jornal-dos-condominios_fevereiro_2012 by Condominio SC Jornal e website

ANO 10 - N° 123 - FEVEREIRO 2012 - Distribuição gratuita e dirigida a síndicos e administradoras de condomínios Informe mensal veiculado nas cidades de Balneário Camboriú, Itapema, Criciúma e Grande Florianópolis

Novo Código Civil completa 10 anos Em janeiro de 2012 a publicação da Lei n. 10.406/2002 que introduziu o novo Código Civil Brasileiro completou 10 anos. Para lembrar a data, o Jornal dos Condomínios trouxe a participação de especialistas e profissionais catarinenses - advogados, administradores, síndicos e representantes de entidades do setor opinando acerca das principais modificações do Código Civil em relação à Lei 4.951/64, que regia o setor.

Em SC balneário camboriú

Segurança é o principal assunto debatido nas AGO Página 12 Criciúma

Desmoronamento causa susto em moradores Página 14

Transição Arquitetos têm novo Conselho e registro de atividades

Animais em condomínios

Páginas 10 e 11

Páginas 8 e 9

Página 3

Saúde Pombos e morcegos causam pragas e doenças Página 5

Afastamento Como proceder na ausência do síndico Página 20

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Editorial Condomínios adaptados ao tempo Este mês os principais temas abordados tratam de inovações e adaptações. A matéria especial desta edição aborda o aniversário do novo Código Civil de 2002, que completa dez anos. Na transição da antiga legislação para a nova, os condomínios passaram por mudanças. Nesta edição, convidamos a palestrante na área condominial, professora Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, para compor opiniões com especialistas Catarinenses e informar as principais alterações à Lei 4.951/64, que regulamentava os condomínios. As legislações são inovadas de tempo em tempo para acompanhar os avanços e as mudanças da época. Os condomínios também são renovados e se adaptam às evoluções contemporâneas. Tecnologicamente falando, as atualizações praticamente voam. Do papel e caneta para as telas do computador, os condomínios aproveitam as facilidades das ferramentas cibernéticas para conduzir a gestão. Sendo assim, trazemos exemplos de síndicos

que criaram blogs para os condomínios e usam a internet para auxiliar a comunicação entre os condôminos. Do tema tecnológico passamos para o mundo animal. Principalmente aqueles que gostam de cachorros, gatos, peixes, passarinhos, entre outros bichos, farão bom proveito da leitura das páginas de Condomínios & Cia. A cada dia que passa, os animais estão mais presentes nos condomínios, quer seja por vontade e gosto dos moradores ou até por recomendação médica. Dessa forma, algumas regras tiveram que ser estabelecidas para evitar conflitos, propondo adaptações dos bichos de estimação a esse ambiente. Saiba tudo o que diz respeito à presença dos animais em condomínios, o carinho que recebem de seus donos e as situações que envolvem o regimento interno do condomínio. Essas e outras informações você confere nas próximas páginas. Boa leitura! Angela Dal Molin

Baterias estacionárias garantem segurança para sistemas de emergência Não é sempre, mas vira e mexe acontece: a energia falta e acaba ficando gente presa no elevador ou às escuras na escada. É para evitar esse tipo de problema que existe o sistema de energia de emergência, responsável por atuar em quedas temporárias de energia. Trata-se de um equipamento de segurança e, como tal, não pode falhar. Para alimentá-lo, existe no mercado uma bateria própria para essa aplicação, a Moura Clean Nano. “A Clean Nano é uma

bateria estacionária desenvolvida para ficar carregada, esperando ser acionada para quando houver uma queda de energia e ser descarregada lentamente”, explica a executiva de contas da Baterias Moura, Andreza Nitão. “É diferente da bateria automotiva que foi desenvolvida para disparar uma alta descarga de energia, durante um curto espaço de tempo”, afirma. Segundo Andreza, a bateria é o coração do

sistema de energia de emergência. Se ela não for adequada, pode falhar e não funcionar na hora que mais se precisa. A bateria estacionária Moura Clean Nano conta com exclusivas membranas nanoporosas, que filtram os gases liberados pela bateria, possibilitando a instalação próxima a pessoas, animais e demais equipamentos eletrônicos. Legislação – No Brasil, existe uma legislação que rege os sistemas de iluminação de emergên-

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cia e, entre outras coisas, exige que o equipamento tenha autonomia de, pelo menos, uma hora. Além disso, prevê que os defeitos constatados sejam reparados em até 24h. “A Clean tem garantia de dois anos e assistência técnica em todo o país, o que facilita o cumprimento da lei.”

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Coord. Administrativa e Editorial - Angela Dal Molin jornaldoscondominios@yahoo.com.br Coordenação editorial impresso e web – Vânia Branco jornaldoscondominios@terra.com.br Textos de Criciúma e região - Soraya Falqueiro SC 3578 JP Jornalista - Kalyne de Oliveira Carvalho SC 0004107 JP Diagramação - Matronix Publicidade - (48) 3245-2896 Revisão - Caroline Reis (48) 8423 0060 Assistente de Criação - Carlos Alberto de Souza Impressão GRUPO RBS Tiragem Comprovada - Nesta edição 12.000 exemplares Circulação - Grande Florianópolis, Balneário Camboriú, Itapema e Criciuma Entrega gratuita e dirigida

Os artigos publicados com assinatura não traduzem necessariamente a opinião deste jornal.

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Arquitetos têm novo Conselho

Saiba mais

Os documentos ART e RRT possuem a mesma responsabilidade perante a obra no condomínio

m 31 de dezembro de 2010 foi assinada a Lei 12.378/2010, criando o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR) e os CAUs nos estados. Em 16 de dezembro de 2011, esses conselhos foram definitivamente constituídos, passando os Arquitetos a procederem o registro nos respectivos CAUs e os profissionais da engenharia permanecendo nos conselhos regionais de Engenharia e Agronomia. Neste mo-

clientes quais são suas atribuições profissionais. Em caso de dúvida, os síndicos devem consultar o CREA ou o CAU, conforme o caso”, orienta. De acordo com o arquiteto Roberto Simon, conselheiro federal do CAU-BR, a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), hoje exigida pelos Conselhos de Engenharia e Agronomia, tem a mesma aplicabilidade do novo Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) fornecida pelos profissionais da arquitetura aos síndicos na realização de obra no prédio. “Os documentos são equivalentes. Ambos têm o valor de lei e os síndicos devem

Engenheiro civil Luiz Henrique Pellegrini, Superintendente do CREA-SC

mento de transição, a principal dúvida dos síndicos diz respeito às funções e responsabilidades, principalmente, no momento de emissão dos registros por conselhos diferentes. Segundo o engenheiro civil Luiz Henrique Pellegrini, Superintendente do CREA-SC, em princípio, os engenheiros e arquitetos continuarão realizando as atividades que sempre desempenharam. “Cabe a cada profissional informar aos seus

Fevereiro 2012

receber qualquer uma das documentações com tranquilidade. Agora temos conselho individual, mas não vai mudar absolutamente nada”, esclarece. O importante, de acordo com Pellegrini, é que os síndicos contratem empresas e profissionais que tenham registro em seu respectivo Conselho Profissional para se assegurar de que os serviços condominiais serão prestados por profissionais habilitados. “A responsabilidade pela contratação de empresa ou profissional sem habilitação que

Arquiteto Roberto Simon, conselheiro federal do CAU-BR

resulte em serviços defeituosos poderá recair sobre o síndico”, alerta. No entanto, como a mudança é recente, nem todos os síndicos tiveram acesso à informação e os profissionais também têm suas dúvidas, como explica o arquiteto Armando Felipe da Silva, da Tech New Arquitetura e Construção, de Florianópolis. “Já fui questionado por alguns síndicos que ainda não sabem da novidade. Pelo fato de eles já conhecerem o meu trabalho, sanei as dúvidas, mas

acredito que deveria haver mais divulgação sobre estas mudanças ”, explica. Segundo relatório do Departamento de Tecnologia da Informação referente a dezembro/2011, dos 44 mil profissionais registrados no CREA-SC, 4.611 são arquitetos e urbanistas e migraram para o CAU-SC. No entanto, os profissionais e empresas que atuam também nas áreas técnicas ou de engenharia deverão manter o registro nos dois Conselhos.

CURSO

Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), é o documento emitido pelo CREA/SC aos profissionais técnicos, engenheiros, geógrafos, geólogos, tecnólogos e meteorologistas. O Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) é emitido pelo CAO/SC aos arquitetos. Ambos são formulários preenchidos nos sistemas on-line dos respectivos Conselhos e são documentos onde constam os registros das atividades solicitadas por meio de contratos (escritos ou verbais) para qual o profissional foi contratado. A ART e o RRT também são instrumentos que podem ser utilizados pelos síndicos em caso de eventual negligência, imprudência ou imperícia profissional. Eles garantem ao gestor a transferência ao contratado da responsabilidade técnica e jurídica pela segurança e qualidade dos serviços prestados.

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Síndicos exploram ferramentas da web e tornam a administração mais ágil e interativa

avanço da tecnologia disponibiliza facilidades para a sociedade contemporânea, principalmente na área da comunicação. A influência tecnológica é percebida, inclusive, nos condomínios, desde a estrutura física até a administração. A maioria dos síndicos, por exemplo, têm o computador e a internet como ferramentas inseparáveis da gestão. No recém-inaugurado condomínio Porto de Bremen, no bairro Itacorubi, em Florianópolis, o síndico Caio Schmitt, em apenas cinco meses de gestão, inseriu o condomínio na web por meio do endereço

ainda, que a comunicação via internet agiliza os temas a serem debatidos em assembleias, economizando tempo. “Os participantes da reunião já vêm com os contratos lidos, com as questões pensadas antecipadamente e o nosso resultado é bem prático. As assembleias duram, no máximo, 50 minutos. Apresento todo o conteúdo de forma dinâmica com slides do Power Point”, diz Além do blog, Caio Schmitt se comunica com os condôminos via e-mail, o que permite desenvolver o trabalho de forma eficiente e com economia. “Tenho todos os e-mails cadastrados. Um grupo com os

Síndico Caio Schmitt usa a internet para comunicação no condomínio Porto de Bremen eletrônico: http://portodebremen.blogspot.com. Ele usa o blog como apoio para divulgação de eventos e informativos de interesse aos moradores e temas que possam ser compartilhados também por outros condomínios. O síndico Schmitt conta,

moradores e outro somente com integrantes do conselho fiscal. A participação é ótima. O meu telefone toca pouco e resolvo tudo rápido e sem custos para o condomínio. É uma ferramenta útil para a nossa administração”, relata. Mais síndicos tiveram a mes-

Blog do Condomínio Residencial Haroldo Pederneiras ma iniciativa. No Condomínio Residencial Haroldo Pederneiras, Yamandú Martorell, com cinco anos de experiência em gestão condominial, também teve a ideia de criar um blog. Por meio do link http://residencialhp.blogspot. com/, o síndico divulga fotos de confraternizações, eventos e comunicados importantes, além de usar o portal para prestação de contas, expondo demonstrativos da receita mensal e anual e notas fiscais. Segundo Martorell, essa é uma das maneiras que encontrou para incentivar a participação dos moradores e prestar contas das despesas. “O blog ajuda a promover transparência na administração. A participação dos moradores, infelizmente, ainda é baixa. Porém, faço tudo o que está ao meu alcance para incluir os condôminos em assuntos de interesse comum”, salienta. Apesar da baixa participação, o síndico Yamandú percebe que a administração passou a transmitir mais confiança aos moradores. Mesmo que os condôminos não confiram o blog frequentemente, ele acredita que a existência do livre acesso às publicações inibe dúvidas. “Só pelo fato de ter tudo exposto, vejo que eles se despreocupam, pois podem consultar tudo o que é feito no condomínio a qualquer momento”, explica.

Dicas Quanto mais canais de contato o síndico tiver com os condôminos, melhor. No entanto, algumas questões devem ser esclarecidas: Para evitar constrangimentos e procedimentos ilegais, o condomínio jamais deve divulgar a relação de inadimplentes da taxa condominial, independente do veículo quer seja via blog, site, ou qualquer outro informativo (mural e jornalzinho). Nem mesmo expor os nomes dos que estão quites, pois o inadimplente é identificado por exclusão. Com relação à convocação da Assembleia Geral, o Art. 1.334, III, do Código Civil dispõe que “(...) a convenção determinará a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações”. Sendo assim, é imprescindível consultar a Convenção quanto à forma legal de comunicação para a convocação dos condôminos. Porém, nada impede que o síndico, além de fixar o edital de convocação na entrada do prédio, publique também em blogs e sites como apoio.

Atenção: Se a forma determinada na convenção for descumprida, a assembleia pode ser anulada, pois, pelo Art. 1.354 do Código Civil, “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião” 4

Jornal dos Condomínios

Ponto de Vista

Condomínios Online

Manutenção de casa de prostituição no condomínio

Situação que tem se tornado cada vez mais frequente é a utilização de espaços em condomínios residenciais e comerciais para a manutenção de casas de prostituição. Em bilhetes entregues nas ruas, bem como anúncios publicitários em jornais, verifica-se claramente a exploração desta atividade em ambientes destinados ao descanso, moradia, trabalho e lazer. Deve haver expressa proibição nas normas internas do condomínio de exploração dessa atividade, e ainda que silente nos referidos instrumentos, essa não deixará de ser ilícita, caracterizando uso nocivo da propriedade que deve ser duramente combatido, uma vez que a referida atividade acaba sendo um charco de consumo e tráfico de drogas, fazendo circular pessoas estranhas e das mais diversas índoles pelas áreas do condomínio. Ou seja, a manutenção de casa de prostituição é proibida pelo direito! Entretanto, fazer cessar referida atividade não é tão simples. O medo acaba imperando e muitos síndicos silenciam a respeito. Uma boa alternativa é, sem identificar a unidade, promover comunicados nos elevadores e áreas comuns proibindo a prática dessas atividades, ou então estabelecer que diante da suspeita de utilização de unidades do condomínio como locais para encontros dessa natureza, será exigida a identificação de todas as pessoas estranhas ao condomínio através da apresentação de documento de identificação. Tal fato acaba se mostrando eficaz, pois, sabidamente, quem se utiliza desses serviços procura discrição e anonimato. Zulmar José Koerich Junior – Advogado – Especialista em Direito Condominial – Sócio da Koerich Administradora de Condomínio Ltda. Email: juridico@grupokoerich.com.br Fevereiro 2012

Controle de pombos e morcegos

INFORME COMERCIAL

Animais causam doenças e se refugiam em fendas na laje, telhado e até no vão do ar condicionado

o entrar por pequenas brechas, pombos e morcegos podem formar ninhos dentro do prédio, entre a laje e o telhado ou até no buraco do ar condicionado. Apesar de transmitirem doenças, esses animais não podem ser exterminados, conforme a Lei de Crimes Ambientais (Lei Federal nº 9.605/98). O indicado

pode provocar criptococose, que dá tosse, febre e falta de ar. “Na limpeza é preciso umedecer as fezes para não esfarelar. A pessoa que faz a higienização do local precisa usar Equipamento de Proteção Individual (EPI), entre eles máscara que tampe o nariz e boca e luvas”, orienta a fiscal de vigilância em saúde do Centro de Zoonoses de

pelo Ministério da Saúde é que sejam realizadas medidas de controle. Ambos causam doenças respiratórias provocadas por inalar através da poeira das fezes secas, portadores de fungos que causam a histoplasmose, infecção que atinge o sistema nervoso e causa dores de cabeça, visão turva e agitação. A salmonelose é outro mal que atinge o homem quando ingere alimento contaminado pelo excremento. O caso de respirar fragmentos do dejeto do pombo, também

Florianópolis Ana Maria da Cunha. Segundo o vice-presidente da Acprag (Associação dos Controladores de Pragas de Santa Catarina), Leandro Buehring, a presença do pombo também traz pragas para o condomínio. “O bicho atrai mosca, um tipo de piolho que dá no animal e baratas”, observa o vicepresidente. Com os morcegos, também se deve ter cuidado com as mordidas, já que podem transmitir raiva. Se entrarem dentro do prédio e por em risco os moradores, o ideal é

Fevereiro 2012

acionar o Corpo de Bombeiros ou a Polícia Ambiental. Para afastá-los, as recomendações são cobrir as fendas e colocar naftalina nos abrigos, pois o produto exala um vapor que irrita a mucosa do animal peçonhento que foge do recinto. De acordo com a fiscal, entre as medidas a serem adotadas para o controle de pombos são: isolá-los dos seus abrigos e evitar a reprodução. “Não alimentálos, pois quanto mais a fêmea come, mais entra no cio e procria. Outra medida é substituir os ovos presentes nos ninhos por bolinhas de pingue-pongue, pois, sempre chocando, a pomba não entra em novo ciclo”, observa. Também é importante vedar as aberturas que a ave utiliza como abrigo. Mais informações podem ser obtidas no Centro de Zoonoses da Capital pelo telefone (48) – 3338-9004.

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Jardins valorizam os condomínios e proporcionam bem estar

oder abrir a janela do quarto pela manhã e ver um belo jardim com flores e árvores, mesmo morando em um condomínio no centro da cidade, é mais comum atualmente. É um benefício que vem conquistando moradores de regiões urbanas que buscam melhor qualidade de vida. Para o engenheiro agrônomo e professor da Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC) doutor Enio Luiz Pedrotti, conviver em um meio arborizado torna os moradores mais contentes por estarem em um local agradável, o que está relacionado diretamente com a saúde e o bem estar. Mas para ter um jardim planejado, é importante ter o suporte de um profissional. O ideal é ser um paisagista, que pode receber o auxílio de agrônomos, engenheiros e outros arquitetos. “Em Florianópolis, já são muitos os condomínios residenciais que tem o paisagis-

mo como atrativo”, observa Kátia Adams, arquiteta paisagista da Casa Verde Garden Center. Segundo ela, pela localização da Capital, durante o verão as praias são os principais destinos de lazer da cidade, porém, no período de frio há poucas opções, principalmente se considerarmos as praças e parques urbanos, muitos dos quais se apresentam mal cuidados e inseguros. De acordo com a arquiteta, investir em jardins e áreas de lazer nos condomínios é um benefício para os moradores, pois o contato com a natureza influi diretamente na qualidade de vida dos usuários. Dessa forma, o jardim do condomínio surge como uma opção de recreação e contemplação. “O jardim é, ao mesmo tempo, ornamental, contemplativo e também o espaço de lazer, de convívio dos moradores, com playgroud, quadra esportiva, piscina e até pequenas trilhas ecoló-

gicas”, aponta. Segundo Kátia, independente da localização e padrão arquitetônico, qualquer condomínio pode ter um jardim, pois o custo de implantação varia muito. Ele pode ser elaborado em qualquer dimensão e somente um profissional pode adequar as necessidades dos usuários com as condicionantes do local. O custo final vai depender da área do jardim, das características do terreno e das espécies vegetais utilizadas no projeto. No entanto, ter uma área verde implica em manutenção. “Um jardim não é um amontoado de espécies vegetais colocadas de qualquer maneira num determinado espaço. O objetivo é proporcionar um grande bem estar aos seus visitantes e usuários”, aponta Pedrotti. Para compor o espaço, as flores e outras plantas a serem usadas devem ter

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harmonia entre cores, formas, textura e estrutura. “As espécies devem ser combinadas de modo a possibilitar um efeito visual que coloca em evidência o belo de cada elemento vegetal utilizado no projeto”, ressalta o engenheiro agrônomo.

Cuidados Durante todo o ano, as plantas merecem cuidados diferenciados devido às mudanças de cada estação. No verão, as plantas passam por um período de intenso calor e frequência de chuvas, época propícia para elas se desenvolverem, porém mais propensas a pragas e doenças. Normalmente surgem manchas escuras ou esbranquiçadas, sendo necessário o controle com fungicidas ou inseticidas. Segundo Kátia, o outono é a estação adequada ao plantio, pois é um período de temperaturas moderadas.

Para jardins já implantados, é importante fazer a adubação para que as plantas estejam bem nutridas durante a estação mais fria do ano. “Tenho verificado que a primeira reação de muitos jardineiros é podar, podar e podar. Poucos se preocupam em preparar a planta para que entre no inverno bem nutrida para emitir brotações vigorosas na primavera”, critica Pedrotti. A manutenção com a limpeza do jardim deve ser realizada por um jardineiro durante o ano todo. Já o período ideal para podas começa em maio.

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Dicas

Evite o desperdício Substituição da válvula de descarga reduz cerca de 60% o consumo de água

s sistemas hidráulicos são aprimorados com o tempo, porém o acesso às inovações ainda é tardio. Apartamentos antigos, principalmente, mantêm sistemas ultrapassados, quer seja por falta de verba, conhecimento ou interesse. Equipamentos desregulados ou desgastados causam desperdício de água para o condomínio e prejuízo para o bolso do morador. Todo cuidado é pouco. Hoje, a maioria das unidades condominiais ainda possui válvula de descarga pressurizada no vaso sanitário. Entretanto, existem instrumentos mais aprimorados. O engenheiro civil de Florianópolis, Luiz Marcelo Batista, recomenda a substituição da válvula pela caixa acoplada ao vaso – o sistema, ao ser acionado, limita o despejo de água de 4 a 24 litros, sendo que o siste-

Fevereiro 2012

ma de válvula libera entre 10 e 30 litros. “Dependendo da maneira como é utilizada, a válvula entorna água ininterruptamente até que a pessoa deixe de pressionar o botão. A água é escoada sem necessidade”, explica. Nos condomínios mais antigos, principalmente, é comum ocorrer vazamentos decorrentes do desgaste do equipamento. No sistema de descargas com válvula, quando há algum rompimento, pode ocorrer vazamento de água na estrutura interna da edificação, exigindo reparo complexo. Dependendo do tempo para identificação do problema, além do desperdício e custo elevado do conserto, pode haver aparecimento de mofo no local devido à umidade. De acordo com Alexsandro Araújo, coordenador de produção da Flex Service, empresa na área de construção civil

em Florianópolis, é inviável manter sistemas ultrapassados. “Para fazer um conserto das antigas caixas embutidas é necessário quebrar a parede inteira da área. O dano, na maioria dos casos, atinge também o apartamento vizinho. Depois o morador tem que arcar com os custos para emassar, rebocar, pintar, azulejar”. Ele explica que o custobenefício supera o investimento inicial. “Há custos para instalação da caixa acoplada em substituição às válvulas, porém a manutenção delas é mais barata e o consumo de água é reduzido em 60%. Vale a pena”, orienta. Independente do sistema instalado, é necessário fazer manutenção periódica. Segundo Araújo, manter peças desgastadas gera consequências dispendiosas para os condomínios e moradores. “A falta de revisão gera transtornos. Ao

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invés do gasto básico de tempo em tempo, o condomínio ou morador acaba pagando por consertos mais caros”, alerta.

Quem paga Com base no artigo 1.331 do Código Civil, a rede geral de distribuição de água é considerada “área” comum de responsabilidade do condomínio. Ou seja, em caso de manutenção decorrente de vazamento nas tubulações do sistema geral, o síndico fará o orçamento do serviço, fiscalizará a execução e depois prestará contas das despesas a serem distribuídas entre as unidades. Já o condômino é inteiramente responsável pelos encanamentos de ramificação que vêm do registro geral até as tubulações do apartamento. Na ocorrência de danos ou necessidade de reparo desses, quem arca com os custos é o proprietário do imóvel.

Confira as Dicas do engenheiro civil Luiz Marcelo Batista da Silva: Prefira vasos sanitários com caixa acoplada, pois eles liberam a quantidade exata de água a cada descarga. Há modelos no mercado que possuem a opção do botão que libera metade da água, quando for o caso. Instale torneiras automáticas tipo botão para lavatórios de banheiro e pedal para pias de cozinha. Regule as torneiras e registros de chuveiros que ficam gotejando. De gota em gota o desperdício é elevado. Recomendo aos condomínios a instalação de hidrômetros individuais. Assim, cada um paga o que consome e gerencia o próprio consumo. O síndico também poderá monitorar gastos acima do normal para identificar problemas de vazamento nos apartamentos.

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Animais em condomínios Morador tem direito de manter animal de estimação no condomínio, mas o síndico deve fiscalizar o cumprimento do regimento interno

ara quem deseja transformar o lar em um ambiente mais alegre, nada melhor do que adotar um bichinho de estimação. Entretanto, os condomínios estabelecem algumas regras que devem ser obedecidas para manter a boa convivência. Para esse ambiente, por exemplo, há espécies que são mais recomendadas devido ao seu tamanho ou até a característica comportamental. Os peixes, tartarugas de aquários, gatos e determinadas raças de cães são mais adaptáveis a esse ambiente, pois, se tomados os devidos cuidados, não prejudicam a ordem condominial, a saúde, a segurança e o

sossego dos vizinhos. O importante é lembrar que nem todos gostam de animais e, mesmo aqueles que têm certa afinidade, podem se incomodar com o mau comportamento dos bichos, em especial, com os latidos. Existem alternativas que ajudam a prevenir desentendimentos entre os moradores. Entre elas, está o investimento na educação. A advogada e sócia da empresa de Planejamento e Assessoria de Condomínios (Plac), de Florianópolis, Dirlei Magro, cita a experiência que viveu no Condomínio Residencial Presidente Washington Luiz, em que reside. O síndico, com o consen-

JC timento dos condôminos, levou um especialista para orientar os donos sobre como eduA advogada Dirlei Magro, car os seus com seu cão Alfredo no animais de Condomínio Residencial estimação. Presidente Washington “Pagamos Luiz, em Florianópolis. um adestrador, que nos fez um bom preço para uma aula coletiva. Ele ensinou a todos os condôminos as maneiras para disciplinar o bichinho de acordo com as regras do condomínio”, conta. comuns estão: carregar o aniCada condomínio cria as prómal no colo em áreas comuns, prias normas de convivência e, utilizar o elevador de serviço por elas, o síndico norteia suas para circular com os bichos de ações. Dentre as regras mais estimação, manter o ambien-

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te limpo, higienizando o local quando o cachorro fizer cocô ou xixi. Alguns condomínios também restringem a presença de determinadas espécies para evitar bichos como “cobras”, por exemplo, que podem provocar pânico, mesmo que não sejam nocivas. O fato é que, legalmente, não existe impedimento ao morador de manter um animal de estimação no condomínio, porém há restrições. De acordo com o advogado Luiz Fernando Ozawa, especialista na área condominial em Balneário Camboriú, problemas acontecem porque, muitas vezes, ocorrem abusos desse direito. “O condômino é

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responsável pelos atos de seu animal de estimação, e quanto a isso não há discussão. Caso o condomínio detecte que o direito individual de propriedade do condômino esteja interferindo em igual direito de outro, é necessário que o condomínio intervenha”, diz. O advogado Ozawa recomenda, ainda, que o síndico tenha sensibilidade em direcionar a

em casos extremos, e por hipotética omissão dos donos dos animais e também da polícia, o síndico, por intermédio de um chaveiro, pode abrir e fechar o imóvel sem danos, acompanhado de pelo menos dois condôminos que possam testemunhar o ato, para resolver o problema emergencial. “O condomínio deverá documentar toda a ação, preventivamente, JC

costumam ser silenciosos, mas todos eles são raças de companhia, altamente dependentes do dono. Se ficarem sozinhos por longo período, eles podem sofrer distúrbios comportamentais e podem passar a latir exageradamente”, esclarece a educadora de cães de Florianópolis, Milene Baixo. No condomínio Dona Odília, no bairro Coqueiros, em Florianópolis, a moradora Lú Kurtz Gonçalves é dona do cachorro Francisco, da raça Lhasa Apso, de três anos. Ela explica que, no condomínio, o Francisco não dá trabalho e ela o faz seguir as regras do regimento

Lú Kurtz Gonçalves e o cão Francisco, da raça Lhasa Apso, de três anos.

conciliação por meio do diálogo, antes mesmo de advertências e multas, caso sejam previstas nas normas internas. “Existem amantes incondicionais de animais e também pessoas que não os toleram, cada um com suas razões. Assim, um ato da natureza básica do animal já poderá desencadear um conflito. O segredo é a conversa franca, caso contrário, o assunto cairá sobre os ombros da Justiça”, orienta. Os animais são dependentes do dono tais como as crianças. Dessa forma, não podem ficar sozinhos por longo período nos apartamentos. Existem casos em que o dono do cão, ou gato, viaja e deixa o animal sem os cuidados essenciais como alimentação diária, água e companhia, criando, consequentemente, situações desagradáveis para os vizinhos. As reações instintivas de latir, miar, entre outras maneiras que o animal encontra para chamar atenção, podem causar problemas para o síndico. Em casos de emergência, de acordo com o advogado, não é recomendado que o síndico aja sozinho. “O síndico deve acionar a polícia. É desaconselhável que ele entre no imóvel sem autorização do proprietário ou inquilino”. Ozawa acrescenta que, apenas Fevereiro 2012

com o máximo de registros possíveis, como testemunhas, fotos, boletins de ocorrência e atas de reuniões. As despesas extraordinárias com toda a diligência não devem ser rateadas, e sim debitadas exclusivamente na conta da unidade privada do dono do animal”, salienta. No ranking dos animais de estimação mais presentes em condomínios, o cachorro ocupa a primeira colocação. Todavia é preciso ter cuidado, pois nem toda raça se adapta à vida em apartamento. Muitos sofrem devido ao pouco espaço. “Existem cães que possuem a necessidade biológica natural de correr quilômetros por dia ou ainda aqueles que são extremamente agitados. Raças com essas características provavelmente vão sofrer se criados em apartamento. Eles precisariam passear de seis a sete vezes por dia”, explica o educador canino de Florianópolis, André Luiz de Almeida. Os cachorros de pequeno porte são os mais indicados para viver em condomínio. Entretanto, o melhor é consultar um especialista de raças, pois, mesmo pequeno, o cão pode ter a tendência de latir por qualquer motivo. “O Yorkshire, o Poodle e o Shih tzu, por exemplo, são pets pequenos e

interno para a boa convivência. “O Francisco praticamente não late. Ele está acostumado a fazer as necessidades fisiológicas no cantinho dele. Eu respeito todas as normas do condomínio e nunca tive problemas”, relata.

Dicas Confira as dicas sobre a convivência dos animais em condomínios com a advogada sócia da empresa Planejamento e Assessoria de Condomínios (Plac), Dirlei Magro: O síndico deve disciplinar a presença dos animais no condomínio e conscientizar os moradores para manter o bom convívio. Existem casos de descumprimentos em que é permitida a aplicação de comunicados e advertências, conforme regimento interno. A maioria dos regimentos determina prazo máximo para que os animais permaneçam sozinhos nas unidades, sendo aconselhável determinar o período de até oito horas – tempo de trabalho dos condôminos. Se for viajar, jamais deixe seu animal sozinho no apartamento. Se não for possível entregar o animal aos cuidados de um conhecido, existem hotéis especializados que oferecem o serviço. Normalmente as convenções e regimentos proíbem que o animal ande solto nas áreas comuns do condomínio. Os condomínios menos rigorosos permitem que os animais transitem em áreas comuns, desde que levados por guia ou guia e focinheira. Existem, ainda, condomínios que oferecem o pet place – ambientes direcionados aos animais em que eles podem circular com liberdade. É preciso consultar a norma de cada condomínio. Os moradores devem sempre adestrar o animal e ter o cuidado de escolher uma raça que não causará transtornos aos demais. Aconselhamos ao síndico que promova uma reunião com todos os proprietários de animais, junto com um adestrador, que dará dicas úteis e fará um plano coletivo para adestramento dos pets.

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especial / Lei n. 10.406/2002

10 anos do novo Código Civil Confira as principais alterações na Lei com quem entende do assunto

m janeiro de 2012 a publicação da Lei n. 10.406/2002 que introduziu o novo Código Civil Brasileiro completou 10 anos. Anteriormente, os condomínios eram regidos pela Lei 4.951/64, que ainda possui validade em temas não conflitantes com a legislação atual. Os 27 artigos iniciais da lei anterior foram substituídos pelos artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil. As opiniões sobre as mudanças que ocorreram no setor variam entre síndicos e especialistas. Para uns, as modificações facilita-

ram a vida em condomínio, para outros a legislação ainda deixa dúvidas no momento da execução administrativa. Para lembrar a data, o Jornal dos Condomínios trouxe a participação de especialistas catarinenses - advogados, administradores, síndicos e representantes de entidades do setor e da professora e autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, acerca das principais modificações do Código Civil em relação à Lei 4.951/64, que regia o setor.

PANORAMA

“O Novo Código Civil traz consigo a filosofia que visa incentivar a participação das pessoas nas assembleias. Sendo assim, a legislação deliberou quórum rígido para grande parte das ações no condomínio, quer seja para destituição do síndico, determinar alíquota de multas, decidir manutenções de áreas comuns, alterações referentes ao uso das garagens, ou até definir modificações na convenção. Todos os artigos da antiga Lei 4.951/64 conflitantes com o Código Civil foram automaticamente revogados. Todavia, a legislação anterior não foi integralmente descartada e vale para assuntos não especificados pelo novo Código. Mesmo que a convenção do condomínio Rosely Benevides de Oliveira esteja defasada devido à inexistência de lei que obrigue a sua atualização Schwartz - Consultora expressa, na prática, o síndico norteia suas ações pelo Código. condominial e autora do livro Em regra, a gestão do condomínio se baseia pelas convenções, porém, em Revolucionando o Condomínio vista da dificuldade em reunir quórum qualificado – dois terços dos condôminos – para atualizar a convenção, o condomínio anexa o Código Civil para consulta nas ações práticas. Entretanto, aqueles condomínios cuja convenção é renovada pela legislação vigente têm mais facilidade para realizar algumas ações. Os condomínios podem, ainda, particularizar a convenção segundo artigo 1.334, porém os artigos incluídos não poderão conflitar com qualquer lei”.

DEFINIÇÃO DE ÁREAS “O Código Civil trouxe algumas inovações quanto à definição de áreas nos condomínios (Artigos 1.331 e 1.332). O código exemplifica melhor quais são as áreas comuns, porém não de forma exaustiva. A legislação vigente, em geral, é sucinta quanto às normas de condomínios, o que, por um lado, é salutar, pois flexibiliza aos próprios condôminos formular suas leis internas (convenção e regimento interno). Todavia, para os condomínios que não são amparados por leis internas maduras, o Código torna-se pouco eficaz, pois não consegue prever a riqueza de detalhes que uma boa administração condominial necessita”.

10 -- Janeiro Dezembro 2011 10 2012

Walter João Jorge Júnior Advogado na área condominial e colunista do JC

INADIMPLÊNCIA

“O artigo 1.336 do Código Civil reduziu o percentual da multa com vencimentos após o dia 11 de Janeiro de 2003 por atraso no pagamento da taxa condominial. O teto caiu de até 20% para até 2% na Lei vigente. Considero que essa alteraDécio Sardá Júnior ção privilegiou o mau pagador. Presidente da Condominius.com (Associação Catarinense dos A inadimplência subiu 50%. Condomínios e das empresas de Como Presidente da CONDOmanutenção, contabilidade e MINIUS.COM, já encaminhei administração de condomínios) várias sugestões aos nossos deputados para alterações nos artigos do Código Civil referentes aos condomínios, entre elas o aumento da multa para 10% e a possibilidade de negativação dos devedores em sistemas de proteção ao crédito, cuja possibilidade é questionável. Além da multa por atraso, houve mudança no prazo de prescrição da dívida condominial, que caiu de 20 para 5 anos. Quanto a isso, a alteração foi adequada, pois cinco anos é tempo suficiente para o cobrador acionar as medidas para o pagamento da dívida”.

MULTAS

“Importante inovação do Código Civil vigente foi a inclusão das multas previstas nos artigos 1.336 e 1.337. O legislador incluiu punições ao transgressor de deveres expostos na convenção ou regulamento interno, lei Rogério Manuel Pedro especial ordinária, ou ainda Advogado na área condominial preceitos morais ou dos bons costumes. Nesse caso, é necessário que três quartos dos condôminos aprovem a multa, que pode ser definida em até cinco vezes o valor da taxa condominial. Há também a punição ao condômino antissocial – que é aquele, definido pelo próprio Código, com reiterado comportamento incompatível de convivência com os demais condôminos, não respeitando as limitações inerentes dos edifícios coletivos, apresentando conduta insuportável. A Lei estabelece a possibilidade de aplicação de multa em até dez vezes o valor da taxa condominial. Como as regras convencionais e do regimento são aprovadas pela maioria dos condôminos, as referidas multas são instrumentos válidos para compelir o fiel cumprimento desses regramentos. Contudo, com relação ao condômino antissocial, o novo Código poderia ter permitido, inclusive, a retirada deste tipo de morador, mormente nos casos mais graves, como, por exemplo, pessoas agressivas, de má índole e criminosos”.

Jornal dos dos Co Co Jornal

ondomínios ondomínios

ASSEMBLEIAS

“O Código Civil/2002, apesar de inovar em diversos assuntos, não trouxe muitas alterações às Assembleias Gerais em relação ao já previsto na Lei n.º 4.591/64. No entanto, o Código Civil trouxe a advertência, Alberto Luis Calgaro expressa Advogado da área condominial. no art. 1.354, de que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. Além disso, o Código Civil especificou, de forma mais clara, as matérias que compõem a assembleia ordinária (art. 1.350, por exemplo) e conferiu à um 1/4 dos condôminos a possibilidade de convocação, também, das assembleias ordinárias (art. 1.350, §1º), o que era permitido apenas para as assembleias extraordinárias segundo a Lei n.º 4.591/64 (art. 25). O Código Civil de 2002 instituiu quóruns qualificados, dando mais rigidez para aprovação de temas considerados relevantes para a coletividade condominial (seja em razão de sua importância ou de seu custo), como, por exemplo, a alteração da convenção (art. 1.351) e a realização de obras úteis e voluptuárias (art. 1.341). Tal rigidez foi importante para evitar excessos em assembleias gerais pouco frequentadas, porém, certamente impôs uma grande dificuldade para os condomínios aprovarem obras, ou alterações importantes em suas convenções”.

SÍNDICOS

Alfred Heillmann - Presidente do Sindiconde e síndico do Condomínio Ceisa Center

OBRAS

“Em relação à lei antiga, no que compete a direitos e deveres dos síndicos, houve pouca alteração. Na prática, a lei vigente teve interferência praticamente nula aos condomínios da nossa região. Quem decide, na execução, é a assembleia, pois tudo exige aval dos condôminos. Inclusive, os síndicos que conseguiram adaptar as convenções ao Código, seguem com dificuldades para executar as tarefas. Isso porque a nossa lei exige quóruns inaplicáveis e tudo resulta em decisão judicial. O juiz é quem acaba

“No que se refere à realização de obras no condomínio, o Novo Código Civil trouxe os artigos 1.341, 1.342 e 1.343. O Fernando Amorim Willrich Artigo 1.341 Advogado da área condominial qualificou e Presidente do Secovi as obras em Florianópolis/Tubarão voluptuárias úteis, necessárias e necessárias urgentes, deliberando diferentes quóruns para aprovação, inclusive em caso de omissão do síndico. A Lei 4.591/64 não tem artigo correspondente, e, a meu ver, essa atualização foi imprescindível para cumprir uma lacuna que era preenchida, eventualmente, pelas convenções de condomínio. Entretanto, o legislador poderia, ainda, ter enumerando obras a título de rol exemplificativo. Já os Artigos 1.342 e 1.343 são mais raros em sua aplicação, pois tratam da realização de obras em áreas comuns em acréscimos as já construídas. A Lei anterior traz indicações a respeito do tema, mas o novo Código tratou do assunto de modo mais específico. Ele permitiu, claramente, obras e acréscimos em áreas comuns do condomínio. Entendo ser coerente, nesses casos, a exigência do quórum de 2/3 e 100% dos condôminos em razão da importante modificação estrutural e arquitetônica do empreendimento”.

dando o parecer. Eu faria inúmeras modifica ções no Código Civil. A legislação, para quem é leigo, é complicada. O síndico que não possui o conhecimento acaba dependendo de um consultor jurídico. O Sindiconde (Sindicato dos Condomínios de Edifícios da Grande Florianópolis) recebe, diariamente, três ou quatro consultas de condomínios com dúvidas diversas. Para que o síndico tenha sucesso na administração, ele deve seguir a lei e ter bom senso. Compete ao síndico gerenciar as soluções com transparência”.

GARAGEM

“O novo Código Civil representou avanço em termos de clareza e objetividade, suprimindo algumas lacunas que deixavam margens a distintas interpretações sobre uma mesma matéria. Além disso, ofereceu mais garantias aos condôminos, em seu Artigo 1.338, ao restringir o direito do proprietário de livremente Zulmar José Koerich locar e alienar as vagas de garagens a Junior – advogado da área terceiros estranhos ao condomínio, obcondominial e autor do Livro servando o direito de preferência em “Condomínio Edilício: Aspectos um e outro caso, conforme doutrina e Práticos e Teóricos” jurisprudência dominante. Entretanto, em dezembro de 2011, foi aprovado pela Comissão de Justiça e de Cidadania o projeto de Lei 7.803/10, que visa estabelecer limitações ao direito de alienar e alugar vagas de garagens a não condôminos, trazendo nova redação ao disposto no parágrafo primeiro do Artigo 1.331 do Código Civil. O projeto foi para sanção da Presidente da República. Se sancionado, ele dispõe que tanto a alienação quanto a locação da vaga de garagem deverá encontrar permissão expressa na Convenção do Condomínio, sendo que no silêncio dessa, será presumida a vedação”.

VISÃO Na visão da especialista Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, o novo Código Civil trouxe modificações importantes, porém ainda está longe da realidade. Existem artigos dúbios que precisam ser aprimorados e melhor especificados. “A linguagem é acessível, mas pode ser mais simplificada, pois o nosso público alvo não é composto só por especialistas”,

explica. Schwartz salienta, ainda, que é importante que as pessoas conheçam o Código Civil e a sua convenção. “Sugiro sempre aos meus alunos, síndicos e condôminos que promovam reunião informal para estudar a legislação. As administradoras, igualmente, devem ter o cuidado de conhecer as especificidades de cada convenção”.

11 Dezembro 2011 -- 11 Janeiro 2012

e região norte

Balneário Balneário Camboriú Camboriú

Protege Redes & Telas orienta: Obedecer as datas de validade da rede

Redes de proteção evitam acidentes com crianças e animais O equipamento de segurança tem prioridade diante das discussões estéticas do condomínio

er sacadas no apartamento é uma vantagem, principalmente no verão. Em dias quentes, nada melhor que usufruir da paisagem e do ar fresco, além de ser um ambiente propício para reunir os amigos e a família. Entretanto, para garantir a segurança das crianças e dos animais de estimação, é sempre recomendável a colocação de redes de proteção para prevenir quedas e acidentes. Por se tratar de um item de segurança, as redes de proteção instaladas em janelas e sacadas não são consideradas alterações de fachada. De acordo com a advogada especialista na área condominial, Carla Backs Mansur, de Balneário Camboriú, não existe legislação que impeça a instalação das telas e a Justiça considera que, na comparação entre a mudança mínima na es-

tética e a utilidade da rede como proteção à vida, prevalece este segundo argumento. “A rede de proteção consiste em segurança e proteção à vida de moradores. O direito de proteção da vida é resguardado pela Constituição Federal”, esclarece. As assembleias podem decidir quanto à cor das telas e padronizar quanto ao aspecto visual, conforme disposto na convenção. A instalação requer cuidados, pois já houve casos de acidentes com morte por falta de manutenção, material danificado, ganchos enferrujados ou sistemas mal instalados. É preciso ter certeza de que o material de proteção é de qualidade, de que os profissionais são qualificados e de que a empresa é idônea, além de exigir a garantia do serviço e a nota fiscal. De acordo com Sandra Regina

Jornal dos Condomínios

Pereira, sócia proprietária da empresa Protege Redes & Telas, de Balneário Camboriú, a escolha de um material resistente é fundamental. A empresa trabalha com polietileno, que suporta pressão de 500 quilos por metro quadrado, também indicado pelo Conselho Regional da Engenharia e Agronomia de Santa Catarina. “O polietileno virgem de alta densidade é mais adequado. A rede de proteção deve ser tratada contra a ação do tempo, impermeabilizada e testada em relação à sua resistência”, explica Sandra Regina.

para evitar danos nas telas, mantenha objetivos perfuro-cortantes longe delas; fiscalize seu cachorro para que ele não venha a morder a rede; a tela não deve ser lavada com produtos químicos; cuidado com as obras, a tinta corrói o material da tela; e o material não é protegido contra a ação do fogo.

Existe também a rede de poliamida, mais conhecida como “nylon seda”, de tecido e consistência maleável. No entanto, esse material é menos recomendado, pois não possui tratamento contra os raios ultravioletas e não é impermeável.

Fevereiro 2012

É hora da assembleia

Segurança é um dos principais temas discutidos nas assembleias ordinárias de Balneário Camboriú

odo ano, obrigatoriamente, o síndico convoca os condôminos para assembleia ordinária a fim de discutir pautas sobre orçamento das despesas, contribuições e prestação de contas, eleições e alterações no regimento interno. Além disso, é um bom momento para debater assuntos gerais de interesse ao condomínio. Em Balneário Camboriú, no litoral catarinense, os gestores aproveitam a presença do maior número de condôminos nesta época do ano – temporada de verão – para marcar as reuniões, com melhor quórum para aprovação das matérias. Além dos temas convencionais e obrigatórios nas assembleias ordinárias, as principais questões em debate nos últimos meses na cidade se referem ao uso de áreas comuns, salões de festa, piscina, churrasqueira, vagas da garagem e as normas de convivência, como barulhos em excesso e o

desrespeito às regras relativas a animais. O melhoramento na segurança está sempre em pauta, assim como o aluguel de temporada e a presença dos turistas no condomínio. A empresa Omega Cont administra 150 condomínios de Balneário Camboriú. Nestes primeiros meses do ano, a administradora já realizou cerca de 120 assembleias. De acordo com sócio proprietário, Vitor Antônio Pinto, o assunto que esteve presente em praticamente todas as reuniões diz respeito à segurança. Ele explica que moradores, nesta época, sentem mais necessidade de opinar sobre o fortalecimento da segurança devido à presença mais acentuada de pessoas estranhas. “Eles apresentam inúmeras ideias para equipar as guaritas e portarias de acesso e sugerem contratação de funcionários para vigilância 24 horas. Há concordâncias e discordâncias, de acordo com o interesse

de cada um”, conta. A dificuldade de um consenso ainda é maior entre os condôminos e inquilinos. As opiniões de ambos costumam ser diferentes, porque, conforme explica Vitor Antônio Pinto, um lado visa ao interesse temporário e o outro aos benefícios permanentes. “Ambos são ouvidos na mesma medida nas reuniões. Procuramos achar o meio termo. Os proprietários vêem necessidades diferentes dos inquilinos e locatários de temporada. No quesito segurança, por exemplo, os moradores precisam de sistemas que funcionem o ano todo”, diz. No condomínio Brasil Central, em Balneário Comboriú, a síndica Elenir Bilibio, reeleita na assembleia ordinária em janeiro, destacou os debates sobre o regimento interno. Ela ressaltou que, nesta época, com a presença de pessoas diferentes no condomínio, é preciso enfatizar as regras para evitar problemas.

“As pessoas extrapolam na temporada. Chegam os turistas e muitos não se sentem comprometidos com o condomínio. Nesta assembleia definimos, por exemplo, que o uso da piscina é exclusivo para proprietários e familiares de primeiro grau”, diz. Para o bom andamento da assembleia, o presidente eleito para conduzir os debates deve ser pontual, organizado e saber explanar os temas. De acordo com Charles Helfrich, sócio proprietário da administradora Espíndola e Helfrich, é importante que o presidente incentive a participação dos condôminos, já que, dessa forma, a administração do condomínio se torna mais eficiente. “O presidente tem a função de cumprir as pautas previamente estabelecidas com objetividade e segurança sem descartar qualquer opinião dos participantes”, orienta.

Como Conduzir A assembleia deve ter duração de até duas horas. Depois disso as pessoas não assimilam mais os temas e a atenção se dispersa pelo cansaço. As contas devem ser trabalhadas durante o ano todo para que, na reunião, os termos já sejam do conhecimento dos condôminos. Para uma assembleia produtiva, é necessária uma pauta bem definida. Detalhe com clareza os assuntos a serem discutidos. A atenção deve ser redobrada quanto a temas que exigem maioria qualificada (2/3 ou unanimidade). Sugerimos que os síndicos procurem resolver o maior número de assuntos em uma assembleia, pois a possibilidade de várias reuniões resulta em evasão. INFORME COMERCIAL

Dúvida: porteiro, vigia ou vigilante?

Existe uma dúvida muito comum entre contratantes de empresas que fornecem mão-de-obra terceirizada e, principalmente, síndicos e administradores de condomínio sobre quando utilizar o porteiro/vigia e quando utilizar o vigilante. O exercício da profissão de vigilante possui regulamentação especial e requer curso de formação e prévio

registro na Polícia Federal. Para tanto o vigilante deve preencher alguns pré-requisitos de acordo com a Lei n° 7.102/83, dando conta que o mesmo tem formação e treinamento adequados para o serviço em questão. Sendo assim, pertence a uma categoria profissional diferenciada que explora atividades de serviços específicos de vigilância, com o fim de impedir ou inibir ação criminosa. A função de vigia por sua vez, não existe de acordo com a Polícia Federal, pois a partir do momento que o empregado passa a exercer tal atividade, está,

efetivamente, atuando como vigilante, portanto tendo que ter regulamentação especial. Sobre a função de porteiro, esta deve estar de acordo com a CBO – Classificação Brasileira de Ocupações, ou seja, deve ser utilizada para apenas zelar pelo patrimônio, controlar o acesso de pessoas, e fazer pequenos reparos/manutenções nos locais de trabalho. Por isso, a importância de con-

tratar uma empresa legalmente constituída e em pleno funcionamento. O Diretor Geral da VIASEG, Robson Oliveira, orienta que o tomador do serviço exija da empresa a documentação prevista na Lei 7.102/83 e Portaria 387/2006 do Ministério da Justiça – Polícia Federal. Além disso, busque informações em outros condomínios ou empresas/instituições para as quais a empresa presta serviços,

dessa forma você obterá dados sobre a qualidade na prestação dos serviços. Outro ponto, segundo Oliveira, é solicitar propostas comerciais com detalhamento da planilha de custos, número de funcionários, função, piso e benefícios estabelecidos em Convenção Coletiva de Trabalho, aplicando tabela de encargos sociais e trabalhistas sobre os mesmos.

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e região sul

Criciúma

Entrada de garagem desmorona devido à temporal

s chuvas de verão causaram estragos em Criciúma. Um dos incidentes envolveu o edifício Porto Real, no bairro Cruzeiro do Sul, região central da cidade. Na noite do dia 5 de fevereiro, a entrada para uma das garagens do residencial desabou, causando susto aos moradores. Entre os motivos para o desmoronamento estão o acúmulo de chuva e a construção de um novo residencial ao lado do prédio, que fazia escavações. Mesmo com a colocação de mantas de lona preta para proteger o muro, o terreno cedeu fazendo cair a estrutura de concreto que conectava o portão de entrada com a segunda garagem do prédio. “Na hora foi um susto, mas agora que passou um tempo, estamos mais tranquilos”, disse Felipe Ferreira, síndico do residencial há três anos. Já tinha sido solicitado um reforço na estrutura do muro de separação entre os dois terrenos. No entanto, algumas semanas se passaram até o início das obras. “Se fosse um pouco antes, talvez tivesse evitado esse incidente”, comentou. Três automóveis ficaram trancados dentro da garagem, sem caminho para sair. “Nesse ponto está tudo sob controle, pois a construtora colocou um carro à disposição”, disse o síndico. A previsão é que a nova passagem para os carros fique pronta em dez dias.

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Informe mensal

entregue

PÁGINAS 8

De acordo com a coordenadora da Defesa Civil de Criciúma, Angela Mello, mesmo antes das chuvas algumas providências já tinham sido tomadas. No entanto, a estrutura cedeu e caiu. “Todavia, constatamos que não há riscos para os moradores”, afirmou. A coordenadora destacou também que a responsabilidade pela reconstrução será da construtora que estava trabalhando no terreno ao lado. “Eles devem arcar com as despesas”, informou.

Desmoronamento no edifício Porto Real causa susto nos moradores

Residencial Madri passa por nova vistoria A coordenadora da Defesa Civil lembrou também que o Residencial Madri, que no ano passado foi vistoriado após uma denúncia de um morador pelas más condições da estrutura, não corre risco de desabamento. “O próprio perito estrutural que analisou

o edifício disse que não há risco de queda, desde que sejam feitos os reparos necessários”, destacou. Ela afirmou, ainda, que o síndico do residencial deverá apresentar mensalmente um relatório de ações preventivas. “Estamos acompanhando esse caso”, garantiu.

CAMBORIÚ BALNEÁRIO

ia Manter a academ exige atenção

Síndicos incentivam reciclagem

ainda e a reciclagem A separação ainda do ideal. Há estão longe ra para aumenta muito a fazer das pessoas conscientização lixo. Mas há a do para o problem os em mudar síndicos engajad condomínios e nos as esta realidad tram e iniciativ que adminis uma nova propõem positivas que os resíduos. forma de tratar

Para solucionar a situação, as duas construtoras – a do Porto Real e a do novo edifício – se reuniram para avaliar a situação. A decisão foi de que os custos da obra de reparos ficarão por conta da empresa que estava construindo no terreno vizinho. “A princípio está tudo sendo feito. Os condôminos não terão nenhum gasto devido a esses transtornos”, disse o síndico Ferreira. “Os laudos técnicos estão sendo providenciados nos próximos dias”, complementou. A análise preliminar já feita indicou que não houve dano na estrutura do residencial, onde ficam os apartamentos.

CRICIÚMA

Moradores assistem a jogo da sacada PÁGINAS 10

A 12

Pesquisa

Jornal apoia iniciativa de síndico

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Segurança

Condomínio residencial

Frei Caneca, no Centro,

com os resíduos organizados

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Sensor ilumina e protege os condomínios

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Jornal dos Condomínios

Fevereiro 2012

Como passar a função de síndico de maneira eficaz

uito diálogo e esclarecimento: esta é uma das receitas para uma boa transição de síndicos em um edifício. Quando ninguém quer se eleger para o cargo, uma boa conversa pode ser a principal solução. Há cinco anos, quando Pedro Luiz Rovere Canarin foi eleito síndico no Condomínio Residencial Lívia, no bairro Cruzeiro do Sul, em Criciúma, ninguém queria assumir a função. “Como eu era um morador novo, estava há apenas dois meses no prédio, eles pediram que eu assumisse. Resolvi encarar o desafio, até mesmo para conhecer melhor a estrutura”, contou. Desde então, ele realizou melhorias que valorizaram o edifício, como nova pintura, consertos de vazamentos e regularização das contas. “Na época, o caixa estava zerado. Depois, com o passar do tempo, conseguimos até fazer um salão de festas”, lembrou. O bom trabalho realizado pelo síndico foi reconhecido pelos moradores do prédio de 14 apartamentos, tanto que no Dia do Síndico, Canarin recebia cumprimentos e presentes dos condôminos. Mas quando precisou deixar a função por questões profissionais, ninguém

Os diferentes tipos de gestão

Pedro Luiz Rovere Canarin: cumprimentos e presentes no Dia do Síndico se candidatou para assumila. “Eu precisava deixar a função por causa do meu trabalho, que estava demandando muito tempo. Por várias vezes tentei encontrar alguém para me substituir na função, mas todos diziam que não”, comentou. Após muito diálogo, em fevereiro deste ano, ele passou o cargo. “Um novo morador que acabou de se mudar assumiu a função. Agora estou passando as informações necessárias e auxiliando neste momento de transição”, destacou. O sócio gerente da administradora Consucril, Rogério Panatta, afirmou que em Criciúma são poucos os casos em que síndicos não encontram alguém para assumir a função. “Quando acontece, é um caso isolado, pouco fre-

quente”, disse. Nas negociações de uma nova eleição, a própria administradora pode participar e contribuir nas reuniões e assembleias para facilitar essa transição. Segundo o gerente, quando a função oferece algum tipo de remuneração, tornase mais atrativa. Em alguns edifícios, há a isenção da taxa do condomínio; em outros, há uma ajuda de custo, com uma contribuição mensal para gastos com telefonia e transporte, por exemplo. “Isso contribui para que a função seja repassada”, afirmou o gerente, lembrando que, quando não é possível encontrar alguém para assumir o cargo, a própria administradora pode assumir 50% da responsabilidade e efetuar algumas funções. Para uma boa transição de síndico, a dica é sempre usar o bom senso e o diálogo. “O interessante é ter um rodízio, assim todos podem conhecer melhor as dificuldades, os projetos e as benfeitorias já feitas nos prédios onde moram. O ideal mesmo é que todos desempenhem a função para valorizá-la”, completou Panatta.

ela lei, todo condomínio precisa ter um representante legal, mas não obriga que seja um condômino. Existem diferentes tipos de gestão em um edifício, dependendo de suas necessidades e o que os condôminos decidem em assembleia. O prédio pode ser administrado por um autônomo profissional, uma empresa ou um morador. Abaixo segue a explicação dos modelos mais comuns:

Autogestão

É a administração realizada pelo síndico eleito na assembleia geral ordinária. Pode ser o proprietário do imóvel ou o inquilino. Na autogestão, os próprios moradores desenvolvem as tarefas administrativas, sem intermediários. Este tipo de administração é mais frequente em condomínios que trabalham com a contratação direta de funcionários. A responsabilidade legal é do síndico e a opção pela autogestão é feita com o objetivo de reduzir os custos.

Autogestão assistida O modelo da autogestão assistida conta com o reforço de uma assessoria terceirizada. O síndico e o conselho realizam os trabalhos internos, como movimentação financeira e otimização dos custos. A empresa fica com a administração externa. São atividades da prestadora: revisar contratos,

Fevereiro 2012

Jornal dos Condomínios

verificar os fornecedores e materiais, fornecer assessoria trabalhista, tributária e fiscal. A responsabilidade legal continua com o síndico.

Gestão com empresa administradora A empresa cuida das rotinas administrativas e cumprimento das regras do condomínio. O síndico trabalha em parceria, com a fiscalização dos serviços. A administradora pode

convocar e executar as assembleias, fazer a previsão orçamentária, pagar as despesas, controlar as questões contábeis, tributárias e os funcionários. Deve manter atualizados os documentos do condomínio, que podem ser solicitados pelo síndico e conselho.

Síndico profissional

A indisponibilidade de tempo e a complexidade das atribuições da função de síndico inibem o interesse dos condôminos pelo cargo. O síndico profissional trabalha como autônomo ou é contratado por empresa especializada para administrar condomínios. Os moradores precisam acompanhar de perto a gestão para avaliar o trabalho. O síndico profissional deve inspirar confiança, ter preocupação em reduzir despesas e participar das assembleias. Não está sujeito às leis trabalhistas, pois não é considerado empregado. 15

PM recomenda medidas de segurança

A orientação é para que os síndicos promovam trabalho de conscientização junto aos moradores

uando o assunto é segurança, os cuidados devem ser redobrados. O tenente Thiago Augusto Vieira, do 4º Batalhão da Polícia Militar de Florianópolis, orienta que os síndicos promovam trabalho exaustivo de conscientização explicando aos moradores a importância do cumprimento às regras de segurança condominial. “É preciso agir antes do acontecimento. O nosso principal foco é a prevenção. O pensamento do condômino, muitas vezes, é de que o problema nunca pode vir a acontecer com ele”, ressalta. Em Florianópolis, as principais ocorrências criminais em condomínios são de furto envolvendo veículos e apartamentos. O tenente Vieira alerta que, nesses casos, os moradores se descuidam, expondo os pertences que car-

regam. “Bandido, geralmente, sabe o que vai encontrar. Não deixem atrativos dentro dos carros, como notebooks, bolsas, carteiras, GPS. A recomendação é sempre guardar os objetos em lugares seguros e sem visibilidade para pessoas mal intencionadas”, diz. Segundo informação do 4º Batalhão da Polícia Militar, nenhum condomínio do Centro de Florianópolis registrou Tenente Vieira ocorrência criminal nos meses de janeiro e fevereiro deste condomínio. Esses fatos ano (2012). Crimes graves, geralmente não chegam ao como roubo e sequestro, conhecimento da polícia. ainda estão fora da realidade “Quando o problema está das residências coletivas da relacionado ao morador, o Capital. No entanto, a Polícia condomínio acaba resolvenMilitar alerta que, apesar do sozinho. Até mesmo pordo nível de tranquilidade, é que preferem não divulgar a necessário estar atento às ocorrência“, diz. regras de segurança. Para mais informações, O tenente Vieira explica, entre em contato com a guarainda, que há muitos casos da do 4º Batalhão da Polícia em que o furto é cometiMilitar pelo telefone: (48) do por pessoas do próprio 3229-6441

Jornal dos Condomínios

Dicas • O condomínio deve estabelecer, no regimento interno, regras rígidas relacionadas à segurança. • Controle o acesso ao condomínio nas entradas principais e garagem. Estranhos só podem adentrar mediante autorização do condômino após confirmação de que se trata de um conhecido. • Mantenha as portas, portarias e garagem sempre fechadas. • Não permita a entrada de entregadores de pizza, taxistas etc. O próprio morador deve buscar a encomenda na portaria. • Oriente o porteiro a controlar a presença dos funcionários particulares dos condôminos (faxineiras, motoristas, etc.), bem como seus horários de entrada e saída e dias de trabalho. • Promova exaustivamente a conscientização dos condôminos quanto à importância de seguir as regras de segurança. Aproveite áreas de grande circulação para divulgar mensagens educativas, como elevadores, por exemplo. • Invista em capacitação dos funcionários para que desempenhem o trabalho com segurança sem deixar o condomínio vulnerável. • Esclareça o porteiro no sentido de não comentar a vida particular dos condôminos e a rotina do condomínio a terceiros, nem mesmo com outros funcionários ou moradores. • A arquitetura do condomínio deve ser analisada. Cuidado com árvores ao redor dos muros, pois os bandidos podem usar os galhos para acessar apartamentos. • Não construa muros altos que restrinjam a visibilidade da parte interna do condomínio em relação à área externa. Consulte a Polícia Militar sobre o muro mais propício para o seu condomínio. • Equipe o condomínio com sistema de segurança adequado. • Dê preferência ao sistema de células para a entrada principal de acesso. Ele viabiliza duas entradas: a primeira com interfone para identificação monitorada por câmera e a segunda, que dá o acesso à guarita.

Fevereiro 2012

Eventos SC

Canal aberto com o síndico BARULHO

Carnaval infantil – Cristiane Silveira de Mello (C), moradora do residencial Itambé, na Trindade em Florianópolis, organizou uma festa de carnaval para as crianças do condomínio. A folia foi no salão de festas do prédio e contou também com a presença de moradores que vestiram fantasia e entraram no clima com as crianças.

Bloco na rua – No domingo de carnaval o tradicional Bloco da Bernunça desfilou pelo bairro Itaguaçu em Florianópolis. Durante o trajeto passou em frente ao condomínio Baía de Itaguaçu e os moradores saíram nas sacadas e desceram na portaria para apreciar o desfile.

Descanso – Carnaval também é descanso e tranqüilidade. Na sacada do seu apartamento, no condomínio Laranjeiras em Florianópolis, a síndica Jaci Pogere (C) aproveitou o feriado para descansar e se refrescar na quente tarde de domingo. Junto dela a filha Ângela Pogere (D) e uma amiga.

EXPO 2012 - Iniciaram em fevereiro os encontros para traçar as estratégias para a Expo Condomínio 2012. A reunião foi na sede da Fampesc e participaram Ângela Dal Molin, editora do Jornal dos Condomínios, Marcio Koerich, diretor do Secovi para a Expo Condomínios e Carlos Troian, da AC Feiras organizadora do evento.

Estamos com uma obra grande nos fundos do nosso condomínio, eles trabalham com máquinas pesadas e isso gera um barulho insuportável das 07h00 às 20h30min ininterruptamente. Isso é certo? Não há um horário que deve ser respeitado por lei? Adilson Cosme de Oliveira Síndico do Condomínio Residencial Avalon / Florianópolis Prezado síndico, com relação ao barulho de obra vizinha, a Lei Complementar CMF n.º 003/99 estabelece os limites de ruídos urbanos no município de Florianópolis. Com relação à construção civil, dispõe o seu art. 10 que “o nível de som provocado por máquinas e aparelhos utilizados nos serviços de construção civil, devidamente licenciados, deverá atender aos limites máximos de 85 dB (A) para qualquer zona, permitido somente no horário diurno (compreendido entre as 07h00 e 19h00)”. Assim, se os ruídos provocados pela obra ultrapassarem 85dB (medidos por equipamento específico e com a metodologia da lei) durante o dia, ou se ultrapassarem o horário das 07h00 às 19h00 , o condomínio poderá acionar a fiscalização da FLORAM para impor penalidades à construtora e, até mesmo, embargar a obra até que o problema seja resolvido. Caso o problema não seja resolvido administrativamente, o condomínio também poderá propor uma ação judicial com base no

COMENTÁRIOS DO LEITOR

Faltou registrar que empresas que trabalham com manutenção eletrônica, CFTV, alarmes, portões eletrônicos, cercas elétricas, porteiros eletrônicos e outros também precisam de registro no CREA. Outros pontos como PPRA, PCMSO, negativas de débitos, inclusive FGTS, INSS e SPC E SERASA podem ainda ser consultas interessantes. Pedir a cópia do contrato social é fundamental para conferir a atividade fim da empresa e o capital social, este último deve ser condizente com o que está se vendendo. Marcos Antonio Cardozo de Souza O leitor refere-se à matéria “Cuidados na hora da escolha de prestadores de serviço”, publicada em janeiro deste ano.

direito de vizinhança (art. 1.277 do Código Civil). Alberto Luís Calgaro OAB/SC 18.069 Fábio De Carli & Advogados Associados S/C

SALÃO DE FESTAS Tive um problema em nosso condomínio com referência ao salão de festa. Em nosso regimento interno temos um artigo sobre a utilização do salão de festa que diz o seguinte: os danos causados ao salão, às mobílias, aos eletrodomésticos e utensílios correrão por conta e responsabilidades do requisitante, que pagará pelas reparações e consertos. Um morador fez a reserva e entregou o salão com uma mesa queimada e foi notificado a pagar, em seu boleto, o dano. O morador se recusa a pagar, se não houver o pagamento, como devo proceder? Síndico Pacheco Florianópolis

Prezado síndico, Nesse caso, mesmo se não houvesse no regimento interno a cláusula de indenizar, cabe ao causador do prejuízo o devido ressarcimento. Todavia, deve haver a prova de que os danos foram causados durante a utilização pelo morador em voga e ainda fornecer a esse ampla defesa das alegações (que pode ser através de cartas ou, melhor ainda, em assembleia). Havendo prova de que o dano não existia anteriormente ao uso pelo morador, se esse não pagar o valor do ressarcimento, poderá ser compelido judicialmente em ação de cobrança específica dos danos ou ainda em conjunto com a costumeira ação de cobrança das cotas condominiais (caso ele também esteja inadimplente com as obrigações normais do condomínio). Walter João Jorge Jr. Dir. JurídicoPereira Jorge Condomínios.- (48) 3225-1934

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Jornal dos Condomínios

Portaria

Agende-se Capacitação para Síndico Profissional

11 de Fevereiro: Dia do zelador e dos funcionários de condomínios Em 11 de fevereiro comemora-se o Dia do Zelador. É o momento de render homenagens a este valoroso profissional que, para o bom funcionamento do prédio e o bem estar dos moradores, dedica-se integralmente, com cordialidade e gentileza, para resolver os problemas do dia-adia dos condôminos. Enfim, ele é o braço direito do síndico, solucionando as mais variadas questões que surgem no prédio. Segundo o sindicato dos empregadores em edifícios, as atividades atribuídas ao zelador vão desde checar o bom funcionamento de todos os equipamentos do condomínio e a “saúde” da estrutura predial até comunicar ao síndico problemas em equipamentos e relativos a funcionários e condôminos. Cumprir e zelar pelo cumprimento das determinações do síndico, da Convenção do condomínio e do Regulamento Interno também são atribuições destinadas aos zeladores. Cabe também a esse profissional ter alguns telefones úteis sempre à mão, como delegacia mais próxima, corpo de bombeiros e empresas de manutenção. Mas a homenagem não se restringe somente ao zelador. Ela é estendida aos porteiros, vigias, faxineiros e seguranças de todos os condomínios residenciais. Os serviços prestados por esses funcionários são essenciais, fazendo com que a vida da coletividade predial se torne melhor e mais agradável.

Zelador e porteiro: Aproveitem a leitura e lembrem-se de entregar o Jornal ao síndico. Sugestões de pautas podem ser enviadas para o e-mail redacao@condominiosc.com.br ou no (48) 3028-1089.

Na ausência do síndico, saiba o que fazer

Dicas

Quando a convenção não prevê substituto, a assembleia é quem decide

síndico é o representante legal do condomínio. Eleito pelo quórum estabelecido na convenção, ele fica de prontidão para defender os interesses coletivos a qualquer hora do dia. Entretanto, quando o síndico precisa se afastar por longo prazo – férias, viagem, doença – e a sua ausência incidir em prejuízos ou riscos ao condomínio, ele deverá ser substituído em caráter temporário ou definitivo, conforme a necessidade. “A comunidade não pode ser prejudicada pela ausência do representante”, esclarece o advogado especialista na área condominial, Diogo Kamers, da empresa catarinense Duplique. Suzana Carraro, subsíndica do condomínio onde mora, no bairro Trindade, em Florianópolis, substituiu, temporariamente, com limitações legais, a ex-síndica, que se ausentou em viagem para o exterior. O afastamento da gestora durou mais do que o previsto e o condomínio, sem representação legal, já não conseguia realizar as atividades necessá-

rias, como movimentação bancária, por exemplo. Durante o período de ausência, o mandato da ex-síndica expirou, levando a subsíndica a convocar os condôminos para a realização de uma assembleia para eleição do novo representante definitivo. “O síndico também tem a sua vida particular e imprevistos acontecem. A experiência foi válida. Depois desse episódio, resolvemos trabalhar em um grupo mais coeso. Distribuímos as funções para não sobrecarregar somente uma ou duas pessoas”, explica Carraro. Em regra, o subsíndico é o substituto natural quando a convenção prevê o cargo. De acordo com o Código Civil, a convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo atribuições e fixando o mandato. No entanto, há condomínios em que a convenção não estabelece o cargo de subsíndico. Assim, o síndico, sabendo que irá se ausentar, “pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas mediante aprovação da

assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”, conforme o artigo 1.348 do Código Civil. Na ausência do síndico, do subsíndico ou de representante eleito em assembleia, o condomínio também poderá ser representado pelo Conselho Consultivo – grupo condominial composto por três condôminos com mandatos de dois anos. “Para todos os efeitos, quem rege esse tema é a convenção. Caso contrário, é necessário decisão da assembleia”, diz Kamers. Na hipótese da convenção silenciar acerca do assunto, em ausência imprevista decorrente de morte ou doença, por exemplo, os membros deverão convocar assembleia extraordinária a fim de comunicar o falecimento ou doença do representante legal e eleger um novo representante definitivo para o condomínio (ou provisório, em caso de doença). Em geral, as convenções descaracterizam a necessidade de substituição do síndico quando o afastamento temporário for por curto período e não incidir em risco ou prejuízo ao condo-

A legislação brasileira não estabelece expressamente o que o síndico deve fazer antes de se ausentar, porém o advogado Diogo Kamers registra algumas dicas: comunicar ao subsíndico, ao conselho e a empresa administradora (se houver) o tempo que irá se ausentar; determinar e formalizar quem irá representar o condomínio durante sua ausência, tendo o subsíndico a necessária preferência;

Advogado Diogo Kamers mínio. Também não constitui ausência se o síndico mudar de domicílio ou residência para outro prédio ou nova cidade, e continuar prestando serviços no condomínio regularmente, porém as convenções podem acatar ou não a decisão. Tecnicamente, o substituto é requisitado quando a ausência do síndico caracterizar abandono do trabalho, ou quando o condomínio é impossibilitado de seguir com as atividades regulares por falta de representante que defenda os interesses coletivos da comunidade condominial.

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