Q3 2024 Markedsrapport
Analyse af og indsigt i det kommercielle ejendomsmarked
En ny og mere repræsentativ måde
at opgøre transaktionsaktiviteten på
Inden der dykkes ned i transaktionstallene for tredje kvartal af 2024, vil vi kort forklare, hvordan vi fremadrettet vil sammenligne seneste kvartals aktivitet med samme periode sidste år.
Vores erfaring viser, at en betydelig andel af transaktionsvolumen i et givent kvartal, først kan registreres efter kvartalsafslutningen. Det skyldes, at vi registrerer en handel i det kvartal hvor parterne har underskrevet aftalen, uagtet at overtagelsesdagen og tinglysningsdagen ligger senere. Historisk set bliver ca. 50% af volumen for et givent kvartal først tinglyst i et efterfølgende kvartal. Dette resulterer i, at konklusionen omkring aktivitetsniveauet for det seneste kvartal ofte vil være for negativt, da man ikke kender det fulde omfang af aktiviteten før flere måneder senere.
Udfordringerne ved opgørelse af volumen Som eksempel henvises der til nedenstående graf, hvor volumen for Q3 2023 er angivet. Ved kvartalsafslutningen i Q3 2023 var volumen opmålt til 5,2 mia. kr., hvilket efterfølgende er vokset til 10,4 mia. kr., altså en fordobling af den volumen som var registreret ved afslutningen af Q3 2023, som følge af de efterfølgende måneders tinglysninger af handler, som er indgået i Q3 2023 – men først tinglyst senere.
Volumen for Q3 2024 er indtil videre opgjort til 9,5 mia. kr., hvilket vil stige betragteligt i de kommende måneder, efterhånden som handlerne indgået i Q3 bliver offentliggjort eller tinglyst i systemet.
Sammenlignes den nuværende volumen for Q3 2024 med den samlede volumen på 10,4 mia. kr. for Q3 2023, så er volumen faldet med 9%. Men sammenligner vi med den viden vi havde på samme tidspunkt sidste år om aktiviteten på 5,2 mia. kr. i Q3 2023 – så har vi oplevet en fremgang på hele 83%.
Der kan dermed drages to vidt forskellige konklusioner for investeringsaktiviteten i Q3 2024, alt efter hvilket sammenligningsgrundlag der vælges.
Så hvordan skabes den bedste sammenlignelighed på tværs af kvartalerne?
Hos ReData ønsker vi at sammenligne æbler med æbler for at give læseren det bedste grundlag til at forstå udviklingen i aktiviteten i forhold til sidste år. Når der sammenlignes med aktiviteten for samme periode sidste år, så vil der blive sammenlignet med den aktivitet vi havde registreret ved udgangen af sidste års kvartal og IKKE de efterfølgende registreringer. Dette skaber et mere retvisende sammenligningsgrundlag på kvartalsbasis, idet samtlige kvartaler opnår samme vilkår for registrering af volumen.
Den samlede volumen, som er registreret efterfølgende for tidligere kvartaler, vil stadig være angivet grafisk, hvor der vil være en tydelig skelnen mellem, hvorvidt volumen for det pågældende kvartal er registreret indenfor kvartalet eller efterfølgende, som angivet i illustrationen nedenfor.
Transaktionsvolumen
Fremgang i investeringsaktiviteten
Årets tredje kvartal har vist en mærkbar fremgang i investeringsaktiviteten sammenlignet med samme periode sidste år, hvor flere faktorer indikerer et kommercielt ejendomsmarked på vej mod lysere tider. Transaktionsvolumen for Q3 2024 er opmålt til 9,5 mia. kr., hvilket er hele 83% højere end volumen på 5,2 mia. kr. ved kvartalsafslutningen i Q3 2023. Antallet af handler har ligeledes oplevet en fremgang, hvor der er registreret 381 handler i tredje kvartal af 2024, hvilket er 18% flere end niveauet på 323 handler i samme kvartal sidste år.
Tredje kvartals helt store historie har dog været Catenas køb af DSV’s logistikcenter i Horsens for 3,3 mia. kr., som både markerer årets suverænt største handel, men også den største transaktion for en enkeltstående ejendom nogensinde på dansk jord. Kombineret med nylige rentenedsættelser, stigende udenlandsk interesse samt en transaktionsvolumen, som er højere YTD i 2024 end samme periode sidste år, er der grund til optimisme på det kommercielle ejendomsmarked.
To dominerende segmenter
Som følge af Catena-handlen, har tredje kvartal været totaldomineret af industrisegmentet med en samlet volumen på 5,0 mia. kr., hvilket er en fordobling sammenlignet med industrivolumen for Q3 2023. Volumen for tredje kvartals næststørste segment, bolig, er opmålt til 2,5 mia. kr., hvilket markerer en fremgang på 33% ift. niveauet på 1,9 mia. kr. i Q3 2023.
Industri- og boligsegmentet har således udgjort hhv. 53% og 27% af den samlede transaktionsvolumen for Q3 2024, hvilket gør segmenterne til de klart største for kvartalet. Dette afspejles også i kvartalets ti største transaktioner, som udelukkende består af industri- og boligejendomme.
Tredjepladsen indtages af kontorsegmentet med 12% af den samlede volumen, mens retailsegmentet kun udgør 4%.
Udenlandske investorer foretrækker fortsat industri Første halvår af 2024 viste en klar fremgang i interessen fra udenlandske investorer, hvilket er en tendens som er fortsat ind i tredje kvartal, hvor de udenlandske investorer har stået for 58% af transaktionsvolumen på købersiden. Dette markerer den højeste procentandel af udenlandske købere siden Q1 2020, og er tilmed det første kvartal i to år, hvor de udenlandske investorer har overvægten af den samlede volumen.
Udlandets kærlighed for industrisegmentet understreges yderligere i tredje kvartal, hvor segmentet udgør hele 75% af den samlede udenlandske kapital. Volumen er naturligvis påvirket af Catena-handlen, men selv uden denne vil industrisegmentet være det største segment blandt de udenlandske investorer med 38% af transaktionsvolumen.
Volumen og investorer Q3 2024
Midtjylland
Sønderjylland
Fremgang i både små- og store handler
Tredje kvartals positive takter afspejles også i antallet af handler, hvor der er registreret 381 handler i Q3 2024, hvilket er en stigning på 18% sammenlignet med niveauet på 323 handler i Q3 2023. Sammenholdes dette med den øgede transaktionsvolumen*, som er vækstet forholdsvis mere end antallet af handler, så har den gennemsnitlige handelspris udgjort 24,8 mio. kr. i Q3 2024, hvilket er en stigning på 55% fra Q3 2023, hvor gennemsnittet var 16,1 mio. kr.
Den højere gennemsnitlige handelspris underbygges bl.a. af de større transaktioner, hvor antallet af handler over 100 mio. kr. er fordoblet fra 6 handler i Q3 2023 til 12 handler i Q3 2024. Der er dog stadig et pænt stykke op til niveauet fra 2022, hvor der blev foretaget 22 handler på mere end 100 mio. kr. i Q3. Småinvestorerne har ligeledes vist en forøget investeringslyst, hvor antallet af transaktioner på mindre end 20 mio. kr. er vækstet med 13% sammenlignet med sidste år.
Transaktionsvolumen i Danmark
Fordeling i prisintervaller 2022-2024 (Q3)
* Volumen samt antallet af transaktioner i ovenstående tabel er opmålt ved de pågældende kvartalsafslutninger.
2024
Klik på linket
Volumen på segment-niveau Q3 2021-2024
Volumen på område-niveau Q3 2021-2024
Hvad er upside ved konvertering
fra leje- til ejerboliger?
En af tredje kvartals største transaktioner var NREP’s køb af ”Kalvebod Huse” i Ørestad, som består af 115 lejligheder og 50 rækkehuse. I forbindelse med offentliggørelsen af handlen udtalte NREP, at de på sigt vil omdanne lejeboligerne til ejerboliger med henblik på enkeltstående frasalg.
Denne investeringsstrategi er blevet mere udbredt den seneste tid, hvor flere investorer har kunnet regne en stærk case ved frasalg af ejerlejligheder. Dette skyldes bl.a. den massive efterspørgsel efter ejerboliger, især i København, samt den stigende prisudvikling på privatboligmarkedet, som har muliggjort rentable frasalg af ejerboliger. Dertil er der stor opbakning fra politisk hold, som ønsker flere ejerboliger, hvilket potentielt kan give gunstigere frasalgsforhold i fremtiden.
Med udgangspunkt i NREP’s case med ”Kalvebod Huse”, så er ejendommen handlet til en samlet pris på 560 mio. kr., hvor købsprisen på lejlighederne andrager 33.400 kr./m², mens rækkehusene udgør 30.000 kr./m². Sammenlignes disse prisniveauer med den gennemsnitlige salgspris for hhv. ejerlejligheder og rækkehuse i Ørestad i 2024, som via ReDatas boligdatamodul er beregnet til
42.700 kr./m² og 42.200 kr./m², så har NREP et potentielt upside på 28% ved frasalg af ejerlejlighederne og 41% ved frasalg af rækkehusene.
Flere frasalgscases
I nedenstående tabel er nogle af de største boligtransaktioner for 2024 indhentet, hvor den pågældende ejendom enten allerede er ejerlejlighedsopdelt eller har mulighed for opdeling. Tabellen viser, ligesom ved NREP’s eksempel, hvor stort et upside hver transaktion har ved enkelte frasalg af ejerlejlighederne. Dataene viser, at der generelt opnås et upside i spændet 20-40%, uafhængigt af boligtype eller beliggenhed.
Dronningens Tværgade 50 er dog en outlier, hvor det potentielle upside udgør 103%. Dette kan til dels forklares ved, at denne transaktion udgør den ældste ejendom på listen, hvor det nuværende lejeniveau i ejendommen forventeligt er under markedslejen, hvilket har resulteret i en lavere handelspris. Der kan således opnås et betydeligt upside ved ældre ejerlejlighedsopdelte ejendomme, forudsat at investoren har en tilstrækkelig lang tidshorisont, idet lejerne typisk bliver boende i deres lejemål i længere tid ved ejendomme med lave lejeniveauer.
S
5A-F, Randers
22, Herning
Robert Jacobsens Vej 31-40A, København S Lejligheder
Søllerødgade 15-19, København N
Lille Borgergade 19, Nørresundby
Tusindfryd 86, Silkeborg
Robert Jacobsens Vej 44A, København S Rækkehuse
Amaliegade 18A, Aarhus C
Det bemærkes, at den beregnede upside ikke tager højde for eventuelle istandsættelsesomkostninger eller omkostninger forbundet med detailsalg. M²-prisen ved frasalg er fundet vha. følgende filtrer fra ReDatas boligdatamodul: Samme boligtype, tegnet område, sammenlignelig bygningsalder, handlet i 2024.
Positiv udvikling på afslagsraterne i Q3
Afslagsraterne for 2024 har som helhed fastholdt sit høje niveau, hvor det gennemsnitlige afslagsniveau udgør 18,1% sammenlignet med 11,6% i 2022. Tredje kvartal viser dog en positiv udvikling med et afslagsniveau på 15%, hvilket er det laveste niveau siden Q1 2023. Geografisk opnår Sjælland/Øer de største afslag med et gennemsnit på 21,2%, mens de laveste afslagsrater på 13,4% findes på Fyn.
Boligsegmentet er fortsat det segment der oplever de laveste afslag, mens kontor- og retailsegmentet har de højeste afslag med hhv. 19,8% og 23,4%. Sammenkobles dette med den lave transaktionsvolumen for disse segmenter, giver det en klar indikation af, at investorernes interesse for kontor- og retailejendomme i øjeblikket er lav, hvorfor afslagsraterne presses i opadgående retning.
Det skal bemærkes, at afslagene alene bliver beregnet for de handler, hvor der gives afslag i forhold til udbudsprisen. Ejendomme, der sælges til udbudsprisen (eller højere), indgår derfor ikke i statistikken.
ReData indsamler og validerer data, og det er blevet til en platform af omfattende viden og indsigt om det danske transaktionsmarked, som vores brugere har adgang til. Vores målsætning er at gøre ejendomsdata tilgængelig for alle aktører på det professionelle ejendomsmarked, så beslutninger kan træffes på oplyste og velunderbyggede grundlag.
ReData udspringer af erhvervsmæglere fra RED, som har indgående og omfattende kendskab til det danske ejendomsmarked. Denne erfaring bruges til kvalitetssikring af ejendomshandler, hvilket betyder, at den viden der tilgås på ReData lever op til de samme standarder, som data og sammenligningshandler leveret af en traditionel erhvervsmægler.
ReData A/S
Amaliegade 3, 5. sal 1256 København K
Telefon +45 81 88 44 42
E-mail redata@redata.dk Website www.redata.dk