Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL) in funkcionalna zemljišča
Predavatelj: mag.Marijana Vugrin Digi data d.o.o.
Trbovlje, 24.marec 2010
Vsebina delavnice • Pregled zakona in razlogov za njegovo uvedbo.
•
Funkcionalna zemljišča včeraj in danes.
• Kaj vse je potrebno pregledati za izdelavo »strokovnih
podlag« za izvedbo postopka po Zvetl.
•
Razprava in odgovori na vprašanja slušateljev
Pregled zakna in razlogov za njegovo uvedbo
Zemljišče kot osnova lastništva S sprejetjem in uveljavitvijo SPZ (1.1.2003) postane zemljišče osnova za določanje lastnine.
Nepremičnina je prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj s vsemi sestavinami (18.člen SPZ). Sestavina je vse, kar se v skladu s splošnim prepričanjem šteje za del druge stvari. Sestavina ne more biti samostojni predmet stvarnih pravic, dokler se ne loči od glavne stvari (16.člen SPZ).
Zemljišče kot osnova lastništva Lastnik parcele je lastnik vsega kar je na, nad in pod parcelo.
Izjeme: Del stavbe v etažni latnini
Naravna bogastva
Stavbna pravica
Namen zakona Po SPZ postopek vzpostavitve etažne lastnine ne morejo začeti pridobitelji.
Če je zemljiškoknjižni lastnik neaktiven, se ne more vzpostaviti etažna lastnina. ZVEtl kot specialni zakon dopolnjuje SPZ in omogoča: • Možnost vzpostavitve etažne lastnine na zahtevo pridobitelja posameznega dela • Možnost določanja zemljišča, ki pripada stavbi v etažni lastnini ZVEtL ne dopušča vzpostavitve etažne lastnine in določitev pripadajočega zemljišča na zahtevo zemljiškoknjižnega lastnika.
Namen zakona ZVEtL omogoča, da se vzpostavi etažna lastnina in določi pripadajoče zemljišče stavbi v etažni lastnini v nepravdnem postopku na predlog pridobitelja. Vzpostavi se z odločbo sodišča.
Razlogi za uvedbo zakona V Sloveniji imamo cca.350.000 stanovanjskih enot v več stanovanjskih stavbah, na katerih ni izveden katastrski vpis in ni uvedena etažna lastnina. Prav tako obstaja mnogo nestanovanskih delov stavb (poslovni prostori, garaže, kolesarnice...), na katerih ni izveden katastrski vpis in ni uvedena etažna lastnina – ocena števila teh delov je neznana. Poleg tega obstajajo pripadajoča zemljišča večstanovanjskim stavbam, ki ne pripadajo po podatkih javnih evidenc vsakokratnim etažnim lastnikom teh stavb – ocena števila teh delov je neznana.
Razlogi za uvedbo zakona
Razlogi za uvedbo zakona
Vsebina zakona Razdeljen v štiri poglavja: I. Splošne določbe
II.
Postopek vzpostavitve etažne lastnine
III.
Postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi
IV.
Prehodne in končne določbe
Vsebina zakona I.
Splošne določbe
1.
Etažna lastnina in pripadajoče zemljišče se vzpostavi s sodno odločbo Če posamezni postopki niso določeni s tem zakonom, se upoštevajo določila SPZ Definiranje pridobitelja Definiran pravni naslovu: listina o pravnem poslu, pravnomočna sodna odločba ali državnega organa Pravno nasledstvo – veriga pogodb Pogoji za priposestvovanje
2. 3. 4. 5. 6.
Vsebina zakona 6.
Pogoji za priposestvovanje
Dokazila za vsaj 10 let trajajočo posest na posameznem delu stavbe (skupaj s pravnimi predhodniki za katere izkazuje pravno nasledstvo). Kaj je dokazilo? Neposredna posest • Potrdilo pristojnega organa o prijavi prebivališča za fizične osebe • Registracija sedeža pravne osebe Posredna posest • Registrirana najemna pogodba • Overjena listina
Vsebina zakona 7. Pripadajoče zemljišče Kaj je ? Pripadajoče zemljišče je skupni del stavbe, ki je v solasti vsakokratnih etažnih lastnikov. Kaj se šteje za? A. Parcela na kateri stavba stoji B. Zemljišče pod stavbo S čim je opredeljeno? A. Načrtovanje v planskih aktih B. Določeno v pravnih aktih, na podlagi katerih je stavba zgrajena C. Določeno v drugih pravnih aktih
Vsebina zakona 7. Pripadajoče zemljišče Kaj upošteva sodišče pri odločanju, kaj je pripadajoče zemljišče? A. Zemljišče, ki predstavlja (definicija funkcinalnega zemljišča po bivšem SZ): •
dostopne poti
•
dovoze
•
parkirne prostore
•
prostore za smetnjake
•
prostore za igro in podobno
Vsebina zakona 7. Pripadajoče zemljišče Kaj upošteva sodišče pri odločanju, kaj je pripadajoče zemljišče? B. Preteklo rabo zemljišča
C.
Merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki v času odločanja sodišča veljajo na območju, kjer zemljišče leži
Vsebina zakona 8.
Določitev enega pripadajočega zemljišča več stavbam (upošteva pogoje opisane pod 7.)
Pripadajoče zemljišče k več stavbam, se šteje za skupno lastnino vsakokratnih etažnih lastnikov stavb, katerih rabi je namenjeno.
Vsebina zakona 9.
Domneve sodišča, v primeru nestrinjanja vseh udeležencev pri vzpostavitvi etažne lastnine
•
Skupni del stavbe, je samo pripadajoče zemljišče (ki je lahko samo zem. pod stavbo)
•
Posamezni etažni deli samo tisti, ki so vpisani v kataster stavb
•
Solastniški idealni delež vsakokratnega lastnika je odvisen od razmerja med posameznim etažnim delom in skupno površino vseh posameznih etažnih delov Domneve temeljijo na podatkih zemljiškega katastra in katastra stavb.
Vsebina zakona 10.
Ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki se ne ureja v postopku po ZVEtL-u.
11.
Deli stavbe, ki ne pripadajo posameznim pridobiteljem (ni možno določiti kdo je pridobitelj teh delov), ostanejo v lasti, oseb ki so vpisane v zemljiškoknjigo (lastnik zemljišča).
12.
Bremena po vzpostavitvi etažne lastnine Bremena preidejo na etažne lastnike, razen v primeru, ko je lahko pridobitelj dokaže, da je pridobil nepremičnino pred vpisom bremena v zemljiško knjigo.
1. Postopek
II.
Postopek vzpostavitve eta탑ne lastnine
Vsebina zakona 2
Predlog za vzpostavitev
V predlogu se zahteva vzpostavitev EL na delu, ki pripada predlagatelju. V predlogu mora predlagatelj navesti: Identifikator stavbe in dela stavbe (ime KO, šifra KO, številka stavbe in številka dela stavbe) Npr. Katastrska občina Trbovlje 1871, številka stavbe 401, številka dela stavbe 4 Če to ni mogoče pa naslov in pa opisna opredelitev stanovanja. Npr. Trbovlje, Savinjska cesta 1, stanovanje v 1 nadstropju v izmeri 62,70 m2, številka stanovanja v pogodbi je 4
Vsebina zakona 2
Predlog za vzpostavitev
Predlagatelj mora k predlogu priložiti listine s kateremi izkazuje, da je pridobitelj posameznega dela stavbe ali dokazila o možnosti priposestvovanja le –tega. 3 Obvestilo sodišča Sodišče posreduje predlog v izjavo zemljiškoknjižnemu lastniku Sodišče obvesti vse osebe, za katere izve, da bi lahko uveljavljale vspostavitev lastninske pravice ali druge pravice na delih stavb. Obvestilo vsebuje: • Identifikatorje stavbe • Rok do katerega se morajo obveščene osebe izjasniti
4.
Vsebina zakona
Pripravljalna opravila sodišča
Sodišče po uradni dolžnosti ugotovi: • Identifikacijski znak stavbe (številko stavbe in katastrsko občino) •
Pripadajoče zemljišče, če je ta predmet predloga
•
Pri GURS zahteva izvedbo vpisa stavbe (postopek določitve zemljišča pod stavbo) in delov stavb (katstrski vpis v kataster stavb), če to še ni izvedeno.
•
Pri GURS zahteva parcelacijo, če je ta potrebna za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi.
•
Pridobi ustrezne izvedence v kolikor je to potrebno.
Stroške nosijo predlagatelji in drugi pridobitelji, ki so se prijavili v enakih delih.
Vsebina zakona 4.
Sklep o vzposravitvi etažne lastnine
Sodišče s sklepom določi: • Otvoritev ZKV za vpis etažne lastnine in vpisu pripadajočega zemljišča •
Otvoritev posebnega podvložka za druge morebitne skupne dele
•
Otvoritev toliko dodatnih podvložkov, kolikor je posameznih delov in vpis posameznih delov na te podvložke
•
Vpis solastninske pravice na skupnih delih stavbe v korist vsakokratnih etažnih lastnikov
•
Vpis lastninske pravice na posamezen del stavbe
•
Vpis bremen na skupne in posamezne dele stavbe
1. Postopek
Vsebina zakona 2.
Pripravljalna opravila sodišča
Sodišče po uradni dolžnosti pridobi: • Podatke o izdanih aktih glede določitve funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele •
Podatke o opredelitvi zemljišča v prostorskih aktih
•
Pri GURS zahteva parcelacijo, če je ta potrebna za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi.
•
Pridobi ustrezne izvedence v kolikor je to potrebno. Stroške nosijo predlagatelji in drugi pridobitelji, ki so se prijavili v enakih delih.
Vsebina zakona IV. Prehodne in končne določbe
1. Pojasnila o pravnem naslovu Če uveljavlja lastninsko pravico občina, lahko pogodbo nadomesti seznam stanovanj in zapisnik o točkovanju (144. člen SZ). 2. Določanje pripadajočega zemljišča za stavbe zgrajene pred 1. januarjem 2003 Za te stavbe je možno določiti pripadajoče zemljišče po ZVEtL, če tudi etažna lastnina na stavbi NI BILA vzpostavljena po tem zakonu.
Vsebina zakona 2. Določanje pripadajočega zemljišča za stavbe zgrajene pred 1. januarjem 2003
Kdo lahko zahteva začetek postopka? • ZK lastnik posameznega dela stavbe • Pridobitelj posameznega dela stavbe • Pridobitelj lastninske pravice na stavbi kot celoti Če je pripadajoče zemljišče že določeno z odločbo o funkcionalnem zemljišču ali če je določena gradbena parcela se le to v postopku določi kot pripadajoče zemljišče.
Dejansko stanje A.
Tloris stavbe JE vrisan v zemljiški kataster, pripadajočezemljišče JE samostojna parcela, katastrski vpis JE izveden v kataster stavb.
Dejansko stanje B.
Tloris stavbe JE vrisan v zemljiški kataster, pripadajoče zemljišče JE samostojna parcela, katastrski vpis NI izveden v kataster stavb
Dejansko stanje C.
Tloris stavbe JE vrisan v zemljiški kataster, pripadajoče zemljišče NI samostojna parcela, katastrski vpis JE izveden v kataster stavb.
D.
Dejansko stanje
Tloris stavbe JE vrisan v zemljiški kataster, pripadajoče zemljišče NI samostojna parcela, katastrski vpis NI izveden v kataster stavb.
Dejansko stanje E.
Tloris stavbe NI vrisan v zemljiški kataster, pripadajoče zemljišče JE samostojna parcela, katastrski vpis NI izveden v kataster stavb.
F.
Dejansko stanje
Tloris stavbe NI vrisan v zemljiški kataster, pripadajoče zemljišče NI samostojna parcela, katastrski vpis NI izveden v kataster stavb.
Dejansko stanje H.
Tloris stavbe JE vrisan v zemljiški kataster, pripadajoče zemljišče NI samostojna parcela, del delov stavb JE vpisan po ZPPLP.
Rešuje podobno kot primer E I.
Tloris stavbe JE vrisan v zemljiški kataster, pripadajoče zemljišče JE samostojna parcela, del delov stavb JE vpisan po ZPPLP.
Rešuje podobno kot primer D
Funkcionalna zemljišča včeraj in danes
Stanje v preteklosti Predviden postopek: Po 99. členu Ustave SFRJ iz leta 1963 je občina neposredno opravljala funkcijo urejanja in uporabe zemljišča. Z Zakonom o prometu z zemljišči in stavbami iz leta 1967 so bila definirana kot stavbna zemljišča: • zemljišča, ki ležijo v ožjem gradbenem okolišu mesta in naselij mestnega značaja, • zemljišča zunaj le –tega, ki je po urbanističnem načrtu ali odloku namenjeno za gradnjo stanovanjskih, gospodarskih, komunalnih in drugih objektov ter • druga zemljišča, na katerih stoji stavba ali zemljišča, ki služijo stavbi in njenim uporabnikom.
Stanje v preteklosti Občina je torej imela na stavbnih zemljiščih upravno pravne upravičenosti, iz teh je izhajalo, da občina upravlja stavbno zemljišče. Če to zemljišče ni bilo dano v uporabo nekomu drugemu, je občina pridobila pravico uporabe. Za tako stavbno zemljišče se je izvedel vpis v zemljiško knjigo: • V B listu zemljiške knjige se je zavedel kot lastnik Družbena lastnina s pravico uporabe občine. Za potrebe graditve je občinska skupščina ali organizacija za urejanje stavbnih zemljišč dala v uporabo stavbno zemljišče (ponavadi proti odškodnini).
Stanje v preteklosti Pravica uporabe ni bilo možno prenesti na drugo osebo dokler objekt ni bil zgrajen (razen na zakonca, potomce, posvojence, starše..). Pravica uporabe na zemljišču se je prenesla le skupaj z objektom. Če je bila pravica uporabe dodeljena občanu,društvu, civilnopravni osebi ali družbenopolitični organizaciji, se je se je izvedel vpis v zemljiško knjigo: • v C list (v ZKV kjer je bilo vpisano stavbno zemljišče) je bila vpisana zaznamba, da ima pravico uporabe zemljišča lastnik stavbe.
Stanje v preteklosti Ko je bila stavba zgrajena, pa se je ta prenesla v nov vložek, kjer je bilo v posebnem delu označeno, da ima pravico uporabe na tej parceli. Če je bila pravica uporabe dodeljena OZD, TOZD, SIS, DPS se je v zemljiško knjigo v B list vpisal kot lastnik: • Družbena lastnina s pravico uporabe TOZD...
Stanje v preteklosti Pomembna dejstva: • Če je bilo dodeljeno zemljišče večje, kot se je potrebovalo za zazidavo, ga je bilo potrebno prenesti nazaj na občino. •
Če se izgradnja ni izvedla v roku je bilo dodeljeno zemljišče potrebno prenesti nazaj na občino.
•
Pravica uporabe vedno preide na tistega, ki pridobi stavbo.
•
Prenos je bil opredeljen po zakonu in zato ni bilo potrebno imeti posebnih listin.
Stanje v preteklosti
Naj bi bilo!
Stanje v preteklosti
Je bilo!
Stanje v zemljiški kjigi Parcela na kateri stoji stolpnica, ki je bila zgrajena leta 1969 je v lasti občine
Parcela na kateri stoji stolpnica, ki je bila zgrajena leta 1969 je v lasti Gradbenega podjetja ZID Parcela na kateri stoji stolpnica, ki je bila zgrajena leta 1969 je v lasti Vsakokratnih etažnih lastnikov stanovanj v stolpnici
Funkcionalno zemljišče Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor je krovno določal, da gradbeno parcelo sestavljata: • stavbišče ali fundus in • funkcionalno zemljišče.
Funkcionalno zemljišče je definiral kot stavbno zemljišče, ki je potrebno za redno rabo stavbe ali druge naprave.
Funkcionalno zemljišče Podobno opredelitev funkcionalnega zemljišča je ponujal tudi bivši Stanovanjski zakon, le da je namesto zemljišča za redno rabo stavbe podrobno našteval kaj je funkcionalno zemljišče: • dostopna pot, • dovoz, • parkirni prostor, • prostor za smetnjake,
• prostor za počitek in igro.
V starejši sodni praksi imenujejo funkcionalno zemljišče tudi ohišnica.
Funkcionalno zemljišče
Funkcionalno zemljišče
Funkcionalno zemljišče Lastnosti: • Definicija funkcionalnega zemljišča v resnici ni upoštevala stvarnopravnega lastninskega temelja, ampak je upoštevala le namen zemljišča. • Pravico do uporabe funkcionalnega zemljišča v večstanovanjskem
objektu so imeli vsi etažni lastniki in nikogar ni mogoče izključiti od uporabe tega.
• Funkcionalnega zemljišča namreč ni bilo mogoče samostojno
pravno prenašati.
• Odločba o določitvi funkcionalnega zemljišča ni in ne predstavlja
podlage za vpis lastninske pravice na funkcionalnem zemljišču.
Gradbena parcela Zakon o graditvi objektov v 6.2 točki drugega člena definira, da je gradbena parcela zemljišče, sestavljeno iz ene ali več zemljiških parcel ali njihovih delov, na katerem stoji objekt, zgrajen na podlagi gradbenega dovoljenja in na katerem so urejene površine, ki služijo takšnemu objektu.
Pravne posledice določitve gradbene parcele so izrazito vezane na samo graditev objektov in nimajo za posledico istih učinkov, kakor jih je imelo funkcionalno zemljišče.
Gradbena parcela Pomanjkljivosti gradbene parcele je omilil Stanovanjski zakon ki je za razliko od prejšnjega določil, da so skupni prostori stanovanjske stavbe med ostalim tudi zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, vendar mora biti izpolnjen pogoj lastništva takšnega zemljišča.
+
Funkcionalno zemljišče danes Z ukinitvijo posameznih določil Zurep-1 in s sprejetjem Zakona o prostorskem načrtovanju se je prenehal uporabljati 180.člen Zurep-1, ki je pogojeval uporabo določil 216. in 217. člena ZGO-1. “Za stavbno zemljišce se po tem zakonu šteje gradbena parcela po predpisih o graditvi objektov.”
Trenutno ni mogoča določitev funkcionalnih zemljišč že obstoječim objektom, razen v posebnih primerih na podlagi Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL).
Kaj vse je potrebno pregledati za izdelavo Âťstrokovnih podlagÂŤ za izvedbo postopka po Zvetl.
Pripravljalna dela sodišča Sodišče po uradni dolžnosti pridobi: • Podatke o izdanih aktih glede določitve funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele •
Podatke o opredelitvi zemljišča v prostorskih aktih
•
Pri GURS zahteva parcelacijo, če je ta potrebna za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi.
•
Pridobi ustrezne izvedence v kolikor je to potrebno. Stroške nosijo predlagatelji in drugi pridobitelji, ki so se prijavili v enakih delih.
Pripravljalna dela sodišča
Da je postopek hitrejši in optimalnejši (verjetno tudi cenejši) je potrebno ob vložitvi predloga za določitev funkcionalnega zemljišča pripraviti vso potrebno dokumentacijo.
Pripravljalna dela sodišča
Pripravljalna dela vlagatelja
Pripravljalna dela vlagatelja
Določili smo širše območje obdelave in pridobili podatke sedanjega stanja iz javnih evidenc.
Pripravljalna dela vlagatelja Lastniška struktura
Pripravljalna dela vlagatelja
Stavbe
Pripravljalna dela vlagatelja Podatki o doloÄ?ilih planskih aktov
Pripravljalna dela vlagatelja
Vzpostavitev stanja v Ä?asu izdaje gradbenega dovoljenja
Kdaj je zemljišče javna površina in kdaj “funkcionalno zemljišče
Prijetno je bilo preĹživeti Ä?as z vami!
Hvala vam! mag. Marijana Vugrin