4 minute read
Sociale huurwoningen
from DUIC Krant NR. 119 Februari
by DUIC
Op zoek naar balans op de oververhitte sociale huurmarkt
Wie weleens in Utrecht heeft geprobeerd een huis te vinden, weet als geen ander dat er meer mensen zoeken dan dat er woningen beschikbaar zijn. Op de koopmarkt en in de vrije sector, maar ook op de sociale huurmarkt is de druk groot. Dat is op verschillende manieren in de stad merkbaar, bijvoorbeeld aan de wachtlijsten voor een sociale huurwoning. Starters die zo’n huis zoeken, moeten gemiddeld elf jaar geduld hebben. En dat moet anders, vinden de gemeente en de woningcorporaties. De markt voor sociale huurwoningen moet weer in balans worden gebracht en daarvoor worden jaarlijks plannen gemaakt.
Advertisement
Tekst: Ilana Noot & Maurice Hengeveld
Sociale huurwoningen zijn woningen met een huur tot de sociale huurgrens (€737,14 in 2020) en huizen waar mensen wonen die door een hoger inkomen boven die huurgrens uitkomen. De gemeente Utrecht probeert, als het gaat over sociale huurwoningen, bij te sturen en zo de situatie te verbeteren. De gemeente, de vijf grootste woningcorporaties en hun huurdersorganisaties leggen jaarlijks in zogenoemde prestatieafspraken vast hoe ze de sociale huurmarkt terug in balans willen brengen. Zo ook afgelopen september, toen de nieuwe prestatieafspraken naar buiten kwamen.
Werken aan balans
De prestatieafspraken 2020-2022 met als titel ‘Werken aan balans’ zijn overkoepelende afspraken tussen de gemeente Utrecht, de vijf woningcorporaties (Mitros, Portaal, Bo-Ex, GroenWest en SSH) - verenigd in de Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) - en hun huurdersorganisaties. Belangrijke punten uit de afspraken zijn het creëren van meer gemengde wijken, meer betaalbare sociale huurwoningen en meer aandacht voor bijzondere doelgroepen.
Het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) gaf in mei 2020 aan dat het aantal sociale huurwoningen in de Utrechtse regio onvoldoende groeit om te kunnen voorzien in de behoefte eraan. Ongeveer 30 procent van alle gebouwde woningen in de regio Utrecht zou een sociale huurwoning moeten zijn, wil aan de vraag worden voldaan. In 2019 was dat in de gehele regio 10 procent. De gemeente Utrecht doet het wat dat betreft beter: in 2019 was 35 procent van de woningen in de stad een sociale huurwoning.
Gemengde wijken
Het plan is om de nieuwe sociale huurwoningen te bouwen in wijken waar nu relatief weinig sociale huurwoningen zijn, zodat meer gemengde wijken en buurten ontstaan. De gemeente en woningcorporaties willen dat bereiken door ‘ruiling bij verdichting’. Een vage term, maar het betekent: een woningcorporatie heeft een locatie waar meer huizen kunnen worden bijgebouwd, maar op die plek zijn al veel sociale huurwoningen. Op die plek worden dan (deels) woningen voor de vrije markt gebouwd, zodat er niet alleen sociale huurwoningen in een buurt komen te staan. In ruil daarvoor komen dan ergens anders, op locaties van marktpartijen, juist sociale huurwoningen.
Dat ‘ruiling door verdichting’ wordt al in de praktijk gebracht, bijvoorbeeld in de wijk Overvecht. Deze wijk telt relatief het hoogste aantal sociale huurwoningen. 66 procent van de huurhuizen in de wijk behoort namelijk tot de sociale huur. Onlangs kwam de gemeente met plannen voor de herontwikkeling van een van de straten in Overvecht, de Camera Obscuradreef. Daar gaan 80 sociale huurwoningen plaatsmaken voor 180 middenhuurwoningen. Op het voormalige Defensieterrein in de Merwedekanaalzone en op Oudenoord komen daar 135 sociale huurwoningen voor terug. In de wijk Noordwest, waar Oudenoord ligt, is bijvoorbeeld maar 39 procent van de huurwoningen sociale huur.
Verdichting
De Utrechtse woningvoorraad bestond op 1 januari 2019 voor 51 procent uit huurwoningen. Ongeveer 35 procent daarvan is dus een sociale huurwoning in eigendom van woningcorporaties. De corporaties hadden in 2029 gezamenlijk ruim 47.000 sociale huurwoningen woningen, iets meer dan in 2018 maar minder dan in 2017.
Die wisselingen in de voorraad kunnen op verschillende manieren verklaard worden. Sociale huurwoningen kunnen bijvoorbeeld gesloopt worden, maar ook verkocht. Dat laatste zorgt vaak voor discussie, want waarom worden sociale huurwoningen verkocht terwijl er een woningtekort is? Ook dat heeft weer te maken met ‘ruiling door verdichting’.
Corporaties kiezen er soms voor om sociale huurwoningen te verkopen in wijken waar al veel sociale huur is. Ook relatief hoge kosten aan onderhoud kunnen een reden zijn voor verkoop. Het geld dat woningcorporaties krijgen bij de verkoop van woningen gebruiken ze vervolgens om woningen op te knappen of meer nieuwe woningen te bouwen. Uiteindelijk zouden de gesloopte woningen dus in de vorm van nieuw aangekochte woningen terug te zien moeten zijn in de woningvoorraad van de corporaties.
Groei
De gemeente Utrecht wil dat in 2040 35 procent van de woningvoorraad bestaat uit sociale huur, 25 procent moet behoren tot de middencategorie (middenhuur en goedkope en betaalbare koop en 40 procent is dure huur en koop. Voor de woningcorporaties betekent dat dat ze ook de komende jaren de voorraad sociale huurwoningen moeten laten groeien.
De corporaties doen dat bijvoorbeeld door nieuwe locaties in de stad te kopen. Het gaat dan zowel om gemeentelijke locaties als verdichting op eigen locaties en eventuele ruilmogelijkheden. Op dit moment wordt voor vijftien locaties verder onderzocht of en hoe er verdicht kan worden. Verder wordt met de gemeente overlegd over uitruil en zoeken corporaties particulieren die sociale huur willen bouwen.