ÉTUDE DE MARCHÉ
OISE
FRANCE
BUREAUX ACTIVITÉ COMMERCE
ÉDITION 2017 ÉTUDE DU MARCHÉ 2016 DES BUREAUX / ACTIVITÉ / COMMERCE - DÉPARTEMENT DE L’OISE www.arthur-loyd-oise.com
NOTRE ÉQUIPE
Edouard BOUSSION Directeur associé Secteur de Compiègne
Nicolas CHEENNE Négociateur
Frédéric GALLARD Négociateur
Jean-Luc HERMENT Directeur Associé
Secteur de Creil – Senlis – Chantilly
Louis DE BERTIER Négociateur
Benoît DELCOURT Négociateur
Secteur de Beauvais
Elisabeth LE GOUX Négociatrice
Stéphane GAVELLE Négociateur Junior
Pôle Assistantes
Hélène DUHEM Assistante Marketing et Communication
Maria DUCATEZ Assistante RH et Comptabilité
Joséphine NONUS Perrine BALCERZAK Assistante Administrative Assistante Administrative et Commerciale et Commerciale
2
LE RÉSEAU ARTHUR LOYD 70 implantations 330 collaborateurs 3 000 transactions 5 structures transverses : Asset Management - Hôtellerie - Investissement Logistique - Valorisation
+ de 1 600 000 m2 commercialisés CA 2016 : 39,6 M€ 30 ANS D’EXISTENCE PARTOUT EN FRANCE LEADER DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE & COMMERCIAL EN RÉGIONS 3
LES AGGLOMÉRATIONS DE COMPIÈGNE, BEAUVAIS, CREIL AIRE URBAINE : 335 161 habitants
4
LES AGGLOMÉRATIONS DE COMPIÈGNE, BEAUVAIS, CREIL
5
SOMMAIRE
1 BUREAUX
ACTIVITÉ COMMERCE INVESTISSEMENT
2 3 4 5 6 7 8 9
INTRODUCTION ET PRÉSENTATION DU MARCHÉ BUREAUX : DEMANDE PLACÉE 2016 BUREAUX : OFFRE DISPONIBLE BUREAUX : OFFRE FUTURE (PLUS DE 12 MOIS) BUREAUX : VALEURS DE MARCHÉ BUREAUX : CONCLUSION ET PERSPECTIVES ACTIVITÉ COMMERCE INVESTISSEMENT 6
1.INTRODUCTION Nous vous présentons la nouvelle édition de l’étude de l’immobilier de bureaux du département de l’Oise complétée par celle des entrepôts et locaux d’activités, réalisée par Arthur Loyd Oise Comme chaque édition précédente, l’approche globale, dégageant les grandes tendances, sera suivie d’une analyse plus détaillée des transactions 2016, des valeurs de marché et évolution des stocks. Nous complèterons l’étude bureaux par un examen de chacun des 3 secteurs géographiques que nous avons identifié comme composant le marché. Nous intégrons également cette année une étude et un regard sur les marchés du commerce. Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de manière aussi complète que possible à la compréhension de nos marchés et mettre à la disposition des acteurs économiques et politiques un outil objectif et fiable. Nous accueillerons bien volontiers toutes observations, questions et suggestions. Edouard BOUSSION et Jean-Luc HERMENT Directeurs associés
Etude réalisée par : Edouard BOUSSION – Jean-Luc HERMENT – Elisabeth LE GOUX – Louis DE BERTIER – Hélène DUHEM…
7
1.INTRODUCTION ET PRÉSENTATION DE NOTRE MARCHÉ
§ Afin de présenter au plus près la réalité du marché de l’Oise, notre étude porte sur les transactions et les valeurs disponibles sur les 3 grandes agglomérations que sont Beauvais, Compiègne et le bassin de Creil / Senlis / Chantilly. Il faudra essentiellement retenir de cette étude une belle reprise de la demande placée de bureaux et de manière homogène sur les 3 agglomérations. Compiègne reste le marché comptabilisant la demande placée la plus importante, Creil a rattrapé la mauvaise année 2015, et Beauvais enregistre une belle progression. § Logiquement, le stock d’offres disponibles diminue et on surveillera particulièrement l’offre neuve/ récente qui se raréfie sérieusement.
8
1.INTRODUCTION ET PRÉSENTATION DE NOTRE MARCHÉ - SUITE
Le marché du bureau dans l’Oise se structure très clairement autour des 3 grandes agglomérations: - Beauvais : avec le développement de nouvelles zones ces dix dernières années, le marché s’est principalement structuré sur le Nord de l’agglomération et notamment aux Hauts Villé et zone Franche. La tendance devrait de renforcer avec l’aménagement de la zone de Tillé. - Compiègne: Bénéficiant d’infrastructures privilégiées par l’accès à Paris (trains, autoroute), le principal marché du département s’est lui aussi structuré en périphérie. La ZAC de Mercières et le Parc Tertiaire de Lacroix Saint Ouen en sont les principales zones. La zone du Bois de Plaisance concentre également de nouvelles surfaces de bureaux. - Creil: Plus diffus entre les villes de Creil, Senlis et Chantilly, le marché du bureau est malgré tout bien structuré et présente des zones tertiaires intéressantes et particulièrement attirantes. 9
BUREAUX
10
2. LA DEMANDE PLACÉE EN VOLUMES COMMERCIALISÉS (en m²)
Seconde main
Neuf
Compte propre
Moyenne Volume Total 13-14-15
En m2 23 637
25 000 20 382
20 469
20 000 6 714 15 000
17 389
7 272
3 980
13 668 10 117
12 452
0 2014
§ La demande placée en 2016 progresse fortement sur le département,(+36%) et notamment grâce à la réalisation de nombreuses opérations en compte propre. § La part des transactions des surfaces de seconde main reste largement majoritaire (79%) et en augmentation par rapport à 2015 (71%).
10 000
5 000
§ Nouveauté cette année : nous avons distinguée les transactions en compte propre (construction pour le compte d’un investisseur utilisateur) qui étaient auparavant intégrées sans distinction des les transactions neuves).
2015
§ Le neuf et les comptes propres représentent cette année, presque les deux tiers de l’augmentation de demande placée (4.000 m2 / 6.200 m2).
2016 11
2. DEMANDE PLACÉE : NOMBRE DE TRANSACTIONS
Seconde main
Neuf
Compte propre
Taille moyenne des transactions 2015
70 58
60
4 50 40 30
45 36 7
8
32
2014
2015
932 m2
SECONDE MAIN
355
271
m2
m2
§ La progression du nombre de transactions depuis 2014 est régulière et particulièrement marquée en 2016 (+29%).
46 29
m2
2016
VOIR COMMENTAIRE
13
20
643
NEUF
§ La taille moyenne des transactions a fortement augmenté dans le neuf et diminué dans le seconde main.
10 0 2016 12
2. DEMANDE PLACÉE : NOMBRE DE TRANSACTIONS 2016
Neuf/Restructuré
Seconde Main
Total
12
46
52
Nombre de Transactions
2016 Taille moyenne des transactions
NEUF
SECONDE MAIN
932
271
m2
m2
13
2. ÉVOLUTION DES VOLUMES VENTE/LOCATION (en m²)
Location
Vente
2016
En m2
Taille moyenne des transactions 25 000
23 637
En 2016
LOCATION
VENTE
260
545
m2
m2
20 382 20 000 57 %
17 389 15 000
13 491
9 409 8 426
10 000 43 %
5 000
10 973
8 963
10 146
2015
2016
§ Forte poussée des transactions à la vente. § Les ventes sont majoritaires en 2016 (presque 60%) alors que depuis 2014 il y avait un certain équilibre. § L a s u r f a c e m o y e n n e d e s transactions à la vente est deux fois plus grande qu’à la location
0 2014
14
2. ÉVOLUTION DES VOLUMES PAR SECTEURS DE MARCHÉ (en m²) Moyenne 2014-2016 En m2 10 000 8 772
9 000
7 678
8 000
7 187
7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000
§ Compiègne garde son statut de marché principal de bureau du département avec une croissance régulière. § Beauvais comble son retard et enregistre une très belle progression en 2016. § Creil / Senlis enregistre une performance exceptionnelle en 2016 (+56%) grâce notamment à la transaction de Stokomani (2 800m2) et vient flirter avec les chiffres de Beauvais en effaçant une année 2015 particulièrement noire.
1 000 0 2016
2015
2014
Beauvais
2016
2015
2014
2016
2015
2014
Compiègne
Creil / Senlis / Chantilly
15
2. LES VOLUMES 2016 PAR SECTEURS DE MARCHÉ (en m²) Évolution des transactions dans le Grand Lyon par secteurs géographiques Compiègne Beauvais Creil senlis Chantilly § Les trois principaux bassins
7 187
économiques de l’Oise bénéficiant
8 772
d’infrastructures performantes et équivalentes, présentent ainsi un bon équilibre de la demande placée globale.
7 678
16
2. DEMANDE PLACÉE PAR SECTEUR (en m 2 ) Secteur de Compiègne
Seconde main
Neuf
Compte propre § Le volume transacté en seconde main
En m2
est stable par rapport à 2015 alors
10 000 8 772
9 000 8 000
(+28%)
7 956
§ Le neuf représente presque 40% du
7 207
7 000
que le neuf progresse sensiblement
2 677
3 444
volume des transactions en 2016.
6 000 5 000
3 712
4 000 3 000 2 000
5 279
5 328
2015
2016
3 495
1 000 0 2014
17
2. DEMANDE PLACÉE PAR SECTEUR (en m 2 ) Secteur de Beauvais
Seconde main
Neuf
Compte propre § En 2016 les transactions dans le neuf
En m2
ne sont réalisées que par des
9 000 8 000 7 000
7 678 7 175 1 002
3 247
2016 est la meilleure année depuis
4 000 3 000
de 2015 § Avec presque 7.700 m2 transactés,
1 878
5 000
§ Le volume transacté dans le seconde main en 2016 est équivalent à celui
6 265
6 000
opérations en compte propre.
2014. § 3 247m2= Crédit Agricole
6 173
2 000
4 387
4 431
2015
2016
1 000 0 2014
18
2. DEMANDE PLACÉE PAR SECTEUR (en m 2 ) Secteur de Creil / Senlis / Chantilly
Seconde main
Neuf
Compte propre § Augmentation des transactions dans
En m2
le seconde main.
8 000
7 187
7 000 6 000 5 000
propres notamment avec la
6 000
construction de 2 800m2
3 958
2 000
4 000
pour
Stokomani au Parc Alata et 575m2 à Senlis pour un cabinet d’avocat.
3 168
3 000 2 000
§ Très grosse année pour les comptes
536 4 000
2 717 2 693
1 000 451
0 2014
2015
2016 19
2. L’ANALYSE DU VOLUME PAR TAILLE DE TRANSACTIONS (en m²) En m2 12000 10000 8000 6000
11 014 8 491
4000 2000 497
840
868
1 429
2015
2016
2014
2 267
3 054 2 665
6 058
3 963
5 077
4 617
3 742
3 279
2 324
0 2014
0 à 100 m2
2015
2016
101 à 250 m2
2014
2015
2016
251 à 500 m2
2014
2015
2016
501 à 1000 m2
2014
2015
2016
1001 à 2500 m2
0
0
2014
2015
2016
> 2500 m2
§ Tous les segments de marché bénéficient de la progression mais plus particulièrement la tranche 250/ 500 m2 et les transactions de plus de 1000 m2 (en additionnant les deux dernières tranches). § C’est la première fois depuis 3 ans que l’on recense des transactions de plus de 2500 m2 (2). 20
2. L’ANALYSE DU VOLUME 2016 PAR TAILLE DE TRANSACTIONS
En m2 § Entrée spectaculaire des transactions
7000
6 058
6000
de plus 2.500 m2 pour la première fois depuis 3 ans et qui s’arrogent 25% du volume total transacté
5000
(23.653 m2)
5 077
4000
§ Cumulé, le volume des transactions
4 617
3000
de plus de 1.000 m2 représente presque 50% du marché total.
3 963 3 054
2000 1000
§ La tranche 250 – 500 m2 reste la plus stable et la plus représentative du
868
marché global.
0 0 à 100 m²
101 à 250 m²
251 à 500 m²
501 à 1000 m² 1001 à 2500 m²
> 2500 m²
21
2. L’ANALYSE DU NOMBRE DE TRANSACTIONS PAR TAILLE 0 à 100 m²
101 à 250 m²
251 à 500 m²
501 à 1000 m²
1001 à 2500 m²
> 2500 m² § 58 transactions au total contre 46 en 2015.
3 2 6 6 8
13
6
§ Confirmation de la tendance des
14
principalement enregistré des
2016
2015
transactions dans les surfaces inférieures à 500 m2 (81%)
14 13
années précédentes, 2016 a
§ La tranche 101 / 250 m2 est celle qui
19
totalise le plus grand nombre de transactions (2/3). § Le nombre de transactions dans la tranche 501 / 1.000 m2 est exactement le même qu’en 2015.
22
2. PRINCIPALES TRANSACTIONS DE BUREAUX EN 2016
Adresse / Immeuble
Secteur / Ville
Location / Vente
Surface
Loyer / Prix de vente
Etat
Rue Henri Adnot
ZAC de Mercières Compiègne
Location
2 576 m²
120€ HT/ HC/ m2
Clé en main
Avenue du Général de Gaulle
Chantilly
Location
441m²
Avenue Salvador Allende
Beauvais
Vente
1 200 m²
95€ HT/ HC/ m2
1 275€ HD/ m2
Seconde main
Seconde main
23
3. ÉVOLUTION DE L’OFFRE : LE STOCK GLOBAL COMPARÉ AU VOLUME DES TRANSACTIONS (en m²)
Offre à 6 mois
Offre à 6-12 mois
Demande placée annuelle
En m2 § L’offre disponible à 6 mois est en très
70 000 62 589
60 000
9 045
64 239 6 896
48 179
10 000
§ L ’ o f f r e à p l u s d e 6 m o i s ,
reculé. Signe que les surfaces neuves sont les plus prisées et que compte 19 069
tenu de la tendance macro57 343
30 000 20 000
niveau toujours élevé
principalement constituée de neuf a
50 000 40 000
légère augmentation (+7%) à un
53 544
économique, il n’y a pas eu de développement en blanc par les investisseurs.
20 382
23 637 17 389
§ L’offre globale est sensiblement équivalente à l’année dernière avec
29 110
une petite augmentation de l’offre immédiatement disponible.
0 2014
2015
2016 24
3. ÉVOLUTION DE L’OFFRE : LE STOCK NEUF COMPARÉ AU VOLUME DES TRANSACTIONS (en m²)
Offre à 6 mois
Offre à 6-12 mois
TOTAL OFFRE
En m2 17 287
18 000
situe principalement sur les secteurs
16 000
15 245
14 000
8 000
de Creil Senlis Chantilly et 6 896
années a motivé la réalisation 11 185
8 766 6 714
essentiellement constitué
6 000
10 391
4 000
d’immeubles neufs, le stock des années précédentes était
7 242
4 486
Compiègne. § La demande exprimée des 3 dernières
6 016
12 000 10 000
§ L’offre disponible à plus de 6 mois se
d’immeubles de seconde main. § La demande placée dans le neuf a fait
9 229
un bon important de 54%
2 000
4 280
0 2014
2015
2016 25
3. ÉVOLUTION DE L’OFFRE : LE STOCK SECONDE MAIN COMPARÉ AU VOLUME DES TRANSACTIONS (en m²) Evolution du stock seconde main comparé au volume des transactions Offre à 6 mois
Offre à 6-12 mois
TOTAL OFFRE
En m2 § L’offre de seconde main en générale
60 000 52 353
50 000
47 164 39 413
niveaux élevés. 52 353
3 029
§ Les offres à 6/12 mois de 2015 ont intégré le stock disponible à 6 mois
40 000 30 000
augmente de 11%et reste à des
en 2016. 14 583
§ O n c o n s t a t e é g a l e m e n t u n e 44 135
croissance importante de l’offre disponible à 6 mois passant de 44
20 000
24 830
135m2 à 52 353m2 12 452
10 000
13 668
§ 30% du stock à 6 mois est considéré comme obsolète surtout sur le bassin
10 117
Creillois.
0 2014
2015
2016 26
3. ANALYSE DE L’OFFRE : RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN (en m²) Stock global 2016
6 896
§ Le stock d’offre neuve (17 987m2) disponible pour l ’année 20156 permettra de répondre à la demande
57 343
Offre à 6 mois Offre neuve 2016
placée. § Le niveau d’obsolescence de
Offre à 6-12 mois
certaines offres de 2nd main ne leur
Offre seconde main 2016
permette pas d’être commercialisées ou très difficilement.
6 896 10 391
Offre à 6 mois
Offre à 6-12 mois
52 353
Offre à 6 mois
Offre à 6-12 mois
27
3. ÉVOLUTION DE L’OFFRE À 6 MOIS PAR SECTEURS (en m²)
En m2 40 000
§ Pour Beauvais, l’offre disponible à 6 34 477
35 000
mois reste sur une tendance de 10 000m2 environ.
30 000
§ La tendance de l’offre disponible à 6 mois sur Compiègne enregistre une
25 000
légère baisse § Le bassin de Creil accentue son stock
20 000
disponible à 6 mois dû à une grande
13 374
15 000
partie de locaux obsolètes (15 9 492
10 000
474m2).
5 000 0 2016
2015
2014
Beauvais
2016
2015
2014
2016
2015
2014
Compiègne
Creil / Senlis / Chantilly
28
3. L’OFFRE 2016 À 6 MOIS PAR SECTEURS DE MARCHÉ (en m²) Évolution des transactions dans le Grand Lyon par secteurs géographiques Compiègne Beauvais CSC
13 374
§ Pratiquement deux tiers du parc de l’offre disponible à 6 mois se trouve sur le secteur de Creil Senlis Chantilly § Sauf pour le secteur de Beauvais, la majorité du volume disponible à 6 mois correspond à des surfaces supérieures à 1000m2
34 477
9 492
29
3. EVOLUTION DE L’OFFRE À 6 MOIS PAR SECTEUR (en m 2 ) : SECTEUR COMPIEGNE Secteur de Compiègne
Seconde main
En m2 18 000
Neuf § Le stock global à diminué de presque
16 446
20%
16 000 14 000
§ Le stock de neuf reste stable
3 406
13 374
§ La demande placée hors compte propre étant à 8 772m2, le délais
12 000
3 104
14 mois pour le seconde main et 4
10 000
mois pour le neuf signe d’un marché
8 000 6 000
d’écoulement des surfaces se situe à
équilibré.
13 040 10 270
4 000 2 000 0 2015
2016 30
3. EVOLUTION DE L’OFFRE À 6 MOIS PAR SECTEUR (en m 2 ) : SECTEUR DE BEAUVAIS Secteur de Beauvais
Seconde main
En m2 14 000 12 000
Neuf § Le stock global à diminué de presque
12 678
25% § Le stock de neuf diminue et reste
2 583
10 000
particulièrement bas.
9 486
§ La demande placée hors compte
994
propre étant à 4 431m2, le délais
8 000
d’écoulement des surfaces se situe à 23 mois pour le seconde main et 3
6 000
mois pour le neuf signe d’un marché
10 095 8 492
4 000
équilibré.
2 000 0 2015
2016 31
3. EVOLUTION DE L’OFFRE À 6 MOIS PAR SECTEUR (en m 2 ) : SECTEUR DE CREIL, SENLIS, CHANTILLY Secteur de Creil / Senlis / Chantilly
Seconde main
En m2
Neuf § Le stock global à augmenté de
40 000
presque 41%
34 477
35 000
6 293
30 000 25 000
doublé sur l’exercice 2016. § La demande placée hors compte
24 420
propre étant à 3 229m2, le délais
3 240
d’écoulement pour le neuf est de 23
20 000
mois. Pour le 2nd main, le stock représente plus de 50% d’offres
15 000 10 000
§ Le stock de neuf a pratiquement
28 184 21 180
obsolète, le ratio serait alors inexploitable.
5 000 0 2015
2016 32
5. VALEURS LOCATIVES - FOURCHETTES DE LOYERS EN 2016 Moy € / m² / an HT HC
160
Neuf / restructuré 145
145
Seconde main 145
140 § Les valeurs du neuf sont équilibrées
120
121
120
100 100
entre les 3 agglomérations et stables depuis plusieurs années. Ce qui s’explique par l’appétence des
80
utilisateurs pour les surfaces de bonnes qualités.
60
§ Par contre le seconde main malgré une surabondance d’offres les valeurs
40
se maintiennent car seules les
20
surfaces de bonne qualité trouvent preneur.
0
Compiègne
Beauvais
Creil - Senlis Chantilly 33
5. VALEURS LOCATIVES - BILAN
Depuis plusieurs années les valeurs du neuf comme du 2nd main connaissent une certaine stabilité. A ce jour rien n’indique que cet équilibre risque d’être rompu dans les années à venir.
La surabondance d’offres de 2nd main obsolètes perturbent ce secteur de marché en tirant les valeurs vers le bas. Il serait bon que les bailleurs entament une démarche de changement de destination ou de réhabilitation lourde de ces surfaces.
34
5. VALEURS MOYENNES 2016 À L’ACQUISITION (en € HD/m 2 )
COMPIÈGNE
BEAUVAIS
CREIL – SENLIS CHANTILLY
Neuf ou restructuré
1 700 / 1 900
1 700 / 1 900
1 700 / 1 900
Seconde main
1 300 / 1 600
1 100 / 1 200
900 / 1 350
35
6.CONCLUSION ET PERSPECTIVES Nos perspectives établies en 2015 pour 2016 prévoyaient :
«Une année 2016 en ligne avec les exercices précédents. Une reprise des livraisons en compte propre Une inquiétude sur l’impacte de l’approche des présidentielles sur la fin de l’année. »
2016 au regard des constats que nous avons faits est parfaitement conforme à ces prévisions établies il y a un an, seul l'impacte de l’entrée en campagne pour les présidentielles ne semble avoir été très limité
Les conclusions essentielles sur 2016 § Une très belle reprise de la demande placée tant en volume qu’en nombre de transaction
Quelles perspectives ? En 2017, le marché devrait se maintenir voire progresser avec les caractéristiques suivantes:
§ Forte proportion de neuf et surtout de comptes propres.
- maintient de l’appétence pour le neuf
§ Une régularité des valeurs
- Poursuite du développement des clés en main et
Néanmoins : § Une suroffre par l’importance du stock de seconde main qui pèse
comptes propres - Diminution du stock disponible
dans les chiffres. § Un stock d’offres obsolètes de plus en plus important pour lequel il conviendrait de trouver les solutions permettant de le valoriser 36
7. ACTIVITÉ
37
7. LE MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ EN 2016 § FAITS MARQUANTS 2016 § La demande placée augmente de plus de 60% par rapport à 2015 pour atteindre plus de 136 000m2. § La part de locaux neufs correspond à 25 % de la demande placée. § La demande placée hors compte propre étant à 6 219m2 pour le neuf, le délais d’écoulement des surfaces se situe à 7 mois pour le neuf, signe d’un marché équilibré. § La demande placée étant à 74 494m2 pour le seconde main, le délais d’écoulement des surfaces se situe à 30 mois, signe d’un marché en sur offres. § L’évolution de l’offre activité à 6 mois augmente de 16% pour le neuf et de 30% pour le seconde main par rapport à l’année 2015. § L’offre neuve est quasi inexistante alors de l’offre de seconde main est très
§ TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 § Vial Menuiserie – 1 000m2 – Rue Nicéphore Niepce ZAC de Mercières – 60€/ HT/ HC/ m2 environ § Compagnie des Engrais de Longueil - 4 526m2 - Jonquières - 30€/ HT/ HC/ m2 environ § - seconde main § Sanitra - 1 620m2 - Rue Patrick Simiand Les Ageux - Loyer: 20€/HT/ HC/ m2 environ- seconde main § SAS Hociema - 830m2 - Avenue Etienne Audibert à Senlis - 55€/ HT/ HC/ m2 environ - seconde main § SAS ELEC TERTIAIRE - 600m2 - Rue de Pinçonlieu - Beauvais - 100€ HT/ HC/m2 – neuf § Satelec - 720m2 Rue des Quarantes Mines à Allonne – loyer: 50€/ HT/ HC/ m2 environ - seconde main
important et conserve toujours son niveau de vétusté.
§ COMMENTAIRES § 71 % des transactions sont faites dans la tranche de 0 à 1 500m2 (comme les années précédentes)
§ PERSPECTIVES 2017 § En 2017, le marché devrait au minimum se maintenir. Les signes du marché semblent confirmer un véritable attrait pour les principaux bassins d’activité de
§ Les valeurs restent sensiblement identiques aux années précédentes.
l’Oise que sont Le Compiégnois, le Beauvaisis et le bassin de Creil Chantilly et
§ Le stock d’offres obsolètes dépasse les 30%. Il conviendrait de mener des
Senlis. Comme pour la période 2016, il sera intéressant de suivre de près les
réhabilitations ou des changements de destination.
comptes propres et clés en main.
38
7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ Total des 3 agglomérations § ACTIVITÉ - VOLUME DEMANDE PLACÉE
Neuf/Restructuré Seconde Main
Location Dont clés en main locatifs* Ventes utilisateurs Dont comptes propres* Total demande placée
6 219m2
63 727m2
§ ACTIVITÉ - DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHES DE SURFACES
En m2
% en m2
0à 500 m2
10 919m2
8%
30
40%
501 à 1500 m2
20 164m2
15%
23
31%
1501 à 3000 m2
13 369m2
10%
7
9%
3001 à 5000 m2
31 342m2
23%
8
11%
Sup. à 5000 m2
60 302m2
44%
7
9%
Total
136 095m2
100 %
74
100 %
En nombre % en nombre
Total
69 946m2
400m2 27
691m2
27
691m2
33 910m2
38
458m2
102 185m2
66
149m2
136 095m2
BUREAUX 39
7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ Secteur de Compiègne § ACTIVITÉ - VOLUME DEMANDE PLACÉE
Neuf/Restructuré Seconde Main
Location
1 200m2
Dont clés en main locatifs* Ventes utilisateurs Dont comptes propres*
10
Total demande placée
11 363m2
15 876m2
§ ACTIVITÉ - DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHES DE SURFACES
En m2
% en m2
0à 500 m2
1 520m2
4%
5
31%
501 à 1500 m2
4 776m2
11%
5
31%
1501 à 3000 m2
1 800m2
4%
1
6%
3001 à 5000 m2
7 656m2
18%
2
13%
Sup. à 5000 m2
26 183m2
63%
3
19%
Total
41 935m2
100 %
16
100 %
En nombre % en nombre
Total
17 076m2
400m2 163m2
14
696m2
10
163m2
30 572m2
24
859m2
41 935m2
BUREAUX 40
7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ Secteur de Beauvais § ACTIVITÉ - VOLUME DEMANDE PLACÉE
§ ACTIVITÉ - DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHES DE SURFACES
Neuf/Restructuré Seconde Main
Location
600m2
Dont clés en main locatifs* Ventes utilisateurs Dont comptes propres*
6
Total demande placée
7 213m2
11 335m2
En m2
% en m2
0à 500 m2
2 719m2
13%
8
42%
501 à 1500 m2
5 830m2
29%
7
37%
1501 à 3000 m2
3 713m2
18%
2
10,5%
3001 à 5000 m2
8 086m2
40%
2
10,5%
Sup. à 5000 m2
-
-
-
-
Total
20 348m2
100 %
19
100 %
En nombre % en nombre
Total
11 935m2
613m2
1
800m2
8
413m2
6 613m2 13 135m2
20 348m2
BUREAUX 41
7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ Secteur de Creil / Senlis / Chantilly § ACTIVITÉ - VOLUME DEMANDE PLACÉE
Neuf/Restructuré Seconde Main
Location
4 419m2
Dont clés en main locatifs* Ventes utilisateurs Dont comptes propres*
10
Total demande placée
15 334m2
36 516m2
§ ACTIVITÉ - DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHES DE SURFACES
En m2
% en m2
0à 500 m2
6 679m2
9%
17
44%
501 à 1500 m2
9 558m2
13%
10
26%
1501 à 3000 m2
7 856m2
11%
4
10%
3001 à 5000 m2
15 600m2
21%
4
10%
Sup. à 5000 m2
34 119m2
46%
4
10%
Total
73 812m2
100 %
39
100 %
En nombre % en nombre
Total
40 935m2
915m2
21
962m2
10
915m2
58 478m2
32
877m2
73 812m2
BUREAUX 42
7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ Total des 3 agglomérations § ACTIVITÉ - VOLUMES 2016 Estimation de l’offre activité à 6 mois (au 1er janvier 2017)
Neuf Estimation de l’offre disponible à 6 mois
3 937
Seconde Main
186 853
Évolution de l’offre activité à 6 mois (au 1er janvier 2017) 2015
2016
EVOLUTION
Offre disponible Neuve
1 820m2
23 047m2
ì
Offre disponible Seconde Main
143 207m2
186 853m2
ì
Total
190 790
Estimation de l’offre disponible à 6-12 mois
-
65 129
65 129
Total Offre disponible à 12 mois
3 937
251 982
255 919
Estimation de l’offre disponible à plus de 12 mois
8 599
18 527
27 126
Qualité de l’offre activité à 6 mois (au 1er janvier 2017)
Neuf Offre disponible à 6 mois
3 937m2
Seconde main Dont obsolète 186 853m2
58 112m2
43
7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ Secteur de Compiègne § ACTIVITÉ - VOLUMES 2016 Estimation de l’offre activité à 6 mois (au 1er janvier 2017)
Neuf Estimation de l’offre disponible à 6 mois
1 117
Seconde Main
30 399
Évolution de l’offre activité à 6 mois (au 1er janvier 2017) 2015
2016
EVOLUTION
Offre disponible Neuve
-
1 117m2
ì
27 687m2
30 399m2
=
Total
31 516
Estimation de l’offre disponible à 6-12 mois
-
16 260
16 260
Offre disponible Seconde Main
Total Offre disponible à 12 mois
1 117
46 659
47 776
Qualité de l’offre activité à 6 mois (au 1er janvier 2017)
Estimation de l’offre disponible à plus de 12 mois
2 850
-
2 850
Neuf Offre disponible à 6 mois
1 117m2
Seconde main Dont obsolète 30 399m2
-
44
7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ Secteur de Beauvais § ACTIVITÉ - VOLUMES 2016 Estimation de l’offre activité à 6 mois (au 1er janvier 2017)
Neuf Estimation de l’offre disponible à 6 mois
1 800
Seconde Main
86 124
Évolution de l’offre activité à 6 mois (au 1er janvier 2017) 2015
2016
EVOLUTION
Offre disponible Neuve
-
1 800m2
ì
34 320m2
86 124m2
ì
Total
87 924
Estimation de l’offre disponible à 6-12 mois
-
2 575
2 575
Offre disponible Seconde Main
Total Offre disponible à 12 mois
1 800
88 699
90 499
Qualité de l’offre activité à 6 mois (au 1er janvier 2017)
Estimation de l’offre disponible à plus de 12 mois
-
-
-
Neuf Offre disponible à 6 mois
1 800m2
Seconde main Dont obsolète 86 124m2
-
45
7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ Secteur de Creil / Senlis / Chantilly § ACTIVITÉ - VOLUMES 2016 Estimation de l’offre activité à 6 mois (au 1er janvier 2017)
Neuf Estimation de l’offre disponible à 6 mois
1 020
Seconde Main
70 330
Évolution de l’offre activité à 6 mois (au 1er janvier 2017) 2015
2016
EVOLUTION
Offre disponible Neuve
1 820m2
1 020m2
î
81 200m2
70 330m2
î
Total
71 350
Estimation de l’offre disponible à 6-12 mois
-
46 294
46 294
Offre disponible Seconde Main
Total Offre disponible à 12 mois
1 020
116 624
117 644
Qualité de l’offre activité à 6 mois (au 1er janvier 2017)
Estimation de l’offre disponible à plus de 12 mois
5 749
18 527
24 276
Neuf Offre disponible à 6 mois
1 020m2
Seconde main Dont obsolète 70 330m2
15 571m2
46
7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ Secteur de Compiègne
§ ACTIVITÉS / ENTREPOTS - VALEURS 2016 Valeurs locatives Locaux d’activités
Valeurs locatives Entrepôts (hors logistique)
Neuf
Seconde Main
Location - Loyer annuel € / m2 HT HC
70 - 90€
30 - 70€
Acquisition € / m2 HT HC
850 – 1 000€
250 - 350€
Neuf
Seconde Main
Location - Loyer annuel € / m2 HT HC
45 - 55€
25 - 55€
Acquisition € / m2 HT HC
NC
200 - 300€
BUREAUX 47
7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ Secteur de Beauvais § ACTIVITÉS / ENTREPOTS - VALEURS 2016
Valeurs locatives Entrepôts (hors logistique)
Valeurs locatives Locaux d’activités
Neuf
Seconde Main
Location - Loyer annuel € / m2 HT HC
90 - 110€
60 - 65€
Acquisition € / m2 HT HC
NC
900- 1 000€
Neuf
Seconde Main
Location - Loyer annuel € / m2 HT HC
NC
25 - 55€
Acquisition € / m2 HT HC
NC
NC
BUREAUX 48
7. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ Secteur de Creil / Senlis Chantilly
§ ACTIVITÉS / ENTREPOTS - VALEURS 2016
Valeurs locatives Entrepôts (hors logistique)
Valeurs locatives Locaux d’activités
Neuf
Seconde Main
Location - Loyer annuel € / m2 HT HC
70 - 80€
35 - 50€
Acquisition € / m2 HT HC
750 - 900€
350 - 500€
Neuf
Seconde Main
Location - Loyer annuel € / m2 HT HC
45 - 55€
25 - 55€
Acquisition € / m2 HT HC
NC
200 - 300€
BUREAUX 49
8. COMMERCE
50
8. LE MARCHÉ DU COMMERCE EN 2016 Secteur de Compiègne
§ FAITS MARQUANTS 2016 § Augmentation de l’offre emplacement n°2
§ TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 § § § § § § §
Burger King – 420m2 - ZAC de Mercières Action – 1 000m2 - ZAC de Mercières C&A - 800m2 - ZAC de Mercières Mr Meuble - 800m2 - ZAC de Mercières H&M – centre ville La Pataterie – 600/800m2 - ZC de Jaux Au Bureau – 600/800m2 - ZC de Jaux
§ COMMENTAIRES § Réajustement des prix à la baisse
§ PERSPECTIVES 2017 § Projet Sirius (Haut de Margny)- projet relancé, plus de 45 000m2 couvert § Projet Guedet (ZC Jaux) – Parc automobile de plus de 20 000m2 couvert § Nouvelles surfaces disponibles en zone commerciale
51
8. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DU COMMERCE Secteur de Compiègne § COMMERCE - VALEURS
§ COMMERCE - STOCK
Valeurs locatives – Identification des rues / CC / Loyer annuel € / m2 Boîtes à vendre / Retail parks / HT HC Zones CCIEL premium Centre Ville N°1 (grandes enseignes, marques)
260€ - 290€
Place du Marché aux herbes, Rue des Pâtissiers, Rue Pierre Sauvage
Emplacements 1 Bis / 2 (services)
220€ - 260€
Rue Saint Corneille, Place du Change
Centres Commerciaux
NC
COMMERCE - STOCK À L’OFFRE Boîtes à vendre
Retail parks Zones Commerciales premium (avec locomotives alimentaires hypermarchés) BUREAUX
NC
(
Centre Ville N Emplacements Centres °1 1 Bis / 2 Commerciaux
Périphérie
Evolution du stock à 6 mois au 1er Janvier 2017
=
=
-
=
Equilibre OffreDemande au 1er Janvier 2017
Equilibre
Equilibre
-
Sous-offre
150€
120€ - 160€
(Zone Commerciale de Venette (Carrefour et Leroy Merlin)
52
8. LE MARCHÉ DU COMMERCE EN 2016 Secteur de Beauvais § FAITS MARQUANTS 2016 § Fermeture de La halle aux vêtements § L’enseigne Etam historiquement installée en centre ville, a transféré son activité en périphérie.
§ COMMENTAIRES § Suite à la fermeture de La halle aux vêtements, de nouvelles enseignes ont pu s’implanter sur la zone commerciale du faubourg Saint Lazare, par la réhabilitation de la surface en plusieurs cellules, notamment : Id Kids, Etam, lola Liza, Jacqueline Riu, Besson et la Foir’fouille
§ TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 § Basic Fit 2ème salle sur 1 550m2 Zac de Ther § Gigafit 1000m2 Zac de Ther § Joué Club 1 000m2 Zac de Ther
§ PERSPECTIVES 2017 § En 2017, nous allons assister à la réhabilitation de cellules
§ OUVERTURES SIGNIFICATIVES 2017-2018 CENTRES CCX / RETAILS § Le Faubourg Saint Lazare : La Foir’Fouille § Le Faubourg Saint Lazare : Besson
vacantes, ce qui va permettre d’accueillir de nouvelles enseignes, sur des format plus adapté à leur besoins. § Un programme neuf de deux cellules commerciales d’une surface totale de 700m2 devrait aboutir.
53
8. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DU COMMERCE Secteur de Beauvais § COMMERCE - VALEURS
§ COMMERCE - STOCK
Valeurs locatives – Identification des rues / CC / Loyer annuel € / m2 Boîtes à vendre / Retail parks / HT HC Zones CCIEL premium Centre Ville N°1 (grandes enseignes, marques)
130€ - 300€
Centre ville Rue Carnot / Place Jeanne Hachette
Emplacements 1 Bis / 2 (services)
100€ - 150€
Centre ville / Rue Gambetta / Rue des Jacobins
Centres Commerciaux
150€ - 500€
Centre Commercial Le Jeu de Paume
COMMERCE - STOCK À L’OFFRE Boîtes à vendre
Retail parks Zones Commerciales premium (avec locomotives alimentaires hypermarchés) BUREAUX
NC
100€ - 150€
ZAC de Ther
100€ - 150€
ZAC de Ther
Centre Ville N Emplacements Centres °1 1 Bis / 2 Commerciaux Evolution du stock à 6 mois au 1er Janvier 2017
=
Equilibre OffreDemande au 1er Janvier 2017
Equilibre
Suroffre
Suroffre
Périphérie
Suroffre
54
8. LE MARCHÉ DU COMMERCE EN 2016 Secteur de Creil / Senlis / Chantilly § FAITS MARQUANTS 2016 La zone commerciale de Saint Maximin s’agrandit encore avec l’ouverture de PARK AVENUE, un Retail d’une dizaine d’enseignes et avec l’ouverture du FORUM MOTOS regroupant cinq marques. Les zones secondaires stagnent et éprouvent quelques difficultés à combler la vacance. La méforme de certains groupes (Vivarte, Mim, Tati,…) fait planer quelques doutes pour les mois à venir. Saint Maximin reste la zone majeure de l’Oise et semble pouvoir accueillir encore de beaux projets. § PERSPECTIVES 2017 § TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2016 § ACTION à Senlis sur environ 1 100 m2. § BASIC FIT à Saint Maximin sur environ 1 400 m2.
§ La demande qualifiée reste soutenue sur les emplacements de premier ordre § Les projets de construction permettrons de placer
§ TURBO FONTE à Saint Maximin sur environ 250 m2
seulement une petite partie de la demande, les cessions de
§ LOLALYSA à Saint Maximin sur environ 800 m2
baux reviendront surement sur le devant de la scène. § Nous porterons une attention particulière sur les
§ OUVERTURES SIGNIFICATIVES 2017-2018 SAINT MAXIMIN
emplacements N°2 qui trouvent difficilement preneur
§ Primeur Hispanique sur environ 4 000 m2 avec boulangerie et restauration. § 2 400 m2 divisibles tous commerces § Projet de construction de 3 locaux sur environ 20 000 m2 de foncier 55
8. LES CHIFFRES 2016 DU MARCHÉ DU COMMERCE Secteur de Creil / Senlis § COMMERCE - STOCK Chantilly
§ COMMERCE - VALEURS
Valeurs locatives – Identification des rues / CC / Loyer annuel € / m2 Boîtes à vendre / Retail parks / HT HC Zones CCIEL premium Centre Ville N°1 (grandes enseignes, marques)
NC
Emplacements 1 Bis / 2 (services)
NC
Centres Commerciaux
600€ - 700€
Galerie Commerçante Saint Maximin
COMMERCE - STOCK À L’OFFRE Boîtes à vendre
140€ - 150€
Saint Maximin, Senlis, Chamant, Le Plessis Belleville
Retail parks
140€ - 150€
Saint Maximin, Senlis, Chamant, Le Plessis Belleville
140€ - 150€
Saint Maximin, Senlis, Chamant, Le Plessis Belleville
Zones Commerciales premium (avec locomotives alimentaires hypermarchés) BUREAUX
Centre Ville N Emplacements Centres °1 1 Bis / 2 Commerciaux
Périphérie
Evolution du stock à 6 mois au 1er Janvier 2017 Equilibre OffreDemande au 1er Janvier 2017
56
PARTOUT EN FRANCE Plus de 70 Implantations 330 collaborateurs 3 000 transactions 1 300 000 m2 commercialisés par an OISE
5 structures transverses : Logistique, Investissement, Asset Management, Valorisation, Hôtellerie
OISE
ARTHUR LOYD OISE 14 Rue du Fonds Pernant – Immeuble Technopolis – Bat. 2 – 60200 COMPIÈGNE Tél. 03 44 300 600 – compiegne-oise@arthur-loyd.com - www.arthur-loyd-oise.com 57