美西版 ISSN 1941-7878
二○一八年九月一日至二○一八年九月七日 總 555 期 Sept 1 ～ Sept 7 , 2018．每逢星期六發行
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二零一八年 第三十五期 ISSN 1941-7878
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美國大城市住房市場趨於平穩 【本報記者範思齊、戴爾綜合報道】 美國主要大城市房市今年以來繼續走 熱，盡管有研究者認為即使出現降價也 不意外，從長期來看，美國房市很難迅 速“冷卻”。房地美（Freddie Mac）在 本周發布的一份報告中預測，美國房市 將在今年剩余時間內保持緩慢增長的 態勢，但並沒有看到房市擴張終結的信 號，健康的經濟和強勁的就業市場應該 會支撐購房者的需求。 根據哈佛大學聯合住房研究中心 (Joint Center for Housing Studies of Harvard University，JCHS) 的《2018 年 全 國 住 房報告》，當前美國的房源依然緊張， 房價和租金居高不下。在需求方面，千 喜一代已經進入了購房市場，目前與父 母或親戚一起生活的千喜一代的比例是 26%，另外還有 9% 的千喜一代與非家庭 成員合住，存在剛性的住房需求。 而在供給方面，據房產網站 curbed 報 道，自 2008 年房地產市場蕭條以來， 房屋建設每年都在增長，但隨著建築材 料、勞動力和土地價格的上漲，建築業 的步伐正在放緩。這導致市場上的住房 減少，住房短缺情況加居。 從過去這一輪漲價中， 可以感受到很 多城市步伐很大，房價一路上揚。在全 美 50 個最大的城市中，有 9 個城市房 價復蘇已經達到了經濟衰退前的 95%， 從丹佛、聖安東尼奧、奧斯汀、聖何 塞、納什維爾，到達拉斯、西雅圖、休 斯敦、鹽湖城，可以看到一系列城市房 地產市場在這一兩年內的蓬勃發展。 哈佛大學的研究報告指出，大多數都 市圈的住護中約有三分之一住房負擔 過重，這種現象在人口密集的大都會地 區更加明顯。雖然政府機構有一些住房 補助計劃幫助緩解住房壓力，但某些地
區居民仍舊“不堪重負”，無家可歸人 口日益增加，尤其是紐約、洛杉磯、舊 金山和西雅圖等城市。 在全美 50 個最大的城市中，洛杉磯 的租房比例排名第四，僅次於邁阿密、 紐約和波士頓。鄰近的長灘市排名第 五，租房率為 62.3%。Zillow 經濟學家 Aaron Terrazas 表示，洛杉磯的房屋所有 權率並沒有反映出住房成本高且租房 很多的其他城市。在紐約、舊金山和波 士頓，自 2000 年以來，租房者的比例 有所下降，而在洛杉磯情況恰恰相反。 自 2010 年以來，洛杉磯租房者的比例 略有增長，經濟困難和嚴格的貸款要求
阻止了許多潛在買家購房。 Zillow 的統計數字顯示，目前全美房 屋中已有約一半（50.4％）的房價與 2007 年房地產泡沫高峰期的價值相同 甚至更高。但是這一比例分配並不平 均，特別是幾大都會地區房屋價格上升 的空間還有很多。全美 2018 年 6 月的 房屋中位數為 21.73 萬美元，比去年同 期增長 8.3％。中位數租金為 1440 美 元，也比一年前增長 1.3％。 房地產追蹤公司 CoreLogic 公布的數 據顯示，今年 6 月，洛杉磯縣的房屋中 位價達到 615,000 美元，與一年前相 比，上升了 8%，並且是洛杉磯的歷史最 高水平。CoreLogic 分析師 Andrew LePage 表示，庫存較低，抵押貸款支付不斷膨 脹，使得很多潛在的買家感到很難過。 在洛杉磯縣買房的成本從未如此高， 但 Zillow 的一項新分析顯示，自今年年 初以來，市場上降價的房屋數量略有增 加。Zillow 經濟學家 Aaron Terraza 分析 指出，過去幾年中美國房地產市場的瘋 狂步伐可能開始回歸正常趨勢。 標 普 凱 斯 席 勒 房 價 指 數（CaseShiller）顯示，6 月 20 大城市的房價上
漲速度為近兩年來最低，經季調後的環 比漲幅僅有 0.1%，為 2016 年 7 月以來 最低，同比漲幅為 6.3%，為 2017 年 12 月以來最低。房價 4 月和 5 月的上漲速 度都有所放緩。不過，包括西雅圖、拉 斯維加斯和舊金山等房市過熱的城市， 6 月房價的漲幅依然都達到了兩位數。 標普凱斯席勒房價指數委員會主席 布利策表示，即使房價持續上漲，也能 看到房地產市場增長放緩的跡象，新房 和現房的銷售過去六個月基本持平。他 說，在過去的 18 個月裏，基於收入、抵 押貸款利率和房價的衡量標淮——住 房支付能力一直在惡化。所有指標都表 明，房價上漲疊加抵押貸款利率上升， 已經開始對房地產市場造成影響。 加州大學洛杉磯分校兼職教授 Eric Sussman 也認為房地產市場正在放緩， 如果洛杉磯的房價在未來幾個月開始 下降，他“不會感到驚訝”。Re / Max 的另一份報告發現，7 月在洛杉磯出售 的房屋在市場上的銷售時間比 6 月份要 長三天，而待售房屋的數量略有上升。 銷售額減少加上賣家等待時間增加最 終可能導致房價趨於平穩。
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