Chinese Real Estate Journal - 1203

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《國際地產》縱橫互動

專精南加州豪宅 Clara 陳文嘉.........................012 綠園地產以穩健的腳步出發..................................014 《國際地產》封面專題

穩健把握美國投資移民的時機

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............................016

建議首選酒店旅館等商業項目

主辦單位 Organizer

美中貿易投資促進會 American Chinese Trading & Investment Promotion Association (ACTIPA)

承辦單位 Publisher

美國《中華商報》、《中華地產》報社 Chinese Biz News, Chinese Real Estate News, USA

總編輯 Editor in Chief

蘇子涵 Barry Su

執行總編 Executive Editor

王曉群 Xiaoqun Wang

副總編 Deputy Editor

王列珉 Liemin Wang

策劃總監 Planning Director

沈普芳 Pufang Shen

營銷總監 胡安 Marketing Director Juan Yanez Carrera 設計總監 Art Director

崔曉華 Xiaohua Cui

廣告總監 Sale Director

紀謝萍 Allison Hsieh

Cambridge 私立學校 提供學生良好的教育環境..........................................020 東洛杉磯學院 加州頂尖社區大學之一..................................................022 美國私立 Pinecrest 學校 提供良好教育環境....................................................................024

廣告經理 Sales Manager

趙俊、溫燕 John Zhao, Yan Wen

地址

美國加利福尼亞州 洛杉磯郡工業市 萬利大道 15713 號（91744） 15713 Valley Blvd., City of Industry CA 91744 USA

電話 國際商務熱線 傳真

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《國際地產》前瞻視野

《國際地產》置業導航

美國房地產 低價買入 高價賣出 法拍屋的流程與註意事項...............................................................028 把握加州新房 次新房的投資良機.......................................030 《國際地產》縱橫互動

Landlords Poised to Regain Upper Hand in Recovering Office Market in USA......038 A unique bridge of communications between the US and China.........................................040

中國廣告總代理

美華時代國際文化傳媒 （北京）有限公司 General Agent in China Meihua International Culture Media (Beijing) Co., Ltd.

客戶總監 蘇京麗 Customer Director Jingli Su 主辦地址

電話 傳真 讀者熱線 深圳聯絡處

北京市朝陽區亮馬河南路 14 號 外交辦公樓一單元四層 (100600) +86 10 8532 5020 +86 10 8532 4450 +86 138 1011 6669 +86 755 2223 0589

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國際刊號

ISSN 2158-9372

本刊法律顧問 Legal Adviser

美國申春平律師事務所 申春平律師 Ping C. Shen, Law Offices of Ping C. Shen

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中國人如何在美國貸款購房.......................................................042

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《國際地產》縱橫互動

專精南加州豪宅 Clara 陳文嘉 比華利山 Beverly Hills, 新港 Newport Beach, 爾灣 Irvine

國際

金融危機給中國投資者提供了

新港市內有七個區，因著巴博亞半島的天

抄底美國房市的難得時機，南

然屏障，新港灣內海面平靜，灣內的幾個人

加州一些現代化城市已經重現生機與活力，

工島如新港島、巴博亞島、小巴博亞島、科

近年從中國大陸來這裡買房的人日見增多，

林島、海灣島、港口島、麗多島和林達島上

但一般都喜歡在南加州華人聚集的社區買

皆蓋滿了私人宅院，大部份的宅院也都有私

房，比如亞凱迪亞、聖瑪利諾、鑽石崗、核

人遊艇，隨時享受乘船遊港灣的樂趣。

桃市一帶。而專精南加州豪宅市場的資深地

新港的房市已經率先觸底反彈，2011 年

產經紀 Clara Chen 陳文嘉建議，具備經濟

不論是銷售量或中間房價都呈現回升趨勢，

實力的中國富裕階層人士應該抓緊時機，在

這裡的住宅在南加州橙縣多個城市中最為搶

白人居多、增值潛力更大的區域買房，首選

手。當地除了深受喜歡隱密性高的華人富商

城市包括：比華利山 , 新港 , 爾灣。

青睞，近年來也有不少中東人一擲千金，以

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比佛利山 Beverly Hills：非富即貴

現金購買豪宅，無非是衝著新港的名氣。此

Clara@ClaraChenRealtor.com

Clara Chen 陳文嘉

舉世聞名的比華利山（Beverly Hills）是

外，比起其他海邊城市，當地也有較多中產

全球眾多富豪心目中的夢幻之地，位於南加

階層人士支付得起的公寓房。在此海濱天堂

兼具道德操守與專業知識

州洛杉磯盆地邊緣的山坡上，其建築物依比

置業，可以自住享受，也可出租獲利。

精通 : 國、粵、台、英語

華利山而建，面臨一望無際的太平洋海面。

爾灣 Irvine ：人傑地靈

專精 : 比華利山、新港、爾灣、橙縣濱海豪

雖然比華利山只是一座約有人口 3 萬 4 千

成立於 1971 年的爾灣市位於南加州橙

宅、買賣酒店、公寓大樓、購物中心、土地

人的小型城市，但被公認為全美最昂貴的住

縣，是一座擁有人口 21 萬人的中型城市。

等。熱誠為您提供最專業周延的服務，歡迎

宅市場，一棟中型住宅的​​售價超過 220 萬

爾 灣 佔 地 約 有 66 平 方 英 里（172 平 方 公

來電查詢。

美元，許多好萊塢名人居住於此。

里），成立時有做完整的城市規劃，因此街

比華利山是 Rich & Famous 的富貴象徵，

道寬廣，綠樹成蔭，環境整潔，風景優美。

每天吸引大批外地遊客坐旅遊巴士遠道而

爾灣市擁有完善的醫療設施，發達而便捷

來，為的是想一窺名流巨星的翩翩風姿及豪

的交通網，市內還規劃有自行車道，購物中

華住宅。南加州最名貴的頂級百貨店和世界

心、超級市場、各國美食餐館等等遍布各個

精品店聚集在這裡，每一間名店都有其獨特

社區。該市於 2008 年被美國 CNN Mondy

建築風格。比華利山還有十八間世界著名的

雜誌評為全美排名第四最適合居住的城市。

首飾與古董店及數不盡的餐廳。在這樣的人

爾灣學風鼎盛，擁有加州大學爾灣分校

文環境中投資置業，定能收到富者愈富、貴

（UCI），康科迪亞大學 (Concordia University)，

者愈貴的效果。

爾灣谷學院 (Irvine Valley College) 等 8 所

新港 Newport Beach ：海濱天堂

高等院校。爾灣學區在加州也名列前茅，

成立於 1906 年的新港市位於南加州橙縣

這 裡 的 公 立 小 學、 初 中 和 高 中 都 很 好，

西南方，是一個約有人口 8 萬 5 千人的小

90% 的 學 校 API（Academic Performance

型城市，由於擁有綿長寬廣的海岸線，氣侯

Index，學術表現指數）達到或超過 900 分

非常溫和宜人，一年四季大約都在 15-25

的優異表現（滿分為 1000 分）。

度之間，不干燥也不潮濕，因此成為許多人

以人為本的城市環境、優異的人力資源，

嚮往的海濱渡假勝地。許多富人在此置產或

吸引了高科技行業落戶爾灣，不少著名跨國

是擁有渡假屋，也使得新港成為全加州甚至

公司看上了這裡的商業環境，也紛紛將總部

是全美國最富裕的城市之一。超過四分之一

遷至爾灣。特別重視教育環境的華人家長也

的家庭年收入超過 20 萬美元，平均房價大

紛紛在此置業，給孩​​子 提供一個在美國成

約為 180 萬美元。

長、創業和發展的最佳起點！

012 I R E J

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《國際地產》縱橫互動

綠園地產以穩健的腳步出發 與您攜手展開投資房地產成功的千里之行

在全

美經濟衰退，失業率居高不下

在這個時刻，以實際行動，進入市場，全面

的巨大壓力下，今年以來，美

佈局，不但能協助更多的人士成功進軍美國

國各地房市依舊慘淡，許多房地產公司面臨

房地產，更能進一步幫助美國房市重新回到

嚴重的生存危機，但是，就在這一片蕭條聲

正軌。

中，一支財力雄厚、滿富企圖心的經營勁

南加州房地產市場可以說是得益於外國買

旅，卻不畏橫逆，取得傲人的成就。2012

主最顯著的地區之一。施總裁分析，平均來

年綠園地產，正以無比堅強的組合、旺盛的

說，加州房價從 2007 年最高點，到 2009

戰力，蓄勢待發！

年最低點，慘跌了近 59%，不過，由於之

千里之行，始於足下。談到選擇目前的時

後大批外國人，尤其是中國買主帶著大筆現

機進入市場，綠園地產施忠偉總裁自信地表

金來到此地購屋，讓南加州許多地區的房價

美國綠園地產投資集團

示，自從美國房地產市場從 2006-2007 年

不降反升，中國買主比較喜歡的加州城市包

電話：626-551-5858

由盛轉衰，並且逐步進入泡沫以來，全國房

括洛杉磯、聖地亞哥以及北加州的三藩市。

地址：10410 Lower Azusa Road,

價一路下跌，法拍屋大幅增加，長期的不景

其中，洛杉磯的富裕城市聖瑪麗諾市便是最

#201 #202 #204,

氣，讓很多美國本地人紛紛信心動搖，不僅

受關注的投資目的地，多數來自中國的投資

El Monte, CA91731

開始懷疑美國房地產市場的前景，更讓期望

客就是看中此地城市規劃一流、屋宇整齊、

施忠偉總裁來自中國，為人低調踏實，年輕

能夠擁有房屋的所謂“美國夢”破碎。近

學區優秀、治安良好、環境優美，紛紛來到

有衝勁，雖然曾經多年留學英國，但仍保有

來，甚至連官方都出現了“對美國人來說，

這裡搶購房子，今年當地房價的中值達到

中國人傳統勤懇實在的美德與戀鄉眷土的情

租屋可能比買房更划算”的論調！不過，旁

150 萬美元，比去年上升了 1.6%。

懷，他率領的專業團隊是一支財力雄厚、滿

觀者清，就在美國人對自身的未來產生懷疑

對此，施總裁指出，雖然國外來的買主不

富企圖心的經營勁旅，在美國經濟一片蕭條

的時候，外國人卻清楚的看見美國房地產閃

一定能夠拯救美國房地產市場，但是只要一

聲中，綠園地產投資集團還是取得傲人的成

亮的投資價值與光明的未來 . 近一年來，大

些新興國家如中國和印度的經濟持續擴張，

就。2012 年綠園地產，正以無比堅強的組

批外國人趁便宜進入美國市場，開始實現他

美國房地產必將繼續得益於來自國外的投資

合、旺盛的戰力，蓄勢待發！

們的美國投資夢。而綠園地產就是特意選擇

客。他堅持相信，傳統的“美國夢”並沒有

施總裁說，目前，有越來越多的外國人到美 國置產，這是方興未艾的大趨勢。根據美國 房地產商協會的數據統計，去年三月到今年 三月間，外國人購屋總值達到 820 億，比 2010 年同期的 660 億高出許多。現在，外 國人買房佔美國房屋總交易量的 40%。其 中，以加拿大人處於領先地位，佔外國人總 購買額的 23%，其次是中國、墨西哥、英 國和印度人。近來業內人士明顯發現，來自 中國的資金佔了很大的比例，也對許多華裔 集中地區的房價起了一定的帶動作用！

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消失，只是趨勢在改變，未來 10 年，美國

不計其數；綠園地產擁有實力堅強的團隊，

綠園地產的菁英團隊，還協助對購買法拍屋

房地產市場勢必仰賴新移民的持續進場，而

有來自國外財力雄厚的資金為後盾，由本地

有興趣的買主，標購法拍屋；法拍屋投資項

綠園地產也將與之共同成長茁壯！

訓練有素的經營隊伍負責實際的操作控管與

目，所有屋源主要都是自法拍中低價標得，

施總裁表示，未來綠園地產雖然植基美

培育訓練；再加上經驗豐富的優秀經紀群親

經過徹底清整裝修再重新上市；一番改頭換

國，但仍然希望與發展中的中國能夠有更多

自為客戶提供最細緻的個人化服務，形成鐵

面之後，所有法拍屋都將搖身一變，成為產

更密切的合作，無論是個人還是法人投資者

的團隊組合，將為客戶帶來全新的投資經驗

權清楚、內外煥然一新的搶手正常屋，無論

想要進軍美國房地產市場，綠園地產一定會

與感受！

是為了滿足自住需求，還是投資賺取利潤，

給予最專業完整、值得信賴的全程投資顧問

施總裁說，綠園地產的經營團隊擁有豐富

經由這樣系統化的操作模式運作，保證您成

與協助；同時，綠園地產也計畫將觸角深入

的房地產投資與行銷經驗，未來公司的經

功完成交易，達成投資目標。其實，委託專

中國各大城市，與當地在地公司合作一系列

營，除了對所有房地產項目提供自仲介買

業為您投資法拍屋，風險極低，利潤可期，

自土地開發、工程合作，乃至承攬包銷的各

賣，顧問諮詢，出租管理等一條龍式的傳統

是現階段最理想的投資標的之一！綠園地產

種投資項目。

服務外，還將特別注重各種的投資開發案。

投資集團以誠信服務客戶，以強大的經營團

綠園地產由施忠偉及南加州著名的資深傑

此外除綠園地產本身挹資的各項開發案，

出經紀（broker）創辦，他們服務社區 30

更歡迎投資商與建商廣泛洽詢合作！公司並

多年，不但顧客豐沛，人脈廣泛，更是桃李

將協助國內外客戶從事全美各地的各種土地

滿天下，經由他們調教培訓出來的優秀經紀

開發或物業投資，以及後續的經營管理。

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《國際地產》封面專題

穩健把握美國投資移民的時機 美國 2GM 公司 建議首選酒店旅館等商業項目

美國

移民局最近公佈的報告顯示，過去兩年中來自中國的投資移民數量大幅上升， 中國投資者已經成為很多美國投資移民項目的重要潛在客戶。然而，與此同

時，一些項目運作不規範致使投資者權益受損的案例也呈現增多之勢，美國 2GM 公司專 家建議投資者在進行海外投資時必須選好項目，做好功課。鑒於美國商業地產已經接近谷 底，目前是透過 EB- 5 區域投資中心計劃收購並運作優良酒店資產的最佳時機，並有較大 的資金安全邊際。 美國投資移民是經過美國移民法通過並施行的，受法律保護及認可，其中 EB-5 移民美 國的最佳途徑，其依據是 1990 年美國移民法規定：外國人在美國投資有權取得永久居留 權。此類簽證每年有 10000 個名額，其中有 5000 個名額保留給選擇目標就業區投資的 投資者。根據此方案，外國移民申請人在美投資創設有利於美國經濟的商業性企業，並直 接創造 10 個全職的美國工人就業機會，即可獲發二年期的有條件移民簽證。二年屆滿前 90 天，若移民投資者的投資行為仍存在，可申請“條件移除”，而成為永久居民。此方案 的投資額為美金 100 萬元。 美國 EB-5 投資移民方案可說是全世界最具彈性的移民方案之一，它對投資者的年齡、 商業背景、經歷或語言能力均不設限。而且，永久居民也不需要持續性地實際居住在美國 境內，因此投資者可以維繫住他們在原居住國的事業與人脈。美國投資移民方案不要求投 資者參與公司日常性的管理業務，而只需在事業體中有“積極地參與”即可，這代表投資 者可以只是有限合伙人的角色，並繼續從事其他的個人事業與投資。 通常來說，在美國買房地產與申請美國投資移民並沒有直接的關係。投資移民申請人必 須創造 10 個就業機會，移民申請才能夠獲得批准。美國移民法規定了兩種投資方式。一 種是自己獨立進行投資，並創造 10 個直接就業機會；另一種是通過移民局批准的“區域 中心”投資，並創造 10 個直接、間接或衍生的就業機會。顯然，第二種投資移民方式更 容易達到移民法的規定，成功移民。 美國 EB5 投資移民政策的核心就是通過投資來為美國創造足夠的就業。近兩年，由於美

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美國 2GM 公司簡介 •專門代理美國移民局核准之區域中心； • 投資標的物集中在加州大都會聚集區域， 投資最有保障； • 堅持低風險，同時提供等值不動產作為投 資保障； •專業的管理經營團隊； • 評選適當的投資項目與規模，投資者維持 在 10 ～ 30 人左右，目的是為了確保每 位投資者的權益與要求能夠得到充分重 視； • 提 供一條龍式的服務，免除移民上的煩 惱，並提供落地服務及移民子女教育安排 服務。 聯系電話：+1.626.677.6488 電子郵件：futeng@touziyimin.us

國急需創造就業崗位，刺激經濟復甦，對 EB-5 簽證的審批進程明顯加快。根據預測，如 果該計劃得到充分利用，這一領域的投資可達 20 億美元，因此美國政府的態度總的來講 是積極鼓勵的。 隨著美國 EB-5 項目的穩步推進，投資條件的放寬吸引了來自各國的投資移民者。EB-5 計在過去 4 年規模大增，授權籌集海外申請人資金的區域中心數目，從 2007 年的 11 個 跳升至目前的 218 個，單在本財政年度的頭 3 個月，美國移民局已批出 2364 個 EB-5 簽 證名額，而 2005 年時全年只批出 158 個。 根據美國移民局的數據，從 EB － 5 個人申請的人數上來看，2011 年已經達到了近 5 年來的新高，共有 I － 526 臨時綠卡申請 3805 例，I － 829 正式綠卡申請 2345 例。

017

2011 年 I － 526 申請批准率達到 81%，共 1563 例獲得批復。2011 年 I － 829 申請批 准率達到 96%，共 1067 例獲得批復。

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《國際地產》封面專題

美國移民法規定了兩種投資方式。一種是自己獨立進行投資， 並創造 10 個直接就業機會；另一種是通過移民局批准的“區域中心”投資， 並創造 10 個直接、間接或衍生的就業機會。

美國移民局審核項目和區域中心時，依據的是程序上是否合法，並不表示移民局對投資 項目運行狀況及投資的成功與否提供擔保。移民法要求投資移民申請人的投資必須處於風 險狀態。投資者必須盡自己的 Due Diligence（盡職調查），自己審查並權衡自己的投資是 否可以成功，存在多少風險，並且自己承擔風險。 EB-5 區域中心法案今年 9 月底即將到期，但是目前來看延期的可能性極大。這一計劃 在過去的 19 年內已經五次延期，而且這一計劃得到了一些國會議員的支持。在目前的經 濟環境下，EB-5 所吸引的投資及創造的就業對於美國來說更顯得格外重要。奧巴馬政府曾 表示，希望積極拓展 EB-5 計劃，爭取每年借此創造 4 萬個就業機會。 投資移民美國的中國大陸人士大致分為四類群體，第一類為子女留學美國考慮，這個群 體的子女大約在 9 至 14 歲左右。通過投資移民，子女能夠直接進入美國中學積累學分， 獲得入讀美國大學名校的機會；第二類原本計劃移民加拿大，但由於加拿大投資移民漲價 轉而申請美國投資移民的群體；第三類是旨在獲得美國身份的群體，並希望在美國經濟復 甦的過程中尋找投資機會；第四類則是為了與身在美國的親戚團聚的群體。總體而言，出 於子女留學美國考慮的群體佔了很大一部分。 由於現在市場中的投資移民項目越來越多，也存在一些魚目混珠的現象，更何況有些投 資者對美國的地理和經濟環境都不瞭解，在辦理投資移民過程中所遇到多種問題。美國 2GM 公司並提醒投資者在決定赴美投資前必須做好功課，選擇可靠的項目。2GM 公司在 項目合作方選擇上格外注重是否有任何不良記錄，是否能夠對投資者負責。公司還專門為 中國投資者設立了聯繫電話，隨時答復任何疑問和垂詢。 鑒於美國商業地產已經接近谷底，目前是透過 EB- 5 區域投資中心計劃收購並運作優良

018

酒店資產的最佳時機，並有最大的資金安全邊際。亦可考慮被低估價值的其他現金流商業 地產項目，比如購物中心和辦公大樓等。所有投資交由專業項目的經理公司負責管理營運，

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投資人無需親自經營投資項目。美國旅館業可說是世界最具規模的行業之一，整體企業架 構健全，法律嚴謹可靠，市場成長穩健。投資者無需高學歷要求，也不需要相關經商經驗 與任何工作背景的要求。 2GM 公司最後強調，在辦理美國移民的過程中，代理公司及所聘請的律師經驗和能力也 非常重要，一定要謹慎選擇，這樣才有基礎去穩健把握美國投資移民的黃金時機。2GM 公

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《國際地產》前瞻視野

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何謂二加二模式 ●

以簡單方式完成美國四年大學課程，和 從大學一年級開始進入四年制大學的學 生獲得一樣的學士學位。 以節省學費的方式完成四年大學課程，

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學，學生們可以選擇轉到在加州或美國 的知名大學。 二加二模式目的

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首先，大學生可在社區大學里學習兩年的

社會科學、護理學、生物、兒童發展、英文

基本課程，然後，再轉到四年級制大學里完

等，為各學科提供副學士學位（Associate

成學士學位。東洛杉磯學院採取開放政策，

East Los Angeles College 美國東洛杉磯學院

Degree)。護理系學制三年，課程主要針對

此政策不論學生的高中成績和 SAT 考試成

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傳真：1-626-576-8877

ELAC 並協助學生為轉升到大學三年級做

會。大學生們可以選擇上加州知名的四年制

電郵：khorh@elac.edu

好準備。已有不少本地及外國的學生成功地

公立或私立大學，像加大柏克萊，加大洛杉

iac_usa@yahoo.com

從本校轉往如加州洛杉磯大學，南加州大

磯，南加州大學等。在東洛杉磯學院，學生

網站：www.international.elac.edu

學，柏克萊大學，史丹佛大學等個世界知名

們也可以獲得兩年制大學學位。

1301 Avenida Cesar Chavez

的學府繼續深造。

二加二模式運作

Monterey Park California 91754 USA

東洛杉磯學院的國際學生課程給予學生可

大學一二年級：在社區大學里，學生需要

轉往大學的學分。我們誠意邀請全世界各地

完成轉學的必修課程。東洛杉磯學院的課程

20 多年資深留學經驗，如果你有任何留學

的學生前來進行學術交流。本校課程為各科

學分均全部可被加大和加州公立及私立大學

事宜請聯絡我們，我們將您的每一個問題都

提供副學士學位，並協助學生為轉升到大學

接受。學生大概共完成 60 個左右的學分課

會做出多方面的解答，我們的努力一定會使

三年級作好準備。已有不少本地及外國的學

程。這些課程波包含英文，數學，人文科學，

您滿意。

生成功地從本校轉往如加州洛杉磯大學，南

社會科學，生物科學等。

加州大學，柏克萊大學，史丹佛大學等各世 界知名大學府繼續深造。

大學三年級：大多數學生可將 60 個左右 的學分轉入四年制大學。在大學三年級轉入

美國大學一般為四年制。大學一二年級，

四年制大學學習可節省許多學費。東洛杉磯

每個大學生都需要學習大學基本課程，例

學院與所有加大及加大州立大學和私立大

如：人文科學，英文，數學，科學。大學

學均有轉學協議。轉學學生可以免除托福

三四年級，大學生開始學習他們的專業課

(TOEFL) 和 SAT 考試的要求。

程，例如：工程學，商業學，計算計科學。

大學四年級：轉學學生在四年制大學里完

022 I R E J

M a r c h

2 0 1 2

到 ELAC 學習的十大理由 1. 良好的氣候條件和豐富的休閒娛樂 : 加州 陽光，迪士尼樂園和好萊塢。 2. 易負擔的學費：學費比其他私立或公立的 大學低。 3. 小班教學：每個學生能得到更好的照顧， 讓學生課業有成。 4. 最新科技：全新的電腦課室和校園免費上 網。 5. 強學術研究：榮譽課程（Honors Program)。 6. 優秀的師資：教師均具博士學位，且是該 學科領域的專家。 7. 高轉學率：與 UCLA，USC 及所有其他大 學有合作關係。 8. 舒適的校園生活：多族裔的校園節目，體 育和活動。 9. 安全和 清潔 的環境：位於現代化的城市， 且在學院內設有駐 校警察隊。 成他們的專業課程並得學士學位，只需完成 另外 60 個左右的學分即可。 國際留學生為何先就讀 ELAC ？

南加州。 東洛杉磯學院是一個綜合性大學，提供

●

10. 免費的協助服務：免費輔助，咨詢，和註 冊優先權。

全面的服務並且有高轉學率，如轉到加

許多國際留學生選擇先開始在 ELAC 學

州知名的四年制大學。東洛杉磯學院是

東洛杉磯學院是全美都認可的公立社區學

習，原因是社區大學的學費比較便宜，行政

加州頂尖社區大學之一同時也是洛杉磯

院。東洛杉磯學院有超過 26,000 位學生。

社區的頂尖學院之一。

東洛杉磯學院位於陽光燦爛和有活力的南加

平均國際學生平均每年的花費不超過

州。東洛杉磯學院是加州頂尖社區大學之一

8,000 美元。

同時也是洛杉磯社區的頂尖學院之一，提供

程序簡單，教育優良，設備完善，各班學生 人數較少。國際留學生只需先行完成頭兩年 （60 個學分的大學課程，然後將學分到四 年制的大學，並完成剩下兩年的 60 個學分 （共 120 個學分），同樣可以取得學士學 位。

●

國際學生入學許可和住宿事宜 ELAC 主要的學期（15 周課程），秋季

全面的服務並且有高轉學率，如轉到加州知 名的四年制大學。

班（8 月到 12 月）和春季班（二月到六月）

平均國際學生平均每年的花費不超過 8,000

等課程，可供學生全年提交入學申請。學生

美元。東洛杉磯學院主要的學期：15 周課

尚未決定專業，大學及興趣的學生們。

也可選擇加入冬季班（一月）和暑期班（七

程，秋季班（8 月到 12 月）和春季班（二

希望節省學費的學生們。

月，八月）的課程。如果是學術課程 ELAC

月到六月）學生也可選擇加入冬季班（一

希望轉入知名大學獲得學士學位的學生們。

要 求 的 成 績 是 傳 統 的 TOEFL 450 分，

月）和暑期班（七月，八月）的課程。

不希望考托福 (TOEFL) 或 SAT 的學生

IBT 45（電腦測驗則為 133 分）或 IELT

們。

5.0 分 。每年的學費不到 6,000 美元，且

誰應該考慮二加二模式？ ● ● ● ●

為什麼選擇東洛杉磯學院？

Monterey Park 市的生活費用也相當便宜合

東洛杉磯學院是全美都認可的公立社區

理。大部分的國際學生都是在學校附近租

學院。

公寓、租屋或是參加美國家庭的寄宿家庭計

東洛杉磯學院有超過 26,000 位學生。

劃。上述地點都在學生步行或搭乘大眾捷運

東洛杉磯學院位於陽光燦爛和有活力的

工具在較短時間可達的範圍內。

●

● ●

023 I R E J

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2 0 1 2

《國際地產》前瞻視野

美國私立 Pinecrest 學校 提供良好教育環境

根據

國際學生課程介紹：

（教科文組織）在其 2009 年

國際學生方案一般可以被定義為中學或大

世界高等教育的報告會議中，有超過 250

學的學生選擇出國留學的方式。小學和初中

萬學生在本國以外的國家就讀。教科文組織

的外國學生來美國學習英語，沈浸到美國文

還預測，到 2020 年，國際學生人數可能

化。高中學生也希望進一步增進他們的英語

會上升約 7 百萬人。國際學生首選的主要

能力，並準備進入美國大學。要參加我們的

目的地是美國，英國，德國，法國和澳大利

國際學生課程，學生必須具備以下條件：

聯合國教育，科學及文化組織

亞。總體而言，國際學生人數在 2000 年和

•英文翻譯的成績單

2007 年之間翻了一番，超過 200 萬人。

•外國留學生和旅客資料調查表格副本

Pinecrest Schools

美國，英國，德國，法國和澳大利亞為主要

• 一個副本護照（入境後至少 6 個月的有

www.pinecrestschools.com

目的地國。 海外學生的入學率在 2008-9 年間，直接 計算，美國是無可爭議的約 671，616 個 外國學生。其次是英國和澳大利亞分別為 33 萬和 28 萬註冊的海外學生。 關於 Pinecrest 學校：

效期） • 一個 F-1 簽證，翻譯的免疫記錄，醫療 保險的證明 • 簽署合同和提交註冊註冊定金，其中包 括新學生收費和外國學生收費 •冬，夏令營，只需要一個旅遊簽證即可

現在接受 2012 年夏季課程與 2012 秋季課 程，我們歡迎國際學生及需要 I-20 的學生 申請入學。 請與 Ms. Sarah Johnson 聯繫 電話：+1.818.988.5554 電郵：sjohnson@pinecrestschools.com

60 多 年 來，Pinecrest 學 校 提 供 了 南 加

Pinecrest 提供了一個良好計劃的環境，

州兒童高素質的教育，提供高於一般學府

使學生在學術界，性格修養和文化的浸泡中

可以聯繫我們取得入學申請表格和國際學生

的 優 質 學 歷 教 育 的 學 校 環 境。 Pinecrest

脫穎而出。我們的學生在此培養他們的技

須知。在一年的不同時間中，我們可能會提

為學生的成就感到非常自豪，因為他們在

能，並進入美國最好的高中和學院。作為學

供一些優惠計劃。

Pinecrest 打好了底，再一路到高中，大學

生，他們都配備了技能和自律，追求他們選

Pinecrest 不 歧 視 任 何 宗 教， 任 何 膚 色 及

和研究生的水平。

擇的職業。

人種。我們期待著您參加我們的國際學生 課程！有意入學的學生可以去我們的網站 www.pinecrestschools.com，瞭解我們我們 校園提供的學習方案。 有了正確的提交的文件，Pinecrest 幫助學生 獲得 F - 1 簽證，由美國移民局分配的來美 時間表。我們還有有寄宿家庭計劃，對於正 式上學或冬令營，夏令營的學生，我們可以 安排學生寄宿。 Corporate Office 15244 Magnolia Blvd Sherman Oaks, California 91403

024 I R E J

M a r c h

2 0 1 2

為出國留學開啟瞭解不同文化的窗口 在給於你的孩子最好的美國教育時 也給了他感動的世界觀禮物 60年來，Pinecrest 學校 一直提供著南加州的家庭寄宿 屢獲殊榮私立學校教育和夏令營 Pinecrest的學生： ◆

接收個性化教學和關懷。

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享受核心課程的學習，再加上體育，藝 術，音樂，計算機，和西班牙語課。

◆

學生畢業後被全國頂級高中，學院和大 學所接受。

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享受夏令營活動，旅行和美國加州的氣 氛。

現在接受2012年夏季課程與2012秋季課程 我們歡迎國際學生及需要 I-20 的學生申請入學 請與 Ms. Sarah Johnson 聯繫：+1.818.988.5554 電郵：sjohnson@pinecrestschools.com

《國際地產》前瞻視野

中國人赴美經商移民 新捷徑：L1 簽證

中國

人要到美國發展，最好的途徑

如果您是公司擁有者、總經理或經理等身

是直接投資的方式，可是美國

份，想到美國發展，應該申請 L1 簽證；如

移民法律卻沒有提供足夠的方便，非要讓投

果您是國營、集體、三資或私營企業的管理

資者在沒有獲得自由出入美國身份的情況

人員，過去三年在中國企業中至少有一年以

下，先將投資款匯入到需要投資的項目中，

上的管理經驗，最好委託我公司幫助申請

然後等待簽證的批准，這種帶有風險投資的

L1 簽證。持 L1 簽證進入美國後，即可以

做法讓不少投資者裹足不前。而到美國設立

申請美國綠卡。如果您早有投資意向，可在

分公司，則是讓有意擴展美國市場的人士找

進到美國後，從容地考察投資項目，完成您

到了一種進入美國的最佳方式。

的投資計劃。 Jeannie 魏湘梅

L1 簽證是美國專門發給那些在美國開設

L1 簽證適用於任何國家的企業，只要這

了分公司的跨國公司經理及特殊專業人才的

些企業在美國設立分公司，就可調派公司的

+1.702.767.1777

工作簽證，它屬於非移民簽證的一種，另

高級管理人員前往美國發展或推廣業務。美

info@seeseeme.com

外，母公司在美國，在其他國家設立的分公

國法律沒有特別規定此類跨國企業，需要在

司的經理也可申請這類簽證。它的特點是：

美國做多大量的投資。而且無論公司規模大

拉斯維加斯美國地產公司總裁

准許申請人具有雙重“傾向”：既非移民，

小，都可以在美國設立分公司和安排工作人

有著 20 多年資深地產投資理財經驗

又可以有移民的特徵。L1 簽證分為兩類，

員赴美。外國公司或美國公司，只要確實在

分別服務美國加州大洛杉磯地區

L1A 是跨國公司經理及主管人員簽證，L1B

做生意。彼此之間不一定要有生意上的來

內華達州的拉斯維加斯地區

是專門技術人員簽證。L2 是發給上述兩類

往，在不同的國家中，它們可以從事完全不

公司近年來幫助過許多中國客人投資置

人員配偶和 21 歲一下子女的簽證。

同種類及形態的商業交易。只要它們之間保

產。去年，美國地產公司的客戶中，有高

持正式的所有權的從屬關係即可 ( 即公司與

達 75% 的買主，都是來自中國，他們在公

美國公司屬於母子關係或子母關係 )。

司的幫助下，突破一切語言，文化與時空障

在中國經濟騰飛以來，已經有不少聰明人 士以這種方式進到了美國，而且獲得了美國

礙，順利來美投資置產移民，美國地產公司

綠卡。現在越來越多的商業人士都不得不選

L1 簽證人士可以攜帶全家進入美國，配

擇辦理 L1 簽證，原因是持 B1 簽證雖然現

偶和孩子均可以享受美國的各種福利，尤其

與中國間有著血濃於水的深厚聯繫。

在能有一年自由進出的方便，但是每次進入

是孩子在美國上學不用交付國際學生的學

您需要在美國拉斯維加斯、大洛杉磯地區投

美國的停留期最長不能超過 3 個月，如果

費。持有 L1 簽證者一般在美國公司成立後

資置產移民嗎？請與專業熱情的美國地產公

超過。當事人下次入境的時候，海關就會糾

登陸美國，即可申請移民身份 ( 綠卡 )。當

司聯繫，她們資深、專業、高效、快捷的專

纏了，很可能不能再進入。總之，B1 簽證

您在美國移民申請等待拿綠卡的期間內，您

業團隊絕對是您投資置產移民的最好幫手。

肯定沒有 L1 簽證這麼好用。如果想孩子也

要想在美國工作，最好的辦法就是有 L1 簽

欲知更多詳情，請用電郵與美國地產公司聯

一同到美國去讀書，並享受美國人的待遇，

證。

絡，我們會有專人回覆。

L1 簽證則更顯示出它的優越性。

持有 L1 簽證者在申請綠卡時的面談，可

十年前中國公司在美開設分公司的很多，

以選擇在地方性移民局的辦公室，而無需在

美國地產公司另有「百萬投資移民」專案

但由於當時中國企業還不太成熟，很多所謂

領事館內進行；在申請綠卡時，可以自由地

享有「移民即投資」。

的分公司都是沒有經營實體的“皮包”公

在美國境內或境外做生意上的旅行。這種有

司，這樣就引起了美國移民局的不滿，逐漸

移民傾向的簽證比 B1 簽證優越很多。

收緊了對中國企業 L1 簽證的審批難度。隨

通過設立美分公司取得 L1 簽證者，一般

著經濟全球化發展，國際競爭日趨激烈，中

而言，其有效期是一年。在到期將滿時，可

國企業要走出國門，不僅要重視產品質量，

以申請延長 L1 簽證期限。一般而言，每一

更要兼顧營銷和售後的各個環節，有條件的

次可以拿到兩年的簽證。而總經理或經理最

企業在美設立分公司是正確的未來方向，在

多可以拿到七年之久的簽證，所以您有很長

此動機下使用 L1 簽證有很多優點：

的時間來決定何時才申請綠卡—永久居民。

026 I R E J

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只需花费$49,000-$200,000 您全家可到美国居留 两个星期收到入境批文（申請人必須提供美國移民局的相關文件） 美国商业地产公司“专案”分公司 专线留话：1-702-767-1777 info@seeseeme.com 美国地产为您精心设计投资组合， 您拥有美国的房地产是轻而易取，买低点，售高价。 公司的出租管理部门替您全全管理， 您可高枕无忧的拥有在美国的房地产了。

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《國際地產》置業導航

美國房地產 低價買入 高價賣出 法拍屋的流程與註意事項

目前

美國面臨房地產疲軟，經濟低 迷的狀況，很多屋主，由於支

不起房貸，信託拍賣公司將這些房子以低於 市場價格進行拍賣。 要投資法拍屋的買主需要按規定在競拍後 支付現金，在這樣的拍賣過程中，銀行通常 就以房屋貸款的欠款金額作為競價，由於他 們已經有房屋的留置權，如果最後競價不高 於銀行出的金額，銀行將直接擁有房產不用 再支付現金。所以在大多數情況下，競標法 拍屋的買家會以略高於房屋欠款的價錢動人 價格得標，同時還可以避免直接與屋主交易 而帶來的各種不可預見的麻煩。 很多法拍屋的價格較低廉，美國目前的次 貸危機，對於一些目光敏銳的投資客是非常 好的入手時機。還有一些法拍屋是狀況非常 好的豪宅，但價格或許僅市場價的一半甚至 更低，若適時以低價購入並在將來市場回暖 時售出，將會獲得非常大的收益。

總的來說，購買法拍屋的過程若沒有豐富

美國 RAC 地產投資集團

的經驗很可能遭遇巨大的風險，不僅沒有撿

中國商務熱線：400 651 3663 分機 2118

需要提醒投資者注意的是，有些法拍屋的

到便宜還可能麻煩無窮，甚至投資的資金血

美國：+1.626.821.0655

屋況一般人是不詳的，因此相當的法拍屋狀

本無歸，因此務必要通過經驗豐富並且值得

www.racdevelopment.com

況有可能不是很好，但是大部分的屋主保養

信賴的經紀人進行操作。另外，發現了優質

free@racdevelopment.com

的確實很好。所以，前任業主欠房子的維修

的屋業需要立即抉擇，因為這樣的機會可能

jlyan@racdevelopment.com

和保養，必將傳遞到新的買家來補上。

稍縱即逝。

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購買法拍屋還有一種風險是原來的業主不

美國 RAC 地產投資集團，有著多年豐富

肯搬離。原來的業主房子被拍賣了，經濟上

資深地產專家的團隊，和強大的律師保證。

也可能破產了，他不搬家，買家只好訴諸法

2011 年他們取得了傲人的成就，他們為許

讓您參與一個簡易又快捷的地產投資方案

律，由法庭驅逐他。

多當地華人和中國投資客人獲取很高利潤，

最低投資金額為一萬美元

他們的專業團隊和資深經紀及強大的律師保

可以以美元作為投資單元

證，深受當地華人及中國客人的好評，

投資者可獲 5% 的報酬率＋ 20% 回報率

另外還有最大法律風險就是產權問題。如 果不是很專業人員拍賣到的房子，很可能沒

可以使用退休金參與投資

有產權，所以損失很大，因此在購買法拍屋

如果您想投資美國房地產，加入法拍屋這

之前一定 找對口的專業公司進行事前瞭解

個賺錢時機，請您一定找一個讓您的投資沒

投資項目為折價的法拍地產

房子的狀況等，這樣才能確保您的投資沒有

有風險，又能賺錢的專業公司，美國 RAC

投資者的資金將全部用於標購法拍地產

風險。

地產投資集團 正是您所期待的，他們專業

所有投資者將依投資比例持有產權

的一條龍團隊將為您從選擇房地產的區域、

可依投資者意願分散資金與不同投資項目上

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《國際地產》置業導航

把握加州新房 次新房的投資良機 千萬經紀黃莉莉的團隊定能讓您眉開眼笑

在當

今大幅波動和充滿競爭的房地

區大量空置的土地被迅速開發成為住宅小

產市場，時機就是一切。這兩

區，相關生活和商業配套設施也得到興建，

年多來，千萬經紀 Lili 黃莉莉接待和照顧

成為美國房市興盛時期增長最迅速的地區之

到許多華人置業者，不管他們是從中國大

一。但在次貸危機來臨之後，內陸帝國成為

陸、台灣、香港或者澳州來，都把主要的資

加州銀行屋最密集的區域，房價中位數在過

金投入南北加州部分區域的新房與次新房，

去 18 個月急跌 55% 左右，這給海外投資

也有用現金的優勢去搶購銀行屋和短售屋，

者提供了難得的購買優質次新房的機會。

掌握了投資良機。

試 想 您 有 20 間 或 者 是 30 間 的 每 月 房

黃莉莉的團隊專精美國最著名的住宅建築

租 收 入， 您 投 資 的 成 本 卻 是 以 前 價 錢 的

公司 Toll Brothers 營建的住宅，對於加州

50%，40% 甚至 30%，而基本的租金價位

Lili 黃莉莉

內陸帝國區域的房市特別熟悉。所謂的內陸

卻沒有因房價的跌落而減少。何不以風險最

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帝國主要涵蓋南加州的聖伯納汀諾縣 (San

低的方式，來建立最快速及穩健的回收。有

Bernardino) 及河濱縣 (Riverside)，該地區

些房子是過戶後立刻可以出租的，馬上就有

祖籍河北石家莊，出生於台中。1982 年從

的古老城市建立於 19 世紀末期，以柑橘、

租金收入，這個回收報酬率是相當可觀的。

台灣來美，1989 年取得房地產經紀人執照，

奶製品和釀酒等產業著稱。20 世紀 50 年

您想找一個扎扎實實專精南北加州新房與

加入房地產行業，全職專業服務華人朋友。

代開始出現“內陸帝國”的稱呼，以區別於

次新房的專業經紀人嗎？ 21 世紀地產經紀

從起初服務於僑福地產到現在的 21 世紀地

以洛杉磯市為中心的南加州沿海地區。

人黃莉莉在當地有 21 年的全職專業經驗，

產，黃莉莉一直接受最先進的在職訓練，

自 20 世紀 80 年代以來，內陸帝國出現

做事穩健，專業知識豐富，她帶領的專業團

2007 年 開 始 代 理 銀 行 屋 業 務 及 短 售 屋 業

了一批規劃良好的宜居郊區城市。過去 20

隊絕對可以幫您在這絕佳的時機用錢賺錢，

務，更於 2009 年取得全美國房地產協會的

年以來，在 Toll Brothers 公司和 KB Home

讓您眉開眼笑。

短售屋的賠售談判認證書，得以確保短售屋

公司等美國住宅建築商龍頭的帶動下，該地

我們辦事，客人放心！

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《國際地產》縱橫互動

Landlords Poised to Regain Upper Hand in Recovering Office Market in USA Of

likely bottomed.

during 2011 as the office-

CoStar sees significant upside in office

using job base expanded and vacancies

rents, which are currently 11% below their

declined across nearly two-thirds of U.S.

long-term trend. With office construction

submarkets, CoStar Group reported this

at an all-time low, rents will rise and are

week in its Year-End 2011 Office Review

expected to reach their long-term average

& Outlook. The report presented to CoStar

between 2015 and 2017.

fice space absorption doubled

clients found that positive momentum in

The analysts singled out "premier"

office fundamentals and the continued

suburban areas located near the urban

absence of new construction is expected to

core in markets such as Bethesda, MD,

result in higher rents for building owners

and West Los Angeles are seeing net

over the next few years.

absorption recover much more quickly on

Office sales increased steadily through

a rolling annual average compared with

2011 over the previous year as investors

central business districts (CBDs) or outer

sought to get ahead of the curve, with

suburban areas.

investor interest spreading beyond

While national vacancy and availability

the safer well-leased investment-grade

rates are both trending down, there are

buildings in top-tier markets and into

vast differences within metros and within

smaller properties and second-tier markets

the CBD and suburban properties in those

such as Seattle, Atlanta and Northern New

markets. In Miami, for example, the CBD

Jersey.

vacancy rate is about 22%, while suburban

Total fourth-quarter 2011 office sales

and premier suburban rates are lower.

are likely to match or exceed fourth-

The return of portfolio sales outside

quarter 2010’s impressive $25 billion

the largest markets in 2011 shows that

once all sales are tallied.

investors, who largely retreated to the

Total commercial real estate sales, which

safety of well-leased properties in safe core

evened out in 2011 across all property

markets like Washington and New York

types, is estimated at nearly $300 billion,

over the last couple of years, are ready to

the highest since the peak of the real

assume risk in certain transactions, with

estate boom in 2007, and well above the

the help of a slowly returning flow of debt

historical average of around $220 billion

financing.

since 2000.

Distressed sales volume as a percentage

CoStar reports the outlook appears to

of total office sale transactions fell during

increasingly favor building owners in

2011. As distress has abated, prices

coming years as the cycle continues.

have begun to rise over the last couple of

With improving occupancy and little

quarters, spreading from investment-grade

new supply, concessions like free rent

properties to smaller general commercial

and tenant improvements are burning

sales, according to the CoStar Commercial

off in some markets and overall, the long

Repeat Sale Index (CCRSI).

downward slide in average office rents has

Pricing has risen in most markets and

038 I R E J

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is approaching replacement cost for some

than in 2007, possibly opening a window

buildings. Higher occupancy buildings are

for investors on opportunities in select

fetching a higher price premium currently

vacancy challenged properties.

039 I R E J

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《國際地產》縱橫互動

A unique bridge of communications between the US and China

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041 I R E J

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《國際地產》置業導航

中國人如何在美國貸款購房

美國

房地產市場從 2008 年以來持 續下跌，也吸引了包括中國人

來美購房。雖然其中很多人全部用現金購 買，但是實際上很多中國人可以享受到在美 國貸款買房的好處：第一，通過貸款可以逢 低購買更多房產，作為家庭資產保值增值的 重要手段；第二，在美元走弱、人民幣升值 的情況下分散投資，減低風險，提升回報； 第三，趁著美國經濟尚未完全復蘇、貸款利 率處在低位之際，借助貸款槓桿獲得最大的 回報。 美國的借貸程序與中國的程序大不相同， 即使您精通英語，同一個詞在房地產行業含 義可能全然不同，一定要找到富有經驗的專 業經紀人幫你打理。美國超過一半的房屋貸 款是通過貸款經紀人來完成的，貸款經紀人 是撮合借方和貸方的中間人。貸款經紀人可 以直接與買家協商費用，可以為您實現最低 貸款利率和最少費用花費。所以對於不熟悉 美國貸款購房事務的人，找個“靠譜”的貸 款經紀人是個不錯的選擇。不過專業化的服 務也會收取一定的費用，貸款經紀人通常會 收取貸款額 1% 的費用。 中國人在美國貸款購房申請步驟： 第一，要考慮貸款對房價的比例，也就是 您通過抵押貸款借貸的款項的百分比，多數 情況相當於住宅購買價的 40% 至 70%，換 句話說，你的首付比例大概在 30% 至 60% 之間。 第二，要考慮款項存放要求，大部分放貸 機構都會要求首付款項、交易費用及儲備預 先 60 天存放於美國的銀行機構，有些放貸 機構會要求存放於指定的銀行機構。

利率抵押貸款系指整個貸款期間利率固定不

第三，考慮貸款利率種類：可調利率貸款

變的抵押貸款。對於中短期投資者來說，浮

和固定利率貸款。可調利率貸款系指購房貸

動利率貸款是比較值得考慮的選擇；而對於

款利率隨國家基準借貸利率浮動而上調或下

追求穩妥，長期風險承受能力較低的買家來

調的貸款，這是外國人抵押貸款最常見的貸

說，固定利率更加合適。兩種貸款類型均有

款類型，這類貸款通常在一段時期內利率固

其優勢和劣勢，買家可根據自己的資金狀況

定不變，這段時間到期後，放貸機構可按照

進行選擇。

國家銀行利率浮動而上調或下調利率。固定

第四，要考慮抵押貸款的期限。期限是指

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次接洽之後的第一步。你需要提供合法的個 人身份證明，包括護照和 H-1、L-1、E-1、 B-1、B-2 類有效簽證以及信用記錄，學生 簽證不被接受。外國人無須美國的社會安全 卡、信用記錄或信用分數，但是需要 2-3 個 不用的銀行信譽推薦信。僱員必須有雇主發 出的收入證明，自雇者必須有執業會計師發 出收入證明。在資金證明方面，則要提供首 付款項、交易費用及儲備存放於美國的銀行 機構做驗證。房貸機構將按照其出貸標準 （各家不同）決定您是否有資格貸款，以及 您能承受的貸款額。

美國的借貸程序與中國的程序大不相同，即

第六，抵押貸款公司進行房產評估以確定

使您精通英語，同一個詞在房地產行業含義

價值。由抵押貸款公司的持證估價員前往房

可能全然不同，一定要找到富有經驗的專業

產現場鑒定，然後制定房地產評估報告。這

經紀人幫你打理。美國超過一半的房屋貸款

項評估是根據房產的性能、狀況以及該地區

是通過貸款經紀人來完成的，貸款經紀人是

最近售出房屋的價格為基礎制定的。如果房

撮合借方和貸方的中間人。貸款經紀人可以

產評估價格低於買價，貸款公司會用評估價

直接與買家協商費用，可以為您實現最低貸

為借貸基礎價。

款利率和最少費用花費。

第七，審查房產產權。通常由抵押貸款公

在美國多數人使用貸款購房，這也適用於想

司替您完成，確保該房產所有歷史清晰，確

在美國投資的中國人。在美國，按揭貸款發

保您購買該房產是完全可以接受的。

放的核心原則是抵押品價值足夠，申請人有

第八，獲得抵押貸款。擔保人（屬於抵押

良好的信譽和持續的收入來源，與申請人的

貸款公司）拿到貸款文件後，需要幾天時間

身份國籍本身沒有直接關聯性。作為外籍公

批准。一旦批准，您就要會見抵押貸款公司

民，你通常都能從美國大多數放貸機構獲得

的職員或放貸機構授權的簽署文件和合同的

貸款。

代理人。在此過程中，會向您解釋整個貸款 內容，您可通讀文件。這個過程必須在美國 或美國使館進行。在簽署文件時，要由公證 人員驗證您的身份。或事先由律師預備的授 權書代簽。 第九，結清貸款成交一攬子費用，包括鑒 您將佔用這筆抵押貸款的時間長短。在美

定，信用報告，必要的法律事務以及支付抵

國，期限範圍很寬。最常見的是 30 年。其

押貸款職員等一切費用，每項都有明確說

它有 5 年，7 年，10 年，15 年，20 年不等。

明。放貸機構職員會在貸款獲批時為您詳細

最近有選擇 40 年的。貸款佔用的期限越長，

解釋。

要付的利息就越多。相反，期限越短，貸款 月供就越高。 第五，獲得申請貸款的預先資格。這是在 貸款程序開始之前，也就是在和放貸機構首

第十，貸款人支付首付，抵押貸款銀行為 貸款人提供資金，支付房產主。等你完成房

043

產交易過戶後，就可以拿到您的房產鑰匙， 完成您在美國的購房夢。

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