Comment calculer votre rendement?

Rendements locatifs brut et net de votre bien, rendement financier de votre cash investi... Vous devrez pouvoir jongler entre ces concepts pour étudier les opportunités qui se présentent à vous en matière d’investissement immobilier.

Rendement brut ou net, quelle différence?

Un bon rendement est le principal intérêt de tout investissement immobilier. Mais veillez à ne pas confondre rendement brut et rendement net.

Mathilde Ridole

Les taux planchers de 1%-1,5% pour financer une acquisition immobilière ne sont aujourd’hui plus qu’un (joyeux) souvenir. Les investisseurs sont désormais confrontés à des taux de l’ordre de 3%-3,5%, ce qui restreint de facto leur capacité d’emprunt. Dans ce contexte de taux haussiers, calculer minutieusement le rendement d’un investissement est d’autant plus important avant de se prononcer sur un achat immobilier. Comment procéder? Comment calculer le rendement brut et le rendement net d’un immeuble?

Rendement Brut

Le rendement brut est déterminé par le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat, additionné des autres frais: droits d’enregistrement, frais de notaire, prix des travaux éventuels.

EXEMPLE:

Pour un appartement de 300.000 euros (prix d’achat de 260.000 euros + frais de 40.000 euros), qui rapporte un loyer de 900 euros par mois, soit 10.800 euros sur une année, le rendement brut s’élèvera à 3,6% (10.800/300.000).

Rendement Net

Le rendement net correspond au rendement brut duquel sont déduits «une série de frais, charges et impôts liés à l’immeuble qui ne peuvent pas être refacturés au locataire», explique Adrian Devos, cofondateur de BuyerSide. «Mais il n’y a pas de formule toute faite», prévient Nicolas Jacquet, fondateur de la société de conseil en investissement immobilier OWN, «cela dépend d’une série de paramètres propres au bien et aux choix du propriétaire».

Plusieurs coûts peuvent néanmoins être anticipés, quel que soit le type d’immeuble:

1. Précompte immobilier

En tant que propriétaire, vous êtes redevable chaque année du précompte immobilier qui est calculé sur base du revenu cadastral indexé.

2. Impôts

Vous êtes également imposé sur vos revenus immobiliers, soit sur base des loyers réellement perçus si le bien a une vocation professionnelle, soit sur base du revenu cadastral (lire en page 26). Ou encore, si vous détenez beaucoup d’immeubles en portefeuille, vos revenus immobiliers sont considérés comme des revenus professionnels par le fisc, et imposés comme tels.

3. Assurance

Les frais d’assurance incendie sont à charge du propriétaire, bien qu’en Wallonie et en Flandre, le locataire soit obligé de souscrire une assurance habitation de son côté.

4. Entretien

Les frais d’entretien, de maintenance, comme certaines réparations, frais de peinture ou encore un plombier pour un évier boucher, viennent aussi diminuer le rendement, puisque tout ce qui est lié à l’usure normale ou aux forces majeures est à charge du bailleur. Seul l’entretien quotidien (réparation d’un interrupteur, d’une poignée de porte, d’un joint sanitaire, du détartrage d’un robinet et autres entretiens obligatoires) est à charge du locataire.

5. Travaux lourds

Les travaux plus lourds comme le remplacement d’une chaudière, d’un ascenseur dans les communs, des châssis, d’une toiture, ou encore des problèmes d’humidité,