jornal_condominios_ed-125-abril_2012 by Condominio SC Jornal e website

ANO 11 - N° 125 - ABRIL 2012 - Distribuição gratuita e dirigida a síndicos e administradoras de condomínios Informe mensal veiculado nas cidades de Balneário Camboriú, Itapema, Criciúma e Grande Florianópolis

Em SC

Condomínios adaptados à terceira idade

balneário camboriú

Síndicos tem autonomia para gastar? Página 13 Criciúma

Secovi Sul promove encontro para síndicos

Devido à melhor qualidade de vida e avanços na área da saúde a população brasileira está vivendo mais. Nos condomínios, é cada vez mais comum identificar idosos que moram sozinhos. Entretanto, à medida que a idade avança, as limitações aparecem. Conheça as reais necessidades de um morador idoso e saiba quais os cuidados que síndicos e funcionários dos condomínios devem ter com os moradores da terceira idade

Eleição

Inquilino pode ser síndico? Página 7

Áreas comuns Novos traços da arquitetura condominial

Páginas 10, 11 e 12

Página 14

Página 8

Garagens Nova lei para venda e locação Página 16

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Editorial

eia nas paginas centrais desta edição como os condomínios atendem às necessidades do morador idoso. Além da adequação da estrutura de acesso das áreas comuns do condomínio, as pessoas da terceira idade precisam de atenção e tratamento diferenciado. A chave dessa questão para o síndico costuma ser a capacitação dos funcionários para que eles saibam como melhor lidar com o idoso, sem pecar pela falta ou pelo excesso de auxílio. Fique atento! Em março deste ano, um grupo de assaltantes disfarçados de policiais federais abordou a portaria de um condomínio em Florianópolis alegando que precisavam realizar a entrega de um documento a um condômino. A administração do edifício, por falta de informação de como lidar com a situação, permitiu a entrada dos falsos agentes e o morador foi assaltado. Saiba como identificar e permitir a entrada de autoridades policiais nos con-

domínios. Um impasse vivido por muitos síndicos de Florianópolis diz respeito à poda e corte de árvores. Você sabia que, por decreto, todas as árvores, inclusive as plantadas em áreas particulares, são de propriedade do município? Nem mesmo com aprovação unânime em assembleia, o síndico tem a autonomia de podar ou cortar árvores do condomínio sem autorização do órgão ambiental competente. Leia o depoimento de uma síndica da capital que está enfrentando problemas com a burocracia imposta pela prefeitura na obtenção de autorização para o corte de uma árvore que põe em risco a segurança dos condôminos. Confira as novidades. Boa leitura! Angela Dal Molin

Expediente Jornal dos Condomínios Para anunciar: (48) 3028 1089 Coord. Administrativa e Editorial - Angela Dal Molin jornaldoscondominios@yahoo.com.br Coordenação editorial impresso e web – Vânia Branco jornaldoscondominios@terra.com.br

Administrativo financeiro -Bruna Bender Textos de Criciúma e região - Soraya Falqueiro SC 3578 JP Jornalista - Kalyne de Oliveira Carvalho SC 0004107 JP Diagramação - Matronix Publicidade - (48) 3245-2896 Revisão - Caroline Reis (48) 8423 0060 Assistente de Criação - Carlos Alberto de Souza Impressão GRUPO RBS Tiragem Comprovada - Nesta edição 12.000 exemplares Circulação - Grande Florianópolis, Balneário Camboriú, Itapema e Criciuma Entrega gratuita e dirigida

Os artigos publicados com assinatura não traduzem necessariamente a opinião deste jornal.

Leitura Dinâmica Gestão Condominial - KIT A.G.O. Autor: Marco Antônio Gomes de Castro O livro Gestão Condominial - KIT para Assembléia Geral Ordinária procura sinalizar aos gestores de condomínios os caminhos que os conduzam a atingirem objetivos bem definidos, minimizando tempo, custos e riscos com garantia de qualidade e, principalmente, criando um respaldando jurídico para as suas ações. A publicação pode ser adquirida através do site: http://consultoriacondominialmagcastro.wordpress.com/

INFORME COMERCIAL

ADMINISTRADORAS & administradoras: Dicas para contratar uma ADMINISTRADORA O Síndico, visando exercer melhor suas funções, devido à complexidade de suas atribuições e as inúmeras competências necessárias, deve contratar uma Administradora de Condomínios para assessorálo, delegando poderes para gerenciar as questões burocráticas, financeiras, administrativas, trabalhistas e jurídicas. Uma boa Administradora deve oportunizar diversos serviços agregados e contar com diferentes profissionais em seu quadro de colaboradores, pois administrar é muito mais do que

simplesmente pagar contas, elaborar demonstrativos financeiros e cuidar do departamento de pessoal. Administrar é agir preventivamente e de maneira pró-ativa, antecipando as necessidades, definindo estratégias, gerenciando recursos e otimizando processos. Desta forma, é fundamental que a escolha de uma administradora seja feita de maneira criteriosa. Se o seu condomínio já possui uma, é conveniente verificar se é ADMINISTRADORA ou apenas administradora.

PARA CONTRATAR UMA ADMINISTRADORA Leia com atenção a proposta enviada pela Administradora (se foi enviada com prontidão, se a empresa se dispõe a ir até o condomínio) e a minuta do contrato a ser assinado (forma de rescisão, se prevê multa, obrigações das partes, prazo de vigência, 13ª parcela e índice de reajuste). Verifique a idoneidade financeira e comercial da empresa (Certidões negativas de débito e de processos judiciais). Atente se a empresa possui colaboradores com os registros necessários: CRA, CRC, OAB, SECOVI-SC, CNPJ e CMC.

Veja se a Administradora fornece um serviço completo, assessoria nas assembléias, cobrança de inadimplente, apoio na manutenção predial, departamento jurídico próprio e serviços on line (visualização dos balancetes, dados cadastrais, emissão de negativas de débito, segunda via de boleto bancário, etc). Observe se o balancete tem linguagem simples e objetiva, de fácil compreensão e grande abrangência de informação, possibilitando o acompanhamento dos recursos com conciliação bancária.

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Abril 2012

Poda ou corte de árvores requer autorização Síndicos reclamam da demora do órgão ambiental no processo burocrático

s árvores são imprescindíveis ao ecossistema e à vida humana: são captadoras de gás carbônico e emissoras de oxigênio, servem de abrigo e produzem alimento para os animais e pássaros, geram sombra, minimizam os ruídos estressantes das cidades, entre outros benefícios. Portanto, as regras de preservação devem ser cumpridas por moradores e síndicos e na hora da poda ou corte fica um alerta: somente com autorização dos órgãos ambientais. De acordo com o artigo 56 do decreto federal nº 6.514/2008, “destruir, danificar, lesar ou maltratar, por qualquer modo ou meio, plantas de ornamentação de logradouros públicos ou em propriedade privada alheia” é passível de multa de R$ 100 a R$ 1.000 por unidade ou metro quadrado. Cada município determina as próprias regras para poda e corte de árvores em áreas públicas e privadas. Em Florianópolis, o decreto municipal nº 096/1995 determina que todas as árvores da região são de propriedade do município. Ou seja, o síndico deve requerer autorização para realizar qualquer tipo de poda de árvores, inclusive em áreas particulares do condomínio.

Assembleia Para o síndico requerer autorização de poda ou corte

Abril 2012

Condomínio Villa Lobos, no Itacorubi, em Florianópolis, com coqueiros jerivá

15 metros”. Ela ressalta que a convenção do condomínio Villa Lobos estabelece prazo de no mínimo oito dias para a realização da assembleia depois da convocação de todos os condôminos, e isso implicaria em mais espera. “Tem condômino que mora em outros estados, um em Brasília, outro no Rio... É insustentável ter que cumprir toda a burocracia para podar o nosso coqueiro”, enfatiza.

Demora nos processos

Tronco do coqueiro jerivá plantado no condomínio aguarda autorização de corte de árvore no condomínio, ele deve, primeiramente, realizar assembleia com os condôminos para votação. Após decisão favorável da maioria, o gestor deve se dirigir a uma unidade do Centro de Atendimento do Cidadão - Pró-Cidadão - com o requerimento, os documentos exigidos e a ata da reunião. Após o cadastro, a Fundação Municipal do Meio Ambiente de Florianópolis (Floram) encaminhará um técnico para vistoriar o condomínio e, se for o caso, elaborar o parecer para autorização. Entretanto, esse procedi-

mento está virando dor de cabeça no dia-a-dia de síndicos. No condomínio Villa Lobos, no bairro Itacorubi, em Florianópolis, a síndica Jussara Borba reclama que o processo é demorado e que os coqueiros jerivá plantados no jardim do residencial passaram do tempo de poda. A síndica teme que um dos coqueiros caia e danifique o prédio ou machuque alguém. “Um dos coqueiros está contaminado por pragas que comprometem suas fibras. Ele está fraco e pode cair a qualquer momento. Dias atrás caiu um cacho pesado de uma altura de

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O engenheiro agrônomo Jarbas Prudêncio Junior, gerente de Licenciamento Ambiental da Floram, justifica que a equipe de técnicos não consegue atender à demanda de processos para determinar prazos. “Nós temos poucos trabalhadores, mas sempre procuramos priorizar os processos urgentes”, diz. Ele observa ainda que, geralmente, a necessidade do corte ocorre devido à falta ou falha de planejamento paisagístico. “Para plantar é preciso escolher espécies adequadas. É necessário procurar se informar sobre o tamanho que ela vai atingir quando adulta para evitar os prejuízos futuros”, afirma. O engenheiro orienta que a árvore também precisa de cuidados. “Não é só plantar e se beneficiar de tudo o que ela oferece, a árvore deve re-

ceber acompanhamento para evitar pragas e essas situações de urgências”, esclarece.

Profissionais A orientação da Floram é que a poda seja realizada por profissional especializado, devido aos critérios técnicos que devem ser adotados, tendo em vista os perigos que uma poda feita de forma incorreta pode representar a quem faz o serviço e a terceiros. “Há riscos de ferimentos graves por cortes com facões e causados por folhas e galhos pesados caindo de alturas em cima das pessoas”, alerta Prudêncio. Os resíduos de poda são recolhidos pela Companhia de Melhoramentos da Capital (Comcap) no período descrito no calendário de coleta anual de materiais pesados na cidade. Os condomínios também podem encaminhar o lixo aos aterros da Companhia. Quando a poda é realizada por empresa ou profissional contratado, ele fica responsável por dar a destinação correta desses resíduos.

As janelas do condomínio

s janelas, nos condomínios edilícios, são motivo de muitas perguntas, principalmente pelo fato de estarem na fachada e não serem de propriedade do condomínio, não constituírem área comum, mas sim de propriedade dos condôminos, fazendo parte da área privativa. É certo que as obras na fachada são de responsabilidade do condomínio. Mas o conserto das janelas de um apartamento é de responsabilidade do proprietário daquela unidade, assim como, por exemplo, a troca de janela por outra, antiruído, se assim o desejar. Naturalmente, qualquer conserto ou troca, deve respeitar as limitações impostas pela lei que rege os condomínios edilícios, notadamente o artigo 1.336 do Código Civil, inciso III, que impõe, aos condôminos, a proibição de “alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. O mesmo se diga com relação à reaplicação de silicone. Num condomínio em que quando chove entra água pelas janelas, é comum as pessoas reclamarem

com o síndico. Entretanto, é de responsabilidade do proprietário, pois faz parte da manutenção de seu patrimônio, não podendo ser delegada ao condomínio. “As paredes externas do edifício constituem área comum e a unidade arquitetônica interessa a todos os condôminos, de modo que não podem ser mudadas a critério de um deles” (Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, Manole, 1a ed., p. 1.358). E porque o interesse em preservar a unidade arquitetônica? A razão é muito simples:

se cada condomínio tiver uma janela de cada tipo, formato e tamanho, se as cores forem diferentes, se um vidro for azul e o outro verde, logicamente perderá valor econômico e conseqüentemente as unidades também desvalorização, além da estética, evidentemente, pois o prédio ficará muito feio e ninguém se interessará em adquirir um apartamento nele. O mesmo se diga com relação aos terraços dos apartamentos, cuja situação é idêntica. No caso de restauração de esquadrias, que se encontram localizadas em áreas comuns

do edifício, portanto externas, o custeio deve ser rateado entre todos os condôminos. Há casos em que todas as janelas do condomínio estão velhas, dado o tempo de construção do prédio e, além de se encontrarem em estado precário, não existe no mercado, mais, material para consertálas, substituir partes etc. Nessa hipótese, por se tratar de um problema comum a todos, é recomendável que o condomínio convoque uma assembleia geral para substituição de todas as janelas e, por abranger o todo e implicar em alteração da fachada, o condomínio deve contratar uma empresa para fazer o trabalho, que será rateado entre todos os condôminos, na forma da convenção condominial. A discussão recairá sobre o quorum exigido para tanto, dependendo de cada caso, conforme se possa classificar como alteração de fachada (unanimidade dos condôminos), obra voluptuária (dois terços dos condôminos), que é aquela que consiste nas benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor, ou então, obra necessária, que tem por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (maioria dos condôminos presentes à assembleia). Daphnis Citti de Lauro advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” .

Síndico deve declarar imposto de renda O pró-labore de síndico, seja através de remuneração ou de isenção da taxa condominial, é computado para fins de declaração de imposto de renda de pessoa física. Se o gestor condominial recebeu em 2011 mais de R$ 23.499,15, somado o valor recebido pela função prestada no condomínio e outros recursos, é obrigado a prestar contas ao leão. O prazo para entrega das declarações vai até 30 de abril. No caso do gestor condominial que recebeu prólabore superior a R$ 6.000 no total dos 12 meses de 2012, a fonte pagadora (o condomínio), já deve ter entregado a DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte) até o dia 28 de fevereiro de 2012. “Se todos os rendimentos do síndico, incluindo o honorário da função, ultrapassar os R$ 23.499,15 e ele não declarar, estará sujeito a penalidades”, observa a contadora da assessoria contábil para condomínios Pereira Jorge, Raquel Rosani Machado. A declaração deve ser feita somente pela internet. Mais informações no site www.receita.fazenda.gov.br

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INFORME COMERCIAL

Certificação Digital para Condomínios Síndicos e gestores profissionais devem ter certificação até 30 de junho de 2012

certificação digital é uma tecnologia que viabiliza a troca de informações via internet entre o condomínio e a Caixa Econômica Federal. Com ela, os síndicos terão acesso ao canal de “Conectividade Social” para dar encaminhamento às informações referentes ao FGTS, R AIS, Previdência Social, Impos to de Renda, entre outras transações.

síndicos que não providenciarem a certificação no prazo: “Após essa data, os síndicos e administradoras ficam impedidos de transmitir dados ou receber informações relativas ao FGTS dos funcionários e estarão sujeitos a processos trabalhistas e multas da Justiça do Trabalho”.

A adesão ao novo sistema é obrigatória. O prazo para o síndico providenciar a certificação foi estendido até 30 de junho de 2012, podendo ser obtida no modelo padrão ICP-Brasil em qualquer Autoridade Cer tificadora e suas respectivas Autoridades de Registro, credenciadas pelo In s titu to Nacional de Te cnologia da Informação (ITI). Mesmo os condomínios que não pos suem funcionários precisam adquirir a assinatura eletrônica, visto que o pagamento para autônomo também será feito pelo sistema on-line da Caixa.

O Certificado Digital é um documento eletrônico confidencial com garantia de autenticidade e integridade de seu conteúdo. Dessa forma, o condomínio não deve permitir o acesso ao certificado a ninguém e seu uso pelas administradoras somente será permitido mediante procuração específica, realizada no próprio site da Conectividade Social. “o sistema é criptografado, não havendo a possibilidade de ser violado. Todas as transações possuem termo jurídico de compromisso, são autênticas, e, depois de efetuadas, não podem ser negadas pelos síndicos nem pelos gestores do sistema Caixa”, assegura Marco Castro.

O co n s ul to r e m g e s t ã o condominial Marco Antônio Gomes de Castro alerta sobre as consequências para os

Somente o síndico, sem possibilidade de procurações, pode retirar os certificados digitais. O ideal é que o síndico

Abril 2012

seja orientado por um contador ou por uma administradora de condomínio que reúna a documentação, visto que não pode haver discrepâncias ou erros de registro e assinaturas. Existem burocracias diferentes para condomínios que possuem convenção registrada no cartório de registro de imóveis após a entrada em vigor do novo Código Civil, em janeiro de 2003, e aqueles cujas convenções foram registradas antes do vigor da lei, bem como aqueles que não possuam convenção registrada no cartório de registro de imóveis. O custo para certificação é variável: R$ 290 com validade de um ano e R$ 495,00 pelo período de três anos. Consulte preços, validades e en d ere ço s da s Ag ên cia s Cer tificadoras no endereço eletrônico: https://ccd.serpro. gov.br/certificados. Para mais informações operacionais, o síndico pode consultar o site da caixa: www.caixa.gov.br

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Ponto de Vista

O Conseg e os condomínios

s Conselhos Comunitários de te sobre os seus efeitos. Dito isto, fica Segurança (Conseg) foram evidenciado a importância dos Conseg criados por lei com o objeno combate à violência. tivo de construir um canal Nos 272 Conseg implantados no de ligação entre as Policias Estaduais Estado de Santa Catarina, alguns realie a comunidade. Atualmente, esta zam trabalho primoroso no sentido de entidade vem se tornando um “fórum” natural de discussão de um problema que tanto nos afeta – o crescimento da violência nos centros urbanos. O aparato policial responsável pela Segurança Pública, gradativamente, vêm perdendo a sua capacidade de enfrentamento diante de um número crescente de ocorrências. Vez por outra, a redução do efetivo decorrente de envelhecimento e/ou fuga do quadro operacional leva ao seu esgotamento. Estudiosos da área da SeguThiers da Costa Marques rança Pública, atentos ao problema, buscam soluções para minimizar reduzir a violência. No entanto, para esta deficiência. Uma das propostas tal há necessidade do envolvimento apresentadas foi a criação dos Conseg, de parcela representativa da comunionde polícia e comunidade passariam a dade – associações de bairros, igrejas, discutir juntos os problemas de segucolégios, etc. - de forma que as discusrança do bairro. Deu-se a isso o nome sões possam ter consistência e nível de de Policia Comunitária – filosofia de credibilidade para a implementação de trabalho pela qual as autoridades e a programas que realmente visam comcomunidade passariam a atuar sobre as bater a violência e a criminalidade. causas da violência e, não tão somenQuero aqui ressaltar, também, a

importância dos condomínios nessa discussão, pelas suas peculiaridades - grande concentração populacional em espaço reduzido, criando focos de tensões; convivência harmoniosa entre desiguais, propiciado pelo espírito de tolerância e obediência às regras de comum acordo. Todavia, essas “ilhas de segurança” em que se transformaram alguns desses condomínios fizeram com que se afastassem do convívio normal do dia-a-dia da comunidade em que se encontram inseridos, perdendo, assim, oportunidades valiosas de trocas de experiências enriquecedoras para ambas as partes. Por isso, é tão importante a participação dos síndicos nos Consegs de suas regiões. Dentro do contexto da sociedade moderna, a violência vem se tornado um fenômeno cuja erradicação não depende apenas do Estado, mas, de cada um de nós em particular. Neste sentido, faço um chamamento para que todos participem desse fórum natural em que se transformaram os Conseg. Mais informações sobre o Conseg de sua região no site da Secretaria Estadual de Segurança Pública (www.

ssp.sc.gov.br) ou na delegacia mais perto de seu prédio - o telefone do conselho pode ser obtido pelo 190. Venham, há espaço para todos! Vamos discutir os nossos problemas. “Nenhuma corrente é mais forte que o seu elo mais fraco!”.

Thiers da Costa Marques foi presidente do Conseg de Coqueiros, em Florianópolis, de 2007 a 2009.

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Bandidos disfarçados de policiais Saiba como se prevenir de assaltos de criminosos que se identificam como policiais

m março deste ano um grupo de assaltantes abordou a portaria de um condomínio em Florianópolis. Os bandidos, disfarçados, se apresentaram como policiais federais, informando que precisavam realizar a entrega de um documento ao condômino da cobertura.

O zelador, após consultar o síndico, permitiu a entrada dos falsos agentes e o morador foi assaltado. Essa ocorrência poderia ter sido evitada, caso os responsáveis pelo condomínio tivessem recebido orientação adequada de como agir nessa situação. De acordo com o promotor de Justiça do Ministério Público de Santa Catarina, Márcio Conti Júnior, quando alguém se apresentar

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como policial (militar, civil ou federal), o por teiro ou zelador deve exigir a car teira funcional de identificação. “Neste caso, o por teiro deve explicar que é norma de segurança do condomínio”. Em caso de dúvidas a respeito da identidade do policial ou se ele não estiver portando a car teira funcio nal naquele momento, o funcionário do condomínio pode entrar em contato com a delegacia ou chefia policial para conferir as informações. “É impor tante lembrar que a boa-fé não é mais atestada pelo modo de falar ou roupa que a pessoa usa”, aler ta o promotor. Se a car teira de identificação apresentada parecer fraudada ou falsa, o por teiro deve pedir a presença de uma viatura da Polícia Mi-

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litar, discando o telefone de emergência 190. Mesmo confirmando a identificação dos agentes, o empregado do condomínio não deve franquear o acesso livre ao edifício, conforme orienta Conti Júnior: “O porteiro deve entrar em contato com o morador do apartamento e pedir para que ele compareça na recepção”. Somente em última circunstância, quando o morador confirmar que já estava esperando a presença do policial, e se ele preferir, a recepção pode permitir a entrada do agente até o apartamento. Caso o policial esteja portando mandado judicial de busca e apreensão, prisão ou outra medida cautelar, que autorize expressamente seu ingresso no apartamento, o funcionário deve permitir o

acesso do policial no condomínio. “Nesses dois casos, o agente deve, de preferência, ser acompanhado pelo porteiro ou zelador”, orienta o promotor. O promotor Conti Júnior também orienta que todos os procedimentos de identificação devem ser feitos na primeira entrada do prédio e o funcionário da recepção deve permanecer dentro do condomínio, sem fragilizar a segurança inicial. “Uma vez transposto este perímetro, será difícil evitar o golpe”, destaca.

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Novos traços da arquitetura condominial

Projetos arquitetônicos preveem estética aliada à funcionalidade nas áreas comuns

s construtoras de todo o Brasil investem cada vez mais nas áreas comuns dos edifícios. A nova tendência é dar funcionalidade e proporcionar lazer e entretenimento nos espaços que se assemelham a clubes. Até por necessidade de segurança, os moradores têm preferido agregar ao valor da taxa condominial os custos para uso comunitário dos espaços. A intenção é se divertir sem precisar sair de casa, conforme ressalta o arquiteto Mario Pinheiro, do escritório Pinheiro e Serrano Fonseca Arquitetura: “As pessoas têm se reunido dentro dos condomínios transformados em verdadeiros clubes, os chamados ‘Club&Residence’”, diz. O maior desafio dos profissionais da arquitetura é criar novos conceitos que se diferenciem dos demais empreendimentos, observando sempre as necessidades dos moradores, a funcionalidade e acessibilidade. “Hoje os condomínios são projetados com uma atenção maior para acessibilidade, com a instalação de rampas para deficientes físicos, identificações das áreas de forma legível e em braile, banheiros especiais e circulações confortáveis”. São inúmeras opções disponíveis aos condôminos que servem como extensão dos apartamentos. Os mais usuais são os salões de festa, espaço gourmet e fitness, ou ainda a sala de cinema, confraria, biblioteca, espaço mulher e pet care. Cada um desses ambientes é construído com a visão da praticidade aliada à estética. “Nada que o morador tenha que parar para

Salão de jogos com mesa de sinuca e carteado, tv led e acesso à internet e video game

Salão de festas e integração do espaço gourmet com detalhes da decoração comercial e da hotelaria

mais confortável. A decoração é trabalhada com poucos objetos soltos e voltada para revestimentos, painéis, forro e obras de arte. O arquiteto Pinheiro ressalta os cuidados para que o projeto não inviabilize a manutenção decorativa: “O ponto principal para os projetos em condomínios é o item manutenção, se essa premissa não for levada em conta, a decoração poderá perder as suas características por dificuldade de substituição de peças ou custos elevados”, explica. Em Florianópolis, os lotes dos condomínios costumam ser menores em comparação a outras cidades do país devido à falta de espaço, pois a região possui muitas áreas de preservação ambiental que devem ser protegidas. Dessa forma, as construtoras realizam projetos que aproveitam ao máximo o terreno, adaptando áreas de lazer e entretenimento no espaço disponível.

Conforto e lazer

pensar como se abre, como funciona ou onde fica. O raciocínio é simples”, complementa. A cada novo condomínio residencial construído em Santa Catarina, é possível perceber os conceitos contemporâneos que mesclam aspectos e design comerciais voltados para ho-

telaria. “Atualmente trabalhamos o ‘mix’ que incluiu linhas de escritório com palheta de cores em tons terrosos, linhas retas e elementos trazidos do ambiente comercial”, diz Pinheiro. Além disso, os projetos priorizam aspectos sustentáveis, com uso de materiais reciclados, sintéticos, madeiras

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de reflorestamento e cerâmicas com aparência de laminado de madeira.

O condomínio Porto de Bremen, no bairro Itacorubi, empreendimento da construtora Koerich Imóveis e escritório Pinheiro e Serrano Fonseca, é um exemplo desta tendência, com projeto de arquitetura moderno e seguindo características da hotelaria. Os ambientes são decorados com materiais nobres e áreas de lazer equipadas e humanizadas.

Para o hall de entrada, o projeto luminotécnico costuma ser ameno e em tons amarelos, com focos de destaque, o que quebra a conotação comercial proporcionando um ambiente

Todos os espaços de lazer são equipados com TV de LED, internet integrada e revestimento acústico. O condomínio possui sala de jogos, com mesa de sinuca e cartas, e brinque-

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principal, há um lounge para recepcionar os convidados, pista de dança e cozinha gourmet equipada com eletrodomésticos e churrasqueira a gás. Para aquecer o salão nos dias de inverno, uma lareira ajuda a compor e integrar os ambientes de mesas e pista de dança.

Conceito contemporâneo

Espaço para as crianças no Condomínio Porto de Bremen: brinquedoteca com jogos em área coberta integrada ao playground externo

No centro de Florianópolis, o Residencial Náutico trabalha com o conceito contemporâneo, com ênfase nos elementos de design, detalhes sofisticados e objetos exclusivos. O hall de entrada foi construído com pé direito duplo, espelho d’água e granito no piso. Integram as áreas comuns o salão de festa, que comporta um balcão refrigerado, puffs, isolamento acústico, e a cozinha gourmet com bancada ilha para interação dos convidados. O condomínio possui ainda sala de fitness

com TV e equipamentos com absorção de impacto, salão de jogos com mesa de sinuca e mesas para jogos de carta e sala de games. Na área externa ficam o playground para as crianças e a piscina com vista para o mar.

Otimizando os espaços O Condomínio Edifício Lendário, localizado na BeiraMar Norte, na capital, recebeu recentemente um trabalho de recuperação estrutural do hall de entrada para melhoria funcional e estética com adaptações das áreas de acesso. Além disso, o residencial acaba de concluir novo projeto elaborado pelo escritório Pimont Arquitetura. As obras ainda não começaram, mas o projeto inclui alteração na fachada, que substituirá cerâmicas e gra-

nito por painéis de alumínio composto, com o objetivo de reparar defeitos visuais dos materiais já desgastados. O antigo apartamento do zelador que estava desocupado há anos será transformado em um hobby box – lugar destinado ao depósito de pertences e objetos dos moradores. As áreas comuns serão redimensionadas em novo layout e o espaço atualmente destinado ao salão de jogos com mesa de sinuca será integrado ao salão de festas para construção do espaço gourmet com churrasqueira – área útil que os moradores ambicionam hoje. Segundo Henrique Pimont, responsável pelo projeto, as novas tecnologias disponíveis de TV, internet e TV a cabo exigiram reformas nas instalações para receber os cabeamentos. “O grande desafio dos arquitetos é apresentar soluções que se adaptam à estrutura existente”, ressalta.

Home cinema: é o espaço usado pelos moradores para assistir a um filme na companhia da família e dos amigos

Área fitness do condomínio Náutico decorado com plotagem e equipamentos com absorção de impacto doteca, com mesas de desenho, lousa e videogame. Com equipamentos de última geração, o espaço Fitness foi planejado para exercícios aeróbicos e de musculação, com estações multiuso e piso especial emborrachado para absorção de impacto. A sala de cinema

conta com sistema de poltronas stadium, sistema acústico de absorção e equipamentos de última geração. O Salão de festas foi concebido em quatro ambientes com uma linguagem contemporânea e preparado para receber grandes eventos. Na entrada

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especial / IDOSOS

Condomínios adaptados à terceira idade Conheça as reais necessidades de um morador idoso do condomínio

procuro ajudar, carregando uma sacola ou auxiliando no que for possível”, observa. O reconhecimento à atitude por parte dos idosos é instantâneo. “Por terem mais tempo eles retribuem com uma

evido à melhor qualidade de vida e avanços na área da saúde, a população brasileira está vivendo mais. De acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IGBE), a participação relativa da população com 65 anos ou mais, que era de 4,8% em 1991, passou a 5,9% em 2000 e chegou a 7,4% em 2010. É fácil perceber a realidade desses números nos condomínios das cidades, onde é cada vez mais comum identificar idosos que moram sozinhos. Entretanto, é do conhecimento de todos que à medida que a idade avança, as limitações aparecem. Daí a importância de saber quais os cuidados que os síndicos, funcionários e moradores devem ter com essa parcela numerosa da população.

Zelador Antonio é o “braço direito” dos moradores idosos do Condomínio Solar das Acácias. atenção especial. Gostam de conversar”, lembra o zelador.

Carinho e respeito Moradores praticam exercícios nas academias ao ar livre

Apoio No centro de Florianópolis, alguns condomínios se destacam pela quantidade de moradores da terceira idade. No condomínio Solar das Acácias, 80% dos moradores são idosos. O zelador Antonio Rodrigues percebeu, no decorrer dos sete anos de experiência, que tem bastante aptidão para lidar com as pessoas de mais idade. “Eu gosto de trabalhar com eles. Levantam cedo, dormem cedo e são respeitosos”, conta. Além

disso, o zelador é considerado o salva-vidas dos moradores idosos e os atende com prestatividade e carinho. “Vou até a farmácia comprar remédios, busco o pão, acompanho ao médico... Um dia desses um senhor me chamou para ver o chuveiro que estava saindo água fria e verificar se havia queimado. Contam comigo para tudo”, diz com satisfação. O zelador Neto Zailo, do Condomínio Mirante das Ilhas, também reserva um atendimento diferenciado aos moradores idosos. “Sempre

No condomínio Residencial Andorra, Marcelo Fonseca trabalha como zelador há 19 anos. Ele conta que no prédio de mais de 20 unidades, moram cinco idosos e a atenção é especial. “Eu fico sempre atento. Monitoro ao atravessar a rua, abrir a porta, subir e descer escada para evitar qualquer acidente”, diz. E com o tempo, o trabalho, além de obrigação, passa a ser prazeroso e reconhecido pelo carinho dos moradores. “A gente se apega. É uma troca, eles precisam de mim e eu preciso deles. Aprendo muito também. Quando entro de férias sinto até saudades”, relata Fonseca. Em casos de acidente doméstico ou emergências de saúde, o zelador

também age rápido. “Tenho uma agenda com os telefones dos parentes e amigos. Numa ocorrência, imediatamente, ligo para o Samu ou Bombeiros, verifico a possibilidade de agir em primeiros socorros, depois ligo para a família avisando do ocorrido”, explica. Fonseca conta que há alguns dias uma senhora de 83 anos se esqueceu de desligar a torneira e alagou o apartamento. “Pedi para ela ficar sentadinha, levei um balde e tirei a água, sequei direitinho para ela não escorregar”, lembra.

Cuidados pontuais Segundo estudos da Pontifícia Universidade Católica (PUC) de SP, 40% dos brasileiros com mais de 65 anos precisam de algum tipo de ajuda para realizar tarefas do cotidiano. Entretanto, é necessário ter sensibilidade e tato até na hora de saber quando e como se deve ajudar, conforme explica a enfermeira e coordenadora do Núcleo de Estudos da Terceira Idade da Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC), Jordelina Schier: “Não podemos tirar a capacidade funcional do idoso. O que ele puder fazer sozinho ele deve continuar fazendo. Alguns necessitam de supervisão, outros, que façam por ele. É preciso perceber a dificuldade de cada um antes de agir”, ressalta Schier. Para saber identificar as necessidades de uma pessoa idosa, é imprescindível enten-

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Dicas de atenção ao idoso

Neto Zailo, zelador do Condomínio Mirante das Ilhas: reconhecimento dos moradores.

falar mais alto no ouvido do idoso para ele ouvir, o que é errado, pois, contrariamente ao que se pensa, sons muito altos tendem a embaralhar a comunicação”, alerta. O ideal, nesse caso, é estabelecer a comunicação visual. Olhar de frente para o idoso e conversar em tom normal. “Por isso, os funcionários do condomínio devem ser capacitados para lidar com eles”, orienta Schier.

Segurança e acessibilidade

D.Iraci e o zelador Marcelo: respeito e atenção especial aos moradores da terceira der o processo de envelhecimento e suas limitações. “Muitas pessoas têm o costume de

ondomínios

Preocupados com a segurança dos moradores idosos, cada vez mais condomínios estão se adequando com a instalação de corrimões, pisos antiderrapantes e rampas, para a prevenção e auxílio na locomoção. No condomínio Mirante das Ilhas, na avenida Beira Mar Norte, o corrimão mais baixo e o piso já foram projetados para atender os moradores da terceira idade. No edifício Orlando Carione, na avenida

Trompowski, no Centro, o síndico Sandro Luiz da Silva conta que em breve a estrutura deverá receber um elevador na parte frontal do prédio. “Temos um número considerável de moradores idosos, que apresentam dificuldades com as escadas”, aponta. “A segurança para todos é sempre uma prioridade”, finaliza Silva, que administra 15 condomínios na cidade. De acordo com os dados da SBGG (Sociedade Brasileira de Geriatria e Gerontologia) a estimativa da incidência de quedas por faixa etária é de 28% a 35% nos idosos com mais de 65 anos e 32% a 42% naqueles com mais de 75 anos. Em um estudo realizado em 2002, cerca de 31% dos idosos disseram ter caído no ano anterior e 11% afirmaram ter sofrido duas ou mais quedas. Trauma é a quinta causa de mortalidade na faixa etária maior que 65 anos, sendo a queda responsável por 70% das mortes acidentais em pessoas acima de 75 anos. Quase metade das mortes é

decorrência de uma fratura de fêmur. “Após hospitalização por queda, algumas complicações podem culminar com morte. A queda foi considerada um dos preceptores de mortalidade em estudo realizado no exterior”, aponta o médico especialista em geriatria, Mauro Montaury de Souza. O especialista chama a atenção para fatores de risco ambientais que podem alcançar, conforme o estudo, até 50% das quedas entre os idosos da comunidade. Outro quesito importante a ser observado no condomínio é a questão da acessibilidade. A arquitetura do prédio e áreas comuns deve seguir os padrões de segurança para idosos bem como para os portadores de necessidades especiais. O condomínio deve incluir acesso em rampas e elevadores, letreiros de identificação em letras maiúsculas e fonte legível e iluminação adequada. Muito cuidado com pisos, pois esses devem

Cuide das áreas de acessibilidade do condomínio. Evite deixar resíduos que possam ter sabão ou detergentes na limpeza de corredores. Nunca deixe áreas poucos iluminadas ou com luzes queimadas, pois podem provocar acidentes. Os locais de aclive ou declive devem ter corrimão e sinalização Promova encontros de interação entre todas as idades para evitar o isolamento social. Conheça os moradores e identifique as pessoas que precisam de mais ajuda. Previna o funcionário novo do condomínio das orientações de atenção aos idosos. Dê treinamento ao porteiro para que seja capacitado a lidar com o idoso. Busque os dados do idoso: tenha sempre em mãos os telefones de familiares e amigos para possível contato. Descubra as limitações e possíveis doenças para melhor agir em primeiros socorros.

Exercícios e socialização ao ar livre A partir de um modelo chinês de atividade física ao ar livre, as cidades brasileiras estão disseminando o conceito das ‘Academias Ar Livre’, nome dado aos equipamentos para a prática de exercícios instalados em parques e praças. Essa ideia chegou aos condomínios e, segundo dados da empresa Assix, de Maringá(PR), que fabrica esse tipo de equipamento, cerca de 500 condomínios do país já instalaram essas academias direcioO Condomínio Solar Bosque Azul instalou a nadas, principalmente, às pessoas academia ao ar livre para beneficiar os moradores da terceira idade. “Elas propiciam mais segurança aos condôminos, sobretudo aos mais idosos, que não precisam sair de casa para praticar os exercícios e têm a oportunidade de se socializar com os demais moradores”, ressalta Elis Lacerda, do departamento comercial da empresa Assix. O Condomínio Solar Bosque Azul, em São José, também decidiu instalar a academia para beneficiar os moradores, conforme conta o ex-síndico Alípio Egidio Kulkamp: “Os nossos moradores gostam de usar os aparelhos. As pessoas idosas, geralmente, não frequentam mais as academias convencionais. Para nós é muito útil”, relata. Cada aparelho exercita um determinado grupo muscular do corpo e a grande vantagem é que a maioria deles usa a força e o peso da pessoa para movimentálos. De acordo com informações da Secretaria da Saúde de Maringá, nos locais onde as academias foram instaladas, houve melhora significativa na saúde dos idosos, como, por exemplo, a redução de 40% nas consultas médicas e queda de 30% no consumo de antidepressivos e anti-inflamatórios nos postos de saúde. Março 2012 - 11

e região norte

Balneário Camboriú

Proteja o seu edifício de descargas elétricas A instalação de pararraios deve obedecer às normas de segurança

Brasil, devido a sua extensão territorial e proximidade ao equador geográfico, é o país com maior incidência de raios do mundo. Em vista dos riscos que eles representam, os edifícios devem ser protegidos pelo Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) - mais conhecido como pararraio. É obrigatória a instalação do SPDA em todos os prédios comerciais e residenciais de quatro ou mais pavimentos ou área total construída igual ou superior a 750 metros. Sem a proteção, o raio pode provocar danos na estrutura do prédio, destruir revestimentos de fachadas, quinas de marquises, entre outras ocorrências. A mais comum é a queima de placas dos elevadores. O tenente Wilson Ribeiro, chefe da Seção de Atividades Técnicas (SAT), do 13º Batalhão do Corpo de Bombeiros Militar de Balneário Camboriú, ressalta que o projeto de SPDA tem a função de proteger a edificação para o qual foi projetado, não servindo como proteção para o edifício vizinho. “É comum ouvirmos de alguns síndicos que o seu prédio não precisa do sistema, pois fica ao lado de um edifício mais alto que já dispõe do sistema. Esse raciocínio está totalmente equivocado”, alerta.

Eficiência A instalação do sistema de pararraios é regulamentada pela norma NBR-5419/ 01 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que estabelece as instruções seguras para o uso do SPDA. Entretanto, mesmo executado dentro da norma, o sistema pode falhar. “O sistema deverá sempre ser executado de acordo com as normas. Ainda assim, a eficiência nunca chegará aos 100 %. Estimase uma eficiência máxima de 90% para as edificações em geral”, explica Ribeiro. O condomínio deve contratar um engenheiro eletricista para fazer a instalação do pararraios e exigir a Anotação de Respon-

sabilidade Técnica (ART), emitida pelo engenheiro responsável, a qual descreve o projeto do sistema e relatório técnico da instalação. O tenente Ribeiro orienta que, mesmo com o respaldo do profissional habilitado, a instalação do sistema seja realizada somente após a aprovação do projeto no Corpo de Bombeiros. E para garantir a confiabilidade do sistema, é fundamental a inspeção anual, no vencimento da ART. Porém, a manutenção também deverá ser realizada quando constatado que o SPDA foi atingido por uma descarga atmosférica ou quando for executada alguma reforma na edificação que venha a modificar o sistema.

Funcionamento O sistema de SPDA faz a interceptação das descargas atmosféricas conduzindo a corrente, desde o captor instalado na cobertura, até o aterramento do

sistema, normalmente colocado nos cantos das edificações, dispersando a corrente da descarga na terra. “O sistema não impede a queda da descarga, apenas facilita a drenagem da corrente para a terra”, esclarece Wilson Ribeiro. O tenente Ribeiro explica, ainda, que o pararraios não protege equipamentos eletroeletrônicos, pois mesmo que a descarga captada seja conduzida à terra com segurança, produz forte interferência eletromagnética, capaz de danificar esses equipamentos. “Para esse tipo de proteção deverá ser contratado um projeto adicional, específico para instalação de supressores de surto individuais e protetores de linha”, adiciona.

Seguros A falta de manutenção do SPDA ou a constatação no ART que o sistema está fora das normas da ABNT podem impedir a cobertura por parte da seguradora. As empresas podem argumentar que os danos ocorreram pela falta de cuidados, o que complica e prolonga o processo de indenização, conforme explica o gerente comercial da Vidacor Corretora de Seguros, Cristiano Ricci. “Cada seguradora trabalha de uma maneira. Algumas não apresentariam restrição, outras poderiam negar a cobertura. Recomendamos que os síndicos se previnam e cumpram as normas de segurança”, esclarece.

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Qual a autonomia do síndico nos gastos do condomínio?

os condomínios a assembleia ordinária elege um síndico, pelo voto da maioria, que terá como função administrar o condomínio. Portanto, esse gestor possui uma autonomia funcional restrita, conforme explica o advogado especialista na área condominial em Balneário Camboriú, Luiz Fernando Ozawa. “Não há espaço para ditaduras nesse trabalho de gestão. O síndico faz o papel de zelador-maior, tão somente”, enfatiza.

Segundo Fernando Ozawa o síndico possui restrições para agir sozinho

vas, o síndico deve convocar assembleia para solicitar aprovação, mesmo que em caráter de urgência, o que justificaria uma assembleia extraordinária”. O síndico tem autonomia, por sua responsabilidade, para realizar apenas pequenos reparos, que não gerem excesso da despesa, ou aquilo autorizado e expressamente descrito pela Convenção. O advogado orienta que, na dúvida, o síndico deve convocar a deliberação do Conselho ou Há gastos condominiais que Assembleia. “Dessa forma, são obrigatórios - seguros, fo- não há o que temer, porque lhas de pagamento, impostos exceto se tenha cometido alguma irresponsabilidade e taxas. Outros são necessários para a manutenção da es- civil ou criminal, o síndico estará no exercício de sua trutura existente, como, por função, que exige tomada exemplo, pequenos reparos. de decisões, inclusive ao Segundo o advogado Ozawa, com esse tipo de gasto o contragosto da minoria”, esclarece. síndico não precisa se preocupar. “O problema está nos De acordo com Ozawa, investimentos com obras e muitos interpretam erroneaqueles que geram despesas amente a função do Conexcessivas ou que são realizadas apenas por conveniên- selho Consultivo ou Fiscal. A maioria das convenções cia”, alerta. determina que esses órgãos são apenas fiscalizadores Entretanto, quando o ou de aconselhamento e assunto é obras, a lei é clara. O artigo 1.341 do Código Civil não têm poder deliberativo. “Em alguns casos, o síndico classifica as obras em úteis poderá consultar tal órgão, – que exigem aprovação de dois terços dos condôminos; e sempre registrando em voluptuárias – restrita ao voto ata as reuniões e debates, lembrando sempre que Conda maioria dos condôminos. “Para realizar quaisquer obras selho não substitui a assembleia”, ressalta. que gerem despesas excessiDe acordo com Ozawa, a Lei de Condomínios (4.591/64) e o Código Civil (10.406/02) são mais abrangentes e não dispõem sobre especificação de gastos. Entretanto, a legislação deixa essas proposições nas mãos das assembleias que, por sua vez, têm poderes sobre a Convenção, Regulamentos e Regimentos Internos do condomínio. “A imprecisão das leis gera polêmicas e diferentes interpretações”, diz.

Abril 2012

Sobrecarga afeta a segurança nas sacadas

om o calor do verão, quem não gosta de pegar aquela brisa na sacada? Um espaço agradável para bater um papo com a família e, muitas vezes, acaba sendo o jardim do apartamento. Mas a área precisa de cuidado, por ser o cômodo mais exposto do prédio, é onde as patologias da construção normalmente aparecem primeiro. No Brasil já existe históricos de sacadas que desabaram, como as dos 15 andares, que caíram uma em cima da outra, de um dos lados do Edifício Dom Gerônimo, em Maringá, no Paraná, em 2008. O prédio foi construído no final dos anos 80. O professor da Universidade do Vale do Itajaí (Univali), Andriei José Beber, doutor em engenharia estrutural, observa que a sacada tem uma posição particular na obra, por ser uma estrutura em balanço, projetada fora da fachada, com um único ponto de amarração ao prédio. As

Jornal dos Condomínios

demais partes contam com dois apoios, por isso a sacada é mais frágil. “É mais exposta ao tempo, chuva e sol, se não tiver uma boa drenagem, a água acumula, penetra na estrutura de concreto e chega às ferragens, podendo causar a corrosão”, aponta. Como é um processo expansivo, faz surgir fissuras e trincas. “Existe probabilidade da sacada desmoronar por excesso de peso, mas isso não ocorre da noite para o dia. A edificação dá sinais ao apresentar fissuras e trincas”, alerta a engenheira civil de Balneário Camboriú Liçamara Campi. No caso, esse excesso ocorre principalmente com a tendência de fazer da sacada uma extensão de outros cômodos, como a sala. É feito o fechamento da varanda com vidros, e como geralmente a sacada é rebaixada, “fazem preenchimento para nivelar o piso. Muitos fazem com concreto, porém o correto é utilizar materiais mais leves, como a argila expandida para

Em 2008 houve o desabamento das sacadas de 15 andares do Edifício Dom Gerônimo não sobrecarregar”, alerta o professor Beber. Nas cidades litorâneas o cuidado com a manutenção deve ser redobrado devido o efeito da maresia, que contribui para o comprometimento das placas de concreto e corrosão das ferragens. “A sacada faz parte do corpo do prédio, mas como é mais exposta, é a primeira a sofrer a agressão direta da maresia”, afirma Liçamara.

e região sul

Criciúma

Secovi Sul promove encontro para síndicos

Sindicato da Habitação de Criciúma e Região – Secovi Sul - realizou a 3º edição do Encontro dos Síndicos, com o tema “Importância da Manutenção dos Edifícios nos Condomínios”. Com o objetivo de garantir a tranquilidade e a segurança dos condomínios do sul catarinense, cerca de 70 pessoas, entre síndicos e administradores, estiveram na Associação Empresarial de Criciúma (ACIC), no último dia 22 de março, para prestigiar o evento e trocar experiências sobre o assunto. Segundo o presidente do Secovi Sul, Diacir Carlos Pavei, a principal motivação do encontro foi mostrar que a responsabilidade dos síndicos é, de fato, muito grande. “É função do síndico promover a manutenção das estruturas prediais visando garantir a segurança dos condôminos e de todas as pessoas que transitam pelas dependências do condomínio”, ressaltou. Antes do início da explanação dos palestrantes, os representantes do Secovi Sul colocaram o sindicato à disposição dos síndicos e destacaram a importância do setor em toda a região sul do estado. O síndico do Edifício Lausane, em Criciúma, Alexsandro Vieira, apoiou a iniciativa do encontro e a aproximação do Secovi Sul com os seus representados. “A importância deste evento está diretamente relacionada com a possibilidade de adquirir conhecimentos e com a troca de experiências com os demais síndicos que se fizeram presentes”, comentou. Para Alexsandro, o sindicato tem função essencial na busca dos interesses da classe, que vão desde a informação ao representado até atuação junto a projetos legislativos de interesse da categoria. “A entidade traz tranquilidade aos síndicos, pois sabemos que existe alguém lutando por nossos direitos”, destacou. Ao ministrar sua palestra, a

Encontro aconteceu na ACIC, sede do Secovi Sul arquiteta e advogada Stela Maris Ruppenthal lembrou que a manutenção predial preventiva deve ser algo constante, ressaltando que a busca pela segurança é algo essencial no dia-a-dia do condomínio. “Quando fazemos manutenção, não só garantimos a segurança como também a economia dos recursos financeiros do condomínio”, afirmou. Ela citou o exemplo de um edifício situado no Balneário Rincão, em que o piso apresentou problemas e não foi providenciado o reparo necessário. Houve um acidente envolvendo uma criança e a responsabilidade jurídica pelo dano causado incidiu sobre o edifício, que não estava em dia com a manutenção. Já o engenheiro e especialista em avaliação e perícia, Sérgio Becke, falou sobre a importância de contratar profissionais habilitados para efetuar serviços nos condomínios. Ele ressaltou que os síndicos precisam estar atentos a todos os trabalhos realizados. “Além disso, é fundamental contratar profissionais para fazer avaliações anuais da estrutura”, frisou. De acordo com a secretária executiva do Secovi Sul, Sabrina Elias Farias Goulart, a participação dos síndicos nos encontros promovidos pela entidade tem crescido ano a ano. A intenção é aumentar,

Presidente Diacir Carlos Pavei recepcionou os síndicos presentes também, o número de palestras direcionadas aos gestores de condomínios. “Nesta edição,

tivemos ótimos momentos de interação e questionamentos por parte dos síndicos”, lembrou.

Manual do Síndico O Secovi Sul, sindicato representante dos condomínios residenciais, comerciais e das empresas de compra, venda, locação e administração de imóveis em toda a região sul de SC, lançará em breve, o Manual do Síndico, com tiragem inicial de 2.000 exemplares. Segundo a secretária executiva da entidade, no manual serão abordados assuntos como manutenção predial, segurança, gestão de pessoal, entre outros assuntos referentes à responsabilidade do síndico frente ao condomínio. A publicação será enviada gratuitamente para os condomínios afiliados ao Secovi em

toda a região sul do estado, que corresponde a 31 municípios. Haverá também uma versão eletrônica, que poderá ser adquirida via email. “Nossa intenção é disponibilizar o manual para todos os condomínios das cidades representadas pelo sindicato. Para solicitar a publicação, é só entrar em contato conosco”, antecipou Sabrina. O manual ainda não tem data de publicação, mas a previsão é de que seja lançado já nas próximas semanas. O Secovi Sul está localizado na sede da ACIC, na rua Ernesto Bianchini Góes, sala 109, no bairro Próspera. Para mais informações, o telefone de contato é (48) 3437-6039 e o email secovicr@ gmail.com.

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Jornal dos Condomínios

Abril 2012

INFORME COMERCIAL

Confira as consequências da falta de VRP’s ou de manutenção:

Evite panes no sistema hidráulico Utilize válvulas redutoras de pressão para a segurança do sistema de abastecimento de água do seu condomínio

tecnologia dos sistemas hidráulicos é aprimorada de acordo com as necessidades da construção civil. Hoje, os projetos de condomínios verticais estão priorizando edifícios com estruturas cada vez mais altas. Um item de instalação obrigatória para a segurança do sistema de abastecimento de água destas edificações é a válvula redutora de pressão que evita panes, ruptura de tubos, vazamentos, desperdício de água, entre outros prejuízos. O abastecimento de água nos edifícios costuma partir de um reservatório localizado na parte superior do prédio percorrendo a tubulação até os registros das unidades. De acordo com norma NBR 5626 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a pressão estática – medida quando os registros estão fe-

chados – não pode ultrapassar 40 metros de coluna d’água até o ponto final de consumo dos apartamentos, tais como chuveiros e torneiras. Alguns síndicos ainda

Luiz Alberto Padilha Diretor da VRP Premium desconhecem a norma e deixam de tomar os devidos cuidados com a manutenção do sistema, como explica Luiz Alberto Padilha, diretor

da empresa VRP Premium, única empresa no Brasil que fabrica e instala as válvulas redutoras de pressão. “Os sistemas hidráulicos de edifícios com cerca de oito andares, ou mais, devem conter as válvulas redutoras de pressão, que tem a função de regular a pressão da água para que ela não exceda os 40 mca”, orienta. Os condomínios que se enquadram nas características mencionadas na norma devem, ainda, realizar manutenções anuais das válvulas e para isso, o equipamento deve ser reencaminhado ao fabricante. “Nossa equipe técnica desmonta a válvula e realiza todos os testes necessários para garantir a durabilidade e o perfeito funcionamento do equipamento nos condomínios”, afirma o diretor. Ele orienta ainda que as

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Prêmios A empresa recebeu, por três anos consecutivos, o prêmio Instituto Internacional e Responsabilidade Socioambiental Chico Mendes. Foi condecorada com o prêmio de excelência em qualidade pela International Quality Service e ABN Pesquisas. Agraciada pelo Prêmio Brasileiro de Qualidade da Academia Brasileira de Arte Cultura e História. Recebeu destaque em serviços técnicos pelo Instituto Qualiti Award com o Prémio Qualidade Brasil. Reconhecida pelo seu princípio de sustentabilidade ambiental recebendo o Prêmio Social Ambiental Brasileiro.

VRP Premium A empresa é pioneira na fabricação de válvulas redutoras de pressão no estado de Santa Catarina, sendo a única empresa do Brasil que fabrica e instala esse mecanismo. Além disso, A VRP Premium realiza as manutenções anuais que garantem durabilidade infinita das válvulas que são produzidas pela empresa artesanalmente, com materiais nobres e especifica para cada empreendimento. “A VRP Premium tem como principio buscar a excelência em tudo que faz realizando um trabalho com responsabilidade social, jurídica e de sustentabilidade ambiental”, ressalta o diretor Luiz Padilha.

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Abril 2012

manutenções sejam feitas por empresas credenciadas pela VRP Premium e Megofe do Brasil.

• Ruptura de tubos, conexões e flexíves •Ruídos na tubulação •Vazamentos e infiltrações •Falhas no chuveiro e misturador de água quente e fria •Panes de máquina de lavar louças, aquecedores e filtros •Consumo excessivo de água

Manutenção das Válvulas da VRP Premium só podem ser feitas por assistência técnica autorizada.

As maiores Construtoras e Instaladoras do Brasil usam VRP Premium Problemas decorrentes da ausência ou ineficiência nas válvulas redutoras de pressão no condomínio RUPTURA de tubos, conexões flexíveis PANES de máquinas de lavar louças, aquecedores e filtros VAZAMENTOS constantes, consumo excessivo de água

Jornal dos Condomínios

VÁLVULA DE DESCARGA vazamento e desregulagem FALHAS no chuveiro e misturador de água quente e fria RUÍDOS na tubulação durante a noite 15

Nova lei para venda e locação de garagens

A partir do dia 20 de maio vaga de garagem só pode ser alugada para quem mora no condomínio

s moradores de condomínios não precisam mais temer os riscos de segurança devido à presença de terceiros que locavam ou compravam as vagas de garagens de condôminos. Foi aprovada, em 4 de abril deste ano, a Lei 12.607, que altera o parágrafo 1º do artigo 1.331 do Código Civil, dispondo que os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas que não sejam do condomínio, exceto se houver autorização expressa na convenção de condomínio. A lei, de autoria do ex- senador Marcelo Crivella, foi sancionada pela presidente da República, Dilma Rousseff, e entra em vigor a partir do dia 20 maio, sem caráter retroativo. Dessa forma, contratos já realizados antes da nova lei não poderão ser desfeitos. Antes, o Código Civil previa apenas que condôminos tivessem prioridade na negociação envolvendo a venda ou locação de garagens. Mas, para muitos especialistas, essa não era uma discussão sobre propriedade, mas sobre a vida em condomínio.

Nos termos da Lei “Art. 1.331 § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Exija o alvará de empresas de limpa-fossa Jogar esgoto diretamente na natureza, principalmente em córregos, rios e mares, sem tratamento prévio é um dos maiores problemas ambientais que o Estado enfrenta. Apenas 15% da população é atendida pelo sistema de saneamento básico. Quando a tubulação passa em frente ao prédio é obrigatório se ligar ao sistema. Mas quando não tem? Da mesma forma, o condomínio tem responsabilidade em dar um destino certo para o seu esgoto. Onde não passa a rede coletora das concessionárias de água e esgoto, entre os meios utilizados para descartar os resíduos estão a fossa séptica e o sumidouro, em que são feitos o tratamento primário do esgoto doméstico, e as estações próprias de tratamento, com eficácia de remoção das impurezas em 99%. Em ambos os casos, a parte sólida do resíduo, após o processo de tratamento, deve ser retirada por um caminhão limpa-fossa. Mas não basta ligar para uma empresa qualquer para fazer esse serviço. É necessário saber qual o destino do esgoto que sai do edifício, pois se for lançado diretamente na natureza, o condomínio pode ser corresponsável pela degradação ambiental. Para não errar, ao pedir o orçamento de serviços de limpa-fossa, o síndico deve pedir para verificar a LAO (Licença Ambiental de Operação), expedido pela

Fatma (Fundação de Meio Ambiente de Santa Catarina), e o alvará sanitário, concedido pela prefeitura para transporte e destino adequado de tratamento dos resíduos. “Pode pedir por fax ou visitar a empresa para conferir”, recomenda o fiscal de saúde na Vigilância Sanitária de Balneário Camboriú, Leonardo Santos. De acordo com o gerente de Vigilância Sanitária e Ambiental de Florianópolis, Tiago Monteiro, constatando se a empresa tem alvará, o síndico pode ficar mais tranquilo, “pois isso significa que já verificamos onde ocorre o descarte do efluente”, aponta. Mesmo com todo o licenciamento, tem prestadoras de serviço que acabam transgredindo a lei. Nesses casos, a empresa pode levar multa que vai de R$ 125 a R$ 500.000. Além disso, o caso é encaminhado ao Ministério Público de Santa Catarina e Polícia Ambiental. Outra medida para ter certeza de que os dejetos do condomínio tiveram um destino certo, é exigir do contratante o comprovante de descarte dos resíduos. “Tem que ficar um comprovante com o condomínio, outro com a empresa e outro com a Fatma”, explica o técnico ambiental, Cesar Augusto de Amorim. Normalmente, empresas clandestinas cobram mais barato, mas descarregam o esgoto em bueiros de água pluvial ou rios”, alerta Amorim.

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Jornal dos Condomínios

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Eleição: Foi realizada no dia 29 de março, a eleição para a nova diretoria do CONSEG-31 de Coqueiros para o biênio 2012/2014. Entre os eleitos estão dois síndicos. Na função de diretor social e Assuntos Comunitários o síndico Luiz Frantz (E), do condomínio Villaggio de Capri e, ao seu lado na foto como 2º Secretário, Antenor Cirtoli, do Edifício Verona. Os outros participantes da diretoria são Sibyla Goulart, 1º Secretária, Aldonézio Lario da Silva, vice- presidente, Marcos Pinar, presidente e Edu Caldeira Antunes da Comissão de Ética. Os Consegs (Conselhos Comunitários de Segurança) têm a função de congregar lideranças comunitárias junto com as Polícias Civil e Militar para planejar ações integradas de segurança, com foco principal na prevenção. Para evitar que a criminalidade entre no seu condomínio, o síndico pode participar das reuniões do conselho em seu bairro. Informações do Conseg mais perto de seu prédio pode ser obtidos por meio da Polícia Comunitária no telefone (48) 4009-9813 ou no site www.ssp.sc.gov.br.

Qualificação - Está acontecendo em Florianopolis o curso de sindico profissional promovido pela Liderança Administração de Condomínios. Síndicos de Florianópolis e Balneario Camboriú estão participando ds aulas que ocorrerm todas as segundas feiras. O Jornal dos Condomínios foi convidado para fazer uma visita aos alunos e registrou o momento.

Páscoa - O condomínio Dona Inez em Florianópolis conta com a dedicação da moradora Aracy Waltrick de Lima Moraes que em épocas festivas decora o pequeno jardim em frente ao prédio. A decoração de Páscoa contou com a aprovação do síndico e alegrou os transeuntes, “principalmente as crianças, que param na calçada para olhar o jardim decorado”, comemora a condômina.

Canal aberto com o síndico Sou condômina e recentemente tivemos assembleia para votar a reforma dos halls de entrada, que constava do Edital. A reforma tinha a finalidade de embelezamento e foi aprovada. A empresa que nos presta assessoria, juntamente com a síndica, decidiram, na hora, sem que constasse do Edital, colocar em votação a forma de pagamento. No edital constava Reforma do Hall e Assuntos gerais, não mencionando nada sobre deliberar também a forma de pagamento. Apesar de eu ter questionado a legalidade da medida, a maioria votou por um rateio de aproximadamente R$ 80.000,00, aleatoriamente, já que os orçamentos nem haviam sido examinados. Disseram que a convenção e o regimento não proíbem. Aleguei que lei proíbe, mas fui voto vencido. O procedimento foi correto? Irma Yamada / Florianópolis Prezada condômina, Primeiramente deve-se observar que se tratando de obras de embelezamento, denominadas pelo código civil como voluptuárias, existe a necessidade de quorum específico de 2/3 dos condôminos (e não 2/3 dos presentes em assembleia) para sua aprovação (art. 1.341, I). Não sendo alcançado referido quorum, a decisão pode ser anulada. O edital de convocação deve ser redigido de forma clara e objetiva, dando a compreender todas as matérias que serão objeto de análise e deliberação. Assim, é de crucial importância que seja especificado quando determinada matéria será apenas exposta e quando ela será objeto de votação.” Nesse sentido, é da jurisprudência: “Da convocação para a assembleia geral extraordinária deve constar a ordem do dia com a clara especificação dos assuntos a serem deliberados, tendo em vista que a sua pauta é variável e deve ser dada a conhecer aos condôminos a fim de que possam se preparar para discuti-la

e votá-la ou ainda para que, entendendo irrelevante a matéria, deixem de comparecer.” (STJ, Resp 654496/RJ, Ministro João Otávio de Noronha, quarta Turma, DJe 16/11/2009). Assim, não constando no edital de convocação de forma precisa a matéria que será objeto de deliberação, impossibilitando aos condôminos prepararem-se para essa, pode restar caracterizado vício ensejador de anulação da decisão tomada. Zulmar José Koerich Junior Dir. Jurídico da Koerich Adm. de Condomínio - (48) 3365 1118 Nosso prédio é antigo e não possui hidrômetros individuais. A Convenção foi aprovada em novembro de 1982, portanto, há 30 anos, e está previsto no Artigo 2º, Parágrafo Terceiro, o seguinte texto: “O edifício terá fins comerciais e residenciais, sendo que os apartamentos servirão para moradia dos condôminos, locatários, cessionários ou comodatários, e o escritório e a loja servirão para atividades comerciais dos seus condôminos, locatários, cessionários ou comodatários”. O proprietário das unidades ditas como escritório e loja (subsolo e térreo), locou as duas unidades para uma escola particular de enfermagem que funciona em três turnos (manhã, tarde e noite), com frequência de mais de 200 alunos que se utilizam dos banheiros e lavabos das unidades, consumindo grande quantidade de água. Isso, da forma como está sendo cobrada, onera demasiadamente todos os condôminos, já que o rateio é realizado pela fração ideal. Nos últimos meses o gasto com água excedeu o valor habitual, atingindo consumo de água extremamente alto, praticamente dobrando o valor pago, considerando períodos anteriores à escola. A escola de enfermagem, instalada nas unidades destinadas para fins comerciais do Alguma dúvida, problemas com a administração do seu condomínio ou sugestões? Neste espaço suas questões serão respondidas por profissionais especializados da áreacondominial.

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nosso condomínio, se enquadra nessa classificação de atividade, já que atua no ramo de ensino? Os moradores têm que dividir a conta com as salas comerciais do prédio? De que forma essa água poderia ser rateada de forma diferenciada e com embasamento legal? Síndica Terezinha / Florianópolis Prezada síndica, O rateio de despesas de condomínio é realizado entre as unidades individuais na forma do ar. 1.336, I, do Código Civil, que dispõe que é dever de todo condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Portanto, só poderá haver um critério diferenciado de rateio das despesas condominiais se a convenção assim determinar. Não havendo disposição na convenção, o rateio deve ser feito pela fração ideal, independente do consumo maior, ou menor, de um bem como, por exemplo, a água, ou o elevador. Para alterar a convenção e instituir um critério diferenciado, é necessária a aprovação em assembleia geral por, no mínimo, 2/3 (dois terços) do total dos condôminos (não apenas dos presentes na assembleia). A locação da sala comercial para uma escola de enfermagem se enquadra na qualificação de uso comercial, pois o termo “comercial”, nesse caso, é abrangente, não estando restrito apenas ao comércio de produtos, propriamente dito. A única solução para o caso, a meu ver, é alterar a convenção do condomínio para prever a cobrança diferenciada da água. No entanto, tal cobrança não pode ser por estimativa, sob pena de se revelar mais injusta que a fração ideal, uma vez que, por exemplo, uma unidade com três pessoas pode gastar menos água do que uma unidade com apenas uma pessoa esbanjadora. O ideal, para se ratear a água com mais justiça do que a fração ideal, é fazer a individualização dos hidrômetros e incluir na convenção que a cobrança da água será feita pela medição mensal de cada unidade, sendo que as demais despesas serão rateadas pela fração ideal. ALBERTO LUÍS CALGARO OAB/SC 18.069 - Fábio De Carli & Advogados Associados S/C 17

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Expo Condomínio SC, a maior feira destinada ao setor condominial do Estado será promovida entre os dias 21 a 26 de agosto de 2012, no CentroSul, Florianópolis e tem entrada gratuita. O evento será anexo ao 19º Salão do Imóvel e Construfair. A feira está em sua terceira edição e tem como objetivo mostrar as novidades do setor e trazer informações técnicas para o público que é composto de síndicos, zeladores, conselheiros, administradores de condomínios, gerentes prediais, síndicos profissionais, condôminos e demais interessados. Os visitantes poderão conferir as novas tecnologias que serão apresentadas por fornecedores de produtos e empresas prestadoras de serviços para condomínios. Palestras, troca de informação, capacitação profissional, ações e atividades que agregam conhecimento e que envolverão do zelador ao síndico estão programadas. A iniciativa é uma parceria entre o Jornal dos Condomínios e o Secovi (Sindicato da Habitação). Já confirmaram presença na Expo Condomínio SC 2012 as empresas: Duplique Cobranças, Airton Bombas, Pontual Cobranças, Delta Fire alarmes de incêndio wireless, Adelante Cobrança e Triad Solution.

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Qualidades do bom Porteiro: ATENÇÃO: qualquer descuido pode facilitar a invasão do condomínio. RESPONSABILIDADE: a segurança dos moradores e demais funcionários dependem diretamente de sua atuação. PONTUALIDADE: o respeito ao colega de trabalho começa com o respeito aos horários. AUTO CONTROLE: atuar com profissionalismo é não perder a calma e a razão. AUTO CONFIANÇA: geralmente o trabalho do porteiro é solitário. Na maioria das vezes terá que tomar decisões sozinho. Mas nada impede que na dúvida, o porteiro peça orientação a seu superior hierárquico. RELACIONAMENTO HUMANO: lidar com pessoas de diferentes níveis sociais e intelectuais, essa é a função diária do Porteiro. Portanto, ele terá que saber se relacionar com todas elas. Portanto, o Porteiro deve: Falar pouco, somente o necessário; ouvir com atenção e não esquecer de sempre anotar todas as informações; desconfiar sempre de pessoas que falam muito, principalmente aquelas que fazem perguntas dirigidas as questões de segurança do condomínio ou referente à vida dos moradores; jamais comentar assuntos referentes a seu serviço e nunca passar informações internas do prédio em público, com pessoas estranhas ao ambiente de trabalho, familiares e amigos, namoradas (os) e porteiros de outros prédios e não permitir que pessoas estranhas ao condomínio tomem ciência das normas de procedimentos internos e dos equipamentos de segurança existentes.

Zelador e porteiro: Aproveitem a leitura e lembrem-se de entregar o Jornal ao síndico. Sugestões de pautas podem ser enviadas para o e-mail redacao@condominiosc.com.br ou no (48) 3028-1089.

Inquilino pode ser síndico

Saiba mais

A Lei permite que morador não proprietário ocupe cargo de síndico

cargo de síndico não é exclusivo dos proprietários de imóveis. A Lei, nesse sentido, é abrangente, conforme o artigo 1347 do Código Civil: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. Dessa forma, o Código deixa os poderes para a eleição do síndico nas mãos dos votantes da assembleia ordinária, e quando a maioria dos condôminos em primeira chamada, ou a maioria dos presentes em segunda, elege um inquilino como síndico, a decisão deve ser acatada, desde que a Convenção não estabeleça o

Segundo Lúcio Lopes Diniz os desafios de um síndico inquilino são maiores contrário, conforme explica o advogado Antônio de Almeida Júnior, do Núcleo das Administradoras de Condomínios de Itapema: “A Convenção pode estabelecer restrições para eleição de um inquilino ou mesmo decidir que o síndico seja sempre condômino”.

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No condomínio Residencial Geneve Lausanne, na Agronômica, em Florianópolis, o ex-síndico Lúcio Lopes Diniz era inquilino e cumpriu mandato de cinco anos no cargo. Ele conta que na primeira eleição para síndico foi questionado por dois moradores sobre o seu comprometimento com o zelo do patrimônio alheio, já que não era proprietário do imóvel. “Eu não julgo, porque como condômino faria o mesmo questionamento. Alguns poucos tiveram receio e alegaram que eu poderia fugir das minhas responsabilidades”, relata. Ele usou o argumento da lei, a qual permite que um não proprietário seja síndico, visto ainda que mesmo um não morador pode ocupar o cargo, como é o caso dos síndicos profissionais. Entretanto, os desafios de um síndico inquilino são maiores. Lúcio Diniz enfatiza que sentiu a necessidade de conquistar a confiança dos condôminos. “Tive que apresentar o meu diferencial. Sempre gostaram do meu trabalho, tanto é que só saí do cargo devido a uma opção minha”. Diniz

preferiu renunciar após ter se mudado para outro condomínio, onde agora é proprietário. Em cinco anos de atuação, Lúcio Diniz destaca 20 ações importantes realizadas em prol do condomínio Geneve Lausanne, dentre elas a implantação da academia, a reforma da quadra de squash, a pintura do edifício, a recuperação de diversos pontos de vazamentos do prédio, impermeabilizações, a troca de pisos de mil metros quadrados do condomínio, a implantação do monitoramento de câmera de segurança com gravação de imagens e a atualização do sistema de bombeamento da caixa d´agua para mecanismo automático. Outra importante atuação como síndico inquilino foi a inclusão do condomínio na Associação de Moradores da Praça Celso Ramos. A área é localizada em frente ao residencial e a parceria, que também contou com o apoio da prefeitura e construtoras, ajudou na revitalização da praça, que antes servia de abrigo para usuários e traficantes de drogas. Hoje, Lúcio Lopes Diniz ocupa o cargo de diretor da Associação.

Dentro das funções do condomínio o inquilino pode ser síndico e participar do Conselho Fiscal. No Conselho Fiscal o inquilino pode ser apenas membro e sua competência é somente dar parecer sobre as contas do síndico. Não poderá ser membro de um Conselho Consultivo, cuja participação é restrita aos condôminos (proprietários e titulares do direito de aquisição). Na eleição para síndico, os inquilinos votam normalmente desde que o proprietário não esteja presente e nem representado por procurador. O inquilino pode participar e votar nas assembleias que não discutam despesas extraordinárias, mesmo sem procuração do proprietário. Nas decisões da assembleia que envolvem despesas extraordinárias do condomínio, o locatário não poderá votar, salvo se tiver procuração do condôminolocador e mesmo assim se esse não estiver presente. A preferência será sempre do proprietário.

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