À quelle sauce (fiscale) votre rendement sera-t-il mangé?

TVA, droits d’enregistrement, taxation des revenus immobiliers, taxe sur la plus-value… Quel est le montant de votre note fiscale lorsque vous investissez en immobilier?

Mathilde Ridole

L’acquisition, la détention et la vente d’un bien immobilier sont soumises à des frais et des taxes qui varient selon la nature de l’achat. Si vous achetez une habitation pour y vivre, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d’un abattement fiscal en Régions bruxelloise et wallonne, ou d’un taux réduit de droits d’enregistrement en Flandre. Mais pour une résidence secondaire ou un bien d’investissement, le fisc est moins généreux. «Nous avons assisté, ces cinq à dix dernières années, à un basculement des avantages fiscaux octroyés à la détention vers des avantages à l’acquisition pour les néo-propriétaires, notamment avec la suppression du bonus-logement en 2017 à Bruxelles et en 2020 en Flandre», explique Antoine Béchaimont, avocat au cabinet Loyens & Loeff.

À l’achat

L’achat d’un bien immobilier en Belgique est soumis soit à la TVA pour le neuf, soit aux droits d’enregistrement pour l’existant. «Un immeuble reste neuf sur le plan fiscal jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit l’année de la première occupation ou habitation. S’il n’est plus neuf, on passe alors au régime des droits d’enregistrement, qui est régionalisé. Les taux et conditions diffèrent selon la Région dans laquelle l’immeuble est situé», ajoute l’avocat.

La TVA sur le neuf s’élève en général à 21%. Mais depuis le 1er janvier 2021, «le gouvernement a étendu et renouvelé jusqu’au 31 décembre 2023 la TVA à 6%, notamment sur la vente d’habitations démolies – et reconstruites, pour autant que l’acheteur et l’habitation répondent à certains critères, la surface habitable ne pouvant par exemple pas dépasser 200 mètres carrés», indique l’avocat. Il arrive également que certains promoteurs permettent de scinder l’achat du terrain, de l’achat de la construction, avec application d’une TVA de 21% sur la construction et des droits d’enregistrement sur l’achat du terrain, ce qui allège un peu la note finale.

Si le logement n’est plus neuf et est soumis aux droits d’enregistrement, ceux-ci varient en fonction de la destination de l’achat et de la Région où est situé le bien. Les abattements et autres taux réduits sont en principe réservés à ceux qui font l’acquisition de leur habitation propre et unique. Voici les taux qui s’appliquent dans les autres cas, dont l’achat d’un bien d’investissement:

> En Région de Bruxelles-Capitale, le taux des droits d’enregistrement s’élève à 12,5%, sans abattement possible;

> En Région wallonne, le taux est également de 12,5%. Ni le taux réduit de 6 ou 5% pour habitation modeste ni l’abattement n’est applicable pour les investisseurs;

> En Région flamande, depuis le 1er janvier 2022, le taux des droits d’enregistrement a été porté à 12%, alors qu’il était encore de 10% avant cette date. La Flandre a, en contrepartie, baissé le taux en cas d’achat d’une habitation unique servant de logement familial à 3% contre 6% auparavant.