...por eso he decidido ayudarte a existir aunque sea llamandote ciudad en que no existo asĂ sencillamente ya que existes en mĂ he decidido que me esperes viva y he resuelto vivir para habitarte... -Mario Benedetti
indice
1. Resumen Ejecutivo 2. Presupuesto General y Flujo de Egresos flujo de preliminares y operativos
3. Estudio de mercado 4. Esquema de Inversi贸n 5. Caracteristicas Generales uso de suelo ubicaci贸n
6. Anteproyecto Arquitect贸nico perspectivas interiores fachada conceptual planta secci贸n
7. Otros desarrollos
1. Resumen Ejecutivo 1.1 Proyecto de Inversi贸n Departamentos 1.0
PROYECTO Metros cuadrados de terreno:
587 15,600,000.00
Uso del suelo:
pesos
H6-20-70
Unidades por construir:
29
Metros cuadrados a construir:
4,091.00
Metros cuadrados vendibles:
2,380.00
Vida estimada del negocio: 2.0
m2
Deptos
20
meses
2,130,920.10
pesos
MERCADO Costo directo estimado por departamento Costo directo por M2
22,913.12
pesos/m2
Precio de venta del departamento promedio DEL PROYECTO:
2,741,793.10
pesos
Precio de venta del departamento promedio DE LA ZONA:
3,858,586.75
pesos
Metros cuadrados promedio por unidad DEL PROYECTO:
62.83
Metros cuadrados promedio por unidad DE LA ZONA:
105.44
m2 m2
Precio de venta promedio considerado DEL PROYECTO:
33,000.00
pesos/m2
Precio de venta promedio considerado DE LA ZONA:
36,891.69
pesos/m2
3.0 FLUJO Y UTILIDAD Inversion Maxima esperada
54,309,586
Total de egresos:
61,796,683
Total de ingresos por ventas:
85,180,800
Utilidad:
37.84% 10.00%
Utilidad neta:
RESULTADOS FINANCIEROS
2,338,412 21,045,705
mensual
12.00
Utilidad (sobreprecio) (utilidad / costo total):
19.00 37.84%
2.27% Rentabilidad anualizada
23,384,117
27.19%
43.06% 27.19%
2. Presupuesto General y Flujo de Egresos CONCEPTO
CANTIDAD
U
PRECIO
IMPORTE
1.0 EGRESOS: 1.1 PREOPERATIVOS
Armado negocio Instrumento de Inversión
1.00 587.00 4.50% lote 1.00 18.00
lote m2 del terreno del terreno lote meses
1.2 PRELIMINARES Permisos y licencias
4,091.00 m2 29.00 unidades 4,091.00 lote 1.00 lote 1.00 lote 1.00 29.00 lote 1.3 EDIFICACION SERVICIOS Y ÁREAS COMUNES Áreas comunes y escaleras 282.00 m2 48 Cajones de estacionamiento 1,429.00 m2 Roof Garden 410.00 298.00 m2 Balcones 1.4 EDIFICACIÓN UNIDADES PRIVATIVAS Construcción departamentos (terminados) Construcciones locales comerciales
2,302.00 78.00
m2 m2
25,000.00 26,575.81 5,000,000.00 1,900,000.00 250,000.00 19,000.00
9,200.00 9,200.00 1,200.00 4,500.00
3,730,740.00 1,431,850.00 145,000.00 1,186,390.00 850,000.00 37,000.00 8,000.00 72,500.00 17,288,400.00 2,594,400.00 12,861,000.00 492,000.00 1,341,000.00
9,200.00 9,200.00
21,896,000.00 21,178,400.00 717,600.00
350.00 5,000.00 290.00 850,000.00 37,000.00 8,000.00 2,500.00
-
1.5 COSTO FINANCIERO 1.6 PROMOCIÓN, PUBLICIDAD Y VENTAS Publicidad Decoración unidad muestra Perspectivas y planos de presentación Maquetas Folletos Caseta de ventas EGRESOS ACUMULADOS
18,342,000.00 25,000.00 15,600,000.00 225,000.00 1,900,000.00 250,000.00 342,000.00
0.30% 1.00 1.00 1.00 20,000.00 16.00
lote lote lote lote pz meses
85,180,800.00 120,000.00 30,000.00 30,000.00 2.00 4,000.00
539,542.00 255,542.00 120,000.00 30,000.00 30,000.00 40,000.00 64,000.00 61,796,683.00
2.0 INGRESOS Y VENTAS (ver resumen en el cuadro de RESULTADOS) 2.1 UNIDADES PRIVATIVAS
2,380.00
m2
33,000.00
2.2 OTROS INGRESOS
79,512,000.00 10,152,000.00
Estacionamiento extras Roof Garden privado Balcones 2.3 EGRESOS POR VENTAS
15.50 260.00 298.00
cajones m2 m2
170,000.00 10,000.00 16,500.00
2,635,000.00 2,600,000.00 4,917,000.00 (4,483,200.00)
Comisiones ventas
-5.00%
del total
89,664,000.00
(4,483,200.00)
2.0 INGRESOS (acumulados)
85,180,800.00
10.0 RESUMEN Y RESULTADOS FINANCIEROS: FLUJO Y UTILIDAD Total de egresos (y programa mensual de gastos): Total de ingresos por ventas (y estimado mensual de ingresos): Utilidad (y requerimientos mensuales de efectivo): Inversi贸n m谩xima estimada (y flujo de caja acumulado): Costo directo promedio por departamento: Costo directo por m2 vendible:
37.84%
61,796,683.00 85,180,800.00 23,384,117.00 54,309,586.00 2,130,920.00 25,965.00
3. Estudio de Mercado CONJUNTO
CHIHUAHUA 190
Deptos.
OBRA NUEVA
M2
8
202.00
Costo
6,600,000
Precio / M2
32,673
CASA ROMA 138
OBRA NUEVA
9
117.00
3,861,000
33,000
CHILPANCINGO 156
OBRA NUEVA
12
69.00
2,477,000
35,899
CHILPANCINGO 156 CHILPANCINGO 156 ORIZABA ORIZABA ORIZABA
OBRA NUEVA OBRA NUEVA PREVENTA PREVENTA PREVENTA
12 12 16 16 16
95.00 125.00 89.00 95.00 120.00
3,395,000 4,552,976 2,996,412 3,270,000 4,075,000
35,737 36,424 33,668 34,421 33,958
SINALOA
PREVENTA
6
90.00
3,800,000
42,222
SINALOA
PREVENTA
12
115.00
5,300,000
46,087
SALAMANCA
TERMINADOS
19
96.00
4,200,000
43,750
CHIHUAHUA
PREVENTA
18
135.00
5,420,000
40,148
SINALOA
TERMINADOS
18
51.00
2,153,000
42,216
SINALOA
TERMINADOS
18
97.00
3,087,000
31,825
PUEBLA
TERMINADOS
1
JALAPA
PREVENTA
24
PROMEDIOS
14
90.00
2,800,000
31,111
101.00
3,750,000
37,129
105
3,858,587
36,892
4. Esquemas de Inversión 4.1 Fideicomiso
El inmueble se aporta a un fideicomiso de autoconstrucción mediante el cual se administra el desarrollo a través de un comité técnico formado por los socios interesados. El inversionista aporta el monto de la preventa de su departamento en el Fideicomiso convirtiendose también en fideicomitente/fideicomisario. A través del fideicomiso participan en sociedada con los promotores y otros inversionistas, beneficiandose de los flujos producto de las preventas a terceros. Fiscalmente se pueden aprovechar beneficios esclusivos de las personas físicas.
4.2 Esquema Comprador Inversionista (por departamento) (Preventa Inversionista)
El inversionista compra uno o más departamentos con un descuento acordado por el desarrollador, para su uso personal o para rentarlos, disminuyendo substancialmente el monto de la inversión. Este esquema solo está disponible para los compradores iniciales del grupo, no para compradores. Es importante hacer notar que bajo esta modalidad, el inversionista se comporomete a cubrir un precio fijo (con un atractivo descuento) Los Compradores Inversionistas, firman un contrato de Promesa de cesión de derechos de fideicomitente/ fideicomisario con la empresa, en el que se describen los compromisos de ambas partes.
EJEMPLO: Precio de venta estimado de un departamento promedio (preventa al público): 2,741,793.10 548,358.62 Descuento especial para Compradores Inversionistas (20%): 2,193,434.48 3,290,151.72 Pecio de venta futuro (estimado): Utilidad estimada: 1,096,717.24
120.00% 50.00%
Forma de pago: A la firma del contrato: primer trimestre: segundo trimestre: Saldo al terminar, tentativamente (según el depto que se escoja): INVERSIÓN TOTAL:
Precio estimado por tipo de departamento (A, B, C) “A” “B” “B2” “C”
Departamentos Fachada (10 unidades) Departamentos Interiores Grandes (6 unidades) Departamentos Interiores Chicos (6 unidades) Departementos Posteriores (6 unidades)
658,030.34 658,030.34 658,030.34 219,343.45 2,193,434.48
30.00% 30.00% 30.00% 10.00% 100.00%
m2
monto
p/m2
89.00 85.00 76.00 110.00
$2,563,200 $2,312,000 $2,067,200 $2,816,000
$28,800 $27,200 $27,200 $25,600
5. Caracteristicas Generales 5.1 Ubicaci贸n: El inmueble se encuentra ubicado en la Calle de Coahuila, en la colonia Roma, muy cerca de zonas comerciales importantes, tales como la plaza Rio de Janeiro, la Plaza Luis Cabrera, as铆 como de vialidades principales como Alvaro Obregon, Cuauhtemoc, etc...
5.2 Uso de Suelo: El inmueble tiene un uso se suelo tipo H6/20/Z, lo cual significa uso habitacional, seis niveles, 20% de area libre y minimo de vivienda libre respetando la intensidad marcada en el programa de desarrollo delegacional. Este uso de suelo nos da que el inmueble tiene una intensidad de construcci贸n de 477.00 por nivel y 29 departamentos de 80m2 promedio.
Vista a茅rea
Ubicaci贸n: Coahuila #59, Roma, Distrito Federal.
6. Anteproyecto Arquitectonico 6.1 Proyecto: El proyecto consta de tres torres de departamentos. La primera con 10 deptos. de 89m2 y 1 local comercial de 81m2, la torre de enmedio con 6 deptos. de 76m2 y 6 deptos. 85m2. La torre posterior tiene un solo depto. por planta de 110m2 con terrazas y una excelente orientación. Sus características básicas son: - 28 departamentos y 1 local comercial. - Elevador - 1 Roof garden común de 135m2 para juegos infantiles, gimnasio y área de asadores y tumbonas. - 3 Roof garden privados, 1 de 82m2, 1 de 83m2 y 1 de 100m2, dando un total de 400m2. - Estacionamiento para 59 automóviles teniendo 2 por departamento, importante para las parejas de jóvenes ejecutivos. - Amplios espacios para el acceso general. - Jardines privados interiores entre torres. - Acabados de primera calidad. - Diseño arquitectónico de vanguardia (fachada dinámica).
Fachada Perspectivas interiores
Planta Arquitect贸nica
Secci贸n Esquematica
Duna 20, MĂŠxico D.F.
7. Otros Desarrollos
1ro Mayo de 61 , México D.F.
Melchor Ocampo 395 , México D.F.
UN DESARROLLO DE:
contexto
arquitectos
Sierra Guadarrama #85, int 1, Col. Lomas de Chapultepec, MĂŠxico D.F. 11000 T +(55) 62.36.36.27 | www.contextoarquitectos.com