Chinese Real Estate Journal - 11

2011/11 中国展会特刊

International Real Estate Journal

好成集团投资移民 EB-5 项目 迎来光辉的新果业世纪 申请美国 EB-5 投资移民项目的风险控制 美国私立 Pinecrest 学校 提供良好教育环境

美国 2GM 美國投資移民的黃金時代來臨

ISSN 2158-9372

移民 留学 地产项目合作 地产投资

11

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Arcadia $6,630,000

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Newport Coast $19,800,000

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Arcadia

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Diamond Bar 1990年建 5房4浴 室內2933呎 地大10248呎 新裝修 大後院 泳池 核桃學區

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Diamond Bar 1991年建 5房3浴 室內2899呎 地7471呎 安靜小區 高挑屋頂 山谷美景 核桃學區

Diamond Bar 1987年建 4房3浴 3225呎 地20265呎 泳池 SPA 全新裝修 花崗石廚檯 核桃學區

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San Marino 1924建 7房7浴 Diamond Bar 2002建 6房4浴 The Country 2011年建 6房8浴 The Country 08建 9房13浴 14,818呎 Walnut 2011建 4房5浴 6,835呎 地31,158呎 高級社區 4,368呎 地7,937呎 24小時 室內7,825呎 地大37,997呎 地68,471呎 華麗氣派 圖書館 大型 4,298呎 地11,673呎 高級建材 名人設計師 娛樂室 泳池 庭院 警衛社區 可欣賞美麗山景 市景 美麗庭院 近公園泳池 核桃學區 影院 會客廳 泳池 美景如畫 核桃學區 可賞城市美景 核桃學區

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Walnut 2011建 5房5浴 4,389呎 地大26,695呎 360度旋轉景色 高挑亮麗 核桃學區

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Walnut 1999建 5房5浴 6,761呎 Walnut 2007建 5房6浴 6,537呎 Beverly Hills 1951建 11房12浴 8,449呎 Beverly Hills 1926建 5房10浴 地大26,000呎 最好區域 頂級裝潢 13,227呎 地大50,965呎 影院 泳池 地大54,450呎 180度城市景色 地大17,651呎 核桃最美景區 超大庭院 泳池核桃學區 頂級裝潢 美不勝收 核桃學區 Beverly Hills 山上美麗豪華大屋 音樂房 意式設計的夢想家園

Rowland Hts 2003年建 5房4浴 Rowland Hts 1994年建 6房3浴 室內3571呎 地大6647呎 超大 室內3354呎 地大11301呎 好區 主人房 花崗石臺面 漂亮前後院 美景屋 多果樹 近華人超市 商場

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Walnut 1987年建 4房4浴 3196呎 Chino Hills 2003年建 4房3浴 地19307呎 新地毯 新油漆 室內2515呎 地5400呎 交通便利 新木地板 花崗石臺面 核桃學區 明亮客廳 近商場 華人超市

Chino Hills 2001年建 4房3浴 內3010呎 地8000呎 設計獨特 主臥大露臺 中島廚檯 近華人超市

Chino Hills 2004年建 5房4浴 室內3606呎 地8276呎 超大廚房 山景 城市景主人房 近華人超市

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Rancho Cucamonga 超值屋 Rancho Cucamonga 優值屋

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Beverly Hills 2000建 7房15浴 地大227380呎 氣派豪宅 華麗高貴 安全安靜 警衛社區

Chino Hills 2003年建 4房3浴 室內3513呎 地8505呎 花崗石 臺面 樓上有紅利房 近華人超市

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2007年建 6房6浴 室內5788呎 地大14025呎 豪華美屋 酒窖 高挑屋頂 美輪美奐

2004年建 5房4浴 室內4804呎 地25175呎 超值豪華 高級裝潢 超大後院 近學校 商店

2006年建 美麗山景 6房7浴 室內5281呎 地大21341呎 美麗市景 泳池 噴水池 花園

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2011/11 中国展会特刊

接軌國際人文居住價值 品味美式生活

International Real Estate Journal

好成集团投资移民 EB-5 项目 迎来光辉的新果业世纪 申请美国 EB-5 投资移民项目的风险控制 美国私立 Pinecrest 学校 提供良好教育环境

美国 2GM

美國投資移民的黃金時代來臨

ISSN 2158-9372

9 772158 937002

移民 留学 地产项目合作 地产投资

11

《國際地產》前瞻視野

Bradbury 山頂的高尚區域 ........................... 010

總編輯

《國際地產》封面專題

副總編 策劃總監

美國投資移民的黃金時代來臨 +1.626.731.3117

Howard 蕭

Email: howard0618@gmail.com

美國 2GM

執行總編

設計總監

出版發行

........

012

廣告總監 廣告經理 地址

移民 留學 地產項目合作 地產投資 《國際地產》前瞻視野

好成集團投資移民 EB-5 項目迎來光輝的新果業世紀 ................... 016 申請美國 EB-5 投資移民項目的風險控制........... 018 美國私立 Pinecrest 學校提供良好教育環境 ........ 020 東洛杉磯學院加州頂尖社區大學之一................ 022

Newport Beach

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休閒渡假區 $5,495,000 新港海灘 室內5,700呎 5房6浴 4車庫

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《國際地產》縱橫互動

上海秋季房展會外國展商趁機爭奪眼球 ............. 024 第三屆中國對外投資合作洽談會..................... 026 2011 第七屆北京國際金融博覽會 .................... 028 第十五屆蘇州住博會圓滿落幕........................ 030 中國住博會 推進住房建設 消費模式轉型........... 032 美國亞裔房地產協會拓展海外影響 .................. 046 《國際地產》置業導航

Arcadia

Walnut

好學區 $1,920,000 阿凱迪亞 室內4,200呎 5房6浴 3車庫

好學區 $1,390,000 核桃市 室內4,389呎 5房5浴 3車庫

在美國購房出租當房東的注意事項 .................. 034 加州住宅購房合同買賣說明書（上） .................. 036 以美國洛杉磯郡為例 詳解美國房產稅............... 038 中國人如何在美國貸款買房.......................... 040 外國投資者青睞美國哪些地區的房地產 ............. 042 詳解美國房地產市場的優點.......................... 044

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蘇子涵（蘇蓉生） 王曉群 蔡憲州、王列岷 沈普芳 崔曉華 美國《中華商報》 美國《中華地產》報社 紀謝萍 趙俊、溫燕 美國加利福尼亞州 洛杉磯郡工業市 萬利大道 15713 號（91744） 15713 Valley Blvd., City of Industry CA 91744 USA +1.626.330.5893 +1.888.588.3431 九龍尖沙咀柯士甸路 7.9 號 煥利大廈 1 樓 +852.6852.2318 澳大利亞悉尼市 王子大道 493.495 號（2044） 493.495 Princes HWY Sydenham 2044 NSW Australia +61.2.95163891 美華時代國際文化傳媒 （北京）有限公司 牛一如 蘇京麗 北京市朝陽區建國路甲 15 號 華文國際傳媒大廈Ｂ座 930 (100024) +86.10.85376402 +86.10.85376409 +86.138.1011.6669 +86.755.2223.0589 www.guojidichan.com 編輯部 editor@guojidichan.com 廣告部 sales@guojidichan.com 公關部 pr@guojidichan.com 中國部 china@guojidichan.com

國際刊號

ISSN 2158-9372

本刊法律顧問

北京致諾律師事務所馬一德律師

009 I I RR EE JJ SN eo pv t ee mm bb ee r r 22 00 11 11

《國際地產》前瞻視野

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10 年建成的極品豪宅，270 度迷人

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《國際地產》封面專題

美國投資移民的黃金時代來臨 美國 2GM 公司 移民 留學 地產項目合作 地產投資

無論

是在祖籍地、還是在海外，中國人喜歡置業的習慣，是傳承了中華幾千年的民

美國 2GM 公司簡介

族消費文化。如今，很多國家還在從金融危機中緩慢恢復之際，中國的富豪卻

•專門代理美國移民局核准之區域中心；

以倍數增長。由中國招商銀行和貝恩資訊公司聯合進行的最新調查顯示，中國約 60% 的“高

• 投資標的物集中在加州大都會聚集區域，

淨值人士”即那些擁有 1000 萬元人民幣以上可投資資產的人士，不是在考慮投資移民，就

投資最有保障； • 堅持低風險，同時提供等值不動產作為投

是已經快完成移民手續了。

資保障；

隨著移民海外人數的增加，這新興的財富，給海外的房地產市場帶來了大量熱錢。中國 人開始漂洋過海，大膽“走出去”，到美國、加拿大、澳洲、歐洲、東南亞等地一擲千金

•專業的管理經營團隊；

去抄底，掀起一輪輪海外“置業旋風”。

• 評選適當的投資項目與規模，投資者維持

根據胡潤研究院與中國銀行私人銀行近日聯合發布的《2011 中國私人財富管理白皮書》

在 10 ～ 30 人左右，目的是為了確保每位

高淨值人群中擁有海外資產的已經達到 1/3。海外資產在可投資總資產中的平均佔比為

投資者的權益與要求能夠得到充分重視；

19%。投資標的以房地產為主。在目前沒有海外資產的高淨值人群中，也有將近 30% 的人在

• 提 供一條龍式的服務，免除移民上的煩

未來三年有進行海外投資的計劃。一半的高淨值人群因為子女教育而進行海外投資，另外

惱，並提供落地服務及移民子女教育安排

1/3 海外投資是為了移民。14% 的高淨值人群目前已移民或者在申請中，還有 46% 的高淨值

服務。

人群考慮移民。

聯系電話：+1.626.677.6488

在全球經濟波動的影響下，各主要移民國家和地區紛紛調整移民政策，先是澳大利亞，

電子郵件：futeng@touziyimin.us

接著加拿大，隨後是新加坡、香港，漲聲一片，而身處金融風暴中心的美國卻在此時利好 連連，不僅宣佈將現行移民法延期三年至 2012 年，各州政府和區域中心還頻推投資移民專 案。 據有關調查發現，美國仍是中國大多數可能移民者嚮往的國家。美國成為移民首選地之 一，主要是因為美國移民政策相對寬鬆、科技發達、教育資源豐富、生活水準高、社會相 對穩定等因素。從上個世紀 90 年代初開始，為了應對加拿大、澳大利亞等國家在移民領域 的競爭，美國制定了較具彈性的投資移民政策，並不斷加以調整和修正。 回顧 2010 年的投資移民市場，各國各地區（包括加拿大、新加坡、澳大利亞和香港等） 的投資移民政策紛紛做出改變，政府不約而同地提高移民的門檻。然而與此同時，美國卻

降低了投資移民的門檻，僅需要投資 50 萬美元就可以完成移民，拿到綠卡。這使美國投資 移民相較其他國家形成了一種優勢。美國投資移民從 2010 年來持續升溫。 隨着投資移民的浪潮變得越來越高漲，公衆對投資移民的了解也越來越多。美國 EB5 投 資移民政策的核心就是通過投資來為美國創造足夠的就業。美國移民局審核項目和區域中 心時，依據的是程序上是否合法，並不表示移民局對投資項目運行狀況及投資的成功與否 提供擔保。移民法要求投資移民申請人的投資必須處於風險狀態。投資人必須盡自己的 Due Diligence（盡職調查），自己審查並權衡自己的投資是否可以成功，存在多少風險， 並且自己承擔風險。 美 國 投 資 移 民 是 經 過 美 國 移 民 法 通 過 並 施 行 的， 受 法 律 保 護 及 認 可， 其 中 EB-5

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(Employment Based Fifth Preference) 移民美國的最佳途徑，其依據是 1990 年美國移民 2 0 1 1

法規定：外國人在美國投資有權取得永久居留權。此類簽證每年有 10000 個名額，其中有

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《國際地產》封面專題

美國此時利好連連， 不僅宣佈將現行移民法延期三年至 2012 年， 各州政府和區域中心還頻推投資移民專案。

美國 2GM 公司簡介 •專門代理美國移民局核准之區域中心； • 投資標的物集中在加州大都會聚集區域， 投資最有保障； • 堅持低風險，同時提供等值不動產作為投 資保障； •專業的管理經營團隊； • 評選適當的投資項目與規模，投資者維持 在 10 ～ 30 人左右，目的是為了確保每位 投資者的權益與要求能夠得到充分重視； • 提 供一條龍式的服務，免除移民上的煩 惱，並提供落地服務及移民子女教育安排 服務。 聯系電話：+1.626.677.6488 電子郵件：futeng@touziyimin.us

5000 個名額保留給選擇目標就業區投資的投資人。根據此方案，外國移民申請人在美投資 創設有利於美國經濟的商業性企業，並直接創造 10 個全職的美國工人就業機會，即可獲發 二年期的有條件移民簽證。二年屆滿前 90 天，若移民投資者的投資行為仍存在，可申請“條 件移除”，而成為永久居民。此方案的投資額為美金 100 萬元。 EB-5 美國投資移民方案可說是全世界最具彈性的移民方案之一，它對投資人的年齡、商 業背景、經歷或語言能力均不設限。而且，永久居民也不需要持續性地實際居住在美國境 內，因此投資者可以維繫住他們在原居住國的事業與人脈。美國投資移民方案不要求投資 人參與公司日常性的管理業務，而只需在事業體中有“積極地參與”即可，這代表投資人 可以只是有限合夥人的角色，並繼續從事其他的個人事業與投資。 通常來說，在美國買房地產與申請美國投資移民並沒有直接的關係。投資移民申請人必 須創造 10 個就業機會，移民申請才能夠獲得批准。美國移民法規定了兩種投資方式。一種 是自己獨立進行投資，並創造 10 個直接就業機會；另一種是通過移民局批准的“區域中心” 投資，並創造 10 個直接、間接或衍生的就業機會。顯然，第二種投資移民方式更容易達到 移民法的規定，成功移民。 美國國務院公佈的數據顯示，在 2009 年財政年度獲批的 EB-5 類簽證移民總數，從上一

隨著全球經濟一體化及中國經濟發展的步伐不斷加快，中國儼然已成為世界上最大的移

財政年度的 1443 人驟增至 4218 人，其中 1979 人來自中國，遠遠超過以 903 人位居次席的

民輸出國之一。同時，加拿大、澳大利亞、新西蘭相繼提高了移民的門檻，使得 EB-5 美國

韓國。專家估計 2010 年財政年度獲批的 EB-5 類簽證移民總數還有大幅增長，而中國申請

投資移民顯得一枝獨秀。很多業內人士因此認為美國投資移民的黃金時代已經來臨。 然而投資人希望通過在美國買房地產申請移民，不能僅僅是購買住宅，一般來說，投資

人在其中所占的比重將可能提高至 7 成左右。 投資移民美國的中國大陸人士大致分為四類群體，第一類為子女留學美國考慮，這個群

人所投資的房地產項目必須是用於商業運作，而非僅僅用於居住。申請人在投資之後，是

體的子女大約在 9 至 14 歲左右。通過投資移民，子女能夠直接進入美國中學積累學分，獲

否能夠獲得永久綠卡取決於該項目是否能夠完成正常的商業運作，是否能夠為每位投資人

得入讀美國大學名校的機會；第二類是計畫移民加拿大，但由於加拿大投資移民漲價轉而

創造 10 個就業機會。由於現在市場中的投資移民項目越來越多，投資人看的眼花繚亂，更

014

申請美國投資移民的群體；第三類是旨在獲得美國身份的群體；第四類則是為了與身在美 國的親戚團聚的群體。總體而言，出於子女留學美國考慮的群體占了很大一部分。

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何況有些投資人對美國的地理和經濟環境都不了解，不知該如何選擇項目。美國 2GM 公司 2 0 1 1

提醒投資人，在辦理美國移民的過程中，代理公司及所聘請的律師經驗和能力非常重要。

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《國際地產》前瞻視野

好成集團投資移民 EB-5 項目迎來光輝的新果業世紀

美國

好成商農業投資集團的發展項

的同時，我不禁佩服農民們的辛勞與努力堅

目順應當前社會的需要，提供

持，只為了等待那開花並結出甜美果實的那

投資者最好的資源，創造一個獲利豐產的泉

一刻，是得之多來不易呀！

源和永續經營的企業，並為我們的社區和城 市製造更多的就業機會和成長。

台灣大青棗果大，肉厚核細，外形美觀， 營養豐富，含維生素 A1，B1，B2，K，果糖

好成集團有一系列產品，其中包括台灣大

和葡萄糖，磷，鈣，鐵，鉀，鋅州等微量元

青棗第三代（JUJUBE III）、 荔枝、龍眼

素。其風味像蘋果，梨子及棗子的綜合，其

及好成鮮果汁系列產品，好成青棗盆景等。

營養價值是蘋果的 6-8 倍。台灣大青棗的生

台灣大青棗第三代（JUJUBE III）農場位

長速度極快，根系十分發達，當年種植當年

於加州帝王谷（Imperial Valley）果園農

掛果。無論是實生苗還是嫁接苗，當年根糸

Joan Huang

場共 120 畝，種植 60,000 棵台灣大青棗及

即可長到 2-3 米，樹冠也可長至 2-3 米大，

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荔枝果苗農場項目，是具有最高報酬、最好

當年每株可掛果 10-15 公斤，第二年株產即

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最安全的投資或投資移民（EB-5）項目。

可達 50 公斤，三、四年後，株產可達 200

我常覺得一個好的產品項目的形成，如果

公斤以上。且能連年豐產，幾乎沒有大小

加州州立大學企業管理碩士 MBA 學位

能兼俱創新、創造與實用性，再加上良好的

年，豐產期 20-30 年，且耐旱，耐熱，耐瘠，

（電腦資訊系統）

直覺與相信它的市場定位與價值，它的投資

是綠化荒山，保持水土，改良環境的優良樹

1990 年曾任南加三家知名電腦公司

將會帶來的無限商機及源源不斷的固定收入

種。

高級主管及執行總裁（1991-2006 年） 現職：

與收益，那麼這就是一個優良的產品——

台灣大青棗在冬季成熟，收獲期長達 3-4

JUJUBE III，台灣大青棗第三代棗王已經誕

個月，避開了與其他水果的兢爭，貯存運輸

Coldwell Banker 資深商業及土地

生並即將收成了。

也較方便，常溫可保鮮 10 天以上，低溫可

住宅經紀人（Realtor）

當我知道將接下好成集團的工作任務及市

保鮮 30 天以上，不僅銷量大，售價也較高。

好成商農業投資集團

場行銷的策劃，及台灣大青棗第三代將引進

而好成農場在夏季，有荔枝及龍眼鮮果替代

常務董事及市場行銷總監

美國，當地生產鮮果的同時，我的內心是充

青棗的空窗期，所以農場是連月忙碌豐產

滿感激及希望的。眼看著 Albert Liu 先生

的。

的不屈不撓的精神，多年來在極低（低於

此外，好成鮮果汁系列也將以罐裝、瓶裝

三棗，長生不老”加上“民以食為天”的新

10%）的果苗存活率之下，不斷的種植與堅

和 Gallon 裝在超市販售，對於較小或較不

紀元農業創業理念及獨家培育技術，相信好

4. 投資本項目不用直接參與管理，不需投

持努力，仍決心繼續種植並大量生產大青棗

完美的果實，也能不浪費直接利用。“一曰

成集團的股東們的獨具慧眼，將帶領我們進

資人雇用連續２年 10 個月全職員工，

入光輝的 2012 年新果業世紀！

避免有條件綠卡在兩年之後轉換成正式

好成集團投資移民（EB-5）項目徵求 10 位 投 資 移 民， 各 50 萬 美 元。 身 份 辦 成 退 回 50 萬美元 + 5% 年利率。農場位於加州 帝 王 谷（Imperial Valley ） 共 120 畝。 鮮 果 汁 加 工 廠 位 加 州 聖 伯 納 迪 諾 縣（San Bernardino County）。 好成集團投資移民（EB-5）項目的優勢 : 1. 持有公司股票並擁有部份發行公司土地

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綠卡之危機； 5. 在 6 個月之內即可獲得臨時綠卡，EB-5 項目的簽證批准期限短；

連絡電話：+1.626.512.3956 電郵：Joan@goodwaymarketing.com Good Way Marketing LLC 好成商農業投資集團 www.goodwaymarketing.com

忙打理農場及加工廠； 7. 一人申請綠卡，全家受益，並享受與美 國公民同等福利與待遇； 8. 本項目與其它移民項目最大的區別是不

所有權並可保留續約權（身份辦成後）；

會受產業或經濟景氣影響，因為幾年之 內不會有競爭或取而代之的其它公司；

3. 農 場 標 地 獲 美 國 政 府 (1)39% Tax

項目負責及連絡人：Joan Huang

6. 投資人不必居住在投資標地，有專人幫

2. 可在 3 年 6 個月即完成移民程序獲得正 式綠卡； 2 0 1 1

Credit (2) 保稅區 (3) 企業節稅區；

017

9. 因為產品的獨特性，價格可常保優勢； 10. 所以本項目風險小，明確，真實可靠。

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城中城

《國際地產》前瞻視野

投資移民一起辦 此時進場最划算

申請美國 EB-5 投資移民項目 的風險控制

EB

-5（Employment Based Fifth

到目前為止，還沒有出現投資人與美國

Preference），是美國移民法中針

政府共擔風險並共享收益的“美國政府項

對海外投資移民者所設立的移民類別。此類

目”。法律也不允許通過借款給美國政府來

別自 1990 年創設以來，對申請人的資格和

實現投資。而一般來說，如果項目經得起銀

條件在經歷了二次修法規後，如今是所有移

行的審核，並且能獲得申請貸款的資格，就

民類別中，申請核準時間最短、資格條件限

會相對有保障一些。

制最少的一條便捷渠道。

現有31戶（百萬投資移民）名額 既日起接受申請 請與美國地產公司聯絡 專線留話：1-702-707-1777 info@seeseeme.com

有些投資人認為，與加拿大投資移民的被

美國投資移民法明確聲明歡迎投資移民，

動投資性質相比，主動投資的美國投資移

因為美國政府相信投資移民能給美國帶來外

民 EB-5 項目的資金風險很大。其實投資移

國資金，並且增加美國的國民就業機會。美

民的資金風險也沒有他們想象中的那麼大，

Jeannie 魏湘梅

國投資移民的主要精神就是外國移民者可以

因為參與運作的基金公司都會選擇那些正規

+1.702.767.1777

通過投資或創立一美國境內的企業，並創造

的、傳統的項目，而運作這些項目的美國企

info@seeseeme.com

十個就業機會，即可獲發二年期的有條件

業也希望通過投資移民獲得便宜的資本，他

移民簽證。二年屆滿前 90 天，若該項投資

們更看重的是項目本身的運營。至少到目前

拉斯維加斯美國地產公司總裁

行為仍存在，且已經提供了十個就業機會

為止，申請人 50 萬美元的投資資金還從未

有著 20 多年資深地產投資理財經驗

給美國人，則投資移民者可申請將條件解

發生過被轉移或全部賠光的案例。所以申請

分別服務美國加州大洛杉磯地區

除。此方案的基本投資額為 100 萬美元。

者只要正確看待，在選擇項目等環節上多加

內華達州的拉斯維加斯地區

如投資標的是位於“目標就業區 Targeted

思量，那麼離自己實現成功移民的夢想就不

公司近年來幫助過許多中國客人投資置產。

Employment Area”，即該區之失業率為全

會那麼遙遠。

去年，美國地產公司的客戶中，有高達 75%

美國地產為您精心設計投資組合， 您擁有美國的房地產是輕而易取，買低點，售高價。 公司的出租管理部門替您全全管理，您可高枕無憂的擁有在美國的房地產了。 2011年底前，購買最低價時段，現有存房，先買先得。 以下六戶共售價 US$650,000 可分開購買。 三戶 Condo 康斗共售價 US$200,000。三戶獨門獨院屋 共售價 US$450,000

國平均失業率的 150%、美國政府機構 OMB

不過有些項目在宣傳上號稱，投資資金可

的買主，都是來自中國，他們在公司的幫助

指定的郊區或美國政府指定的經濟特區

以確保還款，這也是一個誤區。根據美國移

下，突破一切語言，文化與時空障礙，順利

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Regional Center 則投資額可降為 50 萬美

民法規定，美國投資移民屬於無政府擔保項

來美投資置產移民，美國地產公司與中國間

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元。

目，必須是風險投資。因此關於“可確保還

有著血濃於水的深厚聯繫。

款”的說法存在著一定的誤導，確保資金安

您需要在美國拉斯維加斯、大洛杉磯地區投

全的關鍵還是在於對項目的選擇。

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目前美國投資移民項目大多為“區域中 心”項目，雖然這些項目普遍投資金額較以 往的 100 萬美元減少至 50 萬美元，將申請

還有一些項目介紹說，項目本身有抵押物

司聯繫，她們資深、專業、高效、快捷的專

人的投資負擔大為減輕，但是在具體運作

可以為還款提供保障。但是要知道，美國是

業團隊絕對是您投資置產移民的最好幫手。

上，由於很多人對美國的經商環境、法律、

一個法律很完備的國家，當對方不能如期還

欲知更多詳情，請用電郵與美國地產公司聯

語言、經營成本等並不瞭解，政府又不提供

款的時候，債權人需要履行一定的法律程序

絡，我們會有專人回覆。

擔保。因此申請之前的風險評估和項目選擇

才能處置抵押物，而這個程序的費用和時間

等過程都非常關鍵，投資人必須要非常謹

遠遠超乎大多數人的想象。

慎。

有些投資移民項目，剛剛有了大體的運作

判斷一個投資項目是否可靠，首先要看項

方案，就開始對外融資，想等籌到錢後再開

目推介方的基本情況。不少項目方在推出一

始運作。結果投資者持臨時綠卡在美國生活

個投資項目時會打出“有政府背景”的旗

兩年後，項目還沒有啟動，滿足不了雇傭

號，這一點需要引起投資人的足夠警惕——

10 個工人的要求，根本無法通過移民局的

凡是投資移民項目都是得到政府批准和支持

審核驗收。這樣，投資者就無法轉變成永久

的，但美國政府不會為任何一個項目提供擔

居民身份，收回投資款的事也更加無著落。

保，所有項目都是由負責項目運作的公司自

如果在融資時項目已經開始運作，其保險系

主運營，自負盈虧。

數就將大大提高。

美國地產公司另有「百萬投資移民」專案

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《國際地產》前瞻視野

美國私立 Pinecrest 學校 提供良好教育環境

為出國留學開啟瞭解不同文化的窗口 在給於你的孩子最好的美國教育時 也給了他感動的世界觀禮物 60年來，Pinecrest 學校 一直提供著南加州的家庭寄宿 屢獲殊榮私立學校教育和夏令營

聯合國教育，科學及文化組織

根據

（教科文組織）在其 2009 年世

學的學生選擇出國留學的方式。

界高等教育的報告會議中，有超過 250 萬學

小學和初中的外國學生來美國學習英語，

生在本國以外的國家就讀。教科文組織還預

沈浸到美國文化。高中學生也希望進一步增

測，到 2020 年，國際學生人數可能會上升

進他們的英語能力，並準備進入美國大學。

約 7 百萬人。國際學生首選的主要目的地是

要參加我們的國際學生課程，學生必須具

美國，英國，德國，法國和澳大利亞。總體

Pinecrest的學生：

國際學生方案一般可以被定義為中學或大

•英文翻譯的成績單

間翻了一番，超過 200 萬人。美國，英國，

•外國留學生和旅客資料調查表格副本

Pinecrest Schools

德國，法國和澳大利亞為主要目的地國。

•一個副本護照（入境後至少 6 個月的有

www.pinecrestschools.com

海外學生的入學率在 2008-9 年間，直接 國學生。其次是英國和澳大利亞分別為 33 萬和 28 萬註冊的海外學生。 關於 Pinecrest 學校： 60 多 年 來，Pinecrest 學 校 提 供 了 南 加

接收個性化教學和關懷。

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享受核心課程的學習，再加上體育，藝 術，音樂，計算機，和西班牙語課。

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學生畢業後被全國頂級高中，學院和大 學所接受。

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享受夏令營活動，旅行和美國加州的氣 氛。

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而言，國際學生人數在 2000 年和 2007 年之

計算，美國是無可爭議的約 671，616 個外

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效期） •一個 F-1 簽證，翻譯的免疫記錄，醫療 保險的證明 •簽署合同和提交註冊註冊定金，其中包 括新學生收費和外國學生收費 •冬，夏令營，只需要一個旅遊簽證即可

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州兒童高素質的教育，提供高於一般學府

Pinecrest 提供了一個良好計劃的環境，

的優質學歷教育的學校環境。 Pinecrest

使學生在學術界，性格修養和文化的浸泡中

可以聯繫我們取得入學申請表格和國際學生

為學生的成就感到非常自豪，因為他們在

脫穎而出。我們的學生在此培養他們的技

須知。在一年的不同時間中，我們可能會提

Pinecrest 打好了底，再一路到高中，大學

能，並進入美國最好的高中和學院。作為學

供一些優惠計劃。

和研究生的水平。

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Pinecrest 不 歧 視 任 何 宗 教， 任 何 膚 色 及

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《國際地產》前瞻視野

東洛杉磯學院 加州頂尖社區大學之一

杉 磯 學 院 East Los Angeles

東洛

College (ELAC) 是綜合性轉讀社

區大學，服務範圍主要是加州洛杉磯的聖蓋 博谷區域 (San Gabriel Valley)。ELAC 獲 西部學校及大學聯盟 (Western Association

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以簡單方式完成美國四年大學課程，和

州陽光，迪士尼樂園和好萊塢。

生獲得一樣的學士學位。

易負擔的學費：學費比其他私立或公立的 2.

以節省學費的方式完成四年大學課程，

大學低。

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院擁有超過 60 年的優良傳統，擁有安全舒

便宜。畢業後，轉學學生的學費債務會

學生人數有 26,000 名，校園面積達 82 英

良好的氣候條件和豐富的休閒娛樂 : 加 1.

從大學一年級開始進入四年制大學的學

of School and Colleges) 的完全認證。學 適的學習環境，提供優質的教育服務。

到 ELAC 學習的十大理由

何謂二加二模式

小班教學：每個學生能得到更好的照顧， 3. 讓學生課業有成。

比較輕鬆。

最新科技：全新的電腦課室和校園免費上 4.

以有好的環境來幫助學生尋找自己的喜

網。

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畝，曾作為 1984 年奧運會競選場地。校園

好。學生可以在東洛杉磯學院選擇不同

強學術研究：榮譽課程（Honors Program)。 5.

的教室都配備有最新的空調設備、完整的研

課程來發展自己，選出主修，然後決定

6. 優秀的師資：教師均具博士學位，且是該

究圖書館、學生可免費使用無線網絡、書

他們最理想的大學。

店、大學轉讀中心、飲食服務、警察局、健 身中心、學生公園、學生娛樂中心、表演藝 術中心、室內游泳池、男生和女生專屬的健 身房。學校設有 27 種專業課系，包括藝術

學科領域的專家。

以另外的方式進入他們夢寐以求的大

7. 高轉學率：與 UCLA，USC 及所有其他大學

●

學，學生們可以選擇轉到在加州或美國

有合作關係。

的知名大學。

8. 舒適的校園生活：多族裔的校園節目，體

二加二模式目的

育和活動。

類、電腦類、商業管理類、工程類、建築、

首先，大學生可在社區大學里學習兩年的

社會科學、護理學、生物、兒童發展、英文

基本課程，然後，再轉到四年級制大學里完

等，為各學科提供副學士學位（Associate

成學士學位。東洛杉磯學院採取開放政策，

Degree)。護理系學制三年，課程主要針對

此政策不論學生的高中成績和 SAT 考試成績

East Los Angeles College 美國東洛杉磯

成他們的專業課程並得學士學位，只需完成

美國註冊護士（R.N.) 考試，歷年畢業生註

如何，均為他們提供入學機會。此政策還為

學院

另外 60 個左右的學分即可。

全面的服務並且有高轉學率，如轉到加

冊護士率為 92% 以上。

國際留學生為何先就讀 ELAC ？

州知名的四年制大學。東洛杉磯學院是

東洛杉磯學院是全美都認可的公立社區學

加州頂尖社區大學之一同時也是洛杉磯

院。東洛杉磯學院有超過 26,000 位學生。

社區的頂尖學院之一。

東洛杉磯學院位於陽光燦爛和有活力的南加

平均國際學生平均每年的花費不超過

州。東洛杉磯學院是加州頂尖社區大學之一

8,000 美元。

同時也是洛杉磯社區的頂尖學院之一，提供

9. 安全和 清潔 的環境：位於現代化的城 市，且在學院內設有駐 校警察隊。 10. 免費的協助服務：免費輔助，咨詢，和註 東洛杉磯學院是一個綜合性大學，提供

●

冊優先權。

學生提供了進入知名四年制大學的入學機

國際學生拓展專家 Henry Khor 邱主任

ELAC 並協助學生為轉升到大學三年級做

會。大學生們可以選擇上加州知名的四年制

電話：1-626-822-8822

許多國際留學生選擇先開始在 ELAC 學習，

好準備。已有不少本地及外國的學生成功地

公立或私立大學，像加大柏克萊，加大洛杉

傳真：1-626-576-8877

原因是社區大學的學費比較便宜，行政程序

從本校轉往如加州洛杉磯大學，南加州大

磯，南加州大學等。在東洛杉磯學院，學生

電郵：khorh@elac.edu

簡單，教育優良，設備完善，各班學生人數

學，柏克萊大學，史丹佛大學等個世界知名

們也可以獲得兩年制大學學位。

iac_usa@yahoo.com

較少。國際留學生只需先行完成頭兩年（60

的學府繼續深造。

二加二模式運作

網站：www.international.elac.edu

個學分的大學課程，然後將學分到四年制

1301 Avenida Cesar Chavez

的大學，並完成剩下兩年的 60 個學分（共

Monterey Park California 91754 USA

120 個學分），同樣可以取得學士學位。

（8 月到 12 月）和春季班（二月到六月）

平均國際學生平均每年的花費不超過 8,000

誰應該考慮二加二模式？

東洛杉磯學院的國際學生課程給予學生可

大學一二年級：在社區大學里，學生需要

轉往大學的學分。我們誠意邀請全世界各地

完成轉學的必修課程。東洛杉磯學院的課程

的學生前來進行學術交流。本校課程為各科

學分均全部可被加大和加州公立及私立大學

美元。東洛杉磯學院主要的學期：15 周課 程，秋季班（8 月到 12 月）和春季班（二

希望節省學費的學生們。

（七月，八月）的課程。如果是學術課程

月到六月）學生也可選擇加入冬季班（一

希望轉入知名大學獲得學士學位的學生們。

ELAC 要求的成績是傳統的 TOEFL 450 分，

月）和暑期班（七月，八月）的課程。

不希望考托福 (TOEFL) 或 SAT 的學生們。

IBT 45( 電 腦 測 驗 則 為 133 分 ) 或 IELT

三年級作好準備。已有不少本地及外國的學

程。這些課程波包含英文，數學，人文科學，

事宜請聯絡我們，我們將您的每一個問題都

●

生成功地從本校轉往如加州洛杉磯大學，南

社會科學，生物科學等。

會做出多方面的解答，我們的努力一定會使

●

您滿意。

●

四年制大學學習可節省許多學費。東洛杉磯

每個大學生都需要學習大學基本課程，例

學院與所有加大及加大州立大學和私立大

如：人文科學，英文，數學，科學。大學

學均有轉學協議。轉學學生可以免除托福

三四年級，大學生開始學習他們的專業課

(TOEFL) 和 SAT 考試的要求。

程，例如：工程學，商業學，計算計科學。

大學四年級：轉學學生在四年制大學里完

●

為甚麼選擇東洛杉磯學院 ?

的學分轉入四年制大學。在大學三年級轉入

美國大學一般為四年制。大學一二年級，

Monterey Park 市的生活費用也相當便宜合

學院。

理。大部分的國際學生都是在學校附近租公

東洛杉磯學院有超過 26,000 位學生。

寓、租屋或是參加美國家庭的寄宿家庭計

東洛杉磯學院位於陽光燦爛和有活力的

劃。上述地點都在學生步行或搭乘大眾捷運

南加州。

工具在較短時間可達的範圍內。

●

022 S e p t e m b e r

●

2 0 1 1

5.0 分 。每年的學費不到 6,000 美元，且

東洛杉磯學院是全美都認可的公立社區

●

I R E J

名的四年制大學。

生也可選擇加入冬季班（一月）和暑期班

接受。學生大概共完成 60 個左右的學分課

界知名大學府繼續深造。

ELAC 主要的學期（15 周課程），秋季班

全面的服務並且有高轉學率，如轉到加州知

等課程，可供學生全年提交入學申請。學

提供副學士學位，並協助學生為轉升到大學

大學三年級：大多數學生可將 60 個左右

國際學生入學許可和住宿事宜

尚未決定專業，大學及興趣的學生們。

20 多年資深留學經驗，如果你有任何留學

加州大學，柏克萊大學，史丹佛大學等各世

●

023 I R E J

S e p t e m b e r

2 0 1 1

《國際地產》縱橫互動

上海秋季房展會 外國展商趁機爭奪眼球

假日

樓市上海房地產秋季展覽會在

大多數參觀者都抱著“打探行情”的想法。

10 月 3 日至 7 日購房者濃重的

業內專家分析認為，開發商折扣偏小，不足

觀望氣氛中舉行。4 天共迎來了 13 萬余名

以讓多數人入市，觀望情緒還將持續。從整

觀眾，遠遠高於今年“五一”期間的房展

個市場看，促銷樓盤最近確實在逐漸增多，

會。雖然人氣明顯升溫，但過高的房價讓不

且推盤量有所加大，10 月樓市的成交量應

少購房者打起了退堂鼓，而對未來房價走勢

比 9 月要有所增加，而高檔房更抗跌一些。

的不確定性，更讓很多購房者選擇繼續持幣

上海秋季房展的外國展商主要來自於澳大

觀望，現場觀望情緒依然十分濃重，“看房

利亞、新西蘭、美國、加拿大、英國、新加

客多，買房人少”。

坡、葡萄牙和澳門等國家與地區，以澳大利

申城“限購令”、“房產稅”外加各種購 房政策收緊已持續了將近一年，在這一年

投資移民快捷專家 本公司有強大服務團隊 歡迎來電諮詢

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亞的參展商最多，有五六家，新加坡的有兩 三家，加拿大的有幾家，美國有四家。

中，開發商在滬推盤的項目、戶型、小區規

來自美國紐約的參展商 Global Gate 公司

模也在發生轉變。如果說，在 2010 年房展

在中國銷售美國房產有 10 年歷史了，在上

會中 2-3 萬元一平米的價格還是“均價”的

海、北京均有辦公室，生意做得很紅火。該

話，那麼本次房展 1.6 萬 -2 萬元一平米的

公司負責人 Simon Littlewood 講一口英國

剛需盤價格明顯成為主流。

味英語， 對本報記者說，如果是賣 50 萬美

caroltchien@gmail.com

豪宅投資 ★Arcadia 2007年屋 5房4浴 室內2770呎 地8900呎 ............ $1,159,000 ★Arcadia 1965年屋 4房4浴 室內2699呎 地9800呎 泳池 ....... $1,280,000

今年“假日樓市”的“風向標”意義較以

元以下的公寓或別墅，中國客人一般不需要

來 自 洛 杉 磯、 經 中 華 商 報 介 紹 來 參 展 的

往都要濃，4 天湧入超十萬人次觀展人群說

到美國去考察就可以購買，作為一種投資，

iUSA 美國地產公司此次主要是推介以房產

明，潛在的購買力依然存在，在當下紛繁複

Global Gate 的合作夥伴公司代為中國客戶

作抵押的美國投資移民項目，來其展位的觀

雜的經濟形勢下，房地產依然是老百姓的資

進行物業管理如負責房屋出租等等。如果是

眾絡繹不絕，很多人坐下來詳細瞭解該項目

★Temple City 2011年新屋 5房4浴 室內2400呎 地14,000呎 ...... $998,000

產保值增值的首選。此外，開發商對於房價

賣一兩千萬的豪宅，中國客戶一般需要親自

的詳細情況，該公司負責人高建英忙得每天

★Temple City 2011年新屋 5房6浴 3596呎 地23,000呎 ........ $1,058,000

“扛”與“不扛”的問題上，用行動作出了

到美國考察。目前中國人拿美國簽證很難，

沒有時間去洗手間。高建英評價說，此次上

明確的回答，但仔細甄別，“水分”也不少。

這對中國人買美國房產有影響，他期待著未

海秋季房展雖不如半個月前的北京秋季房

來美國簽證可以放寬。

展，但也是最近她所參加的幾個中國地產展

出於對上海房價未來走勢的不確定性，絕

會中最好的一個，短短三天半時間她交談了 七八十個有意向的客戶，並留下了他們的聯 絡方式，感到收獲很大。在上海期間，她還 與一家上海公司正式確立了代理合作的關 係。

★Arcadia 2002年屋 4房4浴 室內2900呎 地15,000呎 .......... $1,280,000

★S. Pasadena 1964年屋 5房4浴 2940呎 地9000呎泳池 ........ $1,450,000

投資出租公寓 本公司有公寓管理部門代客服務管理 ★Alhambra 5單位 全部2房2浴 好區好出租 ................... $1,375,000 ★Alhambra 8單位 全部2房 連車庫 .......................... $2,998,000 ★Alhambra 10單位 8間2房1浴 2間1房1浴 滿租 ............... $2,180,000 ★Alhambra 12單位 6間2房2浴 6間1房1浴 滿租 ............... $2,190,000 ★Arcadia 11單位 6間2房1浴 4間1房1浴 好學區 .............. $2,290,000 ★Rosemead 4單位 3間2房1浴 1間1房1浴 滿租 .................. $930,000 ★Rosemead 4單位 2間2房1浴 2間1房1浴 滿租 .................. $729,000 ★San Gabriel 5單位 4間2房1浴 1間3房2浴 .................... $880,000 ★San Gabriel 6單位 1間3房2浴 4間2房2浴 1間2房1浴 ........ $1,560,000

024 I R E J

S e p t e m b e r

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《國際地產》縱橫互動

我們來自中國，我們瞭解您的需求。 給孩子一個美好的未來， 是許多父母來美置產的目的。 買房子，首選好學區。 我們為您挑選了洛杉磯 最好學區的房屋。 請聯絡我們， 我們有多年服務中國客戶的經驗

第三屆中國對外投資合作洽談會 企業大步走出去 對外投資發展迅速

由中

國產業海外發展和規劃協會和

的同時，水平也在不斷提高，主要體現在投

李吉平副行長在致辭中指出，作為中國最大

國家開發銀行共同主辦的第三

資領域拓寬、投資主體多元和投資方式多樣

的對外投融資合作銀行，國家開發銀行是中

屆中國對外投資合作洽談會於 11 月 8 日至

等三個方面。

國最早開展國際合作業務的銀行之一。多年

9 日在北京國際貿易中心舉行。國家發展和

張曉強還談到，今年是中國“十二五”規

來，開行緊密圍繞對外開放戰略主線，主動

改革委員會副主任張曉強、國家開發銀行副

劃的開局之年。“十二五”規劃明確提出，

發揮金融“四兩撥千斤”的槓桿作用，大力

行長李吉平、世界經濟合作與發展組織副秘

加快實施“走出去”戰略，按照市場導向和

支持中國資本“出海”，成功運作了中俄石

書長包潤石等出席開幕式並在主論壇上致

企業自主決策原則，引導各類所有制企業有

油、中委基金等一批國際重大項目；不斷深

辭。來自全球 112 個國家和地區的政府官

序開展境外投資合作。中國在新的起點上，

化多邊金融合作機制建設，先後推動成立上

員、投資機構代表、企業家等雲集北京，與

將適應世情、國情的變化，實行更加積極主

海合作組織銀聯體，倡導建立“金磚國家”

中國近千家企業進行交流和洽談。

動的開放戰略，支持有條件的企業積極開展

銀行合作機制，牽頭成立“中國—東盟銀聯

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張曉強副主任在致辭中指出，今年是中國

對外投資合作。今年 2 月，經國務院批准，

體”。開行高度關注並幫助改善合作國的社

正式加入世界貿易組織十週年。十年來，隨

國家發展改革委再次下放了境外投資項目的

會民生水平，堅持運用開發性金融方法，以

著中國對外開放程度日益提高，中國經濟與

核准權限，資源類項目的核准權限由 3000

“規劃先行”引領國際合作，打通發展中國

洛杉磯 亞凱迪亞市

洛杉磯 亞凱迪亞市

洛杉磯 亞凱迪亞市

世界經濟的聯繫更加緊密，企業“走出去”

萬美元下放到 3 億美元，非資源類項目由

家在農業、中小企業、醫療、教育、低收入

對外投資發展迅速。截至 2010 年底，中國

1000 萬美元下放到 1 億美元，進一步落實

住房等民生薄弱環節的融資瓶頸，實現雙方

對外投資累計達 3172 億美元，分布在 178

了企業投資自主權。

互利共贏。

獨立別墅 好學區 $1,280,000 2002年建 4房4浴 2大廳 室內2906尺 佔地15925尺

獨立別墅 好學區 $2,150,000 2007年建 5房5.5浴 多大廳 室內5600尺 佔地15841尺

花園洋房 好學區$868,000 4房3浴 雙套房 地點佳 潛力大 室內2126呎 佔地10350呎

目提供給與會的中方企業，這些項目涉及能

洛杉磯 帕薩迪納市

洛杉磯 帕薩迪納市

洛杉磯 帕薩迪納市

源、資源、基礎設施、農業、製造業、現代

豪華公寓 好學區 $1,459,000 2011年建 3房2.5浴 2大廳 室內2339尺 豪華裝修 社區泳池

花園洋房 好學區$739,000 2房2浴 近公園及高球場 室內1475呎 佔地6250呎

獨立別墅 好學區$795,000 新裝修升級3房2.5浴多大廳 室內2155呎 佔地7120呎

個國家和地區，幾乎涵蓋了社會經濟的各個

張曉強最後強調指出，在當前國際環境和

李吉平副行長還強調指出，截至今年 9 月

背景下，中國將繼續堅持對外開放的基本國

底，國家開發銀行國際合作業務已經遍及

2010 年對外投資達 688 億美元，比上年

策，在充分尊重企業對外投資自主決策的基

113 個國家，外匯貸款餘額 1873 億美元，

增長 21.7%，居發展中國家首位。今年前三

礎上，繼續支持有條件的企業積極穩妥開展

佔開行總資產的 20%，市場份額穩居同業首

季度，中國境內投資者共對全球 130 個國

對外投資合作，並做好四方面的工作：一是

位。

家和地區進行了直接投資，累計實現非金

健全多雙邊投資保障機制；二是加快構建法

另據主辦方介紹，本屆洽談會從世界各國相

融類對外直接投資 408 億美元，同比增長

律制度框架；三是進一步健全“走出去”服

關經濟部門和投資機構提供的 2000 多個招

12.4%。中國企業對外投資在規模迅速擴大

務體系；四是規範企業投資和經營行為。

商引資項目中，精心篩選出 600 多個重大項

領域。

服務業和高新技術等多個行業，項目引資額 超過 500 多億美元。

026 I R E J

S e p t e m b e r

2 0 1 1

洛杉磯 聖瑪利諾市

洛杉磯 聖瑪利諾市

洛杉磯 聖瑪利諾市

獨立別墅 好學區 $2,290,000 4房3浴2廳 私家泳池 網球場 室內2509尺 佔地30850尺

獨立別墅 好學區 $2,680,000 6房5.5浴多大廳 私家泳池 室內5529尺 佔地27878尺

獨立別墅 好學區 $2,999,988 2010年重建 4房5浴 2廳 佔地15748尺 花園 SPA

《國際地產》縱橫互動

專精大洛杉磯地區 爾灣 新港 塔斯丁

第七屆北京國際金融博覽會

Mandy Zhang

中國金融第一展 提升首都金融業 2011

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買屋 賣屋 租賃 爾灣 全新屋 銀行屋

屆北京國際金融博覽會（以下

第七

簡 稱“ 北 京 金 博 會 ”）3 日 在

北京展覽館開幕，北京市長郭金龍出席開幕 式並致辭。本屆金博會為期 4 天，涵蓋展覽 展示、高層論壇、洽談交流、咨詢服務、金

全新屋 洛杉磯爾灣 $58萬

全新屋 洛杉磯爾灣 $104萬

全新屋 洛杉磯爾灣 $103萬

全新屋 洛杉磯爾灣 $56萬

洛杉磯爾灣 $899萬

融文化傳播等內容。北京國際金融博覽會有

4房2.5浴 230平方米 好學區 社區游泳池 網球場

4房2.5浴 346平方米 樓下1房1浴 3車庫 大理石廚房台面 高檔不鏽鋼廚房用具

4房4浴 328平方米 近拉古那海灘 24小時門衛社區

3房2.5浴 185平方米 超值獨立屋 格局好 好學區

7房13浴 1585平方米 5車庫 佔地近1畝 24小時門衛社區 2007年建 家庭影院 酒窖 游泳池 美麗山景 盡收眼底

洛杉磯爾灣 $310萬

洛杉磯新港 $680萬

洛杉磯新港 $330萬

銀行屋 洛杉磯爾灣 $94萬

銀行屋 洛杉磯爾灣 $47萬8

4房3.5浴 322平方米 帶辦公區 2001年建 門衛社區

3房2浴 室內1100呎 地大5640呎 平房 無社區費

“中國金融第一展”之稱。 郭金龍在致辭中說，加快發展金融業，打 造具有國際影響力的金融中心城市，是北京 市立足城市功能定位，發揮首都優勢，實現 科學發展的重要戰略舉措。隨著金融業的快 速發展，現代金融體系日益完善，首都的金

話，對金博會促進金融業交流與發展的積極

圖為：在美國《中華商報》、國際地產雜誌

融產品不斷創新。

作用給予充分肯定。

的展位前，人頭攢動，前來詢問、商洽美國

7房7浴 580平方米 佔地1707平方米 4車庫 6房7浴 856平方米 佔地3000平方米 4車庫 180度海景 4房4.5浴 556平方米 加辦公間及紅利屋 24小時門衛社區 獨立客人房 有山景 98年建 近高爾夫球場及世界著名豪華酒店 Pelican Hill 樓下1房1浴 有海景 2004年建

地產投資與合作的觀眾絡繹不絕。

郭金龍說，“十二五”期間，北京市將堅

開幕式後，郭金龍與中央金融部門負責人

持把加快金融業發展擺在更加重要的位置，

共同參觀金博會主會場，重點察看了北京金

今年金博會的這種冷熱轉換，顯然與國內的

進一步強化總部金融、特色金融發展優勢，

融街、麗澤金融商務區、北京經濟技術開發

宏觀經濟形勢及目前的市場環境有關。今年

做好金融總部和後台的配套服務，大力引進

區等產業功能集聚區的金融業發展情況。

以來，受國內持續高企的通脹環境及其引發

國際一流的新興金融機構，培養離岸金融、

據北京金博會組委會介紹，本屆金博會由

的貨幣政策緊縮影響，股票行情慘淡，銀行

券商直投、信託租賃等新業態。衷心希望通

北京市金融工作局、西城區人民政府、中國

理財產品戰勝通脹幅度並不明顯，這也是傳

過本屆博覽會，全面展示國家和首都金融發

人民銀行營業管理部等二十餘家政府部門共

統渠道今年遇冷的主要原因。券商、基金公

展成就，促進金融界和企業界的廣泛合作，

同主辦，展覽面積超過 23000 平方米，參展

司和期貨公司參展熱情不高，可能與其在弱

多角度交流探討金融改革創新的新鮮經驗，

單位近 120 家，展位數達 820 個，規模為歷

市中業務急劇下滑的背景有關。有券商就表

為北京建設具有國際影響力的金融中心城市

史之最。博覽會共設首都金融展區、銀行展

示，不來參會是考慮到性價比是否划算。由

提供強有力的支持。

區、基金展區、證券展區、保險展區、綜合

於業績的下滑，券商、基金等機構也不得不

中國人民銀行副行長劉士余、中國銀監會

金融機構展區等十大展區，涵蓋展覽展示、

省錢過日子。而對於另外一個微妙的變化，

副主席周慕冰、中國證監會副主席劉新華、

高層論壇、洽談交流、咨詢服務、金融文化

銀行今年也顯然更加務實，在理財產品上的

中國保監會副主席周延禮先後在開幕式上講

傳播等內容。

宣傳力度大幅減弱，轉而紛紛打中小及小微 企業融資牌，這也是目前市場大勢所趨。

每日開放 每日開放 8am∼8pm 3049∼3061 8am∼8pm 3049∼3061 Ivar Ivar Ave, Ave, Rosemead, Rosemead, CA CA 91770（近 91770（近 Garvey） Garvey） 柔市兩棟豪宅 四房三套半浴 約2,500多呎至2,900多呎 每呎價$300 小姐當丫頭嫁 新創意 合風水 Built-in 財神位 書桌 櫥櫃 酒吧 麻將廳 鋼琴室 彩色水晶燈 一百多盞節能燈飾 四十多套滾邊雙層玻璃窗 雙空調 蒸氣浴等 處處驚艷 已售過半 MybTrinh@gmail.com

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2 0 1 1

《國際地產》縱橫互動

第十五屆蘇州住博會圓滿落幕 最大亮點來自於海外展區

4 天的第 15 屆蘇州住博會 10 月

為期

4 日於蘇州國際博覽中心圓滿落

幕。據統計，本屆住博會共展示樓盤 75 個， 展示類型以高層、小高層、公寓為主，各類 黃金商鋪及獨棟、聯排別墅也佔了不小的比 例。這次展會上還出現了不少“洋面孔”， 海外樓盤的加入成為本次住博會最大的亮 點。 本次海外區結合中國投資客的不同需求推 出公寓、商業、土地等多種類型項目，成為 本屆展會的最大亮點。來自澳大利亞、新加 坡、美國、西班牙、英國等國的地產項目齊 聚一堂，根據中國投資客的不同需求帶來了 市中心高檔公寓、海景別墅、投資項目、拍 賣土地等多類型產品，增加了投資者的選擇 餘地，也為有投資海外房產意向的投資客提

資者提供了最新的資訊和指南，讓不少有在

中華商報及旗下中華地產報和國際地產雜誌

供了一個近距離瞭解海外房產的機會。

海外購房或移民留學想法的客戶關注不已。

作為戰略合作媒體參展，給渴望抄底美國房

在展位上“永久產權”、“以房養學”“買

此外，西班牙 VAPF 集團也分別帶來了豪

地產市場的中國投資者提供了最新的資訊和

房移民”等等字樣的廣告語也隨處可見。據

華別墅瓦倫西亞和太陽山莊公寓，香港信和

指南，讓不少有在海外購房或移民留學想法

瞭解，本屆展會海外展區共吸引了 820 組意

集團攜九龍塘的“逸瓏”高級海景公寓和位

的客戶關注不已。

向客戶，其中投資客戶對澳洲地產項目和美

於沙田的大型優質物業“御龍山”參展；新

國土地拍賣尤為感興趣。中華商報及旗下中

加坡百聯置地帶來了旗下喜蘭軒、逸樹佳園

華地產報和國際地產雜誌作為戰略合作媒體

和吉寶灣映水苑三大項目。

參展，給渴望抄底美國房地產市場的中國投

本屆蘇州住博會，前來瞭解第一手房產信

030 I R E J

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息的購房者絡繹不絕，價格的升降依然是購

投資客提供跨地區、多元化、高品質的物業

中華商報及旗下中華地產報和國際地產雜誌

房者決定買房的關鍵。本屆展會“剛需族”

和產品類型。

作為戰略合作媒體參展，給渴望抄底美國房

仍是樓市交易的主力軍，高層、小高層、公

本次展會 4 天共接待 70000 人次左右。成

地產市場的中國投資者提供了最新的資訊和

寓的展示台前人頭攢動，各類打折優惠及特

交房源達 82 套，達成意向客戶約 15800 組

指南，讓不少有在海外購房或移民留學想法

價房吸引了眾多購房者駐足。除了傳統住宅

左右，同比上屆展會增長 40%。

的客戶關注不已。

外，房產投資也成為市場新寵。建屋樂活

與本屆住博會同期舉辦的第 15 屆蘇州裝

城、高揚國際廣場等酒店式公寓、商鋪及寫

飾建材展延續了上屆的搶拍風潮，為市民提

字樓吸引了眾多眼球，在展會上推出重磅優

供最實惠的裝飾建材購買平台。本次底價搶

惠吸引人氣。

拍活動雲集 300 多種裝飾裝修展品及傢具家

進入 2011 年，商業地產日益成為中國房

居用品，從壁紙、吊頂、家電、廚衛、塗料、

地產投資的新寵，商鋪、寫字樓、商住公寓

鋪地材料及各類智能產品一應俱全。參與搶

等物業風生水起。據組委會透露，本屆住博

拍的 120 件商品全部搶拍成功，最終以非常

會上，高品質價格適中的商鋪匯聚一堂，為

優惠的價格售罄。

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S e p t e m b e r

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《國際地產》置業導航

中國住博會 推進住房建設 消費模式轉型

中国大陆地区主要投放点

屆中國國際住宅產業博覽會”

第十

（ 簡 稱“ 中 國 住 博 會 ”） 於

2011 年 9 月 27-29 日，在北京展覽館隆重

（华北、华东、华南）

舉行。本次住博會吸引了眾多地產和家居

北京：

企業前來參展、觀展。

北京帆之都教育信息咨询有限公司

全國政協常委、政協人口資源環境委員

北京市朝阳门北大街2号港澳中心写字楼11层 深圳：

會副主任、中國房地產業協會會長劉志峰， 住房城鄉建設部總規劃師唐凱，部相關司

北京金东方国际教育文化交流中心

美联华广移民服务有限公司（深圳）

局負責人，各省、自治區、直轄市相關領

北京市西城区木樨地北里甲11号国宏宾馆507室

深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座11楼E-H单位

北京恒洋我家房地产经纪有限公司

深圳市环地投资有限公司

北京市朝阳区管庄华龙美树小区2号楼

深圳市福田区富福华三路卓越世纪中心3号楼B1216室

成功主辦了 9 屆，對建設資源節約型和環

北京上合国际海外置业公司

广州：

境友好型社會，促進中國住宅產業現代化，

北京朝阳门北大街3号-7号 +86 13269471078

美联华广移民服务有限公司（广州）

導，美國、俄羅斯等國駐華使館官員出席 了開幕儀式。 唐凱在開幕式致辭中表示，住博會已經

广州市越秀南路183号创举商务大厦21楼2101B室

加強住宅產業領域的國際交流起到了積極

北京凯胜联合因私出入境服务有限公司

推動作用。 本屆住博會以“踐行‘十二五’規劃，

亚欧教育文化咨询有限公司

广东中旅移民签证顾问有限公司

北京市朝阳区光华东里8号院中海广场中楼5层

广州市侨光路8号华夏酒店B座4楼A3室

建低碳明日之家”為主題，圍繞建設低碳 杭州：

住宅的核心技術，搭建展示交流、交易平

新东方前途出国咨询有限公司

台，突出國際性、科技性和專業性，重點介

設，展示了住宅建設和產業化發展的成果，

美國《中華商報》及旗下《中華地產報》和

紹國際最新的零能耗住宅體系，推廣低碳

交流國內外最新的住宅技術，推廣節能、節

《國際地產》雜誌作為本次展會的合作媒

“四節一環保”的相關技術產品，帶動低碳

地、節水、節材、環保的相關產品，推進住

體，全程參加了展會各項活動，前來《中華

杭州澳星环宇因私出人境中介服务有限公司

住宅的發展和人居環境品質的提升，通過推

房建設和消費模式的轉型。

商報》展台咨詢的觀眾絡繹不絕，許多觀眾

杭州市教工路18号欧美中心A座B区14层

本屆住博會上推出的“明日之家 2011”

對美國加州的投資移民項目表示出濃厚興

电话：+86 571 8767 2111

在展會現場搭建了兩套示範型住宅樣板間：

趣。中華始祖炎帝 155 代孫、中國姜農祖民

“十二五”規劃綱要指出，未來 5 年中國

一套建築面積 60 平方米，以公共租賃住房

族千年戰略品牌創世人、經濟學博士、中華

將建設 3600 萬套保障房，使全國保障房覆

建設為藍本的樣板間，通過標準化設計、裝

商報經濟戰略顧問姜文龍在會展期間與本報

蓋面達到 20% 左右，為配合大規模的保障性

配化建築，展示了具有優良品質的公租房模

社長蘇子涵（蓉生）就國際地產投資領域的

温州：

住房建設，本屆住博會麽動“保障性住房建

板；另一套建築面積為 90 平方米，則以技

商機進行了深入的討論。

中国银行温州分行出国金融服务部

築材料、部品採購信息平台”，推出“2011

術創新型房屋建設為基礎，展示最新最前沿

中國首屆保障性住房設計競賽”優秀設計方

的低碳環保住宅集成技術和成果，詮釋未來

案圖片展，這對於提高保障性住房的規劃設

住宅發展趨勢。

進住房建設和消費模式的轉型，促進住宅產 業化的發展。

計水平和建設質量，促進產業化發展必將起 到重要的示範引導作用。

杭州市凤起陆420号新东方旗舰校区5楼

浙江新通出入境服务有限公司 杭州市求是路8号公元大厦北楼6层

温州市市府路600号中银大厦 温州市大华因私出入境服务有限公司 温州市车站大道577号财富中心1501-1502

本次大會還專門開設國家住宅產業化基地 成果專區，對最新最前沿的低碳環保住宅

浙江省温州市境外劳务合作公司

博覽會由住建部住宅產業化促進中心和中

集成技術和成果進行系統展示，並將舉辦

温州市大南路华都大厦701室

國建築文化中心等單位主辦，配合保障房建

2011 中國房地產與住宅產業交流會等一系

設的採購信息平台以及倡導低碳環保、節水

列產業化專題交流和討論活動。來自中國各

節能的技術展示，成為本屆博覽會的最大亮

地以及加拿大、美國、日本、韓國等國內外

點。

大型住宅部品企業和國際組織參加了此次會

本屆住博會圍繞省地節能環保型住宅的建

議。

美联华广移民服务有限公司（温州）

上海： 上海航空出入境服务有限公司 上海市天目西路99号汇贡大厦608室 上海中智国际教育咨询有限公司 上海市南京西路580号南证大厦1906室电话 卓越留学移民集团 上海市汉中路158号汉中广场1028号 迪邦移民上海中心 上海市南京西路1486号（铜仁路299号）38层 上海航天科工房产经纪有限公司 上海市肇嘉滨路359号6楼 上海东湖出入境服务有限公司 上海市淮海东路99号恒积大厦16D-H座 上师出国咨询服务有限公司 上海市人民路998号金天地国际大厦510室

温州市鹿城区车站大道恒隆商务楼1301室

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浙江新通出入境服务有限公司 2 0 1 1

温州市新城大道31号中通大厦15楼

申请成为发行点 请联络：010-85376409

《國際地產》置業導航

在美國購房 出租當房東的注意事項

在美

國購房出租要考慮很多重要事

前提是房東有適當的理由並且做法正確。許

當房客違約時，房東應透過合法的方法來驅

項，包括地點、維修、出租、

多州的法律都規定，在房東退還剩餘安全押

逐房客，不應私自進入租客的房間，不應更

檢查、稅率等，每一項都很重要。購房以

金的同時，需提供一張列明扣款項目的清

換鎖以阻止房客的進出，不應搬動房客的私

後，找到好的房客也是一個難題。比如，有

單，包括欠租、對超出正常磨損或老化進行

人物品。當房客無法交付房租時，屋主有權

工作的人是好房客，還是沒工作的學生是好

維護的費用。退還安全押金的期限因州而

利要求房客搬離。驅逐房客可用的理由有幾

房客？雖然我們大家都認為是前者，他卻認

異，但是房東通常都有一個固定的時限，一

種：當房客無法按時交房租時，可採未付房

為後者是好房客。學生只要不被開除，還得

般是房客搬出後的 14 到 30 天，不管是房客

租（non-payment）；而當房客對房屋的使

住房子，付房租。而前者一旦丟了工作，就

自願搬出還是被勒令搬出的。

用超出原先協議的範圍，如私下轉租，契約

還不起房租。學生租房，你可以讓他的父母

在通用租約上簽字之前，要認真審核其中

擔保房租，但你卻不能讓有工作的人的父母

的重要條款。比如，對房客或寵物的限制，

時，可以及違約（breach）為由驅逐。

擔保房租。如果您自己不在當地居住或者沒

對房屋佈置的限制，或對在家經營生意的限

房東不可以隨意逼遷房客，不可以逕自換

有時間打理，最好委託專業的物業管理公司

制。在北美的許多城市，還要說清楚是否可

掉已租房子的門鎖，或將房客的物品扔出

處理出租房子以及收租管理的具體事宜。

期滿仍不搬離，或對鄰居的生活形成妨礙

在戶外晾曬衣物，通常公寓的陽台只可憑靠

住處，或切斷已租出房子的電源、水源，

美國人權法案 1968 年修正案之下的公平

眺望，享受陽光，不作晾曬衣物之用，因

這些行為都是違法的。房東驅逐房客必須

租賃法案 (Fair Housing Act) 規定，禁止

為晾曬衣物是不雅觀的。租房還有帶傢俱

依照合法程序。房東應先以書面通知房客

在買賣、租賃住房或購房貸款，以及其他與

(furnished) 和不帶傢俱 (unfurnished) 之

欠繳房租。三天之後，可向法庭申請驅逐

住房相關的交易中，有基於種族、膚色、來

別，當然帶傢俱的房子租金要貴一些。租金

（eviction）， 如 房 客 作 回 應（answer）

自國家、信仰、性別、家庭狀況（包括與合

是否包括了水、電、煤氣費及冬天暖氣費

法院會在二十天之內定出庭日讓雙方出面說

法監護人一起生活的 18 歲以下未成年人、

用？但也有的房租中一包括水電費。

明。若房客未按時出庭，法官將採信原告說

孕婦和正爭取對 18 歲以下未成年人的監護

房客與房東之間最常見的爭端除了房租或

權的人士），還有殘障（喪失勞動能力）歧

押金，就是關於房東進入出租屋的權利，和

視行為。

房客的隱私權。房東在一般情況下是不可進

詞，進行缺席宣判。

出租房子，您有自己的權利，也要承擔責

入租出的房子的，如果房東因修理房屋等事

任。因此您需要了解清楚，作為房東，他人

由而需要進入房子就必須給房客一個合理的

對您的期望是什麽，同時您能期望得到什麽

通知（通常為 24 小時），房東如果沒有這

回報。為避免與房客之間的糾紛和誤解，要

樣做，房客可以向法庭控告房東擅闖民宅。

把所有協議都落實在書面。保存好與房客的

房東必須給房客提供適宜居住的基本條

通訊記錄，若有口頭協定一定要隨後寫信確

件，包括房屋要能防風擋雨，供暖、水、電，

實。租房合同最基本的要素包括租金、租

清潔衛生條件和安全條件。如果你出租的房

期、押金等條款，還有其餘各項如水電費，

屋未被維護好，房客有幾個選擇：一是少付

網絡費等。房東在處理房客問題上應特別小

部份租金用以支付維修的費用，二是通知房

房東或者其代理人應該保持與房客的良好溝

地採取一些措施，以避免這些行為對其他租

當房東發現其租客在房屋內有違法行為或

心，在出租房屋或房間給他人前，應先作一

檢 人 員 (building inspector)， 房 檢 人 員

通，出現問題時主動找房客談話共同尋找一

客造成困擾。與其在這些行為發生之後再採

者進行一些違法活動時，應及時警告租客要

些犯罪或信用調查，應向房客要求先交押

通常能勒令房東對房屋進行維修，再就是搬

個解決辦法，盡量避免令人撓頭的官司。

取措施，房東應先未雨綢繆，防患於未然。

馬上停止任何逾越當地法律的行為。租客的

金。

家並且無需支付剩餘租約期的租金。房客還

房東可以把自己發現的一些問題寫在一張

這種違法行為將嚴重影響到房東的利益，大

可以向當地政府的有關部門，如衛生、安全

紙上並把紙條放在一個顯眼的地方，如冰箱

麻屋就是一個很好的例子。當警告不奏效

部門投訴，也可以採取法律行動。

上。以此強調租客應該遵守的基本規則。當

時，房東應及時通過法律途徑處理問題，以

收取押金的目的在於當房客對租賃的房屋 造成損毀或不交租時保障房東的利益，為避 免誤解，你應確定租約上明確寫明押金的用

如果租客有一些不當的行為，像是在晚上

那個有不當行為的租客看到字條後能意識到

保護自身的利益及安全。如果租客的這些違

法和退還押金 (refund) 的方法，包括從中

夜深人靜的時候把音樂聲開得很大，或者做

自己的問題，並且及時糾正，那麼就是皆大

法行為影響到周圍的室友及鄰居，房東也可

扣 錢 的 條 目 (allowable deductions)。 房

完飯之後不把鍋洗乾淨並且把臟碗堆在公用

歡喜，房東既不需當面指責那個租客，租客

以提出請他們擔任證人的角色，合力把違法

東有權從房客交付的安全押金中扣錢，當然

的廚房洗手池裡等，作為房東，應該要適當

也不會有強烈的反感情緒。

的租客請出門。

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《國際地產》置業導航

加州住宅購房合同買賣說明書 ( 上） 中國買家在美國加州購買住房必讀

屋的手續費。例如：房地產附近的環境 ( 房 子是否位在容易發生地震，火災，和水災的 地區 ) 報告費，產權保險費，代書公司手續 費，地價稅，或其他政府費用。 第五段：法定的報備聲明 ( 包括含鉛油漆的 告知 ) 以及取消合約的權力 第五段注明法律所規定賣方必須書面告知 買主的一些事項。例如：房屋的油漆是否含 鉛，房子是否在地震帶或是容易發生火災和 水災的地區，和賣方所知房屋有問題的地 方。一般來說，買方如果不喜歡任何一項聲 明，買主有數天的時間可以考慮取消合約， 並取回全部的訂金。 第六段： 獨立產權公寓擬定單位開發報備聲明 第六段指出當房屋受到某些規定的管轄 時，賣主必須提供買主額外的資料。例如： 如果房子是獨立產權公寓或其他屋主共用游 泳池或會議室等這類的已定條文約定。 第七段：影響房屋的狀況 第七段說明交屋時，房屋應是買主在簽合 同時的狀態。賣主不需整修任何已經損壞的

是買主的責任。買主可以自己檢驗，或雇用

全美房地產經紀人協會主席羅納德．菲利普

職業房屋檢驗人員幫助買主。

斯指出，70% 的中國買家喜歡住在美國西岸

第十段：整修

的加州洛杉磯。全美房地產經紀人協會主席

東西。可是賣主必須要告訴買主任何賣主已

寫明賣方如果同意負責修理，他們必須在

羅納德．菲利普斯指出，70% 的中國買家喜

知有損壞的部份，並應負責修復雙方已簽約

交屋前完工，買主也有機會在交屋前檢查，

歡住在美國西岸的加州洛杉磯。全美房地產

後才損壞的任何部份。這一段也提醒買主，

整修是否令買主滿意。

經紀人協會主席羅納德．菲利普斯指出，

買主有權“檢驗”欲購房屋。如果檢查後有

第十一段：

70% 的中國買家喜歡住在美國西岸的加州洛

根據

全美房地產經紀人協會“2011

第二段解釋買主將怎麼樣付款。大部分的

為了便於中國買家瞭解美國加州的購房過程

不滿的地方，買主可以取消合同，或者他或

檢視房屋若有損失時買主賠償與賣主保障

杉磯。

年國際購房活動”調查報告數

買主在事前付些“訂金”。 “第三方信託

以及合同簽署前後的權利與義務，本刊特此

她可以要求賣主整修。雖然賣主不必修復全

據顯示，今年中國買家大量湧入美國抄底房

公司” Escrow Holder 是指一間不受買主

刊登美國加州住宅購房合同買賣說明書。

部的問題，如果買主提出要求後賣主拒絕整

員損壞了房屋，買主需賠償賣主的損失。

市，佔全部海外買家人數的 9%。躍居第二

或賣主影響的中立公司，他們會為買主保管

修，買主有權取消合同，並取回訂金。

第十二段：產權及所有權

位，僅次於加拿大。

訂金。在這一段裡買主也可標明是否需要貸

第八段：隨屋附賣的物品及非附屬品

為了便於中國買家瞭解美國加州的購房過

款，( 如果需要貸款，要貸多少金額 ) ﹔或

買主承諾萬一買主或是買主雇用的檢驗人

為賣主解釋保障權益的一些報單。例如：

第八段講明買房子時，有那些附屬品。例

賣主如果不擁有全部的產權，或是別人有權

程以及合同簽署前後的權利與義務，本刊特

者買主是否將以其他已有款項購屋。

如：地毯，水管，電視天線，冷暖氣系統。

使用部份的地產；這也可以保障某些模稜兩

此刊登美國加州住宅購房合同買賣說明書。

第三段：買賣完成與交屋

如果是通常不包括在售屋之內的附屬品，例

可的狀況，例如：未經 { 查或難以確認實際

第一段：出價

第三段說明買主何時會搬進住屋，賣主何

如：牆上的字畫或傢具，而買主想要一起購

界限的地產。圍牆和自然界限，例如樹木或

第一段要求填寫買主的姓名及其他任何將

時應該遷出。如果目前仍有房客居住，則需

買的話，買主都可以在此注明。

灌木不一定種在界限上。

成為屋主的姓名。在這段中也要寫明地產的

注明現有房客將怎樣安置，並可在此段注明

第九段：

第十三段：買主自己房屋的出售

地址，願意出的價錢和買主希望何時“交

買主何時可以取得鑰匙。

買主檢查房屋現狀以及影響房屋的事項

屋”，換言之，買主何時願意付款擁有此屋。

第四段：費用分擔與支付

第二段：財務安排

第四段寫出買主或賣方誰將付那些買賣房

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第九段給予買主在特定一段時間內檢驗房 2 0 1 1

屋的權力。檢查一切買主所重視的房屋狀況

僅適用於買主需要先賣掉自己房屋，才能

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購買此間房屋的情況。 （未完待續）

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《國際地產》置業導航

以美國洛杉磯郡為例 詳解美國房產稅

在建國初期就開始徵收房地產

如今自詡為半個專家的姚女士也認識到美國

美國

工作。

稅，據史料記載，早在 1792 年

洛 杉 磯 郡 首 席 估 稅 官 諾 谷 茲（John R.

房地產稅有一些不合理地方，例如，同一市

就有四個州徵收房地產稅，1798 年通過的

Noguez）在給記者提供的書面材料上表示，

場價值的房屋，由於購買的年份不同，由購

財產稅法律就包含對房產和土地分別徵稅的

加州法律規定所有的不動產都必須繳納財產

價決定的原始稅基有差數倍的，其房地產

規定。到了 20 世紀初，美國每個州都制定

稅，除非得到豁免。財產稅對洛杉磯郡居民

稅也就相差懸殊。她說，“加州 1978 年第

了徵收房地產稅的法規。

所必需的服務提供了支持，這些服務包括執

13 號財產法案明確規定，房地產稅估價以

法、消防、教育、公園和娛樂，以及其他重

1975 年的房價為基數，每年的上調幅度最

要的服務。

高不得超過 2%。我有一個鄰居的房子與我

美國的行政體系分為聯邦政府、州政府與 地方政府三個層面，相對應的稅收制度由聯 邦稅、州稅和地方稅構成。在各種聯邦稅

據諾谷茲介紹，估稅官辦公室有四現主要

的一模一樣，但他是從父母手裡繼承下來，

中，收入所得稅佔主要地位；各州的稅收主

職責：找出在洛杉磯郡內所有可徵稅的不動

二十幾年前的購價只是 6 萬多美元，再怎麼

要來自交易稅，如按從量稅或從價稅徵收的

產，同時確定所有權；對所有必須納稅的不

上調也遠遠低於市場價值，而他們家有三個

銷售稅；而以房地產稅為主的財產稅是地方

動產建立一個可徵稅的價值；完成一個估稅

孩子享受這裡的公費教育，這就顯得不太公

政府財政收入的最重要來源，如果扣除聯邦

清單以顯示所有不動產的估定價值；審核應

平。”姚女士希望政府官員、議員代表及候

和州的轉移支付收入，僅就地方政府自身的

用所有合法的豁免優惠。

選人重視這個問題，因為這也是間接造成新

收入來看，大約佔近一半。

估確定最新的房地產稅，主要調價依據是當

區為直轄市外，美國任何一個城市都在 郡

年 1 月前後的市場價格信息，帳單則是在每

管轄之下。比如洛杉磯郡管轄包括洛杉磯市

年 11 月 1 日寄出，如果屋主沒收到地稅單，

在內的 88 個大小城市，所以洛杉磯市的房

應該主動向郡政府索取，不能以沒有收到地

地產稅由洛杉磯郡統一徵收，然後從中划撥

稅單為理由而逃避付稅責任。房地產稅的繳

一小部分給洛杉磯市財政。

稅日期，每年分為兩次，及當年的 12 月 10

陳超指出，美國徵收房地產稅的動機是相

日與次年的 4 月 10 日之前。逾期未繳稅會

當單純的，就是為地方政府的各項服務和基

有 10% 的額外罰金，逾期三年未繳稅會導致

礎設施建設提供資金支持，實現地方財政預

房屋被沒收拍賣。

算的收支平衡，而並不以此為主要手段來調

家住洛杉磯郡所轄蒙特利公園市的會計師

控房地產市場，當然對於購買和持有房地產

姚女士向記者表示，自己是在 2005 年初當

的需求有間接影響。其他與房地產有關的主

地房市正熱時購買的自住房，除了每月支付

要稅種分別歸在交易稅、遺產贈與稅和所得

房貸還款之外，每年兩次繳納房地產稅就成

稅項下，此外還有一些服務性收費項目，這

了家庭的最大支出。

些稅費綜合起來則對抑制房市過度投機起到 一定作用。

購房經常被沒收拍賣的原因之一。

洛杉磯郡估稅官辦公室在每年 7 月 1 日評

在美國地方政府層面，除了首都華盛頓特

後來經多方打聽，姚女士瞭解到降低房地 產稅是屋主的權利，在房價大幅下降的情

美國房地產稅的稅率是由地方政府根據財

況下，屋主自己可以填寫一份“價格下降

政支出狀況決定的，因此各地稅率不一，高

審 核 申 請 表 ”(Decline-in-Value Review

低不等，而且隨著時間推移還可能會有微小

Application) 申請臨時調價。

並附上住家附近三處出售房屋的最新價格信

姚女士說，“我覺得這是比較合理的做

的調整，目前的稅率大多介於 1% 至 3% 之間。

姚女士在 2005 年初購房的價格為 64 萬美

息，經郡政府估稅官辦公室確認的房屋評估

法，在這裡居住 5 年來，我看到了道路和環

對個人住房通常採用公平市場價格評估法，

元，房地產稅率約為 1.25%，所以一年的房

價值只有不到 42 萬美元，2008 年的房地產

境衛生的改善，圖書館和校舍的改建或修

應繳房地產稅的金額是以房地產評估值為基

地產稅約為 8 千美元，後來房屋的市場價值

稅由此降到 5 千多美元。2010 年郡政府估

繕，我們華人聚集的這個城市還被評為全加

準乘上稅率的結果。為了確保房地產稅的足

上揚到 72 萬美元，一年的房地產稅就提高

稅官辦公室測算姚女士的房屋市價值已經反

州最佳育兒城市之一，我的 10 歲兒子就是

額徵收，各郡政府都設有房地產估稅部門，

至 9 千美元。2007 年 7 月後房價一直下降，

彈到 46 萬多美元，所以現在一年要繳納近

直接的受益者，所以我很願意繳納合理估算

並雇傭大量專業人員從事各類房地產的估價

姚女士就自行填寫“價格下降審核申請表”

6 千美元的房地產稅。

的房地產稅。”

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《國際地產》置業導航

中國人如何在美國貸款買房 借貸程序和其它國家差別很大 取決於您來自何處

的。因此您應當聘請該州有資質的，熟悉其

期沒有要求。然而，這有助於在抵押貸款放

最後要考慮的是您選擇的抵押貸款的期限。

所在市場外國買主的專業人員。

貸機構處建立個人身份證明。可以選擇就近

期限是指您將佔用這筆抵押貸款的時間長

的美國銀行開戶以獲取資格；再次要考慮的

短。在美國，期限範圍很寬。最常見的是

事情是選擇購房貸款的類型。

30 年。 其 它 有 5 年，7 年，10 年，15 年，

如果您從美國以外的放貸機構貸款，就須 滿足他們的要求。包括借款數目，按照房產 價值相應的貸款額度，以及身份證件等方面 的規定。

可調利率貸款系指購房貸款利率隨國家基

其它抵押貸款專職人員商洽總是可取的。

準借貸利率浮動而上調或下調的貸款。這類

因為您和他們已經有了工作關係。作為外

貸款通常在一段時期內利率固定不變。這段

籍公民，大多數放貸機構都能給您提供貸

時間到期後，放貸機構可按照國家銀行利率

款。通常您會聽到外籍抵押貸款 (Foreign

浮動而上調或下調利率。美聯儲決定利率浮

National Mortgage) 這個詞，這是用於來

動與否，而每個獨立抵押貸款放貸機構有權

自另一個國家尋求美國抵押貸款，在美國購

決定調整時間。屆時，利率可以按整個百分

置房產的人。

點調，也可以多調點或少調點。

美國的借貸程序和其它國家差別很大，

在美

和我們聯繫並向我們提供您的身份證明以及

適用於想在美國投資的中國人。

所需貸款數額，我們會為您推薦適合您的貸

抵押貸款是最常用的貸款，用來購買房地產

款機構並提供國際專家協助您完成整個貸款

包括住宅，商業樓盤和其它樓堂館所。本文

過程。

我們來探討在中國人在美國購房可以選擇的 幾種貸款方案。

率貸款和固定利率貸款。

與您現在銀行的放貸機構以及您所在地區

取決於您來自何處。與中國的程序大不相

國多數人使用貸款購房，這也

第一個有明顯區別的選擇是利率：可調利

20 年不等。最近有選擇 40 年的。對您來說 最重要的事情之一是考慮正確的貸款期限。 貸款佔用的期限越長，要付的利息就越多。 相反，期限越短，貸款月供就越高。

關於美聯儲利率調整細節，請訪問其網 站：www.federalreserve.gov

同。最重要的是千萬不要裝作您知道某某事

固定利率抵押貸款系指整個貸款期間利率

或某個專用詞的含義。即使您精通英語，同

固定不變的抵押貸款。貸款起始利率在整個

一個詞在房地產行業含義可能全然不同。

貸款期保持不變。對於長期貸款和那些在整

首先，要考慮貸款對房價的比例，也就是

個貸款期願意享受同一利率的貸款人來說固

您通過抵押貸款借貸的款項的百分比。多數

定利率貸款是一個不錯的選擇。如果您只想

情況不高於住宅購買價的 70%；其次，您可

短期佔用抵押貸款，您可以選擇初始利率較

能需要在美國銀行開戶並存款，存款額和存

低而利率可調的貸款。

聘請一位專事國際買主業務的專業人員也 是很重要的，因為每個地區的要求各不相

當您在尋找放貸機構時，無論是選美國的

同。比如，在加州是可行的而在紐約就不一

還是在中國的，最重要的是要找那些專門提

定可行。區別也許很細微，但終究不一樣。

供國外置產貸款（特別是美國）的公司。

此外，如果從美國放貸機構貸款，所有抵押

如果您沒有這方面的精驗，我們建議您提早

貸款代理必須是經其從事業務所在州批准

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《國際地產》置業導航

外國投資者青睞美國 哪些地區的房地產

許多

美國的投資者可能會考慮該地

者往往選擇購買高價的房屋，平均房價是

區是否有更優惠的稅收待遇，

219,000 美 元， 美 國 人 的 平 均 買 屋 價 格 是

外國的投資者卻不會理會這一些，比美國人

173,000 美元，然而，這表明海外投資者在

有更靈活的投資空間。

許多價位上，也可活躍交易。

房地產公司 RealtyTrac 公佈一份名單，

事實上，對於一些願意冒險的投資者，在

列出美國最佳和最便宜的止贖法拍屋，從中

美國有更多便宜的房地產市場，可供選擇。

可找到一些驚喜，可能不是眾所週知的，原

例如位於克利夫蘭，水牛城，羅切斯特，聖

來許多外國投資者已紛紛投入美國房地產市

何塞，聖地牙哥，北卡羅來納州和緬因州波

場，今日低價購買法拍屋的新業主，非美國

特蘭等。

人居多。根據全國房地產經紀人協會資料，

雖然外國投資者通常也會避開一些經濟陷

在 2010 年，外國人購買美國的住宅物業，

入谷底的城市，許多美國投資者卻願意在房

總值大約 410 億美元，佔市場的 4%。

地產市場上賭博一場，美國投資者不管該地

大約有 28% 的房地產經紀人報告指出，

區的經濟情況。事實上，許多美國的投資者

來自世界各地的客戶不斷增加，大多數銷售

可能會考慮該地區是否有更優惠的稅收待

給外國人的州有 39 個，主要集中在亞利桑

遇，外國的投資者卻不會理會這一些，比美

那州，加州，佛羅裏達州和得克薩斯州。至

國人有更靈活的投資空間。

於，吸引海外投資者的原因，主要是美元持 續疲弱和房地產市場下跌。

Realty Trac 公 司 提 供 了 深 入 詳 細 的 2011 年美國 10 大購買和投資市場，其調查

其中，最令外國投資者感興趣的房地產市

方法是基於全美 100 家大都會地區的人口，

場 是 孟 菲 斯 (Memphis)， 根 據 RealtyTrac

在 10 個不同的類別中，包括止贖房屋，失

地 產 公 司 的 資 料， 該 區 的 房 地 產， 相 對

業率，銷售價格等，篩選出前 25 個大都會

全國任何一個城市，幾乎給予投資者提供

最佳投資的房地產地區，如下。

54.07% 折扣。這些交易已經引起了從澳大

俄亥俄州．阿克倫 Akron

利亞和亞洲其他地區投資者的興趣，孟菲

2010 平均止贖屋的折扣：47.95%

斯，在 2010 年止贖法拍屋的排行榜上，排

2010 年平均銷售價格變化：19.28%

名第 68 位。 住宅投資分析師賴恩 (Ryan Hinricher) 指出，“今年，我們看到外國投資者有重大 的興趣，許多外國人一直關注著美國房地產 市場。始終，美國仍被視為一個安全的地 方，可供人投資存放金錢。”賴恩任職的房 地產投資及物業銷售公司，位於田納西州， 主要與外國客戶進行交易。 除了澳大利亞，來自中國，英國和法國的 投資者也日漸增加，正對著美國房地產市場 虎視耽耽，鄰近的加拿大投資者更是一直活

紐約州．羅切斯特 Rochester 2010 平均止贖屋的折扣：41.66% 2010 年平均銷售價格變化：3.14% 紐約州．水牛城 Buffalo 2010 平均止贖屋的折扣：44.73% 2010 年平均銷售價格變化：2.92% 俄亥俄州．克利夫蘭 Cleveland 2010 平均止贖屋的折扣：50.46% 2010 年平均銷售價格變化：11.22% 緬因州．波特蘭 Portland

躍的。賴恩補充說，歐洲人預計增加一倍以

2010 年平均銷售價格變化：6.65%

上，把他們的養老基金投放入美國房地產市

威斯康星州．密爾沃基市 Milwaukee

場，高達 10 億美元。 全國房地產經紀人協會指出，外國購買

加利福尼亞州．聖何塞 San Jose

2010 平均止贖屋的折扣：15.3%

2010 平均止贖屋的折扣：37.89% 2010 年平均銷售價格變化：11.38% 田納西州．孟菲斯 Memphis

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2010 平均止贖屋的折扣：48.35% 2010 年平均銷售價格變化： 0.73%

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加利福尼亞州．聖地亞哥 San Diego 2010 平均止贖屋的折扣： 27.57% 2010 年平均銷售價格變化：9.33% 北卡羅來納州．達勒姆 Durham

2010 平均止贖屋的折扣：54.07%

2010 平均止贖屋的折扣： 43.01%

2010 年平均銷售價格變化：0.43%

2010 年平均銷售價格變化： 10.68%

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《國際地產》置業導航

詳解美國房地產市場的優點

盡管

遭遇了次貸危機，美國房地產

業崗位，而工業用地也只有 58.32 平方公

這種貸款結構的理由很簡單：只有 購房者

業的發展與整體經濟發展還是

里，比例不到 10%。

買得起，開發的商品房才能賣得出去。商品

比較協調，投資者在決定房地產投資的每一

有健全的房地產保險制度

房賣得出去，房地產開發商有了資金，就等

項決策之前，往往要作大量的分析研究，從

保險業在美國房地產業發展過程中扮演著

於支持了開發商。相反，如果把錢貸給開發

人口增長、就業情況、供求關係、投資機會

重要角色，是房地產市場健康發展的保證，

商，購房者沒有資金支持，只能是房越建越

等等作大量的研究。從總體來看，美國房地

房地產市場的運作靠保險業來分散和避免風

多，積壓越來越多，結果只能是房地產公司

產市場具有如下一些優點。

險。有關房地產的保險包括自然災害 方面

經營困難，金融機構的爛賬壞賬越來越多，

集約用地，土地利用效率高

的保險、建築期保險、抵押信用擔保、抵押

最後危及金融市場的安全。另外，貸款流向

雖然美國地大物博，人口密度不高，但是

證券發行擔保、產權保險等方方面面。健全

開發市場的結果也 可能會使沒有資金實力

美國在土地利用方面充分顯示出經濟家的精

的保險制度分散了房地產投資風險，使房地

的房地產開發公司，玩空手套進入房地產市

打細想，充分合理利用每寸土地，土地的集

產投資、買賣、房地產抵押等 安全可靠，

場，影響房地產市場穩定。實踐證明，美國

約化程度和利用效率很高。美國的城 市用

房地產成為一項收益穩定，風險有保障的投

的這種貸款結構是非常合理的，這也是抵押

地的開發比較注重內部挖潛，而不追求外延

資工具。

證券化的基石。

擴展，除住宅建設按美國人的習慣一般一戶

房地產貸款結構以消費市場為主

一幢外，商業房地產則集中在市中心區，全

美國的房地產抵押貸款以消費市場為主，

都是高樓大廈，然後在市中心 周圍留足充

主要是為個人買房提供資金。1998 年上半

分的綠化用地、休閒用地，使城市既環境優

年統計，個人購房按揭貸款總額佔房地產全

美，又生機勃勃。如紐約市，是世界經濟中

部抵押貸款總額的 76%，如果加 上多戶型

心城市，全市面積 645 平方公里，但商業用

住宅，則比例高達 82.4%。其它貸款包括開

地，只佔 30.37 平方公里，比例不到 5%，

發貸款、建設貸款、商業樓貸款、農場貸款

在這塊比例不大的土地上，提供了 176 萬就

等等加起來才佔 17.6%。

商業房地產以租賃作為主要經營方式

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房地產市場分析的“效率性”，由於房地產

美國象商場、辦公樓、工廠等商業房地產

租金水平能比較准 確地反映房地產市場的

主要以租賃為主要經營方式，雖然有買賣，

供求關係以及社會整體經濟形勢，租賃經營

但比例比較小，而且買賣往往是整幢轉讓，

將使房地產價格的透明度增加，收集信息的

受讓者再分租，分割出售的很少 見。房地

效率提高，克服了房地產售價的易變和不可

產以租賃為主要經營方式，有如下優點：有

捉摸性。經 濟學家認為正常的房地產市場，

利於房地產的專業化規模化經營；可以減少

從投資角度來看，某一房地產是否值得投

了公共部分產權分割帶來的許多麻項；有利

資，很大程度上依賴於其產生租金的能力。

於租戶盤活資金，資金不 會被套在房地產

這就是為甚麼有關房地產經濟的理論、估價

上，且進退容易；有利於房地產證券化的發

方法 等一般都是建立在租金分析的基礎上

展。房地產租賃經營的另一個好處是，提高

的，而比較少用售價來分析。

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《國際地產》縱橫互動

企业知识产权战略服务

美國亞裔房地產協會 拓展海外影響

业务领域 企业知识产权战略服务 企业知识产权战略制定 企业知识产权整体布局 所在行业知识产权分析 企业知识产权风险预警

亞裔房地產協會（AREAA）全國

美國

代表大會 10 月 1 日在舊金山舉

行，匯集了 1000 多名房地產專業人士、貸

专利无效行政诉讼丶 专利侵权民事诉讼丶 涉及专利权权属纠纷 的民事诉讼。

专利

款機構和行業領袖，他們在住宅和商業房地

合作伙伴 上海大卫雷文专利集团 大卫雷文专利集团

產市場為美國亞裔消費者提供服務。 2011 年全國代表大會的主要議題之一是 房地產行業的日益全球化，美國亞裔房地產

http://www.znlawyers.com

協會在大會上宣佈在加拿大設立首個國際 分會。美國亞裔房地產協會 2011 年度主席 Kenneth Li 援引全美房地產經紀人協會的 最近一份報告說，2011 年外國投資者在美 國購買的住宅金額將達到 160 億美元，是近 年來增幅最高的年份之一。 這 對 我 們 的 行 業 產 生 巨 大 的 影 響，

北京市海淀区中关村南大街1号友谊宾馆4号楼一层东侧

Kenneth 說，“房地產專業人士需要服務的 客戶不只是來自當地社區，而且越來越多地 來自世界各地，我們要保持為亞裔消費者擁

我們必須承認亞裔社區在加拿大房地產市場

Ubercool 公司的創始人 Michael Tchong 做

有住房創造機會的熱情。”據悉，2011 年

的重要性，亞裔消費者對房屋銷售和對加拿

主題演講，著重分析美國房地產市場的發展

外國投資者在美國購買住宅的國際交易中，

大的價值觀都產生重大影響。

趨勢以及重樹社區運動的影響力。在週六晚

排位第一的加拿大投資者的交易量佔 23%，

在舊金山舉行 2011 年美國亞裔房地產協

上的閉幕音樂會上，美國亞裔房地產協會隆

中國投資者的交易量排位第二，約佔總交易

會（AREAA）全國代表大會側重於對經濟和

重宣佈來自紐約的 Kathy Tsao 將接任 2012

量的 9%。所有亞洲國家投資者的交易量合

房地產行業的預測，並分析在住宅和商業房

年度主席。

計約佔 26%，超過了加拿大買家。

地產市場的發展機會。此外，與會者聽取了

美 國 亞 裔 房 地 產 協 會 在 38 個 國 家 擁 有

關於消費趨勢的介紹，以及如何使用新技術

12,000 多名成員，代表影響房地產市場和

和新方法來提高購房者的財務知識。

亞洲的美國消費者的聲音，在不同的亞裔美

加拿大 Coldwell Banker 房地產公司總裁 John Geha 將出任 AREAA 加拿大分會的會長，

國人社區和給亞洲房地產專業人士提供各項 政策和業務交流的機會。 有關詳情請訪問 www.areaa.org

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美国《中华商报》和泰翁国际商业网丶《国际地产杂志》的中国法律顾问

联络：黃先生

电话

+ 86 10 6849 8210

传真:

+ 86 10 6849 8220

Email: huang.teng@znlawyers.com

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