Réussir la simplification administrative et fiscale en immobilier d’entreprise Actualisation par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprises (ORIE)
Les opportunités de la région francilienne en matière de bureaux et d’immobilier tertiaire émanant de la mise en place du Grand Paris, du Brexit et des prochains Jeux Olympiques doivent être accompagnées de mesures de simplification. L’ORIE analyse et propose. Espace de réflexion et de concertation réunissant plus de 160 acteurs publics et privés, l’ORIE œuvre depuis 1986 à une meilleure connaissance des mécanismes de marché de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France. En 2014, l’ORIE a publié l’étude « Moins de règles, plus d’attractivité pour l’Île-de-France ». En 2018, le Conseil d’administration a proposé d’actualiser cette étude en tenant compte des réformes gouvernementales ainsi que des propositions des Conseils gouvernementaux sur la simplification. L’objectif fixé par Olivier de la Roussière et Olivier Wigniolle, pilotes de l’étude, était de réduire ce nombre de mesures en les hiérarchisant et en les analysant. La présente étude, « Actualisation des mesures de simplification relatives à l’immobilier d’entreprise », fait état de dix propositions.
I. Les évolutions depuis 2014 Les réformes réglementaires Depuis 2014, six principales évolutions réglementaires dans le domaine de l’immobilier d’entreprise ont eu lieu. • La refonte des destinations de construction. Le Ministère du Logement a réformé les destinations de construction par l’ordonnance du 23 septembre 2015 et son décret d’application du 28 décembre 2015 en passant de 9 catégories à 5 aujourd’hui. Toutefois, cette réforme a également donné lieu à 20 souscatégories qui, avec le nouveau régime des autorisations de construire s’y rattachant, semblent complexifier et rendre plus rigides les opérations. Ainsi, cette réforme n’apparaît pas suffisamment en adéquation avec la réalité des opérations immobilières et le développement actuel de la mixité urbaine. • La réforme de l’évaluation environnementale. L’ordonnance du 3 août 2016 et son décret d’application, dont l’objectif poursuivi était de faire diminuer le nombre d’études d’impact à réaliser, ont considérablement modifié le code de l’Environnement. Un grand nombre de projets est soumis à un examen au cas par cas plutôt qu’à une évaluation systématique. Toutefois, après deux ans d’application du nouveau dispositif on constate que les études d’impacts multiples à l’égard d’un même projet continuent de foisonner. Cette réforme fait l’objet d’une proposition du groupe de travail de 2018. 1 • L’instauration du « permis de faire généralisé ». La Loi Confiance adoptée le 31 juillet 2018 a lancé un projet d’ampleur avec l’instauration d’un « permis de faire généralisé », autrement dit un permis déroger aux règles de construction. Le dispositif prévu sera mis en place en deux temps : une première ordonnance fixera les conditions dans lesquelles le maître d’ouvrage pourra déroger à certaines règles de construction (en automne 2018) et une deuxième ordonnance généralisera les normes de construction avec la réécriture du Code de la construction et de l’habitation en objectif de résultats (d’ici un an et demi). • Prolongation des durées de validité de certaines autorisations. Depuis 2016, certaines autorisations ont vu leur durée de validité augmenter pour faire face d’une part à la complexité potentielle du projet (autorisations complémentaires, recherche d’un utilisateur…) et d’autre part, aux aléas possibles en phase de chantier (découvertes, accidents ou autres événements).
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Proposition n°3 : L’étude d’impact de la zone d’aménagement concerté ou d’un permis d’aménager est mise à jour tous les dix ans. Elle vaut pour toutes les composantes de l’opération, dès lors que le projet considéré s’inscrit dans le programme de construction global de construction (+/- 10 % de la SDP).
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