Javne nepremičninske evidence
mag. Marijana Vugrin, Digi data d.o.o. ALI RAZUMEMO DAVEK NA NEPREMIČNINE? UJEMIMO PRILOŽNOST Ljubljana, 20. in 21. januar
Javne nepremičninske evidence Zakaj potrebujemo javne nepremičninske evidence? Da dobimo odgovore: •
kje v prostoru se nepremičnina in posamezni pojavi, pravice ali omejitve nahajajo
•
kakšne so lastnosti nepremičnina, posameznih pojavov, pravic in omejitev
•
kdo je lastnik nepremičnin, na katerem se nahaja pojav, pravica ali omejitev
•
kdo je imetnik “ostalih” pravic na nepremičnini ali povzročitelj omejitev
Javne nepremiÄ?ninske evidence
Javne nepremičninske evidence
• Zemljiški kataster • Kataster stavb • Register nepremičnin • Zbirni kataster gospodarske javne infrastrukture
• Zemljiška knjiga
Javne nepremičninske evidence Podporne evidence javnim nepremičninskim evidencam
• • • • •
Register prostorskih enot Evidenca trga nepremičnin Topografski načrti in karte Digitalni ortofoto Digitalni model reliefa – DMR
• Centralni register prebivalstva • Poslovni register Slovenije • Evidenca dejanske rabe kmetijskih in gozdnih zemljišč • Planski akti lokalnih skupnosti • Evidence Zavoda za gozdove • Register nepremične kulturnr dediščine • …………..
Zemljiška knjiga Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami (ZZK_NPB_C, 1. člen). V zemljiško knjigo se vpisujejo nepremičnine, ki so lahko samostojen predmet stvarnih pravic (ZZK_NPB_C, 11. člen).
Zemljiška knjiga • Od 1.5.2011 se zemljiška knjiga (informatizirana glavna knjiga) vodi kot relacijska baza tako, da se vpisujejo in vzdržujejo podatki za posamezne podatkovne sklope in sicer: 1. nepremičnina, 2. osnovni pravni položaj nepremičnine, 3. izvedena pravica ali pravno dejstvo 4. zaznamba osebnega stanja ali zaznamba stečaja in 5. oseba kot imetnik pravice.
Ob izvršitvi vpisa novega podatkovnega sklopa v bazo glavne knjige se dodeli enolična identifikacija (v nadaljnjem besedilu: ID) kot primarni ključ tega podatkovnega sklopa. (17. člen Pravilnika o zemljiški knjigi).
Zemljiška knjiga …se vpisujejo in vzdržujejo podatki za podatkovne sklope…
…za podatkovni sklopa se dodeli enolična identifikacija (v nadaljnjem besedilu: ID)…
Zemljiﾅ｡ka knjiga Podatkovni sklopi v zemljiﾅ｡ki knjigi parcela
1 1 Stavba v etaﾅｾni lastnini
Del stavbe 4 3 1
2
1. NEPREMIﾄ君INE
Zemljiﾅ｡ka knjiga Podatkovni sklopi v zemljiﾅ｡ki knjigi Stavbna pravica (SP)
10
Stavba zgrajena na podlagi SP
10
1. NEPREMIﾄ君INE
Zemljiška knjiga
1. NEPREMIČNINE
Podatkovni sklopi v zemljiški knjigi
Viseča stavba
Pri prenosu v elektronsko ZKNJ je stavbi dodeljen status viseče hiše in identifikator s strani VS. Nerazdeljeni posamezni deli
901
14 902
V nerazporejeni del vštevamo: Vsa ostala stanovanja, ki niso bila izločena s sodnim ali upravnim aktom in vse skupne prostore.
Zemljiška knjiga 2. Osnovni pravni položaj nepremičnine • je lastništvo nad nepremičnino in • pravno dejstvo, – –
•
da je nepremičnina splošni skupni del stavbe v etažni lastnini da je nepremičnina posebni skupni del stavbe v etažni lastnini
pravno dejstvo, da je stavba zgrajena na podlagi stavbne pravice.
!!!Vsaka nepremičnina, ki je vpisana v zemljiško knjigo ima osnovni pravni položaj!!!! Ločimo več vrst osnovnega pravnega položaja. Vrsta osnovnega pravnega položaja je izpisana pri podatku o imetniku lastninske pravice.
Zemljiška knjiga Izvedene pravice in pravna dejstva
DRUGE STVARNE PRAVICE
OBLIGACIJSK E PRAVICE
ZAZNAMBE
pri nepremičnini pri pravici • • • • •
hipoteka, zemljiški dolg, služnostna pravica, pravica stvarnega bremena in stavbna pravica
•
• • •
pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve zakupna in najemna pravica, predkupna pravica …..
pri nepremičnini
3. Izvedene pravice ali pravna dejstva
pri lastniku
Zemljiška knjiga Pravica ali pravno dejstvo pri nepremičnini
Pri vseh osnovnih pravnih položajih
Stvarna služnost Neprava stvarna služnost Zaznamba javnega dobra Stavbna pravica …….
Pri posameznih osnovnih pravnih položajih
Osebna služnost Hipoteka …… 3. Izvedene pravice ali pravna dejstva
Zemljiﾅ｡ka knjiga ZAZNAMBE
PRI NEPREMIﾄ君INI
PRI PRAVICI
Pri osnovnem pravnem poloﾅｾaju
Pri podrobnem opisu pravice
PRI OSEBI
Pri lastniku
Glede na to, na kaj se nanaﾅ｡ajo, se tudi v ZK izpisku izpisujejo
Zemljiﾅ｡ka knjiga PRI NEPREMIﾄ君INI
PRI PRAVICI
PRI OSEBI
Zemljiška knjiga 5. Imetniki pravic, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo so: • Fizične osebe: – ime in priimek, – enotna matična številka občana (v nadaljnjem besedilu: EMŠO), – naslov stalnega prebivališča. • Pravne osebe: – firma oziroma ime, – sedež in poslovni naslov, na katerega se imetniku vročajo pisemske pošiljke, – enolična identifikacijska številka, ki jo določi upravljavec poslovnega registra.
Družbena lastnina v splošni rabi
Javno dobro v lasti občine
Zemljiški kataster
Opisni (atributni podatki)
Grafični podatki Zemljiško katastrski prikaz/načrt lokacijsko izboljšani podatki
Zemljiški kataster Podatki, ki se vodijo v zemljiškem katastru so: • • • • • • • • • • • •
identifikacijska oznaka parcele (parcelna številka), status meje parcele in status parcele (urejena meja, urejena parcela), zemljiškoktastrske točke (identifikator, koordinate, metodo določitve, status), Za vse naštete površina parcele, podatke je zemljiški dejanska raba parcele, kataster izvorna Vrste rabe se od vrsta rabe parcele evidenca, razen za 1.1.2014 ne podatek zemljišče pod stavbo( tudi ZPS*) izkazujejo več!!!! o lastniku parcele . boniteta zemljišča, lastnik Na podlagi drugih upravljavec, zakonov dodatni Lastnik je prevzet podatki površina parcele z boniteto in, podatek iz zemljiške proizvodno območje. knjige, ki se izkazuje samo pod posebnimi pogoji
Zemljiški kataster Parcela z ZPS in brez upravljavca
Parcela z kmetijsko rabo(boniteta) in z upravljavcem
Zemljiški kataster V zemljiškem katastru imamo podatke, ki imajo različno stopnjo zaupanja.
se lahko izkazuje v grafičnem delu katastra kot ZKN, pravilna površina parcele – izračunana iz merjenih koordinat natančnejši preseki z dejansko rabo določena prava vrednost
• • • •
• • • •
se ne more izkazovati v grafičnem delu katastra kot ZK (samo kot ZKP ali lokacijsko izboljšani podatki površina parcele ni izračunana iz merjenih koordinat vprašljivi preseki z dejansko rabo – “zamik ZKP” določena vrednost z nižjo stopnjo zaupanja
Zemljiški kataster Zemljiško katastrski prikaz ZKP nižja stopnja zaupanja
Zemljiški kataster Zemljiško katastrski načrt ZKN najvišja stopnja zaupanja
Zemljiški kataster lokacijsko izboljšani podatki višja stopnja zaupanja
Kataster stavb Zakona o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot je uvedel NOVO JAVNO NEPREMIČNINSKO EVIDENCO Leto 2000
KATASTER STAVB Leta 2006 je bil sprejet Zakon o evidentiranju nepremičnin, ki danes ureja področje katastra stavb. Kaj je KATASTER STAVB? “Kataster stavb je evidenca o stavbah in o delih stavb.” (70. člen ZEN)
Kataster stavb
Prenos v KS iz ZKNJ po uradni dolžnosti
Kataster stavb kot nova evidenca vsebuje podatke iz različnih časovnih in različno kvalitetnih virov: •
podatke iz posebne E zemljiške knjige
•
podatke vpisane v zemljiško knjigo na podlagi Pravilnika o vodenju zemljiške knjige,
•
podatke vpisane v zemljiško knjigo in kataster stavb po interventnem zakonu,
•
podatke pridobljene skozi redne postopke katastra stavb in
•
podatke pridobljene z množičnim zajemom iz različnih virov, ki obravnavajo stavbe.
Kataster stavb Podatki, ki se vodijo v katastru stavb so (ZEN, 73. člen): • • • • • • • • • •
identifikacijska oznaka (številka stavbe in dela stavbe ter šifra in ime katastrske občine) upravljavec, lega in oblika, za vse stavbe, površina, ostale podatke dejanska raba, samo številka stanovanja ali poslovnega prostora, za tiste stavbe, ki lastnik (voden, vendar javno ni viden ), so podatki o povezavi z registrom prostorskih enot, bile vpisane v KS z upravnim podatki o povezavi z zemljiškim katastrom in postopkom podatki o povezavi z zemljiško knjigo.
Lega stavbe je podana v grafičnem delu katastra stavb, ostali podatki se vodijo v atributnem delu. Tudi v katastru stavb imamo podatke z različno stopnjo zaupanja!!
Stavba vpisane v KS z upravnim postopkom
Kataster stavb
Stavba NI vpisane v KS z upravnim postopkom .
Lastnik delov stavb je lastnik parcele.
Kataster stavb Za vse stavbe prikaz maksimalnega obsega!
Lega in oblika EVIDENCA – GRAFIČNI DEL
Kataster stavb Zemljišče pod stavbo NI VRSTA RABE!!!!! je navpična projekcija preseka stavbe z zemljiščem na ravnino.
Podatek zem. katastra
:
Tloris stavbe navpična projekcija zunanjih obrisov stavbe na vodoravno ravnino.
Kataster stavb
Izjema za ZKNJ – stavbna pravica
Če je lastnik fizična oseba se samo vodi in se ne izkazuje
Odločba Ustavnega sodišča
Zbirni kataster GJI Zbirni
kataster
gospodarske
javne
infrastrukture
predstavlja
temeljno
nepremiÄ?ninsko evidenco v Sloveniji, v kateri se evidentirajo objekti gospodarske javne infrastrukture. V zbirnem katastru se vodijo podatki o: 1.prometni infrastrukturi, 2.energetski infrastrukturi, 3.komunalni infrastrukturi, 4.vodni infrastrukturi, 5.infrastrukturi za gospodarjenje z naravnim bogastvom, 6.infrastrukturi za varstvo okolja, 7.elektronskih komunikacijah in 8.drugi objekti v javni rabi.
Zbirni kataster GJI Objekti in omrežja GJI, razen v primerih ko jih lahko definiramo kot zemljišče ali stavbo niso predmet vpisa v zemljiško knjigo.
Tako v tem trenutku ne obstaja evidenca, ki bi imela status javne lastniške knjige na področju GJI.
V evidenci zbirnega katastra GJI je vpisan podatek o lastniku in upravljavcu objektov in omrežij GJI, ki pa za enkrat nima pravno formalnega značaja.
Zbirni kataster GJI V zbirnem katastru se za omrežja in objekte gospodarske javne infrastrukture vodijo naslednji podatki: 1. lokacija omrežja ali objekta gospodarske javne infrastrukture, 2. identifikacijska številka omrežja ali objekta gospodarske javne infrastrukture, 3. dolžina omrežja ali površina objekta gospodarske javne infrastrukture, 4. vrsta omrežja ali objekta gospodarske javne infrastrukture, 5. natančnost določitve položaja omrežja ali objekta gospodarske javne infrastrukture in 6. povezava s katastrom gospodarske javne infrastrukture.
Zbirni kataster GJI Lokacija omre탑ja ali objekta gospodarske javne infrastrukture. Prometna infrastruktura
Zbirni kataster GJI Lokacija omrežja ali objekta gospodarske javne infrastrukture. Prometna infrastruktura:
Informativen nabor parcel , pridobljen s presekom parcel in sloja osi cest. V “naravi” cesta poteka samo po parcelah 756/16 ko Kranj in 161/5 ko Rupa – napaka lokacije nastopa zaradi zamika ZKP in napake pri lociranju osi ceste v prostor.
Register nepremičnin REN je večnamenska zbirka podatkov o nepremičninah na območju RS, ki se vzpostavi in vodi zaradi zagotavljanja podatkov, ki odražajo dejansko stanje nepremičnin v naravi. V Registru nepremičnin se vodijo podatki o: zemljiščih (parcelah)
stavbah in njihovih delih
!Vsaka stavba ima vsaj en del! Na podlagi lastništva parcel in delov stavb se tvorijo nepremičnine, ki se jim izračuna vrednost po postopkih MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA. Nepremičnina je torej sestavljena iz sestavin. Sestavine nepremične so: • zemljišča – parcele in • deli stavb (z podatki o stavbi)
Register nepremičnin Imamo naslednje možnosti sestavljanja nepremičnin • nepremičnino sestavlja samo parcela
•
nepremičnino sestavlja parcela in del stavbe
Register nepremičnin •
nepremičnino sestavlja parcela in več delov stavb
Register nepremičnin •
nepremičnino sestavlja samo del stavbe
Register nepremičnin V Registru nepremičnin se vodijo podatki na sestavino nepremičnine (ali celo na dele sestavine)
SESTAVINA PARCELA
Kaj je nepremičnina?
SESTAVINA DEL STAVBE
Register nepremiÄ?nin Edini podatek, ki se javno izkazuje samo na nepremiÄ?nino je VREDNOST. (v bazi REN se vodi tudi podatek o vrednosti sestavine in dela sestavine, vendar se ta NE izkazuje).
Register nepremičnin Od kje pridejo podatki v REN? (Po ZEN in ZMV) - Podatki potrebni za izračun vrednosti!!!!!!
Zemljiška knjiga
Evidence dejanske rabe MKO (MKGP)
Zemljiši kataster
Katastr stavb
Popis nepremičnin Spremembe podatkov REN
REN
Planskih aktov občin
Evidenc Zavoda za gozdove
Register nepremičnin Od kje pridejo podatki v REN?
Zemljiška knjiga lastniki parcel in delov stav, ki so v etažni lastnini
Evidenca dejanske rab MKO (MKGP) dejanska raba zemljišča (parcela)
Planskih aktov občin namenska raba zemljišča (parcela) in zemljiščih za gradnjo
Evidence Zavoda za gozdove odprtost zemljišča rastiščni koeficient Zemljiški kataster Vsi ostali podatki o parceli
Register nepremičnin Od kje pridejo podatki v REN?
Kataster stavb za vse stavbe:
katastrska občina, številka stavbe, številka dela stavbe in naslov dela stavbe.
za katastrsko vpisane stavbe: številka stanovanja centroid, parcele, na katerih stoji stavba, dejanska raba stavbe, številka pritlične etaže, število etaž, dejanska raba dela stavbe, površini, uporabna površina*, številka etaže in prostori stanovanja*.
Popis nepremičnin Spremembe podatkov REN ostali podatki o stavbi REN Model vrednotenja Vrednostna raven Vrednost
V REN imamo podatke z ZELO različno stopnjo zaupanja, ki jih med seboj povezujemo!!!!
LEPO JE BILO PREŽIVETI ČAS Z VAMI!
ALI RAZUMEMO DAVEK NA NEPREMIČNINE? UJEMIMO PRILOŽNOST Ljubljana, 20. in 21. januar