美東版 ISSN 1941-7878
二○一八年九月一日至二○一八年九月七日 Sept 1 ～ Sept 7 , 2018．每逢星期六發行
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二零一八年 第三十五期 ISSN 1941-7878
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美國大城市住房市場趨於平穩 【本報記者範思齊、戴爾綜合報 道】美國主要大城市房市今年以來 繼續走熱，盡管有研究者認為即使 出現降價也不意外，從長期來看， 美國房市很難迅速“冷卻”。房地 美（Freddie Mac）在本周發布的一 份報告中預測，美國房市將在今年 剩余時間內保持緩慢增長的態勢， 但並沒有看到房市擴張終結的信 號，健康的經濟和強勁的就業市場 應該會支撐購房者的需求。
根據哈佛大學聯合住房研究中 心 (Joint Center for Housing Studies of Harvard University，JCHS) 的《2018 年全國住房報告》，當前美國的房 源依然緊張，房價和租金居高不下。 在需求方面，千喜一代已經進入了 購房市場，目前與父母或親戚一起 生活的千喜一代的比例是 26%，另 外還有 9% 的千喜一代與非家庭成 員合住，存在剛性的住房需求。 而 在 供 給 方 面， 據 房 產 網 站
curbed 報道，自 2008 年房地產市 場蕭條以來，房屋建設每年都在增 長，但隨著建築材料、勞動力和土 地價格的上漲，建築業的步伐正在 放緩。這導致市場上的住房減少， 住房短缺情況加居。 從過去這一輪漲價中， 可以感受 到很多城市步伐很大，房價一路上 揚。在全美 50 個最大的城市中，有 9 個城市房價復蘇已經達到了經濟 衰退前的 95%，從丹佛、聖安東尼 奧、奧斯汀、聖何塞、納什維爾， 到達拉斯、西雅圖、休斯敦、鹽湖 城，可以看到一系列城市房地產市 場在這一兩年內的蓬勃發展。 哈佛大學的研究報告指出，大多 數都市圈的住護中約有三分之一 住房負擔過重，這種現象在人口密 集的大都會地區更加明顯。雖然政 府機構有一些住房補助計劃幫助 緩解住房壓力，但某些地區居民仍 舊“不堪重負”，無家可歸人口日 益增加，尤其是紐約、洛杉磯、舊 金山和西雅圖等城市。 在全美 50 個最大的城市中，洛 杉磯的租房比例排名第四，僅次於 邁阿密、紐約和波士頓。鄰近的長 灘市排名第五，租房率為 62.3%。 Zillow 經 濟 學 家 Aaron Terrazas 表 示，洛杉磯的房屋所有權率並沒有 反映出住房成本高且租房很多的 其他城市。在紐約、舊金山和波士 頓，自 2000 年以來，租房者的比例 有所下降，而在洛杉磯情況恰恰相 反。自 2010 年以來，洛杉磯租房者
的比例略有增長，經濟困難和嚴格 的貸款要求阻止了許多潛在買家 購房。Zillow 的統計數字顯示，目前 全美房屋中已有約一半（50.4％） 的房價與 2007 年房地產泡沫高峰 期的價值相同甚至更高。但是這一 比例分配並不平均，特別是幾大都 會地區房屋價格上升的空間還有 很多。全美 2018 年 6 月的房屋中 位數為 21.73 萬美元，比去年同期 增長 8.3％。中位數租金為 1440 美元，也比一年前增長 1.3％。 房地產追蹤公司 CoreLogic 公布 的數據顯示，今年 6 月，洛杉磯縣 的房屋中位價達到 615,000 美元， 與一年前相比，上升了 8%，並且是 洛杉磯的歷史最高水平。CoreLogic 分析師 Andrew LePage 表示，庫存 較低，抵押貸款支付不斷膨脹，使
得很多潛在的買家感到很難過。 在洛杉磯縣買房的成本從未如 此高，但 Zillow 的一項新分析顯示， 自今年年初以來，市場上降價的房 屋數量略有增加。Zillow 經濟學家 Aaron Terraza 分析指出，過去幾年 中美國房地產市場的瘋狂步伐可 能開始回歸正常趨勢。 標普凱斯席勒房價指數（CaseShiller）顯示，6 月 20 大城市的房價 上漲速度為近兩年來最低，經季調 後的環比漲幅僅有0.1%，為2016年 7 月以來最低，同比漲幅為 6.3%， 為 2017 年 12 月以來最低。房價 4 月和 5 月的上漲速度都有所放緩。 不過，包括西雅圖、拉斯維加斯和 舊金山等房市過熱的城市，6 月房 價的漲幅依然都達到了兩位數。 標普凱斯席勒房價指數委員會主
席布利策表示，即使房價持續上漲， 也能看到房地產市場增長放緩的跡 象，新房和現房的銷售過去六個月 基本持平。他說，在過去的 18 個月 裏，基於收入、抵押貸款利率和房 價的衡量標淮——住房支付能力一 直在惡化。所有指標都表明，房價 上漲疊加抵押貸款利率上升，已經 開始對房地產市場造成影響。 加州大學洛杉磯分校兼職教授 Eric Sussman 也認為房地產市場正 在放緩，如果洛杉磯的房價在未來 幾個月開始下降，他“不會感到驚 訝”。Re / Max 的另一份報告發現， 7 月在洛杉磯出售的房屋在市場上 的銷售時間比 6 月份要長三天，而 待售房屋的數量略有上升。銷售額 減少加上賣家等待時間增加最終 可能導致房價趨於平穩。
中美關系何去何從 崔天凱大使在 CSIS 與人大重陽圓桌論壇午餐會上的講話 很榮幸再次來到美國戰略與國 際問題研究中心（CSIS），每次到 訪這裏都讓我得到啟發，有所收 獲，特別是今天在座的還有我的一 些老同事、老朋友和來自中國人民 大學重陽金融研究院的學者。 在英語中，“Think Tank”一詞的 意思可望文生義、一目了然，但翻 譯成中文“智庫”，則意思要更復 雜些。“智庫”實際上意味著“智 慧的儲備”，不僅要求思考，還要 求明智地思考，今天這個討論也淮 確反映了這一解釋。因此，我在跟 智庫交流時始終心存敬畏，態度謙 遜。我在這裏並非想要提出什么智 慧的見解，只希望能與你們分享一 些常識。 坦率講，當前我們面臨一個很大 的問題。一些人雖然身居高位，或 需要在經濟、戰略問題上向國家領
導人和政府部門建言獻策，但他們 卻缺乏足夠的常識。這些人相信， 他們可以無視經濟規律，破壞全球 供應鏈，卻不會對自身經濟造成 任何損害；他們可以永遠壟斷新技 術，阻止他人創新並從技術進步中 獲益；他們可以通過指責別人來逃 避肩負的重責，比如解決國內日益 嚴重的經濟社會分化問題等；他們 可以通過四處樹敵來讓自己變得 “偉大“。正是這種思維方式增加 了當前國際關系的不確定性，給中 美雙邊關系，特別是經貿關系帶來 困難。 今 天 午 餐 會 的 主 題 是“ 下 一 步”。中方對下一步該做什么是很 清楚的。我奉勸那些認為可以將另 一個“廣場協議”強加給中國，認 為中國會屈服於恐嚇、威脅和無端 指責的人放棄幻想。與此同時，中
方始終致力於在相互尊重的基礎 上，采取能照顧雙方關切的平衡方 式，通過嚴肅、務實和實質性的談 判磋商來解決經貿問題，這個過程 必須是能相互釋放善意，體現彼此 誠信的。通過這樣的方式，經貿問 題的解決當不至困難如斯。 當然，也有很多人關心中美關系 何去何從，擔心當前局勢會對我們 兩國關系的未來產生影響。存在這 樣的擔憂不是沒有道理的。但我滿 懷信心，只要我們對當今世界的現 實有清醒的認識，對兩國共同的未 來有明確的願景，我們就可以戰勝 當前困難，並著眼未來建立一個更 加強勁、穩定的中美關系。 人 們 常 常 談 到“ 修 昔 底 德 陷 阱”。我本人也同撰寫《必有一 戰：中美是否能逃脫修昔底德陷 阱》一書的作者艾利森教授有過多
次很好的交流。我認為很多人對他 這本書要傳遞的主要信息存在誤 解或誤讀。在書中，他提到歷史上 有過 16 起所謂“新興掘起大國” 對“守成大國”構成挑戰和威脅的 案例，其中 12 次以戰爭和沖突告 終，只有 4 次是以相對和平的方式 實現了過渡。因此有人認為，歷史 上曾經發生過的事情，將在中美兩 國之間重演。 但我不認為這些在歐洲歷史上 發生過的事，會不可避免地在中美 之間重演。對美國而言，如果相信 歐洲歷史會重演，那先驅者們為什 么要開辟美洲新大陸？對中國來 說，我們有悠久而獨特的文明。 上述 16 個歷史案例所涉及的國家 中，有哪個是運用綜合調理以達陰 陽平衡的中醫來看病的？有哪個是 協調手指使用筷子來吃飯的？有哪
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個是應用單字能獨立表意、組合則 衍生不同含義的方塊字來表達的？ 當然，我不是說中華文化一枝獨 秀，而是我們確實有不同的選擇， 可以找到更好的替代方式。中華 文明一直強調和諧、協調、靈活、 開放、寬容，如果我們能充分運用 這些價值觀，相信中美兩國必能找 到一條新的道路，建立新型大國關 系。誠然，避免墜入“陷阱“的最 好辦法就是開辟一條新路，這是我 們兩國面臨的共同任務，也是我們 理應擔當的國際和歷史責任。 為了實現這些目標，需要有人來 指明道路並繪制路線，這就是我們 需要智庫的原因。相信來自 CSIS 和 人大重陽的專家學者們能發揮好 這樣的作用。期待從各位的討論中 受益。謝謝！ 供稿：中國駐美國大使館
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