Недвижимость Северного Кипра, "стоит ли игра свеч"? Северный Кипр. Вероятно, каждый из нас, так или иначе, столкнулся в последнее время с пёстрыми рекламами в сети относительно покупки недвижимости на Северном Кипре . «Рай на земле, безопасное и светлое будущее для Вас и Ваших детей и т.д…» НО так ли всё просто на самом деле как рекламируют риелторы, появившиеся также быстро как грибы после дождя на этом сложном рынке, ведь Северный Кипр до сих пор не признан ни одной страной в мире кроме Турции. Ситуацию комментирует Олег Марчишин, маркетинговый директор ДОМ-ИНФО консалтинг, Северный Кипр и Турция.
Недвижимость Северного Кипра относительно дешевая. Например, она на 40% дешевле аналогичного объекта недвижимости, расположенного в Республике Кипр (южная часть острова), и вполовину дешевле испанской недвижимости. Если сравнивать с недвижимостью Турции, то Вы вряд ли найдете такое же месторасположение объекта на первой береговой линии или в горах. Причина кроется в том, что Кипр разделен на две части: южную часть острова занимает Республика Кипр, которая является греческой частью и входит в Евросоюз, север острова занимает Турецкая Республика Северного Кипра (ТРСК), хотя только Турция и еще несколько стран признают этот регион отдельным независимым государством. В 2004 году перед вступлением в Евросоюз на референдум был вынесен вопрос о воссоединении острова, который получил название «План Аннана», предложенный Генеральным секретарем ООН Кофи Аннаном. Жители северной части проголосовали за объединение, в то время как южная часть острова была против. Несмотря на это, в 2004 году Республика Кипр стала членом Европейского Союза. Итак, именно разделенность острова оставляет проблему недвижимости неразрешенной. Во время переворота 1974 года греки-киприоты бежали с севера на юг острова, оставив всю свою недвижимость. В это время турки-киприоты заняли север, переместившись туда с южной части Кипра. Греки-киприоты утверждают, что фактически до 80% земель Северного Кипра принадлежат им. Правительство Северного Кипра выпустило документы, подтверждающие правовой статус земель с 1980. Некоторые из этих документов действительно свидетельствуют, что до 1974 земли принадлежали грекам. Правовой статус земель Северного Кипра делится на несколько категорий: 1.
Международные земли, признанные таковыми Турцией, Британией и другими странами до 1974 года. Эти земли также признаны греческой частью Республики Кипр, поэтому считаются абсолютно безопасными для покупки недвижимости. Главная проблема состоит в том, что земель этого типа, обладающих привлекательным местоположением и доступных на
рынке недвижимости очень мало. Большинство международных земель уже застроено, либо они находятся в недоступном месте и перспектива развития инфраструктуры здесь очень маловероятна. 2.
Обменный титул земли – был создан правительством Северного Кипра и присваивался беженцам туркам-киприотам, оставившим свои дома в южной части острова. Турецкие киприоты передавали свою собственность на юге (Пафос, Ларнака, Лимассол) правительству Турецкой Республики Северного Кипра и получали договорную резолюцию, урегулированную правительствами северного и южного Кипра. Собственник земель такого статуса может ее свободно продавать.
3.
Титул TMD, обоснованно распределенных земель выдавался военнослужащим и вдовам военнослужащих, а также иммигрантам с материковой Турции с целью стимулирования миграции на малозаселенные земли Северного Кипра, например на полуостров Карпас. Эти земли не признаны интернациональным сообществом. Присутствие поселенцев на землях, которые преимущественно являлись греческими, способствует состоянию непрекращающейся вражды и споров между греческим и турецким сообществами по сей день. Согласно Плану Аннана, любая земля, имеющая титул Турецкой Республики Северного Кипра и бывшая в разработке, освобождена от реституции (восстановления в правах). Правило распространяется и на беженцев греков-киприотов, даже при наличии документов, подтверждающих правовой статус земли. Под землями, бывшими в разработке, подразумеваются участки земли, на которых построена недвижимость. В свете сложившихся обстоятельств, лучшее, на что может рассчитывать греческий беженец, это компенсация, которая может быть выражена в предоставлении аналогичной земли поблизости, либо, за неимением подходящего варианта, в денежном эквиваленте. Некоторые специалисты выполнили гипотетические вычисления на основе формулы Плана Аннана, и пришли к выводу, что за стандартный участок в 800 кв.м. компенсация может составить 4 000-6 000 фунтов стерлингов. Правительство Турецкой Республики Северного Кипра официально гарантирует правомерность земельных титулов, и есть несколько громких случаев, когда компенсации действительно были выплачены. Небезопасной может стать сделка с землей, на которой находится оставленная недвижимость, поскольку она может являться греческой собственностью. Если этот факт подтвердится, то земля вернется законному владельцу вне зависимости от того, была ли она разработана последующим владельцем. Обычно, до недавнего времени, покупатель мог идентифицировать статус земли, однако, в последние годы Земельный Кадастр Северного Кипра сделал различия титулов менее прозрачными. Это стало частью процесса нормализации статуса земель Турецкой Республики Северного Кипра. Правительство греческой Республики Кипр надеется, что однажды все греки-киприоты, лишенные своих земель, возвратятся на свои исконные земли на севере острова. С течением времени эта надежда становится все более призрачной, хотя несколько случаев решились Европейским судом по правам человека в пользу греков. В 2006 году Британский суд в Лондоне отклонил иск грека-киприота о возврате его земельного участка и дома, которые были куплены Линдой и Дэвидом Орамс из Брайтона, но потом дело было проиграно в пользу грека-киприота в Европейском Суде. Позже, независимо от этого решения, 05.03.2010, Европейский суд по правам человека признал
Имущественную Комиссию Северного Кипра (так называемый компенсационный комитет) законным органом для разрешения земельных споров. Это означает, что все будущие иски греков, направленные в Европейский суд по правам человека будут перенаправлены в Имущественную Комиссию ТРСК с правом обжалования неудовлетворительного решения в Европейском суде по правам человека. Потенциальные покупатели недвижимости Северного Кипра должны знать тонкости юридического процесса купли-продажи и самое главное им придется доверить будущее своей покупки в руки риелтора либо юриста, часть которых защищают интересы застройщика или продавца, но к сожалению не покупателя. К сожалению, на Северном Кипре нет цивилизованной системы регулирования сделок и последующей ответственности, как со стороны застройщика так и агента. Мало кто из покупателей знает, что все иностранцы должны подавать заявку в Совет Министров прежде, чем на их имя будут получены документы, подтверждающие правовой статус земель. Хотя это и простая формальность, но по времени она может занять до двух лет, да и не существует 100% гарантии, что ответ министерства будет в итоге положительным. Что же тогда делать покупателю и где искать продавца, если например, через 2 года ответ министерства по каким-то причинам будет отрицательным? Договор, заключаемый между покупателем и продавцом, лишь гарантирует, что за время оформления земельного статуса, цена не возрастет, а на объект недвижимости не будет оформлена ипотека или другие обременения. Во время оформления статуса на земле можно проживать и недвижимость можно перепродавать. На Северном Кипре большое британское сообщество, английский язык широко распространен, стоимость проживания относительно мала, а свежие продукты всегда в изобилии. Расчеты многих сделок производятся в фунтах стерлингов, а в магазинах у Вас с удовольствием примут доллар или евро, причем сдачу Вы получите в турецкой лире. Как уже упоминалось ранее, у греческого сообщества в 2004 году была возможность проголосовать за воссоединение острова, но они отклонили предложение. Сейчас понятно, что План Аннана был лучшей и, возможно, последней возможностью греков вернуться на исконные земли. В создавшемся политическом тупике и заметном росте благосостояния Турецкой Республики Северного Кипра, можно предположить, что пропасть между двумя частями одного острова будет только увеличиваться. Многие иностранные инвесторы понимают, что большая часть греков-киприотов никогда не вернется на север острова, и что Турецкая Республика Северного Кипра останется независимым от Республики Кипр государством. Если это верное предположение, то Северный Кипр обладает привлекательными финансовыми возможностями для инвестиций, а также потрясающей природной красотой и расслабленным образом жизни с практически нулевым уровнем преступности.