Juridisch advies

Het asbest(inventaris)attest:

verplicht bij verkoop?!

Ooit zo populair, nu algemeen verguisd: asbest. Iedereen weet dat de blootstelling aan asbest enorme gevaren inhoudt, zodat het vanaf 23 november 2022 verplicht is om in het kader van verkoop van gebouwen met bouwjaar 2000 of ouder, een asbestattest voor te leggen.

Asbest is een vezelachtig mineraal waarvan het gebruik vanaf de tweede wereldoorlog tot in de jaren 1980 erg populair was, onder andere in de bouwindustrie. Wat is het asbestattest en wanneer moet dit worden opgemaakt? Het voorleggen van een asbestattest is vanaf 23 november 2022 verplicht bij een “overdracht onder levenden” van “toegankelijke constructies met risicobouwjaar”, d.i. 2000 of ouder. Uiterlijk 31 december 2031 zal evenwel elke eigenaar van een constructie met dergelijk risicobouwjaar over een geldig asbestattest moeten beschikken, ongeacht of dit pand overgedragen wordt of niet. Onder een “overdracht onder levenden” vallen naast verkoop ook schenkingen en het vestigen of overdragen van een vruchtgebruik, erfpachtrecht, opstalrecht of een zakelijk recht van gebruik. Voor erfenissen speelt dit niet, aangezien dit geen “overdracht onder levenden” is. Aangezien er gesproken wordt over toegankelijke “constructies”, houdt dit in dat deze verplichting niet enkel geldt voor residentieel vastgoed, maar evenzeer voor winkels, horeca, kantoren, industriële gebouwen ... Het bouwjaar kan worden afgelezen op de kadastrale legger.

Ook vandaag nog moeten gespecialiseerde firma’s geregeld uitrukken om asbest te verwijderen.

Wie maakt het asbestattest op en hoe lang is dit geldig? Het asbestinventarisattest - of kortweg asbestattest - wordt afgeleverd door OVAM. Om dit attest te kunnen opmaken, moet voorafgaand een asbestinventaris opgemaakt worden door een gecertificeerde asbestdeskundige. Deze asbestinventaris bevat een oplijsting van de aanwezige asbesthoudende materialen in het pand en wordt opgemaakt na een inspectie van het gebouw. Tijdens deze inspectie worden de wanden of vloeren normaal gezien niet beschadigd om ingesloten asbest op te sporen, al zijn soms toch kleine beschadigingen van verdachte materialen nodig indien alleen een laboanalyse uitsluitsel kan geven of ze asbesthoudend zijn of niet. De standaard geldigheidsduur van het asbestattest is 10 jaar. Deze geldigheidsduur wordt evenwel ingekort tot 5 jaar van zodra er sprake is van minstens één asbesthoudend materiaal met hoog materiaalrisico. Hoe moet je het asbestattest meegeven aan (kandidaat-)kopers en wat als je dit niet doet? In het kader van een verkoop moet de inhoud van het asbestattest worden meegedeeld aan de (kandidaat-)kopers en vervolgens ook worden meegenomen in de compromis of wederzijdse verkoop-aankoopbelofte en de akte, nl.: • de datum van het asbestattest • de samenvattende conclusie van de asbestinventaris • de unieke code van het asbestattest • een clausule die bevestigt of de inhoud van dit attest voorafgaand correct werd meegedeeld aan de (kandidaat-)koper(s) Het is evenwel niet nodig om de inhoud van het asbestattest op te nemen in de verkoopspubliciteit. Werd voornoemde informatie niet meegedeeld aan de (kandidaat-) koper(s)? Dan kan/kunnen deze de nietigheid van de verkoop inroepen. Deze nietigheid kan “gedekt” worden indien op het moment van de akte wordt bevestigd dat ondertussen wel een asbestattest werd overgemaakt en de koper aan de nietigheid verzaakt.

Moet je ook een asbestattest voorzien in appartementsgebouwen? Ja, en dit zowel voor het privatieve deel als voor de gemene delen. De verplichting voor deze gemene delen geldt evenwel pas vanaf 01.01.2025; de syndicus zal dit normaal gezien ten gepaste tijde communiceren. In de tussentijd volstaat het dus dat je een asbestattest aflevert voor jouw privatieve deel in het kader van een verkoop.

Wat met verhuur? In het kader van een verhuur - het type verhuur doet er niet toe - is het asbestattest niet verplicht. Dit betekent dus dat je geen asbestinventaris en asbestattest moet voorzien. Let wel: koop je een pand aan vanaf 23 november 2022 en beschik je zo over een asbestattest? Dan moet je wel een kopie van dit attest aan je huurders overhandigen.