentes e se o técnico tem a qualificação necessária para fornecer garantias de um bom serviço.

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ponto de vista Nova norma que regulamenta obras jĂĄ gera polĂŞmica em condomĂ­nios

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Daphnis Citti de Lauro*

s reformas nas unidades, sem amparo tÊcnico de engenheiro ou de arquiteto, podem provocar danos materiais de grande monta e vítimas fatais. Praticamente todo adquirente de apartamento ou casa, integrante de condomínio, pretende fazer alteraçþes, desde a troca da parte elÊtrica, hidråulica ou pisos, atÊ a eliminação de paredes. É salutar, mas tudo tem que ser feito com o måximo cuidado.

A Associação Brasileira de Normas TÊcnicas editou a Norma nº 16.280 de 2014, que disciplina as reformas em edificaçþes, com o objetivo de evitar que ocorram desmoronamentos.

Segundo essa norma, toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisarå ser submetida à anålise da construtora e do projetista, se estiver dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após esse período, serå exigido laudo tÊcnico assinado por engenheiro ou arquiteto.

A obra somente poderå ter início após a aprovação do projeto pelo condomínio. Se o síndico entender, baseado em parecer de arquiteto ou engenheiro, que ela colocarå em risco a edificação, poderå proibir a reforma, pois o interesse da comunidade condominial estå acima do interesse particular de qualquer condômino.

Essa norma orienta o sĂ­ndico e o interessado na obra, incluin-

Quem deve pagar o engenheiro ou o arquiteto contratado pelo síndico para examinar o projeto da reforma e fiscalizar a obra? do mÊtodos para planejamento, projetos, anålises tÊcnicas e implicaçþes de reformas nas edificaçþes; alteração das características originais da edificação ou de suas funçþes; descrição das características da execução das obras de reforma; segurança da edificação do entorno e dos usuårios; registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma e supervisão tÊcnica dos processos e das obras.

Como ĂŠ uma norma da ABNT, nĂŁo ĂŠ lei. Portanto, seu cumpri-

* Daphnis Citti de Lauro ĂŠ advogado e especialista em Direito ImobiliĂĄrio. É autor do livro “CondomĂ­nios: conheça seus problemasâ€?.

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mento não Ê obrigatório. Mas Ê aconselhåvel que seja respeitada, porque foi elaborada para o bem e segurança de todos os moradores de prÊdios de apartamentos.

Entretanto, surgem problemas que sĂł o tempo se encarregarĂĄ de resolver, alguns somente atravĂŠs de decisĂľes judiciais. Por exemplo: quem deve pagar o engenheiro ou o arquiteto contratado pelo sĂ­ndico para examinar o projeto da reforma e fiscalizar a obra atĂŠ o seu final, para que nĂŁo haja desvirtuamento do projeto?

Os síndicos não querem arcar com essa despesa, sob a alegação de que não Ê justo que os condôminos que não estão reformando suas unidades paguem. Sob essa ótica, quem deve pagar Ê quem estå reformando seu apartamento. Este, por sua vez, recusa-se a pagar, pois justifica que jå estå pagando o engenheiro ou arquiteto para fazer a sua obra.

Por outro lado, nos casos de sĂ­ndicos profissionais, seus salĂĄrios devem ser majorados, uma vez que a responsabilidade se tornou muito maior.

Outra questão Ê o que exatamente estarå incluído nas exigências da NBR 16.280. Hå exemplos claros, como a eliminação de paredes, mas hå reformas que não se limitam à mera pintura e Ê discutível se chegam a comprometer ou não a segurança da edificação.

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condomínio & cia Paisagismo, Arquitetura, Iluminação, Tecnologia, Acessibilidade, Sustentabilidade, Arte e Decoração para edifícios

#SUSTENTABILIDADE

Energia que vem dos ventos

Situado no sul da Ilha de Florianópolis, condomínio é pioneiro com sistema de geração de energia eólica

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Graziella Itamaro

ada vez mais presente em diversos setores da sociedade, a questão da sustentabilidade é uma realidade que também vem se tornando habitual no universo dos condomínios. E apesar do assunto ainda não estar totalmente popularizado, uma mudança de postura já vem sendo adotada por profissionais de construção e gestores que vêm buscando integrar alternativas para geração de energia limpa e redução dos resíduos gerados nos condomínios.

Situado no bairro Campeche, em Florianópolis, no condomínio Neo Next Generation, buscaram-se tecnologias disponíveis de reuso e conservação da água e de aproveitamento e geração de energia solar e eólica, sendo esse condomínio o primeiro no Brasil a ter gerador próprio de energia eólica.

No alto das duas torres residenciais, duas turbinas eólicas captam a energia do vento, enquanto os coletores solares captam a energia do sol, para juntos

No alto das duas torres do Condomínio Neo, as turbinas eólicas captam a energia do vento para aquecer a água usada pelos moradores

aquecerem toda a água consumida pelos moradores. O condomínio possui um local onde o lixo orgânico é descartado corretamente, em uma composteira, e o reciclável nos recipientes de descarte individuais. “Busquei as mais modernas tecnologias para criar uma construção diferenciada, que levasse o conceito de sustentabilidade aos mínimos

detalhes, onde o conforto deveria estar atrelado à funcionalidade e ao respeito ao meio ambiente”, resume Jaques Suchodolski, idealizador do projeto e hoje também síndico do condomínio.

ROeuso da água arquiteto explica que, no jardim, os moradores das 24 unida-

des podem conhecer na prática os benefícios do sistema de captação de energia natural e limpa que comanda de forma automatizada e sem desperdícios o tratamento e reuso da água dos sanitários para regar as plantas.

Para isso, ele estabeleceu um sistema de captação de energia natural e limpa, aliando as soluções de energia eólica, com o estudo detalhado do comportamento dos ventos na região e as tijoletas térmicas que revestem a parte externa da construção. “Ao buscar as melhores tecnologias disponíveis de reuso e conservação da água e de aproveitamento e geração de energia solar e eólica, o projeto permitiu que o custo para o aquecimento de água de todos os apartamentos e áreas comuns fosse praticamente zerado, de maneira limpa e sustentável, sem o uso de nenhum combustível fóssil”, explica Suchodolski.

Mas, apesar da tecnologia ter sido importada, o arquiteto explica que edifícios mais antigos que também tenham interesse em instalar o sistema eólico podem

optar por um sistema nacional similar de eixo vertical que, instalado, custa um valor aproximado de 60 mil reais.

As soluções foram pensadas para oferecer eficiência térmica e acústica com foco na sustentabilidade, mas refletem também na economia para os moradores com a redução de 50% da conta de energia de cada unidade, o equivalente a 43 mil reais de gastos de energia elétrica por ano.

Além da garantia de não estar consumindo combustíveis fósseis na vida doméstica, há ainda a perspectiva de poder reduzir a zero os gastos de energia das áreas comuns do condomínio com a obtenção de créditos pela cessão de energia sobressalente para a rede elétrica local, a partir da nova regulamentação para microenergia aprovada pela ANEEL. “Os aerogeradores produzem por ano o dobro da energia necessária. O excedente vai para o consumo geral do condomínio, como elevadores e iluminação, e pode reverter para a rede pública, gerando créditos para a conta condominial”, explica Jaques.

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O portal do síndico catarinense na internet: www.condominiosc.com.br

#TECNOLOGIA

Condomínio digital

Sistemas de gestão informatizada garantem mais facilidades para síndicos e moradores

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Cesar Dias

ão é mais novidade para ninguém: o mundo está ficando cada vez mais digital e o volume de informações que transita via internet diariamente já assumiu níveis gigantescos, fica até difícil imaginar qual será o próximo passo. E a administração dos condomínios também pegou carona na onda da informatização, prometendo mais agilidade e controle no dia a dia de síndicos e condôminos.

A advogada Albanice Sardá Silva, síndica do Residencial Plaza Di Mônaco, no bairro Trindade, em Florianópolis, já comprovou essas facilidades. Desde o início deste ano, o condomínio adotou um sistema de gestão via internet que mudou completamente a maneira da administração, trazendo mais autonomia e segurança para os moradores e mais controle e facilidade para o síndico. “É um sistema totalmente automatizado, pelo qual o morador pode agendar mudanças, entregas de encomendas, reserva de

Jardinagem e Paisagismo para edifícios

espaços das áreas comuns como salão de festas, espaço bussines e sala de massagens. Antes, tudo era feito manualmente no livro de reservas; os moradores tinham de ir até a portaria, verificar as datas disponíveis e fazer suas reservas. Isso demandava tempo, custos com fotocópias e encadernações, mais trabalho e muitas vezes até desencontro de informações”, explica.

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Transparência O sistema adotado pelo Plaza

Sistema O sistema adotado pelo Pla-

za Di Mônaco funciona através de uma ferramenta da web, onde moradores se cadastram, ganham um login e uma senha pessoal, e têm acesso a todas as informações sobre a administração do condomínio como avisos gerais, decisões das assembleias, cadastro de novos moradores e funcionários do prédio, acesso de empregados domésticos, veículos e visitantes.

“O sistema trouxe maior controle para a administração, desde o acesso de novos proprietários e locatários, seus horários, quantas pessoas moram em cada unidade,

com a reserva do salão e quando fui confirmar vi que a data já estava agendada e minha reserva ficou para dois meses depois.

Agora, já sabemos de todo o calendário do ano”, declara Cláudio Henrique Bernardes, morador do Plaza Di Mônaco há cerca de dois anos e meio.

Síndica Albanice Sardá Silva quais são seus carros, suas vagas na garagem, se possuem animais domésticos ou não, controle de visitantes, e não temos mais que usar livros para registro. Toda comunicação é online, tornando a informação dinâmica e em tempo

Geórgia Botelho - Paisagista C

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di Mônaco também traz outras vantagens para moradores e síndicos na questão financeira do condomínio, permitindo a visualização dos gastos e da contabilidade.

“Toda nossa vida financeira está disponível para os moradores cadastrados. Notas fiscais, contratos, agendamento das manutenções preventivas, fornecedores, guias de pagamento e até o percentual de inadimplência real”, afirma Albanice. das taxas de condomínio. Isso Quem também está comemo- traz mais transparência para a rando a mudança são os mora- administração e tranquilidade dores, que agora têm mais auto- nas assembleias, já que todos nomia, informações e segurança. têm acesso às informações admi“O sistema facilitou praticamente nistrativas e financeiras”, compleFolheto - ResidenceWeb.pdf 1 18/07/2014 17:26:51 tudo. Uma vez tive um problema ta Albanice.

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#ESPECIAL / NOVOS EMPREENDIMENTOS

PrĂŠdio concluĂ­do. E agora?

Construtoras tĂŞm dever de orientar e fornecer documentos para os moradores e sĂ­ndicos de novos empreendimentos.

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Graziella Itamaro

om a crescente expansĂŁo imobiliĂĄria, cada vez mais edifĂ­cios novos sĂŁo entregues para seus proprietĂĄrios e junto Ă entrega das chaves surgem as primeiras providĂŞncias a serem tomadas para que o prĂŠdio ou conjunto de casas tornem-se efetivamente um condomĂ­nio.

Segundo o engenheiro e consultor em Segurança de Edificaçþes, Trajano Oliveira, logo ao entregar as unidades, a construtora deve solicitar a assinatura no Termo de Recebimento pelo proprietĂĄrio e o sĂ­ndico do condomĂ­nio, se houver na ocasiĂŁo. “Ao contrĂĄrio do que dizem os representantes de construtoras, esse termo nĂŁo ĂŠ uma simples formalidade, mas sim um documento legal e obrigatĂłrio. É u m a d e c l a ra ç ĂŁ o o n d e o s proprietĂĄrios das unidades e o gestor do edifĂ­cio irĂŁo ratificar que estĂĄ tudo em ordem com a obraâ€?, declara o especialista.

VDeistoria acordo com Trajano, o

ideal ĂŠ que antes da assinatura do termo seja contratada uma vistoria de recebimento onde um profissional habilitado e com experiĂŞncia em qualidade de materiais e serviços construtivos realizarĂĄ uma vistoria em todos os cĂ´modos das unidades e nas ĂĄreas comuns do condomĂ­nio, inclusive em espaços agregados, como nas vagas de garagem e tambĂŠm nas instalaçþes hidrĂĄulicas, sanitĂĄrias, elĂŠtricas, de gĂĄs e de TV a cabo, verificando se todos os itens foram construĂ­dos obedecendo Ă s especificaçþes e aos desenhos construtivos. “Cada proprietĂĄrio deve receber as plantas do seu apartamento com a indicação dos locais onde nĂŁo devem ser feitos furos para instalaçþes. O sĂ­ndico deve receber, durante a vistoria, uma relação de documentos do condomĂ­nio que devem ser arquivados e guardados para sempreâ€?, esclarece.

Oliveira lembra que a NBR 14.037:2011 relaciona tudo

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o que se deve fazer ou verificar no ato do recebimento de uma obra ou serviço de Engenharia ou Arquitetura. A norma da Associação Brasileira de Normas TĂŠcnicas (ABNT) contĂŠm diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificaçþes e relaciona tambĂŠm os documentos necessĂĄrios e exigĂ­veis para o recebimento do condomĂ­nio. “Os documentos que considero mais importantes, pois serĂŁo usados durante

toda a vida do edifício, são os projetos estruturais, de impermeabilização e de instalaçþes hidråulicas, sanitårias e elÊtricas. Esses documentos devem ser digitalizados e, caso solicitados por algum proprietårio, devem ser entregues apenas em uma cópia�, orienta o consultor.

MSegundo anuais Trajano, o Manual de Operação, Uso e Manu-

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SĂ­ndico Lourival Ramos e a administradora Fabiane Horst

tenção do edifício Ê uma peça imprescindível da relação de documentos e tem por finalidade: informar aos usuårios as características tÊcnicas do edifício e de suas instalaçþes, equipamentos e dispositivos; apresentar o procedimento correto para o uso e operação; orientar os usuårios quanto às Êpocas e atividades de manutenção; quanto à possibilidade de falhas, defeitos, quebras, queima de equipamentos, dispositivos e partes do edifício; e tambÊm treinå-los para o enfrentamento seguro dos acidentes que venham, eventualmente, a ocorrer.

Para facilitar ainda mais, tanto para os proprietĂĄrios de apartamentos como para os sĂ­ndicos, o consultor explica que o manual deve ser dividido em dois: um ĂŠ do proprietĂĄrio, distribuĂ­do pela construtora aos proprietĂĄrios dos apartamentos e entregue du-

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Residencial Vale das Pedras, em Brusque rante a vistoria de recebimento dos apartamentos, e o outro ĂŠ o manual das ĂĄreas comuns, entregue ao sĂ­ndico durante a vistoria de recebimento das ĂĄreas comuns. “Para o atendimento de todas as finalidades desejadas, os manuais devem ser bastante abrangentes, em linguagem de fĂĄcil compreensĂŁo, instruçþes de como proceder em diversas situaçþes, normais e nĂŁo normais, as responsabilidades envolvidas e as garantias oferecidas pelos fabricantes, instaladores e companhias de seguroâ€?, orienta Trajano.

Oliveira afirma que muitas construtoras nĂŁo entregam os manuais ou os entregam com ausĂŞncia de informaçþes. “Nesses casos, os proprietĂĄrios e o sĂ­ndico devem questionar a construtora e solicitar um novo texto para esses manuaisâ€?, orienta o especialista.

DPrimeiro ocumentos sĂ­ndico do resi-

dencial Vale das Pedras, em Brusque (SC), Lourival Ramos estĂĄ na função desde março de 2013, e vem descobrindo as necessidades e obrigaçþes relacionadas Ă função. HĂĄ pouco tempo no cargo, ao assumir a gestĂŁo do condomĂ­nio, Lourival relata que nĂŁo recebeu os documentos da construtora. “Recebi apenas algumas informaçþes referentes a possĂ­veis problemas de construção que poderiam ser sanados pela construtora. TambĂŠm, indicaram uma administradora de condomĂ­nios que fez um relato sobre as unidades residenciais, os custos do condomĂ­nio e o

relacionamento de moradores�, afirma o síndico.

Segundo Lourival, os contatos e informaçþes ocorreram em uma reunião de entrega das chaves aos proprietårios de apartamentos do condomínio, ocasião em que foi eleito síndico. Tudo corria bem atÊ que recentemente Lourival foi surpreendido por um comunicado da administradora do condomínio listando alguns projetos que deveriam ter sido entregues junto com a obra.

O comunicado solicitava alguns documentos, dentre os quais o projeto legal (aprovado pela prefeitura), o alvarĂĄ de conclusĂŁo da obra, e o projeto de fundaçþes. “Fiquei perplexo porque nĂŁo havia recebido tais documentosâ€?, comentou o sĂ­ndico.

Foi entĂŁo que, passados 11 meses da entrega das chaves, Lourival solicitou Ă construtora os documentos respaldados pela legislação. “Penso que a construtora deveria ser mais clara. Fazer um relato da construção e, em especial, dar condiçþes aos proprietĂĄrios e ao futuro sĂ­ndico de terem conhecimento do imĂłvel para facilitar as açþes de prevenção e manutenção do edifĂ­cioâ€?, declara Lourival.

Fabiane Horst, da administradora HB CondomĂ­nios, responsĂĄvel pela gestĂŁo do Residencial Vale das Pedras, relata que a empresa foi contratada pelo condomĂ­nio um ano apĂłs a entrega das chaves, devido Ă entrega de uma nova torre. “NĂŁo recebemos nenhum documento, e com o passar dos dias algumas dificuldades foram surgindo, como moradores querendo instalar o ar condicionado na sala e nĂŁo sabĂ­amos se era possĂ­vel, pois nĂŁo tĂ­nhamos o projeto elĂŠtrico, ou ainda, moradores nos cobrando um parecer com essas informaçþes. Resolvemos solicitar tais projetos na entrega da segunda torre, para que os prĂłximos condĂ´minos nĂŁo encontrassem as mesmas dificuldades que os primeiros moradores encontraramâ€?, descreve.

somente as informaçþes båsicas do empreendimento, sem muitos detalhes. Parecem temer questionamentos de proprietårios�, conta.

A administradora explica que, no caso de condomĂ­nios novos, o procedimento padrĂŁo por parte da administradora ĂŠ marcar uma assembleia para providenciar o Estatuto do condomĂ­nio, o Regimento Interno e, se necessĂĄrio, as eleiçþes do sĂ­ndico, do subsĂ­ndico e do Conselho Fiscal. Na reuniĂŁo tambĂŠm se esclarecem os direitos e obrigaçþes da administradora, do sĂ­ndico e dos proprietĂĄrios de unidades residenciais do condomĂ­nio. “Apresentamos cĂĄlculos da previsĂŁo orçamentĂĄria seja anual ou mensal, e deixamos que os condĂ´minos decidam como querem que façamos. Exemplificamos ainda os itens que compĂľem o valor aproximado da taxa mensal de condomĂ­nio, e tambĂŠm ĂŠ nesse primeiro encontro com os moradores que explicamos a importância de solicitar junto aos construtores, caso isto ainda nĂŁo tenha

Saiba mais

sido feito, os projetos que devem ser entregues com a obra�, explica Fabiane.

GPara uia melhor orientar os no-

vos condomĂ­nios a administradora tambĂŠm fornece um Guia de Manutenção e Conservação de CondomĂ­nio, na forma de apostila, no qual consta tudo que deve ser feito no condomĂ­nio, inclusive mandato do sĂ­ndico - inĂ­cio e tĂŠrmino – e todas as manutençþes. “No final desse manual deixamos um espaço para as observaçþes que o sĂ­ndico julgue necessĂĄrias, e tambĂŠm um espaço para anotação dos principais prestadores de serviços em caso de alguma emergĂŞncia, ou atĂŠ mesmo para, no caso de ausĂŞncia temporĂĄria do sĂ­ndico, o subsĂ­ndico poder substituĂ­-lo.

Procuramos sempre trabalhar em parceria: a administradora juntamente com os síndicos e condôminos, pois acreditamos que essa Ê a melhor forma de gerir um condomínio�, finaliza Fabiane.

Veja os documentos que devem ser entregues junto com a obra: • Projeto Legal (aprovado pela prefeitura) • Alvarå de Conclusão da obra • Projeto de Fundaçþes / Sondagem do terreno • Projeto Estrutural (formas e armação) • Projeto Executivo de Arquitetura • Projeto de Estrutura metålica (se houver) • Projeto de Instalaçþes ElÊtricas • Projeto de Instalaçþes Hidråulicas • Projeto de Impermeabilização • Projeto de pressurização (se houver) • Projeto de telefonia • Plano de Combate a Incêndio (aprovado no CB) • AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros • Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificaçþes (åreas comuns)

OSegundo rientação Fabiane, ao serem

contratados tambĂŠm nĂŁo havia nenhum Manual de Operação. “Considero muito importante um manual do proprietĂĄrio para a tomada de decisĂľes dos gestores e tambĂŠm para o prĂłprio condĂ´mino saber o que pode e o que nĂŁo pode fazer, mas as construtoras fornecem

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JULHO/2014

radar

Notícias do mercado condominial • Economia • Empresas • Cidades

condomĂ­nio

informe comercial

O melhor amigo do idoso ĂŠ o porteiro do seu prĂŠdio, e o pior inimigo ĂŠ o motorista de Ă´nibus. As conclusĂľes sĂŁo de uma pesquisa coordenada pelo professor Alexandre Kalache, especialista em terceira idade, no bairro de Copacabana, no Rio de Janeiro. “As respostas foram espontâneas, ninguĂŠm perguntou quem era o melhor amigo ou o pior inimigo, os idosos deram essas informaçþes espontaneamenteâ€?, diz o professor. O porteiro ĂŠ o melhor amigo do idoso porque monitora a sua situação, ajuda quando hĂĄ uma necessidade, estĂĄ atento e conversa com o idoso, criando uma relação de confiança, segundo Kalache.

JĂĄ os motoristas de Ă´nibus sĂŁo vistos como os piores inimigos porque nĂŁo param no ponto e arrancam antes que o idoso possa se sentar, dificultando o transporte.

A pesquisa, feita pela primeira vez em 2006 em Copacabana, teve a adesĂŁo de outras 35 cidades, formando uma rede global pelas cidades amigas dos idosos.

Com isso, as cidades podem trocar experiências e melhorar as condiçþes de vida ativa para os idosos que moram nelas.

Um projeto arquitetônico transformou 90 apartamentos do bairro de Sutton, no sul de Londres, num exemplo de responsabilidade ambiental. O empreendimento conhecido por BedZED usa somente fontes renovåveis de energia. As residências possuem telhado com geração de energia solar, sistema de ventilação que permite aquecer os cômodos no inverno e esfriå-los no verão, e janelas com sensores que retêm o calor.

De acordo com o coordenador do projeto, Bill Dusten, os apar-

tamentos foram construĂ­dos para suprir 90% da energia que consomem. Isso ĂŠ possĂ­vel porque as portas e janelas de vidro facilitam a entrada de luminosidade.

No bairro, o uso de veículos Ê desestimulado: a maioria dos moradores anda a pÊ, de bicicleta ou se vale de transporte coletivo. AlÊm de uma årea de cerca de 800 metros quadrados de painÊis solares, o BedZED tambÊm tem soluçþes para aproveitamento da ågua da chuva, reciclagem do lixo e uso de material de construção sustentåvel.

Porque proteger seu aparelho de ar-condicionado?

Nosso país tem uma diversidade climåtica muito significante e nossos aparelhos de ar-condicionado estão sujeitos a todas essas variaçþes. É recomendåvel que a unidade externa do aparelho de ar-condicionado não esteja muito exposta a luz do sol, e alÊm deste, outras açþes naturais como, chuvas, ventos, temperaturas diversas, maresia, neblina, cerração, påssaros, acabam tendo uma ação direta sobre esses aparelhos. Para auxiliar e prolongar o bom funcionamento de seu aparelho de ar-condicionado aconselha-se o uso de protetores externos.

A Ideal Fibras elaborou cada modelo de protetor de ar-condicionado com características imprescindíveis, sendo algumas delas: • Promover o escoamento de ågua por meio do dreno, evitando que a ågua escorra pelas paredes, causando manchas; • Pode ser fabricado na cor de sua preferência;

• Seu design favorece a ventilação do aparelho; • Proporciona um padrão estÊtico para seu imóvel.

Os protetores fabricados em fibra de vidro sĂŁo muito resistentes e se adaptam a diversas marcas e modelos de aparelhos de ar-condicionado.

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Na instalação de seu aparelho de ar-condicionado, de preferência para mãos francesas de alumínio.

Isso faz muita diferença com o passar do tempo, pois não ocorrerão manchas de ferrugem em sua parede.

Evite que as unidades externas sejam posicionadas muito próximas do teto ou paredes/colunas. Isso acabarå prejudicando no momento da colocação de um protetor de ar-condicionado.

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Levantamento do Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), mostra que o número de açþes de cobrança por falta de pagamento da cota condominial caiu 6,77% em maio deste ano.

O vice-presidente de Administração ImobiliĂĄria e CondomĂ­nios do Sindicato, Hubert Gebara, credita a redução aos acordos extrajudiciais, jĂĄ que as pessoas estĂŁo buscando regularizar suas pendĂŞncias financeiras. “Sem dĂşvida, a maior facilidade oferecida ao inadimplente para renegociar dĂ­vidas contribuiu para a retração. O acordo ĂŠ vantajoso para as duas partes - condomĂ­nio e condĂ´mino -, pois uma ação de cobrança dessa natureza pode levar vĂĄrios anos para ser resolvidaâ€?, afirma Gebara.

A recomendação do Secovi-SP ĂŠ que sĂ­ndicos e administradoras continuem reforçando as negociaçþes de cobrança, buscando conscientizar os condĂ´minos sobre a importância do pagamento da taxa condominial para a manutenção da saĂşde financeira do prĂŠdio. “Infelizmente, alguns moradores preferem pagar outras contas, ao invĂŠs do condomĂ­nioâ€?, destaca o vice-presidente do Sindicato.

Dicas:

SP: Queda no número de açþes por inadimplência

S

idoso

Melhor amigo do ĂŠ o porteiro do prĂŠdio, diz pesquisa

Londres: de casas auto-sustentĂĄveis

Francisco

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REGIĂƒO NORTE:

# G aragens

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B alneĂĄ rio C ambori Ăş

O portal do sĂ­ndico catarinense na internet: www.condominiosc.com.br

VeĂ­culos protegidos

Vigilância, alarmes e seguros são as formas de prevenir os prejuízos com veículos nos condomínios

O

Graziella Itamaro

n ú m e ro d e ca rros furtados e roubados em Santa Catarina vem crescendo assustadoramente. De acordo com informaçþes da Secretaria de Estado da Segurança Pública, atÊ o dia 7 de julho deste ano foram registrados 1.945 roubos de veículos no Estado, um aumento de 36% em relação ao mesmo período de 2013, quando o número de casos foi de 1.427. Na capital Florianópolis, atÊ julho deste ano foram registrados 170 boletins de ocorrência relacionados a roubo de veículos, 73,47% a mais que no mesmo período de 2013, quando foram registrados 98 boletins. E apesar dos investimentos de boa parte dos condomínios em segurança, os edifícios tambÊm estão sujeitos a sofrer com essa situação.

De acordo com o advogado Luiz Fernando Ozawa, muitas vezes nĂŁo ĂŠ possĂ­vel evitar esse tipo de crime, mas algumas medidas podem dificultar a ação dos bandidos. “Em casos de furto de veĂ­culos, o condomĂ­nio pode sofrer açþes judiciais cĂ­veis buscando uma responsabilidade civil para indenizaçãoâ€?, explica o especialista.

PorĂŠm, segundo Ozawa, hĂĄ precedentes jurisprudenciais que condenam tal restituição. “A recomendação bĂĄsica para

e ajudamos na investigação, mas cada automóvel Ê de responsabilidade do seu dono�, explica a síndica.

Prevenção evita prejuízos

O índice de roubos e furtos de veículos em SC aumentou 36% em relação ao mesmo período de 2013

os gestores de condomínios Ê contratar um seguro de qualidade para esse tipo de evento, com cobertura suficiente para os possíveis danos. Obviamente isso irå gerar uma despesa a mais para a coletividade, mas Ê uma ação preventiva�, orienta o advogado.

Segurança 24 horas

SĂ­ndica do condomĂ­nio Dona Rosinha, em BalneĂĄrio CamboriĂş, Sandra Hammerle relata que tem conseguido

evitar o problema com açþes de prevenção. “Felizmente, nunca tivemos este problema no condomĂ­nio. Temos porteiros 24 horas e o acesso Ă garagem do prĂŠdio ĂŠ com controle numerado de acordo com os apartamentos, por isso acredito que fica difĂ­cil haver algum furto de veĂ­culoâ€?, relata.

Giovana Menegatti, sĂ­ndica profissional hĂĄ 16 anos em BalneĂĄrio CamboriĂş, conta que tambĂŠm nunca teve problemas com roubo de automĂłveis, porĂŠm jĂĄ houve casos em que foram furtados objetos no interior dos veĂ­culos. “A maioria dos condomĂ­nios tem es-

!

pecificado na Convenção que não Ê responsabilidade do condomínio indenizar moradores ou visitantes por roubos de veículos. Caso aconteça, nós chamamos a polícia

O SISTEMA DE GESTĂƒO PREDIAL 360Âş auxilia os sĂ­ndicos no controle de todas as atividades periĂłdicas de um condomĂ­nio (ciclos de manutençþes simples e tĂŠcnicas, rotinas da limpeza e o controle burocrĂĄtico).

Segundo Giovana, alÊm da convenção Ê importante tambÊm que os moradores se previnam fechando bem seus carros, usando alarmes e contratando seguros para proteger seus bens, pois desta forma dificulta-se a ação de bandidos e os prejuízos são minimizados.

No entanto, a sĂ­ndica lembra que cada situação ĂŠ Ăşnica e deve ser avaliada. “Em casos de dano aos veĂ­culos causados por algum funcionĂĄrio ou falha em equipamento do condomĂ­nio, como uma queda de portĂŁo, por exemplo, o condomĂ­nio pode assumir a responsabilidade pelo ressarcimento do danoâ€?, conclui Giovana.

Com o SISTEMA a administração condominial contÊm um amplo planejamento (diårio, mÊdio e longo prazo) das atividades necessårias a correta preservação patrimonial. O que requer apenas cinco minutos por dia para que o síndico saiba quais as rotinas previstas que devam ser realizadas no condomínio, acessando-o pela internet, usando o computador, tablet ou celular.

Em um condomĂ­nio com cinco anos de existĂŞncia, por exemplo, o qual pode ter tido um sĂ­ndico diferente para cada ano, geralmente a transição resulta na descontinuidade de um rol de açþes necessĂĄrias Ă preservação patrimonial, e conseqĂźentemente haverĂĄ prejuĂ­zos financeiros, o que nĂŁo ocorre quando ĂŠ estabelecido um planejamento. Desta forma, o recĂŠm sĂ­ndico tem como manter pontualmente as açþes administrativas, contribuindo para manter um histĂłrico de cada gestĂŁo, sendo ainda informado de quais açþes foram realizadas e aquelas que precisam ser feitas. Essa ĂŠ a finalidade do SISTEMA DE GESTĂƒO PREDIAL 360Âş.

SISTEMA DE GESTĂƒO PREDIAL 360Âş Informa qual o procedimento a ser adotado para cada atividade com base em normas ou orientaçþes tĂŠcnicas. Quando confirmada a realização da atividade, o programa agenda a prĂłxima ação conforme ciclo (semanal, mensal ou anual).

Av. do Estado, NÂş 4.006, Centro 88.338-068 - Baln. CamboriĂş - SC Fone: (47) 3367-0333 Site: www.activa.cnt.br

Plantão: (47) 9220-1551 (Vivo) E-mail: condominio@activa.cnt.br Abrangência: Camboriú, Itapema, Itajaí, Baln. Camboriú e Piçarras

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REGIĂƒO SUL:

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crici Ăşma

#GESTĂƒO

Segurança contra incêndios Síndica e moradores aprendem como agir em momentos de crise no condomínio Fotos: Daniela Ribeiro

Soraya Falqueiro /CriciĂşma

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ma iniciativa que pode salvar vidas. A síndica Dalva Estevam Vieira, do condomínio Felipe Schmidt, em Criciúma, resolveu buscar orientaçþes dos bombeiros sobre como proceder em um caso de incêndio. E o resultado saiu melhor do que o esperado, pois foi constatado que uma parte do sistema hidråulico antiincêndio do edifício não estava funcionando corretamente.

Preocupada com a segurança dos moradores, a sĂ­ndica entrou em contato com o Corpo de Bombeiros de CriciĂşma para solicitar a palestra. “Enviamos um oficio e em poucos dias jĂĄ tivemos retorno e agendamos o encontro. Foi muito rĂĄpido e ĂĄgilâ€?, contou a sĂ­ndica que, ao receber a confirmação da palestra, soube que sua iniciativa foi inĂŠdita. “Desde quando comecei a atuar nos bombeiros, nĂŁo me lembro de outro sĂ­ndico solicitar uma ação como estaâ€?, disse o Sargento Juan Francisco Fernandes, que trabalha na ĂĄrea de treinamentos do Corpo de Bombeiros.

Moradores do CondomĂ­nio Felipe Schmidt

Orientação O encontro aconteceu no dia

10 de junho e teve duração de uma hora e meia. Durante a palestra, ministrada pelo Sargento Fernandes, a sĂ­ndica e os moradores receberam orientaçþes sobre como usar os extintores e as mangueiras, alĂŠm de noçþes de primeiros-socorros. Os participantes tambĂŠm aprenderam como agir em casos de afogamento, engasgo e infarto. “Foi muito aproveitĂĄvelâ€?, elogiou Dalva.

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HĂĄ apenas quatro meses como sĂ­ndica, Dalva notou que seria necessĂĄrio ter informaçþes e conhecimentos sobre como agir em momentos de crise. “O condomĂ­nio tem 98 apartamentos, distribuĂ­dos em duas torres de 14 andares. SĂŁo muitas pessoas. Por isso a importância de saber o que fazerâ€?, ressaltou a sĂ­ndica, lembrando que ter cuidado com a segurança dos condĂ´minos ĂŠ imprescindĂ­vel.

Um fato relevante durante a palestra foi que, ao manusear os equipamentos para demonstração, a mangueira de incĂŞndio de uma das torres do condomĂ­nio nĂŁo funcionou corretamente. “NĂŁo tinha ĂĄgua e descobrimos, entĂŁo, que o registro estava fechado. Se um incĂŞndio ocorresse, nĂŁo terĂ­amos como resolver isso no momento, pois o registro fica em um lugar que nĂŁo ĂŠ de fĂĄcil acessoâ€?, contou a sĂ­ndica.

SĂ­ndica Dalva Vieira e Sargento Fernandes do Corpo de Bombeiros de CriciĂşma

Dicas Em caso de incĂŞndio, algumas orientaçþes bĂĄsicas devem ser seguidas por moradores e pelo sĂ­ndico. “Aprendemos que todos devem manter a calma e ser conduzidos para fora do prĂŠdio, ajudando uns aos outrosâ€?, destacou a sĂ­ndica. O elevador deve ser mantido no tĂŠrreo e nĂŁo deve ser utilizado. “O deslocamento das pessoas deve ser feito pelas escadasâ€?, complementou. Outra orientação importante ĂŠ manter as portas corta-fogo sempre fechadas. “Muitas vezes nos deparamos com as portas abertas e atĂŠ mesmo com barreiras que nĂŁo as deixam fechar. Isso nĂŁo pode acontecer, e agora os moradores tĂŞm mais consciĂŞncia do motivoâ€?, falou Dalva.

Serviço

SĂ­ndicos que estejam interessados em promover palestras sobre o tema podem entrar em contato com o Corpo de Bombeiros de CriciĂşma pelo telefone (48) 3403 1550.

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Canal aberto com o síndico

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Eventos SC

Garagem Pretendo comprar uma garagem, mas não resido no prédio. A vaga tem matrícula individual e na Convenção - que é antiga - não consta vedação para alienação a terceiros. Pergunto: como o condomínio ainda não atualizou a Convenção após entrar em vigor a Lei 12.607 de 2012 posso me garantir da atual Convenção existente?

Inácio Hercílio | Florianópolis Como a Convenção em questão é omissa referente à venda da vaga de garagem a terceiros, ou seja, pessoas estranhas ao condomínio, não recomendo que seja feita essa compra, visando evitar problemas caso haja objeção dos condôminos.

A Lei nº 12.607/2012 alterou a redação do Art.

1.331, parágrafo 1º, do Código Civil, enfatizando a proibição da venda ou locação do abrigo para veículos a pessoas estranhas, salvo autorização expressa na Convenção de condomínio. Portanto, a Convenção deverá trazer de forma clara essa possibilidade, o que não ocorre. Para que compra seja legal terá que ser aprovada em assembleia, por 2/3 dos condôminos, ou seja, refere-se a totalidade da massa condominial e não apenas os presentes no dia da assembleia. A votação precisar ser alta, pois estará modificando um item da Convenção, fazendo uma adequação a atual legislação.

Rosely Benevides de Oliveira Schwartz Professora e autora do livro “Revolucionando o Condomínio”.

Prestação de contas

Gostaria de saber se posso ingressar com ação de anulação ou nulidade de assembleias que aprovaram prestação de contas, mas que através de auditoria foi comprovada a fraude.

Andrea Stefanoni | Florianópolis A Assembleia de Condomínio é um ato jurídico e, por tal razão, deve respeitar o regramento do artigo 166 e seguintes do Código Civil, sob pena de ser anulada. Caso haja fraude ou dolo em determinada deliberação da Ata da Assembleia Condominial, como, por exemplo, constatar ato fraudulento após a aprovação da prestação de contas, é possível buscar a anulação por meio de ação judicial.

Qualquer condômino tem legitimidade para propor ação judicial, desde que comprove que esta fraude gerou danos ou prejuízos a si ou à coletividade condominial.

Importante lembrar que, a relação jurídica entre o Condomínio e o Condômino tem natureza contratual, ou seja, a ação judicial que objetiva a anulação de Assembleia Condominial pode ser proposta em até quatro anos, de acordo com o artigo 178 do Código Civil.

Diogo Silva Kamers OAB/SC 29.215 Geraldo Gregório Jerônimo | Advogados Associados (48)3222 2505

# coment á rios do leitor

“Sempre estou atento aos feitos ou recomendações dos serviços que são realizados nos condomínios dos nossos vizinhos catarinenses, para também ser aplicado no nosso.

Saudações!”

Flávio – Sindico do Ed. João Dallegrave – Curitiba Mensagem de internauta referente matéria Condomínio Limpo, veiculada em junho.

Nesta coluna suas dúvidas são respondidas por profissionais especialistas da área condominial.

Envie sua pergunta para: contato@condominiosc.com.br ou ligue (48) 3028 1089

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COMUNICAÇÃO - Os murais de aviso são uma boa pedida para auxiliar na comunicação do síndico com os moradores.

Os murais devem conter informações importantes para os condôminos e podem ser alimentados regularmente com novos conteúdos. As síndicas Sandra de Souza Goes do Edifício Florença, de Coqueiros e Gilda Hugo do Edifício Aquarius localizado no bairro Ingleses, em Florianópolis, Enviaram fotos do mural de seus condomínios. Além de avisos pertinentes à administração do prédio, as gestoras também fixam matérias e informações que retiram das páginas do Jornal dos Condomínios para apreciação dos moradores.

As informações e conteúdo das edições do jornal podem ser acessadas também através da internet no portal www.condominiosc.com.br ou no facebook.com/jornaldoscondominios.

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Empregados. Ter ou não ter?

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Um dos pilares que motivam as pessoas a morar em condomínio é a segurança e conservação

Há uma clara divisão entre contratação direta e terceirização na gestão condominial.

Infelizmente, estes colaboradores geralmente não atendem às expectativas dos moradores. Em regra geral não há qualificação, cronograma, fiscalização, planos de benefícios motivacionais entre outras qualidades que deveriam ser pré-requisito para o desempenho de qualquer função dentro do condomínio.

Somando-se aos dissabores citados, encontramos uma série de patologias que hoje em dia estão intrínsecas à contratação de empregados, principalmente na modalidade direta (registro da carteira do profissional). São as principais: geração de passivo trabalhista de elevado valor já em curto prazo; vulnerabilidade de abordagem; manipulação

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3241-3966

e distorção de procedimentos de segurança por ação direta dos próprios moradores.

Hoje em dia, em função de vários motivos, dos quais destacamos apenas alguns, contratação de empregados em condomínios tornou-se algo não eficiente quando isolado for.

Acreditamos que o INVESTIMENTO EM TECNOLOGIAS DE SEGURANÇA e MÉTODOS DE FISCALIZAÇÃO PERANTE OS PRÓPRIOS CONDÔMINOS interessados seja o futuro não muito distante para os condomínios. Caso contrário, estaremos diante de elevados custos, futuros ou atuais, sem o efetivo retorno do investimento desprendido.

Marco Aurelio Koerich Diretor Koerich Segurança

#SEGURANÇA

União para vencer as vulnerabilidades Especialista monta projeto com base na percepção do síndico e moradores

O

mercado oferece uma infinidade de equipamentos eletrônicos para proteger o condomínio, mas como saber o que o prédio precisa? A própria percepção dos moradores e a contribuição de um especialista em segurança organizacional é uma forma eficaz de elaborar um plano de segurança para o edifício. O conhecimento técnico do consultor e a exposição das necessidades de síndicos e condôminos trazem à tona as vulnerabilidades do ambiente e facilitam a escolha de soluções tecnológicas, sem esquecer-se dos cuidados com normas de procedimento e a possível necessidade de vigilância humana.

De acordo com o consultor de segurança Izaías Otacílio da Rosa, desenvolver a segurança com foco na percepção dos decisores é uma tendência, pois cada condomínio tem suas particularidades.

Não existe um modelo fechado. “É muito importante conversar com o síndico, conselho e até estabelecer uma assembleia para discutir como as pessoas percebem e aceitam a segurança”, recomenda.

Com base no diferencial e histórico do prédio é que se prepara o plano de segurança e escolhe os equipamentos. No caso da proteção do perímetro, “se está numa área critica onde ocorre uma série de furtos e outros crimes, precisa de uma ação consistente, com sistemas ativos podendo usar cercas elétricas e sensores. Se o condomínio já sofreu algum evento, precisa até um sistema mais ostensivo nos pontos mais vulneráveis, como as concertinas (cerca em espiral) com cercas elétricas no meio”, ensina Otacílio da Rosa.

“A minha recomendação é proteger o perímetro com muros de vidro ou grades, o acesso aos portões e a área de circulação. Porque a partir do momento que um bandido entrar na porta e render o primeiro morador, assalta o prédio inteiro”, alerta.

De portas fechadas

Mas não adianta cuidar do perímetro, se os locais de acesso ficam normalmente abertos. “Se a porta estiver aberta, por que o intruso vai pular o muro ou a grade?”, questiona o especialista em segurança. Segundo ele, para evitar esse tipo de situação, é preciso manter os portões fechados e ter um rígido controle de acesso.

Nos portões eletrônicos das garagens um dos problemas é o tempo em que ficam abertos depois que os motoristas passam e acionam o fechamento automático. É um momento propício para uma

pessoa mal intencionada entrar no prédio. De acordo com o consultor, uma alternativa é o sistema de enclausuramento ou instalar um sensor a jato, que abre o portão em no máximo 15 segundos e, quando o veículo passa, fecha em seguida, pois tem um sensor de movimento. Na porta de entrada de pedestres, o mais seguro é o controle biométrico (através da digital).

Mas uma opção mais barata é o sistema de senhas pelo teclado alfanumérico.

Mas no caso do acesso, não basta tecnologia, as normas de procedimentos são essenciais. “É preciso deixar bem claro que o portão deve ficar fechado. Pode ser feito campanhas de conscientização e inserir no regimento interno penalização se houver imprudência ou negligência”, enfatiza Otacílio da Rosa.

Vigiar à distância

Uma proteção eficaz leva em conta três fundamentos: recursos humanos, normas de procedimento e equipamentos tecnológicos. Como nem todos os prédios têm poder de investimento para contratar vigilantes, o mercado oferece soluções para suprir essa necessidade. Entre eles os monitoramentos à distância, com sistemas de CFTV - Circuito Fechado de Televisão -, e alarmes que acionam a central em caso de algum evento anormal.

No acesso de visitantes também pode ser utilizado monitoramente à distância.

São instalados câmeras e sistema de comunicação. Da central da empresa, a recepcionista libera a entrada ou não. “Se partirmos do princípio que rendendo o vigilante o indivíduo entra no condomínio, é uma boa solução, pois a vigilância é permanente durante 24 horas, só que de outro local”, explica.

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juLho/2014

#CALÇADAS

Espaço público, responsabilidade privada Disparidade de informações ainda confunde proprietários

A

Cesar Dias

pesar de se tratar de um espaço público municipal, a manutenção das calçadas, bem como as condições de acesso e mobilidade, é responsabilidade do morador que lhe serve de referência.

E é aí que as dúvidas surgem: qual o padrão a ser seguido, qual o tipo de piso, quem fiscaliza, existe multa para o condomínio que não segue a lei e, principalmente, quem paga a conta?

Em Florianópolis, desde dezembro de 2008, a Lei Municipal nº 7.801 estabelece normas gerais e critérios básicos para garantir a acessibilidade de portadores de deficiência ou com mobilidade reduzida, de idosos, gestantes, lactantes e pessoas acompanhadas por crianças de colo, seguindo Leis Federais regulamentadas em 2004.

Padronização O objetivo da lei, na prática, é

apenas padronizar as rampas de acesso e o uso do piso tátil nas calçadas, que serve para alertar deficientes visuais sobre a presença de obstáculos no caminho de maneira simples e segura.

“O primeiro local a receber o novo modelo de calçamento foi a Avenida Beira Mar, numa iniciativa do Ministério Público em parceria com a Prefeitura Municipal de Florianópolis, para servir como vitrine e incentivar o uso do piso tátil entre os moradores”, explica a engenheira Luiza Santos Medeiros do Instituto de Planejamento Urbano de Florianópolis (IPUF).

Mas, até hoje, pouca coisa mudou e a cidade está repleta de calçadas irregulares, sem manutenção ou qualquer tipo de padronização.

A fiscalização é responsabilidade do setor de obras da Secre-

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A Avenida Beira Mar foi uma das primeiras vias a receber calçadas com pisos táteis em Florianópolis taria Municipal de Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano (SMDU), que tem poder de multar condomínios e proprietários que não sigam a lei. O valor depende da irregularidade.

Na tentativa de dar mais clareza ao assunto, a Prefeitura de Florianópolis publicou em seu site um Manual de Acessibilidade produzido pelo IPUF, e dados sobre a Operação Cidade Linda, contendo informações sobre largura ideal das calçadas, local correto para instalação do piso tátil, inclinação de rampas de

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acesso e pintura em vagas para deficientes.

Essas iniciativas, porém, são apenas sugestões. A própria prefeitura reconhece que falta muita informação inclusive por parte dos seus próprios funcionários e que a fiscalização também é insuficiente para atender todas as demandas da cidade. “É uma lei recente e que aos poucos vai ganhando forma. A questão da acessibilidade é um assunto que vem sendo debatido por vários setores da administração pública”, completa Luiza.

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forma de calçadas pode variar de acordo com os materiais utilizados. Em Florianópolis, o valor da mão de obra para reforma das calçadas varia entre R$ 30 e R$ 120 o metro quadrado, dependendo da preparação do terreno que for necessária.

Como todas as obras e reformas de um condomínio, o custo da instalação do piso tátil deve ser aprovado em assembleia e a conta final é do condomínio.

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