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尤其是債券市場和美聯儲會的政策決定。 美國國債利率與固定房屋貸款利率是有關聯的。例如 30 年固定貸款的利率，，通常依賴於美國 10 年債券的 收益率 (10 year US Treasury bond yield)。同時，浮動貸 款利率（Adjustable Rate Mortgage）是跟美國聯邦基金 利率 (Federal Funds Rate) 有關聯的。 【文轉 A4】

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【文接 B1】美國聯邦基金利率是指 美國同業拆借市場的利率，是一家 銀行利用手上的資金向另一家銀行 借出隔夜貸款利率，是美國重要的 利率之一。 當經濟衰退時，美聯儲會 (Federal Reserve) 會維持低利率來鼓勵借貸和 刺激消費者支出。這是金融風暴及房 地產市場崩潰後，為什麼利率一直維 持在歷史新低。2014 年平均 30 年固 定貸款利率為 4% 到 4.5% 之間。 經濟學家認為，美聯儲會將在 2015 年的年中開始提高聯邦基金 利率，也將會推高貸款利率走向。 其他會影響利息走高的因素包括美 國經濟復甦。近期的油價下跌給是 等於給了消費者額外的現金。而消 費者最終會把這些現金放回進經濟 市場裡，進一步加強美國經濟。因 此，美國聯儲會可能會在 2015 年年 中前更早提高聯邦基金利率。 當然，全球經濟增長問題，如俄 羅斯經濟的崩潰或歐洲經濟衰退， 也將影響到美國經濟。美國和全球 經濟增長狀況將會最終決定貸款利 率的走向。 不管貸款利率是否會在 2015 年 會提升到 5％，這利率還是會遠低 於從 1971 的 8.5％ 30 年固定平均貸 款利率和美國經濟衰退前的６％的 平均貸款利率。現在仍然是一個好 時機來申請買房貸款或重新貸款。 什麼是 FHA 貸款？ FHA 貸款是由聯邦住房管理局 (Federal Housing Administration) 保 證的住房貸款。換句話說，FHA 提 供了保障給銀行：如果借款者未能 償還貸款，FHA 將會把貸款償還給 銀行。由於這種擔保，銀行會願意借 貸款給比較不符合資格的借款人。 FHA 不借錢給借款人。，FHA 是提 供貸款擔保給銀行。 FHA 貸款是設計給低到中等收入和 少資金的借款人。 優點： FHA 貸款允許 3.5％首付購買自 住屋；允許較高的債務與收入比率 (55％ )；更短的短賣和等待時間： 短賣（1 到 3 年）1 年如果是在短賣

之前的過去 12 個月有按期付款 . 法 拍（需三年）；較低的信用分數要 求：90％ LTV ( 貸款與房價比率 ) 信 用分數 500-579，96.5％ LTV 信用 分數 580+。 缺點： 房屋貸款保險費 – 付給 FHA. 做 為銀行法拍補償；UFMIP：1.75％ （$5250 for $300K 貸 款 ）； 每 年 MIP：0.45％∼ 1.55％（∼ $337.50/ 月 for $330K 貸款）；FHA 貸款是給 自住屋。投資房不符合 FHA 貸款 ** 房屋貸款保險從 2007 年到 2013 年可以減稅 . 2014 年開始不再可以 減稅 (tax deduction) **；借款人應該 比較 FHA 貸款和傳統貸款。如果借 款人決定 FHA 貸款對他來說是最合 適的，那麼他應該比較不同銀行的 FHA 貸款。 我在哪裡可以申請 FHA 貸款？ 大多銀行都有提供 FHA 貸款，但 每家銀行有不同的信用分數要求。 誰是合格的 FHA 貸款？ 社會安全號碼。美國公民，綠卡 持有者，或 EAD 卡顯示有資格在美 國工作至少 1 年。 如何申請 FHA 貸款？ 需要的資料： •W-2：1 個月 paystubs，2 年的個人 納稅申報，2 個月的銀行對賬單， 如果擁有不動產 , 所有不動產：房 屋貸款聲明 (Mortgage statement)，房 屋保險，社區管理的 statement。 •自僱：會計師出的工作證明信， 營業執照，2 年公司納稅申報及財 務報表 •國稅局必須有納稅申報紀錄 •信用評分：至少 500 •最高 55% 債務與收入比率 (Debit to Income Ratio) •兩年的信用記錄 •過去 1 年中不可以有晚交房屋 貸款，也最好不要有其他的晚交紀 錄。(credit card，student loan，car loan) •破產必須等（4yrs），短賣等 （1-3yrs），法拍等（3 yrs） •2 年以上工作經歷 •不需要有儲備金。儲備金是你 每月可以覆蓋的住房支出（房貸，

地稅，房屋保險和社區管理費） •1 份估價報告 什麼是 2015 新的 3％首付的方 案？ 在 2014 年 12 月 8 日，房利美和 房地美宣布將允許為合格的首次購 房者首付低至 3％的方案。房利美 的方案已經在 2014 年 12 月 14 日 實施了，而房地美的方案將在 2015 年 3 月 23 日實施。我今天只針對房 利美的 3％首付方案。 不久之前不是有 3％的首付方案 ? 是的，房利美和房地美在不是很 久以前個有 97％貸款和房價比率 (LTV) 的方案。房利美的 97％ LTV 的方案在 2013 年 11 月 1 日已停止 了。房地美的 97％ LTV 方案在於 2011 年結束。 為什麼他們決定再次重新推出這 方案？ 在 1999-2012，為 90％∼ 95％貸 款與房價比率（LTV）的貸款違約 率 (default rate) 是 6.9％，而 95％∼ 97％ LTV 的貸款違約率是大致相同 的在 7.1％。LTV 在貸款違約率上不 是好的指標，而是信用分數。 為第一次購房者的主要障礙是沒 有省下足夠的錢來付首付和貸款費 用。3％首付方案是為了幫助有資格 的第一次購房者但沒有足夠的錢付 來付首付來獲得房屋貸款。此外，房 主想要重新貸款但是不符合房利美 的溺水屋方案條件 Home Affordable Refinance Program (HARP)，可以試著 用這個方案來做重貸。 注意事項 至少有一個借款人必須是首次購 房者。首次購房者的定義是一個人 在過去三年中沒有房屋所有權。 最高貸款額度是 $417,000 30 年或 30 年以下固定利息貸款 這個程序是只為 1 個單位的住 宅：獨戶住宅 (Single family)，公寓 (Condo)，並計劃單位發展 (Planned Unit Development)。不允許 2-4 單位 和 Manufactured/Mobile Home 。根據 借款人的信用評分，他將要支付房 屋貸款保險 (mortgage insurance)，每 年為 1.05％到 1.48％。

如何申請？ 大多數銀行都有提供這房利美的 3％首付方案。 需要的資料： •信用分數：620 •W-2：1 個月的工資單，2 年的 個人納稅申報，和 2 個月的銀行對 賬單。 •自僱：會計師出的工作證明信， 營業執照，2 年公司納稅申報及財 務報表 •國稅局必須有納稅申報紀錄 •1 年信用記錄 •過去 1 年中不可以有晚交房屋 貸款，也最好不要有其他的晚交紀 錄。(credit card，student loan，car loan) •破產必須等（4yrs），短賣等 （4yrs），以法拍等（7yrs） •2 年以上工作經歷 •2 個月以上的儲備金。儲備金 是你每月可以覆蓋的住房支出（房 貸，地稅，房屋保險和社區管理費） •1 份估價報告 什麼是大額貸款？ 大額貸款貸款是超過房利美和房 地美設定的貸款額。這些房利美和 房地美設定的貸款額的限制是要看 房屋是在那個縣。不同的縣有不同 的貸款額的限制，通常是 $417,0001 到 $625,500 以上。任何貸款金額 超過這些貸款額的限制就算大額貸 款。例如在南加州，Los Angeles & Orange County 是 $625,500 以上，San Diego 是 $562,350，San Bernardino & Riverside County 是 $417,000。在 北加州，San Francisco，San Mateo， Alameda，Contra Costa 是 $625,500 以上。 由於房利美和房地美不會購買過 這些大額貸款，而是由銀行自己提 供，每家銀行都有不同的要求。一 般來說，大額貸款遵循比房利美 / 房 地美貸款更嚴格的規定。 為什麼呢？大額貸款是由於貸款 金額較大，風險較高。此外，這些 房屋貸款的性質往往是豪華住宅， 通常在某些情況下會更容易受到市 場波動。而在法拍情況下，豪華住 宅比普通住宅較難賣到全價 .

我在哪裡可以申請到大額貸款？ 大多數銀行都做大額貸款。但是 每個銀行的要求是不同的，如信用 分數，信用記錄，LTV/Loan to value ( 貸 款 與 房 價 比 率 )，DTI/Debt to Income Ratio ( 債務與收入比率 )，儲 備金，都稍不同。 我建議諮詢不同銀行來比較每個 銀行的要求，才可以找到最適合你 的大額貸款。 誰可以申請大額貸款？ 多數銀行需要借款人是美國公民 或綠卡持有者 。不過也有少數銀行 提供大額貸款給簽證人士。要有社 會安全號碼。 如何申請？ 貸款超過 $417k 就是大額貸款。 這是一般大額貸款規定： 需要的資料： •W-2：1 個 月 paystubs，2 年 的 個人納稅申報，2 個月的銀行對賬 單，如果擁有不動產 , 所有不動產： 房屋貸款聲明 (Mortgage statement)， 房屋保險，社區管理的 statement。 •自僱：會計師出的工作證明信， 營業執照，2 年公司納稅申報及財 務報表 •國稅局必須有納稅申報紀錄 •信用分數：700 以上 •最高 43% 債務與收入比率 (Debit to Income Ratio) •2 年信用記錄 •過去 2 年中不可以有晚交房屋 貸款，也最好不要有其他的晚交紀 錄。(credit card，student loan，car loan) •破產必須等（4 以上），短賣 等（4 以上），以法拍等（7yrs） •2 年以上工作經歷 •9 個月以上的儲備金。儲備金 是你每月可以覆蓋的住房支出（房 貸，地稅，房屋保險和社區管理費） •1-2 份估價報告 無論您最後是否申辦貸款， Nick 都很樂意為大家提供專業的諮詢與 建議 ! 如果您有任何關於貸款方面 的疑難，請與 Nick 聯繫，他會針對 您個人的情況，設計最適合您的貸 款計劃，Nick 張的聯絡電話是 626-215-9920。

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ϛ୽Ρӵछ୽ີ‫ݧܘ‬ཎ‫ٱ‬໶ 看，公寓建成之後 價值會逐年遞減， 因為美國的人工很 貴，老舊的公寓需 要花費大量的錢去 維護，所以超過 20 年房齡的公寓基本 就無人問津了。而 獨棟別墅卻恰恰相 反，雖然房屋也有 老化的問題，但所 在土地是永久產權 的，土地在一直升 值。相信大家都很 容易弄明白這個道理。 養房費用有哪些？ 1) 房產稅：房產稅在美國各個 州和地區都不同，一般在 1% 多一 點。政府會對每個房子做一個評估 價，然後根據評估價計算房產稅。 很多國內非專業的投資人對房產 稅都有誤解，其實按 1% 計算，就 是你交 100 年房價才漲一倍；實際 上 100 年之後房價早已漲了至少 10 倍，房產稅根本就可以忽略不 計。同時在中國雖然沒有房產稅的 概念，可是只有 70 年產權，房子 的建築成本只有 2000 多人民幣一 平米，也就是說大部分成本都是土 地成本，把房子的土地成本分攤到 70 年裡，你所花的錢比美國的房產 稅其實還要高不少。 2) 房屋保險：在美國購買房產 的同時，一般都會購買房屋保險。

據 2015 年《 中 國 國 際 移 民 報 告》指出，中國人出國投資移民 人數不斷攀升，2012 年輸出資金 近 200 億美元，不過美國房地產經 紀協會的數據顯示，2013 到 2014 年，中國人單是在美國買房就花了 220 億美元。 隨著美國簽證制度進一步放寬， 以及中國中產階層人數繼續增加， 未來在美國買房的中國人還會持 續增加。那麼，在美國買房要注意 些什麼呢？ 買什麼類型的房子？ 首先要搞清買哪種類型的房屋。 美國房地產市場的房屋種類很多， 最主要的有獨棟別墅 (house)，聯體 別墅 (town house)，公寓 (Condo)。 對於投資者而言，獨棟別墅最具投 資價值，公寓最沒有投資價值。從 過去 30 年美國公寓價格變化規律

哪些要素影響房價？ 一般美國獨棟別墅至少三臥起， 聯體別墅兩臥起，當然臥室、衛生 間越多價格也就越高。同一個區域 內，房子價格往往和臥室數量成正 比，價格不是採用中國國內的面積 乘以單位價格來計算。此外，美國 別墅外的花園土地面積越多，總價 也會越高。 買房與移民無關 買房與移民美國沒有直接的聯 繫。外國人只需要提供身份證明和 合法入境美國的簽證就可以在美 申請購買房產。買房可以被視為一 種投資行為。 買房交哪些稅 美國買了房子雖然永遠都是自 己的，但買房後每年都要交稅，直 到永遠 ( 除非你賣掉 )。美國政府 每年徵收相當與房地產值百分之 一到百分之二的財產稅。相當於每 過五十到八十年，你就要把你的房 產值，再向政府交一遍。如果你沒 有錢按時繳納房產稅，那麼，美國 政府可以沒收你的房產。把你的房 產拍賣，用以抵償欠稅。 另外根據美國各州的法律不同， 業主每年所需繳納的物業稅為房 子 總 價 的 0.5%-3% 不 等。 如 果 出 租，還要繳納租金的 5%-10% 作為 管理費。中國的富人一直在盼著房 子升值，而很多美國人卻巴不得房 子降價，因為地產稅會隨著房價漲 跌。

一棟 50 萬美元的房子，房屋保險 費每個月都在 100 美元左右，一年 就是 1200 美元。此外，在自然災 害多發的州往往還要額外增保一 份自然災害險，例如加州要加保地 震險，南方城市要加保颶風險等。 3) 物業費：物業費主要是針對 公寓而言的，別墅一般沒有物業， 都是自己建房自己維護，物業費為 零或者每年只有一到兩百美元； 那種開發商建一大片新別墅的情 況需要特別注意，物業費可能比較 貴。公寓的物業費大約每年 3000 到 5000 美元，越是年代久遠的公 寓維護成本越高，物業費也越貴。 面積計算與國內不同 美國房子面積是以人能居住的 面積來計算，不是以建築面積計 算，美國別墅的地下室的，如果沒 有專修，這就不會算在居住面積裡 的，陽臺和車庫也都不計算在內， 夠人性話吧！不僅如此，綜合美國 的房產價格，不能只看單純的面積 價，而是要根據整個小區附近房子 的價位。很多人買房子買的是獨棟 別墅和聯體別墅，而別墅的價格受 到多方面影響，比如地區好壞、車 庫多少、室外花園土地面積多少等 綜合因素。但是有一點，舉例： 當 房子標明是 2000( 大約 200 平方 米 ) 平方英尺，售價 30 萬美元， 那麼，這個 2000 平方英尺一定是 實際居住面積，是不包含車庫、陽 臺、地下室和公用過道、電梯等。

賣房賠了也要交稅 “外國人”在美國的房產，如果 是出租，每年獲利部分的交稅額為 個人所得利潤的 20%，如果一年的 個人所得為 5%-7%，即這 5-7% 的 20% 要交稅。扣除房子的折舊費， 一般 3.5% 左右的 20% 為實際交稅 的費用。美國國稅局定義的外國 人，不是正常意義上的外國公民， 而是一年中在美國居住時間未超 過 183 天的外國人。 如果房產賣掉，則需要交房子獲 利的 33%，在此之前賣方還要支付 房地產經紀公司費用、賣方的過戶 公證費、屋主產權保險費、縣政府 過戶稅、市政府過戶稅、一年的房 屋保修費、白蟻檢查費、屋契文件 準備費、文件公證費、經紀公司的

法律規範監督費等等，另外還需還 清所有尚未支付的地產稅、社區費 等，這些費用幾乎要占去房屋全價 的 7% 左右。 賣房開支最大的一筆費用是請 經紀人，大約占房價的 6%，但唐人 街很多人擁有房地產經紀人的執 照，就是專門為了在買賣房子時， 可以省掉經紀人的費用。 另外，無論你投資房產是賺了還 是賠了，外國人賣房必須要向美國 稅務局繳納所得稅，由產權公司在 過戶時就扣除房價的 10%。

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छ୽ዂѿҐ‫پ‬ඁএ࡙۟஠σൽЀྣ 開工和營建許 可表現疲軟。週 三，美國還將公 佈兩份房地產 數據：2 月份的 房價數據以及 3 月份的二手房 銷 售 數 據； 週 四，美國將公佈 3 月份的新房銷售數據。 由於最近二手房簽約銷售 數 據 溫 和 走 高， 德 意 志 銀 行 (DeutscheBank) 預 計 3 月 份 二

【本報綜合報導】最近美國 房地產數據表現差強人意，雖 然上周公佈的 4 月份建築商指 數有所改善，但 3 月份住房新

德銀報告如是稱。 事實上，在德銀看來，雖然美 國房地產復蘇一直非常緩慢， 但未來幾個季度有可能顯著回 暖。 首先，美國 30 年抵押貸款利 率 大 約 比 去 年 此 時 低 60 個 基 點，意味著美國購房者的購買 力有所上升。德銀指出，雖然 現 在 住 房 購 買 力 略 低 於 2013 年 1 月份創出的歷史峰值，但 仍高於過去 5 個週期中的任何 時點。

手 房 銷 售 微 弱 改 善， 預 估 為 500 萬棟，略高於 2 月份的 488 萬棟。不過對於週四的新房銷 售數據，德銀預計可能較為疲 軟，原因是市場上住宅供給非 常少。 上個月，美國可供出售的新 房 供 給 才 21 萬 棟， 僅 略 微 高 於 2012 年 14.4 萬棟的歷史低 點， 大 大 低 於 過 去 30 年 大 約 32 萬棟的平均水平。不過，供 給不足的結果是，“一旦需求 復 蘇， 住 宅 建 設 將 會 加 速，”

其次，銀行在繼續放鬆抵押 貸款的借貸標準。上個季度， 銀行所持有的住宅地產貸款按 年 率 上 升 3.9%， 為 2013 年 1 月之前的 3 個月實現按年率增 長 4.0% 之後的最佳表現。 的 確， 相 比 2005 年 前 後， 美國的抵押貸款借貸標準依然 較為嚴格，同時對於許多美國 家庭而言，積攢首付也並非一 件容易的事情。不過，德銀認 為過去 1 年油價大跌為消費者 省 下 了 大 約 1000 億 美 元 的 能

源開支。 德銀指出，雖然節省下來的 能源開支並沒有轉化為其他支 出而是儲蓄起來了，儲蓄率上 升對於將來的樓市將是一個利 好。 德 銀 最 後 的 結 論 是：“ 概 而言之，現在美國住宅活動出 現實質性回暖的條件已經成 熟。”

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火爆性、光亮性行業、爐具、燈飾、美術

財位南方。歲破在東北方，三煞

為金，流年以天干為重。主晦木之年，辛 日時臨甲午，妻財無氣身衰，幹強火旺為

冷飲、記者、攤販、冷藏品、征信社、自

五黃在西方，二黑東南方天有逆順之紀，

官殺，火重金柔練壞，金沉海底生災，整

由業、防火業、偵探、搬家業、冷凍、旅

忌之行業：服務業、貿易、外交、冷

園藝、紙業、布業、文藝、書本、文具

忌之行業：房地產、中人、介紹業、建

地有孤虛之理，人有通塞之分。

體經濟明顯增旺，但不是樣樣好，如房地

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行、書局、出版、教育、作家教師、司

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智者懂得進退裨板之術 錢財名利是養

產溫和上漲，租金跟進，資訊科技明顯，

動事業

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法、軍警、公務、政治、文化、宗教、慈

中盤商、防水業（修屋頂）、喪葬業、瓷

命之物 也是奪命之原 所以做人處事 要

製造業，人工智慧，生藥科技，互聯網擴

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善業、敬神品、青果商、香料、醫療、藥

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體量別人，立場互易側恍然大悟，言語無

增，但駭客亦多，美元強，油價弱，通貨

園藝、紙業、布業、文藝、書本、文具

動事業。

物。

料、農畜牧業、土產、窯業，代書。

可量，回避洗腦，保持獨立思考的能力，

小，貧富懸殊，朋比失和，賊星猖盛，喪

行、書局、出版、教育、作家教師、司

結交賢達，遠離禍害。人有責任保護自己

門，官符，病符多，或非人力直接造成的

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及所愛的人，達者瞭解這個世界，塞者反

災厄常逢，正財逢空亡，財貨難聚，家庭

善業、敬神品、青果商、香料、醫療、藥

應世界來瞭解他。要會區別核心和周邊價

易生風波。大利之行業：土 水。 次利之

物。

值，無知會帶來混亂。生命的價值不僅追

行業：金。 忌之行業：金，木 火。

求快樂還要超越時空和個人成就人生的

4 月 5 日至 5 月 5 日 2015（陽曆）

意義，那是一種頓悟。要防招忌，需得意 不著相，心聲賺大錢。因這世界充滿了仇 富，妒美，反之恨權。動靜等觀，勿以物 反，樂極生悲。經雲《智慧如金剛》< 觀 薩低眉》因人而異《擇交者不敗》《得道

防無妄之災 主困滯 迷惘 體弱 閒事莫

出門 旅遊 不安定 有人來訪 防失物或

探喪

不利風水命屬火者。大利風水命屬木 有變動或不祥之生肖﹕鼠、龍 馬 雞 （羊狗豬）

多助失道寡助》公平對待自己和眾生，因

向西之門﹕ 理 避口舌 異動土 動土必有災 防災病 勿

者。

色如聚未》有時《金剛怒目》，有時《菩

忌之行業：家具、木器、裝璜、盆栽、

向東之門： 賊險 注意 耳 腎 下體

喜，不以已悲。至美者必有不善；物極必

吉祥之行業：服務業、貿易、外交、

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不利風水命屬水者。大利風水命屬金 者。 有變動或不祥之生肖﹕鼠、兔，雞、 狗 ( 牛、龍、蛇 )。

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病符臨門 男性腸 胃 女性婦科 女性 主宰 不利風水命屬水者。 大利風水命屬金 者。 有變動或不祥之生肖﹕牛、虎、兔、 龍、狗、猴、豬 ( 鼠、雞 ) 。 吉之行業：金融、武器、五金、器械、 鋸木業、鐘錶、模具、銀樓、當鋪、科學 鑒定、武術、堅硬性、主動性、主宰性之 行業、汽車、娛樂。 忌之行業：服務業、貿易、外交、冷

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無全愛，白壁有微暇，此事古難全，只能

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求心而已。投降或服從並不是失敗而是

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累計能量，待時而動，誒機而起。瓷同共

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振，物以類聚，人以群分，得先機者勝，

物

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向西南之門： 防心腎 月疾 防火厄 有喜慶之事 利商機 出頭 人緣好

善定位者王。生命很複雜，十人十色，人

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生都是從零開始，什麼都要學習，一生不

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解。人生的目的這要問自己，各人有各人

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向北之門：

的人生目標和目的：人各有志 不可強也。

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土比合發土地之財 利口才謀生的行業

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《一日萬般事，人生不自由；若要身富

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亦利擴充 置業 升職 注意指甲 背 鼻 胸

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皮膚

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向南之門 :

理即良心道德，公理正義即作對的事。生 活上，《科學與人文》並重 不可偏廢；

土生退氣之財 白費心機 防口舌 血光 破耗 賊劫 注意峽部 下體

科學與日具進，人文歷久爾新。以上所說 就是事情的道理。 2015 年是下元八運的第十二年，乙未 年敬重之羊。天干屬木，地支是土。納氣

不利風水命屬木者。 大利風水命屬水 者

遊、清潔業、玩具、海產、演藝事業、流

不利風水命屬金者。 大利風水命屬土者

動事業。

有變動或不祥之生肖﹕鼠、牛、虎、蛇、

不利風水命屬水金者。大利風火命屬 金者 有變動或不祥之生肖﹕兔、馬、羊、 雞，（牛、龍、猴）

有變動或不祥之生肖﹕鼠、牛 兔， 馬，( 虎， 羊 ，狗 ，豬 )。

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向東南之門：

果鐵律不可撼也。全無赤足人無完人，愛

貴，必向理中求》理憑力伸，力憑理壯。

忌之行業：家具、木器、裝璜、盆栽、

狗、豬、( 兔、龍、馬 )。

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術

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