Faaliyet raporu 2016 2017

TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 DÖNEMİ FAALİYET RAPORU

Yeni bir heyecanla...

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016-2017 DÖNEMİ ÇALIŞMA RAPORU

2

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

3

15.Mayıs.2016 tarihinde toplanan V. Olağan Temsilciler Kurulu, 5711 sayılı Kanun ve bu kanuna uyarlanan Yönetim Planı gereği iki yıl görev yapmak üzere, Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyeliklerine, Muzaffer SÖNMEZ, Yücel GERGER, Akın SÖNMEZ, Feyzullah KESKİN ve Cumali GÜLBAŞ‘ı, yedek üyeliklere ise, sırası ile, Yetkin Güler, Sulhay AKYÜZ ve Hasan POLAT‘ı seçmişti. 12 Mayıs 2016 günü görev bölümü yapan Yönetim Kurulu ise, Başkanlığa Muzaffer SÖNMEZ’i, Başkan Vekilliğine Yücel GERGER’i ve Sayman Üyeliğe Cumali GÜLBAŞ’ı görevlendirmişti.

Yönetim kurulu seçim sonrası hızla hazırladığı 2016-2017 dönemi işletme projesi taslağını 12.06.2016 günü yapılan IX. Olağanüstü Temsilciler Kurulu Toplantısına sunmuş ve bu proje onaylanarak yürürlüğe girmişti. Yönetim Kurulumuz, 30 Nisan2017 tarihi itibariyle, görev süresinin ilk yılının tamamını bu görev dağılımına göre yürütmüş ve işletme projesini uygulamak üzere çalışmalarına devam etmiştir.

Yönetim Kurulumuz, 2016-2017 faaliyet yılı işletme projesi onaylanır onaylanmaz, tüm site kat maliklerinin/sakinlerinin yönetimi olduğunun bilinci ile, ilk iş olarak, onaylanan İşletme Projesinde yer verdiği sorunların zamanında giderilmesi için ön hazırlıklara başlamış ve daha sonra İşletme Projesi doğrultusunda çalışmalarını sürdürmüştür. Yönetimimizin bu ilk çalışma yılına ait faaliyet raporumuz 01.05.2016- 30.04.2017 dönemini kapsamaktadır.

Isı paylaşım sisteminin altıncı uygulama yılında da uygulama sorunları giderilmiş, meydana gelen ve her zaman olabilecek kısmi sorunlar gözden geçirilerek düzeltilmiş ve böylece, sakinlerimizin de daha bilinçli kullanımları sonucu, ciddi bir uyum sorunu yaşanmamıştır. Bu itibarla, önümüzdeki dönemlerde de, gerek işletme projelerinin hazırlanması, gerek faaliyetlerin buna uygun yürütülmesi ve faaliyet raporlarının hazırlanmasında oturmuş bir model oluşturulmuş olmaktadır. Yeni faaliyet dönemlerinde dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise, önceki raporda da değinildiği gibi doğalgaz Mayıs ayı tüketimlerinin yeni işletme projesi dönemine sarkması ve Nisan ayı doğalgaz tüketimine ait faturaların 30 Nisan itibariyle düzenlenip, aidatın da Nisan ayında toplanması, ancak ödemenin takip eden işletme dönemine sarkması olacaktır. Yine dikkate alınması gereken bir hususta, önceki faaliyet raporunda da değinildiği gibi, ilk yıl çalışma raporlarındaki tablolar incelenirken, özellikle büyük yatırımlar açısından, Yönetim döneminin iki yıl olduğunun unutulmaması gereğidir.

01.05.2016-30.04.2017 dönemi İşletme Projesinin Temsilciler Kurulunca onaylanmasından sonra, Yönetimimiz, Kat Mülkiyeti Kanunu, Toplu Yapı Yönetim Planı, Temsilciler Kurulu Kararları ve onaylanan İşletme Projesi çerçevesinde kalmaya özen göstererek çalışmalarını yürütmüştür. Ancak, özellikle beklenmedik sorunların giderilmek zorunda kalınması nedeniyle çok sayıda Hidroforda revizyon – bakım yerine yenileme gereği doğması nedeniyle bu özenimizde zorlanmamıza neden olmuştur. Personel ile ilgili giderlerde öngörülenin altındaki harcama ise, esas olarak, 2017 yılı ocak ayı itibariyle uygulanmaya başlanan asgari ücret artışı ile kısmen kıdem tazminatlarına rağmen, Hükümetin Referandum öncesi SSK primlerinin bir bölümünü önümüzdeki yıla ertelemesinden doğan ve ayrıca. Mart ayına ait SSK primleri ödemesinin ayın son günü tatile geldiği için mayıs ayına sarkmasından kaynaklanmıştır. Ayrıca bölüme kapıcı daireleri kira gelirlerinin beklenenin çok altında kalması nedeniyle, kapıcı daireleri bakım-onarım giderleri de öngörülenin oldukça altında gerçekleşmiştir. Demirbaş Giderlerindeki gerçekleşme oranının az olması ise traktör alımından vazgeçip, mevcut traktörde köklü revizyon yoluna gitmemizden kaynaklanmış, aynı nedenle Taşıt Araçları Bakım-Onarım ve Sigorta giderleri de öngörülenin üzerinde olmuştur.

Yönetimimiz, hizmetlerini yürütürken, her zamanki gibi Yönetim içinde birbirine güven ve uyumu esas almıştır. Bu nedenle Yönetim Kurulumuz, gerek personel ve Yönetim arasındaki ilişkiler ve gerekse personelin kendi arasındaki ilişkilerde,

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

4

karşılıklı güven ve uyumu sağlamayı da çok önemli bir yönetim anlayışı olarak almıştır. Bu husus, tüm Yönetim Kurulu üyelerinin her konuda aynı düşündükleri anlamına gelmemektedir. Yapılan farklı düşüncelerden, uygulanabilir en geniş mutabakatın sağlanması, mutlaka ortak görüşe ulaşılabilmesi için gayret gösterilmesidir. İşletme Projesi, -doğalgaz gideri hariç- yıllık ortalama enflasyon oranının %10 olacağı varsayımı ile ve azami tasarruf edilmesi gerektiği anlayışı ile, ancak bazı fasıllarda önceki yıl gerçekleşmeyen bazı giderlerin 2016-2017 döneminde gerçekleşeceği, asgari ücretin artışları, ayrıca bazı yeni altyapı (rögar, mobese vb.) harcamaları olacağı dikkate alınarak hazırlanmıştır. Buna göre, 2015-2016 dönemi Giderler Toplamı, Kesin Hesap Cetveline göre (doğalgaz hariç) 9.811.077,54 TL iken, 2016-2017 Dönemi İşletme Projesinde Giderler 10.348.460,38 TL olarak hazırlanmıştır. Yıllık TÜFE %11,87(ortalama TÜFE %8,66), ve yıllık ÜFE %16,37 (ortalama ÜFE %8,01) olmakla beraber, zorunlu giderlerimiz için enflasyonun bu değerlerin çok üstünde olduğunu yaşayarak görüyoruz. Satın alınan malzemenin önemli bir kısmı dövize endeksli olup, bu işletme dönemindeki döviz fiyatlarında ki artış ise dolar için %27,13 olmakla beraber, yıl içinde yukarı doğru dalgalı seyretmiş ve %40,72 ye kadar ulaşmıştır.

Genellikle küçük rakamlı az sayıdaki bazı kalemler dışında, açıklaması ilgili bölümde verilen, kapıcı daireleri bakım-onarım, Park-bahçe bakım onarım, kamera sistemi kurulum, hidrofor giderleri, rögar giderleri ile özellikle asgari ücretteki artışlar ve emekliye ayrılan personel tazminatlarından doğan bazı giderler dışında, bütçe disiplinine azami dikkat gösterilmiştir. Asansör bakımı dışında hizmet alımı yoluna gidilmemiştir. Toplam personel sayısındaki 3 kişilik azalma, 3 Yönetim personeline ödenen kıdem tazminatı, yapılan yoğun faaliyet nedeniyle geçici işçi çalıştırılması ve yoğun bir fazla mesai uygulaması gerçekleşmiştir. Bunun üzerine, özellikle Ocak/2016 da yapılan asgari ücretteki çok yüksek artışın bu yıla yansıması ve 2017 yılı asgari ücretin Ocak ve Temmuz aylarında iki defada uygulanması yerine tek defada, Ocak/2017’de, ~%8 artırılması sonucu personel giderleri çok önemli miktar da artmıştır. Ayrıca, Aralık/2016 ayı ve sonrası ayları SSK primleri Hükümet tarafından Eylül/2017 ayı ve sonrasına ertelendiğinden bu kalemde 130.915,80 TL borçlu duruma düşülmüştür. Hidrofor giderleri, beklenmedik hidrofor değişiklikleri nedeniyle tıkanıklıkların öngörülenin çok üstünde gerçekleşmiştir. Asansör giderleri ise, belediye tarafından belirlenen kontrol firmasının talepleri doğrultusunda yapılan çalışmalar ve asgari ücret artışlarının artışı nedeniyle bakım sözleşmesi ihalesinin beklenenin üstünde sonuçlanması nedeniyle artmıştır. TV-Uydu giderleri ise mobese kameraları ve önceki yıl D-Smart Nisan ayı ödemesinin Mayıs ayına sarkmasından kaynaklanmıştır. Buna karşılık, Kapıcı Daireleri bakım-onarım giderleri ise öngörülenin oldukça altında olmuştur. Özellikle Isı Merkezi Bakım-Onarım Giderleri, Park-Bahçe Bakım Onarım Giderleri, Genel Giderler ve Demirbaş Giderleri öngörülenin altında gerçekleşmiştir. Bu nedenle, Giderler Toplamı, doğalgaz hariç, tahminlerin altında gerçekleşmiştir. Buna göre, Giderler, 30.04.2017 tarihli Kesin Hesap Cetvelinden de (Ek.1,1A) görülebileceği gibi, doğalgaz hariç 9.720.230,01 TL olarak gerçekleşmiştir. Böylece, Giderlerde gerçekleşme oranı (doğalgaz hariç) %94 olmuştur. Ayrıca, yukarda değinildiği ve karşılaştırmalı İşletme Projesi-Kesin Hesap Cetvelinden de görüleceği gibi (Ek.2,2A) Yönetimimizce bu dönemde de, önceki yıllardaki gibi, “bir gider faslına ödenek koyup, daha sonra bu faslın başka alanlarda kullanılması” gibi bir uygulamaya gitmemeye azami dikkat gösterilmiştir. Hiçbir önemli harcama kalemindeki harcamalar kesilip, başka bir kalemde harcanmamış olup, bu da Yönetimimizin gerçekleştirmeye devam ettiği ilkelerden biri olmuştur. Yönetimimiz, önceki yıllarda olduğu gibi, bu yıl da ödeme tarihleri sonraki İşletme Projesi dönemine gelen ve her yıl tekrarlanan, elektrik-su faturaları, sigorta taksitleri, stopaj,

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

5

vergi ve SSK (SGK) primlerinin, geçmiş dönem borcu olarak değerlendirilmemesi gerektiği ve böylece her yıl geçmiş dönem borcu tartışmalarının doğru zemine oturtulması gerektiğini düşünmüştür. Bu nedenle ekli muhtelif mali tablolar da buna göre düzenlenmiştir.

Buna karşılık, aynı tablonun (Ek 2) Gelirler bölümünden de görüleceği gibi, İşletme Projesi ile Kesin Hesap Cetvelinde, aidat gelirleri gerçekleşme oranının, ilgili kısımda ayrıntılı açıklanan, geçmiş dönem aidatlarının tahsilatında sağlanan önemli ilerleme sonucu, eski alacaklardan kaynaklanan ve yüksek miktarda tahsil edilen gecikme tazminatları dâhil edilmediği halde, doğalgaz hariç, %100 civarında gerçekleştiği görülmektedir (%98 ila 101). Toplam Gelirlerde ise, gerçekleşen gecikme tazminatı geliri, ilgili bölümde verilen ayrıntılar doğrultusunda yeni sağlanan gelir kaynakları, kira ve sair gelirlerdeki artış ve nakit akışının iyi idaresi sonucu artış olmuştur. Faiz oranlarının kısmi artışına rağmen faiz gelirlerinde beklenen seviyeye ulaşılamaması bu artışı engellememiş ve buna rağmen toplam gelirlerde, kapıcı dairesi gelirlerindeki büyük düşüşe rağmen gerçekleşme oranı %97,2 olmuştur.

Böylece, giderlerdeki azami dikkat ve kapıcı daireleri kiralarındaki azalmaya rağmen, gelirlerde sağlanan artışlar sonucu, stokların verimli kullanılmasının da etkisiyle, asansör, hidrofor, Blok Yönetimleri Transfer Fonu vb. kalemlere olan borç ve alacaklar (Ek 14) ile bedeli kısmen tahsil edildiği halde ödemesi Mayıs ayında yapılacak doğalgaz faturası ve ödemesi yapılmayan SSK primleri dikkate alınmadığında, 2017-2018 dönemine (Amortisman, Kıdem Tazminatı ve Jeneratör Amortisman Fonları dışında) 767.854,69 TL aktarılması sağlanmıştır.

Dönem boyunca, tasarrufa azami özen gösterilerek, yapılan doğalgaz tüketim tahminleri, önceki yıl düzeyinin, az da olsa altına çekilmiştir. Gerek yapılan altyapı çalışmaları, binalarda ısı yalıtımı uygulamalarının çoğalması ve gerekse ısı pay ölçer uygulamasının önceki yıllara göre daha verimli kullanılması sonucu, havaların önceki yılın tüm aylarına göre oldukça daha soğuk geçmesine rağmen (tüm aylarda hem gece ve hem de gündüz sıcaklık ortalamaları önceki yıla göre 2 ‘şer derece ve hatta bazı aylar daha yüksek), tüketilen yakıt miktarındaki artış ~ %14,23 seviyesinde olmuştur. Her ay doğalgaz tüketim tahminlerine göre tahakkuk yapılmakta, tahmin fazlası, ya da eksiği, ısı pay ölçer uygulaması sonuçları dikkate alınarak, takip eden ay aidatından düşülmektedir. Mayıs/2017 ayındaki tüketimler ise artık yeni dönemlerde gösterildiğinden, Mayıs/2016 dönemi dikkate alınmış olup, Mayıs/2017 tüketiminin 2017-2018 Faaliyet Raporunda yer alması gerekmektedir. Böylece, aidat ödemeleri kış ayları boyunca ödenebilir seviyede tutulmaya çalışılmıştır. Ancak, ısı pay ölçer uygulaması nedeniyle, bazı sakinlerimiz gerekli tasarruf önlemlerini – yalıtım (~4.656 bağımsız bölümde) vb.- alarak önemli miktarda tasarruf sağlarken, bazı sakinlerimiz ise özellikle, yalıtım yaptırmadığı için ısı kaybının yüksek olması vb. nedenlerle fazla ödeme yapmak zorunda kalmıştır. Doğalgaz aidatı tahsilatı (gecikme tazminatı ve Nisan/2017 ayı fatura değeri hariç), doğalgaz ödemelerinin çok az altında kalmıştır. Doğal olarak Nisan/2017 faturası (316.548,10 TL) dahil edildiğinde daha da altında kalmıştır.

Stokların verimli kullanımını sağlamaya azami dikkat gösterilmiştir. Bu amaçla merkez ambar giriş çıkışları yeniden düzenlenmiş şekliyle kontrol altında tutulmaya devam edilmiştir. Böylece, 01.05.2016 tarihinde, ambar stok mevcudumuzun değerinin, KDV dahil 547.862,15 TL olduğunu, aynı değerin, özellikle Asansör, Çevre, muhtelif Eşanjör malzemesi, Bloklar için kamera sistemi ile TV-Uydu sistemi ile ilgili altyapı çalışmaları için toplu alınan ve henüz ambar çıkışları yapılmamış malzemeye rağmen, önceki yıllarda toplu alınıp bu döneme kalan muhtelif malzemenin yoğun kullanımı nedeniyle, 30.04.2017 tarihinde ise 499.106,05 TL olduğunu belirtmek isteriz. Buna göre stoklarımızda 48.756,10 TL azalma olmuştur. Stok büyüklüğünü azaltan başlıca malzeme, bu yıl alınıp bir bölümü halen kullanılmayıp önümüzdeki

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

6

dönem kullanılacak olan malzemelere rağmen (Asansör makine-motor grupları, kat butonyerleri vb. asansör malzemeleri, sirkülasyon pompaları ile başta bazı blok kamera ve yıldız sistem malzemeleri ile muhtelif diğer malzemeler), önceki yıllarda topluca alınıp, bu dönem kullanılmak üzere ambardan çıkan, başta tampon platformu, kabin içi butonyerler olmak üzere asansör malzemeleri, bazı kamera ve yıldız sistem malzemeleri, eşanjör kollektörleri, bu yıl bazılarında delinme olması nedeniyle kısmen de olsa kullanılan eşanjör plakası ve contaları vb. malzemelerdir.

Ayrıca ilk giren ilk çıkış nedeniyle, stok malzeme değerlerinin son giren malzeme fiyatları nedeniyle miktardan bağımsız olarak da artış gösterdiğini unutmamak gerekiyor.

Yönetimimiz, bu dönemde de Etimesgut Belediye Başkanı Sayın Enver DEMİREL ile sorunlarımızın çözümüne yönelik görüşmeler yapmıştır.

Yönetim Kurulumuzun faaliyetleri ekli Kesin Hesap Cetvelinde yer alan fasıllar itibariyle ve ekli İşletme Projesi- Kesin Hesap Cetveli karşılaştırmalı tablosuna göre sırasıyla aşağıda açıklandığı şekilde gerçekleşmiştir. Isı Pay Ölçer giderleri ise, kesin hesap cetvellerinde ve açıklamalar bölümünde ayı olarak yer almıştır.

GİDERLER I.- BAĞIMSIZ BÖLÜM BÜYÜKLÜĞÜNE GÖRE YAPILAN GİDERLER Bu bölümde aidat karşılığı m2 üzerinden alınan giderler yer almaktadır. 20162017 işletme döneminde bu bölümdeki Giderlerin, doğalgaz hariç, toplam 2.847.996,56 TL olacağı öngörülmüş, gerçekleşen miktar ise 2.581.630,00 TL dir.

Detayı aşağıda verilen yoğun çalışmalara rağmen, doğalgaz hariç, gerçekleşme oranı %91 de kalmıştır. Doğalgaz tüketim bedeli ise 30.04.2017 tarihi itibariyle 4.864.069,89 TL olarak gerçekleşmiştir (30.04.2016 tarihli fatura dahil). 30.04.2017 tarihli fatura karşılığı olan 316.548,10 TL henüz ödenmediğinden sonraki döneme kalmıştır. Böylece, m2 başına yapılan Giderler (Doğalgaz dahil) toplam 7.322.438,72 TL, gecikme tazminatlarının dağıtılması sonucunda bu bölüme düşen payla birlikte Gelir toplamı ise 7.513.482,36 TL olmuştur. Bağımsız Bölüm Büyüklüğüne Göre Yapılan Giderler hesabı, önceki yıl alacağı olan (doğal gaz dahil) toplam 368.364,76 TL de dikkate alındığında (30.04.2017 tarihli doğalgaz faturası hariç) 559.408,40 TL alacaklı olmaktadır. Bu Bölümdeki Giderlerin ayrıntısı ise aşağıda verilmiştir.

A- ISI MERKEZİ VE ANA GALERİ GİDERLERİ Bu ana başlık altında yer alan hizmetlerin tamamı ısı sistemimizle ilgili olup, bu alanda önceki yıllarda başlatılan uygulama ve çalışmalar bu yıl da devam etmiş, ısı pay ölçer uygulamasının başlaması sonucu, önceden zamana yayılı bazı yenileme çalışmalarının yoğunlaştırılarak yapılması zorunlu hale gelmiştir. Özellikle Isı pay ölçer uygulaması ve ısı yalıtım faaliyetlerine rağmen, kış aylarının önceki yıla göre daha soğuk geçmesi sonucu, yakıt tüketiminde önceki yıla göre ~ %14,23 miktarında artma olmuştur. Buna rağmen, sitemizde önemli bir ısınma sorunu yaşanmamış, ısı ile ilgili -özellikle sorunlu bölgeler dahil- şikayet yoğunluğu bu yıl çok daha azalmış, ısı pay ölçer uygulaması ile, tüm bölgeler için ısınma ile ilgili az ısınıp çok ödedim yakınmaları, kapatılan balkon, ilave radyatör şikayet ve sorunları sona ermiştir. Tıpkı elektrik tüketimi, su tüketimi gibi ısı tüketimi de kişiselleşmiş herkes tükettiği kadar ısı parası ödemeye başlamıştır. Bunda, çok sayıda binamızda yalıtım uygulaması yapılmış olması ve kat maliklerimizin/sakinlerimizin, ısı pay ölçer kullanımında uyarılarımızı dikkate alarak daha bilinçli kullanım gerçekleştirmiş olmaları başlıca rol oynamıştır. Nitekim ısı pay ölçer şikayetleri kısmi ölçüde kalmış,

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

7

bunların tamama yakını mantolama yaptırmayan binalardan kaynaklanmış, bunların nerede ise tamamına yakınında bir problem tespit edilememiştir.

3 kazan birlikte hiç çalıştırılmamış, ancak zaman zaman düşük sıcaklıkta uzun süreli yanma nedeniyle, ısı iletimi için daha az sayıda ama daha uzun süre pompa çalıştırma ihtiyacı olmuş, bunun sonucu, ısı merkezi elektrik tüketiminde de, önemli miktarda azalma olmuştur. Böylece ısı merkezi elektrik tüketim bedeli öngörülenin çok az altında olmuş, işletme projesine göre gerçekleşme oranı %99 olmuştur (Ek.3).

Eşanjör elektrik tüketimindeki gerçekleşme oranı ise, çalışma süresinin artması nedeniyle, öngörülenin çok az üstünde %106 düzeyinde olmuştur.

Su kaybına neden olan arızalarda azalma nedeniyle, su ve Helamin vb. giderleri de öngörülenin biraz altında olmuştur.

Böylece, bakım-onarım ve malzeme giderleri dahil, toplam sabit giderlerde gerçekleşme oranı öngörülenin altında kalmıştır.

2016-2017 İşletme döneminde, ısı merkezinde, ısı kazanları ile jeneratör ve kompresörlerin periyodik bakımı ve parça değişimi yapılarak, güvenlik testleri yaptırılması, Isı kanallarının bakım ve onarımları, kompansatör değişimlerinin yapılması öngörülmüştü. Ayrıca, Gaz sensörleri, paratoner ve transmitter kalibrasyonları ile, elektrik ve topraklama ölçümleri yaptırılması, ana hat ve bazı bölgelerin primer hattının yalıtımlı boru ile yenilenmesi, bazı aydınlatma araçlarının güneş enerjili sisteme geçirilmesi, baca gazı analizleri, beklenmedik arızaların giderilmesi vb. de beklenmedik arızaların giderilmesi de ısı merkezi faaliyetleri arasında yer alacaktı.

Bu dönemde, ısı merkezinde başlıca bakım-onarım işi olarak, 2 adet Ø50 ‘lik basınç regülatörü yerlerine monte edildi. 2 ve 3 no ‘lu kondens Eşanjörlerinin serpantin boruları sökülerek temizlenip yerlerine elemanlarımız tarafından imalat yapılarak 4.000 mt. Ø22 ‘lik boru montajı yapılıp, test edilerek işletmeye hazır hale getirildi. Muhtelif bölgelerde (17555-17547 adalar arası ve 17490 ada) toplam 772 mt. primer devre hattı, muhtelif çapta 1.544 mt. yalıtımlı (jeotermal) boru ile değiştirildi. Galeri giriş ve ana giriş vanalarından 23 adedi yenilendi. 25 adedi yenilenen hatlardan sökülüp tamir bakımı yapılarak aynı hatlarda kullanılan, 23 adedi ise yeni olmak üzere toplam 48 adet muhtelif çapta kompansatör yenilenmiştir.

Jeneratör ve kompresörlerin periyodik bakımı ve parça değişimi yapıldı.

Kazanların bakımı, kaçakların önlenmesi işlemi yapılmış, her üç kazanın, kompresörün ve diğer çeşitli basınç kaplarının basınç testleri yapılarak yetkili kuruluştan gerekli belge alınmıştır. 9 adet gaz sensörünün kalibrasyonu yaptırılmış ve gerekli belgeleri alınmıştır. Paratonerin testi yaptırılmış olup, Elektrik ve topraklama ölçülendirilmesi belgeleri alınmıştır.

Degazörü besleyen Ø200’lük buhar borusu jeotermal boru ile yenilendi. 2 ve 3 No’lu Kondenser Eşanjörlerinin Serpantin boruları sökülerek temizlendi, yerlerine 4.000 mt. Ø22 ‘lik boru, gerekli imalat çalışması sonrası, montajı yapıldı. Kaynakları test edilip işletmeye hazır hale getirildi. Besleme suyu boru hattı yenilendi. Isı merkezindeki tüm filtreler (9 adet) temizlendi, çürümüş olanlar değiştirildi.

3 ve 4 No ’lu sirkülasyon pompalarının milleri, rulmanları ve mekanik salmastraları değiştirildi. Yeni alınan hava pozisyoneri 1 No’ lu kazana takıldı.

Isı Merkezinde bulunan 2 adet baca girişi açılıp temizlikleri yapılıp contaları yenilenerek kapatıldı.

Isı Merkezi Sayaçtan işletmeye giden elektrik ana hattında (yer altından giden) meydana gelen patlama sonucu, söz konusu hattaki patlayan bölüm yenilendi.

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

8

Isı Merkezi bakımı yapılarak işletmeye hazır hale getirildi ve kış aylarında aksaksız olarak işletme işi yürütüldü.

Saha eşanjörlerinde ise, kurulumu tamamlanan plakalı eşanjörlerde gerekli bakım-onarım ve delinen plakaların yenilenmesi, bazı adalarda kollektör yapımı, bazı sirkülasyon pompaları ile kumanda pano ve vanalarının değişimi dahil olmak üzere, periyodik bakım – onarım çalışmaları öngörülmüştü. Ayrıca, talep eden blok üst katlarında (ki kış aylarında eskiyen hatlar soğuk havalarda patlamakta ve daireleri su basabilmektedir.) otomatik hava atıcı montajlarına devam edilmesi öngörülmüştü.

Bu dönemde, eşanjör dairelerinin tümü elden geçirilip düzenlenmiş ve bakımı yapılmıştır. Önceki yıllarda montajı yapılan eşanjörlerin bakımı yapıldı. 24 adet eşanjörün plakaları temizlenip, delinen plakaların (149 adet) yenilenmesi eskiyen-deforme olan malzemeleri (denge plaka taşıyıcı, conta, saplama, kör somunları) değiştirildi. Toplam 15 adet sirkülasyon pompası revize edilmiş, 6 ada eşanjöründeki toplam 6 adet sirkülasyon pompası ise yenilenmiştir. 4 ada eşanjöründeki frekans konvertörlü panolardaki pompa sürücüsü değiştirildi.

Tüm eşanjör emniyet ventillerinin (74 Adet) kontrol ve bakımları yaptırılarak sertifikaları alınmıştır. Arızalı çıkan 22 adanın emniyet ventillerinin bakım-onarımı yetkili servise yaptırılmıştır.

5 adadaki 26 blok da toplam 83 adet değişik çapta Gidiş-Dönüş Vanaları değiştirildi.

Eşanjör dairelerinde bulunan, imalatı ısı merkezimizde yapılmış, 6 adet kollektör ve kazan dairesi toplama boruları yenilenip montajı yapılmıştır.

11 eşanjörün kontrol vanaları/servo motorları revizyondan geçirilerek yenilenmiştir. Isınma problemli adalarımızın sorunları işletmede iyileştirme, 4 farklı programlama ve özellikle ısı paylaşım sistemi kurulumu (ısı pay ölçer) sonucu çok büyük ölçüde azalmıştır. Halen %80‘i aşan mantolama yapılan binaların/bağımsız bölümlerin çoğalması sonrası tamamen ortadan kalkacaktır. Eşanjörlerde tüm genleşme tanklarının 3’er aylık periyotlarla bakımları yapılıp havaları kontrol edildi.

Blok çatılarında bulunan kalorifer havalık tesisatlarının eskimesi ve çürümesi sonucu, meydana gelebilecek arızalar ya da aşırı soğuk havalarda donma sonucu binalarda su basma riskini ortadan kaldırmak amacı ile, en riskli olanlardan başlamak üzere, son katlardaki sakinlerin izin vermesi halinde kolon başlarına, çatıya çıkan kısımlar iptal edilerek otomatik hava atıcıları montajına devam edilmiş ve 11 binada 30 daireye toplam 232 adet otomatik hava atıcı konmuştur. Bu yıl kış aylarında çatılarda meydana gelen don olayları nedeniyle havalık tesisatlarında meydana gelen hasarlar artmış olup, tüm üst kat maliklerimizin hem hava alma sorunlarının giderilmesi hem de donma sonucu evlerinde su basmasının önlenmesi açısından, otomatik hava atıcı konmasını talep etmelerinde yarar görülmektedir. Bu işin maliyeti tamamen yönetime aittir.

Isı galerilerindeki elektrik arızalar giderilip, eksik lamba ve gloplar yenilendi.

Muhtelif apartman ve adalarda meydana gelen arızaların onarım işleri yapılmıştır.

Böylece, yapılan çalışmalar sonucu, ısı merkezi bakım onarım ve malzeme giderleri kaleminde öngörülenden az (%14) harcama yapılmıştır. Sonuç olarak, Isı Merkezi ve Ana Galeri giderleri, doğalgaz hariç, öngörülenin biraz altında, %96 olarak gerçekleşmiştir.

2016-2017 döneminde tüketilen doğalgazın ortalama birim fiyatı, yapılan ~ %9,25 indirim nedeniyle, 0,893 TL olmuştur. Kaloriferlerin bu yıl Ekim ayında önceki

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

9

yıla göre ~1 hafta erken sayılabilecek bir zamanda ve Nisan ayında da beklenenin oldukça üstünde yanmış, buna ilaveten Kasım, Aralık, Ocak, Şubat ve Mart ayları, özetle tüm kış ayları, önceki yıla göre oldukça soğuk geçmiştir. Bu nedenle, özellikle ısı paylaşım sistemi kullanımı ve birçok binamızda ısı yalıtımı yapılmış olmasına ve sakinlerimizin önemli bir bölümü tarafından yapılan tasarrufa rağmen, doğalgaz tüketiminde önemli bir artış olmuştur. 2015 Nisan ayı sonundan 2016 Nisan ayı sonuna kadar olan toplam tüketimine göre (4.767.662 m 3), %14,23 oranında artmış ve Mayıs/2016 ayındaki kısmi gaz tüketimi ile birlikte, tüketim 30.04.2017 tarihi itibariyle 5.445.954 m3 olmuştur. Toplam doğalgaz maliyeti ise, yine 30.04.2017 tarihi itibariyle, %3,70 artmıştır (Ek.4,5). 2016-2017 dönemi doğalgaz ödemesi ise, (30.04.2016 fatura ödemesi dahil, 30.04.2017 fatura ödemesi hariç) toplam 4.740.808,72 TL olmuştur. Böylece, eğer ısı pay ölçer uygulaması olmasa idi, işletme dönemi birim metrekare başına düşen doğalgaz bedeli, tahsilata göre, aylık ortalama (Nisan dahil 12 ay ortalaması) 0,7543 TL ve 100 m 2 daireler için aylık doğalgaz yakıt payı ortalama 75,43 TL ve aylık toplam aidat miktarı ise (ısı paylaşım sistemi hizmet bedeli dahil) ortalama 191,70 TL olarak gerçekleşmiş olacaktı (Ek.6,6A,7,8).

Böylece100 m2 daireler için yıllık ortalama aidat toplamı, geçtiğimiz yıla göre %12,46 oranında artacaktı. Ancak, ısı pay ölçer uygulaması bu tür hesaplamaların tüm kat maliklerine yönelik olmasına engel oluşturmuştur. Isı pay ölçer uygulamaları için ayrıntılı açıklamalara ayrı bir bölüm halinde yer verilecektir. Doğalgaz aidatlarının tahmini yapılırken, önceki yıllarda olduğu gibi, gerekli azami dikkat gösterilmiş (Ek.9), tahmin edilen miktarla gerçekleşen miktar arasındaki fark, takip eden ay, ısı pay ölçer uygulama sonuçları ile birlikte aidatlara mahsup işlemi yapılarak yansıtılmıştır. Bunun sonucu, 30.04.2017 tarihi itibariyle (30.04.2016 tarihli fatura dahil ve bu tarihte ödenmemiş 30.04.2017 tarihli fatura-hariç), doğalgaz gideri 4.740.808,72 TL ve doğalgaz geliri ise, önceki yıllara ait alacaklarla birlikte, 4.597.331,58 TL olmuştur (Ek.1). Böylece, doğalgaz gelirleri, giderlerinden 143.477,14 TL az olmuştur. Bu miktara önceki yıl alacağı olan 317.259,43 TL ve gecikme tazminatı payı olan 93.802,86 TL ilave edildiğinde doğalgaz giderleri toplam 267.585,15 TL alacaklı olmaktadır. 30.04.2017 tarihli fatura karşılığı ise 316.548,10 TL dir.

B- SİGORTA GİDERLERİ Bu bölümde Isı Merkezi ve Ana Galeriler, Eşanjör Daireleri vb. ile Yönetim Binası Sigorta giderleri yer almaktadır. Mart 2016 ayında MAPFRE Genel Sigorta firmasına yaptırılan sigorta taksitlerinden kalan toplam 20.000,00 TL bu dönemde ödenmiştir. Mart 2017 ayında yaptırılan sigorta peşinat ve taksitlerinin toplam 10.000,00 TL tutarındaki kısmı da bu dönemde ödenmiştir. Böylece, 2016-2017 İşletme dönemindeki sigorta gideri 30.000,00 TL olarak İşletme Projesinde öngörülenin 2.000,00 TL üzerinde %107 olarak gerçekleşmiştir.

C- ÇEVRE GİDERLERİ Bu başlık altında, çevre ile ilgili olarak gerçekleştirilen faaliyetlerin yerine getirilmesi için yapılan harcamalar yer almaktadır. Çevre düzenlemesinin yapılmasında, adalarımızda bozuk çim alanlarının onarımı, rögar çalışmaları sonucu tahrip olan yeşil alanların onarımı ve mantolama yapılan binaların çevresinde oluşan tahribatın onarımı yapılmıştır. Ayrıca ada girişlerindeki yerleşim planı panolarının yenilenmesi de bu kapsamda yapılmıştır. Ancak, öngörülen tahterevalli yenilemesi yapılamamıştır. Bu nedenle bakım-onarım giderleri öngörülenin oldukça altında gerçekleşmiştir. Fidan-gübre vb harcamaları ise öngörülenin oldukça üstünde olmuştur. Bununla birlikte su tüketimi de öngörülenin azda olsa üstünde olmuştur.

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

10

Böylece, çevre giderleri işletme projesinde öngörülenin biraz altında olmuş ve %89 oranında gerçekleşmiştir.

Yeşil alanlarımızdaki çimleme çalışmaları, rögar veya mantolama çalışmaları sonucu meydana gelecek tahribatların giderilmesi ve zaman zaman oluşacak bozulmaların onarımı devam edecektir. Tüm yeşil alanlarımız Isı merkezindeki merkezi su deposundan ve sulama programı yönetim binamızdan kontrol edilerek sulanmakta olup, keyfi su tüketimi önlenmiştir.

Bu bölümdeki en önemli gider kalemlerinden birini oluşturan su tüketimi, çevre sulama, kalorifer sisteminde meydana gelen kayıpların telafisi veya temizlik amaçlı yapılmaktadır. Yaz aylarının başındaki yağmurlar nedeniyle, sonraki ayların sıcak ve kurak geçmesi, buna karşılık ilkbahar ve sonbaharda yağışların yeterli olması sonucu, birim fiyattaki artışa rağmen, sulama sisteminin tek merkezden yönetilmesini sağlayan otomasyonun yapılması, otomatik sulama, gece sulama ve suyun verimli kullanımı nedeniyle tüketimin azda olsa azalmasına rağmen, birim fiyat artışının %13,65’i bulması nedeniyle, gerçekleşen su tüketim bedeli işletme projesinde öngörülenin bir miktar üstünde (%101) gerçekleşmiştir. Ödeme tarihlerine göre düzenlenmiş su tüketim değerleri ve ödemeleri ekte verilmiştir(Ek.10). Çim alanlarda gerekli çim biçme faaliyetleri düzenli olarak yürütülmüş, Güllerin ve ağaçların ilaçlanması işlemleri zamanında yapılmıştır. Çevrenin ağaçlandırılmasına, önceki yıllara göre ihtiyacın azalmasına rağmen, önem verilmiş olup, büyük bir bölümü adalarda dikilmek kaydı ile, önemli bir bölümü stoklarımızdan, bir bölümü ise önceki yıl Ödemiş’ten satın alınarak temin edilen, başlıca çalı tipi ağaç (52 ateş dikeni, 78 berberis, 115 mahonya, vb.), yayılıcı ardıç (81) vb. ile bir bölümü blok yönetimlerince bedeli ödenerek alınanlar olmak üzere, 466 gül’ ün adalarımızda ve sitemiz ortak alanlarında dikilmesi sağlanmıştır. Ayrıca tamamı kendi yetiştirdiğimiz 3.556 çit mazı, yine tamamını kendi yetiştirdiğimiz 3.077 ligstrüm adalarımızda gerekli yerlere dikilmiştir. Bunun yanında, bir kısmını da Kat maliklerimizin katkıları ile temin ettiğimiz 20 adet çam, sitemiz ortak alanlarına dikilmiştir. Ayrıca sitemizdeki Mine ve Ezgi Anaokulları tarafından temin edilen toplam 200 kadar muhtelif ağaç bu okul öğrencileri ile birlikte ortak alanlarımıza dikilmiştir.

Gül, çit mazı, ligstrüm ve çalı tipi ağaçların, gerekli yerlerde, dikimine devam ediliyor.

Ağaçların gerekli görülenlerinde budama işlemi yapılmış, tamama yakınının dipleri açılmış ve temizlenmiştir. Ağaçlandırma bölgesindeki çim ve otlar düzenli olarak biçilmiş ya da çapalanmış, böylece çıkarılan yangınlarla etkili bir mücadele yapılmıştır. Adalardaki ağaçların budama işlemi yapılmıştır. Yeniden düzenlenen serada ağaç ve çiçek yetiştirilmesi çalışmalarına devam edilmiş, gerek seramızda ve gerekse açık alanda binlerce Ligstrüm, Uludağ Göknarı, Berberis, Selvi, Gül, Mahonya, çit mazı, Selvi çam, mavi Selvi, mavi ladin, limoni Selvi, hatmi vb. ağaç fidanı oluşturulmuştur. Bunlardan, Henüz dikimi tamamlanmayan ağaç ve ağaççıklar sera çevresinde oluşturulan yataklarda yeni peyzaj düzenlemeleri için muhafaza edilmektedir.

Isı Merkezimizde oluşturulan malzeme deposu, düzenli ve verimli stok takibine olanak sağlamaktadır. Oluşturulan atölyede, başta çim motorları olmak üzere, muhtelif bahçe malzemelerinin onarımı, yenilenmesi vb işler tamamen kendi elemanlarımız tarafından yapılmaya devam edilmiştir. Yeni oluşturulan arşiv yerinde, gerekli arşiv düzenleme çalışmalarına devam edilmektedir.

Muhtelif bölgelerde kazı çalışması nedeniyle bozulan yeşil alanların çim ve ağaçlandırılması yapılmıştır. Bozulan yollar, merdivenler vb. onarılmış, çevre düzenlemeleri, araç park yerlerinde bozulan kilit taşları yeniden yapılmıştır. Oturma banklarının, masaların üzerindeki tahtaların tamir, bakım ve yenileme işleri yapıldı.

Adalarda ve ortak alanlarda yer alan ve çürümüş çöp kovalarının (sadece kovalar

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

11

satın alınıp diğer işlemleri-ayaklar ve boyaları ile montaj- elemanlarımız tarafından yapılmak kaydı ile) yenilenmesine (80 adet) devam edilmiş, ihtiyaç olan yerlerde yüzlerce metre korkuluk ve engelli yolları yapılmıştır. Çevre sulama su deposunda bulunan 2 adet basınçlandırma pompa ve motoru yenilendi.

Genel olarak elektrik arızalarına zamanında müdahale edilmekle beraber, bir adamızın daha ada içi aydınlatma kabloları tamamen yenilendi. 2 blok’ un ana besleme kabloları yenilenmiş, bir ada panosu yenilenmiştir.

Ada yerleşim planı panolarının tahrip olması nedeniyle, mevcut çerçeveler korunmak kaydı ile (bunlardan 14 tanesi onarıldı) yerleşim planlarını gösteren ön yüzleri pleksiglas levhalara kazıma yolu ile çizim yapılıp, önceki yıl yenilenen toplam 57 yerleşim planı panosuna ilave olarak, bu yılda 15 pano yenilenmiştir. Böylece toplam 72 pano yenilenmiş olup yerleşim planı panosu olmayan adamız da kalmamıştır.

Elektrik hatları ve otomasyon amacı ile ilgili olarak kullanılan muhtelif kablo miktarı 8.015 mt. ‘ye ulaşmıştır.

Bu yıl kar yağışı nedeniyle kapalı ve kaygan olan yollarımıza, Belediyeler yeterli çalışma yapamadığından, satın alınan tuzlama aparatı traktörümüze bağlanarak tuz-kum karışımı yollara serpilmiş ve yollarımız trafiğe açık tutulmaya çalışılmıştır.

Yönetim binamızın çatısı tamamen yenilenmiştir. Betontaş bölgesindeki imamevi altındaki tuvaletin biri yenilenmiş, diğer tuvalet elden geçirilerek genel kullanıma uygun hale getirilmiş, tuvaletler altında ve eşanjör yanında bulunan depolar da kullanılır hale getirilmiştir. Çevre ile ilgili faaliyetler genellikle göz önünde olduğundan, bazen eleştirilen, ama çoğunlukla övgüyle karşılanan, galerilerin ilaçlanması, ortak alanlarda yol ve merdiven çalışması, merdivenlere yaşlı ve özürlülerin kullanım kolaylığı için korkuluk yapılması ve çevre düzenlemeleri, ortak yerlerin çevre temizliği ve çim biçme faaliyetleri ile ağaç budanması, sosyal tesislerde onarım çalışmaları, otopark ve kaldırım onarımı, muhtelif istinat duvarlarının yapılması, çocuk parkları ile muhtelif yerlerdeki oturma gruplarının onarımı, çevre boya işleri, boşalan bakıcı dairelerinin temizlenmesi, sulama ve elektrik tesisatlarında meydana gelen arızaların giderilmesi, adalara hizmet yardımı vb. hizmetleri ise bu yıl da tek tek saymaya gerek olmadığını düşünmekteyiz.

D- YÖNETİM-DENETİM KURULLARI HUZUR HAKKI Yönetim ve Denetim Kurulları Huzur Hakları, Yönetim planımızın III.F.2 maddesine göre, “Temsilciler Kurulu’nca başka bir karar alınmamışsa, brüt asgari ücret tutarında net ücret ödenir.” ödenmektedir. Önceki yıllar ödemeleri de aynı miktarda olmuştur. Asgari ücretlerdeki artış nedeniyle 2016-2017 döneminde gerçekleşme oranı %102 olmuştur.

E- SOSYAL TESİS VE GENÇLİK MERKEZİ GİDERLERİ Halen Sosyal Tesis bünyesinde Gençlik Merkezi olarak işletilmekte olan tesisin eğitici ücretleri, eğitim malzemesi ihtiyaçları, vb. ile sosyal tesis binalarının bakım onarım vb. ihtiyaçları ile kurs eğiticilerine yapılan ödemelerin bu kalemden karşılanması öngörülmüş olup, tamamen kendi gelirleri (üye aidatı, eğitim bedeli, salon gelirleri vb) ile karşılanması hedeflenmiştir. 2016-2017 işletme döneminde harcama 22.021,93 TL olarak gerçekleşmiş olup, gerçekleşme oranı %73 ‘dir.

F- AMORTİSMAN FONU

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

12

Sitemizin giderek yaşlanması sebebiyle; Isı Merkezi, Isı Galerileri, Eşanjör daireleri, çocuk bahçeleri ve TV-Uydu sistemi gibi birçok sistemin bakım onarım giderleri her yıl artmaktadır. İlerleyen yıllarda özellikle kazanlar, eşanjör dairesi vb. ana sistemlerde meydana gelecek yenileme ihtiyacının karşılanmasında zorluk yaşamamak için 2000-2001 işletme döneminde bir fon oluşturulmuştu. Uygulama bu yıla kadar devam etmiş ve bu hesapta toplanan para, bankada yatırım fonu alınarak, bu dönem ise vadeli hesapta değerlendirilmiştir. Ancak önceki dönem sonuna kadar muhtelif zamanlarda, ana yatırımın karşılanması amacıyla kullanıldığından, Fon hesabında 30.04.2016 tarihi itibariyle, 132.577,89TL bulunmakta idi. 2016-2017 dönemi için öngörülen 60.000,00 TL ise nakit akışının sağlanabilmesi için fona aktarılamamıştır. Böylece Fon hesabında 30.04.2017 tarihi itibariyle 134.687,97 TL bulunmaktadır.

II.- BAĞIMSIZ BÖLÜM BAŞINA EŞİT GİDERLER Bu bölümde aidat karşılığı bağımsız bölüm başına eşit alınan giderler yer almaktadır. 2016-2017 işletme döneminde bu bölümdeki giderler toplam 5.888.160,64 TL olacağı öngörülmüş olup gerçekleşen miktar, bunun biraz üstünde ve %6 eksikle 5.520.274,28 TL olmuştur.

Gecikme tazminatlarının dağıtılması sonucunda bu bölüme düşen payla birlikte gelir toplamı ise 6.107.795,28 TL olmuştur. Önceki yıl borcu olan toplam 415.735,05 TL dikkate alındığında, Bağımsız Bölüm Başına Eşit Giderler hesabı, önceki bölümlerde belirtilen, SSK vb. borçlar hariç 171.785,95 TL alacaklı olmaktadır.

Bu Bölümdeki Giderlerin ayrıntısı ise aşağıda verilmiştir.

A- PERSONEL GİDERLERİ TİS kapsamındaki personele, 01.01.2016 tarihinde yürürlüğe giren TİS gereği, Temmuz/2016 ayında %4,5 ve 01 Ocak 2017 tarihinde ise tarihinde %4 zam uygulanmıştır. Ancak işçilerimizin çoğu 01.01.2017 tarihinde uygulanmaya başlanan asgari ücretin altında kaldığından, bu işçilerdeki artış sözleşme rakamlarının üzerinde (ortalama %8) olmuştur. Asgari ücretlerdeki artış ise 01 Ocak 2017 ayından itibaren ~%8 ile 1.777,50 TL olarak gerçekleşmiştir. Ancak SSK primi işveren paylarının da buna göre arttığı dikkate alınmalıdır. Ayrılan bazı personel yerine personel alımının uzun bir ara sonrası yapılması, ya da hiç alınmaması vb. nedeniyle personel azalmasına, yapılan çok yoğun çalışmalar için ödenen personel giderleri (fazla çalışma ve geçici işçi ücretleri) ile, Ocak 2017 başında yürürlüğe giren asgari ücret uygulamasının etkisi ve özellikle beklenenin üstünde personelin emekli olarak ayrılması sonucu ödenen kıdem tazminatlarına rağmen, önceki bölümlerde belirtilen SSK prim borçları nedeniyle, personel giderlerindeki gerçekleşme oranı İşletme Projesinde öngörülenin oldukça altında çıkmış ve %95 olmuştur. Bu nedenle, Kıdem Tazminatı Fonundan yönetim hesaplarına aktarma yapılmamış, ancak işletme projesinde ayrılması öngörülen miktar fona aktarılmamıştır. Personel harcamalarının toplam harcama içindeki payı ise (asansör + ada işçisi + geçici işçi dahil), asgari ücretlerdeki artış, önemli miktardaki kıdem tazminatı ödemesi, çok yoğun çalışma ve geçici işçi çalıştırılması ve doğalgaz ödemelerinde Mayıs/2017 doğalgaz ödemesi sonucu kısmi artış olması sonucu, önceki yıla göre artmakla beraber, sadece %30,34 dir. Personel ücretleri içindeki fazla mesai payı ise (TV-Uydu+asansör+ada işçisi dahil, kıdem tazminatı hariç), azalan personel nedeniyle, yine bu rutin çalışma dışı yoğun alt yapı çalışmalarına rağmen, sadece %17,83 dir.

Dönem başında, 41’i Yönetim personeli ve 61’i Ada personeli olmak üzere toplam personel sayısı 102 dir. Yönetim personeli sayısı, ayrılan 3 personel yerine yönetim bünyesine henüz gerekli personel alınmaması nedeniyle, dönem sonunda

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

13

38 olmuştur. Ayrılan 6 ada işçisi yerine, daha önce geçici olarak çalışırken başarılı görülenlerden olmak üzere, 6 yeni işçi alınması nedeniyle ada işçisi sayısı da toplam 61 olmuştur. Böylece, dönem sonu itibariyle 38’i yönetim personeli ve 61’i ada personeli olmak üzere, toplam personel sayısı 99 olmuştur. Bir bölüm personelimiz sosyal tesislerde görev yapmaya devam etmiştir. Ayrıca, adalarda yapılan çalışmalarının yoğunluğu nedeniyle, her yıl olduğu gibi, zaman zaman yeterli sayıda geçici işçi çalıştırılarak işgücü ihtiyacı karşılanmaya çalışılmıştır. Adalarımızda, çok sayıda yeni ağacın dikilmesi ve sulanması ve çevrede yapılan bakım-onarım-çevre düzenlemesi çalışmaları nedeniyle de sitemiz personel ihtiyacı artmıştır. Çok yoğun olarak gerçekleştirilen, muhtelif imalat ve montaj işleri ve bu çalışmalar sonucu meydana gelen çevre düzenleme çalışmaları da, özellikle kalifiye işçilik ihtiyacını artırmıştır. Önceki yıllara göre personel sayısının azalması buna karşılık özellikle kalifiye işçilik gerektiren iş çeşitliliğinin artması sonucu, bu ihtiyacı karşılamak üzere yeterli sayıda geçici işçi ihtiyacı doğmuş, ancak yeterli sayıda geçici işçi temin edilememiştir. Buna rağmen, yıllardır mesai uygulanarak ve geçici işçi çalıştırılarak hizmetlerin personelimiz tarafından yapılması uygulamasına devam edilmiştir. Ada işçilerinin, Toplu Yapı Yönetiminin denetiminde yoğun çevre çalışmalarına katılmaları nedeniyle, uygulamada bazı sorunlar olmasına rağmen, eskiye göre çok daha verimli bir çalışma düzeni oluşturulduğu, hizmetlerin de daha olumlu olduğu açıkça gözlenmiştir. Alt yapı çalışmalarının çok büyük ölçüde tamamlanmasına rağmen, yapılan işlerdeki çeşitliliğin (kamera sistemi, kilit taşı, çardak vb) artması sonucu, daha da iyi ve çeşitli hizmet sunulmaya başlanmış, bu nedenle, eleman ihtiyacı önceki yıllara göre azalmamıştır.

Personelin eğitimine önem verilmiştir. Bu maksatla, 80 personelimiz, Etisem ‘de düzenlenen İlk Yardım Teknikleri Kursuna gönderilmiş ve belge almaları sağlanmıştır. 25 tanesi önceki yıl olmak üzere, 83 personelimiz yine Etisem tarafından düzenlenen İSG kursuna katılmış ve belge almıştır. Büyükşehir belediyesi tarafından düzenlenen Bahçıvanlık kurslarına, önceki yıllarda katılanlara ilave olarak, bu yıl da 10 personelimiz katılarak belge almaları sağlanmıştır. Son olarak İtfaiye Vakfı tarafından personel için Mayıs ayı başında Yangın kursu düzenlenmesi planlanmış olup, böylece tüm personelin belge almaları sağlanması hedeflenmiştir.

Yangın Kursu ayrıca Blok yöneticilerimiz ve ilgilenen kat maliklerimiz içinde Nisan ayında yapılmış ve ~60 kişi katılarak sertifika almaları sağlanmıştır.

Bu nedenle, bir kez daha, personelin üstün bir çalışma gösterdiğini ve hizmetlerin aksatılmadan ve hatta geçmişe göre çok daha fazlası ile görüldüğünü, ancak kısmen dışarıdan ücretli geçici işçi tutulması yolu ile özellikle kazı, çim biçme vb. sorunlarının giderilmesinin sağlandığını söylemeliyiz. Böylece Yönetimimiz kadrolu personel sayısı, ada personeli dahil, ortalama 100 civarında tutulmaya gayret gösterilmiştir. Bu sayı zaman zaman, personelin ayrılması ve yerlerine eleman alınması arasındaki süreler nedeniyle, 2-3 artmakta ya da azalmaktadır. Bununla beraber sanılanın aksine personel açığımızın bu dönemde de devam ettiğini, belirtmemiz gerekiyor.

B-

GENEL (YÖNETİM) GİDERLERİ Genel (Yönetim) giderleri başlığı altında yer alan giderlerde, İşletme projesinde öngörülenden 12.073,26 TL daha az harcama yapılmış ve gerçekleşme oranı %98 olmuştur.

Harcamanın öngörülenden dikkate değer miktarda fazla olduğu kalemler, taşıt araçları bakım onarım ve sigorta giderleri ile aydınlatma giderleri olmuştur. Bunun temel nedeni yeni traktör alımı yerine mevcut traktörün revizyonu yoluna gidilmesi ve blokların yoğun şekilde, elektrik tüketim bedeli blok gelirlerinden karşılanmak kaydı ile, blok çevresine sensörlü projektör taktırmalarıdır. Ada aydınlatmalarının tek

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

14

merkezden kontrolünü sağlayan yarı otomasyon ve led ampul uygulamasının başlatılmasına rağmen, Aydınlatma giderleri öngörülenin üstünde %109 olmuştur.

Satın alınan her türlü malzemenin, ambar ve depolara girişi ve çıkışının düzenli olarak, bilgisayarda stok takip programına aktarılması uygulaması devam ettirilmiş ve ambar hareketlerinin takibi ile envanter çalışmaları günü gününe takip edilebilir halde tutulmuştur. Sonuç olarak, 01.05.2016 tarihinde, ambar stok mevcudumuzun değerinin, KDV dahil 547.862,15TL olduğunu, aynı değerin, topluca alındığı halde henüz ambar çıkışı yapılmayan bazı malzemeye rağmen, önceki yıllarda alınıp bu dönem yoğun olarak kullanılan malzeme nedeniyle, 30.04.2017 tarihinde ise 499.106,05 TL olduğunu belirtmek isteriz. Buna göre stoklarımızda 48.756,10 TL azalma olmuştur. Stok büyüklüğünü azaltan başlıca malzeme, önceki yıl ve bu yıl topluca alınıp, önümüzdeki dönem kullanılmak üzere ambardan çıkması öngörülen, başta tampon üçlü platformu ve önceki yıldan kalan ve oldukça azalmış olmakla beraber kabin içi butonyerler olmak üzere asansör malzemeleri, Blok kamera sistem malzemeleri ile bu yıl delinme olması nedeniyle kullanılan Eşanjör plakası ve contaları vb. malzemelerdir. Ayrıca ilk giren ilk çıkış nedeniyle, stok malzeme değerlerinin son giren malzeme fiyatları nedeniyle miktardan bağımsız olarak da artış gösterdiğini unutmamak gerekiyor.

Noter-mahkeme-icra giderleri kaleminde (bu kalemde açılan icra dosyaları giderleri-ki bunlar tahsil edildiğinde icra gelirleri kaleminde gelir kaydedilmektedir-, açılan dava masrafları, kaybedilen davalar avukat giderleri, avukatlarımızın ücretleri vb.2 yer almaktadır) öngörülen miktarın oldukça altında gerçekleşmiştir. “01.01.2004 tarihi başlangıç alındığında, 30.04.2017 tarihi itibariyle, 299’ u yeni dönemden olmak üzere, toplam 4.121 icra takibi yürütülmüştür. Bunlardan, 154’ ü yeni dönemden olmak üzere 3.716 tanesi sona ermiş olup tüm alacaklar tahsil edilmiş, 19’ u yeni dönemden 76 ‘sı kısmi tahsilatlı olmak üzere, toplam da 145’ i yeni dönemden toplam 394 icra takibi ise devam etmektedir. Ayrıca 11 adet icra takibi ise alacaklarımız tamamen tahsil edildiği halde, Avukatlık ücretleri tahsil edilmediğinden dosyaları kapanmamıştır.

Sulh Hukuk Mahkemelerinde 2 davamız bulunmakta olup, tarafımızdan MEB aleyhine açılan itirazın iptali ve alacak davasında, dava kısmen kabul edilmiş olup davalı tarafından temyiz edilmiş, Yargıtay tarafından görev yönünden bozulmuştur.

Mahkeme tarafından bozmaya uyulmuş, Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmiş ve burada Sulh Hukuk Mahkemesi kararı ile aynı karar çıkmış, davalı taraf tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur. Dava Bölge Adliye Mahkemesindedir. Diğer davamızda, Bir kiracımızın kefili tarafından aleyhimize açılan menfi tespit ve istirdat talepli davada aleyhimize karar verilmiş olup, karar kesinleşmiştir. Sosyal Tesis ile ilgili olarak TOKİ aleyhine açtığımız Tapu iptal ve tescil davası, iç Hukuk yolu tamamen kapandığından, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine tazminat talebiyle başvurulmuş olup, AİHM davanın görüşülmesini kabul etmiş, ancak sonuçta talebimiz reddedilmiştir. İdare Mahkemelerinde görülen dava sayısı 2 olup, Bunlardan TOKİ ve Etimesgut Belediyesi aleyhine açılan yeşil alanların satışı ile ilgili olan davada (9. idare), mahkemenin aleyhimize kararı temyiz edilmiş olup dosya Danıştay da onanmış, tarafımızdan karar düzeltme yoluna başvurulmuştur. Dosya halen Danıştay’dadır. Yine yeşil alanların satışı ile ilgili açtığımız ikinci dava idare mahkemesince (7. idare) reddedilmiş, dava tarafımızdan temyiz edildiğinden dosya Danıştay dadır. 1 davamız ise Sulh Ceza Mahkemesinde olup, tarafımızdan 1 kat maliki için yapılan suç duyurusunda savcı dava açmış olup, dava Yargıtay da devam etmektedir. Adalet Bakanlığı aleyhine açtığımız 2 itirazın iptali davasından ikisi de aleyhimize sonuçlanmış ve tarafımızdan temyiz edilmiş olup Yargıtay bu kararları bozduğundan davalardan birine yeniden devam edilecek olup diğerinde davanın kabulüne karar verilmiş olup karar kesinleşmiştir. Sosyal Güvenlik Kurumu aleyhine

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

15

İş Mahkemesinde açtığımız menfi tespit davasında, mahkeme davanın kabulüne karar vermiş, karar davalı tarafından temyiz edildiğinden dosya Yargıtay da görüşülmüş ve temyiz talebi reddedilerek karar kesinleşmiştir. İş Mahkemesinde sendika aleyhine açtığımız kurum işleminin iptali davasının kabulüne karar verilmiş olup karar sendika tarafından temyiz edildiğinden dosya Yargıtay da görüşülmüş ve temyiz talebi reddedilerek karar kesinleşmiştir. Doğalgaz zehirlenmesi sonucu ölüme sebep olmaktan açılan davada mahkeme personelimizin beraatına karar vermiş, ancak karar savcı ve müdahiller tarafından temyiz edilmiş olup dosya Yargıtay dadır.

EnerjiSA aleyhine tüketici mahkemesinde açtığımız kayıp-kaçak bedelinin tazmini davasında dosya bilirkişiye gönderilmiş olup dava devam etmektedir. Sağlık Bakanlığına açtığımız iki İtirazın iptali davasından biri lehimize sonuçlanmış olup, temyiz edildiğinden dosya Yargıtay ‘da olup, diğerinde ise Dava kazanıldığı halde ödeme yapılmamakta ısrar edildiğinden Maliye Bakanlığı nezdinde takibe devam edilmektedir. Son olarak bir kat malikimiz aleyhine açtığımız itirazın iptali davasında davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup, karar henüz tarafımıza tebliğ edilmemiştir.

Tamamen ticari muhasebe sistemi uygulanması gereken sosyal tesislere ait muhasebe işlemleri aksatılmadan yürütülerek, Mali belgelerin ilgili kurumlara zamanında verilmesine devam edilmiştir.

SGK ve Vergi Dairelerine verilen tüm bildirimlerin Bilgisayarla İnternet üzerinden verilmesine ve ödemelerin Banka aracılığıyla yapılmasına devam edilmiştir.

C- TV-UYDU GİDERLERİ Kanal sayısının artması ve galerileri sık sık su basması nedeniyle yükselticilerin verim düşmesi sonucu, konutlarda, özellikle bazı bölgelerde daha çok olmak üzere meydana gelen görüntü kalitesindeki kaybın giderilmesi, kanal sayısının artırılmasının sağlanabilmesi ve ilerde doğacak yasal imkânlarla sağlanacak iletişim teknolojilerinden yararlanmak amacıyla alt yapıda iyileştirme çalışmaları önceki dönemde tamamlanarak, sitemizdeki tüm adaların ana dağıtım bölgelerine kadar fiber kablo üzerinden yayın almaları sağlanmıştı. TV-Uydu merkezimizde fiber alt yapıya uygun hale getirilmesi ve dijital paket yayınlar sistemimizden izlenilebilir hale gelmesi sağlanmış, ana hatlardan adalara da fiber döşeme çalışmaları tamamlanmış ve 2012-2013 dönem sonu itibariyle tüm adalarımız fiber kablo üzerinden yayın almaya başlamış ve böylece tüm adalarımızda dijital paket yayınlar dahil, verilen tüm kanalların kaliteli olarak izlenebilmesi olanağı sağlanmıştı. Bu paket yayınlar, dijital ve uydu yayını alma (DVB-C) özelliği olan yeni nesil televizyonlarda doğrudan izlenebildiği gibi, kablolu TV ye uygun receiver kullanımı ile de izlenebilmektedir.

Ayrıca kurulan bu sistem ve TV-Uydu merkezinde yapılan çalışmalar sonucu, gerekli abonelikleri ilgili kuruluşlardan yapan sakinlerimiz D-Smart ve Digitürk yayınlarını çanak kurmadan alabileceklerdir. Ancak bunun için, binalarımızda yıldız sistem kurulumu olması, binalardaki yıldız sistem panolarına Digitürk yayını için gerekli cihazın konulması gereklidir. Bu hizmet blok yöneticilerinin talebi halinde sadece malzeme bedeli ödenmek kaydı ile yönetimimiz tarafından yapılmaktadır. Paket yayın sayısı, D-Smart yayınları da dahil olmak üzere, 65 tanesi HD olan 267 dijital kanal, 56 radyo kanalı olup, bu sayı artırılabilecek şekilde alt yapı mevcuttur. Ayrıca, 8 ‘i DSmart olmak üzere 68 analog kanalımız yayındadır. Önceki dönem yapılan önemli bir çalışma ile tek core fiber optik teknolojisi kullanılarak (multiswitch sistem) adalardaki dağıtım noktalarına kadar yapılan yatırımla, uydu yayınlarının (TÜRKSAT-HOTBIRD-EUTELSAT) izlenebilir hale getirilmesi sağlanmıştı. Böylece, blok yönetimlerinin talepleri ve sadece malzeme bedelini ödemeleri halinde yapılacak çalışma sonucu, yüzlerce kanal piyasada ucuz

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

16

fiyatla satılan receiverlar kullanılarak izlenebilir hale gelmiş ve yıl içinde 8 blok (241 daire) daha bu sisteme geçmiş ve sistemden yararlanan blok sayısı 31, daire sayısı ise 647 ye ulaşmıştır.

Böylece, binalarımıza çanak anten konulmasına gerek kalmayacak ve binalara çanak konulması yasaklanabilecektir.

Ayrıca, ayrıntısı blok yönetimlerine transfer fonunda verilen TV sistemlerinin yıldız sisteme çevrilmesi çalışmaları da talepler doğrultusunda hızla devam etmektedir.

Kamera sistemi kurulumu ile ilgili olarak önceki yıl, öncelikle bölgelerimiz ana giriş yollarını kontrol edebilecek kamera sistemi (mobese) kurulması için girişim başlatılmış ve tüm ana girişler, toplam 7 direğe monte edilen 27 adet kamera ile kontrol edilebilir hale gelmişti. Ayrıca ısı merkezinde MOBESE gözlem ve kayıt odası düzenlenmişti. Bu dönemde ise ada içi ana yolların tamamını görecek şekilde dikilen 14 adet kamera direğine konulan ve direklerin konulduğu yerlerdeki otoparkları da gören 36 kamera konulmuştur. Böylece MOBESE kamera sayısı 63 ‘e yükselmiştir.

Tüm otoparkları görecek şekilde kamera konulmak üzere gerekli yeni direkler konulmasına başlanmış olup, 2017-2018 döneminde tüm otoparklarımızı gören kamera kurulumları da tamamlanacaktır.

D-Smart yayınları devam etmiş, TV-Uydu bakım onarım çalışmaları sürdürülmüştür. Ancak önceki dönem D-Smart abone bedelinin ödemesi bu döneme sarkmış, bunun sonucu, TV-Uydu giderleri, öngörülenin biraz üstünde gerçekleşmiş ve %113 olmuştur.

D-

RÖGAR GİDERLERİ Rögar taşmalarını en aza indirmek için, önceki yıllar başlayan yoğun çalışmaya bu yıl da devam edilmiştir. Bazı adalarda, kırılmadan ya da ağaç köklerinden oluşan (kötü kullanımın da etkisiyle) ve artık ASKİ tarafından da tamamı ile açılamayan tıkanıklıkları gidermek amacıyla geniş bir kazı faaliyeti sonucu hatların önemli bir bölümü daha (10 ada’da 19 blok), korige (581 metre) boru ve PVC (437 mt.) boru ile yenilenmiş, gerekli yerlere rögar konmuştur. Bu çalışmalar esnasında rögar bakım ve temizlik işleri de yapılmakta olup, rögar tıkanıklıklarında çok önemli bir azalma sağlanmıştır. Ayrıca bazı blokların çıkışlarındaki tıkanmaların önlenmesi için çalışmalar yapılmıştır. Bazı blokların mutfak giderleri, malzeme bedeli blok yönetimlerince karşılanmak kaydı ile zemin kat altından ayrı bir hatla rögarlara bağlanmıştır. Bu faaliyetler sonucu, kanal tıkanıklığı sorunu ve rögar basmaları önceki yıllara göre çok büyük oranda önlenmiştir. Eşanjör daireleri ile merdiven altında ve sığınaklarda bulunan süzgeçler klapeli süzgeçle değiştirildi. Bu çalışmalar sonucu rögar giderlerinde gerçekleşme oranı öngörülenin oldukça altında %88 olmuştur.

E- KIDEM TAZMİNATI FONU Bilindiği üzere personelin hizmet yılının artması ve bu personelin kıdem tazminatlarının da bununla bağlantılı olarak yükselmesi söz konusudur. İlerleyen yıllarda çok sayıda personelin emeklilik v.b. nedenlerle yıl içinde ayrılmaları halinde ödeme güçlüğüne düşüleceğinden, bütün yükün tek yıla yığılmış olacağı nedeniyle, 2000-2001 işletme döneminde bir fon oluşturulmuştu. Uygulama bu yıla kadar devam etmiş ve bu hesapta toplanan para, bankada yatırım fonu alınarak, bu dönemde vadeli hesapta, değerlendirilmiş olup, 30.04.2016 tarihi itibariyle 104.920,70 TL bulunmakta idi. 2016-2017 döneminde de, 96.000,00 TL ayrılması öngörülmüştür.

Ancak, ayrılan personel sayısının ve dolayısı ile ödenen kıdem tazminatının çok

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

17

olması nedeniyle, bu miktar aktarılmamıştır. Fon hesabında 30.04.2017 tarihi itibariyle, 106.257,45 TL bulunmaktadır.

E- DEMİRBAŞ GİDERLERİ 2016-2017 işletme döneminde, alınması öngörülen traktör alınmamış, buna karşılık, Monitör, Kart Basma Makinası, İnventör Kaynak Makinası, Darbeli-Delici Kaynak Makinesi, muhtelif dal budama makinesi vb. bazı aletler alınmıştır. Bu kalemde öngörülenin önemli miktar altında harcama yapılmış olup, gerçekleşme oranı %37 olmuştur.

III.- DİĞER GİDERLER 1- Blok Yönetimlerine Transfer Fonu: Yönetim Planının IV.1.b maddesi gereği kapıcı dairesi gelirlerinin %80’i Blok Yönetimleri hesaplarına aktarılmaktadır. Ancak, kapıcı daireleri bakım-onarım giderlerinde meydana gelen artışı karşılamak üzere, 2016-2017 dönemi işletme projesinde bunun %10‘luk kısmının Kapıcı Daireleri Bakım onarım hesabına aktarılması öngörülmüştü. Bu nedenle, bu hesap döneminde aktarılacak miktar %70’dir. Bununla beraber, 2016-2017 döneminde blok yönetimi seçimi yapılmamış olması, Blok Yönetimi tarafından hesap açtırılmaması veya Nisan sonuna kadar blok yöneticilerince talep edilmemesi nedeniyle hesaplarına geçirilememiş olması sonucu bazı bloklara gelir aktarılamamıştır. Buna karşılık kamelya yapımı, yıldız sistem yapımı, kamera sistemi kurulumu vb. sebebiyle, birçok blok yönetiminden yapılan mahsuplar ile bu işler için alınıp halen kullanılmamış olan malzeme nedeniyle, önceki dönemden 50.902,58 TL alacaklı idi. 2016-2017 dönemi işletme projesinde gerçekleşen kapıcı daireleri kira gelirlerinin %70’i ile kilit taşı, kamera, yıldız sistem vb. için blokların veznemize yatırdıkları (25.035,50 TL) miktar ve gecikme tazminatından bu bölüme düşen pay toplamı 345.309,75 TL dir. 2015-2016 döneminden 50.902,58 TL alacaklı olduğu dikkate alındığında ise, 2016-2017 işletme döneminde 396.212,33 TL’nin ödenmesi gerekiyordu. Ancak, blok yönetimlerince talep edilmeyen blok gelirleri blok hesaplarına aktarılmamıştır. Buna karşılık, Blok Yönetimlerinin muhtelif hizmetler için yaptıkları talepleri karşılayacak hizmet ve malzeme giderleri (yıldız sistem, kamera, çardak, ada içi yol vb.) ile önceki yıldan kalan alacaklarımız bu fasıldan karşılanmıştır. Malzeme bedeli blok gelirlerinden karşılanmak kaydı ile, 30.04.2017 tarihi itibariyle yıldız sistem yapılan bina sayısı 344 ve bağımsız bölüm sayısı ise 4.755 ‘e, multiswich sistemli blok sayısı 31 ‘e ve daire sayısı da 647‘ye ulaşmıştır. Digitürk yayını alabilen blok sayısı ise 87 ve daire sayısı 2.229’dur. Yine malzeme bedeli blok yönetimleri tarafından karşılanmak kaydı ile bloklara kamera sistemi kurulumuna da devam edilmektedir. 30.04.2017 tarihi itibariyle 189 Blokta 636 kamera ile kayıt yapılabilen kamera sistemi kurulmuştur. Malzeme ve işçilik giderleri Blok yönetimlerince karşılanmak kaydı ile, 4 ada’da 11 blok‘un yağmur suyu gider hatları yenilenmiş, 4 adet çardak yapılmış, 2 adet mevcut çardağın çevresine ise çit yapılmıştır. Ayrıca, 1 adanın ada içi yolları ile farklı adalarda 3 blok giriş yolları kilit taşı ile kaplanarak yenilenmiştir. Yıldız sistem, yol vb. işler için alınıp, henüz kullanılmadığı için depolarda bulunan malzeme ile yönetime borçlu kalan blokların toplam 146.545,04 TL borcu bulunmaktadır. Buna karşılık, blokların

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

18

Nisan ayı alacakları, blok seçimi yapmayan ya da Yıldız sistem veya ada içi yol için sırada bekleyen blokların 324.536,18 TL alacağı bulunmaktadır. Ancak yapılan harcama, yukarda değinilen hizmet ve malzeme bedeli ile blok yönetimleri hesaplarına aktarılan miktarlar dahil, toplam 486.227,79 TL ve gecikme tazminatı payı dahil, toplam gelir 396.212,33 TL olmuştur. Aradaki fark 90.015,46 TL olup Blok yönetimlerinin borcu olmaktadır.

Blok yönetimleri payının blok yöneticiliği hesaplarına aktarılması işlemi, aylık gelir miktarlarının küçük olması, bankaya yatırılan paraların vadesiz hesaplarda faiz geliri olmaması ve bankanın faizsiz olarak kullanması nedeniyle blok hesaplarına her ay düzenli olarak aktarılmamakta, işletme dönemi sonunda topluca aktarılmaktadır. Blok gelirleri olarak toplanıp hesaplara aktarılmayan bu paralar banka yerine yönetim tarafından yukarda belirtilen blok ihtiyaçlarının giderilmesinde kullanılmaktadır. Ancak blok yöneticileri tarafından istenmesi halinde hemen aktarılmaktadır.

2- Kapıcı Daireleri Bakım Onarım Giderleri : Bu bölümde, Yönetim Planının IV.1.b maddesi gereğince bakıcı daireleri kira gelirlerinden bakıcı dairesi onarımı için tahsis edilen (%10), ve tamamen bakıcı daireleri bakım onarımında kullanılan %10 pay ile, Blok yönetimlerine ayrılan paydan işletme projesi gereği aktarılan %10 ve yönetime ayrılan paydan işletme projesi gereği aktarılan %5 paydan yapılan (toplam %25) harcamalar yer almıştır. Kira gelirleri aynen yansıdığı ve bu yıl boş daire sayısında azda olsa artış olması, boşalandolan arası zaman aralığının yüksekliği ve lojman kullanımının azalması nedeniyle, kira miktarlarında meydana gelen artışlara rağmen, kira gelirlerinde beklenen artışların gerçekleşmemesi nedeniyle işletme projesinin bu bölümünde kullanılabilecek miktar, geçen yıldan kalan 13.309,79 TL borcu nedeniyle toplam 103.407,71 TL olmuştur.

Kapıcı dairelerinde başlıca, çok yıpranmış olan boş dairelerde öncelikli olmak üzere, muhtelif tamirat (mutfak dolabı, cam-çerçeve, kapı, rezervuar, fayans vb.) ile boya-badana işleri yapılmıştır. Bu dönemde özellikle doğan güvenlik sorunları nedeniyle, öngörülmemesi ne rağmen, öncelikle kırık-bozuk olanlar olmak kaydı ile dış kapıların değişimine devam edilmiş, doğalgaz kazaları nedeniyle değişimi zorunlu dairelere elektrikli termosifon takılması işi öngörülenin üzerinde yoğunlaşmıştır. 23 elektrikli su ısıtıcısı/termosifon, 8 adet aspiratör ve 14 adet rezervuar yenilenmiştir. 15 adet dış kapı (çelik) yenilenmiş, 14 dairede toplam 29 adet iç kapı yenilenmiştir. 2 kapıcı dairesinin pencereleri PVC ile yenilenmiştir. 51 dairenin boya-badana işi tamamlanmış, 10 dairenin şebeke suyu tesisat boruları değiştirilmiş, 3 dairenin klozeti yenilenmiştir. 14 dairenin mutfak alt ve üst dolabı yenilenmiş, 7 adet mutfak alt dolap ve mermerit’i ve 2 adet mutfak üst dolabı yenilenmiştir. 8 Daire zemini karo seramik ile kaplanmıştır.

Böylece bu kalemde yapılan harcama 81.349,80 TL olmuş ve yapılan harcama öngörülenden %53 az olmakla beraber, harcanabilecek miktar dikkate alındığında bakıcı daireleri bakım-onarım hesabı 22.057,91 TL alacaklı olmaktadır.

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

19

IV.- ASANSÖR GİDERLERİ Asansör giderleri, öngörülenden yaklaşık %18 daha fazla, 722.870,02 TL olarak %118 oranında gerçekleşmiştir. Bunda, Asansör ruhsatı alım işinin gerçekleşmesi, Bunun için Etimesgut Belediyesinin yetkilendirdiği ARTIBEL firması tarafından belirlenen eksiklerin tamamlanması için gerekli parça ve onarım giderlerindeki artış ve aynı nedenle personel giderlerindeki artış olumsuz rol oynamıştır. ARTIBEL tarafından belirlenen eksiklerin çok büyük bir kısmı bakım firma çalışanlarının güvenliği ile ilgili hususlardır. Bunun üzerine önceki yıllarda başlatılan çalışmalar, bu işler için herhangi bir aidat artışı yapılmadan mevcut aidat havuzundan karşılanmak suretiyle zamana yayılı olarak ama yinede hızlı bir şekilde devam ettirilmiştir. Yapılan çalışmalar sonucu 58 asansör için uyguluk belgesi alınmıştır. Tüm asansörde eksiklerin tamamlanması için çalışmalar devam etmekte olup, kalan asansörlerin çok azalan eksikliklerin de kısa sürede tamamlanması için çalışmalar hızlı bir şekilde devam ettirilmektedir. Ancak, her yıl düzenli olarak yapılan denetimlerde yeni aksaklıkların/eksikliklerin çıkması mümkün olup, bunların da her seferinde giderilmesi gerekecektir. 2016-2017 dönemindeki harcamalar 722.870,02 TL olup, Asansör gelirlerinin (gecikme tazminatı dahil) 620.295,60 TL olduğu ve 2015-2016 döneminden 12.901,99 TL alacaklı olduğu dikkate alındığında, önümüzdeki dönem işletme projesinde asansör hesabının 89.672,43 TL borçlu olacağı görülmektedir.

2016-2017 döneminde, ARTIBEL firmasının denetimi sonucu alınması gereken çok sayıda malzeme nedeniyle ayrıntılı bir malzeme listesi verilmemekle beraber, bu kapsamda yapılan çalışmalar dışında, çok zorunlu olmadıkça, farklı bir yenileme çalışmasına girilmemiştir.

2016-2017 döneminde, asansör bakım firması ile olan sözleşme sona ermiş, yapılan ihale sonucu, bakım işi yeniden aynı firmaya verilmiştir. Yapılan rutin faaliyetlerden başlıcaları ise kısaca, 5 adet makine-motor grubunun tamamen yenilenmesi, 6 adet asansörün makine-motor grubuna komple revizyon (yenileme), 5 asansör kontrol panosu ana kartı yenilenmiştir. 12 adet elektrik panosu (4.480 mt. kablo kullanılarak), 3 adet kumanda panosu, 5 adet motor sürücü cihazı, 33 kapı amortisörü (diktatör), 4 adet lirpomp yenilemesi yapılmıştır. 25 kabin taban döşemesi ve 26 tavan aydınlatma sistemi yenilemesi yapılmıştır. 25 tampon üçlü platformu, 47 tampon tekli platformu yenilenmiştir. 37 kabin butonyeri ve 10 asansörün kat çağırma buton kasetleri yenilenmiştir. 8 adet asansörün toplam 720 mt. olan halatları değiştirilmiştir. 19 merdiven tutamağı ve 34 kasnak koruma sacı (takım) montajı yapılmıştır. Ayrıca, rutin bakım onarım çalışmaları ve malzeme değişimleri düzenli olarak yapılarak asansör arızaları en aza indirildi. Ancak, bazı asansör makine motor grup arızalarının revizyon yoluyla tam anlamı ile önlenemediği görüldüğünden, önceki dönem başlatılan makine motor grubu yenilemelerine ve dış buton yenilemelerine yukarda değinilen nedenlerle, başlatılan makine motor grubu yenilemelerine ve dış buton yenilemelerine ancak kısmen de olsa devam edilmiş, alınan 5 adet makine motor grubunun montajı da önümüzdeki dönemde monte edilmeye devam edilecektir.

Asansör uygunluk belgesi sağlanması çalışmaları kapsamında, kuyu aydınlatma tesisatı, elektrik-topraklama hatları ayrılması, makine dairesi tabliye korkulukları yapımı, kabin etek saçı yapımı, asansör ray boyu uzatımı, kuyu ara bölme sacı yapımı, kasnak koruma seperatörü + ağırlık kancası yapımı, kabin altı tampon platformu yapımı, tahrik kaynağı separatörü yapımı, kabin fanı koruma muhafazası yapımı vb., işler yapılmıştır. Bununla beraber, Tüm asansörlerimiz için olumlu belge alındıktan sonra bu yenilemelere daha yoğun devam edilmesi gerekmektedir.

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

20

V.- HİDROFOR GİDERLERİ Hidrofor giderleri, İşletme Projesinde öngörülenin oldukça üzerinde %350 oranında, 147.102,06 TL olarak gerçekleştirilmiş olup, bu kapsamda 152 adet hidroforun üçer aylık dönemler halinde bakımları yapılmıştır. Ayrıca, 14 adet hidrofor ve 24 genleşme tankı yenilenmiş, 5 adet hidroforun bakım ve revizyonu yapılmıştır. 8 adet hidroforun basınç kolektörü özel imalat yaptırılarak değiştirilmiştir. Böylece hidrofor hesabı, 49.913,66 TL olan hidrofor gelirleri ve geçen yıldan kalan 7.846,05 TL borcu’ da dikkate alındığında, önümüzdeki dönem İşletme Projesinde hidrofor hesabının 105.034,45 TL borçlu olacağı görülmektedir.

VI.- JENERATÖR GİDERLERİ 2016-2017 İşletme döneminde Jeneratör bakım onarım ve malzeme gideri 14.030,46 TL olarak gerçekleşmiş olup, öngörülenden oldukça az, %54 oranında gerçekleştirilmiştir. Ayrıca, önceki yıldan kalan 9.638,45 TL jeneratör amortisman hesabına aktarılmış olup toplam gider 23.668,91 olmuştur. Jeneratör gelirlerindeki gerçekleşme miktarı 26.089,68 TL olduğu ve yönetimden 2015-2016 döneminden 9.638,45 TL alacağı’ da dikkate alındığında önümüzdeki dönem İşletme Projesinde jeneratör hesabının 12.059,22 TL alacaklı olacağı görülmektedir.

VII.- JENERATÖR AMORTİSMAN HESABI GİDERLERİ Bu fonda 30.04.2016 tarihi itibariyle 96.640,10 TL bulunmakta idi. Jeneratör giderleri hesabının 2015-2016 işletme döneminden alacağı olan 9.638,45 TL ise, jeneratör amortisman fonu hesabına aktarılmıştır. ESTON-İÇTAŞ bölgelerindeki jeneratörlerin yenilenmesi amacıyla oluşturulan bu fonda 30.04.2017 tarihi itibariyle 108.474,44 TL bulunmaktadır. 2016-2017 dönemi gelir fazlası olan 12.059,22 TL önümüzdeki dönem fon hesabına aktarılacaktır.

VIII.- ISI PAYLAŞIM SİSTEMİ GİDERLERİ Şubat/2015 ayı itibariyle başlayan ve sadece okuma yapılan aylarda Hizmeti yapan Techem Ltd. ye hizmet bedeli olarak yapılan ödemeler yer almaktadır.

Isı Paylaşım Sistemi Hizmet gelirleri 164.827,76 TL ve Giderleri ise 157.107,15 TL olarak gerçekleşmiş olup, giderler beklenenin kısmen altında kalmıştır. Ancak, Nisan/2017 ayı faturası geç geldiğinden, ödeme bu döneme kalmıştır. Böylece, bu hesabın önceki dönemden 10.330,03 TL alacaklı olacağı da dikkate alınarak, önümüzdeki dönem için 18.050,64 TL alacağı olduğu görülmektedir.

GELİRLER İşletme projesinin Gelirler bölümünde de aidatlar bakımından olumlu yönde ciddi gelişmeler olmuş, ancak toplam gelirlerde hedefe ulaşılamamıştır. Buna göre doğalgaz hariç toplam gelirlerde gerçekleşme oranı %99 ve doğalgaz dahil edildiğinde ise %98 olmuştur.

I.- KASA – BANKA DEVRİ 01.05.2016 tarihi itibariyle, dönem başında, Kasa ve bankada (Amortisman, Kıdem tazminatı ve jeneratör fonları hariç) 277.181,83 TL bulunmaktadır.

II.- BAĞIMSIZ BÖLÜM BÜYÜKLÜĞÜNE GÖRE GELİRLER Her yıl İşletme Projesinde öngörülen aidat gelirlerinin bir bölümü zamanında toplanamamakta ve işletme projesinin bu kalemi açık vermekte, ancak önceki yıldan kalan aidat alacakları ve gecikme tazminatlarının tahsili ile bu açık kapanmaktadır.

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

21

Bu bakımdan işletme projelerinde yer alan ve m 2 başına hesaplanan aidat gelirleri, projede gösterilmeyen geçmiş dönem ısı merkezi aidat gelirleri ve gecikme tazminatları toplamı Kesin Hesap Cetvellerinde bu bölümde toplam olarak yer almaktadır. Böylece gecikme tazminatları hariç bu bölümde yer alan aidat gelirlerindeki gerçekleşme oranı %98 doğalgaz gelirlerindeki gerçekleşme oranı %96, Kira gelirlerindeki gerçekleşme oranı %95, Sosyal Tesis gelirlerindeki gerçekleşme %82 ve sair gelirlerdeki gerçekleşme ise, gecikme tazminatı, hurda satışı ve faiz gelirleri nedeniyle %222 olmuştur. Böylece, bu bölümdeki toplam gelir 7.363.244,47 TL, gerçekleşme oranı ise %96, gecikme tazminatı payı dahil edildiğinde ise toplam gelir 7.513.482,36 TL ve gerçekleşme oranı %98 dir (Ek.1,2).

III.- BAĞIMSIZ BÖLÜM BAŞINA EŞİT GELİRLER Bu bölümde, Personel giderleri, Genel Yönetim giderleri, TV-Uydu giderleri, Rögar Giderleri, Kıdem tazminat fonu gideri ve Demirbaş giderleri gibi, Bağımsız bölüm başına eşit yapılan giderleri karşılayacak olan gelirler yer almaktadır. Bu bölümün gerçekleşme oranı, gecikme tazminatı payı, çok az da olsa faiz gelirleri katkısıyla, %101 ve toplam gelir 6.107.795,28 TL‘dir. Her yıl İşletme Projesinde öngörülen aidat gelirlerinin bir bölümü zamanında toplanamamakta ve işletme projesinin bu kalemi açık vermekte, ancak önceki yıldan kalan aidat alacakları ile gecikme tazminatlarının tahsili ile bu açık kapanmaktadır. Bu bakımdan işletme projelerinde yer alan ve daire başına tahakkuk ettirilen aidat gelirleri, projede gösterilmeyen geçmiş dönem aidat gelirleri ve gecikme tazminatları toplamı kesin hesap cetvellerinde bu bölümde toplam olarak yer almaktadır. Bu bölümdeki aidat gelir toplamı öngörülen seviyede ve %98, İcra gelirleri %48, Kapıcı Daireleri gelirleri %62, sair gelirler ise, gecikme tazminatı payı katkısıyla %291 oranında gerçekleşmiştir (Ek.1,2).

IV.- KAPICI DAİRELERİ GELİRLERİ Dönem başında toplam 83 bakıcı dairesi boş iken, dönem içinde 97 bakıcı dairesi boşalmış, 101 bakıcı dairesi ise kiraya verilmiştir. Bazı dairelerin ise ayrılan bazı personelin lojmanlarını tahliye etmesi nedeniyle 30.04.2017 tarihi itibariyle boş daire sayısı 86 olmuştur. Bu sayı, boş dairelerde yapılan yoğun bakım-onarım çalışmalarına rağmen, bir kısmı ayrılan personel nedeniyle lojman sayısının da azalması nedeniyle olmakla beraber, sirkülasyon yüzünden her an değişebilen makul bir sayının üzerinde olup, son ekonomik gelişmelere ve yeni yapılan bina miktarındaki artışlara bağlı olduğu gözlenmektedir. Bakıcı dairelerindeki sıkı denetimin devamı ve gerçek kiracılar haline getirme çalışmaları, alacakların tahsilinde gösterilen kararlılık, kiralık daire taleplerinde genelde görülen daralma vb. nedenlerle boş daire sayısı minimum sayıda tutulmaya çalışılmaktadır. Ancak, boşalan daireler yerine yeni kiracılar gelmesi arasındaki mesafenin çoğalması, gerekse boş daire sayısının çoğalması nedeniyle, kira gelirinde önemli miktarda azalma olmuştur. Ancak, gelirdeki bu azalış, bir yandan bakıcı daireleri yönetim payı gelirlerindeki payın, diğer yandan, tamamen bu gelirlere endeksli blok fon payları ile bakıcı daireleri bakım onarım gelirlerindeki payın yetersiz kalmasına yol açmıştır.

Blok yönetimlerinin talep ettikleri bazı hizmetler için veznemize yatırdıkları miktarda bu bölümde yer almaktadır.

Ayrıca yönetim ve ada bakıcısı statüsündeki personelin lojmanları da kiralanmış gibi değerlendirilerek, toplam kira bedeli karşılığı bu bölüme edilmeye devam etmiştir. Böylece, gecikme tazminatı hariç, gerçekleşen kira (vezneye yatan miktarlar hariç) toplam 457.534,64 TL, gerçekleşme oranı ise

tıpkı ilave geliri %62

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

22

olmuştur. Bu miktardan, Blok yönetimleri payı 320.274,25 TL, Bakım-onarım payı ise 114.383,66 TL olmuştur.

V.- ASANSÖR GELİRLERİ Asansör gelirleri tahsilâtında aidat tahsilâtlarına bağlı olarak ve geçmiş dönem alacaklarında ulaşılan yüksek tahsilât oranı ile gecikme tazminatları nedeniyle %103 oranına ulaşılmıştır.

VI.- HİDROFOR GELİRLERİ Hidrofor gelirleri tahsilâtında aidat tahsilâtlarına bağlı olarak ve geçmiş dönem alacaklarında ulaşılan yüksek tahsilât oranı ve gecikme tazminatları nedeniyle %100 oranına ulaşılmıştır.

VII.- JENERATÖR GELİRLERİ Jeneratör gelirleri tahsilâtında aidat tahsilâtlarına bağlı olarak %100 oranına ulaşılmıştır.

VIII: DEPOZİTO VE TEMİNATLAR Dönem içinde, bakıcı dairelerinin kiralanması sırasında alınan ve iade edilen depozitolar farkı, iş sahiplerinden alınan teminatlar ile iade edilen depozito ve teminatlar farkından oluşmaktadır.

IX: ISI PAYLAŞIM SİSTEMİ HİZMET GELİRİ Bu bölümde, Isı paylaşım sistemi hizmet gelirleri yer almaktadır. Isı aylaşım sistemi hizmet giderleri bağımsız bölüm başına aylık 1,13 € +KDV karşılığı TL ödemesini kapsamaktadır. Ekim+Kasım ayları için tek okuma yapılmakta ve aralık ayında fatura edildiğinden aralık ayında ödenmektedir. Nisan + Mayıs ayları içinde tek okuma yapılmakta ve Haziran ayında fatura edildiğinden Haziran ayında ödenmektedir. Böylece yılda 6 ödeme yapılmaktadır. Bu nedenle, döviz kurlarında muhtemel değişiklikler de dikkate alınarak, 2016-2017 döneminde işletme projesinde 180.000,00 TL tahsil edilmesi öngörülmüş ancak, sadece 164.827,76 TL gelir elde edilmiştir.

SOSYAL TESİS İŞLETMELERİ Bu bölümde İşletme projesinde yer almamakla beraber, faaliyetleri yönetimimizce sürdürülen sosyal tesis işletmelerinin çalışmaları hakkında bilgi verilmesi amaçlanmıştır. Özellikle, konuya yabancı yeni Temsilciler Kurulu üyelerini bilgilendirebilmek için önceki yıllar çalışma raporlarının bu bölümünde yer alan bilgileri büyük oranda tekrarlamayı yararlı görüyoruz.

Burada sosyal tesis diye ifade edilen tesisler, şimdilik ısı merkezi yanında TOKİ tarafından lokanta ve kafeterya adıyla inşa edilip uzun süre kullanılmadan atıl vaziyette durduktan sonra, 1998 yılı Haziran ayında yönetimce kiralanan iki adet binadır. Bazı kat maliklerimiz, bu binaların ve diğer bazı tesislerin (tenis kulübü, henüz yapılmayan yüzme havuzu vb) site kat malikleri adına yapıldığı ve site kat maliklerinin kullanımına tahsis edilmesi gerektiğini düşünmektedirler. Yönetimimiz de bu kat maliklerimizle aynı şekilde düşündüğü için, Temmuz/1997 kat malikleri kurulu kararına istinaden TOKİ aleyhine, öncelikli olarak, halen işletilmekte olan bina için pilot dava açmış olup dava mahkemece olumsuz olarak karara bağlanmakla beraber temyiz başvurumuz Yargıtay 14. Hukuk Dairesinde lehimize olarak bozulmuş, Dava Sincan Hukuk Mahkemesinde reddedilmiş olup, tarafımızdan temyiz edilen dosya Yargıtay tarafından da onanmış, iç hukuk süreci tamamlanmıştır. Bu nedenle konu

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

23

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine götürülmüş olup, AİHM davaya bakmayı kabul etmiş ancak sonuçta aleyhimize karar vermiştir.

Bilindiği gibi kira süresinin dolması nedeniyle, TOKİ tarafından asliye hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmıştı. Mahkeme görevsizlik kararı vermiş, bunun üzerine TOKİ davayı Sulh Hukuk mahkemesinde yenilemiş olup, mahkeme lehimize karar vermiş ancak TOKİ tarafından temyiz edilmiş idi. Dosya Yargıtay’da görüşülmüş, temyiz istemi haklı bulunmayarak onanmış, davacı tarafın karar düzeltme talebi de, Yargıtay tarafından reddedilerek karar lehimize kesinleşmişti.

Tesislerin gelecekteki konumunun belirsizliğine rağmen, TOKİ’ nin tahliye davasının reddedilmesi nedeniyle, Tesislerde kısmen yeni iyileştirme yatırımları yapılmıştır. Sosyal Tesisler tıpkı ısı merkezi, eşanjör daireleri, ortak yeşil alanlar, yönetim binası vb. gibi kat maliklerinin ortak yeridir. Nitekim, sosyal tesislerin işletilmesi ile ilgili olarak, açılan bir dava bu nedenle reddedilmiştir. Bu itibarla da Yönetim Planımızın V.2.a ve f maddesi kapsamındadır. Bütün bunlara rağmen tesis gelirlerinden önemli miktarda kaynak (personel ücreti, aidat vb.) yönetim hesaplarına aktarıldığı gibi Devlet hazinesine de önemli miktarda vergi geliri sağlanmıştır.

Tesislerin, Kurumlar Beyannamesine esas 31.12.2016 tarihli bilanço ve gelir-gider tablosu ile, 30.04.2017 tarihli bilanço ve gelir-gider tablosu ekte sunulmuştur (Ek.12,13). 3 tanesi bayan (biri gençlik merkezinde) olmak üzere toplam 9 personel hizmet vermektedir. Hizmetlerin bedeli yararlananlardan alınmakla beraber, hizmetlerdeki ücret politikalarının, hem de vergilendirildiği halde, benzer kuruluşlar üzerindeki düzenleyici etkisi bir yana benzersiz konumu ve hizmet kalitesi ile de sakinlerimize önemli yarar sağladığını düşünmekteyiz.

Tesislerin güvenliği açısından 8 kamera ve kayıt cihazından oluşan kamera sistemi kurulmuştur.

Eryaman Bülteni adı ile yayınladığımız sitemiz yayın organı da sosyal tesis işletmesi kapsamında yayınlanmakta iken, yayına geçici olarak ara verilmiştir.

Sosyal Tesislerimizden, lokâl olarak kullanılan mekân, statüsü gereği herkese açıktır. Bu nedenle girişte üyelik sınırlaması gibi uygulamaların yapılmasının mümkün olmadığını tekrar belirtmek gerekiyor. Ancak, Gençlik Merkezinden yararlanmak için üye olma zorunluluğu getirilmiştir. Üyeler ücrete tabi olan hizmetler dışındaki tüm etkinliklerini ücretsiz olarak gerçekleştirip, merkez yönetimince gerçekleştirilecek bu tür etkinliklerden de ücretsiz olarak yararlanabileceklerdir. Bu bakımdan tüm sakinlerimizin, çocuklarını ve gençleri merkezimizden yararlanmak için yönlendirmelerinde yarar görmekteyiz. Düzenlenen kurslarla ilgili duyurular bina kapılarına asılan duyurular ve bültenle sakinlerimize duyurulmuştur. Aikido kursuna 95 kişi, yoga kursuna 81 kişi ve plates kursuna 40 kişi, hüsn-i hat kursuna 13 kişi, ney kursuna 5 kişi ve santranç kursuna 5 kişi katılmıştır. Gençlik merkezi salonu kına gecesi, düğün vb. için 18 kişiye tahsis edilmiştir. Gençlik merkezi faaliyeti olarak, şef Ali Osman GÜNGÖR yönetimindeki Türk Müziği koromuz, çalışmalarına düzenli olarak, enstrüman (çalgı aleti) dahil, katılan 14 korist ile devam etmekte olup, 20 Mayıs 2017 günü Yunus Emre Kültür Merkezinde bir konser verilecektir. Yine Gençlik merkezi faaliyetleri olarak Briç Topluluğu (fast bridge topluluğu) faaliyetlerine devam etmektedir. Sitemiz kadınlarının talepleri doğrultusunda, Eryaman Halk Eğitim Merkezi ile iş birliği içinde toplam 113 Kadının katılımı ile Kırkyama Giyim ve Mefruşat ve İğne oyası kursu verilmiştir. Halı sahamızda da hizmet devam ettirilmiştir.

Giderlerdeki artışa rağmen hizmet ücretlerinde, sadece tüketilen kalemlerdeki artışlar dikkate alınarak çok az artış getiren düzenlemeler yapılmıştır. Buna tesislerde bakım-onarım harcamalarına, başta her iki binamız için aidat geliri tahakkuk ettirmemize, personel ücretleri vb. ödemelere rağmen, 30.04.2017 tarihi itibariyle, banka-kasa toplamı 9.076,69 TL’dir. Ayrıca, yönetime ait hesaplarda ise 10.713,07 TL fazlalık bulunmaktadır.

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

24

ISI PAYLAŞIM SİSTEMİ (ISI PAY ÖLÇER) UYGULAMASI Konu ile ilgili olarak yazılı duyuru yanında, bültenlerimizde sıklıkla açıklamalar yapılmış olmakla beraber, burada bazı hususlara yer verilmesinin yararlı olacağı düşünülmüştür.

5711 sayılı Enerji verimliliği Kanunu ve buna dayalı yönetmelikler gereği, 06.06.2010 tarihinde toplanan Temsilciler kurulumuz, Sitemizde “Enerji Paylaşım Sistemi “kurulumuna karar vermişti. Isı paylaşım sistemi, ısı pay ölçer ya da ısı sayacı kurulumundan oluşmaktadır. Sitemizde esas itibariyle ısı pay ölçer kurulumu yapılması zorunlu ise de, okullar, sosyal tesisler vb yerlerde ısı sayacı takıldığından, “Isı Paylaşım Sistemi” kavramını kullanmak daha yerinde olacaktır. Isı sayacı konulan yerler müstakil yerler olduğundan, termostatik vana takılması zorunlu olmayıp isteğe bağlıdır. Ancak ısı pay ölçer kullanılan yerlerde termostatik vana kullanımı zorunludur. Söz konusu vanalar, yönetmelik gereği sıcaklık 15 dereceden aşağıya indirilemeyecek şekilde ayarlanmak zorundadır.

Sistem kurulum ihalesi ile ilgili gelişmeler bir duyuru ile tüm sakinlerimize iletilmiş, bültenlerimizde de yayınlanmıştı. Eylül/2010 ayında başlayan kurulum çalışmaları, esas itibariyle Aralık/2010 ayı başında tamamlanmıştır. Ancak bazı kat maliklerimiz/sakinlerimiz birden fazla gidildiği halde (toplamın yaklaşık %2’si) evde bulunamadığı için kurulum ilerleyen aylarda yapılmış, engelleme yapan herhangi bir kat malikimiz/sakinimiz olmamıştır. Uygulama 1 Ocak 2011 tarihinde başlamış, daha önce bültenlerimizde açıklamalar yapılmış olmakla beraber, Ocak ayında Gençlik Merkezimizde kullanımla ilgili bir bilgilendirme toplantısı düzenlenmiştir. Buna rağmen uygulama sonuçlarından, ilk iki ay kullanım hataları gözlenmiştir. Yine uygulama, bazı bölgelerimizde önemli miktarda ısı kaybı olduğunu ve yalıtım tedbirlerinin alınmasının acil ihtiyaç olduğunu göstermiştir.

Aidatlar için esas olacak, taban değerler için, yine eskiden olduğu gibi, tahmin edilen doğalgaz faturası metrekare bazında hesaplanmakta, ısı paylaşım sistemi sonuçları bu değerler üzerinden, takip eden ay tahmin değerlerine yansıtılmaktadır (ancak Ekim ve kasım ayları birleşik olarak Aralık ayı aidatına yansıtılmıştır). Nitekim, Aralık/2016 ayı sonuçları Ocak/2017 ayı aidatına, Ocak/2017 ayı uygulama sonuçları ise Şubat/2017 ayı aidatlarına yansıtılmıştır. Takip eden aylarda da aynı şekilde arkasından gelen ay aidatına yansıtılmıştır. Nisan/2017 uygulama sonuçları ise Mayıs/2017 ayı aidatları ile birleşik olarak Haziran/2017 ayı aidatına yansıtılacaktır.

Yönetim açısından, uygulamadan beklenen, en önemli problemler çözülmüştür. Her tarafa eşit sıcaklık verebilme ve bu suretle başkalarına göre az ısınıp çok ödüyorum şikâyetleri, balkon kapatma ya da radyatör büyütmeden kaynaklanan sorunlar sona ermiştir. Sistem alt yapımız bu yaz tamamlandığında daha verimli çalışacak, pompaların zorlanıp sık sık arıza vermeleri önlenmiş olacaktır. Tasarruf ise tamamen kullanıcıya bağlı olup, ısı pay ölçer kendiliğinden tasarruf sağlayan bir sistem değildir. Uygulama, kombiden daha fazla konfor sunan ve isteyenin başka sakinlere zarar vermeden tasarruf sağlamasına imkân veren, herkesin tıpkı elektrik, su gibi, tükettiği ısı kadar ödeme yapmasını sağlayan bir sistemdir.

Gerek sakinlerimizin kullanım bilgi eksikliği ve gerekse Yönetimin, sakinlerimizin tasarruf eğilimlerini henüz bilmemesi nedeniyle, İlk uygulama dönemi esas olarak öğrenme dönemi olmuştur. Buna rağmen çok ciddi miktarda tasarruf yapılabildiği görülmüştür. Tabii, sistem kurulumu kendi başına tasarruf sağlamamaktadır. Tasarruf tamamen kullanıcıya bağlı bir husustur. Nitekim, ilk uygulama sonuçları, bağımsız bölümlerin yarısını aşan bir kısmında, eski usule göre hesaplanan aidatlara göre değişik miktarlarda tasarruf yapıldığını, yarıdan az bir kısmının ise, azdan çoğa fazla ödeme yapmak zorunda kaldığını göstermektedir.

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ 2016 - 2017 Faaliyet Raporu I

25

Sistemin kurulumdan sonraki 36 aydan sonra, 37. aydan başlayarak sözleşmenin bitimine kadar (7 yıl) okuma yapılan aylarda bağımsız bölüm başına 1,13 €+KDV hizmet bedeli/fatura bedeli (okuma bedeli) ödenecek olup, bu miktar sözleşmenin parçasıdır. Süre Şubat/2015 ayında yapılan faturalama ile başlamış ve bedeli Şubat ayı aidatlarına yansıtılmıştı. Bu yıl da Aralık/2016 ayından itibaren aidatlara yansıtılmaya devam edilmiştir. Ödeme sayısını azaltmak için, kazanların kısa süreli yandığı Ekim ayı tüketimleri Kasım ayı ile ve Nisan ayı Mayıs ayı ile birleştirilmiştir. Böylece hizmet/faturalama bedeli yılda sadece 6 ay ödenecektir.

Aidatla birlikte alınan ısı paylaşım sistemi hizmet ücreti için aylık 1,13 €+KDV olarak fatura ödenen ay için esas alınan kur üzerinden TL olarak aidatlara yansıtılmaktadır.

SONUÇ İşletme Projesinin giderler bölümündeki yoğun harcamalara rağmen, fonlardan amaçları doğrultusunda kaynak aktarılmamasına rağmen gelirler bölümünde, yukarda ayrıntıları verilen gelişmeler nedeniyle, bu yıl da önemli bir gelir fazlalığı meydana gelmiş olup, sonuç olarak ödenmesi gereken 30.04.2017 doğalgaz faturası hariç tutulursa, kasa ve banka hesaplarımız toplamı 30.04.2017 tarihi itibariyle (amortisman, kıdem tazminatı ve jeneratör amortisman fonları dışında) 767.854,69 TL dir. Buna karşılık 316.548,10 TL doğalgaz borcu bulunmaktadır. Ayrıca, muhtelif hesaplarımız arasında, 601.270,44 TL alacak ve 783.362,12 TL borç kaydı bulunmakta, ertelenmiş 130.915,80 TL SSK prim borcu ile mayıs ayına kalan SSK prim borcu bulunmaktadır. Bunların dışında, toplam 349.419,86 TL tutarındaki, Amortisman, kıdem tazminatı ve jeneratör amortisman fonları bu değere dahil değildir. Sosyal Tesislerle ilgili hesaplar ise Mali denetime bağlı ticari işletme niteliğinde olduğundan ayrıca tutulmaktadır. Bu nedenle, Sosyal Tesislerin, Kurumlar Beyannamesine esas 31.12.2016 tarihli bilanço ve gelir-gider tablosu ile 30.04.2017 tarihli bilanço ve Gelir-Gider tablosu ekte sunulmuştur (Ek.12,13).

Kesin Hesap Cetvelinde görülen sair gelir kalemlerinin açılımı ise, Gelir dağılım tablosunda verilmiştir (Ek.14).

Yukarda açıklanmaya çalışılan hususlar doğrultusunda hazırlanan borç alacak tablosu ile Kesin hesap tablosunda yer almayan ve bankada bulunan fon hesaplarını gösterir tablo ise Ek.15 de verilmiştir.

Sonuç olarak, aidat ödemelerindeki, emsallerine göre, çok ekonomik miktarlarla yapılan hizmetin yoğunluğu, işletme projesine uyum içindeki giderler ve dikkatli kullanım nedeniyle elde edilen gelir fazlası sonucunda başarılı bir çalışma döneminin daha geçirilmiş olduğu şeklindeki düşüncemizi takdirlerinize sunmaktayız.

X. Olağanüstü Temsilciler Kurulu toplantımızın başarılı geçmesini diler, Temsilciler Kurulu üyelerine saygılar sunarız.

Muzaffer SÖNMEZ

Yücel GERGER

Yönetim Kurulu Bşk.

Cumali GÜLBAŞ

Başkan Vekili

Feyzullah KESKİN Üye

Sayman Üye

Akın SÖNMEZ Üye