美西版 ISSN 1941-7878
二○一七年十二月九日至十二月十五日 總 517 期 December 9 ～ December 15 , 2017．每逢星期六發行
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二零一七年 第四十九期 ISSN 1941-7878
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川普稅改對美國房市走向的影響 【本報記者倪麗虹綜合報道】美國 參議院 11 月 2 日通過了川普稅改方 案，投票比例為 51：49，此前共和黨 克服了在赤字等問題上的一系列內部 分歧，稅改方案將對經濟產生深遠影 響。這份方案包括約 1.4 萬億美元減 稅措施，將把企業稅率從 35% 削減至 20%，重塑跨國企業課稅規則，並暫時 降低個人所得稅。 一系列稅收措施不僅直接改變企業 與家庭的財務狀況，同時也將對美國 房地產市場的走向產生重大影響。 現階段美國房地產市場趨勢 美國房價高，租金升，對於投資者來 說，賺錢賺到手軟。更有證據表明，越 來越多的資金投入到美國房地產市場 中去。而對於某些低收入群體來說，承 擔的住房成本則越來越高。聯邦住宅 抵押貸款公司房地美（Freddie Mac）近 日發布了一份報告。 該報告以該公司 2010 年到 2016 年 間至少兩次發放抵押貸款的公寓為樣 本，追蹤租金變化數據。研究結果顯 示，2010 年，低收入家庭要找到可以 負擔的公寓已經很不容易，當年普通 公寓中只有 11.2% 是低收入家庭可以 承受的；到了 2016 年，情況更加糟 糕，低收入家庭負擔得起的普通公寓 只剩下 4.3% 了。 房地美的報告著重於針對大城市地 區那些收入不到中等收入水平一半的 家庭。舒茲的文章指出，這些家庭擁有 的資源最少，在住房選擇上最受限制， 政策制定者應該更多地為經濟上易受 沖擊的家庭著想。房地美報告中的數 據也暗示，住房負擔能力下降，不僅僅 是低收入人群面臨的問題。從全美範 圍看， 2010 年至 2016 年，中等收入 家庭可負擔的公寓比例從 95.8% 下降 到了 90.6%，超過 5 個百分點。盡管總 體上中等收入家庭仍可負擔 90% 的公 寓，但趨勢是在下降。 美國在線房地產平臺 Apartmentlist. com 的數據顯示， 2014 年至今，科羅 拉多州一臥室公寓租金的中位數上升 了 22.4%，是全美平均數的兩倍；該州
首府丹佛的房租比全美平均價格高了 12.6%。 一些房地產行業的專家稱，在金融危 機期間，科羅拉多遭遇了房屋止贖危 機，投資者收購住宅並投放到高端租 賃市場。同時，2009 年至 2016 年， 該州增加了約 57 萬新進人口，其中很 多都從事高收入的科技和石油行業， 這也推高了當地的房租和房價。 房地美的報告中使用了聯邦住房和 城市發展部制定的所謂住房負擔能力 的定義，即住房成本不應超過收入的 30%。因此，承受能力同時取決於租金 和收入，住房承受能力下降的原因可 能是租金上升，也可能是收入減少，或 收入和租金變化差異縮小。 降低房屋貸款利率稅收減免額度 稅改前原先只要帶息貸款在 100 萬 美金以下的個人，都能享受稅收減免； 稅改後把享受貸款稅收額度上限降為 50 萬美元。需要註意的是指貸款超過 50 萬美金，不是房價 50 萬，並且只針
對新貸款，不是針對已有貸款。 對高房價地區的買房族來說，原本房 貸利息抵稅政策受惠最大的群體是購 買大房子（房價貴），交納很高房貸利 息的的高收入家庭。華人就是這一群 體的重要組成部分，在美華人主要聚 集在大洛杉磯地區、舊金山灣區、大紐 約地區等城市，多數地方買個小房子 都是上百或幾百萬美元，稅改方案規 定，貸款超過 50 萬美元不能享受稅收 減免，這對於高收入貸款買房的的華 人家庭來說是一大重創！舉個例子，年 收入 50,000 美元，稅改前每年交納的 房屋貸款利息是 5,000 美元，那么國家 只收妳 45,000 美元的收入所得稅；在 稅改後如果貸款超過 50 萬美元，那么 房貸利息將不能作為收入所得稅的抵 扣部分。 大於 50 萬美元的房屋抵押貸款主要 集中在加州、紐約州、弗吉尼亞州、新 澤西州、德克薩斯州、伊利諾伊州、馬 裏蘭州、華盛頓和佛羅裏達州。華人聚 居的北加灣區、南加的洛杉磯、紐約 這一比例都在百分之 20 以上。而加州
就占全國的 45.7％，這其中華人的貢 獻不小。不過相對加州來說，最心酸的 應該是紐約。大州中，“房價高，稅也 高”的是紐約州；“房稅高，但房價不 高”的是德州；“房價高，但房稅不 高”的是加州。 稅改對 2018 年房市走向的影響 此次稅改看似會影響高房價地區買 家的購房意願。 但是，不僅僅是買家的購房意願，許 多購房貸款余額高的房主將不願意出 售房屋，因為下調的房貸利率低稅上 限讓他們無法抵消成本。而這會加劇 現有的一個大問題，房源供給量短缺。 稅改方案公布後，投資者普遍對租房 市場更加看好。房貸利率低稅上限讓 租房看起來比買房更加劃算，美國最 大的租房公司股票價格更是在 11 月 2 號稅改方案宣布後迅速上漲。 假設市場上房源供給量更加短缺，租 房需求更加旺盛，房租必定會快速上 漲。快速上漲的房租會讓市場迅速自 動調節，加上短缺的房源，房屋價格並 不會下跌，反而會受堅挺的經濟發展 影響而持續上漲。 並且，根據數據分析，在美國納稅人 中，僅有 20% 的人群要求用房屋貸款 利息用來抵稅。此次稅改並不會在根 本上改變當前火熱的房地產市場。 在德州，不會有人因為這次稅改而打 消購房的念頭或者產生抱怨。近年來， 由於德州很多城市租金漲幅迅猛，已 經吸引了很多投資者的目光，此次稅 改，會加劇這一現象。德州聖安東尼 奧，達拉斯，博蒙特和謝爾曼地區的租 金年漲幅迅猛趨勢顯而易見。在加州， 舊金山灣區聖克拉拉，聖何塞，森尼韋 爾等地區，由於房屋租金一直都很高， 並沒有體現出較大的租金漲幅，這些 地區的投資回報更多的體現在房屋增 值上。
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