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2015/12

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Co n te n ts 置業導航

人杰地灵好风光 投资安家放眼量...............................012 中国股市巨幅震荡 热钱涌入美国房市................014 十大建筑将给拉斯维加斯带来无限商机...........016 性价比高的好学区：格兰多拉........................................018 美国南加州学区房..............................................................................020 美国永恒区域中心..............................................................................034 封面視界

网上中文搜索美国房源不是梦............................................................................024 前瞻視野

L1A 跨国公司管理人员或 L1B 核心技术人员身份延期 常见问题解答....................................................................................................032 美国房市

谈谈美国物业的拥有和管理................................................040 楚淇風水

如何打造幸福和睦的卧室风水........................................044

主辦單位 Organizer

美中貿易投資促進會 American Chinese Trading & Investment Promotion Association (ACTIPA)

承辦單位 Publisher

美國《中華商報》、《中華地產》報社 Chinese Biz News， Chinese Real Estate News USA

總編輯

蘇子涵

Editor in Chief

Barry Su

執行總編 Executive Editor

王曉群 Xiaoqun Wang

副總編 Deputy Editor

王列珉 Liemin Wang

策劃總監 Planning Director

胡安 Juan Yanez Carrera

營銷總監 叶龍 Marketing Director Eric Ye 設計總監 Art Director

孙斌 Guns Sun

廣告總監 Sale Director

紀謝萍 Allison Hsieh

廣告經理 Sales Manager

趙俊、溫燕 John Zhao， Yan Wen

地址

美國加利福尼亞州 洛杉磯郡工業市 萬利大道 15713 號（91744） 15713 Valley Blvd.， City of Industry CA 91744 USA

電話 傳真

+1 626 330 5893 +1 888 272 8858

中國廣告總代理 美華時代國際文化傳媒（北京）有限公司 Meihua International Culture Media (Beijing) Co.， Ltd.

環球瞭望

市場總監 徐嘉璐 Marketing Director Alice Xu

伦敦房市的吸引力在哪里.......................................................046 海外商业地产投资实战者忠告........................................048 澳洲加强外国人违规买房核查...................................................050

客戶總監 王志敏 Customer Director Zhimin Wang

英文資訊

Bargain hunters looking at Chinese real estate..................................... 052 Chinese real estate investment slows further............................................. 053

主辦地址 北京市 朝陽區東三環中路 7 號 財富中心公寓 A 座 W109 電話 +86 10 6533 0068 讀者熱線 +86 186 1045 1791 網址 電郵

www.guojidichan.com 編輯部 editor@guojidichan.com 廣告部 sales@guojidichan.com 公關部 pr@guojidichan.com 中國部 china@guojidichan.com

國際刊號

ISSN 2158-9372

本刊法律顧問 Legal Adviser

美國申春平律師事務所 申春平律師 Ping C. Shen， Law Offices of Ping C. Shen

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中国股市巨幅震荡 热钱涌入美国房市 中国人近年来在美国大肆购买房地 产，而中国股市最近疯狂崩跌，可能 直接影响美国房市。问题是，涌进美 国房市的中国资金会因此增加还是减 少？ 加州房地产业顾问彭斯说：「我认 为在美国置产的中国人是长期投资， 藉此分散资产，以防万一国内出事还 有个避风港。我不认为中国股市狂涨 150% 后暴跌 30% 会改变这种情况」。 国家广播公司 (NBC) 引用全国房地产 商协会的数据报导说，中国人已成为 美国房市最大的外国买家，过去一年 就投入 286 亿元，比投资额第二大的 加拿大人多出一倍以上，也为美国营 建商和开发商提供很大的机会。 总部设在迈阿密的 Lennar 建筑公司， 正与中国朗诗建筑公司合作，在新泽 西州 Weehawken 兴建公寓大楼，它在 加州尔湾的一家庭住宅社区也吸引大 批中国顾客。该公司执行长米勒说： 「经济动乱会让人更想把钱放在稳定 安全的地方。虽然美国房价上涨，可 是美国房产也变得更有吸引力」。 迈阿密是中国人置产的新市场。与伦 敦、香港和纽约相比，迈阿密房价便 宜得多，而中国资金迄今大部分集中 在商业开发设施，而非个别物业，不

过这种情况可能迅速改变。 商 业 地 产 公 司 Jones Lang LaSalle 指 出，在房价快速上涨的纽约市曼哈坦， 中国投资者今年就购买了超过 47 亿 元房产，占曼哈坦区所有外国投资的 39%，比去年的 12% 高出两倍以上。 NBC 报导说，在南加州，中国人的购 屋需求已略微减缓。这可能与房价上 涨和供应仍然有限有关，因为购买一 家庭住宅的中国人偏爱新屋。 Gerson Preston Robinson 会计师事务 所合伙人李普斯说，中国股市崩跌， 促使更多人看上美国，因为从政治观 点来看，美国是个安全的地方，也是 存放资产的安全处所，又能提供投资 机会。 李普斯发现寻求安全投资地点和入籍 美国的外国投资者激增。虽然这种机 会现在诱惑力更大，可是中国股市暴 跌导致无数股民财富大失血，也影响 他们在美国投资置产的能力。 与上海居外网合作，在中国推销美国 房地产的加州拍卖网执行副总裁夏嘉 说，这种情况会对住宅市场造成重大 冲击，也会损及对商业物业的需求， 尤其是在美国东西两岸市场。 不过，他说，股市崩泻也可能造成反 作用，促使中国有钱人把钱挪到国外， 投入比较保险的美国房地产。

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（图文源自世界新闻网，版权归原作者所有）

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十大建筑将给拉斯韦加斯带来无限商机 不可忽略的拉斯维加斯发展前景

2015年初春，在拉斯韦加斯东面的Henderson，占地面积48，000英亩的 Ascaya全新小区破土动工，由全美六大房产建设公司共同开发，香港的新 世界发展集团也将在五年内注资20亿美元在此项目作为前期开发。 另外还有多项开发项目如下：

拉斯韦加斯国际会展中心-拓展计划 预估在两年内，将拓展新入口，从拉斯韦 加斯赌场大道直通会展中心

Resort Word-馬來西亞雲頂集團在賭城大 道北端，投資40億美元建設的賭場度假中 心大計畫「拉斯維加斯世界度假中心」

魏湘梅 美国拉斯维加斯地产 投资专家 华语电话： １－７０２－２０９－７８８８ 电话： １－７０２－５２５－６６８３ ｗｗｗ．ｓｅｅｓｅｅｍｅ．ｃｏｍ

MGM集团出资建造的拉斯韦加斯的“小巨 蛋”室内体育场，设有20000个座位，并 且拥有完善的周边配套设施，集齐购物， 餐饮娱乐为一体

Downtown Summerlin（沙漠林中心），位 于城市的西面优质区，占地面积有106英 亩，开设有125家商铺和餐厅

微信联系

Rock In Rio-占地33英亩的音乐会场地， 第一场音乐会已于2015年五月演出

极限运动水上公园,位于拉斯韦加斯大道 上，投资5000万美元

016

018

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Rain Wong 黃

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PHD 曾任土木 結構工程師

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■置业导航

美国南加州学区房 ——教育與投資的雙贏選擇

好学校与高房价之间的联系是世界上 最稳定的验证规律之一 , 美国也一样。 购美国学区房可以给孩子更好的成才 环境，这是所有父母都期望的。另一 方面，购买美国学区房也不失为一种 投资行为，只要小学、中学的排名继 续靠前，学区房的升值空间仍然存在， 以后卖房时完全可以实现增值。也就 是说，买学区房，成了教育和房产的 双投资。 美国学区房分为两类， 一类是大学 周边的公寓，另一类学区房则是优秀 高中所在的学区的房子。实际上大学 不属于学区房，不过，大学附近的房 产却有着得天独厚的购房优势。在大 学边上的房屋，和其他地方比起来， 更加容易出租。 而第二类学区房则是大部分投资者比 较热衷的，与中国的九年制义务教育 不同，美国是“十三年”中小学义务 教育，所有公立学校所在的学区 (School District) 是 由 州 政 府 划 分， 并 由 当 地 管 辖 权 范 围 内 的 教 育 委 员 会 (School Board) 管理并制定教育政策。投资者 在为学区而选房时需做确认所选房产 是位于目标学校的所属学区范围内 , 极为重要。 许多移民美国的华人都喜欢选择居住 在加州。因为除了气候宜人、风景优

美、以及就业机会之外，加州也是美 国华人聚集最多的几个州之一。无论 从饮食上、语言环境上、以及优质教 育上，加州都是比较适合华人居住的 地方。 除了以上几个方面，加州的教育系统 尤其是大学教育在全美是数一数二的， 这也是许多华人移民选择定居加州的 其中一个决定性的因素。在排名全美 前五十名的大学， 加州就占了九所。 在美国，除私立学校以外，小学到高 中都是义务教育，上哪一所学校是由 居住点所在的学区决定的。这也是为 什么好学区的房价在房地产价格受到 重挫时受到的影响相对而言比较小的 原因。 从房地产市场来看，好学区的房产价 格要比普通地段房价高 2 倍以上。但 是除了关心购房投资成本以外，更要 关心的是所购房产市场的变化、政策 以及保值性。即使将来整个市场进入 疲怠期，拥有好的学区房就意味着维 持比其他同水平房屋较高的售价，也 会在需要转手出让时更容易更快捷。 2008 年金融危机后，美国经济复苏 缓慢，房地产市场疲软，但是加州地 区优质学区的房价不降反升。目前来 讲在美国投资房地产是一个非常好的 时机，加州的房价处于一个平稳上升 的状态，以平均每年 15%-20% 的速度 在增长，而且按出租回报率来讲加州 学区房的出租回报率是中国的三倍， 所以说无论您是否有计划让您的孩子 来美国读书都可以考虑提前投资， 购 买学区房无论是在投资角度还是在孩 子未来的教育质量角度来讲都是一个 双赢的选择。

马丽荣 - Lily Ma 美国电话 (626) 715-4599 邮箱 lilyma77@gmail.com 个人微信号 malirongLily 公众微信 南加地产快讯 加州地产执照 BRE License #01795270

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■ 封面视界

网上中文搜索美国房源不是梦 - 美国中华商报传媒集团打造全新中文房源搜索引擎 近期，北京的客户张先生想在美国

寻信息的成本非常高昂。而有了美国 产网的母公司——美国中华商报传媒

洛杉矶买房，但对美国的房产市场了 中华商报传媒集团强力推出的中文搜

集团。该集团是美国知名华文财经类

解极为有限。张先生在朋友的推荐下，

索引擎后，这个问题有效得到了解决。

传媒集团，旗下有两报两刊一网。该

通过位于洛杉矶的美国中华商报传媒

客户可以先自己利用中文地产搜索引

集团旗舰报纸——《中华商报》在洛

集团创建的美国房地产中文搜索引

擎，根据自己喜欢的区域、房型、价 杉矶创刊已近 8 年，在美西华人读者

擎——经纪人手机房产网备选了数套 格、以及其他具体偏好缩小范围，搜 中有着相当的知名度。8 年来，《中华 理想的房屋，做足功课后，张先生才

索出一些备选项目来后，再来美国由 商报》为华语财经知识的普及与传播、

赴美购房。出人意料的是，张先生仅

地产经纪引导看房，这样就大大缩小 商务信息交流做出了很大的贡献。特

在短短两周内就顺利买到了自己满意

了房屋搜寻的时间和成本，提高了交 别在地产资讯传播领域形成了“两报

的住房。这很大程度上归因于南加州 易的效率。据一些在美国地产经纪人 两刊”的协同优势，如今正在将传播 今年刚刚问世的全新中文美国房源搜

手机房产网上登记注册的南加州地产

索引擎——经纪人手机房产网。

经纪人反映，通过这个引擎吸引而来 版已经在今年 1 月成功发行，纽约版

的触角延伸到北加州和纽约。北加州

的客户，比平时传统渠道介绍来的客 也即将在明年发行。 户成交率要高 30%，交易时间几乎要 大大缩短客户购房时间 美国地产经纪人手机房产网创始人、 缩短一半，也大大提高了客户的忠诚 地产经纪人开拓市场的“利器” 据美国中华商报传媒集团 CEO 苏家 美国中华商报传媒集团总裁苏子涵告 度。 诉记者，在美国买房，尽管客户都知 不仅如此，美国地产经纪人手机房 敏告诉记者，该集团创办的经纪人手 道要找地产经纪人，但以往的一个难 产网的另一个好处是房源的及时性和 题就是客户与地产经纪人之间的信息

机房产网有强大的数据库和搜索功能，

有效性。以往华裔买家在有了购买需 不仅将房源资讯完全透明化，还可以

不对称，经纪人往往带着客户四处看 求时，在传统中文媒体上搜寻到的信 用免费资讯吸引大量买家上线。该搜 房而找不到客户满意的房子，最后客 息往往是二手的，等找到该物业的卖 索引擎的房源网络的数据库与 MLS（美 户不得已再选择其他经纪人，这样原 家经纪人时，有时该物业已经卖掉了， 国地产经纪人的内部网站）相联，每 来的经纪人痛失交易机会；同时，经 白白浪费时间。而在该网所有房源信 日自动更新，准确，及时，将南加房 纪人也往往由于沟通有限难以了解客

息都是与美国最新房源同步的。同步 源尽数囊括其中。

户详细需求，常常导致盲目看房，搜 的信息源来自美国地产经纪人手机房

据苏家敏介绍，美国地产经纪人房 产网不仅便于购买客户无语言障碍的 选房，对经纪人来说，还能够大大提 升对客户的粘连度。因为如果无法帮 助客户找到满意的房源，地产经纪人 再好的服务也无法吸引住客户。而客 户或经纪人利用该搜索引擎就很大程 度上解决了这个问题。一旦客户找到 了中意的房子，就可以按图索骥的按 照网页上的广告寻找地产经纪人。由 于地产经纪人对这些区域的房屋比 024

较熟悉，甚至已经带客户看过多次了。房屋的好坏优劣都了 台。还有，买卖双方经纪人不但可以在网站上完成交易，买 如指掌，这就提高了专业竞争力，也赢得了客户的信任。

家还可以协助客户找到最便宜的房屋贷款供应商。大大解决

该引擎对于经纪人来说，也具有很好的营销效果，堪称

了客户辅助需求，对于客户节约交易成本，有着非常大的帮

华裔经纪人拓展市场的“利器”。房地产经纪人不仅可以将 助。更重要的是，该网页只提供经纪人个人的联络方式，客 选好的房屋资讯通过微信等社交软件分享给潜在客户，还能

户在任何页面均可与经纪人联系，也是非常好的一个宣传推

让客户自己用手机或电脑终端查找喜欢的房屋，大大提高房

广平台。

屋买卖的成交率，也极大增强了客户对经纪人的忠诚度。由

苏子涵最后告诉记者，该搜索引擎目前有手机和 PC 两

于在这个平台上就可以完成交易，也大大方便了买卖双方客

个版本，目的是为全球华人进军美国房地产市场，无论是买

户，经纪人不用再担心潜在买家会被其他经纪人拉走。

房、租房还是投资商业地产，提供一个完整、可靠、及时的 信息来源，将美国房产情况生动地展示在客户的掌握，让客

加速覆盖整个北美市场 记者了解到，由于电脑终端的携带不便，美国地产经纪

户足不出户就能轻松地搜房、选房，为投资美国房地产提供 确切的决策依据。目前，该网站的搜寻范围主要覆盖南加州

人手机房产网在推出网站同时，还推出了手机版的终端， 地区，即从洛杉矶到圣地亚哥共 8 个郡（县），涵盖 2200 其强大的搜寻功能让华人客户对于南加州房源尽在掌握。另

万人口。今后，该网站将会增加北加州、纽约州和其他州的

外，该搜索引擎对于地产经纪人来说，类似美国的房产搜索 房产数据，将经纪人手机房产网的搜寻范围扩大到全美 80% 引擎“Zillow ”一样，可以在网站上建立自己的主页，便于 以上华人密集居住的地区。同时，也期待着与美国各个地区 潜在买家访问和了解，对于地产经纪人也是个很好的推广平

的地产公司和经纪人合作，以便更好地为华人服务。

美国赫普金斯房地产集团总裁 Steve Hopkins( 右二 ) 与 美国中华商报传媒集团总裁苏子涵 ( 左一 )、CEO 苏家敏 ( 右一 )

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前瞻视野

L1A 跨国公司管理人员或 L1B 核心技术人员 身份延期常见问题解答 L1A 高层管理人员的工作身份最长可达 7 年。 L1B 核心技术人员的工作身份最长可达 5 年。如果由新设 公司（start-up）出面申请，L1 第一次批准入境一般只 允许停留一年，后面延期每次可批两年。如果由成熟 公司申请（established company）出面申请，第一次批 准入境可以停留三年，后面延期也是每次两年。 L1 延期能否成功，关键要看美国公司的业绩表现和雇 员情况。究竟要有多少的营业额，多少利润，多少雇 员，法律没有明文规定。但通过大量的案件办理和经 验总结，我们大致可以摸索出移民官的审案思路和判 案标准。 下面是张大钦律师事务所在 L1 延期过程中碰到的常 见问题解答： 1. 美国公司究竟要有多少收入，多少净利润才能获 得 L1 延期批准？ 法律对此没有明文规定。这要看美国公司的业务性 质和职能定位。如果美国公司只是为境外母公司开拓 市场，采购货物，或者技术研发，它可以没有任何营 业收入，只要母公司愿意持续供养就行。如果美国公 司销售产品或提供服务，那么营业收入就是一个公司 积极开展经营活动的重要衡量指标。我们一般建议客 人在 L1 延期的时候至少体现出三五十万美元的年营 业额 ( 收入 )。是否盈利，在所不问。 2.美国公司究竟要有多少雇员才能获得L1延期批准？ 法律对此也没有明文规定。但据我们观察，没有五 个全职（或等同全职）雇员，L1A 延期被要求补充材 料（ＲＦＥ）的几率很高。我们一般建议客人在 L1 延期的时候，美国公司的季度报表（Form 941）上应 该体现出至少 5 个等同全职的雇员。L1 雇员可以是全 职或者兼职。但兼职，两个算一个全职。L1 雇员不一 定局限于美国公民或绿卡，也可以是 OPT 实习学生或 者任何有工作许可 (EAD) 的外国人。 移民官不光看雇员数量，也看雇员质量。雇员的职 位职责，薪资水平，工作时间，学历是衡量雇佣质量 的关键要素。如果雇员质量高，数量可以少些。如果 质量低，数量就要多些。 3. 我的美国公司有些销售人员是提成制，年终发 1099，不发 W-2，可以算作雇员吗？ 从 劳 工 法 的 角 度 看， 发 1099 的 是 独 立 合 同 工 （ independent contractor）, 一 般 不 应 视 为 直 接 雇 员 （employee）。但是，如果你有支付薪资的凭证，你也 可以把 independent contractor 列举出来。这不算直接创 造就业， 但可以算间接创造就业。 4.L1 除了管美国公司的雇员，也管理中国母公司的 雇员，以及美国属下关联公司的雇员，要不要把中国 雇员和关联公司的雇员也考虑在里面？ 你可以选择任何最佳的方式角度来呈现你的案子。 但移民官一般更看重在美国公司单一税号（ＦＥＩ Ｎ）下通过正式 Payroll 系统显示出来的雇员人数。 其他管理雇员，要结合公司业务状况，公司架构，董 事会授权等实际情况酌情考虑。 5. 应该提前多长时间提交 L1 延期申请？ 我们鼓励客人在满足基本要求的前提下尽早提交延期 申请。 法律允许Ｌ１到期最早提前六个月就提交延期申 请。我们建议客人，如果用常规处理程序，应提前四 个月申请。如果用加急处理，应提前两个月申请。我 们应尽最大的可能确保在Ｌ１到期日之前获得延期是 否批准的明确结果。 万一Ｌ１延期被否决，Ｌ１身 份还没有过期，我们还有反应的余地，重新送件或者 转换成其它申请。如果Ｌ１延期否决的时候，Ｌ１身 份已经过期，那结果只能是离开美国。 6. 我只要能在Ｌ１到期日之前，把延期申请及时提 交到移民局并被接收，我就可以合法停留美国等待结 果， 是不？ 是的。 7. 在Ｌ１身份到期之前，我及时向移民局提交了延 期申请并被移民局接受，在等待结果的过程中，我能 否继续工作？ 可以。对于有 L1（或 H1B）身份的人， 如果及时提交了延期申请 , 在等待结果的过程中， 还可以合法工作长达 240 天。

8. 我的最初 L1 移民局批了一年的。入关的时候， I-94 允许停留的期限也是一年的。但领事馆给了我两 年的签证。那么，我应该一年到期前申请延期，还是 等到两年签证到期前才申请延期。 这是Ｌ１最容易和最经常搞混的地方。都怪美国移 民政策和概念太复杂。签证和身份是两码事。签证是 从境外进入境内用的。身份是在美国境内才有的。你 在美国能逗留多久，要看Ｉ－９４以及边境的盖章。 以前， 美领馆给 L1 发的是一年的签证。近些年， 一 般都根据中美互惠对等协定自动发两年签证。 Ｌ１签证是属于要移民局预先批准的签证种类。 L1 签证能否实质进入美国，最终还要看移民局给你 的 petition approval 是否还在有效期内。 如果你的 L1 petition 一年到期失效了，海关是不会允许你持着表面 两年有效的 L1 签证继续进入美国的。这样，你需要 申请 L1 延期，等到延期批准了，你才可以持着依然 有效的 L1 签证进入美国。 9. 移民局批了我一年的 L1 petition， 但入关的时 候，海关官员给我盖章写了三年有效期，查了网上的 I-94， 发现也给了三年。我究竟是应该一年到期前就 申请延期，还是等到三年到期前才延期？ 从稳妥的角度看，你应该一年到期前就申请延期。 确实是海关的人搞错了。错误地给你发放了三年的 Ｉ－９４。但美国政府是不会为它的错误买单负责 的。逾期居留产生的所有后果最终由 L1 本人承受。 10. 延期是否有必要加急？ 如果 L1 还有 2 月就到期了，我们一般建议客人加急。 这样我们可以确保在 L1 到期日之前就知道 L1 延期的 结果。 万一结果不利，可以有足够的时间来实施候补 方案。 11. 万一延期申请被否决了 , 该怎么办？ 这要看移民局在事实认定或法律适用上是否有错。 如果事实认定上有错，可以要求重新开案。如果法律 适用上有错，可以向 AAO 上诉。但上诉的坏处是时间 拖得较长。上不着天下不着地，悬空的感觉很难受。 如果 L1 还没有过期，可以整理材料重新送件。 此外，也可以转成其他非移民身份，譬如说，B1、 B2、F1、F2、H4 等等。如果实在不行，还可以注册一 家新公司，注资后重新申请。 12.L1 延期的政府规费是多少？ 移民局收取的基本送件费是 325 美元。如果加急处理， 移民局额外收取 1225 美元。 13. 移民局会派人到办公室来查吗？ 完全有可能。特别是在 L1 延期的阶段或者是递交 EB1C 的阶段，移民局会派人到公司实地查看和核实。 实地查看，有些是随机的，有些是根据举报线索或发 现疑点进行的。 14.L1B 能转到 L1A 吗？ 可以。只要能满足 L1A 的条件就行。但是 L1B 转 L1B 的 petition 一定要在 L1 五年任期之前半年就获得 批准。也就是说，要在 L1B 4.5 年 之前就获得 L1B 转 L1B 的批准。 换句话说，第四年期满就要提交转换申 请了。 15. 延期和申请 EB1C 绿卡，哪个在前，哪个在后？ 如果提交了 EB1C I-140 申请，是否就意味着我不需 要继续延期？ 无所谓先后 , 都有可能。现实中，新建公司拿到一 年 L1 的人，一般是先申请 L1 延期，两年延期获批后， 创造条件提交 EB1C 申请。如果是通过收购公司来办 理三年 L1 的人，可以不经延期，直接申请 EB1C。甚 至公司规模大条件成熟的，可以不经过 L1 阶段，直 接就申请 EB1C。 16. 我是 L1B, 有可能申请 EB1C 绿卡吗？ 可以。单独满足 EB1C 的条件就可以。 17.L1 延期还需要商业计划书吗？ 不一定需要。如果后来商业和原来的计划比较发生 了实质性的，重大的改变，或者增资后增加了新的业 务内容，也可以提交新的商业计划书。 18. 申请延期一般要准备哪些材料？ 包括四方面的材料， 但以美国公司材料为主： 1）显示出美国公司积极展开业务，业务有增长，雇 员有增加的材料。

2）显示出境外公司继续存在， 开展业务。 3）美国境内公司和境外公司继续保持合格的关联公 司关系（母子， 兄妹或分部）。 4）L1 受益人实际履行高管职能。 19. 张大钦律师有哪些建议有助于 L1 延期成功？ ·规范经营， 实在雇人是成功的保障。 ·美国公司年度报税表， 季度报税表，组织架构，雇 员人数，职责和薪资水平是移民官最关心的问题。 ·建议美国公司加入当地商会（Chamber of Commerce）, 会员通讯录上有美国公司名字。商会报纸或 Newsletter 有该企业的介绍或报道。 ·L1受益人每个季度都向董事会述职报告（公司近况， 举措，突破和展望），保留文稿作为证据。此外，下 属经理或专业人士也定期向 L1 高管也做书面报告。 高管要有决定下述员工去留的权力，曾作出“hire and fire”的决定，也曾作出预算书面决定。 ·移民官也是感性的。 设计精美的公司 logo，漂亮 的业务宣传手册，专业的公司网站建设，直观的公司 场所雇员照片，都有助于移民官相信你的美国公司实 力。 ·L1 应该及时更新邓白氏（D&B）商业数据库里关于 美国公司的描述和股东结构。美国公司的年度联邦报 税表里应该体现出公司的新股东结构。 ·L1 受益人务必熟悉美国公司的经营状况。而且要随 时准备好迎接移民官的造访和问询。 张大钦律师在过去 10 多年的职业生涯中，成功代理 了数百例 L1、EB1C 跨国公司管理人员工作调动签证 和移民申请。 有很多案子，在别的律师那里没处理 好，被要求补件或被否决，当事人找到张律师，在他 亲自指点下整理包装送件， 最后案件都能批准下来了 。 如果你有任何 L1、EB1c 疑难案件或问题， 欢迎咨 询张大钦律师。 本文的版权属于洛杉矶张大钦律师事务所（www. visatopia.com) ，你的美国商务投资移民，特殊人才移民 和专业技术移民权威专家。如需转载，请注明出处。

張大欽律師事務所 聯繫方式 美國電話：(626) 821-1882 亞凱迪亞 (949) 430-6310 爾灣 (626) 608-7695 聖地牙哥 中國直撥電話：95040343076 微信公眾號：emigrate_visatopia 郵箱：info@visatopia.com 網站：www.visatopia.com 洛杉磯總部：150 N. Santa Anita Ave. Suite 300, Arcadia, CA91006 爾灣分部： 8 Corporate Park, Suite 300, Irvine, CA 92606 聖地牙哥分部：12707 High Bluff Dr., Suite 200, San Diego, CA92130

032

■置业导航

美国永恒区域中心 美國移民局審批為海外投資人申請辦理 美國投資移民綠卡的區域中心 投资控股公司，总资产近三千万美

保障机制：

元。

透明安全的监管机制 --Atlantic Escrow

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大学酒店公寓是直投项目；

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项目特色：

域 中 心（American Everglow Regional

根据 EB-5 法规量身打造的项目；

Center）。至此，普洛米公司已发展

区域中心直投，股权明确，资金走向

成集地地产开发，物业管理，商业运

看得见；

营，EB-5 项目投资开发一身的多元化

强强连手的优质团队，I-829 保证成

产业集团公司。现在美国已拥有 6 家

功率；政府大力支持的重点项目。

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038

039

■ 美国房市

谈谈美国物业的拥有和管理（一）

随着中国经济发展上的成功，人民币

大多数的中国人在国内就实现了“美

在，甚至成为某些州立法保护的职业，

的增量发行，中国人拥有的货币资产希

国梦”，只是自己身边的环境好像变

根本不需要买房者你自己的判断，你只

望走出国门购买不动产的愿望越来越强

了，天没有原来那么蓝了，且天天在报

要做两桩事，看中地方和房型、估计自

烈。如果对比中国国内离谱的房地产价

PM2.5 的数据，水也没有那么清了，常

己的付钱能力。如果你要其他增值的服

格，美国在非一流城市中心区、或者在

常还能看到要么污染的黑色要么是绿的

务，如银行贷款和进一步装修、改建，

所谓的富人区、好的学区域之外，中国

怕人的富营养化的水，每个家庭千篇一

可能一批专业人士就会围绕你的身边服

大城市的市民对这些物业的价格应该是

律的引进了一个净水的桶，买水喝如同

务，让你满意为止，你唯一要做的还是：

有购买力的，2000-3000 美元一平方米

以前买米一样重要。

选择和付钱。

的住宅房价格是能够接受的，中国人拥

美国大多数地方的物业头上都顶着蓝

商事行为的法律规范在美国主要受州

有美国的物业，已经不是个梦想，而是

天，周边大多数时候会有绿叶清水，如

法管辖，在纽约州，买卖房屋一定会涉

能够将其实现的行动。

果浪漫一些远离城市的居住区，你则可

及房屋中介和律师参与，这个钱是不能

笔者 25 年前来纽约时，看待当时在

能寄生在丘陵下、高速公路旁，全靠着

省的，好处是基本保障了交易的安全和

美国的华人好像几乎个个是富人，当

汽车的摆渡完成人生的旅行。而美国的

可靠，也杜绝了不少的法律纠纷诉至法

时 的 私 人 汽 车、 独 立 的 住 宅、 草 地、

房价就是这么离奇，有时候你根本无法

院。其中，双方的地产中介代理人和律

游泳池等出行和居住环境，是中国人

用中国的眼光看待美国房地产的市场。

师的使用不能是同一，需要交叉地保护

难以想象的；打高尔夫、看百老汇剧、

然而，美国社会到处都不缺乏专业人士

买卖者各自的权利和义务的履行，这其

在大 Mall 里购物、看电影对当时的我

的指导，当然这种指导不是免费的，而

中涉及事先对物业的存在现状、有无贷

们，简直是个梦。没想到，20 多年后，

是法律常常会保护这些专业人士的存

款和地产所属权的调查、甚至细到是否 有蚂蚁、臭虫之类的法律条款，有的中 介者甚至还会对你周边房屋的价格平衡 性提出建议，通过法律文件要点的增加 或者删除，达到权利义务的基本平等， 但是其中涉及开发商和物业管理达成一 致的文件需要上下衔接的，则不能自由 处置从新约定，购买者才会得到物业管 理公司代表全体物业人代表签字同意交 易，完成最终的交易，通常有产权服务 公司（Title Company）的代表会在房地 产成交在场签署文件、交接时在场，作 为以后官方记录的保障。 其实，美国的房地产交易情况是非常 透明的，慢慢熟悉了美国的市场规则， 你可以事先做出对地区、市场和价格的 预期判断，也可以从现有公开的政

040

图为：本文作者夏善晨教授（左一）在纽约 RHAMCO 物业管理公司调研。 府 经 济 机 构 查 到 公 开 的 交 易 记 录。

House 之分，前后两种房屋通常都被

用 ）， 这 是 按 照 房 屋 的 大 小 算 出 来

这 些 都 是 免 费 的， 但 是 只 有 在 实 质

中 国 人 描 写 为 别 墅， 似 乎 好 像 不 太

的 费 率， 如 果 你 家 人 口 多 住 的 小，

交易中才会发生代理人和律师的费

符 合 所 谓 别 墅 的 定 义， 但 有 时 候 或

则 共 同 费 用 少， 如 果 人 少 住 得 大，

用。 总 之， 拥 有 美 国 的 物 业 其 方 便

可 能 包 含 其 中 的 一 些 开 阔 都， 如 绿

则 要 交 付 更 多 的 费 用， 这 其 实 就 是

程度是无法想象的，只是费时间些，

化 之 类 的 周 边 环 境 比 较 符 合。 好 的

鼓 励 买 你 适 当 居 住 需 要 的 房 屋。 笔

但 是 政 府 的 确 定 的 费 用， 如 每 年 不

独 立 房 屋 功 能 完 备， 甚 至 还 带 有 市

者 在 美 国， 就 碰 到 一 些 老 人， 告 诉

同 的 物 业 税， 物 业 管 理 公 司 确 定 的

内游泳池或其他功能的体育运动设

我 他 们 需 要 搬 家 了， 其 实 质 就 是 不

管 理 费 用（ 这 些 通 常 是 指 公 寓 管 理

施，这些基本是房主自己的改造，或

想 承 受 过 多 的 Common Fee， 因 为 年

的 费 用， 下 文 会 提 到 ） 的 承 担 确 实

者属于业主独立建造符合设计图纸

轻时大家庭人口多，房子大些需要，

不 易 掌 握 的， 这 就 解 释 了 美 国 社 会

的 房 屋。 独 立 房 屋 要 考 虑 的 是 每 年

最后老夫妻两个不需要过大 的房屋，

通 常 不 强 调 拥 有， 而 是 强 调 使 用、

不同的房地产物业税，这是州市税，

一 般 都 会 孔 雀 西 南 飞， 东 部 的 人 会

或者租赁使用的普遍性。

每 年 按 地 区、 政 府 财 政 和 居 住 地 人

找 到 佛 罗 里 达 这 些 南 方 的 州， 生 活

美国的物业包括了商业和住宅的使

口 的 工 资 收 入 评 估 的 美 国 赋 税， 也

水 平 低， 房 屋 价 格 便 宜， 还 有 买 入

用功能，商业包括办公楼的建设或投

是政府管理的财政主要来源。当然，

房 屋 地 区 的 经 济 刺 激 政 策， 吸 引 老

资 是 普 遍 的， 住 宅 的 投 资 或 建 设 通

政 府 预 算需要当地议会的表决通过，

年 公 民 的 胃 口， 生 活 在 组 织 化 强 度

常 是 出 租 和 做 租 赁 的， 炒 房 常 常 是

政府才能实行动用。

高， 达 到 社 会 交 往 比 较 方 便、 又 有

被 限 制 的， 因 为 你 无 法 说 明 需 要 这

美国人的聪明不在于房地产的价

合 理 医 院 配 置 的 地 区， 比 较 有 利 于

些居住房的理由，通常也是被人质疑

格， 因 为 这 是 市 场 决 定 的， 但 是 政

老 年 人 的 生 活。 通 常 的 Common Fee

的，一个家庭或一个自然人拥有十、

府把人留在这个地方居住则是更为

包括的水费、垃圾处理费、污水费，

七、 八 套 的 房 屋 似 乎 是 匪 夷 所 思 的

主 要 的 政 府 任 务。 因 为， 这 与 其 他

当 然 路 灯、 小 区 绿 化 的 管 理、 卫 生

事。在出售的房屋中有独立住房、共

消费税、甚至选票都有直接关系。

管 理 等 等 也 是 包 括 其 中， 不 同 地 区

有 或 独 立 公 寓 的 住 房， 大 凡 独 立 住

美国公寓的物业管理费用层出不

房 按 照 其 设 计 而 言 有 Townhouse 或

穷， 称 之 为 Common Fee（ 共 同 费

的 用 工 成 本 和 生 活 水 准， 决 定 共 同 费用的大小。

041

■ 美国房市

谈谈美国物业的拥有和管理（二）

停 车 费 是 单 独 支 付 的， 通 常 也 会 附 在 共 同 费 用 的 账 单 中， 单 独 划 清， 这 当 然 比 市 场 的 停 车 费 要 便 宜 得 多， 但 是 也 有 人 会 找 准 附 近 的街面停车场找限制性不大的街 区 停 车。 所 以， 在 朋 友 家 附 近 找 位 子 停 车 通 常 也 是 不 容 易 的， 因 为客观已经成了约定俗成的停车 位， 不 在 此 地 人， 难 享 此 地 福， 因此出门在外寻找公共停车场还 是比较合理。 在你房子周边的绿化保护是物 主不可推却的责任，春夏的除草、 美 化， 秋 天 的 扫 落 叶， 冬 天 的 除 雪 都 是 你 的 责 任， 如 果 你 忽 视 了 作为物主的责任，会招惹麻烦的。 如 果 有 人 在 你 家 门 口 滑 到， 如 果

被 确 定 是 物 主 的 责 任， 则 要 承 担 对 他 人 的 责 任， 或 者 你 的 草 地 疯 长， 则 可 能 会 遭 到 邻 居 的 举 报 甚 至 接 到 罚 单。 个 人 自 扫 门 前 雪， 是 美 国 社 会 的 真 实 写 照。 当 然， 也 有 社 区 的 志 愿 者 来 帮 忙， 还 是 不能以此来依赖抗拒你自己的责 任。 无论是支付政府季度性的物业 税，还是共同费，都不能逾期的， 否则会课以罚款或惩罚性的利息 支 付。 任 何 人 无 法 减 免。 随 着 美 国 信 息 业 的 发 展， 你 可 以 将 这 些 支 付 链 接 你 的 银 行， 自 动 付 款。 但 是 是 否 付 完， 这 要 看 一 个 月 后 的 Billing 了， 如 果 产 生 支 付 差 错，最终的责任人还是你自己。

涉及物业的还有一项管理性的 成本，就是物业保险和物业安全。 美 国 虽 然 保 护 私 有 财 产， 但 是 可 能遭受的天灾人祸还是难以避 免， 因 此， 物 业 保 险、 物 业 安 全 就 成 为 非 常 私 人 的 事 务 或 成 本， 应 该 自 己 打 理。 通 常 这 种 保 险 的 费 率 不 大， 也 可 以 连 接 与 你 汽 车 的 保 险 做 连 带 性 的 保 险 方 案； 物 业 安 全 的 监 控， 在 美 国 也 非 常 普 遍。 我 洛 杉 矶 的 朋 友， 在 卓 别 林 的 故 乡 圣 . 芭 芭 拉 有 别 墅， 他 在 办公室的多个电脑中就有他家别 墅 的 监 控 电 视， 可 以 看 到 别 墅 的 每 个 角 落 和 房 间， 特 别 是 还 配 有 自 动 的 警 报 系 统， 链 接 警 局， 如 果 有 入 室 盗 窃 人 肯 定 不 是 对 手， 为 此 美 国 多 有 抢 劫， 但 少 有 入 室 盗 窃 者， 这 恐 怕 与 入 窃 者 的 机 会 不 多 有 关。 美 国 商 业 保 险 发 达， 同 时， 美 国 入 窃 者 的 罪 名 更 多， 侵 犯 隐 私、 侵 犯 私 人 领 地 和 盗 窃， 犯 罪 成 本 非 常 高， 使 得 美 国 的 住 宅 安 全 得 到 基 本 的 保 障。 我 的 邻 居 告 知 我， 不 买 保 险 也 有 问 题， 如 果 发 生 房 屋 喷 淋 设 备 出 现 故 障， 消 防 991 不 请 自 到， 也 不 管 三 七 二 十 一， 破 门 而 入， 保 护 生命安全和不央及池鱼为首要责 任， 他 们 才 不 管 你 的 瓶 瓶 罐 罐， 这 时 候 没 有 保 险， 就 无 法 得 到 基 本的财产索赔。

042

本文作者夏善晨教授在美国应邀参加了一次业主大会

出租房屋不是中国人想象那样的 理 想， 美 国 租 得 出， 赶 不 走 的 现 象 非 常 普 遍， 我 华 盛 顿 的 朋 友 告 诉 我， 中 国 人 总 是 将 房 屋 出 租 作 为 财 产 性 的 收 入， 如 果 你 不 是 美 国 人， 需 要 获 得 美 国 的 税 号， 付 所 得 税， 因 为 这 是 在 美 国 境 内 的 收 入， 办 一 个 非 居 民 的 税 号， 价 格 不 菲， 各 种 途 径 的 收 费 更 是 相 差很大。另外，你没有仔细看深， 开发商如果在当时开发时曾获得 政 府 优 惠 政 策 的， 则 限 制 性 出 租 的 要 求， 作 为 房 屋 所 有 者 自 用 的

房 屋， 这 些 是 无 法 出 租， 否 则 违 法。 即 使 成 功 出 租 房 屋， 如 果 住 客 没 有 钱， 你 是 无 法 赶 他 走 的， 必 须 诉 讼 法 院， 在 法 院、 法 院 警 察 的 协 助 下， 你 才 能 赶 走 不 如 意 的 租 客。 为 此 中 国 人 感 慨 万 千， 迎 神 容 易 送 神 难 呀！ 我 的 朋 友 James 家 里 有 许 多 东 西， 就 是 租 客 的 抵 房 租 的 东 西、 破 沙 发、 旧 钢 琴， 说 多 少 钱 就 多 少， 有 抵 债 的，已经万幸了。 仔 细 算 算， 拥 有 美 国 的 物 业 和 管 理 物 业， 不 是 一 桩 简 单 的 事，

万 一 房 屋 发 生 漏 水 和 老 化， 则 费 用无法从管理预算中可以确定 的， 帮 忙 的 工 人 一 出 现 的 第 一 句 话 就 是： 我 每 小 时 工 作 的 费 用 是 120 美 元。 要 多 少 小 时 完 成， 你 坐 着 在 一 旁 看 吧！ 总 之， 拥 有 美 国 的 物 业 容 易， 管 理 美 国 的 物 业 并不简单。 作者：夏善晨，上海政法大学教授、 美中国际商会常务副会长

如何打造幸福和睦的卧室风水

1、卧室光线不要过亮 这里所指的光线包括自然光和灯光两 种。所以卧室尽量不要采用落地窗，尤 其是东西向的房间。 光线过于强烈，会影响人的起居睡眠， 难以放松，长久下来容易脾气暴躁、引 发争吵。窗帘布的采用要使用隔光效果 好的材质。

卧室的光线对人的情绪有直接的影响， 过强的光线会造成身体难以放松，而太 弱的光线，也容易造成情绪的抑郁，已 经处于重压的人更是雪上加霜。同时不 利于病人的痊愈恢复。

2、不要让镜子直接对着床。 镜子有反射的作用，传统意义讲，镜面 对着床，会把不好的气反射到人的身 上，非常不利于人的休息。可以在卧室 采用隔板的设计，隔开梳妆台与卧室的 空间。

3、卧室面积太大会造成免疫力下降。 人体本身就是一个能量场，在睡眠的时 候恰好就是“充电”时间，是需要向 内补充能量的过程。如果卧室的空间太 大，不利于能量的聚集，反而起不到促 进肌体休息的作用，长久下来容易体力 受损、免疫力下降。

4、卧室内电器不要太多。 卧室内电视、电脑一类辐射性的设备， 以及电器，不要过多，更不要对着床。 这些设备产生的辐射和磁场对人体健康 影响很大。如果有些必备的电器，则尽 量保证在不使用的时候关机断电。

5、床头没有靠山容易引发神经衰弱。 卧房内，床的处理非常机会床头不靠 墙，或者不靠大的实体。否则对人心理 会有负面影响，抑郁、精神恍惚、神经 衰弱等。

6、卧室卫生间尽量不要连在一起。 尽量不要采用卧室、卫生间连在一起的 设计，一定要采用，就最好把通往卫生 间的房门尽量关着，或者用屏风阻隔。 卫生间相对潮湿，湿气进入卧房，会对 房主的身体造成负面影响，同时可能会 导致散财和官非。

7、床的上方不要放置吊灯或横梁。 无论是吊灯或者横梁，挂在床位上方， 都形成了一种形煞。容易引发头痛、骨 骼炎症、妇科病等，视吊灯或横梁的位 置而定。因此，床的上方尽量保证平整 的天花板，避开突出或者不平的表面。

（文章版权归黄楚淇所有，不得擅自转载）

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伦敦房市的吸引力在哪里

在英国伦敦，有 30% 的购房者来自海

需求量达到了 50 万套。张淼金称，如果

由于部分中介机构在按揭贷款的时候，

外，尽管过去多年伦敦房价并没有出现暴

按这一数据发展下去，伦敦房屋稀缺的情

会借机推销自己内部的按揭经纪人服务，

涨暴跌的情况，但考虑到每年 4% ～ 5%

况永远无法满足。

因此获得佣金，但实际上，买家并不一定

的租金回报率以及迭加汇率的潜在升值预

而雪上加霜的是，在伦敦建新房缺少建

要采用中介机构的按揭服务。由于英国的

期，伦敦也成为全球范围内海外置业的备

筑工人，建筑用砖也供给不足，明显拖后

贷款利率达到了历史低位，两年的贷款固

选地之一。

了建筑工期。张淼金称，已经有不少房地

定利率约为 1.91%，大部分购房者都会选

“20 年前，我拥有自己第一套伦敦房产

产开发商延期交楼，最长的延期达到了 1

择固定利率来按揭，购房者可以货比三

时，价值是 25 万英镑，现在，这套房产

年之久，而这种延期交楼的情况还将继

家，再决定选用哪家按揭服务机构。

的价值是 100 万英镑。”恒邦国际物业代

续。

另一方面，投资者也应该谨慎选择开发

理有限公司营销董事张淼金说。

张淼金称，在这样的基础上，伦敦的租

商，可以查看开发商做过什么项目，有没

这样的回报率乍一听有点吸引力，但其

房房源也是一房难求，令租金一直都在稳

有新闻媒体曾经报导其资金有问题，或者

实 20 年 3 倍的投资回报率，如果与过去

步上升，在他从业 20 年以来，从来都是

房子质量有问题等，一般可以选择上市公

20 年中国任何一个城市比较，绝对不能算

租客抢房子，没有出现过房子租不出去的

司的房地产开发商。但是，即便如此，也

是一个具有吸引力的投资回报率。不过由

情况。而租金回报率也非常可观，在伦敦

要注意交房日期，由于伦敦的建筑业劳动

于英国房价走势一直很稳健，已经吸引了

的大多数地区，租金回报率都超过了 4%。

力短缺，延迟交房的情况开始普遍，投资

全球各地的投资者慕名前来投资。

不过，张淼金称，由于伦敦的核心地段

者需要与开发商沟通好，仔细阅读买卖合

租金回报率高 根据英国主要房贷金融机构 Nationwide

已经没有地再推出，所以在房价进一步走

同，不要忽略相关条款，影响未来的居住

高的情况下，核心地带的租金回报率只能

情况。

统计报告，自从 2008 年 10 月开始，英国

达到 2.5% 至 4% 左右。即便如此，由于英

日前，在英国很多公寓都没有停车位，

的房价就在不断攀升，直至 2015 年 10 月，

国的房子每年涨幅在 5% 至 10%，在投资

或者停车位只卖给大户型的家庭，那么没

英国一套房子的均价在 19.68 万英镑 ( 约

伦敦房产的时候也可以获得这一部分资本

车位又有车的住户只能向政府申请“居民

188 万元人民币 )，每年涨幅在 5% 左右。

收入，加上一旦英镑升值，未来在伦敦的

停车许可证”，但其实有的开发商为了确

有数据显示，过去 20 年来，伦敦每年

房产也可以进一步受惠。

保环境的优美，已经向政府保证住户不能

对房屋的需求量达到 5 万套，但其实每年

而在伦敦购房的土豪们也都来自全球各

向政府申请“居民停车许可证”，这样就

的落成量只有 2.5 万套，这样累积的房屋

地，根据张淼金的观察，伦敦是世界上第

会产生一些不方便。

二大金融中心，吸引了很多来自欧洲、俄

最后，地点在哪里也很重要，尽量对地

罗斯等地的土豪，而中国、新加坡等来自

点背后的历史做好功课，价格也可以预先

亚洲的客户占比都不到 10%。此外，在伦

在网上查好，以免被宰。如果投资者购买

敦买房的 70% 的金主都是本地人，证明市

的是期房，即交楼日期在几年以后的，价

场尚处于健康水平。

格很难查到数据，可以搜索这个期房附近

谨慎挑选开发商和中介 不过，在海外购房都会有不确定因素，

的二手楼盘价格，在此基础上加上 20% 至 30%，就是市场合理价格。

内地投资者人生地不熟，很可能遇到陷 阱。张淼金称，海外投资者可以先利用网

作者：罗琦

络对伦敦做好基本调查，如果真的不懂，

源自：第一财经日报

就要认真选择中介机构，最好是选择一些 在伦敦当地地产界有多年经验的中介。

046

047

■

海外商业地产投资实战者忠告

随着国内房地产市场的转型与国际不

外投资已经是燎原之势了。”仲量联

那么，对于不同的投资主体在海外不

动产投资环境的日渐宽松，海外投资

行董事夏先生也表示：“中资企业在

动产投资领域的操作手段究竟有着怎

已经蔚然成风。据机构的数据显示，

海外投资，整个全球的范围内只是刚

样的差异？面对陌生国度的一切未知，

2014 年 中 国 对 外 投 资 增 长 14.1%， 达

刚开始，但是成长的速度，而且步伐

习惯了赚大钱、快钱的国内开发商又

到 1400 亿 美 元， 而 吸 引 外 资 额 度 为

越来越快。”

当如何调整？在近日举办的“中国不

1200 亿 美 元， 中 国 已 经 从 过 去 的 净

与海外投资额度同步变化的，还有投

动产金融年会 ?2015”上，来自国内外

资本输入国向“世界投资人”的角色

资目标和投资主体的多元化。除了英

的开发商、基金管理者、投资机构人

转变，成为净投资国。就房地产领域

美两个“资深”发达国家之外，澳大

等资深海外投资实战者以自身的经历

而言，据仲量联行的统计数据显示，

利 亚、 法 国、 德 国、 西 班 牙、 葡 萄 牙

总结出了海外投资的几大要点。

2014 年中资企业在海外投资商业地产

等经济体也吸引了中国企业的大量投

的体量达到 165 亿美元，截至 10 月底，

资。而在能源矿业、基础设施建设、

“全球投资首先要了解市场现在处于

2015 年的投资额已经达到 156 亿（美

TMT（科技 / 媒体 / 通信）、农业等多

地产周期的哪一个阶段，能够在低点

元），预计到年底会超过 200 亿美元。

个领域中，不动产也成为其中的重要

入市、高点抛出并不是那么容易做到

全联房地产商会秘书长钟彬便感叹：

标的。目前，投资海外房地产的境内

的，而这也是在做全球投资的时候是

“2014 年 我 们 统 计 了 商 会 的 46 家 副

投资者主要有绿地、万科、万通、万

非常大的挑战。” 美国哥伦比亚大学

会长单位，一半以上准备开发或者已

达、SOHO 中国、碧桂园、富力等实力

房地产系教授 Charles Laven 强调。

经投资美国、欧洲、澳洲等地，到了

房企、主权基金、投资型企业、保险

以纽约为例，在近 35 年的市场发展

2015 年，已经不是说我们有意愿，而

机构、房地产投资基金以及其他机构

中，房地产市场已经悄然走过了一个

是大家都在付诸行动，说明我们的对

投资者。

起伏的周期，当初经济低迷时被抛弃

把握市场周期很重要

的一些建筑物，在当今的市场环境下 已然身价倍增。 那么，如何来适应这样的周期变化？ Charles Laven 认为，只能根据以前的周 期来了解应该在什么地方投资，而要 在周期里面生存，最根本的就是要少 举债。“你可能对周期来讲有很多策 略，但是最重要的就是杠杆要小，就 是少借债。” Charles Laven 说。 “ 地 产 资 本 市 场 也 在 逐 渐 的 退 化， 全 球 资 本 市 场 当 中， 金 钱 变 成 了 商 品，现在是要求人们就更高度的纪律 性，投资必须要有纪律性，不管你在 哪一个市场当中，投资都是如此。” Charles Laven 表示。

048

此外，随着互联网与科技在全球范围 内的风靡，房地产产品也发生着很大 的变化，无论是投资还是开发都需要 更加超前的眼光。“如果说零售未来 变成基于互联网的话，那么零售建筑 会变得跟现在很不一样，现在很难预 测这样的未来，但是现在你再根据过 去的经验来建设购物中心的话，是很 危险的。同样，住宅产品的建造也是 如此，要站在未来的角度去建造适应 未来的产品。” Charles Laven 表示。 “在美国市场做投资选择，第一要看 业态，包括出租性公寓、出售性公寓、 工业地产、商业零售地产、酒店、办 公楼等几类大的物业，每一类里面都 有不同的收益值和风险值，而且从美 国大的周期来看，不同业态的机会也 是不同的。” 在美国有多年投资经验 的美中房地产投资中心董事合伙人周 楠表示，以散售型公寓和出租型公寓 两种物业类型为例，在美国的房地产 市场周期中，市场下行时，散售型公 寓的销售可能会停滞，但出租型公寓 的租赁状况或许会非常好。

想快速融入当地市场就要与本地 开发商合作

除此之外，进入当地市场的途径也 是非常重要的考量因素。从目前中国 房企在海外投资的模式来看，为数不 少在海外做开发的企业选择了与当地 开发商进行合作。 “开发是风险很高的业务，地域性 很 强， 我 们 本 地 开 发 商 有 时 对 于 不 同区域的法规和销售状况都并不能做 到完全熟悉。因此，作为中国的投资 者，你要想好，自己是作为一个被动 的投资者还是想自己主导投资开发， 如果你作为被动投资就要找到好的合 作伙伴，而作为积极的开发商和投资 商，就要有一个当地的好团队。” 美 国开发商 Silverstein 首席执行官 Marty Burger 直言。 对此，中锐控股集团有限公司董事长 钱建蓉深表认同：“要进入这个市场 非常重要的一点，就是要和本地的一 些开发商形成合作，这个也是能够快 速进入市场的一个很重要的渠道。” 而同样有着多年海外投资经验的路劲 地产集团董事局主席单伟豹也表示， 到国外的市场做开发商一开始其实是 很麻烦、很难做的，因为他们的法律， 人文、管理系统、人的生活方式都是 不同的，所以跟有名的开发商合作当 然是最舒服的方式。 “在海外，我们的投资原则除了中 国的经验地段、地段、地段，我们还 讲究合作伙伴、合作伙伴、合作伙伴， 所以我们在美国一般是与十大开发商 或者十大公寓拥有商一起来做投资， 做成一定的规模，或者参与到他们里 面去，或者我们自己独立形成基金， 从而形成对国内投资者更加安全、更

加有收益的投资渠道。”2009 年便开 始从事海外投资业务的盛世神州房地 产投资基金有限公司董事长张民耕也 表示。 “但是有名的开发商要求的回报率 是很高的，如果一个项目的回报率在 30%，到你和他合作方的 LP 拿到的打 七 折， 就 是 21%，30% 的 回 报 率 其 实 很难找的，如果仅仅可以做到 20% 的 回报率，你打七折就是 14%，此外还 有税费。到底要安全还是高利润，你 不想麻烦就赚少一点，想赚多一点， 绝对冒风险。” 单伟豹说。 而在对于合作伙伴的选定上，贷款 能力、实施能力、市场消化能力等成 为众多企业考量的重要因素，不少开 发商表示，自己在进入当地市场之后， 都会选择排名前列的开发商进行合作， 而合作伙伴对于当地市场的精准把握 也成为项目成功的重要因素。 “第三方市场公司也是非常有必要 的，它可以通过专业的分析告诉你， 当地的就业有多少、新增的家庭有多 少、到这里住的人都是来自于哪里、 交通距离多远，当地的人口构成是怎 样的、目前竞争物业的价格是多少、 你的成本应该是多少、未来要上市的 产品有多少等等，这些详尽的评估对 于我们把握当地市场非常有益处。” 作者：王莉 源自：地产中国网

049

澳洲加强外国人违规买房核查

面对悉尼、墨尔本等大城市房价不断

都在维多利亚，被香港和中国籍人士持

12 个月以上的签证，则获准在澳购置 1

上涨，澳大利亚近来加大打击外国人违

有，价格在 25 ～ 80.2 万澳元之间，其

套住宅，但必须在离开澳大利亚后的 3

规买房力度。澳大利亚财长部长莫里森

中包括去年 3 月中国商人李建国购买的

个月内出售此房。

18 日发表声明说，由外国人违规购买的

520 万澳元墨尔本豪宅。

换句话说，临时签证只能买房“临时

7 套房产已被强制要求出售，其中包括

此外，澳大利亚当局还阻止一名伊朗

居住”，不能出租，不能长期持有。其

一名中国买家去年在墨尔本花 520 万澳

人购买墨尔本一处售价 440 万澳元（约

他外国投资者不能买二手房用于自住。

元（约合 370 万美元）购买的豪宅。澳

合 312 万美元）的房产，因为这“违背

然而在实际操作中，不少不符合条件的

大利亚今年 3 月宣布采取新的措施，严

了澳大利亚的国家利益”。

外国人在地产中介、律师或亲友的“运

厉打击外国人违规购房的行为。

“留给违规持有住宅的外国人的时间

作”下，违规购置住宅，且在离境后也

莫里森在声明中说，包括最新公布的

不多了，如果他们违规持有二手房且没

不出售。

7 套房产，已有 19 套由外国人违规购买

有获得外国人投资审核委员会的批准，

至于用于开发，指的是外国投资者买

的房产被要求出售。他表示，自今年 3

他们必须在 11 月 30 日前自首，否则我

二手房的话就必须用于开发。开发的意

月开始打击外国人违规购房以来，澳大

们会找到他们。” 莫里森表示。

思是，必须增加这个地块的住宅的数

利亚政府已经调查了 1044 起房产交易，

根据澳洲政府规定，外国投资者在澳

量，比如说把一栋房子推倒盖两栋或更

另有 532 起房产交易正在调查之中。

大利亚购买住房前必须提出申请，且购

多的房子。

莫里森还说，在最近被要求出售的 7

买的房产必须用于开发或有限定条件的

近年来，悉尼和墨尔本等大城市房价

套房产中，位于昆士兰的豪宅交易于

自住。所谓 “外国投资者” 即非本地

快速上涨，不少当地居民、特别是首次

2010 年， 价 格 是 250 万 澳 元， 该 住 宅

居民，或由非本地居民持主要股份的公

置业者只能望“房”兴叹。有人将此现

被中国商人邹辰拥有的公司 Sky universe

司或信托。比如，持各类临时居住签证

象归咎于外国买家，包括来自中国的投

购买。新南威尔士的住宅是一个板房，

或学生签证的人，由外国人占主要股份

资者。

被 德 国 籍 Jurgen Fritz Reinfandt 在 2000

的在澳洲注册的公司等，都是“外国投

面对国内舆论压力，澳大利亚政府今

年以 15.4 万澳元买下。其余 5 栋住宅

资者”。

年开始加大打击外国人违规买房的力 而购房用于自住，指的

度，严格实施限制措施，确保澳本国民

是持 12 个月以上的临时类

众不会因房地产价格遭哄抬而“买不起

签证的人，以及已经提交

房”。

永久居民申请仍在等待审

澳大利亚政府给予已经违规买房的外

批的人可以买二手房用于

国人截至今年 12 月 1 日的赦免期限，

自住。

在此日期前主动向税务部门说明情况，

法律规定，除非特定情

可以免于处罚，但仍必须将违规购置的

况，否则外国人不得在澳

住宅出售。12 月 1 日前没有主动坦白

购买二手住宅，但可购买

而一旦被查出，违规人员将面临刑事诉

新建住宅。此外，外国投

讼，并遭处 9.8 万美元罚款。

资者如果拥有可在澳居留

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Bargain hunters looking at Chinese real estate The decline in the Chinese real estate

opportunities, which would otherwise not

market is such that people are finding

be in the market or demand high asking

Beijing, Shanghai, Shenzhen and

bargains in Shanghai, the country’s

prices,” Ng Beng Tiong, assistant group

Guangzhou, first-tier cities which have

financial capital.

chief executive officer at ARA Asset

stronger local economies and more-

Management told WSJ but he declined to

resilient housing markets continue to

Last month, a private fund run by

comment on specifics of the deal, citing

attract investors.

Singapore-listed ARA Asset Management

confidentiality obligations.

p u r c h a s e d a 2 0 - s t o r y o ff i c e t o w e r i n

China attracted $4 billion of foreign capital

Shanghai for 2.85 billion yuan, ($448

“China’s long-term economic and real

for commercial real estate in the first half

million), according to property consulting

estate fundamentals remain attractive for

of 2015, ranking it number 13, down from

firm Savills , reported the Wall Street

smart, long monies,” said Mr. Ng in an

its 10th and 8th position in 2014 and 2013

Journal.

emailed statement.

respectively, according to data from CBRE

ARA China Investment Partners, whose

Research and Real Capital Analytics.

main investor is US pension fund

In the third quarter, real estate investment

During first six months this year, the US,

California Public Employees’ Retirement

deals in Shanghai between institutional

ranked No. 1, attracted $222.4 billion,

System, purchased Platinum Building

investors jumped 59% from the previous

property consultancy CBRE said in a

near Xintiandi, a popular entertainment

quarter and from the same period a year

recent report.

and shopping area. Its tenants include

earlier to 16 billion yuan, according to data

McKinsey & Co. and Standard Chartered

from Savills. More than half of that came

Bank, according to the WSJ.

from Hong Kong-listed Link REIT’s $1.07

BY ASIA UNHEDGED

billion purchase of two premium office “The softer market sentiments in China

towers from Shanghai-based develope

now are throwing up interesting investment

Shui On Land in July.

Nanjing IFC & Shanghai ICP, China - ARA Asia Dragon Fund 052

Chinese real estate investment slows further Investment in real estate development in

Housing sales have rebounded in

to 1.27 billion square meters in the first

China continued to slow even as housing

2015 from a decline in 2014 following

ten months, compared to the 12.6 per

sales rose in the first 10 months of this

multiple moves by policymakers to ease

cent decline recorded in the January to

year, as developers focused on clearing

restrictions on home purchases and lower

September period.

existing inventory.

mortgage rates.

Housing sales rose 18.0 per cent to 5.47

Last month, China cut interest rates for

such as Shanghai and Beijing is booming,

trillion yuan ($US860 billion) during the

the sixth time since last November, in a

a revival in demand is still absent from

J a n u a r y to Oc tober per i od y ear - ov er -

bid to boost flagging growth.

so-called lower tier cities in China, which

Wh i l e h o u si n g d e m a n d i n large cities

year, compared to the 18.2 per cent rise

remain saddled with high inventories.

recorded in the first three quarters this

Investment in real estate development in

year, the National Bureau of Statistics

China in the first ten months of this year

"This hinders a broad-based pick-up in

said Wednesday.

rose by 2.0 per cent to 7.88 trillion yuan,

construction starts and land-banking,"

moderating from the 2.6 per cent growth

said Citi analysts in a recent note.

In Oc to b e r a lo ne, hous i ng s al es r os e

recorded in the first nine months this year

1 6 . 1 p e r c e n t f r o m a y e a r e a r l i e r, u p

and hitting the slowest rate of increase

from the 15.6 per cent rise in September,

since the start of 2009.

路

By DOW JONES NEWSWIRES

according to calculations by The Wall Street Journal.

Building starts across residential and commercial property fell 13.9 per cent

053

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