LEGAL De afschaffing van de woonbonus beroert de gemoederen. Maar hoe zit het nu eigenlijk precies met de nieuwe wetgeving?

Vaarwel aan de VLAAMSE WOONBONUS

De Woonbonus was in het kader van de recente Vlaams regeringsvorming opnieuw een hot topic. Klap op de vuurpijl: het regeerakkoord van 30 september 2019 voorzag de afschaffing van deze bonus vanaf 1 januari 2020. Ondertussen werd in de nacht van 19 op 20 december 2019, in de plenaire vergadering van het Vlaams Parlement, de nieuwe regeling definitief gestemd. We zetten de krachtlijnen op een rijtje.

Het is definitief beslist: wie vanaf 1 januari 2020 een gezinswoning wil aankopen in Vlaanderen en hiervoor een hypothecaire lening afsluit, kan niet langer op het fiscale voordeel van de Vlaamse Woonbonus rekenen. De regering hoopt deze zware financiële dobber te verzachten door een beperkte verlaging van de verkooprechten bij aankoop van de gezinswoning. Meer in het bijzonder zal wie voordien in aanmerking kwam voor een aankoop onder het gunstregime van 7% verkooprechten, deze verkooprechten vanaf 1 januari 2020 zien dalen naar 6%. De verkooprechten bij aankoop van een gezinswoning die energetisch gerenoveerd zal worden, dalen van 6% naar 5%. Klein bier vergeleken met het mooie fiscale voordeel dat de Vlaamse Woonbonus bood, en dat al snel kon oplopen tot enkele 10.000den euro’s.

De grootste verliezers De nieuwe regeling zorgt voor 2 grote verliezers:

• De personen die een gezinswoning willen kopen maar al een ander pand in eigendom hebben. Deze personen konden vroeger genieten van de Vlaamse Woonbonus, maar zullen niet kunnen genieten van de correctie op de verkooprechten van 7% naar 6%, aangezien zij sowieso 10% verkooprechten betalen.

• De personen die een lening afsluiten met het oog op het bouwen van hun nieuwbouwgezinswoning. Deze personen konden vroeger genieten van de Vlaamse Woonbonus, maar zullen niet kunnen genieten van de correctie op de verkooprechten van 7% naar 6%, aangezien zij ofwel volledig aankopen onder btw dan wel onder btw(-constructie) en 10% verkooprechten (grond).

HYPOTHEEKOVERDRACHT

Kocht je eerder al een gezinswoning, geniet je van de Vlaamse Woonbonus en wil je deze gezinswoning verkopen om een nieuwe gezinswoning aan te kopen? Dan is er goed nieuws! Als je ervoor opteert om jouw hypothecaire lening over te dragen voor de aankoop van jouw nieuwe gezinswoning - de zogenaamde hypotheekoverdracht, pandwissel of hypotheekruil -, blijf je verder genieten van de Vlaamse Woonbonus voor deze lening. Meer nog: bij aankoop van deze nieuwe woning vanaf 1 januari 2020, geniet je - naast de verderzetting van de Vlaamse Woonbonus bij hypotheekoverdracht - ook van de verlaagde verkooprechten aan 6%, op voorwaarde dat:

• OFWEL: je de verkoop van je huidige gezinswoning, de aankoop van je nieuwe gezinswoning en de bijhorende hypotheekoverdracht perfect op elkaar afstemt, zodat je op geen enkel moment eigenaar bent van 2 woningen. In dat geval kan je de Vlaamse Woonbonus verder optimaal benutten en geniet je ook van het verlaagde verkooprecht van 6%.

• OFWEL: je je kan beroepen op de ‘tolerantie van het causaal verband’. Meer in het bijzonder verbind je je er dan toe om de woning of bouwgrond waarvan je al eigenaar bent, uiterlijk één jaar na de datum van de authentieke akte van de aankoop van de nieuwe gezinswoning, volledig te vervreemden. Indien je hierbij ook kan aantonen dat deze aankoop en vervreemding in verband staan met elkaar, dan geniet je van het gunsttarief van 6% verkooprechten voor de aankoop van de nieuwe gezinswoning. Bij gebruik van de hypotheekoverdracht, benut je in dat geval bovendien verder de Vlaamse Woonbonus. De verhoging van het fiscaal voordeel ten bedrage van 760 euro per persoon per jaar verdwijnt weliswaar, aangezien dit voordeel onherroepelijk wegvalt van zodra de gezinswoning niet langer de enige woning is en je in dit geval op een bepaald moment eigenaar bent van 2 woningen.

De afschaffing van de Woonbonus wordt deels gecompenseerd door lagere verkooprechten.

WAT MET HERFINANCIERINGEN EN HEROPNAMES VAN HYPOTHECAIRE LENINGEN?

Ook voor wie enkel het openstaande saldo van zijn lening herfinanciert - met het oog op de aanpassing naar een gunstigere rentevoet -, wijzigt er normaal gezien niets en blijft de Vlaamse Woonbonus onverkort van toepassing.

Beslis je evenwel om over te gaan tot een wederopname, waarbij je een deel van het afgeloste kapitaal opnieuw opneemt, dan zal de Vlaamse Woonbonus wat betreft dit afgeloste en terug opgenomen deel enkel kunnen genoten worden indien de bijhorende authentieke hypothecaire leningsakte of de aanvaarding van het kredietaanbod - wat in dergelijke gevallen vaker voorkomt - dateert van voor 1 januari 2020.

FEDERALE WOONBONUS

Ook de term ‘Federale Woonbonus’ valt soms in dit verhaal. Dit is eigenlijk het federaal fiscaal belastingsvoordeel op langetermijnsparen dat reeds geruime tijd bestaat. Zo geniet wie investeert in vastgoed - lees: investeert in een niet-gezinswoning en hiervoor bijgevolg 10% verkooprechten betaalt - en hiervoor een hypothecaire lening aangaat, ook een fiscaal voordeel. Hier wordt niet aan geraakt, al bestaat de kans dat dit bij de vorming van de federale regering weer op tafel komt …