Área de Reabilitação Urbana Baixa da Banheira

BAIXA DA BANHEIRA| ÁREA DE REABILITAÇÃO URBANA

JANEIRO 2023

BAIXA DA BANHEIRA| ÁREA DE REABILITAÇÃO URBANA

JANEIRO 2023

1. INTRODUÇÃO

A Câmara Municipal da Moita aprovou em 6 de Março de 2013 o Programa Municipal de Reabilitação Urbana | MOITA.2025 (PMRU | MOITA.2025).

Respondendo aos desafios e objectivos estabelecidos no actual Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU) – Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro –, na sua atual redação, o PMRU | MOITA.2025 estabelece as bases estratégicas para um Programa Municipal de Reabilitação Urbana a desenvolver no Concelho da Moita ao longo dos próximos anos, elegendo o ano de 2025 como meta para a concretização das acções que venham a ser delineadas como integrantes das várias Operações de Reabilitação Urbana (ORU) que decorram da delimitação, nos termos da legislação em vigor, de Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) nos aglomerados urbanos do Concelho.

O PMRU | MOITA.2025 apresenta e avalia os prós e os contras das várias possibilidades de abordagem à situação actualmente existente nos principais núcleos urbanos do Concelho, propondo, em face da legislação actualmente em vigor, uma abordagem e uma metodologia de trabalho sequencial que permita promover o despoletar gradual de uma dinâmica na prática da reabilitação urbana no Concelho que conduza, a médio prazo, a uma melhoria significativa das condições de vivência e habitabilidade nos seus aglomerados urbanos.

Em 21 de Dezembro de 2015 foi publicado em Diário da Republica – Aviso 14911/2015, Diário da República 248, 2ª Série, a delimitação de uma Área de Reabilitação Urbana na Baixa da Banheira, permitindo disponibilizar desde essa data, benefícios e incentivos fiscais associados a obras de reabilitação do edificado.

A proposta de delimitação agora apresentada resulta de um trabalho de melhor reconhecimento e caracterização do aglomerado urbano da Baixa da Banheira ao nível do estado de conservação do edificado, da identificação dos edifícios actualmente devolutos e dos diferentes equipamentos colectivos nele existentes, face aos pedidos e consultas efectuados até esta data, bem como da ponderação do levantamento assim obtido com os princípios orientadores de qualificação da oferta habitacional e reabilitação urbana das áreas consolidadas do Concelho estabelecidos no Plano Director Municipal (PDM) e as classes de espaço nele delimitadas para o solo urbanizado no aglomerado urbano da Baixa da Banheira – Espaços Habitacionais Existentes, Zonas Tipo C, D e E.

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2. ENQUADRAMENTO

E CARACTERIZAÇÃO

A Baixa da Banheira é um núcleo urbano da União das Freguesias da Baixa da Banheira e Vale da Amoreira com características particulares no Concelho da Moita uma vez que é marcada por uma relação de forte dependência com o Município do Barreiro. Tem uma densidade populacional elevada e encontra-se numa situação emergente no que respeita à necessidade de revitalização. Este aglomerado urbano deve o seu grande desenvolvimento à fixação de população vinda do Algarve, do Alentejo, das Beiras e de Trás-os-Montes para trabalhar nas fábricas de cortiça, no concelho da Moita, na CUF e nas oficinas da CP, no concelho do Barreiro, e mais tarde também para a Siderurgia Nacional e indústrias navais. Esta situação actualmente já não se verifica mas continua a existir ainda alguma dependência funcional, principalmente a nível dos transportes, do Concelho do Barreiro.

O desenvolvimento urbano da Baixa da Banheira é fortemente marcado pelo seu atravessamento pela linha férrea, dividindo a localidade em dois lados. Recentemente, com a electrificação desta linha, a passagem de nível situada no fim da Rua 1.º de Maio, que constituía uma das principais ligações viárias entre ambos os lados no centro da localidade, foi eliminada, passando a efectuarse apenas a passagem pedonal.

O núcleo antigo da Baixa da Banheira, delimitado no âmbito do RUEMM e actualizado como Espaços Habitacionais com referência de Zona Tipo E no Plano Director Municipal, constitui uma área homogénea de qualidade, com elementos arquitectónicos relevantes das décadas 50/60 que importa destacar e cuidar de modo a que não se percam alguns testemunhos dessa época, únicos no Concelho.

Dados Estatísticos1 - ARU Baixa da Banheira

Quadro 1 – Caracterização da área delimitada

1 - Fonte: Censos 2021, BGRI 2021

MOITA.2025 | PROGRAMA MUNICIPAL DE REABILITAÇÃO URBANA

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Edifícios Existentes2 - ARU Baixa da Banheira

Quadro 2 – Caracterização do período de construção do edificado

2 - Fonte: Censos 2021, BGRI 2021

3. DELIMITAÇÃO E FUNDAMENTAÇÃO DA ARU

Aproveitando a oportunidade dada pelo Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, importará incorporar neste processo o núcleo original da Baixa da Banheira que, numa primeira ocupação se desenvolveu ao longo da linha férrea, conforme referido no Relatório Diagnóstico “Estrutura Urbana” do PDM de 1983 e que teve uma segunda expansão, mais ordenada e estruturada a Sul da linha férrea com a definição de um eixo estruturante perpendicular à linha, a atual Rua 1.º de Maio.

A constituição desta ARU torna-se ainda mais pertinente quando se considera que a recente electrificação da linha de comboio poderá gerar um impacto positivo na sua actividade que poderá ser sentido de modo particular nesta Freguesia se forem potenciadas as oportunidades que daí advém. Importa pois criar as condições para tornar esta zona atractiva, capaz de receber uma nova população com pressupostos de residência mais flexíveis e de reforçar os sentimentos de apreço e orgulho pelo lugar da população agora residente.

No que respeita à classificação no Plano Director Municipal, as áreas que se propõe possam a vir a ser abrangidas pela ARU encontram-se classificadas como Espaços Habitacionais Existentes com referência de Zona Tipo E, o que corresponde ao núcleo antigo delimitado no RUEM e actualizado no PDM; uma grande área sul com a mesma classe de espaços mas com a referência de Zona Tipo D e ainda a Sul uma pequena área com a referência de Zona Tipo C. Destacam-se nesta Freguesia como elementos patrimoniais a considerar os conjuntos de fachadas com influências de desenho da arquitectura modernista, a igreja da Nossa Senhora de Fátima e parque Zeca Afonso.

Propõe-se assim que esta ARU seja constituída pela totalidade da Zona Tipo E da classificação de Espaços Habitacionais Existentes, definida no PDM e de uma grande área a Sul envolvente à linha de caminho de ferro com a classificação de Espaços Habitacionais Existentes do Tipo D e ainda uma pequena área mais a Sul com a classificação igual mas do tipo C, de modo a atenuar alguma degradação que se começa a verificar actualmente e, em simultâneo contribuir para uma verdadeira e efectiva consolidação desta malha urbana.

Em suma, esta área que totaliza 938560,0m2 e cerca de 2743 edifícios é delimitada:

: Pela génese e núcleo urbano da Baixa da Banheira consolidado integralmente pela Zona Tipo E da área classificada no PDM como Espaços Habitacionais Existentes;

: Pela Zona do Tipo D da área classificada como Espaços Habitacionais Existentes do PDM e envolvente à linha do caminho de ferro;

: Pela franja da Zona do Tipo C da área classificada como Espaços Habitacionais Existentes do PDM localizada mais a Sul.

Figura 1 – Imagem da ARU da Baixa da Banheira – Estudo DPU, abril 2011

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Figura 2 – Delimitação da ARU sobre base cartográfica

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Figura 3 – Indicação da delimitação da ARU sobre ortofotomapa

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Figura 4 – Delimitação da ARU sobre Planta de Ordenamento do PDM

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4. OBJETIVOS

Pretende-se que a delimitação da Área de Reabilitação Urbana |Baixa da Banheira seja uma oportunidade para actualizar e conferir novo valor à área urbana da Baixa da Banheira, a qual apresenta actualmente uma aparente estagnação em termos do seu desenvolvimento; o que é visível não só nos aspectos físicos – edificado e espaço público, como também na sua dinâmica social e económica, actualmente bastante inferior ao passado recente.

Pretende-se com a delimitação da Área de Reabilitação Urbana | Baixa da Banheira incentivar uma tendência de reocupação deste núcleo urbano com habitação, comércio e serviços, conferindo-lhe uma dinâmica própria e mais actual, e igualmente salvaguardar os conjuntos de edifícios que fazem parte da história do local e contribuir para o desenvolvimento pelos seus habitantes de sentimentos de apreço e orgulho pelo lugar onde residem.

Com esta abordagem pretende-se também realçar todas as potencialidades da Baixa da Banheira, fazendo com que as mesmas se tornem num lugar ainda mais aprazível para residir e trabalhar, contribuindo a médio/ longo prazo para o reforço da sua capacidade de atracção de novos habitantes e, consequentemente, para o desenvolvimento das suas actividades económicas, numa perspectiva de sustentabilidade do aglomerado urbano.

A delimitação da ARU tem igualmente como intuito incentivar o investimento privado e gerar uma dinâmica de mercado capaz de inverter a tendência de degradação que se verifica actualmente, passando assim a vila da Baixa da Banheira a ser encarada como atractiva pela população e pelos potenciais investidores.

Assim propõe-se como objectivos:

: Regenerar o tecido urbano da Baixa da Banheira;

: Melhorar as condições de habitabilidade e de funcionalidade do parque edificado urbano e dos espaços não edificados;

: Promover a recuperação dos espaços urbanos funcionalmente obsoletos, promovendo o seu potencial para atrair funções urbanas inovadoras e competitivas;

: Promover a reabilitação dos edifícios que se encontrem degradados ou funcionalmente inadequados;

: Promover a substituição dos edifícios que se encontrem em ruínas;

: Promover a reconstrução e a construção de edificado novo para preenchimento e consolidação dos vazios urbanos existentes;

: Garantir a protecção e promover a valorização do património cultural, afirmando os valores patrimoniais, materiais e simbólicos como factores de identidade, diferenciação e competitividade urbana;

: Promover a sustentabilidade ambiental, cultural, social e económica dos espaços urbanos, assegurando a integração funcional, a diversidade económica e sociocultural, e promovendo a inclusão social e a coesão territorial;

: Modernizar as Infraestruturas urbanas existentes e requalificar os espaços verdes, os espaços urbanos e os equipamentos de utilização colectiva, assegurando a igualdade de oportunidades dos cidadãos no acesso às Infraestruturas, equipamentos, serviços e funções urbanas;

: Dar continuidade ao trabalho já realizado e procurar novas soluções de acesso a uma habitação condigna;

: Promover a melhoria geral da mobilidade, nomeadamente através de uma melhor gestão da via pública e dos espaços de circulação, paragem e estacionamento – Programa Municipal de Percursos Pedonais e Cicláveis;

: Promover a criação e a melhoria das acessibilidades para cidadãos com mobilidade condicionada – Programa Municipal de Percursos Pedonais e Cicláveis;

: Fomentar a adopção de critérios de eficiência energética em edifícios públicos e privados.

5. BENEFICIOS FISCAIS ASSOCIADOS AOS IMPOSTOS MUNICIPAIS

As acções de reabilitação executadas pelos proprietários e demais titulares de direitos dos edifícios e fracções localizados na Área de Reabilitação Urbana da Baixa da Banheira poderão vir a beneficiar de um conjunto de apoios e incentivos de natureza regulamentar e de procedimentos, bem como de natureza fiscal, definidos e/ ou atribuídos pelo Município. A estes apoios e incentivos de âmbito municipal poderão vir a acrescentar-se os apoios e incentivos de natureza fiscal de âmbito nacional.

De acordo com o disposto na alínea a) do artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, a aprovação de uma Área de Reabilitação Urbana obriga à definição, pelo Município, dos benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património, designadamente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto Municipal sobre as Transmissões onerosas de imóveis (IMT), podendo estes benefícios fiscais vir a assumir a forma de uma “discriminação positiva” e/ ou a forma de uma “minoração e/ ou majoração” dos valores em causa que considere a posição dos proprietários dos edifícios e fracções perante as suas responsabilidades e o dever de assegurar a reabilitação do seus imóveis que lhe é atribuído pela legislação em vigor.

Apoios e incentivos de natureza regulamentar e procedimental

Para incentivo à realização de operações urbanísticas na área de Reabilitação Urbana Baixa da Banheira será estabelecido um regime especial de minoração e isenção das seguintes taxas municipais, relacionadas com acções de reabilitação urbana:

: Isenção de taxas referentes a todo o procedimento de licenciamento ou comunicação prévia de edificações e subsequente autorização de utilização;

: Isenção de taxas devidas pela ocupação do domínio público motivada por aquelas intervenções;

: Isenção de taxas referentes à emissão de pareceres no âmbito da informação prévia;

: Isenção das taxas devidas pela realização de vistorias;

: Redução em 50% das taxas relativas à autorização de alteração de utilização. Será também assegurada a criação de mecanismos que garantam o apoio às acções de reabilitação, quer na vertente de informação quer na tramitação processual, de modo a facilitar e promover as acções, apoiar candidaturas, divulgar os incentivos de carácter fiscal e financeiro disponível e apoiar a montagem do modelo económico das operações.

IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis

Os prédios urbanos – edifícios ou fracções – localizados na Área de Reabilitação Urbana Baixa da Banheira serão objecto das seguintes minorações e majorações em sede de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis):

: Majoração para o dobro da taxa aplicável para os prédios urbanos devolutos há mais de um ano

entende-se como prédios devolutos, de acordo com o Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de Agosto, aqueles que durante um ano se encontrem desocupados, sendo indícios de desocupação a inexistência de contractos em vigor com empresas de telecomunicações e de fornecimento de água, gás, electricidade e telecomunicações;

: Majoração para o triplo da taxa aplicável para prédios urbanos em ruinas – entende-se como prédios em ruínas aqueles que apresentam danos que não são reparáveis pelos meios normais, sendo por isso a ruina física um estado limite a partir do qual se considera que a estrutura do edifício se encontra prejudicada total ou parcialmente na sua capacidade para desempenhar as funções que lhe são atribuídas;

: Majoração, até 30%, da taxa aplicável a prédios urbanos degradados;

: Minoração, até 30%, da taxa aplicável a prédios urbanos em bom estado de conservação, podendo atingir os 50% se os prédios estiverem em regime de arrendamento;

: Minoração para prédios classificados: poderá ser fixada uma redução até 50% da taxa que vigorar;

: Isenção de IMI por um período de cinco anos – a isenção de IMI ocorre por um período de cinco anos a contar do ano, inclusive, da conclusão da reabilitação.

IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões onerosas de imóveis

A primeira transmissão onerosa de prédio urbano ou fracção autónoma reabilitada, localizado na Área de Reabilitação Urbana da Baixa da Banheira e destinados exclusivamente a habitação própria e permanente, é isenta de IMT.

Apoios e incentivos de natureza fiscal

Os prédios urbanos – edifícios ou fracções – localizados na área de Reabilitação Urbana Baixa da Banheira serão, naturalmente, abrangidos, durante o período de implementação da respectiva Operação de Reabilitação Urbana, pelo conjunto de benefícios – apoios e incentivos – de natureza fiscal aplicáveis, nomeadamente no que se refere a IRS e a IVA:

: Dedução à colecta de 30% de IRS dos encargos suportados com a reabilitação, até ao montante de 500,00 Euros;

: Tributação reduzida de 5% sobre as mais-valias, quando estas decorram da alienação de imóveis objecto de reabilitação urbana;

: Tributação à taxa reduzida de 5% sobre rendimentos prediais, após a realização das obras de recuperação;

: Aplicação da taxa reduzida de 6% de IVA, para empreitadas de reabilitação urbana.