International Real Estate Journal - 2

第十二屆深圳國際房地產與建築科技展覽會 2011 年溫州迎春房產展示交易會

International Real Estate Journal

特刊

12/2010

美國投資移民快捷通道 EB-5 區域中心 培養美國房地產業的亞裔之星 如何選擇房客 在美國安心做房東

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《國際地產》卷首語

在寒潮中 追隨暖流 探尋和把握後危機時代的房地產商機

本世

紀頭十年的最後一個聖誕節就要到了，人們最大的共同願望莫過於世界經濟能走上 持續復甦的軌道。作為曾經最受歡迎的投資種類之一，房地產的投資前景更是備受

第十二屆深圳國際房地產與建築科技展覽會 2011 年溫州迎春房產展示交易會

特刊

矚目。雖然在全球範圍內的經濟寒潮尚未退去，但是亞太地區的新興市場已經湧現新的暖流。 在本期的“前瞻視野”欄目中，本刊預計中國商業地產將成為全球投資熱點。在今年中國樓 市調控導致的低迷背景下，商業地產在整個房地產市場消費環節，已經連續三個季度企穩回升，

International Real Estate Journal

12/2010

投資和租售異常活躍。隨著中國城市化進程的不斷加快，長期來看，商業地產也必將成為房地 產市場的投資主流產品，“住冷商熱”也必定成為樓市大趨勢。 目前海外地產商似乎都很看好中國商業地產經濟的投資前景。11 月 8 日，全球商業地產大會 亞太博覽會在北京召開，來自全球的零售商、諮詢顧問、商業地產專家等聚集一堂，共同探討 經濟增長帶來的商機。與此同時，中國的地產商也準備將資金轉到商業地產市場。本刊作為國

美國投資移民快捷通道 EB-5 區域中心

際購物中心協會（ICSC）的戰略合作媒體，將持續關注商業地產領域的國際交流與合作。 而在中國住宅市場高位震盪回落、美國房市逐步探底回升的背景下，加上人民幣升值的刺激，

培養美國房地產業的亞裔之星 如何選擇房客 在美國安心做房東

中國民間資金流向太平洋彼岸的趨勢正在形成。那麼，20 萬、30 萬、100 萬美元在美國能買啥 樣的房子？本刊特約撰稿人喬磊撰文就讀者關心的話題進行了深入探討，另一位特約撰稿人範

林昌源

曉天則舉例介紹了 50 萬美元可以在好學區、好地段買到的好房子。 對於具有長期投資動機的海外置業者來說，獲得持續穩定的現金流才是投資的目的。據美國

為你創造財富的美國資深地產經紀

低價進場 絕佳時機

房地產經紀人協會（NAR）的統計，約有 30% 的房子被購買用於出租。買了投資房是一回事， 如何把房子租出去，並且讓房客準時地支付租金又是另一回事。在“經驗分享”欄目，本刊特 約撰稿人高雲堂撰文介紹了如何選擇房客，在美國安心做房東。 對於準備辦理投資移民的中國富裕家庭來說，EB-5 區域中心投資移民則是一條難得的快捷通 道，此前美國從未有過如此優惠便利的移民政策，但是一些魚目混珠現象也正在中國市場出現。 本刊記者最近為此先後採訪了美國投資移民同業協會的專家、美國資深移民律師及多個投資移 民區域中心的負責人，對這一新熱點進行了全方位的透視。專家建議申請人要認真閱讀各項目 的招募說明，特別要謹防一些移民仲介公司的誇大宣傳，最好能前往美國實地進行商務考察， 或者借助在美國的專業機構，對項目進行全方位的調研，盡可能地降低投資風險。 本刊自從今年 10 月創刊以來，組織或參與了美中兩國地產界的多次高端會議與交流活動，並 與中國重慶博眾房地產管理研究院與正式建立了戰略合作夥伴關係。我們將繼續拓展這種全新 的商業模式，在美中之間搭建地產與移民資訊交流的橋樑。我們還將與美國亞裔房地產協會等 專業機構建立合作關係，通過更加廣泛的雙向互動，使合作夥伴的商業價值和影響力同步倍增， 共同探尋和把握後危機時代的房地產商機。

《中華商報》社長 蘇蓉生 2010 年 12 月

006 International Real Estate Journal

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Yorba Linda 距離洛杉磯市中心商業區40哩，位於其東南方，除適合居住，並以富裕著稱。CNN 在2005年將該市排名為全美第21適 合居住的城市。為全美最有錢的城市之一，中間收入達美金12萬1075元。金錢 Money 雜誌2010年全美前100名最宜居住城市排行 榜，中西部小城幾乎囊括前十名，加州共有四市上榜。尤巴林達 Yorba Linda 居第38名。2010年在全美平均失業率高達9.3%之際， 這些城市的失業率與犯罪率皆低，學區好，戶外活動多，對家庭友善，確實是宜居城市。約市能獲這些美譽，與治安良好，與擁有 共達135英畝的公園及運動場所，與兩個高爾夫球場等設備有關。尤巴林達市擁有長達100哩的跑馬道，但這個距洛杉磯45分鐘車 程，尼克森總統出生地城市，不僅是騎士們的天堂，它的好學區，林立的高爾夫球場與購物中心，也讓它在宜居城市中名列前茅。 資深地產經紀 Emily 胡在尤巴林達市生活了近二十多年 瞭解那裡的山山水水，幫助無數客人在這裡安家落戶。

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第十二屆深圳國際房地產與建築科技展覽會 2011 年溫州迎春房產展示交易會

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特刊

12/2010

美國投資移民快捷通道 EB-5 區域中心 培養美國房地產業的亞裔之星 如何選擇房客 在美國安心做房東

林昌源 為你創造財富的美國資深地產經紀

低價進場 絕佳時機

《國際地產》卷首語

社長 President

在寒潮中 追隨暖流 .....................................................................................006 探尋和把握後危機時代的房地產商機

副社長 Vice President

蔡憲州 Sam Tsai．胡安 Juan Yanez Carrera 副社長兼副總編輯 Vice President and Deputy Chief Editor

沈普芳 Pufang Shen

《國際地產》封面人物

低價進場 絕佳時機

蘇蓉生 Barry R. Su

廣告總監 Advertising Director

紀謝萍 Allison Hsieh Ji 總編輯 Editor in Chief

王曉群 Xiaoqun Wang 副總編輯 Deputy Chief Editor

王列珉 Liemin Wang 編輯 Editors

............................................................012

林昌源為你創造財富的美國資深地產經紀 《國際地產》獨家專訪

培養美國房地產業的亞裔之星 ..................................................014 《國際地產》熱點透視

美國投資移民快捷通道 EB-5 區域中心 .......................016 有意辦理投資移民的中國富裕家庭要果斷把握機遇， 也要注意控制風險。 《國際地產》前瞻視野

中國商業地產將成全球投資熱點...........................................020 海外地產商看好投資前景 中國地產商也準備將資金轉到商業地產市場

楊婭姣 Yajiao Yang．鄭雪玲 Shirleen Zheng 美術編輯 Art Editor

丁圓圓 Lucy Ding．梁翔南 Alan Liang 廣告經理 Advertising Manager

趙俊 John Zhao．溫燕 Winnie Wen 發行總監 Circulation Director

魏景明 Henry Wei 中國運營總監 Director of Operations in China

牛曉娟 Xiaojuan Niu 中國廣告總監 Advertising Director in China

孫毅 Yi Sun 中國財務總監 Chief Financial Officer in China

蘇京麗 Jingli Su 中國公關主任 China PR Director

孫崗程 Gangcheng Sun 社長助理（中國、日本）President Assistant

仵艷霞 Money Wu 中國法律顧問 China Legal Counsel

北京致諾律師事務所 Beijing Zhinuo Law Firm 出版發行 Publisher

《國際地產》房市觀察

20 萬、30 萬、100 萬美元.............................................................026 在美國能買啥樣的房子

美國《中華商報》Chinese Biz News 社址 Address

15713 Valley Blvd., City of Industry CA 91744, USA 中國聯絡處 Address in China

《國際地產》房市觀察

這麼好的房子為什麼還沒有買主...........................................034 《國際地產》經驗分享

如何選擇房客在美國安心做房東...........................................036 《國際地產》縱橫互動

構建美中地產界交流新平臺..........................................................038 《國際地產》縱橫互動

世界華文媒體合作聯盟 舉行首屆年度工作會議.........................................................................042

北京市海淀區 中關村南大街 1 號友誼賓館 4 號樓一層東側 網址 Website

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編輯部 editor@guojidichan.com 廣告銷售部 sales@guojidichan.com 公關部 pr@guojidichan.com 中國運營部 china@guojidichan.com

011 International Real Estate Journal

《國際地產》封面人物

低價進場 絕佳時機 林昌源為你創造財富的美國資深地產經紀

採訪整理．趙俊 John Zhao 攝影．王文久 Mark Wang

林昌源

先生畢業于台灣大學法律學系，從 1980 年在美國從事酒店投資經營管理， 1989 年取得加州房地產經紀執照，在美國房地產界已有 30 年的經驗。現在

為南加州台灣旅館公會會員，大洛杉磯旅館公會顧問。林昌源先生在房地產界以地產投資分析， 地點選擇，專門研究未來房地產的黃金地段，以及風險管理著稱。林昌源先生經常在南加地區 舉辦房地產投資講座，其對房地產投資有精闢的分析，對風險管理有獨到的見解，許多投資人 皆受益良多。在美國房地產泡沫破裂之前，林昌源先生曾多次在講座中警告投資人應小心謹慎 為之，必需特別注意風險控制，不可盲目投資地產。現在證明其見解獨特而準確，聽從建議者 在此次金融風暴中均可全身而退。 林昌源先生將於 2011 年 1 月 15 日在聖蓋博希爾頓酒店再次舉辦房地產講座，屆時他將與聞 名全美在土地開發領域最具權威的美國土地開發顧問公司 Development Research Institute 總裁

林昌源 Justin Chang-Yuan Lin

Barry Gross 等特邀來賓一起展望 2011 年房地產市場前景。

美國金球房地產公司總裁

林昌源先生目前專門和美國銀行及全美國地產精英聯線，專精銀行不良資產，包括債權、法 拍屋以及銀行屋。投資人往往可以用低於市價或者造價買進，是發財致富的良機。 林昌源先生指出，現今美國房地產一片蕭條，而中國許多一線城市的房地產都有泡沫化的危

台灣大學法律學士 加州房地產協會會員 加州房地產執照 DRE # 01021414

機，正是投資人出脫大陸房產，在美國投資的絕佳時機，一方面以最高點出售，另一方面以最 低價進場，這是投資人夢寐以求的千載難逢的良機。另外，鑒於中國大陸許多欲來美國做投資

專精：銀行不良資產，法拍屋，

移民者，林昌源先生亦提供一些投資移民項目，提供投資人安全可靠不但能拿到綠卡，甚至有

銀主屋，移民專案開發，投資分析，醫院，

回報率的絕佳移民投資機會。

酒店及各類商業巨額貸款。

林昌源先生為人專業，敬業，知識淵博，極具智慧，並且熱心，誠懇，努力於公益，在美國 南加州廣受好評，是值得廣大投資人信賴的資深地產經紀。

手機：001-626-831-5693 傳真：001-626-371-9211 EMAIL: Justin@agasrealty.com

林昌源房地產講座 2011 年房地產展望 主題：如何在美國做土地開發與在美國還能做土地開發嗎？

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時間：2011 年 1 月 15 日星期六

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1:30PM ～ 5:00PM 講座 5:00PM ～ 7:00 雞尾酒會

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地點：San Gabriel Hilton 聖蓋博希爾頓酒店

Arcadia, CA 91006

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Timothy Sullivan

Barry Gross

美國住宅開發顧問公司總裁

美國土地開發顧問公司總裁

012 International Real Estate Journal

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《國際地產》獨家專訪

培養美國房地產業的亞裔之星 專訪 美國亞裔房地產協會 AREAA 主席：吉姆．派克 Jim J. Park

採訪報導．鄭雪玲 Shirleen Zheng 胡安 Juan Yanez Carrera 圖片提供．美國亞裔房地產協會

在不

久前舉行的 2010 年第五屆美國亞 裔房地產會展房地產年會上，美國

亞裔房地產協會 Asian Real Estate Association of America，AREAA 主 席 吉 姆· 派 克 Jim J. Park 被評為年度房地產人物。他在接受本刊記 者專訪時表示，該協會將繼續致力於培養未來 的領導人，藉以改變房地產行業為美國亞裔和 移民購房者服務的方式。 在過去的 20 年，派克先生曾在包括聯邦住 房管理局和房地美等住房有關的公共和私營部

取得了很大的進步。即使在這種經濟環境下，

門任職。他曾擔任全國推進可持續住房擁有率

我仍然感到興奮，因為我們的工作在社會上起

和社區振興工作對社區發展機構的代表。他是

到了宣導作用。”

美國聯邦儲備委員會旗下的消費者諮詢委員會

美 國 亞 裔 房 地 產 協 會 在 今 年 10 月 設 立 了

委員，並擔任亞洲太平洋美國國會研究協會主

AREAA 教育基金會，致力於培養未來的領導

席。他是“新境界”社會資產管理解決方案創

人，藉以改變房地產行業為美籍亞裔和移民購

始人之一，創造了多元化、專業化的住房解決

房者服務的方式。新的基金會將著重兩項計

方案。

劃：行政領導計劃和致力於永續擁有住房的消

派克先生還參加過無數次的全國性非營利的

費者宣傳和教育計劃。

致力於擴大住房所有率的社區組織委員會。他

根據這一計畫，基金會每年將挑選一個由五

也是亞太裔美國社區發展協會的創始人和前主

至十名未來領導人組成的班到一所全國頂級大

席。

學參加為期一周的行政管理發展培訓計劃。這

在派克先生的領導下，AREAA 增長成為擁

些被挑選的人還將參與由一些頂級行業領導者

有超過 12,000 個成員和 15 個地方分會的全國

輔導的輔導計劃，並參加為期一年的項目，在

性組織。 AREAA 已經成為亞裔購房者的強有

美國亞裔社區擴展專業服務，幫助亞裔消費者

力的政治聲音和立法改革宣導者，使得亞裔公

實現擁有住房的目標。

民和更多亞裔移民獲得公平的信貸機會。他領

消費者宣傳和擁有住房教育計劃將是一個廣

導確立了一些重點項目，包括建立 AREAA 教

泛的努力，旨在教育處於弱勢地位的消費者，

育基金會，目標是培養未來的領導人和給有需

特別是英語能力有限的新移民，使他們瞭解住

要的業主提供資源。

房購買過程。該計劃將包括與非營利性的輔導

AREAA 為擁有派克先生這樣一位為所有人 都擁有住房而努力的領導者而感到十分自豪！

機構合作和網絡宣傳，為打算購買第一所住房 的消費者提供培訓服務。

AREAA 的創始人兼主席、現任教育基金會主

AREAA 教 育 基 金 會 主 席 艾 倫． 岡 本 Allen

席、2008 年 AREAA 房地產風雲人物艾倫．岡

Okamoto 表示，基金會的計劃將準備為美國亞

本 Allen Okamoto 說。 “派克先生是一個具

裔社區培養未來的領導者，並在消除使許多消

有遠見且具有奉獻精神的領袖，他一生都致力

費者無法成為屋主的語言障礙方面發揮重要作

於讓每個人有一個公平的機會實現美國夢。”

用。

派克先生說，“獲得這樣獎項讓我覺得誠惶誠

在美國亞裔社區達到擁有住房和領導能力

恐。通過 AREAA 全體會員的共同努力，我們

發展是 AREAA 教育基金會的核心使命。與我

在促進房地產行業，以及支持美國亞裔購房者

們的選民和行業夥伴合作，本基金會已準備就

014 International Real Estate Journal

緒，將給多元文化的社區和個人帶來長遠的積 極影響。岡本表示。

AREAA 教育基金會是美國亞裔房地產協會 AREAA 的一個獨立的隸屬單位。該基金會將

摩根大通銀行的消費者品牌大通捐贈估值為

於 2011 年初開始接受領導人培訓計劃的申

130,000 美元的兩項房地產，成為 AREAA 教

請，並且將於 2011 年 3 月宣佈管理領導的第

育基金會的第一主要企業支持者。

一 班 人 員。AREAA 在 美 國 38 個 州 擁 有 超 過

大通執行官員兼該基金會的董事會董事唐

12,000 名成員，是代表多元化亞裔社區的唯

娜．米勒表示，“大通很高興能支持 AREAA

一行業組織，並且讓亞裔房地產專業人士就影

推出新的基金會，因為我們有促進處於弱勢消

響房地產市場、美國亞裔消費者的各種政策和

費者永續擁有房屋的相同目標。”

商業討論發表意見。

AREAA 教育基金會將修復和銷售大通捐贈 的銀行回收房屋，並將銷售所得款項用來幫助

如欲瞭解相關資訊，請訪問

實施基金會的計劃。

www.AREAA.org。

015 International Real Estate Journal

《國際地產》熱點透視

美國投資移民快捷通道：EB-5 有意辦理投資移民的中國富裕家庭要果斷把握機遇，也要注意控制風險。

採訪報導．王曉群 Xiaoqun Wang 圖片提供．iStockPhoto

對於準備辦理投資移民的中國富裕家庭來 說，EB-5 區域中心投資移民是一條難得的快捷 通道，此前美國從未有過如此優惠便利的移民 政策，但是一些魚目混珠現象也正在中國市場 出現。本刊記者最近先後採訪了美國投資移民 同業協會（Invest in the USA，簡稱 IIUSA）的 專家、美國資深移民律師及多個投資移民區域 中心的負責人，對這一新熱點進行了全方位的 透視。 EB-5 投資移民的應運而生 美國是世界上最大的移民國家，加上科技發 達、教育資源豐富等原因，成為全球其他國家 和地區成功人士移民的首選之地。從上個世紀 90 年代初開始，為了應對加拿大、澳大利亞 等國家在移民領域的競爭，美國制定了較具彈 性的投資移民政策，並不斷加以調整修正。 美 國 國 會 在 1990 年 立 法 通 過 了“ 投 資 移 民法案”，目的是為吸引外國投資者到美國 投資和創造新的工作就業機會，其投資移民 類 別 被 定 為 EB-5 （Employment Based Fifth Preference），但是最初的申請人寥寥無幾。 1993 年，EB-5 投資移民法規中增設了“區 域 中 心 試 行 方 案 ”（Regional Center Pilot Program），允許符合一定標準的私人或政府 機構代理成為區域中心，並將特定區域內的移

設立於 1993 年的試行行方案原定於 1998

民投資額由 100 萬美元降至 50 萬美元，並要

年到期，但後來經過多次的到期展延，目前此

求其投資應直接或間接地為贏利性企業創造

方案的施行時效已延長至 2012 年 9 月 30 日

10 個就業機會。達到條件者被視為符合此投

為止。據悉，美國移民律師公會（AILA）等機

資移民方案下的合格投資者，他們及家人可獲

構正在進行遊說立法，以期將此實驗性方案改

核發附條件的綠卡。兩年後，如果投資者符合

為永久性方案。

條件可申請解除條件，換發為永久性的綠卡。

美國國會每年發放 1 萬個投資移民名額，

這也使得 EB-5 成為了美國所有移民類別中資

其中 3000 個專門留給投資移民區域中心。但

格條件限制最少的一條便捷通道。

由於申請程式的繁雜和反移民情緒的影響，這

為了擴大 EB-5 項目對海外投資者的吸引力，

些名額一直有很大剩餘。根據美國國務院的統

從 1996 年開始，美國移民局又陸續放鬆了不

計，從 1992 年到 2004，一共只有 6024 人拿

少條件，包括投資途徑和聘用工人的計算方式

到了兩年期的臨時綠卡，其中只有 653 人拿到

等，使投資者可以透過美國現有的投資基金進

了永久綠卡。

行投資，還可以用借款的方式減少個人預備的 投資額等。

金融風暴後銀行信貸的緊縮，使美國很多商 業開發項目因為得不到貸款而擱淺，也讓外國

016 International Real Estate Journal

根據美國國務院公佈的資料顯示，在 2009 年財政年度獲批的 EB-5 類簽證移民總數，從 上一財政年度的 1443 人躍升至 4218 人，其 中 1,979 人來自中國，遠遠超過以 903 人位居 次席的韓國。而在 2007 財政年度發出的 1,099 張投資移民綠卡中，還只有 293 張是發給中國 申請人的，當時位居首位的韓國申請人獲得了 500 多張綠卡。 據專家預計，2010 年財政年 度獲批的 EB-5 類簽證移民總數還將大幅增長， 而中國申請人在其中所占的比重將可能提高至 70% 左右。 EB-5 投資移民的申請運作 從總體上來說，不管是來自哪個國家或地區 的移民投資者，其赴美投資動機主要包括：尋 求新的商業機會或把自己的生意擴展到美國市 場；讓自己或者子女獲得更好的教育；分散個 人財富的投資組合；居住在美國並成為美國公 民。自 2008 年以來，來自中國的投資移民申 請案件每年以倍數的速度超速增長，其中，至 少超過半數人直接動因都是源自孩子的教育。 根據規定，一旦獲得核發條件式永久居民身 份後，投資者的家人（配偶及申請時未滿 21 歲的未婚子女）可同時享受和其他正式永久居 民相同的福利，包括：在美國任何地方居住和 投資移民者的錢包成為最好的替代資金來源。

工作的自由；不須申請就業許可即可自由地接

在美國政府的大力扶持 下，EB-5 類項目以前

受工作；自行開立公司；為其他親屬申辦綠卡；

所未有的速度增長。據美國投資移民同業協會

享受永久居民在就學時的福利，如以居民的學

統計，截止到 2010 年 9 月底，全美獲得認可

費標準入讀公立大學；擁有永久居民身份的五

的投資移民區域中心數量已從 2006 年的 20

年後，可申請成為美國公民。申請人需要在美

多個增加到 128 個。 2010 年 1 月至 9 月，平

國進行某項投資或高失業率的地方投入至少

均保持了每個月增加 10 個新項目的增速。

50 萬美元，才能獲得綠卡。也就是說，如果

在新一波投資移民到美國的浪潮中，富裕起

中國投資者希望通過此程序實現其移民目標，

來的中國投資人顯然已經被放在首要位置，而

須著眼于取得投資成功、在美國創造規定的就

這一趨勢才剛剛顯露出來，有望在未來很長一

業機會，並具備提供各種書面證據的能力。美

段時間得到持續。在 2009 年以前，美國 EB-5

國 EB-5 投資移民類別則為準備向美國移民的

投資移民項目數量極少——在中國推廣的項目

企業家提供了一條便捷的通道。

只有 4、5 個。現在，越來越多的美國 EB-5 投

按照地理位置劃分的 EB-5 區域中心一旦審

資移民項目開始進入中國市場，且數量仍在持

批通過，就可以利用投資移民法為區內的企業

續增長。

或發展項目招商引資。移民局要求在區外投資

017 International Real Estate Journal

《國際地產》熱點透視

全美獲得認可的投資移民區域中心數量已從 2006 年的 20 多個增加到 128 個。 越來越多的美國 EB-5 投資移民項目開始進入中國市場，魚目混珠現象也正在出現， 專家建議申請人要謹防一些移民仲介公司的誇大宣傳，盡可能地降低投資風險。

的移民必須參與自己投資企業的日常管理和運 作，而在區內投資者申請移民時的要求相對寬 鬆，一切可以交給區域中心管理方去打理。 美國 EB-5 類的投資移民方案有兩種具體運 作形式：第一種是投資形式，即投資者的投資 款項投資到區域中心項目中，直接承擔投資收 益和風險；第二種是借貸形式，即投資者的投 資款並非是實際投資，而是將投資款借貸給一 家有良好信用、有足額或超值抵押擔保品的企 業，類似於銀行的放貸業務。 投資者必須證明其資產為合法取得，也就是 要求投資者證明其投資資金是通過工資收入、 投資、財產出售、繼承、贈與或者其他合法方 式取得，甚至貸款得來的資金也是被承認的。 如果資金來源於公司資產，則不符合規定。 美國 EB-5 投資移民申請所需資料包括：全 家成員的身份證、戶口本影本；結婚證影本； 具有大中專以上學歷者，提供學歷證書影本； 申請人或配偶若有銀行存款或股票，提供銀行

的投資行為，EB-5 區域中心不能為投資者擔

存款數額和股票市值數額；申請人或配偶若有

保。但是在實際操作中，為了滿足客戶求穩的

房產、地產，請提供房產所有權證、國有土地

心理，許多區域中心以不同形式提供在若干年

使用權證影本；申請人或配偶若有私家汽車，

後償還本金的保證，甚至還有其他更加創新的

提供機動車行駛證影本；申請人如果作為公司

方法。美國投資移民同業協會的專家表示，該

管理人員或承包經營者，應提供所在公司的營

機構正在盡力協調業者的操作規範，加強與政

業執照影本。

府有關部門及之間的溝通，以防範系統性風險

申請人如果是公司股東或個體經營業主，還

的發生。

提供以下資料：（1）公司營業執照影本；（2）

美國移民局近來對投資移民審核速度加快，

公司稅務登記證（國稅、地稅）影本；（3）

提出申請快的話 4-6 個月後即可獲得臨時綠

公司企業法人代碼證影本（個體經營者不須提

卡。職業移民、親屬移民的排期都很長，甚至

供）；（4）公司註冊時的驗資報告影本（個

長達十年，因此許多人把目光轉向區域中心投

體經營者不須提供）；（5）公司章程（個體

資拿綠卡，但關鍵在於投資項目與程序是否符

經營者不須提供）；（6）公司本年度的資產

合要求，並經得起檢驗，兩年後能否取得永久

負債表和損益表影本；（7）公司若有納稅（國

綠卡。

稅或地稅），提供幾張稅單樣本影本；（8）

投資者不能先申請移民簽證而後投資，而是

公司若有其他證書（如進出口企業資格證書、

在確實進行了投資之後才能申請簽證。即使移

建築企業資質證書、生產企業產品品質證書

民局很快批准其投資移民的申請，只是一個有

等），提供影本。

條件限制的臨時綠卡。兩年之後，移民局對其

EB-5 投資移民的風險控制

投資項目進行核查，合格者方能將臨時綠卡轉

美國移民法規定，投資移民必須是承擔風險

為永久綠卡，倘若投資者在這兩年中投資失

018 International Real Estate Journal

敗，不僅喪失了大筆資金，而且還可能喪失永 久居留權身份。 EB-5 投資移民是個比較複雜的過程，投資者 選擇投資項目的時候應該慎重，仔細調查區域 中心項目，在做決定前盡量多瞭解他們的實際 情況、經濟前提和潛在風險，必須考慮以下三 個問題：一是此項目能不能申請到長期綠卡？ 二是投資資金是否安全？三是投資款什麼時候 能收回來？ 對於採用投資形式的 EB-5 投資移民項目， 如果這個項目運作產生了贏利，投資人就有利 可分，有投資收益；但萬一這個項目運作不佳 產生了虧損，那麼投資者也必須承擔起這個虧 損。 對於採用借貸形式的 EB-5 投資移民項目， 只要這個企業的抵押擔保品足額或超額，就可 以將錢借貸給這個企業運作的區域中心項目， 借貸期限為 5 年，5 年後無息返還投資者的投 資本金。企業償還這筆錢時，投資者是第一或

的審核驗收。如果在融資時項目已開始運作，

第二順位，不圖收益，目的就是為了保本，因

其保險係數將大大提高。

此投資風險就相對減少。但 5 年無息還款也不

目前在 EB-5 類移民門外等待的企業有兩千

是美國法令的規定，而是採取一個讓投資者和

多家，但政府需要挑選出運營良好少數企業。

企業都能接受的還款期限，投資者依此途徑合

所有接受了 EB-5 融資方案的企業都被納入監

法取得美國綠卡並保本。

管，要求每週或每個月彙報經濟狀況，在經濟

EB-5 投資移民項目都是應該得到政府批准和 支持的，但美國政府不會為任何一個項目提供

狀況亮黃燈時就會被要求還款，一般不會走到 破產地步。

擔保。所有的項目都是由負責項目運作的公司

由於信息不對稱，在林林總總的投資移民項

自主運營，自負盈虧。通常，作為項目推介方

目選擇中，投資者確實很難真正有時間和精力

的後臺公司會先組建一個項 目公司來負責項

去分析項目的優缺點。為有效控制風險，申請

目的具體運作。公司自己出 30% 的項目資金，

人在選擇 EB-5 的投資項目時，應選成熟的投

其他 70% 靠融資來完成。如果它推出的項目

資管理公司，關注他們的背景和成功案例。

能經得起銀行的審核，獲得申請貸款的資格， 那就比較有安全保障。

專家建議申請人要認真閱讀各項目的招募說 明，一般項目招募說明中都會對此有詳細表

據瞭解，有些濫竽充數的投資移民項目，剛

述。申請人特別要謹防一些移民仲介公司在推

剛有了大體的運作方案，需要自己承擔的 30%

廣 EB-5 投資移民項目時的誇大宣傳，最好能

的資金還沒到位，就開始對外融資，想等籌到

在申請之前前往美國實地進行商務考察，以便

錢後再開始運作。結果，投資者持臨時綠卡在

作出準確的判斷，或者借助在美國的專業機

美國生活兩年後，項目還沒有啟動，滿足不了

構，對項目進行全方位的調研，盡可能地降低

雇傭 10 個工人的要求，根本無法通過移民局

投資風險。

019 International Real Estate Journal

《國際地產》前瞻視野

中國商業地產將成全球投資熱點 海外地產商看好投資前景，中國地產商也準備將資金轉到商業地產市場。

採訪報導．王列珉 Lieming Wang 圖片提供．iStockPhoto

在今

年中國樓市調控導致的低迷背景

在北京國際飯店召開，來自全球的零售商、諮

下，商業地產在整個房地產市場

詢顧問、全球和區域的商業地產開發商、建築

消費環節，已經連續三個季度企穩回升，投資

師以及購物中心方案供應者聚集一堂，共同探

和租售異常活躍。目前海外地產商似乎都很看

討經濟增長帶來的商機。在博覽會期間有來自

好中國商業地產經濟的投資前景，與此同時，

歐洲和美國的零售品牌在零售直通車，零售投

中國的地產商也準備將資金轉到商業地產市

資和新市場拓展，零售地產展望等博覽會環節

場。這樣一來，是否會引起中國商業地產的投

中亮相。

資熱潮？那麼，投資熱潮又會否引起商業地產

北京市副市長程紅女士出席開幕式並致辭，

泡沫，為下一個危機埋下伏筆呢？

她說：“北京市是中國最大的消費市場，2009

新政催熱中國商業地產市場

年 消 費 總 額 達 到 5300 億 元， 今 年 有 望 超 過

從 4 月 17 日的“新國十條”正式拉開調控

6000 億元。北京市場的輻射力和影響力大，

大幕到 9 月 30 日“新國五條”的細化，今年

強大的商業輻射力吸引 了周邊城市的消費者。

中國政府已經二度出手樓市；除此之外，限購、

外資加快態勢進入北京市場，零售外資店鋪超

加息、停房貸、土地問責等一波接一波措施已

過 3000 家，北京已經成為世界第六大零售城

經重創住宅市場。部分省份的住房交易市場已

市、世界第八大美食之都，並擁有 30 家世界

趨於平緩，但一批敏銳的投資客卻將視線轉向

500 強企業全球總部，北京的商貿影響力也在

商業地產，掀起一股商鋪炒作熱。

增強。展望未來 5 年發展，北京將加快世界商

地產服務商第一太平大衛斯發佈的北京市場 2010 年三季度報告顯示，三季度除零售市場

貿發展，將給購物中心等商業地產足夠的發展 空間。”

之外，甲級寫字樓租金普遍上揚，預計四季度

國際購物中心協會（ICSC）全球主席威廉·

商業地產售價和租金仍將繼續上漲。第一太平

陶伯曼在接受了本刊記者採訪時表示，市場供

大衛斯北京公司董事王瓊介紹，目前政府僅出

求關係將會自動調整去找到平衡，一些沒那麼

臺支持普通住宅市場供給的政策，而開發商較

完善或過時的項目將會慢慢被淘汰。比較好的

少出售優質商業地產物業，造成商業地產項目

項目是經過深思熟慮而設計的，經過良好的管

供給量較少，而需求強勁，預計四季度商業地

理來提供更舒適、安全和優量的購物體驗。新

產售價和租金仍將適度上漲。四季度，北京將

項目將精益求精，變得越來越好，不斷的生存

新增近 47 萬平方米的中高端商業項目供應，

下去。優良的購物中心項目擁有良好的零售品

全部為購物中心項目。王瓊說：“零售商向郊

牌配對，能長遠生存才稱得上是好項目。

區和衛星城等地擴張，預計四季度分化現象將 更明顯。”

國際購物中心協會首席執行官邁克爾·克切 維爾則向本刊記者表示，從協會的觀點來看，

借著今年調控年的“東風”，“住冷商熱”

購物中心要經營得好要經過改進、演化和調整

幾成定局。而隨著城市化進程的不斷加快，長

來適應市場變化。商業地產市場 的泡沫就是

期來看，商業地產也必將成為房地產市場的投

市場上過多的項目中存在不善經營的構物中

資主流產品，“住冷商熱”也必定成為樓市大

心。某些項目會失敗並非代表市場出現問題，

趨勢。許多零售商都看好中國的零售業市場，

只意味著市場發揮了它的功能去識別一些較好

欲加大投資。而隨著新貨幣寬鬆時代的來臨，

的項目， 而那些較好的項目更能夠回應市場

這些零售商擁有了更強的擴張實力。

需求。

全球商業地產專家匯聚北京研討 11 月 8 日，全球商業地產大會亞太博覽會

來自美國加州 GAP 公司國際地產部高級副 總裁大衛·左巴作為第一位主題發言的零售品

020 International Real Estate Journal

牌代表，詳細講解了 GAP 中國行的目的，及

會考慮中國二線城市的開店拓展。”大衛·左

其未來的發展戰 略。大衛·左巴認為，“中

巴透露。

國處於特殊發展時期，GAP 將在中國展現獨特

全球商業地產市場都出現正增長

品牌特色。正如其他快時尚品牌所經歷的發路

近日全球最大的商業地產服務公司世邦魏理

線一樣，GAP 想在中國大面積開店，應首先打

仕發佈了全球商業地產市場觀察，根據此項研

開一線城市市場。”

究分析，未來全球商業地產市場高點將在中

大衛·左巴表示，對於所有零售商來說，店

國。目前全球經濟復甦勢頭開始加快，預計

鋪位置選擇都是一個首要問題，北京、上海等

2010 年幾乎所有市場都將出現正增長。不過，

一線城市的市中心，將成為打造品牌知名度的

增長步伐並不一致。亞太地區的新興市場增長

基地。目前在二線城市 GAP 的認知度不高，

最為強勁，成為領頭羊，緊隨其後的是拉美地

所以品牌知名度拓展非常重要。“五年後 GAP

區。北美和西歐地區的經濟復甦相對更為脆

021 International Real Estate Journal

《國際地產》前瞻視野

隨著城市化進程的不斷加快，商業地產也必將成為投資主流產品， “住冷商熱”也必定成為樓市大趨勢， 與此同時，中國的地產商也準備將資金轉到商業地產市場。

弱，且落後於其他地區。

中國消費者不斷增長的消費能力同時還推動

每年，世邦魏理仕都會和 200 多個國際零售

了國內零售業的快速發展，並觸發了消費模式

商交流，瞭解評估它們的擴張意圖。零售商在

的一種改變。中國消費者如今開始追求更為多

2011 年的擴張意圖較之 2010 年有很大提高。

元化的購物體驗，食品消費比重從 1995 年時

約有 20% 的受訪者希望將店鋪擴大至 40 家

的 50% 減少至 2008 年的 38% 也進一步證實

以上。約有一半受訪者希望再開 20 家新店。

了這一趨勢。

零售商對亞洲市場特別感興趣，尤其是中國市 場。

這些強勁的中國經濟及市場基本面由此給予 了全球零售商充分的理由進入中國零售市場。

零售商尋求開設的店面數量日益增加。不過

在過去的 20 年中我們看到各類全球零售商陸

與此同時，零售商仍持審慎態度，其擴張主要

續進入中國，而隨著中國二線及三線城市零售

關注於已進入的市場。租戶繼續關注於主要城

環境的日趨成熟，零售商不再將其業務範圍局

市的最佳地段，從而加劇了最佳地段與其他地

限於東部沿海城市，而是開始逐步向內陸及西

區市場之間的兩極化現象。眾多優質地區商業

部城市擴張。

空間的空置率較低，而很多次級地區的商業空 間空置率仍然處於歷史高位。

商業地產市場形勢的好轉，讓不少開發商認 識到商業地產被低估的價值，轉而群起逐之。

2010 年美洲商業市場重新趨於穩定，商業

一些溫州購房客認為，在通貨膨脹預期愈演愈

活動有所放緩。預計商業活動在 2010 年剩餘

烈，人民幣升值壓力越來越大的情況下，投資

時間和 2011 年初都將繼續保持平和。美國商

房產仍然是不失一個有效的投資管道。不過，

業空置率，特別是商業街和地區性購物中心的

和外地商業地產受溫州民資熱捧的情況相比，

商業空置率，在 2010 年基本持平。消費開支

溫州本地的商業地產到現在還沒有出現大量資

的增長在過去的幾個月內已經穩定，消費者繼

金流入的情況，對此不少業內人士也是認為，

續增加必需品方面的開銷。

這和溫州本地可供選擇的商業地產不多是直接

由於中產階級和對全球商品需求的持續增

相關聯的，溫州的商鋪、寫字樓等本身數量就

長，拉丁美洲的經濟增長表現繼續強於北美。

不多。

在巴西更是如此，該國為控制通貨膨脹而調高

中國大房企加速轉戰商業地產

了利率。拉丁美洲的商業空置率基本上持平或

除了在住宅開發市場擴大市場份額，大集團

者有所下降：從高端奢侈品到大賣場零售商的

的另一個動向則是快速向商業地產領域挺進。

各個市場層面都似乎表現良好。

住宅開發受到宏觀政策調控的時候，投機市

歐洲、中東及非洲區處於跨境國際零售商活

場開始將眼光投向商業地產。“市場低迷的時

動的中心地帶。全球 10 大國際市場中，有 7

候，人們可以不買房，但是不可能不消費。”

個位於歐洲、中東及非洲區。這一區域是知名

在此判斷下，商業地產的領頭企業大連萬達盛

零售品牌的溫床，這些品牌在此區域內外不斷

極一時，而香港開發商的“地產 + 商業”模式

流動。大多數零售商希望在現有業務的市場增

重新引起中國開發商的關注。

加店鋪數量，而非開闢新的戰場。 中國零售物業市場在醞釀一場“爆發”

就連曾積極推崇美國模式的萬科，也已經重 新調整自己的定位。年初至今，萬科在商業地

近年來，中國的商業市場似乎一夜之間成了

產領域的佈局已經涉及北京、上海、深圳、武

展示國際品牌的舞臺，國際連鎖賣場、奢侈品

漢、西安、東莞等城市，既覆蓋了一線城市，

專營店、名車展示廳等等紛紛湧入中國，給中

又涵蓋了沿海三線城市和內陸區域中心城市。

國的商業市場增添了空前的繁榮。

同時，保利地產也確定了集團的“四大業務

022 International Real Estate Journal

板塊”，即商品房、保障型住房、商業地產和 旅遊地產。 龍湖地產也在多個場合透露，大力發展商 業地產，是龍湖地產最新制定的發展戰略之 一。“ 到 2014 年， 龍 湖 在 國 內 運 營 的 商 業 項 目 將 超 過 30 個， 經 營 面 積 將 達 200 萬 平 方 米， 所 貢 獻 的 利 潤 將 佔 公 司 利 潤 總 額 的 15%~20%。” 越來越多的開發商都開始由原來的只專注住 宅開發轉向住宅兼商業、旅遊地產等多產品線 的開發。事實上，對於萬科、保利地產等一線 地產商而言，住宅開發規模是不可能無限擴張 的，因此，當企業開發達到一定規模後，產品 線多元化的戰略轉型已勢在必行。 國際商業地產大鱷垂涎中國市場 外資對中國房地產的投資方向也已經發生了 巨大的變化，令全球零售商興奮的是中國消費 市場的迅速增長。世邦魏理仕亞洲區研究及策 略顧問部執行董事 Nick Axford 指出，“金融 危機後，越來越多的商業地產投資者只關注 核心地段的優質物業，他們不會介入開發領 域。” 中國消費者不斷增長的消費能力同時還推動 了國內零售業的快速發展，並觸發了消費模式 改變。GVA 衡信柏迪集團副主席 Peter Hill 已 經不是第一次來中國了。“我剛離開北京不到

單價約 16132 元 / 平方米。

兩周就回來了，這充分體現了中國房地產的發

高富諾集團亞太區董事總經理陸智德接受記

展速度，及歐洲方面對中國市場的重視。”他

者專訪時曾表示，在未來 2~3 年中，高富諾的

半開玩笑地說。GVA 是一家商業顧問公司，

投資注意力將主要傾向於高檔住宅項目、商業

中國正在崛起的龐大的消費市場，不僅僅讓

地產以及綜合型項目等三方面。而在零售項目

Peter Hill 感興趣，也讓眾多的國際零售商“瘋

的投資策略上，則以自身持有為主。

狂”。

在上海做了 18 年開發的香港湯臣集團首次

英國老牌投資商高富諾近日以近 15 億元的

異地擴張，選擇在天津最繁華的地段做商業綜

總價，將上海長風國際娛樂商業中心收入囊

合體，包括高端酒店和寫字樓還有高端的百貨

中。在上海官方網站“網上房地產”的登記資

商場。湯臣集團執行董事湯子嘉在天津津灣廣

訊中，位於普陀區大渡河路的上海長風國際娛

場簽約儀式上接受記者採訪時指出，住宅市場

樂商業中心，在今年 9 月 28 日剛剛開盤，便

的競爭會逐漸飽和，很多城市的商業都有升級

一次性簽約成交了整整 93 套。業內資料顯示，

的需求，而隨著宏觀調控的進一步落實，企業

這個總面積為 89589 平方米的物業，平均成交

也有意從住宅投資轉移到商業地產投資。

023 International Real Estate Journal

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《國際地產》房市觀察

20 萬、30 萬、100 萬美元 在美國能買啥樣的房子？

特約撰稿．喬磊 Lei Qiao 圖片提供．iStockPhoto

根據

美國房地產協會的統計，2010 年 初全美國的中位房價是 17.8 萬美

元。按照美國的中位房價，17.8 萬美元可以買 什麼樣的房子呢？在美國不同地區可買到房子 的情形自然會不同，其中在加州弗雷斯諾市， 可以買到的房子是居住面積 183 平方米，有 4 個臥房、2 個帶浴室的衛生間另加會客廳、家 庭室、廚房和餐廳，每平方米的價格為 950 美 元；在麻薩諸薩州的伍斯特市，可以買到的房 子是居住面積 104 平方米，有 3 個臥房、2 個 帶浴室的衛生間另加會客廳、家庭室、廚房和 餐廳，每平方米的價格為 1680 美元。 20 萬美元能買到什麼樣房子 20 萬美元在美國能買到什麼樣的新房？下 面有 4 幢新建成的住宅，都是美國不同地區以 20 萬美元左右的價格售出的新房。 德 克 薩 斯 州 波 特 市 南 Plantation 街 19930 號的這套住宅有 4 個臥房和 2 個半衛生間， 以 20.6 萬美元的價格售出。房子坐落在一個 17,990 平方英呎（約 1671 平方米）的院子內， 面積為 2820 平方英呎（約 262 平方米），有 一個遊戲室，廚房臺面為花崗岩。 密爾沃基市西摩根路 8901 號這套住宅有 3 個臥室，2 個半衛生間，周圍的院子有 8800 平方英呎（約 818 平方米），以 20.5 萬美元 的價格售出。 內布拉斯加州林肯市莫滕森路 9601 號這套 住宅以 25 萬美元的價格售出。住宅有 3 個臥 室和 2 個半衛生間。 這幢田納西州克利斯蒂安娜市蕾妮路 1102 號的住宅以 20.5 萬美元的價格售出，面積為 2118 平方英呎（約 197 平方米），有 3 個臥 室和 2 個衛生間。 30 萬美元能買到什麼樣房子 5 年前美國人要實現他們住豪華別墅的夢 想， 也 就 是 好 的 社 會 區、200 到 300 平 方 米 的獨立住宅，房地產還能增值，要滿足這些條 件，在美國的大都會地區恐怕需要 50 萬以上 美元才能達到。

5 年後的今天，美國房地產泡沫破裂，根據 美國房地產協會的統計，從 2005 年到現在，

026 International Real Estate Journal

全美的房價平均下降了 27%。下面我們看一下

住宅均是在 2010 年美國各地區掛牌出售，其

30 萬美元在美國能買到什麼樣的住宅。這些

價格在 25 萬至 35 萬美元之間。

027 International Real Estate Journal

《國際地產》房市觀察

在美國投資房地產不能光看價格， 更要看一地房地產市場是否最低能做到保值甚至是增值， 其次就要看自用住宅的用途。

★密歇根州底特律市 開價 $24.5 萬美元 住 宅 面 積 320 平 方 米（ 每 平 方 米 約 合 750 美元），共有 4 個臥室、4 個帶浴室的 衛生間，住宅占地面積 0.35 英畝。

★德州羅萊特市 開價 $25 萬美元 住 宅 面 積 360 平 方 米（ 每 平 方 米 約 合 810 美元），共有 4 個臥室、4 個帶浴室的 衛生間，住宅占地面積 0.21 英畝。這幢住 宅被稱之為微型莊園，住宅內有兩個餐廳、 還有遊戲室和書房，3 車庫，後院游泳池。 離達拉斯市 16 英里，市內上班通勤方便。

★拉斯加州奧馬哈市 開價 $26 萬美元 住 宅 面 積 270 平 方 米（ 每 平 方 米 約 合 962 美元），共有 4 個臥室、3 個帶浴室的 衛生間。這幢住宅內共有 9 個房間，全部 鋪有硬木地板。

★喬治亞州瑪麗埃塔市 開價 $27.9 萬美元 住 宅 面 積 260 平 方 米（ 每 平 方 米 約 合 1073 美元），共有 5 個臥室、3 個帶浴室 的衛生間，住宅占地面積 1 英畝。亞特蘭 大郊區，當地並擁有該州最好的學區。

028 International Real Estate Journal

★阿肯色州羅蘭市 開價 $28.7 萬美元

★夏威夷州利和市 開價 $33.4 萬美元

住 宅 面 積 270 平 方 米（ 每 平 方 米 約 合

住 宅 面 積 100 平 方 米（ 每 平 方 米 約 合

1062 美元），共有 4 個臥室、4 個帶浴室

3340 美元），共有 2 個臥室、1.5 個衛生間。

的衛生間，住宅占地面積 4.37 英畝。住宅

利和市位於夏威夷考艾島，是該島最主要

後院有游泳池，廚房臺面採用大理石，住

的購物區。社區有共用的游泳池和高爾夫

宅區離小石城有 25 英里距離。

球場，並靠近海邊。

★佛蒙特州新港中心市 開價 $29.9 萬美元

★亞利桑那州圖森市 開價 $33.9 萬美元

住 宅 面 積 240 平 方 米（ 每 平 方 米 約 合

住 宅 面 積 310 平 方 米（ 每 平 方 米 約 合

1245 美元），共有 3 個臥室、2.5 個衛生間，

1093 美元），共有 4 個臥室、3 個衛生間。

住宅占地面積 4.6 英畝。

★俄勒岡州波特蘭市 開價 $30.9 萬美元

★麻塞諸塞州波士頓市 開價 $33.9 萬美元

住 宅 面 積 200 平 方 米（ 每 平 方 米 約 合

住 宅 面 積 120 平 方 米（ 每 平 方 米 約 合

1245 美元），共有 3 個臥室、1 個衛生間，

2825 美元），共有 2 個臥室、2.5 個衛生間。

住宅占地面積 0.13 英畝。

這幢兩層住宅位於波士頓歷史古跡查理斯 鎮中心，適合於年輕的學者和退休老人居 住。

★加州州府沙加緬度市 開價 $33.9 萬美元 住 宅 面 積 100 平 方 米（ 每 平 方 米 約 合 3390 美元），共有 2 個臥室、2 個衛生間。 位於市中心的這幢住宅走路就可以到達餐 館就餐、逛博物館和購物。居住面積太小， 是的，但在建築上卻很吸引人而且實用。

029 International Real Estate Journal

《國際地產》房市觀察

從去年到今年，一些中國大陸的人士欲到美國購置房產， 如果自用，特別是考慮到子女教育，購買住宅的首要考量就是住宅所處 學區是否比較好、社區是否安全。

100 萬美元能買到什麼樣房子

宅的實際情況。

當然在美國投資房地產不能光看價格，更要

在洛杉磯比較好的社區，像上圖所示這樣的

看一地房地產市場是否最低能做到保值甚至是

獨立住宅基本上要在 90 萬至 100 萬美元之間，

增值，第二，就要看自用住宅的用途。從去年

有的地區甚至要 200 萬美元。一般而言，這樣

到今年，一些中國大陸的人士欲到美國購置房

的獨立住宅居住面積在 300 至 400 平方米，

產，而很多人的目的是為了自己的孩子在美國

有 2 到 3 個車庫。住宅大多為 5 到六個臥室，

學習有個安身之處。

三個以上衛生間，加上家庭室、會客室、廚房、

如果自用，特別是考慮到子女教育，購買住

餐廳，前後都有庭院。

宅的首要考量就是住宅所處學區是否比較好、

位於南加州厄文伍德的這座住宅居住面積有

社區是否安全。按這樣的標準，在美國中國大

520 平方米，市場售價接近 100 萬美元。位於

陸移民人數最多的南加州（大洛杉磯地區）地

南加州長灘市的這座住宅居住面積有 600 平方

區華人居住集中的區域，一幢 200 到 300 平

米，市場售價為 109 萬美元。位於南加州聖塔

方米的獨立住宅價格就要 50 萬至 100 萬美元。

巴巴拉的這座住宅居住面積有 490 平方米，市

下面我們看一下南加州地區 100 萬美元獨立住

場上售價為 95 萬美元。

030 International Real Estate Journal

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《國際地產》房市觀察

這麼好的房子為什麼還沒有買主？ 50 萬美元買下這棟房子，一定是個很好的投資！

特約撰稿．範曉天 Xiaotian Fan 圖片提供．iStockPhoto

這是

影響。

別墅，3 房 2 浴 2 廳室，居住淨面

一般來說，作為賣方的經紀人，我們首先為

積 200 多平方米，屋主是一個美國小學老師麗

賣主提供一份詳細的市場分析報告，把近幾個

薩和她正在離婚的前夫。前夫早已搬走，留下

月內周圍的一些房屋買賣情況綜合起來，給賣

麗薩和她兩個可愛的十多歲的女孩。由於離婚

主建議一個標價範圍，由賣主來決定上市價。

不能和解，正在通過法院進行，所以他們共同

我最初告訴麗薩的價格範圍是從最低 50 萬到

擁有的這棟房子就非出售不可。慶倖的是，由

最高 53 萬美元，並建議以 49.99 萬美元上市

於他們是這棟房子的第一主人，買於 1999 年，

來獲取多方競價，那樣的話很可能以 52 萬美

那時的房價很低，所以就算以目前的最低市場

元快速成交，可是麗薩堅決不同意。幾年前這

價賣掉以後，他們也有淨值可分，這就叫正常

棟房子價值 70 多萬美元，由於近一年內幾乎

出售 Sstandard Sale，不是令人頭痛的虧本出售

沒有類似房屋的買賣作比較，而且這是在市場

Short Sale 和難得搶到手的銀行屋 REO。

上少見的大面積單層獨棟別墅。麗薩懷著僥倖

一棟漂亮的西班牙式的單層獨立

這棟房子位於環境優美的 Stevenson Ranch

的心理，堅持要我以 56.8 萬美元高價上市。

市， 坐 落 在 洛 杉 磯 北 面 的 Santa Clarita

我很無奈，但也得尊重賣主的意願，為她嘗試

Valley， 這 是 一 個 還 不 為 廣 大 洛 杉 磯 華 人 所

一下。不過我對麗薩說，如果在兩周內無人問

熟悉的新城市，有名的好學區，既安全又方

津，就應該馬上降價。

便，一點也不亞于深受華人所愛的亞凱迪亞市

就這樣，在一個半月前，我們以 56.8 萬美

Arcadia 和爾灣市 Irvine，而且這樣的房子在這

元掛牌上市，兩周後有些經紀人帶著買主去看

裡要便宜二三十萬美元！

過房，但沒有任何人出價。麗薩在我的提議下

我是通過麗薩的父親威廉認識屋主的。三年

同意把房價降到 53.6 萬美元，又過了兩周，

前我在出售威廉鄰居的房子時，有幸結識了這

總算收到一個 51 萬美元的報價，經過討價還

位和藹可親深謀遠慮的投資商，由於到了退休

價，以 51.5 萬美元進入轉戶過程，買主非常

年齡，今年初威廉讓我掛牌出售他的一棟投資

喜歡這棟房子。可是事不湊巧，一個誰都意想

房屋。他很信任我，並把標價 listing price 的

不到的原因：買主接到他公司的消息，說他很

決定權交給我，結果我以略低於市場價的價格

快就會被調到美國的東部去工作！沒辦法，兩

掛牌上市，當天就得到三個報價，最後以高於

天后合同就被取消了。

標價的價格順利地出售了威廉的房子。當然，

一個多月過去了，房子還沒有賣出，麗薩已

威廉很高興，但是女兒婚姻的不幸令他很為女

經煩透了，每天上班前要把房子整理得乾乾淨

兒和孫女們的前景擔心。當他得知女兒不得不

淨以便有人去看房，加上還有兩個半大的小

賣房時，他立即就把我帶到他女兒家介紹給了

孩，真是不容易啊。幾天前她終於決定讓我把

麗薩。

價格降到我最初建議的 49.99 萬美元，並後悔

麗薩是一個金髮碧眼、熱情奔放、性格直 爽、很有主見的小學老師，並對自己不幸福的 婚姻結束感到一種解脫，只是很捨不得離開這

當初沒有聽我的建議。 現在誰要以 50 萬美元買下這棟房子，一定 是個很好的投資！

棟寬敞而舒適的房子，更不願讓女兒們離開

我堅信，如果在一個半月前，我們一開始就

Stevenson Ranch 這麼好的環境和當地最優秀

以 49.99 萬美元上市的話，肯定早就賣掉了！

的學校。她希望這棟房子能賣個好價錢，希望

到如今，不僅浪費了這麼多時間，還讓大家懷

還完貸款之後，還能與前夫分到一些所剩的利

疑房子有什麼問題，否則這麼好的房子，這麼

潤，那樣兩個女兒的生活才不至於受到很大的

好的學區，這麼好的價錢為什麼還沒有買主！

034 International Real Estate Journal

所以不要輕視上市屋的標價學問。再說，即便

著價廉物美的房子上市，只要價格稍微低於市

是有人由於不清楚房市而出了高價，買主的貸

場價，尤其是像樣一點的銀行屋，一般來說上

款人也會派出估價師評估，如果估不到買主所

市不到一周就被多方競價搶走了，賣價通常還

報的價，賣主也不得不把房價降到評估的價

比標價要高。

位，否則多數買主就會一走了之。所以在美

今天我把我這些賣房標價的經驗和體會在這

國，賣主不能漫天要價，買主是受到貸款行保

兒和大家分享，同時我也希望能遇到與這棟房

護的。

子有緣的中國人（請聯絡《國際地產》雜誌編

目前美國加州的房價雖然還在低谷波動，但

輯部），如果想投資的話，買下這棟房子後出

在很多較好的城市或區域，市場上的房子已經

租，每月可收 2800 美元左右的租金，而且在

是供不應求了，想抄底買房的人很多，都在等

這麼好的學區尤其好租。

035 International Real Estate Journal

《國際地產》經驗分享

如何選擇房客 在美國安心做房東 房子是租出去了，但讓房客準時地支付租金又是另一回事。

特約撰稿．高雲堂 Jimmy Gao 圖片提供．iStockPhoto

房地

產投資是很多人喜歡的投資種類 之一，尤其是住宅，更是如此。

據美國房地產經紀人協會（NAR）的統計，約 有 30% 的房子被購買用於出租。由此我們可 知，投資房在美國是非常普遍的，那麼買了投 資房是一回事，如何把房子租出去，並且讓房 客準時地支付租金又是另一回事。 房地產投資的風險與股市的風險類似，選對 了好的房客就像選對了好的股票一樣，一個壞 的房客可以使你的投資回報成為負值，一個好 的房客也可以讓你高枕無憂。下面就介紹一下 在挑選房客時的注意事項，供各位準備做房東 的投資者參考。當你在篩選房客時的三大警覺 是： 馬上就要搬進的（IN A HURRY） 當你問要租房的人什麼時候才能入住時，對 方說馬上就搬進，或者說在一、兩天必須搬 進，這時你就要十分小心。這種情況往往是被 目前的房東下令因為不付房租要他搬出來，或 者目前正在被法院驅除（EVICTION）。 房客越是急於搬進的，就越要小心，千萬不 要不查信用就簽約。筆者也有過很多的經歷， 我問要租房子的人，什麼時候搬進，馬上回 答，馬上或者今晚，再一追問，就發現謊話滿 天，前後矛盾，做出租管理或者房東要有一點 偵探的知識最好，當然沒有必要經過 FBI 的專 門訓練。 請不要打電話 PLEASE DO NOT CALL 當一個要租房子的人跟你說，千萬別給他目 前的房東打電話，核實付租金的情況，這時你

沒有工作，或者沒有租房子的記錄，這是也要

就要小心。房客可能說，你一打電話，房東就

小心，要讓申請人解釋。因為多數牢房裡是不

知道我要搬了，就會說我的壞話，或者不繼續

發薪水的，也不要付房租的。

租了，或者漲我的租金。

再來談談筆者的經驗與體會：

在這種情況下，房客往往有難言之隱，不想

1） 信用不好的儘量不租；

讓你知道他目前的情況，或者沒有準時付房

2）被驅逐過的絕對不租；

租，或者有其他問題。

3）滿口假話的不租；

有歷史空白期 HISTORY GAPS

4）搬家如家常便飯的不租；

在申請租房人的信用報告中有明顯的空白 期，比如在一段時間，一年，兩年，三年……，

5） 拿 不 出 一 個 月 定 金 的 不 租（ 分 次 付 定 金）；

036 International Real Estate Journal

6） 男 女關係不清的不租不是夫妻，也不是 男女朋友關係，男的付房租的，不會長 久，早晚出問題。 此外需要注意的是房東不能問或拒絕的問

狀態——孩子多少列入受保護的範圍， 即房東不能因為孩子多而拒絕租給他們； 3） 愛 滋病患者，你不能問，對方有沒有得 過愛滋，如果對方主動告訴你他是愛滋

題，美國的平等住房法是很嚴格的，一旦違反

病的患者等，你不可以因此而拒絕；

房東或經紀人都有可能會受到嚴厲的懲罰——

4） 從 戒毒中心出來的人，如果對方是剛從

坐牢。

戒毒（包括戒酒）中心出來的，你不能

以下是一些不能涉及的話題：

因為他以前吸毒為理由拒絕他，如果他

1）種族，膚色，性別，年齡，信仰；

沒有去戒毒中心治療的話，你是可以因

2） 孩子的多少，在 1986 年美國政府把家庭

為他吸毒而拒絕他。

037 International Real Estate Journal

《國際地產》縱橫互動

構建美中地產界交流新平臺 中國重慶博眾房地產管理研究院與美國中華商報正式成為戰略合作夥伴

採訪報導．趙俊 John Zhao 圖片提供．趙俊 John Zhao

由中

國重慶博眾房地產管理研究院執 行院長閻占斌率領的重慶地產訪

美團日前抵達南加州訪問，11 月 16 日在西嶺 高爾夫球場 Westridge Golf Course 與中華商報 聯合舉辦美國房地產開發與投資經驗交流講 座。中華商報 CEO 蘇家敏與閻占斌院長還分別 代表雙方正式簽署了關於建立戰略合作夥伴關 係的協議。 據蘇家敏透露，雙方秉持優勢互補、互惠互 利、長期合作的協商原則，確定了第一階段交 流合作的主要內容： 1）中美房地產市場研究以及資訊共 用； 2） 美 國房地產產品及服務對中國房地產開 發的借鑒交流； 3）房地產投資與商業合作機會交流； 4） 重 慶博眾房地產管理研究院主辦的《地 產商學院》 等系列刊物與美國《中華商 報》及旗下《國際地產》雜誌結為友好 刊物，在稿件及發行方面互相支持； 5） 聯 合組織具有長效機制的房地產開發與 投資經驗交流系列活動。 重慶地產訪美團一行二十多人，主要成員是

展提供理論與實證支援，成為中國房地產行業 高端人才教育培訓的重要機構，做中國一流房 地產商學院。

國際房地產 MBA/EMBA 班的學員，該專案由

博眾研究院目前的重點業務包括：開展房地

重慶博眾房地產管理研究院與重慶大學建設管

產及相關行業的課題研究與專題調研，並推出

理與房地產學院合作辦學，為當地培養具有國

研究性產品；組織房地產及相關行業的論壇、

際視野的地產精英人才。

研討、考察等活動，並提供活動的學術支援與

據閻占斌院長介紹，重慶博眾房地產管理研

服務；開展房 地產及相關行業企業高管等為

究院是中國西部地區首家註冊的民辦非企業房

主要對象的非學歷教育培訓；開展房地產及相

地產管理專業研究機構，集房地產研究、高端

關領域的諮詢服務等業務。

教育培訓、出版傳媒於一體，邀請了國內外知

閻占斌曾長期在中國沿海地區工作，主編過

名學者以及知名企業家作為特邀研究員或顧

《中國物業管理深圳模式》等專業書籍。他向

問。博眾研究院秉持與實踐相結合、與市場相

美國中華商報總編輯王曉群表示，“看了您們

對接的原則，展現其“注重應用研究、推動科

的兩報一刊以後，我認為做得都很有水準，特

學發展”的發展特色，在重慶、貴州、西安等

別是對於市場脈 搏把握得很准，對於促進美

地創辦的房地產 MBA，已為全國各地培養了

中地產界交流起到獨特的作用。我院很榮幸能

1000 餘名高水準、高素質的專業房地產職業

夠與貴社在教學、研究、投資、媒體等方面建

經理人。

立全面的戰略合作關係，發揮各自優勢，在互

其未來發展目標是：打造房地產研究行業名 牌智庫，為政府宏觀決策和房地產行業健康發

惠互利中共同發展。” 重慶地產訪美團此次主要考察美國的城市規

038 International Real Estate Journal

畫與綠色建築，並與中華商報聯合舉辦美國房

地產雜誌在美中兩個尋找合作夥伴；美國佳信

地產開發與投資經驗交流講座。王曉群代表正

貸款總裁劉豔秋詳盡說明瞭外國人在美國置產

在中國訪問的蘇蓉生社長向考察團全體成員表

貸款資格、操作流程以及資金安全問題；美國

示歡迎，並感謝南加州地產界人士給予中華地

21 世紀地產公司資深經紀人甘麗欣介紹了美

產報和國際地產雜誌的大力支持，他說，“美

國商業地產投資秘訣、21 世紀地產公司的運

中兩國的房地產業目前都處於調整期，但依然

作以及跨國合作前景；美國國際投資集團負責

存在大量的結構性投資機會，這需要更多有真

人司駿宇結合已經成功運作的專案介紹了美國

才實學、真知灼見的專業人士經常進行交流，

投資移民的申請手續以及需要注意的事項；美

共同探討所面臨的機遇和挑戰，我們與重慶博

國名校教育集團陳威丞校長 分析了美國的教

眾房地產管理研究院的合作可謂恰逢其時。”

育環境、中國留美學生數量的增長趨勢以及如

在雙方聯合舉辦的美國房地產開發與投資經

何結合投資移民項目幫助第二代進行全方位規

驗交流講座上，重慶地產訪美團全體成員與

劃。

二十多位來自南加州地產界、投資界及教育界

在中方代表方面，重慶博眾房地產管理研究

的精英代表參加了交流，現場氣氛極為融洽而

院執行院長閻占斌回顧了中國房地產行業及房

熱烈。在美方代表方面，中華商報 CEO 蘇家敏

地產教育的發展歷程，著重分析了中國西部地

暢談了做為美中地產媒體橋樑的使命及願景，

區房地產業發展的潛力以及國際合作的機會；

並結合當前市場動態分析了投資美國酒店的

重慶九鑫集團董事長彭相卿介紹了中國作為世

前景與優勢；中華商報副社長胡安 Juan Yanez

界第二大經濟體面臨的挑戰，以及經濟結構轉

Carrera 介紹了如何利用美國房地產專業商展

型帶來的投資機會，他歡迎美國投資商前去重

來開拓市場，以及如何借助中華地產報和國際

慶進行實地考察；重慶協卓房地產 顧問有限

039 International Real Estate Journal

《國際地產》縱橫互動

在雙方聯合舉辦的美國房地產開發與投資經驗交流講座上， 重慶地產訪美團全體成員與二十多位來自南加州地產界、投資界及教育界的精英代表 參加了交流，現場氣氛極為融洽而熱烈。

公司總經理劉世勇全面分析了中國房地產市場 的行銷運作機制，並結合此次考察體會暢談了 美國地產經紀制度對中國同業的借鑒意義；重 慶由甲房地產顧問 經紀有限公司總經理王戈 文探討了中國休閒旅遊地產的發展趨勢，並介 紹了自己獨創的用文化和建築作為背景進行休 閒地產開發的創意。 中華商報 CEO 蘇家敏在總結發言時說，“經 過這樣的活動，我們讓我們的讀者、商家以及 我們中國的合作夥伴，充分交流，各取所需。 這是我們對客戶與讀者的最誠意的回饋，我們 希望以後做更多與中國地產界的交流，成為中 華商報、中華地產報以及國際地產雜誌的重點 商業模式。”

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《國際地產》縱橫互動

世界華文媒體合作聯盟 舉行首屆年度工作會議 採訪報導．王列珉 Lieming Wang 攝影．王列珉 Lieming Wang

11

月 18 日 至 19 日，2010 年 度 世 界 華

出，希望“聯盟”借助市場手段，依靠商業運

圖中由右至左依次為匈牙利最大華人報紙總

文媒體合作聯盟工作會議在北京召

作來形成良性循環機制，打造世界 華媒的航

編輯，中華商報社長蘇蓉生，中新社總編輯章

開，此次會議為該“聯盟”自 2009 年 9 月成

母，美國洛杉磯作為華人最集中的地方，應該

新新，中新社社長劉北憲，海外最大華媒公司

立以來的首屆年度工作會議。會議就“聯盟”

成為世界華文媒體合作聯盟開展工作的第一戰

駐中國 CEO 周總，僑辦宣傳處長李國紅。

一年來的運行狀況作了回顧，對海外華文媒體

場，建議 2012 峰會在美國洛杉磯召開。與會

在“聯盟”平臺上的資源互動與合作經驗，進

者對蘇蓉生社長的發言表示贊許。

行了總結，並就“聯盟”在新的國際形勢下的 生存與發展等議題，進行了深入研討。

“世界華文媒體合作聯盟”由中國新聞社發 起，是世界各類華文媒體自願參加的全球性合

“聯盟”的三位名譽主席國務院僑務辦公室

作組織，以“服務、互動、平等、共贏”為宗

副主任趙陽、馬來西亞常青集團執行主席張曉

旨。“聯盟”成立至今，已擁有媒體成員 230

卿、香港鳳凰衛視董事局主席劉長樂和中國新

家，成員包括報紙、雜誌、電視臺、廣播電臺、

聞社社長劉北憲出席會議並作重要講話。中華

網站等各類媒體單位，遍及亞洲、非洲、北美

商報社長蘇蓉生、副社長兼副總編輯沈普芳全

洲、南美洲、 歐洲、大洋洲六大洲 37 個國家

程參與會議。

或地區。“聯盟”成立以來，在全球華文傳媒

蘇蓉生社長在發言中充分肯定華文媒體聯盟 的重大意義，並提出了許多具體建議。他指

界產生了較大影響，同時也受到社會各界的關 注。

042 International Real Estate Journal

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