ISSN 1941-7878
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二零一六年 第三十九期 ISSN 1941-7878
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大洛杉磯地區房價連續上漲 【本報記者海聞綜合報導】隨著 美國經濟從 2008 年國際金融危機 爆發以後的逐步復甦，房屋價格從 當年的斷崖式下跌後也企穩回升， 在本輪整體上顯得緩慢而溫和的上 漲週期，紐約、舊金山、洛杉磯、 西雅圖等地房市表現出眾。據最新 發布的 CoreLogic 房價指數顯示，今 年 7 月洛杉磯縣和內陸帝國房價連 續第 51 個月同比上漲，而洛杉磯縣 附近橙縣房屋連續第 50 個月同比 上漲。 明年房價有望小幅上漲 根據美國的行政地理區劃，大洛 杉磯地區（Greater Los Angeles Area） 包括洛杉磯縣、文圖拉縣、橙縣、聖 伯納蒂諾縣以及河濱縣（兩個縣因 地處內陸合稱為內陸帝國）， 擁有 1800 萬人口，是美國西部最大的都 會區。而此次 CoreLogic 發布的有關 大洛杉磯地區房價指數涵蓋了 4 個 縣，因此，可以基本反映出大洛杉
磯地區房價已經連續 4 年多上漲。 據 CoreLogic 公司發布的房價指 數顯示，大洛杉磯地區的房價和全 美國一樣，都處於上漲態勢。而加 州漲幅高於美國，例如，在全國美 範圍內，獨立屋房價比去年 7 月平 均增長 5.4%，而全加州範圍，獨立 屋房價比去年同期增長 5.9%。 全美國房屋價格普漲原因除了經 濟溫和復蘇，還有長期的低利率寬 鬆的貨幣政策的推動。CoreLogic 公 司的報告顯示，貸款利率增長少於 0.25%，創下了歷史新低，這是造成 房市連續 4 年走高的關鍵因素。據 CoreLogic 公司首席經濟學家 Frank Nothaft 說，如果貸款利率如預期那 樣持續保持較低，就業就會持續增 長，那麼來年房價也很可能會繼續 增長。房屋銷售持續增長會進一步 推動房價上漲，據 CoreLogic 房價指 數，明年房價預計會增長 5%。 但是另一家美國知名地產網上房
屋銷售公司 Zillow 發布的預測顯示， 在經歷了 4 年多的房價上漲後，洛 杉磯明年的房價將會逐步趨緩。預 計美國全國將上升 2.4% 的房價，洛 杉磯都會區的房價將會上升 1.2%。 早在 2016 年初，Zillow 和研究公 司 Pulsenomics 的季度報告就，一些 經濟學家擔心有些城市房價上漲過 快，可能產生泡沫。包括舊金山、洛 杉磯、休斯頓、聖地亞哥等城市， 洛杉磯也在其中。 中低價位房屋銷售火爆 Zillow 公司 8 月份經過對比美國 房屋中間價發現，洛杉磯 8 月份房 價的中間價是 58.35 萬美元，相比 於今年 7 月份的 54.4 萬美元，已經 上升了 3.95 萬美元。相比與全國的 房價中位價 18.73 萬美元，更是高 出很多，因此，洛杉磯的房價處於 全美國房價的高峰段。 從 2012 年開始，洛杉磯的房價持 續每年穩定上升 7.2%，比經濟學家
預測的上升速度要更快。Zillow 的首 席經濟學家 Svenja Gudell 博士，他們 相信房價在未來將會以我們想像不 到的速度劇烈地下降。Svenja Gudell 博士把房價上升歸咎於房屋庫存緊 張，特別是價格在下游的房子供不 應求。這位首席經濟學家也表示， 現在還沒有明顯的跡象表示房子的 庫存在增加。 Zillow 公司發布數據還顯示，在 每年房價大幅度增長的區域中，現 在有 3 個區域的房價增長相對較 慢： 東 洛 杉 磯 地 區 的 房 價 上 升 了 10.3%， 康普頓地區的房價上升了 9.4%，還有唐尼地區的房價上升了 8.7%。 Zillow 公司的說法也代表了一定 的市場觀點。大洛杉磯地區的房價 儘管經過了 4 年多上漲，但上漲幅 度明顯不如以往。根據 2015 年 12 月美國房屋網站 Redfin 的數據，洛 杉磯房價 2015 年較去年同期僅增 長 3.5%，以往瘋漲的情形不再。另 外，華人區房子也因為中國買家減 少，但是低價位房屋銷售狀況依然 上佳。 根據 Redfin 網站數據，從 2014 年 10 月到 2015 年 10 月，洛杉磯房價 僅增長 3.5%，尤其是當年第四季度 漲勢明顯放緩。REDFIN 的數據也認 為是美國利率很低，本地人買房熱 情依然較高。尤其是 50 萬美元以下 的房子銷售依舊較為火爆。 洛杉磯華人區房價漲幅大 儘管大洛杉磯地區房價上漲有所 放緩，但由中國買家帶來的推動因 素仍然不可小覷。仍是推動大洛杉 磯地區房價的一支重要力量。而且， 由於華裔購買偏好，在洛杉磯華人 聚居的區域的漲幅明顯高於在洛杉 磯的平均地區。
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據全美房地產經紀人協會 （NAR） 資 料 顯 示， 在 截 至 2015 年 3 月的一年時間裡，約 20.9 萬美 國境外人士在美國買房。總價值在 1040 億美元，中國買家在其中佔比 最大，為 286 億美元，平均購房價 格約為 83.2 萬美元。華人買家佔了 美國房地產所有國際買家的三分之 一還多。而集中在洛杉磯的就佔相 當比例。 據洛杉磯縣經濟發展局凱瑟中 心（Los Angeles County Economic Development Corp.’s Kyser Center） 今年 5 月 10 日公佈的房市報告顯 示，因就業率提高、利率持平、房 源庫存適中等因素，從 2015 年起華 裔聚居的聖蓋博谷地區房價呈現高 於洛杉磯地區的增長態勢，2016 年 度也繼續上揚。 凱瑟中心報告顯 示，聖蓋博谷地區房價從 2015 年起 呈現穩健上升，個別地區漲幅達到 10% 以上。 洛杉磯地區的一些華裔地產經紀 人今年預計，至少未來兩年內，聖 谷華人區房價將健康穩健增長。凱
瑟中心報告舉例顯示，西柯汶納市 獨立屋的中值價位（Median Price） 在 2015 年 3 月達到 50.6 萬美元， 同比增長 17.7%。 而同樣的華人眾多的帕薩迪納 市， 該 市 今 年 的 獨 立 屋 中 值 價 位 也 近 120 萬 美 元， 比 去 年 同 期 增 長 14%，同樣增長幅度還出現在蒙 特利公園市、惠提爾市及皮科維拉 （Pico Rivera）等地區。 根據報告分析，華人聚居的聖蓋 博谷地區房價回升不僅有外來買家 因素，更有當地經濟回升、就業率 的穩步提高以及房源精益庫存適中 等多個因素。儘管個別城市（如亞 凱迪亞市）受到中國大陸的資金管 制、以及大房限制政令等多方面因 素，房價不升反略降，不過這種現 像在市場自動調節下，在未來幾年 會有所好轉。 該報告還認為，聖蓋博谷地區如 今房市十分健康，未來至少兩三年 內，應是呈現平穩盤升，難以再出 現 2012 至 2013 年時期的暴漲，或 再之前的暴跌情形。
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