Imprimir bn 26 caras by Cristian Perez Alvarez

Indice de los Capitulos CAPITULO 1: EL MANTENIMIENTO EN EDIFICIO DOCENTE.................................................................

1.1.Relevancia del mantenimiento............................................................................................

1.2.Objetivos del mantenimiento..............................................................................................

1.3.Clases de mantenimiento....................................................................................................

CAPITULO 2: EL EDIFICIO C R A I ANTONIO DE ULLOA........................................................................

2.1.Estructura y organización del edificio.................................................................................

2.2.Descripcion de las Instalaciones.........................................................................................

CAPITULO 3: GESTION DEL MANTENIMIENTO.....................................................................................

3.1. Generalidades del programa de mantenimiento................................................................

3.2. Plan de mantenimiento.....................................................................................................

3.3. Mantenimiento: Gestión y documentación.........................................................................

3.4.Control de seguimiento del mantenimiento........................................................................

3.5. Calidad...............................................................................................................................

3.6. Obligación de la empresa mantenedora............................................................................

CAPITULO 4: SEGURIDAD Y MANTENIMIENTO (Prevención de Riesgos Laborales)...........................

4.1. Condicionantes previos......................................................................................................

4.1. Organización de la prevención..........................................................................................

4.2.Objetivos y metas en materia de Prevención de Riesgos Laborales....................................

4.3. Practicas y procedimientos.................................................................................................

CONCLUSIONES.................................................................................................................................... BILBIOGRAFIA........................................................................................................................................

a)Marco normativo.....................................................................................................................

b)Páginas web conjuntas de información..................................................................................

c)Libros......................................................................................................................................

d)Artículos en revistas...............................................................................................................

ANEXOS.................................................................................................................................................

Anexo 1: Equipos objetos de mantenimiento............................................................................

Anexo 2: Fichas técnicas.............................................................................................................

Anexo 3: Gamas de mantenimiento..........................................................................................

Anexo 4: Planing de mantenimiento.........................................................................................

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Capitulo 1

MANTENIMIENTO DE EDIFICIO DE USO DOCENTE

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

1.1 RELEVANCIA DEL MANTENIMIENTO Los edificios docentes son, hoy en día, el lugar donde los estudiantes forman sus mentes para obtener unos conocimientos didácticos, valores éticos y morales, y así conseguir una formación cultural y académica. La gran relevancia en la formación sugiere, que esos lugares de estudio han de estar en condiciones optimas para poder sacar el máximo rendimiento, procurando que las interrupciones sean mínimas, para que el estudiante y no tenga que ausentarse por problemas técnicos o de cierta relevancia en el edificio, y que por el contrario disfrute de unas instalaciones en su lugar de estudio seguras, confortables, saludables y adecuadas para las tareas de que desarrolle. Además debe cumplir con las condiciones establecidas de ergonomía, nivel de iluminación, etc…. El satisfactorio estado de este tipo de recursos, depende principalmente de los siguientes aspectos:

Adecuado diseño de las instalaciones y equipos.

Buena ejecución de obra y montaje.

Eficiente servicio de mantenimiento.

Concibiendo por servicio de mantenimiento el conjunto de medios materiales y humanos que están destinados a garantizar el correcto funcionamiento a nivel de ingeniería, arquitectura y confort de un edificio. Por ello, el servicio de mantenimiento integral de las instalaciones en centros de enseñanza (o en cualquier otro puesto de trabajo ya sea industrias, hospitales, oficina…) es transcendental para un óptimo desarrollo en las actividades docentes.

1.1.1 Importancia desde el punto de vista de la gestión En el aspecto de gestión económica de cualquier sistema, por norma general solamente se anotan como gasto de mantenimiento aquellos que producen un coste, asociado a un desembolso económico y que son meramente debidos al mantenimiento, conservación de instalaciones, edificaciones y a reparación de equipos y mobiliario. Pero hay otra serie de costos que se ocasionan y que generalmente no se valoran, así como, los costes de actualización de equipos, coste de parada, gasto energético… Por tanto la función del servicio de mantenimiento integral de un edificio de uso docente no consiste solamente en mantener una serie de instalaciones en funcionamiento, sino en conservar un cierto nivel de infraestructura técnica que impida un envejecimiento prematuro, tanto del edificio, como de las instalaciones allí presentes. De no realizar un buen servicio de mantenimiento podría llevar a la descapitalización y a un aumento de costes, creando la necesidad de nuevos equipos, infraestructuras e incluso del edificio entero. Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

1.1.2. Importancia desde el punto de vista del usuario El consumidor final de las instalaciones será la persona que ocupe un puesto de estudio en dicho edificio, por tanto, el servicio de mantenimiento tendrá que ofrecerle las máximas garantías respecto de las instalaciones en términos de seguridad, comodidad y procurando no obstaculizar en sus tareas, para lo cual ha de procurar establecer el mantenimiento en torno a su horario docente. De esa manera el usuario disfrutará de las instalaciones de manera ininterrumpida, siempre que sea posible.

1.1.3. Conclusiones Desde el punto de vista de la gestión de un edificio de uso docente, el porcentaje que representan los gastos de mantenimiento y, sobre todo los gastos de explotación de edificios, instalaciones y equipos, sobre los gastos totales del desarrollo de una infraestructura de este tipo, es susceptible de considerarlo como importante.

1.2 FINES Y OBJETIVOS DEL MANTENIMIENTO La European Federation of National Maintenance Societies define el mantenimiento como: todas las acciones que tienen como objetivo mantener un artículo o restaurarlo a un estado en el cual se pueda llevar a cabo alguna función requerida. Estas acciones incluyen la combinación de las acciones técnicas y administrativas correspondientes. En el ámbito de la ingeniería el concepto de mantenimiento tiene los siguientes significados: Cualquier actividad, como comprobaciones, mediciones, reemplazos, ajustes y reparaciones necesarios para mantener o reparar una unidad funcional de forma que está pueda cumplir sus funciones. En el caso específico de materiales estaríamos hablando de otras tres posibles definiciones: Todas aquellas acciones llevadas a cabo para mantener los materiales en una condición adecuada o los procesos para lograr esta condición. Incluyen acciones de inspección, comprobaciones, clasificación, reparación, etc. Conjunto de acciones de provisión y reparación necesarias para que un elemento continúe cumpliendo su cometido. Rutinas recurrentes necesarias para mantener unas instalaciones (planta, edificio, propiedades inmobiliarias) en las condiciones adecuadas para permitir su uso de forma eficiente, tal y como está designado.

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Por tanto, el fin del mantenimiento de cualquier instalación de un edificio de uso docente, o de sus instalaciones, consiste en facilitar técnicamente el desarrollo de las funciones propias de una infraestructura de esta categoría. Por otro lado, el objetivo final, es conseguir la complacencia del estudiante. Esto solo se consigue mediante una relación armónica entre los costes y la percepción que tiene del servicio el estudiante. El objetivo del mantenimiento consiste en maximizar la disponibilidad permanente del uso del edificio, equipos e instalaciones con la máxima fiabilidad posible a un coste moderado. El mal funcionamiento de un equipo o una instalación, se convertirá en molestias y costes que repercutirán directamente en el día a día de los estudiantes. La planificación y organización del mantenimiento es un factor clave para alcanzar los objetivos deseados. Esta planificación corresponde al Gestor del contrato de mantenimiento, siendo también competencia suya la cobertura de servicios técnicos, ingeniería del mantenimiento y de su planificación táctica y operativa. Podemos agrupar las funciones asociadas al mantenimiento integral de un centro de uso docente en las siguientes: Técnicas: Organización del funcionamiento y control de las instalaciones del edificio. Responsabilidad técnica del mantenimiento preventivo, correctivo, predictivo y energético del edificio, equipos e instalaciones. Organización del mantenimiento preventivo, correctivo y predictivo del edificio, equipos e instalaciones. Supervisar y controlar la actuación de técnicos y empresas que realicen un mantenimiento concertado de las distintas instalaciones y equipos. Seguridad: Comprometerse con la seguridad en el edificio velando el cumplimiento de la legislación vigente en materia de seguridad en lo que interviene a todas las instalaciones de cuyo control es responsable, expresando la adopción de las medidas necesarias. Creación de directrices de emergencia y evacuación, ayudando en la medida de lo posible en la redacción de los mismos, llegando incluso a ser responsable de la organización de dichos protocolos y su posterior puesta en marcha. Además formará a los inquilinos del inmueble de los comportamientos en situaciones de emergencia, realizando de manera periódica, los correspondientes simulacros.

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Administrativas: Colaborar e inspeccionar los proyectos de obras de ampliación, reformas o nuevas instalaciones que se realicen en el inmueble, así como el control de obras, a través de nuevas instalaciones u obras de todo tipo. Definir y especificar las directrices de gestión energética y optimizar la utilización de los recursos humanos y materiales. Comunicar de los presupuestos al Gestor para la elaboración de obras y el mantenimiento de instalaciones y equipos, orientando y evaluando la rentabilidad de las inversiones desde el punto de vista de la eficiencia práctica y de los costes de mantenimiento. Comunicar con antelación de los posibles contratiempos que pudiesen ocasionar ciertas reconocimientos periódicos de instalaciones vitales en el edificio tanto al cliente, como a los usuarios.

Funciones del Mantenimiento Integral

Técnicas

Seguridad

Administrativa

Esquema 1: Funciones del mantenimiento

1.3 EL MANTENIMIENTO INTEGRAL: CLASES DE MANTENIMIENTO El mantenimiento integral es aquel que engloba al mantenimiento preventivo, correctivo, predictivo y energético medioambiental, todos ellos empleados bajo una directriz común. Cada una de estas clases de mantenimiento presenta singularidades que la hace útil en un área concreta. Estas clases de mantenimiento discrepan entre sí por el tipo de control que realizan sobre el estado de las máquinas, los medios utilizados en la ejecución del control, las instalaciones sobre las que se actúa y el volumen de medios que despliega. Un sistema óptimo de mantenimiento debe hacer uso de las clases y grupos de mantenimiento, clasificándolos primero, y descubriendo las ventajas que puede aportar al centro.

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

A continuación, una breve clasificación de las clases de mantenimiento: Mantenimiento Preventivo Mantenimiento preventivo de Uso (M.U.S.) Mantenimiento preventivo “Hard Time” (M.H.T.)

Mantenimiento Modificativo Mantenimiento Correctivo Mantenimiento Energetico-Ambiental Mantenimiento Conductivo Mantenimiento Predictivo

1.3.1 Mantenimiento Correctivo Consiste en reparar los equipos e instalaciones averiadas y en reparar los desperfectos del edificio. Puede actuar de manera fortuita, en general cuando ocurre una avería imprevista por causa de una fatiga u otro fenómeno, o bien de manera programada, según un programa promovido por el mantenimiento preventivo. El equipo humano trabaja a solicitudes de la carga de trabajo que le proporcionan el mantenimiento preventivo, el mantenimiento modificativo y el mantenimiento energético-ambiental. El mantenimiento correctivo se efectúa en campo o bien en taller. En este último se elaboran, regularmente los trabajos más sofisticados, que solicitan la utilización de material y herramientas más específicas. En los centros de uso docente, este tipo de mantenimiento suele constituir casi la totalidad del tiempo empleado en mantener las instalaciones. Ello es debido, principalmente a la falta de previsión para la ejecución de mantenimiento preventivo, que a largo plazo, ahorraría horas en mantenimiento correctivo y alargaría la vida útil de los equipos.

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

1.3.2. Mantenimiento Preventivo La supresión o la reducción de averías en los equipos e instalaciones se obtiene por dos vías: eliminando el origen de la avería, mediante el mantenimiento modificativo o bien anticipándose al desperfecto o avería mediante el mantenimiento preventivo y predictivo. El guion principal del mantenimiento preventivo es anticiparse en el tiempo a las averías o deterioros, y uno de los factores que mide su eficacia es la disminución de las mismas. Existe otra función de este tipo de mantenimiento que consiste en vigilar el estado de las maquinas e instalaciones. Su metodología es a través de verificaciones, revisiones e inspecciones. A corto plazo acrecienta el número de rutinas de mantenimiento, transformándolas de “súbitas e inesperadas” a programadas, pero a largo plazo reduce el número de horas-hombre de mantenimiento y los costes asociados a los nuevos recambios y sustituciones. Mantenimiento de Uso (M.U.S.) El mantenimiento preventivo de uso pretende comprometer, mediante la formación adecuada y una necesaria combinación en el proceso asistencial a los propios usuarios de algunos equipos concernientes a las instalaciones del edificio a conservar. Con ello se obtiene que se ejecuten a su debido tiempo ciertas actuaciones, que si hemos de implicar a otra persona no se hubieran llevado a cabo en el momento adecuado. Permite descargar al personal de mantenimiento de carga de trabajo de los trabajos rutinarios que no hace falta formación propia del personal ni de los medios con los que han de desarrollar el trabajo. Son trabajos rutinarios de este mantenimiento la verificación del estado de los equipos, la comprobación visual del desgaste, revelar el sobrecalentamiento de equipos o ruidos anomalos, el mal estado de alguna pieza… El M.U.S. es una de las clases de mantenimiento más rentable y económico, pero no está implantado. Los motivos son varios, pero principalmente es la negativa del cliente para evitar cierto abuso por parte de la empresa mantenedora o la falta de control. La forma más sencilla de evitarlo, es el control mediante formularios que rellenen los usuarios describiendo las deficiencias, que se entregan al personal de mantenimiento.

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Mantenimiento Hard Time (M.H.T.) Consiste en la revisión total del elemento, equipo o pieza a intervalos programados, aunque no haya habido fallo en el elemento, con el obligación de que el componente o equipo después de cada revisión ha de quedar a “cero horas” de funcionamiento, es decir, como nuevo, desde el punto de vista del servicio que tiene que prestar. Este tipo de mantenimiento posee un coste muy elevado. Requiere en muchos casos desperdiciar una vida residual difícil de predecir. Con el desarrollo de las técnicas de fiabilidad se puede determinar con gran precisión la vida factible de cada elemento y proceder al reemplazo cuando se obtengan las horas de funcionamiento deducidas. Es por tanto un tipo de mantenimiento recomendable para equipos de alta complejidad técnica, y que su reposición sea de alto coste económico.

1.3.3. Mantenimiento Modificativo El mantenimiento modificativo tiene como objetivo la reducción o eliminación de averías en equipos e instalaciones mediante la supresión de las causas de la avería. Comprende un conjunto de acciones que no son revisiones, reparaciones o mejoras energético-ambientales.

1.3.4. Mantenimiento Energetico-Ambiental Junto al cuidado del buen estado de las instalaciones y maquinas para conseguir un funcionamiento optimo, se debe cuidar del aspecto energético. Esto nace como consecuencia del subida del coste de la energía y la concienciación de respeto al medio ambiente y normas anticontaminación a cumplir por los países, dando lugar a la necesidad del ahorro energético.

1.3.5. Mantenimiento Normativo-Tecnico-Legal Técnicamente no se diferencia del mantenimiento preventivo y se llevará a cabo sobre las instalaciones o elementos que se encuentran sujetos mediante ciclos preestablecidos con calendario planificado. La descripción detallada de elementos y las operaciones y tareas a realizar en estos mantenimientos, así como la periodicidad, cualificación de los operarios y el tiempo pronosticado en cada intervención, quedarán concretadas según la legislación específica correspondiente.

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

1.3.6. Mantenimiento Conductivo Conjunto de trabajos necesarios para realizar las acciones continuas de control de las variables de las instalaciones para mantener el clima adecuado de confort y seguridad dentro de los edificios.

1.3.7. Mantenimiento Predictivo Este tipo de mantenimiento está establecido fundamentalmente en averiguar un fallo antes de que acontezca, para dar tiempo a corregirlo sin detrimento del servicio, ni detención del uso de la instalación. Estos controles pueden llevarse a cabo de forma reiterada o continua, en función de los tipos de instalaciones. Para ello se usan instrumentos de diagnóstico, aparatos y pruebas no destructivas, como análisis de lubricantes, comprobaciones de temperatura mediante termografías de las instalaciones eléctricas, etc. Las principales ventajas de llevar a cabo las técnicas de mantenimiento predictivo, son: Reducción de los tiempos de parada. Optimización de la gestión del personal de mantenimiento. Seguimiento de la evolución de un defecto en el tiempo. Conocer con exactitud el tiempo límite de actuación que no implique el desarrollo de un fallo imprevisto. Toma de decisiones sobre las paradas técnicas de una instalación en los momentos críticos. Al conocer el historial de actuaciones, se puede usar esa información en el mantenimiento correctivo. Facilita el análisis de averías. A pesar de todas las ventajas este tipo de mantenimiento en edificios de uso docente apenas se lleva a cabo, debido principalmente al coste tan alto que supone. Es apropiado la aplicación de este tipo de mantenimiento de los centros de uso docente, como son las instalaciones asociadas a la climatización del edificio (calderas, enfriadoras, fancoils, climatizadoras…).

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Capitulo 2

EL EDIFICIO C.R.A.I. ANTONIO DE ULLOA

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Capitulo 3

GESTION DEL MANTENIMIENTO

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

3.1 GENERALIDADES DEL SISTEMA DE MANTENIMIENTO 3.1.1. Logros del servicio de mantenimiento La dirección del servicio de mantenimiento debe desarrollar una serie de función para alcanzar unos objetivos o fines: La dirección del servicio de mantenimiento debe desarrollar una serie de función para alcanzar unos objetivos o fines: Determinación de los distintos sistemas de mantenimiento aplicables a las instalaciones, estructura y confort del edificio. Realizar el control y supervisión del correcto funcionamiento en tas las instalaciones, elementos y equipos. Asesoramiento en materia de mantenimiento o fallos en las instalaciones, en proyectos de rehabilitación, ampliación o mejora del edificio. Estipular los recursos mínimos tanto técnicos como humanos. Asesorar sobre posibles dudas a aquellas empresas dedicadas a reparaciones ajenas a las instalaciones. Elaboración de proyectos y estudios de aplicación de instalaciones que repercutan en una disminución de costes, sin devaluar las condiciones de confort y obteniendo una mejora en el rendimiento, así como la utilidad de las mismas. Realizar una supervisión de todo aquello relacionado con la seguridad técnica e instalaciones estructurales del edificio. Elaboración de programas de mantenimiento a corto y largo plazo. Organización de los materiales, repuestos, herramientas y EPIs en el almacén facilitado para ello. Elaborar e instaurar cuadros de mandos jerárquicos. Control de oficina técnica en actualización de los planos relativos a distribución en planta e instalaciones, además de desarrollar las estadísticas relativas a rendimientos en instalaciones y equipos. Tener representación en aquellas comisiones técnicas que afecten a equipamiento de Instalaciones y elementos estructurales.

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

3.1.2. Estructura del servicio de mantenimiento La estructuración jerárquica dentro de una empresa es fundamental para realizar un reparto de tareas o actividades de manera más eficiente, así pues, el servicio de mantenimiento en el edificio está compuesto por el personal cualificado para una óptima aplicación del plan de mantenimiento. La cualificación de los operarios se asume los niveles de CF1, CF2, ingeniero técnico, ingeniero superior. Las ramas y especialidades que se consideran óptimas para los trabajos que se van a desempeñar son los siguientes:

Electricidad, carpintería, fontanería, albañilería, cerrajería, climatización, gas, pintura, electrónica, jardinería, delineación y personal polivalente cualificado.

Personal polivalente no cualificado

Para desempeñar las tareas del primer grupo será necesario la cualificación de CF1 o equivalente y para ejercer tareas del segundo grupo un certificado de

“

El personal polivalente cualificado: es aquel que sin estar especializado en ninguna rama, concreta si conoce y actúa sobre instalaciones del centro de uso docente.

”

El personal polivalente no cualificado: es aquel que apoyara a cualquier oficio.

Gestor Técnico Con titulación superior de la rama de Arquitectura técnica, Arquitectura o Ingeniería industrial, con experiencia acreditada en gestión de edificios de características similares al CRAI Antonio de Ulloa. Responsable de un funcionamiento correcto y óptimo del edificio, será el enlace con el cliente. Su función es coordinar a todo el personal a su cargo y ejecutar los informes para certificar el buen funcionamiento del plan de gestión del edificio, además de supervisar los recursos propios y ajenos. El gestor técnico no precisa de una presencia continua en el edifico, pero si debe estar siempre disponible a disposición del cliente.

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Un técnico responsable Con titulación superior o media (CF2) cuya función es organizar y coordinar las tareas que se deben llevar a cabo para la ejecución de un mantenimiento preventivo o correctivo, así como, realizar los partes de incidencias y comunicación al Gestor técnico y al Cliente. Será responsable de la correcta realización de las tareas en el mantenimiento de instalaciones, elementos y equipos, además de la ejecución del plan de mantenimiento preventivo.

Personal de oficio encargado de realizar las tareas de mantenimiento coordinado por un Técnico responsable. Estarán en posesión de un carnet acreditativo o una formación media (CF1) con especialización en uno de los campos anteriormente descrito (Electricidad, carpintería, fontanería, albañilería, cerrajería, climatización, gas, pintura, electrónica, jardinería o delineación).

Personal no cualificado Deberá acreditar certificado escolar, y desempeñaran tareas de asistencia al Personal de oficio, para aliviar la carga de trabajo y disminuir los tiempos de trabajo. Un uso óptimo de los medios humanos anteriormente descrito, requiere la elaboración, planificación y posterior ejecución, de un programa de formación y reciclaje de la plantilla, para una posible rotación de personal por aumento de cuota de trabajo o posibles bajas o indisposición.

3.2 PLAN DE MANTENIMIENTO Se deberá establecer la metodología y técnicas a seguir y el plan de revisiones y control que periódicamente se estudiara y reinterpretará, con el fin de perfeccionar el esquema de actuación vigente, adoptando modificaciones en los criterios , definiendo fichas de control, proponiendo sistemas, reformas o métodos que contribuyan a una mejora en la conservación de instalaciones, así como optimizar su explotación de forma segura y duradera, siempre teniendo en cuenta la eficiencia energética de dichas instalaciones.

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

3.2.1. Condiciones generales Se deberá establecer la metodología y técnicas a seguir y el plan de revisiones y control que periódicamente se estudiara y reinterpretará, con el fin de perfeccionar el esquema de actuación vigente, adoptando modificaciones en los criterios , definiendo fichas de control, proponiendo sistemas, reformas o métodos que contribuyan a una mejora en la conservación de instalaciones, así como optimizar su explotación de forma segura y duradera, siempre teniendo en cuenta la eficiencia energética de dichas instalaciones. Para la materialización de los trabajados de mantenimiento de las instalaciones podrán darse los siguientes casos:

Mantenimiento realizado con recursos propios.

Mantenimiento parcialmente concertado.

Mantenimiento totalmente concertado.

Para poder realizar la conservación de todas las instalaciones será necesario hacer uso en determinados casos, porque así lo establecen las disposiciones legales, los servicios de empresas autorizadas o delegadas de la administración (OCA). Las instalaciones obtienen un grado de atención fundamentalmente del efecto que pueda tener la interrupción de esta sobre el funcionamiento ordinario del edificio. Y por ello, se puede clasificar según los siguientes grupos:

INSTALACIONES VITALES Son aquellas que en caso de fallo o interrupción prolongada, inhabilitan el servicio que ofrece el edificio.

• Instalación eléctrica. • Instalación de telecomunicaciones

INSTALACIONES IMPORTANTES Son aquellas que en caso de fallo o interrupción prolongada puede generar problemas en el uso del edifico, por parte de los usuarios.

• Abastecimiento de agua. • Redes de vertidos y saneamiento. • Central frigorífica • Instalación de climatización • Ascensores • Sistema contra-incendios

INSTALACIONES VARIAS Son aquellas que afectan al uso del personal del edificio y servicios ordinarios.

• Ventilación y extracción de aire • Intercomunicadores • Montacargas • Instalación pararrayos

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

3.2.2. Tipos de mantenimiento En el Capitulo 1(1.3) ya se ha descrito los sistemas de mantenimientos existentes y sus características, a continuación se realizará una integración de estos al edificio de uso docente en cuestión.

Mantenimiento preventivo El mantenimiento preventivo es aquel que requiere en mayor medida recursos humanos y mayor organización, debido a la realización de revisiones constantes en todas y cada una de las instalaciones adscritas al mantenimiento preventivo, el tiempo que conlleva todos esos reconocimientos y su periodicidad, convierte a este mantenimiento en uno de los costosos, pero con mayor eficacia de continuidad en los servicios del edificio. Como se ha descrito anteriormente el mantenimiento preventivo se subdivide en dos posibles mantenimiento el MUS (mantenimiento de uso) y el MHT (mantenimiento Hard Time). Debido a las instalaciones implantadas en el edifico es recomendable realizar un mantenimiento de uso MUS, a excepción de las instalaciones vitales que deberán ser tratadas mediante el mantenimiento Hard Time, estas instalaciones exigen un mantenimiento periódico que deje a cero las condiciones de funcionamiento entre ellos nos encontramos climatizadoras, grupos electrógenos, grupos de presión etc. Realizando el mantenimiento Hard Time en aquellas instalaciones vitales conseguimos alargar la vida útil de estos equipo, a cambio de realizar un servicio de una mayor complejidad técnica y la especialización del personal necesario. Debido que a su periodicidad conseguimos la reducción de tiempos muertos y el aviso precio al cliente de la fechas de actuación y así ocasionar el menos impacto sobre los servicios del edificio.

Mantenimiento predictivo Se fundamenta en la detección de un posible fallo antes de que este ocurra, con ello se consigue dar tiempo para la reparación del equipo, instalación o elemento sin que este produzca perjuicios, ni detección del uso de la Instalación. Mediante

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Instalaciones de climatización Las unidades enfriadoras requieren de una revisión exhaustiva entre ellos la supervisión de los conductos del liquido calor-portador, para evitar fugas pues una fuga ocasionaría el mal funcionamiento y un sobrecalentamiento que ocasionaría fallos en la bomba de calor cuya reparación/ sustitución supone un coste elevado. Es importante realizar una medición del líquido calor-portador y realizar la purgación pertinente en caso de sustitución.

Instalaciones eléctricas Es considerado una de las Instalaciones vitales del edifico, y por ello se debe realizar una supervisión continuada. Por tanto el cableado, los subcuadros eléctricos, el cuadro general de distribución y el centro de transformación serán susceptible de revisión mediante termografías y con ello detectar cualquier anomalía en la temperatura de los mismos lo que podría dar lugar a cortocircuitos. Otro aspecto a tener en cuenta es la Toma de tierra del edificio que ayuda a la derivación de cualquier sobrecarga en el sistema eléctrico, se realizará mediante el uso del Telurómetro.

Otras instalaciones Grupos de presión, grupos de extinción de incendios, ascensores

Mantenimiento conductivo Son aquellos trabajos continuados de control que se llevan a cabo para ofrecer las características óptimas de las instalaciones para mantener el clima adecuado de confort, realizando las variaciones en el rendimiento de los equipos para ofrecer el servicio más optimo. Este modulo de mantenimiento está presente todos los días, el mantenimiento conductivos comienza mediante una revisión diaria y periódica a primera hora de la mañana de las principales instalaciones comprobando la ausencia de ruidos anómalos o averías detectables de forma inmediata. Se anotan y contabilizan los consumos reflejados en los contadores de agua, gas, electricidad y aquellas instalaciones con algún tipo de contador implantado, todo ello facilita un posterior control de consumo eléctrico, de agua, o de consumo de gas en las instalaciones y poder realizar un balance de costes estimativo en tiempo real. Termografia: La termografía es una técnica que permite medir temperaturas a distancia, con exactitud y sin necesidad de contacto físico con el objeto a estudiar. La termografía permite captar la radiación infrarroja del espectro electromagnético, utilizando cámaras termográficas o de termovisión. Toma de tierra: La toma de tierra se emplea en las instalaciones eléctricas para llevar a tierra cualquier derivación indebida de la corriente eléctrica a los elementos que puedan estar en contacto con los usuarios Telurómetro: El telurómetro es un aparato que nos permite realizar la medición de un sistema puesta a tierra para comprobar su correcto funcionamiento siendo así el principal indicador del estado del mismo. Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

El mantenimiento correctivo consistirá en: Supervisión de que todos los equipos e instalaciones principales funcionen dentro de los parámetros estipulados. En caso de producirse una anomalía grave el aviso al responsable de mantenimiento para poder adoptar medidas precisas. Puesta en marcha y parada de los equipos que necesitan de activación manual. Contabilización de los parámetros de funcionamiento Anotación de los consumos y rendimientos de los equipos y sistemas. Cumplimentación de los documentos de registros de asistencia de personal que trabaja en el centro y de las operaciones realizadas en cada una de las instalaciones por cada técnico. El personal de mantenimiento son los encargados de mantener un confort para los usuarios del centro, por ello se asegurará que el recinto tenga una temperatura cuando este calefactando no superior a 21ºC y una humedad relativa dentro de las estancias de estudio entre el 30% y el 70% según el RD 1826/2009. Las hojas de control realizadas por el personal de mantenimiento serán entregadas mensualmente al Gestor del contrato, que realizara un informe energético basado en los consumos reflejados por los contadores de los equipos, con la finalidad de mantener todo el tiempo informado al cliente del estado de las instalaciones y su rentabilidad.

Mantenimiento correctivo Su finalidad es la reparación de aquellos equipos, elementos o instalaciones averías o con fallas en su funcionamiento y rectificar los deterioros en el edificio, comprende todas las intervenciones precisas para devolver el funcionamiento optimo previsto en el mantenimiento preventivo. Todo mantenimiento correctivo que precise un gasto económico adicional debido a su magnitud o elementos necesarios para su reparación, será motivo de la emisión de un informe técnico-económico justificativo que deberá ser aprobado por el Gestor de mantenimiento y el Cliente. Este mantenimiento será llevado a cabo por los técnicos tras el aviso de la incidencia mediante el sistema de comunicación con el Cliente o por el Jefe de oficiales cuya presencia es permanente en el centro. En el aparado dedicado al Control y seguimiento se detalla el flujo de trabajo destinado a la comunicación de incidencias y sus vías de acceso a esta información. Si durante la ejecución de tareas de mantenimiento conductivo o de mantenimiento preventivo, aparece una incidencia de avería cuya importancia es muy relevante, ya que afecta a instalaciones denominadas vitales para el centro, acto seguido se procederá a dejar dichas tareas en Stand-by para poder hacer frente a la reparación del fallo en el equipo, maquina o sistema. Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Todas aquellas tareas de mantenimiento correctivo, deberá ir asociado a la elaboración de un parte de avería que será gestionado por el Jefe de oficiales, en cuyo contenido deberá estar reflejado el número de horas necesitado para la resolución de la avería y si se han requerido materiales adicionales para su reparación así como la denominación de cada uno de ellos y el número de unidades utilizados. Estos partes de averías, ayudarán a la gestión del inventario de materiales y un posterior balance de costes.

Mantenimiento técnico-legal Los diferentes reglamentos oficiales establecen unas pautas a seguir de obligado complimiento para un mantenimiento correcto (que no optimo) de las instalaciones. El control lo ejerce la Administración, con la finalidad de disminuir el Factor de Riesgo derivado de las Instalaciones y las precauciones para evitar la producción de daños a las personas y al medio ambiente. Los reglamentos a tener en cuenta serán los siguientes: Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (R.I.T.E.). Reglamento electrotécnico de Baja Tensión (R.B.T.). Reglamento de Centrales Eléctricas, Subestaciones y centros de Transformación. Reglamento de Instalaciones de Suministros de Agua. Reglamento de instalaciones de Protección contra incendios (R.I.P.C.I.). Código Técnico de la Edificación.

Mantenimiento Técnico-legal recomendado La normativa de obligado cumplimiento estipula unas pautas a tener en cuenta respecto a evitar el riesgo de accidentes a causa de un mal estado de las Instalaciones, estas pautas no son siempre las más idóneas para realizar un buen plan de mantenimiento preventivo, debido a que, están estipuladas en un modelo genérico y en el mayor de los casos llevados al límite de los equipos. Por ello los fabricantes de los equipos y maquinas destinados a instalaciones, realizan una estudio propio de cada uno de sus productos para realizar una guía de fiabilidad de su producto y para ello estipulan un mantenimiento idóneo para ese equipo, dicho mantenimiento es más estricto y periódico en el mayor de los casos que el mantenimiento Técnico-legal, lo que da lugar a un aumento de los costes pero un aumento en el rendimiento de los equipo y la posibilidad de evitar fallos que inhabiliten a estos. Una correcta elección de la utilización del mantenimiento técnico-legal o técnico-legal recomendado es fundamental para evitar sobrecostes y saturación en las tareas de reconocimiento y verificación de los equipos (mantenimiento preventivo/conductivo). Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

3.2.3. Documentacion tecnica Una buena gestión de la información es esencial para poder realizar un mantenimiento del edifico de manera optima, operativa y funcional. Para ello se redactaran una serie de documentos y libros con toda la información de los procesos realizados y una contabilidad de todos los elementos usados. 3.2.3.1. Libro de características técnicas. Este documento recopila toda la información técnica de los equipos, instalaciones y maquinas instaladas en el edificio, así como toda aquella información complementaria para poder llevar a cabo la planificación del Plan de Mantenimiento. Esquemas unifilares de todos los cuadros eléctricos de mando y control. Planos de distribución de todas las instalaciones permanentes. Esquemas de principio de las distintas instalaciones. Fichas de características técnicas de todos y cada uno de los equipos que forman parte de cada Instalación, incluyendo modelos, marca, numero de fabricación, fabricante, curvas de rendimiento, características de funcionamiento. Memoria descriptiva del conjunto de equipos que forman las instalaciones, definiendo las condiciones de proyecto paras que fueron diseñadas. Instrucciones de servicio facilitadas por el fabricante o instalador. 3.2.3.2. Informe primario del estado de las Instalaciones instaladas. La primera toma de contacto con el edificio, es realizar en los 3 primeros meses, un informe técnico de manera detallada del estado en el que se encuentran las instalaciones, equipos y maquinas, reflejando aquellas anomalías, fallos, averías o deficiencias, en un informe para que el equipo de asistencia de los equipos realicen las operaciones de reparación antes de la finalización del plazo de Garantía de los equipos. Averias existentes

Equipos inhabilitados

Garantia

Equipos averiados Manual de mantenimiento del edificio

Defectos de Instalaciones

C.R.A.I Antonio de Ulloa

3.2.3.3. Partes de trabajo. El mantenimiento del edificio formado por todas las tareas de mantenimiento preventivo/conductivo/predictivo/correctivo se documentará mediante órdenes de trabajos entre los diferentes estatus de la cadena de mando y partes informativos de ejecución tras la finalización de las tareas delegadas mediante las ordenes de trabajo. Estos partes estarán a disposición del responsable del servicio de mantenimiento y los Jefes de oficiales. Las ordenes de trabajos en su origen son emitidos por el Gestor o el Técnico responsable y serán recepcionado por el Jefe de oficiales para la ejecución de las tareas prescritas en dicho parte. Las órdenes de trabajos se pueden agrupar en tres grandes bloques de mantenimiento previstos:

Orden de trabajo Preventivo

Orden de trabajo Correctivo

Orden de trabajo de Nuevas Instalaciones

La documentación respecto a las órdenes de trabajo se incluye en el Anexo 5

3.2.3.4. Partes diarios de trabajo. El parte diario de trabajo satisface el control cotidiano de las tareas más asiduas, especialmente para el mantenimiento preventivo y el mantenimiento conductivo, mediante estos documentos ser registra la supervisión periódica y se puede observar la evolución de los equipos y con ello realizar un estrategia predictiva frente a posibles fallos en ellos. Este parte ha de ser cumplimentado diariamente y firmado por el técnico que ha llevado a cabo la supervisión/reparación, ofreciendo un respaldo de que la tarea se ha llevado a cabo. El parte poseerá: •

Instalacion, aparato o equipo revisado/averiado.

•

Fecha del dia de trabajo.

•

Hora de inicio y fin de la revision/reparacion.

•

Diagnostico de la averia/reparacion.

•

Reparacion efectuada.

•

Piezas de recambios y materiales empleados.

•

Responsable que ha realizado la reparacion

•

Tiempo total del trabajo

•

Firma del jefe de equipo que asegura que el desarrollo de los trabajos a sido verificado

MANTENIMIENTO DIARIO Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

3.2.3.5. Partes diarios de averias o incidencias. El parte de averías o incidencias puede debe ser cumplimentado por un técnico de campo al observar una anomalía en su rutina de reconocimiento, o al recibir un aviso de incidencia que puede ser redactado por un responsable del centro o bien por un usuario que ha detectado la deficiencia de algún equipo o sistema. •

Instalacion, aparato o equipo revisado/averiado.

•

Fecha de aviso de la averia

•

Hora de Inicio o final de la reparacion.

•

Observaciones.

•

Personas de contacto que avisa de la incidencia.

•

Persona que ha acudido al servicio.

•

Firma del jefe de equipo que asegura que el desarrollo de los trabajos a sido verificado

AVERIAS O INCIDENCIAS

3.2.3.6. Informes periódicos. El Gestor de Mantenimiento de manera mensual realizará un informe escrito de todas las tareas realizadas, del correcto cumplimiento con el Plan de mantenimiento preventivo y de las incidencias relevantes y los objetivos obtenidos al final del ciclo mensual. Se adjunta una valoración del estado actual de las instalaciones y de posibles mejoras susceptibles de implantar para obtener un mejora en el ahorro de energía y prolongación de la vita útil de los equipos, tras un estudio de costes directo (Fiabilidad – Rentabilidad – Costes). El responsable del centro podrá exigir la recepción de estos informes para observar la evolución continua de las instalaciones del edifico, el Gestor será el encargado de facilitar dicha información vía E-mail o en formato físico. El contenido de estos informes incluirá las mediciones de los parámetros así como el estado de los equipos según los parámetros de calidad de servicio. Incluirá la siguiente información:

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

• Actuaciones emprendidas con las hojas de servicios emitidas. • Actuaciones realizadas con las hojas de las órdenes de trabajo. • Inspección y gestión de consumo. • Observaciones y anotaciones. • Enumeración de materiales necesarios utilizados incluyendo proveedor. • Relación de costes de mantenimiento correctivo.

INFORMES PERIODICOS

3.2.3.7. Libro de mantenimiento. Se redactará el “libro de mantenimiento” que englobará todas las acciones llevadas a cabo desde el inicio del mantenimiento del edifico y se mantendrá en constante actualización con el fin de obtener una evolución que ayude a la mejora del Plan de mantenimiento. Este manual contendrá los siguientes capítulos:

•

La redacción de una memoria abreviada de las distintas instalaciones y equipos.

•

Programa de mantenimiento preventivo vigente, donde se recogen todas las acciones llevadas a cabo por el equipo técnico de mantenimiento y que cumple con la normativa técnico-legal

•

Modificaciones que se hayan introducido en las instalaciones y que puedan afectar a sus condiciones de servicio.

•

Datos generales de uso, tales como intensidades eléctricas, consumos de combustibles, temperaturas, análisis de combustión etc.

•

Inventario de equipo e instalaciones

LIBRO DE MANTENIMIENTO

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Capitulo ?

Acciones sobre los elementos que condicionan la duracion del edificio

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

2.1 ELEMENTOS ESTRUCTURALES A CONSERVAR EN EL EDIFICIO ESTRUCTURAS ENTERRADAS

Muros de contención

La principal función de los muros de contención es la de contener el empuje de las tierras que sujetan, aunque en muchas ocasiones son, además, la cimentación de una parte del edificio, por lo que reciben también cargas verticales. Contiene empujes horizontales y soportan cargas verticales, más o menos centradas. Elaborado con hormigón armado constituyendo muros sotano1. El edificio posee una planta sótano situada a la cota -……. Ejecutado con muros de contención……..

Cimentación superficial ejecutada con Losa de cimentación

Es el elemento que reparte las cargas verticales en una superficie de terreno suficiente. No recibe, si su ejecución ha sido correcta, empujes horizontales, aunque si flexiones. Es una Losa continua2 y de pequeño espesor, elaborado con hormigón armado y trabaja a flexión. La losa de cimentación tiene unas dimensiones de XX x XX y un espesor XX, el hormigón para su elaboración es XX y posee un entramado de armadura de acero de ## de diámetro ## B-500S Vigas, sufren esfuerzos de flexion y torsión. Compuesto por armado (tipo de hormigón y hacer) con secciones de ##

ESTRUCTURAS AEREAS

Estructuras verticales

Reciben cargas verticales y actúan de arriostramiento entre sí, su función es transmitir las cargas a los elementos de cimentación. El edificio está conformado por pilares como elementos lineales que reciben la carga de forjados y la transmiten sufriendo esfuerzos de compresión y pandeo. Su elaboración se ha llevado a cabo mediante hormigón armado (tipo de hormigón y hacer) con secciones de 50x50cm y 50x70cm en planta sótano, 50x50cm en 1º planta, 50x50cm en 2º planta, 50x50cm en 3º planta y 50x50cm en planta de Muros sotano: Los muros de sótano son elementos constructivos cuya principal misión es servir de contención, generalmente de un terreno natural o de un relleno artificial. Losa de cimentacion: Una losa de cimentación es una placa de hormigón apoyada sobre el terreno la cual reparte el peso y las cargas del edificio sobre toda la superficie de apoyo.

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Estructuras horizontales

Su función es cubrir superficies horizontales y soportar las cargas de uso, realizando una transmisión de esfuerzos a las estructuras verticales. El entramado horizontal está compuesto por un forjado bidireccional de espesor ##+##, distancia intereje de ##cm y ejecutado con hormigón en masa ## y armadura ##.

CUADRO RESUMEN DE TIPOLOGIA DE ESTRUCTURA DEL EDIFICIO

Situacion Enterrada

Aerea

Tipo

Elementos

Contención

Muros interiores y muros pantalla

Cimentación superficial Estructura vertical

Losa de cimentación Pilares Vigas

Estructura horizontal

Forjado bidireccional

Materiales

Hormigon armado (#######) Hormigon armado (########) Hormigon armado (########) Hormigon armado (########) Hormigon armado (########)

PATOLOGICOS POSIBLES EN LOS ELEMENTOS 2.2 PROCESOS ESTRUCTURALES Se consideran cuatro tipos de procesos patológicos que causan una lesión y por ello, una degradación de las características fisicoquímicas de un elemento constructivo, que puede llevar a perder su integridad y propiedades con peligro de colapso. • Erosión • Corrosión • Deformaciones • Roturas Según el tipo de patología afectará a uno u otro elemento, a continuación se realiza un resumen de los elementos y materiales que pueden sufrir cada una de las patologías y con ello tenerlas en cuenta a la hora de de hablar de actuaciones de mantenimiento.

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

EROSION Aparece en todos los elementos estructurales y de revestimiento con carácter superficial pétreo, materiales en los que se incluye hormigón, ladrillo, mampostería, aplacado de piedra. La estructura del edificio esta ejecutada con hormigón armado y a su vez posee un revestimiento con función de cerramiento de fábrica de ladrillo cara vista, muy susceptible de degradación por erosión.

Meteorizacion

Erosión física

La erosión física o también denominada Meteorización, se debe a la acción combinada de la penetración de agua y cambios de temperatura, sobre todo, heladas que producen roturas superficiales de los materiales originando una posible entrada de elementos químicos no estables y que pueden afectar a las propiedades de dichos materiales. Su intensidad es directamente proporcional al índice de absorción superficial del material, otro factor que intervienen en su intensidad es la rapidez de variación de temperatura, cuanto mayor es el cambio de ºC en valores absolutos y menor el plazo de tiempo, su intensidad se ve incrementada. Afecta a todo tipos de fábrica de ladrillo y al hormigón visto.

Erosión química

La erosión química es producida por la interacción de agentes contaminantes presentes en la atmosfera combinados con los fenómenos meteorológicos, sobre todo, la lluvia que ayuda a su transporte y e interacción. Se distinguen diversos efectos según el material base donde se genere la erosión química, el contaminante y la situación climatológica. Agentes químicos que alteran los materiales: DIOXIDO DE CARBONO (CO2) Componente de la atmosfera, produce disgregaciones en piedras y morteros. Disuelto en agua ataca a la carbonatacion en hormigon y morteros creando costras superficiales. DIOXIDO DE AZUFRE (SO2) Abundantes en urbes es un contaminante atmosferico que disuelto en agua se transforma en Acido Sulfúrico que ataca a materiales calizos. Ataca al hormigon si se filtra al interior, incrementando su volumen y disgragando su superficie. Eflorescencia

FLUORUROS Originados por la contaminacion Industrial, ataca a materiales ricos en silice, con perdida de mateiral. AGUA PURA Altamente peligros para hormigones y morteros, disuelve la cal.

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

AL CALIS DEL CEMENTO Su origen es el propio mortero de cemento, ataca a los aridos que acompañan al cemento alcalino aumentando el volumen cuando reaccionan y disgregando el hormigon.

Erosión Biológica

La erosión biológica es la actuación de microorganismos y líquenes sobre los elementos pétreos y alterando su composición y produciendo una degradación. MICROORGANISMOS Atacan principalmante materiales petreos, como son las biobacterias (transforman azufre en acido sulfurico), los antinomicetos (disgregan las piedras areniscas), y las bacterias nitrificantes (actuan sobre las calizas). LIQUENES Los liquenes segregan acidos organicos disgregadores y que consevan la humedad superficial del material.

CORROSION Su aparición está ligada a materiales con propiedades metálicas, es decir, estructuras metálicas y armaduras que componen el hormigón armado.

Estructuras metálicas

El detonante principal es el contacto con la humedad, aunque pueden aparecer también pares galvánicos producidos entre dos superficies metálicas con una diferencia de potencial. La humedad actua de tres formas:

CORROSION POR AIREACION DIFERENCIAL Por falta de de proteccion antioxidante y se da en zonas de permanente humedad junto a zonas secas (arranque de pilares, elementos planos exteriores e interiores, uniones longitudinales en horizontal entre perfiles) lo que provoca un diferencial de potencial enre ellos. CORROSION POR OXIDACION PREVIA Cuando el oxido humedo pasa a hidroxido y actua de catodo sobre el resto del metal. Aparece siempre que existe ausencia de proteccion del elemento y este está en contacto con humedad, a la interperio u ociltos dentro de obras de fabrica.

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

CORROSION POR INMERSION La permenante exposición del elemento metálico en ambiente saturado (terreno humedo) y asuencia de protección antioxidante, lo que puede llegar a formar hidróxido y disolverlo segun el pH del agua. CORROSION POR PAR GALVANICO Su origen el es contacto metálicos con materiales de mayor potencial electroquímico. También se facilita si carece de protección antioxidante y la presencia de agua u otro electrolito. La mayor parte de las corrosiones expuestas se pueden evitar con una protección antioxidante mantenida.

DEFORMACIONES Las deformaciones poseen dos tipos de causa inicial, una indirecta (de apoyo o ejecución) y otra directa (de uso) que pueden actuar independientemente o simultáneamente. • Causas indirecta: Capacidad portante deficiente, bien por error de cálculo o por mala ejecución (disposición de las armaduras, falta de vibrado, poca resistencia característica de hormigón, fallo de atado de armadura). • Causa directa: Exceso de cargas o sobrecargas, debido a la modificación de uso, incremento de volumen de la edificación, o bien a variaciones dimensionales debidas a cambios de temperatura o humedad. Las causas de las deformaciones producidas pueden producirse por el propio elemento defectuoso o en otro ligado estructuralmente a este (desplome de un pilar debido al asiento diferencial de la cimentación). Se pueden distinguir los siguientes grupos: ASIENTO DE CIMENTACIONES Debido a una baja capacidad portante del terreno, un dimensionado insuficiente o aumento de cargas DESPLOME DE MUROS Y PILARES Originado por asientos diferenciales o falta de dimensionamiento o aumento de empujes ALABEOS DE MUROS, PILARES Y VIGAS Debido a asienteos de cimentaciones y/o desplome de muros y pilare HUNDIMIENTO DE ARCOS Y BOVEDAS Por asentamiento diferenciales, desplomes , falta de dimensionamiento o aumento de cargas FLECHAS DE VIGAS, FORJADOS Y LOSAS Por falta de dimension o aumento de cargas Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

ROTURAS Su presencia es apreciable en elementos superficiales verticales u horizontales, y en lineales de hormigón armado. Su origen al igual que las deformaciones se debe a causas indirectas y causas directas, las principales evidencias son las sobrecargas (elementos lineales) y la variación higrotermica (elementos superficiales). Los orígenes de deformaciones también pueden ser posibles causas directas de rotura, ya que aparecen esfuerzos de compresión, tracción y cortantes en elementos adjuntos.

Grietas Separación del material que afectan a todo el espesor del elemento, principalmente sobre paramento de fábrica de ladrillo, en elementos compuesto por hormigón debido a su heterogeneidad y la inclusión de las armaduras de acero, puede no llegar a afectar a todo su espesor. Las dimensiones y su abertura, no describen esencialmente la gravedad de la misma, si bien, es cierto que condicionan su importancia, la ubicación y su dirección son las propiedades que ofrecen una descripción y peligrosidad a las grietas. Son, normalmente perpendiculares a los esfuerzos que están sometidos si es tracción, o paralelas si es cortante. Por asientos • En muros de fábrica de ladrillo. o Vertical, por asiento puntual. o Inclinada y repetida, por asiento puntual. o En arco de descarga, por asiento continuo. • En muros de hormigón armado. o Vertical, Por asiento puntual. o Inclinada, por asiento continúo. • En bóvedas. o Lineales según directriz, por asiento continuo. o Perpendiculares a la directriz, por asiento puntual.

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Por empujes • En muros. o Verticales, en encuentro con otros muros o por empuje de tierras. o Horizontales, en encuentro con forjados, en arranques de bóvedas o por empujes de tierra. • En pilares y vigas de hormigón armado. o Inclinadas, en empotramiento de vigas por flechas excesivas. o Horizontales, en cabeza de pilar por pandeo. • En bóvedas o Lineales según su directriz de desplome. Por movimientos térmicos • En muros. o Verticales en el punto intermedio, con posible localización en esquina de huecos de puerta o ventana, o en encuentro con otros elementos estructurales. • En vigas y pilar de hormigón armado. o Verticales en vigas, próximo a su centro. o Horizontales en cabeza de pilares por esfuerzo cortante.

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

POR ASIENTOS

Muros de fabrica

Vertical

A 45ยบ

Muros de Hormigon amado

Vertical Arco de descarga Bovedas

Viga de Hormigon amado

Vertical

Inclinada

Longitudinal

Perpendicular

POR EMPUJES

Vertical

Vertical y horizontal

Inclinadas

Horizontal

Longitudinal

POR VARIACIONES TERMICAS

Vertical

Vertical y horizontal

Manual de mantenimiento del edificio

Horizontal

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Fisuras Cuando afecta a la parte exterior del elemento constructivo, es decir, al revestimiento del hormigón armado o enfoscado.

Por acciones mecánicas.

• En muros. o Verticales, por empuje que no llega a romper. o Horizontales, por rotación o por pandeo. • En pilares. o Horizontales, en la zona central, por pandeo. • En vigas. o Inclinadas, en los extremos, por flecha. o Horizontales, en el centro de su cara inferior, o en los extremos de su cara superior, por flecha. • En bóvedas. o Lineales según su directriz por empuje lateral Por movimiento higrotermicos. • En elementos de hormigón armado a la intemperie. o Fisuras locales y paralelas en continuidad en las zonas expuestas. Por corrosión de armaduras • En elementos de hormigón armado, sobretodo expuesto a la intemperie. o Fisuras locales siguiendo armaduras, sobre todo estribos en las zonas mas expuestas.

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

PROCESOS PATOLOGICOS EN LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE UN EDIFICIO

Lesiรณn

Tipo

Erosiรณn Fรญsica (Meteorizaciรณn)

Erosiรณn Quรญmica

Causa

Elemento estructural

-Absorciรณn de agua y helada

-Absorciรณn de agua y contaminante

Erosiรณn

Elementos de:

-Desagregaciรณn

-Fabrica -Hormigรณn

-Perdida de material superficial

Elementos de:

-Alveolos

-Fabrica

-Decementacion

-Hormigรณn

-Costras

Elementos de: -Microorganismos

-Lรญquenes

-Fabrica

-Oxidaciรณn previa

-Hormigรณn Perfiles metรกlicos en general

-Inmersiรณn Corrosiรณn

-Aireaciรณn diferencial -Par galvรกnico -Ataques de cloruros -Carbonataciรณn del hormigรณn -Fallo del terreno

Asiento

-Aumento de carga -Dimensiรณn insuficiente

Desplome Flecha Deformaciรณn

Pandeo

Hundimiento

Alabeo

-Fabrica

-Patinas

-Eflorescencia -Disgregaciรณn

-Hormigรณn Elementos de:

Erosiรณn Biolรณgica

Corrosiรณn

Efecto

-Asiento

Armaduras de hormigรณn

-Perdida local de material

Armaduras de hormigรณn

-Perdida de metal y esponjamiento

Cementaciรณn Muro de carga Muros Pilares Vigas

-Dimensiรณn insuficiente -Dimensiรณn insuficiente

Losas Pilares

-Aumento de carga -Desplomes

Muros

-Aumento de cargas

Arcos

-Dimensiรณn insuficiente -Aumento de carga

Pilares

-Dimensiรณn insuficiente

Muros

-Asiento

Vigas

Manual de mantenimiento del edificio

-Perdida local de material

Perfiles metรกlicos en general

-Aumento de carga

-Asientos

-Disgregaciรณn

-Hundimiento -Desplome -Roturas -Falta de verticalidad -Perdida de directriz -Falta de planidad

-Perdida de directriz

-Falta de planidad

C.R.A.I Antonio de Ulloa

PROCESOS PATOLOGICOS EN LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE UN EDIFICIO

Lesión

Tipo

Causa

Elemento estructural

-Asiento previo

Muros de carga

Vigas de H.A. Muro de carga Grieta

-Empuje de tierras o de otro elemento

Pilares y vigas de H.A.

Muro de carga -Movimiento térmico Rotura

Pilares y vigas de H.A.

Muros de carga o contención

-Acciones mecánicas y deformaciones Vigas

Fisura

Pilares -Movimientos higrotérmicos

Elementos de H.A. en general

-Corrosión de armaduras

Elementos de H.A. en general

Efecto

-Grieta vertical -Grieta inclinada -Grieta en arco de descarga -Grieta vertical -Grieta vertical en encuentros con forjados -Grieta inclinada en empotramiento de vigas -Grietas horizontal en cabeza de pilar -Grieta vertical o en hueco -Grieta vertical en vigas -Grieta horizontal en cabeza de pilar -Fisuras verticales por empuje que no rompe -Fisura horizontales por rotación o pandeo -Fisura inclinada por flecha -Fisura horizontales en la base por flecha -Fisura horizontales por pandeo -Fisuras locales y repetidas -Fisuras locales siguiendo las armaduras

Desagregacion: consiste en la degradación del cemento que deja de funcionar como aglomerante y en consecuencia deja libres los áridos. Las causas de las desagregaciones suelen ser ataques químicos, sobre todo sulfatos y cloruros. Pátinas: Cambios de coloración debido a la oxidación de los metáles que se incluyen en la composición de mampuesto de piedra. Alveolos: Pequeños huecos de forma mas o menos flobular y tamaño del orden del centimetro en la superficie de elementos petreos. Disgregación: Son roturas que se producen en el interior del hormigón por tracciones internas que el hormigón no puede resistir. Eflorescencia: son depósitos de sales minerales solubles que aparecen sobre la superficie de una pieza cerámica terminada, por exposición a los agentes atmosféricos. Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

2.3

ACCIONES DE MEJORA Y MANTENIMIENTO A continuación se redactan las actuaciones que se pueden llevar a cabo para asegurar la permanencia de su funcionamiento constructivo. Para ello establecemos en primer lugar un planeamiento general, para luego entrara en descripción de las distintas actuaciones según, material y elemento.

PLANEAMIENTO GENERAL Se trata de asegurar que la función constructiva del elemento estructural permanezca inalterada: • Su integridad no ha sufrido roturas. • Su capacidad resistente sigue dentro de los coeficientes de seguridad admisibles. • Su forma no ha sufrido alteraciones que la saquen de su directriz inicial. • Su aspecto visual sigue mostrando la durabilidad adecuada. Para poder llevar a cabo estas premisas, se hace preciso realizar una serie de observaciones permanentes y periódicas; alguna de ellas simplemente “organolépticas” en cambio otras con tomas de datos técnicos, para ello es necesario el uso de cierta instrumentación cuya complejidad dependerá de las propiedad a hallar, con ello queremos obtener la información más certera posibles y evitar así, ejemplo, un colapso del edificio por falta de toma de datos. Es necesario realizar una serie de medidas preventivas (mantenimiento preventivo) que nos facilite la conservación de la función constructiva. Con ello conformamos que el mantenimiento de elementos estructurales se lleve a cabo en dos partes:

MEDIDAS DE PREVENCION Y MEJORA

ACCIONES DE MANTENIMIENTO

Ensayos organolepticos: Las propiedades organolépticas de los materiales de construcción pueden ser: aspecto, forma, dimensiones, textura, irregularidades, color, estructura, homogeneidad, presencia de grietas, pelos, nódulos o coqueras, estudio de la fractura, morfología, etc.

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

MEDIDAS DE PREVENCION Y MEJORA Se dividen en dos acciones, una primera encaminada a la observación y toma de datos para conocer la situación de carga y estructural del elemento, (en un futuro este tipo de medida seá sustituida por el uso de las bases de datos gestionadas e historial de cada uno de los elementos), y otras destinadas a la mejora de la resistencia de los elementos antes las agresiones externas.

Observación y toma de datos

Si durante la ejecución de la obra ha existido un control de calidad (Sello de calidad, control de fábrica, control “in situ”) se podrá admitir que los elementos cumplen con las características fisicoquímica y de resistencia requeridas por el Proyecto. Aun así, es bueno cerciorarse de nuevo. Los elementos vistos (ladrillo cara vistas y hormigón armado) es conveniente saber sus características organolépticas mediante inspecciones periódicas que nos informaran de su aspecto general y nos podrán alertar de la presencia de algún proceso patológico. Otra condición que se debe conocer es la resistencia al fuego (RF) según lo indique el Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio. También es interesante conocer, en muchos casos, el estado tensional de los elementos, con objeto de comprobar su funcionamiento estructural y los coeficientes de seguridad a los que está trabajando, en la actualidad todavía no existen medios para obtener una medio exacta de su actividad en tensión, por lo que se realizan ensayos complementarios no destructivos de manera orientativa y tener con ello, un control superficial de los elementos estructurales. Cuando el elemento estructural es “visto” será más fácil llevar a cabo las tareas de toma de datos, pero será más importante ya que al estar a la intemperie es más susceptible de ser atacado y sufrir agresiones de todo tipo, sobre todo las físicas y mecánicas. No obstante también es necesario realizar la toma de datos de aquello elementos no visibles, sobre todo los que se refieren a deformaciones, grietas, erosiones químicas y biológicas. La toma de datos debe ser realizada por especialistas en el tema ya que dispondrán del instrumental necesario para la toma precisa de datos.

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Elemento

OBSERVACION Y TOMA DE DATOS PREVIA

Material

Terreno

Observación

Toma de Datos

Posibles asientos de estructura vertical con deformaciones, gritas, etc.

-Estudio geotécnico. -Control de calidad mediante probeta testigo, según “EHE-08”.

Contenciones

Posibles deformaciones o roturas.

Hormigón armado.

Erosión física y química.

-Si deformaciones o grietas, comprobación de movilidad y distancia entre juntas de retracción, así como capacidad resistente. -Si erosión física, profundidad.

Cimentaciones

Posibles asientos en estructura vertical y rotura de cimentación.

Hormigón armado.

Erosión química (aguas sulfurosas).

Posibles deformaciones y roturas. Pilares y Vigas

Hormigón armado.

Erosión física o química. Corrosión de armaduras. Carbonatación de Hormigón.

Forjado y Losas

Losas de H.A. macizas, bidireccionales y de casetones.

Posibles deformaciones(flechas) y grietas. Corrosion de las armaduras.

Manual de mantenimiento del edificio

-Si erosión química, agente provocante. -Control de calidad mediante probetas testigos según “EHE08” -Si grietas, comprobación de movilidad y capacidad resistente. -Si erosión química, agente provocante. -Control de calidad mediante testigos según “EHE-08”. -Control de posición de armaduras. -Si deformaciones o roturas, comprobación de movilidad. -Si erosión física, profundidad. -Si erosión química, agente provocante. -Si corrosión de armaduras, Control de velocidad de corrosión. -Control de calidad mediante testigos según “EHE-08”. -Control de movilidad en deformaciones y grietas. -Control de velocidad de corrosión.

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Mejora ante las acciones externas

Aunque suele ser una actuación en la reparación de lesiones patológicas, también puede ser utilizado como medida preventiva cuando pensamos hacer un plan de control y mantenimiento, para evitar la aparición de dichas patologías. Existen dos tipos de mejores: • CAPACIDAD RESISTENTE DE CARGAS Consiste básicamente en el refuerzo del elemento estructural mediante la adicción de “prótesis “ que proporcionan una mayor capacidad portante • RESISTENCIA FRENTE A AGRESIONES EXTERIORES Protección superficial del elemento contra los distintos tipos de erosiones (física, química, biológica y mecánica), dicha

OBRA DE FABRICA En las fábricas de ladrillo se pretende reducir su absorción superficial dada su alta porosidad, por ello se realizarán con materiales hidrofugantes que sellen los poros superficiales o disminuya su capacidad de absorción a base de silicatos. La tipología del material a utilizar dependerá de su estructura porosa, la climatología y el aspecto final que se desee. Idea principal de mejora es mantener la transpirabilidad, nunca crear una barrera impermeable, por ello deben ser transpirables tal que posea una resistividad al vapor máxima de 0.2mm Hg m2 diga/gr.cm, es por ello que es preferibles materiales con base de silice o de cal, antes que materiales con bases plásticas. Para prevenir la ascensión capilar se puede realizar la inclusión de los materiales hidrofugantes anteriormente citado en las fabricas de ladrillos, o en su caso, el uso de cámaras bufas enterradas, o métodos de electro-convección.

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

HORMIGON Al igual que las fábricas de ladrillos, el hormigón posee un gran coeficiente de absorción, y una mejora frente a acciones externas es su disminución, con ello se evita la llegada de humedad a las armaduras sobre todo en ambientes húmedos y agresivos. Para ello se pueden utilizar materiales hidrófugos nombrados anteriormente siempre y cuando sea compatible químicamente con el cemento y sus áridos. La transpirabilidad es esencial en los elementos de Hormigón, pues humedad ocluida en su interior puede afectar a las armaduras que están en su interior. Si su estética no va a ser “hormigón visto” se suele revestir con lechadas de cemento con aditivos plastificantes que actúan como pinturas. Una mejora a tener en cuenta es la reacción química que se puede producir entre el Cemento y los áridos del Hormigón, en estos casos habría que estudiar químicamente el problema y aplicar un producto adecuado. ACERO Se protegerá los perfiles metálicos de la agresión ambiente así como de la humedad para evitar su oxidación, para ello se realizará una limpieza exhaustiva del elemento y se aplicará un elemento protector que lo aísle de agentes externos, aunque este se encuentre oculto.

Acción Refuerzo

ACCIONES DE MEJORA DE ELEMENTOS ESTRUCTURALES Material

Cualquiera

Lesión o agresión previsibles

Solución tipo

Deformación o rotura por:

-Prótesis o refuerzos diversos

-Dimensión insuficiente

Erosión mecánica.

-Juntas de retracción intermedias -Hidrofugantes superficiales (transpirabilidad)

Erosión física.

-Hidrofugantes en masa

Erosión química.

-Selladores (transpirabilidad)

-Aumento de cargas Absorción de agua.

Obra de fabrica

Capilaridad. Absorción de agua.

Protección Superficial Hormigón

Acero

-Endurecedores -Prótesis o refuerzos

Erosión mecánica.

-Juntas de retracción

Erosión física. Erosión química.

-Hidrofugantes superficiales

Capilaridad.

-Hidrofugantes en masa

Carbonatación

-Selladores

Oxidación Corrosión Manual de mantenimiento del edificio

-Limpieza previa -Protección antioxidante y anticorrosiva

C.R.A.I Antonio de Ulloa

ACCIONES DE MANTENIMIENTO Tras la recopilación y toma de datos para reconocer las características fisicoquímicas de los elementos estructurales y su funcionamiento estático, y a su vez aplicadas las técnicas de mejora y protección indicada en los apartados anteriores, se debe realizar un planteamiento de de medidas de mantenimiento para asegurar la función constructiva de dichos elementos permanezca inalterada, consiguiendo que las siguientes propiedades se mantengan perpetuamente. • Aspecto. • Forma. • Integridad. • Capacidad resistente. Las acciones de mantenimiento se pueden dividir en dos grupos complementarios uno del otro. COMPROBACION DE SU ESTADO (Obervcación y toma de datos) PROTECCION Y REFUERZO

Cimentaciones Se realizará una inspección para comprobar su integridad mecánica (roturas) frente a posibles asientos por variaciones del suelo, además, su integridad química frente a posibles ataques químicos del suelo, sobre todo, nivel freático, aparición de sulfatos, roturas de conductos de saneamiento.

Contenciones

Vigilar la posible deformación de los muros con aparición de alabeos y desplomes. Respecto a su integridad físico-química, la observación de su aspecto superficial. • Protección superficial general, si existe enfoscados, pinturas o revocos. • Armaduras superficiales en las de hormigón armado.

Nivel freático: El nivel freático corresponde al nivel superior de una capa freática o de un acuífero en general, la presencia de agua, en relación a los esfuerzos, produce una disminución de las propiedades y las características resistentes en suelos saturados y también provoca una presión adicional sobre el frente de la excavación.

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Pilares y vigas

Comprobar su integridad mecánica mediantes observaciones periódicas para detectar posibles deformaciones y roturas. Respecto a su integridad físico-química, es necesario comprobar el estado de las protecciones existentes y en caso de deterioro su reposición, así como la posibles actuación de afecciones mecánicas, meteorológicas y químicas de contaminantes latentes en el ambiente, y una especial atención a la integridad de las armaduras superficiales de los elementos.

Forjados y losas

Una revisión periódica de su integridad mecánica para la observación de posibles flechas o roturas, sobre todo en puntos de apoyo y vanos centrales. Al igual que pilares y vigas, se deberá realizar un mantenimiento físico-químico revisando las posibles afecciones descritas anteriormente.

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Elemento

ACCIONES DE MANTENOMIENTO DE ELEMENTOS ESTRUCTURALES

Cimentación

Material

Periodicidad

Comprobación

Permanentemente

Asientos Grietas Lavados (erosión Química) Fugas de agua

Hormigón Armado Fechas puntuales

Muros en contacto con el terreno

Suelos en contacto con el terreno

Pilares y vigas

Hormigón armado

2 años

5 año

Permanentemente

2 años

9 años

10 años

Forjados y losas

Losas de Hormigón armado

5 años

Excavaciones en solares próximos Obras subterráneas en la vía publica Deformaciones (desplomes y alabeos) Grietas Estado superficial (erosión física y química) Estado de protecciones Aberturas de ventilación de la cámara de muros parcialmente estancos Estado impermeabilización interior Estado de las juntas de dilatación Aparición de humedades Desplomes, oxidaciones, fisuras y grietas. Deformaciones, abombamientos, puertas o ventanas que no ajustan. Desconchados en el revestimiento de elementos estructurales de hormigón Estado de la protección superficial Estado de las armaduras Estado general de la estructura, con vistas a la finalización del periodo de cobertura del seguro decenal Desplome fisuras y grietas Estado general de la estructura Deformaciones (fechas y alabeos) Corrosión de armaduras Grietas y fisuras

Manual de mantenimiento del edificio

Acciones Reparación

Recalce Recalce Recalce y posible impermeabilización Sellado e impermeabilización A elección de técnico especializado A elección de técnico especializado

Mantenimiento Si se detecta alguna de las anomalías señaladas, prestar la mayor atención posible y proceder en consecuencia, según la importancia de las mismas

Refuerzo Refuerzo (juntas de retracción) Saneado y protección

Limpieza superficial Reposición Limpieza de posibles obstrucciones

Tratamiento o reparación detallada por especialista. Sustitución del material elastomerico. Saneado y reparación Refuerzo Refuerzo

Saneado y reparación

Limpieza

Si se detecta alguna de las anomalías señaladas, prestar la mayor atención posible y proceder en consecuencia, según la importancia de las mismas

Reposición, si es necesario Saneado y reparación Efectuar, en su caso, por la compañía aseguradora

Según informedictamen del técnico competente Refuerzo Refuerzo o sustitución Saneado, inyección o refuerzo

Limpieza y protección

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Capitulo 3

Acciones sobe la envolvente del edificio. CERRAMIENTOS Y ACABADOS

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Los elementos principales de una edificación y mantienen sus sutentacion son aquellos que ya hemos descrito anteriormente, pero, ¿Qué es un esqueleto sin piel? Así pues el edificio posee una envolvente, una serie de elementos y materiales que confieren al edificio aquellas propiedades que definen a una vivienda, local, nave en definitiva a una construcción. • Confort • Estanqueidad • Intimidad • Seguridad Los elementos que constituyen la envolvente y distribución interior son el cerramiento de fachada, cubierta y tabiquería, a los que hay que añadir los correspondientes acabados interiores y exteriores, cada uno de ellos tiene su funcionalidad descrita en el siguiente cuadro: FUNCIONES DE LOS ELEMENTOS DE CERRAMIENTO Y ACABADO Función

Elemento constructivo

Protección de agentes exteriores (Atmosféricos, acústicos, intrusos) Definición de la imagen exterior (silueta, color, formas, volúmenes)

Fachada y cubierta Fachada + Acabados exteriores Cubierta + Aleros y cornisas

Comunicación visual

Acristalamiento de fachadas

Distribución interior (Separación/comunicación) Aislamiento entre locales (acústico, térmico, fuego, intrusos) Definición del ambiente interior (lumínico, acústico, aspecto) Integridad de los locales (agresiones mecánicas, físicas y química)

Tabiquería Tabiquería, falsos suelos y techos Acabados interiores Tabiquería + Acabados interiores

DE CERRAMIENTO Y ACABADO EN UN EDIFICIO 3.1 ELEMENTOS SUSCEPTIBLE DE CONSERVACION

FACHADA Es el conjunto constructivo básico que define el aspecto exterior del edificio, a su vez constituye una barrera fundamental para la protección de los locales de las agresiones exteriores, esencialmente las de características atmosféricas, genera una separación física evitando la interacción del interior con el exterior. Además, posee una función de conexión interior/exterior mediante los huecos de ventanas propiciando la entrada de Luz natural y comunicación visual con el exterior (vistas), además es un elemente intermedio por el cual se permite la ventilación natural ofreciendo una función higiénica.

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Debido a la gran variedad funcional que posee la fachada, es un elemento complejo a la hora de su proyección y ejecución, es en esta última donde más errores y deficiencias se producen. Si realmente se quiere que la fachada abarque todas sus funciones se debe proyectar y ejecutar de una manera optima, aunque actualmente se destinan más recursos a su acabado estético que a su funcionalidad, generando así deficiencias en según qué funciones.

Paño ciego

Son planos generales de la fachada, generalmente su superficie arranca desde el zocalo hasta el forjado superior, es el elemento principal y con mayor superficie de los cerramientos vertical, colabora en la definición del aspecto y color del conjunto, debe tener una especial resistencia a los agentes atmosféricos , a la humedad de lluvia así como un aislamiento térmico y acústico adecuado para proporcionar un confort adecuado al uso que este destinado (uso docente y de biblioteca). La composición del paño ciego exterior es doble hoja con cámara de aire con aislante térmico y cuya hoja exterior está compuesta por ladrillo cara vista, existen multitud de técnicas, elementos y materiales para realizar estos paños ciegos, todos serán óptimos siempre y cuando cumplan con su cometido. El edifico está constituido por: ELEMENTO

HUBICACION

Ladrillo cara vista + trasdosado Pladur (48+12.+12.5)

En todo el perímetro del edificio, excepto en aquella zona en contacto con los zonas húmedas

Ladrillo cara vista + trasdosado hidrófugo (48+12.+12.5)

En el perímetro del edifico que está en contacto con los zonas húmedas En el hueco de Lucernario en toda su vertical, situado en la zona central del edificio

Ladrillo perforado + trasdosado (48+12.5+12.5) Ladrillo cara vista + Citara ladrillo perforado

En pretiles y huecos de escaleras

Acristalamiento La envolvente también posee un medio de comunicación visual y luminoso con el exterior ya sea mediante ventanas, cristalería corrida o escaparates si es en la planta inferior. Cumpliendo con una función esencial en el confort y en gran medida en el ahorro energético del propio edificio. • Ventilación natural • Iluminación natural • Comunicación natural Los materiales utilizados se refieren, tanto a la carpintería de los elementos lineales, constituidos por aluminio o plástico(PVC) como los paños superficiales transparentes o translucidos, realizados con distintos tipos de vidrios. El mantenimiento de estos elementos se llegara tanto en su integridad como en su maniobrabilidad. Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Protecciones

Se entiende como todos aquellos elementos adosados a la envolvente, sobre todo en zonas acristaladas, cuya función principal es la de proteger, de las siguientes acciones. • Soleamiento excesivo (persianas y lamas) • Vistas (persianas y lamas) • Intrusismo (rejas) Los materiales utilizados son metales que soportan bien el uso de maniobrabilidad que se les dará.

Balcones y terrazas

Hace referencia a cualquier elemento saliente o entrante de la fachada, accesible desde el edificio con la correspondiente protección de seguridad. Su función principal es la de posibilitar el contacto físico directo con el exterior sin salir del edificio, lo que implica, la acumulación den ellos de varios procesos patológicos relacionados con agentes atmosféricos, tales como ensuciamiento, humedades, erosión, y corrosión.

Cornisa/Alero

Es el elemento que remata la parte superior de la fachada y que mar el encuentro de esta con la cubierta. Su función principal es la de protección y la evacuación de agua de un punto crítico, aunque no siempre realiza su función de forma correcta. Debido a que es un elemento donde confluye la cubierta y la fachada es susceptible de la aparición de numerosas patologías ligados a la lluvia, cambios de temperatura, erosiones, eflorescencia.

CUBIERTAS Las Cubiertas son estructuras de cierre superior, que sirven como cerramientos exteriores , cuya función fundamental es ofrecer protección al edificio contra los agentes climáticos y otros factores, para resguardo, darle intimidad, aislación acústica y térmica, al igual que todos los otros cerramientos verticales.

Cubiertas planas

Sus principales características son su horizontalidad y situación oculta, es un lugar idóneo para la ubicación de los mecanismos de instalaciones (siempre y cuando se prevea su instalación y se realicen las preinstalaciones e impermeabilizaciones pertinentes), su horizontalidad permite el acceso asiduo para mantenimiento y es por ello que será necesario tener en cuenta estas agresiones además de las atmosféricas.

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Faldón Cada una de las superficies planas continua en que dividimos el conjunto de la cubierta, cuya pendiente de construcción oscila entre el 1% - 5% según flujo pluviométrico. Debe mantener su estanqueidad, como condición fundamental, y debe ser resistente a los impactos y rozamientos en caso de que sea accesible, bien para mantenimiento de equipos de instalaciones, bien para su acceso como terraza. La función principal de los faldones es su impermeabilidad, que se consigue mediante la instalación de unas laminas bituminosas impermeables, ya sean instaladas en laminas con armaduras de fibra de vidrio y unidas entre sí mediante aporte de calor, o pinturas bituminosas de PVC, de copolimeros o poliéster aplicadas mediante rodillos. Estas laminas impermeables se protegen de impactos y radiaciones ultravioleta, mediante la adición de una capa de protección de cantos rodados (nunca se instalaran piedras de machaqueo ya que esta deteriorarán y perforará la membrana impermeable) que permiten el drenaje del agua para su reconducciones a los sumideros de evacuación de agua, se ha previsto la ejecución de bancadas de hormigón en la ubicación de las maquinas de mantenimientos para evitar el punzonamiento de la membrana impermeable. Cuando la cubierta es accesible y de uso asiduo se utiliza una protección a acciones mecánicas, formado por un pavimento de baldosas recibidos con mortero, previa protección de la membrana impermeabilizante, dichos faldones posee su inclinación anteriormente citada que redireccionan el agua hacia los sumideros. Junta de dilatación La vida útil de las cubiertas se ve afectada por las variaciones de temperatura. En superficies extensas los ciclos frío-calor afectan la cubierta sometida a esfuerzos de dilatación con altas temperaturas y que hasta puede transmitirlas a la estructura provocando fisuramientos o grietas. Para que los efectos no se noten, se construye en tramos, separados por juntas de dilatación flexibles que absorben esos esfuerzos. El empleo de materiales bituminosos en esas juntas favorece la absorción de esfuerzos por su elasticidad y flexibilidad. La distancia entre estas juntas de dilatación no serán superiores a 5mm. Encuentros con petos La unión de los faldones de cubiertas con los petos o pretiles debe tener la misma función que las juntas de dilatación, por lo que debe propiciar la movilidad de estos con respecto a los paños verticales con los que se encuentran. Su mala ejecución da lugar a fisuras y grietas que propician filtración al interior del edificio, es una zona que se debe revisar asiduamente. La solución idónea radica en la existencia de un zócalo propio del faldón que permita el levantamiento perimetral de la membrana impermeable unos 15-25cm sobre el peto vertical, y un babero en el paramento vertical que cubra dicha junta.

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Sumidero Punto donde los faldones conducen el agua de las precipitaciones, estos elementos deben mantener la continuidad de la membrana impermeable, siendo este uno de los puntos críticos junto a los encuentros de petos para posibles filtraciones de agua. Al igual que los faldones debe tener una holgura para evitar la rotura del mimo debido a las dilataciones de los faldones de cubierta. Lucernarios Son elementos translucidos para iluminación cenital del edificio, la carpintería es de aluminio. Los paños translucidos son de vidrio generalmente bajo emisivo para evitar las transmisión de calor. Sus principales inconveniente está en la condensación de agua, prácticamente inevitable, que sin embargo conviene controlar, tanto su drenaje, como en su posible ataque a los materiales, así con en la practicabilidad de los lucernarios para obtener ventilación.

TABIQUES Y ACABADOS Constituyen los cerramiento y divisiones interiores y en ellos sus acabados, mas los horizontales correspondientes a suelos y techos, conforman y definen los espacios habitables tanto en forma, tamaño y ambiente (visual, acústico e higrotermico).

Tabiquería

Tabiques Son elementos constructivos verticales que dividen los espacios habitables con distitna función o usuario y sirve de soporte para su acabado superficial. Las propiedades de estos elementos serán las siguientes: • Aislante térmicamente. • Aislante acústicamente. • Resistencia a golpes e impactos. • Capacidad portante para puertas y elementos colgados. • Capacidad para alojar rozas para inclusión de instalaciones. Debido al uso docente y biblioteca al que está destinado el edificio, posee numerosos tipos de tabiques, cada unos de ello con propiedades especificas según el resultado que se quiera obtener.

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Tabique

Elementos

Función

Tabique 159/600

Tabiques de yeso laminado con placas de 12.5+12.5 montante de 48 y placas de 12.5+12.5

Aislamiento térmico, bajo peso específico, autoportante.

Tabique hidrófugo 120/400

Tabiques de yeso laminado con placas de 12.5+12.5 montante de 70 y placas de 12.5+12.5

Buen aislamiento térmico, bajo peso especifico, autoportante, resistencia frente a humedad.

Tabique 120/400

Tabiques de yeso laminado con placas de 12.5+12.5 montante de 70 y placas de 12.5+12.5

Buen aislamiento térmico, bajo peso especifico, autoportante.

Generalmente las particiones se realizan con fábrica de ladrillo (citara de ½ pie de ladrillo perforado doble), su doble perforación permite la inclusión de las instalaciones en los paramentos sin debilitar en exceso el elemento en sí. Aunque actualmente se está extendiendo mas las particiones ejecutadas mediante montantes y bastidores metálicos y placas de yeso laminado, su bajo peso especifico, rapidez en la construcción, ausencia de agua y buenas propiedades a excepción de zonas húmedas, las hacen optimas para particiones de grandes habitáculos, aunque carece de un aislamiento acústicos frente a golpes. Puertas Son elementos practicables que permiten la comunicación entre estancias y la independencia de los mismo temporalmente. Las hojas están sustentadas por el marco y premarcos que a su vez están anclados a los tabiques, el marcos es del mismo material que las hojas, suelen ser de madera (madera maciza, madera laminada, panel alveolar) o de meta. Los herrajes de colar y practicables son de metal y requieren de un mantenimiento constante para su uso adecuado. Unos de los problemas del uso intensivo de apertura-cierre es el aislamiento térmicoacústico por el desgaste de las gomas y holgura de herrajes, así pues se tendrá especial atención en su mantenimiento.

Acabados

Los acabados tienen como función principal proteger todos los materiales bases así como de proporcionar belleza, estética y confort, estos materiales deben corresponder a funciones adecuadas con el uso destinado. Por lo que es muy importante conocer sus características y su procedimiento constructivo de colocación para su mantenimiento o reposición en caso de rotura o degradación. Suelos Sirve de pavimento, una superficie resistente al impacto de objetos y abrasión por rozamiento, según el local dichas propiedades serán o menos acentuadas. Además, tiene un carácter decorativo, así como definidor de ambientes, por último, ayuda al acondicionamiento luminoso (reflexión de la luz) y asilamiento acústico (evitar transmisión de vibraciones). En algunos lugares, siendo estos, los locales técnicos los pavimentos tiene una mayor resistencia a abrasiones, impactos y agresiones químicas y de humedad. Debido a su exposición constante a estas acciones agresivas es el acabado que Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

mas mantenimiento requiere, y su reposición complica el uso de esa estancia. Así pues la elección de los elementos instalados se ha tenido en cuenta: • Resistencia química • Resistencia mecánica • Reflexión luminosa • Reflexión acústica • Aspecto Tipos de solería Terrazo Granito Hormigón pulido Punta de Diamante Hormigón Ruleteado Gres porcelánico rustico Piedra natural Crema Marfil Grava Chino lavado Solería 14x28

Plantas

Sótano

Baja

Primera

Segunda

Tercera

Cuarta

Castillete

Cubierta

Total

M2 M2

183.5 60

101 377.5

1189.5 75

976 75

62 -

4464 737.5

1438

1034

2472

121

208

165

538

763

393

Paredes Su función es similar a los “suelos”: • Resistencia química • Resistencia mecánica • Reflexión luminosa • Reflexión acústica • Aspecto Conviene distinguir dos partes, una parte inferior en contacto con el suelo (zócalo)y una parte superior, esta parte inferior denominado zócalo es la que recibe las agresiones química y mecánicas ( productos de limpieza de suelos o impactos de elementos rodantes del suelo), la parte superior nos ofrece una función luminosa y aspecto de la estancia. Existen multitud de materiales para revestir estos paramentos verticales, desde los morteros “in situ” (morteros de cemento y guarnecidos, tendidos y tendeles de yeso) normalmente para pintar o empapelar, empanelados de madera, chapados de piedra y alicatados cerámicos . Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Plantas

Revestimiento de paredes

Ubicacion

Sótano

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura plástica

Toda la planta

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura plástica

Interiores

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura pétrea

Exteriores

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura pétrea

Hueco de Montera

Enfoscado de mortero de cemento + Alicatado

Zonas húmedas

Enfoscado de mortero de cemento + Panel fenólico

Zonas húmedas

Enlucido de yeso + Pintura plástica

Estancias interiores

Baja

Primera

Techos Es el acabado superior de las estancias, no se le exige resistencia mecánica, ya que no debe sufrir impactos, en las estancias es un elemento de gran relevancia ya que es el medio donde se sustentan las luminarias, y los elementos de difusión de climatización, además se encargan de ocultar todos los conductos de las instalaciones (climatización, evacuación de agua, electricidad). En zonas húmedas se exige el uso de materiales resistentes a la humedad, se hace uso de falsos techos en todas las estancias excepto en los locales técnicos. En el sótano, se hace uso de forjado visto en la zona de estacionamiento de vehículos, los locales técnicos poseen un techo ejecutado con mortero de cemento y posterior revestimiento de pintura plástica, y las zonas de depósito de libros y acceso a las escaleras se ha instalado falso techo de placas de escayola no registrable. En las plantas 1º,2º,3º y 4º las zonas comunes de transito (hall, escaleras, distribuidores…) se ha instalado falso techo de placas de escayola no registrable, en las salas de estudio existe un techo mixto donde el perímetro está formado por placas de escayola no registrable y la parte central está formado por placas de fibra mineral acústico. El castillete, es una zona de local técnico y esta ejecutado en mortero de cemento y posterior revestimiento de pintura plástica.

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

CUADRO RESUMEN DE ELEMENTOS DE CERRAMIENTOS Elemento

Funciones

FACHADAS

Estanqueidad al agua de lluvia Aislamiento térmico y acústico

Paño ciego

Imagen del edificio Resistencia a agente atmosféricos Iluminación natural Ventilación natural

Acristalamiento

Comunicación visual Imagen del edificio

Materiales Cerámicos Pétreos Morteros hidráulicos Carpinteria: -Metales -Plasticos Paneles: -Vidrios

Imagen del edificio Protección: Protecciones

-Vistas

Metales

-Soleamiento -Intrusos y seguridad Imagen del edificio

Balcones y terrazas

Contacto físico con el exterior

Cornisas y aleros

Drenaje de cubierta

Cerámicos

Peto de cubierta plana

Pétreos

Imagen del edificio

Morteros hidráulicos

CUADRO RESUMEN DE ELEMENTOS DE CERRAMIENTOS Tipo

Elemento

CUBIERTAS Funciones

Materiales/elementos Estructura soporte: -Forjado. Impermeabilización: -Lamina bituminosa.

Faldón.

Estanqueidad.

-Lamina PVC.

Soporte maquinaria.

-Poliéster reforzado con fibras.

Pavimento visitable.

-Pintura elástica armada. Pavimento: -Cantos rodados.

Plana

-Grava. Junta de dilatación.

Estanqueidad. Dilatación/contracción de faldones. Estanqueidad.

Encuentro con petos.

Dilatación/contracción de perimetral.

Sumidero.

Independencia entre faldón y peto. Recogida y drenaje de agua.

Manual de mantenimiento del edificio

-Baldosa cerámica. Solapes de membrana impermeable. Cordón elastomérico Solapes de membrana impermeable. Borde perimetral de faldón. Babero entre peto y faldón. P.V.C.

C.R.A.I Antonio de Ulloa

CUADRO RESUMEN DE ELEMENTOS DE CERRAMIENTOS Tipo

Elemento

TABIQUERIA Y ACABADOS Funciones

Materiales/elementos

Limitación de espacios. Asilamientos: Tabiques.

-Térmicos.

Fabrica de ladrillo.

-Acústicos.

Bastidor metálico y placas de cartón-yeso.

-Contra fuego.

Tabiquería

Cuelgue de elementos. Alojar instalaciones Relación de espacios. Puertas.

Aislamiento de fuego. Aislamiento acústico. Pavimento:

Suelos.

Acabados

Metal.

-Definición visual.

Morteros y hormigones.

-Resistencia mecánica y química.

Baldosas pétreas y cerámicas.

-Aislamiento acústicos.

Paredes.

Madera.

Zócalo:

Morteros continuos.

-Resistencia mecánica y química.

Alicatados cerámicos.

En general:

-Plásticas

-Definición visual.

-Pétreas

Pinturas

-Aislamiento acústico. Continuos:

Techos.

Definición visual.

-Morteros.

Acondicionamiento acústico.

-Pinturas.

Acondicionamiento luminoso.

-Escayolas.

Soporte luminarias.

Modulares: -Paneles de fibras.

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

100

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

101

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

102

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

103

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

104

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

105

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

106

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

107

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

108

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

109

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

110

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

111

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

112

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Manual de mantenimiento del edificio

113