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二○一一年七月三十日至八月五日 總 185 期 July 30 ～ August 5 2011．每逢星期六出
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A4•專題人物
二○一一年七月三十日至八月五日 總185期 July 30 ～ August 5 2011 www.ChineseBizNews.com
【專題人物．房地產鑑定師 估價師 房地產 BrokerKevin 陳】
什麼是短賣 Short Sale? 淺談一般短售 Short Sale 與 HAFA Short Sales 【文接 A1】站起的時間也較短。 2. 可於較短時間內再度買房子： 因為 Short Sale 對於個人信用 度的破壞度較低，若再透過一 些專業信用修補公司的幫助， 大多數人在 2-3 年內就可以 再度向銀行貸款買房。 3. 不需要付任何費用 手續費及 佣金，即可將房子賣出：房屋 的貸款銀行通常會承擔短賣 屋的所有費用，包含售屋佣金 及公証 Escrow 等等，有些銀 行甚至會多出一些錢幫助屋 主搬家。 Short Sale 常見問題： 1. 資格不符：如果貸款人有足夠 收入可償還每月貸款，銀行不 會同意屋者做 Short Sale。 2. 資 料準備不全：雖然每家銀
Kevin 陳 909.996.6851 房地產估價師 房地產鑑定師 鳳凰衛視房地產節目特約嘉賓 房地產 BROKER
行 有 不 同 要 求， 但 不 外 乎 : 一封信說明為何無法付房貸 Hardship Letter，最近三個月 薪資證明 Pay stub，及過去兩 年資產以及收入報表。 必須 含同各個銀行不同要求的資 料一次齊全，補件等於重新送 件。 3. 追蹤不夠 Follow up：每個銀 行承辦 Short Sale 人員通常同 時負責數百甚至上千案件，確 保定期定時追蹤案件及與銀 行承辦及時的溝通是成功案 例的要件。 4. 與 貸款銀行間的協商能力不 足：很多房貸有多於一個貸款 銀行，也就是多個貸款，所託 經紀人無法有效協商，最後償 還多個銀行金額，會造成功虧 一簣。 Short Sale Q&A 1. 我是否符合 Short Sale 資格？ 一旦我們能證明屋主遭逢重大 事故，如疾病、失業等等，造成經 濟尚無法負擔每房貸，就符合長痛 不如短痛的 Short Sale 資格。 2. Short Sale 和 銀 行 屋 Bank Owned Property 有和不同？ Short Sale 的房屋還在屋主的名 下，屋主照正常賣屋手續進行賣 屋，最後貸款銀行同意賣屋價格， 認賠賣出。銀行屋則是產權已是銀 行的，購屋者直接向銀行購買。 3. 如 何 訂 價 Short Sale 房 屋 價 格？和一般正常買賣有何不 同？
Short Sale 的訂價須與市場價格 相當，如此當有 Offer 時，銀行才 會接受。若訂價太低，銀行不會接 受，徒然造成買賣雙方浪費時間。 4. 銀行如何決定價格？ 當 有 offer 時， 銀 行 會 出 錢 委 託 2-3 個不同經紀人至房子處做 BPO Broker Price Opinion，也就是 這些不同經紀人對於房子價格的 認定，銀行最後再彙整，決定最 後價格 . 銀行有時也會用估價師 Appraiser 來做價格的認定。 5. Short Sale 對 信 用 分 數 的 影 響？ 當貸款銀行於縣府 County 處登 記逾期未付貸款的屋主的同時，亦 會將此名單送到三大信用核定公 司 . 所以逾期未繳房貸的屋主自然 信用分數會受影響。 6. Short Sale 的時間？ 一般來說是 3-6 個月，最主要取 決於貸款銀行的審核速度，審核速 度則是和屋主所準備的資料齊全 與否有很大關係。資料補件等於重 新送件，而貸款銀行的多寡，當然 也會影響速度，只有一家貸款銀行 通常會比多於一家貸款銀行的審 核速度快很多。 7. Short Sale 對於未來租屋及買 房的影響？ 當屋主付不出每月房貸而做 short sale 時，即是一種負責任的做 法，也就是告訴貸款銀行自己有誠 意解決債務問題，並將雙方的損失 降到最低。這對於日後租屋和買屋 的房東及銀行是一個很好的衡量
簡單來說，當一個房子所欠的房貸高過房子目前的市價，也就是， 房子賣了尚不足償還房貸。一旦貸款人，通常為屋主，因為整個大環境經濟影響或個人因素， 如健康、失業、離婚等等，而無法償還每個月的房貸時， 比較好的解決方法就是將房屋做 Short Sale 短賣。
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標準，畢竟每個人都會喜歡看到自 己的房客或借款人是負責任，不逃 避的人。 什麼是 HAFA ？ 在 2010 年 6 月以前，屋主在進 行短售 Short Sale 時，其購買合約 都需經由賣方貸款銀行處理及核 可，過程耗時許久，而且不是每個 個案都可以獲准短賣順利成交。過 程中，買方失去耐心放棄，或者賣 方房子已受破壞，使買家銀行拒絕 放貸。政府為挽救法拍，鼓勵短 售，於 2010 年 4 月 5 日提供積欠 房貸的屋主一個方案，稱為 Home Affordable Foreclosure Alternatives 簡稱 HAFA Short Sale。 此方案最大的宗旨，所有同意 加 入 HAFA 短 售 的 貸 方， 包 括 Junior Lienholders，必須免除對屋 主 Deficiency Liability 的追討權， 並給予屋主至少 4 個月時間，使 其順利售出房子，避免房屋遭受法 拍，即便售價低於所積欠之房貸金 額。因為 Short Sale 的價錢已先認 定，合格的買方不需長久空等。 HAFA 施行以來，銀行發現其損 失大大低於銀行沒收屋。鼓勵短 售，挽救法拍， 不僅嘉惠欠貸屋主，更能使銀行 和買方雙贏。 HAFA 屋主合格條件 該房子必須是房貸主要自住屋。 房 貸 必 須 是 2009 年 1 月 1 日 前 簽下的第一貸款，並且房貸主必 須收到未繳款違約通知 Notice of Default 或即將收到此銀行通知。 單一住家的未付房貸本金餘額 須低於 $729,750，2 ～ 4 單位住家 則稍高。房貸借方必須符合 Home Affordable Modification Program
HAMP 更改貸款資格，但卻無法完 成或拒絕接受貸方提出之條件。 房貸者的每月房貸額超過其總 收入 31% 等等條件。 HAFA 如何進行？ 1. 貸 款 銀 行 依 據 救 房 改 貸 HAMP 施行法評估屋主改貸 可能性。 2. 貸 款銀行評出屋主無法達到 HAMP 方案改貸，而建議做 Short Sale。 3. 貸 款 銀 行 發 出 短 售 合 約 HAFA SSA 指明其必須從短 售交易收到金額的底限，屋主 在 14 天內需簽 SSA 給貸款銀 行，並指定經紀。 4. 屋主透過經紀上市售屋，必須 上市至少 120 天，必要時可延 長至 1 年。 5. 對 屋主而言，一旦房屋透過 HAFA 短售方案上市銷售，屋 主仍可爭取房貸修改。 6. 屋 主不需支付買賣經紀人任 何傭金，且可於成交後領取政 府支助的 $3，000 元遷居費。 買賣傭金及賣屋成本，如產權 保險﹑代書費等，通常都會由 第一貸款銀行支付。 現今的買家已漸漸能接受短賣 的繁複程式及等待，因為成交的 價錢可能比銀行屋還便宜實惠。 HAFA 短售屋按照已訂之價格及條 件出售給符合資格的買主，僅需 等候 10 天，即可得到 HAFA 的答 覆，過去則需等候 2 至 6 個月，可 是買方不能在短售成交後 90 天內 上市賣房圖利。 處於目前之市場情勢，委託經驗 豐富的經紀人，其重要性也就可見 一般了。
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仔細比一比 美國房價還真便宜 決定房地產價格最重要的因素都是“位置、位置、還是位置” 這陣子，中國國內肉價的飆升和房價的堅挺攪得人煩躁不安、 心慌意亂。老百姓本來火氣就大，偏偏四處都能看見關於美國房子 多麼便宜的信息，讓人愈發不淡定。美國房價到底便宜與否， 與中國類似地區的房價比一比，就一清二楚了。 美國房價真那麼低嗎？普通百姓 就能買得起豪華別墅？答案是肯定 的。20 萬美元就可以在美國買到一 個屋前屋後種滿玫瑰的獨棟別墅。 先別忙著感慨美國房價比中國低。
130 萬人民幣在中國這片廣袤的土 地上，一定能買到一棟更大的房子。 不信您可以試試，隨便在哪個省的 偏遠小鎮上，都能找到這樣的房源。 但問題是，住慣了北京上海等大都
市的人，誰願意為了一棟便宜的大 房子搬到那麼遠的地方去呢？ 舉個例子：我家親戚住在吉林某 縣，那兒的房子現在是 2000 元一平 米，買一套 200 平米的單元房只需 要 40 萬元。如果美國記者發表一篇 文章，把這房子和紐約曼哈頓的公 寓做個比較，最後得出結論：中國 的房價是美國房價的三十分之一。 這無疑是荒謬可笑的。同理，用美 國小城鎮的房價來對比中國大城市 的房價，除了吸引眼球，沒有任何 意義。 美 國 的 國 土 面 積 與 中 國 相 若， 九百多萬平方公里，分為 50 個州， 一個特區，以及一些屬地。不論在太 平洋的哪一邊，決定房地產價格最 重要的因素都是“位置、位置、還 是位置”。如果是大城市之間 PK， 美國的房價肯定高於中國。美國房 奴的日子也過得緊巴巴的，不比咱
們強到哪兒去。加上前兩年金融危 機的影響，華爾街淚流成河，有多 少人降職、失業，被銀行沒收了房 子，天天捉襟見肘地過日子。 與繁華地區相比，美國普通地區 的房價便宜不少。在硅谷好學區一 棟 120 萬的房子，如果搬到一個遠 離國際機場的內陸小鎮，15 萬就能 買得到。前後花園，精裝修，看圖片 絕對讓人“身不能至，心嚮往之”； 郵局、銀行和商場也都在二十分鐘 的車程內。不過，“世上沒有免費 的午餐”，便宜的午餐也是有原因 的。這些低價豪宅所處的地區，大 多都有些不盡如人意的地方： 第一，遠離工作地點和中心城市。 美國工作機會好的區域，周圍房價 就高，特別是大企業扎堆兒的地方。 住在低房價地區的人們，往往不得 不忍受每天近百公里的路程奔波， 買房省的錢都貢獻給石油公司了。 而且，一旦失業，在附近再找工作 非常艱難。找不到工作的話，家裡 的花園再大，玫瑰開得再漂亮，也 解決不了付賬單和養家糊口的問題 啊。 第二，治安狀況堪憂。美國有一些
美國最貴房產 1.75 億美元成交 據中央社報道，今年 3 月，億萬 富翁密爾納 (Yuri Milner) 砸下 1 億 美元重金買下硅谷房地產，打破了 美國房產史的最高成交房價記錄。 就在上周，億萬富翁繼承人埃克斯 頓 (Petra Ecclestone) 成 為“ 魔 力 莊 園”(Spelling Manor) 的新主人，魔 力莊園要價 1.5 億美元，獲得美國 最昂貴房屋的頭銜。 就在幾天後，索價 1.75 億美元的 “傑克森大地與牛”牧場 (Jackson Land & Cattle) 異軍突起，奪下新任 “最貴房地產王”寶座。 “傑克森大地與牛”牧場是本週 最大宗交易，由牧場房地產公司 Hall & Hall 的皮爾斯 (John C. Pierce) 售 出。買主費爾茲 (Richard Fields) 是 休閒度假勝地開發公司沿岸開發公 司 (Coastal Development) 執行長。 牧場佔地超過 1750 英畝，包括 丘陵和綠地，位於懷俄明州德頓郡
(Teton County) 傑克森霍爾 (Jackson Hole) 地區外面。楊樹、長青樹和一 般樹木佇立山丘，遍布大片乾草牧 地上。牧場內有 3 個釣魚池，1 條小 溪，超過 800 英畝灌溉過的牧地。 落磯山脈中的德頓山脈清楚可見。 住宅本身只是 1 間舊穀倉改造而
成的 3 臥室住宅。牧場內還有 1 棟 招待客人用的單臥室房屋，以及 2 間給僱員住的公寓。真正吸睛的， 是設有 52 間馬廄的世界級豪華馬 場。 馬場原是英式風格馬術中心，費 爾茲說服已經退休的富特出山，用
粗糙不平的石頭和穀倉木材重新粉 飾騎馬場。室內和室外各有 1 間騎 馬場，你可以從室內騎馬場透過窗 戶望向群山。 房產經紀人皮爾斯說：“你可以 在這裡釣魚、騎馬、打獵，只要 3 分鐘就可以抵達傑克森霍爾市中 心。” 對有意購買這塊牧地的億萬富翁 來說，這裡還有其它優點，尤其是 能幫他們省稅，因為懷俄明州不徵 收地產稅，財產稅也很低，因此當 地充滿了像沃爾瑪公司 (Walmart) 億 萬富翁華爾頓 (Christy Walton) 這種 超級富豪。按照每人財產計算，德 頓郡其實是美國最富有的郡之一。 “傑克森大地與牛”能飆出高 價，另一個原因是牧場內包含多達 35 個房地產產權。也就是說，如果 買主不想要整塊土地，還可以把土 地分割賣出去。
與警察局數據庫聯網的查詢網站， 在地圖上標注出每個地區的犯罪情 況。有些房價低的地區，地圖上密 密麻麻地標滿了性侵犯、盜竊、入 室搶劫這些可怕的標誌。住在這種 地方，整天擔驚受怕，實在影響身 心健康。 第三，學區一般不好。美國公立 學校的運營經費主要來源於當地的 房地產稅。房價低，稅收少，教育 經費自然不充裕。重視子女教育的 家長，只要經濟條件允許，一定會 盡量搬到好學區去。學區和治安兩
個因素息息相關，除了地理位置以 外，是影響美國房價的最重要因素。 由此可見，美國和中國一樣，國土 面積大，房價天差地別，不可一概 而論。這兩年常有朋友摩拳擦掌、 躍躍欲試，準備去美國抄底房地產。 我給您提個醒：如果一套房子便宜 得難以置信，您先別忙著搶購，一 定要先考察一下當地的情況。美國 房價到底便宜與否，與中國類似地 區的房價比一比，就一清二楚了。 作者：旅美作家靳軍 源自：新京報
德州流浪漢 16 美元
買下富人區豪宅
【本報綜合報導】德克薩斯州弗勞爾芒德市流浪漢肯尼斯·羅賓 森利用該州一項鮮為人知的法律漏洞，只花了 16 美元，就搖身成 為該市富人區一幢被遺棄的、價值 30 萬美元豪宅的“新主人”！ 7 月 16 日，肯尼斯已搬入他的新家居住。 據報道，這處豪宅的前屋主因喪失了該抵押房產的贖回權，不得 不搬走。而那家收下豪宅的住房抵押貸款公司不久也破產了。所 以，這座豪宅一直被人遺棄。令人想不到的是，肯尼斯·羅賓森卻 花 16 美元填寫了一些法律文件，令自己搖身成為該豪宅的“新主 人”！原來，肯尼斯經過數月研究之後發現，按照得州一項幾乎無 人知道的法律條款，如果某人搬進了一處已被遺棄的房屋中，那麼 他就擁有了和這座房屋主人的“獨家談判權”如果屋主希望他離 開，就必須償還他所欠的房貸；與此同時，銀行方面必須通過複雜 的法律訴訟才能將他驅逐走。 肯尼斯相信，由於將他從豪宅中趕走需要付出巨大的代價，令他 實際上可以毫無後顧之憂地住在豪宅中。而根據德州相關的房屋佔 有法律，如果肯尼斯在這座廢棄的豪宅中住滿了 3 年，他就可以向 法院申請成為豪宅的合法正式業主。
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二○一一年七月三十日至八月五日 總185期 July 30 ～ August 5 2011 www.ChineseBizNews.com
上海出台新版滬四條 再限開發商漲價 新一輪房產限購範圍二三線城市將成為主要調控目標 上海不僅在收緊限購令，還將進一步限制 開發商的“漲價權”。業內人士紛紛指出，下半年樓市政策 只緊不松的信號已十分明顯，如無意外， 預計下半年成交量與房價將呈現繼續下降的趨勢。 變相收取定金、預訂款等性質的費 用；也不得通過商業網站以認籌、 發放 VIP 卡、網絡團購等方式，收 取或變相收取定金、預訂款等性質 的費用。 在這樣的情況下，市場也已給出 了一定信號反應，成交量呈現萎縮 趨勢。據搜房網上海住宅交易情報 給出的數據，7 月 11 日—17 日這 周成交 2047 套，環比下降 4.1%， 成交面積為 21.55 萬平方米，環比 下降 5.0%。 對此，21 世紀不動產區域分析師 邱丹表示，受銀行信貸收緊、房企 資金回收壓力加劇、新開工面積同 比增速維持高位、新建住宅供求失 衡可能加劇等因素影響，開發商為 求領先競爭對手及時銷售，有可能 會在下半年加大降價、促銷力度， 並促使新建住宅均價出現調整。 隨著樓市調控政策力度的不斷加 大，本市樓市的存量大幅攀升，幾近 達到歷史高位。與此同時，本市房 管部門日前發出通知強調要繼續嚴
【本報綜合報導】下半年伊始， 上海樓市又迎來了一個政策收緊信 號——“新滬 4 條”。其中，對於限 購令的新規讓開發商頗為糾結—— 各區縣房產交易中心將不再認可非 本地居民在上海購房時提供補繳的 稅單。7 月 26 日，上海市住房保障 和房屋管理局發佈 《關於加強本市 商品住房銷售行為監管嚴格執行住 房限售政策等有關問題的通知》， 規定各區縣房管部門要與價格主管 部門加強配合，共同做好“一房一 價”工作，銷售現場公佈的房源價 格應當與經房管部門備案的一房一 價保持一致。這意味著上海開發商 此前借預留漲價空間，虛報網上參 考價的 “小聰明”，將因為上述政 策被徹底杜絕，對大多數開發商來 說，漲價已經是不太可能的事了。 除了上述措施，《通知》還規定， 未取得預售許可或未辦理現房銷售 備案的商品住房項目，房地產開發 企業不得以認購、預訂、排號、發 放 VIP 卡等方式，向買受人收取或
格執行住房限售政策。然而，存量 的攀升和政策的進一步打壓，目前 還並未帶來房價明顯的下降趨勢。 那麼，隨著供應壓力進一步增大， 下半年房價到底將作何表現？ 據 21 世紀不動產給出的數據顯 示，截至 7 月 24 日，全市新建別 墅存量為 9159 套、面積為 245.54 萬平方米；新建公寓存量為 50662 套、面積為 623.49 萬平方米。如以 2011 年上半年別墅和公寓月均成 交面積計算，則新建別墅與公寓存 量分別需 27 個多月和 11 個多月的 去庫存時間。而正常的去庫存時間 一般為 4—6 個月。 “手裡好幾個簽約客戶都是從來 沒在上海繳過稅的外地人士。”上 述近期剛售出幾套房源的開發商臉 上寫滿焦慮：“現在已經有客戶的 登記信息交不進去了，因為都是補 的稅單。” 倪岱爾預測，市場成交量可能會 下降 30% 左右。以二手房為例，目 前上海成交量差不多每個月 13000
到 14000 套。“政策實施後，成交 量可能會下降到 10000 套左右。” 21 世紀不動產上海區域市場中 心分析師羅寅申認為，未來樓市的 後續量價變化基本取決於已有政策 執行的力度以及政策走向的變化。 從近期來看，政府上半年各類宏觀 經濟數據達到預期水平後，有較大 的空間來對樓市進行更具力度的調 控。 “這會加速下半年房價下跌的預 期。”上海中原地產副總經理陳宇 珏表示，近期，處於上海外圍片區 新開盤的一手房樓盤，價格普遍低 於預期，這對同樣處於外圍片區、 與一手房價格差距並不大的二手房 價格起到一定的衝擊作用。“就上 海中心城區來看，隨著政策從嚴， 購買人群的減少，未來勢必會發生 一、二手房爭搶客源的局面，那麼 一、二手房的價格自然就會有一定 的下降。預計未來市場，在沒有其 他因素的影響下，成交量與房價將 呈現下降的趨勢，估計降價幅度約 在 10%~15%。” 目前調控對樓市的效果已越發明 顯，相信只要政策不變並有力執行， 預計下半年成交量難有大幅回升的 可能。“開發商壓力會變得越來越 大，降價是大概率事件。”
保障房建設大躍進 深層次隱憂浮現 從 5 月份起，北方地區的項目逐步 進入開工旺季。第三，今年保障性 安居工程建設部署早、行動早。 按照計劃，在 11 月底之前，1000 萬套保障房要全面開工。齊驥表示， 截至 6 月底，全國城鎮保障性安居 工程已開工 500 萬套以上，超過年 度計劃 50%，比 5 月底增加了 160 萬套，建設進度明顯好於去年同期 水平，開局良好。他預計，在今年 11 月底前，開工建設 1000 萬套保 障性安居工程的目標任務，有望全 面實現。 “對於保障房的建設品質絲毫不 能馬虎。”魯修祿代表說，保障房的 規劃設計和建設要著眼長遠，在保 證工程質量和建築功能符合要求的 同時，保障房的綠地率、容積率、
【本報綜合報導】全國保障房開 工率 5 月底還只有 34%，6 月底就 超過了 50%，達到 500 多萬套，如 此飛快增長的保障房開工率一度受 到各方質疑。為此，住房城鄉建設 部副部長齊驥日前作出公開回應， 解釋個中原因。 齊驥表示，6 月份的保障房開工 率飆升有三方面原因。首先，今年 一季度，大部分保障性安居工程都 處於項目的前期準備階段，只有少 數準備充分的項目和去年儲備的項 目，才可能開工建設，而多數項目 要在二季度和下半年集中開工。第 二，住房建設屬室外作業，受氣候 條件影響較大。特別是中國三北地 區（包括東北、西北地區和內蒙古） 在 4 月份之前普遍處於“凍土期”。
建築密度等指標也要符合有關城市 規劃要求，確保景觀環境質量。特 別是大規模集中建設的保障房，可 在設計佈局上適度超前規劃建設， 避免建成的保障房一二十年後又淪 為新的城中村。截至 6 月底，全國 各類保障性安居工程已開工 500 多 萬套，超過今年 1000 萬套開工總任 務的一半。數據一出，針對保障房 數據是否注水、建設提速會不會帶 來建設“大躍進”、趕進度會不會 造成“問題房”、會不會再度出現 開著寶馬住保障房的分配不公狀況 等質疑也陸續出現。 各地保障房目前進展如何？是真 提速還是假熱鬧？加速建設的同 時，保障房質量和分配方面的舉措 有否跟上？
住房建設屬室外作業，受氣候條 件影響較大。特別是中國三北地區 在 4 月份之前普遍處於“凍土期”， 即使前期準備工作充分，由於氣候 影響也無法在 4 月份前破土動工。 今年中國三北地區保障性安居工程 建設任務達 300 多萬套，佔全國任 務總量的近 1/3。從 5 月份起，北方 地區的項目逐步進入開工旺季。 今年 9 月，住房和城鄉建設部將 會同監察部開展保障性安居工程建 設政策落實情況的監督檢查，就項 目開工、完成投資、竣工及項目信 息公開、項目客觀真實性、政府資 金是否及時到位等情況進行全面核 查。“保障房建設需要的不是數字 的繁榮，更重要的是數字背後的實 在”，有公眾如是表示。
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圳 則 分 別 下 跌 13.5% 及 10.66%。 而與去年下半年相比，四大城市商 品住宅銷售均價均錄得單位數字跌 幅。 內地實行限購令及限貸雙重宏觀 調控，蔡涯棉稱，實施限購令的城 市，豪宅市場成交急速萎縮，受影 響程度遠高於普通住房；在中央調 控下，住宅物業受到較大打擊，而 商業物業不在打擊之列，因而商業 用地成賣地新寵；而限購令下，相 對於一線城市，絕大部分二、三線 城市均沒有限購的規定，故表現將 會勝過一線城市。 上半年，北京商用地地價達 174 億元，遠超過住宅用地的 120 億元； 而在上海，商業用地成交達 105 億 元，佔全部土地成交金額的 23%， 比重明顯上升。 展望下半年，蔡涯棉指出，在限 購令下，不少一線城市的成交顯著 減縮，而向銀行融資極為困難，因 而部分發展商將減價促銷，除爭取 業績外，亦可套現資金，估計若樓 市持續淡靜，不排除未來會有更多 發展商減價銷售。 他續指，下半年中央擬擴大限購 令的實施，增加二、三線城市壓力； 而內地財富增長快，從中長線趨勢 分析，豪宅市道仍可看高一線。 他預料，受中央措施影響，下半年 上海及珠三角住宅樓價均下跌 6%， 北京及廣州均下跌 5%，深圳則下跌 10%，全年來說，上海住宅樓價跌 幅最大，約 15%，而樓價下跌，為 港人置業的良機。
【香港商報訊】受限購、限貸及 限價影響，內地一線大城市房地產 市場成交及價格回落，限購、限貸的 措施對港人在內地置業及其投資內 地物業亦有影響。置業國際指出，上 半年港人置業投資內地物業的單位 數量約為 7300 至 8300 個，較去年 同期下降 7%，涉及金額 80 億元人 民幣，約減少 5%；預計 2011 年全 年港人購買內地物業單位數目將達 15100 至 16100 個，總金額達 162 億元人民幣，成交量及金額分別按 年減少 5% 及 6%。 今內地房地產市場方面，在限購 令及限貸的宏觀調控下，一線大城 市的房地產市場受到顯著打擊，當 中以高端住宅最為顯著。不過，限 購令只限於省會、直轄市實施，絕 大部分二、三線城市不受限制，整 體而言，上半年內地房地產市場的 增長雖有所放緩，但整體表現仍不 俗。據國家統計局數據，上半年全 國商品房銷售面積 44419 萬平米， 同比增長 12.9%。 置業國際主席蔡涯棉表示，內地 樓市有放緩跡象，限購及限價等政 策已漸見成效，當中上海上半年 的商品住宅銷售面積達 390.1 萬平 米，同比升 14.4%；北京為 389.2 萬 平米，同比下跌 19.8%；廣州 303.32 萬平米，同比下跌 9%；而深圳則錄 得 140.09 萬平米，升 10.02%。 售價方面，蔡涯棉指出，以上海、 北京、廣州及深圳來說，上半年上 海及廣州的商品住宅售價分別錄得 4.7% 及 10.9% 的升幅，而北京及深
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內地雙限 港人置業減半成
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增個人住房貸款 164.8 億元，同比 大幅下降 67.50%。上半年房屋成交 量小幅上升與新增個貸的大幅下降 形成鮮明對比，足以見得房市中有 效購買力依然很大。21 世紀不動產 區域分析師黃河滔分析認為，打壓 房價政策不斷出台，降低了人們的 心理預期，伴隨信貸收緊，下半年 房價會出現小幅下降，但是不會出 現“降價潮”。
這些跡象都表明，房價似乎開始 鬆動。但是，房價真的會有顯著破 冰現象嗎？就浦東新區陸家嘴、張 江及聯洋板塊來看，7 月以來二手 房成交量均比上月同期略有減少， 但價格並沒有明顯波動。2011 年 上半年上海樓市成交及新增個人住 房貸款數據，今年 1-6 月，上海市 二手房及新建商品房成交 13.29 萬 套，同期增幅 16.17%，而上半年新
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智德運命風水 簡守德 陽宅風水之流年（2011）辛卯年（太歲、範寧）。 二十八星宿為女。犯太歲之生肖：鼠，馬，雞，兔。 合太歲之生肖：猴，鼠，龍，羊，狗，豬，虎。
財星在西北。太歲在東方。 三煞在西方。二黑在南 方。歲破亦在西方。五黃在東方。 天有逆順之紀，地有孤虛之理，人 有通塞之分。 2011 年是下元八運的第八年， 七赤入中宮。蟾窟之兔，支中官印 俱藏，貴人祿馬同鄉，禍患潛消福 長，柱中正官空亡；官祿減少，不 利公職，女夫緣差。將星天乙主榮 昌，中暮家門興旺；寅午火旺， 運氣再遇，壽促，不然殘廢。外表 風光，有獨立分家或創業之傾向， 爭財理財之特性，妻不從夫，巧於 謀事，食祿豐厚。七赤之年，動亂 多，血光，破耗，賊劫，少女有 阻，防牢獄之災，主口舌，有水火 之厄。命犯伏吟，好壞加倍。經濟 轉旺，青雲得路。財多克印，不利 文化事業，貨幣升值，貶值，食糧 生產有損，石油需求增強，通貨明 現，3D 電影電視，網絡之線上遊戲 或虛擬電玩效應加旺，如虛擬錢幣 和現實貨幣兌換的線上遊戲。新的 娛樂性設計產品會增加，房地產復 甦（尤其東北，西南之方位）金， 銀等貴重金屬破新高，起落亦大。 大利之行業：土、金。次利之行 業：火。忌之行業：水、木。外陰 內陽之年防虛擬軍事變成實際之 戰役，主官符，病符，盜賊失脫， 木旺損力，有挫鈍之危，故頑鈍 自損。性柔體弱，欲得厚主輔助。 天災難免，有色情之災，妾勝妻， 所謂女命財多易招男子。與人爭論 惹禍多，謹慎作善免爭訟。股市雖 好，命宮受衝，貧富差距大，仇恨
極端，凡事一波三折。8 月 8 日至 9 月 7 日 2011 年（陽曆） 向東之門： 犯白虎，主破財，困滯，疾倉， 失敗，吉凶。易參加動工儀式。防 火倉，注意眼部，心臟。不利風水 命屬金者。大利風水命屬土者。有 變動或不祥之生肖：鼠、龍、馬、 雞（羊、狗、豬）。吉之行業：房 地產、倉庫，中人、礦產，介紹 業、建築、秘書、企管顧問、代理 商、經銷商、中盤商、防水業（修 屋頂）、喪葬業、瓷器、石器、石 板、磚瓦、石灰、水泥、飼料、農 畜牧業、土產、窯業。忌之行業： 金融、武器、五金、器械、鋸木 業、鐘錶、模具、銀樓、當鋪、科 學鑒定、武術、堅硬性、主動性、 主宰性之行業、汽車、娛樂。 向南之門： 交至乾坤，土生金利財，但較節 省，夫妻不睦，親屬不和之象，注 意頭， 頸，肺，脊髓。主出外，變 動，搬遷。亦有變掛之事。不利風水 命屬木者。大利風水命屬水者。有 變動或不祥之生肖：鼠、牛、兔、 馬。吉之行業：服務業、貿易、外 交、冷飲、記者、攤販、冷藏品、 徵信社、自由業、防火業、偵探、 搬家業、冷凍、旅遊、清潔業、玩 具、海產、演藝事業、流動事業。 忌之行業：傢具、木器、裝璜、盆 栽、園藝、紙業、布業、文藝、書 本、文具書局、出版、教育、作家 教師、司法、軍警、公務、政治、 文化、宗教、慈善業、敬神品、青 果商、香料、醫療藥物。
向西之門： 木火通明乃聰明之象，利讀書， 考運，主科名，應酬多，有人來訪或 遠游。注意呼吸器官，大腿部。不 利風水命屬土者。 大利風水命屬 火者。有變動或不祥之生肖：鼠、 兔、雞、狗。吉之行業，刷業、化 妝品、美髮、美容、自動餐、食品 業、修理、製造業、代工、加工、 灑、照明、易燃物、汽油站、高熱 性、火爆性、光亮性行業、爐具、 燈飾、美術工藝、眼鏡、照明。吉 之行業：房地產、倉庫，礦產，中 人、介紹業、建築、秘書、企管顧 問、代理商、經銷商、中盤商、防 水業、喪葬業、瓷器、石器、石 板、磚瓦、石灰、水泥、飼料、農 畜牧業、土產、窯業，代書。 向北之門： 犯穿心，煞，注意足，腿，防財 多被盜，吉中帶凶，不宜動土，防 口舌，血光，破耗，賊劫，退氣之 財或不利小口，注意頸部，女性下 體。不利風水命屬木者。大利風水 命屬水者。吉之行業：服務業、貿 易、外交、冷飲、記者、攤販、冷 藏品、徵信社、自由業、防火業、 偵探、搬家業、冷凍、旅遊、清潔 業、玩具、海產、演藝事業、流動 事業。忌之行業：傢具、木器、裝 璜、盆栽、園藝、紙業、布業、文 藝、文具書局、出版、教育、作家 教師、司法、軍警、公務、政治、 文化、宗教、慈善業、敬神品、青 果商、香料、醫療藥物。 向東南之門： 主出外，變動，搬遷，有人來
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