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Valorizando o relacionamento com os funcionários Um condomínio vive de pessoas. Os empregados são o pilar que faz com que o prédio permaneça funcionando corretamente. Investir neles, portanto, é uma forma de melhorar a qualidade de vida no edifício, manter o bem-estar de seus moradores e o patrimônio coletivo em ordem.
Em SC MAravilha
Administração Condominial ganha espaço Página 20
Impostos Reajuste de IPTU preocupa síndicos Página 3
Segurança Projeto Vizinho Solidário Síndico Sebastião Rodrigues do Condomínio Quincio, síndico Sergio Neves do Condomínio Ana Rosa, Jaci Pogere síndica do Condomínio Laranjeiras, Coselheiro Francisco Jaques e síndico Paulo Fernando Laux do Boulevard Coqueiros
Evento reúne gestores em comemoração ao Dia do Síndico Página 4
Páginas 12 E 13
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os síndicos e síndicas que dedicamos feitura de Florianópolis e as mudanças embutidas todo nosso trabalho, estas pessoas estão na proposta. na linha de frente do desafio de tornar Também destacamos a matéria sobre os melhor o dia-a-dia dos condôminos cuidados necessários com a tubulação hidráulica muitas vezes a custo de muito sacrifício em prol dos condomínios e os problemas decorrentes do do bem comum. Mas os funcionários que diariauso de materiais inadequados e os cuidados na mente exercem todo tipo de função nos condomí- instalação. E, ainda, a maneira criativa com que a nios também foram lembrados nesta edição que Associação de Moradores das Praias do Meio, Itadestaca a importância da valorização e respeito guaçu e da Saudade, no bairro de Coqueiros vem com estes profissionais. Funcionários, moradores tratando a questão da violência na região fortalee o administrador são integrantes de uma mesma cendo laços de convivência entre os moradores. rede que não será harmônica se um dos compoE por fim, a equipe do Jornal dos Condomínentes não estiver adaptado e satisfeito. nios, juntamente com todos os seus anunciantes, Esta edição aborda ainda assuntos que cada colaboradores e parceiros deseja a todos um feliz vez mais fazem parte da vida em sociedade como natal e um ano novo repleto de realizações. o novo modelo deContabilidade cobrança do Impostopara PredialCondomínios e Boa leitura!e empresas (48) 3223 5332 / gtc@gtccontabilidade.com.br Territorial Urbano (IPTU), apresentado pela PreÂngela Dal Molin
Coord. Administrativa e Editorial - Angela Dal Molin jornaldoscondominios@yahoo.com.br Coordenação editorial impresso e web – Vânia Branco jornaldoscondominios@terra.com.br
Administrativo financeiro - Cristiano Carvalho Textos Criciúma e região - Soraya Falqueiro SC 3578 JP Textos Grande Florianópolis - Graziella Itamaro SC 01358 JP Textos Baln. Camboriú e região - Leonardo Leite Thomé - DRT SC 04607 Revisão - Tony R. M. Rodrigues Assistente de Criação - Carlos Alberto de Souza Impressão GRUPO RBS Tiragem Comprovada - Nesta edição 12.000 exemplares Circulação - Grande Florianópolis, Balneário Camboriú, Itapema e Criciuma Entrega gratuita e dirigida Para anunciar: (48) 3028 1089
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Reajuste de impostos municipais preocupa síndicos e administradores Inadimplência é um dos problemas do novo cálculo de IPTU e ITBI
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Por Cesar Dias
mbutido na proposta de revisão dos cálculos do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), encaminhado pela Prefeitura Municipal de Florianópolis (PMF) à Câmara Municipal de Vereadores, o pedido de mudança de alíquota do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tratado de maneira discreta, também é motivo de preocupação para síndicos e administradores. Pela proposta da PMF, a alíquota geral passará dos atuais 2% para 3% sobre o valor de venda, mas imóveis financiados pela primeira vez pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) que hoje pagam 0,5% passarão a arcar com a alíquota de 3% – um aumento de até 500% no valor do tributo. A proposta precisa ser aprovada pela Câmara ainda este ano para ser válida em 2014. “Nosso receio é que o aumento possa causar uma grave inadimplência na administração dos condomínios. Os imóveis localizados próximos da UFSC, por exemplo, têm contratos de locação de três anos e um aumento de até 100% no IPTU pode sobrecarregar os custos finais”, analisa Fernando Willrich, presidente
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Entidades contestam aumento de tributo em Florianópolis O Secovi Florianópolis/Tubarão esteve reunido no dia 3 de dezembro com representantes de entidades como CDL, ACIF, Sindimoveis-SC, Sinduscon, Sescon Grande Florianópolis, Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC, Facisc, Sindicato dos Hotéis e Restaurantes, Fampesc e CRECI/SC para conversar sobre a posição do setor empresarial com relação ao aumento no IPTU e ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens e Imóveis). Após esse encontro, o grupo participou de uma reunião com o presidente da Câmara de Vereadores, César Luiz Belloni Faria (PSD). O setor busca a participação popular e uma maior discussão sobre o tema.
Fernando Willrich, Sandra Berber, Adão Sergio Rezende e Ângela Dal Molin, diretora do Jornal dos Condomínios durante reunião na Câmara dos Vereadores do SECOVI de Florianópolis e Tubarão.
Valor dos aluguéis Para Adão Sergio Rezende, síndico do condomínio comercial João Moritz, com 41 unidades, no centro da Capital, a questão afeta o dia-a-dia da administração. “O IPTU nos afeta diretamente, pois o aumento desse imposto influencia o valor dos aluguéis para os locatários e pode prejudicar a ocupação das salas e das nossas contas”, afirma Adão. Sandra Berber, síndica do Residencial Gold Coast, na praia de Canasvieiras, tem a mesma preocupação. “O IPTU já é um custo muito alto e muitas vezes o valor do imóvel não corresponde
à avaliação da região onde está. Estamos perto do mar, mas as ruas estão muito sujas e esburacadas, a coleta de lixo é inadequada e a falta de policiamento nos dá uma sensação de insegurança muito grande”, declara Sandra. No caso do ITBI, a preocupação do presidente do SECOVI é quanto à volta dos conhecidos ‘contratos de gaveta’, firmado entre vendedor e comprador sem registro em cartório. “A nova alíquota vai tornar a transferência de titularidade muito cara e pode ser prejudicial aos condomínios no caso de uma cobrança judicial, já que a ação será ajuizada em nome do proprietário que consta da matrícula, e não do atual proprietário”, completa. t
Jornal dos Condomínios
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Evento reúne gestores em comemoração ao Dia do Síndico
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comum síndicos confundirem atos antissociais com corriqueiros desrespeitos às regras, já que o Código Civil prevê penalidade ao morador transgressor, mas não especifica quais atos de infração ao Regimento, à Convenção e aos princípios ético-sociais caracterizam a conduta antissocial. Diante disso, como identificar e lidar com ações que geram incompatibilidade de convivência dentro do condomínio? Este foi o assunto debatido no “Fala Síndico: Socorro! Antissocial no Prédio”, promovido pelo Secovi e Jornal dos Condomínios para comemorar o Dia do Síndico. O evento aconteceu no dia 28 de novembro, no auditório da FECOMÉRCIO/SC em Florianópolis. Durante a noite
palestrantes e síndicos em clima descontraído discutiram situações cotidianas de incômodo em condomínios, apresentando o processo que vai do diálogo, passa pela advertência e multa, até chegar à exclusão do morador desordeiro. Ângela Dal Molin, diretora do Jornal dos Condomínios fez a abertura do evento e destacou que o Dia do Síndico é uma data especial em seu calendário, já que aos síndicos e síndicas dedica seu trabalho e consideração. Segunda a diretora, o síndico é a figura principal dentro do condomínio que cotidianamente se desdobra para manter o respeito às normas e leis, a educação, a harmonia e o funcionamento dentro deste pequeno universo. “ Os síndicos são pessoas que unem sua expe-
Síndica Suely Araribe do Porto das Marés, Ângela Dal Molin e síndica Maria Inês Heilneck do Condomínio Flamboyant
riência pessoal com a vontade de contribuir com o coletivo, tornando melhor o convívio social dentro dos edifícios”, ressaltou. “A vida em condomínio é um exercício de cidadania e temos na convivência, um aprendizado que não termina nunca”, destacou Ângela Dal Molin ao lembrar o tema discutido no evento. Os palestrantes da noite foram Fernando Willrich, advogado e presidente do Sindicato da Habitação, o síndico Márcio Koerich e Walter Jorge Jr., bacharel em direito. Após o debate foi sorteado um tablet entre os participantes e os síndicos foram presenteados com um panettone. A iniciativa contou com o apoio da FECOMÉRCIO/SC e EXPO Condomínio SC. t
Os síndicos presentes debateram o assunto com os palestrantes Síndico Ilmar Stolf do Centro Comercial Barão do Rio Branco, Daniela Ribeiro e Carine Silveira vindas de Criciúma com a síndica Natalia Vargas e o síndico Fabiano Roberto Linhares do Reggio Di Calábria Ao centro da foto Francisco Jaques, conselheiro do Condomínio Porta do Sol, que levou para casa o Tablet Sansung Galaxi sorteado ao final do evento Liege Prentim, síndica Maria Margareth Standick, síndica Francisca Gorete Schlischtisg do Condomínio San Rafael com a conselheira Leda Braga do Condomínio Diomício Freitas e Gilda Hugo, síndica do Condomínio Aquarius
Walter Jorge Jr, Luiz Henrique Miranda conselheiro do Alameda dos Almirantes com Daniel Cristiano Savenhago, síndico do condomínio Santa Marta
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Ponto de Vista
Alteração no hall por condômino
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uando um condômino (pessoa física ou jurídica) possui todas as unidades de um andar ou de vários, principalmente nos condomínios não residenciais, geralmente promove alterações no hall dos elevadores. Por se tratar de área comum, cuja alteração dependeria de aprovação dos demais condôminos, em assembléia geral, os síndicos ficam na dúvida sobre que providencias tomar, já que dentre as suas atribuições, está a de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” (art. 1348, V, do Código Civil). Essa questão foi abordada com muita propriedade no acórdão da 5ª Câmara do Tribunal de Justiça, datado de 10 de março de 2010, na apelação nº 994.05.111277-7, no qual figurou como relator o ilustre desembargador Oscarlino Moeller, cuja ementa (resumo) é a seguinte: “CONDOMÍNIO – OBRIGA-
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ÇÃO DE FAZER – AÇÃO OBJETIVANDO RESTITUIÇÃO DE HALL DE ELEVADOR AOS PADRÕES ORIGINAIS – REFORMA REALIZADA SEM APROVAÇÃO EM ASSEMBLÉIIA – AUSENTE A EXIGÊNCIA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO AUTOR – MODIFICAÇÃO QUE NÃO ALTEROU A FUNÇÃO DO ESPAÇO, QUE CONTINUA SENDO DE HALL PARA OS ELEVADORES – HALL QUE LEVA APENAS A PROPRIEDADES EXCLUSIVAS DO REQUERIDO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – RECURSO IMPROVIDO”. Como se vê, o Tribunal não acatou o pedido de
desfazimento das obras realizadas no hall, entendendo que o proprietário exclusivo das unidades do andar não atingiu a vontade dos demais condôminos. E, por outro lado, não alterou o seu destino. Na prática, o que se deve ter como finalidade, é o bem estar e a funcionalidade do condômino. Assim, não causando prejuízo aos demais condôminos, nem desvalorizando o condomínio, não há porque impedir que sejam feitas alterações no hall, geralmente efetuadas por arquitetos ou decoradores, de modo a personalizar a empresa. Até mesmo nos halls com unidades de vários proprietários, é aconselhável permitir a sua alteração, desde que haja concordância unânime dos detentores de conjuntos ou salas do mesmo andar. Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” t
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Projeto Vizinho Solidário une comunidade Iniciativa é da Associação de Moradores das Praias de Itaguaçu, do Meio e da Saudade
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em dúvida os tempos mudaram em Florianópolis. Aquela cidade pacata, onde todos da vizinhança se conheciam pelo nome e as crianças corriam despreocupadas, cresceu e trouxe a reboque todas as facilidades e problemas das grandes cidades. E, não há comunidade em Florianópolis que não tenha experimentado um dos maiores problemas do crescimento: a violência. O bairro de Coqueiros, na região continental da Capital, certamente não é exceção. Mas, a Associação dos Moradores das Praias de Itaguaçu, do Meio e da Saudade (AMPIMS) dessa localidade vem buscando alternativas com o Projeto Vizinho Solidário, que pretende reunir os moradores em busca de mais tranquilidade e segu-
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Marcos Leandro Gonçalves da Silva, Presidente da AMPIMS, junto a uma das 250 placas do Programa Vizinho Solidário instaladas em residências e prédios do bairro Coqueiros. O batalhão da Polícia Militar estuda a aplicação do método em outras comunidades da Capital
Por Cesar Dias
rança. A ideia surgiu em 2011, quando a associação percebeu que a crescente valorização imobiliária do bairro, junto às comunidades carentes que o cercam, estava criando uma relação dilatada de diferenças
sociais. E, a chegada de muitos moradores novos mudou as características da vizinhança, que antes tinha mais proximidade. Segundo João Roberto Golfetto, secretário da AMPIMS, a ideia não é nova: “A associação de vizinhos neste sentido é uma
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reunião de ideias que já existe em vários locais do mundo, é uma maneira da sociedade civil se organizar para cooperar com a polícia e fortalecer a relação entre vizinhos”.
Como Funciona A AMPIMS criou uma campanha pelo bairro para divulgar o Programa com camisetas e distribuição de folders na região convidando os moradores para uma reunião, onde os detalhes do programa foram esclarecidos. Os moradores que aderiram à iniciativa receberam uma placa do Programa Vizinho Solidário para colocar em frente a suas residências e foram instruídos a montar um plano de ação para situações cotidianas que pareçam suspeitas, como um carro passando diversas vezes pelas mesmas ruas ou um desconhecido observando uma
residência. “O plano de ação incentiva que os vizinhos se comuniquem e troquem informações, deixando claro a qualquer suspeito que ele está sendo observado. Coisas simples como disparar o alarme do carro ou acender as luzes da casa são suficientes para afugentar um criminoso, eles vão agir sempre onde for mais fácil”, completa Golfetto. Com cerca de 250 placas distribuídas por Coqueiros, o Programa Vizinho Solidário foi apresentado a comandantes de batalhão da Polícia Militar, que já estuda a aplicação do método em outras comunidades da Capital. Mas, o índice que melhor expressa o sucesso da iniciativa está no fato de as residências e prédios identificados com a placa do programa não terem registrado mais nenhuma ocorrência policial. t
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CONDOMÍNIO&CIA Paisagismo, Arquitetura, Iluminação, Tecnologia, Acessibilidade, Sustentabilidade, Arte e Decoração para edifícios
Hobby Box
Um espaço de utilidades múltiplas Seja para utensílios de praia, malas ou ferramentas, os hobby box são a ideia perfeita para armazenar os pertences que não têm espaço nos apartamentos Por Graziella Itamaro
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estinados a armazenar objetos poucos usados, que não cabem ou não têm espaço apropriado nos apartamentos, os hobby box podem ser de grande utilidade nos condomínios. Se se tratar de um imóvel na praia, por exemplo, o hobby box será útil para guardar cadeiras de praia e guarda-sol. Segundo Lucilia Ortega, engenharia da Construtora Hantei, normalmente os hobby box são espaços extremamente valorizados no momento da compra de um empreendimento. Feitos em alvenaria ou em modelos de madeira, possuem no mínimo 2 metros quadrados, mas não existe regra para a construção desses espaços. “O que consideramos sempre
é o padrão de construção do empreendimento, mas esse espaço sempre agrega valor ao imóvel”, explica. A arquiteta Larissa Duarte Prazeres Willrich explica que o tamanho pode variar um pouco de acordo com a necessidade de cada edifício, ou ainda, dos outros espaços que o condomínio oferece, e também do tamanho do próprio apartamento, já que em muitos casos o hobby box é usado como depósito para armazenar objetos de uso esporádico, como malas, caixas de ferramentas e outros itens quando não há espaço dentro das unidades. No entanto, como regra geral, materiais tóxicos, explosivos e inflamáveis nunca devem ser armazenados nesses espaços.
No condomínio Villaggio di Capri os espaços dos hobby box foram definidos já na planta do edifício, relata o síndico Luiz Frantz
condomínio Villaggio di Capri possui hobby box para todos os apartamentos. Os espaços foram definidos pela construtora já na planta do edifício e instalados no andar térreo junto às garagens. “Lamentavelmente o espaço é pequeno, com aproximadamente um metro quadrado, mas mesmo assim é útil para os moradores guardarem seus pertences que no apartamento seriam um estorvo”, relata Luiz Frantz, síndico do condomínio. Segundo Luiz, para adequar as necessidades individuais, cada morador mandou fazer no seu espaço uma prateleira a seu gosto. A mudança não foi padronizada por não interferir na estética externa. A porta é ventilada, com sistema de venezianas, o que causa entrada de poeira, e pequenos insetos, explica Luiz. Tulio Braz de Bem, síndico do Edifício Porto Príncipe, no Centro de Florianópolis, conta que o hobby box do condomínio fica junto às garagens de cada apartamento, mas devido a algumas vagas não comportarem o
Segundo o síndico Arnaldo de Souza Martins, os hobby box foram a solução para reduzir a sujeira causada pelas cadeiras de praia
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armário, foi disponibilizado um espaço à parte para todos os moradores.
Depósitos em dia Confira as soluções que os condomínios encontram para manter os depósitos organizados
Utensílios de praia Já no condomínio Maria Amélia, em Balneário Camboriú, os hobby box são armários de alumínio e foram a solução encontrada para reduzir a sujeira causada pelas cadeiras de praia. Segundo o síndico Arnaldo de Souza Martins, ao voltar da praia os moradores lavavam suas cadeiras na parte externa, mas subiam molhando todo o edifício. “Tínhamos inclusive um funcionário só para limpar a água nas dependências do condomínio”, explica. Para acabar com o problema, há seis anos Arnaldo propôs em assembleia a construção dos armários de alumínio para cada um dos apartamentos. Segundo ele, a ideia logo agradou a todos e foi levada adiante. Os espaços foram projetados com cerca de um metro quadrado e instalados anexos ao depósito externo e próximos ao local onde as cadeiras são lavadas. “Tínhamos espaço vago e uma necessidade. Assim todos gostaram da ideia e aproveitam bem os seus espaços. O custo foi razoável e cada um pagou a sua parte. Inclusive parcelamos para não ficar pesado”, relata o síndico.
Debaixo da escada, num canto da garagem ou em salas reservadas para servir de depósito do condomínio, se vê aquela bagunça que não deveria existir, gerada por tantos itens amontoados sem a mínima organização. Quais as soluções que os síndicos encontram para organizar os produtos de limpeza, restos de obra e equipamentos em tão pouco espaço? Para manter tudo em ordem, todo condomínio precisa de um local reservado para guardar itens como esses. Além disso, lida melhor com o depósito, o síndico ou o zelador que aprende a maneira correta de armazenamento para cada tipo de objeto. E quanto maior é o condomínio, maior é a incidência de acumular “bagunça”. Quase uma minicidade, o Argus, localizado em Coqueiros, é considerado o segundo maior condomínio residencial de Santa Catarina, composto por 544 apartamentos distribuídos em 34 blocos. Se um morador sente dificuldade de organizar o seu único hobby box ou mesmo o porteiro ou zelador se perde no seu pequeno armário pessoal, dá para imaginar a complexidade de manter tudo bem arrumado no depósito de um condomínio do tamanho do Argus? O síndico Laedio Silva explica que foi necessário criar um almoxarifado, com controle de estoque informatizado, para aproveitar bem o espaço sem se perder. “Não é uma sala muito grande, mas nela guardamos os produtos de
limpeza do condomínio, as ferramentas, tinta, material elétrico, motores de reserva, materiais para reposição, tais como lâmpadas, entre outros itens”, enumera. O síndico conta que esse depósito funciona como um almoxarifado empresarial. “Quando alguma lâmpada queima, tiramos uma do depósito. Esta semana fiz compra de lâmpadas, porque chegamos ao estoque mínimo. Mesmo um condomínio pequeno não conseguiria manter tudo organizado sem ter uma área reservada para guardar os inúmeros itens”, diz.
Praticidade
No condomínio Residencial Metropolitan Park, localizado no Itacorubi, composto por 144 apartamentos – quatro vezes menor do que o grande Argus –, a existência de depósitos organizados
também é imprescindível. Essa é a avaliação do síndico Albert Peres, que, através da experiência, realizou melhorias para favorecer a praticidade nos depósitos do condomínio. “Temos vários espaços para essa finalidade. Recentemente compramos estantes de madeira ventilada para organizar todo o material da área gourmet, os copos, talheres, pratos para reposição; e também o material de limpeza e piscina”, diz. O zelador Dionei de Vargas sentiu a diferença para encontrar os itens. “Antes a bagunça ficava no chão e não cabia nada na sala. Eu tinha que ficar revirando caixas e muitas vezes o que eu queria estava embaixo de tudo. Agora está muito mais prático”, revela. A próxima meta do síndico Albert é trocar os armários dos funcionários. “As prateleiras deles são de ferro, enferrujaram, estão velhas; vamos reformar também”, diz. Nos condomínios de praia, a principal preocupação nos depósitos é com relação a prateleiras de ferro. No condomínio Gold Coast, em Canasvieiras, a síndica Rafaela Monteiro está realizando orçamentos para compra de armários. “Nosso espaço é pequeno, então precisamos de um material compacto. Encontrei estantes ventiladas feitas de aço revestido com vinil, que não enferrujam. Estamos estudando para ver se é viável”, explica. A síndica alerta para a necessidade de organizar melhor os produtos de limpeza. “Esses químicos precisam ser guardados em local ventilado e não podem ficar expostos e acessíveis às crianças”, diz.
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Aquecimento sem vazamentos Materiais de qualidade e instalação apropriada são essenciais para evitar danos nas tubulações hidráulicas de água quente
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Por Graziella Itamaro
anto em condomínios antigos como em novos empreendimentos, o aquecimento de água é um dos itens essenciais em imóveis, e as instalações hidráulicas para o transporte da água quente são de fundamental importância. Por essas razões, problemas com as tubulações preocupam muitos síndicos e proprietários de imóveis que, em alguns casos, são obrigados a substituir a canalização, fazendo praticamente uma pequena reforma nos apartamentos. E, além do gasto extra, o conserto provoca transtornos no dia-a-dia dos moradores. De acordo com Rafael Paim de Campos, engenheiro civil especialista em avaliações e perícias, em edificações novas os problemas em tubulações de água quente geralmente são provenientes do superaquecimento dos tubos no momento da solda, que provoca a porosidade do cobre.
Corrosão Rafael esclarece que, nos casos em que a edificação já tem certa idade, a causadora de transtornos é a corrosão da tubulação. “Uma falha de operação do sistema é a falta de água dentro das tubulações, que podem causar a corrosão. Sujeiras dentro da tubulação
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CONSTRUÇÕES E ENGENHARIA LTDA
também podem acelerar o processo de corrosão. Outro problema encontrado, difícil de ser diagnosticado, é o uso excessivo de fluxo de solda na ligação das conexões e emendas dos tubos”, relata Rafael. Elemento decisivo para o bom funcionamento do sistema hidráulico, a escolha de materiais adequados e a instalação da maneira ideal são fundamentais. Segundo a engenheira civil Heloisa Helena Dal Molin, a escolha do material deve incluir, por exemplo, características como durabilidade, resistência à pressão e, em especial, suporte a elevações de temperatura. “A tubulação de cobre ainda é a mais utilizada para água quente, mas também existem no mercado tubos de CPVC ou PPR que no futuro poderão substituir o cobre”, lembra. De acordo com a engenheira, por ser um metal nobre, o cobre tem excelente resistência à corrosão, porém na presença de água com química muito agressiva pode apresentar reação e, com isso, perda da capacidade de estancar a água. No entanto, vale lembrar que o cobre é bactericida e fungicida, inibindo assim o crescimento de bactérias, fungos e algas. “É importante saber de onde vem a água que irá passar pelos tubos, pois quando o abastecimento for realizado por meio de poços ou minas, a água deverá
Problemas com as tubulações preocupam muitos síndicos e proprietários de imóveis que, em alguns casos, são obrigados a substituir a canalização, resultando em reforma nos apartamentos ser analisada para verificar se possui agressividade e, caso isso seja constatado, ela deve ser tratada”, explica Dal Molin.
Sinais
Muitas vezes o primeiro sinal de um vazamento é uma mancha de água espalhada no teto ou na parede, o que requer atenção para evitar danos maiores ao imóvel. “Para evitar incômodos é importante executar manutenções preventivas, estar atento aos sinais de vazamento, sempre investigando a origem do problema”, orienta Heloísa. A engenheira indica que, se aparecerem problemas, os encanamentos sejam revisa-
dos e substituídos, verificando inclusive as juntas e conexões do sistema. Além disso, Heloísa recomenda que os danos sejam registrados com fotografias e, após o conserto, as notas fiscais do serviço executado sejam guardadas, para o caso de ser necessário depois comprovar a realização. “Até cinco anos depois da obra concluída a responsabilidade é da construtora. Após esse período a responsabilidade passa a ser do proprietário nas áreas privativas e do condomínio nas áreas comuns”, ressalta a engenheira.
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opção que o mercado vem utilizando são os materiais termoplásticos. “A flexibilidade e praticidade desses materiais têm otimizado muito o sistema de água quente. Porém, o cobre não perdeu espaço, apenas teve que se adaptar, pois hoje existem no mercado tubulações de cobre maleável que não necessitam de solda, conexões, entre outras peculiaridades do sistema de cobre rígido convencional. E pensando na sustentabilidade, posso indicar o uso ou substituição dos aquecedores convencionais de água quente por painéis solares de aquecimento, o retorno do investimento é garantido e o planeta agradece”, conclui Rafael. t
Jornal dos Condomínios
Dezembro 2013
Cuidados com as crianças na piscina Para aproveitar o verão na piscina as crianças devem estar sempre sob supervisão de um adulto
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om a ocorrência das férias escolares no verão, as crianças ficam mais tempo circulando no prédio. Nessa época os pequenos costumam aproveitar a piscina ao máximo e todo o cuidado é pouco para evitar a ocorrência de acidentes. Em alguns prédios, a própria convenção determina que as crianças somente podem frequentar a piscina acompanhadas de adultos. Outros não exigem essa obrigação, mas deixam claro que a responsabilidade é dos pais. Em algumas regiões do Brasil existem inclusive leis que obrigam condomínios que contam com piscinas acima de 6 metros de largura por seis de comprimento e 0,80 metros de profundidade a contar com salva-vidas, é o caso do Rio de Janeiro e Ceará. Já Santa Catarina não conta com legislação similar. Segundo o comandante
Dezembro 2013
do Grupamento de Busca e Salvamento do Corpo de Bombeiros de Florianópolis, capitão Helton de Souza Zeferino, o estado poderia seguir o mesmo exemplo, pois é uma forma de prevenir. “Boa parte dos condomínios contam com piscinas e o cuidado deve ser redobrado no verão”, aponta. Para evitar acidentes e outros problemas, alguns edifícios preveem regras incisivas na convenção. É o caso do Villaggio di Capri, em Florianópolis. Na piscina, que mede 20 por 10 metros, com profundidade de 0,80 a 2,80 metros, menores de idade só entram acompanhados de algum responsável. O ambiente é cercado e um funcionário deixa entrar apenas os moradores que têm carteirinha. “Durante todo o período que o local de lazer está aberto, das 9h às 22h, durante o verão, existe a presença de um funcionário, que é terceirizado e
Para evitar acidentes e outros problemas no uso da piscina, alguns edifícios preveem regras específicas na convenção devidamente treinado”, conta o síndico Luiz Frantz.
Precauções Zeferino lembra que antes de entrar na piscina é importante que os usuários sigam algumas precauções. Primeiramente, quem não sabe nadar não pode ultrapassar profundidade acima da linha do seu tórax, nunca
Jornal dos Condomínios
utilizar objetos flutuantes para substituir deficiência em natação e não entrar em piscinas após a ingestão de bebidas alcoólicas ou de comida em excesso. Também é indicado não correr nas imediações da piscina, pois o piso normalmente está molhado e escorregadio. No caso de crianças, devem utilizar boias de braço e estar
sob supervisão de um adulto. “De uma maneira geral elas são muito ativas e rapidamente fogem do nosso alcance, por isso é importante ter alguém monitorando”, ressalta o comandante. Outra dica que deve ser utilizada como regra é sobre mergulhar de cabeça, que deve ser totalmente evitado, pois “a transparência da água pode causar ilusão de ótica dando a entender que a piscina é mais profunda do que a realidade”, explica Zeferino. Também é importante que o condomínio sempre tenha bolsa com equipamentos de primeiros socorros e que alguns funcionários e moradores façam treinamentos para dar atendimento inicial de um ferido. É importante ter um telefone por perto com a identificação dos números de emergência, entre eles Corpo de Bombeiros 193, Policia Militar 190 e SAMU (Serviço de Atendimento Móvel de Urgência) 192. t
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especial / FUNCIONÁRIOS
Valorizando o relacionamento com os funcionários Investir no envolvimento e no bem-estar do funcionário traz benefícios a todos
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m condomínio vive de pessoas. Os empregados são o pilar que faz com que o prédio permaneça funcionando corretamente. Investir neles, portanto, é uma forma de melhorar a qualidade de vida do edifício ou conjunto e o bem-estar de seus moradores. Uma maneira de seguir essa linha é repensar o relacionamento do administrador e dos condôminos com aqueles que trabalham quase dentro das casas e que ajudam a manter o patrimônio coletivo em ordem. Assim como acontece nas empresas, o síndico precisa buscar uma melhora permanente nas condições de trabalho dos funcionários. Não só porque quem está em um ambiente saudável e satisfatório trabalha melhor e de forma mais produtiva, mas também por uma questão de respeito e valorização de uma das partes mais relevantes de todo condomínio. Ao obter a confiança do empregado e transformá-lo em um aliado, o administrador passa a ter um parceiro para todos os momentos e em busca dos objetivos de toda a comunidade. Afinal, muitas vezes são eles que vão colocar em prática estratégias elaboradas pela administração. Essa tarefa pode não ser tão difícil quanto se pensa. Condomínios geralmente possuem quadros enxutos - situação na qual é mais simples atuar em equipe com comprometimento, firmar um relacionamento e correr atrás das mesmas metas. Um dos fatores mais importantes na relação é a própria postura do síndico. Quem demonstra uma atitude frequente de boa vontade, bom humor e sensibilidade certamente vai acabar cativando o outro e nele terá um colaborador. O contrário ocorre se o
administrador faz o estilo mão-de-ferro: ele acaba despertando o temor de seus subordinados, que passam a evitar o contato com receio de enfrentar seguidos atritos.
Diálogo Ao fazer reuniões periódicas com os funcionários, o síndico põe a equipe a par das questões mais relevantes do prédio e das necessidades mais urgentes. A informalidade nessa relação desarma o outro de temores e cria uma empatia que logo vai se transformar
em motivação e engajamento. Ao demonstrar atenção e ao não pensar no empregado como um simples executor de tarefas, surge uma reciprocidade que influi diretamente no desempenho do trabalhador em suas atividades. Outra dica importante é sempre dar um retorno ao funcionário sobre os serviços prestados - o chamado “feedback” - tanto em casos positivos quanto nos negativos. Não só o comportamento do síndico, porém, influencia no bom relacionamento com os empregados. Nos prédios
e conjuntos, ao contrário do que acontece nas empresas, há a figura do condômino, que acaba se sentindo como se fosse um patrão. Os mais exaltados podem tratar mal o funcionário, até mesmo descontando nele, ao chegar em casa, a ira por um dia ruim. Para evitar problemas do tipo e a consequente deterioração das relações de trabalho, a administração precisa estimular uma convivência respeitosa entre moradores e empregados. Deve ser determinado que só o síndico passe ordens ao trabalhador, a não ser em situações de emergência. Ao pensar em todos esses fatores, uma série de transtornos comuns no dia-a-dia dos empregados tende a diminuir. Além da falta de motivação, ausências, afastamentos e a necessidade de refazer uma mesma tarefa devem sofrer queda. Até as chances de acidentes de trabalho e de litígios trabalhistas são reduzidas se o síndico presta a devida atenção em seu pessoal. Um bom relacionamento gera também uma baixa rotatividade no quadro de funcionários, o que provoca uma confiança maior nos empregados e elimina gastos com seleção. Um relacionamento positivo e duradouro é feito de, além de integridade e ética, compreensão. À medida que o síndico e os condôminos notarem que o empregado tem problemas e necessidades tão parecidas com as deles mesmos, ficará mais fácil conviver e se unir na busca por um ambiente melhor. O funcionário, o morador e o administrador são integrantes de uma mesma rede que não será harmônica se um dos componentes não estiver adaptado e satisfeito.
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Dezembro 2013
Síndico Márcio Koerich do Edifício Linda Koerich, em Florianópolis
Em dia com a legislação e o conforto Funcionários de condomínios estão todos os dias executando as mais diversas tarefas: fiscalizam a entrada, limpam as áreas comuns, garantem a segurança dos moradores, realizam serviços de manutenção e, juntos com os síndicos, são os responsáveis por manter o condomínio em boas condições para os moradores. Mais do que cumprir as obrigações previstas na legislação, investir no bem-estar e segurança dos funcionários é uma conduta que deve estar presente no cotidiano de síndicos e moradores. A Convenção Coletiva de Trabalho (CCT), firmada entre sindicatos de empregados e empregadores, garante aos funcionários de condomínios residenciais e comerciais de Florianópolis uma jornada de trabalho de no máximo 44 horas semanais,
Síndico Nelson Santos do Condomínio João Sandri, de Balneário Camboriú.
além de pausa para repouso e alimentação de 15 minutos, intervalo para almoço de no mínimo 1 hora e água potável. “Funcionário respeitado rende mais, isso vale para todas as categorias. Muitos trabalhadores em condomínio têm que trocar de roupa em banheiros das áreas
comuns e fazer seus intervalos no salão de festas”, explica Rogério Correia, presidente do Sindicato dos Empregados em Edifício e Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis de Florianópolis/ SC. No Edifício Linda Koerich, localizado no centro de Florianópolis, não é assim. Construído há seis anos, o condomínio é um bom exemplo de respeito aos funcionários. “Cumprimos integralmente a legislação, temos um apartamento no condomínio com banheiros, sala com armário para objetos pessoais, lavanderia, cozinha e sala para descanso nos intervalos, que foi planejado já na planta da construção com essa finalidade. Além disso, fornecemos uniforme completo e todos os equipamentos de proteção individual de acordo a necessidade de cada função”, explica Márcio Koerich, que ocupa o cargo de síndico a cerca de dois anos e meio. O condomínio já passou por diversas fiscalizações de rotina por parte dos poderes municipal, estadual e federal sem jamais ser notificado. “Também estamos em dia com todas as exigências do Programa de Controle Médico e Saúde Ocupacional (PCMSO) do Ministério do Trabalho através de um laudo emitido por um engenheiro de segurança”, completa Márcio. Em Balneário Camboriú, o condomínio João Sandri também reserva aos seus funcionários uma área com vestiário, armários e cozinha. “Também fornecemos uniforme completo aos porteiros, faxineiras e vigilantes, e observamos os intervalos de descanso e das refeições”, afirma o síndico Nelson Santos, que administra há seis anos um contingente de 120 apartamentos ocupados por moradores e veranistas.
Medicina e Segurança do Trabalho Além das exigências legais quanto a alojamentos e intervalos, o Ministério do Trabalho ainda dispõe de normas regulamentadoras relativas à Medicina e Segurança do Trabalhador. Entre elas está o Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA), que determina a elaboração de um laudo técnico para avaliação das condições estruturais do ambiente de trabalho a fim de preservar a saúde do trabalhador. Outra norma a ser observada estabelece a execução do Programa de Controle Médico e Saúde Ocupacional (PCMSO) que, entre outras exigências, dispõe sobre a necessidade dos exames admissionais, periódicos, de retorno ao trabalho após afastamento por motivo de doença ou acidente, de mudança de função e demissional. Além desses, existe ainda a Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (Cipa), que dá poderes ao próprio empregado de fiscalizar e atuar na prevenção de acidentes e riscos à saúde. Para os condomínios com menos de 51 empregados é necessário ter apenas um funcionário, que irá se responsabilizar pelo cumprimento de metas previstas pela norma e deve receber treinamento anual para prevenir acidentes.
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Moradores criam comissão de obras Envolvimento de condôminos agrega transparência e agilidade nas obras de revitalização do edifício Por Graziella Itamaro
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ropriedades comuns a mais de uma pessoa, nos condomínios o espírito de coletividade e o de comunidade são características essenciais uma vez que existem para serem cuidadas áreas de domínio comum e as privativas. Sendo assim, a participação dos condôminos na gestão pode ser interessante tanto para moradores quanto para o síndico, pois com o envolvimento coletivo é possível criar um lugar melhor para todos. Foi com esse espírito de coletividade que os moradores do Residencial Mirante do Cambirela, em Palhoça, montaram comissões para executar o serviço de pintura do condomínio, reformas no hall de entrada e renovação do jardim interno e externo.“Quando surgiu a ideia de criar as comissões, pensamos em trazer conselheiros e condôminos para dar suas ideias, sugestões e participarem nas negociações e escolha de orçamentos. Dessa forma foi possível fazer um trabalho com a participação de todos e principalmente com muita transparência”, relata o síndico profissional Joanylson Machado Prá.
Resultados positivos De acordo com o síndico, os resultados da experiência foram extremamente positivos. “Conseguimos valorizar os imóveis e deixar o condomínio com um
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ar de sofisticação e modernidade. Como sindico profissional, e neste caso proprietário, fico muito feliz em poder participar da comissão juntamente com os condôminos trazendo conforto e valorização para o bem de todos”, expõe o síndico. Morador do Residencial Cambirela, Martinho Biscaia é um dos integrantes da comissão - formada ainda por mais três moradores para acompanhar o processo orçamentário - da pintura, bem como do novo visual da fachada e do hall do condomínio. Para ele a experiência foi positiva. “Que bom seria se todos os moradores dos 96 apartamentos participassem. Assim passariam a se conhecer melhor e a debater mais as coisas em prol de todos, evitando que depois surjam dúvidas sobre assuntos referentes ao condomínio. Acredito que desta forma poderemos viver bem melhor”, declara o morador. Segundo Martinho, quando se deseja compor uma comissão ninguém quer, mas para ele é gratificante participar e depois poder ver que todos comentam os resultados bons e ruins também. “Acredito que para poder criticar devemos estar sempre presentes nos debates e nas reuniões de condomínio, por exemplo, pois é onde quem é proprietário ou inquilino pode avaliar o que contribuirá para seu conforto ou valorização de seu imóvel”, comenta o morador. t
Aldir Plin, Rose Weiss, Maria Helena, Martinho Biscaia, síndico Joanylson Machado Prá e Marcelino R. da Silva são os integrantes da comissão de reforma do Residencial Mirante do Cambirela
O hall de entrada já preparado para o Natal
Revitalização do jardim externo e do playground, além de outros setores do prédio.
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Prédios sem porteiro Síndicos e moradores devem ter compromisso com procedimentos de segurança
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Por Cesar Dias
ais do que a porta de entrada principal, a portaria é o primeiro cartão de visitas de um prédio. É nesse local que se fiscalizam entrada e saída de visitantes e de entregadores, bem como se faz o controle da circulação pelas áreas comuns e das correspondências. Alguns condomínios, porém, não contam com um profissional que exerça esse controle. É o caso do condomínio Via Marguta, no Córrego Grande, em Florianópolis, com 26 unidades e 50 moradores, o edifício nunca teve um porteiro desde seu lançamento há 15 anos. “Não vemos necessidade, nossa entrada é bem iluminada, temos câmeras de vigilância na entrada e todos os síndicos sempre alertaram os moradores sobre os cuidados com a porta do hall e da garagem na entrada
e saída”, declara o síndico Luiz Gomes da Silva, há três anos no cargo. “Mesmo assim, temos um zelador durante o dia responsável pela portaria, correspondência e entregas aos moradores.”, complementa. Seu prédio recentemente passou por uma vistoria da Polícia Militar, que possui um programa de identificação de riscos e prevenção a assaltos em condomínios. “Eles identificaram os pontos vulneráveis e nos encaminharão um relatório completo, a partir destas conclusões veremos quais providências podemos tomar. Nunca tivemos problemas de segurança, mas, ainda assim, o condomínio tem seguro que cobre qualquer ocorrência”, completa Gomes.
Mudanças Para Jaci Pogere, síndica do condomínio Laranjeiras, no bairro Coqueiros, também em Florianópolis, a falta de
necessidade e o alto custo para a contratação de um porteiro sempre foram motivos suficientes para a decisão de não dispor de um profissional na portaria do seu prédio. “Temos apenas nove moradores, para nossas contas sairia muito caro”, declara. Mas, um assalto a um dos apartamentos forçou uma mudança. O condomínio adotou diversas precauções para evitar uma nova ocorrência, como a instalação de porteiro eletrônico na entrada, senhas de acesso nas portas, mudança na iluminação, a troca da porta de madeira por uma de vidro, que permite melhor visualização, e novas exigências quanto aos horários de circulação de prestadores de serviço e entregadores. “Não houve resistência por parte dos moradores, mas deu trabalho até que todos se acostumassem, pois as pessoas às vezes se esquecem dos procedimentos”, completa Jaci. t
Jaci Pogere, síndica do condomínio Laranjeiras, no bairro Coqueiros, em Florianópolis
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e região norte
Balneário Camboriú
Proteja o seu edifício de descargas elétricas A instalação de para-raios deve obedecer às normas de segurança
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Brasil, devido a sua extensão territorial e proximidade ao equador geográfico, é o país com maior incidência de raios do mundo. Em vista dos riscos que eles representam, os edifícios devem ser protegidos pelo Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) - mais conhecido como para-raio. É obrigatória a instalação do SPDA em todos os prédios comerciais e residenciais de quatro ou mais pavimentos ou área total construída igual ou superior a 750 metros. Sem a proteção, o raio pode provocar danos na estrutura do prédio, destruir revestimentos de fachadas, quinas de marquises, entre outras ocorrências. A mais comum é a queima de placas dos elevadores. O tenente Wilson Ribeiro, chefe da Seção de Atividades Técnicas (SAT), do 13º Batalhão do Corpo de Bombeiros Militar de Balneário Camboriú, ressalta que o projeto de SPDA tem a função de proteger a edificação para o qual foi projetado, não servindo como proteção para o edifício vizinho. “É comum ouvirmos de alguns síndicos que o seu prédio não precisa do sistema, pois fica ao lado de um edifício mais alto que já dispõe do sistema. Esse raciocínio está totalmente equivocado”, alerta.
Eficiência A instalação do sistema de para-raios é regulamentada pela norma NBR-5419/ 01 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que estabelece as instruções seguras para o uso do SPDA. Entretanto, mesmo executado dentro da norma, o sistema pode falhar. “O sistema deverá sempre ser executado de acordo com as normas. Ainda assim, a eficiência nunca chegará aos 100 %. Estima-se uma eficiência máxima de 90% para as edificações em geral”, explica Ribeiro. O condomínio deve contratar um engenhei-
É obrigatória a instalação do SPDA em todos os prédios comerciais e residenciais de quatro ou mais pavimentos ou área total construída igual ou superior a 750 metros
ro eletricista para fazer a instalação do para-raios e exigir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo engenheiro responsável, a qual descreve o projeto do sistema e relatório técnico da instalação. O tenente Ribeiro orienta que, mesmo com o respaldo do profissional habilitado, a instalação do sistema seja realizada somente após a aprovação do projeto no Corpo de Bombeiros. E para garantir a confiabilidade do sistema, é fundamental a inspeção anual, no vencimento da ART. Porém, a manutenção também deverá ser realizada quando constatado que o SPDA foi atingido por uma descarga atmosférica ou quando for executada alguma reforma na edificação que venha a modificar o sistema.
Funcionamento O sistema de SPDA faz a interceptação das descargas atmosféricas conduzindo a corrente, desde o captor instalado na cobertura, até o aterramento do sistema, normalmente colocado nos cantos das edificações, dispersando a corrente da descarga na terra. “O sistema não impede a queda da descarga, apenas facilita a drenagem da corrente para a terra”, esclarece
Wilson Ribeiro. O tenente Ribeiro explica, ainda, que o para-raios não protege equipamentos eletroeletrônicos, pois mesmo que a descarga captada seja conduzida à terra com segurança, produz forte interferência eletromagnética, capaz de danificar esses equipamentos. “Para esse tipo de proteção deverá ser contratado um projeto adicional, específico para instalação de supressores de surto individuais e protetores de linha”, adiciona.
Seguros A falta de manutenção do SPDA ou a constatação no ART que o sistema está fora das normas da ABNT podem impedir a cobertura por parte da seguradora. As empresas podem argumentar que os danos ocorreram pela falta de cuidados, o que complica e prolonga o processo de indenização, conforme explica o gerente comercial da Vidacor Corretora de Seguros, Cristiano Ricci. “Cada seguradora trabalha de uma maneira. Algumas não apresentariam restrição, outras poderiam negar a cobertura. Recomendamos que os síndicos se previnam e cumpram as normas de segurança”, esclarece. t
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Dezembro 2013
e região norte
Balneário Camboriú
Krieger Assessoria Contábil e Condominial homenageia síndicos
INFORME COMERCIAL
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á mais de 25 anos especializada em serviços de assessoria a síndicos e condomínios a Krieger Assessoria Contábil e Condominial realizou no dia 28 de novembro uma homenagem aos seus clientes em comemoração ao Dia do Síndico. Sempre buscando realizar um trabalho eficiente, claro e transparente para que o síndico tenha todo suporte que necessita e realize uma gestão de sucesso, o proprietário, Alexandre Krieger, foi o idealizador do evento que teve o objetivo de homenagear seus clientes e estender os laços de amizade e fraternidade entre todos. E foi em clima de amizade e muita descontração, que o evento reuniu no
Clube do Cavalo, em Balneário Camboriú, cerca de 200 convidados, entre clientes e empresas do setor. Na ocasião, além da homenagem realizada aos profissionais, foram realizados sorteio de vários brindes cedidos por empresas que atendem o mercado condominial, incluindo a própria Krieger. Contando com uma rede de fornecedores e parceiros nas áreas jurídicas, de engenharia, manutenção e conservação predial, a Krieger tem como diferencial o foco no cliente. No evento foi a oportunidade para reunir síndicos de condomínios assessorados por Alexandre Krieger há mais de 17, 18 e 25 anos. Para a empresa foi uma grande satisfação poder retribuir a confiança depositada durante todos estes anos.
Krieger reúne clientes em homenagem ao Dia do Síndico
A noite foi marcada pelo clima de descontração e alegria
A equipe multidisciplinar da Krieger promove soluções integradas e assertivas dando suporte ao trabalho dos síndicos
O proprietário da empresa, Alexandre Krieger, com seu filho Guilherme
Síndicos aprovam a gestão da Krieger “Hoje em dia não é muito fácil ser síndico, pois os valores dos imóveis estão muito altos e isso aumenta ainda mais a nossa responsabilidade. No meu caso, por exemplo, é uma dedicação única, quase uma extensão de minha casa. Nós síndicos trabalhamos com dinheiro de terceiros e temos a responsabilidade de zelar e manter seus patrimônios, mas quando se tem uma empresa administradora honesta e organizada dando todo o apoio que se necessita, o trabalho se torna mais simples.
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Trabalho com a Krieger há quatro anos, sendo que administram meu condomínio faz mais de 10 anos e tenho certeza de que não seria síndica por todos estes anos se eles não fossem meus parceiros. E como tudo o que fazem, a confraternização também foi maravilhosa, pois trocamos informações e sentimos o quanto somos todos parceiros com um único objetivo de zelar pelo patrimônio daqueles que nos confiam”.
O síndico Fernando R. Taroco, que foi premiado pela Krieger com um Iphone O carinho das síndicas Maria Conceição dos Reis, do Res. Sea’s Tower e Sandra Chidiac, do Cond. Animaria, com as colaboradoras da krieger
A confraternização foi uma oportunidade de novas amizades entre os síndicos
Síndica Sandra Chidiac, Condomínio Animaria
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A empresa preparou um presente especial para seus clientes Sr. Nelson de Oliveira, síndico do Cond. Giacomo Puccini, que aproveitou a oportunidade para realizar uma carinhosa homenagem à Krieger
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Prédios que possuem hidrômetros únicos discutem os prós e contras da transição para o medidor individual
m Balneário Camboriú, a maioria dos condomínios que possui instalações hidráulicas mais antigas utiliza hidrômetros únicos para aferição do consumo de água do prédio. Nesse sistema, a despesa total é dividida pelo número de unidades, em parcelas iguais, e rateada entre os condôminos. É o que acontece no condomínio misto Edifício Imperatriz. Composto por 264 apartamentos e 22 lojas comerciais, nos meses de verão, o condomínio paga mensalmente uma média de R$ 30 mil pelo consumo de água. Esse valor, diluído entre os condôminos, fica em torno de R$ 105 por mês. Durante a baixa temporada, no entanto, esse custo é reduzido em quase 50%. A síndica Lorelize Centurion se diz insatisfeita com o sistema do condomínio. Ela defende a medição individualizada. “Cada morador deveria ter o seu hidrômetro. Assim, cada um poderia controlar as suas contas e também perceber se há algum vazamento na unidade. Com a medição generalizada, esses problemas dificilmente são detectados”, informa a síndica. No entanto, ela verifica que o investimento para a reforma de transição do sistema de medição de água é dispendioso e, segundo ela, fica inviável fazer a mudança. “Só compensa se o condomínio já foi construído com o sistema hidráulico preparado para receber os hidrômetros individuais”, diz. De acordo com o engenheiro responsável pela empresa AJ Martani Individualização de Água e Gás, João Martani, hoje existem duas maneiras de se fazer a transição do sistema único de medição para o individualizado: um que requer mais impactos de obra e outro que exige menos reparos. Segundo o engenheiro, para identificar qual a reforma adequada para determinado condomínio, é verificado o tipo do
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uma área de serviço para cada apartamento, a obra duraria em torno de 120 dias com três visitas em cada apartamento. Se essa obra exigisse a mudança de toda a tubulação o investimento médio ficaria em R$ 140 mil e na outra hipótese custaria cerca de R$ 105 mil”, exemplifica.
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O edifício Imperatriz possui 264 apartamentos e 22 lojas comerciais material do encanamento. “Em prédios antigos onde as tubulações são de ferro, será necessário trocar todas as instalações. Em edifícios cuja tubulação é de PVC ou cobre é possível manter o mesmo sistema hidráulico, inserindo os hidrômetros dentro do apartamento”, explica. De acordo com o engenheiro, a duração e o custo de uma obra de transição do sistema hidráulico variam de acordo com o tamanho do condomínio. “Em um edifício com 70 unidades, com padrão de dois banheiros, uma cozinha e
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Para os prédios novos, as construtoras em Balneário Camboriú já estão instalando o sistema hidráulico para receber hidrômetros individuais. E a tendência, segundo João Martani, é que a instalação do medidor individual se torne lei em todo o país. “Em algumas cidades, como São Paulo, já é lei. Há vários projetos, inclusive federais, para que os hidrômetros individuais sejam o padrão utilizado”, informa. O condomínio Brasil Central, em Balneário Camboriú, tem sete anos e foi construído com o sistema hidráulico para receber os medidores individuais. A síndica Elenir Pilipio se diz satisfeita com a forma de medição do consumo de água do condomínio. “Seria injusto ratear na mesma proporção o mesmo valor para todos. Cada um paga pelo que consome. Quem gasta mais paga mais, quem consome menos paga menos. O sentido é lógico”. Ainda de acordo com a síndica Pilipio, com o hidrômetro individual as famílias podem controlar o seu consumo. “Se há desperdício elas racionalizam para a conta não chegar muito cara. Dessa forma economizamos bastante”, sustenta. Segundo Martani, em condomínios em que há hidrômetros individuais, a média de economia é em torno de 30%. Além disso, os moradores também ganham com a valorização do imóvel, cujo valor sobe de 8 a 15%. “Essas informações são sustentadas pelo Secovi de São Paulo”, diz. t
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Segurança reforçada em recesso de fim de ano Condomínios comerciais devem se precaver contra ação de criminosos em períodos de pouca movimentação Por Soraya Falqueiro
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om a chegada do fim do ano e de grandes datas comemorativas como Natal e Ano Novo, uma significativa parcela de empresas, consultórios e estabelecimentos comerciais entram em recesso e contemplam seus funcionários com alguns dias a mais de folga. Nesse período, condomínios empresariais e centros médicos tendem a ficar com menor trânsito de pessoas e, por isso, a segurança deve ser reforçada. Para garantir que essa época de celebração não traga transtornos e dores de cabeça, nada melhor do que planejar, também, medidas para se evitar danos ao patrimônio. O síndico Giuliano Bez Batti, do condomínio Centro Clínico Luiz Zanette notou que, desde o começo do mês de dezembro, já é possível perceber uma leve diminuição de pessoas no prédio. “Mas contamos com um amplo sistema de segurança, com monitoramento remoto por vídeo e alarmes, além dos vigilantes”, comentou. Segundo o síndico, é importante promover um local seguro durante o ano inteiro, mas é ne-
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Giuliano Bez Batti, síndico do condomínio Centro Clínico Luiz Zanette, em Criciúma cessário também dar atenção especial a momentos em que há poucas pessoas no prédio. O edifício, que tem 30 consultórios e clínicas, e duas salas comerciais, é uma construção recente, inaugurada há três anos. Com a implantação do novo sistema de segurança, em abril deste ano, os prestadores do serviço explicaram aos condôminos o funcionamento dos equipamentos e as medidas de segurança. “Cada condômino possui uma senha para desativar o alarme, que é ligado todos os dias após as 21h e aos finais de semana e feriados”, contou Batti. Nesse período, a entrada principal é trancada e os condôminos devem usar uma porta lateral, sendo possível identificar qual senha foi utilizada, garantindo um melhor monitoramento. “Até hoje não tivemos nenhum tipo de pro-
blema, e acreditamos que, com esse sistema, podemos usufruir de um ambiente seguro”, completou o síndico.
Cautela e atenção Para inibir a atuação de criminosos, algumas ações são importantes, como a adoção de um sistema de alarme ostensivo e a indicação de que há um programa de vigilância e de monitoramento. “É importante indicar que o local é vigiado”, orientou o 1º Tenente Marcelo Rodrigues, coordenador da Ronda Predial e subcomandante da 3º Companhia do 9º Batalhão da Polícia Militar de Criciúma. De acordo com o oficial, em Criciúma os cidadãos são participativos e atentos a situações que possam ocasionar crimes de furto e roubo. “Como é de praxe, intensificamos a ronda em áreas comerciais, e pode-
n Mudanças e reformas devem ser comunicadas previamente. Caso alguma movimentação suspeita seja realizada neste período, entre em contato com o condômino responsável; n Confira (e atualize, caso necessário) a agenda de telefone dos condôminos e os números de emergência, que podem estar disponíveis também na portaria; n Reforce a segurança de pontos vulneráveis do prédio. A contratação de empresas especializadas pode auxiliar a identificar eventuais problemas ou falhas, além de planejar melhorias; n Oriente sobre a questão de recebimento de correspondência e jornais. O acúmulo pode indicar a ausência de pessoas no local, o que precisa ser evitado; n Coloque um sensor para acender luzes durante a noite. Lembre-se de que algumas luzes acesas dão a ideia de que há pessoas no ambiente; n Oriente os vigilantes a redobrar a atenção, por exemplo, quando há características que denotem má intenção, como a atuação de pessoas trajando roupas diferentes da estação (roupas quentes de inverno em dias de verão, por exemplo).
mos afirmar que não temos um acréscimo no número de ocorrências nesta época. Vamos continuar trabalhando para que neste ano não seja diferente”, complementou. t
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Jornal dos Condomínios
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Administração condominial ganha espaço Localidades do interior investem em condomínios e aumentam a demanda por empresas especializadas no setor
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Por Graziella Itamaro
pesar de edifícios serem mais comuns nas grandes cidades, em municípios do interior a verticalização das construções também tem aumentado e, com isso, ampliam-se as necessidades dos condomínios, que passam a buscar por serviços mais qualificados. Com uma população estimada pelo IBGE em 23.099 habitantes, a cidade de Maravilha, no oeste de Santa Catarina, é um município em franco desenvolvimento, e o setor imobiliário vem acompanhando esse crescimento. “Apesar da predominância econômica agrícola, as cidades de Maravilha, Chapecó, São Miguel do Oeste e Xaxim estão se desenvolvendo com muita rapidez, e a zona rural está cada vez mais próxima das cidades. O fato de a produção estar mais
mecanizada e menos dependente do homem tem levado as pessoas a optar por morar na cidade”, avalia Herrisson Eder Ranzi, da administradora Vida Nova Negócios Imobiliários. Atento ao desenvolvimento imobiliário local, Herrisson é o proprietário da primeira administradora de condomínios de Maravilha. Segundo ele, hoje na cidade existem cerca de 40 a 50 edifícios de porte pequeno, com 3 a 4 andares, e oito edifícios com mais de cinco andares. “A demanda por apartamentos está crescendo e o serviço de administração requer agilidade e conhecimentos técnicos variados. Além disso, a afinidade da maioria das pessoas que atuam no setor com esses requisitos é escassa, e isso tem muito valor em cidades pequenas”, relata.
Regularização Na avaliação de Herrisson,
Herrisson Ranzi e síndico Dércio Menegassi do Condomínio Diplomata, em Maravilha, SC o fator principal para apostar nesse mercado foi a percepção da demanda maior por domicílios mais próximos dos meios urbanos.“A necessidade de habitações gera demanda por apartamentos, mas também há a obrigação de regularização dos condomínios existentes, que abre outro nicho, pois há muitos
condomínios na região que estão sem a devida formalização imobiliária e civil”, esclarece o empresário. Herrison explica que muitos condomínios sequer são constituídos, as obrigações legais ficam para um segundo plano, e os proprietários dos prédios arcam com muitos dos custos e
cobram na locação. “Isso gera problemas no futuro para uma divisão de bens entre herdeiros, recolhimento de encargos sociais, problemas com funcionários”, relata. Ele conta que o maior desafio de trabalhar com condomínios em cidades do interior é fazer as pessoas entenderem a necessidade de uma administração formalizada. “A maior dificuldade que temos é a mudança de conceito dos indivíduos em relação às obrigações formais que um condomínio possui. Além disso, há também o desafio de encontrar fornecedores comprometidos com a causa condominial. Como o mercado ainda é novo e a demanda também, poucos prestadores de serviço acreditam no potencial e por isso dão preferência para atender mais clientes individuais do que condomínios”, explica o empresário. t
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21 20h30 ESPETÁCULO DE NATAL
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Jornal dos Condomínios
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Dezembro 2013
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Dia do Síndico - Em 29 de novembro a Liderança Administradora de Condomínios homenageou seus síndicos com um jantar na Mein Haus Churrascaria, em São José. A confraternização contou com o depoimento de síndicos clientes sobre o trabalho realizado pela empresa em seus condomínios e entrega de presentes pela equipe da empresa aos gestores participantes.
Encontro de final de ano - Os membros da Diretoria do SECOVI - SUL / SC, reuniu-se dia 11 de dezembro para a confraternização da entidade. Brindaram o sucesso de mais um ano de trabalho em prol dos seus representados. O sindicato representa os condomínios residenciais e comerciais da região sul de Santa Catarina. O evento aconteceu na Ontalcino Pizzaria em Criciúma.
Gestão 2014/17 - Em noite de confraternização entre empresários do mercado imobiliário, associados, entidades do setor e colaboradores, tomou posse a nova diretoria do Secovi Florianópolis/Tubarão, dia 12 de dezembro no Hotel Quinta da Bica D’água, em Florianópolis. O presidente Fernando Willrich foi reeleito para a presidência do sindicato para os próximos quatro anos.
Primeiramente desejo parabenizar a publicação do Jornal dos Condomínios, pois presta um excelente serviço a síndicos, administradores de condomínios e condôminos. Sou síndico do Condomínio Cote Du Soleil, em Jurerê Internacional e gostaria de esclarecimentos sobre o seguinte assunto: nosso prédio com 05 pavimentos e 42 apartamentos, tem rede central para fornecimento do gás aos condôminos. As instalações têm equipamentos de uma rede primária que vão até os relógios de leitura do consumo individual dos apartamentos - colocados no corretor dos pavimentos, ou seja, numa área comum. A rede secundária individualizada vai dos relógios até o interior das unidades habitacionais. Minha consulta é: para manutenção e conserto dos equipamentos da rede, qual é a responsabilidade do condomínio e qual é a responsabilidade individual dos proprietários dos imóveis? Rolando Coto/ síndico do Condomínio Cote Du Soleil Conheço a divergência de posições sobre o assunto. Há quem defenda que estando localizada a tubulação na área comum do edifício, a responsabilidade pelo conserto e manutenção recai sobre o condomínio, independentemente de o problema ocorrer antes ou depois do medidor individual. Nessa hipótese, o condômino responderia individualmente apenas pelo conserto e manutenção da tubulação localizada no interior da sua unidade habitacional. Outra corrente, a qual me filio, defende que o condomínio é responsável pela recuperação e guarda das tubulações de gás somente até o registro individual, não importando que o referido registro esteja instalado em área comum, a exemplo de corredores, prática muito comum no ramo da construção civil. Nessa hipótese, portanto, é do condômino a responsabilidade pelo conserto
e manutenção da tubulação que liga os medidores individuais até o ponto de gás de sua unidade. Marina Zipzer granzotto advogada - OAB/SC 16.316 (48) 3228-2300 / 8421-2300
INADIMPLÊNCIA E USO DAS ÁREAS COMUNS Gostaria de primeiro elogiar este belo trabalho de vocês e gostaria que me tirassem uma dúvida: moro num prédio novo com 2 anos de construção e o sindico está fazendo o Regimento Interno para o condomínio. Um dos pontos discutidos se refere a proibir o uso da piscina para quem estiver em atraso com o condomínio e fiquei em dúvida com relação a este item. Minha preocupação é se isto pode ocasionar danos morais, já que vai ser difícil quando se tratar de crianças cujos pais estão inadimplentes. Será realizada uma nova assembleia daqui uns dias para votar o Regimento Interno e gostaria de ter informações a respeito. Vera Guterres / Florianópolis Nosso entendimento – e há julgados nesse sentido - é de ser perfeitamente possível à instituição, ao condomínio inadimplente, da proibição de utilização de equipamentos comuns e serviços não essenciais que gerem custos ao condomínio, tais como salão de festas, academia, home cinema e, também, a piscina. Da mesma forma, somos favoráveis à instituição da penalidade de corte do fornecimento de gás após um determinado tempo, pois esta é um gasto do condômino inadimplente que não pode ser eternamente mantido pelo condomínio sem a devida contraprestação. Tal proibição, é importante deixar claro, deve se limitar aos serviços e equipamentos não essenciais e que gerem custos de manutenção ao condomínio, sendo, por exemplo, impossível de se proibir a utilização de elevadores, de interfones, o acesso às garagens etc. No entanto, entendemos que
pra ser válida, esta penalidade não pode ser feita apenas no Regimento Interno, mas sim, na Convenção do Condomínio. Isto porque, o art. 1.334, IV, do Código Civil, é bastante claro ao dispor que “Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;”. Por esse motivo, para que seja mais segura a instituição de tais penalidades ao inadimplente, elas devem constar da Convenção do Condomínio, cuja aprovação e alteração demandam a votação em Assembleia Geral por um quórum mínimo de 2/3 dos condôminos adimplentes. Por fim, com relação à sua preocupação com danos morais, vale dizer que toda norma deve ser aplicada sempre com moderação. Neste caso, mesmo diante da proibição de uso da piscina, é certo que se o filho do condômino inadimplente for utilizar a piscina, este jamais deverá ser proibido ou retirado do local, devendo-se, apenas, notificar por escrito o condômino inadimplente sobre o ocorrido e aplicar-lhe a multa por infração condominial, que será cobrada no futuro juntamente com as taxas inadimplidas. Da mesma forma que o síndico não pode arrombar a porta e invadir o apartamento de um condômino que esteja fazendo barulho durante o horário de silêncio (conduta igualmente proibida), ele também não poderá retirar o filho de um condômino inadimplente da piscina. Em ambos os casos as normas são absolutamente legais, mas o síndico deverá ter prudência na sua aplicação e se limitar a usar o poder de multa, pois o excesso pode dar margem a um processo de indenização por danos morais. ALBERTO LUÍS CALGARO OAB/SC 18.069 - Fábio De Carli & Advogados Associados S/C www.decarliadvogados.com.br Fone/Fax: (48) 3223-7248
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Câmara aprova normas de inspeção em todo país Pela proposta, estrutura dos edifícios deverá ser avaliada a cada cinco anos e condições de segurança contra incêndio inspecionadas anualmente
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Câmara dos Deputados aprovou na terça-feira, 3 de dezembro, uma proposta que estabelece normas para inspeção de segurança de todos os edifícios do país. A proposta foi aprovada pela Comissão de Constituição e Justiça da Câmara em caráter terminativo e, se não receber recurso após cinco dias para votação em plenário, segue para votação no Senado. De acordo com o projeto, edifícios residenciais, comerciais e prédios públicos com até 20 anos terão que passar por inspeção do estado geral de solidez
e funcionalidade a cada cinco anos. Já imóveis mais antigos deverão ser analisados a cada três anos. O texto estabelece ainda que as condições de segurança contra incêndio e do sistema de elevadores deverão ser avaliadas anualmente.
Política Nacional de Manutenção
O texto aprovado cria também a Política Nacional de Manutenção Predial, cujo principal instrumento é o Plano de Manutenção Predial. Esse dispositivo terá de ser elaborado por edifício, com base na norma da
Está de acordo com as legislações atuais?
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) para segurança de edificações. Deverá estar de acordo ainda com as normas de segurança contra incêndio de cada Estado e do Distrito Federal. Para a realização das manutenções periódicas, o responsável pela edificação deverá contratar engenheiro com registro no Crea (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). Caso sejam constatados riscos, eles terão de ser corrigidos em até 90 dias após o recebimento do laudo. No entanto, o texto não exclui a responsabilidade legal
Fonte: Agência Câmara Notícias
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dos órgãos municipais próprios incumbidos do poder de polícia regulador das edificações, como o Corpo de Bombeiros e a Defesa Civil. O síndico ou responsável pela administração da edificação poderá ser responsabilizado civil e penalmente caso não realize as vistorias periódicas. As medidas não terão efeitos para unidades habitacionais de até dois andares, que ficam dispensadas de cumprir as exigências previstas no texto. Em Santa Catarina somente o município Balneário Camboriú conta com uma Lei do tipo,
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Jornal dos Condomínios
Dezembro 2013