Prueba pfg cristian by Cristian Perez Alvarez

Índice de los Capítulos CAPITULO 1: EL MANTENIMIENTO EN EDIFICIO DOCENTE.................................................................

1.1. Relevancia del mantenimiento............................................................................................

1.2 .Objetivos del mantenimiento..............................................................................................

1.3. Clases de mantenimiento....................................................................................................

CAPITULO 2: EL EDIFICIO C R A I ANTONIO DE ULLOA........................................................................

2.1. Estructura y organización del edificio.................................................................................

2.2. Descripción del edificio.......................................................................................................

2.3. Descripción de las instalaciones........................................................................................ CAPITULO 3: GESTION DEL MANTENIMIENTO.....................................................................................

3.1. Generalidades del programa de mantenimiento................................................................

3.2. Plan de mantenimiento.....................................................................................................

3.3. Mantenimiento: Gestión y documentación.........................................................................

3.4. Control de seguimiento del mantenimiento........................................................................

3.5. Calidad...............................................................................................................................

3.6. Obligación de la empresa mantenedora............................................................................

CAPITULO 4: SEGURIDAD Y MANTENIMIENTO (Prevención de Riesgos Laborales)...........................

4.1. Condicionantes previos......................................................................................................

4.1. Organización de la prevención..........................................................................................

4.2. Objetivos y metas en materia de Prevención de Riesgos Laborales....................................

4.3. Practicas y procedimientos.................................................................................................

CONCLUSIONES.................................................................................................................................... BILBIOGRAFIA........................................................................................................................................

a)Marco normativo.....................................................................................................................

b)Páginas web conjuntas de información..................................................................................

c)Libros......................................................................................................................................

d)Artículos en revistas...............................................................................................................

ANEXOS.................................................................................................................................................

Anexo 1: Equipos objetos de mantenimiento............................................................................

Anexo 2: Fichas técnicas...........................................................................................................

Anexo 3: Gamas de mantenimiento..........................................................................................

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Capitulo 1

MANTENIMIENTO DE EDIFICIO DE USO DOCENTE

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1.1 RELEVANCIA DEL MANTENIMIENTO Los edificios docentes son, hoy en día, el lugar donde los estudiantes forman sus mentes para obtener unos conocimientos didácticos, valores éticos y morales, y así conseguir una formación cultural y académica. La gran relevancia en la formación sugiere, que esos lugares de estudio han de estar en condiciones optimas para poder sacar el máximo rendimiento, procurando que las interrupciones sean mínimas, para que el estudiante y no tenga que ausentarse por problemas técnicos o de cierta relevancia en el edificio, y que por el contrario disfrute de unas instalaciones en su lugar de estudio seguras, confortables, saludables y adecuadas para las tareas de que desarrolle. Además debe cumplir con las condiciones establecidas de ergonomía, nivel de iluminación, etc…. El satisfactorio estado de este tipo de recursos, depende principalmente de los siguientes aspectos:

Adecuado diseño de las instalaciones y equipos.

Buena ejecución de obra y montaje.

Eficiente servicio de mantenimiento.

Concibiendo por servicio de mantenimiento el conjunto de medios materiales y humanos que están destinados a garantizar el correcto funcionamiento a nivel de ingeniería, arquitectura y confort de un edificio. Por ello, el servicio de mantenimiento integral de las instalaciones en centros de enseñanza (o en cualquier otro puesto de trabajo ya sea industrias, hospitales, oficina…) es transcendental para un óptimo desarrollo en las actividades docentes.

1.1.1 Importancia desde el punto de vista de la gestión En el aspecto de gestión económica de cualquier sistema, por norma general solamente se anotan como gasto de mantenimiento aquellos que producen un coste, asociado a un desembolso económico y que son meramente debidos al mantenimiento, conservación de instalaciones, edificaciones y a reparación de equipos y mobiliario. Pero hay otra serie de costos que se ocasionan y que generalmente no se valoran, así como, los costes de actualización de equipos, coste de parada, gasto energético… Por tanto la función del servicio de mantenimiento integral de un edificio de uso docente no consiste solamente en mantener una serie de instalaciones en funcionamiento, sino en conservar un cierto nivel de infraestructura técnica que impida un envejecimiento prematuro, tanto del edificio, como de las instalaciones allí presentes. De no realizar un buen servicio de mantenimiento podría llevar a la descapitalización y a un aumento de costes, creando la necesidad de nuevos equipos, infraestructuras e incluso del edificio entero.

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1.1.2. Importancia desde el punto de vista del usuario El consumidor final de las instalaciones será la persona que ocupe un puesto de estudio en dicho edificio, por tanto, el servicio de mantenimiento tendrá que ofrecerle las máximas garantías respecto de las instalaciones en términos de seguridad, comodidad y procurando no obstaculizar en sus tareas, para lo cual ha de procurar establecer el mantenimiento en torno a su horario docente. De esa manera el usuario disfrutará de las instalaciones de manera ininterrumpida, siempre que sea posible.

1.1.3. Conclusiones Desde el punto de vista de la gestión de un edificio de uso docente, el porcentaje que representan los gastos de mantenimiento y, sobre todo los gastos de explotación de edificios, instalaciones y equipos, sobre los gastos totales del desarrollo de una infraestructura de este tipo, es susceptible de considerarlo como importante.

1.2

FINES Y OBJETIVOS DEL MANTENIMIENTO La European Federation of National Maintenance Societies define el mantenimiento como: todas las acciones que tienen como objetivo mantener un artículo o restaurarlo a un estado en el cual se pueda llevar a cabo alguna función requerida. Estas acciones incluyen la combinación de las acciones técnicas y administrativas correspondientes. En el ámbito de la ingeniería el concepto de mantenimiento tiene los siguientes significados: Cualquier actividad, como comprobaciones, mediciones, reemplazos, ajustes y reparaciones necesarios para mantener o reparar una unidad funcional de forma que está pueda cumplir sus funciones. En el caso específico de materiales estaríamos hablando de otras tres posibles definiciones: Todas aquellas acciones llevadas a cabo para mantener los materiales en una condición adecuada o los procesos para lograr esta condición. Incluyen acciones de inspección, comprobaciones, clasificación, reparación, etc. Conjunto de acciones de provisión y reparación necesarias para que un elemento continúe cumpliendo su cometido. Rutinas recurrentes necesarias para mantener unas instalaciones (planta, edificio, propiedades inmobiliarias) en las condiciones adecuadas para permitir su uso de forma eficiente, tal y como está designado.

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Por tanto, el fin del mantenimiento de cualquier instalación de un edificio de uso docente, o de sus instalaciones, consiste en facilitar técnicamente el desarrollo de las funciones propias de una infraestructura de esta categoría. Por otro lado, el objetivo final, es conseguir la complacencia del estudiante. Esto solo se consigue mediante una relación armónica entre los costes y la percepción que tiene del servicio el estudiante. El objetivo del mantenimiento consiste en maximizar la disponibilidad permanente del uso del edificio, equipos e instalaciones con la máxima fiabilidad posible a un coste moderado. El mal funcionamiento de un equipo o una instalación, se convertirá en molestias y costes que repercutirán directamente en el día a día de los estudiantes. La planificación y organización del mantenimiento es un factor clave para alcanzar los objetivos deseados. Esta planificación corresponde al Gestor del contrato de mantenimiento, siendo también competencia suya la cobertura de servicios técnicos, ingeniería del mantenimiento y de su planificación táctica y operativa. Podemos agrupar las funciones asociadas al mantenimiento integral de un centro de uso docente en las siguientes: Técnicas: Organización del funcionamiento y control de las instalaciones del edificio. Responsabilidad técnica del mantenimiento preventivo, predictivo y energético del edificio, equipos e instalaciones.

correctivo,

Organización del mantenimiento preventivo, correctivo y predictivo del edificio, equipos e instalaciones. Supervisar y controlar la actuación de técnicos y empresas que realicen un mantenimiento concertado de las distintas instalaciones y equipos.

Seguridad: Comprometerse con la seguridad en el edificio velando el cumplimiento de la legislación vigente en materia de seguridad en lo que interviene a todas las instalaciones de cuyo control es responsable, expresando la adopción de las medidas necesarias. Creación de directrices de emergencia y evacuación, ayudando en la medida de lo posible en la redacción de los mismos, llegando incluso a ser responsable de la organización de dichos protocolos y su posterior puesta en marcha. Además formará a los inquilinos del inmueble de los comportamientos en situaciones de emergencia, realizando de manera periódica, los correspondientes simulacros.

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Administrativas: Colaborar e inspeccionar los proyectos de obras de ampliación, reformas o nuevas instalaciones que se realicen en el inmueble, así como el control de obras, a través de nuevas instalaciones u obras de todo tipo. Definir y especificar las directrices de gestión energética y optimizar la utilización de los recursos humanos y materiales. Comunicar de los presupuestos al Gestor para la elaboración de obras y el mantenimiento de instalaciones y equipos, orientando y evaluando la rentabilidad de las inversiones desde el punto de vista de la eficiencia práctica y de los costes de mantenimiento. Comunicar con antelación de los posibles contratiempos que pudiesen ocasionar ciertas reconocimientos periódicos de instalaciones vitales en el edificio tanto al cliente, como a los usuarios.

Funciones del Mantenimiento Integral

Técnicas

Seguridad

Administrativa

Esquema 1: Funciones del mantenimiento

1.3

EL MANTENIMIENTO INTEGRAL: CLASES DE MANTENIMIENTO El mantenimiento integral es aquel que engloba al mantenimiento preventivo, correctivo, predictivo y energético medioambiental, todos ellos empleados bajo una directriz común. Cada una de estas clases de mantenimiento presenta singularidades que la hace útil en un área concreta. Estas clases de mantenimiento discrepan entre sí por el tipo de control que realizan sobre el estado de las máquinas, los medios utilizados en la ejecución del control, las instalaciones sobre las que se actúa y el volumen de medios que despliega. Un sistema óptimo de mantenimiento debe hacer uso de las clases y grupos de mantenimiento, clasificándolos primero, y descubriendo las ventajas que puede aportar al centro.

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A continuación, una breve clasificación de las clases de mantenimiento:

Mantenimiento Preventivo Mantenimiento preventivo de Uso (M.U.S.) Mantenimiento preventivo “Hard Time” (M.H.T.)

Mantenimiento Modificativo Mantenimiento Correctivo Mantenimiento Energetico-Ambiental Mantenimiento Conductivo Mantenimiento Predictivo

1.3.1 Mantenimiento Correctivo Consiste en reparar los equipos e instalaciones averiadas y en reparar los desperfectos del edificio. Puede actuar de manera fortuita, en general cuando ocurra una avería imprevista por causa de una fatiga u otro fenómeno, o bien de manera programada, según un programa promovido por el mantenimiento preventivo. El equipo humano trabaja a solicitudes de la carga de trabajo que le proporcionan el mantenimiento preventivo, el mantenimiento modificativo y el mantenimiento energético-ambiental. El mantenimiento correctivo se efectúa en campo o bien en taller. En este último se elaboran, regularmente los trabajos más sofisticados, que solicitan la utilización de material y herramientas más específicas. En los centros de uso docente, este tipo de mantenimiento suele constituir casi la totalidad del tiempo empleado en mantener las instalaciones. Ello es debido, principalmente a la falta de previsión para la ejecución de mantenimiento preventivo, que a largo plazo, ahorraría horas en mantenimiento correctivo y alargaría la vida útil de los equipos.

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1.3.2. Mantenimiento Preventivo La supresión o la reducción de averías en los equipos e instalaciones se obtiene por dos vías: eliminando el origen de la avería, mediante el mantenimiento modificativo o bien anticipándose al desperfecto o avería mediante el mantenimiento preventivo y predictivo. El guión principal del mantenimiento preventivo es anticiparse en el tiempo a las averías o deterioros, y uno de los factores que mide su eficacia es la disminución de las mismas. Existe otra función de este tipo de mantenimiento que consiste en vigilar el estado de las maquinas e instalaciones. Su metodología es a través de verificaciones, revisiones e inspecciones. A corto plazo acrecienta el número de rutinas de mantenimiento, transformándolas de “súbitas e inesperadas” a programadas, pero a largo plazo reduce el número de horas-hombre de mantenimiento y los costes asociados a los nuevos recambios y sustituciones.

Mantenimiento de Uso (M.U.S.) El mantenimiento preventivo de uso pretende comprometer, mediante la formación adecuada y una necesaria combinación en el proceso asistencial a los propios usuarios de algunos equipos concernientes a las instalaciones del edificio a conservar. Con ello se obtiene que se ejecuten a su debido tiempo ciertas actuaciones, que si hemos de implicar a otra persona no se hubieran llevado a cabo en el momento adecuado. Permite descargar al personal de mantenimiento de carga de trabajo de los trabajos rutinarios que no hace falta formación propia del personal ni de los medios con los que han de desarrollar el trabajo. Son trabajos rutinarios de este mantenimiento la verificación del estado de los equipos, la comprobación visual del desgaste, revelar el sobrecalentamiento de equipos o ruidos anómalos, el mal estado de alguna pieza… El M.U.S. es una de las clases de mantenimiento más rentable y económico, pero no está implantado. Los motivos son varios, pero principalmente es la negativa del cliente para evitar cierto abuso por parte de la empresa mantenedora o la falta de control. La forma más sencilla de evitarlo, es el control mediante formularios que rellenen los usuarios describiendo las deficiencias, que se entregan al personal de mantenimiento.

Mantenimiento Hard Time (M.H.T.) Consiste en la revisión total del elemento, equipo o pieza a intervalos programados, aunque no haya habido fallo en el elemento, con el obligación de que el componente o equipo después de cada revisión ha de quedar a “cero horas” de funcionamiento, es decir, como nuevo, desde el punto de vista del servicio que tiene que prestar. Este tipo de mantenimiento posee un coste muy elevado. Requiere en muchos casos desperdiciar una vida residual difícil de predecir. Con el desarrollo de las técnicas de fiabilidad se puede determinar con gran precisión la vida factible de cada elemento y proceder al reemplazo cuando se obtengan las horas de funcionamiento deducidas. Es por tanto un tipo de mantenimiento recomendable para equipos de alta complejidad técnica, y que su reposición sea de alto coste económico. Manual de mantenimiento del edificio

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1.3.3. Mantenimiento Modificativo El mantenimiento modificativo tiene como objetivo la reducción o eliminación de averías en equipos e instalaciones mediante la supresión de las causas de la avería. Comprende un conjunto de acciones que no son revisiones, reparaciones o mejoras energético-ambientales.

1.3.4. Mantenimiento Energetico-Ambiental Junto al cuidado del buen estado de las instalaciones y maquinas para conseguir un funcionamiento optimo, se debe cuidar del aspecto energético. Esto nace como consecuencia del subida del coste de la energía y la concienciación de respeto al medio ambiente y normas anticontaminación a cumplir por los países, dando lugar a la necesidad del ahorro energético.

1.3.5. Mantenimiento Normativo-Tecnico-Legal Técnicamente no se diferencia del mantenimiento preventivo y se llevará a cabo sobre las instalaciones o elementos que se encuentran sujetos mediante ciclos preestablecidos con calendario planificado. La descripción detallada de elementos y las operaciones y tareas a realizar en estos mantenimientos, así como la periodicidad, cualificación de los operarios y el tiempo pronosticado en cada intervención, quedarán concretadas según la legislación específica correspondiente.

1.3.6. Mantenimiento Conductivo Conjunto de trabajos necesarios para realizar las acciones continuas de control de las variables de las instalaciones para mantener el clima adecuado de confort y seguridad dentro de los edificios.

1.3.7. Mantenimiento Predictivo Este tipo de mantenimiento está establecido fundamentalmente en averiguar un fallo antes de que acontezca, para dar tiempo a corregirlo sin detrimento del servicio, ni detención del uso de la instalación. Estos controles pueden llevarse a cabo de forma reiterada o continua, en función de los tipos de instalaciones. Para ello se usan instrumentos de diagnóstico, aparatos y pruebas no destructivas, como análisis de lubricantes, comprobaciones de temperatura mediante termografías de las instalaciones eléctricas, etc. Las principales ventajas de llevar a cabo las técnicas de mantenimiento predictivo, son:

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Reducción de los tiempos de parada. Optimización de la gestión del personal de mantenimiento. Seguimiento de la evolución de un defecto en el tiempo. Conocer con exactitud el tiempo límite de actuación que no implique el desarrollo de un fallo imprevisto. Toma de decisiones sobre las paradas técnicas de una instalación en los momentos críticos. Al conocer el historial de actuaciones, se puede usar esa información en el mantenimiento correctivo. Facilita el análisis de averías.

A pesar de todas las ventajas este tipo de mantenimiento en edificios de uso docente apenas se lleva a cabo, debido principalmente al coste tan alto que supone. Es apropiado la aplicación de este tipo de mantenimiento de los centros de uso docente, como son las instalaciones asociadas a la climatización del edificio (calderas, enfriadoras, fancoils, climatizadoras…).

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Capitulo 2

EL EDIFICIO C.R.A.I. ANTONIO DE ULLOA

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2.1 DESCRIPCION Y USO El edificio “Centro de Recursos para el Aprendizaje y la Investigación Antonio de Ulloa” junto al centro “Instituto universitario de investigación de matemáticas y sistema general de investigación Antonio de Ulloa” forma parte de la reciente ampliación por parte de la Universidad de Sevilla en el Campus de Reina Mercedes. Se ha realizado un centro destinado a albergar el material de consulta (libros, revistas y documentos) de las facultades de Biología, Farmacia, Física, Matemáticas y Química, así como salas destinadas al estudio individual y colectivo de los estudiantes de la Universidad de Sevilla, además de implementar Aulas con soporte TIC (Tecnologías de las información y la comunicación). El edifico “CRAI Antonio de Ulloa” fue delegado al Arquitecto Don Andrés Agudo Martínez encargado de realizar el diseño y la realización del proyecto de Edificación. La iniciativa de la construcción del edificio fue promovida por la Universidad de Sevilla gestionada por la “Vicerrectorado de Infraestructuras y Nuevas Tecnologías”, para dar soporte a las carencias que poseía el Campus de Reina Mercedes siendo este el campus que agrupa el mayor número de facultades. El centro tiene una superficie construida de 7740 m2 y una superficie útil total de 6956,15 m2 La construcción del edifico fue adjudicada a la empresa “Obrascó Huarte Lain” iniciando sus obra en Julio del año 2011 y cuya finalización tuvo lugar en “_______” de 2014 con un presupuesto de “________”.

“

Prestará un mejor servicio de apoyo y asesoramiento que será atendido conjuntamente por un equipo de profesionales de la información y de las nuevas tecnologías. Incrementará la base de conocimiento disponible para el desarrollo de nuevo conocimiento. Proporcionará espacios variados, flexibles y multifuncionales, en sintonía perfecta con los servicios y estimulando y facilitando el aprendizaje y la investigación. Promoverá el uso innovador de los recursos de información conectando el acceso a la información con programas de aprendizaje o innovación docente. Facilitará el acceso y uso de medios tecnológicos y audiovisuales necesarios para el aprendizaje activo y una docencia innovadora. Maximizará las inversiones en recursos de información, asegurando la integración adecuada de los recursos impresos con los digitales y que éstos se correspondan con las necesidades de aprendizaje, enseñanza e investigación del área científica de Reina Mercedes Cita 1 Oficina de Servicios Universidad de Sevilla Manual de mantenimiento del edificio

”

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2.1.1. Localizaci贸n La construcci贸n se encuentra implantada en el Campus Reina Mercedes perteneciente a la Universidad de Sevilla, ubicado en la Avenida Reina Mercedes N潞 4 en la ciudad de Sevilla, provincia Sevilla. El edificio forma parte de la parcela con referencia catastral 5591002TG3359S0001LQ perteneciente a la Universidad de Sevilla, dicha parcela agrupa un total de 6 facultades universitarias 2 aparcamientos y un Centro de Recursos de Aprendizaje, con una superficie de suelo 67675 m2 y 108045 m2 metros construidos.

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El centro CRAI Antonio de Ulloa está situado al Este de la parcela citada anteriormente con una superficie de suelo 1642 m2 linda al Este con la Avenida Reina Mercedes, al Sur con la Facultad de Matemáticas a 20.68 m, Al Oeste con los jardines del Campus Reina Mercedes y al Norte con la Facultad de Biología Edificio Verde a 20.85 m.

2.1.2 Distribucion del centro. El centro está formado por 4 plantas más bajo y Sótano.

PLANTA SOTANO

La planta sótano tiene una superficie total construida de 1777 m2 y una superficie útil de 1622 m2, está destinado a un uso compartido (aparcamiento y deposito).

Se ha destinado 1400,5 m para zonas de aparcamientos rodadura con un total de 55 plazas para automóviles 2 plazas habilitados para minusválidos y 5 plazas para motocicletas.

PLANTA SOTANO Usos Instalaciones Instalaciones Instalaciones Instalaciones Vestíbulo de escalera Vestíbulo de escalera Vestíbulo de escalera Deposito de libros Zona de aparcamiento y rodadura Vestibulo Total superficie planta sotano

Además se ha destinado 129,93 m2para realizar un depósito de libros y revistas. En la planta sótano se ubican los cuartos técnicos destinados a Instalaciones con una superficie total de 52,91 m2

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Superficie en m2 12.51 17.9 12.3 10.2 26.12 26.12 12.8 129.3 1400.5 3.8 1651.55

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PLANTA BAJA

Destinada a la recepción, información y distribución de los usuarios del centro, se presenta en un espacio abierto donde se ubica el aparcamiento para bicicletas y un espacio cerrado donde se sitúa el distribuidor, la conserjería, las dos escaleras de acceso a las siguientes plantas del edifico y cuatro recintos que alojan instalaciones del edificio. Tiene una superficie total útil de 239.54 m2. En la parte Sur del edificio se estable el vestíbulo exterior de 250 m2 con acceso mediante escaleras y un acceso con rampa para minusválidos, además del acceso a la planta sótano de acceso rodado y acceso peatonal. En la parte Norte se encuentra el bicicletero con una superficie 1034 m2, así como los cuartos técnicos para el centro de seccionamiento y el centro de transformación. El espacio cerrado como se ha descrito anteriormente agrupa el distribuidor, la conserjería, cuartos técnicos (Instalación Rack, Instalaciones de electricidad e instalaciones y servicios), las dos escaleras de acceso a plantas superiores y dos ascensores.

PLANTA BAJA Usos Vestibulo exterior Dsitribuidor Vestibulo escaleras Climatizadora Conserjeria Instalacion Rack Instalacion Electricidad Instalaciones y servicios Centro de seccionamiento Centro de transformacion Bicicletero Total superficie util planta baja

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Superficie en m2 250 75.78 33.44 45.1 16.84 5.14 4.07 12.7 16 30.47 1034 239.54

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PLANTA PRIMERA

La planta primera se divide en zona norte y zona sur, división realizada por los recibidores de ambas escaleras así como el hueco de planta situado entre ambos y los servicios. La zona norte destinada al estudio y consulta de los libros y revistas incluye estanterías para alojar documentos de lectura a su vez la zona sur está formada por cubículos independientes para la realización de tareas en grupos. Posee una superficie útil de 1232.32 m2. La zona de lectura de libros y revistas posee una superficie de 826.6 m2con múltiples mesas para 6 personas además de mesas con acceso TIC para consultas online, además de un área de reprografía. En esta zona se encuentra el local técnico destinado a los conductos de climatización que abastece a los sistemas de toda la planta.

PLANTA PRIMERA Usos Salas de trabajo Vestíbulo escalera Vestíbulo escaleras Vestíbulo independencia Vestíbulo independencia Aseo 1 Instalaciones electricidad Instalaciones Rack Vestíbulo Instalaciones climatización Aseo2 Vestíbulo escaleras Zona lectura Patio Total superficie util planta primera

En la zona central se encuentran las dos escaleras principales que dan acceso a ambas salas así como a los servicios, uno de ellos destinado exclusivamente a minusválidos de 9.35 m2y un aseo mixto de 28.49 m2. La zona destinada a salas de trabajo comprende un total de 21 salas independientes entre sí con acceso a internet tiene una superficie de 346.06 m2, (se observa una inconcluencia constructiva frente a la distribución de las salas, debido a la ubicación de las rejillas de climatización no coinciden con la localización de las salas y por ellos no ha sido posible el cerramiento completo de las mismas ya que entonces varias salas se verían carentes de climatización debido a este error constructivo).

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Superficie en m2 346.06 38.49 45.66 12.95 11.78 28.49 2.6 4.36 12.4 15 9.35 8.52 75.72 75.72 1362.26

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PLANTA SEGUNDA

La siguiente planta posee una distribución norte y sur al igual que la planta primeras, a diferencia del uso de ambas zonas, la zona norte mantiene el uso de lectura y estudio al igual que la planta inferior pero el mobiliario se sustituye por cubículos semi-abiertos de uso individual, además se ha integrado una terraza exterior, la distribución de la zona central se mantiene igual a la de su homóloga inferior. La zona sur adquiere una función más docente con la instalación de 4 aulas TIC con ordenadores y acceso a internet. Posee una superficie útil de 1232.32 m2. La zona de lectura y estudio 826.6 m2con cubículos individuales para el estudio, así como estanterías para el almacenamiento de libros y revistas, además de incluir zona de reprografía. Se integra una zona de terraza exterior de 208 m2con acceso desde la sala de lectura La zona destinada a las aulas Tic posee un distribuidor donde se encuentra el almacén de las aulas TIC y el acceso a las mismas de superficie 69.85 m2 , 52.81 m2 , 11 m2 y 17.22 m2 .

PLANTA SEGUNDA Usos Aulas TIC Aulas TIC Aulas TIC Aulas TIC Zona de comunicación Almacén aulas TIC Vestíbulo escaleras Vestíbulo escaleras Vestíbulo Vestíbulo Aseo1 Instalaciones electricidad Instalaciones RACK Vestíbulo Instalaciones climatización Vestíbulo escaleras Aseo 2 Zona de lectura Terraza Patio Total superficie util planta primera

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Superficie en m2 69.85 52.81 11 17.22 50.92 13.24 38.49 45.66 12.95 11.78 28.49 2.6 4.36 12.4 15 8.52 9.35 619.68 208 75.72 1232.32

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PLANTA TERCERA

La planta tercera del edificio adquiere la misma distribución que su predecesora, observando la única variante en la distribución interior de las aulas TIC situadas en el ala sur, que obtiene una distribución de trabajos colectivos frente a la distribución docente establecida en la planta inferior, además, se excluye la superficie de terraza presente en la planta inferior obteniendo una superficie útil de 1024.32 m2.

La zona de lectura y estudio 826.6 m2con cubículos individuales para el estudio, así como estanterías para el almacenamiento de libros y revistas, además de incluir zona de reprografía. Se integra una zona de terraza exterior de 208 m2con acceso desde la sala de lectura La zona destinada a las aulas Tic posee un distribuidor donde se encuentra el almacén de las aulas TIC y el acceso a las mismas de superficie 69.85 m2 , 52.81 m2 , 11 m2 y 17.22 m2 .

PLANTA TERCERA Usos Aulas TIC Aulas TIC Aulas TIC Aulas TIC Zona de comunicación Almacén aulas TIC Vestíbulo escaleras Vestíbulo escaleras Vestíbulo Vestíbulo Aseo1 Instalaciones electricidad Instalaciones RACK Vestíbulo Instalaciones climatización Vestíbulo escaleras Aseo 2 Zona de lectura Patio Total superficie util planta primera

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Superficie en m2 69.85 52.81 11 17.22 50.92 13.24 38.49 45.66 12.95 11.78 28.49 2.6 4.36 12.4 15 8.52 9.35 619.68 75.72 1024.32

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PLANTA CUARTA

Usos Despacho Despacho Sala de trabajo interno Patio Dirección Sala de descanso Secretaria Zona de comunicación Aseo 1 Aseo 2 Vestíbulo escaleras Vestíbulo escaleras Vestíbulo Vestíbulo Aseos 3 Instalaciones electricidad Instalaciones RACK Vestíbulo escaleras Vestíbulo Instalaciones climatización Seminarios Seminarios Seminarios Sala de Video conferencia Laboratorio multimedia Zona de lectura Total superficie util planta primera

PLANTA CUARTA

En la siguiente planta en el ala norte se encuentra una estancia de lectura y estudio cuyas dimensiones son inferiores que en plantas inferiores debido a que en el mismo ala se encuentran 3 seminarios, una sala de conferencias y un laboratorio multimedia. A su vez en el ala sur las estancias de trabajo de los empleados del centro, y que posee dos despachos, una sala de trabajo interno, sala de reuniones, secretaria, zona de descanso, despacho de dirección y aseos. Superficie útil de 1123.62 m2.

Superficie en m2 17.3 44.38 100.27 75.72 26.31 12.07 33.85 48.68 13.2 9.47 38.49 45.66 12.95 11.78 28.49 2.6 4.36 8.52 12.4 15 18.4 16.75 18.15 38.4 24.4 497.23 1123.62

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PLANTA CUBIERTA

En la planta de cubierta existe un castillete formado por un distribuidor y una estancia para los transformadores de las aulas TIC. El distribuidor da acceso a las dos cubiertas planas no transitables para realizar tareas de mantenimiento, además en la cubierta del ala norte se encuentra una pequeña estancia que alberga los montantes de los sistemas de climatización. PLANTA CUBIERTA

Usos Vestíbulo escaleras Instalaciones Total superficie util planta primera

Superficie en m2 48 17 65

En resumen, obtenemos los siguientes datos generales. SUPERFICIE UTIL Total superficie útil planta sotano Total superficie útil planta baja Total superficie útil planta primera Total superficie útil planta segunda Total superficie útil planta tercera Total superficie útil planta cuarta Total superficie útil planta castillete Total superficie útil bajo rasante Total superficie útil sobre rasante TOTAL SUPERFICIE UTIL

SUPERFICIE CONSTRUIDA 1651.55 Planta sotano 1777.85 239.54 Planta baja 379.55 1362.26 Planta primera 1532.2 1232.32 Planta segunda 1424.45 1024.32 Planta tercera 1318.2 1123.62 Planta cuarta 1318.2 65 Planta castillete 95.7 1621.55 Total 7846.15 139910.8 -Bajo rasante 1777.85 141562.35 -Sobre rasante 6068.3

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2.2 DESCRIPCION DEL EDIFICIO 2.2.1. Descripcion de los alzados El arquitecto Andrés Agudo Martínez, diseñó un edificio muy uniforme de formas cubicas y angulosas pero a su vez seccionó el edifico en dos bloques con un simple cambio en la tonalidad de la gama cromática del ladrillo visto. Con ello diferenció la zona de lectura y estudio y la zona de vestíbulos, accesos y zonas de aulas TIC y de trabajo en grupo. En el alzado Este siendo este la fachada principal y linda con la Avda Reina Mercedes se observa la planta baja con espacios abiertos y su revestimiento exterior de ladrillo cara vista de dos tonalidades logrando una distinción entre el ala Norte y el ala Sur, el ala norte carece de huecos en la fachada a excepción del a planta cuarta, en cambio el bloque del ala Sur si presenta bastantes huecos en fachas para una optima entrada de luz. Los huecos en fachadas poseen un protector de incidencia de los rayos solares, unas lamas metálicas practicable para evitar el soleamiento excesivo, principalmente en verano. También a destacar la inclusión de logotipo de la Universidad de Sevilla en la Fachada Este. Alzado Este

Alzado Oeste

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El alzado Sur en su totalidad pertenece al bloque del ala Sur y por ende a las aulas de trabajo y aulas TIC que se ha comentado anteriormente posee múltiples huecos de fachada para una buena iluminación natural, todo ello con elementos de protección de soleamiento. La planta baja mantiene el carácter de espacio abierto y evita su cerramiento.

Alzado Norte

Alzado Sur

El alzado Oeste, es el alzado que presenta mayor variedad visual, de nuevo se observa la división de las dos “alas” ala Norte y ala Sur, en cuanto al ala Sur la fachada se mantiene sin cambios respecto a su homóloga de la Fachada Este. En cambio donde observamos las peculiaridades son en el ala Norte de la fachada Oeste, la planta baja mantiene los espacios abiertos, en la primera planta se encuentra una vidriera extensa que abarca en toda su longitud la estancia. En la segunda planta se observa una variación en la rectitud de las líneas del edifico y se integra una terraza con acceso desde esta misma planta.

2.2.2. Estructura del edificio

2.2.2.1. Estructura enterrada

La construcción posee una cimentación superficial ejecutada mediante Losa de cimentación y muro sótano. Es una Losa continua y de pequeño espesor, elaborado con hormigón armado y trabaja a flexión. La losa de cimentación tiene unas dimensiones de 57.91x30.70 m y un espesor 75 cm, el hormigón para su elaboración es HA30/B/20/lIa+Qa y posee un entramado de armadura de acero de B-500S . La losa de cimentación tiene una superficie de 1777.84 m2 y cuya cota de corononacion es -2.70m.

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El muro sótano tiene la función de sostener los terrenos colindantes para evitar el colapso de las tierras, además de evitar la filtración de posible agua freática. Tiene un espesor de 35 cm y un arranque a cota -2.70 m, se eleva hasta la cota +0.80 m y en su arista superior se ha ejecutado una viga de coronación que arriostra todos los muros con unas dimensiones de 35x35 cm. Al igual que la losa de cimentación se ha ejecutado con un hormigón HA30/B/20/lIa+Qa y un acero B-500-S.

2.2.2.2. Estructura vertical Reciben cargas verticales y actúan de arriostramiento entre sí, su función es transmitir las cargas a los elementos de cimentación. El edificio está conformado por pilares como elementos lineales que reciben la carga de forjados y la transmiten sufriendo esfuerzos de compresión y pandeo. Su elaboración se ha llevado a cabo mediante hormigón armado (tipo de hormigón y hacer) con secciones de 50x50cm y 50x70cm en planta sótano, 50x50cm en 1º planta, 50x50cm en 2º planta, 50x50cm en 3º planta y 50x50cm en planta de cubierta.

2.2.2.3. Estructura horizontal Su función es cubrir superficies horizontales y soportar las cargas de uso, realizando una transmisión de esfuerzos a las estructuras verticales. El entramado horizontal está compuesto por un forjado bidireccional de espesor 30+5 cm, distancia intereje de 76 cm y ejecutado con hormigón armado HA25/B/15/I y armadura acero B-500-S.

CUADRO RESUMEN DE TIPOLOGIA DE ESTRUCTURA DEL EDIFICIO

Situacion Enterrada

Aerea

Tipo

Elementos

Materiales

Cimentación superficial

Losa de cimentación

Hormigon armado

Estructura vertical

Pilares

Hormigon armado

Contención

Muros interiores y muros pantalla

Vigas Estructura horizontal

Forjado bidireccional

Hormigon armado

HA30/B/20/lIa+Qa HA30/B/20/lIa+Qa HA25/B/15/I

Hormigon armado

HA25/B/15/I

Hormigon armado

HA25/B/15/I

Muros sótano: Los muros de sótano son elementos constructivos cuya principal misión es servir de contención, generalmente de un terreno natural o de un relleno artificial. Losa de cimentación: Una losa de cimentación es una placa de hormigón apoyada sobre el terreno la cual reparte el peso y las cargas del edificio sobre toda la superficie de apoyo.

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2.2.3. Cerramiento y envolvente Los elementos principales de una edificación y que mantienen su sustentación son aquellos elementos que ya hemos descrito anteriormente, pero el esqueleto del edificio debe poseer una envolvente que proteja a la estructura y sus inquilinos de las acciones atmosféricas, una serie de elementos y materiales que confieren al edificio aquellas propiedades que definen a una construcción. • Confort • Estanqueidad • Intimidad • Seguridad Los elementos que constituyen la envolvente y distribución interior son el cerramiento de fachada, cubierta y tabaquería, a los que hay que añadir los correspondientes acabados interiores y exteriores, cada uno de ellos tiene su funcionalidad descrita en el siguiente cuadro: FUNCIONES DE LOS ELEMENTOS DE CERRAMIENTO Y ACABADO Función

Elemento constructivo

Protección de agentes exteriores (Atmosféricos, acústicos, intrusos) Definición de la imagen exterior (silueta, color, formas, volúmenes)

Fachada y cubierta Fachada + Acabados exteriores Cubierta + Aleros y cornisas

Comunicación visual

Acristalamiento de fachadas

Distribución interior (Separación/comunicación) Aislamiento entre locales (acústico, térmico, fuego, intrusos) Definición del ambiente interior (lumínico, acústico, aspecto) Integridad de los locales (agresiones mecánicas, físicas y química)

Tabiquería Tabiquería, falsos suelos y techos Acabados interiores Tabiquería + Acabados interiores

FACHADA Es el conjunto constructivo básico que define el aspecto exterior del edificio, a su vez constituye una barrera fundamental para la protección de los locales de las agresiones exteriores, esencialmente las de características atmosféricas, genera una separación física evitando la interacción del exterior con el interior. Además, posee una función de conexión interior/exterior mediante los huecos de ventanas propiciando la entrada de Luz natural y comunicación visual con el exterior (vistas), además es un elemento intermedio por el cual se permite la ventilación natural ofreciendo una función higiénica.

“

Debido a la gran variedad funcional que posee la fachada, es un elemento complejo a la hora de su proyección y ejecución, es en esta última donde más errores y deficiencias se producen. Si realmente se quiere que la fachada abarque todas sus funciones se debe proyectar y ejecutar de una manera optima, aunque actualmente se destinan más recursos a su acabado estético que a su funcionalidad, generando así deficiencias en según qué funciones. Manual de mantenimiento del edificio

”

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2.2.3.1. Paño ciego Son planos generales de la fachada, generalmente su superficie arranca desde el zócalo hasta el forjado superior, es el elemento principal y con mayor superficie de los cerramientos vertical, colabora en la definición del aspecto y color del conjunto, debe tener una especial resistencia a los agentes atmosféricos , a la humedad de lluvia así como un aislamiento térmico y acústico adecuado para proporcionar un confort adecuado al uso que este destinado (uso docente y de biblioteca). La composición del paño ciego exterior es doble hoja con cámara de aire con aislante térmico y cuya hoja exterior está compuesta por ladrillo cara vista. El edificio está constituido por:

ELEMENTO

UBICACION

Ladrillo cara vista + trasdosado Pladur (48+12.+12.5)

En todo el perímetro del edificio, excepto en aquella zona en contacto con los zonas húmedas

Ladrillo cara vista + trasdosado hidrófugo (48+12.+12.5)

En el perímetro del edifico que está en contacto con los zonas húmedas En el hueco de Lucernario en toda su vertical, situado en la zona central del edificio

Ladrillo perforado + trasdosado (48+12.5+12.5) Ladrillo cara vista + Citara ladrillo perforado

En pretiles y huecos de escaleras

2.2.3.2. Acristalamiento y carpintería La envolvente también posee un medio de comunicación visual y luminosa con el exterior mediante ventanas y cristaleras en los paramentos exteriores y una montera en cubierta. Cumpliendo con una función esencial en el confort y en gran medida en el ahorro energético del propio edificio. • Ventilación natural • Iluminación natural • Comunicación natural Los materiales utilizados se refieren, tanto a la carpintería de los elementos lineales, constituidos por aluminio como los paños superficiales transparentes o translúcidos, realizados con vidrios con cámara de aire de diversa configuración. El mantenimiento de estos elementos se realizará tanto en su integridad como en su maniobrabilidad. En el edificio se integran 4 tipos de carpintería dedicados a ventanas hacia el exterior. • Ventana fija • Ventana corredera • Ventana batiente

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Ventana fija Se trata de una ventana sin herrajes, bisagras, ni movimiento de apertura o giro en ningún sentido. Los fijos suelen acompañar otros conjuntos, por ejemplo un fijo mas una batiente.

Ventana corredera

Ventana Fija Se trata de una ventana sin herrajes, bisagras, ni movimiento de apertura o giro en n sentido. Los fijos suelen acompañar otros conjuntos, por ejemplo un fijo + una corredera suspendida en guías que permite que las hojas se puedan hojas.

Se trata de una ventana deslizar en los sentidos indicados.

Ventana batiente o practicable

Ventana Batiente o de Puerta Practicable. Ventana Fija Ventana Se trata de una ventana con bisagrasFija a izquierda o derecha que permiten la apertura exte Se trata de una ventana sin herrajes, bisagras, ni movimiento de apertura o giro en n Se trata de delauna ventana sin modelo). herrajes, En bisagras, de apertura o giro en ni interior ventana (según el casonidemovimiento puertas, si permiten el paso normal d sentido. Los fijos suelen acompañar otros conjuntos, por ejemplo un fijo + una corredera sentido. Los fijos suelen acompañar otros por ejemplo un fijo + una corredera persona, se suelen denominar Practicables. bisagra a izquierda o derecha queconjuntos, permiten la apertura hojas. hojas.

Se trata de una ventana con exterior o interior de la ventana.

Ventana proyectante inferior Se trata de una venta que permite sitúan en la base del conjunto.

Ventana Proyectante inferior Ventana Batiente o de Puerta Practicable. Ventana o deteniendo Puerta Practicable. Se trata de una ventana que permiteBatiente la apertura, en cuenta que las bisagras se s Se trata de una ventana con bisagras a izquierda o derecha que permiten la apertura exte Se dedel unaconjunto. ventana con bisagras a izquierda o derecha que permiten la apertura exte en trata la base interior de la ventana (según modelo). En el caso de puertas, si permiten el paso normal d interior de la ventana (según modelo). En el casoque de puertas, si permiten else paso normal d la apertura, en cuenta las bisagras persona, se suelenteniendo denominar Practicables. persona, se suelen denominar Practicables.

Ventana Proyectante inferior EN EL ANEXO 1 SE ADJUNTAN DOCUMENTACION GRAFICA DONDE QUEDA Ventana Proyectante inferiorREGISTRADO LA

Se trata de una ventana que permite la apertura, teniendo en cuenta que las bisagras se s Se trata de una ventana que permite la apertura, teniendo en cuenta que las bisagras se s en la base del conjunto.

CONFIGURACION DEenCADA MEDIDAS E IMPLANTACION EN EL EDIFICIO. la baseVENTANA, del conjunto.

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El edificio incluye un lucernario dispuesto a modo de cubierta en la ubicación de Hall y distribuidor cuya función es la de facilitar una iluminación natural a todo el área de acceso y hueco de escalera del complejo. Compuesta por elementos lineales de acero y paños de vidrio simple. Mejora a realizar en futuro próximo, sustitución del vidrio simple integrado en la montera por una disposición de vidrio laminado con cámara de aire 4+12+6 con Planitherm (bajo emisivo), con ello se obtiene un vidrio de mayor seguridad para evitar roturas y caída de objeto por impacto en cubiertas y un optimización en el ahorro energético, debido al exceso de soleamiento en Sevilla, en especial, en la temporada de verano, donde las horas expuestas al sol provocan una transmitancia excesiva y por ello se opta por utilizar un vidrio Planitherm (bajo emisivo) y reducir el paso de dichas radiaciones. Cita X Cristian Perez Alvarez

Tiene una distribución de caída a tres aguas y en su cara Norte se encuentra a tope con un muro de fábrica de ladrillo, dicha montera reposa en una estructura de acero de 35cm con lamas que facilita la entrada de luz indirecta

Alzado, planta y perfil izquierdo lucernario

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2.2.3.3. Carpintería de aluminio Debido a la ubicación geográfica, el edificio CRAI Antonio de Ulloa, se ve afectado por un efecto climático severo, de no adoptar unas medidas preventivas dará lugar a un aumento considerable de gasto en consumo eléctrico destinado a contrarrestar dicho efecto. Así pues su emplazamiento en la provincia de Sevilla, con una temperatura media anual de 19.2ºC y temperatura máxima de 46.6º en los meses de Junio-Julio-Agosto, junto a 2917.4 horas anuales de sol. Se enfrenta a una sobreexposición de soleamiento, debido a la ausencia de edificios cercanos que proyecten sombra, por ello se ha integrado el uso de Lamas practicables de aluminio. Se ha instalado un total de 330.32m2 de lamas practicables en las plantas 1º, 2º, 3º, 4º.

EN EL ANEXO 1 SE ADJUNTAN DOCUMENTACION GRAFICA DONDE QUEDA REGISTRADO LA CONFIGURACION DE CADA CONJUNTO DE LAMAS, MEDIDAS E IMPLANTACION EN EL EDIFICIO.

2.2.3.4. Cubiertas Las Cubiertas son estructuras de cierre superior, que sirven como cerramientos exteriores, cuya función fundamental es ofrecer protección al edificio contra los agentes climáticos y otros factores, para resguardo, darle intimidad, aislamiento acústica y térmica, al igual que todos los otros cerramientos verticales. La solución constructiva adoptada para la resolución de las cubiertas ha sido la ejecución de cubiertas planas invertidas no transitables excepto el lucernario anteriormente citado. Sus principales características son su horizontalidad y situación oculta, es un lugar idóneo para la ubicación de los mecanismos de instalaciones (siempre y cuando se prevea su instalación y se realicen las preinstalaciones e impermeabilizaciones pertinentes), su horizontalidad permite el acceso asiduo para mantenimiento y es por ello que será necesario tener en cuenta estas agresiones además de las atmosféricas. Su ejecución contempla una capa de formación de pendiente ejecutado con mortero aligerado y asentado sobre el forjado de la planta de cubierta, dando lugar a faldones con pendientes del 1% en el caso más desfavorable, cuya disposición ofrece una evacuación de las aguas a los sumideros dispuesto en la cubierta. A continuación se dispone una lamina bituminosa impermeable con doble armadura de poliéster y polietileno (Hiper Morterplas 4.8Kg, Texsa) y uniones térmicas. El aislamiento térmico es proporcionado por las láminas de poliestireno extruido de 4cm de espesor, Danopren 40, paneles de 125x60cm y conductividad 0.034 W/m2ºC. Manual de mantenimiento del edificio

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Para evitar el punzonamiento del aislamiento se ha implantado un geotextil antipunzonamiento, Geoflex 150 de 150g/m2. La capa de protección está compuesta por cantos rodados de tamaño comprendido entre 16 y 32mm y un espesor de 5cm. Juntas de dilatación La vida útil de las cubiertas se ve afectada por las variaciones de temperatura. En superficies extensas los ciclos frío-calor afectan la cubierta sometida a esfuerzos de dilatación con altas temperaturas y que hasta puede transmitirlas a la estructura provocando fisuramientos o grietas. Para que los efectos no se noten, se construye en tramos, separados por juntas de dilatación flexibles que absorben esos esfuerzos. El empleo de materiales bituminosos en esas juntas favorece la absorción de esfuerzos por su elasticidad y flexibilidad.

Desagüe/sumidero Punto donde los faldones conducen el agua de las precipitaciones, estos elementos deben mantener la continuidad de la membrana impermeable, siendo este uno de los puntos críticos junto a los encuentros de petos para posibles filtraciones de agua. Al igual que los faldones debe tener una holgura para evitar la rotura del mimo debido a las dilataciones de los faldones de cubierta.

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Entrega a muro La unión de los faldones de cubiertas con los petos o pretiles debe tener la misma función que las juntas de dilatación, por lo que debe propiciar la movilidad de estos con respecto a los paños verticales con los que se encuentran. Su mala ejecución da lugar a fisuras y grietas que propician filtración al interior del edificio, es una zona que se debe revisar asiduamente. La solución radica en la existencia de un zócalo metálico que permita el levantamiento perimetral de la membrana impermeable unos 15-25cm sobre el peto vertical, y un babero en el paramento vertical que cubra dicha junta.

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Albardilla Es el elemento que remata la parte superior de la fachada y que marca el encuentro de esta con la cubierta. Su función principal es la de protección y la evacuación de agua de un punto crítico, aunque no siempre realiza su función de forma correcta. Debido a que es un elemento donde confluye la cubierta y la fachada es susceptible de la aparición de numerosas patologías ligadas a la lluvia, cambios de temperatura, erosiones, eflorescencia.

2.2.4. Particiones interiores Constituyen los cerramiento y divisiones interiores y en ellos sus acabados, mas los horizontales correspondientes a suelos y techos, conforman y definen los espacios habitables tanto en forma, tamaño y ambiente (visual, acústico e higrotérmico). Tabiquería Son elementos constructivos verticales que dividen los espacios habitables con distinta función o usuario y sirve de soporte para su acabado superficial. Las propiedades de estos elementos serán las siguientes: Aislante térmicamente. Aislante acústicamente. Resistencia a golpes e impactos. Capacidad portante para puertas y elementos colgados. Capacidad para alojar rozas para inclusión de instalaciones. Resistencia a la propagación de incendios

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Debido al uso docente y biblioteca al que está destinado el edificio, posee numerosos tipos de tabiques, cada unos de ello con propiedades específicas según el resultado que se quiere obtener. Tabique

Elementos

Función

Tabique 159/600

Tabiques de yeso laminado con placas de 12.5+12.5 montante de 48 y placas de 12.5+12.5

Aislamiento térmico, bajo peso específico, autoportante.

Tabique hidrófugo 120/400

Tabiques de yeso laminado con placas de 12.5+12.5 montante de 70 y placas de 12.5+12.5

Buen aislamiento térmico, bajo peso especifico, autoportante, resistencia frente a humedad.

Tabique 120/400

Tabiques de yeso laminado con placas de 12.5+12.5 montante de 70 y placas de 12.5+12.5

Buen aislamiento térmico, bajo peso especifico, autoportante.

Generalmente las particiones se realizan con fábrica de ladrillo (citara de ½ pie de ladrillo perforado doble), su doble perforación permite la inclusión de las instalaciones en los paramentos sin debilitar en exceso el elemento en sí, se encuentra principalmente en los huecos de escaleras, locales técnicos y división en la zona de distribución. Aunque actualmente se está extendiendo más las particiones ejecutadas mediante montantes y bastidores metálicos y placas de yeso laminado, su bajo peso específico, rapidez en la construcción, ausencia de agua y buenas propiedades a excepción de zonas húmedas, las hacen óptimas para particiones de grandes habitáculos, aunque carece de un aislamiento acústico frente a golpes.

EN EL ANEXO 1 SE ADJUNTAN DOCUMENTACION GRAFICA DONDE QUEDA REGISTRADO LA DISTRIBUCION DE LA UBICACION DE CADA TIPOLOGIA DE PARTICIONES

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2.2.5. Revestimientos y acabados 2.2.5.1. Suelos Sirve de pavimento, una superficie resistente al impacto de objetos y abrasión por rozamiento, según el local dichas propiedades serán o menos acentuadas. Además, tiene un carácter decorativo, así como definidor de ambientes, por último, ayuda al acondicionamiento luminoso (reflexión de la luz) y asilamiento acústico (evitar transmisión de vibraciones). En algunos lugares, siendo estos, los locales técnicos los pavimentos tienen una mayor resistencia a abrasiones, impactos y agresiones químicas y de humedad. Debido a su exposición constante a estas acciones agresivas es el acabado que mas mantenimiento requiere, y su reposición complica el uso de esa estancia. Así pues la elección de los elementos instalados se ha tenido en cuenta: Resistencia química Resistencia mecánica Reflexión luminosa Reflexión acústica Aspecto

Tipos de solería Terrazo Granito Hormigón pulido Punta de Diamante Hormigón Ruleteado Gres porcelánico rustico Piedra natural Crema Marfil Grava Chino lavado Solería 14x28

Plantas

Sótano

Baja

Primera

Segunda

Tercera

Cuarta

Castillete

Cubierta

Total

M2 M2

183.5 60

101 377.5

1189.5 75

976 75

62 -

4464 737.5

1438

1034

2472

121

208

165

538

763

393

A CONTINUACION SE ADJUNTAN DOCUMENTACION GRAFICA DONDE QUEDA REGISTRADO LA DISTRIBUCION DE LA UBICACION DE CADA TIPOLOGIA DE SUELO Y REVESTIMIENTO DE PAREDES

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2.2.5.2. Revestimiento interior Su función es similar a los “suelos”: Resistencia química Resistencia mecánica Reflexión luminosa Reflexión acústica Aspecto Conviene distinguir dos partes, una parte inferior en contacto con el suelo (zócalo) y una parte superior, esta parte inferior denominado zócalo es la que recibe las agresiones química y mecánicas (productos de limpieza de suelos o impactos de elementos rodantes del suelo) es más susceptible a degradación y por ello de sustitución, la parte superior nos ofrece una función luminosa y aspecto de la estancia. Existen multitud de materiales para revestir estos paramentos verticales, desde los morteros “in situ” (morteros de cemento y guarnecidos, tendidos y tendeles de yeso) normalmente para pintar o empapelar, empanelados de madera, chapados de piedra y alicatados cerámicos. Plantas

Revestimiento de paredes

Ubicacion

Sótano

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura plástica

Toda la planta

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura plástica

Interiores

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura pétrea

Exteriores

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura pétrea

Hueco de Montera

Enfoscado de mortero de cemento + Alicatado

Zonas húmedas

Enfoscado de mortero de cemento + Panel fenólico

Zonas húmedas

Enlucido de yeso + Pintura plástica

Estancias interiores

Enfoscado de mortero de cemento + Alicatado

Zonas húmedas

Enfoscado de mortero de cemento + Panel fenólico

Zonas húmedas

Enlucido de yeso + Pintura plástica Enfoscado de mortero de cemento + Pintura pétrea

Estancias interiores Hueco de Montera

Enfoscado de mortero de cemento + Alicatado

Zonas húmedas

Enfoscado de mortero de cemento + Panel fenólico

Zonas húmedas

Enlucido de yeso + Pintura plástica Enfoscado de mortero de cemento + Pintura pétrea

Estancias interiores Hueco de Montera

Enfoscado de mortero de cemento + Alicatado

Zonas húmedas

Enfoscado de mortero de cemento + Panel fenólico

Zonas húmedas

Enlucido de yeso + Pintura plástica Enfoscado de mortero de cemento + Pintura plástica

Estancias interiores Interiores

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura pétrea

Exteriores

Baja

Primera

Segunda

Tercera

Cuarta

Castillete

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura pétrea

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Hueco de Montera

C.R.A.I Antonio de Ulloa EN EL ANEXO 1 SE ADJUNTAN DOCUMENTACION GRAFICA DONDE QUEDA REGISTRADO LA DISTRIBUCION DE LA UBICACION DE CADA TIPOLOGIA DE REVESTIMIENTO DE PAREMENTOS INTERIORES

2.2.5.3. Techos Su función junto al revestimiento de paredes y suelos, tiene un fin estético y de confort, ocultar la conducción de las instalaciones implantadas, al mismo tiempo realiza la función de sustentación para los elementos de iluminación, sistemas de detección, señalización sonora y acústica contra-incendios, así como la incorporación de las rejillas que forman parte del sistema de climatización y renovación de aire. Capacidad portante Reflexión luminosa Estética Accesibilidad En zonas húmedas se exige el uso de materiales resistentes a la humedad, se hace uso de falsos techos en todas las estancias excepto en los locales técnicos. En el sótano, se hace uso de forjado visto en la zona de estacionamiento de vehículos, los locales técnicos poseen un techo ejecutado con mortero de cemento y posterior revestimiento de pintura plástica, y las zonas de depósito de libros y acceso a las escaleras se ha instalado falso techo de placas de escayola no registrable. En las plantas 1º,2º,3º y 4º las zonas comunes de transito (hall, escaleras, distribuidores…) se ha instalado falso techo de placas de escayola no registrable, en las salas de estudio existe un techo mixto donde el perímetro está formado por placas de escayola no registrable y la parte central está formado por placas de fibra mineral acústico. El castillete, es una zona de local técnico y esta ejecutado en mortero de cemento y posterior revestimiento de pintura plástica. EN EL ANEXO 1 SE ADJUNTAN DOCUMENTACION GRAFICA DONDE QUEDA REGISTRADO LA DISTRIBUCION DE LA UBICACION DE CADA TIPOLOGIA DE REVESTIMIENTO DE TECHOS

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2.2.6. Carpintería interior y ventanas 2.2.6.1. Carpintería y vidrios La envolvente también posee un medio de comunicación visual y luminoso con el exterior ya sea mediante ventanas, cristalería corrida o escaparates si es en la planta inferior. Cumpliendo con una función esencial en el confort y en gran medida en el ahorro energético del propio edificio. • Ventilación natural • Iluminación natural • Comunicación natural Los materiales utilizados se refieren, tanto a la carpintería de los elementos lineales, constituidos por aluminio, como los paños superficiales transparentes o translúcidos, realizados con distintos tipos de vidrios. El mantenimiento de estos elementos se llegara tanto en su integridad como en su maniobrabilidad. A continuación se expone los vidrios utilizados en cada una de las ventanas disponibles en el edificio, en el ANEXO I y siguiendo la referencia adscrita en la siguiente tabla se realizará la localización de cada una de las ventanas.

Dimensiones ventanas: En el ANEXO I se incluyen planos en los cuales se reflejan las dimensiones de las ventanas que pertenecen al edificio y la ubicación de las mismas.

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2.2.6.2. Carpintería interior. La distribución interior del edificio mantiene separada sus estancias mediante las divisiones verticales realizadas en materiales cerámicos o con sistemas de yeso laminado, para poder pasar de cada una de las estancias o otra adyacente se instalan puertas o apertura que comuniques dichos espacios. Estos elementos de comunicación entre espacios en ocasiones deben cumplir una serie de requisitos ya sean Contra-incendios, estanqueidad o aperturas y cierre automáticos. A continuación se muestran las tipologías de cada una de las puertas integradas en el edificio.

2.3 DESCRIPCION DE LAS INSTALACIONES Se realiza la descripción de forma general de las instalaciones instauradas en el edificio, con el fin de constatar su tipología y número, y con ello obtener un inventario, que facilitará el seguimiento del mantenimiento preventivo. La cuantificación y su descripción se llevará a cabo de forma general debido al amplio numero de elementos, equipos y subinstalaciones en las que se subdivide las Instalaciones principales. Así pues se ha realizado una jerarquización de las Instalaciones en tres grandes grupos, que designados según la importancia/criticidad de cada una de las instalaciones.

INSTALACIONES VITALES

INSTALACIONES IMPORTANTES

INSTALACIONES VARIAS

Dimensiones puertas: En el ANEXO I se incluyen planos en los cuales se reflejan las dimensiones de las ventanas que pertenecen al edificio y la ubicación de las mismas.

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Instalaciones vitales: Son aquellas que en caso de fallo o interrupción prolongada afectan gravemente el servicio prestado a los estudiantes.

Instalaciones importantes: Son aquellas que en caso de fallo o interrupción pueden crear problemas en el uso del edificio.

Instalaciones varias: Son aquellas que no están incluidas en ninguno de los grupos anteriores.

2.3.1. Instalaciones Vitales 2.3.1.1. Instalación de fontanería y abastecimiento de agua. Las instalaciones de abastecimiento de agua se incluye en las Instalaciones vitales debido a que sin un abastecimiento continuo de agua, se imposibilita el uso de los Servicios Publicos, fuentes de agua y a su vez interfiere con otra instalación vital como es la red de Saneamiento. Respecto al sistema de abastecimiento de agua es de gran relevancia el sistema de impulsión de agua para todo el edificio, así como todos los seccionamientos que contienen toda la red de abastecimiento. Cabe destacar que según proyecto se ha prescindido el ACS (Agua Caliente Sanitaria) debido a que no incluyen duchas, por ellos también se prescinde de placas solares y calentadores. -GRUPO DE PRESIONEl centro cuenta con un grupo de presión que abastece agua con presión necesaria a cada una de sus 5 plantas, compuesto por un conglomerado de elementos que proporcionan la presión necesaria.

MEJORAS Sustitución depósitos

de en

los “serie”

por unos instalados en “paralelo” con ellos se podrían realizar las tareas de vaciado y limpieza de cada uno de ellos y evitar con ello el corte de abastecimiento.

GRUPO DE PRESION TIPO CAUDAL VARIABLE PRESIÓN CONSIGNA 638 KPa CAUDAL TOTAL 30.000 m3/h POTENCIA UNITARIA 3 Kw WILO-COMFORT COR3 MVI MARCA/MODELO 808/TR Compuesto por 3 electrobombas en monobloc con caudal mínimo de 4.32 l/s, dos de ellas en acción continua y una tercera de apoyo en caso de fallo de una de las anteriores, activada mediante relé automático. Se adjunta ficha tecnica en el ANEXO IV Dos depósitos instalados en “serie” con capacidad de 2000l Depósito de presión de 50l

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Todos los aparatos sanitarios que consumen agua disponen de válvula tipo escuadra oculta excepto en inodoros que disponen de válvula de corte en las derivaciones del ramal con el enlace con estos. Todos los aparatos sanitarios disponen de accionamiento, pulsador o dispositivo de ahorro de agua, excepto en los instalados en cuartos de limpieza y locales de no libre acceso a personas. MATERIALES Las redes de agua fría se han realizado en tubería de polipropileno PN16 SERIE 3.2 SDR 7.4 . Las redes de agua fría enterradas se han realizado en polietileno de lata densidad PE/100

2.3.1.2. Instalación de saneamiento. La red de saneamiento es uno de los elementos esenciales en un edificio pues su función es la evacuación de las aguas negras y grises al exterior del edificio, y con ello conseguir una condiciones higiénicas saludables para la salud humana, todo centro de publica concurrencia debe cumplir unos requisitos mínimos tanto en abastecimiento de agua como en saneamiento, según Normativa vigente.

Instalación de abastecimiento de agua: En el ANEXO I se incluyen planos en los cuales se reflejan todos los elementos que componen la instalación Instalación de Saneamiento: En el ANEXO I se incluyen planos en los cuales se reflejan todos los elementos que componen la instalación

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SET DE FOTOGRAFIAS

Fachada exterior Sur-Eeste

Fachada exterior Norte

Fachada exterior Norte-Oeste

Fachada exterior Este

Parking de bicicletas

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Acceso al hall

Hall

Lucernario hall

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Escaleras

Distribuidor de planta

Ascensor

Sala de estudio 1ยบ planta

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Salas de trabajo 1ยบ planta

Sala de estudio 2ยบ planta

Acceso servicios

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Servicios mixtos

Sala de estudio 3ยบ Planta

Sala de estudio 3ยบ planta

Servicios movilidad reducida

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Sala de estudio 4º Planta

Salas de videoconferencia 4º Planta

DETALLES DE ELEMENTOS E INSTALACIONES

Señalización de elementos Contra Incendios

Señalización de prohibición en caso de incendio

Señalización e iluminación de itinerario de evacuación de emergencia

Disparador sonoro, bocina y mapa con itinerario de evacuación

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Deterctor volumétrico

Detecor de humos óptico, detector intrusión 360º e iluminación de emergencia

Altavoz de techo

Rejilla de impulsión de aire multidireccional

Rejillas de admisión de aire

Rejilla de impulsión de aire rotacional

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Unidad multisplit de refrigeración en locales técnicos

Detalle lucernario

Motor de automatización de Red (NAEs)

Central Daikin D-BACS EDUS72-749B

Sujección de conducciones eléctricas

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Unidades autรณnomas compactas ROOF TOP

Conductos de aire-acero galvanizado

Conductos de impulsiรณn y extracciรณn de aire

Recuperador entรกlpico

Shunt de bajante

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Unidad exterior bomba de calor compacta

Grupo electr贸geno

Conductos de aire de Lana de Roca

Conductos de aire de Acero Galvanizado

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Capitulo 3

GESTION DEL MANTENIMIENTO

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3.1 GENERALIDADES DEL SISTEMA DE MANTENIMIENTO 3.1.1. Logros del servicio de mantenimiento La dirección del servicio de mantenimiento debe desarrollar una serie de función para alcanzar unos objetivos o fines: Determinación de los distintos sistemas de mantenimiento aplicables a las instalaciones, estructura y confort del edificio. Realizar el control y supervisión del correcto funcionamiento en tas las instalaciones, elementos y equipos. Asesoramiento en materia de mantenimiento o fallos en las instalaciones, en proyectos de rehabilitación, ampliación o mejora del edificio. Estipular los recursos mínimos tanto técnicos como humanos. Asesorar sobre posibles dudas a aquellas empresas dedicadas a reparaciones ajenas a las instalaciones. Elaboración de proyectos y estudios de aplicación de instalaciones que repercutan en una disminución de costes, sin devaluar las condiciones de confort y obteniendo una mejora en el rendimiento, así como la utilidad de las mismas. Realizar una supervisión de todo aquello relacionado con la seguridad técnica e instalaciones estructurales del edificio. Elaboración de programas de mantenimiento a corto y largo plazo. Organización de los materiales, repuestos, herramientas y EPIs en el almacén facilitado para ello. Elaborar e instaurar cuadros de mandos jerárquicos. Control de oficina técnica en actualización de los planos relativos a distribución en planta e instalaciones, además de desarrollar las estadísticas relativas a rendimientos en instalaciones y equipos. Tener representación en aquellas comisiones técnicas que afecten a equipamiento de Instalaciones y elementos estructurales.

3.1.2. Estructura del servicio de mantenimiento La estructuración jerárquica dentro de una empresa es fundamental para realizar un reparto de tareas o actividades de manera más eficiente, así pues, el servicio de mantenimiento en el edificio está compuesto por el personal cualificado para una óptima aplicación del plan de mantenimiento. La cualificación de los operarios se asume los niveles de CF1, CF2, ingeniero técnico, ingeniero superior. Las ramas y especialidades que se consideran óptimas para los trabajos que se van a desempeñar son los siguientes:

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Electricidad, carpintería, fontanería, albañilería, cerrajería, climatización, gas, pintura, electrónica, jardinería, delineación y personal polivalente cualificado.

Personal polivalente no cualificado

Para desempeñar las tareas del primer grupo será necesario la cualificación de CF1 o equivalente y para ejercer tareas del segundo grupo un certificado de escolaridad

“

El personal polivalente cualificado: es aquel que sin estar especializado en ninguna rama, concreta si conoce y actúa sobre instalaciones del centro de uso docente.

”

El personal polivalente no cualificado: es aquel que apoyara a cualquier oficio. Cita 1:Mantenimiento de Edificos de caracter hospitalario INSALUD

Gestor Técnico Con titulación superior de la rama de Arquitectura técnica, Arquitectura o Ingeniería industrial, con experiencia acreditada en gestión de edificios de características similares al CRAI Antonio de Ulloa. Responsable de un funcionamiento correcto y óptimo del edificio, será el enlace con el cliente. Su función es coordinar a todo el personal a su cargo y ejecutar los informes para certificar el buen funcionamiento del plan de gestión del edificio, además de supervisar los recursos propios y ajenos. El gestor técnico no precisa de una presencia continua en el edifico, pero si debe estar siempre disponible a disposición del cliente.

Un técnico responsable Con titulación superior o media (CF2) cuya función es organizar y coordinar las tareas que se deben llevar a cabo para la ejecución de un mantenimiento preventivo o correctivo, así como, realizar los partes de incidencias y comunicación al Gestor técnico y al Cliente. Será responsable de la correcta realización de las tareas en el mantenimiento de instalaciones, elementos y equipos, además de la ejecución del plan de mantenimiento preventivo.

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Personal de oficio encargado de realizar las tareas de mantenimiento coordinado por un Técnico responsable. Estarán en posesión de un carnet acreditativo o una formación media (CF1) con especialización en uno de los campos anteriormente descrito (Electricidad, carpintería, fontanería, albañilería, cerrajería, climatización, gas, pintura, electrónica, jardinería o delineación).

Personal no cualificado Deberá acreditar certificado escolar, y desempeñaran tareas de asistencia al Personal de oficio, para aliviar la carga de trabajo y disminuir los tiempos de trabajo. Un uso óptimo de los medios humanos anteriormente descrito, requiere la elaboración, planificación y posterior ejecución, de un programa de formación y reciclaje de la plantilla, para una posible rotación de personal por aumento de cuota de trabajo o posibles bajas o indisposición.

3.2 PLAN DE MANTENIMIENTO Se deberá establecer la metodología y técnicas a seguir y el plan de revisiones y control que periódicamente se estudiara y reinterpretará, con el fin de perfeccionar el esquema de actuación vigente, adoptando modificaciones en los criterios , definiendo fichas de control, proponiendo sistemas, reformas o métodos que contribuyan a una mejora en la conservación de instalaciones, así como optimizar su explotación de forma segura y duradera, siempre teniendo en cuenta la eficiencia energética de dichas instalaciones.

3.2.1. Condiciones generales Se deberá establecer la metodología y técnicas a seguir y el plan de revisiones y control que periódicamente se estudiara y reinterpretará, con el fin de perfeccionar el esquema de actuación vigente, adoptando modificaciones en los criterios , definiendo fichas de control, proponiendo sistemas, reformas o métodos que contribuyan a una mejora en la conservación de instalaciones, así como optimizar su explotación de forma segura y duradera, siempre teniendo en cuenta la eficiencia energética de dichas instalaciones.

Titulacion media CF2: Titulado en Ciclo Formativo de grado Superior, con especialidad en el campo del mantenimiento de Edifcios. Titulacion media CF1: Titulado en Ciclo Formativo de grado Medio, con especialidad en el campo del mantenimiento de Edifcios.

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Para la materialización de los trabajados de mantenimiento de las instalaciones podrán darse los siguientes casos:

Mantenimiento realizado con recursos propios.

Mantenimiento parcialmente concertado.

Mantenimiento totalmente concertado.

Para poder realizar la conservación de todas las instalaciones será necesario hacer uso en determinados casos, porque así lo establecen las disposiciones legales, los servicios de empresas autorizadas o delegadas de la administración (OCA). Las instalaciones obtienen un grado de atención fundamentalmente del efecto que pueda tener la interrupción de esta sobre el funcionamiento ordinario del edificio. Y por ello, se puede clasificar según los siguientes grupos:

INSTALACIONES VITALES Son aquellas que en caso de fallo o interrupción prolongada, inhabilitan el servicio que ofrece el edificio.

• Instalación eléctrica. • Instalación de telecomunicaciones

INSTALACIONES IMPORTANTES Son aquellas que en caso de fallo o interrupción prolongada puede generar problemas en el uso del edifico, por parte de los usuarios.

• Abastecimiento de agua. • Redes de vertidos y saneamiento. • Central frigorífica • Instalación de climatización • Ascensores • Sistema contra-incendios

INSTALACIONES VARIAS Son aquellas que afectan al uso del personal del edificio y servicios ordinarios.

• Ventilación y extracción de aire • Intercomunicadores • Montacargas • Instalación pararrayos

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3.2.2. Tipos de mantenimiento En el Capitulo 1(1.3) ya se ha descrito los sistemas de mantenimientos existentes y sus características, a continuación se realizará una integración de estos al edificio de uso docente en cuestión.

Mantenimiento preventivo El mantenimiento preventivo es aquel que requiere en mayor medida recursos humanos y mayor organización, debido a la realización de revisiones constantes en todas y cada una de las instalaciones adscritas al mantenimiento preventivo, el tiempo que conlleva todos esos reconocimientos y su periodicidad, convierte a este mantenimiento en uno de los costosos, pero con mayor eficacia de continuidad en los servicios del edificio. Como se ha descrito anteriormente el mantenimiento preventivo se subdivide en dos posibles mantenimiento el MUS (mantenimiento de uso) y el MHT (mantenimiento Hard Time). Debido a las instalaciones implantadas en el edifico es recomendable realizar un mantenimiento de uso MUS, a excepción de las instalaciones vitales que deberán ser tratadas mediante el mantenimiento Hard Time, estas instalaciones exigen un mantenimiento periódico que deje a cero las condiciones de funcionamiento entre ellos nos encontramos climatizadoras, grupos electrógenos, grupos de presión etc. Realizando el mantenimiento Hard Time en aquellas instalaciones vitales conseguimos alargar la vida útil de estos equipo, a cambio de realizar un servicio de una mayor complejidad técnica y la especialización del personal necesario. Debido que a su periodicidad conseguimos la reducción de tiempos muertos y el aviso precio al cliente de la fechas de actuación y así ocasionar el menos impacto sobre los servicios del edificio.

Mantenimiento predictivo Se fundamenta en la detección de un posible fallo antes de que este ocurra, con ello se consigue dar tiempo para la reparación del equipo, instalación o elemento sin que este produzca perjuicios, ni detección del uso de la Instalación. Mediante una buena planificación del mantenimiento predictivo se consigue evitar daños en cadena lo que daría lugar a reparaciones de mayor coste.

Instalaciones de climatización Las unidades enfriadoras requieren de una revisión exhaustiva entre ellos la supervisión de los conductos del liquido calorportador, para evitar fugas pues una fuga ocasionaría el mal funcionamiento y un sobrecalentamiento que ocasionaría fallos en la bomba de calor cuya reparación/sustitución supone un coste elevado. Es importante realizar una medición del líquido calor-portador y realizar la purgación pertinente en caso de sustitución.

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Instalaciones eléctricas Es considerado una de las Instalaciones vitales del edifico, y por ello se debe realizar una supervisión continuada. Por tanto el cableado, los subcuadros eléctricos, el cuadro general de distribución y el centro de transformación serán susceptible de revisión mediante termografías y con ello detectar cualquier anomalía en la temperatura de los mismos lo que podría dar lugar a cortocircuitos. Otro aspecto a tener en cuenta es la Toma de tierra del edificio que ayuda a la derivación de cualquier sobrecarga en el sistema eléctrico, se realizará mediante el uso del Telurómetro.

Otras instalaciones Grupos de presión, grupos de extinción de incendios, ascensores

Mantenimiento conductivo Son aquellos trabajos continuados de control que se llevan a cabo para ofrecer las características óptimas de las instalaciones para mantener el clima adecuado de confort, realizando las variaciones en el rendimiento de los equipos para ofrecer el servicio más optimo. Este modulo de mantenimiento está presente todos los días, el mantenimiento conductivos comienza mediante una revisión diaria y periódica a primera hora de la mañana de las principales instalaciones comprobando la ausencia de ruidos anómalos o averías detectables de forma inmediata. Se anotan y contabilizan los consumos reflejados en los contadores de agua, gas, electricidad y aquellas instalaciones con algún tipo de contador implantado, todo ello facilita un posterior control de consumo eléctrico, de agua, o de consumo de gas en las instalaciones y poder realizar un balance de costes estimativo en tiempo real.

Termografia: La termografía es una técnica que permite medir temperaturas a distancia, con exactitud y sin necesidad de contacto físico con el objeto a estudiar. La termografía permite captar la radiación infrarroja del espectro electromagnético, utilizando cámaras termográficas o de termovisión. Toma de tierra: La toma de tierra se emplea en las instalaciones eléctricas para llevar a tierra cualquier derivación indebida de la corriente eléctrica a los elementos que puedan estar en contacto con los usuarios Telurómetro: El telurómetro es un aparato que nos permite realizar la medición de un sistema puesta a tierra para comprobar su correcto funcionamiento siendo así el principal indicador del estado del mismo. Manual de mantenimiento del edificio

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El mantenimiento conductivo consistirá en: Supervisión de que todos los equipos e instalaciones principales funcionen dentro de los parámetros estipulados. En caso de producirse una anomalía grave el aviso al responsable de mantenimiento para poder adoptar medidas precisas. Puesta en marcha y parada de los equipos que necesitan de activación manual. Contabilización de los parámetros de funcionamiento Anotación de los consumos y rendimientos de los equipos y sistemas. Cumplimentación de los documentos de registros de asistencia de personal que trabaja en el centro y de las operaciones realizadas en cada una de las instalaciones por cada técnico. El personal de mantenimiento son los encargados de mantener un confort para los usuarios del centro, por ello se asegurará que el recinto tenga una temperatura cuando este calefactando no superior a 21ºC y una humedad relativa dentro de las estancias de estudio entre el 30% y el 70% según el RD 1826/2009. Las hojas de control realizadas por el personal de mantenimiento serán entregadas mensualmente al Gestor del contrato, que realizara un informe energético basado en los consumos reflejados por los contadores de los equipos, con la finalidad de mantener todo el tiempo informado al cliente del estado de las instalaciones y su rentabilidad.

Mantenimiento correctivo Su finalidad es la reparación de aquellos equipos, elementos o instalaciones averías o con fallas en su funcionamiento y rectificar los deterioros en el edificio, comprende todas las intervenciones precisas para devolver el funcionamiento optimo previsto en el mantenimiento preventivo. Todo mantenimiento correctivo que precise un gasto económico adicional debido a su magnitud o elementos necesarios para su reparación, será motivo de la emisión de un informe técnico-económico justificativo que deberá ser aprobado por el Gestor de mantenimiento y el Cliente. Este mantenimiento será llevado a cabo por los técnicos tras el aviso de la incidencia mediante el sistema de comunicación con el Cliente o por el Jefe de oficiales cuya presencia es permanente en el centro. En el aparado dedicado al Control y seguimiento se detalla el flujo de trabajo destinado a la comunicación de incidencias y sus vías de acceso a esta información. Si durante la ejecución de tareas de mantenimiento conductivo o de mantenimiento preventivo, aparece una incidencia de avería cuya importancia es muy relevante, ya que afecta a instalaciones denominadas vitales para el centro, acto seguido se procederá a dejar dichas tareas en Stand-by para poder hacer frente a la reparación del fallo en el equipo, maquina o sistema. Todas aquellas tareas de mantenimiento correctivo, deberá ir asociado a la elaboración Manual de mantenimiento del edificio

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de un parte de avería que será gestionado por el Jefe de oficiales, en cuyo contenido deberá estar reflejado el número de horas necesitado para la resolución de la avería y si se han requerido materiales adicionales para su reparación así como la denominación de cada uno de ellos y el número de unidades utilizados. Estos partes de averías, ayudarán a la gestión del inventario de materiales y un posterior balance de costes.

Mantenimiento técnico-legal Los diferentes reglamentos oficiales establecen unas pautas a seguir de obligado complimiento para un mantenimiento correcto (que no optimo) de las instalaciones. El control lo ejerce la Administración, con la finalidad de disminuir el Factor de Riesgo derivado de las Instalaciones y las precauciones para evitar la producción de daños a las personas y al medio ambiente. Los reglamentos a tener en cuenta serán los siguientes: Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (R.I.T.E.). Reglamento electrotécnico de Baja Tensión (R.B.T.). Reglamento de Centrales Eléctricas, Subestaciones y centros de Transformación. Reglamento de Instalaciones de Suministros de Agua. Reglamento de instalaciones de Protección contra incendios (R.I.P.C.I.). Código Técnico de la Edificación.

Mantenimiento Técnico-legal recomendado La normativa de obligado cumplimiento estipula unas pautas a tener en cuenta respecto a evitar el riesgo de accidentes a causa de un mal estado de las Instalaciones, estas pautas no son siempre las más idóneas para realizar un buen plan de mantenimiento preventivo, debido a que, están estipuladas en un modelo genérico y en el mayor de los casos llevados al límite de los equipos. Por ello los fabricantes de los equipos y maquinas destinados a instalaciones, realizan una estudio propio de cada uno de sus productos para realizar una guía de fiabilidad de su producto y para ello estipulan un mantenimiento idóneo para ese equipo, dicho mantenimiento es más estricto y periódico en el mayor de los casos que el mantenimiento Técnico-legal, lo que da lugar a un aumento de los costes pero un aumento en el rendimiento de los equipo y la posibilidad de evitar fallos que inhabiliten a estos. Una correcta elección de la utilización del mantenimiento técnico-legal o técnico-legal recomendado es fundamental para evitar sobrecostes y saturación en las tareas de reconocimiento y verificación de los equipos (mantenimiento preventivo/conductivo).

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3.2.3. Planning de mantenimiento. La redacción de un planning de mantenimiento es una herramienta básica para organizar y administrar todas y cada una de las tareas/intevenciones para obtener un mantenimiento preventivo de manera óptima. Su funcionalidad radica en la posibilidad de desarrollar todos los trabajos de mantenimiento con un orden en el tiempo, que unido a la redacción de documentación permite informar al cliente de todas las intervenciones que se pueden estar realizando en las instalaciones del edificio. A la hora de realizar un organigrama de manera que permita realizar de manera efectiva las labores de un correcto mantenimiento preventivo, será necesario estipular el tiempo que se va a emplear en llevar a cabo cada una de las tareas programadas. Así pues, en el Anexo II, se ha estipulado los tiempo que se ha de invertir en cada una de las correspondiente tareas de mantenimiento, esta asignación de tiempo ha sido establecida mediante una estimación basada en los periodos de tiempos utilizados en edificios de características similares al que hace referencia el actual documento en su puesta en marcha, debido a que se desconoce el tiempo idóneo para cada una de la instalaciones vigentes. A continuación se estipula el tiempo de actuación en minutos dedicada al mantenimiento para las distintas periodicidades y para los niveles de mantenimiento técnico-legal y mantenimiento técnico-legal recomendado. Mantenimiento preventivo técnico-legal, los tiempos estimados a las tareas son: Mantenimiento preventivo diario: 0 minutos Mantenimiento preventivo semanal: 0 minutos Mantenimiento preventivo quincenal: 125 minutos Mantenimiento preventivo mensual: 700 minutos Mantenimiento preventivo bimensual: 0 minutos Mantenimiento preventivo trimestral: 1049 minutos Mantenimiento preventivo cuatrimestral: 0 minutos Mantenimiento preventivo semestral: 2014 minutos Mantenimiento preventivo anual: 5597 minutos

Mantenimiento preventivo técnico-legal 0 min

Mantenimiento preventivo técnico-legal recomendado 9000 min

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18000 min

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Mantenimiento preventivo técnico-legal recomendado, los tiempos estimados a las tareas son: Mantenimiento preventivo diario: 44 minutos Mantenimiento preventivo semanal: 23 minutos Mantenimiento preventivo quincenal: 125 minutos Mantenimiento preventivo mensual: 2044 minutos Mantenimiento preventivo bimensual: 25 minutos Mantenimiento preventivo trimestral: 1591 minutos Mantenimiento preventivo cuatrimestral: 0 minutos Mantenimiento preventivo semestral: 2364 minutos Mantenimiento preventivo anual: 9675 minutos

Los tiempos requeridos por instalaciones en el ámbito de mantenimiento técnico-legal serán los siguientes mostrado a continuación : Instalaciones de electricidad: 2076 minutos Instalaciones de climatización: 2960 minutos Instalaciones de fontanería y saneamiento: 1901 minutos Instalaciones de protección contra incendios: 1597 minutos Instalaciones de seguridad y protección: 90 minutos Instalaciones ascensores: 960 minutos Instalaciones varias: 985 minutos TIEMPO TOTAL DEDICADO: 8834 minutos

El tiempo total dedicado será de 8834 min en instalaciones dedicados excluisvamentes a realizar las tareas establecidas según cumplimiento de la normativa vigente.

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Los tiempos requeridos por instalaciones en el ámbito de mantenimiento técnico-legal recomendado serán los siguientes mostrado a continuación : Instalaciones de electricidad: 3670 minutos Instalaciones de climatización: 4514 minutos Instalaciones de fontanería y saneamiento: 3449 minutos Instalaciones de protección contra incendios: 1693 minutos Instalaciones de seguridad y protección: 1425 minutos Instalaciones ascensores: 960 minutos Instalaciones varias: 1465 minutos TIEMPO TOTAL DEDICADO: 17176 minutos El tiempo total dedicado será de 17176 min = 286,27 horas al año, este tiempo será el establecido para realizar los cálculos de costes asociados al servicio de mantenimiento para realizar un servicio óptimo y completo. A continuación se desglosa el número de horas invertidas en el mantenimiento preventivo técnico-legal, a fin de realizar una gestión de personal y recursos lo más equilibrado posible, agrupando ciertas revisiones mas periódicas a equipos con aquellas que precisan de revisiones mas a largo plazo. Dando lugar el siguiente reparto de Horas/ mes.

900

800

700

600

Enero

Febrero

Marzo

Abril

Mayo

Junio

Julio

Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre

Gráfica: Distribución de minutos de mantenimiento preventivo técnico-legal

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Debido a la demanda de ciertas Instalaciones en unos periodos especificos del año, existe una mayor demanda de personal de mantenimiento para una revisión de equipo en ciertos meses de año siendo estos los en los periodos previos y posteriores a las etapas de verano e invierno el objetivo es intentar lienalizar lo máximo posible estas variaciones y con ello evitar la contratación puntal de personal. 1600

1500

1400

1300

1200

Enero

Febrero

Marzo

Abril

Mayo

Junio

Julio

Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre

Gráfica: Distribución de minutos de mantenimiento preventivo técnico-legal recomendado

En el Anexo III se redacta de forma extensa el reparto y distribución del tiempo destinado al mantenimiento preventivo, con la siguiente distribución se pretende obtener:

Nivelar la escala de tiempo de intervención, obteniendo una nivelación en la curva de tiempo dentro de todo lo posible, obteniendo que los tiempos de intervención de las unidades de mantenimiento mensual sean los mas equitativas posibles y evitar la contratación temporal de oficiales de mantenimiento.

Complementar las intervenciones anuales de las instalaciones con aquellas revisiones periódicas de menor plazo entre sí, y con ello evitar la visitas repetida de dicha instalación a lo largo del año, con ello tratamos de conseguir ahorrar tiempo a los oficiales de mantenimiento.

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ENERO

FEBRERO

Debido a la puesta en marcha de los equipos se realizan numerosos chequeos y se recepciona numerosos partes de incidencias y avisos, con vistas a no desatender dichas incidencias se reduce la carga de trabajo derivada del mantenimiento preventivo con el fin de subsanar las averías para hacer frente a la totalidad del año.

Se mantienen las tareas de puesta a punto y reparación de averías y su correspondiente reducción en las horas destinadas al mantenimiento preventivo, además del factor del número de días de trabajo es menor en este mes.

1600

1500

1400

1300

1200

Enero

Febrero

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Marzo

Abril

Mayo

Junio

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AGOSTO

ABRIL/OCTUBRE

En el mes de Agosto se ve ralentizado su programa de mantenimiento, debido a la sustitución en los grupos de trabajo por vacaciones, dando lugar a un sobrecoste para cubrir los meses de verano. El personal contratado para el mantenimiento desconoce las instalaciones y por ello existe un periodo adaptación y formación, dando lugar a un menor rendimiento.

Estos meses son previos a la temporada de Verano e Invierno respectivamente, debido a que se realiza una fuerte inversión de mano de obra en la puesta a punto y regulación de los dispositivos de refrigregeración y producción de calor, con el fin de una puesta a prueba de todo el sistema y averiguar las fallas o puntos negros de sistema previos a su puesta en marcha.

Julio

Agosto

Septiembre

Octubre

Noviembre

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Diciembre

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3.3 GESTION Y DOCUMENTACION Una buena gestión de la información es esencial para poder realizar un mantenimiento del edifico de manera optima, operativa y funcional. Para ello se redactaran una serie de documentos y libros con toda la información de los procesos realizados y una contabilidad de todos los elementos usados.

3.3.1 Libro de características técnicas. Este documento recopila toda la información técnica de los equipos, instalaciones y maquinas instaladas en el edificio, así como toda aquella información complementaria para poder llevar a cabo la planificación del Plan de Mantenimiento. Esquemas unifilares de todos los cuadros eléctricos de mando y control. Planos de distribución de todas las instalaciones permanentes. Esquemas de principio de las distintas instalaciones. Fichas de características técnicas de todos y cada uno de los equipos que forman parte de cada Instalación, incluyendo modelos, marca, numero de fabricación, fabricante, curvas de rendimiento, características de funcionamiento. Memoria descriptiva del conjunto de equipos que forman las instalaciones, definiendo las condiciones de proyecto paras que fueron diseñadas. Instrucciones de servicio facilitadas por el fabricante o instalador.

3.3.2. Informe primario del estado de las instalaciones instaladas. La primera toma de contacto con el edificio, es realizar en los 3 primeros meses, un informe técnico de manera detallada del estado en el que se encuentran las instalaciones, equipos y maquinas, reflejando aquellas anomalías, fallos, averías o deficiencias, en un informe para que el equipo de asistencia de los equipos realicen las operaciones de reparación antes de la finalización del plazo de Garantía de los equipos. Averías existentes

Equipos inhabilitados

Garantía

Equipos averiados

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Defectos de Instalaciones

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3.3.3. Partes de trabajo. El mantenimiento del edificio formado por todas las tareas de mantenimiento preventivo/ conductivo/predictivo/correctivo se documentará mediante órdenes de trabajos entre los diferentes estatus de la cadena de mando y partes informativos de ejecución tras la finalización de las tareas delegadas mediante las ordenes de trabajo. Estos partes estarán a disposición del responsable del servicio de mantenimiento y los Jefes de oficiales. Las ordenes de trabajos en su origen son emitidos por el Gestor o el Técnico responsable y serán recepcionado por el Jefe de oficiales para la ejecución de las tareas prescritas en dicho parte. Las órdenes de trabajos se pueden agrupar en tres grandes bloques de mantenimiento previstos:

Orden de trabajo Preventivo

Orden de trabajo Correctivo

Orden de trabajo de Nuevas Instalaciones

La documentación respecto a las órdenes de trabajo se incluye en el Anexo 5

3.3.4. Partes diarios de trabajo. El parte diario de trabajo satisface el control cotidiano de las tareas más asiduas, especialmente para el mantenimiento preventivo y el mantenimiento conductivo, mediante estos documentos se registra la supervisión periódica y se puede observar la evolución de los equipos y con ello realizar un estrategia predictiva frente a posibles fallos en ellos. Este parte ha de ser cumplimentado diariamente y firmado por el técnico que ha llevado a cabo la supervisión/reparación, ofreciendo un respaldo de que la tarea se ha llevado a cabo. El parte poseerá: •

Instalación, aparato o equipo revisado/averiado.

•

Fecha del dia de trabajo.

•

Hora de inicio y fin de la revisión/reparación.

•

Diagnostico de la avería/reparación.

•

Reparación efectuada.

•

Piezas de recambios y materiales empleados.

•

Responsable que ha realizado la reparación

•

Tiempo total del trabajo

•

Firma del jefe de equipo que asegura que el desarrollo de los trabajos a sido verificado

MANTENIMIENTO DIARIO

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3.3.5. Partes de averías o incidencias. El parte de averías o incidencias puede debe ser cumplimentado por un técnico de campo al observar una anomalía en su rutina de reconocimiento, o al recibir un aviso de incidencia que puede ser redactado por un responsable del centro o bien por un usuario que ha detectado la deficiencia de algún equipo o sistema.

•

Instalación, aparato o equipo revisado/averiado.

•

Fecha de aviso de la avería

•

Hora de Inicio o final de la reparación.

•

Observaciones.

•

Personas de contacto que avisa de la incidencia.

•

Persona que ha acudido al servicio.

•

Firma del jefe de equipo que asegura que el desarrollo de los trabajos a sido verificado

AVERIAS O INCIDENCIAS

3.3.6. Informes periódicos. El Gestor de Mantenimiento de manera mensual realizará un informe escrito de todas las tareas realizadas, del correcto cumplimiento con el Plan de mantenimiento preventivo y de las incidencias relevantes y los objetivos obtenidos al final del ciclo mensual. Se adjunta una valoración del estado actual de las instalaciones y de posibles mejoras susceptibles de implantar para obtener un mejora en el ahorro de energía y prolongación de la vida útil de los equipos, tras un estudio de costes directo (Fiabilidad – Rentabilidad – Costes). El responsable del centro podrá exigir la recepción de estos informes para observar la evolución continua de las instalaciones del edifico, el Gestor será el encargado de facilitar dicha información vía E-mail o en formato físico. El contenido de estos informes incluirá las mediciones de los parámetros así como el estado de los equipos según los parámetros de calidad de servicio. Incluirá la siguiente información:

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• Actuaciones emprendidas con las hojas de servicios emitidas. • Actuaciones realizadas con las hojas de las órdenes de trabajo. • Inspección y gestión de consumo. • Observaciones y anotaciones. • Enumeración de materiales necesarios utilizados incluyendo proveedor. • Relación de costes de mantenimiento correctivo.

INFORMES PERIODICOS

3.3.7. Libro de mantenimiento. Se redactará el “libro de mantenimiento” que englobará todas las acciones llevadas a cabo desde el inicio del mantenimiento del edifico y se mantendrá en constante actualización con el fin de obtener una evolución que ayude a la mejora del Plan de mantenimiento. Este manual contendrá los siguientes capítulos:

•

La redacción de una memoria abreviada de las distintas instalaciones y equipos.

•

Programa de mantenimiento preventivo vigente, donde se recogen todas las acciones llevadas a cabo por el equipo técnico de mantenimiento y que cumple con la normativa técnico-legal

•

Modificaciones que se hayan introducido en las instalaciones y que puedan afectar a sus condiciones de servicio.

•

Datos generales de uso, tales como intensidades eléctricas, consumos de combustibles, temperaturas, análisis de combustión etc.

•

Inventario de equipo e instalaciones

LIBRO DE MANTENIMIENTO

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Instalacion de Electricidad • Alumbrado exterior PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Anual

Revisión ocular externa de todos los componentes, reponiendo si procede.

160

Anual

Comprobar que la sección del cable de tierra es al menos 16mm.

Anual

Comprobar que existen electrodos de puesta a tierra al menos cada cinco soporte de luminarias, si procede.

• Alumbrado de emergencia PERIODO

TAREAS

Trimestal Revisión ocular externa de todos los componentes

TIEMPO 240

Anual

Comprobar el nivel de iluminación en recintos ocupados por personas o vías de evacuación.

Anual

Verificación de su funcionamiento al menos durante una hora

Anual

Verificar la entra en funcionamiento automática en fallo de generales o con la tensión bajo del 70% nominal.

Anual

Comprobar el nivel de iluminación en inicios de vías de evacuación o en zonas donde existan instalaciones.

• Alumbrado interior PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Mensual

Revisión ocular externa de todos los componentes, reponiendo si procede

480

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• Batería de condensadores PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Trimestral

Comprobar que el valor del factor de potencia está acorde con el prefijado.

Trimestral Comprobar la ausencia de calentamientos anormales.

Trimestral Comprobar operatividad del ventilador de refrigeración.

Trimestral Comprobar ausencia de calentamientos anormales.

Anual

Limpieza del equipo .

Anual

Comprobar la resistencia de aislamiento de los conductores.

Anual

Comprobar que no existe condensadores perforados.

Anual

Revisar operatividad de las resistencia de descarga.

Anual

Reapriete de contactos eléctricos.

Anual

Limpiar y lijar los contactos de los contadores.

• Cuadros de distribución y mando PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Trimestral

Comprobar la operatividad de pilotos y leds, reponiendo los fundidos.

Trimestral Comprobar la ausencia de calentamientos anormales.

Semestral Verificar y anotar la resistencia de la red de tierras.

Anual

Comprobar ausencia de calentamientos anormales.

Anual

Verificar intensidad de disparo de las protecciones.

Anual

Verificar la resistencia de aislamiento de los conductores.

Anual

Verificar la relación sección/intensidad.

Anual

Verificar y contrastar los valores medidos por los equipos de cabecera.

Anual

Reapriete de contactos eléctricos.

Anual

Limpieza de cuadro

Anual

Revisión y estado general

Quincenal Insprección por O.C.A.

Manual de mantenimiento del edificio

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

• Cuadro secundario PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Trimestral

Comprobar la operatividad de pilotos y leds, reponiendo los fundidos.

Trimestral Comprobar la ausencia de calentamientos anormales.

Semestral Verificar y anotar la resistencia de la red de tierras.

Anual

Comprobar ausencia de calentamientos anormales.

Anual

Verificar intensidad de disparo de las protecciones.

Anual

Verificar la resistencia de aislamiento de los conductores.

Anual

Verificar la relación sección/intensidad.

Anual

Verificar y contrastar los valores medidos por los equipos de cabecera.

Anual

Reapriete de contactos eléctricos.

Anual

Limpieza de cuadro

Anual

Revisión y estado general

Quincenal Inspección por O.C.A.

• Cuadro General de Baja Tension PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Diario

Anotar la intensidad por fase (indicar hora de la medición).

Trimestral Comprobar la ausencia de calentamientos anormales. Trimestral

Comprobar la operatividad de pilotos y leds, reponiendo los fundidos.

Semestral Verificar y anotar la resistencia de la red de tierras.

10 5 15

Anual

Comprobar la ausencia de calentamientos anormales.

Anual

Reapriete de contactos eléctricos.

Anual

Verificar intensidad de disparo de las protecciones.

Anual

Verificar la relación sección/intensidad.

Anual

Verificar la resistencia de aislamiento de los conductores.

Anual

Verificar y contrastar los valores medidos por los equipos de cabecera.

Manual de mantenimiento del edificio

100

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Anual

Limpieza de cuadro.

Anual

Revisión y estado general.

Quincenal Inspección por O.C.A..

305

• Contador eléctrico PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Anual

Verificar que el cerrojo de la puerta está en correcto estado.

Anual

Verificar que los accesos están libres de obstáculos.

Anual

Inspeccionar el estado de limpieza.

Anual

Verificar la señalización correcta.

Anual

Comprobar los fusibles calibrados y verificar las conexiones y los terminales

Anual

Comprobar que no hay conducciones eléctricas

Anual

Inspeccionar el estado las tapas de los módulos

Anual

Verificar que la lectura de los equipos de medida se pueden leer fácilmente.

Anual

Comprobar que no hay humedades.

Anual

Verificar la ventilación correcta y desagües del local.

• Centro de Transformación PERIODO

TAREAS

TIEMPO

SECCIONADOR Anual

Verificar y anotar la resistencia de la red de Tierra.

Anual

Revisión general.

Anual

Revisión de soporte (fijación y puesta a tierra del mismo).

Anual

Revisión de contactos (presión y alienación).

Anual

Revisión de mando articulaciones).

Anual

Revisión de encavamientos (mecánicos o eléctricos).

(enclavamiento,

Manual de mantenimiento del edificio

101

giros

25 30

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Anual

Revisión de conexiones ( reapriete de conexiones eléctricas).

Anual

Limpieza y engrase de partes móviles.

DISYUNTOR Anual

Revisión general.

Anual

Verificar y anotar la resistencia de la red de tierra.

Anual

Revisión soporte (verticalidad, asentamiento, p.a.t.).

Anual

Revisión de juntas (estado, estanqueidad de los polos fugas).

Anual

Revisión de mando (manual, señalizaciones, muelles).

Anual

Revisión de secuencia).

Anual

Revisión de contactos (fijos y móviles).

Anual

Revisión de enclavamientos (mecánicos o eléctricos).

Anual

Revisión de conexiones (reapriete de conexiones eléctricas).

Anual

Limpieza y engrase de partes móviles.

Anual

Revisión de aislamiento a tierra.

Anual

Revisión de disparo de protecciones sobre disyuntor.

protecciones

personales

(defensa,

TRANSFORMADOR DE POTENCIA Diario

Comprobar y anotar la intensidad por fase .

Diario

Comprobar y anotar la temperatura del transformador.

Anual

Revisión general.

Anual

Verificar y anotar la resistencia de la red de tierra

Anual

Revisión de bornas (estanqueidad, rotura, posibles pérdidas de silicona).

Anual

Revisión de conexiones (reapriete de alta y baja).

Anual

Revisión de radiadores (estanqueidad, pérdida de líquido).

Anual

Limpieza y engrase de partes móviles.

Anual

Revisión de aislamiento respecto a tierra.

Anual

Revisión de termómetro (funcionamiento, conexión).

Anual

Revisión de termostato (funcionamiento, conexión).

Trimestral Realizar inspección por O.C.A.

Manual de mantenimiento del edificio

102

480

C.R.A.I Antonio de Ulloa

• Grupo electrógeno PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Diario

Verificar nivel de agua en radiador y posibles pérdidas en manguitos.

Diario

Verificación de llaves y nivel de tanque nodriza.

Diario

Comprobación de la temperatura del agua anotando la misma.

Diario

Verificación de los niveles de aceite en cártes y bomba de inyección.

Diario

Comprobación visual del estado de las baterías y posición de los desconectores.

Diario

Observacíon del interior del cuadro de maniobra, verificando el correcto estado del aparallaje de maniobra , fusibles, etc....

Diario

Verificación de alarmas y pilotos indicadores.

Diario

Comprobación de cargadores de baterias.

Diario

Comprobación del correcto funcionamiento de las bombas de preengrase.

Semanal Comprobación de la temperatura del aceite

Comprobación de los electrolitos y las bornas de las baterías, incluyendo la limpieza de estas.

Puesta en marcha del grupo durante un periodo de 5 Semanal minutos sin carga, observando y anotando tensión de salida y frecuencia.

Mensual

Verificación de la tensión de correas del ventilador y bomba de agua.

Mensual

Purgado del agua de filtros de separadores y en depósito nodriza si es necesario.

Mensual

Verificación del correcto funcionamiento del arranque de emergencia sin carga.

Semanal

Mensual Limpieza general del motor y sala. Mensual

Engrase general del eje ventilador y bomba de agua si es necesario

Manual de mantenimiento del edificio

103

20 4

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Mensual

Cambio de aceite de bomba de inyección y de regulador, si procede.

Mensual

Comprobación del sistema de llenado de combustible al tanque nodriza.

Puesta en marcha del grupo durante 30 minutos aplicando cargas progresivas según diferentes módulos Semestral de conmutación en cuadro general de baja y anotando: tensión de salida (VAC), frecuencia y funcionamiento general.

Semestral Anotación del número de horas antes de la prueba.

Semestral Ensayo de maniobra de transferencia.

Semestral Anotar el número de horas después de la prueba.

Semestral Limpieza de filtros de aire de los tubos .

Anual

Revisión de la línea de alimentación comprobando tensiones, intensidades, calentamientos, continuidad, aislamiento, etc... después de la prueba de carga.

Anual

Reapriete y limpieza general del cuadro.

Anual

Cambio de agua, añadir anticongelante/anticorrosión al radiador.

Anual

Cambiar filtro de combustible, manguitos del circuito de refrigeración y cartuchos de filtros de aceite, si procede.

Anual

Hacer análisis de aceite y cambiar si es necesario (en todo caso cada tres años).

Anual

Verificación de latiguillos de aceite y combustible, cambiando los que proceda.

Anual

Verificación y cambio, si procede, de filtro de aire.

Anual

Comprobación y/o cambio de correas, si procede.

Anual

Cambio de baterías, si procede.

Anual

Revisión de alarmas diesel.

Anual

Comprobación de resistencia de caldeo de agua y aceite así como termostato de corte de caldeo.

Anual

Control visual de acoplamiento diesel alternador.

Anual

Comprobación del varillaje del eletroimán de parada, así como de las roturas del acelerador.

Manual de mantenimiento del edificio

104

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Anual

Comrpobación de aparatos de medida y constraste del equipo digital.

Anual

Verificación visual de escobillas en el alternador, así como la presión.

Anual

Verificación del grupo de regulación estática en el alternador de muelles portaescobillas en anillos rozantes.

Anual

Comprobación escobillas en motor de arranque.

Anual

Limpieza general de conjunto motor ventilador.

Anual

Limpieza general del circuito de refrigeración.

Anual

Repasos de pintura.

• Lineas de distribución PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Anual

Comprobar el reapriete de las conexiones de líneas a cuadros .

120

Anual

Verificar el estado de los conductores.

Anual

Inspeccionar visualmente y proteger los tubos de canalización y sus anclajes.

120

Anual

Verificar estado y conexiones de barrajes.

Anual

Inspeccionar continuidad.

Anual

Comprobar las cargas de los diferentes circuitos.

Anual

Verificar la ausencia de calentamientos .

Anual

Comprobar empalmes y estanqueidad de las cajas.

Anual

Comprobar la resistencia de aislamiento de los conductores.

Manual de mantenimiento del edificio

105

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

• Red de tierras general PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Anual

Comprobar la resistencia de la pica.

Anual

Comprobar que no existe oxidación en partes metálicas.

Anual

Verificar el correcto estado de la conexión de la pica.

Anual

Verificar la correcta conexión al regetero principal.

Anual

Regar si es necesario la pica.

• Sistema de alimentación ininterrumpida (S.A.I.) PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Trimestral

Comprobar la operatividad de pilotos y leds, reponiendo los fundidos.

Trimestral Comprobar ausencia de calentamiento anormales . Trimestral

Comprobar la refrigeración.

operatividad

del

ventilación

5 de

Trimestral Anotar la tensión de entrada/salida.

Trimestral Anotar la intensidad de entrada/salida.

Trimestral Anotar la frecuencia de entrada/salida.

Semestral

Desconectar alimentación de red provocando la descarga de las baterías hasta el valor que marque el fabricante.

Semestral Limpiar y lijar los contactos de los contadores.

Semestral Comprobar y engrasar los bornes de las baterías.

Comprobar la intensidad de descarga en las baterías secas

Semestral Comprobar la densidad de electrolitos de las baterías Semestral húmedas.

Semestral Comprobar la actuación del by-pass estático, si es posible

Comprobar la resistencia de aislamiento de los conductores.

Semestral

Semestral Reapriete de contactos eléctricos.

Manual de mantenimiento del edificio

106

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Anual

Limpieza de equipo.

Anual

Sustituir las baterías constrastando con la vida útil de las mismas.

Instalacion de Climatización • Bomba de circulación PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Diario

Comprobación de ausencia de ruidos extraños.

Diario

Comprobación del sistema de refrigeración de cierre, empaquetadura, cierre, etc....

Diario

Comprobación del sistema de refrigeración de cojinetes, si existe.

Diario

Comprobación y anotación del salto manométrico.

Mensual Medición de la tensión eléctrica.

Mensual Medición del consumo eléctrico por cada fase.

Comprobación de engrase y nivel de aceite, rellenando si es necesario.

Mensual Revisión del estado de conservación de los circuladores

Mensual

Comprobación tarado de elemento de seguridad, térmico, etc...

Mensual

Medición de la temperatura del fluido calorportador del circuito.

Mensual

Mensual Medición de la temperatura de cuerpo de rotor.

Mensual

Verificación del sistema de refrigeración, si existe y cierre de empaquetadora.

Mensual

Comprobación del nivel de aceite de refrigeración de las bombas

Mensual Comprobación del vierre mecánico o empaquetadora.

Mensual Comprobación del alienamiento motor-bomba.

Manual de mantenimiento del edificio

107

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Mensual Comprobación del acoplamiento motor-bomba.

Mensual Accionamiento de las válvulas de cierre.

Mensual

Verificación de las presiones de impulsión y aspiración de la bomba.

Semestral Revisión y limpieza de filtro de aspiración de la bomba.

1 35

Comprobación de la estanqueidad de válvulas de interceptación de bomba.

Anual

Reapriete de contactos eléctricos.

Anual

Contraste de manómetro de lectura.

Anual

Contraste de termómetro de lectura.

Anual

Comprobación del estado de los anclajes antivibratorios.

Anual

Comprobación de la ausencia de ruidos extraños durante el funcionamiento de la bomba y análisis de los mismos. (cavitación).

Anual

Determinación de los puntos de funcionamiento de la bomba en su curva de rendimiento.

Semestral

• Caja de expansión y mezcla PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Mensual Revisión y limpieza de filtros de aire, si existen.

Semestral Revisión del sistema de control automáticos.

Anual

Revisión y limpieza de unidades de impulsión y retorno de aire.

Anual

Revisión del estado del aislamiento térmico.

Anual

Medición de la temperatura del fluido primario.

Anual

Medición de la temperatura del fluido secundario.

Anual

Comprobación actuadores.

Anual

Comprobación del estado de compuestas, lamas, engrasando si procede.

Anual

Reapriete de terminales eléctricos.

Anual

Comprobación de resistencia aislamiento de conductores y servos

Anual

Comprobación de protección magnetotérmica/diferenc.

actuación

servomotores

Manual de mantenimiento del edificio

108

y/o

C.R.A.I Antonio de Ulloa

• Compuerta reguladora de caudal PERIODO

TAREAS

Semestral Revisión del sistema de control automático. Semestral

Anual

TIEMPO 4

Revisión del estado de conservación de unidades terminales de aire.

Reapriete eléctrico.

• Deposito de expansión PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Mensual

Comprobar el tarado de los elementos de seguridad (válvula de seguridad, etc.).

Mensual Limpiar el filtro de agua en depósitos que dispongan.

Mensual Drenar condensados en compresor de aire, si existe.

Semestral Revisión y limpieza de filtros de agua asociados, si existe.

Anual

Verificar la sujeción del equipo.

Anual

Verificar la carga de aire con el vaso en vacío.

Anual

Comprobar el correcto ajuste de los presostatos en vasos que dispongan.

Anual

Reapriete eléctrico, si existe.

• Deposito de expansión PERIODO

TAREAS

Semestral Revisión de unidades terminales de distribución de aire.

TIEMPO 1030

Semestral

Medición de la temperatura en el local acondicionador en verano.

Semestral

Medición de la temperatura en el local acondicionador en invierno.

Semestral

Medición de la velocidad de salida del aire en el local acondicionador en verano.

Manual de mantenimiento del edificio

109

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Semestral

Medición de la velocidad de salida del aire en el local acondicionado en invierno.

Anual

Medición de la temperatura de impulsión en los difusores en verano.

Anual

Medición de la temperatura de impulsión en los difusores en verano.

Anual

Medición de la temperatura de retorno en las rejillas.

Anual

Medición de la velocidad del aire de retorno en las rejillas.

Anual

Medición del ruido ambiental.

Anual

Reapriete eléctrico

• Fancoils PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Mensual Revisión y limpieza de filtros de aire.

Mensual Comprobar el correcto drenaje del desagüe.

Semestral Revisión de unidades terminales agua-aire.

Semestral

Comprobar la estanqueidad de las válvulas de interceptación.

Semestral

Comprobar la operatividad de las electroválvulas de frío y/o calor.

Anual

Revisión de batería de intercambio térmico.

Anual

Revisión del estado del aislamiento térmico de acometida a fancoil.

Anual

Reapriete de las conexiones eléctricas.

Manual de mantenimiento del edificio

110

C.R.A.I Antonio de Ulloa

• Rejilla motorizada de extracción PERIODO

TAREAS

Semestral Revisión de unidades terminales de distribución de aire.

TIEMPO 15

Anual

Revisión anual, anotando anomalías.

Anual

Revisar las bornas de conexión.

Anual

Control de funcionamiento.

Anual

Comprobar estado de botoneras y mandos manuales.

Anual

Anotar consumos eléctricos.

Anual

Comprobar apertura y cierre automático.

Anual

Engrasar rodamientos de lamas.

Anual

Revisar el anclaje fijo de lama.

• Rejilla rotacional de impulsión PERIODO

TAREAS

Semestral Revisión de unidades terminales de distribución de aire.

TIEMPO 15

Anual

Revisión anual, anotando anomalías.

Anual

Revisar las bornas de conexión.

Anual

Control de funcionamiento.

Anual

Comprobar estado de botoneras y mandos manuales.

Anual

Anotar consumos eléctricos.

Anual

Comprobar apertura y cierre automático.

Anual

Engrasar rodamientos de lamas.

Anual

Revisar el anclaje fijo de lama.

• Equipo de Humectación. PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Mensual Revisión de estanqueidad de alimentación de agua.

Mensual Revisión y limpieza de desagüe y filtros.

Mensual

Revisión de circuito de recogida de condensados y de vapor. Manual de mantenimiento del edificio

111

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Mensual Revisión del estado de los electrodos.

Mensual Revisión del sistema de control automático asociado.

Mensual Comprobación de ausencia de calentamientos eléctricos.

Anual

Reapriete de conexiones eléctricas.

Anual

Medición de la resistencia de aislamiento de los conductores.

Anual

Limpieza de lanza.

• Red de conductos PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Anual

Comprobar estanqueidad del circuito de distribución.

Anual

Revisión del estado del aislamiento térmico.

Anual

Revisión de las sujeciones de la red.

Anual

Medición de caudales en ramales significativos, impulsión y retorno.

120

• Red de tuberias PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Semestral

Comprobar estanqueidad de válvulas de interceptación asociadas.

Anual

Revisión del estado del aislamiento térmico.

Anual

Comprobación estanqueidad de circuitos de distribución.

Anual

Comprobación del estado de sujeción, en zonas accesibles.

Anual

Comprobación correcta dilatación de los ramales, en zonas accesibles.

Anual

Comprobar la operatividad de los elementos de medida instalados.

Manual de mantenimiento del edificio

112

C.R.A.I Antonio de Ulloa

• Regulación y control automático PERIODO

TAREAS

Semestral Revisión del sistema de control automático.

TIEMPO 480

Anual

Comprobación de las distintas fuentes de alimentación, si dispone.

Anual

Comprobación con termómetro patrón de las entradas analógicas.

Anual

Comprobación con polímetro, ohmnímetro, de las salidas analógicas.

Anual

Comprobación de las salidas digitales.

Anual

Comprobación que las aperturas y cierres de los actuadores corresponde a la señal emitida.

120

Anual

Medición de aislamiento de líneas de alimentación.

Anual

Limpieza general.

Anual

Reapriete de contactos eléctricos.

• Unidad condensadora PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Diario

Comprobar la operatividad de la unidad condensadora

Diario

Comprobar la operatividad del sistema de tratamiento de fluido.

Mensual

Comprobar la ausencia de fuga de fluido calor-portador , corrigiendo las existentes.

Mensual

Verificar el tensado de las correas, cambiandolas si procede.

Mensual

Verificar funcionamiento del drenaje, comprobando valores del conductivímetro.

Mensual Verificar que los desagües están libres de obstaculos. Mensual

Verificar que los ventiladores giran libremente y con ausencia de ruidos extraños.

2 2

Mensual Comprobación y ajuste de las correas de transmisión.

Mensual Engrase de rodamientos y demás partes que lo requieran.

Manual de mantenimiento del edificio

113

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Mensual

Comprobación tarado elementos termostato, antihielo, etc..

seguridad,

Mensual Anotar el consumo de los ventiladores.

Mensual Anotar la tensión de línea.

Anual

Anotar la lectura del contado, si existe.

Anual

Revisión de bandeja

Anual

Drenaje y limpieza de circuito de unidad condensadora.

180

Anual

Revisión y limpieza de filtros.

Anual

Revisión del sistema de control automático.

Anual

Comprobación interceptación.

Anual

Comprobación de estanqueidad de circuitos de distribución.

Anual

Realizar reapriete eléctrico.

estanqueidad

válvula

• Climatizadoras (Roof Top) PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Diario

Revisión del estado de la transmisión-ventilador

Diario

Comprobación de ruidos extraños.

Mensual Medición de la tensión eléctrica.

Mensual Medición del consumo eléctrico de cada fase.

Mensual Revisión y limpieza de filtros de aire.

Mensual Revisión mecánica del módulo de humectación.

Mensual Revisión de ventiladores, asociados al climatizador.

Mensual

Comprobación tarado de elementos de seguridad, térmicos, etc.

Mensual Medición de la temperatura de retorno de aire.

Mensual Medición de la temperatura de impulsión de aire.

Mensual

Medición de la temperatura del cuerpo del rotor del motor.

Mensual

Medición de la temperatura de los rodamientos de los ventiladores.

Manual de mantenimiento del edificio

114

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Mensual

Comprobación de ausencia de ruidos extraños en los motores y los ventiladores.

Mensual

Limpieza de desagües de la canaleta de recogida de condensados.

Mensual

Revisión de alineamiento de las poleas de acoplamiento entre motor y ventilador.

Mensual

Comprobación del tensado y estado de las correas de transmisión.

Mensual

Accionamiento de las válvulas de aislamiento de baterías de intercambio.

Mensual

Comprobación del funcionamiento de las válvulas automáticas.

Mensual

Comprobación del funcionamiento de los motores de accionamiento de las compuertas de aire.

Semestral

Comprobación de la estanqueidad de las válvulas de interceptación.

Anual

Comprobación del estado de aislamiento térmico del climatizador.

Anual

Revisión y limpieza de las secciones de impulsión y retorno de aire.

165

Anual

Reapriete de las conexiones eléctricas.

Anual

Contraste de manómetros de lectura.

Anual

Contraste de termómetros de lectura.

Anual

Contraste de los presostatos de lectura.

Anual

Medición de la velocidad de paso de aire a través de las baterías de intercambio.

Anual

Medición del caudal de paso del fluido calor-portador en las baterías de intercambio con las válvulas abiertas al 100%

Anual

Medición del salto térmico de la baterías de intercambio, frío y calor con las válvulas abiertas al 100%.

Anual

Limpieza y determinación de la potencia de las baterías de intercambio térmico.

Anual

Comprobación del esado de los componentes de control (presostatos, contadores).

Manual de mantenimiento del edificio

115

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Anual

Medición de la pérdida de carga de las válvulas automáticas.

Anual

Comprobación del funcionamiento automático de control.

Anual

Comprobación y ajuste de la protección eléctrica diferencial.

Anual

Comprobación y ajuste de la protección del relé térmico.

Anual

Reapriete de las conexiones eléctricas.

Anual

Comprobación y medición de la resistencia de la conexión de puesta a tierra.

Anual

Comprobación del estado del ventilador de refrigeración del motor.

Anual

del

sistema

Medición de las revoluciones de funcionamiento del motor.

Anual

Comprobación del aislamiento eléctrico.

Anual

Comprobación del estados de los anclajes antivibratorios.

Anual

Comprobación de las vibraciones.

Anual

Comprobación de ausencia de ruidos extraños durante el funcionamiento y análisis de los mismos (rodamientos en mal estado).

Anual

Determinación de los puntos de funcionamiento de los ventiladores en su curva de rendimiento.

Anual

Comprobación del estado de conservación exterior del equipo.

• Valvulería y accesorios PERIODO

TAREAS

Mensual Purga de circuitos.

TIEMPO 3

Semestral Limpieza de filtros asociados.

120

Anual

Revisión del estado de aislamiento térmico.

Anual

Comprobación de la estanquidad de las válvulas de interceptación.

Manual de mantenimiento del edificio

116

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Anual

Comprobar sustituyendo o ajustando si procede los elementos de medida instalados.

Anual

Comprobar la correcta sujeción de accesorios.

Anual

Comprobar, limpiando los purgadores.

Anual

Comprobar la operatividad de las válvulas antirretorno.

Anual

Comprobar el estado de manguitos antivibratorios.

• Ventilador/extracción PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Mensual

Comprobación de elementos de seguridad, térmico, interruptor de flujo de aire, etc.

Mensual

Revisión de ventilador con medida de potencia absorbida.

Mensual Comprobación de alineación motor-turbina. Mensual

Comprobación del estado y tensado de correas, si procede.

Mensual Engrase de rodamientos.

1 1 1

Anual

Comprobación del estado de los rodamientos, vibración.

Anual

Revisión y limpieza de unidades de impulsión y retorno de aire.

Anual

Reapriete de conexiones eléctricas.

Anual

Comprobación de la correcta sujeción del equipo.

Manual de mantenimiento del edificio

117

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Instalaciones de Fontamería y Saneamiento • Agua fría higiénico sanitario. PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Revisión del estado general de conservación y limpieza Mensual de los puntos terminales de la red, duchas y grifos (1/12 parte).

240

Mensual

Comprobar la temperatura del agua fría en depósito y por muestreo en duchas y grifos.

Trimestral

Revisión del estado general de conservación y limpieza de la instalación en depósitos acumuladores.

Anual

Revisión general del funcionamiento de la instalación, incluyendo todos los elementos, reparando o sustituyendo aquellos elementos defectuosos.

460

Anual

Proceder a la limpieza y si procede a la desinfección de toda la instalación.

980

• Bombeo de agua (sótano) PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Mensual Revisión de bombas con medida de potencia absorbida.

Mensual Comprobar la actuación de las sondas de nivel.

Anual

Limpiar fosa y equipos asociados.

Anual

Reapriete de contactos eléctricos en cuadro de fuerza y maniobra.

• Contador agua fría PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Anual

Limpiar filtro de entrada de agua

Anual

Contrastar, abriendo grifo la lectura del contador.

Anual

Contrastar la operatividad de válvula antirretorno y válvula de corte.

Manual de mantenimiento del edificio

118

C.R.A.I Antonio de Ulloa

• Grupo de presión agua sanitaria PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Diario

Comprobar la operatividad del grupo de presión.

Diario

Verificar la operatividad de los equipos de dosificación, comprobando la cantidad de producto existente.

Trimestral

Comprobar tarado de elementos de seguridad, válvulas seguridad, etc.

Trimestral Comprobar nivel de agua en depósito.

Trimestral

Revisión de extracto de la sala, con medida de potencia absorbida.

Trimestral

Revisión de bombas de recirculación de depósito, con medida de potencia absorbida.

Trimestral

Revisión de bombas de grupo con medida de potencia absorbida anotando porcentaje de variador.

Trimestral

Comprobar nivel de agua en el depósito comprobando que el flotador o equipo similar cierra correctamente.

Trimestral

Ajustar la posición de las sondas de nivel, referencia, max. y min.

Trimestral Comprobar que el rebosadero está libre de obstáculos.

Trimestral

Comprobar la señal de bajo nivel de agua actuando sobre el control.

Trimestral

Comprobar el tiempo establecido para la renovaciones mínimas.

Trimestral

Comprobar la operatividad de la conmutación red/ grupo.

Trimestral Comprobar las presiones de marcha y paro de bombas.

Anual

Comprobar estanqueidad de las válvulas interceptación, solo en cuarto de grupo.

Anual

Revisión y limpieza de filtros de agua.

Anual

Revisión del sistema de control automático.

Anual

Reapriete de contactos eléctricos.

Anual

Comprobar estanquidad de grupo, equipos asociados y redes, solo en cuarto de grupo.

Anual

Revisión del aislamiento térmico, sólo en cuarto de grupo.

Manual de mantenimiento del edificio

119

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

• Red de distribución de agua sanitaria PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Anual

Revisión del estado de aislamiento térmico.

Anual

Comprobar estanqueidad del circuito de distribución

Anual

Comprobación interceptación.

Anual

Revisión de las sujeciones de la red.

Anual

Comprobar el estado de los dilatadores.

Anual

Comprobar el estado de corrosión y pintura de la tubería.

estanqueidad

válvulas

• Red de saneamiento. PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Anual

Limpiar rejillas y orificios de sumideros y desagües.

120

Anual

Comprobar la estanqueidad de colectores y desagües visibles.

Anual

Comprobar la inexistencia de deformaciones en la red.

Anual

Comprobar la correcta sujeción de la red.

Anual

Realizar limpieza integral con camión.

1080

• Desinfección, desratización y desinsectación (DDD) PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Mensual

Realización de la desinfección, desinsectación y desratización.

150

Manual de mantenimiento del edificio

120

C.R.A.I Antonio de Ulloa

Instalaciones de Protección contra incendios • Boca de Incendio Equipadas PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Semanal Comprobar la presión de la boca de incendio equipada.

Semanal Comprobar accesibilidad a boca de incendio.

Trimestral

Comprobar por lectura del manómetro la presión de servicio.

Trimestral

Comrprobar la buena accesibilidad y ubicación de los equipos.

Inspeccionar todos los componentes, precediendo Trimestral a desenrollar la manguera en toda su extensión y accionando la boquilla caso de ser varias posiciones.

Limpieza del conjunto y engrase de cierres y bisagras del armario.

Comprobación del correcto funcionamiento de la Trimestral boquilla en sus distintas posiciones y del sistema de cierre.

Anual

Desmontar la manguera y ensayo de ésta en lugar adecuado.

Anual

En BIE 25 siempre que sea posible, desenrollar en toda su longitud, cerrar lanza y abrir la válvula. Una vez la manguera llena comprobar que no existen fugas. Vaciar el contenido en un recipiente adecuado, cerrando la válvula y abriendo la lanza.

Anual

Comprobación de la estanqueidad de los racores y manguera y estado de las juntas.

Anual

Comprobación de la indicación del manómetro con otro de referencia acoplado en el racor de conexión de la manguera.

Anual

Someter a la manguera a una presión de prueba de 15 bares.

Trimestral

Manual de mantenimiento del edificio

121

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

• Compuerta cortafuegos PERIODO

TAREAS

Trimestral Comprobar la accesibilidad al rearme de la caja

TIEMPO 2

Anual

En compuertas eléctricas, comprobar cierre y apertura manipulando la centralita.

Anual

Engrase de las partes que lo requieran.

Anual

Comprobar la estanqueidad de la caja con la compuerta abierta y cerrada.

Anual

En compuertas eléctricas, reapriete de contactos.

Anual

En compuertas eléctricas, activarla manipulando sensor asociado.

Anual

Verificación integral de la compuerta.

• Contado de agua de incendios PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Anual

Limpiar filtro de entrada de agua.

Anual

Contrastar, abriendo grifo de lectura del contador.

Anual

Contrastar la operatividad de válvula antirretorno y válvula de corte.

TAREAS

TIEMPO

• Extintores PERIODO

Semanal Comprobar presión en extintor.

Semanal Comprobar la accesibilidad al extintor.

Trimestral

Comprobación de la accesibilidad, buen estado de conservación.

Trimestral

Inspección ocular del estado externo de las partes mecánicas. (boquilla, gatillo, presostato)

Trimestral Comprobación del peso y presión, en su caso válvula.

Manual de mantenimiento del edificio

122

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Trimestral

Inspección ocular de seguros, precintos, inscripciones etc.

Anual

Comprobar que la última fecha de retimbrado es inferior a 5 años.

Anual

Comprobación del peso y presión.

Anual

Comprobación del estado del agente extintor, peso y aspecto externo del botellín de presión.

Anual

Inspección ocular del estado de la manguera, boquilla, lanza, válvulas y partes mecánicas.

Quincenal Retimbrado de extintor. (tres retimbrado com máximo)

• Puertas cortafuegos PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Trimestral

Activar el botón de prueba para comprobar la operatividad del eletroimán.

Trimestral Comprobar la correcta sujeción de los soportes.

Anual

Activar los electroimanes actuando sobre un detector de cada zona

5 5

• Sistema automático de detección y alarma de incendios PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Semanal Analizar las alarmas recogidas el día anterior.

Semanal Comprobar la operatividad de la centralita.

Trimestral

Mantenimiento de acumuladores (limpieza de bornas, reposición de agua destilada, etc.)

Trimestral Sustitución de pilotos, fusibles, etc... defectuosos. Trimestral

Comprobación de funcionamiento de las instalaciones (con cada fuente de suministro).

Manual de mantenimiento del edificio

123

10 3 75

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Anual

Verificación integral de la instalación.

180

Anual

Limpieza del equipo de centrales y accesorios.

Anual

Verificación de uniones roscadas o soldadas.

Anual

Limpieza de reglajes de relés.

Anual

Regulación de tensiones e intensidades.

Anual

Verificación de los equipos de transmisión de alarma.

Anual

Prueba final de la instalación con cada fuente de alimentación.

Anual

Comprobación de los enclavamientos asociados.

Anual

Verificación de la vida útil de los detectores, según fabricante.

Anual

Comprobar los registros de las anomalías, falsas alarmas, alarmas, etc... en el Libro de Control.

• Sistema manual de alarma PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Trimestral

Mantenimiento de acumuladores (limpieza de bornas, reposición de agua destilada).

Trimestral

Comprobación de funcionamiento de la instalación (con cada fuente de alimentación).

Anual

Verificación integral de la instalación.

100

Anual

Limpieza de sus componentes.

Anual

Verificación de uniones soldadas.

Anual

Prueba final de la instalación con cada fuente de alimentación.

Manual de mantenimiento del edificio

124

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• Tratamiento higiénico sanitario de agua contra incendios. PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Anual

Limpieza del circuito de agua de incendios.

920

Anual

Determinación de legionella.

Anual

Desinfección del circuito si procede.

1400

Instalaciones de Seguridad y Protección • Control de accesos PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Trimestral Comprobar el estado general del equipo.

Trimestral Verificar indicadores de red.

Trimestral Verificar tensión de red cortando suministro principal.

Trimestral Verificar relé activación de cerradura.

Trimestral Verificar tensión de batería.

Trimestral Limpieza de cabeza magnética.

Trimestral Verificar cerradura.

Trimestral Verificar y ajustar melle.

Trimestral Verificar display.

Trimestral

Comprobar que el número del display corresponde con el de la tarjeta.

Trimestral Comprobar tiempo de apertura.

5 3

• Sistema anti-intrusión PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Trimestral Comprobación de las llaves de ronda. Trimestral

Comprobación volumétricos.

sensores

infrarrojo

Trimestral Revisión del monitor del ordenador.

Manual de mantenimiento del edificio

125

5 y

sensores

6 45

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Trimestral Comprobación de la disquetera.

Trimestral Verificar retardo de accesos.

Trimestral

Realizar ajustes de barreras de infrarrojos, así como limpieza de espejos y lentes convergentes.

Trimestral

Comprobación programa.

del

correcto

funcionamiento

del

• Centro de control interior PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Mensual

Comprobación de funcionamiento del videograbador digital.

Mensual Verificación de funcionamiento de central de incendios.

Bimensual

Comprobación de funcionamiento y programación de la matriz de video.

Bimensual

Comprobación de funcionamiento de videograbador y pletina musical.

Bimensual

Comprobación de funcionamiento de teclados de operación de los sistemas.

Bimensual

Comprobación de videoporteros y pulsadores de actuación

Semestral

Verificación de conexionados y cableados de llegada a torre.

• Circuito cerrado de TV PERIODO

TAREAS

TIEMPO

CAMARAS Trimestral Funcionamiento del calefactor y ventilador.

Trimestral Comprobación del estado externo dela carcasa.

Trimestral Revisión infrarrojos.

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126

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Trimestral Limpieza cristal de la carcasa. Trimestral

Ausencia de elementos pertubadores del campo de visión.

2 5

Trimestral Movimientos suaves del zoom y foco.

Trimestral Comprobación del funcionamiento del motor.

Trimestral Comprobación del funcionamiento del autoiris.

Trimestral Limpieza y ajuste de la óptica.

Trimestral Verificación de la estanquidad de las carcasas.

MONITORES Trimestral

Comprobación de la calidad de imagen, contraste y brillo.

Trimestral Encendido y apagado.

Trimestral Sincronismo en los saltos de imagen.

Trimestral Comprobación de la recepción de la señal de imagen.

Trimestral Limpieza de pantalla.

MATRIZ DE C. DE VIDEO Trimestral Comprobación de fecha, hora y textos.

Trimestral

Verificación de programación, realización de las modificaciones que se consideren necesarias.

Trimestral

Comprobación de mandos y controles de posicionadores ópticos.

Trimestral Comprobación de cableados y conexiones.

• Detección de CO PERIODO

TAREAS

Trimestral Comprobar el funcionamiento del panel de control.

TIEMPO 20

Comprobar la alimentación eléctrica principal y la fuente de alimentación.

Comprobar el correcto enclavamiento de motores en Trimestral funcion de los ajustes del control activando un detector por zona.

Trimestral

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127

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Trimestral Limpieza de detectores.

Trimestral Verificación de la vida útil del detector, según fabricante.

• Interfonía PERIODO

TAREAS

Mensual Comprobación de consola de pilotos de señalización. Mensual

Comprobación de funcionamiento de la consola central y unidades periféricas.

Mensual Comprobación de canalizaciones, líneas y conexiones.

TIEMPO 30 210 240

• Megafonía PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Anual

Comprobar el funcionamiento y fijación en mando de actuación.

120

Anual

Revisión de canalizaciones, líneas y conexiones.

210

Anual

Comprobación de fijaciones de altavoz y cajas.

150

Ascensor eléctrico PERIODO

TAREAS

TIEMPO

COMPROBAR Mensual Aspectos componentes cabina.

Mensual Alarma, stop y abrir puertas.

Mensual Arranque, confort de parada y nivelación.

Mensual Apertura, reapertura y cierre de puertas de cabina.

Mensual Funcionamiento, señalización puertas de piso.

Trimestral Limpieza de foso.

Trimestral Freno.

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Trimestral Limpieza de pisaderas puertas de cabina.

Trimestral Nivel aceite motores, máquinas y fuga.

Trimestral Limpieza de cuarto de máquinas.

Semestral Limpieza y revisión de puertas de cabina, operador.

Semestral Comprobar luz de emergencia.

Semestral Limpieza y revisión de cuadros y protecciones.

Semestral Limpieza y revisión de máquinas.

Semestral Estado patinaje y tensión de cables.

Anual

Amarre contrapeso.

Anual

Amarre cabina.

Anual

Verificar paracaídas y articulaciones.

Anual

Limpieza de rozaderas contrapeso.

Anual

Limpiar hueco y engrase de guías.

Anual

Limpieza y estado cabezal, poleas y rozaderas.

Anual

Finales y conmutadores.

Anual

Impulsores y detectores.

Anual

Fijaciones y aislamiento de cabina.

Anual

Rozadera de cabina.

Anual

Limpieza techo de cabina.

Anual

Limpieza y lubricación limitador.

Anual

Cable limitador y tensa limitador.

Anual

Limpieza bajo cabina.

Anual

Revisión por O.C.A.

240

Puerta de garaje eléctrica PERIODO

TAREAS

TIEMPO

Mensual Comprobación, ajuste y limpieza de Motor.

Mensual Comprobación, ajuste y limpieza de Reductor.

Mensual Comprobación, ajuste y limpieza de Poleas.

Mensual Comprobación, ajuste y limpieza de Correas.

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129

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Mensual Comprobación, ajuste y limpieza de cadenas.

Mensual Comprobación, ajuste y limpieza de piñones.

Mensual Comprobación, ajuste y limpieza de los finales de carrera.

Mensual Comprobación, ajuste y limpieza de carril guía.

Mensual Comprobación, ajuste y limpieza de zapata guía.

Mensual Comprobación, ajuste y limpieza de soporte guía.

Mensual Engrase de rodamientos y equipos que lo requieran.

Mensual Ajustar carrera de las puertas.

Mensual Comprobación y ajuste de células y seguridad asociada.

Mensual Comprobación del modulo de control.

Mensual Limpieza y apriete de cuadro de control y fuerza.

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PERIODO

TAREAS

canci贸n

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131

TIEMPO

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

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Manual de mantenimiento del edificio

133

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

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Capitulo ?

Acciones sobre los elementos que condicionan la duracion del edificio

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PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

2.1 ELEMENTOS ESTRUCTURALES A CONSERVAR EN EL EDIFICIO ESTRUCTURAS ENTERRADAS

Muros de contención

La principal función de los muros de contención es la de contener el empuje de las tierras que sujetan, aunque en muchas ocasiones son, además, la cimentación de una parte del edificio, por lo que reciben también cargas verticales. Contiene empujes horizontales y soportan cargas verticales, más o menos centradas. Elaborado con hormigón armado constituyendo muros sotano1. El edificio posee una planta sótano situada a la cota -……. Ejecutado con muros de contención……..

Cimentación superficial ejecutada con Losa de cimentación

Es el elemento que reparte las cargas verticales en una superficie de terreno suficiente. No recibe, si su ejecución ha sido correcta, empujes horizontales, aunque si flexiones. Es una Losa continua2 y de pequeño espesor, elaborado con hormigón armado y trabaja a flexión. La losa de cimentación tiene unas dimensiones de XX x XX y un espesor XX, el hormigón para su elaboración es XX y posee un entramado de armadura de acero de ## de diámetro ## B-500S Vigas, sufren esfuerzos de flexion y torsión. Compuesto por armado (tipo de hormigón y hacer) con secciones de ##

ESTRUCTURAS AEREAS

Estructuras verticales

Reciben cargas verticales y actúan de arriostramiento entre sí, su función es transmitir las cargas a los elementos de cimentación. El edificio está conformado por pilares como elementos lineales que reciben la carga de forjados y la transmiten sufriendo esfuerzos de compresión y pandeo. Su elaboración se ha llevado a cabo mediante hormigón armado (tipo de hormigón y hacer) con secciones de 50x50cm y 50x70cm en planta sótano, 50x50cm en 1º planta, 50x50cm en 2º planta, 50x50cm en 3º planta y 50x50cm en planta de cubierta. Muros sotano: Los muros de sótano son elementos constructivos cuya principal misión es servir de contención, generalmente de un terreno natural o de un relleno artificial. Losa de cimentacion: Una losa de cimentación es una placa de hormigón apoyada sobre el terreno la cual reparte el peso y las cargas del edificio sobre toda la superficie de apoyo.

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136

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Estructuras horizontales

Su función es cubrir superficies horizontales y soportar las cargas de uso, realizando una transmisión de esfuerzos a las estructuras verticales. El entramado horizontal está compuesto por un forjado bidireccional de espesor ##+##, distancia intereje de ##cm y ejecutado con hormigón en masa ## y armadura ##.

CUADRO RESUMEN DE TIPOLOGIA DE ESTRUCTURA DEL EDIFICIO

Situacion Enterrada

Aerea

Tipo

Elementos

Contención

Muros interiores y muros pantalla

Cimentación superficial Estructura vertical

Losa de cimentación Pilares Vigas

Estructura horizontal

Forjado bidireccional

Materiales

Hormigon armado (#######) Hormigon armado (########) Hormigon armado (########) Hormigon armado (########) Hormigon armado (########)

PATOLOGICOS POSIBLES EN LOS ELEMENTOS 2.2 PROCESOS ESTRUCTURALES Se consideran cuatro tipos de procesos patológicos que causan una lesión y por ello, una degradación de las características fisicoquímicas de un elemento constructivo, que puede llevar a perder su integridad y propiedades con peligro de colapso. • Erosión • Corrosión • Deformaciones • Roturas Según el tipo de patología afectará a uno u otro elemento, a continuación se realiza un resumen de los elementos y materiales que pueden sufrir cada una de las patologías y con ello tenerlas en cuenta a la hora de de hablar de actuaciones de mantenimiento.

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PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

EROSION Aparece en todos los elementos estructurales y de revestimiento con carácter superficial pétreo, materiales en los que se incluye hormigón, ladrillo, mampostería, aplacado de piedra. La estructura del edificio esta ejecutada con hormigón armado y a su vez posee un revestimiento con función de cerramiento de fábrica de ladrillo cara vista, muy susceptible de degradación por erosión.

Meteorizacion

Erosión física

La erosión física o también denominada Meteorización, se debe a la acción combinada de la penetración de agua y cambios de temperatura, sobre todo, heladas que producen roturas superficiales de los materiales originando una posible entrada de elementos químicos no estables y que pueden afectar a las propiedades de dichos materiales. Su intensidad es directamente proporcional al índice de absorción superficial del material, otro factor que intervienen en su intensidad es la rapidez de variación de temperatura, cuanto mayor es el cambio de ºC en valores absolutos y menor el plazo de tiempo, su intensidad se ve incrementada. Afecta a todo tipos de fábrica de ladrillo y al hormigón visto.

Erosión química

La erosión química es producida por la interacción de agentes contaminantes presentes en la atmosfera combinados con los fenómenos meteorológicos, sobre todo, la lluvia que ayuda a su transporte y e interacción. Se distinguen diversos efectos según el material base donde se genere la erosión química, el contaminante y la situación climatológica. Agentes químicos que alteran los materiales: DIOXIDO DE CARBONO (CO2) Componente de la atmosfera, produce disgregaciones en piedras y morteros. Disuelto en agua ataca a la carbonatacion en hormigon y morteros creando costras superficiales. DIOXIDO DE AZUFRE (SO2) Abundantes en urbes es un contaminante atmosferico que disuelto en agua se transforma en Acido Sulfúrico que ataca a materiales calizos. Ataca al hormigon si se filtra al interior, incrementando su volumen y disgragando su superficie. Eflorescencia

FLUORUROS Originados por la contaminacion Industrial, ataca a materiales ricos en silice, con perdida de mateiral. AGUA PURA Altamente peligros para hormigones y morteros, disuelve la cal.

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AL CALIS DEL CEMENTO Su origen es el propio mortero de cemento, ataca a los aridos que acompañan al cemento alcalino aumentando el volumen cuando reaccionan y disgregando el hormigon.

Erosión Biológica

La erosión biológica es la actuación de microorganismos y líquenes sobre los elementos pétreos y alterando su composición y produciendo una degradación. MICROORGANISMOS Atacan principalmante materiales petreos, como son las biobacterias (transforman azufre en acido sulfurico), los antinomicetos (disgregan las piedras areniscas), y las bacterias nitrificantes (actuan sobre las calizas). LIQUENES Los liquenes segregan acidos organicos disgregadores y que consevan la humedad superficial del material.

CORROSION Su aparición está ligada a materiales con propiedades metálicas, es decir, estructuras metálicas y armaduras que componen el hormigón armado.

Estructuras metálicas

El detonante principal es el contacto con la humedad, aunque pueden aparecer también pares galvánicos producidos entre dos superficies metálicas con una diferencia de potencial. La humedad actua de tres formas:

CORROSION POR AIREACION DIFERENCIAL Por falta de de proteccion antioxidante y se da en zonas de permanente humedad junto a zonas secas (arranque de pilares, elementos planos exteriores e interiores, uniones longitudinales en horizontal entre perfiles) lo que provoca un diferencial de potencial enre ellos. CORROSION POR OXIDACION PREVIA Cuando el oxido humedo pasa a hidroxido y actua de catodo sobre el resto del metal. Aparece siempre que existe ausencia de proteccion del elemento y este está en contacto con humedad, a la interperio u ociltos dentro de obras de fabrica.

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PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

CORROSION POR INMERSION La permenante exposición del elemento metálico en ambiente saturado (terreno humedo) y asuencia de protección antioxidante, lo que puede llegar a formar hidróxido y disolverlo segun el pH del agua. CORROSION POR PAR GALVANICO Su origen el es contacto metálicos con materiales de mayor potencial electroquímico. También se facilita si carece de protección antioxidante y la presencia de agua u otro electrolito. La mayor parte de las corrosiones expuestas se pueden evitar con una protección antioxidante mantenida.

DEFORMACIONES Las deformaciones poseen dos tipos de causa inicial, una indirecta (de apoyo o ejecución) y otra directa (de uso) que pueden actuar independientemente o simultáneamente. • Causas indirecta: Capacidad portante deficiente, bien por error de cálculo o por mala ejecución (disposición de las armaduras, falta de vibrado, poca resistencia característica de hormigón, fallo de atado de armadura). • Causa directa: Exceso de cargas o sobrecargas, debido a la modificación de uso, incremento de volumen de la edificación, o bien a variaciones dimensionales debidas a cambios de temperatura o humedad. Las causas de las deformaciones producidas pueden producirse por el propio elemento defectuoso o en otro ligado estructuralmente a este (desplome de un pilar debido al asiento diferencial de la cimentación). Se pueden distinguir los siguientes grupos: ASIENTO DE CIMENTACIONES Debido a una baja capacidad portante del terreno, un dimensionado insuficiente o aumento de cargas DESPLOME DE MUROS Y PILARES Originado por asientos diferenciales o falta de dimensionamiento o aumento de empujes ALABEOS DE MUROS, PILARES Y VIGAS Debido a asienteos de cimentaciones y/o desplome de muros y pilare HUNDIMIENTO DE ARCOS Y BOVEDAS Por asentamiento diferenciales, desplomes , falta de dimensionamiento o aumento de cargas FLECHAS DE VIGAS, FORJADOS Y LOSAS Por falta de dimension o aumento de cargas Manual de mantenimiento del edificio

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ROTURAS Su presencia es apreciable en elementos superficiales verticales u horizontales, y en lineales de hormigón armado. Su origen al igual que las deformaciones se debe a causas indirectas y causas directas, las principales evidencias son las sobrecargas (elementos lineales) y la variación higrotermica (elementos superficiales). Los orígenes de deformaciones también pueden ser posibles causas directas de rotura, ya que aparecen esfuerzos de compresión, tracción y cortantes en elementos adjuntos.

Grietas Separación del material que afectan a todo el espesor del elemento, principalmente sobre paramento de fábrica de ladrillo, en elementos compuesto por hormigón debido a su heterogeneidad y la inclusión de las armaduras de acero, puede no llegar a afectar a todo su espesor. Las dimensiones y su abertura, no describen esencialmente la gravedad de la misma, si bien, es cierto que condicionan su importancia, la ubicación y su dirección son las propiedades que ofrecen una descripción y peligrosidad a las grietas. Son, normalmente perpendiculares a los esfuerzos que están sometidos si es tracción, o paralelas si es cortante. Por asientos • En muros de fábrica de ladrillo. o Vertical, por asiento puntual. o Inclinada y repetida, por asiento puntual. o En arco de descarga, por asiento continuo. • En muros de hormigón armado. o Vertical, Por asiento puntual. o Inclinada, por asiento continúo. • En bóvedas. o Lineales según directriz, por asiento continuo. o Perpendiculares a la directriz, por asiento puntual.

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PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Por empujes • En muros. o Verticales, en encuentro con otros muros o por empuje de tierras. o Horizontales, en encuentro con forjados, en arranques de bóvedas o por empujes de tierra. • En pilares y vigas de hormigón armado. o Inclinadas, en empotramiento de vigas por flechas excesivas. o Horizontales, en cabeza de pilar por pandeo. • En bóvedas o Lineales según su directriz de desplome. Por movimientos térmicos • En muros. o Verticales en el punto intermedio, con posible localización en esquina de huecos de puerta o ventana, o en encuentro con otros elementos estructurales. • En vigas y pilar de hormigón armado. o Verticales en vigas, próximo a su centro. o Horizontales en cabeza de pilares por esfuerzo cortante.

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POR ASIENTOS

Muros de fabrica

Vertical

A 45ยบ

Muros de Hormigon amado

Vertical Arco de descarga Bovedas

Viga de Hormigon amado

Vertical

Inclinada

Longitudinal

Perpendicular

POR EMPUJES

Vertical

Vertical y horizontal

Inclinadas

Horizontal

Longitudinal

POR VARIACIONES TERMICAS

Vertical

Vertical y horizontal

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143

Horizontal

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

Manual de mantenimiento del edificio

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Fisuras Cuando afecta a la parte exterior del elemento constructivo, es decir, al revestimiento del hormigón armado o enfoscado.

Por acciones mecánicas.

• En muros. o Verticales, por empuje que no llega a romper. o Horizontales, por rotación o por pandeo. • En pilares. o Horizontales, en la zona central, por pandeo. • En vigas. o Inclinadas, en los extremos, por flecha. o Horizontales, en el centro de su cara inferior, o en los extremos de su cara superior, por flecha. • En bóvedas. o Lineales según su directriz por empuje lateral Por movimiento higrotermicos. • En elementos de hormigón armado a la intemperie. o Fisuras locales y paralelas en continuidad en las zonas expuestas. Por corrosión de armaduras • En elementos de hormigón armado, sobretodo expuesto a la intemperie. o Fisuras locales siguiendo armaduras, sobre todo estribos en las zonas mas expuestas.

Manual de mantenimiento del edificio

145

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

PROCESOS PATOLOGICOS EN LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE UN EDIFICIO

Lesiรณn

Tipo

Erosiรณn Fรญsica (Meteorizaciรณn)

Erosiรณn Quรญmica

Causa

Elemento estructural

-Absorciรณn de agua y helada

-Absorciรณn de agua y contaminante

Erosiรณn

Elementos de:

-Desagregaciรณn

-Fabrica -Hormigรณn

-Perdida de material superficial

Elementos de:

-Alveolos

-Fabrica

-Decementacion

-Hormigรณn

-Costras

Elementos de: -Microorganismos

-Lรญquenes

-Fabrica

-Oxidaciรณn previa

-Hormigรณn Perfiles metรกlicos en general

-Inmersiรณn Corrosiรณn

-Aireaciรณn diferencial -Par galvรกnico -Ataques de cloruros -Carbonataciรณn del hormigรณn -Fallo del terreno

Asiento

-Aumento de carga -Dimensiรณn insuficiente

Desplome Flecha Deformaciรณn

Pandeo

Hundimiento

Alabeo

-Fabrica

-Patinas

-Eflorescencia -Disgregaciรณn

-Hormigรณn Elementos de:

Erosiรณn Biolรณgica

Corrosiรณn

Efecto

-Asiento

Armaduras de hormigรณn

-Perdida local de material

Armaduras de hormigรณn

-Perdida de metal y esponjamiento

Cementaciรณn Muro de carga Muros Pilares Vigas

-Dimensiรณn insuficiente -Dimensiรณn insuficiente

Losas Pilares

-Aumento de carga -Desplomes

Muros

-Aumento de cargas

Arcos

-Dimensiรณn insuficiente -Aumento de carga

Pilares

-Dimensiรณn insuficiente

Muros

-Asiento

Vigas

Manual de mantenimiento del edificio

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-Perdida local de material

Perfiles metรกlicos en general

-Aumento de carga

-Asientos

-Disgregaciรณn

-Hundimiento -Desplome -Roturas -Falta de verticalidad -Perdida de directriz -Falta de planidad

-Perdida de directriz

-Falta de planidad

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PROCESOS PATOLOGICOS EN LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE UN EDIFICIO

Lesión

Tipo

Causa

Elemento estructural

-Asiento previo

Muros de carga

Vigas de H.A. Muro de carga Grieta

-Empuje de tierras o de otro elemento

Pilares y vigas de H.A.

Muro de carga -Movimiento térmico Rotura

Pilares y vigas de H.A.

Muros de carga o contención

-Acciones mecánicas y deformaciones Vigas

Fisura

Pilares -Movimientos higrotérmicos

Elementos de H.A. en general

-Corrosión de armaduras

Elementos de H.A. en general

Efecto

-Grieta vertical -Grieta inclinada -Grieta en arco de descarga -Grieta vertical -Grieta vertical en encuentros con forjados -Grieta inclinada en empotramiento de vigas -Grietas horizontal en cabeza de pilar -Grieta vertical o en hueco -Grieta vertical en vigas -Grieta horizontal en cabeza de pilar -Fisuras verticales por empuje que no rompe -Fisura horizontales por rotación o pandeo -Fisura inclinada por flecha -Fisura horizontales en la base por flecha -Fisura horizontales por pandeo -Fisuras locales y repetidas -Fisuras locales siguiendo las armaduras

Desagregacion: consiste en la degradación del cemento que deja de funcionar como aglomerante y en consecuencia deja libres los áridos. Las causas de las desagregaciones suelen ser ataques químicos, sobre todo sulfatos y cloruros. Pátinas: Cambios de coloración debido a la oxidación de los metáles que se incluyen en la composición de mampuesto de piedra. Alveolos: Pequeños huecos de forma mas o menos flobular y tamaño del orden del centimetro en la superficie de elementos petreos. Disgregación: Son roturas que se producen en el interior del hormigón por tracciones internas que el hormigón no puede resistir. Eflorescencia: son depósitos de sales minerales solubles que aparecen sobre la superficie de una pieza cerámica terminada, por exposición a los agentes atmosféricos. Manual de mantenimiento del edificio

147

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

2.3

ACCIONES DE MEJORA Y MANTENIMIENTO A continuación se redactan las actuaciones que se pueden llevar a cabo para asegurar la permanencia de su funcionamiento constructivo. Para ello establecemos en primer lugar un planeamiento general, para luego entrara en descripción de las distintas actuaciones según, material y elemento.

PLANEAMIENTO GENERAL Se trata de asegurar que la función constructiva del elemento estructural permanezca inalterada: • Su integridad no ha sufrido roturas. • Su capacidad resistente sigue dentro de los coeficientes de seguridad admisibles. • Su forma no ha sufrido alteraciones que la saquen de su directriz inicial. • Su aspecto visual sigue mostrando la durabilidad adecuada. Para poder llevar a cabo estas premisas, se hace preciso realizar una serie de observaciones permanentes y periódicas; alguna de ellas simplemente “organolépticas” en cambio otras con tomas de datos técnicos, para ello es necesario el uso de cierta instrumentación cuya complejidad dependerá de las propiedad a hallar, con ello queremos obtener la información más certera posibles y evitar así, ejemplo, un colapso del edificio por falta de toma de datos. Es necesario realizar una serie de medidas preventivas (mantenimiento preventivo) que nos facilite la conservación de la función constructiva. Con ello conformamos que el mantenimiento de elementos estructurales se lleve a cabo en dos partes:

MEDIDAS DE PREVENCION Y MEJORA

ACCIONES DE MANTENIMIENTO

Ensayos organolepticos: Las propiedades organolépticas de los materiales de construcción pueden ser: aspecto, forma, dimensiones, textura, irregularidades, color, estructura, homogeneidad, presencia de grietas, pelos, nódulos o coqueras, estudio de la fractura, morfología, etc.

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MEDIDAS DE PREVENCION Y MEJORA Se dividen en dos acciones, una primera encaminada a la observación y toma de datos para conocer la situación de carga y estructural del elemento, (en un futuro este tipo de medida seá sustituida por el uso de las bases de datos gestionadas e historial de cada uno de los elementos), y otras destinadas a la mejora de la resistencia de los elementos antes las agresiones externas.

Observación y toma de datos

Si durante la ejecución de la obra ha existido un control de calidad (Sello de calidad, control de fábrica, control “in situ”) se podrá admitir que los elementos cumplen con las características fisicoquímica y de resistencia requeridas por el Proyecto. Aun así, es bueno cerciorarse de nuevo. Los elementos vistos (ladrillo cara vistas y hormigón armado) es conveniente saber sus características organolépticas mediante inspecciones periódicas que nos informaran de su aspecto general y nos podrán alertar de la presencia de algún proceso patológico. Otra condición que se debe conocer es la resistencia al fuego (RF) según lo indique el Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio. También es interesante conocer, en muchos casos, el estado tensional de los elementos, con objeto de comprobar su funcionamiento estructural y los coeficientes de seguridad a los que está trabajando, en la actualidad todavía no existen medios para obtener una medio exacta de su actividad en tensión, por lo que se realizan ensayos complementarios no destructivos de manera orientativa y tener con ello, un control superficial de los elementos estructurales. Cuando el elemento estructural es “visto” será más fácil llevar a cabo las tareas de toma de datos, pero será más importante ya que al estar a la intemperie es más susceptible de ser atacado y sufrir agresiones de todo tipo, sobre todo las físicas y mecánicas. No obstante también es necesario realizar la toma de datos de aquello elementos no visibles, sobre todo los que se refieren a deformaciones, grietas, erosiones químicas y biológicas. La toma de datos debe ser realizada por especialistas en el tema ya que dispondrán del instrumental necesario para la toma precisa de datos.

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Elemento

OBSERVACION Y TOMA DE DATOS PREVIA

Material

Terreno

Observación

Toma de Datos

Posibles asientos de estructura vertical con deformaciones, gritas, etc.

-Estudio geotécnico. -Control de calidad mediante probeta testigo, según “EHE-08”.

Contenciones

Posibles deformaciones o roturas.

Hormigón armado.

Erosión física y química.

-Si deformaciones o grietas, comprobación de movilidad y distancia entre juntas de retracción, así como capacidad resistente. -Si erosión física, profundidad.

Cimentaciones

Posibles asientos en estructura vertical y rotura de cimentación.

Hormigón armado.

Erosión química (aguas sulfurosas).

Posibles deformaciones y roturas. Pilares y Vigas

Hormigón armado.

Erosión física o química. Corrosión de armaduras. Carbonatación de Hormigón.

Forjado y Losas

Losas de H.A. macizas, bidireccionales y de casetones.

Posibles deformaciones(flechas) y grietas. Corrosion de las armaduras.

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-Si erosión química, agente provocante. -Control de calidad mediante probetas testigos según “EHE08” -Si grietas, comprobación de movilidad y capacidad resistente. -Si erosión química, agente provocante. -Control de calidad mediante testigos según “EHE-08”. -Control de posición de armaduras. -Si deformaciones o roturas, comprobación de movilidad. -Si erosión física, profundidad. -Si erosión química, agente provocante. -Si corrosión de armaduras, Control de velocidad de corrosión. -Control de calidad mediante testigos según “EHE-08”. -Control de movilidad en deformaciones y grietas. -Control de velocidad de corrosión.

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Mejora ante las acciones externas

Aunque suele ser una actuación en la reparación de lesiones patológicas, también puede ser utilizado como medida preventiva cuando pensamos hacer un plan de control y mantenimiento, para evitar la aparición de dichas patologías. Existen dos tipos de mejores: • CAPACIDAD RESISTENTE DE CARGAS Consiste básicamente en el refuerzo del elemento estructural mediante la adicción de “prótesis “ que proporcionan una mayor capacidad portante • RESISTENCIA FRENTE A AGRESIONES EXTERIORES Protección superficial del elemento contra los distintos tipos de erosiones (física, química, biológica y mecánica), dicha

OBRA DE FABRICA En las fábricas de ladrillo se pretende reducir su absorción superficial dada su alta porosidad, por ello se realizarán con materiales hidrofugantes que sellen los poros superficiales o disminuya su capacidad de absorción a base de silicatos. La tipología del material a utilizar dependerá de su estructura porosa, la climatología y el aspecto final que se desee. Idea principal de mejora es mantener la transpirabilidad, nunca crear una barrera impermeable, por ello deben ser transpirables tal que posea una resistividad al vapor máxima de 0.2mm Hg m2 diga/gr.cm, es por ello que es preferibles materiales con base de silice o de cal, antes que materiales con bases plásticas. Para prevenir la ascensión capilar se puede realizar la inclusión de los materiales hidrofugantes anteriormente citado en las fabricas de ladrillos, o en su caso, el uso de cámaras bufas enterradas, o métodos de electro-convección.

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HORMIGON Al igual que las fábricas de ladrillos, el hormigón posee un gran coeficiente de absorción, y una mejora frente a acciones externas es su disminución, con ello se evita la llegada de humedad a las armaduras sobre todo en ambientes húmedos y agresivos. Para ello se pueden utilizar materiales hidrófugos nombrados anteriormente siempre y cuando sea compatible químicamente con el cemento y sus áridos. La transpirabilidad es esencial en los elementos de Hormigón, pues humedad ocluida en su interior puede afectar a las armaduras que están en su interior. Si su estética no va a ser “hormigón visto” se suele revestir con lechadas de cemento con aditivos plastificantes que actúan como pinturas. Una mejora a tener en cuenta es la reacción química que se puede producir entre el Cemento y los áridos del Hormigón, en estos casos habría que estudiar químicamente el problema y aplicar un producto adecuado. ACERO Se protegerá los perfiles metálicos de la agresión ambiente así como de la humedad para evitar su oxidación, para ello se realizará una limpieza exhaustiva del elemento y se aplicará un elemento protector que lo aísle de agentes externos, aunque este se encuentre oculto.

Acción Refuerzo

ACCIONES DE MEJORA DE ELEMENTOS ESTRUCTURALES Material

Cualquiera

Lesión o agresión previsibles

Solución tipo

Deformación o rotura por:

-Prótesis o refuerzos diversos

-Dimensión insuficiente

Erosión mecánica.

-Juntas de retracción intermedias -Hidrofugantes superficiales (transpirabilidad)

Erosión física.

-Hidrofugantes en masa

Erosión química.

-Selladores (transpirabilidad)

-Aumento de cargas Absorción de agua.

Obra de fabrica

Capilaridad. Absorción de agua.

Protección Superficial Hormigón

Acero

-Endurecedores -Prótesis o refuerzos

Erosión mecánica.

-Juntas de retracción

Erosión física. Erosión química.

-Hidrofugantes superficiales

Capilaridad.

-Hidrofugantes en masa

Carbonatación

-Selladores

Oxidación Corrosión Manual de mantenimiento del edificio

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-Limpieza previa -Protección antioxidante y anticorrosiva

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ACCIONES DE MANTENIMIENTO Tras la recopilación y toma de datos para reconocer las características fisicoquímicas de los elementos estructurales y su funcionamiento estático, y a su vez aplicadas las técnicas de mejora y protección indicada en los apartados anteriores, se debe realizar un planteamiento de de medidas de mantenimiento para asegurar la función constructiva de dichos elementos permanezca inalterada, consiguiendo que las siguientes propiedades se mantengan perpetuamente. • Aspecto. • Forma. • Integridad. • Capacidad resistente. Las acciones de mantenimiento se pueden dividir en dos grupos complementarios uno del otro. COMPROBACION DE SU ESTADO (Obervcación y toma de datos) PROTECCION Y REFUERZO

Cimentaciones Se realizará una inspección para comprobar su integridad mecánica (roturas) frente a posibles asientos por variaciones del suelo, además, su integridad química frente a posibles ataques químicos del suelo, sobre todo, nivel freático, aparición de sulfatos, roturas de conductos de saneamiento.

Contenciones

Vigilar la posible deformación de los muros con aparición de alabeos y desplomes. Respecto a su integridad físico-química, la observación de su aspecto superficial. • Protección superficial general, si existe enfoscados, pinturas o revocos. • Armaduras superficiales en las de hormigón armado.

Nivel freático: El nivel freático corresponde al nivel superior de una capa freática o de un acuífero en general, la presencia de agua, en relación a los esfuerzos, produce una disminución de las propiedades y las características resistentes en suelos saturados y también provoca una presión adicional sobre el frente de la excavación.

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Pilares y vigas

Comprobar su integridad mecánica mediantes observaciones periódicas para detectar posibles deformaciones y roturas. Respecto a su integridad físico-química, es necesario comprobar el estado de las protecciones existentes y en caso de deterioro su reposición, así como la posibles actuación de afecciones mecánicas, meteorológicas y químicas de contaminantes latentes en el ambiente, y una especial atención a la integridad de las armaduras superficiales de los elementos.

Forjados y losas

Una revisión periódica de su integridad mecánica para la observación de posibles flechas o roturas, sobre todo en puntos de apoyo y vanos centrales. Al igual que pilares y vigas, se deberá realizar un mantenimiento físico-químico revisando las posibles afecciones descritas anteriormente.

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Elemento

ACCIONES DE MANTENOMIENTO DE ELEMENTOS ESTRUCTURALES

Cimentación

Material

Periodicidad

Comprobación

Permanentemente

Asientos Grietas Lavados (erosión Química) Fugas de agua

Hormigón Armado Fechas puntuales

Muros en contacto con el terreno

Suelos en contacto con el terreno

Pilares y vigas

Hormigón armado

2 años

5 año

Permanentemente

2 años

9 años

10 años

Forjados y losas

Losas de Hormigón armado

5 años

Excavaciones en solares próximos Obras subterráneas en la vía publica Deformaciones (desplomes y alabeos) Grietas Estado superficial (erosión física y química) Estado de protecciones Aberturas de ventilación de la cámara de muros parcialmente estancos Estado impermeabilización interior Estado de las juntas de dilatación Aparición de humedades Desplomes, oxidaciones, fisuras y grietas. Deformaciones, abombamientos, puertas o ventanas que no ajustan. Desconchados en el revestimiento de elementos estructurales de hormigón Estado de la protección superficial Estado de las armaduras Estado general de la estructura, con vistas a la finalización del periodo de cobertura del seguro decenal Desplome fisuras y grietas Estado general de la estructura Deformaciones (fechas y alabeos) Corrosión de armaduras Grietas y fisuras

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Acciones Reparación

Recalce Recalce Recalce y posible impermeabilización Sellado e impermeabilización A elección de técnico especializado A elección de técnico especializado

Mantenimiento Si se detecta alguna de las anomalías señaladas, prestar la mayor atención posible y proceder en consecuencia, según la importancia de las mismas

Refuerzo Refuerzo (juntas de retracción) Saneado y protección

Limpieza superficial Reposición Limpieza de posibles obstrucciones

Tratamiento o reparación detallada por especialista. Sustitución del material elastomerico. Saneado y reparación Refuerzo Refuerzo

Saneado y reparación

Limpieza

Si se detecta alguna de las anomalías señaladas, prestar la mayor atención posible y proceder en consecuencia, según la importancia de las mismas

Reposición, si es necesario Saneado y reparación Efectuar, en su caso, por la compañía aseguradora

Según informedictamen del técnico competente Refuerzo Refuerzo o sustitución Saneado, inyección o refuerzo

Limpieza y protección

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Capitulo 3

Acciones sobe la envolvente del edificio. CERRAMIENTOS Y ACABADOS

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Los elementos principales de una edificación y mantienen sus sutentacion son aquellos que ya hemos descrito anteriormente, pero, ¿Qué es un esqueleto sin piel? Así pues el edificio posee una envolvente, una serie de elementos y materiales que confieren al edificio aquellas propiedades que definen a una vivienda, local, nave en definitiva a una construcción. • Confort • Estanqueidad • Intimidad • Seguridad Los elementos que constituyen la envolvente y distribución interior son el cerramiento de fachada, cubierta y tabiquería, a los que hay que añadir los correspondientes acabados interiores y exteriores, cada uno de ellos tiene su funcionalidad descrita en el siguiente cuadro: FUNCIONES DE LOS ELEMENTOS DE CERRAMIENTO Y ACABADO Función

Elemento constructivo

Protección de agentes exteriores (Atmosféricos, acústicos, intrusos) Definición de la imagen exterior (silueta, color, formas, volúmenes)

Fachada y cubierta Fachada + Acabados exteriores Cubierta + Aleros y cornisas

Comunicación visual

Acristalamiento de fachadas

Tabiquería Tabiquería, falsos suelos y techos Acabados interiores Tabiquería + Acabados interiores

DE CERRAMIENTO Y ACABADO EN UN EDIFICIO 3.1 ELEMENTOS SUSCEPTIBLE DE CONSERVACION

FACHADA Es el conjunto constructivo básico que define el aspecto exterior del edificio, a su vez constituye una barrera fundamental para la protección de los locales de las agresiones exteriores, esencialmente las de características atmosféricas, genera una separación física evitando la interacción del interior con el exterior. Además, posee una función de conexión interior/exterior mediante los huecos de ventanas propiciando la entrada de Luz natural y comunicación visual con el exterior (vistas), además es un elemente intermedio por el cual se permite la ventilación natural ofreciendo una función higiénica.

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Paño ciego

Son planos generales de la fachada, generalmente su superficie arranca desde el zocalo hasta el forjado superior, es el elemento principal y con mayor superficie de los cerramientos vertical, colabora en la definición del aspecto y color del conjunto, debe tener una especial resistencia a los agentes atmosféricos , a la humedad de lluvia así como un aislamiento térmico y acústico adecuado para proporcionar un confort adecuado al uso que este destinado (uso docente y de biblioteca). La composición del paño ciego exterior es doble hoja con cámara de aire con aislante térmico y cuya hoja exterior está compuesta por ladrillo cara vista, existen multitud de técnicas, elementos y materiales para realizar estos paños ciegos, todos serán óptimos siempre y cuando cumplan con su cometido. El edifico está constituido por: ELEMENTO

HUBICACION

Ladrillo cara vista + trasdosado Pladur (48+12.+12.5)

En todo el perímetro del edificio, excepto en aquella zona en contacto con los zonas húmedas

Ladrillo cara vista + trasdosado hidrófugo (48+12.+12.5)

En el perímetro del edifico que está en contacto con los zonas húmedas En el hueco de Lucernario en toda su vertical, situado en la zona central del edificio

Ladrillo perforado + trasdosado (48+12.5+12.5) Ladrillo cara vista + Citara ladrillo perforado

En pretiles y huecos de escaleras

Acristalamiento La envolvente también posee un medio de comunicación visual y luminoso con el exterior ya sea mediante ventanas, cristalería corrida o escaparates si es en la planta inferior. Cumpliendo con una función esencial en el confort y en gran medida en el ahorro energético del propio edificio. • Ventilación natural • Iluminación natural • Comunicación natural Los materiales utilizados se refieren, tanto a la carpintería de los elementos lineales, constituidos por aluminio o plástico(PVC) como los paños superficiales transparentes o translucidos, realizados con distintos tipos de vidrios. El mantenimiento de estos elementos se llegara tanto en su integridad como en su maniobrabilidad. Manual de mantenimiento del edificio

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Protecciones

Se entiende como todos aquellos elementos adosados a la envolvente, sobre todo en zonas acristaladas, cuya función principal es la de proteger, de las siguientes acciones. • Soleamiento excesivo (persianas y lamas) • Vistas (persianas y lamas) • Intrusismo (rejas) Los materiales utilizados son metales que soportan bien el uso de maniobrabilidad que se les dará.

Balcones y terrazas

Hace referencia a cualquier elemento saliente o entrante de la fachada, accesible desde el edificio con la correspondiente protección de seguridad. Su función principal es la de posibilitar el contacto físico directo con el exterior sin salir del edificio, lo que implica, la acumulación den ellos de varios procesos patológicos relacionados con agentes atmosféricos, tales como ensuciamiento, humedades, erosión, y corrosión.

Cornisa/Alero

Es el elemento que remata la parte superior de la fachada y que mar el encuentro de esta con la cubierta. Su función principal es la de protección y la evacuación de agua de un punto crítico, aunque no siempre realiza su función de forma correcta. Debido a que es un elemento donde confluye la cubierta y la fachada es susceptible de la aparición de numerosas patologías ligados a la lluvia, cambios de temperatura, erosiones, eflorescencia.

CUBIERTAS Las Cubiertas son estructuras de cierre superior, que sirven como cerramientos exteriores , cuya función fundamental es ofrecer protección al edificio contra los agentes climáticos y otros factores, para resguardo, darle intimidad, aislación acústica y térmica, al igual que todos los otros cerramientos verticales.

Cubiertas planas

Sus principales características son su horizontalidad y situación oculta, es un lugar idóneo para la ubicación de los mecanismos de instalaciones (siempre y cuando se prevea su instalación y se realicen las preinstalaciones e impermeabilizaciones pertinentes), su horizontalidad permite el acceso asiduo para mantenimiento y es por ello que será necesario tener en cuenta estas agresiones además de las atmosféricas.

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Faldón Cada una de las superficies planas continua en que dividimos el conjunto de la cubierta, cuya pendiente de construcción oscila entre el 1% - 5% según flujo pluviométrico. Debe mantener su estanqueidad, como condición fundamental, y debe ser resistente a los impactos y rozamientos en caso de que sea accesible, bien para mantenimiento de equipos de instalaciones, bien para su acceso como terraza. La función principal de los faldones es su impermeabilidad, que se consigue mediante la instalación de unas laminas bituminosas impermeables, ya sean instaladas en laminas con armaduras de fibra de vidrio y unidas entre sí mediante aporte de calor, o pinturas bituminosas de PVC, de copolimeros o poliéster aplicadas mediante rodillos. Estas laminas impermeables se protegen de impactos y radiaciones ultravioleta, mediante la adición de una capa de protección de cantos rodados (nunca se instalaran piedras de machaqueo ya que esta deteriorarán y perforará la membrana impermeable) que permiten el drenaje del agua para su reconducciones a los sumideros de evacuación de agua, se ha previsto la ejecución de bancadas de hormigón en la ubicación de las maquinas de mantenimientos para evitar el punzonamiento de la membrana impermeable. Cuando la cubierta es accesible y de uso asiduo se utiliza una protección a acciones mecánicas, formado por un pavimento de baldosas recibidos con mortero, previa protección de la membrana impermeabilizante, dichos faldones posee su inclinación anteriormente citada que redireccionan el agua hacia los sumideros. Junta de dilatación La vida útil de las cubiertas se ve afectada por las variaciones de temperatura. En superficies extensas los ciclos frío-calor afectan la cubierta sometida a esfuerzos de dilatación con altas temperaturas y que hasta puede transmitirlas a la estructura provocando fisuramientos o grietas. Para que los efectos no se noten, se construye en tramos, separados por juntas de dilatación flexibles que absorben esos esfuerzos. El empleo de materiales bituminosos en esas juntas favorece la absorción de esfuerzos por su elasticidad y flexibilidad. La distancia entre estas juntas de dilatación no serán superiores a 5mm. Encuentros con petos La unión de los faldones de cubiertas con los petos o pretiles debe tener la misma función que las juntas de dilatación, por lo que debe propiciar la movilidad de estos con respecto a los paños verticales con los que se encuentran. Su mala ejecución da lugar a fisuras y grietas que propician filtración al interior del edificio, es una zona que se debe revisar asiduamente. La solución idónea radica en la existencia de un zócalo propio del faldón que permita el levantamiento perimetral de la membrana impermeable unos 15-25cm sobre el peto vertical, y un babero en el paramento vertical que cubra dicha junta.

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Sumidero Punto donde los faldones conducen el agua de las precipitaciones, estos elementos deben mantener la continuidad de la membrana impermeable, siendo este uno de los puntos críticos junto a los encuentros de petos para posibles filtraciones de agua. Al igual que los faldones debe tener una holgura para evitar la rotura del mimo debido a las dilataciones de los faldones de cubierta. Lucernarios Son elementos translucidos para iluminación cenital del edificio, la carpintería es de aluminio. Los paños translucidos son de vidrio generalmente bajo emisivo para evitar las transmisión de calor. Sus principales inconveniente está en la condensación de agua, prácticamente inevitable, que sin embargo conviene controlar, tanto su drenaje, como en su posible ataque a los materiales, así con en la practicabilidad de los lucernarios para obtener ventilación.

TABIQUES Y ACABADOS Constituyen los cerramiento y divisiones interiores y en ellos sus acabados, mas los horizontales correspondientes a suelos y techos, conforman y definen los espacios habitables tanto en forma, tamaño y ambiente (visual, acústico e higrotermico).

Tabiquería

Tabiques Son elementos constructivos verticales que dividen los espacios habitables con distitna función o usuario y sirve de soporte para su acabado superficial. Las propiedades de estos elementos serán las siguientes: • Aislante térmicamente. • Aislante acústicamente. • Resistencia a golpes e impactos. • Capacidad portante para puertas y elementos colgados. • Capacidad para alojar rozas para inclusión de instalaciones. Debido al uso docente y biblioteca al que está destinado el edificio, posee numerosos tipos de tabiques, cada unos de ello con propiedades especificas según el resultado que se quiera obtener.

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Tabique

Elementos

Función

Tabique 159/600

Tabiques de yeso laminado con placas de 12.5+12.5 montante de 48 y placas de 12.5+12.5

Aislamiento térmico, bajo peso específico, autoportante.

Tabique hidrófugo 120/400

Tabiques de yeso laminado con placas de 12.5+12.5 montante de 70 y placas de 12.5+12.5

Buen aislamiento térmico, bajo peso especifico, autoportante, resistencia frente a humedad.

Tabique 120/400

Tabiques de yeso laminado con placas de 12.5+12.5 montante de 70 y placas de 12.5+12.5

Buen aislamiento térmico, bajo peso especifico, autoportante.

Generalmente las particiones se realizan con fábrica de ladrillo (citara de ½ pie de ladrillo perforado doble), su doble perforación permite la inclusión de las instalaciones en los paramentos sin debilitar en exceso el elemento en sí. Aunque actualmente se está extendiendo mas las particiones ejecutadas mediante montantes y bastidores metálicos y placas de yeso laminado, su bajo peso especifico, rapidez en la construcción, ausencia de agua y buenas propiedades a excepción de zonas húmedas, las hacen optimas para particiones de grandes habitáculos, aunque carece de un aislamiento acústicos frente a golpes. Puertas Son elementos practicables que permiten la comunicación entre estancias y la independencia de los mismo temporalmente. Las hojas están sustentadas por el marco y premarcos que a su vez están anclados a los tabiques, el marcos es del mismo material que las hojas, suelen ser de madera (madera maciza, madera laminada, panel alveolar) o de meta. Los herrajes de colar y practicables son de metal y requieren de un mantenimiento constante para su uso adecuado. Unos de los problemas del uso intensivo de apertura-cierre es el aislamiento térmicoacústico por el desgaste de las gomas y holgura de herrajes, así pues se tendrá especial atención en su mantenimiento.

Acabados

Los acabados tienen como función principal proteger todos los materiales bases así como de proporcionar belleza, estética y confort, estos materiales deben corresponder a funciones adecuadas con el uso destinado. Por lo que es muy importante conocer sus características y su procedimiento constructivo de colocación para su mantenimiento o reposición en caso de rotura o degradación. Suelos Sirve de pavimento, una superficie resistente al impacto de objetos y abrasión por rozamiento, según el local dichas propiedades serán o menos acentuadas. Además, tiene un carácter decorativo, así como definidor de ambientes, por último, ayuda al acondicionamiento luminoso (reflexión de la luz) y asilamiento acústico (evitar transmisión de vibraciones). En algunos lugares, siendo estos, los locales técnicos los pavimentos tiene una mayor resistencia a abrasiones, impactos y agresiones químicas y de humedad. Debido a su exposición constante a estas acciones agresivas es el acabado que Manual de mantenimiento del edificio

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mas mantenimiento requiere, y su reposición complica el uso de esa estancia. Así pues la elección de los elementos instalados se ha tenido en cuenta: • Resistencia química • Resistencia mecánica • Reflexión luminosa • Reflexión acústica • Aspecto Tipos de solería Terrazo Granito Hormigón pulido Punta de Diamante Hormigón Ruleteado Gres porcelánico rustico Piedra natural Crema Marfil Grava Chino lavado Solería 14x28

Plantas

Sótano

Baja

Primera

Segunda

Tercera

Cuarta

Castillete

Cubierta

Total

M2 M2

183.5 60

101 377.5

1189.5 75

976 75

62 -

4464 737.5

1438

1034

2472

121

208

165

538

763

393

Paredes Su función es similar a los “suelos”: • Resistencia química • Resistencia mecánica • Reflexión luminosa • Reflexión acústica • Aspecto Conviene distinguir dos partes, una parte inferior en contacto con el suelo (zócalo)y una parte superior, esta parte inferior denominado zócalo es la que recibe las agresiones química y mecánicas ( productos de limpieza de suelos o impactos de elementos rodantes del suelo), la parte superior nos ofrece una función luminosa y aspecto de la estancia. Existen multitud de materiales para revestir estos paramentos verticales, desde los morteros “in situ” (morteros de cemento y guarnecidos, tendidos y tendeles de yeso) normalmente para pintar o empapelar, empanelados de madera, chapados de piedra y alicatados cerámicos . Manual de mantenimiento del edificio

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Plantas

Revestimiento de paredes

Ubicacion

Sótano

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura plástica

Toda la planta

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura plástica

Interiores

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura pétrea

Exteriores

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura pétrea

Hueco de Montera

Enfoscado de mortero de cemento + Alicatado

Zonas húmedas

Enfoscado de mortero de cemento + Panel fenólico

Zonas húmedas

Enlucido de yeso + Pintura plástica

Estancias interiores

Enfoscado de mortero de cemento + Alicatado

Zonas húmedas

Enfoscado de mortero de cemento + Panel fenólico

Zonas húmedas

Enlucido de yeso + Pintura plástica Enfoscado de mortero de cemento + Pintura pétrea

Estancias interiores Hueco de Montera

Enfoscado de mortero de cemento + Alicatado

Zonas húmedas

Enfoscado de mortero de cemento + Panel fenólico

Zonas húmedas

Enlucido de yeso + Pintura plástica Enfoscado de mortero de cemento + Pintura pétrea

Estancias interiores Hueco de Montera

Enfoscado de mortero de cemento + Alicatado

Zonas húmedas

Enfoscado de mortero de cemento + Panel fenólico

Zonas húmedas

Enlucido de yeso + Pintura plástica Enfoscado de mortero de cemento + Pintura plástica

Estancias interiores Interiores

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura pétrea

Exteriores

Baja

Primera

Segunda

Tercera

Cuarta

Castillete

Enfoscado de mortero de cemento + Pintura pétrea

Manual de mantenimiento del edificio

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Hueco de Montera

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CUADRO RESUMEN DE ELEMENTOS DE CERRAMIENTOS Elemento

Funciones

FACHADAS

Estanqueidad al agua de lluvia Aislamiento térmico y acústico

Paño ciego

Imagen del edificio Resistencia a agente atmosféricos Iluminación natural Ventilación natural

Acristalamiento

Comunicación visual Imagen del edificio

Materiales Cerámicos Pétreos Morteros hidráulicos Carpinteria: -Metales -Plasticos Paneles: -Vidrios

Imagen del edificio Protección: Protecciones

-Vistas

Metales

-Soleamiento -Intrusos y seguridad Imagen del edificio

Balcones y terrazas

Contacto físico con el exterior

Cornisas y aleros

Drenaje de cubierta

Cerámicos

Peto de cubierta plana

Pétreos

Imagen del edificio

Morteros hidráulicos

CUADRO RESUMEN DE ELEMENTOS DE CERRAMIENTOS Tipo

Elemento

CUBIERTAS Funciones

Materiales/elementos Estructura soporte: -Forjado. Impermeabilización: -Lamina bituminosa.

Faldón.

Estanqueidad.

-Lamina PVC.

Soporte maquinaria.

-Poliéster reforzado con fibras.

Pavimento visitable.

-Pintura elástica armada. Pavimento: -Cantos rodados.

Plana

-Grava. Junta de dilatación.

Estanqueidad. Dilatación/contracción de faldones. Estanqueidad.

Encuentro con petos.

Dilatación/contracción de perimetral.

Sumidero.

Independencia entre faldón y peto. Recogida y drenaje de agua.

Manual de mantenimiento del edificio

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-Baldosa cerámica. Solapes de membrana impermeable. Cordón elastomérico Solapes de membrana impermeable. Borde perimetral de faldón. Babero entre peto y faldón. P.V.C.

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CUADRO RESUMEN DE ELEMENTOS DE CERRAMIENTOS Tipo

Elemento

TABIQUERIA Y ACABADOS Funciones

Materiales/elementos

Limitación de espacios. Asilamientos: Tabiques.

-Térmicos.

Fabrica de ladrillo.

-Acústicos.

Bastidor metálico y placas de cartón-yeso.

-Contra fuego.

Tabiquería

Cuelgue de elementos. Alojar instalaciones Relación de espacios. Puertas.

Aislamiento de fuego. Aislamiento acústico. Pavimento:

Suelos.

Acabados

Metal.

-Definición visual.

Morteros y hormigones.

-Resistencia mecánica y química.

Baldosas pétreas y cerámicas.

-Aislamiento acústicos.

Paredes.

Madera.

Zócalo:

Morteros continuos.

-Resistencia mecánica y química.

Alicatados cerámicos.

En general:

-Plásticas

-Definición visual.

-Pétreas

Pinturas

-Aislamiento acústico. Continuos:

Techos.

Definición visual.

-Morteros.

Acondicionamiento acústico.

-Pinturas.

Acondicionamiento luminoso.

-Escayolas.

Soporte luminarias.

Modulares: -Paneles de fibras.

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PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

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C.R.A.I Antonio de Ulloa

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