Обзор рынка промышленной и логистической недвижимости I квартал 2015 г Киевский регион, Украина
СКЛАДСКАЯ И ЛОГИСТИЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В КИЕВСКОЙ ОБЛАСТИ В связи с негативной деловой динамикой в Украине, к концу первого квартала 2015 года общая рыночная вакантность в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевской области повысилась до 8,1%. Предложение В конце марта 2015 года общий объем современных складских помещений в Киевской области составил приблизительно 1 730 000 кв.м (GLA). Данный показатель учитывает около 340 140 кв.м современных специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических складских помещений. График 1
Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киевской области
Q1 2015
Новое предложение (кв.м, слева)
2014
2013
0 2012
0 2011
5 2010
100 000 2009
10
2008
200 000
2007
15
2006
300 000
2005
20
2004
400 000
2003
25
2002
500 000
Арендные ставки ($ /кв.м/месяц, справа) Уровень вакантности (%, справа) Источник: DTZ Research
Примечание: Все показатели представлены на конец периода.
В первом квартале 2015 года была введена в эксплуатацию вторая очередь складского комплекса FM Logistics общей арендной площадью 14 000 кв.м (GLA). Активность девелоперов на рынке складской и логистической недвижимости в Киевской области остается сравнительно невысокой. Согласно экспертным оценкам компании DTZ, в течение последующих трех кварталов 2015 года объем нового предложения в сегменте может составить около 77 000 кв.м (GLA). Все объекты, ввод в эксплуатацию которых заявлен на период с апреля по декабрь 2015 года, строятся для собственных нужд. В то же время, ввод в эксплуатацию ряда спекулятивных объектов, предназначенных для сдачи в аренду на открытом рынке, отложен до улучшения общей динамики рынка. Спрос и вакантность Объем складских и логистических помещений, сданных в аренду в Киевской области в первом квартале 2015 года составил приблизительно 39 500 кв.м (GLA), что соответствует показателю, зарегистрированному в аналогичном периоде 2014 года. В первом квартале 2015 года спрос на логистические и складские помещения в Киевской области преимущественно формировали предприятия, которые работают в сфере логистики и перевозок, а так же компании розничной торговли. Кумулятивная доля этих компаний составила 70% от общего объема помещений, сданных в аренду в течение периода. В январе-марте 2015 года в сегменте преобладали сделки, предполагающие перемещение компаний-арендаторов с целью минимизировать их затраты, связанные с арендой. Как и в 2014 году, в первом квартале 2015 года спрос со стороны новых компаний, выходящих на украинский рынок, практически отсутствовал.
График 2
Объем сданных в аренду логистических помещений в Киевской области по профилю деятельности арендаторов (доля в 100% кумулятивной площади сделок) 13% 33%
16% 22%
14%
4%
52%
59%
25%
27% 6%
8%
3%
22%
22%
67% 28%
34%
28%
19%
25%
2010 2011 2012 Логистика и перевозки
2013 2014 Одежда и обувь
Q1 2015
Косметика и фармацевтика
Бытовая техника
Информ.-коммуникационные технологии Автомобили
Товары повседневного спроса, продуктовая розница Другие
Источник: DTZ Research
В марте 2015 года уровень первичной вакантности в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевской области составил 8,1%, что на 2% выше показателя в конце 2014 года. Рост первичной вакантности в сегменте связан со снижением спроса арендаторов на логистические и складские помещения в Киевской области в связи со сложной экономической ситуацией в Украине, а также уменьшением объемов импортируемой продукции из-за девальвации украинской валюты и падением покупательской способности населения. Таблица 1
Основные сделки аренды I квартал 2015 Период
Агент
Объект
Арендатор
Профиль
Площадь (кв. м)
Расположение
Q1 2015
без агента
Складской комплекс FM Logistic (фаза 2)
FM Logistic
L&T
14 000
с. Дударков
Q1 2015
без агента
«Терминал Буча»
конфиденциально
DIY
8 000
г. Буча
Q1 2015
DTZ
«Терминал Киевщина»
конфиденциально
L&T
5 800
Окружная Дорога Киева
Q1 2015
DTZ
конфиденциально
конфиденциально
L&T
4 500
пгт. Гостомель
Q1 2015
DTZ
конфиденциально
конфиденциально
Непродуктовый ритейл
2 400
с. Чайка
Q1 2015
DTZ
конфиденциально
TNT
L&T
2 300
с. Гора
Q1 2015
без агента
«Юниверсал Логистик Парк» (фаза 1)
конфиденциально
Архивное хранение
1 750
г. Бровары
Источник: DTZ Research
Арендные ставки В первом квартале 2015 года базовые арендные ставки на современные складские и логистические помещения в Киевской области практически не изменились по сравнению с показателями в конце 2014 года. Таким образом, в конце марта 2015 года наивысшие арендные ставки в сегменте находились в диапазоне от $3 до $5 за кв.м в месяц в лучших складских помещениях в Киевской области, в то время как для помещений класса В составляли около $2 за
кв.м в месяц. Арендные ставки обычно зависят от качества помещений, особенностей их расположения, а также основных условий аренды. В первом квартале 2015 года почти все договора аренды в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевской области были подписаны в национальной валюте, без привязки к доллару США. В то же время, некоторые арендодатели идут на уступки в виде скидок на арендные платежи, чтобы удержать тех арендаторов, договора аренды с которыми были подписаны в период до начала 2015 года. Прогноз Принимая во внимание негативный прогноз экономического развития и деловой активности в Украине на 2015 год, эксперты компании DTZ ожидают, что спрос арендаторов на качественные современные складские и логистические помещения в Киевской области будет оставаться сравнительно низким до конца текущего года. Несмотря на падение спроса в сегменте, и учитывая сравнительно небольшой объем нового предложения, запланированного в Киевской области в краткосрочном периоде, до конца 2015 года показатель первичной вакантности в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевской области будет оставаться на уровне до 10%. Согласно прогнозам компании DTZ, при прочих равных условиях, арендные ставки на наилучшие складские помещения в Киевской области в течение 2015 могут быть подвержены дальнейшему снижению в долларовом эквиваленте. В то же время, многие арендодатели будут вынуждены идти на различные уступки, чтобы удержать арендаторов в своих объектах.
Контактная информация: Федор Арбузов
Дмитрий Пасенков
Директор, Руководитель департамента промышленной и логистической недвижимости
Заместитель руководителя департамента промышленной и логистической недвижимости
Мобильный: +38 050 386 52 74 Email: fedor.arbuzov@dtz.kiev.ua
Мобильный: +38 050 386 52 83 Email: dmitriy.pasenkov@dtz.kiev.ua
Про компанию DTZ Компания DTZ является мировым лидером по предоставлению услуг в сфере недвижимости. Во всем мире мы предоставляем инвесторам и арендаторам комплексные и первоклассные решения в сфере недвижимости, в том числе: агентские услуги по сдаче помещений в аренду и услуги брокериджа, комплексные услуги по управлению и техническому обслуживанию объектов недвижимости, консультации по вопросам инвестирования в недвижимость и управления активами, оценку объектов, консультации по вопросам строительства и управления проектами, анализ глобальных и локальных рынков, прогнозы и анализ тенденций на рынке недвижимости. Данные знания помогают в принятии оптимальных долгосрочных решений, которые обеспечат успешное ведение бизнеса в будущем. В 265 представительствах компании, которые расположены в 52 странах мира, работает 28 200 сотрудников. Для более детальной информации посетите: www.dtz.com Адрес: DTZ Украина БЦ Maxim | ул. Антоновича 33В 01033 Киев | Украина Телефон: +38 044 220 3060