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2015/10

全美最宜人度假城市－拉斯维加斯 满满洋溢都市休闲风 投资养老最佳选择

十大建筑将给拉斯维加斯带来无限商机 北京秋季房展：海外置业需求凸显 CHINA NUMBERS POINT TO A REAL ESTATE RUSH

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2010年 泳池高爾夫球場 美景

010

Co n te n ts 置業導航

人杰地灵好风光 投资安家放眼量...............................012 中国股市巨幅震荡 热钱涌入美国房市................014 十大建筑将给拉斯维加斯带来无限商机...........016 性价比高的好学区：格兰多拉........................................018 美国南加州学区房..............................................................................020 美国永恒区域中心..............................................................................034

主辦單位 Organizer

美中貿易投資促進會 American Chinese Trading & Investment Promotion Association (ACTIPA)

承辦單位 Publisher

美國《中華商報》、《中華地產》報社 Chinese Biz News， Chinese Real Estate News USA

總編輯

蘇子涵

全美最宜人度假城市 - 拉斯维加斯...........................................024

Editor in Chief

Barry Su

執行總編 Executive Editor

王曉群 Xiaoqun Wang

前瞻視野

副總編 Deputy Editor

王列珉 Liemin Wang

策劃總監 Planning Director

胡安 Juan Yanez Carrera

封面人物

移民排期双轨制，更早调整身份享受过渡性好处....032 商業地產

營銷總監 叶龍 Marketing Director Eric Ye 設計總監 Art Director

孙斌 Guns Sun

廣告總監 Sale Director

紀謝萍 Allison Hsieh

廣告經理 Sales Manager

趙俊、溫燕 John Zhao， Yan Wen

楚淇風水

地址

美國加利福尼亞州 洛杉磯郡工業市 萬利大道 15713 號（91744） 15713 Valley Blvd.， City of Industry CA 91744 USA

老人房风水布置......................................................................................044

電話 傳真

+1 626 330 5893 +1 888 272 8858

環球瞭望

中國廣告總代理 美華時代國際文化傳媒（北京）有限公司 Meihua International Culture Media (Beijing) Co.， Ltd.

美国西部商业地产开发充满机遇..................................036 苏宁与万达探索商业地产开放新模式..................037 中国土豪在美买房有喜有忧................................................040

中国人海外扫房如何被看待................................................046

市場總監 徐嘉璐 Marketing Director Alice Xu 客戶總監 王志敏 Customer Director Zhimin Wang

縱橫互動

北京秋季房展：海外置业需求凸显..........................048 “中国投资加州的房地产”研讨会 11 月登场......050 英文資訊

China numbers point to a real estate rush............................................. 052 Courting Chinese investors is a long term play.......................................... 053

主辦地址 北京市 朝陽區東三環中路 7 號 財富中心公寓 A 座 W109 電話 +86 10 6533 0068 讀者熱線 +86 186 1045 1791 網址 電郵

www.guojidichan.com 編輯部 editor@guojidichan.com 廣告部 sales@guojidichan.com 公關部 pr@guojidichan.com 中國部 china@guojidichan.com

國際刊號

ISSN 2158-9372

本刊法律顧問 Legal Adviser

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中国股市巨幅震荡 热钱涌入美国房市 中国人近年来在美国大肆购买房地 产，而中国股市最近疯狂崩跌，可能 直接影响美国房市。问题是，涌进美 国房市的中国资金会因此增加还是减 少？ 加州房地产业顾问彭斯说：「我认 为在美国置产的中国人是长期投资， 藉此分散资产，以防万一国内出事还 有个避风港。我不认为中国股市狂涨 150% 后暴跌 30% 会改变这种情况」。 国家广播公司 (NBC) 引用全国房地产 商协会的数据报导说，中国人已成为 美国房市最大的外国买家，过去一年 就投入 286 亿元，比投资额第二大的 加拿大人多出一倍以上，也为美国营 建商和开发商提供很大的机会。 总部设在迈阿密的 Lennar 建筑公司， 正与中国朗诗建筑公司合作，在新泽 西州 Weehawken 兴建公寓大楼，它在 加州尔湾的一家庭住宅社区也吸引大 批中国顾客。该公司执行长米勒说： 「经济动乱会让人更想把钱放在稳定 安全的地方。虽然美国房价上涨，可 是美国房产也变得更有吸引力」。 迈阿密是中国人置产的新市场。与伦 敦、香港和纽约相比，迈阿密房价便 宜得多，而中国资金迄今大部分集中 在商业开发设施，而非个别物业，不

过这种情况可能迅速改变。 商 业 地 产 公 司 Jones Lang LaSalle 指 出，在房价快速上涨的纽约市曼哈坦， 中国投资者今年就购买了超过 47 亿 元房产，占曼哈坦区所有外国投资的 39%，比去年的 12% 高出两倍以上。 NBC 报导说，在南加州，中国人的购 屋需求已略微减缓。这可能与房价上 涨和供应仍然有限有关，因为购买一 家庭住宅的中国人偏爱新屋。 Gerson Preston Robinson 会计师事务 所合伙人李普斯说，中国股市崩跌， 促使更多人看上美国，因为从政治观 点来看，美国是个安全的地方，也是 存放资产的安全处所，又能提供投资 机会。 李普斯发现寻求安全投资地点和入籍 美国的外国投资者激增。虽然这种机 会现在诱惑力更大，可是中国股市暴 跌导致无数股民财富大失血，也影响 他们在美国投资置产的能力。 与上海居外网合作，在中国推销美国 房地产的加州拍卖网执行副总裁夏嘉 说，这种情况会对住宅市场造成重大 冲击，也会损及对商业物业的需求， 尤其是在美国东西两岸市场。 不过，他说，股市崩泻也可能造成反 作用，促使中国有钱人把钱挪到国外， 投入比较保险的美国房地产。

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（图文源自世界新闻网，版权归原作者所有）

014

十大建筑将给拉斯韦加斯带来无限商机 不可忽略的拉斯维加斯发展前景

2015年初春，在拉斯韦加斯东面的Henderson，占地面积48，000英亩的 Ascaya全新小区破土动工，由全美六大房产建设公司共同开发，香港的新 世界发展集团也将在五年内注资20亿美元在此项目作为前期开发。 另外还有多项开发项目如下：

拉斯韦加斯国际会展中心-拓展计划 预估在两年内，将拓展新入口，从拉斯韦 加斯赌场大道直通会展中心

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MGM集团出资建造的拉斯韦加斯的“小巨 蛋”室内体育场，设有20000个座位，并 且拥有完善的周边配套设施，集齐购物， 餐饮娱乐为一体

Downtown Summerlin（沙漠林中心），位 于城市的西面优质区，占地面积有106英 亩，开设有125家商铺和餐厅

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Rock In Rio-占地33英亩的音乐会场地， 第一场音乐会已于2015年五月演出

极限运动水上公园,位于拉斯韦加斯大道 上，投资5000万美元

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019

■置业导航

美国南加州学区房 ——教育與投資的雙贏選擇

好学校与高房价之间的联系是世界上 最稳定的验证规律之一 , 美国也一样。 购美国学区房可以给孩子更好的成才 环境，这是所有父母都期望的。另一 方面，购买美国学区房也不失为一种 投资行为，只要小学、中学的排名继 续靠前，学区房的升值空间仍然存在， 以后卖房时完全可以实现增值。也就 是说，买学区房，成了教育和房产的 双投资。 美国学区房分为两类， 一类是大学 周边的公寓，另一类学区房则是优秀 高中所在的学区的房子。实际上大学 不属于学区房，不过，大学附近的房 产却有着得天独厚的购房优势。在大 学边上的房屋，和其他地方比起来， 更加容易出租。 而第二类学区房则是大部分投资者比 较热衷的，与中国的九年制义务教育 不同，美国是“十三年”中小学义务 教育，所有公立学校所在的学区 (School District) 是 由 州 政 府 划 分， 并 由 当 地 管 辖 权 范 围 内 的 教 育 委 员 会 (School Board) 管理并制定教育政策。投资者 在为学区而选房时需做确认所选房产 是位于目标学校的所属学区范围内 , 极为重要。 许多移民美国的华人都喜欢选择居住 在加州。因为除了气候宜人、风景优

美、以及就业机会之外，加州也是美 国华人聚集最多的几个州之一。无论 从饮食上、语言环境上、以及优质教 育上，加州都是比较适合华人居住的 地方。 除了以上几个方面，加州的教育系统 尤其是大学教育在全美是数一数二的， 这也是许多华人移民选择定居加州的 其中一个决定性的因素。在排名全美 前五十名的大学， 加州就占了九所。 在美国，除私立学校以外，小学到高 中都是义务教育，上哪一所学校是由 居住点所在的学区决定的。这也是为 什么好学区的房价在房地产价格受到 重挫时受到的影响相对而言比较小的 原因。 从房地产市场来看，好学区的房产价 格要比普通地段房价高 2 倍以上。但 是除了关心购房投资成本以外，更要 关心的是所购房产市场的变化、政策 以及保值性。即使将来整个市场进入 疲怠期，拥有好的学区房就意味着维 持比其他同水平房屋较高的售价，也 会在需要转手出让时更容易更快捷。 2008 年金融危机后，美国经济复苏 缓慢，房地产市场疲软，但是加州地 区优质学区的房价不降反升。目前来 讲在美国投资房地产是一个非常好的 时机，加州的房价处于一个平稳上升 的状态，以平均每年 15%-20% 的速度 在增长，而且按出租回报率来讲加州 学区房的出租回报率是中国的三倍， 所以说无论您是否有计划让您的孩子 来美国读书都可以考虑提前投资， 购 买学区房无论是在投资角度还是在孩 子未来的教育质量角度来讲都是一个 双赢的选择。

马丽荣 - Lily Ma 美国电话 (626) 715-4599 邮箱 lilyma77@gmail.com 个人微信号 malirongLily 公众微信 南加地产快讯 加州地产执照 BRE License #01795270

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■ 封面人物

全美最宜人度假城市 - 拉斯维加斯

满满洋溢都市休闲风 投资养老最佳选择 - 访美国地产 (POA Commercial) 负责人

魏湘梅 (Jeannie Wey) 拉斯维加斯（Las Vegas） 位于美国 西岸的内华达州，多年来以全球最大 的赌博重镇 , 罪恶之都而闻名于世，

稳定的起飞。

上涨的幅度更达到 40％。不过，由于

Jeannie 回忆源自 2007 年的全美次 早先跌幅过深 , 时至今日 , 拉斯维加 贷风暴，席卷全球经济 , 引发金融海

斯的平均房价与其他同级的国际大都

近十年来历经风暴洗礼，不断蜕变转 啸的狂潮 , 更重创全美房地产行业 ,

市相比，实在还是太便宜了 , 因此强

型 ; 随着广大投资人的重金灌注，终

其中，拉斯韦加斯的房地产市场受伤 力吸引各地买家 , 后市仍有长足的升

于发展到今天，脱胎换骨 , 成为集展

尤其严重，可说是全美房市的重灾区 值空间！

会，旅游、购物、度假等产业于一身 之一 , 这个伤痛 , 至今仍未完全平复。

Jeannie 感叹的说，拉斯维加斯，这

的多元化大都市，更一跃为世界级最 Jeannie 说 , 早在 2008 年 6 月底 , 金融 个建筑在沙漠中的海市蜃楼，在历尽 丰富多彩的度假圣地，这个极尽绚烂 风暴初起，此地的房价便已”闻风色 艰辛后，终于能够破茧而出，蜕变为 的玩乐都市，洋溢着丰厚醇美的休闲 变”, 自最高点平均暴跌了 50% 以上 ; 美丽的蝴蝶，正待展翅高翔！ 风尚，让人为之目眩神迷。

房屋平均价格从 35 万美元短期内滑落

Jeannie 说 , 政府新出炉的数据显示 ,

至 20 万美元左右 , 银行回收屋也快速

目前拉斯维加斯每个月大约有 6000 到

公 司 , 美 国 地 产 (POA) 负 责 人 Jeannie 累计到 20000 多栋。之后的三 , 四年

8000 的新居民迁入此地 ; 此外 , 根据

拉斯维加斯市最具规模的华裔地产 魏表示 , 拉斯韦加斯早已不再只是 " 赌

间 , 平均房价更是无量下跌 , 低点时期 都市计划，在今后的五至十年内，政

城 " 的代名词，更摆脱了 " 罪恶之都 "

曾经近于腰斩 , 当时随处可见法拍屋 ,

府与外资还将陆续投入 100 至 150 亿

的旧面貌。在这里，你可以尽情的享 短售屋 , 户户高挂求售招牌，却苦于

美元于城市建设上，这将直接创造 20

美食、观艺术、寻娱乐、可以居家， 无人问津，可谓哀鸿遍野 !

至 30 万人次的就业机会 , 并进而刺激

可以玩乐，在这里 , 你会发现一个多

大 量 住 房 需 求。Jeannie 提 醒 投 资 人 ,

由于 2008 的次贷风暴，对拉斯维加

元 现 代 城 市 必 须 具 备 的 所 有 元 素。 斯的房地产伤害实在太深，房价跌幅 一定要看准时机 , 赶紧逢低投资拉斯 Jeannie 表示 , 许多近期来到拉斯维加

太大，溺水屋 , 法拍屋过多 , 使得本

维加斯房地产 , 无论是自住还是出租 ,

斯的游客 , 都会对这座城市崭新的面

地房价被压抑的时间比其他城市更长 ;

不久的未来 , 一定可享高收入高回报 !

貌叹为观止 , 很多大型的新建工程已

直到 2013 年，拉斯维加斯的房价才终

Jeannie 早年服务于洛杉矶地产界 ,

经逐渐完工 , 焕然一新的天际线 , 让 于初现反弹的曙光，一年时间内 , 房

十余年前来到赌城拉斯维加斯 , 立即

人耳目一新 ; 多数的旧行业正在转型 ,

价 大 幅 跳 涨 超 过 30%， 而 在 2014 到 为这个城市旺盛的活力所深深吸引 ,

人口结构也趋向多元 , 整体经济环境

15 年的近一年时间中，部分地区持续 此后便扎根此地 , 深耕经营赌城小区 不遗余力 , 即使在城市最萧条的时期 , 她仍继续坚守岗位 , 誓与城市共存共 荣。 Jeannie 认为 , 百变的拉斯维加斯 具有无比坚韧的耐力 , 从一片荒芜的 沙漠 , 到今天炫烂耀眼的繁华 , 这里 深厚坚实的底蕴 , 足以抵挡任何的冲 击与考验。 Jeannie 深信 , 充满活力的 拉斯韦加斯 , 即使浴火也必重生 , 不 但能够恢复生机 , 还会愈挫愈勇 , 飞 得更高更远。 024

十大建筑将给拉斯韦加斯带来无限商机 不可忽略的拉斯维加斯发展前景

美国地产公司在大赌城地区卓有口碑 , 每 中 , 生活机能完善的理想房屋。她说 , 拉斯

2015年初春，在拉斯韦加斯东面的Henderson，占地面积48，000英亩的 维加斯当前最受欢迎的区域首推西南方的 Ascaya全新小区破土动工，由全美六大房产建设公司共同开发，香港的新 字招牌。基于对市场透彻的了解 , Jeannie 表 高档小区 , 这一带屋龄新，公共设施完备 , 世界发展集团也将在五年内注资20亿美元在此项目作为前期开发。 示 , 不同的时期 , 她会为客户设计不同的服 空气干燥又少污染，容易保养，一套 2500 另外还有多项开发项目如下： 年上亿美元的成交量 , 是华裔地产界的金

务 ; 十五年来 , 从最早期的商业部门 (POA 尺左右全新四房三浴的独栋住宅 , 只要大约 commercial), 到一般住宅 (POA real estate), 乃 三十万美金 , 因此很多洛杉矶及旧金山的居 至近期成立的投资部门 (P of A investment), 民都乐于迁居此地。 专为大型的投资客户提供量身订制的开发

同时 , 拉斯维加斯的房屋出租市场热络，

计划 ; Jeannie 总能顺应市场趋势 , 针对不同 空屋率很低 , 再加上内华达州的法律倾向 类型的客户,不同的需求,客制不同的策略, 保护房东，对于驱赶不缴房租的房客作业 帮助客户 , 进行最完美的投资计划。 针对想要到美国购置房地产的中国投资 拉斯韦加斯国际会展中心-拓展计划

简便快速，这对于投资型的屋主来说是一 大保障 , 投资的安全性更高。目前 , 拉斯 Resort Word-馬來西亞雲頂集團在賭城大

人 ,Jeannie 进一步建议 , 她说 , 美国西岸的 维加斯的平均房价仅约是洛杉矶的 1/2，旧 道北端，投資40億美元建設的賭場度假中 预估在两年内，将拓展新入口，从拉斯韦 几座大城市各有擅场 , 譬如 , 旧金山气候温 加斯赌场大道直通会展中心

心大計畫「拉斯維加斯世界度假中心」 金山的 1/3，但房屋出租的年租金对房价比

润 , 风景怡人 ; 洛杉矶四季如春，生活便利 ,

率 CAP Rate- 以投资收入而言 , 只能达 5%

投资人如果购买房地产的目的是为了满足 到 7% 之间 ; 而 ROI 以投资回报而言预计在 家人 , 前往美国留学或工作的住房需要 , 这 10% 以上 . 终结在 Las Vegas 购屋乃投资自 两个城市是合理的选择 ! 但是 , 如果单纯为 住两相宜。 了投资 , 度假 , 休闲或养老，那么 , 拉斯维 加斯将是不二的目标。

Jeannie 坚持服务赌城地区 , 十余年来始终 如一 , 她的执着勤恳 , 用心经营 , 博得无数

Jeannie 说 , 拉斯维加斯是全球最安全完善 客户的信任与支持。Jeannie 强调 , 在拉斯维 的旅游城市，地处亚洲与美洲的中心，人

魏湘梅 美国拉斯维加斯地产 投资专家 华语电话： １－７０２－２０９－７８８８ 电话： １－７０２－５２５－６６８３ ｗｗｗ．ｓｅｅｓｅｅｍｅ．ｃｏｍ

加斯小资金也能赚大钱 ; 她说 , 许多国内买

MGM集团出资建造的拉斯韦加斯的“小巨 Downtown Summerlin（沙漠林中心），位 文荟萃 , 在同一座城市中 , 可同时体验来自 主往往错误的认为 , 投资美国房地产一定要 蛋”室内体育场，设有20000个座位，并

于城市的西面优质区，占地面积有106英

欧洲,亚洲,乃至美国本土各地的万国风情; 有非常充足的资金能力，所以望而却步 ;事 且拥有完善的周边配套设施，集齐购物， 亩，开设有125家商铺和餐厅 餐饮娱乐为一体 高耸林立的国际五星级饭店内 , 不但可以尽 实上 , 以拉斯维加斯的房价与目前的贷款方

情博奕 , 欣赏世界一流的精彩表演，更有闻 案，买主只要自备 50% 的头款 , 外国人也 名遐迩的国际美食，及来自全球的名牌精 可以贷款购买高档房地产。 品，是适合合家共游的购物和度假天堂﹔此

中方联合体在美国注册成立的中国铁路国

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地拥有全美最多最好最精品的旅馆及赌场， 际 ( 美国 ) 有限公司与美国西部快线公司 9 全年国际型会展不断，这个热闹无休的不 月 13 日签署协议，双方组建合资公司，建 夜城，生活舒适 , 休闲活动多样化 , 是美国

设并经营“西部快线高速铁路”。全程 370

人退休养老最向往的城市，退休人口占全 公里 , 预计总投资额 127 亿美元，连通赌 城总人口的 20%。 Rock In Rio-占地33英亩的音乐会场地，

城拉斯维加斯到洛杉矶，这是中国在美国 极限运动水上公园,位于拉斯韦加斯大道

Jeannie 表示 , 拉斯维加斯不似加州幅员辽 建设的第一个高速铁路项目。预计工程于 第一场音乐会已于2015年五月演出 上，投资5000万美元 阔，地区分散 ; 在这里很容易买到地点适

2016 年 9 月开工。

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前瞻视野

移民排期双轨制， 更早调整身份享受过渡性好处 美国国务院在近日公布的 10 月份签证 排期广告牌里推出了移民排期双轨制。这 使得那些已经有了 I-130， I-140 或 I-526 批准的人能够更早提交 I-485 调整身份享 受到 EAD 工作许可和 AP 回美证等过渡性 好处。 在此之前，国务院签证排期广告牌里， 各个移民类别对应只有一个截止日（cutoff date）。 申 请 者 只 有 优 先 日 (priority date) 跨过了截止日，才有机会提交 I-485 调整身份或者启动领事程序申请移民签 证。有些人即使已经提交了 I-485 后，但 后面出现了排期倒退，也只能等到排期重 新回到 current 当前状态，才能获得 I-485 的批准或者移民签证的发放。 I-485 的批 准或者持移民签证登陆美国就是获得了绿 卡（永久居留权）。 有些移民类别的名额严重供不应求， 就出现了严重的排期。譬如说，中国 EB3 上个月排期有 11 年之长。中国 EB5 投资 移民也有两年的排期。为了响应奥巴马行 政动议，从某种程度上缓解排期带来的诸 多不便，国务院出台了排期双轨制。每 一个类别从今以后都有两个排期日：一 个 I-485 或者移民签证申请案件可获最终 批准的截止日 (Final Action Date)。另外 一个是 I-485 或移民签证申请案件可以提 交的截止日 (Date for Filing)。后面一个截 止日比前面的一个截止日早一些。譬如 说， 10 月份，基于中国 EB2 提交的 I-485 或移民签证可获最终批准的截止日是： 2012 年 1 月 1 日。 但 中 国 EB2 可 提 交 I-485 或启动移民签证的截止日是：2014 年 5 月 1 日。送件截止日比审批截止日 快两年 4 个月。中国 EB5 可提交 I-485 的 截止日是 2015 年的 5 月 1 日。中国 EB5 的 I-485 或移民签证可批准的截止日是： 2013 年 10 月 8 日（如果是直投项目，干 脆是没有名额）。送件截止日比审批截止 日快一年半。这样，使得很多已经有了 I-130/I-140/I-526 等移民申请（immigration petition）批准甚至一些正在处理中的人， 可以更早地提交 I-485。举例说， EB5 投 资移民，如果他们的 I-526 是 2015 年 5 月 1 日之前提交的，并且 I-526 已经批准 了，那么他们可以最早在今年 10 月 1 日 就可以提交 I-485。他们的 I-485 什么时 候会获得实际处理并批准，得看另外一个 截止日。但重要的是，他们可以更早地 享受到 I-485pending 带来的很多过渡性好 处。 具体的好处包括： 1. 只要一提交 I-485，申请者在 I-485 处理和等待最终结果的整个过程中，在美 国的停留都是合法的。

2. 在提交 I-485 的同时，申请者还可以 申请 EAD 工作许可以及 AP 回美旅行证。 有了 I-485pending 就可以合法读书，有了 EAD 就可以申请社会安全号，申请驾照， 可以在美国合法工作。有了 AP 就可以自 由进出美国。提前过上一种准绿卡人士的 生活。 3. 基于雇佣关系而提交的 I-485，一 旦 I-485 的案件在移民局处理超过了 180 天，申请人就可以依照 21 世纪竞争法案 的流动规则来转换类似工作（AC21 Act Portability Rule），而不必担心雇主转换 会威胁到绿卡申请。 4. 只要提交了 I-485，申请者就可以锁 定孩子年龄。孩子不会因为超过 21 岁而 丧失作为随行亲属获得绿卡的资格。 5.I-485 男或者 I-485 女，因为可以享 受到很多过渡性的好处而身价培增。如 果他们在 I-485 批准之前结婚，其配偶有 可能搭上顺风车，follow to join 很快拿绿 卡。 6. 有 了 I-485 pending 以 后， 你 可 以 不 必 费 力 地 保 持 其 他 非 移 民 身 份， 如 H1B,L1,F1. 需要提醒大家注意的几点是： 1. 双 轨 制 对 人 在 美 国 境 内 有 意 提 交 I-485 调整身份的人好处很多意义重大。 但对人在美国境外，希望通过使领馆申请 移民签证进来的人，除了锁定孩子年龄， 其他方面意义不大。 2. 申 请 者 只 有 人 在 美 国 才 能 提 交 I-485。在美国境外的人是无法提交 I-485 的。而且，提交了 I-485 后，大约过一个 月的时间，申请人需要打指纹。 3. 申请者持 B1/B2/F1/F2 等签证进入美 国后，一般建议等两个月的时间才可以 提交 I-485 调整身份。如果一进美国马上 调整身份，可能被怀疑是签证欺诈（visa fraud）。 4. 持 B1/B2/F1/F2 等签证身份的人提 交了 I-485 后，一般要等到 AP 回美证批 准后，才可以离开美国。如果没有 AP 批 准，就离开美国，移民局可能视之为放弃 I-485 申请。这个规则不适用于 H1B/H4/ L1/L2 身份持有人。持有 H1B 和 L1 的人， 没有 AP 离开美国也不会导致放弃 I-485。 所以希望持游客签证进入美国来调整身份 的人，可能要在美国前后停留 5 个月的时 间才能把手续办完。 5. 配偶和孩子的身份调整，一般跟随 主申请人一道进行。如果主申请人在美 国，但配偶孩子在境外，可以等到主申 请人的 I-485 批准后，再启动领事程序来 给配偶和孩子申请移民签证。如果主申请

人在境外，配偶和孩子在美国境内，那么 配偶和孩子可以与主申请人一起到领事馆 申请移民签证，或者等到主申请人持移民 签证登陆美国以后，配偶和小孩再提交 I-485.

6.I-485 阶 段 移 民 官 会 审 查 申 请 者 的 背景。曾经有过身份断层，非法打工， 刑事拘捕或起诉历史的人， I-485 不是 一 定 会 获 批 准 的。 哪 怕 是 提 前 进 入 了 I-485pending 状态，提前享受到过渡性好 处。但不可麻痹失荆州。恪守公序良俗， 遵守法律法规是每一个移民必须的。

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■置业导航

美国永恒区域中心 美國移民局審批為海外投資人申請辦理 美國投資移民綠卡的區域中心 投资控股公司，总资产近三千万美

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■ 商业地产

美国西部商业地产开发充满机遇

9 月 16 日至 9 月 18 日，购物中心国

Valley）是南加州迅速崛起的新兴城市

际 理 事 会（The International Council of

之一，该市经济发展部经济发展总监迈

据周宇浩董事长介绍，德利联合控股

Shopping Centers ，ICSC） 在 加 州 圣 地

克 . 李（Mike Lee）。向与会贵宾与参

集团已在美国 California 州设立全资子

亚哥会展中心举行一年一度的“西部研

观者提供了有关在莫雷诺谷市投资发展

公司 Deli Group Inc，进行住宅地产与商

讨和并购展会”（Western Conference &

的各种机会信息。据李先生介绍，已获

业地产的二次开发运营，并为国内人士

Deal Making）。

批准的国际物流中心园区面积达 4200

在海外进行不动产投资、置业方面提供

产开发投资机遇。

与会专家从区域、产业以及宏观等层

万平方英尺，规模在全美范围内为最

专业咨询服务和优质解决方案。此外，

面广泛地讨论了美国商业租赁投资的运

大，包括亚马逊、SKECHERS 和 P ＆ G

集团旗下的德利地产已转型升级为城市

作方式与注意事项。在加州和美国西部

等在内的多家世界 500 强企业已经在该

文化运营商和产业地产投资运营商，深

的其他一些州，许多未充分开发市场的

市设立据点。他希望尽快借助与美国中

耕于文化商业地产综合体和工业物流产

城市正面临着如何进一步吸引零售商和

华商报传媒集团的合作，为来自中国的

业园区等细分领域，并已在国际不动产

开发商的问题。

优秀企业筑巢引凤。

投资市场崭露头角。

还有一些专家建议，社交媒体作为一

德利联合（国际）控股集团董事长周

种重要的沟通工具，可以与其他市场营

宇浩在出席会议后与美国中华商报传媒

销管道的配合运用，来帮助在特定城市

集团 CEO 苏家敏（Grace Su）女士进行

落户的企业获得更多的客户。

了深入交流，达成多个具体合作意向，

河滨郡的莫雷诺谷市（City of Moreno

共同把握美国西部特别是加州的商业地

图为：（左起）美国中华商报传媒集团 CEO 苏家敏（Grace Su）女士，莫雷诺谷市市经济发展部经济发展总监 迈克 . 李（Mike Lee），德利联合（国际）控股集团董事长周宇浩，美国中华商报副社长胡安（Juan Carrera）

■ 商业地产

苏宁与万达探索商业地产开放 新模式 9 月 6 日，北京长安街边的万达索菲

年完成 50 家苏宁云店的改造。双方合

膜合纵连横，将重新构造中国在线线下

特酒店见证了中国最大不动产商万达与

作可谓各有所求，对万达来说，苏宁的

的商业新格局。一年前，万达与腾讯、

零售业巨头苏宁的重量级合作。苏宁与

入驻对万达广场商品种类和体验型消费

百度共同出资合作开发电商平台。苏宁

万达的联姻，被业界看做是线下巨头之

方面大有裨益，提升了广场的客流；苏

则在一个月前吸引阿里巴巴入股第二大

间最大的 O2O 布局，赋予巨大的想象

宁方面也将获得万达的物业资源和客流

股东，决定整合资源，打通苏宁线下门

空间。

量。

店和阿里巴巴在线体系，实现无缝对

在万达索菲特所在的建国路万达广

从更高层次的发展战略上，双方合

接。万达与苏宁战略合作间接打通了三

场，临街可以望到两个标志建筑物，一

作可能是商业地产开发新模式的一个探

大巨头的战略伙伴关系，为相互渗透合

个是万达影院，另一个是沃尔玛建国路

索。苏宁与万达都是国内知名的商业地

作提供可能性。

店。这是早年万达广场的标准形态之

产开发商，地产蓝图不谋而合。万达计

早有业内人士构想苏宁、阿里巴巴、

一，两个主力店，一个是海量商品的出

划在十年内建设 1,000 个万达广场，苏

万达合作后美好蓝图：「大胆想象一下，

口即沃尔玛，一个是娱乐的集中地即万

宁也修建储备了 80 多个苏宁广场，分

天猫服饰商家入驻苏宁易购，然后通过

达影院。但在电商时代，万达广场亟待

布全国 80 多个一二线城市。而今在房

苏宁落地万达百货。三方打通会员、供

对主力店业态升级换代，尤其近年万达

地产市场调整的大背景下，商业地产开

应 链、 大 数 据、 交 互 引 流、 物 流、 支

百货因亏损频频关店，万达急于甩掉亏

发模式面临升级换代，苏宁与万达的携

付，画面是不是太美？」再加上百度、

本或者盈利能力不足的短板百货业态，

手，或许意味着新一波商业地产开发运

腾讯入局，万达与苏宁两大线下巨头的

提出增加体验性业态的比例，预计到

营的整合大潮已经来临。

合作，可能掀起在线互联网竞争格局惊

2016 年体验型业态占比将达到 60%。

更具想象空间的是，苏宁与万达的合

而苏宁则一心要做沃尔玛 + 亚马逊，大

作，间接将阿里巴巴、腾讯、百度三大

力对线下门店进行互联网升级，计划今

互联网巨头联系起来，未来若能打通隔

变的巨浪。

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■ 美国房市

中国土豪在美买房有喜有忧

已经辞职做全职太太的肖扬 ( 化名 )

大买家的 112 亿美元的买房金额。

置业的计划纳入退休、养老、旅游之

正在她们新买的美国加州的大别墅中休

全美房地产经纪人协会数据显示，中

中，除了为提高自己的生活品质以外，

假，她和老公在 2013 年买下了这栋别

国买家在 2014 年度占全美买家的比例

另一方面也有海外资产配置的打算。

墅。这样一套湖景带庭院的超级豪宅，

达 到 28%， 意 味 着 每 100 个 买 房 的 人

而在杨瑾的另一类客户中，还有不少

在美国市价几百万人民币；但同样的这

里面，就有大约 28 个人是中国人。而

完全不需要走出国门的“洋房奴”，这

些钱，不论在北京还是上海，都买不到

大多数中国买家都像肖扬一样，最喜欢

部分客户大多只是透过中介了解购房当

如此理想的豪宅。

在美国西海岸安家，不仅因为当地教育

地的经济情况，就做出购房决定，而且

像肖扬一样，把家迁徙到美国的家庭

资源丰富，同时商业与贸易的机会非常

这类客户最明显的特征就是几乎都是现

不在少数，根据全美房地产经纪人协

多。

金付款。

会 (NAR) 今 年 发 布 的 报 告，2014 年 4

环球置业投资集团总经理杨瑾在接受

杨瑾称，公司过去有一半的客户都

月至 2015 年 3 月底期间，海外买家交

第一财经日报专访时称，随着人民币的

是现金付款，而有数据显示，超过 70%

易量达到了 1040 亿美元，同比增长了

贬值预期增强，最近咨询海外买房的人

的国人在海外购房时都会采用现金付款

12.2%，首次突破千亿美元。

数也大幅增加，主要针对美国、英国、

的方式，但是根据现行的《外汇管理条

其中来自中国、加拿大、墨西哥、印

澳大利亚等发达国家。不过，随着未来

例》，每人每年兑换外汇的上限为 5 万

度和英国的买家购置了美国 51% 的房

政策的逐步收紧，未来海外置业也会面

美元，这些“土豪”都会透过借用亲戚

子，而中国买家在成交额和交易量方面

临不小的挑战。

朋友的身份证来兑换外汇。

首次超越加拿大，在美购置房产金额高

据杨瑾介绍，像肖扬一样买入度假屋

尽管美国房产非常便宜，但像肖扬这

达 286 亿美元，这一金额远远高出加拿

的房产客户不在少数，这类客人将海外

种买下湖景度假屋也需要接近 80 万美 元，如果要一次性现金付款可能需要动 用超过 16 个身份证来兑换美元。不过， 这一蚂蚁搬家的买房方式可能面临一定 挑战。 根据路透社援引消息人士的话称，外 管局一份文件称，要求各家银行对可能 的分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇 申请。 外管局规定，5 个以上不同个人，同 日、隔日或连续多日分别购汇后，将外 汇汇给境外同一个人或机构；个人从 7 日内从同一外汇储蓄账户 5 次以上提取 接近等值 1 万美元外币现钞；同一个人 将其外汇储蓄账户内存款划转至 5 个以 上直系亲属等情况界定为个人分拆结售 汇行为。

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如果这项规定坐实，未来土豪想要透

一家在香港上市的房地产企业高管曾

产税，每一个州收的比例不一样，最低

过一次性付款购买海外房产将有一定难

经对记者称，由于企业在建设过程中解

的也要房屋估价的 1%，最高的可能大

度。不过，根据杨瑾介绍，按揭贷款买

决了当地就业人口，所以公司获得了一

约要 4%，这样投资的回报率就会打一

房也算另一条路径，现在基本上每个国

定的移民配额，透过卖房可以将这些房

个折扣。

家都可以做房屋按揭，有些是由当地银

子都转给客户，而这名高管透露，内地

而且，在购买房产时必须购买房屋保

行办理，购房者可以递交一些国内的经

很多房地产商都在利用这一政策做投资

险，如果一栋 80 万美元的房子，房屋

核实的资料，而有一些国外银行，甚至

移民。

保险费一个月可能要 150 美元左右，一

跟国内银行有协议，购房者可以直接向

杨瑾称，这种做法一定是打擦边球的

年下来需要 1800 美元，而在自然灾害

国内银行代收。

做法，不是正常运用当地的法律法规，

多发的地区，还需要买一份额外的自然

实际上，海外购房的门槛并不高，途

而且这种移民配额通常需要等几年才能

灾害险。

径也非常多，而且有的投资价值也比较

确定下来，如果投资者依靠这种方法移

而且美国的房屋维护成本也是很高

高。

民是非常冒险的。不仅如此，这项规定

的，比如屋顶维护、露台保养、水电费、

“一套国内 100 多万房子，租金也就

是有弹性的，投资移民在情况发生变化

草地维护等，一年可能需要花费 5000

2000 多 块 钱， 但 是 在 国 外， 一 套 100

后，仍有可能取消永久居留权。

美元左右。而一些高档小区或公寓的公

万 的 房 子， 租 金 可 能 要 达 到 8000 至

实际上中国赴美国的签证早已大大放

共开支收费也是高得离谱，一套位于曼

9000 块钱。”杨瑾举例说。

松，现在支持 10 年多次往返，一次可

哈顿的普通公寓这项开支可能每月高达

目前，有部分房地产商利用美国的

以居住 3 个月，对于肖扬这样的普通投

上千美元，大大影响投资的收益率。

EB-5 签证政策来吸引很多投资者的眼

资者来说，其实已经足够。中国人一旦

光，这一政策要求外国移民申请人在美

拿到美国身份，意味着就要全球征税，

国投资创设有利于美国经济的商业性企

“一般没有特殊原因，如果长期居住在

业，并创造 10 个全职的美国工人就业

国内，不建议移民美国。”杨瑾说。

机会，即可获发两年期的条件式移民签

除此之外，买房后想要高枕无忧基本

证。

上是不太可能的，美国买房需要缴纳房

原题：美国“洋房奴”的悲伤：一次性付不 了款，移民难当 作者：罗琦 摘编源自：第一财经日报

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老人房风水布置

所谓：“家有一老，如有一宝”。老 人家不但社会阅历丰富，而且是我们家 中的镇宅之宝。为此，我们更应该注意 老人房的风水布置与摆设，让年迈的老 人住得舒适、写意的同时，更在潜移物 化间改善不好的财运与健康运。 老人房的家具摆放风水 首先，老人房的灯光宜以黄色为主。 因为风水学认为，白色属阴，黄色属 阳。如果老人房里的灯光能以黄色为 主，则对提高老人的健康运有更大的帮 助。此外，供老人使用的坐椅、组合柜 及床头柜最好选择一些木制家具。摆设 老人房风水除了讲求家具的质地、灯光 的照明外，老人房的床头摆放也是非常 有讲究的。由于南北方向与地球磁场方 向相合，故此老人的床位最好南北方向 安放。 大部分的老人都喜欢在房间的窗台上 种植一些花草，以此作为晚年生活的寄 托。为此，我们可在老人房的窗台上预 留一些空间，并设置坚固的台架来摆放 盆栽或花卉植物，让他们的晚年生活更 添情趣。 老人房的颜色摆设风水 除了摆放好老人房内的家具风水外， 老人房的颜色布置与摆设也是非常重要 的。因为这能够直接影响到老人家心情 的好坏。如老人房的布置及摆设颜色过 于灰暗，很容易会令老人出现压抑、孤 独的感觉；如老人房的布置及摆设颜色 太过鲜艳，又会让老人容易产生亢奋、 暴喜的情绪。因此，老人房的布置与 摆设颜色宜以平静、淡雅为主。与此同 时，我们还可根据不同的方位并选择适 合的颜色对老人房加以合理的布置。 一般从风水学的角度来说，老人房中 的东方与东南位，我们可放置一些绿色

的盆栽植物或以蓝色为主的挂画；老人 房中的南面，可摆放一些黄色或淡紫色 的鲜花或以黑色为主的饮水杯；老人房 中的西面，可摆设一些粉红、米色、灰 色或白色的小摆件如闹钟、笔座及烟灰 缸等；老人房中的北面，可摆放粉红、 米色、红色及灰白的小摆设如相框、水 晶球等；老人房中的西北位，可放置一 些黄色、白色、棕色、黑色、灰色及粉 红的常用品如纸巾盒、眼镜盒等；老人 房中的东北位，可摆放一些铁锈色或淡 黄色的物品；老人房中的西南面，可摆 放一些棕色或黄色的装饰物如镶有黄边 的金色相框挂画。 老人房吉祥物摆设小贴士 老人房除了注意上述摆设外，还可摆 放松柏、仙鹤、寿星公等吉祥物来提高 老人的健康运。我们常说“福寿康宁， 老如松柏”，意思就是说希望老人家的 身体有如松柏一样健壮。为此，老人的 房间里可挂松树白鹤的画，以示长寿。 被称为“一品鸟”的仙鹤，地位仅次 于凤凰。由于鹤为长寿的动物，故此又 有“仙禽”的美誉。为了暗喻老人与仙 鹤同寿，建议老人房可挂以“鹤草”、 “鹤龄”、“鹤寿”为题的画。南极仙 翁又称为寿星公，如摆放一尊寿星公像 在老人房，可提高老人的健康运。当 然，老人房里悬挂一幅有仙童、仙鹿或 白鹤陪伴的寿星公画也可。 （文章版权归黄楚淇所有，不得擅自转载）

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中国人海外扫房如何被看待

现在，中国人出国已经不是一件新鲜

大利亚研究部负责人斯蒂芬·麦克纳布

事了，而海外买房更是不能算逼格高：

说，从 2014 年 1 月 1 日到 2015 年 3 月

大体来说，包括：保持供求关系平衡，

总有一些国家比买家逼格更高的。对各

31 日，来自中国的直接投资者是澳大

严格监管租赁市场，土地私有制使开发

类浩浩荡荡海外看房、买房的队伍来

利亚商业地产的第二大买家，仅次于新

商难以垄断供应市场，房产贷款条件严

说，有哪些国家是他们最喜欢去的，哪

加坡，领先于美国。在投入全国商业地

格，新购房产制定高额综合税率等。

些国家又对他们敬而远之，你知道吗？

产的 90 亿澳元外国资本中，中国投资

最狠的是，谁敢哄抬房价就把他送进牢

澳大利亚：房价是被中国人炒起来的

者投入了 30 亿澳元，占三分之一，并

房，这可算是德国房价调控的必杀技

据澳大利亚《布里斯班时报》报道，

且呈现继续高涨的势头。

了，这保证了德国房价近 40 年来不仅

日前有中国买家以每平方米 8.15 万澳

加拿大：要限制中国人来买房子了

没涨反而下降的现象。

元 ( 约合 37.74 万元人民币 ) 的价格，

在海外中国人的另一个聚居地加拿

日本：为了居住品质 , 自发拒绝炒房

买下了位于墨尔本最繁华商业街斯旺斯

大，中国买家也引起了当地人的吐槽：

团

顿街的一幢 8 层老楼，刷新了墨尔本的

“一个新楼盘一开盘，70% 的买家都是

据《第一财经日报》报道，相较先前

房产交易价格纪录。《布里斯班时报》

中国人；一套二手房一上市，中国人就

大陆买家都是高资产族群，最近有越来

称，近三年，由于低利率、外来资本涌

争先恐后拼命地抢。”加拿大温哥华市

越多中产阶级参与海外投资。在界面新

入等因素，墨尔本市中心的房价持续上

议员拉德纳公开表示，鉴于温哥华房地

闻报道《中国内地炒房团正席卷日本房

涨。根据最新发布的数据，过去一年墨

产价格飙升，政府应限制外国人，特别

价已被推高 11%》中写道，日本东京池

尔本房价上涨 10.2%。不过，悉尼房价

是中国人购买房子，“由于房价飙升，

袋地区的房产经纪人 Song Zhiyan 告诉

的涨幅更高，过去一年涨了 16.2%。已

本地人已大量迁出，同时阻止了新移民

买家，要快一点下手，地产市场的行情

有一些机构表示，以中国人为代表的亚

的进入。”

瞬息万变，那些还在讨价还价的购买者

洲购房者是澳大利亚房地产价格大涨的

当地一项民意调查显示，64% 的温哥

很快就会发现他们中意的房子已被别人

主因之一。

华居民认为，海外投资者炒房造成了当

买走。经她手的在东京买房的中国内地

地房价飞涨，不少人把矛头指向中国买

买家交易量在过去 6 个月翻了三倍。

家。路透社报道，温哥华人因此产生排

因需求过旺，一些开发商不得不对外

外情绪，去年以来多次出现针对华人业

国人购买新建公寓提出了限制。台湾信

主和房产中介的不友好举动。中国人去

义房屋日本东京分公司总经理 Kenny Ho

海外买房居然把当地人激怒了，这就是

说，“一些开发商只愿意将楼盘中不超

“走别人的路，让别人无路可走”吧。

过 20% 的房子卖给外国人。”不过他拒

德国：让中国炒房团难以踏足

绝透露开发商姓名。“日本有一套自己

德国在欧洲大陆算得上是一个特例，

的做事方式。”他说，“一些人觉得周

中国炒房团极少踏足。德国作为一个保

围有太多外国人的话会影响他们生活环

障居民住房为房地产政策核心出发点的

境的品质。”

美国世邦魏理仕地产咨询服务公司澳

少为此制定对策。

高福利国家，其房地产调控的核心思想 就是反对住宅空置，反对房产炒作。加

摘编源自：九个头条网

上看到周边国家纷纷沦陷，德国政府没

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■ 纵横互动

北京秋季房展： 海外置业需求凸显 9 月 20 日，2015 北京秋季房地产展

展，其中乌兰察布为首次亮相。国际项

应和交易都趋于理性；从市场供应、产

示交易会经过 4 天集中展示，在北京展

目主要来自美国、加拿大、新西兰、西

品结构和购买需求上来说，呈现出多元

览馆圆满落幕。本届展会参展人流量突

班牙、葡萄牙、塞浦路斯、荷兰、保加

化、多层次的态势。改善型需求较春季

破 18.3 万人次，国际国内参展项目近

利亚、马来西亚等 35 个国家和地区的

房展有较大上升，考虑在外埠置业的群

500 个，展台登记客户数量达 49840 个，

知名地产商和经纪公司。

体明显增加，海南、云南、四川等城市

看房客户数量达 14115 人次。准备在海

展会期间同期举办由北京房展组委会、

是购房者意向较强的置业目的地，也有

外置业的群体明显增加，本次展会海外

新型城镇化论坛组委会共同主办的中国

部分置业者倾向蓬莱、保定、张家口等

房产的项目明显多于中国国内房产，据

新型城镇化创新发展论坛。国家发改委

近京区域。

北京房展组委会介绍，此次秋季房展国

城市与小城镇改革发展中心主任李铁、

展会四天参展人流量突破 18.3 万人

际展区共有 360 个展位，参展国家增加

国家旅游局综合司副司长牟勇、四川省

次。北京房展组委会调查显示，观展

了 4 个，参展项目达到 380 个，比去年

住建厅副巡视员郑友才、河北省住宅与

者年龄段分布如下：20-35 岁人群占总

秋展增长 11.7%。来自美国、加拿大、

房地产业协会会长张凤珠等嘉宾在论坛

调 查 人 数 的 52.78%，35-45 岁 人 群 占

澳大利亚等 35 个国家和地区的知名地

上畅所欲言，共商中国城镇化的发展道

12.15%，45-55 岁 的 人 群 占 9.03%，55

产商和经纪公司参展，包括高档公寓、

路。

岁以上的人群占 26.04%。观展者职业

豪华别墅、土地投资、商业地产、美国 EB-5 及欧洲等国最新移民项目。

据北京房展组委会秘书长郑向东介

涵盖医生、金融、传媒、演艺、机长、

绍，本届展会国际国内参展项目近 500

运动员、工程师、教师、公务员等，级

中国国内项目主要来自北京、河北、

个，展台登记客户数量达 49840 个，看

别包括企业高管、中层管理人员和职

乌兰察布、四川、辽宁、山东、海南、

房客户数量达 14115 人次。从参展规模

员。

云南等地区，共计上百个精品楼盘参

和观众观展、交易的意向来看，市场供

观展者中最近有买房打算的人群占总 调查人数的 76.3%，近期没有买房打算 的占 23.68%。在 20 岁 -35 岁人群中， 刚 性 需 求（ 首 次 置 业 ） 占 比 54.1%， 改 善 性 需 求 占 比 20.1%， 投 资 需 求 占 比 16.4%，旅游需求占比 9.4%。这说明 青年人的购房需求主要是刚性需求。 在 55 岁以上的观展者中，刚性需求占 比 21.3%，改善型需求占比 33.3%，投 资需求占比 9.3%，旅游养老需求占比 36%，说明老年人的购房需求以改善性 需求和养老度假需求为主。在购房面积 的调查中，选择 90 平米以下的人群占 比 46.1%，选择 90-150 平米的人群占比 46.76，选择 150 平米以上的人群占比 7.23%。

048

本届展会汇聚美国、加拿大、澳大利

度不断提升。例如南欧的意大利、西班

亚、新西兰、英国、西班牙、葡萄牙、

牙、葡萄牙、塞浦路斯、希腊等国纷纷

美国中华商报作为该展会的合作媒

德国、意大利、塞浦路斯、希腊、荷兰、

推出优惠的投资移民措施。传统的亚洲

体，携旗下中华地产报、国际地产杂志

拉脱维亚、保加利亚、韩国、日本、新

国家也成为置业新选择，东南亚方面，

和家园杂志进驻展会现场，带去美国房

加坡、马来西亚、泰国、迪拜、中国香

新加坡、泰国、马来西亚和斯里兰卡等

地产市场的热点资讯和最新项目。

港等近三十余个国家和地区的 360 个

国家前来参展。其中亮点为马来西亚展

项目。展示内容包括高档公寓、豪华别

出的槟城豪华海景公寓，马来西亚政府

墅、 商 业 地 产、 土 地 投 资、 美 国 EB-5

推出了“第二家园”购房移民计划，外

及欧洲西、葡、塞、希等国最新移民项

国投资者在马来西亚购买 100 万马币

目等，满足海外投资置业及移民需求。

（约人民币 151 万）的房产，全家即可

北京移民行业和海外地产代理巨头，如

取得 10 年签证。

亨瑞国际、太平洋加达、国信美投、美

据北京房展组委会国际业务总监魏克

亚地产、逸鼎投资、迈恩国际、思凯赛

非先生介绍，亚洲参展项目主要来自东

斯、华美优胜、世贸通集团、美澳居、

南亚，这些国家地处热带或者亚热带地

瑞鸿移民、凯胜移民、高锐地产等悉数

区，环境优美，热带气息浓厚，适宜居

到场。

住。距离中国大陆较近，并且华人众

传统的美国、澳大利亚、加拿大依然

多，文化认同感较强，容易融入当地社

是热门的投资移民国家，但随着这些国

会，因而成为亚洲投资置业的首选地

家不断收紧移民政策，新兴移民国家热

区。不过亚洲国家置业相对容易，但移

民较为困难。

049

■ 纵横互动

“中国投资加州的房地产” 研讨会 11 月登场

Vanke 万科集团 Lumina,Folsom Steet, SF 在人民币贬值预期和中国资本对外投 资扩张冲动双重驱动下，投资美国房 地产已经成为中国投资者的上佳选择， 其中南北加州成为最“吸金”的热点 地区。那么，加州各类房地产还有多 少上涨空间？投资加州地产有哪些注 意事项？资深专家将给您提供全面的 解答。 旧金山大学中国企业管理研究所与瀚 齐 投 资 公 司 携 手， 将 于 2015 年 11 月 21 日（ 周 六 ） 在 加 州 Burlingame 市 举 办主题为 “中国投资加州的房地产” （Chinese Investments in California Real Estate）专题研讨会。美国中华商报及 旗下国际地产杂志和中华地产报为本 次研讨活动的赞助媒体。 总部位于洛杉矶、全球最大的商业 地产服务和投资公司世邦魏理仕的研 究报告显示，富裕的中国人已经成为 美国最大的外国房地产买家群体。世 邦魏理仕指出，仅 2014 年，就有 286 亿美元的商业及住宅物业投资来自中 国。根据美国全国购房者协会统计， 在 2014 年，16% 的单户住宅和集合式

Oceanwide 泛海控股 1 st and Mission, SF

公寓被中国买家抢购。 中国投资者认为美国房地产是一个相 对来说风险温和、回报高昂的优质投 资项目，尤其是当购房者预见到人民 币的进一步贬值和市场波动加剧的情 况下。中国股市的动荡也很可能促使 中国富人加快速度在美国买房。而加 州以其高品质的生活环境、成熟的市 场以及多样化的投资范围成为海外置 业的优先选择。 2013 年至今以万达、绿地、万科为 代表的地产商在美投资已经超过千亿 元人民币。房企出海的阵容，也已逐 渐从千亿级房企蔓延至地方性百亿房 企。有关数据显示，2014 年，中国机 构 投 资 者 在 美 国 投 资 额 约 为 40 亿 美 元，而 2015 年上半年，投资额就已超 出这一数字，全年的投资额有望猛增 至 120 亿美元。中国机构投资者侧重 于投资美国一线城市中规模较大的资 产，特别是办公楼、酒店和多户住宅， 工业物业也逐渐受欢迎。 随着中国政府即将推出的合格境内 个人投资者（QDII2）计划，中国公民

将被允许直接进行海外投资。合格境 内个人投资者的启动很可能会使中国 投资者加强海外房地产投资。在这个 不断发展的市场趋势下，本次研讨会 将讨论中国投资者面临的的问题和挑 战，以及美国企业和当地政府的机遇。 据了解，旧金山大学中国企业管理 研究所是一家致力于研究中国经济和 企业的研究机构，旨在于为旧金山富 有影响力的华人商业社区提供合作平 台。该研究所通过卓有影响的研究， 丰厚的资源以及发展项目架起一座连 结中国企业界领袖，公共政策制定者 以及学者与更广大的旧金山商业社区 之间的桥梁。 瀚齐投资公司位于加州旧金山湾区 Burlingame 市，是一家致力于激励和投 资当地初创企业孵化的创投企业。本 次研讨活动将在瀚齐投资公司举行。 该 公 司 地 址 为 1633 Old Bayshore Hwy #280, Burlingame, CA 94010。 咨询电话：美国 626 330 5838 中国 186 6589 0387 email: sales@meiguorealty.com

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China numbers point to a real estate rush House sales are rising at an explosive pace

sugar-rush or a genuine turning point as the

recovering for several months. Prices rose

in China across most regions as stimulus

Chinese authorities struggle with the aftermath

32pc in Shenzhen.

measures kick in and the Communist

of an epic credit bubble.

The Chinese central bank (PBOC) has cut

authorities launch yet another cycle of credit

Central banks appear to be having great

interest rates four times since the loosening

growth.

trouble reading events in China, where data is

cycle began in November, when monetary

Fresh data collected by China research house

mistrusted and instruments used to regulate

policy was ferociously tight. Average mortgage

JL Warren Capital show that sales of existing

the economy are unfamiliar.

rates have dropped to near 5pc from 7pc in

homes surged by 115pc from a year earlier

Warren Capital said the sales of new homes

mid-2014.

in the second week of September, rising to

were more modest, rising 66pc in the biggest

Regulators have lifted curbs on purchases

135pc for the so-called "tier two" group of mid-

"tier one" cities and 22pc for the 57 cities

of second homes, cut down-payment

to-large cities.

tracked across the country. There is still a

requirements from 30pc to 20pc, and are

It is the second week of vertiginous growth

huge glut of unsold properties in the smaller

now actively encouraging teachers and

rates and suggests that buyers may be

cities of the interior, where rampant over-

civil servants to buy property, using special

switching to hard assets after losing

building was at its worst, but there may at last

incentives.

confidence in the Shanghai and Shenzhen

be glimmers of hope even there.

The authorities appear to have lurched from

stock markets. The Chinese media has

The data is collected directly from the

a "tough love" stance last year to feverish

reported the first signs of a buyers' panic in

government's real estate centres around the

salesmanship, reminiscent of their on-off

some cities.

country and offers an immediate snapshot of

interventions in the stock market debacle.

Any sign of a rebound is highly significant

the market.

for a world economy that has been flirting

It follows the release of figures from the

By Ambrose Evans-Pritchard, The Daily

with recession for several months and is now

National Bureau of Statistics last week

Telegraph

acutely sensitive to every move in China. But

showing that house prices rose 1.7pc in

it is far from clear whether this is yet another

August for a year earlier, and have now been

Residential houses in a valley in Yunnan. Equity analyst JL Warren says sales have rebounded. ďźˆReuters 052

Courting Chinese investors is a long term play While the recent turmoil in the Chinese

Tang Realty, and Philip Spiegelman, principal

coming.”

financial markets won’t deter Asian investors

of global real estate brokerage International

Kang said Miami needs professionals who

from buying real estate in the United States,

Sales Group. Tom Hudson, vice president and

not only speak Mandarin, but also understand

the Miami market is still a couple of years

special correspondent for WLRN, moderated

the intricacies of Chinese business culture,

away from seriously competing with other

the panel.

like how to present a business card and who

global destinations for Chinese buyers,

Ki said Miami is not just competing with U.S.

pays the tab for a business dinner. “We’re

according to a three-person panel of experts.

cities like Los Angeles and New York City.

also going to need translators for business

Addressing approximately 350 attendees at

“We’re competing with the world,” Ki said. “Not

conventions and meetings, as well as tours

the Greater Miami Chamber of Commerce’s

only is Europe closer to China. [A Chinese

specifically geared to Chinese tourists,” Kang

trustee luncheon Wednesday afternoon, the

national] can get a green card in five years.

said.

panelists cautioned that local government

We’re also competing against Australia,

However, Kang, Ki, and Spiegelman agreed

and business leaders must invest resources

Singapore, and Canada.”

that Miami is poised to become the next global

into making the city welcoming to Chinese

Establishing direct flights between Miami and

destination for Chinese buyers and investors.

nationals who want to develop or buy

mainland China will make it easier to sell

“Chinese buyers have succeeded Canadians

real estate in Miami, as well as invest in

Asian investors on visiting the city, but it’s just

as the top foreign buyers of real estate in the

businesses.

the first step, Spiegelman explained. “The fact

U.S.,” he said. “There’s no reason they won’t

The speakers were Anthony Kang, a partner

is we need the infrastructure all across the

be in Miami.”

with the law firm Arnstein & Lehr, Angie Ki, the

board,” he said. “Schools, shops, and even

chief business development officer for Chinese

food items that are specific to China. None of

business mogul Shanjie Li’s American Da

that is woven in the fabric of Miami. But it is

By Francisco Alvarado,therealdeal.com

Miami’s skyline from December 2011 (Credit: John Spade) and the Chinese flag

053

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