Wie hoch muss mein Einkommen sein, um eine Immobilie zu finanzieren?

Die Zeiten des billigen Geldes und der historisch niedrigen Zinsen sind vorbei – vorerst. Viele Menschen wurden von dem Zeitpunkt und der Geschwindigkeit der Zinssteigerungen überrascht. Neben den gestiegenen Zinsen ist man einer enormen Inflation und gestiegenen

Lebenshaltungskosten im Alltag ausgesetzt. Was das für Immobilienkäufer:innen und -besitzer:innen bedeutet, haben wir mit Patrick Wiesner, Geschäftsführer und Finanzierungsspezialist der KP Finance GmbH in Berlin, diskutiert.

Welche Herausforderungen konnten Sie im Immobilienfinanzierungsgeschäft beobachten?

Patrick Wiesner: Wir haben in den Jahren vor 2022 sehr gute Bedingungen für den Kauf und Verkauf von Immobilien erlebt. Trotz enormer Preissteigerungen, insbesondere in guten und gefragten Lagen, waren Immobilien als Kapitalanlagen und zur Selbstnutzung attraktiv und bezahlbar wie selten zuvor. Die historisch niedrigen Bauzinsen haben dazu geführt, dass die gesamte Immobilienwirtschaft florierte. Käufer:innen konnten Finanzierungssummen zahlen, die zuvor unrealistisch erschienen, während die Immobilienbesitzer:innen mit deutlichem Gewinn verkaufen konnten. Seit dem Jahreswechsel 2021/2022 haben sich die Bauzinsen bis zur Jahresmitte 2022 vervierfacht.

Die Finanzierungsraten haben sich in diesem Zusammenhang für Käufer:innen verdoppelt, wie am Beispiel veranschaulicht wird. Gleichzeitig sind die Kaufpreise kaum oder nur in geringem Maße gesunken. Das hat seit Mitte des Jahres 2022 zu einer Schockstarre geführt. An den Finanzierungsbedingungen sind seitdem zahlreiche Immobiliengeschäfte gescheitert, sowohl aufgrund wirtschaftlicher Kriterien als auch der Psychologie.

Wie haben Sie und Ihre Kund:innen auf diese Herausforderungen reagiert?

Patrick Wiesner: Die Immobilie als langfristige Kapitalanlage wie auch selbstgenutztes Investment ist seit jeher attraktiv und wird es unserer Ansicht nach bleiben. Es dauert gleichzeitig immer ein wenig, bis sich neue Rahmenbedingungen in den Köpfen der Akteur:innen festigen. Am Ende muss man der Realität ins Auge schauen und akzeptieren, dass der Immobilienkauf teurer ist als vor der Zinswende. Mit verschiedenen Finanzierungskonstellationen, z. B. einer verringerten Tilgung und mehr Eigenkapital, kann man die finanzielle Last mindern. Durch unsere Zusammenarbeit mit bundesweiten Finanzierungspartner:innen finden wir stets die optimale Finanzierungslösung für unsere Kund:innen, je nachdem, wo „der Schuh drückt“ und worauf der Fokus gerichtet ist. Eine Immobilie ist in der Regel ein langfristiges Investment, welches für den Vermögensaufbau immer noch sehr attraktiv sein kann. Hinzu kommt die Lebensqualität, sich in den eigenen vier Wänden zu verwirklichen – unbezahlbar.

Für Verkäufer:innen ist es ähnlich wie für die Käufer:innen zunächst herausfordernd, viel mehr psychologisch als wirtschaftlich. Denn die Preisentwicklung der letzten Jahre führt trotz der gesunkenen Verkaufspreise im Vergleich zu den Höchstständen immer noch zu üppigen Gewinnen. Wie auf allen Märkten ist es selten möglich, gezielt zum Höhepunkt zu kaufen oder zu verkaufen. Mit ein wenig Flexibilität und Entgegenkommen können Immobilienverkäufer:innen, insbesondere mit professionellen Makler:innen wie DAHLER, gute Verkaufspreise am Markt realisieren.

Was sagen Sie Kund:innen, die abwarten wollen und auf „bessere Zeiten“ hoffen?

Patrick Wiesner: Leider haben wir keine Glaskugel, um die Zinsentwicklung der kommenden Monate und Jahre zu prognostizieren. Wirtschaftliche Zyklen bewegen sich erfahrungsgemäß eher in Jahren oder sogar Jahrzehnten als in Monaten. Den Wunsch nach dem Eigenheim auf die erhofften besseren Zeiten zu verschieben, ist unserer Ansicht nach stark risikobehaftet. In jedem Jahr, in dem eine Tilgung erfolgt, wird Vermögen aufgebaut. Aufgrund des knappen Wohnraumangebots in gefragten Lagen gehen wir langfristig von weiter steigenden Immobilienwerten aus. Gleichzeitig steigen unverändert die Lebenshaltungskosten und somit auch das Mietniveau.

Nicht zuletzt ist die Wunschimmobilie selten stetig und jederzeit auf dem Markt verfügbar. Wir empfehlen daher, Chancen stets zu nutzen. Dafür wiederum sind die aktuellen Marktbedingungen nicht schlecht, denn der Käufer:in kann wieder in eine Preisverhandlung gehen und dabei oftmals nennenswerte Kaufpreisreduzierungen durchsetzen. Wo es sinnvoll ist, stehen wir unseren Kund:innen, egal, ob auf Käufer- oder Verkäuferseite, unterstützend zur Seite und kommunizieren mit den Parteien.

Finanzierungsbeispiel 1 – Familie möchte ein Einfamilienhaus kaufen

Eine Familie mit zwei Kindern mit einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen in Höhe von 7.000,- Euro und Eigenkapital in Höhe von 200.000,- Euro möchte ein Einfamilienhaus im Wert von 900.000- Euro kaufen. Abzüglich der Kaufnebenkosten beträgt die Darlehenshöhe ca. 800.000,- Euro. Da die Kreditbelastung (Zinsen + Tilgung) über 50 % des Nettohaushaltseinkommens darstellt, wird die Familie höchstwahrscheinlich keine:n Kreditgeber:in finden.

Finanzierungsbeispiel 2 – Ehepaar möchte eine Zweizimmerwohnung kaufen

Ein Pärchen mit einem Haushaltsnettoeinkommen in Höhe von 5.500 Euro monatlich und Eigenkapital in Höhe von 100.000 Euro möchte eine Wohnung im Wert von 500.000 Euro kaufen. Abzüglich der Kaufnebenkosten beträgt die Darlehenshöhe ca. 460.000 Euro. Da die Kreditbelastung allein über 40 % des Nettohaushaltseinkommens darstellt, wird das Pärchen vermutlich keine:n Kreditgeber:in finden.

Kalkulation

Zinsbelastung (ca. 1 % 2021, ca. 4 % 2023)

Tilgung

2 %)

2021

2023

Kreditraten in EUR/Monat

Kaufpreis

Kaufnebenkosten

Eigenkapital

Darlehenshöhe

Nettohaushaltseinkommen/Monat monatliche Zinsbelastung (ca. 1 % 2021, ca. 4 % 2023) monatliche Tilgung (ca. 2 %) monatliche Raten

€ 500.000,-

€ 100.000,-

€ 500.000,-

€ 100.000,-

€ 100.000,-

€ 460.000,-

€ 5.500,-

€ 1.533,-

€ 767,-

Neukölln

Immobilienmarkt

Rückgang vor allem im unteren Preissegment

Sowohl der Häuser- als auch der Eigentumswohnungsmarkt im Bezirk Neukölln verzeichneten im Jahr 2022 einen Rückgang der Kauffälle: Dieser schlug mit jeweils 17 % und 19 % im Vergleich zu 2021 zu Buche. Insbesondere das untere Kaufpreissegment generierte in beiden Fällen deutlich weniger Verkäufe, was sich im Gesamtergebnis niederschlug. Insgesamt wurden in diesem Teilmarkt 773 Transaktionen im Eigentumswohnungssegment gezählt, 60 % davon im Stadtteil Neukölln. Der Schwerpunkt der Kauffälle im Bereich der Häuser – in Summe belief sich die Zahl der Vermittlungen auf 164 – lag in Rudow (99) und Buckow (42).

Neukölln

Lage innerhalb Berlins

Fakten Neukölln 2022

Teilbezirke und max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022 773

Anzahl der Verkäufe insgesamt

Neukölln Immobilienmarkt

164 Anzahl der Verkäufe insgesamt

Durchschnittlicher Verkaufspreis

€ 328.506,- € 589.359,-

Verteilung der Verkäufe | Entwicklung 2021 zu 2022

Häuser* Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2021 zu 2022 Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Häuser* im Überblick

€ 1,44 Mio.

Teuerster Einzelverkauf € 253,93 Mio. Gesamtumsatz € 1,38 Mio.

– 19 %

Teuerster Einzelverkauf € 96,65 Mio. Gesamtumsatz 12

– 17 %

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2021 zu 2022 Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Marzahn-Hellersdorf

Immobilienmarkt

Anstieg der Durchschnittspreise

Von den 268 im Jahr 2022 verkauften Wohnungen im Bezirk Marzahn-Hellersdorf wurde jeweils rund ein Drittel in Marzahn und Biesdorf verkauft. In Summe konnte dieser Markt einen Umsatz von EUR 89,3 Mio. erzielen. Der höchste Quadratmeterpreis betrug EUR 8.944,- und spiegelt somit die Preisstruktur an diesem Standort wider. Gleichzeitig wurde allerdings auch hier ein Anstieg der Durchschnittspreise um ca. 12 % verzeichnet. Dies gilt sowohl für den Eigentumswohnungs- als auch den Häusermarkt. In Bezug auf die Entwicklung des Haussegmentes lässt sich eine positivere Bilanz ziehen: So konnte mit 194 Kauffällen das Vorjahresniveau nahezu gehalten werden.

Marzahn-Hellersdorf

Lage innerhalb Berlins

Teilbezirke und max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2022

Marzahn-Hellersdorf

Immobilienmarkt

€ 333.216,- € 626.642,-

Verteilung der Verkäufe | Entwicklung 2021 zu 2022

Fakten Marzahn-Hellersdorf 2022

€ 900.000 Teuerster Einzelverkauf € 89,30 Mio. Gesamtumsatz € 1,75 Mio.

Einzelverkauf € 121,57 Mio.

– 19 %

0

– 3 %

Eigentumswohnungen im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2021 zu 2022 der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022

Häuser* im Überblick

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2021 zu 2022 Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2021 zu 2022