Woonpunt Mechelen - jaarverslag 2015

Jaarverslag 2014

Woonpunt Mechelen CVBA OPGERICHT OP 15 JULI 1921 Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk.

Erkend door de Nationale Maatschappij voor de Huisvesting op 4 juli 1921 onder nr. 121 en door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij op 19 maart 1991 onder nr. 121.

Ingeschreven in het register der Belgische burgerlijke vennootschappen die de vorm van een handelsvennootschap hebben aangenomen op de Rechtbank van Koophandel te Mechelen onder nr. 21.

De statuten werden in de loop der jaren verschillende malen gewijzigd. De laatste statutenwijziging had plaats op 22 december 2011.

Maatschappelijke en administratieve zetel: PLEIN DER VERENIGDE NATIES 8, 2800 MECHELEN TEL: +32 (0) 15 28 09 30 FAX: +32 (0) 15 20 82 90 E-mail: info@woonpuntmechelen.be B.T.W.: BE 0403.607.397 Magazijn: NEERHEIDE 13, 2800 MECHELEN VIER EN NEGENTIGSTE BOEKJAAR

Inhoud 1. Woonpunt Mechelen in 2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.1 Missie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 1.2 Samenstelling raad van bestuur en directiecomité . . . . . 6 1.3 Verdere inlichtingen over de maatschappij . . . . . . . . . . . . . 7 1.4 Bezoek van de visitatiecommissie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

2. Dienstverlening Woonpunt Mechelen . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2.1 Sociale huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2.2 Sociale dienstverlening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 2.3 Juridische dienstverlening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 2.4 Onderhoud en herstellingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 2.5 Communicatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

3. Projecten patrimonium . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 3.1 Gerealiseerde projecten in 2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 3.2 Projecten in uitvoering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 3.3 Projecten in voorbereiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

4. Klachten in 2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

5. Personeel en organisatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 5.1 Organisatiestructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 5.2 Samenstelling personeel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 5.3 Zelfsturende teams . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 5.4 Preventie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 5.5 Aankoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

6. Financieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 6.1 Jaarverslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 6.2 Verslag van de commissaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 6.3 Financieel verslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 6.4 Sociaal oogmerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 6.5 Ratio’s: gecombineerde financiële test . . . . . . . . . . . . . . . 93

2 | Jaarverslag 2014

Voorwoord Het jaar 2014 was opnieuw een druk jaar voor Woonpunt Mechelen. Een jaar waarin we veel werk verzet hebben op uiteenlopende domeinen.

In 2014 ging het nog steeds over bouwen, verbouwen en opbouwen.

Dat vertaalde zich onder meer in de vele renovaties waarmee onze organisatie nog steeds geconfronteerd wordt. In 2014 waren er maar liefst 13 werven in uitvoering, vier projecten werden volledig afgerond waardoor we 229 gerenoveerde woningen konden opleveren. Op die manier gaven we ook in 2014 verschillende bewoners de kans om een nieuwe, warme thuis te creëren.

Ondertussen werd er hard gewerkt en hebben we twee nieuwe werven opgestart en nieuwe dossiers en projecten voorbereid, waaronder het eerste koopwoningendossier in de geschiedenis van onze maatschappij. In 2014 werd er ook gestart met de evaluatie van het stuk patrimonium dat nog niet opgenomen was in de renovatieplanning die werd opgesteld door Omgeving.

Hieruit zullen in 2015 een aantal nieuwe projecten worden gedefinieerd.

Woonpunt Mechelen evolueert naar een volledige sociale woonmaatschappij die niet enkel sociale woningen verhuurt, maar die in de nabije toekomst ook koopwoningen zal aanbieden. In 2014 gingen we van start met de voorbereiding van het project van de koopwoningen. De eerste twaalf woningen bestemd voor verkoop waren in 2014 trouwens in volle opbouw.

De effectieve toewijzing en verkoop van de woningen volgt in 2015.

Sinds 2013 wordt er heel erg ingezet op het verstevigen van de fundamenten van de interne werking van Woonpunt Mechelen. Wat dit betreft, werkte onze maatschappij in 2014 verder op de in 2013 ingeslagen weg. Er werd verder werk gemaakt van een duidelijk personeelsbeleid, functieomschrijvingen werden geüniformiseerd en er werd van start gegaan met zelfsturende projectteams (cfr. deel 5 Personeel & Organisatie, hoofdstuk zelfsturende teams).

Woonpunt Mechelen kreeg ook hoog bezoek over de vloer.

De visitatiecommissie van de Vlaamse regering bezocht onze sociale huisvestingsmaatschappij in april met als doel onze werking te beoordelen. Tevens startten we in 2014 met de voorbereiding van een ondernemingsplan 2015-2020.

De zaken die Woonpunt Mechelen in 2014 verwezenlijkt heeft, is mede de verdienste van alle medewerkers van onze maatschappij.

Zij zetten zich dagelijks in om al onze klanten zo goed mogelijk te helpen en te begeleiden. Er staan ons ongetwijfeld nog heel wat uitdagingen te wachten en er is nog veel werk dat we samen moeten verrichten. Maar het doel is zeker en vast de inspanning waard!

Jaarverslag 2014 | 3

4 | Jaarverslag 2014

deel 1

WOONPUNT MECHELEN IN 2014

Jaarverslag 2014 | 5

1.1 Missie De sociale huisvestingsmaatschappij Woonpunt Mechelen (of WPM) werd in 1921 opgericht als “De Mechelse Goedkope Woning”. In 2012 komt er een naamswijziging omdat de sector constant evolueert.

De missie van Woonpunt Mechelen luidt als volgt:

“Binnen de grenzen van de stad Mechelen toegankelijke, kwaliteitsvolle en betaalbare woningen aanbieden met specifieke aandacht voor kwetsbare mensen.”

De doelstelling van Woonpunt Mechelen is om aan specifieke doelgroepen en tegen een betaalbare prijs woningen te verhuren en/of te verkopen.

De verschillende woongelegenheden die we verhuren liggen in Mechelen, Hombeek, Heffen, Leest, Sint-KatelijneWaver en Berlaar. Woonpunt Mechelen wordt beheerd door de raad van bestuur en werkt met een directiecomité.

1.2 Samenstelling raad van bestuur en directiecomité Het bestuur van Woonpunt Mechelen bleef in 2014 ongewijzigd ten opzichte van 31.12.2013. Hier volgt een overzicht van de huidige leden van de raad van bestuur.

RAAD VAN BESTUUR • Alexander Vandersmissen voorzitter Woonpunt Mechelen • Marc Van hammée eerste ondervoorzitter • Bert Leysen tweede ondervoorzitter • Björn Siffer derde ondervoorzitter • Silvan Begtas afgevaardigde van de stad Mechelen • Barbara Maes afgevaardigde van de stad Mechelen • Guido Verlinden afgevaardigde van de stad Mechelen • Peter Cabus afgevaardigde van het OCMW • Marc Hendrickx afgevaardigde van het OCMW • Bart Roosen afgevaardigde van het OCMW • Sofie Bradt afgevaardigde van de Provincie Antwerpen • Saïd Echahbouni afgevaardigde van andere vennoten • Kerstin Hopf afgevaardigde van andere vennoten

6 | Jaarverslag 2014

Het directiecomité van Woonpunt Mechelen bestaat uit volgende leden:

Alexander Vandersmissen voorzitter Woonpunt Mechelen

Marc Van hammée eerste ondervoorzitter

Bert Leysen tweede ondervoorzitter

Björn Siffer derde ondervoorzitter

Barbara Maes bestuurder

Kerstin Hopf bestuurder

1.3 Verdere inlichtingen over de maatschappij

Commissaris: BDO Uitbreidingsstraat 66/13, 2600 Antwerpen Benoemd op 18.05.2010 voor de boekjaren 2010-2012, benoeming verlengd op 21.05.2013 voor een periode van 3 jaar.

Toezichthouder: De heer Chris Hubin 

1.4 Bezoek van de visitatiecommissie Op 2 en 3 april 2014 bezocht de visitatiecommissie van de Vlaamse regering voor het eerst Woonpunt Mechelen. Dat om onze sociale huisvestingsmaatschappij te beoordelen op 24 operationele doelstellingen binnen zes domeinen: woningbeschikbaarheid, kwaliteit van de woningen en de woonomgeving, betaalbaarheid, sociaal beleid, interne werking en financiĂŤle leefbaarheid en tot slot klantvriendelijkheid.

Het doel van die visitaties is om de prestaties van de sociale huisvestingmaatschappijen vanuit een constructieve ingesteldheid waar mogelijk te verbeteren. Om een duidelijk en volledig beeld te krijgen van de werking van Woonpunt Mechelen en de omgevingsfactoren die een invloed hebben op die werking, sprak de commissie apart met verschillende actoren binnen de sociale huisvestingsmaatschappij en in het veld: directie, raad van bestuur, personeel, sociale huurders, de HARM, het OCMW, lokale bestuurders, ambtenaren en welzijnswerkers werden allemaal geĂŻnterviewd.

Daarnaast analyseerde de commissie de prestatiedatabank, waarbij de data met betrekking tot onder andere de huurders, woningen en het personeel van Woonpunt Mechelen vergeleken werden met die van alle andere sociale huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen. Het is de bedoeling dat alle Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen om de vier jaar gevisiteerd worden.

Het eindrapport van de visitatie, dat wij eind 2014 ontvangen hebben, zullen we in dit jaarverslag bespreken. We geven in tabelvorm een overzicht van de beoordeling weer. Het integrale rapport is samen met de rapporten van alle andere reeds beoordeelde maatschappijen terug te vinden via de website van Wonen Vlaanderen.

Bij elk van de eerder vermelde domeinen geven we een korte toelichting van de beoordeling:

1. Beschikbaarheid van woningen Woonpunt Mechelen realiseerde de afgelopen jaren meer sociale huurwoningen dan veel andere maatschappijen. De komende jaren worden nog meer dan 800 woningen vernieuwd. De hoeveelheid woningen die op korte termijn gerenoveerd moet worden, vraagt veel van Woonpunt Mechelen en zorgt voor grote druk op de wachtlijsten.

2. Kwaliteit van woningen en woonomgeving Woonpunt Mechelen richt zich momenteel volledig op de renovatie (ook vervangbouw) van het oude deel van het patrimonium. De ondersteunende instrumenten hebben niet de diepgang en kwaliteit die bij een dergelijke grootschalige operatie nodig is. De visitatiecommissie raadt aan om vooral in dit instrumentarium te investeren zodat planning, ontwerp en voorbereiding,

Jaarverslag 2014 | 7

coördinatie, financiering en beschikbaarheid van voldoende sociale woningen verbeterd kunnen worden. Positieve punten bij dit prestatieveld zijn enerzijds het feit dat Woonpunt Mechelen een duidelijke visie heeft op milieuvriendelijkheid en duurzaamheid en dat deze visie ook opgenomen wordt in de ontwerprichtlijnen bij nieuwbouw en renovatie. Anderzijds wordt de visie die Woonpunt Mechelen heeft op vlak van inclusief woonaanbod als een goede prestatie beschouwd door de commissie. 13% van de in 2012 gerealiseerde woningen betreft een aanpasbare woning.

3. Betaalbaarheid van wonen De visitatiecommissie is van mening dat onze maatschappij de inspanningen kan opdrijven op vlak van prijsbewust bouwen en verbouwen. Bij renovatieprojecten leiden contractwijzigingen tot meerkosten van onvoorziene elementen.

De commissie vraagt in te zetten op het voorkomen hiervan. Woonpunt Mechelen onderneemt inspanningen om de huurlasten te beheersen en zal dit nog verder ontwikkelen.

4. Sociaal beleid Woonpunt Mechelen is bekommerd om het welzijn van de huurder: zij besteedt aandacht aan de leefbaarheid en werkt hierrond samen met bijvoorbeeld de kerngroepen en de politie.

Zij geeft huurdersondersteuning en doet aan bewonersparticipatie (via HARM, kerngroepen, inschakelen van flatwachters, …). Voor dit werk worden we zelfs beloond met een ‘uitstekende’ score. Woonpunt Mechelen organiseert leefbaarheidsmetingen en treedt in overleg met de betrokken kerngroepen om samen acties uit te werken. Tenslotte beschikt Woonpunt Mechelen over een degelijke procedure huurdersachterstal, waarbij de huurder met betalingsproblemen voldoende kansen krijgt om een betalingsplan af te sluiten.

8 | Jaarverslag 2014

5. Interne werking en financiële leefbaarheid Woonpunt Mechelen moet inzetten op de verbetering van de financiële leefbaarheid en dient hiertoe een actieplan op te stellen.

De visitatiecommissie raadt hierbij aan om structurele maatregelen uit te werken. Belangrijke beslissingen over investeringsprojecten dienen door de raad van bestuur telkens eerst naast het financieel plan te worden gelegd om de financiële haalbaarheid te beoordelen.

Daarnaast kregen we nog een uitstekende score voor de stappen die we zetten in het kader van de bestrijding van sociale fraude en domiciliefraude.

De visitatiecommissie stelde vast dat Woonpunt Mechelen stappen zet in haar ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij. Ze werkt daartoe samen met andere woon- en welzijnsactoren uit het actieterrein en ze breidt haar aanbod uit met sociale koopwoningen. De commissie stelde vast dat Woonpunt Mechelen de bereidheid toont om te veranderen en om haar prestaties te verbeteren.

Sinds 2007 is een veranderingstraject bezig waarbij de laatste jaren de focus ligt op een modern HRM-beleid naast de hoge prioriteit dat het masterplan renovatie de voorbije jaren kreeg.

6. Klantgerichtheid Woonpunt Mechelen informeert de huurders goed en correct. De visitatiecommissie beoordeelt de initiatieven die Woonpunt Mechelen gestart heeft op vlak van tevredenheidsmetingen als goed en raadt aan op die weg verder te gaan. Deze metingen zijn immers de bron van wat er leeft bij de huurders en kunnen als startpunt gebruikt worden om de dienstverlening verder te verbeteren.

Wij zijn dus tevreden dat de visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat Woonpunt Mechelen al een stevige stap heeft gezet naar een betere en professionelere organisatie.

Dat door onder andere visie en strategische doelstellingen op te maken voor de komende jaren. De visitatie is ervan overtuigd dat wij als sociale huisvestingsmaatschappij oog hebben voor een continue verbetering van onze eigen werking en aldus in staat zijn om de uitdagingen en verbeterpunten zelfstandig op te pakken.

Woonpunt Mechelen maakt kans op een prijs!

De visitatiecommissie gaf dan wel enkele adviezen mee, maar zag zeker ook wat goed gaat.

Op drie domeinen presteren we zo goed dat we in 2015 zelfs een prijs kunnen winnen.

1. Wij betrekken bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer 2. Wij bieden huisvestingsondersteuning aan bewoners 3. Wij voorkomen en bestrijden huurachterstal, sociale fraude en domiciliefraude.

In februari 2015 worden de prijzen uitgereikt en weten we of Woonpunt Mechelen effectief in de prijzen valt.

Jaarverslag 2014 | 9

Beoordeling PV1

Beschikbaarheid van woningen

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV2

Voor verbetering vatbaar

Kwaliteit van woningen en woonomgeving

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing OD 2.1 of vervanging van het woonpatrimonium waar nodig

Voor verbetering vatbaar

OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV3

Betaalbaarheid van wonen

Voor verbetering vatbaar

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Voor verbetering vatbaar

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV4

Sociaal beleid

Goed

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerkheid

Goed

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidproblemen aan

Goed

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

Uitstekend

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan inwoners

Goed

PV5

Interne werking en financiĂŤle leefbaarheid

Voor verbetering vatbaar

OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Voor verbetering vatbaar

OD 5.2 De SHM beheer haar kosten goed

Voor verbetering vatbaar

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, OD 5.3 sociale fraude en domiciliefraude

Uitstekend

OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Voor verbetering vatbaar

OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Voor verbetering vatbaar

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV6

Klantvriendelijkheid

Goed

OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed

10 | Jaarverslag 2014

deel 2

DIENSTVERLENING WOONPUNT mechelen

Jaarverslag 2014 | 11

2.1 Sociale huur Baliewerking Eind 2013 werden de dienst Huurzorg en de Sociale Dienst gefuseerd tot één gezamenlijke dienst: de dienst Klantenwerking. De balie is het eerste persoonlijk contact voor kandidaten en huurders met Woonpunt Mechelen. Het luik Huurzorg van de dienst Klantenwerking houdt zich bezig met alles wat te maken heeft met deze kandidaten en huurders wat betreft: wijzigingen in dossiers, actualisatie kandidaten, nieuwe huurprijsberekening voor huurders en dergelijke.

Met het oog op koopdossiers, zullen kandidaatkopers in de toekomst op afspraak kunnen langskomen. Ook nu onthaalt Woonpunt Mechelen kandidaten of huurders in bepaalde gevallen op afspraak, dat onder meer in het kader van ondertekening van huurcontracten. Tijdens de visitatie gaven huurders in gesprekken met de leden van de visitatiecommissie aan dat Woonpunt Mechelen voldoende en goed bereikbaar is. Dat blijkt ook uit de resultaten van de tevredenheidsbevraging.

Statistieken van de dienst klantenwerking - huurzorg Evolutie van de verhuringen

soort klant

soort vraag

Kandidaten

• Inschrijving • Actualisering • Vraag stand van zaken of wijziging dossier • Uitnodiging bezichtiging • …

Huurders

• Huurprijsberekening • Opzegging • Gewijzigde gezinssituatie of gewijzigd inkomen • Mutatie-aanvraag • Administratieve rechtzetting • …

Daarom beschikt Woonpunt Mechelen over een georganiseerde baliewerking. De baliewerking is geconcentreerd in het hoofdkantoor. In de loop van 2014 werd er beslist om de openingsuren van de balie lichtjes te wijzigen. Dat omdat de medewerkers van het luik Huurzorg op die manier de administratie beter zouden kunnen opvolgen.

De balie is nog steeds geopend op maandag, dinsdag en donderdag in de voormiddag.

Op woensdag is de balie geopend in de namiddag. Enkel tijdens schoolvakanties blijft de balie op woensdag gesloten.

12 | Jaarverslag 2014

Nieuwe verhuringen: 2014

2013

2012

Nieuwe verhuringen (externe kandidaten)

78

62

17

Interne verhuringen (interne kandidaten)

206

209

167

Totaal:

284

271

184

2014

2013

2012

Inkomenscategorie: Inkomen € 0-5.000

0

0

0

€ 5.001 - 11.160

29

24

31

€ 11.161 - 14.500

112

102

66

€ 14.501 - 18.500

48

49

33

€ 18.501 - 22.500

41

42

24

€ 22.501 - 26.500

18

17

18

€ 26.501 - 30.500

15

14

6

€ 30.501 - 35.500

8

8

2

€ 35.501 - 40.500

7

8

3

€ 40.501 - 45.500

4

4

1

€ 45.501 - 50.000

1

1

0

€ 50.001 -

1

2

4

29 van de 284 verhuringen gebeurden aan mensen met een inkomen lager dan het leefloon ofwel 10.21% (t.o.v. 8.86% vorig jaar)

Inkomenscategorie nieuwe inhuringen 2014 (78) (= zonder interne verhuringen): €

2014

2013

2012

€ 0 - 5.000

0

0

0

€ 5.001 - 11.160

22

14

7

€ 11.161 - 14.500

32

29

8

€ 14.501 - 18.500

9

7

0

€ 18.501 - 22.500

7

6

1

€ 22.501 - 26.500

3

6

1

€ 26.501 - 30.500

2

0

0

€ 30.501 - 35.500

3

0

0

Kijken we naar deze externe verhuringen, dan gebeurden er 22 op 78 verhuringen aan mensen die leven van een vervangingsinkomen, oftewel 28,20%. Idem hier voor de tussencategorie: als we die erbij nemen, stijgt het aantal mensen die leven van een vervangingsinkomen tot 69%.

Nationaliteiten externe inhuringen 2014 Hier kunnen we stellen dat 57.69 % Belgen zijn en 42.31% niet-Belgen.

Nationaliteit alle nieuwe inhuringen inclusief interne kandidaten: Nationaliteit Belg Belgen geboren buiten België Niet-Belgen

2014 192 of 67.60% 22 of 7.74% 70 of 24.64%

2013 175 of 64,58% 17 of 6,27% 79 of 29,15%

Evolutie van de toewijzingen: Jaar

Totaal

Belgen

Belgen geboren buiten België

NietBelgen

2012

188

132 of 70,21%

12 of 6,38%

44 of 23,40%

2013

271

175 of 64,57%

17 of 6,27%

79 of 29,15%

2014

284

192 of 67.60%

22 of 7.74%

70 of 24.64%

Bewonersprofiel Inkomen zittende huurders Inkomen

Aantal

€ 0 - 5.000

11

€ 5.001 - 11.160

244

€ 11.161 - 14.500

675

€ 14.501 - 18.500

471

€ 18.501 - 22.500

256

€ 22.501 - 26.500

186

€ 26.501 en meer

312

2012 132 of 70,21% 12 of 6,38% 44 of 23,40%

Overzicht kandidaat-huurders: • Aantal aanvragen op 31/12/2012: 2347 • Aantal aanvragen op 31/12/2013: 2175 • Aantal aanvragen op 31/12/2014: 2316, waarvan 1828 externe kandidaten

Jaarverslag 2014 | 13

Leeftijd zittende huurders leeftijd

aantal

Samenstelling gezin zittende huurders percentage

Gezinstype

Aantal

percentage

91 jaar en ouder

21

0,4

geen kinderen

1345

61,5

81 tot 90 jaar

226

4,3

1 kind

266

12,2

71 tot 80 jaar

447

8,6

2 kinderen

203

9,3

61 tot 70 jaar

587

11,3

3 kinderen

181

8,3

51 tot 60 jaar

615

11,9

4 kinderen

122

5,6

41 tot 50 jaar

444

8,5

5 kinderen

44

2

31 tot 40 jaar

558

10,7

6 kinderen

18

0,8

21 tot 30 jaar

469

9,1

7 kinderen en meer

7

0,3

11 tot 20 jaar

679

13,1

TOTAAL

2186

100

10 jaar en jonger

1142

22,1

TOTAAL

5188

100

14 | Jaarverslag 2014

Overzicht Patrimonium TYPE WONING

AANTAL

%

studio

21

0,7

appartement 1 slaapkamer

590

22,4

appartement 2 slaapkamers

848

32,2

appartement 3 slaapkamers

211

8

appartement 4 slaapkamers

3

0,1

huis 1 slaapkamer

47

1,8

huis 2 slaapkamers

87

3,3

huis 3 slaapkamers

687

26,1

huis 4 slaapkamers

140

5,3

huis 5 slaapkamers

1

0,1

TOTAAL

2635

100

2.2 Sociale dienstverlening Hoewel de werking van 2014 sterk geleek op die van de voorbije jaren, zien we toch een aantal acties die gedurende het jaar heel wat van de sociaal assistentes tijd in beslag hebben genomen: de hernummering van de woningen in de wijk Oud Oefenplein, de invoering van een nieuw afvalsysteem in de Mahatma Gandhistraat, de verwerking van de tevredenheidsbevraging, de intensieve werking van de interne task force, … Daarnaast werd uiteraard heel wat aandacht besteed aan de globale verhuisbeweging, verbonden aan het renovatieplan.

Team Aan de bezetting van het team is in 2014 niets veranderd. Woonpunt Mechelen werkt nog steeds met sociaal assistentes die elk een eigen werkgebied voor hun rekening nemen. Door wijkgericht te werken, houdt de betrokken sociaal assistente zicht op het reilen en zeilen in de wijk en op de nieuwe huurders van die wijk.

Berekeningswijze aantal woningen In het bovenstaande overzicht werden de woningen van fase 4 op het Oud Oefenplein uitgehaald. Dat omdat hier een grondige verandering komt en om dus een zo goed mogelijk overzicht weer te geven.

De 172 woningen werden immers allemaal gesloopt en het aantal slaapkamers van woningen zal er drastisch wijzigen. Deze werkwijze houdt in dat ook in de toekomst het totale aantal woningen jaarlijks kan fluctueren in functie van een aantal projecten.

Op regelmatige basis wordt het team van de dienst Klantenwerking versterkt door stagiaires.

Woonpunt Mechelen probeert zoveel mogelijk in te gaan op stageaanvragen omdat we ervan uitgaan dat onze maatschappij een breed gamma van taken kan aanbieden én iedereen de kans moet krijgen ervaring op te doen. In 2014 hadden we in totaal 4 stagiaires maatschappelijk werk en sociaal-juridische dienstverlening.

Van kandidaat-huurder naar huurder Kandidaat-huurders hebben nogal eens de neiging om contact op te nemen met de sociaal assistentes met het oog op de bespreking van hun dossier, en vooral in de hoop dat er ‘iets kan gedaan worden om sneller een toewijzing te krijgen’. Vanuit de sociale dienst houden we dan ook de deur dicht voor dergelijke vragen en worden kandidaat-huurders met al hun vragen doorverwezen naar de collega’s van het luik Huurzorg van de dienst Klantenwerking.

Jaarverslag 2014 | 15

Het eerste contact tussen de sociaal assistente en de kandidaat-huurder heeft plaats op het moment dat de kandidaat in aanmerking komt voor een toewijzing. De bezichtiging van het toegewezen pand gebeurt ofwel in aanwezigheid van de zittende huurder of onder begeleiding van een sociaal assistente. In een aantal wijken en complexen doen we hiervoor ook beroep op onze flatwachters (vrijwillige medewerker) of op een technische collega.

Eens de kandidaat-huurder laat weten het aangeboden pand effectief in huur te willen nemen, brengt de sociaal assistente een huisbezoek.

Daarbij wordt niet enkel nagegaan of de huidige woonst van de kandidaat in orde en proper is, maar wordt ook alle nodige informatie gegeven die nodig is om de huurovereenkomst in orde te krijgen én van start te kunnen gaan als huurder.

Op basis van het huisbezoek en rekening houdend met een aantal administratieve gegevens (gezinssamenstelling, inkomen, huurberekening, …) wordt een sociaal verslag opgemaakt. Dit verslag wordt voorgelegd aan het directiecomité.

Na goedkeuring wordt de toewijzing definitief en wordt de kandidaat een huurder.

Wanneer de nieuwe huurder één maand in een woning van Woonpunt Mechelen woont, gaat de sociaal assistente op bezoek. Enerzijds wordt gepolst of de bewoner zich thuis voelt in de nieuwe woning en in de nieuwe woonomgeving, anderzijds worden de laatste technische opmerkingen meegenomen en gerapporteerd aan de dienst Onderhoud en Herstellingen.

In principe beperken we verder contact met de huurder tot één keer om de 2 jaar. Als we echter merken dat zich samenlevingsproblemen voordoen, de huurder een huurachterstal creëert, of zich andere problemen aandienen wordt onmiddellijk een huisbezoek ingepland. Huurders die zich niet aan de regels en bepalingen uit de huurovereenkomsten en reglementen inwendige orde houden, worden doorverwezen of worden aangemeld bij onze eigen juridische dienst.

Ook in 2014 zien we verhoudingsgewijs weinig nieuwe inhuringen. Op de 284 nieuwe huurcontracten zijn er 78 (27%) externe kandidaathuurders. Bij de andere verhuringen gaat om interne verhuizen van zittende huurders. De belangrijkste beweegreden tot verhuis van interne

16 | Jaarverslag 2014

huurders zijn enerzijds de renovatiewerken en daaraan verbonden verhuisbeweging, anderzijds het gegeven dat huurders te groot of te klein wonen (rationele bezetting).

Renovatie Renovatie, het woord dat dagelijks door de kantoren van Woonpunt Mechelen klinkt. Ook de werking van de dienst Klantenwerking wordt de laatste jaren bepaald door de vele renovaties.

Het gaat hier onder meer over huisbezoeken, informatievergaderingen, verhuisbewegingen, het inplannen van de plaatsbeschrijvingen, contracten opmaken en laten ondertekenen, panden aanmaken, huurprijzen berekenen, enzovoort.

Vanuit de dienst Klantenwerking blijven wij erover waken dat de huurder die moet verhuizen alle administratie in orde krijgt en dat zijn verhuis effectief en zonder slag of stoot kan doorgaan.

Een aantal begeleidende maatregelen, zoals onder meer hulp bij het inpakken, organiseren van de effectieve verhuis, een financiële tegemoetkoming en administratieve begeleiding bij de adreswijzingen, moeten ervoor zorgen dat de verhuizen vlot verlopen.

We moeten echter niet alleen oog hebben voor de individuele huurder die moet verhuizen. We zijn ervan overtuigd dat het uitermate belangrijk is de huurder te informeren over iedere stap of gebeurtenis binnen een renovatieproject. Aangezien individuele huisbezoeken vrij arbeidsintensief kunnen zijn, worden dan ook op regelmatige basis bewonersvergaderingen georganiseerd.

Deze wijkgebonden bewonersvergaderingen worden telkens voorbereid met de kerngroep. Een kerngroep bestaat uit een aantal gemotiveerde en geëngageerde huurders die de renovatiewerken op de voet volgen. Zij vervullen een soort van brugfunctie tussen Woonpunt Mechelen en de huurders uit de wijk (cfr. hoofdstuk 2.5. Communicatie).

Input en informatie van alle betrokken diensten zijn van primordiaal belang bij de renovatiegolf.

Samen met communicatieverantwoordelijke worden maandelijkse overlegmomenten georganiseerd met de betrokken interne diensten.

Samenwerking met andere diensten binnen Woonpunt Mechelen Zowel voor de huurachterstallen, juridische dossiers, voorbereiding plaatsbeschrijvingen, organiseren van bewonersvergaderingen, alles rond de huurlasten, als voor de renovatiewerken worden regelmatig interne overlegmomenten opgezet. Deze worden opgevolgd door één of meer medewerkers van de dienst Klantenwerking.

Bewonersinspraak Woonpunt Mechelen draagt bewonersinspraak nog steeds hoog in het vaandel. Intern werden er twee verantwoordelijken aangesteld om dit project te trekken: het diensthoofd Klantenwerking en de communicatieverantwoordelijke.

Door de knowhow en expertise van beide medewerkers samen te brengen, kunnen we bewonersparticipatie in een groter geheel plaatsen.

We maakten op de vorige pagina’s al melding van bewonersvergaderingen en kerngroepen.

Bewonersvergaderingen kunnen gelinkt zijn aan renovatie- of nieuwbouwprojecten, maar kunnen even goed worden georganiseerd rond een ander (gemeenschappelijk) thema, zoals leefbaarheid of afrekening huurlasten. Net als vorig jaar hebben we in 2014 wel wat tijd en energie in de huurderadviesraad Mechelen (HARM) geïnvesteerd.

Meer gedetailleerde informatie over bewonersparticipatie is terug te vinden in hoofdstuk 2.5 Communicatie.

Flatwachters Ondanks het feit dat we vanuit de dienst Klantenwerking - sociale luik zoveel mogelijk in de wijken aanwezig trachten te zijn, alles zien en horen lukt ons nooit. De flatwachters, huurders die op vrijwillige basis een en ander in de gaten houden, zijn onze ogen en oren ter plaatse. Zij helpen ons niet alleen met het verdelen van brieven, maar onderhouden ook contacten met huurders, maken meldingen van overtredingen van het reglement inwendige orde, enzovoort.

Nog altijd slagen we er niet in een flatwachter te vinden voor het complex G. de Stassartstraat. We zijn dan ook in 2014 een samenwerking gestart met de Mechelse gemeenschapswachten. Eén van hen is aangesteld om op zeer regelmatige basis aanwezig te zijn in het complex. Zij stelt vooral zwerfvuil en sluikstort vast.

Elk jaar in december, namelijk op de dag van de vrijwilligers, zetten we de flatwachters ‘in de bloemetjes’. We nodigen hen die dag uit op een bijeenkomst, waar we het hebben over interessante thema’s en waar we feedback vragen. Na de bijeenkomst trakteren we hen op een drankje en een lunch.

Externe samenwerkingen Woonpunt Mechelen maakt nog altijd deel uit van de SOR. De SOR is een overlegorgaan tussen de sociale diensten van de verschillende huisvestingsmaatschappijen uit de regio. In principe komt de SOR om de zes maanden samen.

Verder zijn een externe samenwerkingen met onder meer de lokale politie, verschillende stadsdiensten, opbouwwerk, gebiedsregisseurs, Sociaal Huis Mechelen, verschillende organisaties uit de welzijnssector.

Verhuringen aan derden Een verhuisbeweging op poten zetten en zorgen dat iedere huurder tijdig is verhuisd in het kader van afbraakwerken is geen sinecure. Zeker niet als het gaat om grote appartementencomplexen als in de Mahatma Gandhistraat.

Als huurders uit het deel van de Mahatma Gandhistraat dat het eerst zal worden afgebroken, te kennen gaven uit de wijk te willen verhuizen, kregen zij daar de voorbije twee jaar de kans toe. Dat zorgde uiteraard voor een aanzienlijke leegstand in de gebouwen M. Gandhistraat 39 tot 51. Het vroegtijdig leegmaken van gebouwen zorgt er enerzijds voor dat de verhuisbeweging vlotter kan verlopen, maar anderzijds zorgt het er wel voor dat de structurele leegstand en het daaraan gekoppelde inkomensverlies groot is.

Jaarverslag 2014 | 17

De wetgever biedt ons echter een instrument om hieraan te verhelpen. Binnen het sociaal huurbesluit voorziet artikel 55 de mogelijkheid om panden die leegstaan in afwachting van renovatie, voor een beperkte duur te verhuren aan andere organisaties.

Wij hebben research gedaan in het werkveld en konden, na heel wat overleg en voorbereidend werk, eind 2014 tien appartementen verhuren aan het CAW Mechelen-Boom-Lier en één appartement aan Jeugddorp vzw, afdeling Kaizen. In 2014 werden ook de eerste contacten gelegd met Oikonde Mechelen.

In 2015 verwachten we een groei binnen dit project. Op zich een pure win-winsituatie voor beide partijen: de organisatie kan een deel van zijn doelpubliek huisvesten en de verhuurder heeft de garantie van huurinkomsten.

Overige aandachtspunten In 2014 stonden onder meer volgende zaken op de werkagenda van de dienst Klantenwerking: • de problematiek van rationele bezetting, in het bijzonder bij terugkeer naar gerenoveerde panden; • bezichtigingen van de gerenoveerde panden in de Abeelstraat, Spiegelstraat en in de wijken Galgenberg en Otterbeek; • deelname aan de task force; • de komst van de visitatiecommissie; • de voorbereiding van het project koopwoningen én de opvolging van het inschrijvingsregister; • de hernummering van een aanzienlijk aantal woningen in de wijk Oud Oefenplein; • verwerken van de gegevens voortkomende uit de tevredenheidsbevraging; • de begeleiding van de huurders bij de overschakeling van afvalsysteem in de M. Gandhistraat.

2.3 Juridische dienstverlening Totaal aantal nieuwe dossiers: • In 2014 zijn er in totaal door de Juridische Dienst 134 nieuwe dossiers aangemaakt, er werden 115 dossiers afgesloten (bijvoorbeeld wegens aanzuivering achterstallen, toelaten controles, einde collectieve schuldenregeling, …).

• Hiervan waren er 2 onbeheerde nalatenschappen.

• Er werden 8 huurders / huurders-vertrokken toegelaten tot de collectieve schuldenregeling.

• Er werden 9 huurders onder voorlopig bewind geplaatst in 2014.

Oproepingen in verzoening 2014: 95 (2013: 133) • oproepingen in verzoening wegens achterstallen of onbetaalde facturen/ eindafrekening, herstellingskost: 89 • opgeroepen in verzoening wegens “andere problematiek”: 6

RESULTAAT VAN VERZOENINGSZITTING • 40 dossiers: P.V. van verzoening bij vrederechter met afbetalingsplan of ander akkoord (bv controle toelaten) (42 %) • 44 dossiers waar alles betaald werd vóór de verzoeningszitting of op de zitting (46%) • 11 P.V. van niet verschijning (komen niet opdagen op zitting) of niet verzoening (12 %) 84 GUNSTIG resultaat op zitting (88%) 11 geen resultaat (12%) Dossiers die werden overgemaakt aan een advocaat voor verdere behandeling omdat er geen resultaat behaald werd: 23 Er zijn 10 dossiers waar er niet is opgeroepen in verzoening, maar die wel door de Juridische Dienst zijn opgestart geweest. In deze dossiers werd alsnog getracht het dossier minnelijk te regelen vooraleer het dossier effectief werd opgeroepen in verzoening, of naar onze raadsman werd gestuurd.

18 | Jaarverslag 2014

Aantal dossiers aan advocaten doorgegeven: 23 Er zijn 21 dossiers, waar de oproeping in verzoening geen soelaas bracht (bijvoorbeeld huurder is niet komen opdagen, huurder hield zich niet aan het P.V. van verzoening) waardoor het dossier dan uiteindelijk ook bij de advocaat terechtkwam.

Er zijn 2 dossiers aan advocaten overgemaakt voor aanstelling curator onbeheerde nalatenschappen.

TOTAAL: 23 dossiers in 2014 overgemaakt aan advocaten 2014 werd afgesloten met 137 hangende dossiers met betrekking tot huurgerelateerde problemen (achterstal, overlast, domiciliefraude,…) bij de Juridische Dienst.

(Een deel van de gerechtelijke procedures zijn uiteraard nog oudere dossiers, en een groot deel van de opgestarte dossiers zijn nog niet afgesloten en lopen dus nog door) Hiernaast zijn er nog een aantal niet huurgerelateerde dossiers bij de Juridische Dienst, die ook niet bij deze telling zijn opgenomen. Het gaat dan bijvoorbeeld over een geschil met een nabuur door waterschade, geschil met een aannemer, een geschil met een architect, een leverancier van diensten, gerechtelijke expertises, dagvaardingen wegens laattijdige betalingen …)

Andere juridische dossiers: 10 Totaal aantal vonnissen in 2014: 32 (2013: 21)

Hiernaast zijn er 6 vonnissen waar de huurovereenkomst ondanks de achterstallen, toch behouden blijft, maar de huurder de achterstallen mag afkorten en dus ook de gerechtskosten moet betalen.

We hebben 9 vonnissen bekomen in ons voordeel met betrekking tot overlast, domiciliefraude, toebrengen van schade,…De huurovereenkomsten werden ook hier ontbonden in het voordeel van Woonpunt Mechelen.

Tenslotte bekwamen we ook nog 4 vonnissen waar de huurder enkel veroordeeld werd tot betaling van de kosten van de procedure. In casu zuiverden de huurders telkens tijdens de gerechtelijke procedure hun achterstallen aan, waardoor de vrederechter besliste om de huurovereenkomst niet te ontbinden, maar de huurders wel te veroordelen tot de kosten van het geding.

We bekwamen in 2014 echter ook 1 vonnis in ons nadeel.

Van de vonnissen waarbij de vrederechter de ontbinding van de huurovereenkomst uitsprak, is er in 2014 slechts 1 effectief moeten uitgedreven worden. De overige huurders hebben het pand vrijwillig verlaten.

Aantal vonnissen in 2014 voor ontbinding wegens achterstallen: 12 (2013: 9) Aantal vonnissen waar huurder afbetalingsmogelijkheid krijgt van vrederechter en huurovereenkomst dus behouden blijft: 6 (2013: 3)

In 2014 hebben we in totaal 32 vonnissen bekomen, waarvan een aantal verstekvonnissen die naderhand herzien zijn geworden en de huurder afbetalingsmogelijkheden kreeg, of enkel veroordeeld werd voor de kosten. (Aantal verstekvonnissen 2014: 12 verstekvonnissen)

Aantal vonnissen in 2014 waarin gaat over “ander geschil” (overlast, domiciliefraude, niet onderhouden woning, huurschade na staat van goed bij uittrede….): 9 (2013: 6)

Een aantal van de vonnissen van 2014 zijn uiteraard het resultaat van een procedure die reeds in 2013 of ervoor opgestart is.

Er zijn een aantal vonnissen waar de huurovereenkomst behouden bleef bijvoorbeeld doordat alles aangezuiverd werd, eventueel in stukken, NA het inleiden van de procedure. Zodoende werd er alleen een vonnis gemaakt waar de huurder veroordeeld werd tot de kosten van de procedure:

In 2014 hebben we 12 vonnissen bekomen waarbij de huurovereenkomst ontbonden werd wegens achterstal, in het nadeel van de huurder.

Vonnissen voor de kosten: 4 (2013:2)

Jaarverslag 2014 | 19

Vonnis waarbij Woonpunt Mechelen veroordeeld wordt: 1 Effectieve uitdrijvingen in 2014: 1 (2013:2) Aantal onbeheerde nalatenschappen in 2014: 2 (2013: 4)

Het jaar 2014 was een productief jaar. De planners van de dienst Onderhoud & Herstellingen hebben gedurende het jaar 4066 werkbonnen aangemaakt, dat zijn er 256 meer dan in 2013. 85% van de werken wordt uitgevoerd door onze eigen arbeiders, 15% van de werken besteden we uit aan externe partners. Deze cijfers hebben betrekking op werken die niet onder een onderhoudscontract vallen.

Onder Bewind geplaatst in 2014: 9 (2013: 2)

Collectieve schuldenregelingen In 2014 werden er 4 huurders toegelaten tot een collectieve schuldenregeling en 4 huurders-vertrokken toegelaten tot een collectieve schuldenregeling.

2014 werd afgesloten meteen totaal van 96 huurders of huurders-vertrokken van Woonpunt Mechelen die toegelaten werden tot de collectieve schuldenregeling: • 45 huurders-vertrokken (2013: 48) • 48 huurders (2013: 52) • 3 kandidaat-huurders / geschrapte kandidaat-huurders (2013: 3)

2.4 Onderhoud & Herstellingen De belangrijkste opdracht van de dienst Onderhoud & Herstellingen blijft om herstellingen vakkundig uit te voeren en de interventietijden zo kort mogelijk te houden. Woonpunt Mechelen streeft hierbij naar de best mogelijke dienstverlening. Onze dienst Onderhoud & Herstellingen is 24 uur op 24, 7 dagen op 7 bereikbaar via telefoon. Tijdens de kantooruren worden de oproepen behandeld door eigen medewerkers van de binnendienst.

Na de kantooruren tijdens weekdagen, tijdens het weekend en tijdens feestdagen gebeurt dat door een extern contactcenter en helpdesk. Aan de hand van een door ons geschreven protocol ondernemen zij de nodige acties. Eén van onze technische medewerkers is steeds voor een periode van één week van wacht ter ondersteuning.

20 | Jaarverslag 2014

Preventief onderhoud allerlei besteden we voor het grootste deel uit met als belangrijkste doel technische problemen te voorkomen, veiligheid te waarborgen en omdat we rekening moeten houden met wettelijke verplichtingen, zoals bij onderhoud van centrale verwarmingsinstallaties.

De belangrijkste taak van de dienst Onderhoud & Herstellingen hierin is de opvolging van de uitgevoerde werken. Dat doen we door controles op de werkvloer steekproefsgewijs uit te voeren en het administratieve luik, zoals vorderingsstaten, op te volgen. Nieuw geplaatste installaties worden grondig gecontroleerd vooraleer deze opgeleverd worden.

Gedurende het voorbije jaar werden een aantal renovatieprojecten opgeleverd door de dienst Patrimonium. Deze projecten werden dan overgedragen aan de dienst Onderhoud & Herstellingen voor verdere nazorg en onderhoud.

Modernere liften In de loop van het jaar 2014 werd de modernisatie van 43 liften helemaal afgerond.

Het project werd definitief opgeleverd.

Dit project werd eind 2012 opgestart. De vertraging tijdens de uitvoering van de werken is te wijten aan het feit dat een onderaannemer in faling is gegaan.

Rookmelders Sinds 2013 plaatst Woonpunt Mechelen gefaseerd rookmelders in alle bestaande woningen. Dat is een opdracht die niet wordt uitgevoerd door onze eigen medewerkers, maar die we uitbesteed hebben. De opdracht werd gegund aan Natuurpunt. Gedurende het jaar 2014 kwamen de woningen gebouwd tussen 1950 en 1969 aan de beurt.

2.5 Communicatie

Statistieken van de dienst Onderhoud & Herstellingen Aantal opgemaakte werkbonnen totaal : 4066

Bewonersparticipatie

Afgewerkte bonnen per stiel

2014 2013 2012

AO

Algemeen onderhoud

1178 1076 1032

CV

Centrale verwarming

268

306

276

DIV

Diversen

8

11

5

EL

Elektriciteit

555

465

469

EXT

Externe aannemers

600

717

834

GR

Groenonderhoud

36

11

19

ME

Metselwerken

509

570

543

SC

Schilderwerken

152

41

72

RE

Renovatie

9

-

-

SA

Sanitair

731

605

654

VEI

Veiligheid

13

8

1

In 2014 hebben we 4059 werkbonnen afgewerkt, tegenover 3810 in het jaar 2013. Dat komt neer op een gemiddelde van 338 per maand, gepresteerd met minder manuren (eigen mensen). Het opvallende verschil in het aantal schilderwerken, valt te verklaren door de vele verhuisbewegingen in 2014, waardoor bewoners - al dan niet tijdelijk in een ander pand moeten worden ondergebracht.

Dat pand moet uiteraard in orde gebracht worden.

Net zoals de voorgaande jaren bleef Woonpunt Mechelen in 2014 verder inzetten op bewonersparticipatie. Dat ging niet onopgemerkt voorbij tijdens het bezoek van de visitatiecommissie. Onze aanpak in deze vormt een goede praktijk. Het project wordt getrokken door het diensthoofd Klantenwerking en de communicatieverantwoordelijke.

Doorheen het jaar vonden er maar liefst 34 bijeenkomsten met huurders plaats. Deze vergaderingen houden zowel kerngroepvergaderingen, bewonersvergaderingen als vergaderingen van de huurdersadviesraad Mechelen (HARM) in. De aanleidingen voor deze vergaderingen waren divers: informatie-uitwisseling over renovatieprojecten, informatie en oefensessies over een nieuw afvalsysteem in een wijk, evaluatie van de bewonersparticipatie op zich, enzovoort.

Op die manier is Woonpunt Mechelen in 2014 in tien verschillende wijken langs geweest.

De HARM kwam in 2014 elke derde dinsdag van de oneven maanden samen. Naast deze reguliere bijeenkomsten vond er ook een extra vergadering plaats in het kader van de wijzigingen in het Kaderbesluit Sociale Huur. In de zomer van 2014 volgde er een uitstap met de HARMleden. Op dat moment werd een bezoek gebracht aan alle recent opgeleverde renovatie- en nieuwbouwprojecten van Woonpunt Mechelen.

Jaarverslag 2014 | 21

Acties in 2014

Uiteraard is zowel een interne als externe informatiedoorstroming van belang wanneer een organisatie inzet op het betrekken van huurders.

In 2014 werd er werk gemaakt van een beter systeem om verslagen van de vergaderingen intern te raadplegen. Iedere medewerker wordt nu steeds op de hoogte gebracht wanneer er een verslag raadpleegbaar is. Alle verslagen zijn terug te vinden in een vaste map op de server en blijven daar staan. Wat de verspreiding van deze verslagen naar de huurders betreft, ontvangt iedere huurder steeds een verslag van de bewonersvergadering.

Wanneer het om kerngroepen gaat, ontvangen de leden het verslag en verwachten wij dat zij op die manier de informatie naar de achterban kunnen verspreiden wanneer erom gevraagd wordt.

Nederlandse collega’s op bezoek

Woonpunt Mechelen past sinds 2012 haar communicatie stelselmatig aan in functie van de huurders. In 2014 ondernam Woonpunt Mechelen opnieuw verschillende acties om huurders in verstaanbare taal te informeren over de rechten en plichten van zowel huurder als verhuurder.

Zo werden er onder meer informatiefolders ontwikkeld over ontluchten, het gebruik van schotelantennes en het houden van huisdieren.

Daarnaast werd er een folder ontwikkeld over de huurprijsberekening en de huurlasten.

In 2014 werden er opnieuw 4 algemene nieuwsbrieven verspreid. Deze nieuwsbrieven bevatten nog steeds belangrijke informatie voor huurders, maar ook interessante tips, nieuwtjes en informatie over renovatieprojecten. Iedere keer staat er ook een lezerswedstrijd in de nieuwsbrief. Die wedstrijd houdt in dat huurders bij het correct invullen van een kruiswoordraadsel, kans kunnen maken op een cadeaubon van een buurtwinkel ter waarde van 25 euro. De antwoorden op de vragen zijn terug te vinden in de nieuwsbrief. In 2014 hebben in totaal 59 huurders deelgenomen aan de lezerswedstrijd. Het blijft belangrijk dat huurders deelnemen, omdat ze op die manier de nieuwsbrief effectief gelezen hebben. In de loop van 2015 zal er gekeken worden om de lezerswedstrijd in een nieuw kleedje te steken, om de respons te vergroten.

Begin juli 2014 kreeg Woonpunt Mechelen bezoek van een delegatie bestuurders van woonmaatschappijen uit Nederland. Deze collega’s werden uitgebreid verwelkomd en ondergedompeld in de wondere wereld van Woonpunt Mechelen en sociale huisvesting in Vlaanderen.

Na een uitgebreide presentatie en vragenronde, werden ook zij begeleid bij enkele bezoeken aan renovatieprojecten.

De bezoekers waren danig onder de indruk van het harde werk dat we dagelijks leveren en van de afwerkingsgraad en het comfort van de woningen.

22 | Jaarverslag 2014

Bij nieuwe projecten maken we sinds 2014 ook altijd een informatiebrochure op voor de nieuwe huurders van de afgewerkte woonst. Daarin staat allerlei technische informatie gaande van de werking van het ventilatiesysteem, het gebruik van de kamerthermostaat en kookplaat, de staat de van muren/deuren tot de voorzieningen in de tuin. Ook werd er verder gewerkt om brieven begrijpelijker op te stellen met speciale aandacht voor onder andere de brief in verband met de huurwaarborg.

In 2014 stonden er twee grote projecten op de planning waarvoor een goede communicatieaanpak nodig was.

Samen naar een propere Gandhistraat!

Op 1 december 2014 werd er een nieuw afvalsysteem geïntroduceerd voor de huurders van de 465 appartementen in de Mahatma Gandhistraat. De bekende Molok-containers zouden na jaren verdwijnen om plaats te maken voor ondergrondse afvalcontainers voor huisvuil.

Mensen zouden dus voor het eerst sinds lange tijd moeten sorteren en PMD-zakken gebruiken. Om de slaagkansen van het project te vergroten, werden de bewoners zo vroeg mogelijk in het proces betrokken.

Samen met Ivarem en de stad Mechelen werd een communicatieplan opgesteld. De kerngroep van de Mahatma Gandhistraat werd vrij snel ingeschakeld en zette mee haar schouders onder het project.

In juni 2014 werden de bewoners voor het eerst geïnformeerd. Het startschot werd gegeven tijdens het buurtfeest ‘Global Fiësta’, waar kinderen op een speelse manier leerden om te gaan met sorteren.

In de loop van oktober en november 2014 vonden er vervolgens verschillende informatiesessies plaats. Huurders werden gemotiveerd deel te nemen, door een gratis rol PMD-zakken aan te bieden. De opkomst was groot. Verspreid over de 5 infosessies kwamen maar liefst 300 huurders opdagen. Tijdens deze informatiesessies ontvingen de bewoners informatiebrochures, de betalingsuitnodiging en hun kaart.

Enkele dagen voordat het nieuwe systeem actief was, konden de bewoners gratis komen oefenen aan een ondergrondse container. De leden van de kerngroep stonden de bewoners steeds met raad en daad bij. Ook de cel Milieu van de lokale politie werd nauw betrokken en voert regelmatig controles uit. Opvolging is en blijft belangrijk.

Doorheen het proces werden de bewoners ook regelmatig geïnformeerd via een wijkspecifieke nieuwsbrief. In 2015 volgt een eerste evaluatie van het project.

Communicatie hernummering Oud Oefenplein Een volgende groot project in 2014 was de hernummering van het Oud Oefenplein. Voor het eerst in de geschiedenis van de maatschappij werden we geconfronteerd met een dergelijke ingrijpende hernummering. Toch was deze hernummering noodzakelijk: hulpdiensten moeten snel en zonder oponthoud de juiste bestemming bereiken.

Voordat het project werd uitgevoerd, was er regelmatig overleg met verschillende stadsdiensten en Bpost.

Woonpunt Mechelen heeft de algemene communicatie naar de bewoners van de wijk op zich genomen.

De dienst Bevolking van de stad Mechelen heeft de betrokken huurders een uitnodigingsbrief gestuurd om identiteitskaarten en dergelijke aan te passen.

Woonpunt Mechelen heeft de bewoners nieuwsbrieven verstuurd en een informatiemap aangemaakt met meer informatie. Gedurende een volledige week, konden huurders extra terecht aan de balie om deze informatiemap af te halen en alle belangrijke informatie te ontvangen. Daarnaast heeft de sociaal assistente ook huisbezoeken uitgevoerd. Tot slot ontvingen alle bewoners een checklist zodat duidelijk was wat de stad Mechelen in orde zou brengen, wat Woonpunt Mechelen voor hen zou doen en wat ze zelf in orde moesten brengen.

De hernummering vond plaats in november - december 2014. In 2015 zal dit proces geëvalueerd worden.

Synergie door samenwerking Dergelijke projecten kunnen alleen maar slagen als er een goede interne en externe samenwerking is. Daarom is het succes van zulke projecten de verdienste van alle medewerkers. Communicatie is hierbij een sleutel tot succes. Ook de komende jaren blijven we hier bij Woonpunt Mechelen verder op inzetten.

Jaarverslag 2014 | 23

Een strategisch plan voor goede interne en externe communicatie In de loop van 2014 werd er werk gemaakt van de opmaak van een strategisch plan voor interne en externe communicatie. Dat plan zal begin 2015 voorgelegd worden aan de raad van bestuur.

Persmoment Wielewaalstraat

Overzicht persmomenten en inhuldigingen • donderdag 26 juni 2014: Galgenberg In april 2014 namen huurders hun intrek in de laatste 21 gerenoveerde woningen van Woonpunt Mechelen in de wijk Galgenberg.

Samen met de voorzitter van Woonpunt Mechelen, de burgemeester, de aannemer en de architecten werd er op donderdag 26 juni een bezoek gebracht aan een huurder in haar in nieuwe woning.

Persmoment Wielewaalstraat

Persmoment De Langhestraat – Spiegelstraat

Persmoment De Langhestraat – Spiegelstraat

24 | Jaarverslag 2014

• maandag 30 juni 2014: Wielewaalstraat Op maandag 30 juni werd het gerenoveerde appartementsgebouw Wielewaalstraat 2-4 officieel ingehuldigd. De bewoners van de 16 éénslaapkamerappartementen konden op dat ogenblik kennismaken met elkaar en genieten van een hapje en een drankje. Samen met de aanwezige pers en leden van de raad van bestuur werd er een bezoek gebracht aan een vernieuwd appartement.

• donderdag 13 november 2014: De Langhestraat - Spiegelstraat Alle bewoners van het gerenoveerde complex werden in november 2014 uitgenodigd voor een hapje en een drankje. Het ideale moment om in een leuke sfeer elkaar beter te leren kennen. Terwijl werd door de voorzitter ook een inhuldigingbord onthuld. Er werd samen met de aanwezige pers en leden van de raad van bestuur een bezoek gebracht aan een gerenoveerd appartement van één van de nieuwe bewoners.

deel 3

PROJECTEN PATRIMONIUM

Jaarverslag 2014 | 25

3.1 Gerealiseerde projecten in 2014 Galgenberg - fase 3

Renovatie woningen Bethaniënpolder

Ontwerper: Roosemont - van Haesendonk

Ontwerper: Omgeving

Aannemer: Everaert - Cooreman

Aannemer: Van Laere

Ligging: Mechelen Noord, wijk Galgenberg, Antwerpsesteenweg

Ligging: Mechelen Centrum, wijk Bethaniënpolder, Battelsesteenweg

Budget: € 2.677.746,65 excl. btw

Budget: € 9.127.937,49 excl. btw

Omschrijving project: De werken zijn gestart op 16 januari 2012. Het ging om de renovatie van de laatste 21 rijwoningen in de wijk Galgenberg. Op de voorgevel na, werd het geheel afgebroken en nieuwbouwwoning werd achter de gevel voorzien.

Er werd gewerkt met een metalen constructie waarin houten vloerbalken werden bevestigd.

Alle tussenmuren werden opgetrokken in gyproc en de gemene muren werden geïsoleerd.

Omschrijving project: De keukens en badkamers van deze 127 woningen werden grondig gerenoveerd. Ook de buitenkant van de woningen werd grondig aangepakt. De werken gingen van start in januari 2013.

De woningen werden voorlopig opgeleverd in maart 2014, waarna de bewoners vanaf april hun intrek hebben genomen in de woningen.

Eind juni werd er een persmoment gehouden.

• Alle ramen, deuren en glas van afdaken werden vervangen. Hierbij werd rekening gehouden met veiligheid, verluchting en isolatie; • De binnenzijde van de ramen en deuren werd afgewerkt (afkasting, isolerende gordijnkasten, raamtabletten); • De manuele garagepoorten werden vervangen door sectionale garagepoorten.

De werken werden voorlopig opgeleverd in juni 2014.

26 | Jaarverslag 2014

3.2 Projecten in uitvoering De Langhestraat - Spiegelstraat

Oud Oefenplein fase 4

Ontwerper: groep Archo CVBA

Ontwerper: D + A International

Architect: PIT

Aannemer:

Ligging: Mechelen Centrum, Hoogstraat - Veluwestraat

Democo (162 huurwoningen) Wienen (12 koopwoningen)

Ligging: Mechelen Noord, Oud Oefenplein, Antwerpsesteenweg en Liersesteenweg

Budget: € 2.092.496,61 excl. btw Budget: € 20.536.368,34 excl. Btw Omschrijving project: Hier gaat het om de renovatie van 29 appartementen, waarbij niet alleen de appartementen intern volledig gerenoveerd werden, maar waar ook de balustrades en liften werden vernieuwd.

De appartementen zijn in 2 types te verdelen, zijnde: • Type A gelegen De Langhestraat; • Type B gelegen Spiegelstraat.

De oppervlakte van de appartementen bleef onveranderd, er werd enkel gestreefd naar een betere interne organisatie. De werken werden voorlopig opgeleverd in mei 2014. In november 2014 werd het complex officieel ingehuldigd en hebben de bewoners kennis gemaakt met elkaar tijdens het persmoment.

Omschrijving project: De laatste 174 te renoveren woningen werden in één fase afgebroken. Net als in de vorige fases werd er rekening gehouden met het behoud van de tuinwijkgedachte. In de heropbouw hebben we gedacht aan de integratie van een aantal woningen voor grote gezinnen. Deze grote gezinnen worden geclusterd rond sport en spelinfrastructuur.

In de wijk is er ook plaats voor ouderen.

Het aanvangsbevel werd gegeven en de werken aan de huurwoningen zijn van start gegaan tijdens de eerste week van januari 2013. In 2014 werd er verder gewerkt aan zowel de huur- als koopwoningen. Het einde van de werken is voorzien maart 2015.

Jaarverslag 2014 | 27

Nieuwbouw dienstenstrip - kantoor Woonpunt Mechelen

Abeelstraat

Kantoren: 800 m2 aan € 1.350/ m2 Budget: € 1.080.000 excl. btw Erelonen en bijkomende kosten (btw): € 250.000 excl. btw Er wordt gebouwd op openbaar domein - grond is geen eigendom van Woonpunt Mechelen Feestzaal: 300 m2 Budget: € 300.000 excl. btw

Ontwerper: Omgeving

In de stedenbouwkundige studie werd de bouw van een dienstencentrum / wijkcentrum en de kantoren van Woonpunt Mechelen mee opgenomen. Het betreft hier een samenwerking tussen OCMW/ stad en Woonpunt Mechelen, waarbij al deze functies verenigd worden in één gebouw om aldus kostenbesparend te bouwen en meer synergie te bekomen tussen de verschillende centra.

Omschrijving project: Het project beoogt de volledige renovatie van de appartementen, waarbij de bestaande blokken zullen gestript worden tot op de betonstructuur. Er wordt gestreefd naar rolstoeltoegankelijke appartementen met 1of 2 slaapkamers (type 1/2, type 2/3 of type 2/4) op de gelijkvloerse verdieping en met duplexappartementen met 2 of 3 slaapkamers (type 2/3 of type 2/4 of type 3/5) erboven.

De stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd op de bouwdienst van de stad Mechelen en het definitief ontwerp werd ingediend eind 2010. Na aanvulling van het definitief ontwerpdossier werd machtiging gunning aangevraagd bij de VMSW. De werken zijn eind september 2014 van start gegaan.

Heraanleg openbaar domein De stedenbouwkundige studie werd afgeleverd in 2009. AGI heeft eind 2011 de ontwerper Infrabo uit Westerlo aangesteld. In 2014 gebeurde de aanbesteding. Vermoedelijk vangen de werken aan in 2015.

28 | Jaarverslag 2014

Aannemer: THV ACH Bouw - Floré Ligging: Mechelen Zuid, Tervuursesteenweg - Jubellaan - Mahatma Gandhistraat Budget: € 8.743.499.00 excl. Btw

Bijkomend werd er beslist om deze vier blokken uit te breiden met twee extra volumes met in totaal 10 appartementen. Door deze uitbreiding kon een lift voorzien worden in de nieuwe volumes waardoor de helft van alle woningen rolstoelbereikbaar is. De werken zijn van start gegaan in maart 2013.

Appartementsgebouw nummer 7 werd in 2014 in gebruik genomen. Aansluitend zijn de werken aan gebouwen 5 en 3 van start gegaan.

Tervuursesteenweg - type 1 woningen

Woningen wijk Otterbeek

Ontwerper: Architectenstudio

Ontwerper: PCP Architecten

Aannemer: Democo

Aannemer: THV ACH Bouw - Floré

Ligging: Mechelen Zuid, Abeelstraat, Tervuursesteenweg, Mahatma Gandhistraat

Ligging: Mechelen Noord, wijk Otterbeek, Antwerpsesteenweg - R6

Budget: € 11.497.832,89 excl. Btw

Budget: € 11.344.809,58 excl. btw

Omschrijving project: Bij deze woningen gaat het om een externe renovatie en een volledige interne renovatie. Er komt een uitbreiding van de keuken op de gelijkvloerse verdieping en een opening tussen keuken/leefruimte. In een aantal woningen wordt op de eerste verdieping bovenop het keukenvolume eveneens extra ruimte voorzien zodat vier slaapkamers en een volwaardige badkamer kunnen voorzien worden.

De andere woningen krijgen drie slaapkamers in plaats van de oorspronkelijke vier slaapkamers.

Omschrijving project: Het betreft de renovatie van de tuinwijkwoningen type 1, 2, 3, 5 en 6. Fase 2a betreft de renovatie van 52 leegstaande woningen, in het dossier is de mogelijkheid voorzien om via één of meerdere herhalingsopdrachten bijkomend de resterende 93 woningen te renoveren. De werken werden gegegund aan THV ACH Bouw - Floré en zijn van start gegaan op 1 februari 2011.

De werken zijn gestart op 9 januari 2012 en worden uitgevoerd in zes fasen van 18 woningen. Vijf fasen zijn reeds achter de rug, de woningen werden in gebruikgenomen en momenteel is Democo volop aan het werk in fase 6 van deze aanneming.

Deze werken werden opgeleverd in juni 2013 en definitef opgeleverd in 2014. De eerste herhalingsopdracht werd opgestart eind 2013 en zal begin 2015 afgerond zijn. De tweede herhalingsopdracht werd toegewezen aan THV ACH bouw - Floré voor de resterende 41 woningen.

Jaarverslag 2014 | 29

Duplexen wijk Otterbeek

Kruisbaan

Ontwerper: PCP architecten

Ontwerper: Lava architecten

Aannemer: THV ACH Bouw - Floré

Aannemer: PIT

Ligging: Mechelen Noord, wijk Otterbeek, Antwerpsesteenweg - R6

Ligging: Mechelen Zuid, Europalaan Budget: € 6.115.250,35 excl. btw

Budget: € 3.322.512,34 excl. btw (duplexwoningen) Omschrijving project: Het betreft de renovatie van de tuinwijkwoningen type 2 en 4. De woningen zijn gegroepeerd in groepjes van 4 duplexwoningen. In functie van de beschikbaarheid en de leegstand werd een fasering opgelegd waarbij de aannemer in verschillende fasen deze woningen dient te renoveren. Deze werken werden gegegund aan THV ACH Bouw - Floré en zijn van start gegaan op 2 september 2013.

De eerste twee blokken werden in september 2014 in gebruik genomen. Aansluitend werd gestart met de renovatie van drie blokken.

Omschrijving project: De 96 appartementen gelegen op de Kruisbaan worden intern gerenoveerd, waarbij alle technieken aangepast worden en alle appartementen voorzien worden van een nieuwe keuken en badkamer. Elk appartement krijgt eveneens een extern terras, aan het appartement of op het dak. In het hele renovatieproject werden op de gelijkvloerse verdiepingen per blok twee extra appartementen gerealiseerd, aangepast aan rolstoelgebruikers.

De werken voor de renovatie van de gelijkvloerse verdiepingen van Kruisbaan 38, 36, 14 en 12 en de renovatie van de appartementen en dakverdiepingen van Kruisbaan 38 en 36 werden gegund aan PIT nv Kapellen tegen het nagerekende en verbeterde inschrijvingsbedrag van € 4.197.029,89 excl. btw.

Appartementsgebouw 38 werd in 2014 in gebruik genomen. Aansluitend werd gestart met de werken aan gebouw 36. De werken zullen afgerond worden in mei 2015.

In 2014 werd er beslist om het dakterras niet uit te voeren in de gebouwen 36, 14 en 12. De renovatie van de appartementen Kruisbaan 12 en 14 werden in 2014 gegund aan PIT als herhalingsopdracht.

30 | Jaarverslag 2014

Nekkerspoelstraat 428-438

Tuinstraat

Ontwerper: Patsy Van de Kelft

Ontwerper: Jef Van Oevelen

Aannemer: DCA

Aannemer: DCA

Ligging: Mechelen Centrum, Nekkerspoelstraat

Ligging: Mechelen Rand, SintKatelijne-Waver, Ijzerenveld

Budget: â‚Ź 955.578,94 excl. btw Budget: â‚Ź 1.019.340,22 excl. btw Omschrijving project: Er worden 9 appartementen gebouwd en de afbraak van de bestaande woningen werden uitgevoerd in 2010. De gunningprocedure van deze werken werd opgestart en verder gezet in 2013. Het startschot voor deze werken werd gegeven op 4 november 2013. In 2014 waren de werken volop in uitvoering en vermoedelijk zullen ze afgerond zijn tegen februari 2015.

Omschrijving project: Zes rijwoningen worden vervangen door nieuwe woningen type 4/6. De werken zijn volop in uitvoering. De oplevering zal vermoedelijk plaatsvinden begin 2015.

Jaarverslag 2014 | 31

3.3 Projecten in voorbereiding Appartementen Mahatma Gandhistraat - perceel 1

Appartementen Mahatma Gandhistraat - perceel 2

Appartementen Mahatma Gandhistraat – perceel 3

Ontwerper: KPW architecten

Ontwerper: Comodo architecten

Ontwerper: Jef Van Oevelen

Ligging: Mechelen Zuid, Mahatma Gandhistraat, Jubellaan - Tervuursesteenweg

Ligging: Mechelen Zuid, Mahatma Gandhistraat, Jubellaan - Tervuursesteenweg

Ligging: Mechelen Zuid, Mahatma Gandhistraat, Jubellaan – Tervuursesteenweg

Raming budget: € 7.626.804,77 excl. btw

Raming budget: € 18.554,35 excl. btw

Raming budget: € 22.872.556,18 excl. btw

Omschrijving project: Perceel 1 bestaat uit 51 appartementen type 1 of 2 slaapkamers die specifiek bestemd zijn voor ouderen en mindervalide bewoners. Zij zijn rolstoelaangepast en streven het concept van “Levenslang wonen” na. Het resultaat is een rustig complex waarbij de woonkwaliteit van zeer groot belang is. Dit complex wordt voorzien van een gezamenlijke afsluitbare binnentuin, individuele terrassen, de zonnekant is de woonkant, wintertuinen, een ondergrondse parkeergarage en fietsenberging.

Omschrijving project: Perceel 2 omvat 150 appartementen en woningen, verdeeld over 5 woonentiteiten.

Dit perceel bestaat zowel uit kleine appartementen voor alleenstaanden als uit grotere gezinswoningen met tuin en inpandige garage.

Omschrijving project: Perceel 3 omvat 175 appartementen en woningen, verdeeld over 6 woonentiteiten. Dit perceel bestaat zowel uit kleine appartementen met terras voor alleenstaanden en senioren als uit grotere gezinswoningen met tuin en inpandige garage.

32 | Jaarverslag 2014

Uitgangspunten bij het ontwerp zijn: • betrokkenheid woning op omgeving; • doorzonprincipe; • gunstig georiënteerde buitenruimte, aansluitend bij leefruimte; • eenvoudig inrichtbaar

Punctuele ingrepen

Heraanleg openbaar domein

Ontwerpers: Omgeving en Architectenstudio

gevolgd. De opdracht werd aan twee studiebureaus toegewezen:

Ontwerper: Omgeving uit Berchem

Raming budget: Omgeving: € 1.715.425,88 excl. btw Architectenstudio: € 2.709.734,00 excl. btw

Omgeving: 18 woongelegenheden, waarvan 9 duplexappartementen.

De stedenbouwkundige studie werd afgeleverd in 2010. In tussentijd werd Omgeving aangesteld voor de opmaak van een ontwerp en uitvoeringsdossier voor de heraanleg van het openbaar domein in deze wijk. Het dossier bevindt zich nog in een voorontwerpfase. In 2013 werd dit dossier verder uitgewerkt, werden met de verschillende partners inspraakmomenten en overlegmomenten georganiseerd en werd de fasering van deze werken en de fasering van onze bouwwerken op elkaar afgestemd.

Omschrijving project: In de tuinwijk bestond de mogelijkheid om op het einde van de gekoppelde woningen, op de restzones in de wijk, nog enkele nieuwbouwwoningen te voorzien. Er werd van deze opportuniteit gebruikgemaakt.

Wat architectuur en inplanting betreft, werd de stedenbouwkundige studie

Architectenstudio: 29 woongelegenheden waarvan 7 woningen, 22 appartementen 1 tot 3 slaapkamers.

In functie van de leefbaarheid van de wijk en de coördinatie van de verschillende projecten in de wijk zal ernaar gestreefd worden de uitvoering van dit project te laten aansluiten met de heraanleg van het openbaar domein.

Vermoedelijk zal er pas in 2016 concreet gestart kunnen worden.

Jaarverslag 2014 | 33

Schijfstraat - Rusthof

Heraanleg openbaar domein

Ontwerper: KPW architecten

In 2014 werd Infrabo aangesteld als ontwerper openbaar domein. De eerste coördinatievergaderingen hebben ook plaatsgevonden in 2014.

Ligging: Mechelen Noord, Antwerpsesteenweg, Schijfstraat Raming budget: € 7.705.468,00 excl. btw Omschrijving project: Renovatie van het hele Rusthof. Het te realiseren programma bedraagt momenteel: • Type A – renovatie van 16 appartementen: appartement type 1/1; • Type B – renovatie van 20 appartementen: appartement type 1/1; • Type C – renovatie van 44 duplexwoningen verdeeld over 8 bouwblokken: appartement type 1/1; • Type E - vervangingsbouw van 8 appartementen type 1/2; • Type F - vervangen dienstencentrum af door 5 koopappartementen.

In een eerste fase zullen de duplexwoningen en appartementen type E en F gebouwd worden.

Type E zal aanbesteed worden begin 2015 en de werken zullen vermoedelijk in het najaar van 2015 van start kunnen gaan. Wat type F betreft werd in 2014 het definitief dossier opgemaakt en zal in het najaar van 2015 worden aanbesteed om begin 2016 te kunnen starten.

Type A, B en C zijn nog in voorontwerp.

Gaanderijwoningen Otterbeek Ontwerper: WAW architecten, Erik Helsen Ligging: Mechelen Noord, wijk Otterbeek, Antwerpsesteenweg – R6 Raming budget: € 2.445.000,00 excl. btw Omschrijving project: Het gaat om de afbraak van 63 gaanderijwoningen om deze te vervangen door nieuwbouw. De besprekingen betreffende de randvoorwaarden werden vastgelegd in een startnota en verder verwerkt in de stedenbouwkundige studie, die momenteel in zijn definitieve vorm wordt gegoten.

Hierin worden de randvoorwaarden bepaald waarbinnen gewerkt dient te worden. Er wordt voor gekozen om de gaanderijwoningen te vervangen door nieuwbouw. Het te realiseren programma kan als volgt omschreven worden: • Groot appartementsblok: 27 type 1 / 2; • Grondgebonden woningen: 15 type 2 / 4; • Appartementsblok: 12 type 1 / 2.

Aan WAW architecten werd de opdracht gegeven een voorontwerp uit te werken.

34 | Jaarverslag 2014

De Streyp – Pennemeesterstraat

Nijverheidsstraat

Ontwerper: Quirynen Jacobs Architecten Ligging: Mechelen Rand, Leestsesteenweg Raming budget: € 3.413.000,00 excl. Btw Omschrijving project: Het gaat hier om de renovatie van een hele wijk • Type A: woningen Pennemeesterstraat worden volledig gerenoveerd; • Type B: Molenhofstraat is gerenoveerd, enkel buitenisolatie is nodig en aanpak van betonrot; • Type C-D-E: duplexen De Streyp worden volledig gerenoveerd; • Type F: woningen De Streyp worden vervangen door types 2/3.

Het voorontwerpdossier werd in 2014 opgemaakt en werd voor gunstig advies voorgelegd aan de VMSW.

Ontwerper: S3A Ligging: Mechelen Centrum, Nekkerspoelstraat, Grote Nieuwedijkstraat Raming budget: € 969.714,00 excl. btw Omschrijving project: Het bestaande pand op de hoek van de Nijverheidsstraat – Grote Nieuwedijkstraat werd aangekocht voor afbraak en de bouw van 9 appartementen levenslang wonen. Eind 2014 werd het voorontwerpdossier opgemaakt. Dat kan voorgelegd worden aan de VMSW voor gunstig advies. Grondsonderingen moeten nog uitgevoerd worden ter vervollediging van het dossier.

Ankerstraat Ontwerper: PcP architecten Ligging: Mechelen Rand, Battelsesteenweg Raming budget: € 3.413.000,00 excl. Btw Omschrijving project: Het gaat hier om de renovatie van een hele wijk. De meeste panden in de Ankerstraaat zijn te klein qua oppervlakte.

Een volledige renovatie en uitbreiding van de woningen dringt zich op. PcP architecten heeft opdracht gekregen het voorontwerp op te maken. De renovatie gebeurt volgens natuurlijke verhuis en/of verhuis binnen de wijk.

Jaarverslag 2014 | 35

36 | Jaarverslag 2014

deel 4 KLACHTEN IN 2014

Jaarverslag 2014 | 37

Klachten In 2014 heeft Woonpunt Mechelen 21 klachten geregistreerd. Het gaat hier over huurders en kandidaten die de stap gezet hebben om contact op te nemen met de klachtencoördinator. Sinds 1 januari 2014 is er bij Woonpunt Mechelen een nieuwe klachtenprocedure in werking.

Die procedure werd zowel intern als extern duidelijk gecommuniceerd. Alle informatie en bijhorende documenten zijn terug te vinden op onze website www.woonpuntmechelen.be.

De belangrijkste verandering in de nieuwe procedure is dat klachten sinds januari 2014 niet alleen schriftelijk, maar ook mondeling kunnen ingediend worden bij onze klachtencoördinator.

Hierbij moet wel rekening gehouden worden met het feit dat mondelinge opmerkingen waarbij er onmiddellijk een oplossing kan geboden worden, niet beschouwd worden als een klacht. Deze opmerkingen kaderen in het proces van evaluatie en bijsturing van de hulpen dienstverlening van Woonpunt Mechelen.

Kanalen • Rechtstreeks van burger • Via Vlaamse Ombudsdienst • Via georganiseerd middenveld • Via andere kanalen

7 klachten kwamen binnen via mail, 5 via brief, 8 mondeling (persoonlijk) en 1 via telefoon. Hier is toch opmerkelijk dat er 8 klachten mondeling werden ontvangen terwijl dit pas sinds 1 januari 2014 werd ingevoerd bij de wijziging van onze klachtenprocedure. De drempel om een klacht in te dienen blijkt dus duidelijk te zijn verlaagd door ook deze mogelijkheid te bieden aan onze huurders, kandidaten, enzovoort.

Drager van de meldingen (ongeacht gegrondheid)

Wat deze 21 geregistreerde klachten betreft, stellen wij vast dat volgende onderwerpen aan bod kwamen: • 1 • 2 • 3 • 1 • 2 • 1 • 2 • 2 • 4 • 3

x x x x x x x x x x

waarborg verwarming schadeloosstelling renovatie mutatie leefbaarheid klacht tegen medewerker huurlasten herstellingen administratieve werking

38 | Jaarverslag 2014

17 2 2 0

• Gegrond: 10 • Ongegrond: 7 • Deels gegrond: 3 • Niet ontvankelijk: 1 (werd ingetrokken) • Totaal: 21

Eveneens besliste het directiecomité hierrond dat er in de toekomst voorafgaand aan een huurafrekening een infocampagne dient te worden voorzien. Bij sterk afwijkende afrekeningen moet er bijkomende informatie bij de afrekening worden gegeven. Dit neemt de communicatieverantwoordelijke mee in de operationele doelstellingen van volgend jaar. Huurders dienen voldoende geïnformeerd te zijn vóór ze de afrekening ontvangen.

Vergelijking met de klachtenrapportage van voorgaande jaren

Algemeen omtrent toekomstige afrekeningen van huurlasten wordt er dus werk van gemaakt om:

Aantal

• verschillen tussen voorschotten en effectieve afrekeningen zo klein mogelijk te houden; • een goede communicatiecampagne voorafgaandelijk aan het versturen van de afrekeningen op te zetten (infosessies, enz.); • een interne procedure uit te schrijven.

Beoordelingen van de klachten

• Totaal aantal klachten (ongeacht beoordeling) in 2009 61 • Totaal aantal klachten (ongeacht beoordeling) in 2010 39 • Totaal aantal klachten (ongeacht beoordeling) in 2011 13 • Totaal aantal klachten (ongeacht beoordeling) in 2012 13 • Totaal aantal klachten (ongeacht beoordeling) in 2013 21 (waarvan 1 niet ontvankelijk) • Totaal aantal klachten (ongeacht beoordeling) in 2014 21 (waarvan 1 ingetrokken)

Wat betreft de klachten omtrent mutaties stellen we vast dat ‘rationele bezetting’ een heikel punt is. Hierover is momenteel op hoger niveau ook heel wat te doen (overbezetting en onderbezetting in sociale huisvesting) en wij zullen uiteraard de wetgeving die van toepassing is en zal worden verder correct opvolgen en uitvoeren.

Als bestuur en directie van Woonpunt Mechelen vinden wij niet zo zeer het aantal klachten, dan wel de concrete realisaties en acties die ondernomen worden ter verbetering belangrijk.

Omtrent de klachten met als onderwerp ‘schadeloosstelling’ gaat het doorgaans over schade aan een pand gelegen naast een renovatieproject van onze maatschappij.

Deze worden opgelost door de betrokken aannemer die zijn verzekering aanspreekt.

Aanleiding van de klachten

Klachten aangaande herstellingen zijn vaak nog te wijten aan enige onduidelijkheid over voor wie de kost is van een herstelling: de huurder of de sociale huisvestingsmaatschappij. De brochure die de Provincie Antwerpen hiertoe ontwikkelde (ZieZo!) heeft al heel wat verduidelijkt maar toch merken we dat een aantal zaken nog steeds voor discussies zorgen. Om die reden buigt onze huurdersadviesraad zich sinds 2014 over de opmaak van een brochure Onderhoud & Herstellingen, specifiek van toepassing op Woonpunt Mechelen.

We hopen het boekje in 2015 af te werken.

Wat de afrekening van de huurlasten betreft, kwamen er slechts 2 klachten tot bij de klachtencoördinator. Dat omdat er een andere medewerker van de dienst boekhouding was aangesteld om in eerste lijn vragen en klachten te behandelen. Eind 2014 is er beslist om een werkgroep huurlasten op te richten, omwille van de vele vragen/klachten die hierover binnenkwamen bij deze medewerker. Dat om het proces in 2015 huurvriendelijker aan te pakken.

Jaarverslag 2014 | 39

Klachten tegen medewerkers en in ons geval tegen klantonvriendelijk gedrag van personeelsleden nemen wij heel serieus. Na een dergelijke klacht plannen wij onmiddellijk een gesprek met de betrokken medewerker. Wij leggen beide versies naast elkaar en bespreken deze samen. Hier merken we dat het bij deze klachten uitermate belangrijk is om dit heel snel te behandelen en stellen we vast dat in beide versies toch delen van de feiten ontbreken. Wij wijzen onze medewerkers erop dat het bijzonder belangrijk is ten allen tijde kalmte te bewaren en iedereen met respect te blijven behandelen ongeacht hoe zij op dat moment zelf worden behandeld. In 2015 zullen we ook voor onze arbeiders een opleiding zoeken die hen hierin helpt.

40 | Jaarverslag 2014

Omtrent de klachten over de administratieve werking hopen we dat in de toekomst aan te pakken met onder meer de implementatie van nieuwe software pakketten en het beter in kaart brengen van procedures en processen.

deel 5

PERSONEEL EN ORGANISATIE Jaarverslag 2014 | 41

5.1 Organisatiestructuur Raad van Bestuur

DirectiecomitĂŠ

Algemeen Directeur

Adjunct en technisch directeur

Projectmanager

Dienst Onderhoud & Herstellingen/Veiligheid

Dienst Patrimonium

Dienst FinanciĂŤn

42 | Jaarverslag 2014

Staf Directie: juridisch adviseur en aankoopverantwoordelijke

Dienst Klantenwerking

Dienst Personeel & Organisatie

5.2 Samenstelling personeel Eind 2014 had Woonpunt Mechelen 49 medewerkers of 44,6 VTE vast in dienst. Drie medewerkers (2 VTE en 1 x 36 uur) hiervan waren echter gedurende het hele jaar werkonbekwaam. 57% van de medewerkers zijn bedienden, 43% arbeiders.

Tijdens de vakantieperiodes waren er 3 jobstudenten samen ongeveer 1,5 maand in dienst.

Het beloningspakket van de directeur omvat salarisschaal A212 (minimum € 30.630 – maximum € 45.380) van de Vlaamse overheid, een dienstwagen, groepsverzekering, hospitalisatieverzekering, maaltijdcheques, geen managementtoelage.

Aanwervingen in 2014 In 2014 wierf Woonpunt Mechelen 4 nieuwe medewerkers aan. Deze aanwervingen gebeurden ter vervanging van gepensioneerde collega’s (2), omwille van ontslag (1) en door interne promotie van een medewerker (1).

Jaarverslag 2014 | 43

5.3 Zelfsturende teams Vanuit onze missie: “Binnen de grenzen van de stad Mechelen toegankelijke, kwaliteitsvolle en betaalbare woningen aanbieden met specifieke aandacht voor kwetsbare mensen” en onze waarden: • Samenwerken • Collegialiteit, Integriteit • Communicatie • Loyauteit, respect • Knowhow, verantwoordelijkheid • Klantgerichtheid • Flexibiliteit kondigde de nieuwe directeur in 2013 in haar beleidsnota ‘Bouwen aan een kwaliteitsvolle dienstverlenende organisatie waar de mens centraal staat’ reeds aan dat we met Woonpunt Mechelen dienden te evolueren naar een andere manier van samenwerken, namelijk in zelfsturende teams.

In 2014 zijn we met alle bedienden van Woonpunt Mechelen effectief van start gegaan met dit traject ‘Op weg naar project- of zelfsturende teams’.

44 | Jaarverslag 2014

Meer en meer – zeker ook binnen dienstenorganisaties – worden teams, en niet langer individuen, als eindverantwoordelijke voor een proces of deelproces aangesteld. Dit team wordt niet langer gezien als een geheel van individuele competenties, maar als een zelfstandig opererende groep, die zorgt voor een goede samenhang van de verschillende activiteiten nodig om een duidelijk omschreven dienst te leveren aan een interne of externe klant.

Waar we vanuit HR naartoe willen met Woonpunt Mechelen is dat er per project, een groep medewerkers vanuit de verschillende bestaande diensten wordt samengesteld die een gezamenlijke verantwoordelijkheid dragen om het betreffende project tot een goed einde te brengen.

Een belangrijke ommekeer toch wel voor velen binnen Woonpunt Mechelen zo is gebleken, een team van mensen uit verschillende diensten (zodat alle kennis en knowhow binnen dat team aanwezig is), dat verantwoordelijk is voor het resultaat/het slagen van een project.

Uiteraard is er een sterke link met het HRbeleid en de strategie hierrond met name: • we willen een werkomgeving creëren waar alle medewerkers ervan overtuigd zijn dat iedereen samen werkt voor en streeft naar hetzelfde resultaat, namelijk de missie van onze maatschappij realiseren.

• we willen een werkomgeving creëren waar medewerkers ondanks de veeleisende dagtaak graag komen werken, waar men zich gemotiveerd weet, waar men kansen krijgt om zich te ontwikkelen.

• we willen een werkomgeving waar rollen en verantwoordelijkheden duidelijk afgelijnd zijn maar eveneens in hoge mate op elkaar afgestemd zijn zodat iedereen weet wat men aan mekaar heeft.

Gemotiveerde medewerkers die weten wat van hen verwacht wordt, wat hun rechten en plichten zijn, wat hun takenpakket inhoudt, zijn minder weerhoudend om als team iets te realiseren.

Van een ‘kennis is macht’ naar een ‘kennis delen = wijsheid vermenigvuldigen’ organisatie evolueren is het doel. Immers, bij de meeste dingen die je deelt, hou je minder over. Bij kennis is dat anders. Alle kennis die je deelt vermenigvuldigt zich. Een mooi principe waarvan we alle medewerkers binnen onze organisatie willen overtuigen: kennis en inzichten delen, mensen in hun kracht zetten en ze leren hoe ze anderen kunnen inspireren om zich verder te ontwikkelen, ze persoonlijk te laten groeien. Daar wordt iedereen, ook Woonpunt Mechelen, beter van.

Duidelijk functieomschrijvingen We hebben in 2014 dan ook werk gemaakt van uniforme duidelijke functieomschrijvingen voor elke medewerker. Deze functiebeschrijvingen dienden eveneens als basis voor de uitbouw en implementatie van een evaluatiecyclus, waarbij ze als basisinstrument voor het voeren van functionering-, planning- en evaluatiegesprekken werden gebruikt.

Met de implementatie van dit gestandaardiseerd evaluatiesysteem willen we ervoor zorgen dat er op een rechtvaardige en correcte manier kan getoetst worden of de overeengekomen verantwoordelijkheden ook effectief worden opgenomen en tot een goed einde worden gebracht.

Jaarverslag 2014 | 45

Ontwikkeling op de werkvloer Ook wat opleidingen betreft is onze visie die we in 2014 uitdroegen die van ‘Leren’ als absolute noodzaak om blijvend kwalitatieve dienstverlening te kunnen garanderen. Mensen opleiden en zich laten ontwikkelen motiveert hen en houdt hen inzetbaar in de organisatie.

Ontwikkeling van medewerkers maakt dat de organisatie in staat is te reageren op snelle en mogelijk onvoorziene veranderingen, waar routinematige standaardoplossingen niet volstaan.

Nieuwe competenties verwerven of oude competenties bijsturen bij medewerkers heeft natuurlijk ook een kostenplaatje voor Woonpunt Mechelen. Hierbij een evenwicht zoeken tussen de investering in de ontwikkeling van medewerkers en de performantie van de organisatie achteraf is een blijvende uitdaging voor HR.

5.4 Preventie In 2014 hebben we extra ingezet op preventie en veiligheid. In de huidige vorm spreken we over de welzijnswet die het Algemeen reglement voor de arbeidsbescherming (ARAB) vervangt.

Welzijn op het werk is een geheel van factoren met betrekking tot de arbeidsvoorwaarden waarin het werk wordt uitgevoerd.

Het geheel welzijn op het werk omvat: • veiligheid • milieu

46 | Jaarverslag 2014

• verfraaiing van de arbeidsplaatsen • gezondheid • ergonomie • hygiëne • psychosociale belasting • veiligheid Op elk van deze deelgebieden hebben we in 2014 gewerkt. Een vooral sturende taak is weggelegd voor de interne preventieadviseur, uitvoeren doen we met alle medewerkers ongeacht de plaats in de hiërarchische lijn. In 2014 hebben de twee vertrouwenspersonen van onze organisatie een opleiding gevolgd in het kader van de aangepaste wetgeving.

Quiz rond preventie en veiligheid Op donderdag 25 september 2014 hebben we een tijdens personeelsvergadering een quiz georganiseerd rond veiligheid en preventie.

Het opzet was om op een ludieke wijze al onze medewerkers op een interactieve manier een eerder saaie materie aangenaam te laten beleven.

Na een algemene vragenronde, vragen rond veiligheidsinstructies en een risicozoektocht kwamen we bij het finalespel. De quiz werd door alle deelnemers als zeer positief ervaren. Opzet geslaagd en dat zal zeker nog eens herhaald worden.

Speciale dank aan de collega’s die hier hard aan gewerkt hebben om de quiz voor te bereiden en te begeleiden. Ook hier vormt samenwerking en communicatie weer een sleutel tot succes.

Volgend werkjaar 2015 zullen een aantal van onze medewerkers tijdens een dagopleiding klaargestoomd worden voor een examen VCA basis. Het attest is 10 jaar geldig.

Hier volgt een overzicht van de 11 nieuwe contracten die vallen onder wetgeving overheidsopdrachten afgesloten in 2014 (bedragen > € 8500 excl. BTW):

5.5 Aankoop

• 2014-102: Raamcontract voor het leveren en vervangen van CV toestellen.

Toegewezen aan de firma De Bruyne.

• 2014-115: Dienstenopdracht: leveren van externe ICT-support voor WOONPUNT MECHELEN: toegewezen aan de firma Accel.

• 2014-149: Juridische dienstverlening: toegewezen aan Hill Lansbergen.

• 2014-347: Dienstenopdracht: ondersteuning van verhuisbeweging van huurders ifv bouwprojecten: Toegewezen aan de firma Hoeks.

• 2014-378: vervangen van waterleidingen in 44 appartementen te Overheide en Schijfstraat: Toegewezen aan de Firma De Bie – Veba.

• 2014-234: Dienstenopdracht: ledigen gezamenlijke septische putten: toegewezen aan de firma Roefs • 2014-251: Dienstenopdracht reinigen schouwen: toegewezen aan de firma Abati.

• 2014-297: Renovatie garageboxen Nekkerspoel 114-116: toegewezen aan de firma Waterproof.

• 2014-292: Raamcontract leveren ICTapparatuur voor Woonpunt Mechelen: toegewezen aan de firma Ricoh.

• 2014-433: Vervoer en verwerking gemengd afval en steenpuin: toegewezen aan de firma Sita Waste Services • 2014-424 : Raamcontract: leveren van soepele vloerbekleding : toegewezen aan de firma Thiry Paints

Woonpunt Mechelen levert dagelijks inspanningen om de kostprijs voor de aan de huurder aan te rekenen kosten en lasten zo laag mogelijk te houden. Jaarlijks wordt door de dienst Aankoop een plan opgemaakt, gekoppeld aan het budget voor het nieuwe dienstjaar. Hierin zitten onder meer lopende contracten die opnieuw aan een marktonderzoek worden onderworpen wanneer hun levensduur ten einde komt.

Ook nieuw op te starten projecten per dienst worden al opgenomen in het plan. Het is van belang om te vermijden dat er zeer vroeg in het proces een leverancierskeuze gemaakt wordt; dit kan enkel door marktkennis en specificatiemanagement. De aankoopstrategie moet afgestemd worden op alle belanghebbenden en niet alleen op de rechtstreekse (interne) klant. Ook krachten die de huidige activiteiten belemmeren worden geïnventariseerd in het inkoopplan.

Signalen over ontevredenheid van opvolging van onderhoudswerken, ook vanuit de huurderskant, worden opgepikt en opgevolgd.

Boeteclausules worden opgenomen in bestekken en zullen toegepast worden als werken niet worden uitgevoerd zoals contractueel vastgelegd. Het moet bekeken worden als een aansporen om snelle en goede service te leveren en niet zozeer als een bestraffing.

Woonpunt Mechelen heeft enkele vaste partners en onderhoudt ook contacten met andere sociale huisvestingsmaatschappijen. In 2014 is er een groepsaankoop geweest met de stad Mechelen voor het saneren van mazouttanks. Woonpunt Mechelen heeft 42 ondergrondse stookolietanks laten leegpompen, spoelen en buiten gebruik stellen.

Jaarverslag 2014 | 47

48 | Jaarverslag 2014

deel 6 financieel

Jaarverslag van de raad van bestuur aan de algemene vergadering

Jaarverslag 2014 | 49

6.1 Jaarverslag van de raad van bestuur aan de Algemene Vergadering van aandeelhouders dd. 19 mei 2015 van de CVBA WOONPUNT MECHELEN - Boekjaar 2014

50 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 51

52 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 53

54 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 55

56 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 57

58 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 59

60 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 61

62 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 63

64 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 65

66 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 67

68 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 69

70 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 71

72 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 73

74 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 75

76 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 77

78 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 79

80 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 81

82 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 83

84 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 85

86 | Jaarverslag 2014

Nr.

BE 0403.607.397

VOL 7

-

1

WAARDERINGSREGELS WAARDERINGSREGELS Woonpunt Mechelen CVBA Plein der Verenigde Natiën 8 B-2800 Mechelen RPR Mechelen WAARDERINGSREGELS Algemene principes betreffende de jaarrekening 1.

De jaarrekening wordt opgemaakt overeenkomstig de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 30 januari 2001 met betrekking tot de jaarrekening van de ondernemingen.

2.

De jaarrekening geeft een getrouw beeld van het vermogen, de financiële positie en het resultaat van de onderneming.

3.

De balans en de resultatenrekening vloeien zonder toevoeging of weglating voort uit de balans van de desbetreffende rekeningen opgemaakt nadat deze rekeningen in overeenstemming zijn gebracht met de gegevens van de inventaris.

Algemene principes betreffende de waardering De vastgestelde en toegepaste waarderingsregels en –methoden zijn in overeenstemming met de regels bepaald door het Koninklijk Besluit van 30 januari 2001 en het Ministerieel Besluit van 29 oktober 2010.

De waarderingsregels blijven van het ene boekjaar op het andere identiek en worden stelselmatig toegepast. Ze worden evenwel gewijzigd wanneer, onder meer uit hoofde van belangrijke veranderingen in de activiteiten van de onderneming, in de structuur van haar vermogen of in de economische dan wel technologische omstandigheden, de vroeger gevolgde waarderingsregels niet langer aan de vereiste van het getrouw beeld beantwoorden.

Afzonderlijke waardering van de vermogensbestanddelen Elke bestanddeel van het vermogen wordt afzonderlijk gewaardeerd. De afschrijvingen, waardeverminderingen en herwaarderingen zijn specifiek voor de actiefbestanddelen waarop ze betrekking hebben. De voorzieningen voor risico’s en kosten worden geïndividualiseerd.

Voorzichtigheid, oprechtheid en goede trouw De waarderingen, de afschrijvingen, de waardeverminderingen en de voorzieningen voor risico’s en kosten voldoen aan de eisen van voorzichtigheid, oprechtheid en goede trouw. De afschrijvingen, de waardeverminderingen en de voorzieningen voor risico’s en kosten worden stelselmatig gevormd en hangen niet af van het resultaat van het boekjaar.

Aanschaffingswaarde – nominale waarde – herwaardering Als algemene regel geldt dat elk actiefbestanddeel gewaardeerd wordt tegen aanschaffingswaarde en voor dat bedrag in de balans opgenomen wordt, onder aftrek van de desbetreffende afschrijvingen en waardeverminderingen.

Evenwel: worden de vorderingen in principe gewaardeerd tegen hun nominale waarde.

Bijzondere waarderingsregels Materiële en immateriële vaste activa Materiële vaste activa worden op het actief geboekt tegen aanschaffingswaarde.

De interne kosten van toezicht en administratieve verwerking worden jaarlijks geactiveerd gedurende de constructieperiode en op forfaitaire wijze bepaald.

Wanneer de waarde van de materiële en immateriële vaste activa op vaststaande en duurzame wijze uitstijgt boven de boekwaarde, kunnen zij evenwel geherwaardeerd worden.

De gebouwen van voor 1997 werden in 2009 opgesplitst in bebouwde terreinen en gebouwen. Hiervoor werd volgende formule gebruikt: 1/6de is de waarde van de bebouwde terreinen en 5/6de is de waarde van het gebouw.

Vanaf het boekjaar 2005 worden de intercalaire interesten met betrekking tot gebouwen in aanbouw, geactiveerd samen met de aanschaffingswaarde.

Waardering investeringen tot en met 2010.

Aard materiële vaste activa grondslag afschrijvingsmethode Verhuurde woningen aanschaffingswaarde lineair Verhuurde woningen domus aanschaffingswaarde lineair Renovatiewerken aanschaffingswaarde lineair Grote renovatiewerken aanschaffingswaarde lineair Garages en bergplaatsen aanschaffingswaarde lineair Centrale verwarming aanschaffingswaarde lineair Meubilair in gebouwen aanschaffingswaarde lineair

percentage 1,50% - 2% 3,04% 6,67% 3,03% 1,52% 6,67% 6,67% Jaarverslag 2014 | 87

Nr.

BE 0403.607.397

VOL 7

-

2

Materieel aanschaffingswaarde lineair 10,00% Liften aanschaffingswaarde lineair 4,00% Rollend materieel aanschaffingswaarde lineair 20,00% Software aanschaffingswaarde lineair 33,33% Buitenschrijnwerkerij aanschaffingswaarde lineair 3,03% Vernieuwing platte daken aanschaffingswaarde lineair 3,03% Integrale vernieuwing elektr. aanschaffingswaarde lineair 4,00% Informaticamaterieel aanschaffingswaarde lineair 33,33% Kosten onderzoek en ontwikkeling aanschaffingswaarde lineair 20,00% Andere materialen aanschaffingswaarde lineair 20,00% Gebouwen waarvan de eerste afschrijving plaatsvindt in 2011 worden lineair afgeschreven over een periode van 33 jaar die aanvangt vanaf het moment van de bedrijfsklaarheid.

Vanaf 2011 bedraagt de afschrijvingstermijn voor renovaties de volgende: 1. renovaties afschrijfbaar over een periode van 10 jaar: plaatsing van nieuwe cv ketels met hoog rendement; 2. renovaties afschrijfbaar over een periode van 15 jaar: a) vernieuwen van keukenmeubilair en –toestellen; b) vernieuwen van badkamermeubilair en –toestellen; c) vernieuwen binnenschrijnwerk; d) vernieuwen van vloerbekleding; e) vernieuwen van elektrische uitrusting van de woning; f) vernieuwen van sanitaire uitrusting; 3. renovaties afschrijfbaar over 33 jaar: a) vernieuwen van installaties voor centrale verwarming; b) vernieuwen van buitenschrijnwerk; c) vernieuwen van dakbedekking; d) vernieuwen van het volledige parament van buitengevels; De afschrijvingstermijn van renovaties die niet vermeld worden in het vorige lid, stemt overeen met de geraamde reële economische levensduur van de betrokken activa zonder echter de termijn van 33 jaar te overschrijden.

Uitzonderlijke afschrijvingen: Tot en met het boekjaar 2010 werden uitzonderlijke afschrijvingen geboekt op basis van de toekomstige sloop of renovatie van projecten zoals voorzien in het plan van de Raad van Bestuur.

Met ingang van het boekjaar 2011 zijn volgende regels van toepassing: -Op het moment van een effectieve sloop, wordt de overblijvende netto boekwaarde uitzonderlijk afgeschreven waarna de aanschaffingswaarde en de geboekte afschrijvingen ook worden uitgeboekt.

-Bij een effectieve buitengebruikstelling, na ontvangst van de eerste vorderingsstaat, wordt de overblijvende netto boekwaarde uitzonderlijk afgeschreven waarna de aanschaffingswaarde en de geboekte afschrijvingen ook worden uitgeboekt. De waarde van de buitengebruikstelling zal op het moment van de buitengebruikstelling bepaald worden volgens percentages vastgesteld door de VMSW. Herwaarderingen: In 2014 werden de onbebouwde gronden Kauwendaal en Bethanienpolder geschat. Dit leidt tot het inboeken van een bedrag van 5.634.559,22€ aan herwaarderingsmeerwaarden op gronden. Aangezien deze gronden niet noodzakelijk zijn voor de voortzetting van de vennootschap en ze ook niet blijvend de activiteit van de vennootschap dienen, is deze herwaardering verantwoord.

Het betreft volgende percelen aan volgende bedragen: Waarde boekhouding grond Kauwendaal op 31/12/2013 = 847.121,56€ Waarde boekhouding grond Bethanienpolder op 31/12/2013 = 278.124,22€ Waarde volgens de schattingsverslagen Kauwendaal = 4.284.630,00€ Perceel D0569E, ter pl. Hoogland = 1ha81a58ca = 105€/m2 = 1.906.590,00€ Perceel D0591E, ter pl. Hoogland = 1ha46a0ca = 105€/m2 = 1.533.000,00€ Perceel D0590B3, jeugdheem nabij Duivenstraat = 1a11ca = 105€/m2 = 11.655,00€ Perceel D0590A3, bouwland ter pl. Hooglanden = 75a47ca = 105€/m2 = 792.435,00€ Perceel D0591C, bergplaats, Duivenstraat + 59 = 0a20ca = 105€/m2 = 2.100,00€ Perceel D0590X, bouwland ter pl. Hooglanden = 3a70ca = 105€/m2 = 38.850,00€ Betreft een stijging van het netto actief van 3.437.508,44€ op 31/12/2014 Waarde volgens schattingsverslag Bethanienpolder = 2.475.175,00€ Perceel 12025/12404F0017/00C028 = 1ha21a44ca = 125€/m2 = 1.518.000,00€ 88 | Jaarverslag 2014

Nr.

BE 0403.607.397

VOL 7

-

3

Perceel 12025/12404F0017/00E028 = 72a44ca = 125€/m2 = 905.500,00€ Perceel 12025/12404F0017/00F024 = 3a80ca = 75€/m2 = 28.500,00€ Perceel 12025/12404F0017/00G024 = 3a09ca = 75€/m2 = 23.175,00€ Betreft een stijging van het netto actief van 2.197.050,78€ op 31/12/2014 Financiële vast activa worden op het actief geboekt tegen aanschaffingswaarde. De deelnemingen en aandelen worden geherwaardeerd in geval van duurzame meerwaarde. De bekomen geherwaardeerde waarde wordt verantwoord in de toelichting bij de jaarrekening waarin de herwaardering voor het eerst toegepast werd. Voor de deelnemingen en aandelen wordt tot waardevermindering overgegaan in geval van duurzame minderwaarde of ontwaarding, verantwoord door de toestand, de rendabiliteit of de vooruitzichten van de vennootschap waarin de deelnemingen of de aandelen aangehouden worden.

Op de vorderingen die in de financiële vaste activa opgenomen zijn, worden waardeverminderingen toegepast, zo er voor het geheel of een gedeelte van de vorderingen onzekerheid bestaat over de betaling hiervan op vervaldag. De bijkomende aanschaffingskosten mogen onmiddellijk afgeschreven worden. In voorkomend geval wordt dit in de toelichting vermeld onder de waarderingsregels.

Voorraden De voorraden worden gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde. De aanschaffingswaarde wordt op fifo basis (eerst in eerst uit) bepaald. De grond en hulpstoffen worden gewaardeerd tegen de marktwaarde op balansdatum als deze lager is dan de aanschaffingswaarde. Aanvullende waardeverminderingen worden geboekt om rekening te houden hetzij met de evolutie van hun marktwaarde, hetzij met de risico’s inherent aan de aard van de betrokken producten of van de gevoerde activiteit hetzij met de ouderdom.

Vorderingen (op meer dan een jaar – op ten hoogste een jaar) De vorderingen worden in de balans opgenomen aan hun nominale waarde.

Alle huurachterstallen die ouder zijn dan zes maanden worden op het einde van het boekjaar als dubieus geboekt.

Op de vorderingen worden waardeverminderingen toegepast gebaseerd op volgende grondslagen: -Voor alle bedragen die ouder zijn dan zes maanden en in handen zijn van een advocaat, wordt een provisie van 100% aangelegd.

-Voor alle bedragen die ouder zijn dan zes maanden en in handen zijn van een advocaat, en waarbij een aflossingsplan werd vooropgesteld, wordt een provisie van 50% aangelegd.

-Voor alle bedragen die ouder zijn dan zes maanden en niet in handen van een advocaat, wordt een provisie van 100% aangelegd.

Alle vertrokken huurders worden effectief afgeboekt als oninvorderbaar wanneer een document van een extern persoon (advocaat, deurwaarder, vonnis vrederechter / beschikking arbeidsrechtbank bij collectieve schuldenregelingen) kan dienen als verantwoordingsstuk voor de definitieve afboeking van achterstallen of vertrokken huurders van voor 2008 waarvan wij reeds enige tijd geen betalingen meer ontvangen. Hiervoor wordt een lijst opgemaakt en voorgelegd aan de Raad van Bestuur van WPM die de beslissing neemt.

Alle andere dubieuze huurders worden onmiddellijk geboekt als oninvorderbaar, indien uit een document met zekerheid blijkt dat deze achterstal niet kan gerecupereerd worden.

Huurders en vertrokken huurders die in schuldbemiddeling zijn, worden geboekt als oninvorderbaar voor het deel dat niet meer recupereerbaar is.

Schulden Schulden worden in de balans opgenomen voor hun nominale waarde.

Voorzieningen voor risico’s en kosten De voorzieningen voor grote herstellingen en onderhoudswerken worden aangelegd voor alle gebouwen op basis van een kostprijsraming van de uit te voeren werken.

Grote onderhoud- en herstellingswerken die niet met regelmatige tussenpozen van meer dan 1 jaar plaatsvinden, worden voor het volledige geraamde bedrag in de voorziening voor grote onderhoud- en herstellingswerken op het passief van de balans opgenomen vanaf het boekjaar waarin de noodzaak tot uitvoering van de werken vastgesteld wordt. Werken die met regelmatige tussenpozen van meer dan 1 jaar en maximum 10 jaar plaatsvinden, worden jaarlijks in de voorziening voor grote onderhoud- en herstellingswerken op het passief van de balans opgenomen ten bedrage van het gedeelte van het geraamde bedrag dat overeenstemt met het pro rata aandeel op balansdatum van de reeds verlopen jaren ten opzichte van het totaal aantal jaren van de periodieke cyclus volgens dewelke deze werken plaatsvinden.

De aangelegde voorzieningen worden teruggenomen in het jaar van uitvoering van de desbetreffende werken.

Verantwoording van de toepassing van de waarderingsregels in de veronderstelling van continuïteit: Niettegenstaande het overgedragen verlies, is de Raad van Bestuur van oordeel dat de bestaande waarderingsregels in de veronderstelling van de continuïteit kunnen behouden blijven, omwille van het opgebouwde patrimonium, de ondersteuning door de VMSW door middel van gesubsidieerde lange termijnkredieten en de toekomstige cashflow stromen die de Jaarverslag 2014 | 89

Nr.

BE 0403.607.397

vennootschap uit haar activiteiten zal genereren.

90 | Jaarverslag 2014

VOL 7

-

4

Nr.

BE 0403.607.397

VOL 8

-

JAARVERSLAG Hierna volgt het jaarverslag zoals het voorkomt in 'Jaarverslag 2014 getekend.pdf'.

Jaarverslag 2014 | 91

1

6.2 Verslag van de commissaris

92 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 93

94 | Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2014 | 95

6.3 Financieel verslag 2014 Actief Beschikbaar R/C ING BNP PARISBAS FORTIS BANK R/C BELFIUS KAS – CONTANTEN KAS – ZEGELS

327.317,05 10.407,26 17.396,09 1.521,33 2.059,83 358.701,56

Passief Reserve voor wederopbouw

96 | Jaarverslag 2014

3.391.555,36

6.4 Sociaal Oogmerk Bijzonder verslag over de wijze waarop de vennootschap toezicht heeft uitgeoefend op het bereiken van het sociale oogmerk van haar activiteiten.

Artikel 661,6° van de wet van 7 mei 1999 houdende het Wetboek van vennootschappen, zoals aangepast door de wet van 23 januari 2001.

Ter verwezenlijking van het sociale oogmerk van haar doelstelling heeft de vennootschap in het afgelopen boekjaar belangrijke investeringen verricht voor de uitbreiding, modernisering, ombouw en renovatie van haar patrimonium. In het totaal werd er 37.492.075,76 euro geïnvesteerd.

Dat voornamelijk in het kader van de realisatie van opgeleverde of in uitvoering zijnde projecten.

In verband met de werkingskosten (rubrieken 60 en 61 van het boekhoudplan) kan gesteld worden dat deze voor circa 63,53 % gericht waren op het onderhoud en herstelling van sociale huurwoningen ofwel betrekking hebben op de levering van water, gas en elektriciteit aan de huurders.

Tenslotte zijn de personeelsuitgaven die in 2014 in het totaal 2.716.112,85 euro beliepen, quasi rechtstreeks gelieerd met onderhouds- en herstellingswerkzaamheden, het opvolgen van extern uitbestede werken en het verlenen van diensten aan de huurders. Deze diensten aan huurders betreffen onder meer een doorgedreven sociale dienstverlening, schoonmaak van gemeenschappelijke delen, woningtoezicht, administratieve bijstand, enzovoort.

6.5 Ratio’s: gecombineerde financiële test 2014

2013

2012

2011

2010

Liquiditeit

0,36

0,31

0,67

0,69

0,73

Rentabiliteit bedrijfsresultaat

10,6%

95,9%

47,2%

39,7%

54,6%

Rendement

-15,1%

-166,6%

-14,5%

-4,4%

-60,0%

Solvabiliteit

3,2%

0,8%

2,9%

4,1%

3,0%

Solvabiliteit incl. VMSW

88,5%

81,8%

82,9%

82,3%

78,5%

Omzet per VTE

204.604

205.508

202.660

199.053

190.975

Personeelskost per VTE

59.826

57.311

54.036

55.384

51.753

Jaarverslag 2014 | 97