ISSN 1941-7878
二○一六年九月廿四日至三十日 總 454 期 September 24 ∼ 30 , 2016．每逢星期六出版
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二零一六年 第三十九期 ISSN 1941-7878
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大洛杉磯地區房價連續上漲 【本報記者海聞綜合報導】隨著美國 經濟從 2008 年國際金融危機爆發以後 的逐步復甦，房屋價格從當年的斷崖式 下跌後也企穩回升，在本輪整體上顯得 緩慢而溫和的上漲週期，紐約、舊金山、 洛杉磯、西雅圖等地房市表現出眾。據 最新發布的 CoreLogic 房價指數顯示，今 年 7 月洛杉磯縣和內陸帝國房價連續第 51 個月同比上漲，而洛杉磯縣附近橙縣 房屋連續第 50 個月同比上漲。 明年房價有望小幅上漲 根據美國的行政地理區劃，大洛杉磯 地區（Greater Los Angeles Area）包括洛 杉磯縣、文圖拉縣、橙縣、聖伯納蒂諾縣 以及河濱縣（兩個縣因地處內陸合稱為 內陸帝國）， 擁有 1800 萬人口，是美 國西部最大的都會區。而此次 CoreLogic 發布的有關大洛杉磯地區房價指數涵 蓋了 4 個縣，因此，可以基本反映出大 洛杉磯地區房價已經連續 4 年多上漲。 據 CoreLogic 公司發布的房價指數顯 示，大洛杉磯地區的房價和全美國一 樣，都處於上漲態勢。而加州漲幅高於 美國，例如，在全國美範圍內，獨立屋 房價比去年 7 月平均增長 5.4%，而全 加州範圍，獨立屋房價比去年同期增長 5.9%。 全美國房屋價格普漲原因除了經濟溫 和復蘇，還有長期的低利率寬鬆的貨幣 政策的推動。CoreLogic 公司的報告顯示， 貸款利率增長少於 0.25%，創下了歷史 新低，這是造成房市連續 4 年走高的關 鍵因素。據 CoreLogic 公司首席經濟學家 Frank Nothaft 說，如果貸款利率如預期那 樣持續保持較低，就業就會持續增長，那 麼來年房價也很可能會繼續增長。房屋 銷售持續增長會進一步推動房價上漲， 據 CoreLogic 房價指數，明年房價預計會
增長 5%。 但是另一家美國知名地產網上房屋銷 售公司 Zillow 發布的預測顯示，在經歷 了 4 年多的房價上漲後，洛杉磯明年的 房價將會逐步趨緩。預計美國全國將上 升 2.4% 的房價，洛杉磯都會區的房價將 會上升 1.2%。 早在 2016 年初，Zillow 和研究公司 Pulsenomics 的季度報告就， 一些經濟學家擔心有些城市房價上漲過 快，可能產生泡沫。包括舊金山、洛杉 磯、休斯頓、聖地亞哥等城市，洛杉磯 也在其中。
中低價位房屋銷售火爆 Zillow 公司 8 月份經過對比美國房屋 中間價發現，洛杉磯 8 月份房價的中間 價是 58.35 萬美元，相比於今年 7 月份 的 54.4 萬美元，已經上升了 3.95 萬美 元。相比與全國的房價中位價 18.73 萬 美元，更是高出很多，因此，洛杉磯的 房價處於全美國房價的高峰段。 從 2012 年開始，洛杉磯的房價持續 每年穩定上升 7.2%，比經濟學家預測的 上升速度要更快。Zillow 的首席經濟學 家 Svenja Gudell 博士，他們相信房價在 未來將會以我們想像不到的速度劇烈地
下降。Svenja Gudell 博士把房價上升歸咎 其中佔比最大，為 286 億美元，平均購 於房屋庫存緊張，特別是價格在下游的 房價格約為 83.2 萬美元。華人買家佔了 房子供不應求。這位首席經濟學家也表 美國房地產所有國際買家的三分之一還 示，現在還沒有明顯的跡象表示房子的 多。而集中在洛杉磯的就佔相當比例。 據洛杉磯縣經濟發展局凱瑟中心（Los 庫存在增加。 Zillow 公司發布數據還顯示，在每年房 Angeles County Economic Development 價大幅度增長的區域中，現在有 3 個區 Corp.’s Kyser Center）今年 5 月 10 日公 域的房價增長相對較慢：東洛杉磯地區 佈的房市報告顯示，因就業率提高、利 的房價上升了 10.3%， 康普頓地區的房 率持平、房源庫存適中等因素，從 2015 價上升了 9.4%，還有唐尼地區的房價上 年起華裔聚居的聖蓋博谷地區房價呈現 高於洛杉磯地區的增長態勢，2016 年度 升了 8.7%。 Zillow 公司的說法也代表了一定的市 也繼續上揚。 凱瑟中心報告顯示，聖 場觀點。大洛杉磯地區的房價儘管 蓋博谷地區房價從 2015 年起呈現穩健 經過了 4 年多上漲，但上漲幅度明顯 上升，個別地區漲幅達到 10% 以上。 洛杉磯地區的一些華裔地產經紀人今 不如以往。根據 2015 年 12 月美國 房屋網站 Redfin 的數據，洛杉磯房 年預計，至少未來兩年內，聖谷華人區 價 2015 年較去年同期僅增長 3.5%， 房價將健康穩健增長。凱瑟中心報告舉 以往瘋漲的情形不再。另外，華人 例顯示，西柯汶納市獨立屋的中值價位 區房子也因為中國買家減少，但是 （Median Price）在 2015 年 3 月達到 50.6 萬美元，同比增長 17.7%。 低價位房屋銷售狀況依然上佳。 而同樣的華人眾多的帕薩迪納市，該 根據 Redfin 網站數據，從 2014 年 10 月到 2015 年 10 月，洛杉磯房價 市今年的獨立屋中值價位也近 120 萬美 僅增長 3.5%，尤其是當年第四季度 元，比去年同期增長 14%，同樣增長幅 漲勢明顯放緩。REDFIN 的數據也認 度還出現在蒙特利公園市、惠提爾市及 為是美國利率很低，本地人買房熱 皮科維拉（Pico Rivera）等地區。 根據報告分析，華人聚居的聖蓋博谷 情依然較高。尤其是 50 萬美元以下的房 地區房價回升不僅有外來買家因素，更 子銷售依舊較為火爆。 有當地經濟回升、就業率的穩步提高以 洛杉磯華人區房價漲幅大 儘管大洛杉磯地區房價上漲有所放 及房源精益庫存適中等多個因素。儘管 緩，但由中國買家帶來的推動因素仍然 個別城市（如亞凱迪亞市）受到中國大 不可小覷。仍是推動大洛杉磯地區房價 陸的資金管制、以及大房限制政令等多 的一支重要力量。而且，由於華裔購買 方面因素，房價不升反略降，不過這種 偏好，在洛杉磯華人聚居的區域的漲幅 現像在市場自動調節下，在未來幾年會 有所好轉。 明顯高於在洛杉磯的平均地區。 該報告還認為，聖蓋博谷地區如今房 據全美房地產經紀人協會（NAR）資 料顯示，在截至 2015 年 3 月的一年時 市十分健康，未來至少兩三年內，應是呈 間裡，約 20.9 萬美國境外人士在美國買 現平穩盤升，難以再出現 2012 至 2013 房。總價值在 1040 億美元，中國買家在 年時期的暴漲，或再之前的暴跌情形。
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