ÉDITION 2016
ETUDE DE MARCHÉ CHIFFRES 2015
OISE
BUREAUX ACTIVITÉ COMMERCE
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ÉTUDE DE MARCHÉ CHIFFRES 2015 Nous avons le plaisir de vous transmettre notre étude de marché correspondant aux chiffres de l’année 2015 sur le département de l’Oise. Cette étude a été réalisée sur 3 secteurs: le Beauvaisis, le Compiégnois et les Bassins Crellois, Senlisien et Cantilien. Elle présente une analyse du marché des bureaux et des locaux d’activité.
Notre équipe et nos secteurs Secteur du Compiégnois
Secteur du Beauvaisis
Edouard BOUSSION Directeur associé
Elisabeth LE GOUX Négociatrice
CALAIS / LILLE CALAIS / DIRECTION ROUEN
Agnès MARTIN Assistante commerciale Grandvilliers
Formerie
A16
Lassigny Froissy
1
✈
Nivillers
14
Estréest-
Guiscard
Ressons-sur-Matz
COMPIEGNE
Noyon
Attichy N31
N17
Auneuil
N32
Ribécourt-Dreslincourt
Sain EstréesDenis SaintDenis
CLERMONT
N31
Noailles Chaumonten-Vexin
Maignelay-Montigny
SaintJust-enChaussée
BEAUVAIS Le CoudraySaintGermer
A1
Breteuil
N
CrèvecœurleMarseille- Grand Songeons enBeauvaisis
Nicolas CHEENNE Négociateur
LILLE / BELGIQUE Canal à Grand gabarit
Aumale
A16 Méru
N
Liancourt
Mouy
Nogentsur-Oise Montataire NeuillyenThelle
CRÉPY-EN-VALOIS
SENLIS Chantilly
CERGY-PONTOISE
Pôle administratif
Pont-Sainte-Maxence
CREIL
A1
PARIS / DIRECTION MEAUX
Maria DUCATEZ Assistante administrative et commerciale Hélène DUHEM Assistante administrative et commerciale
Nanteuil-le-Haudouin
LE PLESSIS BELLEVILLE
Betz
Secteur du Creillois, Bassins Senlisien et Cantilien Jean-Luc HERMENT Directeur associé
Louis DE BERTIER Négociateur Sandrine ANCELIN Assistante administrative et commerciale
Lexique La demande placée: nombre de m2 qui ont été transactés (aussi bien à la location qu’à la vente) au cours de l’année. Neuf / récent: immeubles de moins de 6 ans ou ayant fait l’objet de travaux de restructuration lourds permettant de les comparer avec de l’offre neuve. Seconde main: immeubles de plus de 6 ans. L’offre disponible à 6 mois: correspond à l’offre immédiatement disponible et l’offre livrable ou libérable (baux résiliés) de manière certaine sous 6 mois. L’offre disponible à 6/12 mois: correspond à l’offre livrable ou libérable de manière certaine (baux résiliés) entre 6 et 12 mois. 2
Emplacement Prime: secteur géographique particulièrement recherché par les utilisateurs de bureaux. Limité à quelques immeubles / emplacements par agglomération. - Compiègne: Parc Tertiaire La Croix + Avenue de l’Europe dans la ZAC Mercières + Bois de Plaissance (en devenir) - Beauvais: ZAC du Haut Villé - Senlis: ZAE Senlis Sudoise, ZAE Les Portes de Senlis - Creil: Parc ALATA - Chantilly: Avenue du Général de Gaulle, Avenue du Maréchal Joffre - Saint Maximin: ZC de Saint Maximin
L’AGGLOMÉRATION DU COMPIÉGNOIS Le point avec... Serge COCHARD Directeur Economique de l’Agglomération de Compiègne
La Situation Géograhique
Démographie
- Autoroute A1: A proximité immédiate de Paris (60min) et de l’aéroport Charles de Gaulle (50min) et à 1h45 de Lille - RN 31: axe Rouen - Reims - Gare SNCF : Paris à 40min (gare du nord), Amiens, Saint Quentin et Maubeuge - Bus urbains de Compiègne gratuits - Aéroport de Beauvais Tillé à 45min
- 73 000 habitants - Territoire de 210km2 - L’agglomération regroupe 16 communes - Au 1er janvier 2017, l’ARC accueillera 6 communes de l’intercommunalité de la Basse Automne soit 80 000 habitants
L’Economie Le Zones d’Activité Phares du Compiégnois - Parc d’activités du Bois de Plaisance de Venette : 9 entreprises actuellement, 830 emplois. - Parc Tertiaire et Scientifique de La Croix St Ouen : 53 entreprises, près de 2 000 emplois. - Pôle de Développement des Hauts de Margny : 23 entreprises, 211 emplois - ZAC de Mercières: mixte tertiaire et activité - Zone Industrielle Nord: activité
- Le développement économique se concentre sur le développement de zones d’activités : 18 zones d’activités très diverses. Chaque parc dispose d’une identité qui lui est propre. - Nos parcs d’activités accueillent 18 000 salariés sur les 40 000 emplois présents sur le territoire de l’ARC. - Plus de 5 000 nouveaux emplois sur nos zones d’activités en huit ans.
Les Grands Projets
Un tissu industriel dense (chimie de spécialités, l’agro-chimie, l’industrie cosmétique et pharmaceutique) : Ex : Sanofi, Chanel, Thor, Unilever, Oleon (Groupe Avril), Colgate, Bostik, Pivert, Plastic Omnium
Une halle technologique majeure se constitue au fil des mois. Des ateliers sont déjà en service au BIOGIS Center, qui est un outil unique au niveau européen dans le domaine d’avenir de la chimie verte. On y travaille sur l’étape clé du développement, faisant ainsi le lien entre la recherche et la production industrielle. Cette structure est de nature à attirer des grandes sociétés dans le Compiégnois.
Notre caractéristique première est sans doute d’avoir des secteurs d’excellence très diversifiés. Cela nous permet de compenser rapidement de mauvaises nouvelles comme des départs de régiments ou la fermeture du site Continental. Parmi nos spécialités, on pense avant tout à la chimie et aux cosmétiques, avec de grands noms : Chanel, Colgate-Palmolive, Unilever, Sanofi, Bostik, Oléon… Nous sommes aussi reconnus dans le secteur de l’automobile et de la mécanique avec Saint-Gobain, Matra, Zodiac Aérospace, Plastic Omnium, Poclain Hydraulics et SMW Chassix. Le tertiaire n’est pas en reste. Sur le Parc Tertiaire et Scientifique, nous sommes passés de 21 entreprises et 400 emplois en 2007 à 53 installations et près de 2 000 emplois aujourd’hui (soit cinq fois plus d’emplois en un peu moins de 8 ans).
Je me réjouis de voir que les autres développements concernent des parcs d’activités et des domaines différents : sur le Bois de Plaisance, Nutrition et Nature va débuter ses travaux et sera suivie bientôt par l’INPI; Compiègne Paysage voit son projet avancer sur le pôle de développement des Hauts de Margny; le groupe Holdis va débuter la réalisation d’un bâtiment tertiaire qui regroupera environ 150 emplois au total; Affimet va se développer sur la ZI Nord avec son nouveau four; Zodiac Aérospace va terminer son extension à Bellicart; Plastic Omnium a démarré des travaux sur un nouveau bâtiment; Bostik fait venir des clients du monde entier dans sa nouvelle « maison laboratoire »… Par ailleurs, plusieurs pistes sérieuses d’implantation se concrétiseront sans doute dans les mois à venir.
Le Principaux Secteurs d’Activité
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L’AGGLOMÉRATION DU BEAUVAISIS
Le point avec... Vincent ZUTEREK Directeur Economique de l’Agglomération de Beauvais
Démographie
Les Grands Projets
- 82 500 habitants - Territoire de 306km2 - L’agglomération est organisée autour de la ville centre de Beauvais, ville Préfecture de l’Oise regroupant 31 communes.
- Fin de commercialisation du PAE du Haut Villé (60ha débuté en 2000) - Lancement de la ZAC Beauvais Tillé (123ha), prolongement naturel du PAE du Haut Villé, encadré par la rocade nord de Beauvais et la piste d’aéroport. - Développement du parc technologique du Beauvaisis (5ha, où s’installent déjà la plateforme Ozone et le projet Cetim «Pima@tec») en lien avec notre filière d’excellence en innovation agricole.
La Situation Géographique - Autoroute A16: 1h de Paris, 2h15 de Calais, 2h de Lille et 3h de Bruxelles - RN31 : axe Rouen-Reims - Aéroport de Beauvais Tillé avec plus de 40 destinations européennes et françaises - Gare SNCF: 1h20 de Paris
L’Economie - Environ 4 000 entreprises de toute nature (libéral, commerce, industrie, service, autoentrepreneurs...) - Plus de 150 entreprises de plus de 50 salariés - Tissu dense de PME - PMI (~600) essentiellement dans les secteurs du travail des métaux, de l’agro-business, de la chimie, des biotechnologies ou de l’électronique. - Bassin d’emploi dynamique : +3.2% entre 2007 et 2013.
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Les Principaux Secteurs d’Activité - Agroéquipement (AGCO / Gima / ISAGRI / Lasalle Beauvais) - Mécanique - Logistique (DS, ADS, Martin Brower..)
Les Zones d’Activité Phares du Beauvaisis - ZAC de Ther: essentiellement commerciale - ZFU des Champs Dolent: mixte tertiaire / artisanale - Pinçonlieu : zone d’activité à vocation commerce de gros / commerce BtoB / artisanale - PAE du Haut-ViIlé : industrie / tertiaire / logistique - PAE du Tilloy - ZA de la Vatine - ZA d’Allonne - Ecoparc de Beauvais Tillé
LES AGGLOMÉRATIONS DU SUD DE L’OISE
Le point avec... Clément GREGOIRE Chargé de Mission de Sud Oise Développement
Ces informations relèvent du territoire d’intervention de SODA, soit la Communauté d’Agglomération Creilloise, la Communauté de Communes de Pierre Sud Oise, et le Syndicat Mixte de la Vallée de la Brêche (soit 14 communes au total).
Démographie - 93 000 habitants - Territoire de 100 km²
Le Zones d’Activité phares des bassins Creillois Senlisien et Cantilien - Les Marches de l’Oise (Creil et Montataire): mixte tertiaire et activité - ZAC du Parc Alata (Creil et Verneuil en Halatte): mixte tertiaire et activité - ZAE de Senlis: mixte tertiaire et activité - Parc d’activité de Saulcy, Domaine d’activités Pierre Coubertin (Nogent sur Oise) - ZAET Saint Maximin - ZAET Creil Saint Maximin: mixte activité , tertiaire et commerce - ZI de Nogent sur Oise: activité - ZI de Montataire - ZI de Villers sous Saint Leu
Les Principaux Secteurs d’Activité - Environnement et valorisation - Chimie de spécialités et chimie verte - Composants et systèmes mécaniques haute performance - Commerce - BTP
La Situation Géograhique - Autoroute A1: Axe routier direct Paris - Lille, Lille à 1h50; Chantilly à 40min et Senlis à 50min de Paris. - Aéroport Roissy CDG: env. 25min - A 45min de l’aéroport de Beauvais Tillé - Gares SNCF de Senlis et de Chantilly Gouvieux (20/25min de Paris) - Bus urbains gratuits à Senlis et Chantilly
L’Economie - Plus de 6 000 entreprises - Parcs d’activités : environ 120ha de disponibles sur une échelle de 0 à 3 ans
Les Grands Projets (des 2 années à venir) Projets de création de zones d’activités : - extension du Parc Alata sur 35ha (opérationnelle courant 2018), - création de la zone du Marais sur 27ha à Mogneville (opérationnelle pour 2018) Projets d’aménagement : - Gare Cœur d’agglomération (2020) : Ce projet de rénovation urbaine s’étend sur 270ha et s’articulera autour de la gare de Creil afin de créer un pôle urbain dynamique et attractif. Actuellement la gare accueille environ 20 000 voyageurs par jour. Grâce à ce projet elle sera accessible via 2 entrées (au Nord et au Sud). De nouveaux logements ainsi que des bâtiments dédiés aux entreprises (tertiaire) vont être construits. - Ligne LGV Roissy-Creil (2020) : permettra de relier Creil à Roissy CDG en 20min. - Canal Seine Nord : Aménagement d’un canal à grand gabarit, long de 106 km, entre l’Oise (Compiègne) et le canal Dunkerque-Escaut (Cambrai). Ce projet intègre la réalisation de 4 plates-formes trimodales qui permettront le développement d’activités logistiques et industrielles en synergie avec le canal. Ce canal permettra de transporter plus de 13 millions de tonnes de marchandises, soit l’équivalent de 500 000 poids-lourds par an sur l’un des corridors de transit les plus empruntés d’Europe.
5
LE MARCHÉ DES BUREAUX - LA DEMANDE PLACÉE LA DEMANDE PLACÉE PAR SECTEURS EN 2015 Demande placée en volume - Neuf / récent et seconde main
Neuf / Récent
2nd main
Agglomération de Compiègne
2 677m2
5 279m2
46%
Agglomération de Beauvais
1 878m2
4 387m2
27%
Creil - Senlis - Chantilly
2 717m2
451m2
70%
7 272m2
10 117m2
17 389m2
TOTAL
Demande placée en volume - Vente / location par secteur
LOCATION
VENTE
Agglomération de Compiègne
2
3 287m
4 669m2
Agglomération de Beauvais
3 108m2
3 157m2
Creil - Senlis - Chantilly
2 568m2
600m2
8 963m2
8 426m2
TOTAL
ANALYSE DES TRANSACTIONS GLOBALES (TOUS SECTEURS) Demande placée en volume Neuf / récent et seconde main
Demande placée en volume Vente / location
Avec la livraison de 2 clés en main à Compiègne (INERGY et BOSTIK) représentant 29 000m2, les chiffres 2013 sont faussés et non représentatifs du marché habituel. L’année 2015 enregistre une baisse significative des volumes transactés (-15% environ aussi bien dans le neuf que dans le seconde main), malgré une reprise des transactions à partir du 3ème trimestre 2015. Comme l’année dernière, vente et location sont de volume équivalent. 6
Seul Compiègne voit ses volumes de bureaux transactées augmenter par rapport à l’année dernière.
LE MARCHÉ DES BUREAUX - LA DEMANDE PLACÉE Analyse du volume des transactions par surface
Analyse du nombre des transactions par surface
Après un bon cru 2014 pour les grandes surfaces avec notamment la livraison de plusieurs comptes propres, l’année 2015 marque le pas sur cette tranche mais reste à un bon niveau. La reprise est plus marquée sur les très petites surfaces (tranche prisée par les TPE) et les tranches 500-1 000m2 qui sont souvent celle des grands groupes. En 2015, 57% du nombre de transactions ont été réalisées sur des surfaces inférieures à 250m2, signe d’un marché principalement structuré autour des PME de taille moyenne.
NOS PRINCIPALES TRANSACTIONS 2015
Caisse d’Epargne de Picardie - 470m2 Compiègne - ZAC de Mercières Fédération Française du Bâtiment - 1 444m2 Compiègne - ZAC de Mercières
Continental France SNC Division Contitrade 435m2 Compiègne - Parc Tertaire de Lacroix Saint Ouen
Swiss Post (1 068m2) et Cinq sur 5 (167m2) Beauvais PAE du Haut Villé
Orlait - 677m2 Compiègne - ZA du Bois de Plaisance
7
LE MARCHÉ DES BUREAUX - L’OFFRE ÉVOLUTION DE L’OFFRE DISPONIBLE Neuf/ Récent
Évolution par rapport à 2014
2nd main
Agglomération de Compiègne
6 899m2
10 095m2
Agglomération de Beauvais
3 406m2
34 725m2
Creil - Senlis - Chantilly
4 940m2
25 909m2
L’offre neuve 2015 (en m2)
Évolution par rapport à 2014
L’offre seconde main 2015 (en m2) Le stock global de bureaux dans le département atteint un niveau historique qu’un début de reprise ressentie en fin d’année 2015 pourrait atténuer en 2016. La mise en chantier de programme neufs doit donc se faire avec beaucoup de prudence et après analyse méticuleuse de chaque marché.
Evolution de l’offre (en m2)
La baisse de la demande placée, combinée à une conjoncture économique encore délicate qui aura vu la fermeture de nombreuses entreprises, le stock disponible fait une forte poussée. Cette augmentation importante est également due à une meilleure technique de recensement de l’offre et doit donc être relativisée (tendance particulièrement marquée par le secteur de Creil).
VALEURS LOCATIVES ET PRIX MOYENS Agglomération de Compiègne Location - Loyer annuel HT/ HC/ m / an 2
Achat - HD/ m
2
Location - Loyer annuel HT/ HC/ m / an 2
Achat - HD/ m2
Location - Loyer annuel HT/ HC/ m / an 2
8
Centre Prime
Périphérie
Centre Prime
Périphérie
150 / 170€
130 / 160€
110 / 130€
90 / 110€
2 000 / 2 200€
1 800 / 2 000€
1 600 / 1 800€
800 / 1 000€
Seconde main
Centre Prime
Périphérie
Centre Prime
Périphérie
130 / 145€
130 / 140€
120 / 130€
80 / 100€
NS
NS
1 500 / 1 800€
1 200 / 1 350€
Neuf/ Récent
Agglomérations de Creil, Senlis et Chantilly Achat - HD/ m
Seconde main
Neuf/ Récent
Agglomération de Beauvais
2
Neuf/ Récent
Seconde main
Centre Prime
Périphérie
Centre Prime
Périphérie
160 / 180€
150 / 160€
130/ 150€
90 / 120€
2 000 / 2 200€
1 500 / 1 700€
1 500 / 1 600€
700 / 900€
LE MARCHÉ DES BUREAUX - CONCLUSIONS BILAN DE L’ANNÉE 2015 ET PERSPECTIVES 2016 Nos perspectives établies en 2014 pour 2015 étaient :
« Une baisse de l’offre neuve disponible » « Un début de reprise des transactions bureaux » « La poursuite des corrections en valeur » Force est de constater que la reprise des transactions de bureaux n’est pas encore réelle en 2015. Seul Compiègne voit son volume de demande placée augmenter (+10,4%) quand Beauvais marque un recul de -13% et que le marché de Creil / Senlis / Chantilly connaît une année difficile (-47% des valeurs transactées). En revanche tous les secteurs constatent une raréfaction de l’offre neuve / récente et une poursuite de la correction des valeurs dans le seconde main. Les conclusions essentielles sur 2015: - Un volume global transacté conforme à la moyenne de ces dernières années, avec de grandes disparités selon les marchés - Absorption du stock neuf / récent. - Baisse des livraisons en compte propre. Néanmoins : - Une suroffre par l’importance du stock de seconde main qui pèse sur l’ensemble des valeurs. - Un faible renouvellement de l’offre neuve. - Des contraintes foncières pénalisant les implantations sur certains secteurs (politique de prix, durcissement des critères d’innondabilité …). Quelles perspectives pour 2016: - 2016 devrait rester en ligne avec les exercices précédents. - Les livraisons en compte propre devraient reprendre. L’entrée en campagne présidentielle pourrait malheureusement bloquer certains projets.
L’agglomération de Compiègne - Comme en 2014, c’est au cours du second semestre que s’est conclue la majeur partie des transactions. - La demande placée connaît un léger rebond et frôle les 8 000m2. - Les surfaces récentes ou restructurées restent les plus prisées. - La surface moyenne des prises à bail est de 570m2, mais la tranche 0-250m2 est celle qui a vu le plus de transactions. - Les valeurs se maintiennent laissant penser que nous avons atteint un niveau équilibré. Perspectives 2016: - Le programme « Ecole d’Etat Major » va s’accélérer avec l’intérêt manifesté par plusieurs opérateurs sur les immeubles en façade du Cour Guynemer. - Plusieurs programmes neufs vont voir le jour en 2016 sur la ZAC de Mercières et le Parc Tertiaire de Lacroix Saint Ouen : clé en main locatif pour l’Apave en face de l’Hôpital, construction d’un nouvel immeuble par et pour la Fédération Française du Bâtiment sur les anciens bureaux de l’Apave qui seront démolis. Construction de bureaux neufs par le groupe Holdis (programme Pharos).
L’agglomération de Beauvais - Suite à la transaction de la société Swiss Post ayant pris à bail 1 068m2 dans l’immeuble les Hauts de Beauvais, l’offre immédiate de bureaux neufs est épuisée. - Malgré une tendance au 1er semestre plutôt positive, le marché est de nouveau en souffrance au 2nd semestre 2015 notamment par le manque de locaux neufs. Perspectives 2016: - Le Crédit Agricole projette de déménager son siège et construire un immeuble neuf de 2 500m2 environ sur le PAE du Haut Villé. - En parallèle, l’offre exprimée sur le 1er trimestre 2016 nous laisse présager d’un bon avenir pour le marché du bureau.
L’agglomération de Creil, Senlis et Chantilly - Les surfaces vacantes augmentent considérablement sans trouver preneur. - Le marché tertiaire du sud de l’Oise demeure toujours très timide peut-être à cause d’un manque de visibilité d’une vraie zone tertiaire. Perspectives 2016: - Les collectivités favorisent les programmes neufs pour inciter les demandeurs à se doter d’immeubles avec label environnemental et économique. Elles mettent à disposition du foncier particulièrement bien placé. - La demande exprimée est particulièrement endogène et laisse présager l’accroissement du stock de bureaux de seconde main. - Le marché à venir sera certainement guidé par des locataires ou des acquéreurs opportunistes qui auront de grands choix de m2 disponibles. 9
Le marché des locaux d’activité La demande placée
L’offre disponible
Valeurs locatives moyennes
Bilan de l’année 2015 et perspectives 2016
10
LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉ - LA DEMANDE PLACÉE LA DEMANDE PLACÉE PAR SECTEURS EN 2015 Demande placée en volume - Neuf / récent et seconde main
Agglomération de Compiègne Agglomération de Beauvais Creil - Senlis - Chantilly TOTAL
Neuf
2nd main
-
11 245m2
84%
3 006m
15 251m
33%
-
54 604m
2
2 2
3 006m
81 100m
2
2
50% 84 106m2
Demande placée en volume - vente / location par secteur
LOCATION
VENTE
Agglomération de Compiègne
2
8 837m
2 408m2
Agglomération de Beauvais
9 947m2
8 310m2
Creil - Senlis - Chantilly
20 994m2
33 610m2
39 778m2
44 328m2
TOTAL
ANALYSE DES TRANSACTIONS GLOBALES ( TOUS SECTEURS) Analyse du nombre de transactions par surface
Répartition de la demande placée par surface (en m2)
Belle augmentation de la demande placée (+30%) par rapport à 2014. Proportion identique des transactions à la location et à la vente. Très peu de transaction dans le neuf (-4% des transactions globales) sauf à Beauvais (3 006m2). Fortes disparités selon les marchés (forte baisse à Compiègne alors que Beauvais et Creil repartent à la hausse). La forte baisse de la demande placée à Compiègne s’explique en partie par un fort coup d’arrêt sur les mises en chantier des comptes propres. 70% des transactions se font dans la tranche 0 - 1 000m2 confirmant un marché structuré principalement par les PME. 11
LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉ - LA DEMANDE PLACÉE NOS PRINCIPALES TRANSACTIONS EN 2015
Levoy Rexodif - 800m2 - Allonne
Lahaye Oise - 6 000m2 - Jonquières
Sur un plateau - 908m2 - Lacroix Saint Ouen
Locapal - 12 288m2 - Creil
Kalibox - 4 015m2 - Rantigny
Serin Informatique - 1 219m2 - Creil
Néovia - 1 506m2 - Senlis 12
GT Nord - 4 028m2 - Warluis
JLM L’Immobilière - 5 946m2 - Senlis
JEFCO (Groupe Allios) - 475m2 - Jaux
LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉ - L’OFFRE ÉVOLUTION DE L’OFFRE DISPONIBLE Évolution par rapport à 2014
Neuf Agglomération de Compiègne Agglomération de Beauvais Creil - Senlis - Chantilly
2nd main
-
27 937m2
780m2
56 005m2
3 420m2
128 061m2
Évolution par rapport à 2014
Evolution de l’offre (tous secteurs)
La reprise de la demande placée n’aura malheureusement pas permis de ralentir l’augmentation du stock disponible (+15%), principalement alimentée par la fermeture de grands sites industriels. Le stock d’offres neuves est désormais quasi inexistant alors que l’offre de seconde main est importante et se caractérise par un niveau de vétusté souvent avancé.
VALEURS LOCATIVES ET PRIX MOYENS
Agglomération de Compiègne Location - Loyer annuel HT/ HC/ m2/ an Achat - HD/ m
2
Agglomération de Beauvais Location - Loyer annuel HT/ HC/ m2/ an Achat - HD/ m2
Agglomérations de Creil, Senlis et Chantilly Location - Loyer annuel HT/ HC/ m2/ an Achat - HD/ m2
Neuf
Seconde main
70 / 90€
38 / 60€
800 / 1 100€
400 / 600€
Neuf
Seconde main
90 / 100€
55 / 65€
1 000 / 1 200€
450 / 560€
Neuf
Seconde main
75 / 90€
35/ 45€
850 / 1 000€
300 / 400€
Les valeurs restent sensiblement identiques aux années précédentes avec un niveau élevé sur les locaux de seconde main faute d’une offre suffisante neuve / restructurée en quantité. Beauvais conserve un niveau de valeur sensiblement plus élevé que les deux autres pôles économiques du département.
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LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉ - CONCLUSIONS Nos perspectives établies en 2014 pour 2015 étaient : Le marché des locaux d’activité se maintient relativement bien d’année en année. Nos perspectives en 2014 pour 2015 prévoyaient donc une commercialisation dans la continuité et un maintien des valeurs. Les conclusions essentielles sur 2015: Si les valeurs restent effectivement stables - signe d’un marché équilibré - la commercialisation a connu une belle progression sur le département, malgré une demande placée en forte baisse à Compiègne. Quelles perspectives pour 2016: Si la petite éclaircie économique entrevue fin 2015 se confirme en 2016, la tendance devrait se maintenir à un bon niveau de commercialisation. On surveillera tout particulièrement les comptes propres.
BILAN DE L’ANNÉE 2015 ET PERSPECTIVES 2016 L’agglomération de Compiègne - La demande placée s’est fortement tassée en 2015 et notamment au niveau des comptes propres (forte baisse des PC). - 88% des transactions sont faites sur des immeubles inférieurs à 1 000m2. - Malgré des taux d’emprunt très bon, la proportion de vente par rapport aux locations a fortement reculé (27% en 2015 vs 50% en 2014). - Léger tassement des valeurs. Perspectives 2016: - Avec l’abandon du projet SITA sur la friche Continental, l’avenir de ce site redevient un sujet important sur l’agglomération. - Le développement de la zone du Bois de Plaisance et du Parc d’activité des Hauts de Margny continue avec la vente de terrains pour de belles implantations à venir (Nutrition et Santé notamment).
L’agglomération de Beauvais - On constate malgré le nombre important de transactions sur le marché en 2015 que celles-ci sont essentiellement le reflet d’une réduction significative des surfaces (Ex : Levoy Rexodif réduit sa surface de 2 500m2 à 800m2). - Le marché est toujours bien équilibré entre vente et location. Perspectives 2016: - Augmentation significative du stock disponible avec la fermeture du site de Michelin (34 000m2) et de Fédéral Mogul (18 000m2) - Cependant on constate quand même un développement par l’agglomération du Beauvaisis de nouvelles zones d’activité (Ecoparc de Beauvais Tillé, Zone des Larris).
L’agglomération de Creil, Senlis et Chantilly - Très forte augmentation de la demande placée (multipliée par 2). - Stock disponible regroupant des offres très variées en taille et en qualité. - La majorité des transactions a été faite sur des locaux de seconde main, faute d’une offre neuve suffisante. Perspectives 2016: - Projets d’implantation d’entreprises aussi bien endogènes qu’exogènes. - Ouverture d’une nouvelle ZAC à Senlis sur 16 à 32 hectares à l’horizon 2016 / 2017. - Nouvelles disponibilités foncières dans certaines villes que nous avons identifiées. - La demande exprimée reste toujours soutenue.
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LE MARCHÉ DES LOCAUX COMMERCIAUX LE COMMERCE À BEAUVAIS Faits marquants 2015: - Pose de la 1ère pierre du magasin Leroy Merlin. - Ouverture du Centre Commercial du Jeu de Paume en centre ville. - Fermeture de grandes enseignes : Heytens, Fly, La Halle, Carré des Halles. - Ouverture de Basic Fit – 2 433m2 – Place Jeanne Hachette. - Reprise de Fly par Alinéa – 5 000m2 – ZAC de Ther.
Perspectives 2016:
- Développement du faubourg reste la dyamique qualitative de la ZAC de Ther. - Transfert du magasin Stokomani exploitant actuellement 1 300m2 pour reprendre une surface de 2 000m2. - Ouverture de l’enseigne Ô Marché Frais dans les anciens locaux occupés par Besson. Valeurs locatives
Emplacement
Emplacements 1 et 1bis / 2
130€ / 500€
Centre ville / Centre commerciaux
Zones Commerciales
100€ / 150€
ZAC de Ther
LE COMMERCE À COMPIÈGNE Faits marquants 2015: - L’agglomération du Compiégnois est marquée par une pénurie d’offre de locaux commerciaux malgré une demande exprimée particulièrement soutenue. - Fermeture de l’enseigne Heytens à Jaux.
Perspectives 2016: - Livraison fin 2016 de 1 400m2 de commerces en pied d’immeuble proche du centre ville de Compiègne. - Projet embryonnaire d’un pôle automobile à Jaux et d’un Retail Park à Margny les Compiègne à proximité de Jardiland.
Retail Parks / Boite à vendre / Zones Commerciales
Valeurs locatives
Emplacement
120€ / 180€ (neuf)
Jaux, Venette et ZAC de Mercières
90€ / 120€ (2 main) nd
LE COMMERCE À CREIL, SENLIS, SAINT MAXIMIN ET CHANTILLY Faits marquants 2015: - Ouverture d’un nouveau Retail à Senlis / Chamant de 4 000m2. - Ouverture d’un nouveau Retail « Saint Max Avenue » de 1 700m2 à Saint Maximin à la place de l’ancien Castorama. - Ouverture d’un centre Leclerc de 7 000m2 avec Galerie Commerciale de 3 000m2 et Brico Leclerc de 8 000m2 au 2T 2015 à Pont Saint Maxence (60). - 2015 sera marqué par une croissance significative des m2 loués et d’une réorganisation des pôles commerciaux. - La demande placée dans les nouveaux locaux apporte un complément à l’offre existante. - Les locaux de seconde main trouvent preneurs lorsque ceux-ci ont un emplacement prime. - Certaines Zones Commerciales moins visibles souffrent du succès des nouvelles Zones Commerciales citées précédemment.
Perspectives 2016: - La demande exprimée reste soutenue par les enseignes compte tenue de la qualité du marché du sud de l’Oise. - Les nouveaux Retails Park sont totalement remplis (Le Faubourg, St Max Avenue, Park Avenue) - Certaines zones de seconde main moins bien situées semblent perdre de l’intérêt et feront l’objet d’une réorganisation des typologies des enseignes.
Centres commerciaux Retail Parks / Boite à vendre / Zones Commerciales
Valeurs locatives
Emplacement
600€ / 700€
Galerie commerçante St Maximin Galerie commerçante Secondaire
150€ / 200€ 120€ / 180€ (neuf) 90€ / 150€ (2nd main)
Saint Maximin, Pont Saint Maxence, Senlis, Chamant
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OISE
PARTOUT EN FRANCE
5 structures transverses :
Plus de 60 Agences
Logistique, Investissement,
300 collaborateurs
Asset Management, Valorisation,
3 000 transactions
Hôtellerie
1 300 000 m2 commercialisés chaque année
Ils nous ont fait confiance : BASIC FIT – BOUYGUES ENERGIES ET SERVICES – CAISSE D’EPARGNE DE PICARDIE – CINQ SUR 5 – CONTITRADE – DEMATHIEU & BARD – DHL GOSS INTERNATIONAL – INFREP – KALIBOX – KONE – MICHAUD CHAILLY SAINT GOBAIN SEKURIT – SOBECA – SWISS POST – ZEEMAN
BUREAUX ACTIVITÉ COMMERCE
ARTHUR LOYD OISE 8 Av. Flandres Dunkerque 60200 COMPIEGNE Tél. 03 44 300 600 Fax. 03 44 37 14 51 E-mail. compiegne-oise@arthur-loyd.com www.arthur-loyd-oise.com