ÉTUDE DE MARCHÉ
ROUEN
FRANCE
BUREAUX ACTIVITÉ COMMERCE
ÉDITION 2017 ÉTUDE DU MARCHÉ 2016 DES BUREAUX / ACTIVITÉ / COMMERCE www.arthur-loyd-rouen.com MÉTROPOLE DE ROUEN
NOTRE ÉQUIPE
Nadia THOREL Directrice Associée Bureaux, Commerces Investissement
Tristan GRISVARD Négociateur Locaux d’activité
Soha VERO Assistante Administrative Et Commerciale
Pauline LEVASSEUR Négociatrice Bureaux
Hélène DUHEM Assistante Marketing & Communication
ARTHUR LOYD TOULOUSE – 05 62 57 62 57 – info@arthur-loyd-31.com – www.arthur-loyd-31.com 2
LE RÉSEAU ARTHUR LOYD 70 implantations 330 collaborateurs 3 000 transactions 5 structures transverses : Asset Management - Hôtellerie - Investissement Logistique - Valorisation
+ de 1 600 000 m2 commercialisés CA 2016 : 39,6 M€ 30 ANS D’EXISTENCE PARTOUT EN FRANCE LEADER DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE & COMMERCIAL EN RÉGIONS 3
L’AGGLOMÉRATION DE ROUEN ET SON ENVIRONNEMENT AIRE URBAINE : 658 285habitants (Référence INSEE 2012)
ECOQUARTIER LUCILLINE
4
SOMMAIRE
1 BUREAUX
ACTIVITÉ COMMERCE INVESTISSEMENT
2 3 4 5 6 7 8 9
INTRODUCTION ET PRÉSENTATION DU MARCHÉ BUREAUX : DEMANDE PLACÉE 2016 BUREAUX : OFFRE DISPONIBLE BUREAUX : OFFRE FUTURE (PLUS DE 12 MOIS) BUREAUX : VALEURS DE MARCHÉ BUREAUX : CONCLUSION ET PERSPECTIVES ACTIVITÉ COMMERCE INVESTISSEMENT 5
1.INTRODUCTION Nous vous présentons la nouvelle édition de l’étude de l’immobilier de bureaux de la Métropole de Rouen complétée par celle des entrepôts et locaux d’activités, réalisée par Arthur Loyd Rouen. Comme chaque édition précédente, l’approche globale, dégageant les grandes tendances, sera suivie d’une analyse plus détaillée des transactions 2016, des valeurs de marché et évolution des stocks. Nous complèterons l’étude bureaux par un examen de chacun des 8 secteurs géographiques que nous avons identifiés comme composant le marché de la grande agglomération de Rouen. Nous intégrons également cette année une étude et un regard sur les marchés du commerce en métropole. Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de manière aussi complète que possible à la compréhension de nos marchés et mettre à la disposition des acteurs économiques et politiques un outil objectif et fiable. Nous accueillerons bien volontiers toutes observations, questions et suggestions. Nadia THOREL Directrice Associée Etude réalisée par : L ’Equipe Arthur Loyd Rouen 6
1.INTRODUCTION ET PRÉSENTATION
§ Rouen, capitale régionale au cœur d’une zone d’emploi de 730.000 habitants, 40 000 étudiants, une université répartie en 4 pôles, un réseau de Grandes Ecoles : Rouen Business School, ESIGELEC, INSA, plus de 2.000 chercheurs, 100 laboratoires dont plusieurs labellisés CNRS ou INSERM. § Une situation géographique idéale : - Au cœur d’une toile d’accessibilités maritime, fluviale, routière, aérienne et ferroviaire. - Rouen et son agglomération concentrent 22 millions de consommateurs dans un rayon de 200 kms - Par la fibre optique : l’agglomération de Rouen se dote progressivement d’un réseau qui couvrira le territoire en 2020. Un basculement dans le très haut débit profitable pour les particuliers et les professionnels. - Un secteur tertiaire prédominant : santé, banque, assurance. - De grandes entreprises ont implanté leurs sièges sociaux : Matmut, Ferrero, Axa (siège régional) - Un secteur industriel très diversifié et dynamique - Une activité portuaire en progression constante : 1er port européen pour l’exportation des céréales, pour l’agro-industrie, le groupage de marchandises diverses Nord/Sud et les produits papetiers.
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1.INTRODUCTION ET PRÉSENTATION LES GRANDS PROJETS § Rive Droite, l’éco-quartier Lucilline (1.000 logements, 30.000 m² de bureaux et 20.000 m² de commerces) continue son déploiement depuis 2008 et livrera fin 2017 plus de 11.000 m2 de bureaux dont le siège régional de Vinci Construction France pour 4.600 m2. § Côté rive Gauche, au pied du pont Flaubert, deux immeubles tertiaires remarquables, livrés fin 2017, abriteront l’un l’Hôtel de la Métropole sur 8.300 m2, l’autre le siège de PGS, l’incubateur d’entreprises du Crédit Agricole pour les start-up du secteur numérique, Odyssenior, le Cabinet d’architecture AZ et en RDC de la restauration, salle de Fitness, salle de conférence, crèche. § Les friches industrielles laisseront la place à la création d’un éco-quartier où l’habitat, les activités économiques, le commerce et le loisir viendront créer l’âme de ce grand quartier en bord de Seine: l’Eco quartier Flaubert, l’un des grands projets français : à terme 2030 : 400.000 m2 de surfaces de plancher répartis à 50% en logements et 50% en activités économiques. La 1ère tranche à partir de 2018, proposera le long de l’Avenue Jean Rondeau, environ 40.000 m² de surfaces plancher dont 10.000 m² de surfaces de bureaux. § Parallèlement, la ligne T4 reliera fin 2018 le Boulingrin Rouen Droite et Zénith Rouen Gauche, env. 20.000 voyageurs/jour sont attendus. § Dans le cadre d’un appel à concours, le bâtiment qui abrite la CCI quai de la Bourse a trouvé preneur, devraient être proposés un Hôtel étoilé et des logements. La Chambre de Commerce et d’industrie s’installera en juillet 2018 sur 6.000 m2 sur le l’immeuble le Vauban, quartier Lucilline Rouen Rive Droite. § Sur les Plateaux Nord, le Parc de la Ronce (Isneauville), se densifie et le développement s’opère maintenant sur le secteur Est de la zone, quelques terrains sont encore disponibles. § Toujours Rive gauche, des investisseurs sont recherchés afin d’aménager des friches en bord de Seine, dans le cadre du programme Réinventer la Seine à Rouen, Le Havre et Paris. § Rouen Sud l’appel à projet de la Métropole, dans le cadre du développement du Technopole du Madrillet à St Etienne du Rouvray : 28.000 m2 de terrain vont être l’objet d’un projet de construction d’une surface de plancher d’environ 20.000 m2 qui proposera bureaux (5.000 m2), services (crèches, services bancaires, offre sportive…), restauration, hôtellerie.
8
1.INTRODUCTION ET PRÉSENTATION BUREAUX: § 2016 enregistre une baisse de 26% des transactions (hors comptes propres). Cette baisse s’applique majoritairement au marché de la seconde main tandis que le neuf reprends une place significative sur un marché, peu offreur depuis quelques années. Les comptes propres restent toujours aussi dynamiques (24.500 m2). Il faut remarquer que les moyennes de transactions progressent très nettement à la vente et sur le neuf (taille moyenne des transactions 714 m2 pour 620 m2 en 2015). Signe que les grandes entreprises ou les institutionnels se positionnent maintenant sur des immeubles répondant à leurs critères de confort. § Le stock de bureaux de seconde main reste stable (54.916 m2), mais comparé aux transactions de seconde main (16.335 m2), il représente plus de 3 ans de transactions. Un stock « dur » reste prédominant et ne réponds plus, pour une part importante, aux critères de plus en plus exigeants des entreprises.
ACTIVITÉ: § 2016 marque un regain de dynamisme significatif sur le marché rouennais. § Une augmentation globale de 30% des commercialisations a été enregistrée, tant sur la vente que sur la location. § La baisse importante du stock d’offres disponibles à 6 mois (- 41%) peut laisser envisager un déséquilibre courant 2017 entre une demande de plus en plus exigeante et un stock d’offres en constante diminution qui peine à se renouveler. § Nous pouvons noter, une fois de plus, une absence quasi totale d’offres neuves disponibles. § La mise en commercialisation, courant 2017, de nouveaux fonciers maitrisés par la métropole, permet cependant d’être optimiste pour cette nouvelle année. 9
BUREAUX
10
1. CARTE DES SECTEURS
11
2. LA DEMANDE PLACÉE EN VOLUMES COMMERCIALISÉS (en m²) Taille moyenne des transactions Seconde main
En
Neuf
Compte propre
Moyenne Volume Total 13-14-15
m2
2015
620 m2
70 000
61 800 47 846
50 000
46 260
30 000
51 545
29 133 500 7 159
23 923
20 000
1 675 Nb: 6
10 000
22 248
21 474
6 800 Nb: 11
29 600 Nb: 97
Nb: 97 0
2013
2014
714 m2
m2
270 m2
25 400 Nb: 6
40 000
2016
SECONDE MAIN
305
60 000
NEUF
2015
24 500 Nb: 8 10 710 Nb: 15 16 335 Nb: 61 2016
§ La demande placée en neuf enregistre une progression significative + 37% avec une taille moyenne des transactions de 714 m2. § Les transactions sur le marché de la seconde main affichent une baisse historique et toujours orientée sur une taille moyenne de 270 m2. § Le marché affiche clairement son attente de programmes neufs. § Les comptes propres restent stables, néanmoins boostés par 2 opérations d’envergure ; Le Sunny d’AXA pour 8.000 m2 et l’Hôtel de la Métropole pour 8.300 m2. 12
2. ÉVOLUTION DES VOLUMES VENTE/LOCATION (en m²)
Location
Vente
2016
En m2
Taille moyenne des transactions
40 000
En 2016
36 400
35 000 30 000 25 000
9 828
28 633 4 295
VENTE
290
750
m2
m2
11 252 § Le marché de location s’essouffle enregistrant une régression inquiétante,
15 000 24 338
23 923
58%
26 572 15 793
5 000 0
42 %
23 923
20 000
10 000
27 045
LOCATION
2013
2014
2015
les entreprises affichant davantage leur souhait d’acquérir alors que le marché reste sous-offreur à la vente.
2016 13
2. ÉVOLUTION DES VOLUMES PAR SECTEURS DE MARCHÉ (en m²) Hors comptes propres En m2 16 000
Moyenne 2014-2016 15 240
14 000
§ Sur les plateaux Nord, après une année 2015 très dynamique, le stock d’offres s’est réduit et les commercialisations ont suivi faute d’une offre neuve ou restructurée inexistante sur cette zone qui réponde aux exigences des utilisateurs. Les comptes propres sont boostés par le transfert du siège régional d’AXA (sur 8.000 m2). Hors cette opération, les comptes propres enregistrent une légère baisse. § Faute d’offres neuves, Rouen Droite perd env. 50% de son volume de transactions, tandis que le Rive Gauche toujours en croissance confirme son attractivité sur les 310 grands axes.
12 000 10 850 9 816
10 000
8 600
8 000
7 561
6 000
5 576
6 187 5 367
5 689
4 000
3 800
3 638
3 358 2 279
2 197
2 000
1 623
220
1 024
900 362
2016
2015
Secteur Sud Est
228
2014
2016
2015
Secteur Sud Ouest
2014
2016
2015
Rouen Rive Gauche
2014
2016
2015
Rouen Rive Droite
2014
2016
2015
2014
Plateau Est
1 854
372
0
2016
2015
Secteur Nord Ouest
0
2014
2016
2015
Plateau Nord
2014
2016
2015
2014
0
135 103 285
2 300
Elbeuf 14
2. LES VOLUMES 2016 PAR SECTEURS DE MARCHÉ (en m²) Hors comptes propres Secteur Nord Elbeuf ÉvolutionOuest des transactions dans le Grand Lyon par secteurs géographiques Secteur Sud Ouest 285 Secteur Sud Est
2 300
310
Plateau Nord
§ L e s 3 s e c t e u r s t e r t i a i r e s prédominants représentent 86% des
900
transactions.
10 850
8 600
Rouen Rive Gauche
3 800
Rouen Rive Droite
15
2. L’ANALYSE DU VOLUME PAR TAILLE DE TRANSACTIONS (en m²) En m2 30000 25000 20000 15000 25 000 20 716
10000 8 851
5000 0
2 153
727
1 500
2014
2015
2016
0 à 100 m2
7 122 6 938
3 998
2014
2015
2016
101 à 250 m2
2014
3 998
2015
6 323
5 981
6 905
2016
2014
2015
251 à 500 m2
6 000 5 600
2016
501 à 1000 m2
0
2014
2015
2016
1001 à 2500 m2
0
2014
0
2015
2016
> 2500 m2
§ La taille des transactions est restée stable par rapport à l’année passée en ce qui concerne les transactions de moins de 1.000 m2. § Le marché renoue avec des opérations de plus de 2.500 m2 réalisées par des sièges régionaux tandis que les transactions entre 1.000 et 2.500 m2 chutent, le marché restant en attente d’offres de qualité. 16
2. PRINCIPALES TRANSACTIONS DE BUREAUX EN 2016 Preneur / Acquéreur
Adresse / Immeuble
Secteur / Ville
Location / Vente
Surface
Etat
PGS
Hangar 107
Rouen Rive Gauche
Vente
2 400 m²
Neuf
Crédit Agricole
Hangar 107
Rouen Rive Gauche
Vente
1 800 m²
Neuf
DESK
Parc de la Ronce
Isneauille
Compte propre
1 000 m²
Neuf
La Métropole Rouen Normandie
Quai Boisguilbert
Rouen Rive Gauche
Compte propre
8 300 m²
Neuf
Axa
Le Sunny
Parc de la Ronce Isneauville
Compte propre
8 000 m²
Neuf
AG2R
La Vatine
Mont Saint Aignan
Location
1 100 m²
2nd main
§ Autour du pont Flaubert, Rive Droite, Rive Gauche, les nouveaux quartiers redessinent une aire urbaine d’une grande modernité créant une attractivité toujours grandissante. A noter que la Rive Droite, faute d’offre neuve n’a pas pu garder son niveau de transaction de l’année passée. 17
3. ÉVOLUTION DE L’OFFRE : LE STOCK GLOBAL COMPARÉ AU VOLUME DES TRANSACTIONS (en m²)
Offre à 6 mois
Offre à 6-12 mois
Demande placée annuelle
En m2 80 000 70 000
95 814
74 909
10 303
69 410 18 039
60 000
15 080 55 007
50 000
§ Le marché est encore en suroffre et ne parvient pas à résorber le stock dur lié à l’obsolescence des immeubles les plus anciens (représentant environ 12.000 m2). § Le neuf représente une part trop insatisfaisante ne permettant pas d’activer les grandes demandes à l’achat ou à la location.
9 901
40 000
68 511
56 820
30 000 29 133
54 330 23 923
20 000
36 400
27 045
4 500
Année 2016
10 303
45 106 68 511
10 000 0
2013
2014
2015
2016
Offre à 6 mois Offre à 6-12 mois Offre à plus de 12 mois
18
3. ÉVOLUTION DE L’OFFRE : LE STOCK NEUF COMPARÉ AU VOLUME DES TRANSACTIONS (en m²)
Offre à 6 mois
Offre à 6-12 mois
Demande placée annuelle NEUF
En m2 20 000 18 000
17 869 15 798
16 000 14 000 12 000
12 132 13 344
10 710
10 000 8 000
10 303 7 159
9 352
6 000
0
4 525
2013
1 675
4 500
6 800 6 076
4 000 2 000
§ Le stock à 6 mois reste faible et l’offre à 12 mois permettra seulement de stabiliser les transactions en neuf pour 2017 mais pas de permettre la croissance qui devrait être attendue, le marché du neuf étant en panne depuis plusieurs années.
4 982
2 780
1 094
2014
2015
5 495
Année 2016
5 495 10 303
2016
Offre à 6 mois Offre à 6-12 mois Offre à plus de 12 mois 19
3. ÉVOLUTION DE L’OFFRE : LE STOCK SECONDE MAIN COMPARÉ AU VOLUME DES TRANSACTIONS (en m²)
Offre à 6 mois
Offre à 6-12 mois
Demande placée annuelle SECONDE MAIN
En m2
§ La seconde main reste en suroffre, représentant pour 2016 3 ans d’écoulement avec une demande de plus en plus exigeante sur la qualité de l’offre sur un marché de seconde main dont les prix se sont stabilisés.
70 000 60 000 50 000 40 000
2 745
52 295
5 728
51 550
30 000 20 000
21 474
4 893 55 038
54 916
29 600
16 335
22 248
54 916
10 000 0
Offre à 6 mois 2013
2014
2015
2016
Offre à 6-12 mois 20
3. ÉVOLUTION DE L’OFFRE À 6 MOIS PAR SECTEURS (en m²)
En m2 20 000 17 507
18 000
§ Rouen Rive Droite et Rive Gauche voient leur stock augmenter considérablement principalement du à la réorganisation des entreprises vers des surfaces neuves ou récentes sur des secteurs primes. § Le stock d’immeubles à revaloriser ne s’est pas résorbé. Le stock des Plateaux Nord reste toujours aussi important, le volume de transaction ayant baissé de 30% par rapport à 2015.
18 045 15 500
16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000
2 838 1 371
2 000
2016
2015
Secteur Sud Est
2014
2016
2015
Secteur Sud Ouest
2014
2016
2015
Rouen Rive Gauche
2014
2016
2015
Rouen Rive Droite
2014
2016
2015
Plateau Est
2014
2016
2015
Secteur Nord Ouest
700 2014
2016
2015
Plateau Nord
2014
2016
2015
2014
0
6 450
6 000
Elbeuf 21
3. L’OFFRE 2016 À 6 MOIS PAR SECTEURS DE MARCHÉ (en m²) Elbeuf
Évolution des transactions dans le Grand Lyon par secteurs géographiques
Secteur Sud Est Secteur Sud Ouest
6 450
Plateau Nord
700
représentent plus de 65% du stock
17 507
6 000
global.
1 371 2 838
15 500
§ Le plateau Nord et Rouen RD/RG
Secteur Nord Ouest Plateau Est
Rouen Rive Gauche
18 045
Rouen Rive Droite
22
4. OFFRE FUTURE NEUVE (à plus de 12 mois)
Secteur / Ville
Surfac e
Date de livraiso n
Valeurs
Cyril Immobilier / Garim
Rouen Rive Gauche
2 500m²
2018
145€/ m2
Seine Biopolis II
Nacarat
Rouen Rive Droite
2 100 m²
2018
140€/ m2
Magellan 4
Groupe Altitude
Plateau Nord Creaparc la Ronce
2 900 m²
2018
145€/ m2
L’Emeraude
EIFFAGE
Rouen Rive Droite
2 152 m²
Mi 2018
170€/ m2
Terrasse sur Seine
Thomas Immobilier
Rouen Rive Droite
1 500m²
Mi 2018
152€/ m2
-
BatiConcept
Plateaux Nord Bois Guillaume
1 200m²
Début 2018
150€/ m2 2 300€/ m2/ HT/ HC
Nom / Immeuble
Promoteur
Cap Avenue
§ Le niveau de l’offre neuve reste néanmoins peu performant et l’année 2017 portera des projets livrables en 2018, ce qui fera chuter les transactions en neuf. 23
5. VALEURS LOCATIVES - FOURCHETTES DE LOYERS EN 2016 Neuf / restructuré
Seconde main
Moy € / m² / an HT HC
160
150 € 135 €
140 120
80
145 € 135 €
130 €
100
100 95
95 €
100 €
Loyer (en € HT/ HC/ m2/ an)
100 €
95 € 85 €
90 €
Loyer Prime
125 - 150
Neuf ou restructuré
135 / 150
Seconde main
90 / 120
90 €
60 40 20 0
Plateau Est
Plateau Nord
Rouen Rive Droite
Rouen Rive Gauche
Secteur Sud Est
Secteur Sud Ouest
Secteur Nord Ouest
Secteur Elbeuf 24
5. VALEURS LOCATIVES - BILAN
Les valeurs locatives en seconde main se sont stabilisées en 2016. Les volumes d’offres sont trop importants. L’érosion des valeurs de l’offre de l’ancien se confirme.
Les démarches de réhabilitation des immeubles anciens continuent notamment sur le Plateau Nord, le marché de la seconde main ayant enregistré une baisse, les propriétaires souhaitent revaloriser leurs actifs.
Les mesures d’accompagnement se confirment. On enregistre un écart d’environ 15% entre le loyer facial et le loyer économique accompagné de 2 à 4 mois de franchise sur les 3 premières années.
25
5. VALEURS MOYENNES À L’ACQUISITION (en € HD/m 2 )
CENTRE
PÉRIPHÉRIE
Neuf ou restructuré
1 750 €/ 2250 €
1 500 € /1 750 €
Seconde main
940€ /1 300€
900€ / 1 200€
26
6.CONCLUSION ET PERSPECTIVES Nos perspectives établies en 2015 pour 2016 étaient :
« L’année 2016 devrait rester en ligne avec le dernier exercice. » « La recherche d’économie animera le marché dont les valeurs sont attractives. » « Dans le contexte d’une offre en neuf faible, les comptes propres resteront des solutions d’implantations intéressantes. » Au regard des constats que nous avons faits, 2016 n’a pas stabilisé son niveau de transaction de la seconde main. Malgré des valeurs attractives, l’offre de seconde main n’a pas gardé son niveau de 2015 confirmant que les utilisateurs sont en attente d’offres de qualité. D’ailleurs, l’offre neuve a connu une progression encourageante et les comptes propres l’ont confirmés .
Les conclusions essentielles sur 2016
Quelles perspectives ?
§ Un volume global conforme aux 4 dernières années § Une progression du neuf et des comptes propres stables
Dans un contexte politique incertain, les PME, en attente de nouvelles mesures économiques, resteront
Néanmoins :
attentistes ce qui ne portera pas le niveau de
§ Une suroffre par l’importance des stocks de seconde main qui pèse
transactions à de meilleurs résultats.
sur l’ensemble des valeurs
L’offre neuve toujours en sous-offre pourrait aussi
§ Un renouvellement de l’offre neuve pas suffisamment rapide
pénaliser le niveau de transactions global.
§ Un manque d’offre foncière pénalisant des implantations sur les
Les comptes propres devraient rester stables.
secteurs tertiaires prime. 27
7. ACTIVITÉ
28
7. LE MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ EN 2016 § FAITS MARQUANTS 2016 § Avec plus de 70.000 m2 placés, le taux de commercialisation de 2016 marque une hausse significative par rapport à l’année précédente. § Hausse de près de 50% du volume de Ventes § Baisse du stock d’offre global de plus de 55 % § Ce stock reste principalement à la location (Près de 80%) § Pas d’offre neuve en disponibilité immédiate
§ COMMENTAIRES
§ Le déséquilibre historique entre un stock d’offre principalement à la location et une demande toujours portée sur l’achat, se confirme une fois de plus cette année. § Face à un stock vieillissant et un marché locatif de plus en plus exigeant, Les propriétaires qui tardent à trouver preneurs, décident donc de vendre leurs biens malgré une fiscalité contraignante.
§ TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 § LOCAKASE prend à bail un Bâtiment de Stockage d’env. 2.500 m2 à SOTTEVILLE LES ROUEN (Port Autonome) § BLOCK’OUT prend à bail un Local d’Activité d’env. 1.500 m2 à SOTTEVILLE LES ROUEN § MONDIAL RELAY prend à bail un Bâtiment de Stockage d’env. 3.300 m2 sur le Parc Multi-Marchandises à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY § EUROSAV/SERAFIN Acquière un Bâtiment de Stockage d’env. 3.200 m2 à GRAND COURONNE § DHL EXPRESS prend à bail un Bâtiment de Stockage d’env. 3.200 m2 sur le Parc Multi-Marchandises à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY § DUVAL ELECTRICITÉ prend à bail un Bâtiment Mixte d’env. 830 m2 sur l’Espace Leader à BOIS GUILLAUME § PERSPECTIVES 2017 § La métropole devrait débuter la commercialisation de foncier constructible sur des zones stratégiques. § Des friches industrielles sont également en cours de réhabilitation notamment LA SHELL PETROPLUS sur Grand Couronne § Cette offre de terrains devrait relancer la construction et fournir de nouvelles opportunités au marché § Néanmoins, à court terme, La baisse significative du stock d’offres disponibles risque d’entrainer une pénurie de biens pouvant répondre à des demandes nombreuses sur les secteurs les plus attractifs. 29
7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ § VOLUME DEMANDE PLACÉE
§ RÉPARTITION PAR SECTEURS DE MARCHÉ (EN m2) Plateau Nord
Neuf/ Restructuré Location
3.096 m2
Dont clés en main locatifs* Ventes utilisateurs Dont comptes propres*
775 m2
Total demande placée
3 870m2
Seconde Main
51.988 m2
Elbeuf
Total
54 734m2
Secteur Nord Ouest
Secteur Sud Est
3 825 2 600
m2 12.997 m2
14 121m2
19 000
8 100
1 300m2 64 985m2
Plateau Est
7 100 830 6 800
68 855m2
Rouen Rive Droite
Rouen Rive Gauche
20 600 Secteur Sud Ouest
§ Malgré le développement récent des secteurs Nord-Ouest (ZA 5 à St Jean du Cardonnay) et secteur EST (Parc Mermoz à Boos ), les secteurs Sud-Est et Sud-Ouest restent l’épicentre des activités Artisanales et Industrielles et représentent près de 80 % des volumes placés. § Secteur Sud Est, Le BOULEVARD INDUSTRIEL (Sotteville les Rouen / Saint Etienne du Rouvray / Oissel /) et le Secteur Sud Ouest, la SUD III (Petit & Grand Quevilly / Petit & Grand Couronne /) sont des axes privilégiés et particulièrement attractifs pour les acteurs de ce marché.
BUREAUX 30
7. LA DEMANDE PLACÉE EN VOLUMES COMMERCIALISÉS (en m²)
Seconde main
Neuf
Compte propre
Moyenne Volume Total 13-14-15
En m2
§ Hausse de 35 % des transactions de seconde main
80 000
70 155
70 000
1 300 3 870
60 000
52 000
50 000
3 900
0
§ Les comptes propres restent minoritaires § L a h a u s s e d e 3 5 % d e l a commercialisation globale met en avant la prépondérance de la Seconde
64 985
30 000
10 000
l’année précédente, reste faible. avec seulement 1.300 m2.
40 000
20 000
§ Le Volume de neuf, identique à celui de
48 100
§ Le manque d’offre neuve reste un sujet
23 385
17 333
2015
Main sur ce marché. récurant sur l’agglomération, qui ne sait offrir de foncier constructible.
2016 31
7. ÉVOLUTION DES VOLUMES VENTE/LOCATION (en m²)
Location
Vente
En m2
§ La répartition des transactions entre
80 000
Location et Vente reste stable (80%
70 000
68 845
60 000
14 121
50 000
Location / 20% Vente). § Toutes deux observent une progression de près de 30% § On observe que ce marché reste fortement
52 000
orienté à la location : 4 transactions à la
9 360
vente contre 65 transactions à la location
40 000 30 000 20 000
54 724 42 640
2016
10 000 0
Taille moyenne des transactions
840 m2
2015
2016
LOCATION
3 530m2
VENTE 32
7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ § ACTIVITÉ - VOLUMES 2016 Estimation de l’offre activité à 6 mois (au 1er janvier 2017)
Neuf Estimation de l’offre disponible à 6-12 mois
852
Seconde Main 52 350
Évolution de l’offre activité à 6 mois (au 1er janvier 2017) 2015
2016
EVOLUTION
Offre disponible Neuve
1 600m2
852 m2
↘
Offre disponible Seconde Main
126 600m2
52 350m2
↘
Total 53 202
§ Le stock d’offres disponibles à 6 mois baisse de plus de 41 % § Réduction de 50 % du stock d’offres neuves disponibles par rapport à 2015
Qualité de l’offre activité à 6 mois (au 1er janvier 2017)
§ 2017 risque de faire face à une pénurie d’offres récentes ou reconditionnées et
Neuf
ne pourra répondre à une demande de plus en plus exigeante.
Offre disponible à 6-12 mois
852 m2
Seconde main Dont obsolète 52 350 m2
15 000 m2
33
7. ÉVOLUTION DE L’OFFRE : LE STOCK GLOBAL COMPARÉ AU VOLUME DES TRANSACTIONS (en m²)
Offre à 6 mois
Offre à plus de 12 mois
Demande placée annuelle
En m2 § La baisse des commercialisation en
130 000
2015 a permis d’amorcer l’année
7 100
110 000
2016 avec un stock important. § La hausse des commercialisations de
90 000
2016 explique donc naturellement la chute significative du stock d’offre
70 000 50 000
117 600
52 000
68 855 852 (offre neuve)
pour ce début 2017. § Cela met, une fois de plus en avant, le manque d’offres neuves nécessaires à alimenter le marché.
30 000
52 350
10 000 -10 000
2015
2016 34
7. L’OFFRE 2016 À 6 MOIS PAR SECTEURS DE MARCHÉ (en m²) Plateaudans Nord Évolution des transactions le Grand Lyon par secteurs géographiques Elbeuf Secteur Nord Ouest
4 500 800
Secteur Sud Est
§ La répartition du stock reste en étroite résonnance avec l’attractivité des secteurs. § Les secteurs Sud-Est, Sud Ouest et
13 700
Nord-Ouest, les plus attractifs sur marché, représentent près de 60 % de l’offre globale
13 900
§ Le stock du secteur de Rouen Rive Droite connaît une hausse importante expliquée par une offre de près de
4 500
Plateau Est
3 200
Secteur Sud Ouest
450
Rouen Rive Gauche
7.400 m2 à Dieppedalle Croisset.
11 300
Rouen Rive Droite
35
7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ § ACTIVITÉS / ENTREPOTS - VALEURS 2016 Valeurs locatives/Valeurs vénales - Locaux d’activités
Neuf
Seconde Main
Location - Loyer annuel € / m2 HT HC
70 – 90 €
35 – 50 €
Acquisition € / m2 HT HC
1 100- 1 300 €
300 – 550 €
Valeurs locatives/Valeurs vénales - Entrepôts (hors logistique)
Neuf
Seconde Main
Location - Loyer annuel € / m2 HT HC
40 – 50 €
35 – 45 €
Acquisition € / m2 HT HC
550 – 650 €
280 – 550 €
§ Commentaires :
• •
Les valeurs restent stables sur l’ensemble de l’agglomération maintenues par un manque d’offres Nous pouvons cependant noter une légère baisse des valeurs locatives des offres de seconde main en état d’usage ou à revaloriser, qui peinent à trouver preneurs.
BUREAUX 36
8. COMMERCE
37
8. LE MARCHÉ DU COMMERCE EN 2016 § Métropole Rouen Normandie, 1er pôle commercial de Normandie § Près de 3 000 commerces pour un chiffre d’affaires global de 864 millions d’euros § FAITS MARQUANTS 2016 § Une sous-offre dans les retails park ce qui pénalise le niveau de transactions.
§ ZONES DE CHALANDISE § Barentin : 222000 habitants § Rouen : 845 000 habitants
§ Une baisse des loyers de seconde-main
§ Docks 76 Rouen Rive droite: 600 000 Habitants
§ Le développement des enseignes de restauration rapide,
§ Centre Commercial de Tourville la Rivière: 785 000 Habitants
Alimentation Bio et des Activités Sportives en salles
§ TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 § ORANGE – immeuble Espace du Palais – Rouen Droite Centre Ville –
500m2
§ BASIC FIT – Rue Saint Sever – Rouen Rive Gauche Centre ville – 2.000m2 et Evreux 1 200m2 § GRAND FRAIS – programme de construction – Grand Quevilly – 1.800m2 - Ouverture au 1er trimestre 2017 § BUREAU VALLÉE – Parvis des Senteurs 1 – Roumare / Barentin – 400m2 § Foirfouille – Centre Commerciale Tourville la Rivière –
§ Centre commercial de Mt St Aignan : 20 000 habitants
§ PERSPECTIVES 2017 / 2018 § 4 cellules – Parvis des Senteurs 3 (Redeim) – Pissy Poville / Barentin – 9.000m2 – Ouverture fin 2018 § Le développement d’une future extension de la zone commerciale du Bois Cany (Grand Quevilly), CDAC pour 19.000m2 obtenue, livraison fin 2018. § Une offre de restauration plus importante sur le Parc de la Ronce d’Isneauville avec en 2017 l’ouverture du Comptoir du Malt et l’implantation de 2 autres restaurants en 2017.
1.800m2
38
4. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DU COMMERCE § COMMERCE - VALEURS
§ COMMERCE - STOCK
Identification des rues / CC / Boîtes à Valeurs locatives – vendre / Retail parks / Zones CCIEL 2 Loyer annuel € / m HT HC premium Centre Ville N°1 (grandes enseignes, marques)
500€ - 1 450€ Moyenne: 902€
Emplacements 1 Bis / 2 (services)
200€ - 500€ Moyenne: 380€
Rouen Rive Droite: Rue du Gros Horloge, Rue des Carmes, Rue Ganterie Rouen Rive Droite: Rue Grand Pont, Rue de la Champs meslé, Rue Général Leclerc, Rouen Rive Gauche: Place St Sever
Centres Commerciaux
150€ - 300€
CC Tourville la Rivière CC Barentin
Boîtes à vendre
120€ - 140€
CC Tourville la Rivière CC Barentin
COMMERCE - STOCK À L’OFFRE Retail parks Zones Commerciales premium (avec locomotives alimentaires hypermarchés)
120€ - 140€
CC Tourville la Rivière CC Barentin
160€ - 200€
CC Tourville la Rivière CC Barentin
Centre Ville N Emplacements °1 1 Bis / 2
Centres Commerciaux
Périphérie
Evolution du stock à 6 mois au 1er Janvier 2016
Baisse
Hausse
Baisse
Baisse
Equilibre Offre-Demande au 1er Janvier 2016
Sous-offre
Stable
Sous-offre
Sous-offre
BUREAUX 39
PARTOUT EN FRANCE Plus de 70 Implantations 330 collaborateurs 3 000 transactions 1 300 000 m2 commercialisés par an ROUEN
5 structures transverses : Logistique, Investissement, Asset Management, Valorisation, Hôtellerie
ROUEN
ARTHUR LOYD ROUEN
Avenue des Hauts Grigneux 76 420 BIHOREL Tél. 02 35 600 400- rouen@arthur-loyd.com - www.arthur-loyd-rouen.com 40