03/04/2018
Le segment des portefeuilles d'actifs devrait retrouver son dynamisme en 2018 (Arthur Loyd) - Business Immo
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Le segment des portefeuilles d'actifs devrait retrouver son dynamisme en 2018 (Arthur Loyd) Publié le 03/04/2018 à 09:35 Les cessions de portefeuilles enregistrent un volume d'investissement de 5,6 Mds€ en 2017, en repli de 34 % par rapport à l'année précédente. D'abord expliqué par un manque de produits disponibles sur le marché des actifs alternatifs. « Nous observons une baisse de l'offre de produits de diversi cation – actifs de santé, hôtellerie, résidences étudiantes, etc. – qui avaient particulièrement performé en 2016 avec plusieurs portefeuilles signi catifs, à l'image du portefeuille de cliniques et Ehpad Gecimed, acquis par Primonial, pour plus de 1,3 Md€, souligne Philippe Leigniel, président d'Arthur Loyd Investissement. Néanmoins, l'acquisition par Mata Capital auprès de Blackstone du portefeuille Simply Hotels (45 établissements pour 3 286 chambres) démontre qu'il existe toujours une réelle appétence des investisseurs pour ces produits, y compris sur des pro ls value added. » © Sergey Nivens / Fotolia
En dépit d'un nombre important d'opérations recensées, l'année 2017 a également été marquée par une offre moins abondante de portefeuilles de commerces. S'inscrivant dans un contexte plus large de baisse de 25 % des volumes investis dans cette classe d'actifs. À signaler tout de même, deux transactions de portefeuilles de plus de 100 M€, portant essentiellement sur des boutiques de centre-ville : « Héritage », acquis par Primonial REIM auprès d'ANF, pour environ 400 M€ ; « Solstice », 20 actifs cédés par Grosvenor à Amundi. « Les ensembles commerciaux situés en périphérie, parmi lesquels gurent les « boîtes à vendre » et retail parks nouvelle génération, ont conservé leur attractivité par rapport à 2016, précise Philippe Leigniel. Ils permettent à certains acteurs de constituer une poche de rendement sur un format qui correspond de manière croissante aux nouvelles habitudes de consommation, notamment dans les zones périurbaines, et qui attire de manière croissante les enseignes en quête de relais de croissance. » Parmi les cessions intervenues en 2017 : le portefeuille « Equinoxe » composé de 29 commerces en périphérie, là encore cédés par Grosvenor à Amundi pour un montant avoisinant les 70 M€. Par ailleurs, les ventes de portefeuilles d'actifs de périphérie mono-utilisateurs ont été nombreuses, à l'instar des portefeuilles Jardiland, Ikea (part française d'un portefeuille paneuropéen), Aubert ou encore Buffalo Grill, y compris sous forme de sale and leaseback. S'agissant des portefeuilles de bureaux, Arthur Loyd enregistre une baisse de l'investissement par rapport à 2016. Avec sept transactions supérieures à 50 M€, pour un total de plus de 700 M€. Parmi lesquelles : la cession du portefeuille Crédit Immobilier de France à Axa et, celle du portefeuille « Hexagone » acquis par Eurosic – avant son rachat par Gecina – auprès d'Amundi, pour quelque 100 M€. « En revanche, les portefeuilles de plates-formes logistiques ont été abondants en 2017 : 3,25 Mds€ ont été investis à travers 14 transactions, dont 6 portant sur des volumes supérieurs à 100 M€ », avance le président d'Arthur Loyd Investissement. Une performance gon ée par deux méga deals : l'acquisition de Logicor par CIC et celle de Gazeley par GLP. Pour autant, sans ces deux opérations, les engagements dans les portefeuilles logistiques s'élèvent à 1 Md€ en 2017. « Les acquéreurs n'hésitent plus à prendre position sur des développements spéculatifs compte tenu de la vigueur du marché locatif et de l'appétence des utilisateurs pour les bâtiments de dernière génération », ajoute Philippe Leigniel. Signe supplémentaire de cette attractivité, l'apparition de nouveaux entrants. « Ce segment devrait être très dynamique en 2018. Il permet aux vendeurs d'arbitrer des actifs arrivés à maturité sans trop dégrader leur valeur ; tandis que pour les acquéreurs, les portefeuilles permettent généralement d'atteindre des objectifs de rentabilité intéressants, dans le contexte de taux bas actuel. Tout en offrant une mutualisation du risque, en particulier lorsqu'ils comportent des actifs secondaires. » Les portefeuilles permettent aussi à certains acteurs de renforcer leur exposition sur une localisation et/ou un pro l d'actifs, en témoignent les quatre acquisitions de portefeuilles logistiques réalisées par Stam Europe en 2017, pour un montant total de plus de 120 M€. L'an dernier, Arthur Loyd est intervenu sur 25 transactions de portefeuilles – toutes classes d'actifs confondues – pour un montant cumulé d'opérations dépassant le milliard d'euros. « 2018 s'annonce riche de perspectives sur ce marché des portefeuilles. Notre pipeline ne désemplit pas, avec huit portefeuilles en cours de commercialisation et cinq en cours de préparation pour le compte de clients institutionnels et privés », conclut Philippe Leigniel.
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