A N O 1 0 - N ° 1 24 - M A R Ç O 2 0 1 2 - D i s t r i b u i ç ã o g r a t u i t a e d i r i g i d a a s í n d i c o s e a d m i n i s t r a d o r a s d e c o n d o m í n i o s Informe mensal veiculado nas cidades de Balneário Camboriú, Itapema, Criciúma e Grande Florianópolis
Em SC
Condomínios sem riscos
balneário camboriú
Síndicos adotam descarte de pilhas e baterias Página 13
O anúncio trágico do desabamento de três prédios no centro do Rio de Janeiro, no início deste ano, alarmou especialistas, técnicos e síndicos de todo o país. Para o gestor condominial não colocar em risco a vida dos moradores e proteger o edifício de qualquer dano a sua estrutura física, inúmeros fatores devem ser fiscalizados e obedecidos. Saiba como evitar riscos para não ser responsabilizado pela ocorrência de fatos semelhantes.
Primeiro ano de cobrança da taxa de esgoto Página 14
Propriedade Condomínios podem adquirir bens imóveis? Página 3
Assembleia Inadimplente que efetuou acordo poderá votar?
JC
Páginas 10, 11 e 12
Criciúma
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Redes de proteção Lei gera polêmica em Florianópolis Página 20
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Editorial Os síndicos parabenizam “Para mim, o Jornal dos Condomínios é meu ‘livro de cabeceira’. Ele é muito completo e todas as perguntas que tenho o JC responde. Quando pensamos que os nossos questionamentos são banais, a gente se engana, pois as respostas do veículo são sempre consistentes e técnicas. Além disso, não vivo sem os classificados dos anunciantes. Encontramos muitas soluções, profissionais e empresas qualificadas nesse espaço. O Jornal dos Condomínios é uma ferramenta indispensável. Fico sempre de olho na guarita para esperar a próxima edição. Quero dar os parabéns à toda equipe do JC”.
Síndica Verônica Feroldi, condomínio Reino de Camelot, Córrego Grande, Florianópolis
“O JC é uma ferramenta útil e necessária aos condôminos e condomínios porque ele é informativo, esclarecedor e isso faz com que todos nós tenhamos um meio de consulta, permitindo a melhoria das nossas atividades a cada dia. O interessante é que o veículo permite que se leve a outros síndicos as boas experiências implantadas. O condomínio Aconcágua virou quase que uma referência e outros síndicos nos procuram para saber do sucesso das nossas ações. Obrigado”.
Síndico Carlos Spirelle, condomínio Aconcágua, Balneário Camboriú
“ As palestras promovidas pelo Jornal, são complementos para a atualização das informações necessárias aos síndicos na administração de seus condomínios.”
Síndico Jorge Schütz , Res Saint Peter, Jurerê Internacional, Florianópolis
“Para nós Síndicos, em muito contribui o Jornal dos Condomínios, trazendo informações úteis sobre gestão, sobre legislação trabalhista e previdenciária, legislação sobre áreas de marinha, alterações de planos diretores das regiões de abrangência, além de inovações tecnológicas a serem implantadas nos condomínios”.
Nilson José Göedert, edifício San Marino III, Meia Praia, Itapema
11 Anos de informação condominial E a primeira fatia de bolo vai para: todo o estado. o Jornal dos Condomínios, que A parceria com as administradocompleta nesta edição 11 anos de ras de condomínios, que fixaram existência. pontos de distribuição do jornal, e Completar 11 anos de publicação prestadores de serviço, que invesininterrupta com o foco voltado tem na publicação divulgando seus sempre para administração condoprodutos, propicia mensalmente aos minial, mas com permanente renosíndicos leitores o recebimento gravação de conteúdo e promovendo tuito do jornal nos condomínios. São ações como palestras, cursos e feiras, 12.000 exemplares distribuídos na já seriam motivos suficientes para Grande Florianópolis, em Balneário comemorações. Para o Jornal dos Camboriú, Itapema e Criciúma, onde Condomínios é mais do que isso, o retorno oferecido pelos gestores trata-se de um compromisso com o respalda o trabalho das empresas e síndico leitor e o setor de condomído Jornal dos Condomínios. nios catarinense. Além de oferecer Síndicos, Jornal e empresas, uma reportagens e eventos, a meta é parceria que deu certo! Angela Dal Molin prestar serviço àqueles que, como gestores de edifícios, levam soluções para os problemas existentes na vida em condomínio, promovendo qualidade de vida a todos. Desde que foi lançada, a publicação oferece variedade de informações que norteiam os condomínios, dentre as quais se podem citar assuntos jurídicos, de segurança, saúde, manutenção, sustentabilidade e comportamento. Para elaborar as Cursos para síndicos matérias jornalísticas e auxiliar nas dúvidas de gestores que surgem cotidianamente, a equipe de produção do Jornal dos Condomínios mantém contato permanente com inúmeros especialistas na área condominial, órgãos públicos, prestadores de serviços e síndicos de Expo Condomínio SC
Expediente Jornal dos Condomínios Para anunciar: (48) 3028 1089
Coord. Administrativa e Editorial - Angela Dal Molin jornaldoscondominios@yahoo.com.br Coordenação editorial impresso e web – Vânia Branco jornaldoscondominios@terra.com.br Textos de Criciúma e região - Soraya Falqueiro SC 3578 JP Jornalista - Kalyne de Oliveira Carvalho SC 0004107 JP Diagramação - Matronix Publicidade - (48) 3245-2896 Revisão - Caroline Reis (48) 8423 0060 Assistente de Criação - Carlos Alberto de Souza Impressão GRUPO RBS Tiragem Comprovada - Nesta edição 12.000 exemplares Circulação - Grande Florianópolis, Balneário Camboriú, Itapema e Criciuma Entrega gratuita e dirigida
Os artigos publicados com assinatura não traduzem necessariamente a opinião deste jornal.
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Ponto de Vista
O Condomínio pode adquirir outro imóvel para ampliar suas áreas de lazer?
E
nquanto no passado a grande maioria dos condomínios era destituída de amplas áreas de lazer, essa realidade vem se modificando. Basta folhear os anúncios de vendas de imóveis que passamos a perceber a gama de oportunidades hoje apresentadas, dentre as quais o playground, o espaço gourmet, o espaço kids, o espaço fitness, dentre outros. Nesses casos surge a ideia por parte de moradores de condomínios com poucas opções de lazer de investir na aquisição de um terreno vizinho com a finalidade de realizar melhorias em sua área recreativa. E a partir daí surge o questionamento sobre o qual pretendemos discorrer neste texto, qual
seja: pode o condomínio adquirir um imóvel para expandir suas áreas comuns? Que soluções se apresentam para o caso? A aquisição de um bem imóvel pelo condomínio atualmente sofre entraves legais. Isso porque a legislação brasileira exige como condição Dennis Martins para o registro da propriedade de um bem imóvel que o adquirente tenha personalidade jurídica, e, não obstante o fato de conseguir inclusive se registrar no Cadastro Nacional de
Pessoas Jurídicas (CNPJ), o condomínio não é considerado pessoa jurídica. Essa circunstância inclusive motivou o deputado Regis de Oliveira (PSC-SP) a apresentar o Projeto de Lei n.º 4625/09, com a finalidade de modificar a Lei de Registros Públicos (6.015/73), para que um condomínio pudesse passar a registrar um terreno vizinho em seu nome para ampliar suas áreas comuns. Contudo, tal proposição legislativa encontra-se arquivada.
Diante disso, as soluções que se apresentam ao caso hoje são através da aquisição do terreno em nome de todos os condôminos ou, ainda, por meio da constituição de uma associação de moradores, esta sim detentora de personalidade jurídica. No primeiro caso citado, todos os proprietários de unidades no condomínio assinarão a escritura pública do terreno adquirido e cada um passará a ser proprietário de uma fração ideal do terreno.
seu estatuto próprio, que deverá preencher os requisitos do artigo 54 do Código Civil, dentre os quais ter “a denominação, os fins e a sede da associação” e “a forma de gestão administrativa e de aprovação das respectivas contas”.
Quanto à segunda alternativa, da constituição de uma associação de moradores do condomínio, tal funcionará como ocorre em relação às associações para fins recreativos. A referida entidade terá
Assim, enquanto a Lei não é modificada, a solução para a situação em tela passa pela união de esforços e a realização de concessões mútuas entre os condôminos para que se possa atingir o tão sonhado bem comum.
Dennis Martins - Advogado Imobiliário. Consultor de construtoras, incorporadoras, loteadoras e imobiliárias. Palestrante e professor de Direito Imobiliário, Pós-graduado em Direito Ambiental.
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Jornal dos Condomínios
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Descarte do lixo pesado Eletrodomésticos, móveis velhos, pneus não podem ser jogados em frente a condomínios
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odo lixo produzido deve ser, antes de descartado, selecionado para receber o devido tratamento e correta destinação. Os cuidados devem ser redobrados na hora de se desfazer de materiais pesados e volumosos, tais como eletrodomésticos e outros objetos grandes como sofás, camas, pneus, entre outros entulhos. Esse tipo de lixo não pode ser jogado na frente de condomínios, residências ou em áreas publicas. Isso porque basta imaginar como ficaria a cidade se todos resolvessem entulhar sofás e geladeiras no lixo comum: a organização e a estética da cidade ficariam comprometidas, além de ser um problema de saúde pública, como explica o engenheiro sanitarista e gerente de Limpeza e Coleta da Companhia de Melhoramento da Capital (Comcap), Bruno Vieira Luiz: “Entulhos na frente de casa ou em áreas públi-
A Prefeitura Municipal de Florianópolis, por meio da Comcap, realiza coleta seletiva de lixos pesados na Capital a partir de abril. cas irregulares propiciam a proliferação de vetores, como ratos e baratas”, alerta. A Prefeitura Municipal de Florianópolis, por meio da Comcap, realiza coleta seletiva de lixos pesados na Ilha, em bairros continentais e regiões da cidade onde
há maior concentração de pontos de descarte irregular de resíduos. As atividades da Companhia iniciam em abril com 34 roteiros programados até o final de novembro. “Esse é um serviço gratuito que oferecemos ao cidadão. Em geral, as pessoas teriam
de pagar por esse tipo de remoção, então pedimos que as pessoas se programem para descartar materiais volumosos na data certa”, explica o presidente da Comcap, Marius Bagnati. Flagrantes, por parte de órgãos fiscalizadores, de lixos volumosos descartados fora do cronograma de coleta pode incidir em multa ao responsável. De acordo com o engenheiro Bruno Vieira, os condomínios costumam ser mais organizados do que as residências individuais no descarte do lixo pesado. “A divulgação do serviço da Comcap e da própria informação do trato com esse tipo de lixo nos condomínios geralmente funciona melhor. A incidência de erros é bem menor”, diz. No Condomínio Villa Lobos, Itacorubi, a síndica Jussara Borba conta que, fora do período de coleta da Comcap, o condomínio opta por outras alternativas. “Primeiro
tentamos fazer a doação do objeto, se estiver em bom estado. Senão, aproveitamos a época de poda das árvores, quando contratamos um papa-entulho, para encaminhar o lixo ao aterro”, relata. Para os condomínios ou moradores que queiram descartar o lixo fora do cronograma da Comcap, o serviço pode ser feito por uma empresa particular contratada ou o morador pode, pessoalmente, levar o volume ao Centro de Transferência de Resíduos Sólidos da Comcap Rodovia Admar Gonzaga, 71, Itacorubi.
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Como definir um condômino como antissocial?
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Código Civil de 2002 trouxe inovações referentes ao comportamento antissocial de condôminos, pois determina em seu artigo 1.337 multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial nesses casos. No entanto, não especifica o que seria esse tipo de conduta e, dessa forma, é comum síndicos confundirem atos antissociais com de desrespeito às regras, que também pode acarretar em penalidade, só que em menor valor, no máximo cinco vezes a contribuição. Para minimizar as dúvidas e injustiças, o advogado de Balneário Camboriú, Giovan Nardelli, recomenda aos síndicos a especificarem na própria convenção e regulamento interno os critérios que estabeleçam essa posição. Alguns exemplos de desrespeito às regras, citados por Nardelli, são casos em que o condômino tem direito a uma vaga na garagem e utiliza duas ou amassa um veículo ao praticar esportes em área não permitida. O atraso da taxa condominial por um longo período, o excesso de barulho em horários impróprios e com frequência também são
atitudes típicas de infração às normas. Já para ser considerado antissocial, o morador tem de praticar “alguma ação que seja muito grave e que exponha a vida dos demais, como usar o imóvel para fins ilícitos”, pondera. Entre eles, pode-se destacar tráfico de drogas e prostituição. Uma sugestão de Nardelli, que visa a soluções amigáveis, é a utilização de advertência, para somente em caso de reincidência, ser aplicada a multa. “O correto, antes de ações extremas, é comunicar o morador de seu comportamento inadequado e, após as tentativas, devem ser tomadas medidas coativas”, defende. No entanto, o advogado esclarece que essa ação preventiva não é obrigatoriedade por lei. “Depende da vontade do síndico, a não ser que o dispositivo seja inserido dentro da convenção ou regulamento interno”, diz. Para ser multado, em ambos os casos, é necessário que seja decidido em assembleia por três quartos dos condôminos restantes. Ainda assim, “deve ser oportunizado ao infrator um prazo para que apresente defesa, oral (redigida em ata) ou escrita, antes da
INFORME COMERCIAL
deliberação”, observa. A multa deve ser rigorosamente paga, até mesmo se o transgressor for inquilino, e, se este não cumprir a penalidade, o proprietário da unidade deverá saldar a dívida e, “após quitá-la, poderá cobrar do locatário por meio de procedimento judicial”, ressalta o advogado. De acordo com Nardelli, o condomínio pode, ainda, ao se tratar de inquilino antissocial, solicitar intervenção ao proprietário, que decidirá a providência a tomar, a qual poderá inclusive ser a de deixar de alugar o apartamento para o infrator. Porém, se for um condômino que apresente condutas inadequadas, ele não poderá ser mandado embora de seu próprio bem, diferente do que ocorre em países como os Estados Unidos, “em que é prevista a expulsão no seu ordenamento legal”, descreve. Nestes casos, o proprietário pode vender ou alugar, mas não residir no imóvel.
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Condômino que efetuou acordo de pagamento pode votar em assembleia?
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É direito do condômino: votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. O texto do Artigo 1.335 do Código Civil abre uma discussão e divide os doutrinadores do Direito, advogados e Justiça em duas opiniões divergentes. Continua inadimplente o condômino que realizou acordo
Walter João Jorge Júnior formal para pagamento da dívida? Uns batem o martelo e afirmam que “acordo não
Seguindo o mesmo raciocínio, a inadimplência é mantida perante as empresas contratadas que prestam serviço de cobrança garantida “Diante da massa condominial, ele continua inadimplente, já que a empresa representa o condomínio nas respectivas
O advogado Alvício Lino Thiesen orienta os síndicos que os acordos de dívida condominial devem ser formais. Ele exemplifica dois tipos mais usuais de negociações. Entenda:
vincendas do acordo -, mas esteja em dia com as restantes, possui direito a voto, inclusive de ser eleito. “O acordo estabelece novas condições de tempo, lugar e forma de pagamento, e, sendo essas observadas, não há que se falar em mora, e, consequentemente, em inadimplemento”, afirma Koerich, baseado nos termos do art. 394 do Código Civil em que “considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei estabelecer”, define o advogado.
descaracteriza inadimplência”. Outros consideram que a existência da negociação de pagamento estabelece novas condições para o condômino, inclusive, o de não se configurar como inadimplente. No entendimento do advogado Walter João Jorge Júnior, especialista na área condominial, a inadimplência somente será extinta após a quitação total do que for celebrado com a administração do condomínio ou do cumprimento, também total, da sentença judicial. “Enquanto as parcelas estiverem sendo pagas, a inadimplência continua, inclusive em relação aos efeitos respectivos de participação nas votações das assembleias de condôminos”, salienta.
Saiba mais
Zulmar José Koerich Júnior cobranças”, ressalta o advogado Walter.
Em dia
Cheques programados: condiserando-se o valor da dívida é de R$ 1.000,00, deverão ser entregues caução de cinco cheques de R$ 200,00, para apresentação à vista em 30/60/90 e 120 dias. Nessa hipótese, o credor entrega um recibo referente à quitação da dívida, mas atenção: esse recibo deve apresentar a ressalva de que o pagamento foi efetuado com cheques programados e, caso os cheques apresentem problemas, a dívida não estará quitada e retornará à condição inicial.
Consenso
Em outra vertente, o advogado Zulmar José Koerich Júnior, também especialista na área condominial e autor do Livro “Condomínio Edilício: Aspectos Práticos e Teóricos”, argumenta que o condômino o qual tenha celebrado acordo com o condomínio para efetuar o pagamento de seu débito de forma parcelada, ainda que não tenha quitado sua dívida integralmente - parcelas
Apesar das divergências, existe solução para o impasse. É consenso entre os advogados que a Convenção do condomínio pode, nesses casos, definir se o condômino que cumpre acordo de pagamento de dívida pode ou não deliberar nos temas da assembleia, como votar e ser eleito. De acordo com os advogados, essa é forma de o condomínio evitar conflitos sobre o tema.
Confissões de dívidas: nesta opção é firmado um contrato de confissão do débito entre o condomínio credor e o proprietário do imóvel. O documento terá que informar, detalhadamente, o valor da dívida a ser paga e as condições de pagamento do débito, constando valores das parcelas e datas programadas para pagamento.
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Informe mensal
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ainda e a reciclagem A separação ainda do ideal. Há estão longe ra para aumenta muito a fazer das pessoas conscientização lixo. Mas há a do para o problem os em mudar síndicos engajad condomínios e nos as esta realidad tram e iniciativ que adminis uma nova propõem positivas que os resíduos. forma de tratar PÁGINAS 8
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CAMBORIÚ BALNEÁRIO
ia Manter a academ exige atenção
Síndicos incentivam reciclagem
CRICIÚMA
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Pesquisa
Jornal apoia iniciativa de síndico
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Jornal dos Condomínios
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CONDOMÍNIO&CIA Paisagismo, Arquitetura, Iluminação, Tecnologia, Acessibilidade, Sustentabilidade, Arte e Decoração para edifícios
Iluminação econômica e eficiente Adeque cada área do condomínio com o tipo certo de iluminação e economize
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om o fim do verão e a chegada do outono, as luzes das áreas comuns dos condomínios passam a ser acesas mais cedo novamente. A conta de energia chega mais cara, embora existam soluções para reduzir esse gasto. Dependendo do tipo de iluminação utilizada, a economia pode ser significativa, mantendo, ainda, a eficiência, a segurança, a durabilidade e o embelezamento do edifício.
Projeto Segundo a arquiteta especialista em iluminação Glaci Refosco, da Studio Refosco Architettura, em Florianópolis, o primeiro passo é – antes de qualquer investimento – realizar um projeto elétrico e de iluminação para identificar os recursos mais viáveis. “Elaborar um projeto para que a carga utilizada seja calculada em função da área que será iluminada, observando a quantidade de horas que as lâmpadas ficarão acesas e o efeito estético que se deseja conseguir, é a primeira etapa”, explica. A segunda orientação é, sempre que possível, evitar o uso das lâmpadas incandescentes, visto que essas consomem mais energia, têm baixa durabilidade e eficiência, sendo 5% da energia destinada para luz e os 95% restantes dissipadas em calor. “Hoje em dia podemos ter recursos de iluminação com lâmpadas mais econômicas, mas conseguindo o mesmo resultado das lâmpadas incandescentes”, salien-
Modelo de lâmpada led ta a arquiteta. Áreas comuns internas Para as áreas comuns internas do condomínio, Refosco indica a utilização de lâmpadas frias – fluo-
rescentes ou de led –, principalmente pelo tempo que essas lâmpadas permanecem acesas. Também se deve evitar o uso de incandescentes que liberam radiação
Nova iluminação das áreas comuns do Condomínio Edifício Adolfo Zigelli
em áreas onde as pessoas permanecem mais tempo, como portarias, recepções e salões de festas. Em alguns pontos de destaque, porém, as incandescentes podem
ser mantidas em pequeno número, conforme explica a arquiteta Glaci: “Onde houver obras de arte ou objetos que devam ser ressaltados, podemos fazer uso delas sem problemas. O ideal é que exista harmonia na escolha da iluminação difusa e pontual”, pondera. Outra opção eficiente e resultante de economia significativa é o uso dos sensores de presença – sistema de iluminação de ativação automática que mantém as lâmpadas desligadas quando as áreas ficam ociosas . “Os sensores são indicados em áreas de passagem, garagens, corredores e ambientes em que as pessoas permanecem por pouco tempo”, considera Refosco, acrescentando que nas garagens, normalmente, a
Jardim e peixes do Condomínio Costão da Barra iluminados por lâmpadas led
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Jornal dos Condomínios
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iluminação é feita de forma difusa e com lâmpadas frias.
Jardins e fachada A iluminação externa (jardins e fachada, por exemplo) exige mais atenção. Alguns modelos de lâmpadas apresentam uma capa protetora, com função de filtro, que impede a entrada de poeira e sujeiras, aumentando sua vida útil. A capa também ajuda a reduzir o ofuscamento ao direcionar o olhar para a lâmpada. De acordo com a arquiteta, os modelos mais comuns são: HaloPAR 20, HaloPAR 30 e HaloPAR 38. “São referências que possuem uma das melhores qualidades de luz, com característica mais robusta”, ressalta. Segundo ela, as lâmpadas
conta que cerca de 500 lâmpadas foram trocadas para o modelo led e, ao fazer um cálculo comparativo por um período de dois meses em época de alta temporada, o Condomínio economizou R$ 20 mil em energia. “O A síndica Maria Aparecida investimento inicial para o dos Santos, do Condomínio tipo led foi mais caro, em Edifício Adolfo Zigelli, em compensação o retorno foi Florianópolis, decidiu, com bem maior. Além disso, a aprovação em assembleia, durabilidade do tipo led fazer uma reforma no hall de é extremamente superior. entrada e trocar toda a iluVale a pena”, ressalta. O minação. “O prédio é muito zelador conta que o edifício antigo e precisava ser revita- ficou mais bonito e relata lizado. A aparência, principal- que, nos jardins, tiveram mente, estava arcaica. Reuni uma surpresa: até as plantas os moradores em assembleia foram favorecidas, pois o cae conseguimos aprovar o lor emitido pelas incandesorçamento. Esperamos mais centes, antes não percebido, economia”, conta. matava as palmeiras e as O Condomínio Costão da folhas. “As plantas e flores Barra, em Balneário Cambodo nosso jardim estão mais riú, teve praticamente toda a vistosas e continuam em parte da iluminação reforma- destaque na iluminação”, da. O zelador Marcos Neves comemora.
para destacar e é comumente usado em vitrines de lojas, em fachadas de praça e, no tocante a condomínio, fachada do prédio.
Economia real
Zelador Marcos Neves do Condomínio Costão da Barra em Balneário Camboriú aprovou a substituição das lâmpadas mais econômicas de descarga (HID) também são muito utilizadas para áreas externas. Dentre essas estão os tipos: vapor de sódio, vapor de mercúrio ou mistas. “Damos preferência para o modelo multivapor
metálico, que é uma lâmpada de vapor de mercúrio, aperfeiçoada e de altíssima eficiência energética; possui excelente reprodução de cores, longa durabilidade e baixa emissão de calor”, diz. O modelo multivapor serve
Compare Lâmpadas Incandescentes São mais populares no mercado, com custo de compra mais baixo. A única vantagem deste produto é que o Índice de Reprodução de Cores (IRC) é 100%. Entretanto, emite mais calor porque, quando o filamento recebe corrente elétrica, a liberação de energia é maior. Quanto mais potente a lâmpada em watts, maior o seu consumo de energia e mais calor irá emitir. Lâmpadas fluorescentes Estas consomem menos energia e têm uma vida útil maior em relação às incandescentes, porém, seu valor de compra é variável. As lâmpadas fluorescentes funcionam de maneira semelhante às do tipo neon. Tem IRC de 85% e não produzem calor, ou seja,
não aquecem o ambiente. De acordo com a temperatura de cor, podem emitir luz branca, azulada ou amarelada. As lâmpadas de LED (Lighting Emitted Diodes) - São dispositivos semicondutores que convertem energia elétrica diretamente em energia luminosa, através de chips de minúscula dimensão. Apresentam consumo extremamente baixo e vida longa. As leds estão cada vez mais eficientes, superando a eficiência das lâmpadas incandescentes. São monocromáticas, emitem luz somente numa faixa do espectro da luz, por isso não se aplica IRC, nem temperatura de cor. Geralmente usadas como iluminação de destaque em residências, comércio e ambientes públicos.
• 23 anos de experiência
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Jornal dos Condomínios
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especial / ESTRUTURA
Condomínios sem riscos
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anúncio trágico do desabamento de três prédios no centro do Rio de Janeiro, no início deste ano, alarmou especialistas, técnicos e síndicos de todo o país. Em menos de duas semanas após o ocorrido, outro edifício desabou parcialmente em São Bernardo do Campo - São Paulo. Em ambos os casos os edifícios eram antigos, careciam de manutenção e envolviam a realização de alguma obra indevida. Para o gestor condominial não colocar em risco a vida dos moradores e não ser responsabilizado pela ocorrência de fatos semelhantes, existem inúmeros fatores que devem ser fiscalizados e obedecidos à risca, a fim de manter a conservação e proteger o edifício de qualquer dano a sua estrutura física. Estudos indicam que o tempo de vida útil de um prédio é de aproximadamente 50 anos, tudo vai depender dos agentes agressores ambientais e dos cuidados de manutenção, como explica a engenheira civil Heloisa Helena Dal Molin. Durante esse tempo, é recomendável realizar inspeções periódicas. Em cidades onde não há legislação que determine uma periodicidade para isso, o síndico deve estar atento, pois a própria condição da edificação irá definir essa necessidade. O gestor deve lançar mão da orientação de profissionais especialistas que irão determinar esta importante informação.
10 - Março 2012
Primeiros sinais Fissuras aparentemente sem importância em alvenarias e revestimentos pode ser um sinal de que há um problema mais sério, porque “escondem” a estrutura propriamente dita, como pilares, vigas e lajes. As fissuras em pilares e na base podem indicar recalques das fundações; fissuras na região central e nos apoios laterais de vigas e de lajes indicam deformações por diversas falhas, desde a concepção do projeto até a execução. Portanto, deve-se ficar atento para qualquer deformação na
estrutura e verificar as causas com um responsável técnico, engenheiro civil ou arquiteto que realizará a inspeção predial analisando as anomalias. Segundo especialistas, é no período entre 5 e 25 anos de idade que a construção fica mais vulnerável ao desenvolvimento de problemas preocupantes e até graves, e esses dão sinais evidentes da ação do tempo. É justamente nesse momento que se faz necessária uma vistoria mais minuciosa para descobrir as causas que podem estar interferindo na estrutura do edifício.
Infiltrações comprometem a estrutura A água é um dos elementos que tem o maior poder de acelerar a depreciação do imóvel, por isso é recomendada muita atenção à impermeabilização e às instalações hidráulicas, pois infiltrações podem comprometer toda a estrutura. Diante do primeiro sinal de umidade, é indicada uma averiguação das causas. “Falhas na impermeabilização podem provocar danos patológicos, como a corrosão das armaduras embutidas no
concreto armado”, reforça a engenheira. A corrosão das armaduras, por exemplo, necessita de intervenção imediata, pois é uma das mais graves manifestações patológicas, que pode levar ao colapso uma edificação ou parte dela. Nesses casos, são sugeridos reparos e reforços estruturais para manter a segurança da edificação. “Há casos em que a demolição pode ser necessária”, alerta Dal Molin. A especialista ressalta que, no caso de prédios antigos apresentarem armaduras expostas com corrosão, ‘desplacamentos’ de concreto e
Jornal dos Co
Heloisa Helena Dal Molin recalques de pilares, o gestor condominial deve providenciar a inspeção técnica, de forma a não agravar ainda mais os danos na estrutura. Outras anomalias também podem causar danos e prejuízo como, por exemplo, os circuitos elétricos com acréscimo de cargas não projetadas e aumento de demanda das instalações e, ainda, o uso de botijões de gás não encanado (até o uso temporário em reformas), colocando em risco o apartamento ou até o prédio. “Situações como essas são de periculosidade à vida e saúde dos usuários e devem ser diagnosticadas com inspeções prediais do ambiente construído. Elas também poderiam ser evitadas através de manutenção periódica”, conclui a engenheira Heloisa Helena Dal Molin.
são acionados, evitando, assim, o golpe de aríete, fenômeno que se observa quando o escoamento da água é bruscamente interrompido. A utilização das válvulas é obrigatória, conforme estabelecem as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) NBR 5626:1998 e NBR 7198:1993, item 5.4.2. Na ausência do sistema, a pressão da água pode causar a ruptura dos tubos e das conexões, danos na válvula de descarga, vazamentos, e, inclusive, infiltrações, acarretando em comprometimento mais grave na estrutura do edifício. E como todo sistema requer manutenção, Pressi alerta que “a revisão das válvulas deve ser regular e feita com conhecimento técnico”.
Inspeção predial Em Balneário Camboriú, no litoral catarinense, a inspeção predial é obrigatória e regulamentada pela Lei Ordinária nº2805/2008. Como idealizador do tema no município, o engenheiro civil Paulo Carelli define a inspeção como “uma radio-
Sistema Hidráulico Alguns prédios, principalmente os antigos, possuem deficiência ou inexistência de equipamentos e sistemas que ajudam na conservação da estrutura da edificação. De acordo com o engenheiro civil Alex Pressi, um dos itens importantes e obrigatórios é a válvula redutora de pressão – necessária para amortecer a liberação da água nos encanamentos quando torneiras, chuveiros e descargas
ondomínios
Paulo Carelli grafia técnica da edificação”, procedimento esse que avalia os estados de conformidade do prédio em relação aos aspectos de desempenho, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, exposição ambiental, entre outros. Os prazos
em caso de omissão. O engenheiro Carelli alerta que “é de extrema importância que os gestores condominiais conheçam e cumpram as normas de segurança para não serem surpreendidos com processos judiciais, entre outras consequências coletivas”, ressalta.
Obras em unidades privadas Marcio Cavalazzi máximos estabelecidos pela lei para as realizações de manutenção têm como referência a idade real do prédio, que será contada a partir de sua entrega ou entrada em operação. Para garantir um padrão mínimo de exigência, a lei apresenta como anexo um formulário de inspeção técnica, listando os principais elementos de uma edificação, que deverá ser devidamente preenchido e entregue junto a outros documentos. Em Florianópolis, o engenheiro Marcio Cavalazzi auxiliou na elaboração do Projeto de Lei nº 13 13101/2008, em tramitação na Câmara de Vereadores de Florianópolis, que estabelece a obrigatoriedade da inspeção predial na cidade. A inspeção técnica é feita por etapas. Preliminarmente, o profissional habilitado faz a vistoria para diagnóstico das anomalias na construção. Depois ele emite um juízo técnico das condições estruturais, grau de risco, recomendações básicas e ordem de prioridades dos serviços e reparos por meio de um laudo prognóstico. Só então é elaborado o plano de manutenção predial para recuperar a edificação. Durante a gestão, os síndicos são responsáveis diretos por tomar as medidas devidas para manutenção da edificação e, também, pelas consequências
Segundo laudo técnico, a causa mais provável do desabamento dos três prédios no centro do Rio de Janeiro foi a realização de obras inadequadas sem respaldo técnico. As intervenções no 3º e 9º andares proporcionaram desequilíbrio da construção e não possuíam registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia daquele Estado (CREA-RJ). A falta de orientação e conhecimento sobre este tema e até negligência resultam em flagrantes de intervenções no prédio sem qualquer supervisão cometidas diariamente por proprietários de apartamento ou sala comercial. A tragédia ocorrida no Rio serve de lição para muitos, conforme alerta o engenheiro Márcio Cavalazzi. “As consequências, nós vimos. Pode acontecer um sinistro com o colapso do prédio”, diz. Assim, Cavalazzi ressalta aos síndicos e condôminos que, em todas as obras, inclusive as aparentemente ‘inofensivas’ e pequenas, devem ser inspecionadas por profissional habilitado. “Para fins de execução das obras a serem realizadas, o engenheiro vai elaborar o projeto, com emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou, quando arquiteto, do Registro de Responsabilidade Técnica - RRT”, explica.
Obras irregulares: o que fazer? O Código Civil dá competência ao síndico de “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”. Sendo assim, ele tem o dever de tomar providências quando perceber obras nas unidades privadas do condomínio. Confira orientações do presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), Fernando Willrich: - o síndico jamais deve ser omisso, sob pena de descumprimento da responsabilidade prevista em lei; - alguém somente pode entrar na propriedade de outrem se for convidado, em casos emergenciais ou por autorização judicial. Assim, o administrador deve pedir permissão para entrar na unidade, explicando o motivo da fiscalização, mas o proprietário pode negar o pedido; - em casos de obra indevida no condomínio, o síndico deve notificar o condômino para que cumpra as devidas providências; - a notificação formal emitida pelo síndico detém poderes de embargo à obra até que sejam cumpridos os requisitos exigidos, como, por exemplo, exigir comprovante da existência de um responsável técnico (ART ou RRT); - em último caso, o síndico pode ingressar com ação judicial contra o condômino.
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Laudo de vizinhança Em março de 2007, o condomínio Solar de Manacor, localizado no centro de Florianópolis, foi interditado por apresentar rachaduras na sua estrutura, inclinação e ameaça de desabamento. Os danos foram provocados pela construção de empreendimento comercial vizinho ao condomínio. Em 2010 a Justiça condenou a executora da obra a reparar os danos e pa-
gar indenização aos moradores que foram obrigados a abandonar seus apartamentos. Para o condomínio se respaldar de todas essas complicações, uma boa solução é o laudo de vizinhança. O engenheiro Paulo Carelli explica que o documento serve para provar que antes da execução da obra vizinha não havia quaisquer danos, podendo
então o condomínio cobrar a responsabilidade pelo reparo. Ele orienta que o condomínio pode contratar um engenheiro de confiança e com experiência para fazer o laudo, mas esclarece, no entanto, que essa é apenas uma recomendação. “Afirmo que a obra vizinha é do vizinho e não deve gerar nenhuma despesa para quem mora ao lado”, alerta.
Os síndicos, proprietários ou empresas e profissionais habilitados contratados pelo condomínio têm o dever de cumprir a NBR 5674 – Manutenção de Edificações – publicada pela ABNT, que dispões sobre os procedimentos obrigatórios para manter a devida conservação das edificações. O gerente de fiscalização do CREA-SC, engenheiro civil Paulo Ruaropor, alerta que,
aquele que descumpre a norma, assume todas as responsabilidades e prejuízos advindos da omissão em realizar a manutenção predial. “Se o síndico contratar empresas e profissionais legalmente habilitados e registrados no CREA para efetuar a manutenção predial do condomínio, transferirá a eles as responsabilidades que, de outra forma, recairiam sobre si mesmo”, orienta.
Responsabilidades O Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-SC) fiscaliza e regulamenta o exercício da profissão do engenheiro e demais áreas tecnológicas. Na atividade de engenharia, a fiscalização do CREA atua na verificação de responsáveis técnicos e Anotações de Responsabilidades Técnicas (ART) dos projetos e serviços de obras de construção e reforma.
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Previna-se O professor da Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC), engenheiro civil, Aécio de Miranda Breitbach, enumerou as principais anomalias que podem ser visivelmente percebidas pelos síndicos ou moradores. Confira: Fissuras em pilares e de pé de pilares, em garagens ou não, com abertura superiores à 1,5mm próximas ao piso, “afinando” à medida que sobem no pilar; Fissuras em centro de vigas de teto e próximas aos apoios das vigas (encontro das vigas com os pilares); fissuras centrais e de canto em lajes; Afundamento no entorno de pilares, com abatimento do piso ao redor; Desencaixe de tubulações horizontais com verticais, sob os prédios; Desaprumos, desníveis de elementos estruturais como vigas e pilares; Vegetação crescendo pelos rejuntes vazios
Ruídos noturnos de estalos e sons quebradiços; Em revestimentos cerâmicos, sons ocos, identificando peças soltas; Descolamento de pisos cerâmicos com sentido de baixo para cima; Recalques de pisos ou contrapisos; Sinais de gotejamento de carbonatos de cálcio (indicam a passagem d’água através do concreto), formando escorrimentos semelhantes a estalactites; Manchas esbranquiçadas sobre a superfície de revestimentos cerâmicos (lixiviação de carbonatos de cálcio).
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Presença de infiltrações ou vazamento. Armaduras de pilares, vigas ou lajes expostas com “corrosão” e “desplacamentos” de concreto.
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Jornal dos Condomínios
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e região norte
Balneário Camboriú
Dê o destino certo para as pilhas e baterias Ao descartá-los no lixo comum, materiais causam risco ao meio ambiente
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Política Nacional de Resíduos Sólidos entrou em vigor em dezembro de 2010 e prevê uma nova gestão para os resíduos sólidos residenciais, comerciais e industriais no país. Luís Augusto Pereira dos Santos, advogado civil e ambiental, afirma que todas as pessoas são responsáveis pelo lixo que produzem, portanto, devem se responsabilizar também pela destinação correta. Santos destaca um dos pontos importantes da nova legislação: a logística reversa. Isso significa que o consumidor precisa devolver itens considerados tóxicos, entre eles pilhas e baterias, ao comércio onde adquiriu esses produtos. “Esses itens não podem ir junto com o lixo reciclável”, diz. A resolução 257/1999, do Conselho Nacional do Meio Ambiente (Conama), determina que todos os estabelecimentos que comercializam esses produtos deveriam receber e devolver a sua indústria, mas como a regra não
Pilhas recolhidas e recipiente de coleta instalado no condomínio Enseada dos Corais é cumprida à risca, o condomínio pode tomar uma atitude e montar um esquema de recolhimento. Normalmente as fundações municipais de meio ambiente
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recebem o material ou indicam locais que fazem a coleta e dão o destino certo a ele. Em Balneário Camboriú, a Secretaria de Meio Ambiente (Seman), por meio do programa Terra Limpa, e para contemplar a lei estadual 12.863/2004, que obriga os municípios catarinenses a criarem espaços para a colocação de coletores em todas as escolas, criou ecopontos nas unidades de ensino municipal, onde são disponibilizados coletores feitos de plástico polietileno tereftalato devidamente identificado para a coleta de pilhas. Bimestralmente, esse recipiente é recolhido e armazenado até o dia de encaminhamento para a destinação final. No último ano, foram encaminhados 1,5 toneladas do lixo tóxico para uma empresa que transforma os materiais em sais e óxidos metálicos para a produção de cerâmica e tintas. Uma medida interessante é os condomínios instalarem equipamentos para coleta e promoverem a logística reversa desse material. Mara Lins, educadora ambiental do Programa Terra Limpa, orienta os síndicos que, após o recolhimento das pilhas nos condomínios, elas sejam colocadas em garrafas pet de 5 litros e encaminhadas aos colégios da cidade. Dimas Espindola Soares, síndico de dois condomínios em Balneário Camboriú, adotou a medida. Soares afirma que iniciou a campanha de recolhimento de pilhas e baterias no condomínio Enseada dos Corais em maio de 2011 e, após ter tido boa recepti-
Dimas Espindola Soares acredita que deve partir do gestor o incentivo e o trabalho de conscientização dos moradores vidade dos moradores, no início deste ano resolveu implantá-la também no Residencial Belomar. “A participação está sendo significativa, uma vez que os moradores conscientizaram-se da importância do descarte correto desses materiais ser fundamental para o meio ambiente”, diz. O condomínio recicla também o óleo de cozinha e separa o lixo produzido em reciclável e orgânico. Para Soares, o gestor condominial é o importante elo entre o morador e todas as ações que dizem respeito à preservação do
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meio ambiente. “Parte do gestor o incentivo e o trabalho de conscientização dos moradores, cujo empenho traz ótimos resultados, pois se cada um fizer a sua parte, com certeza teremos mais qualidade de vida”, reforça. Soares disse vir da filha de 11 anos o alerta para essas ações. “Ela aprendeu na escola que estes produtos descartados incorretamente podem vazar e contaminar os lençóis freáticos, rios e o solo, me chamando a atenção para os danos que isso poderia causar à natureza e a nossa saúde”, ressalta.
Jornal dos Condomínios
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Criciúma
Condomínios se adaptam ao primeiro ano de cobrança da taxa de esgoto
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riciúma passou a ter cobrança da taxa de esgoto em fevereiro de 2011 e os moradores da cidade foram surpreendidos com um aumento de 100% na conta mensal de água. Um ano já se passou e os condomínios tiveram que adaptar alguns hábitos para conviver com o acréscimo. No Residencial Dolomiti, localizado no centro, a nova taxa ainda é motivo de bastante preocupação. “A nossa rua foi uma das primeiras a conectar-se à rede de esgoto e a diferença no valor é enorme”, comentou Dinéa Vitoreti Bristot, que na época assumia o cargo de síndica no condomínio. “Já chegamos a pagar R$ 10 mil em um mês, sendo R$ 5 mil de água e R$ 5 mil de esgoto”, disse. Com o somatório que os moradores pagaram em um ano, seria possível fazer o monitoramento de vídeo para segurança do prédio e diversas melhorias na estrutura, visto que cada apartamento contribui, em média, com R$ 160 mensais junto à taxa do condomínio - R$ 80 para água e R$ 80 para esgoto. A síndica chegou a participar de reuniões com autoridades do município para solicitar a diminuição da porcentagem. “Como somos um condomínio grande, seria bom se, em vez de 100%, fosse cobrado apenas 80%, por exemplo. Isso já ajudaria um pouco. Mas o ideal mesmo seria uma grande mobilização, com representantes de outros condomínios”, argumentou.
Economizar água como alternativa Muitas ações de conscientização foram feitas no prédio que, mesmo tendo apenas três anos, foi entregue com hidrômetro coletivo. “Aqui não temos um medidor individual. Isso gerou alguns conflitos, pois dividimos a taxa igualmente pelo número de apar-
Em 2010 iniciou a primeira fase de implantação da rede de esgoto sanitário em Criciúma tamentos”, disse. Para evitar o desperdício, uma das ações foi a colocação de uma válvula que elimina o ar nos canos de água. “Isso diminuiu cerca de 5% do valor da conta”, explicou. A síndica Dinéa também entregou a cada apartamento um manual com dicas para economizar água. “Se cada um fizer a sua parte no dia-a-dia, conseguimos diminuir o valor da conta”, destacou. A sócia e administradora da Contap, Deise Felício Sombrio, ressaltou que, no início, a taxa de cobrança de esgoto causou um impacto negativo, mas os condomínios foram criando algumas alternativas: “Alguns começaram a captar água da chuva, por exemplo. Na época, todos os condomínios fizeram revisão e vistoria na válvula hidra dos banheiros para evitar vazamentos e desperdícios de água”, disse. A administradora também buscou a alternativa de fornecimento de água através de poços artesianos, que se mostrou inviável pelo alto investimento das instalações.
Síndica Dinéa Vitoreti: manual com dicas para economizar água entregue aos moradores
Dicas para economia de água: Para economizar a água vinda de torneiras, responsáveis por 30% do consumo total de uma residência, pode-se substituir o arejador convencional por um de vazão constante ou colocar torneiras com sensores ou temporizadas. O chuveiro, um dos maiores responsáveis pelo consumo residencial de água, pode ter seu gasto reduzido em até 50% com o uso de um restritor de vazão. Inúmeros países tornaram obrigatória a adoção de equipamentos sanitários mais econômicos no consumo de água. A válvula de descarga é um exemplo clássico, pois, ao ser acionada, gasta de 10 a 30 litros de água. Se for substituída pela caixa acoplada ao vaso, gera grande economia, já que assim descarrega apenas 6 litros por vez. Se não for possível a troca, deve ser observado regularmente se a descarga do vaso sanitário está com a válvula funcionando corretamente. Uma válvula defeituosa ou desregulada pode triplicar o consumo.
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Basta de vazamentos
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Válvulas redutoras de pressão reduzem desperdício de água
carência de espaço nas áreas urbanas resulta na crescente verticalização das edificações, que pode ser observado nas novas construções cada vez mais altas nas grandes cidades. Balneário Camboriú, por exemplo, chega a contar com prédios de 40 andares. Porém, com a elevação no número de pavimentos, a engenharia tem buscado soluções diferenciadas para garantir o bom desempenho dos sistemas nas edificações. Um cuidado importante que se deve ter em edifícios altos, desde o projeto, é com a pressão da água nas redes hidráulicas. Valvulas redutoras de pressão são utilizadas para evitar problemas ocasionados por altas pressões, como rompimento da tubulação principal (prumada) e suas ramificações, gerando vazamentos. Porém a falta de conhecimento desses métodos ou a procu-
ra por economizar em alguns aparelhos, que podem parecer desnecessários a princípio, ocasionam falhas que se tornam um incomodo para o morador que investiu no empreendimento. O síndico do edifício Haroldo Pederneiras, Yamandu Eduardo Martorell, sofreu na pele com o excesso de vazamentos pela falta de válvulas redutoras de pressão. No condomínio de 12 andares, até ser descoberto o problema foram desembolsados grandes quantias para reparos hidráulicos. “Já houve problemas graves, que geraram prejuízos enormes. Um deles foi a inundação de um apartamento, que teve que ser todo reformado, além de ter afetado outras duas unidades e o elevador, pois a água correu pelo poço do equipamento”, conta o gestor condominial. A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) na regra NBR 5626, determina a obrigatoriedade de instalação do aparelho nas tubulações dos
edifícios com mais de 40 metros de altura, ou seja, em torno de oito andares. Mas como o preceito data do ano de 1998, existem condomínios mais antigos erguidos sem contar com o
Yamandu Eduardo Martorell: excesso de vazamentos no condomínio pela falta de válvulas redutoras de pressão. dispositivo. Como são danos ocasionados no ponto da prumada, a responsabilidade de ressarcimento dos prejuízos, mesmo dentro do apartamento, é do condomínio.
Válvula Rosqueada Válvula Flangeada
“Acionamos a seguradora em duas inundações por causa dos vazamentos. Depois a empresa ficou um pouco reticente de renovar a apólice porque sabiam da possibilidade do novo incidente”, lembra. Para descobrir que os constantes vazamentos eram por causa da falta de válvulas redutoras de pressão, Martorell teve um caminho longo, pois o dispositivo estava previsto no projeto hidráulico, mas não foi instalado. “Comecei pesquisando e os técnicos da área me informaram que era problema de pressão. Então descobri em Balneário Camboriú a empresa VRP Premium, a maior produtora do Brasil de válvulas redutoras, com dispositivos que trabalham na vertical, do tamanho da prumada. Fiz o contato e, além de fornecerem, vieram instalar e dão assistência técnica”. Segundo Martorell a empresa dá 5 anos de garantia e oferece baixo custo para a manutenção. “Após dois anos de colocadas as
válvulas nunca mais tivemos problemas de vazamentos” explica o síndico, que ficou muito satisfeito com o produto. De acordo com Martorell, as válvulas redutoras de pressão são necessárias em prédios altos onde o abastecimento aconteça a partir de um reservatório superior, pois a pressão da água, pela força da gravidade, é maior nos andares inferiores e água chega com muita força nos pontos de consumo dos apartamentos como torneiras e chuveiros, causando vazamentos e desperdício de água. Com a instalação do dispositivo nas prumadas das tubulações, a pressão da água é controlada e uniformizada. Para verificar se o prédio conta com válvulas redutoras de pressão, o síndico deve verificar no projeto hidráulico ou chamar um técnico para fazer a medição com um manômetro.
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Limpeza sem danos à saúde
sistema e as técnicas para higienização das áreas comuns do condomínio são bem diferentes das de um cômodo da própria casa. Isso porque, por se tratar de um espaço onde circulam pessoas com diferentes exigências, gostos e necessidades, existem algumas peculiaridades que devem ser levadas em conta. Para não ter erro, é recomendável seguir padrões de limpeza específicos a esses ambientes. A primeira orientação a ser seguida é em prol do trabalhador, que deve ser equipado com luvas, calça, botas de borracha e até, quando necessário, máscaras e toucas. Os itens desse kit de proteção variam de acordo com a área a ser higienizada e os produtos a serem manuseados. O médico alergista Isaac A. Ferenhof atende todos os dias crianças e adultos com doenças alérgicas em Florianópolis. Ele orienta que os riscos são ainda maiores para a pessoa que faz a higienização: “O uso de equipamento de proteção individual é imprescindível. O faxineiro deve observar se tem alergia, por exemplo, à borracha, o que é muito comum. O uso da luva fabricada nesse material, nesse caso, não seria recomendável.” Para melhor eficiência da limpeza, é necessário ter atenção para alguns detalhes. Em uma brinquedoteca,
novamente no chão”, explica. Na recepção dos prédios é comum haver tapetes, carpetes e estofados. A limpeza desses ambientes deve ser feita com frequência, pois é nelas que se concentram mais impurezas nocivas à saúde respiratória dos condôminos. “Eles devem ser aspirados regularmente. O ideal é que sejam lavados num período de seis a doze meses, dependendo da frequência de utilização”, ressalta.
Brinquedotecas: aspiração de estofados, almofadas, puffs, bichos de pelúcia, tecido e paredes para evitar reações alérgicas nas crianças do condomínio por exemplo, há constante presença de crianças, que são mais sensíveis a reações alérgicas provocadas por produtos de limpeza ou até ao próprio pó, mofo e ácaros. O sócio proprietário da Estefani & Rego Higienização de Ambientes, Mauro Cesar Machado Rego, de Florianópolis, explica que nesse local é preciso realizar, primeiramente, a aspiração de estofados, almofadas, puffs, bichos de pelúcia, tecido e paredes. “É importante lembrar que os objetos devem ser sempre aspirados e nunca chacoalhados, visto que esse ato espalharia os ácaros e impurezas no ar, sem, ainda, resultar numa limpeza adequada”, esclarece. O empresário acrescen-
ta que os brinquedos cujos materiais não sejam tecidos devem ter sua limpeza feita com uma solução de água, álcool e algumas gotas de água sanitária – sem excesso. “Para evitar reações alérgicas, existem soluções mais neutras e caseiras com manipulação de água, vinagre, bicarbonato e sal”, diz. Ainda no ambiente da brinquedoteca, é recomendável limpar, primeiramente, os objetos e, somente em seguida, limpar os pisos com pano úmido em solução de água e desinfetantes, preferencialmente os inodoros ou suaves. “Esse processo deve ser realizado por partes, passando-se em seguida um pano seco para evitar que o pó em suspensão no ar grude
Atenção aos produtos utilizados O alergista Isaac A. Ferenhof chama atenção para as reações alérgicas por contato, que são ocasionadas quando a pessoa encosta num objeto contendo substância nociva a determinado organismo. “É comum casos em que a faxineira faz a limpeza do elevador, por exemplo, e o morador alérgico encosta o dedo nos botões e sofre reação. Nesses lugares é sempre melhor optar pelo uso de produtos mais naturais. Nada melhor do que água e álcool”, diz. Porém, nem sempre é possível evitar o uso de produtos químicos mais fortes. Manchas, gorduras e mofos exigem ações mais agressivas. Uma boa solução ao síndico, indicada pelo médico alergista, é promover a comu-
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nicação interpessoal com os moradores: “Inserir avisos no mural e nas entradas de acesso ao prédio, com antecedência de 48 horas, avisando que será feita sanitização da área”. Ferenhof explica que, dessa forma, os alérgicos podem se programar e sair de casa antes do procedimento.
Saiba mais A alergia é uma reação do sistema de defesa do organismo a substâncias normalmente inofensivas. Pessoas que têm alergias são comumente sensíveis a mais de uma substância. São tipos de alérgenos: -
partículas de pó; produtos de limpeza; látex; veneno de insetos; polens; esporos de fungos; alimentos; e medicamentos.
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No mês de março em Florianópolis o condomínio Everest Park, em parceria com a empresa Novociclo Ambiental realizou o evento - 1º DIA DO LIXO ZERO - Condomínio Everest Park Rumo à Sustentabilidade. O principal objetivo foi comemorar as ações de sustentabilidade promovidas pelo edifício com ênfase na gestão sustentável dos resíduos sólidos através do Programa Condomínio Lixo Zero. Para o evento foram convidados os moradores que puderam partcipar de uma série de divertidas atividades de educação ambiental como mini gincana, jogo de futebol, cinema, palestra e café da tarde.
Crianças realizam mais uma etapa da gincana, encaminhar os resíduos no residuário, cada tipo de resíduo em seu determinado local.
Canal aberto com o síndico Nosso condomínio tem síndico e conselho. O síndico recebe um valor mensal para exercer a função e ainda é dispensado de pagar a taxa de condomínio. Como não temos subsíndico, na ausência do síndico, como conselheira, assumo a função e fico responsável pelo que acontecer no prédio. Desde o início do ano, o síndico viajou durante o verão todo, vindo à cidade apenas por alguns dias para fazer os pagamentos mensais e logo se ausentando novamente. Isso é frequente. Gostaria de saber se, na ausência do síndico, a pessoa do conselho que fica responsável pelo condomínio tem direito a receber a remuneração que cabe ao síndico no período de sua ausência? Conselheira Gelta Florianópolis
Uma roda é formada para que o espírito da gincana educativa seja incorporado em todas as crianças
Prezada Conselheira Só recebe se assim for acordado na convenção, ou, sendo essa omissa (que deve ser o caso), cabe à assembleia que aprovou a remuneração decidir. Entendo que a remuneração proporcional em prol da conselheira seja o justo, porém, nada a obriga objetivamente.
Equipe campeã da partida de futebol ganham 1 coletor de papel e um diploma de Time campeão do condomínio.
Walter João Jorge Jr. Dir. Jurídico Pereira Jorge Condomínios.
Gostaria de mudar a administradora do condomínio. Preciso da autorização da assembleia ou conselho para isso ou o síndico tem autonomia para essa mudança? Síndico Sergio Florianópolis
Prezado Síndico, Alguns pontos merecem ser destacados. É preciso, inicialmente, que a convenção do condomínio seja analisada para saber se existe algum tipo de disposição sobre o assunto. Silenciando a respeito, é preciso saber se durante a vida do condomínio, em alguma assembleia extraordinária, o assunto foi deliberado para que tais decisões fossem submetidas à opinião dos outros moradores, em assembleia, ou pelo menos do Conselho Consultivo. Em caso de não ser nenhuma das hipóteses aventadas e muito embora a questão de eleição de administradora seja um ato administrativo, me parece aconselhável que o síndico consulte os membros do conselho, que são eleitos para lhe auxiliar, até para que se sintam prestigiados, com o intuito de prevenir reprimendas futuras. Não me parece interessante o
síndico assumir sozinho uma decisão que possa lhe trazer incômodos futuros. Se de fato a atual administradora não está desempenhando uma boa prestação de serviços, acredito que os conselheiros serão da mesma opinião. Deve-se, ainda, analisar as disposições do contrato firmado com a administradora para saber se existe algum custo para que a rescisão seja operada e quais as providências práticas que deverão ser tomadas. Por fim, para a legislação brasileira, tudo que não é proibido, é permitido, portanto, uma resposta direta à pergunta seria afirmar que caso a convenção ou alguma assembleia do condomínio não disponha sobre o assunto, e considerando que o ato de eleição de administradora é meramente administrativo, o síndico poderia decidir pela substituição, desde que não implique prejuízos ao condomínio, caso em que pelo menos o Conselho deveria ficar ciente, e assumindo as possíveis reprimendas pela sua atitude de não compartilhar as mudanças com os membros do Conselho, tampouco com os moradores. Marina Zipser Granzoto OAB/SC 16.316 48 3228.2300
Alguma dúvida, problemas com a administração do seu condomínio ou sugestões? Neste espaço suas questões serão respondidas por profissionais especializados da áreacondominial.
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Jornal dos Condomínios
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Saúde do trabalhador Em 28 de abril comemora-se o Dia Mundial pela Saúde e Segurança no Trabalho. É um momento importante para o síndico refletir sobre as condições oferecidas aos funcionários para praticar suas funções. Os Equipamentos de Proteção Individual (EPI), como luvas e botas, são aliados da saúde do trabalhador. Podem não ser tão confortáveis, mas evitam contaminação com o lixo do prédio, além de alergias e infecções na pele devido ao contato direto com produtos que possuem efeito cáustico. Caso o empregado não queira usar a proteção, o gestor condominial não pode se mostrar indiferente, pois é obrigação do contratante fornecer o equipamento e fazer o trabalhador usá-lo, pois se algum acidente ocorrer, a responsabilidade perante a lei é do condomínio, que, inclusive, poderá ter que pagar ação indenizatória. Se mesmo assim o funcionário se negar a usá-lo, ele pode ser demitido por justa causa, pois, de acordo com o artigo 158 da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), isso constitui ato faltoso por recusa injustificada à observância das instruções expedidas pelo empregador.
Zelador e porteiro: Aproveitem a leitura e lembrem-se de entregar o Jornal ao síndico. Sugestões de pautas podem ser enviadas para o e-mail redacao@condominiosc.com.br ou no (48) 3028-1089.
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Lei sobre redes de proteção gera polêmica em Florianópolis
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Vereador reformula texto da lei que prevê a instalação de redes de proteção de aço em apartamentos e residências
olêmica: a Câmara de Vereadores de Florianópolis aprovou, no dia 28 de fevereiro, o Projeto de Lei nº 13.584/ 2009, que obriga os pais de crianças de até oito anos que residam em casas ou edifícios com mais de quatro metros de altura a instalarem telas de proteção em aço em todas as janelas e sacadas. A lei levantou questionamentos entre especialistas da engenharia e arquitetura e empresas do ramo de redes de proteção. Com a controvérsia, o vereador Aurélio Valente (PP), autor da matéria, decidiu reformular o texto da Lei antes de dar encaminhamento para assinatura do prefeito Dário Berger. “Repensei a matéria. Recebi muitos questionamentos que me convenceram de que não posso restringir o material apenas em aço. Então resolvi modificar o texto, obrigando a colocação das redes não mais exclusivamente, mas preferencialmente, em aço”, esclarece o vereador em entrevista ao Jornal dos Condomínios. Dessa forma, segundo Valente, aquele que preferir instalar a tela fabri-
Vereador Aurélio Valente (PP)
cada em outro tipo de material terá essa liberdade. O vereador anunciou que vai convocar audiência pública para fazer a devida alteração no texto da matéria. A imposição das redes de aço causou impacto entre os especialistas, que consideram ser um retrocesso nesse seguimento, segundo informa o proprietário da empresa Redex Redes de Proteção, Nelson Jutoski: “Falo em nome de mais cinco outras empresas do ramo. O nosso consenso é de que o material em aço é inviável, mais caro para o consumidor e ineficiente. Seria o mesmo que dar dois passos para trás diante
da evolução que viemos adquirindo”, protesta. Segundo Valente, o objetivo é promover a segurança. Ele justifica que o projeto foi encaminhado, para estudo técnico, à Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC), ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Santa Catarina (Crea) e ao Corpo de Bombeiros. “Houve embasamento técnico do material e nenhuma das instituições apresentou restrições. Flexibilizei, mas não haveria problema algum no aço”, ressalta. De acordo com o empresário Jutoski, houve falha no direcionamento da pesquisa técnica.
“O embasamento foi dirigido só para o produto em aço. Não fizeram a comparação com os demais materiais para analisar qual seria o mais eficiente e viável. Nós faríamos a migração caso se tratasse de um material comprovadamente melhor”, considera. A arquiteta Ana Maria Schirmer, que atua há 15 anos no mercado de redes de proteção em Florianópolis, explica que é importante a instalação de telas para segurança, porém defende a eficiência do polietileno, material adotado atualmente pelo mercado. “As redes utilizadas hoje em polietileno atendem a todas as normas de segurança. O único risco é o de corte e o de queima, porém, em anos de trabalho, nunca tive um só caso de criança que tenha cortado a rede”, ressalta. Além da segurança, a arquiteta Schirmer observa que o custo desfavorece o material sugerido pela legislação. “Além de ser extremamente mais caro do que o nylon, principalmente devido à mão-de-obra mais trabalhosa, o aço galvanizado enferruja e a ferrugem começa a escorrer nas paredes do
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Uma das dificuldades para o cumprimento da lei - se aprovada pela Câmara - está na fiscalização. Segundo levantamento do Sindicato da Indústria da Construção Civil da Grande Florianópolis (Sinduscon), nos últimos 10 anos foram construídos 1.020 edifícios na Capital que precisariam ser fiscalizados por apenas 17 fiscais da Secretaria Municipal de desenvolvimento Urbano (SMDU). Além disso, o secretário José Carlos Rauen afirma que a matéria é inaplicável. “Como saberemos em quais apartamentos há crianças com até oito anos? Sinceramente teremos que nos reunir com a Câmara para discutir este assunto”, diz.
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edifício”, explica. De acordo com Schirmer, a garantia de durabilidade do polietileno é de cinco anos, enquanto o aço teria que ser trocado de ano em ano. “O aço ficaria 160% mais caro para o consumidor. O preço é astronômico. Nem todos teriam condições de se adequar”, ressalta.
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