Report 16

P

A R

D I

S

T

E

ُ IFA

٢/٠٢

J A R

A T

‫پردیس گلستان تجارت‬

‫شاخه تجربـی معماری کالنشهر‬

‫راه�دی پروژه پردیس تجارت‬ ‫اسناد ب‬

‫‪IFA‬‬ ‫نسخه ‪2/01‬‬

‫ارکان جهت ساز‬

‫فــــــــــــــــــــــــــهرست‬ ‫مقدمه‬

‫‪1‬‬

‫فصل اول‬

‫ماموریت تدوین شده برای مجموعه مدنظر‬

‫فصل دوم‬

‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫فصل سوم‬

‫چشم‌انداز مجموعه‬

‫‪37‬‬

‫فصل چهارم‬

‫جمع‌بندی و نتیجه ی‌گ�ی‬

‫‪41‬‬

‫پیوست‬

‫مهم�ین ش�کت‌های بهره بردار فضای ت‬ ‫برخی از ت‬ ‫اقام� و اداری‬

‫‪48‬‬

‫اه�د ی ن‬ ‫تأم� ما ‬ ‫یل‬ ‫‪ -1-2‬ر ب‬ ‫اه�د بهره‌برداری‬ ‫‪ -2-2‬ر ب‬ ‫اه�د انتخاب مشاور و سازنده‬ ‫‪ -3-2‬ر ب‬ ‫اه�د برندسازی و ایجاد مزیت‬ ‫‪ -4-2‬ر ب‬ ‫اه�د مدت‌زمان اجرای پروژه‬ ‫‪ -5-2‬ر ب‬ ‫ن‬ ‫تغی� مبا� اقتصادی طرح‬ ‫‪ -6-2‬تحلیل حساسیت نسبت به ی‬

‫‪5‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪19‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪26‬‬ ‫‪32‬‬

‫مقدمه‬

‫‪2‬‬

‫‪ -1‬مقدمه‬

‫ارکان جهت‌ساز‬ ‫مقدمه‬

‫اه�دهای کلیدی پروژه ارائه شده است‪ .‬در‬ ‫این گزارش با هدف ارائه ماموریت‪ ،‬چشم انداز و ر ب‬ ‫این راستا ابتدا ت‬ ‫بایس� نقش ش�کت پردیس گلستان تجارت در پروژه شفاف شود چرا که تنظیم‬ ‫ایفای نقش ش�کت در پروژه بسیار ت‬ ‫حیا� است‪.‬‬ ‫ق‬ ‫ت‬ ‫شخصی� حقیقی یا حقو� است که متویل فرایند ساخت‌و‌ساز ی ن‬ ‫زم� می‌شود و‬ ‫‪Developer‬‬ ‫ن‬ ‫زم�‪ ،‬تقطیع یا تجمیع‪ ،‬اخذ مجوزهای‬ ‫معموال ً مسئولیت تمامی اقدامات الزم‪ ،‬مانند خرید ی‬ ‫اریا�‬ ‫الزم از مراجع ذی‌صالح‪ ،‬جلب آرای افکار عمومی‪ ،‬ایده‌پردازی و طرح‌ریزی اولیه و باز ب‬ ‫و‪ ...‬تا ی ن‬ ‫تأم� مایل و ساخت و بهره برداری و در نهایت فروش را به عهده می یگ�د‪.‬‬ ‫‪ Developer‬در تمامی مراحل ممکن است که از مشاوران و پیمانکاران مختلفی بهره یگ�د‪ ،‬اما‬ ‫باالترین مسئولیت و در نتیجه باالترین ریسک پروژه را تقبل می کند و البته باالترین پاداش یا‬ ‫سهم ارزش افزوده آن را ی ز‬ ‫ن� دریافت می کند‪ .‬در پروژه های ساخت و ساز‪ ،‬مدیریت ریسک‬ ‫و انتقال آن نقش مهمی در ی ن‬ ‫تعی� مراحل و برنامه ریزی اقدامات دارد‪ .‬در اغلب موارد‪ ،‬پروژه‬ ‫ت‬ ‫های ساخت و ساز متداول و ساده هستند و لذا مهم�ین ریسک های پروژه پس از تعریف‬ ‫کاربری ها و دریافت مجوز های الزم و جلب اعتماد افکار عمومی پوشش داده می شوند‪ ،‬لذا‬ ‫توسعه گر می تواند پروژه را در قبال دریافت امتیازات ویژه خود‪ ،‬به توسعه گر دیگر‪ ،‬سازنده‬ ‫ت‬ ‫کوچک� واگذار کند‪.‬‬ ‫یا سازندگان‬ ‫از ف‬ ‫ت‬ ‫طر� هر چه پروژه پیچیده تر و یا منحرص به فرد باشد‪ ،‬اجرای آن ریسک های بیش�ی دارد‪،‬‬ ‫یاف� ساز ن‬ ‫و واگذاری پروژه در اوایل یا اواسط چرخه عمر سخت تر می شود‪ .‬ت ن‬ ‫ندگا� که بخواهند‬ ‫ریسک عدم دریافت پروانه ساخت را پس از صدور پیش پروانه روی یک پروژه بسیار بزرگ و‬ ‫چالش بر ی ز‬ ‫بگ�ند بسیار مشکل است‪.‬‬ ‫انگ�‪ ،‬به عهده ی‬ ‫عوامل کلیدی موفقیت یک پروژه توسعه ای عبارتند از‪:‬‬ ‫‪.1‬نظام بهره برداری و مدل واگذاری تراز ن‬ ‫جها� و بهره برداران برگزیده‬ ‫بازاریا�‬ ‫‪.2‬برند سازی و حامی سازی متمایز و‬ ‫ب‬ ‫‪.3‬طراحی و ساخت برجسته‬ ‫ین‬ ‫‪.4‬تأم� رسمایه‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫‪.5‬زیرساخت ها‪ ،‬ایجاد دس�یس به پروژه (پارکینگ و دس�یس پیاده و سواره و عمومی)‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫اه�دها‪ ،‬در این مرحله از مدل تلفیقی زیر جهت‬ ‫جهت‬ ‫پاسخگو� به عوامل فوق و تدوین ر ب‬ ‫ی‬ ‫تدوین ت‬ ‫اس�اتژی ها استفاده شده است‪:‬‬

‫‪3‬‬

‫مقدمه‬

‫اه�دهای کلیدی‪ ،‬ماموریت مجموعه که ت‬ ‫پیش� در گزارش‌های قبیل‬ ‫در ابتدا و پیش از تدوین ر ب‬ ‫‌گ�د‪.‬‬ ‫راجع به آن بحث شد‪ ،‬مورد برریس قرار می ی‬

‫مأموریت تدوین‌شده برای مجموعه مدنظر‬

‫‪1‬‬

‫‪6‬‬

‫‪ -1‬ماموریت تدوین شده برای مجموعه مدنظر‬

‫ارکان جهت‌ساز‬ ‫مأموریت تدوین‌شده برای مجموعه مدنظر‬

‫محوریت ماموریت مجموعه مدنظر که پس از انجام فاز مطالعات و تحلیل تدوین شد‬ ‫عبارتست از ایجاد یک مجتمع بلندمرتبه چندمنظوره با محوریت کاربری اداری با قابلیت‬ ‫تبدیل شدن به مرکز تجارت ن‬ ‫جها�‪ .‬سوال اینجاست ‪ :‬چرا مجتمع چندمنظوره اداری محور؟‬ ‫و یا چرا مرکز تجارت ن‬ ‫جها�؟‬ ‫ت‬ ‫بایس� از نتایج مطالعات فاز شناخت جستجو کرد‪ .‬ابتدا به صورت‬ ‫پاسخ این سواالت را‬ ‫خالصه به این سوال پاسخ می دهیم که چرا مجتمع چندمنظوره اداری محور؟‬ ‫• تحلیل محیط کالن‬ ‫ پیش ن‬‫بی� رشد اقتصادی حدود ‪ %5‬ایران در سالهای آینده‪ ،‬افزایش اشتغالز یا�‪ ،‬نیاز به حدود‬ ‫ت‬ ‫‪ 2.5‬میلیون م�مربع فضای اداری طی ‪ 5‬سال آینده‬ ‫ش‬ ‫ افزایش تجارت خارجی و رسمایه گذاری خارجی و حضور �کتهای خارجی در ایران و نیاز به‬‫فضای اداری به خصوص در شهر تهران‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫قوان� از ایجاد مجتمع های اداری تجاری چند‬ ‫پشتیبا� اسناد‬ ‫‬‫باالدس� شهر تهران و سایر ی‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫ش‬ ‫منظوره برای یم�با� از �کتها و هیئت ها تجاری‬ ‫• تحلیل محیط ت‬ ‫رقاب�‬ ‫ کمبود ساختمان اداری با کیفیت (کالس ‪ )A‬در شهر تهران‬‫ن‬ ‫مسکو� لوکس و تجاری لوکس‬ ‫رقابت شدید در حوزه ساخت ساختمان‬‫• الگوبرداری‬ ‫عمده مجتمع های بلندمرتبه در دنیا‪ ،‬اداری محور و چند منظوره هستند‪.‬‬‫• تحلیل سایت و ترافیک‬ ‫ موقعیت اداری منطقه شش به عنوان ییک از قطب های اداری تهران‬‫ نبود مجتمع تجاری با تراز شهری در منطقه شش و اطراف آن‬‫ کمبود هتل ‪ 5‬ستاره در پایتخت در دوران پساتحریم ت‬‫(کم� از ‪ 2000‬اتاق ‪ 5‬ستاره)‬ ‫• تحلیل مایل‬ ‫ن‬ ‫ حاشیه سود باالتر از مسکو� و هتل‬‫‪ -‬امکان فروش به نسبت مجتمع های تجاری و هتل‬

‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از اﻟﮕﻮﺑﺮداري‬ ‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از اﻟﮕﻮﺑﺮداري‬

‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻣﺎﻟﯽ‬ ‫ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻣﺎﻟﯽ‬ ‫ﺣﺎﺻﻞ از‬ ‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي‬ ‫ﻫﺘﻞﻣﺎﻟﯽ‬ ‫ﺗﺤﻠﯿﻞ‬ ‫ﺣﺎﺻﻞ از‬ ‫ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ و‬ ‫ﯾﺎدﮔﯿﺮياز‬ ‫‪ -‬ﺣﺎﺷﯿﻪ ﺳﻮد ﺑﺎﻻﺗﺮ‬

‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از‬ ‫اﻟﮕﻮﺑﺮدارياداري ﻣﺤﻮر و‬ ‫ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪ در دﻧﯿﺎ‪،‬‬ ‫ﻋﻤﺪه ﻣﺠﺘﻤﻊ ﻫﺎي‬‫ﻫﺘﻞ‬ ‫ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ و‬ ‫ﺳﻮد از‬ ‫ﺣﺎﺷﯿﻪﺑﺎﻻﺗﺮ‬ ‫ﺣﺎﺷﯿﻪ ﺳﻮد‬ ‫ﻣﺤﻮر وﻣﺤﻮر و ‪-‬‬ ‫اداري‬ ‫ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪدﻧﯿﺎ‪،‬‬ ‫ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪ در‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊ ﻫﺎي‬ ‫ﻫﺘﻞ‬ ‫و‬ ‫ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‬ ‫از‬ ‫ﺑﺎﻻﺗﺮ‬ ‫‬‫اداري‬ ‫دﻧﯿﺎ‪،‬‬ ‫در‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊ ﻫﺎي‬ ‫ﭼﻨﺪﻋﻤﺪه‬ ‫ﻋﻤﺪه‪-‬‬‫ اﻣﮑﺎن ﻓﺮوش ﺑﻪ ﻧﺴﺒﺖ ﻣﺠﺘﻤﻊ ﻫﺎي ﺗﺠﺎري و ﻫﺘﻞ‬‫ﺑﺎﺷﻨﺪ‪.‬‬ ‫ﻣﻨﻈﻮره ﻣﯽ‬ ‫ﻫﺘﻞ‬ ‫و‬ ‫ﺗﺠﺎري‬ ‫ﻫﺎي‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊ‬ ‫ﻧﺴﺒﺖ‬ ‫ﺑﻪ‬ ‫ﻓﺮوش‬ ‫اﻣﮑﺎن‬ ‫‬‫ﺑﺎﺷﻨﺪ‪.‬‬ ‫ﻣﯽ‬ ‫ﻣﻨﻈﻮره‬ ‫ اﻣﮑﺎن ﻓﺮوش ﺑﻪ ﻧﺴﺒﺖ ﻣﺠﺘﻤﻊ ﻫﺎي ﺗﺠﺎري و ﻫﺘﻞ‬‫ﭼﻨﺪ ﭼﻨﺪ ﻣﻨﻈﻮره ﻣﯽ ﺑﺎﺷﻨﺪ‪.‬‬

‫بایس� به این پرسش شفاف پاسخ داد که چرا مرکز تجارت ن‬ ‫حال ت‬ ‫جها� یا مرکز مایل ی ن‬ ‫ب� الملل؟‬ ‫•تحلیل محیط کالن‪ ،‬ت‬ ‫رقاب� و ذی‌نفعان‬ ‫ش‬ ‫ ش�کای تجاری جدید ایران‪ :‬اروپا و �ق آسیا و نیاز به فضای اداری با تنوع فضاها و خدمات‬‫تن‬ ‫پیوس� به ‪WTO‬‬ ‫ افزایش حجم تجارت خارجی ایران و احتمال‬‫پشتیبا� سازمان توسعه تجارت و اتاق بازر ن‬ ‫ن‬ ‫گا� از ایجاد ‪ WTC‬در تهران‬ ‫‬‫ رفع تحریم ها مانع ایجاد ‪ WTC‬در تهران را مرتفع نموده است‬‫ حضور جدی رقبا در ساخت مجتمع های اداری با کیفیت و نیاز به ایجاد تمایز‬‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي ﺳﺎﺧﺖ ﻣﺠﺘﻤﻊ ﭼﻨﺪﻣﻨﻈﻮره اداري ﻣﺤﻮر ﺑﺎ ﺑﺮﻧﺪ ﻣﺮﮐﺰ ﺗﺠﺎرت ﺟﻬﺎﻧﯽ‬ ‫ﺟﻬﺎﻧﯽ‬ ‫ﺗﺠﺎرت‬ ‫ﻣﺤﻮر ﺑﺎ‬ ‫اداري‬ ‫ﭼﻨﺪﻣﻨﻈﻮره‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊ‬ ‫ﺳﺎﺧﺖ‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬ ‫الگوبرداری‬ ‫•‬ ‫ﺟﻬﺎﻧﯽ‬ ‫ﺗﺠﺎرت‬ ‫ﻣﺮﮐﺰﻣﺮﮐﺰ‬ ‫ﺑﺮﻧﺪﺑﺮﻧﺪ‬ ‫ﻣﺤﻮر ﺑﺎ‬ ‫اداري‬ ‫ﭼﻨﺪﻣﻨﻈﻮره‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊ‬ ‫ﺳﺎﺧﺖ‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬ ‫ﯾﺎ ﻣﺮﮐﺰ ﻣﺎﻟﯽ ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻞ‬ ‫اﻟﻤﻠﻞ هستند‪.‬‬ ‫اﻟﻤﻠﻞیا ‪IFC‬‬ ‫‪WTC‬‬ ‫دنیا‪،‬‬ ‫در‬ ‫تبه‬ ‫ر‬ ‫بلندم‬ ‫اداری‬ ‫های‬ ‫ساختمان‬ ‫عمده‬‫ﺑﯿﻦ‬ ‫ﻣﺎﻟﯽ‬ ‫ﻣﺮﮐﺰ‬ ‫ﯾﺎ‬ ‫ﯾﺎ ﻣﺮﮐﺰ ﻣﺎﻟﯽ ﺑﯿﻦ‬

‫جها�‪ ،‬کمک ن‬ ‫ کشورهای مشابه ایران با ایجاد مراکز تجارت ن‬‫شایا� به ش�کتهای داخیل برای‬ ‫ن‬ ‫ب� الملیل و ش�کتهای خارجی برای ی ز‬ ‫حضور در بازارهای ی ن‬ ‫م�با� از آن نموده اند‪.‬‬ ‫• تحلیل مایل‬ ‫ض‬ ‫ برای افزایش �یب اشغال و قیمت فروش می توان با برند ‪ IFC‬یا ‪ WTC‬این هدف را محقق‬‫نمود‪.‬‬ ‫الزم به ذکر است که الزامات کلیدی تبدیل شدن به ‪ WTC‬عبارتند از‪:‬‬ ‫• ارائه ‪ Business Plan‬مجموعه به ‪WTCA‬‬ ‫• انتخاب تیم بهره برداری‬ ‫• پرداخت هزینه اولیه و سالیانه‬ ‫• جلب حمایت نهادهای مرتبط‬

‫مأموریت تدوین‌شده برای مجموعه مدنظر‬

‫ﭘﯿﺸﺮان‬ ‫رﺷﺪﻣﺤﯿﻄﯽ‬ ‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎي‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي ﺳﺎﻟﻬﺎي‬ ‫اﯾﻦ‪ %‬اﯾﺮان در‬ ‫ﺣﺪود ‪5‬‬ ‫اﻗﺘﺼﺎدي‬ ‫ ﭘﯿﺶ ﺑﯿﻨﯽ‬‫ﺳﺎﻟﻬﺎي‬ ‫اﯾﺮان‪ %‬در‬ ‫اﻗﺘﺼﺎدي ﺣﺪود ‪%5‬‬ ‫ ﭘﯿﺶ‪ -‬ﺑﯿﻨﯽ رﺷﺪ‬‫ﺳﺎﻟﻬﺎي‬ ‫اﯾﺮان‬ ‫ﺣﺪود ‪5‬‬ ‫ﺑﯿﻨﯽ رﺷﺪ‬ ‫‪2,5‬درﻣﯿﻠﯿﻮن‬ ‫ﺣﺪود‬ ‫اﻗﺘﺼﺎديﻧﯿﺎز ﺑﻪ‬ ‫اﺷﺘﻐﺎﻟﺰاﯾﯽ‪،‬‬ ‫ﭘﯿﺶاﻓﺰاﯾﺶ‬ ‫آﯾﻨﺪه‪،‬‬ ‫ﺣﺪود ‪2,5‬‬ ‫اﺷﺘﻐﺎﻟﺰاﯾﯽ‪ ،‬ﻧﯿﺎز ﺑﻪ‬ ‫اﻓﺰاﯾﺶ‬ ‫ﻣﯿﻠﯿﻮنﻣﯿﻠﯿﻮن‬ ‫ﺣﺪود ‪2,5‬‬ ‫ﻧﯿﺎز ﺑﻪ‬ ‫آﯾﻨﺪه‪ ،‬آﯾﻨﺪه‪،‬‬ ‫آﯾﻨﺪه‬ ‫اﺷﺘﻐﺎﻟﺰاﯾﯽ‪ ،‬ﺳﺎل‬ ‫اﻓﺰاﯾﺶاداري ﻃﯽ ‪5‬‬ ‫ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﻓﻀﺎي‬ ‫ﺳﺎل‪5‬آﯾﻨﺪه‬ ‫اداري‪5‬‬ ‫اداري ﻃﯽ‬ ‫ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ‬ ‫ﺳﺮﻣﺎﯾﻪآﯾﻨﺪه‬ ‫ﺳﺎل‬ ‫ﻓﻀﺎي ﻓﻀﺎي‬ ‫ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ‬ ‫ﮔﺬاري ﺧﺎرﺟﯽ و‬ ‫ﻃﯽ و‬ ‫ﺧﺎرﺟﯽ‬ ‫ﺗﺠﺎرت‬ ‫ اﻓﺰاﯾﺶ‬‫ﺧﺎرﺟﯽ و‬ ‫ﮔﺬاري‬ ‫ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ‬ ‫ﺧﺎرﺟﯽ و‬ ‫ﺗﺠﺎرت‬ ‫اﻓﺰاﯾﺶ‬ ‫‬‫اداري و‬ ‫ﺧﺎرﺟﯽ‬ ‫ﮔﺬاري‬ ‫ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ‬ ‫و‬ ‫ﺧﺎرﺟﯽ‬ ‫ﺗﺠﺎرت‬ ‫اﻓﺰاﯾﺶ‬ ‫‬‫ﺣﻀﻮر ﺷﺮﮐﺘﻬﺎي ﺧﺎرﺟﯽ در اﯾﺮان و ﻧﯿﺎز ﺑﻪ ﻓﻀﺎي‬ ‫اداري‬ ‫ﻓﻀﺎي‬ ‫ﺑﻪ‬ ‫ﻧﯿﺎز‬ ‫و‬ ‫اﯾﺮان‬ ‫در‬ ‫ﺧﺎرﺟﯽ‬ ‫ﺷﺮﮐﺘﻬﺎي‬ ‫ﺣﻀﻮر‬ ‫ﺧﺎرﺟﯽ در اﯾﺮان و ﻧﯿﺎز ﺑﻪ ﻓﻀﺎي اداري‬ ‫ﺷﺮﮐﺘﻬﺎي‬ ‫ﺑﻪﺣﻀﻮر‬ ‫ﺷﻬﺮ ﺗﻬﺮان‬ ‫ﺧﺼﻮص در‬ ‫ﺑﻪ ﺧﺼﻮص در‬ ‫ﺗﻬﺮان ﺗﻬﺮان‬ ‫اﺳﻨﺎدﺷﻬﺮ‬ ‫ﺷﻬﺮدر‬ ‫ﺧﺼﻮص‬ ‫ﺑﺎﻻدﺳﺘﯽ ﺷﻬﺮ ﺗﻬﺮان و ﺳﺎﯾﺮ ﻗﻮاﻧﯿﻦ از‬ ‫ ﺑﻪﭘﺸﺘﯿﺒﺎﻧﯽ‬‫ﻗﻮاﻧﯿﻦ از‬ ‫ﺗﻬﺮان‬ ‫ﺑﺎﻻدﺳﺘﯽ ﺷﻬﺮ‬ ‫ﭘﺸﺘﯿﺒﺎﻧﯽ اﺳﻨﺎد‬ ‫‬‫ﺑﺮاياز‬ ‫ﻗﻮاﻧﯿﻦ‬ ‫ﺳﺎﯾﺮو ﺳﺎﯾﺮ‬ ‫ﺗﺠﺎريوﺗﻬﺮان‬ ‫ﺑﺎﻻدﺳﺘﯽ ﺷﻬﺮ‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊاﺳﻨﺎد‬ ‫ﭘﺸﺘﯿﺒﺎﻧﯽ‬ ‫‬‫ﻣﻨﻈﻮره‬ ‫ﭼﻨﺪ‬ ‫ﻫﺎي اداري‬ ‫اﯾﺠﺎد‬ ‫ﻣﻨﻈﻮره ﺑﺮاي‬ ‫ﺗﺠﺎري ﭼﻨﺪ‬ ‫اداري‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊ ﻫﺎي‬ ‫اﯾﺠﺎد‬ ‫ﻣﻨﻈﻮره ﺑﺮاي‬ ‫ﺗﺠﺎري ﭼﻨﺪ‬ ‫ﺗﺠﺎري‬ ‫اداري‬ ‫ﻫﺎي‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊ‬ ‫اﯾﺠﺎد‬ ‫ﻣﯿﺰﺑﺎﻧﯽ از ﺷﺮﮐﺘﻬﺎ و ﻫﯿﺌﺖ ﻫﺎ‬ ‫ﺗﺠﺎري‬ ‫ﻫﯿﺌﺖ ﻫﺎ‬ ‫ﺷﺮﮐﺘﻬﺎ و‬ ‫ﻣﯿﺰﺑﺎﻧﯽ از‬ ‫ﺗﺠﺎري‬ ‫ﻫﯿﺌﺖ ﻫﺎ‬ ‫ﺷﺮﮐﺘﻬﺎ و‬ ‫ﻣﯿﺰﺑﺎﻧﯽ از‬ ‫)ﮐﻼس ‪ (A‬در ﺷﻬﺮ‬ ‫ﮐﯿﻔﯿﺖ‬ ‫اداري ﺑﺎ‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‬ ‫ ﮐﻤﺒﻮد‬‫ﺷﻬﺮ‬ ‫در‬ ‫(‬ ‫‪A‬‬ ‫)ﮐﻼس‬ ‫ﮐﯿﻔﯿﺖ‬ ‫ﺑﺎ‬ ‫اداري‬ ‫ﺎن‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤ‬ ‫ﮐﻤﺒﻮد‬ ‫‬‫ﮐﻤﺒﻮد ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن اداري ﺑﺎ ﮐﯿﻔﯿﺖ )ﮐﻼس ‪ (A‬در ﺷﻬﺮ‬ ‫‬‫ﺗﻬﺮان‬ ‫ﺗﻬﺮان‬ ‫ﺗﻬﺮان ﺷﺪﯾﺪ در ﺣﻮزه ﺳﺎﺧﺖ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻟﻮﮐﺲ‬ ‫رﻗﺎﺑﺖ‬‫ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‬ ‫ﺣﻮزه‬ ‫ﺷﺪﯾﺪ در‬ ‫رﻗﺎﺑﺖ‬‫ﻟﻮﮐﺲ ﻟﻮﮐﺲ‬ ‫ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‬ ‫ﺳﺎﺧﺖﺳﺎﺧﺖ‬ ‫در ﺣﻮزه‬ ‫ﺷﺪﯾﺪ‬ ‫رﻗﺎﺑﺖ‬ ‫ﻟﻮﮐﺲ‬ ‫و ‪-‬ﺗﺠﺎري‬ ‫ﻟﻮﮐﺲ‬ ‫ﺗﺠﺎري‬ ‫و‬ ‫ﻟﻮﮐﺲ‬ ‫ﺗﺠﺎري‬ ‫و‬ ‫ ﻣﻮﻗﻌﯿﺖ اداري ﻣﻨﻄﻘﻪ ﺷﺶ ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﯾﮑﯽ از ﻗﻄﺐ ﻫﺎي‬‫ﻗﻄﺐازﻫﺎي‬ ‫ﻋﻨﻮان ﯾﮑﯽ‬ ‫ﻣﻨﻄﻘﻪ ﺷﺶ‬ ‫ﻣﻮﻗﻌﯿﺖ اداري‬ ‫‬‫ﻗﻄﺐ ﻫﺎي‬ ‫ﻋﻨﻮانازﯾﮑﯽ‬ ‫ﻣﻨﻄﻘﻪﺑﻪﺷﺶ ﺑﻪ‬ ‫ﺗﻬﺮان اداري‬ ‫ﻣﻮﻗﻌﯿﺖ‬ ‫‬‫اداري‬ ‫اداري‬ ‫ﺗﻬﺮان ﺗﻬﺮان‬ ‫اداري‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊ ﺗﺠﺎري ﺑﺎ ﺗﺮاز ﺷﻬﺮي در ﻣﻨﻄﻘﻪ ﺷﺶ و‬ ‫ ﻧﺒﻮد‬‫و‬ ‫ﺷﺶ‬ ‫ﻣﻨﻄﻘﻪ‬ ‫در‬ ‫ﺷﻬﺮي‬ ‫ﺗﺮاز‬ ‫ﺑﺎ‬ ‫ﺗﺠﺎري‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊ‬ ‫ﻧﺒﻮد‬ ‫‬‫ﻧﺒﻮدآنﻣﺠﺘﻤﻊ ﺗﺠﺎري ﺑﺎ ﺗﺮاز ﺷﻬﺮي در ﻣﻨﻄﻘﻪ ﺷﺶ و‬ ‫‬‫اﻃﺮاف‬ ‫آن‬ ‫اﻃﺮاف‬ ‫ﮐﻤﺒﻮدآن‬ ‫ اﻃﺮاف‬‫ﻫﺘﻞ ‪ 5‬ﺳﺘﺎره در ﭘﺎﯾﺘﺨﺖ در دوران ﭘﺴﺎﺗﺤﺮﯾﻢ‬ ‫ﭘﺴﺎﺗﺤﺮﯾﻢ‬ ‫ﭘﺎﯾﺘﺨﺖ در‬ ‫ﺳﺘﺎره در‬ ‫ﮐﻤﺒﻮد ﻫﺘﻞ‬ ‫‬‫ﭘﺴﺎﺗﺤﺮﯾﻢ‬ ‫دوران دوران‬ ‫ﭘﺎﯾﺘﺨﺖ در‬ ‫ﺳﺘﺎره در‬ ‫ﮐﻤﺒﻮد‪5‬ﻫﺘﻞ‬ ‫‬‫ﺳﺘﺎره(‬ ‫‪5 2000‬اﺗﺎق ‪5‬‬ ‫)ﮐﻤﺘﺮ از‬ ‫‪ 2000‬اﺗﺎق‬ ‫)ﮐﻤﺘﺮ از‬ ‫ﺳﺘﺎره(ﺳﺘﺎره(‬ ‫‪52000‬اﺗﺎق ‪5‬‬ ‫)ﮐﻤﺘﺮ از‬

‫ﮔﻠﻮﮔﺎﻫﻬﺎ ﯾﺎ ﺗﻬﺪﯾﺪﻫﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﻣﺎﻧﻊ اﯾﻦ اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫ﻫﻤﺖ‪،‬اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬ ‫ﻣﺎﻧﻊ اﯾﻦ‬ ‫ﻣﺤﯿﻄﯽ‬ ‫ﺗﻬﺪﯾﺪﻫﺎي‬ ‫ﮔﻠﻮﮔﺎﻫﻬﺎ‬ ‫ﮐﺮدﺳﺘﺎن و‬ ‫)ﺑﺰرﮔﺮاه‬ ‫ﺳﺎﯾﺖ‬ ‫ﻫﺎيﯾﺎ اﻃﺮاف‬ ‫ ﺷﺮﯾﺎن‬‫ﮐﺮدﺳﺘﺎن و‬ ‫ﻫﻤﺖ‪،‬‬ ‫)ﺑﺰرﮔﺮاه‬ ‫ﺳﺎﯾﺖ‬ ‫ﺷﺮﯾﺎنﻫﺎي‬ ‫‬‫ﺗﺮاﻓﯿﮏ و‬ ‫ﮐﺮدﺳﺘﺎن‬ ‫ﻫﻤﺖ‪،‬‬ ‫)ﺑﺰرﮔﺮاه‬ ‫ﺳﺎﯾﺖﺳﺎﯾﺖ‬ ‫اﻃﺮاف واﻃﺮاف‬ ‫ﺷﺮﯾﺎنﻫﺎي‬ ‫‬‫اوج از‬ ‫ﺳﺎﻋﺎت‬ ‫ﻣﺪﻧﻈﺮ در‬ ‫وﻟﯿﻌﺼﺮ(‬ ‫ﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫ﺗﺮاﻓﯿﮏ‬ ‫از‬ ‫اوج‬ ‫ﺳﺎﻋﺎت‬ ‫در‬ ‫ﻣﺪﻧﻈﺮ‬ ‫ﺳﺎﯾﺖ‬ ‫و‬ ‫وﻟﯿﻌﺼﺮ(‬ ‫ﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫ﺳﺎﯾﺖ ﻣﺪﻧﻈﺮ در ﺳﺎﻋﺎت اوج از ﺗﺮاﻓﯿﮏ‬ ‫وﻟﯿﻌﺼﺮ( و‬ ‫ﭘﺮﺧﯿﺎﺑﺎن‬ ‫ﺑﺮﺧﻮردارﻧﺪ‪.‬‬ ‫ازدﺣﺎﻣﯽ‬ ‫ﺑﺮﺧﻮردارﻧﺪ‪.‬‬ ‫ازدﺣﺎﻣﯽ‬ ‫ﭘﺮ‬ ‫ازدﺣﺎﻣﯽ‬ ‫ﺑﺮﺧﻮردارﻧﺪ‪.‬در ﺳﺎﺧﺖ ﻣﺠﺘﻤﻊ ﻫﺎي اداري ﺑﺎ‬ ‫ﺣﻀﻮر ﺟﺪي رﻗﺒﺎ‬ ‫ﭘﺮ ‪-‬‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊاداري‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊ ﻫﺎي‬ ‫ﺣﻀﻮر رﻗﺒﺎ‬ ‫ﺣﻀﻮر ﺟﺪي‬ ‫‬‫ﻫﺎي ﺑﺎاداري ﺑﺎ‬ ‫ﺳﺎﺧﺖﺳﺎﺧﺖ‬ ‫ﺗﻤﺎﯾﺰدر‬ ‫دررﻗﺒﺎ‬ ‫ﺟﺪي‬ ‫‬‫ﮐﯿﻔﯿﺖ و ﻧﯿﺎز ﺑﻪ اﯾﺠﺎد‬ ‫اﯾﺠﺎدﺑﻪ ﺗﻤﺎﯾﺰ‬ ‫ﮐﯿﻔﯿﺖ و ﻧﯿﺎز‬ ‫اﯾﺠﺎد ﺗﻤﺎﯾﺰ‬ ‫ﮐﯿﻔﯿﺖ وﺑﻪ ﻧﯿﺎز‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي ﺳﺎﺧﺖ ﻣﺠﺘﻤﻊ ﭼﻨﺪﻣﻨﻈﻮره اداري ﻣﺤﻮر‬ ‫ﻣﺤﻮر‬ ‫ﭼﻨﺪﻣﻨﻈﻮره‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊ‬ ‫ﺳﺎﺧﺖ‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬ ‫ﻣﺤﻮر‬ ‫ادارياداري‬ ‫ﭼﻨﺪﻣﻨﻈﻮره‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊ‬ ‫ﺳﺎﺧﺖ‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬ ‫ﮔﻠﻮﮔﺎﻫﻬﺎ ﯾﺎ ﺗﻬﺪﯾﺪﻫﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﻣﺎﻧﻊ اﯾﻦ اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬ ‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫‪7‬‬

‫‪8‬‬

‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي ﺳﺎﺧﺖ ﻣﺠﺘﻤﻊ ﭼﻨﺪﻣﻨﻈﻮره اداري ﻣﺤﻮر ﺑﺎ ﺑﺮﻧﺪ ﻣﺮﮐﺰ ﺗﺠﺎرت ﺟﻬﺎﻧﯽ‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫ﯾﺎ ﻣﺮﮐﺰ ﻣﺎﻟﯽ ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻞ‬ ‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫ﮔﻠﻮﮔﺎﻫﻬﺎ ﯾﺎ ﺗﻬﺪﯾﺪﻫﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﻣﺎﻧﻊ ﯾﺎ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫مأموریت تدوین‌شده برای مجموعه مدنظر‬

‫ ﺷﺮﮐﺎي ﺗﺠﺎري ﺟﺪﯾﺪ اﯾﺮان‪ :‬اروﭘﺎ و ﺷﺮق آﺳﯿﺎ و ﻧﯿﺎز ﺑﻪ‬‫ﻓﻀﺎي اداري ﺑﺎ ﺗﻨﻮع ﻓﻀﺎﻫﺎ و ﺧﺪﻣﺎت‬ ‫ اﻓﺰاﯾﺶ ﺣﺠﻢ ﺗﺠﺎرت ﺧﺎرﺟﯽ اﯾﺮان و اﺣﺘﻤﺎل ﭘﯿﻮﺳﺘﻦ‬‫ﺑﻪ ‪WTO‬‬ ‫ ﭘﺸﺘﯿﺒﺎﻧﯽ ﺳﺎزﻣﺎن ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺗﺠﺎرت و اﺗﺎق ﺑﺎزرﮔﺎﻧﯽ از‬‫اﯾﺠﺎد ‪ WTC‬در ﺗﻬﺮان‬ ‫ رﻓﻊ ﺗﺤﺮﯾﻢ ﻫﺎ ﻣﺎﻧﻊ اﺻﻠﯽ اﯾﺠﺎد ‪ WTC‬در ﺗﻬﺮان را‬‫ﻣﺮﺗﻔﻊ ﻧﻤﻮده اﺳﺖ‪.‬‬

‫ ﺣﻀﻮر ﺟﺪي رﻗﺒﺎ در ﺳﺎﺧﺖ ﻣﺠﺘﻤﻊ ﻫﺎي اداري ﺑﺎ‬‫ﮐﯿﻔﯿﺖ و ﻧﯿﺎز ﺑﻪ اﯾﺠﺎد ﺗﻤﺎﯾﺰ‬

‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از اﻟﮕﻮﺑﺮداري‬

‫ﻋﻤﺪه ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﻫﺎي اداري ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪ در دﻧﯿﺎ‪ WTC ،‬ﯾﺎ‬‫‪ IFC‬ﻣﯽ ﺑﺎﺷﻨﺪ‪.‬‬ ‫ ﮐﺸﻮرﻫﺎي ﻣﺸﺎﺑﻪ اﯾﺮان ﺑﺎ اﯾﺠﺎد ﻣﺮاﮐﺰ ﺗﺠﺎرت ﺟﻬﺎﻧﯽ‪،‬‬‫ﮐﻤﮏ ﺷﺎﯾﺎﻧﯽ ﺑﻪ ﺷﺮﮐﺘﻬﺎي داﺧﻠﯽ ﺑﺮاي ﺣﻀﻮر در‬ ‫ﺑﺎزارﻫﺎي ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻠﯽ و ﺷﺮﮐﺘﻬﺎي ﺧﺎرﺟﯽ ﺑﺮاي ﻣﯿﺰﺑﺎﻧﯽ از‬ ‫آن ﻧﻤﻮده اﻧﺪ‪.‬‬

‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻣﺎﻟﯽ‬

‫ ﺑﺮاي اﻓﺰاﯾﺶ ﺿﺮﯾﺐ اﺷﻐﺎل و ﻗﯿﻤﺖ ﻓﺮوش ﻣﯽ ﺗﻮان ﺑﺎ‬‫ﺑﺮﻧﺪ ‪ IFC‬ﯾﺎ ‪ WTC‬اﯾﻦ ﻫﺪف را ﻣﺤﻘﻖ ﻧﻤﻮد‪.‬‬

‫بیانیه ماموریت‪:‬‬ ‫نظ� پیش ن‬ ‫ﺧﺎرﺟﯽ سالهای‬ ‫داﺧﻠﯽ‪%5‬و ایران در‬ ‫ﻣﺎﻟﯽحدود‬ ‫اقتصادی‬ ‫رشد‬ ‫بی�‬ ‫کالن‬ ‫محیط‬ ‫عوامل‬ ‫با توجه به‬ ‫ی‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي ﺑﮑﺎرﮔﯿﺮي روﺷﻬﺎي ﺗﺮﮐﯿﺒﯽ ﺗﺎﻣﯿﻦ‬ ‫ت‬ ‫سالاﯾﻦآینده‪،‬‬ ‫طیﯾﺎ ‪5‬‬ ‫حدود ‪ 2.5‬میلیون م�‬ ‫اﯾﻦ به‬ ‫ﭘﯿﺸﺮاننیاز‬ ‫اشتغالز یا�‪،‬‬ ‫آینده‪ ،‬افزایش‬ ‫ﭘﯿﺸﺮان‬ ‫اداریﻣﺎﻧﻊ‬ ‫فضای ﻣﺤﯿﻄﯽ‬ ‫مربعﺗﻬﺪﯾﺪﻫﺎي‬ ‫ﮔﻠﻮﮔﺎﻫﻬﺎ ﯾﺎ‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬ ‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ‬ ‫افزایش تجارت خارجی و رسمایه گذاری خارجی و حضور ش�کتهایاﺳﺘﺮاﺗﮋي‬ ‫خارجی در ایران و نیاز به‬ ‫ ﭘﯿﺶ ﺑﯿﻨﯽ ﮐﺎﻫﺶ رﯾﺴﮏ ﺳﯿﺎﺳﯽ اﻗﺘﺼﺎدي اﯾﺮان و‬‫ن‬ ‫ت‬ ‫ین‬ ‫باالدس� شهر تهران و‬ ‫پشتیبا� اسناد‬ ‫همچن�‬ ‫فضای اداری به خصوص در شهر تهران و‬ ‫اﻓﺰاﯾﺶ ﺟﺬاﺑﯿﺖ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬاري ﺧﺎرﺟﯽ و ﭘﺘﺎﻧﺴﯿﻞ ﺑﺎﻻي‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫ن‬ ‫ش‬ ‫تجاری چند منظوره برای یم�با� از �کتها و هیئت‬ ‫قوان� از ایجاد مجتمع های اداری‬ ‫سایر‬ ‫ﺟﺬب یﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬاري ﺧﺎرﺟﯽ از ﮐﺸﻮر ﭼﯿﻦ و ﮐﺸﻮرﻫﺎي‬ ‫ف‬ ‫تجاری‪ ،‬از طر� کمبود ساختمان اداری با کیفیت (کالس ‪ )A‬در تهران‪ ،‬ماموریت مجموعه‬ ‫ها اروﭘﺎﯾﯽ‬ ‫ﻗﺮﺿﻪ ﺑﯿﻦ‬ ‫اﻟﻤﻠﻠﯽ ﻧﻈﯿﺮ اوراق‬ ‫ﺗﺎﻣﯿﻦازﻣﺎﻟﯽ ﺑﯿﻦ‬ ‫‬‫تحلیل تدوین شد عبارتست از‪:‬‬ ‫مطالعات و‬ ‫انجام فاز‬ ‫اﻣﮑﺎن پس‬ ‫مدنظر که‬ ‫اﻟﻤﻠﻠﯽ‪ ،‬وام ﺧﺎرﺟﯽ‪ ،‬ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬار ﺧﺎرﺟﯽ و ‪...‬‬ ‫قطب ﺳﺎزاداری شهر تهران با محوریت کاربری اداری با‬ ‫مجتمع بلندمرتبه چندمنظوره در‬ ‫ اﻣﮑﺎن ﺑﻬﺮه ﻣﻨﺪي از روﺷﻬﺎي ﺗﺎﻣﯿﻦ ﻣﺎﻟﯽ ﺳﺎﺧﺖ و‬‫ن‬ ‫جها�‪ ،‬جهت ارائه برترین خدمات کسب و کار‬ ‫تجارت‬ ‫مرکز‬ ‫ﻧﻈﯿﺮیک‬ ‫ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ به‬ ‫تبدیلﺑﺎزارشدن‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‪،‬‬ ‫زﻣﯿﻦ و‬ ‫ﺻﻨﺪوق‬ ‫قابلیتﻣﺤﻮرﯾﺖ‬ ‫ﺑﺎ‬ ‫ﭘﺮوژه‬ ‫ﺑﺮاي‬ ‫ﺻﮑﻮك‬ ‫اوراق‬ ‫بکارگ�ی فناوری پایدار روز که موجب‬ ‫معت� و معظم داخیل و خارجی با‬ ‫به ش�‬ ‫ی‬ ‫کت های ب‬ ‫جامعهﺗﺤﻠﯿﻞ‬ ‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از‬ ‫اﻟﮕﻮﺑﺮداري‬ ‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از‬ ‫ﻣﺎﻟﯽ شد‪.‬‬ ‫خواهد‬ ‫کلیدی مجموعه به خصوص عموم‬ ‫ذینفعان‬ ‫رضایت و افتخار‬ ‫‪-‬‬

‫ارزشهای ما عبارتند از‪:‬‬

‫ﮐﺎﻫﺶ ﺳﻮدآوري ﭘﺮوژه در ﺻﻮرت ﭘﺮداﺧﺖ ﺑﻬﺮه‬

‫• ارائه رسآمدترین نظام طراحی‪ ،‬ساخت و بهره برداری در میان مجموعه های چندمنظوره اداری‬ ‫محور در کشور‬ ‫• تعامل با ذینفعان کلیدی طرح از جمله مجموعه شهرداری‪ ،‬نهادهای ت‬ ‫دول� و خصویص و عموم‬ ‫مردم‬ ‫• ارتقای تصویر شهر تهران و ت‬ ‫ح� کشور در سطح منطقه خاورمیانه با ساخت این مجموعه‬ ‫بکارگ�ی فناوری روز جهت پایدارسازی ساختمان جهت ت‬ ‫اح�ام به مسائل زیست محیطی و مرصف‬ ‫•‬ ‫ی‬ ‫انرژی‬ ‫• ارائه برترین خدمات به ساکنان مجتمع جهت مشعوف نمودن ت‬ ‫مش�یان‬

‫‪9‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫پیش ن‬ ‫بی� رشد اقتصادی ایران‪ -‬گزارش‬ ‫اکونومیست‪ -‬فوریه ‪2016‬‬

‫مأموریت تدوین‌شده برای مجموعه مدنظر‬

‫در واقع با بهبود فضای سیایس کشور و با شکل یگ�ی عرص پسا تحریم‪ ،‬از ایران به عنوان‬ ‫بهشت فرصت های رسمایه گذاری و بازار هدف اصیل ش�کت های معظم ی ن‬ ‫ب� الملیل یاد‬ ‫معت� داخیل و خارجی ن‬ ‫می شود‪ .‬پیش ن‬ ‫مب� بر جذب رسمایه های خارجی‪،‬‬ ‫بی� موسسات ب‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫حضور ش�کت های یب� الملیل و توسعه تجارت خارجی در ایران در سالهای آ�‪ ،‬نشان‬ ‫م� ن‬ ‫از نیاز به ایجاد ت‬ ‫ف�ییک و ساختمان های مناسب جهت ی ز‬ ‫بس�های ی ز‬ ‫با� از این فضای پر‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫ز‬ ‫تحرک اقتصادی است‪ .‬در جهان کنو�‪ ،‬ییک از مهم�ین مکان ها برای این یم�با�‪ ،‬مراکز‬ ‫تجارت ن‬ ‫جها� (‪ )World Trade Center‬هستند که وجود آنها ارتباط مستقیمی با حجم تجارت‬ ‫خارجی کشورها دارد‪.‬‬ ‫ن‬ ‫در این راستا ش�کت پردیس گلستان تجارت با ایده طراحی و ساخت مرکز تجارت جها� تهران‪،‬‬ ‫ارزیا� دقیق و امکان سنجی ایجاد یک ساختمان بلندمرتبه (‪ )Tall Building‬با کیفیت‬ ‫درصدد ب‬ ‫خدما� و متناسب با الزامات تأسیس مراکز تجارت ن‬ ‫ت‬ ‫جها� است که‬ ‫و با تنوع باالی فضاهای‬ ‫مورد توجه ذی‌نفعان کلیدی طرح قرار یگ�د‪.‬‬ ‫جدول زیر نشان‏دهنده پیش ن‬ ‫‏بی� روند رشد تولید ناخالص داخیل در سال‏های آینده است که‬ ‫نشان می دهد ‪ %5‬رشد اقتصادی آینده ایران در عرص پسا تحریم و با بهبود فضای سیایس‬ ‫و اقتصادی خواهد بود‪ .‬مشاهده می شود رشد متوسط ‪ %5‬در سالهای آینده که توسط بانک‬ ‫ن‬ ‫جها� و موسسه اکونومیست پیش ن‬ ‫بی� شده است‪.‬‬

‫ذی‌نفعان اصیل و کلیدی طرح و انتظارات آن‌ها عبارتند از‪:‬‬

‫‪10‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫ذی‌نفعان کلیدی طرح‬

‫مأموریت تدوین‌شده برای مجموعه مدنظر‬

‫عوامل کارفرما و مدیر طرح‬

‫مجموعه شهرداری تهران‬ ‫و شورای شهر‬

‫رسمایه گذاران و بهره برداران‬ ‫ت‬ ‫مش�یان اداری و تجاری و‬ ‫نظ� سازمان توسعه‬ ‫نهادها� ی‬ ‫ی‬

‫انتظارات ایشان از طرح‬ ‫• ایجاد مجموعه‌ای مجهز‪ ،‬ی ن‬ ‫ب� الملیل و باکیفیت به عنوان افتخار میل و رسآمد‬ ‫خدما� مناسب یک مرکز تجارت ن‬ ‫ت‬ ‫جها�‬ ‫در شهر تهران و دارای فضای‬ ‫بکارگ�ی دانش و فناوری روز در‬ ‫•‬ ‫معت� و ی‬ ‫بکارگ�ی مشاوران و سازندگان بسیار ب‬ ‫ی‬ ‫طراحی و ساخت‬ ‫• جذب رسمایه‌گذار پروژه و مدل فروش به جای اجاره‬ ‫• تدوین طرح کسب و کار دقیق برای اجرای به‌موقع فعالیت‌ها‬ ‫• تمامی برج‌های بلندمرتبه در هر زیر پهنه باید دارای طرح توجیهی مصوب در‬ ‫کمیسیون ماده پنج باشد‬ ‫• حفظ كريدور ديد مطلوب به شهر در مجاورت محل احداث برج‬ ‫• حفظ مناظر طبیعی و حفظ و عدم انسداد ديد به نشانه‌های با‌ارزش شهر و‬ ‫حفظ نمای برصی برج ميالد‬ ‫• عدم آسيب به كريدورهای طبيعی عبور جريان باد و هوا‬ ‫• حفظ ش�يان‌های ت‬ ‫حيا� و شبكه اضطراری شهر‬ ‫ت‬ ‫• رعايت رسانه‌های خدمات شهری و سكون� در اطراف برج‬ ‫تام� آب ش�ب و توسعه و يز‬ ‫• ین‬ ‫تجه� تأسيسات آب و فاضالب‬ ‫• برریس موارد زلزله احتمایل شهر تهران‬ ‫• ین‬ ‫تام� پارکینگ موردنیاز‬ ‫• ارتقاء نقش و جايگاه شهر تهران در سطوح فرامیل‪ ،‬میل و منطقه‌ای‬ ‫خدما� ‪ -‬اداری و تجاری با عملکرد ن‬ ‫ت‬ ‫جها� به ويژه در پهنه مرکزی به‬ ‫• ايجاد مراکز‬ ‫منظور ايجاد فضای الزم برای حضور ش�کت‌های فرامیل و خدمات مولد جها�ن‬ ‫اريا� و تخصيص فضا برای جذب بنگاه‌های ي ن‬ ‫ب� الملیل فعال در جهان و‬ ‫و باز ب‬ ‫آسيا�‬ ‫باالخص کشورهای منطقه‪ ،‬اسالمی‪ ،‬ي‬ ‫• برریس وضعیت ترافیک قبل و بعد از ساخت مجموعه‬ ‫• پایداری ساختمان و بهینه‌سازی هزینه‌های انرژی و نگهداری ساختمان‬ ‫• طراحی مناسب فضاها‬ ‫• بازگشت رسمایه در ت‬ ‫کم�ین زمان ممکن با نرخ مناسب‬ ‫داش� فضاها و خدمات مناسب جهت کمک به ی ن‬ ‫• تن‬ ‫ب� الملیل شدن ش�کت‌های ایر نا�‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫داش� فضاها و خدمات مناسب جهت استقرار هیئت‌های تجاری خارجی و‬ ‫•‬ ‫ن‬ ‫ش‬ ‫�کت‌های یب� الملیل‬

‫‪11‬‬

‫جامعه حوزه نفوذ پروژه‬

‫ت‬ ‫نهادهای ت‬ ‫حفاظ�‬ ‫امنی� و‬

‫گ‬ ‫• حق ارتفاق (دید و منظره ‪ ،‬امنیت فضای زند� ‪ ،‬برخورداری از دریافت امواج‬ ‫گ‬ ‫ش‬ ‫آلود� هوای ش‬ ‫گرمای� و‬ ‫نا� از دستگاه‌های‬ ‫جلوگ�ی از افزایش‬ ‫فرستنده‌ها ‪،‬‬ ‫ی‬ ‫رسما ساز)‬ ‫• رعایت حقوق مکتسبه و تکالیف بلند مرتبه‌ها بر محله‌های یپ�امون‬ ‫• ارتقای کسب و کارهای اطراف مجموعه‬ ‫• نیاز به ت‬ ‫کن�ل ترافیک و شلوغی زیاد در منطقه‬ ‫• پوشش مناسب مخابر تا� از سوی مخابرات منطقه‬

‫• استتار درون ساخته و رعایت مسائل ن‬ ‫ایم�‬ ‫• اختفا و پوشش‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫دس�یس و نفوذپذیری به منظور ترسیع در کمک رسا� پس از وقوع بحران و‬ ‫•‬ ‫ارتقاء کيفيت دفاع يغ�عامل شهر تهران‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫مشاوران‪ ،‬پیمانکاران و‬ ‫ین‬ ‫تام� کنندگان‬

‫• همکاری و تعامل مناسب با کارفرما‬ ‫• پرداخت به موقع مطالبات‬ ‫ث‬ ‫بکارگ�ی توان داخیل‬ ‫•‬ ‫حداک� ی‬

‫مأموریت تدوین‌شده برای مجموعه مدنظر‬

‫ن‬ ‫بازرگا� یا‬ ‫تجارت و اتاق‬ ‫وزارت صنعت‬

‫• تعامل با نهادهای ت‬ ‫دول� و خصویص در زمان بهره برداری‬

‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫‪2‬‬

‫‪14‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫راه�دها‬ ‫‪ -2‬ب‬

‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫بایس� ت‬ ‫چیس� پروژه‪ ،‬ت‬ ‫ت‬ ‫اس�اتژی های زیر تدوین شوند‪:‬‬ ‫پاسخگو� به‬ ‫پس از‬ ‫ی‬ ‫» »مدت زمان اجرای پروژه‬ ‫» »فناوری مورد استفاده و سطح پایداری‬ ‫» »ایجاد ت‬ ‫دس�یس و ی ن‬ ‫تام� پارکینگ‬ ‫» »انتخاب طراح‪ ،‬سازنده‬ ‫» » ت‬ ‫اس�اتژی ی ن‬ ‫تام� مایل‬ ‫» » ت‬ ‫بازاریا�‬ ‫اس�اتژی برندینگ و‬ ‫ب‬ ‫» » ت‬ ‫اس�اتژی حامی سازی و مدیریت ذی‌نفعان‬ ‫» » ت‬ ‫اس�اتژی واگذاری و بهره برداری‬ ‫اس�اتژی قیمت گذاری و ایجاد مزیت رقاب�ت‬ ‫» » ت‬ ‫اه�دها به یکدیگر مرتبط است‪ ،‬در شش رسفصل در ادامه موارد فوق‬ ‫با توجه به اینکه برخی ر ب‬ ‫تحلیل شده اند‪:‬‬ ‫راه�د ی ن‬ ‫تأم� مایل‬ ‫‪ -1-2‬ب‬ ‫ض‬ ‫نحوه ی ن‬ ‫تأم� مایل و تهیه بودجه اجر یا� الزم برای انجام پروژه های بزرگ کشور در حال حا�‬ ‫به عنوان ییک از ت‬ ‫مهم�ین چالش های پیش رو است‪ .‬با توجه به وضعیت خاص کشورهای‬ ‫در حال توسعه و بحران های متداول مایل در این کشورها امکان ی ن‬ ‫تأم� رسمایه مورد نیاز برای‬ ‫ن‬ ‫اجرای پروژه های بزرگ به ر ت‬ ‫اح� فراهم نمی شود‪ ،‬لذا استفاده از راه دیگر‪ ،‬یع� جذب‬ ‫رسمایه های خارجی در این کشورها مورد توجه قرار می یگ�د‪ .‬استفاده از رسمایه های خارجی‬ ‫به روش های استقر ضا� و یا رسمایه گذاری مستقیم صورت می پذیرد‪.‬‬ ‫در روش های استقر ضا� نقش توسعه گری ش�کت پررنگ‌تر به نظر می رسد‪.‬‬ ‫روش های استقر ضا�‬ ‫در تمام روش های استقر ضا�‪ ،‬پروژه وامی را از کشور یا موسسه وام دهنده دریافت می‌کند‬ ‫و موظف است در رسرسید های مقرر اقساط بازپرداخت آن را به وام دهنده پب�دازد‪ .‬در این‬ ‫نوع روش ها‪ ،‬کشور یا بانک وام دهنده هیچ گونه ریسیک را نمی پذیرد و تمام ریسک ها‬ ‫متوجه ش�کت وام یگ�نده است‪ .‬این روش ها به ش�ح ذیل هستند‪:‬‬ ‫فاینانس‬ ‫تأم� مایل با استفاده از وام ارزی اطالق می شود‪ .‬این روش در خرید ی ن‬ ‫فاینانس به ی ن‬ ‫ماش� آالت‬ ‫و یز‬ ‫تجه�ات به منظور راه اندازی کارخانه ها یا سدها و یغ�ه که نیاز مایل به مبالغ ارزی قابل‬ ‫ض‬ ‫توجه ای دارند‪ ،‬استفاده می‌شود‪ .‬بدین ترتیب در مواقعی که فروشنده کاال حا� به قبول‬ ‫گ‬ ‫اعتبار اسنادی مدت دار نمی‌شود و خریدار به خاطر فقدان نقدین� قادر به افتتاح اعتبار‬ ‫اسنادی نیست‪ ،‬معموال ً خریدار از یک موسسه مایل درخواست می کند که وارد معامله شود و‬ ‫وجه معامله را به فروشنده نقداً پرداخت کند و متعاقباً از خریدار دریافت نماید‪ .‬معموال ً این‬ ‫تسهیالت بلند مدت است‪ .‬قرارداد این نوع اعتبارات در صورت وجود خط اعتباری فعال‪ ،‬ی ن‬ ‫ب�‬

‫یوزانس‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫تضم�‌شده‪ ،‬است و در اصطالح‬ ‫یوزانس در عرف تجارت یب� الملیل به معنای نسیه‌ی‬ ‫ی‬ ‫رسمایه‌گذاری به ن‬ ‫مع� توافق بر پرداخت قیمت فناوری و ی ز‬ ‫تجه�ات دریافت شده در قبال ارایه‬ ‫برات مدت دار است‪ .‬هزینه یوزانس بهره ای است که خریدار کاال عالوه بر قیمت کاال بابت‬ ‫ت‬ ‫مهل� که برای پرداخت به وی داده است در رس رسید باید پب�دازد‪ .‬در این روش فروشنده به‬ ‫خریدار مهلت می دهد که بهای کاال را پس از دریافت و فروش آن پب�دازد‪ .‬به این صورت که‬ ‫فروشنده درصد مشخیص را که مورد تأیید خریدار است به مبلغ فروش کاال اضافه می کند و‬ ‫اصل و فرع مبلغ را هنگام رسرسید مطالبه می کند‪ .‬اما در اعتبار اسنادی به شکل ری‌فاینانس‬ ‫بانک تقبل می کند که در موعد مقرر‪ ،‬معادل قیمت کاال را از طرف خریدار پرداخت نماید‬ ‫و بعداً اصل و فرع آن را از خریدار دریافت نماید‪ .‬در ی ن‬ ‫چن� ش�ایطی بهره‪ ،‬متعلق به بانک‬ ‫است‪.‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫ری‌فاینانس‬ ‫به موجب بخشنامه شماره ‪ 60/1113‬مورخ ‪ 1383/6/31‬بانک مرکزی استفاده از خطوط اعتباری‬ ‫ث‬ ‫کوتاه مدت ی ن‬ ‫حداک� یکساله جهت گشایش اعتبارات اسنادی بابت واردات کاال را‬ ‫ب� بانیک‬ ‫اصطالحاً ری‌فاینانس گویند‪ .‬کلیه وارد کنندگان کاال و خدمات می توانند اقدام به گشایش‬ ‫اعتبارات اسنادی با استفاده از خطوط اعتباری ی ن‬ ‫ب� بانیک نمایند‪ .‬ری‌فاینانس نوعی گشایش‬ ‫اعتبار اسنادی است که فروشنده‪ /‬ذینفع در زمان معامله اسناد‪ ،‬طبق ش�ایط اعتبار وجه اسناد‬ ‫را به صورت نقد از بانک کارگزار دریافت می نماید و خریدار با توجه به قرارداد منعقده با‬ ‫ث‬ ‫بانک در زمان ی ن‬ ‫حداک� مهلت‬ ‫تعی� شده در قرارداد اقدام به پرداخت وجه اسناد می نماید‪.‬‬ ‫خریدار برای پرداخت وجه اسناد یک سال است و معموال ً تمدید آن فقط با حمایت بانکهای‬ ‫کارگزار مقدور است‪ .‬وارد کننده ایر نا� می تواند نسبت به خرید کاال به صورت مدت دار اقدام‬ ‫ت‬ ‫واردا� را به صورت اقساطی پرداخت نماید‪ .‬در حالیکه فروشنده‪ ،‬وجه‬ ‫نماید و وجه کاالی‬ ‫کاالی خود را به صورت نقدی در زمان ارائه اسناد حمل دریافت می نماید‪.‬‬

‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫بانک ایر نا� و خارجی (اعتبار دهنده) و تحت نظارت بانک مرکزی منعقد می شود‪ .‬فروشنده‬ ‫خارجی از طریق یک بانک‪( ،‬یا ییک از ش�کتهای وابسته و موسسات مایل خود که فعالیت بانیک‬ ‫دارد) ی ن‬ ‫تأم� مایل می نماید‪ .‬خریدار باید به هنگام گشایش اعتبار اسنادی طبق مقررات بانک‬ ‫ن‬ ‫مرکزی ی ن‬ ‫تأم� مایل را‬ ‫ب� ‪ %15‬تا ‪ %20‬وجه قرارداد یا فاکتور فروش را نقداً پب�دازد و بقیه بدهی ی‬ ‫بپذیرد و از نظر فروشنده‪/‬ذی‌نفع‪ ،‬این نوع اعتبار دیداری (نقدی) است‪ .‬ذکر این نکته ض�وری‬ ‫است که فاینانس همان وام فروشنده است که در سالهای قبل از ‪ 1357‬ی ز‬ ‫ن� در ایران برای‬ ‫عملیات سد سازی و ین�وگاه سازی استفاده می‌شد‪ .‬در این معامالت ابتدا خریدار با همکاری‬ ‫فروشنده خارجی با یک بانک ی ن‬ ‫تأم� کننده منابع مایل ش�ایط استقراض از طریق فاینانس را‬ ‫تعی� می کنند‪ ،‬سپس مجوز ن‬ ‫ین‬ ‫قانو� گشایش اعتبار اسنادی از طریق فاینانس را دریافت می‬ ‫دارد (در ث‬ ‫ین‬ ‫تضم� از بانک مرکزی یا سیستم بانیک میخواهد) و‬ ‫اک� موارد بانک خارجی یک‬ ‫ف‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫تضم� کا� نزد بانک ایرا� در مقابل کل مبلغ ارائه می دهد‪.‬‬ ‫خریدار ایر نا� ی‬

‫‪15‬‬

‫‪16‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬ ‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫وام های ی ن‬ ‫ب� الملیل‬ ‫این روش به برقراری ش�وط مشخص برای استفاده از وام و اعمال ت‬ ‫کن�ل موسسه وام دهنده‬ ‫بر نحوه هزینه شدن وام در زمان اجرای پروژه بر می گردد‪ .‬در این گونه موارد می‌بایست‬ ‫مطالعات امکان سنجی الزام شده توسط وام دهنده به انجام رسیده و توجیه نف� و‬ ‫اقتصادی پروژه مورد قبول وی قرار یگ�د‪ .‬این روش با روش فاینانس یک تفاوت عمده دارد و‬ ‫آن هم به برقراری ش�وط مشخص برای استفاده از وام و اعمال ت‬ ‫کن�ل موسسه وام دهنده بر‬ ‫نحوه هزینه شدن وام در زمان اجرای پروژه بر می گردد‪.‬‬ ‫روش های رسمایه گذاری خارجی‬ ‫در روش رسمایه گذاری ی ن‬ ‫تأم� کننده منابع مایل (رسمایه گذار) با قبول ریسک ش‬ ‫نا� از به کار‬ ‫یگ�ی منابع مایل در فعالیت یا طرح مورد نظر‪ ،‬برگشت اصل و سود منابع رسمایه گذاری شده‬ ‫را از عملکرد اقتصادی طرح انتظار دارد‪ .‬استفاده از روش های رسمایه گذاری به صورتهای‬ ‫زیر انجام می یگ�د ‪:‬‬ ‫رسمایه گذاری مستقیم‬ ‫منظور از رسمایه گذاری مستقیم خارجی‪ ،‬مشارکت یک یا چند رسمایه گذار خارجی در سهام‬ ‫ق‬ ‫حقو� ن‬ ‫قانو� را برای رسمایه گذار ایجاد می کند‪.‬‬ ‫ثبت شده یک ش�کت داخیل است که حق و‬ ‫از جمله مزایای این روش برای دریافت کننده رسمایه عبارت است از‪ :‬انتقال دانش نف�‪،‬‬ ‫افزایش توانمندی مدیریت و ین�وی ن‬ ‫انسا�‪ ،‬مشارکت در سود و زیان‪ ،‬اشتغال ز یا�‪ ،‬عدم نیاز‬ ‫ت‬ ‫مدیری� و یغ�ه‪.‬‬ ‫س�دن تعهد مایل‪ ،‬کسب تجربه های‬ ‫به پ‬ ‫رسمایه گذاری یغ�مستقیم‬ ‫در این نوع از رسمایه گذاری‪ ،‬کشور یا موسسه خارجی از طریق ترتیبات قراردادی و یا اوراق‬ ‫ب� الملیل و ‪ ...‬در ی ن‬ ‫نظ� سهام‪ ،‬اوراق قرضه بلند مدت‪ ،‬اوراق مشارکت ی ن‬ ‫تأم� مایل‬ ‫بها داری ی‬ ‫ت‬ ‫پروژه مشارکت می نماید‪ .‬این روش ییک از به�ین روش های جذب رسمایه خارجی در کشور‬ ‫ن‬ ‫طوال� است و در برخی موارد‬ ‫است‪ ،‬اما انجام شت�یفات و ترتیبات قراردادی اغلب بسیار‬ ‫نیاز به دخالت یا حمایت دولت دارد‪ .‬این روش برای ساخت پروژه های بزرگ ت‬ ‫دول� کاربرد‬ ‫فراوان دارد‪.‬‬ ‫ین‬ ‫چ� ییک از بزرگ ترین کشورهای جهان برای جذب رسمایه گذاری مستقیم خارجی محسوب‬ ‫ف‬ ‫چ�‪ ،‬از سال ‪ 2014‬به بعد ی ز‬ ‫می شود‪ .‬از طر� به گفته مقامات رسمی وزارت تجارت ی ن‬ ‫م�ان‬ ‫چ� از ی ز‬ ‫صادرات رسمایه گذاری مستقیم خارجی ی ن‬ ‫ش‬ ‫م�ان جذب رسمایه مستقیم خارجی پی�‬ ‫گرفته است و به نظر می رسد که این روند در آینده ی ز‬ ‫ن� ادامه داشته باشد‪ .‬الزم به ذکر است‬ ‫اخ� ت‬ ‫مهم�ین مبدأ رسمایه خارجی در کشور ی ز‬ ‫ن� بوده است‪ .‬به‬ ‫که این کشور در سال های ی‬ ‫پیوست چند گزارش درباره روند رسمایه گذاری خارجی در کشورهای جهان آورده شده است‪.‬‬ ‫استفاده از روش های ی ن‬ ‫تأم� مایل در بازار رسمایه‬ ‫اخ�‪ ،‬نرخ بهره و هزینه های مایل‬ ‫با توجه به بروز تورم شدید در اقتصاد کشور در سال های ی‬ ‫نا� از استقراض بسیار زیاد است و لذا روش های ن‬ ‫ش‬ ‫مبت� بر استقراض برای این پروژه مناسب‬ ‫ن‬ ‫تأم� مایل این پروژه در بازار رسمایه‪ ،‬استفاده از صندوق های‬ ‫نیستند‪ .‬تنها ابزار مناسب برای ی‬ ‫ین‬ ‫س�ی میکند‪ ،‬سقف‬ ‫زم� و مسکن هستند‪ .‬از آنجا که اقتصاد کشور دوران رکود شدیدی را پ‬

‫• گزینه ‪ :2‬جلب رسمایه گذار خارجی ‪ ،‬مشارکت مستقیم یا قرارداد مشارکت در ساخت‬ ‫و بهره‌برداری‬ ‫در بخش قبل توضیحات ارائه شد‪ .‬الزم به ذکر است مدل رسمایه گذاری و بهره برداری‬ ‫ن� در دنیا تجربه شده است‪ .‬ش�کتهای متعددی که در پیوست برخی از ت‬ ‫توامان ی ز‬ ‫مهم�ین‬ ‫آنها آمده است‪ ،‬در رسمایه گذاری‪ ،‬طراحی‪ ،‬ساخت وبهره برداری مشارکت دارند‪.‬‬ ‫• گزینه ‪ :3‬بازار رسمایه شامل صندوق ی ن‬ ‫زم� و ساختمان‪ ،‬اوراق صکوک‬ ‫تأم�ن‬ ‫استفاده از روش صندوق ی ن‬ ‫زم� و مسکن‪ ،‬در ترکیب با روش های فوق‪ ،‬به منظور ی‬ ‫مناس� در دراز مدت باشد‪ .‬این‬ ‫رسمایه‪ .‬تأسیس صندوق ویژه برای این پروژه می تواند‪ ،‬ر ب‬ ‫اه�د ب‬ ‫بخ� از رسمایه پروژه را ی ن‬ ‫صندوق نه تنها ممکن است ش‬ ‫تأم� کند‪ ،‬بلکه می تواند در دراز مدت‬ ‫ز‬ ‫بگ�د‪.‬‬ ‫نقش مالک و بهره بردار پروژه را ین� (در صورت نیاز) به عهده ی‬ ‫• گزینه ‪ :4‬انتخاب ش�یک داخیل‬ ‫شبیه گزینه ی ن‬ ‫معت� داخیل و ایجاد‬ ‫تام� مایل خارجی‪ ،‬در این روش با همکاری ش�کتهای ب‬ ‫کنرسسیوم ی ن‬ ‫تام� مایل پروژه شکل خواهد گرفت‪.‬‬ ‫• گزینه ‪ :5‬پیش فروش‬ ‫این روش در محاسبات مایل نشان داد که می تواند بخش مهمی از هزینه های پروژه را از سال‬ ‫دوم ساخت به بعد ی ن‬ ‫تام� نماید‪.‬‬ ‫• گزینه ‪ :6‬روش تلفیقی‬ ‫الزم به ذکر است جهت انتخاب از میان گزینه های فوق‪ ،‬موضوع مدل بهره برداری ین�ز‬ ‫ت‬ ‫بایس� برریس شود که در ادامه شت�یح شده است‪:‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫• گزینه ‪ :1‬استقراض ی ن‬ ‫ب� الملیل‬ ‫به معنای استفاده از روش های استقر ضا� برای ی ن‬ ‫تأم� رسمایه پروژه‪ ،‬با گشایش اعتبار اسنادی‬ ‫ت‬ ‫برای پیمانکاران و فاینانس پروژه با مشورت بانک تجارت و حامی سازی دول� و بانک مرکزی‬ ‫کشور‪.‬‬ ‫بانک تجارت به عنوان بزرگ ترین بانک ایر نا� برای گشایش اعتبارات اسنادی کشور حامی پروژه‬ ‫است‪ .‬از ف‬ ‫طر� ایران با کشور ی ن‬ ‫اخ�ا اروپا دارای روابط تجاری و خطوط اعتباری مناسب‬ ‫چ� و ی‬ ‫است‪ .‬البته در روش جذب رسمایه خارجی به روش استقر ضا�‪ ،‬نیازمند استفاده از پیمانکار‬ ‫خارجی ی ز‬ ‫ن� هست‪ .‬در ادامه گزارش به این نکته اشاره می شود که ساخت پروژه پردیس تجارت‬ ‫نیازمند پیمانکاران تراز اول ی ن‬ ‫ب� الملیل است‪.‬‬

‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫قابل جذب رسمایه ی ز‬ ‫ن�‪ ،‬برای اجرای این پروژه‪ ،‬از بازار رسمایه‪ ،‬تا خروج کامل اقتصاد کشور از‬ ‫رکود بسیار محدود خواهد بود‪.‬‬ ‫زم� و مسکن قابلیت دارد تا در دوران بهره برداری از پروژه ی ز‬ ‫صندوق ی ن‬ ‫ن� به صورت وسیعی‬ ‫در خدمت پروژه باشد؛ چنانچه مدل بهره برداری از این پروژه‪ ،‬مدل اجاره داری یا استیجاری‬ ‫باشد‪.‬‬ ‫نتیجه یگ�ی‪:‬‬ ‫گزینه های ی ن‬ ‫تأم� رسمایه برای پروژه به ش�ح زیر خواهند بود‪:‬‬

‫‪17‬‬

‫ﻋﻤﺪه ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﻫﺎي اداري ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪ در دﻧﯿﺎ‪ WTC ،‬ﯾﺎ‬‫‪ IFC‬ﻣﯽ ﺑﺎﺷﻨﺪ‪.‬‬ ‫ ﮐﺸﻮرﻫﺎي ﻣﺸﺎﺑﻪ اﯾﺮان ﺑﺎ اﯾﺠﺎد ﻣﺮاﮐﺰ ﺗﺠﺎرت ﺟﻬﺎﻧﯽ‪،‬‬‫ﮐﻤﮏ ﺷﺎﯾﺎﻧﯽ ﺑﻪ ﺷﺮﮐﺘﻬﺎي داﺧﻠﯽ ﺑﺮاي ﺣﻀﻮر در‬ ‫ﺑﺎزارﻫﺎي ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻠﯽ و ﺷﺮﮐﺘﻬﺎي ﺧﺎرﺟﯽ ﺑﺮاي ﻣﯿﺰﺑﺎﻧﯽ از‬ ‫آن ﻧﻤﻮده اﻧﺪ‪.‬‬

‫ ﺑﺮاي اﻓﺰاﯾﺶ ﺿﺮﯾﺐ اﺷﻐﺎل و ﻗﯿﻤﺖ ﻓﺮوش ﻣﯽ ﺗﻮان ﺑﺎ‬‫ﺑﺮﻧﺪ ‪ IFC‬ﯾﺎ ‪ WTC‬اﯾﻦ ﻫﺪف را ﻣﺤﻘﻖ ﻧﻤﻮد‪.‬‬

‫‪18‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي ﺑﮑﺎرﮔﯿﺮي روﺷﻬﺎي ﺗﺮﮐﯿﺒﯽ ﺗﺎﻣﯿﻦ ﻣﺎﻟﯽ داﺧﻠﯽ و ﺧﺎرﺟﯽ‬ ‫ﮔﻠﻮﮔﺎﻫﻬﺎ ﯾﺎ ﺗﻬﺪﯾﺪﻫﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﻣﺎﻧﻊ ﯾﺎ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ‬

‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫ ﭘﯿﺶ ﺑﯿﻨﯽ ﮐﺎﻫﺶ رﯾﺴﮏ ﺳﯿﺎﺳﯽ اﻗﺘﺼﺎدي اﯾﺮان و‬‫اﻓﺰاﯾﺶ ﺟﺬاﺑﯿﺖ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬاري ﺧﺎرﺟﯽ و ﭘﺘﺎﻧﺴﯿﻞ ﺑﺎﻻي‬ ‫ﺟﺬب ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬاري ﺧﺎرﺟﯽ از ﮐﺸﻮر ﭼﯿﻦ و ﮐﺸﻮرﻫﺎي‬ ‫اروﭘﺎﯾﯽ‬ ‫ اﻣﮑﺎن ﺗﺎﻣﯿﻦ ﻣﺎﻟﯽ ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻠﯽ ﻧﻈﯿﺮ اوراق ﻗﺮﺿﻪ ﺑﯿﻦ‬‫اﻟﻤﻠﻠﯽ‪ ،‬وام ﺧﺎرﺟﯽ‪ ،‬ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬار ﺧﺎرﺟﯽ و ‪...‬‬ ‫ اﻣﮑﺎن ﺑﻬﺮه ﻣﻨﺪي از روﺷﻬﺎي ﺗﺎﻣﯿﻦ ﻣﺎﻟﯽ ﺳﺎﺧﺖ و ﺳﺎز‬‫ﺑﺎ ﻣﺤﻮرﯾﺖ ﺑﺎزار ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﻧﻈﯿﺮ ﺻﻨﺪوق زﻣﯿﻦ و ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‪،‬‬ ‫اوراق ﺻﮑﻮك ﺑﺮاي ﭘﺮوژه‬ ‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻣﺎﻟﯽ‬

‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از اﻟﮕﻮﺑﺮداري‬

‫‪-‬‬

‫ﮐﺎﻫﺶ ﺳﻮدآوري ﭘﺮوژه در ﺻﻮرت ﭘﺮداﺧﺖ ﺑﻬﺮه‬

‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي ﺑﮑﺎرﮔﯿﺮي ﺷﺮﮐﺘﻬﺎي ﻣﻌﺘﺒﺮ ﺟﻬﺖ ﺑﻬﺮه ﺑﺮداري از ﻓﻀﺎي اداري و‬ ‫اﻗﺎﻣﺘﯽ‬ ‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫ﮔﻠﻮﮔﺎﻫﻬﺎ ﯾﺎ ﺗﻬﺪﯾﺪﻫﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﻣﺎﻧﻊ ﯾﺎ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫•‬ ‫•‬

‫ﺣﻀﻮر ﺷﺮﮐﺘﻬﺎي ﻣﻌﺘﺒﺮ ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻠﯽ ﻓﻌﺎل در ﻋﺮﺻﻪ‬ ‫ﺳﺎﺧﺖ و ﺑﻬﺮه ﺑﺮداري از ﻫﺘﻞ در اﯾﺮان‬ ‫وﺟﻮد ﺷﺮﮐﺘﻬﺎي ﻣﻌﺘﺒﺮ ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻠﯽ ﺟﻬﺖ ﺑﻬﺮه‬ ‫ﺑﺮداري‪ ،‬ﻓﺮوش ﯾﺎ اﺟﺎره ﻓﻀﺎي اداري در دﻧﯿﺎ و اﻣﮑﺎن‬ ‫ﻫﻤﮑﺎري ﺑﺎ آﻧﻬﺎ‬

‫ ﻧﯿﺎز ﺑﻪ ﺣﻀﻮر ﺑﺮﻧﺪ ﻗﻮي و ﺑﺎﺗﺠﺮﺑﻪ ﺟﻬﺖ ﺑﻬﺮه ﺑﺮداري‬‫از ﻫﺘﻞ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﭘﺎﯾﯿﻦ ﺑﻮدن ﺳﻮدآوري آن‬

‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از اﻟﮕﻮﺑﺮداري‬

‫ وﺟﻮد ﺷﺮﮐﺘﻬﺎي ﻣﻌﺘﺒﺮ ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻠﯽ ﺟﻬﺖ ﻓﺮوش ﯾﺎ‬‫اﺟﺎره ﻓﻀﺎي اداري در دﻧﯿﺎ و اﻣﮑﺎن ﻫﻤﮑﺎري ﺑﺎ آﻧﻬﺎ‬

‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻣﺎﻟﯽ‬

‫‪-‬‬

‫ﭘﺎﯾﯿﻦ ﺑﻮدن ﺳﻮدآوري ﺑﻬﺮه ﺑﺮداري از ﻫﺘﻞ‬

‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي ﺑﮑﺎرﮔﯿﺮي ﻣﺸﺎوران و ﺳﺎزﻧﺪﮔﺎن ﻣﻄﺮح ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻠﯽ ﺟﻬﺖ ﻃﺮاﺣﯽ و‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‬ ‫یادگ�ی‬ ‫ﭘﺎﯾﺪارکالن‬ ‫ﺳﺎﺧﺖ محیط‬ ‫مشاهده میشود با توجه به فرصتهای‬ ‫اقتصادی و سیایس کشور و ی‬ ‫ف‬ ‫ﮔﻠﻮﮔﺎﻫﻬﺎ ﯾﺎ ﺗﻬﺪﯾﺪﻫﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﻣﺎﻧﻊ ﯾﺎ ﭘﯿﺸﺮان تاﯾﻦ‬ ‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﭘﯿﺸﺮان‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋيطر� برریس های مایل و اقتصادی پروژه‪ ،‬اس�اتژی‬ ‫الگوبرداریاﯾﻦها‪ ،‬از‬ ‫های حاصل از‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬ ‫ن‬ ‫گردد‪.‬‬ ‫می‬ ‫توصیه‬ ‫برداری‬ ‫بهره‬ ‫و‬ ‫مایل‬ ‫تام�‬ ‫در‬ ‫ترکی�‬ ‫روشهای‬ ‫بکارگ�ی‬ ‫ﻧﯿﺮوﻫﺎي ﻣﺎﻫﺮ ﺑﯿﻦ ی‬ ‫ب‬ ‫ ﮐﺸﻮر اﯾﺮان ﺑﺎ ﺳﺎﺑﻘﻪاي ﻃﻮﻻﻧﯽ در ﻟﺮزهﺧﯿﺰي‪ ،‬در‬‫اﻟﻤﻠﻠﯽ ﻣﯽﺗﻮان از‬ ‫ی‪ -‬ﺑﺎ ﺑﮑﺎرﮔﯿﺮي‬ ‫ﺗﮑﻨﻮﻟﻮژي روز ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي ﺑﻠﻨﺪ ﺑﻬﺮهﻣﻨﺪ ﺷﺪ‪.‬‬ ‫ اﯾﺮان در ﻣﻨﻄﻘﻪاي ﻗﺮارﮔﺮﻓﺘﻪ ﮐﻪ ﮐﺸﻮرﻫﺎي ﻫﻤﺴﺎﯾﻪ از‬‫ﺗﮑﻨﻮﻟﻮژيﻫﺎي ﺳﺎﺧﺖ روز ﺑﻬﺮه ﻣﯽﺑﺮﻧﺪ‪.‬‬ ‫ ﭘﺎﯾﺪاري در »ﭘﺮدﯾﺲ ﺗﺠﺎرت« ﮐﻤﮏ ﺷﺎﯾﺎﻧﯽ ﺑﻪ ﺷﺎﺧﺺ‬‫ﺷﺪن و ﺑﺎﻻ رﻓﺘﻦ وﺟﻬﻪ داﺧﻠﯽ و ﺧﺎرﺟﯽ آن ﺧﻮاﻫﺪ ﮐﺮد‪.‬‬ ‫ ﻃﯽ دﻫﻪﻫﺎي اﺧﯿﺮ اﻧﺮژيﻫﺎي ﺗﺠﺪﯾﺪﭘﺬﯾﺮ ﺧﻮرﺷﯿﺪي‪،‬‬‫ﺑﺎرﺷﯽ‪ ،‬ﺑﺎد و زﻣﯿﻦﮔﺮﻣﺎﯾﯽ ﺟﺎﯾﮕﺰﯾﻦ ﺳﻮﺧﺖﻫﺎي ﻓﺴﯿﻠﯽ‬ ‫و ﺗﺠﺪﯾﺪﻧﺎﭘﺬﯾﺮ ﺷﺪه اﺳﺖ‬ ‫ ﺟﻬﺖ ﺑﺮاي ﺑﻪﮐﺎرﮔﯿﺮي ﺳﯿﺴﺘﻢﻫﺎي ﻧﻮﯾﻦ ﺳﺎزهاي در‬‫ﭘﺮوژه ﭘﺮدﯾﺲ ﺗﺠﺎرت اﺣﯿﺎﻧﺎً ﻻزم اﺳﺖ ﺗﮑﻨﻮﻟﻮژي و ﻣﺼﺎﻟﺢ‬ ‫ﻣﺘﻨﺎﺳﺐ ﺑﺎ اﯾﻦ ﺳﯿﺴﺘﻢﻫﺎي ﺳﺎزهاي ﺑﻪ ﮐﺸﻮر وارد ﺷﻮد‬ ‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از اﻟﮕﻮﺑﺮداري‬

‫ ﻣﺼﺮف اﻧﺮژيﻫﺎي ﺗﺠﺪﯾﺪﭘﺬﯾﺮ در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎ ﻃﯽ‬‫دﻫﻪﻫﺎي اﺧﯿﺮ ﺑﺎ اﻗﺒﺎل ﻗﺎﺑﻞ ﺗﻮﺟﻬﯽ روﺑﻪرو ﺑﻮده اﺳﺖ‪.‬‬ ‫)اﻣﮑﺎن اﯾﺠﺎد ﺟﺮﯾﺎن ﺟﺪﯾﺪ ﻣﻌﻤﺎري در اﯾﺮان(‬ ‫‪ -‬ﻣﯿﺰان ﻣﺼﺮف )دﻣﺎﻧﺪ( و ﭘﯿﭽﯿﺪﮔﯽ ﻫﺎي ﺗﺎﻣﯿﻦ اﻧﺮژي‬

‫زﻣﺮه ﮐﺸﻮرﻫﺎي زﻟﺰﻟﻪﺧﯿﺰ ﻣﺤﺴﻮب ﻣﯽﺷﻮد‬ ‫ ﭘﺲ از ﺑﻪدﺳﺖآﻣﺪن رﻗﻢ ﻣﺼﺮف اﻧﺮژي ﭘﺮدﯾﺲ‬‫ﺗﺠﺎرت‪ ،‬اﯾﻦ ﭘﺮوژه ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ در ﻣﻌﺮض ﯾﮏ ﻣﻮج ﻣﻨﻔﯽ از‬ ‫ﺗﺒﻠﯿﻐﺎت ﻗﺮار ﮔﯿﺮد‬ ‫دﺳﺘﺮﺳﯽ ﺿﻌﯿﻒ ﮐﺸﻮر ﺑﻪ ﺗﮑﻨﻮﻟﻮژي اﻧﺮژيﻫﺎي ﭘﺎك‪،‬‬‫ﻃﺮاﺣﯽ ﭘﺎﯾﺪار و ﻓﻨﺎوري ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎي ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪ‬

‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻣﺎﻟﯽ‬

‫ ﻟﺤﺎظ ﮐﺮدن زﻣﯿﻨﻪﻫﺎي ﭘﺎﯾﺪاري و اﺧﺬ ﮔﻮاﻫﯿﻨﺎﻣﻪ‬‫‪ LEED‬ﻫﺰﯾﻨﻪ اﻓﺰودهاي در ﺣﺪود ‪ 3‬ﺗﺎ ‪ 5‬درﺻﺪ ﺑﻪ ﭘﺮوژه‬ ‫ﺗﺤﻤﯿﻞ ﺧﻮاﻫﺪ ﮐﺮد‪.‬‬ ‫‪ -‬ﻫﺰﯾﻨﻪ ﺑﺎﻻي ﻣﺼﺎﻟﺢ ﻣﺪرن و ﭘﺮﺑﺎزده درﻋﯿﻦﺣﺎل ﮐﻪ‬

‫راه�د بهره برداری‬ ‫‪ -2-2‬ب‬

‫شناسا� بهره بردار و عقد قرارداد مشارکت‬ ‫گزینه‬ ‫ی‬ ‫گ‬ ‫شناسا� بهره برداران صاحب «نام یا برند»‬ ‫در این گزینه ایجاد آماد� برای بهره برداری توسط‬ ‫ی‬ ‫و عقد قرارداد مشارکت یا فروش انجام می شود‪ .‬اجرای این گزینه در عمل ممکن است بسیار‬ ‫ن‬ ‫ین‬ ‫همچن� تنظیم ش�ایط‬ ‫شناسا� بهره برداران عالقمند به رسمایه گذاری و‬ ‫طوال� شود‪ ،‬زیرا‬ ‫ی‬ ‫برای عقد یک توافقنامه و حصول توافق در این سطح ممکن است به زمان زیادی نیاز داشته‬ ‫ث‬ ‫باشد‪ .‬این گزینه ییک از ت‬ ‫حداک� تالش خود را برای‬ ‫به�ین گزینه ها برای کارفرما است و باید‬ ‫موفقیت در این راه‪ ،‬به ویژه در حوزه کاربری «هتل» به کار یگ�د‪.‬‬ ‫گ‬ ‫گزینه آماد� برای واگذاری و فروش‬ ‫در این گزینه‪ ،‬عوامل موثر در تعریف پروژه‪ ،‬بر اساس مطالعات انجام شده به نحوی تعریف‬ ‫می شوند که ضمن حفظ توجیه اقتصادی پروژه‪ ،‬نیاز به حفظ مالکیت و بهره برداری ی ز‬ ‫ن� به‬ ‫ث‬ ‫حداک� شود‪.‬‬ ‫حداقل رسیده و امکان فروش و واگذاری محصوالت پروژه‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫گزینه مالکیت و بهره برداری‬ ‫ن‬ ‫همچن� بهره برداری‬ ‫در این گزینه ش�کت خود را برای اجرای پروژه و مالکیت بلند مدت و‬ ‫ی‬ ‫گ‬ ‫«فرهن� و ن‬ ‫ش‬ ‫«ورز� و تفریحی»‪« ،‬مجموعه تجاری و‬ ‫ه�ی»‪،‬‬ ‫از آن‪ ،‬در هر شش حوزه‬ ‫همچن� «مجموعه اداری» و «هتل» و احیاناً «مجموعه تجارت ن‬ ‫ین‬ ‫جها�» آماده‬ ‫فروشگاهی» و‬ ‫ن‬ ‫و یز‬ ‫ش‬ ‫ش‬ ‫همچن� می تواند به صورت �کت سهامی عام و یا به کمک یک‬ ‫تجه� می کند‪� .‬کت‬ ‫ی‬ ‫صندوق ویژه ی ن‬ ‫زم� و مسکن و تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار ادامه فعالیت نماید‪.‬‬ ‫جذا�‬ ‫مطالعات انجام شده نشان می دهد که این گزینه در نگاه بلند مدت‪ ،‬می تواند گزینه ب‬ ‫ین‬ ‫همچن� چنانچه ش�کت عالقمند به توسعه این «کسب و کار» و ایجاد «نام یا برند» ویژه‬ ‫باشد‪.‬‬ ‫ت‬ ‫در حوزه های یاد شده در بازار کشور باشد‪ ،‬جذابیت این گزینه بیش� می شود‪.‬‬

‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫ماندن یا ت ن‬ ‫ها� که در این پروژه باید پاسخ‬ ‫ابتدا� ترین‪ ،‬پرسش ی‬ ‫رف�‪ ،‬مسأله این است‪ :‬ییک از ی‬ ‫اه�د بهره برداری از پروژه است‪ .‬همان گونه که در گزارش‌های قبیل عنوان شده‬ ‫داده شود‪ ،‬ر ب‬ ‫است‪ ،‬اغلب ساختمان ها و مجموعه های بزرگ دنیا به روش اجاره بهره برداری می شوند‪.‬‬ ‫قراردادهای مربوط به بهره برداری به صورت زیر طبقه بندی می شوند‪:‬‬ ‫• قراردادهای اجاره به ش�ط تملیک‬ ‫• قراردادهای اجاره‪ ،‬اولیه یا ثانویه‬ ‫• قراردادهای اجاره و مشارکت در فروش (در مجموعه های فروشگاهی)‬ ‫در کشور ما ی ز‬ ‫ن� به تدریج با پیشگامی مجموعه های فروشگاهی بزرگ‪ ،‬این روند در حال‬ ‫شکل یگ�ی و تکمیل است‪ ،‬به نحوی که دیگر قابل تصور نیست که حداقل یک «مجموعه‬ ‫ن‬ ‫چندا� برسد‪ .‬بدین ترتیب‬ ‫فروشگاهی» بتواند بدون یک نظام بهره برداری مالکانه به توفیق‬ ‫ت‬ ‫موضوع بهره برداری‪ ،‬حداقل در بخش مجموعه تجاری این پروژه‪ ،‬ییک از مهم�ین عوامل‬ ‫اه�دی برای پاسخ به آن‬ ‫بحر نا� موفقیت پروژه است و باید قبل از ش�وع‪ ،‬چند گزینه ر ب‬ ‫طرحریزی شود‪.‬‬

‫‪19‬‬

‫‪20‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫تلفیق گزینه های فوق‬ ‫در این گزینه ضمن هدف گذاری برای گزینه دوم‪ ،‬به صورت همزمان گزینه های اول و سوم‬ ‫یز‬ ‫ن� مورد توجه قرار می یگ�ند تا در صورت لزوم از این گزینه ها استفاده شود‪.‬‬

‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫اه�دهای پیشنهادی برای جذب رسمایه و مدل واگذاری برای این پروژه به ش�ح‬ ‫در نهایت ر ب‬ ‫زیر خواهند بود‪:‬‬ ‫‪ -1‬استفاده از روش های استقر ضا� برای ی ن‬ ‫تأم� رسمایه پروژه‪ ،‬با گشایش اعتبار اسنادی برای‬ ‫پیمانکاران و فاینانس پروژه با مشورت بانک تجارت و حامی سازی ت‬ ‫دول� و بانک مرکزی کشور‬ ‫‪ -2‬استفاده از روش های جلب رسمایه گذاری خارجی‪ ،‬به صورت مستقیم یا یغ� مستقیم‬ ‫‪-3‬مدل رسمایه گذاری و بهره برداری توامان ی ز‬ ‫ن� در دنیا تجربه شده است‪ .‬ش�کتهای‬ ‫متعددی که در پیوست برخی از ت‬ ‫مهم�ین آنها آمده است‪ ،‬در رسمایه گذاری‪ ،‬طراحی‪،‬‬ ‫ساخت وبهره برداری مشارکت دارند‪.‬‬ ‫تأم�ن‬ ‫‪ -4‬استفاده از روش صندوق ی ن‬ ‫زم� و مسکن‪ ،‬در ترکیب با روش های فوق‪ ،‬به منظور ی‬ ‫مناس� در دراز مدت باشد‪ .‬این‬ ‫رسمایه‪ .‬تأسیس صندوق ویژه برای این پروژه می تواند‪ ،‬ر ب‬ ‫اه�د ب‬ ‫بخ� از رسمایه پروژه را ی ن‬ ‫صندوق نه تنها ممکن است ش‬ ‫تأم� کند‪ ،‬بلکه می تواند در دراز مدت‬ ‫نقش مالک و بهره بردار پروژه را ی ز‬ ‫بگ�د‪.‬‬ ‫ن� (در صورت نیاز) به عهده ی‬ ‫پیش�د مذاکرات حامی سازی‪ ،‬می توان به جلب رسمایه گذاری خارجی‪ ،‬چه به‬ ‫‪ -5‬همزمان با ب‬ ‫صورت مستقیم و چه یغ� مستقیم توجه داشت‪ .‬برای این منظور تکمیل گزارش امکان سنجی‬ ‫ض�وری است‪.‬‬ ‫ت‬ ‫‪ -6‬جهت حامی سازی دول� برای این پروژه‪ ،‬طرح ایجاد پردیس های تجارت در کالنشهرهای‬ ‫پیگ�ی شود‪ .‬نیاز شدید کشور به تأسیس‬ ‫کشور ‪ ،‬می تواند به کمک وزارت صنعت با قدرت ی‬ ‫گ‬ ‫این پردیس به ساد� قابل توجیه است‪.‬‬ ‫از ف‬ ‫طر� با توجه به نیاز به حضور برند قوی و باتجربه جهت بهره برداری از هتل به دلیل ی ن‬ ‫پای�‬ ‫معت� ی ن‬ ‫ب� الملیل فعال در عرصه ساخت و بهره برداری‬ ‫بودن سودآوری آن و حضور ش�کتهای ب‬ ‫ت‬ ‫از هتل در ایران پیشنهاد می شود فضای اقام� پروژه در ابتدای کار واگذار شود‪.‬‬ ‫گ‬ ‫کتها� که آماد� و توانمندی الزم جهت بهره برداری از فضای‬ ‫یادآور می شود که ش� ی‬ ‫عمومی‪ ،‬تاسیسات و پارکینگ پروژه را دارا می باشند‪ ،‬در کشور وجود دارند و به نظر‬ ‫مشکیل از این بابت وجود ندارد‪ .‬ش�کتها� که بهره بردار فضای اداری و ت‬ ‫اقام� می باشند‬ ‫ی‬ ‫در ایران به صورت حرفه ای وجود نداشته ویل در دنیا تعداد محدودی وجود دارند‪.‬‬ ‫فهرست مهم ترین بهره برداران فضای اداری و ت‬ ‫اقام� در پیوست ارائه شده است‪.‬‬ ‫راه�د انتخاب مشاور و سازنده‬ ‫‪ -3-2‬ب‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫هدف كارفرما انتخاب به�ين مشاور و به�ين طرح ممكن از تمام جهات برای انجام و طراحی‬ ‫پروژه است‪ ،‬معماران خوب زيادی وجود دارند كه نام آن‌ها موجب اعتبار ي ن‬ ‫ب� الملیل پروژه‬ ‫می‌شود اما بايد با دقت انتخاب شوند كه قابليت تطابق با فرهنگ كشور را داشته باشند و در‬ ‫ضمن به لحاظ دستگاه های باالدست يز‬ ‫ن� مورد تاييد قرار يگ�ند‪.‬‬ ‫اين مهم يا با انتخاب مستقيم مشاور از ي ن‬ ‫‌گ�د كه هدف‬ ‫ب� برریس های انجام شده صورت می ي‬ ‫رسيدن به ت‬ ‫‌گ�د‪،‬‬ ‫به�ين طراح است يا به‌صورت برگزاری مسابقه های محدود يا آزاد صورت می ي‬ ‫به�ين طرح است و با اين فرض كه ت‬ ‫در مسابقات محدود هدف رسيدن به ت‬ ‫به�ين طراحان‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫مزایای این روش‪:‬‬ ‫گ‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫ها� برمی‌گردد که اهداف فرهن� و یا تبلیغا� گس�ده را‬ ‫‪ -1‬معموال این روش به مجموعه ی‬ ‫مدنظر قرار می دهند‪.‬‬ ‫گ‬ ‫به�ین طراح را (ح�ت‬ ‫آماد� خواهند کرد احتمال رسیدن به ت‬ ‫باال� که اعالم‬ ‫‪ -2‬جامعه آماری ی‬ ‫اگر گمنام باشد) افزایش خواهد داد‪.‬‬ ‫معایب این روش‪:‬‬ ‫ت‬ ‫‪ -1‬برجسته شدن به یک باره نام پروژه گاهی موجب مشکال� برای آنها شده است‪.‬‬ ‫توانا� برریس تعداد‬ ‫‪ -2‬این پروسه نیاز به یک تیم داوری کامل و بدون جهت یگ�ی دارد که ی‬ ‫زیادی از طرح ها را دارا باشند‪ ،‬رسیدن به تیم داوری برای برریس این حجم کار در سالمت‬ ‫کامل و به دور از جهت یگ�ی بسیار مشکل خواهد بود‪.‬‬ ‫‪ -3‬این روش بسیار زمان بر بوده و گاهی عالوه بر زمان حداقیل ‪ 3‬ایل ‪ 4‬ماهه دریافت طرح‬ ‫اولیه‪ ،‬ن‬ ‫هم� مقدار ی ز‬ ‫زما� معادل ی ن‬ ‫ن� جهت انجام فرآیند داوری انجام شده است و پس از این‬ ‫فرآیند تازه به لیست کوتاه خواهیم رسید‪.‬‬ ‫‪ -4‬هزینه های این روش بسته به نحوه انجام آن می‌تواند بسیار باال باشد‪.‬‬ ‫‪ -5‬ارتباط یگ�ی همزمان با تعداد زیادی مشاور خارجی بسیار دشوار خواهد بود‪.‬‬ ‫ق‬ ‫ق‬ ‫حقو� با‬ ‫حقو� با مشاوران خارجی نیازمند یک تیم مشاور موازی‬ ‫‪ -6‬برخورد های قراردادی و‬ ‫سابقه کار ی ن‬ ‫ب� الملیل خواهد بود‪.‬‬ ‫ن‬ ‫در روش برگزاری مسابقه یب� الملیل محدود (لیست کوتاه)‪ ،‬ابتدا و پس از برریس های اولیه‪،‬‬ ‫گ‬ ‫لیست کوتاهی از مشاوران ی ن‬ ‫ب� الملیل به‌نام‪ ،‬تهیه و پس از مذاکره با ایشان و اعالم آماد�‬ ‫برای همکاری‪ ،‬اسناد مسابقه هم زمان برای تمامی مشاوران ارسال خواهد‌شد‪.‬‬ ‫مزایای این روش‪:‬‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫‪ -1‬انتخاب مشاور از طریق مسابقه و با تبلیغا� کم� همراه خواهد بود و مدیریت آن بسیار‬

‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫انتخاب شده اند‪ ،‬در مسابقات ت‬ ‫‌ها� برمی‌گردد كه‬ ‫گس�ده معماری معموال در دنيا به مجموعه ی‬ ‫گ‬ ‫ت‬ ‫گس�ده مدنظر داشته باشند و ت‬ ‫تبليغا� خيیل ت‬ ‫بيش� شامل پروژه های عمومی‬ ‫اهداف فرهن� و‬ ‫گ‬ ‫ت‬ ‫و يا ت‬ ‫تبليغا� می‌شوند‪.‬‬ ‫دول� و فرهن� يا خيیل‬ ‫نها� از ليست اوليه‌ای داشته باشيم ‪ ،‬هدف‬ ‫بنابراين اگر بدون برگزاری مسابقه قصد انتخاب ي‬ ‫در آن رسيدن به ت‬ ‫به�ين مشاور و طراح است و با فرض رسيدن به طرحی خوب است‪،‬‬ ‫مشاوری كه هم تجربه ف‬ ‫كا� داشته باشد و هم نام طراح اعتبار مناسب ي ن‬ ‫ب� الملیل را داشته‬ ‫باشد‪ .‬اين موضوع می‌تواند به‌صورت فراخوان عام يا دعوت محدود صورت پذيرد‪.‬‬ ‫ت‬ ‫نها� مشاور برسيم هدف اوليه انتخاب به�ين‬ ‫اگر بخواهیم از طريق مسابقه به انتخاب ي‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫طرح است‪ ،‬با اين فرض كه طراح مورد نظر هم به�ين خواهد بود ح� اگر گمنام باشد‪،‬‬ ‫بنابراين مسابقه يا به‌صورت محدود خواهد بود يا به‌صورت عام كه شكل‌های مختلفی دارند‪،‬‬ ‫كه در ادامه به آن اشاره شده است‪ .‬سناریوهای پیش رو جهت انتخاب مشاور عبارتند از‪:‬‬ ‫‪ -1‬برگزاری مسابقه ی ن‬ ‫ب� الملیل آزاد (لیست بلند)‬ ‫ن‬ ‫‪ -2‬برگزاری مسابقه یب� الملیل محدود (لیست کوتاه)‬ ‫‪ -3‬برگزاری مسابقه محدود ی ن‬ ‫ب� جویت های داخیل و خارجی (لیست کوتاه)‬ ‫ن‬ ‫‪ -4‬انتخاب مستقیم بر پایه پیشنهاد قیمت در لیست کوتاه یب� الملیل‬ ‫ن‬ ‫در روش برگزاری مسابقه ی ن‬ ‫ب� الملیل آزاد (لیست بلند)‪ ،‬به صورت فراخوان یب� الملیل و‬ ‫گس�ده در دنیا و یا لیست بلند تهیه شده از ت‬ ‫ت‬ ‫به�ین معماران دنیا انجام خواهد شد‪.‬‬

‫‪21‬‬

‫‪22‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬ ‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫راحت تر از فراخوان عام است‪.‬‬ ‫‪ -2‬جمع آوری مشاوران به نام و ایجاد فضای مسابقه ی ن‬ ‫ب� ایشان‪ ،‬به طور حتم طرحی فراتر‬ ‫از کشور و ت‬ ‫ح� منطقه برای پروژه به ارمغان خواهد آورد‪.‬‬ ‫‪ -3‬این روش از لحاظ ن‬ ‫زما� ت‬ ‫کم� از فراخوان عام زمان خواهد گرفت (ویل به هر حال زمان‬ ‫بر است)‬ ‫معایب این روش‪:‬‬ ‫‪ -1‬هزینه تعلق گرفته به مشاوران لیست کوتاه برای انجام طرح اولیه‪ ،‬هزینه بسیاری را به‬ ‫پروژه تحمیل می‌کند (بیش از ‪ 200‬میلیون تومان به هر مشاور)‬ ‫خ�ه و بدون جهت یگ�ی دارد و رسیدن‬ ‫‪ -2‬این پروسه نیاز به یک تیم داوری کامل و بسیار ب‬ ‫به تیم داوری برای برریس و داوری معمار نا� که بعضا قوی تر از اعضای تیم داوری هستند‬ ‫بسیار مشکل است‪.‬‬ ‫‪ -3‬استفاده از تیم داوری خارجی پیشنهاد جایگزین این روش است که بنا به سابقه گذشته‬ ‫معموال داوران خارجی در لحظات آخر انرصاف داده و داوران داخیل جایگزین شده اند!‬ ‫‪ -4‬این روش بسیار زمان‌بر بوده و دریافت طرح اولیه ‪ 3‬ایل ‪ 4‬ماه زمان خواهد گرفت و زما�ن‬ ‫ت‬ ‫کم� از این مقدار ی ز‬ ‫ن� جهت انجام فرآیند داوری الزم دارد‪ .‬فقط در این روش طرح برنده شده‬ ‫تغی�ات ئ‬ ‫جز� قبول شده و مشاور برای فاز ‪ 1‬زمان ت‬ ‫کم�ی را نیاز دارد‪.‬‬ ‫به عنوان کانسپت با ی‬ ‫ض‬ ‫‪ -5‬به صورت کیل پیشینه مسابقه معماری در ایران خییل درخشان نیست! (در حال حا� با‬ ‫همراهی ت‬ ‫دب�خانه دائمی مسابقات معماری ایجاد شده است که بر اساس‬ ‫دک� مظاهریان‪ ،‬ی‬ ‫ها� که توسط سازمان برنامه و بودجه تهیه می‌شود‪ ،‬مسابقات را برگزار‬ ‫ضوابط و استاندارد ی‬ ‫کرده و در قضاوت‪ ،‬برگزاری و سازمان مسابقه همکاری می‌‌کند‪).‬‬ ‫گرف� با مشاوران خارجی به ر ت‬ ‫ن� ارتباط ت ن‬ ‫‪ -6‬در این روش ی ز‬ ‫اح� صورت نخواهد گرفت‪.‬‬ ‫ق‬ ‫ق‬ ‫‪ -7‬برخورد های قراردادی و حقو� با مشاوران خارجی نیازمند یک تیم مشاور موازی حقو� با‬ ‫سابقه کار ی ن‬ ‫ب� الملیل خواهد داشت‪.‬‬ ‫در روش برگزاری مسابقه محدود ی ن‬ ‫ب� جوینت‌های داخیل و خارجی (لیست کوتاه)‪ ،‬از مشاورین‬ ‫گ‬ ‫آماد� برای همکاری‪ ،‬جوینت خارجی خود را ین�ز‬ ‫بنام داخیل دعوت می‌شود تا ضمن اعالم‬ ‫ف‬ ‫ت‬ ‫اعالم کرده و پس از تائید صالحیت تیم معر� شده‪ ،‬به�ین طرح از طریق مسابقه انتخاب‬ ‫خواهد شد‪.‬‬ ‫مزایای این روش‪:‬‬ ‫ت‬ ‫‪ -1‬به دلیل اینکه ح� در صورت انتخاب مشاور خارجی باید یک بازوی داخیل برای تحویل و‬ ‫گ‬ ‫هماهن� ت‬ ‫بیش� این دو مشاور‬ ‫توسعه نقشه های آن مشاور انتخاب گردد‪ ،‬این روش موجب‬ ‫داخیل و خارجی خواهد شد‪.‬‬ ‫‪ -2‬دخالت دادن مستقیم مشاوران داخیل مسبب افزایش سطح دانش در کشور خواهد شد‪.‬‬ ‫‪ -3‬این روش به علت عقد قرارداد با مشاور داخیل از لحاظ مدیریت قرارداد و کاهش ریسک‬ ‫ق‬ ‫حقو� و ادعاهای بسیار مشاوران خارجی‪ ،‬بسیار ئ ن‬ ‫مطم� تر است‪.‬‬ ‫مشکالت‬ ‫معایب این روش‪:‬‬ ‫‪ -1‬این روش ی ز‬ ‫ن� مانند روش های قبیل تمامی مشکالت برگزاری مسابقه‪ ،‬انتخاب افراد هیئت‬ ‫ژوری‪ ،‬تعصب در داوری ها و ‪ ..‬را دارا است‪.‬‬ ‫‪ -2‬مانند روش قبیل به علت برگزاری مسابقه محدود هزینه زیادی به پروژه تحمیل خواهد شد‪.‬‬ ‫‪ -3‬زمان زیادی رصف فرآیند های برگزاری مسابقه و انتخاب طرح برتر و توسعه آن خواهد شد‪.‬‬

‫گزینه های ش‬ ‫پی�وی ش�کت پردیس گلستان تجارت جهت انتخاب سازنده عبارتند از‪:‬‬ ‫ساخت‪:‬‬ ‫• گزینه نخست‪ :‬گزینه پیمانکار خارجی‬ ‫• گزینه دوم‪ :‬پیمانکار داخیل‬ ‫• گزینه سوم‪ :‬مدیریت طرح و پیمانکاران داخیل و خارجی‬ ‫ت‬ ‫حال با توجه به تحلیل محیطی‪ ،‬الگوبرداری و تحلیل ی ن‬ ‫بایس� به‬ ‫تام� کنندگان و پیمانکاران‬ ‫این سوال پاسخ داد‪:‬‬ ‫• تحلیل محیطی‪:‬‬ ‫بکارگ�ی ین�وهای ماهر ی ن‬ ‫ب�‌الملیل می‌توان از تکنولوژی روز ساختمان‌های بلند بهره‌مند‬ ‫ با ی‬‫شد‪.‬‬ ‫ ایران در منطقه‌ای قرار‌گرفته که کشورهای همسایه از تکنولوژی‌های ساخت روز بهره‌می‌برند‪.‬‬‫ پایداری در «پردیس تجارت» کمک ن‬‫شایا� به شاخص شدن و باال ت ن‬ ‫رف� وجهه داخیل و خارجی‬ ‫آن خواهد کرد‪.‬‬ ‫ن‬ ‫ش‬ ‫‌گرما� جایگزین‬ ‫زم�‬ ‫و‬ ‫باد‬ ‫‪،‬‬ ‫بار�‬ ‫خورشیدی‪،‬‬ ‫تجدیدپذیر‬ ‫‌های‬ ‫ی‬ ‫انرژ‬ ‫اخ�‬ ‫‌های‬ ‫ طی دهه‬‫ی‬ ‫ی‬ ‫ی‬ ‫سوخت‌های فسییل و تجدیدناپذیر شده است‬ ‫ پس از به‌دست‌آمدن رقم مرصف انرژی پردیس تجارت‪ ،‬این پروژه می‌تواند در معرض یک‬‫موج منفی از تبلیغات قرار یگ�د‬ ‫‌کارگ�ی سیستم‌های نوین سازه‌ای در پروژه پردیس تجارت احیاناً الزم است‬ ‫‪ -‬جهت برای به ی‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫مزایای این روش‪:‬‬ ‫‪ -1‬رسعت ت‬ ‫بیش� این روش به نسبت سایر روش های دیگر‬ ‫‪ -2‬اگر از این طریق هر کدام از معماران بنام وارد پروژه شوند‪ ،‬طرح به دلیل عدم وجود‬ ‫ن� نگر نا� بابت ت‬ ‫مشابه داخیل شاخص خواهد شد‪ ،‬در این روش ی ز‬ ‫به�ین طرح وجود ندارد‪.‬‬ ‫‪ -3‬دوری از فرآیندهای زمان‌بر و پر حرف و حدیث مسابقه‪.‬‬ ‫‪ -4‬همراهی مشاور داخیل در انتخاب ت‬ ‫به�ین مشاور ی ن‬ ‫ب� الملیل‬ ‫‪ -5‬لحاظ نمودن حق الزحمه به عنوان یک فاکتور انتخاب‬ ‫‪ -6‬در این روش امکان رساندن نقشه های واقعی به جای نقشه های فرمالیته به جهت اخذ‬ ‫پروانه وجود دارد‪.‬‬ ‫معایب این روش‪:‬‬ ‫ت‬ ‫معت� باشد‪ ،‬امکان دارد به�ین مشاور ممکن نباشد‪.‬‬ ‫‪ -1‬هرچقدر هم مشاور منتخب ب‬ ‫‪ -2‬امکان دارد حساسیت ها و حاشیه های زیادی یپ�امون انتخاب بدون مسابقه معمار ایجاد‬ ‫شود‪.‬‬

‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫در نهایت در روش انتخاب مستقیم بر پایه پیشنهاد قیمت در لیست کوتاه ی ن‬ ‫ب� الملیل‪ ،‬در‬ ‫ب� الملیل تهیه خواهد شد که برای آنها یک ت ن‬ ‫ابتدا لیست بلندی از مشاوران حرفه ای ی ن‬ ‫م�‬ ‫ت‬ ‫مفصل و دعوتنامه فرستاده خواهد شد که با توجه به تجربه کم� از ‪ 20‬درصد ایشان اعالم‬ ‫گ‬ ‫آماد� خواهند کرد‪ .‬سپس به دلیل ی ن‬ ‫قوان� داخیل باید یک مشاور داخیل خوب انتخاب شود‬ ‫که بازوی داخیل مشاور خارجی شود و سپس به کمک مشاور داخیل ت‬ ‫به�ین پیشنهاد نف� مایل‬ ‫س�ده خواهد شد‪.‬‬ ‫از آن مشاوران انتخاب و پروژه به او پ‬

‫‪23‬‬

‫‪24‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬ ‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫تکنولوژی و مصالح متناسب با این سیستم‌های سازه‌ای به کشور وارد شود‬ ‫ ت‬‫دس�یس به مصالح نوین مورد استفاده دنیا در قیاس با مصالح داخیل دشوار تر است‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫ز‬ ‫‌خ� محسوب می‌شود‬ ‫‌خ�ی‪ ،‬در زمره کشورهای زلزله ی‬ ‫ کشور ایران با سابقه‌ای طوال� در لرزه ی‬‫• الگوبرداری‪:‬‬ ‫اخ� با اقبال قابل توجهی‬ ‫‌های‬ ‫ه‬ ‫ده‬ ‫طی‬ ‫‌ها‬ ‫ن‬ ‫ساختما‬ ‫در‬ ‫تجدیدپذیر‬ ‫‌های‬ ‫ی‬ ‫ مرصف انرژ‬‫ی‬ ‫ﺑﺮداري از ﻓﻀﺎي اداري و‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬ ‫ﺑﻬﺮهران)‬ ‫ﺟﻬﺖ در ای‬ ‫ﻣﻌﺘﺒﺮمعماری‬ ‫ﺷﺮﮐﺘﻬﺎيجدید‬ ‫ﺑﮑﺎرﮔﯿﺮيایجاد جریان‬ ‫است‪(.‬امکان‬ ‫روبه‌رو بوده‬ ‫گ‬ ‫ن‬ ‫ یز‬‫انرژی در این نوع ساختمان ها مهم است‪.‬‬ ‫تام�‬ ‫م�ان مرصف (دماند) و پیچید� های ی‬ ‫اﻗﺎﻣﺘﯽ‬ ‫• تحلیل مایل‬ ‫ﮔﻠﻮﮔﺎﻫﻬﺎ ﯾﺎ ﺗﻬﺪﯾﺪﻫﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﻣﺎﻧﻊ ﯾﺎ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ‬ ‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬ ‫ لحاظ کردن زمینه‌های پایداری و اخذ گواهینامه لیید هزین ‌ه افزوده‌ای در حدود ‪ 3‬تا ‪ 5‬درصد‬‫ ﻧﯿﺎز ﺑﻪ ﺣﻀﻮر ﺑﺮﻧﺪ ﻗﻮي و ﺑﺎﺗﺠﺮﺑﻪ ﺟﻬﺖ ﺑﻬﺮه ﺑﺮداري‬‫• ﺣﻀﻮر ﺷﺮﮐﺘﻬﺎي ﻣﻌﺘﺒﺮ ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻠﯽ ﻓﻌﺎل در ﻋﺮﺻﻪ‬ ‫به پروژه تحمیل خواهد کرد‪.‬‬ ‫از ﻫﺘﻞ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﭘﺎﯾﯿﻦ ﺑﻮدن ﺳﻮدآوري آن‬ ‫ﺳﺎﺧﺖ و ﺑﻬﺮه ﺑﺮداري از ﻫﺘﻞ در اﯾﺮان‬ ‫ن‬ ‫‌حال که اجتناب‌ناپذیر است‪ ،‬نوعی تهدید به‌شمار‬ ‫‌ع�‬ ‫پربازده در‬ ‫مدرن و‬ ‫‬‫ﺟﻬﺖ ی‬ ‫ﺑﻬﺮه‬ ‫ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻠﯽ‬ ‫مصالح ﻣﻌﺘﺒﺮ‬ ‫باالی ﺷﺮﮐﺘﻬﺎي‬ ‫هزینه وﺟﻮد‬ ‫•‬ ‫می‌آید‪ .‬ﺑﺮداري‪ ،‬ﻓﺮوش ﯾﺎ اﺟﺎره ﻓﻀﺎي اداري در دﻧﯿﺎ و اﻣﮑﺎن‬ ‫ﻫﻤﮑﺎري ن‬ ‫تام�ﺑﺎ آﻧﻬﺎ‬ ‫کنندگان و پیمانکاران‬ ‫• تحلیل ی‬ ‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻣﺎﻟﯽ‬ ‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از اﻟﮕﻮﺑﺮداري‬ ‫ت‬ ‫دس�یس ضعیف کشور به تکنولوژی انرژی‌های پاک‪ ،‬طراحی پایدار و فناوری ساختمانهای‬ ‫ ﭘﺎﯾﯿﻦ ﺑﻮدن ﺳﻮدآوري ﺑﻬﺮه ﺑﺮداري از ﻫﺘﻞ‬‫ وﺟﻮد ﺷﺮﮐﺘﻬﺎي ﻣﻌﺘﺒﺮ ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻠﯽ ﺟﻬﺖ ﻓﺮوش ﯾﺎ‬‫بلندمر‬ ‫تبهﻓﻀﺎي اداري در دﻧﯿﺎ و اﻣﮑﺎن ﻫﻤﮑﺎري ﺑﺎ آﻧﻬﺎ‬ ‫اﺟﺎره‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي ﺑﮑﺎرﮔﯿﺮي ﻣﺸﺎوران و ﺳﺎزﻧﺪﮔﺎن ﻣﻄﺮح ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻠﻠﯽ ﺟﻬﺖ ﻃﺮاﺣﯽ و‬ ‫ﺳﺎﺧﺖ ﭘﺎﯾﺪار ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‬ ‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫ﮔﻠﻮﮔﺎﻫﻬﺎ ﯾﺎ ﺗﻬﺪﯾﺪﻫﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﻣﺎﻧﻊ ﯾﺎ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫ ﺑﺎ ﺑﮑﺎرﮔﯿﺮي ﻧﯿﺮوﻫﺎي ﻣﺎﻫﺮ ﺑﯿﻦاﻟﻤﻠﻠﯽ ﻣﯽﺗﻮان از‬‫ﺗﮑﻨﻮﻟﻮژي روز ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي ﺑﻠﻨﺪ ﺑﻬﺮهﻣﻨﺪ ﺷﺪ‪.‬‬ ‫ اﯾﺮان در ﻣﻨﻄﻘﻪاي ﻗﺮارﮔﺮﻓﺘﻪ ﮐﻪ ﮐﺸﻮرﻫﺎي ﻫﻤﺴﺎﯾﻪ از‬‫ﺗﮑﻨﻮﻟﻮژيﻫﺎي ﺳﺎﺧﺖ روز ﺑﻬﺮه ﻣﯽﺑﺮﻧﺪ‪.‬‬ ‫ ﭘﺎﯾﺪاري در »ﭘﺮدﯾﺲ ﺗﺠﺎرت« ﮐﻤﮏ ﺷﺎﯾﺎﻧﯽ ﺑﻪ ﺷﺎﺧﺺ‬‫ﺷﺪن و ﺑﺎﻻ رﻓﺘﻦ وﺟﻬﻪ داﺧﻠﯽ و ﺧﺎرﺟﯽ آن ﺧﻮاﻫﺪ ﮐﺮد‪.‬‬ ‫ ﻃﯽ دﻫﻪﻫﺎي اﺧﯿﺮ اﻧﺮژيﻫﺎي ﺗﺠﺪﯾﺪﭘﺬﯾﺮ ﺧﻮرﺷﯿﺪي‪،‬‬‫ﺑﺎرﺷﯽ‪ ،‬ﺑﺎد و زﻣﯿﻦﮔﺮﻣﺎﯾﯽ ﺟﺎﯾﮕﺰﯾﻦ ﺳﻮﺧﺖﻫﺎي ﻓﺴﯿﻠﯽ‬ ‫و ﺗﺠﺪﯾﺪﻧﺎﭘﺬﯾﺮ ﺷﺪه اﺳﺖ‬ ‫ ﺟﻬﺖ ﺑﺮاي ﺑﻪﮐﺎرﮔﯿﺮي ﺳﯿﺴﺘﻢﻫﺎي ﻧﻮﯾﻦ ﺳﺎزهاي در‬‫ﭘﺮوژه ﭘﺮدﯾﺲ ﺗﺠﺎرت اﺣﯿﺎﻧﺎً ﻻزم اﺳﺖ ﺗﮑﻨﻮﻟﻮژي و ﻣﺼﺎﻟﺢ‬ ‫ﻣﺘﻨﺎﺳﺐ ﺑﺎ اﯾﻦ ﺳﯿﺴﺘﻢﻫﺎي ﺳﺎزهاي ﺑﻪ ﮐﺸﻮر وارد ﺷﻮد‬ ‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از اﻟﮕﻮﺑﺮداري‬

‫ ﻣﺼﺮف اﻧﺮژيﻫﺎي ﺗﺠﺪﯾﺪﭘﺬﯾﺮ در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎ ﻃﯽ‬‫دﻫﻪﻫﺎي اﺧﯿﺮ ﺑﺎ اﻗﺒﺎل ﻗﺎﺑﻞ ﺗﻮﺟﻬﯽ روﺑﻪرو ﺑﻮده اﺳﺖ‪.‬‬ ‫)اﻣﮑﺎن اﯾﺠﺎد ﺟﺮﯾﺎن ﺟﺪﯾﺪ ﻣﻌﻤﺎري در اﯾﺮان(‬ ‫ ﻣﯿﺰان ﻣﺼﺮف )دﻣﺎﻧﺪ( و ﭘﯿﭽﯿﺪﮔﯽ ﻫﺎي ﺗﺎﻣﯿﻦ اﻧﺮژي‬‫در اﯾﻦ ﻧﻮع ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﻫﺎ ﻣﻬﻢ اﺳﺖ‪.‬‬

‫ ﮐﺸﻮر اﯾﺮان ﺑﺎ ﺳﺎﺑﻘﻪاي ﻃﻮﻻﻧﯽ در ﻟﺮزهﺧﯿﺰي‪ ،‬در‬‫زﻣﺮه ﮐﺸﻮرﻫﺎي زﻟﺰﻟﻪﺧﯿﺰ ﻣﺤﺴﻮب ﻣﯽﺷﻮد‬ ‫ ﭘﺲ از ﺑﻪدﺳﺖآﻣﺪن رﻗﻢ ﻣﺼﺮف اﻧﺮژي ﭘﺮدﯾﺲ‬‫ﺗﺠﺎرت‪ ،‬اﯾﻦ ﭘﺮوژه ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ در ﻣﻌﺮض ﯾﮏ ﻣﻮج ﻣﻨﻔﯽ از‬ ‫ﺗﺒﻠﯿﻐﺎت ﻗﺮار ﮔﯿﺮد‬ ‫دﺳﺘﺮﺳﯽ ﺿﻌﯿﻒ ﮐﺸﻮر ﺑﻪ ﺗﮑﻨﻮﻟﻮژي اﻧﺮژيﻫﺎي ﭘﺎك‪،‬‬‫ﻃﺮاﺣﯽ ﭘﺎﯾﺪار و ﻓﻨﺎوري ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎي ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪ‬

‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻣﺎﻟﯽ‬

‫ ﻟﺤﺎظ ﮐﺮدن زﻣﯿﻨﻪﻫﺎي ﭘﺎﯾﺪاري و اﺧﺬ ﮔﻮاﻫﯿﻨﺎﻣﻪ‬‫‪ LEED‬ﻫﺰﯾﻨﻪ اﻓﺰودهاي در ﺣﺪود ‪ 3‬ﺗﺎ ‪ 5‬درﺻﺪ ﺑﻪ ﭘﺮوژه‬ ‫ﺗﺤﻤﯿﻞ ﺧﻮاﻫﺪ ﮐﺮد‪.‬‬ ‫ ﻫﺰﯾﻨﻪ ﺑﺎﻻي ﻣﺼﺎﻟﺢ ﻣﺪرن و ﭘﺮﺑﺎزده درﻋﯿﻦﺣﺎل ﮐﻪ‬‫اﺟﺘﻨﺎبﻧﺎﭘﺬﯾﺮ اﺳﺖ‪ ،‬ﻧﻮﻋﯽ ﺗﻬﺪﯾﺪ ﺑﻪﺷﻤﺎر ﻣﯽآﯾﺪ‪.‬‬

‫کنان‬

‫ین‬ ‫نظ� اخذ گواهینامه‬ ‫نظ� پروژه و‬ ‫همچن� موقعیت عایل شهری‪ ،‬عوامیل ی‬ ‫در کنار ارتفاع ب� ی‬ ‫ن‬ ‫معت�‪ ،‬تبدیل شدن به مرکز تجارت جها� می تواند این‬ ‫پایداری ‪ ،LEED‬جلب حمایت حامیان ب‬ ‫مجموعه را ب� رقیب سازد‪.‬‬ ‫با توجه به اینکه توسعه ساختمانهای بلند در دنیا به ویژه در کشور ما و عیل الخصوص شهر‬ ‫تهران با معضالت و دغدغه های اجتماعی همراه است و از ف‬ ‫طر� حوزه نفوذ اجتماعی و‬

‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫راه�د برندسازی و ایجاد مزیت‬ ‫‪ -4-2‬ب‬ ‫گزینه های ممکن برای برندسازی در پروژه عبارتند از‪:‬‬ ‫• گزینه نخست‪ :‬خرید برند مرکز تجارت ن‬ ‫جها� و حمایت ت‬ ‫دول�‬ ‫• گزینه دوم‪ :‬ایجاد برند ‪ :‬پردیس تجارت و حمایت ت‬ ‫دول�‬ ‫• گزینه سوم‪ :‬بدون جلب حمایت دولت‬ ‫مزی� که می تواند برای مجموعه مدنظر مزیت ت‬ ‫به نظر می رسد با توجه به جدول زیر‪ ،‬ت‬ ‫رقاب�‬ ‫پایدار ق‬ ‫با� بماند‪ ،‬تبدیل شدن به مرکز تجارت ن‬ ‫جها� شهر تهران است‪:‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫معت�‬ ‫لذا پیشنهاد می شود طراحی و ساخت در این پروژه با همکاری مشاوران و سازندگان ب‬ ‫ین‬ ‫بکارگ�ی‬ ‫باال� از پایداری و ی‬ ‫ب� الملیل و مشارکت ش�کتهای داخیل صورت یگ�د تا بتوان سطح ی‬ ‫فناوری در پروژه را ارائه نمود‪.‬‬

‫‪25‬‬

‫‪26‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫خاطره‌ای این پروژه به‌دلیل ارتفاع آن ت‬ ‫گس�ده خواهد بود‪ ،‬می بایست از ابتدا برای حامی سازی‬ ‫و برندسازی آن تالش ویژه شود‪.‬‬

‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫ف‬ ‫اروپا� و ش�ق آسیا در پساتحریم در ایران در‬ ‫از طر� با توجه به احتمال حضور ش�کتهای ی‬ ‫صنایع مختلف و بر اساس نتایج الگوبرداری که مشاهده شد در مراکز تجارت ن‬ ‫جها� عمدتا‬ ‫سو� باالبودن قیمت فروش و عدم استطاعت عمده ش�کتهای‬ ‫ش�کتهای خارجی مستقرند و از ی‬ ‫داخیل‪ ،‬به نظر می توان اولویت فروش با ش�کتهای خارجی در ایران دانست‪ .‬این موضوع‬ ‫ن� مزیت ت‬ ‫می‌تواند برای پروژه ی ز‬ ‫رقاب� تبدیل شود‪.‬‬ ‫راه�د مدت زمان اجرای پروژه‬ ‫‪ -5-2‬ب‬ ‫بر اساس نتایج مطالعات فاز شناخت‪ ،‬پیشنهاد می‌شود ساخت پروژه در حداقل زمان ممکن‬ ‫صورت یگ�د‪ .‬دالیل آن عبارتند از‪:‬‬ ‫الگوبرداری‬ ‫ ساخت این نوع مراکز طی ‪ 5‬سال (متوسط) یغ� از طراحی صورت گرفته است‪.‬‬‫رقاب�اﺳﺘﺮاﺗﮋي ﺑﺮﻧﺪﺳﺎزي و ﺣﺎﻣﯽ ﺳﺎزي‬ ‫تحلیل محیط کالن و ت‬

‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﭘﯿﺸﺮان‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋيساختمانهای اداری‬ ‫عرصهاﯾﻦساخت‬ ‫ حضور جدی رقبا در‬‫وجود ی ن‬ ‫بلندمرتبه‬ ‫پایتخت بر‬ ‫مشابهودر‬ ‫زم�‬ ‫‬‫ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎي ﺑﻠﻨﺪ در‬ ‫ساختمانهایاﺟﺘﻤﺎﻋﯽ‬ ‫ساخت • ﻣﻌﻀﻼت‬ ‫ایﺑﻪدﻟﯿﻞ‬ ‫ﭘﺮوژه‬ ‫ﺧﺎﻃﺮهاي اﯾﻦ‬ ‫هایاﺟﺘﻤﺎﻋﯽ‬ ‫ﺣﻮزه ﻧﻔﻮذ‬ ‫•‬ ‫ت‬ ‫ ین‬‫ﮐﺸﻮر ﻣﺎ و‬ ‫ساختمانهایوﯾﮋه‬ ‫دﻧﯿﺎ ﺑﻪ‬ ‫ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد‪.‬‬ ‫قوان� ارﺗﻔﺎع‬ ‫ﺗﻬﺮانان‬ ‫در تهر‬ ‫‪300‬درم�ی‬ ‫سازی و امکان ساخت‬ ‫ﮔﺴﺘﺮدهتبه‬ ‫جدیدآنبلندمر‬ ‫• وﺟﻮد ﺣﻤﺎﯾﺖ ندر اﺳﻨﺎد ﺑﺎﻻدﺳﺘﯽ ﮐﺸﻮر در اﯾﺠﺎد‬ ‫تغی� آن‬ ‫اداريوو ضوابط‬ ‫قوان�‬ ‫ شفاف نبودن‬‫وﯾﮋهبلندمرتبه سازی و احتمال ی‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊ ﻫﺎي ی‬ ‫ن‬ ‫اﻗﺎﻣﺘﯽ ن‬ ‫ت‬ ‫«پردیسﻣﺎﻟﯽتجارت» ی ن‬ ‫ن‬ ‫تبی�‬ ‫ابعاد‬ ‫در‬ ‫ساختما�‬ ‫ای‬ ‫ر‬ ‫ب‬ ‫کشوری‪،‬‬ ‫ف�‬ ‫باالدس�‬ ‫قوان�‬ ‫در خصوص ی‬ ‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از ﺗﺤﻠﯿﻞ‬ ‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از اﻟﮕﻮﺑﺮداري‬ ‫ﻣﻌﻀﻼت اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎي‬ ‫مشخیص ﺗﺠﺮﺑﻪ‬ ‫•‬ ‫وجوداﯾﺠﺎدندارد‪.‬‬ ‫ﺑﻠﻨﺪ در دﻧﯿﺎ‬ ‫ عدم ثبات سیایس در کشور و توصیه به اتمام هر چه زودتر پروژه‬‫• ﺣﻤﺎﯾﺖ ﻧﻬﺎدﻫﺎﯾﯽ ﻧﻈﯿﺮ ﺳﺎزﻣﺎن ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺗﺠﺎرت ﯾﺎ‬ ‫ثبت ‪WTC‬‬ ‫اقدام رقبا ب‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎ در دﻧﯿﺎ‬ ‫ﺑﺎزرﮔﺎﻧﯽرازایاﯾﻦ ﻧﻮع‬ ‫ ریسک اﺗﺎﻗﻬﺎي‬‫ﮔﻠﻮﮔﺎﻫﻬﺎ ﯾﺎ ﺗﻬﺪﯾﺪﻫﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﻣﺎﻧﻊ ﯾﺎ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي ﺳﺎﺧﺖ ﭘﺮوژه در ﺣﺪاﻗﻞ زﻣﺎن‬ ‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫ﮔﻠﻮﮔﺎﻫﻬﺎ ﯾﺎ ﺗﻬﺪﯾﺪﻫﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﻣﺎﻧﻊ ﯾﺎ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫ ﻗﻮاﻧﯿﻦ ﺟﺪﯾﺪ ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪ ﺳﺎزي و اﻣﮑﺎن ﺳﺎﺧﺖ‬‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎي ‪ 300‬ﻣﺘﺮي در ﺗﻬﺮان‬

‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از اﻟﮕﻮﺑﺮداري‬

‫ﺳﺎﺧﺖ اﯾﻦ ﻧﻮع ﻣﺮاﮐﺰ ﻃﯽ ‪ 4‬ﺳﺎل )ﻣﺘﻮﺳﻂ(‬

‫ ﺣﻀﻮر ﺟﺪي رﻗﺒﺎ در ﻋﺮﺻﻪ ﺳﺎﺧﺖ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎي‬‫اداري‬ ‫ وﺟﻮد زﻣﯿﻦ ﻫﺎي ﻣﺸﺎﺑﻪ در ﭘﺎﯾﺘﺨﺖ ﺑﺮاي ﺳﺎﺧﺖ‬‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎي ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪ‬ ‫ ﺷﻔﺎف ﻧﺒﻮدن ﻗﻮاﻧﯿﻦ و ﺿﻮاﺑﻂ ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪ ﺳﺎزي و‬‫اﺣﺘﻤﺎل ﺗﻐﯿﯿﺮ آن‬ ‫در ﺧﺼﻮص ﻗﻮاﻧﯿﻦ ﺑﺎﻻدﺳﺘﯽ ﻓﻨﯽ ﮐﺸﻮري‪ ،‬ﺑﺮاي‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ در اﺑﻌﺎد »ﭘﺮدﯾﺲ ﺗﺠﺎرت« ﺗﺒﯿﯿﻦ ﻣﺸﺨﺼﯽ‬ ‫وﺟﻮد ﻧﺪارد‪.‬‬ ‫ ﻋﺪم ﺛﺒﺎت ﺳﯿﺎﺳﯽ در ﮐﺸﻮر و ﺗﻮﺻﯿﻪ ﺑﻪ اﺗﻤﺎم ﻫﺮ ﭼﻪ‬‫زودﺗﺮ ﭘﺮوژه‬ ‫ رﯾﺴﮏ اﻗﺪام رﻗﺒﺎ ﺑﺮاي ﺛﺒﺖ ‪WTC‬‬‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻣﺎﻟﯽ‬

‫ﻃﺮاﺣﯽ و ﺳﺎﺧﺖ ﭘﺮوژه ﺑﯿﺸﺘﺮ از ‪ 8‬ﺳﺎل اﻗﺘﺼﺎدي ﻧﺨﻮاﻫﺪ‬ ‫ﺑﻮد‪.‬‬

‫‪27‬‬

‫عملیات اجر یا� ی ز‬ ‫ن� خود به پنج بخش اصیل تقسیم شده است که عبارتند از مرحله عملیات‬ ‫خایک و پ� ریزی (شش ماه)‪ ،‬ساخت پارکینگ ها و تأسیسات زیر ن‬ ‫زمی� و ساخت پودیوم‬ ‫ساختمان (هر کدام نه ماه)‪ ،‬ساخت برج (‪ 18‬ماه) و عملیات تکمییل و نازک کاری (‪ 12‬ماه پس‬ ‫از اتمام سازه اصیل) است‪.‬‬

‫تأث� می گذارد‪ .‬در‬ ‫ارزیا� ش�ایط مایل پروژه ی‬ ‫طول مدت پروژه های اقتصادی از چند منظر بر ب‬ ‫ش‬ ‫ش�ایط معمول اقتصادی‪ ،‬در اقتصادهای توسعه یافته و پی�فته‪ ،‬هر چه طول مدت اجرای‬ ‫بیش� باشد‪ ،‬طول فاصله میان رسمایه گذاری انجام شده تا برگشت رسمایه ت‬ ‫پروژه ت‬ ‫بیش� شده‬ ‫و لذا از سودآوری پروژه کاسته می شود‪ .‬بنابراین مدیران پروژه تالش دارند تا طول مدت اجرای‬ ‫پروژه ها را به حداقل ممکن کاهش دهند‪.‬‬ ‫اما در اقتصادهای ت‬ ‫کم� توسعه یافته موضوعات مهم دیگری هم بر اثر افزایش یا کاهش‬ ‫تعی� سودآوری آن موثر اند‪ .‬ت‬ ‫زمان اجرای پروژه در ی ن‬ ‫مهم�ین این عوامل نقش تورم در افزایش‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫فاز طراحی‪ ،‬خود حداقل به سه بخش طراحی مفهومی ‪ ،‬طراحی اولیه و طراحی تفصییل قابل‬ ‫تقسیم است که برای طراحی مفهومی در حدود شش ماه و برای بخش های دیگر هر کدام‬ ‫یک سال زمان نیاز است‪.‬‬

‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫ن‬ ‫مطالعات دارای سه بخش‬ ‫انجام شده در این ‪8‬‬ ‫کلیات برنامه زما� اجرای پروژه‪ ،‬برای محاسبات ‪6‬‬ ‫اصیل زیر است‪:‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪18‬‬ ‫‪12‬‬

‫‪28‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬ ‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫ن‬ ‫ساختما� و دستمزد باعث‬ ‫هزینه های پروژه است‪ .‬تورم نهاده های پروژه‪ ،‬مانند مصالح‬ ‫م� نا� قابل توجه می شود و چنانچه این تورم ت‬ ‫افزایش هزینه های پروژه به ی ز‬ ‫کم� از افزایش‬ ‫تأث� گذار خواهد شد‪ .‬در این‬ ‫بهای فروش محصوالت پروژه باشد‪ ،‬موضوع تورم بسیار ی‬ ‫گ‬ ‫وابست� پروژه به پیش فروش ی ز‬ ‫خصوص ی ز‬ ‫ن� بسیار حائز اهمیت است‪ .‬هر چه پیش فروش‬ ‫م�ان‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫تأم� مایل پروژه بیش� باشد‪ ،‬اثر تورم در‬ ‫محصوالت پروژه‪ ،‬زودتر آغاز شود و سهم آن در ی‬ ‫اقتصاد پروژه ت‬ ‫بیش� نمود می یابد‪.‬‬ ‫ن‬ ‫از طرف دیگر در کشور ما‪ ،‬در چند دوره طوال�‪ ،‬ی ز‬ ‫م�ان افزایش قیمت فروش به مراتب از‬ ‫ین‬ ‫یز‬ ‫مطلو� بر اقتصاد‬ ‫تأث�‬ ‫م�ان‬ ‫میانگ� تورم باالتر بوده است و لذا تطویل عملیات اجر یا�‪ ،‬ی‬ ‫ب‬ ‫ن‬ ‫ساختما� داشته است‪ .‬در این دوره های اقتصادی‪ ،‬دولت با تزریق دالرهای ت‬ ‫نف�‪،‬‬ ‫پروژه های‬ ‫ت‬ ‫سعی در ت‬ ‫کن�ل تورم و نرخ ارز داشته‪ ،‬و در نتیجه ارزش واقعی ارز از نرخ بازار بیش� شده‬ ‫است‪ .‬در این ش�ایط رسمایه گذاران اقتصادی به خرید امالک و مستغالت به عنوان دار یا�‪،‬‬ ‫م� نا� ت‬ ‫گرایش یافته و این موضوع باعث افزایش قیمت فروش به ی ز‬ ‫بیش� از نرخ تورم شده است‪.‬‬ ‫اما مطالعات مرحله شناخت نشان می دهد‪ ،‬که با کاهش شدید قیمت نفت در بازارهای جها�ن‬ ‫توانا� ت‬ ‫کن�ل شدید نرخ‬ ‫و کاهش سهم بازار ایران پس از اعمال تحریم های گذشته‪ ،‬دولت ی‬ ‫همچن� با پیش ن‬ ‫ین‬ ‫بی� رونق بازار رسمایه در‬ ‫ارز و تثبیت آن را در بلند مدت نخواهد داشت و‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫آینده اقتصاد کشور‪ ،‬احتمال افزایش قیمت مستغالت‪ ،‬به یم�ا� باالتر از نرخ تورم بسیار کم‬ ‫جا� که به ایجاد هزینه های نا متعارف منجر‬ ‫است‪ .‬به این ترتیب کاهش مدت اجرای پروژه‪ ،‬تا ی‬ ‫نشود‪ ،‬ت‬ ‫اس�اتژی موثری خواهد بود‪.‬‬ ‫در محاسبات انجام شده برای این پروژه با فرض تورم ‪ 12‬درصدی در طول اجرای پروژه‪،‬‬ ‫ین‬ ‫میانگ� چه در محاسبه هزینه های پروژه و چه در قیمت فروش محصوالت آن‪،‬‬ ‫به صورت‬ ‫وق� خواهد بود که تورم در محاسبات کم�ت‬ ‫مشاهده می شود که نرخ بازده داخیل باالتر از ت‬ ‫منظور شود‪ .‬بنابراین هر چه فروش یا پیش فروش محصوالت پروژه دیرتر ش�وع شود و‬ ‫محصوالت با قیمت تورمی باالتری به فروش برسند‪ ،‬سودآوری پروژه ت‬ ‫به� است‪.‬‬ ‫از ف‬ ‫ت‬ ‫مشارک�‪ ،‬بر سود مالک ی ن‬ ‫طر� باید در نظر داشت که ی ز‬ ‫زم�‬ ‫م�ان تورم ‪ ،‬در پروژه های‬ ‫ت‬ ‫متفاو� دارد‪ .‬از آنجا که مالک هزینه های مربوط به خود را‬ ‫تأث�ات‬ ‫و سود آوری سازنده ی‬ ‫تأث� گذاری بر بهای فروش‬ ‫قبل از ش�وع عملیات اجر یا� انجام داده است‪ ،‬تورم باال فقط با ی‬ ‫ممکن است به سود مالک عمل کند‪ .‬اما ش�یک سازنده و رسمایه گذار معموال ً ش�ایط ت‬ ‫به�ی‬ ‫ال�که ی ن‬ ‫را تجربه می کند‪ .‬از این رو الزم است تا در محاسبه سهم ش‬ ‫طرف� مشارکت‪ ،‬همیشه‬ ‫ت�یل در محاسبات ی ز‬ ‫به این موضوع توجه ویژه نمود و در این میان نقش نرخ ن ز‬ ‫ن� از اهمیت‬ ‫باال� برخوردار است‪.‬‬ ‫ی‬ ‫چنانچه به صورت کیل طول کیل دوره ساخت و اجرا را به سه بخش تقسیم نمود‪ ،‬معموال ً‬ ‫مالک در اوایل دوره‪ ،‬ت‬ ‫بیش� رسمایه گذاری خود را انجام داده‪ ،‬و در این پروژه کل تعهدات‬ ‫مالک در ابتدا به صورت نقدی آورده شده است‪.‬‬ ‫بنابراین هر چه عملیات فروش دیرتر انجام شود (برای ساده شدن برای آن رأس در نظر‬ ‫می‌گ�یم) مالک دیرتر به نتیجه رسمایه گذاری خود می رسد‪ .‬از ف‬ ‫طر� افزایش تورمی قیمت‬ ‫ی‬ ‫فروش‪ ،‬سودآوری را افزایش می دهد‪ .‬محاسبات این پروژه نشان می دهد که این اثر تورمی‪ ،‬تا‬ ‫مطلو� بر سودآوری طرح برای مالک پروژه داشته باشد و باید متعاقباً‬ ‫تأث�‬ ‫حدودی می تواند ی‬ ‫ب‬

‫حساسیت نرخ بازده داخیل نسبت به طول دوره‬ ‫اجرای پروژه‬ ‫(نرخ تورم فروش هشت درصد و هزینه دوازده‬ ‫درصد)‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫حساسیت نرخ بازده داخیل نسبت به طول دوره‬ ‫اجرای پروژه‬

‫‪29‬‬

‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫با رصد ش�ایط بازار از نظر رونق و رکود‪ ،‬به نحو شایسته ای ت‬ ‫کن�ل شود‪.‬‬ ‫از طرف دیگر هرچه طول عملیات ساخت در برنامه ریزی اولیه پروژه (رأس هزینه کردهای‬ ‫سازنده و رسمایه گذار در پروژه) از رسمایه گذاری اولیه مالک فاصله ت‬ ‫بیش�ی پیدا کند‪،‬‬ ‫ال�که سازنده باالتر می رود و چنانچه تورم واقعی هزینه های پروژه ت‬ ‫سهم ش‬ ‫کم� از تورم‬ ‫پیش ن‬ ‫بی� شده در محاسبات مدل باشد‪ ،‬به نفع رسمایه گذار و به ض�ر مالک است‪ .‬به این‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫ترتیب‪ ،‬توافق بر رس نرخ ت�یل مناسب‪ ،‬یب� مالک و رسمایه گذار بسیار مهم خواهد بود‪.‬‬ ‫در محاسبات این پروژه با فرض تورم مساوی برای قیمت فروش و هزینه های پروژه‪ ،‬در‬ ‫تورم ‪ 12‬درصد در سال و باالتر‪ ،‬هرچه طول مدت اجرای پروژه ت‬ ‫بیش� شود به سود سازنده‬ ‫و به ض�ر مالک است‪ .‬اما در تورم های زیر ده درصد که هدف گذاری دولت یازدهم برای‬ ‫سال های آینده است‪ ،‬افزایش طول مدت اجرای پروژه پس از نه سال به ض�ر رسمایه گذار‬ ‫ن� خواهد بود‪ .‬اما چنانچه نرخ تورم فروش ت‬ ‫کم� از تورم هزینه باشد‪ ،‬با فرض نرخ ن ز‬ ‫یز‬ ‫ت�یل‬ ‫ثابت‪ ،‬طول مدت اجرا برای رسمایه گذار ی ز‬ ‫ن� بسیار مهم خواهد بود‪ .‬نمودار زیر نشان‬ ‫دهنده رابطه طول مدت اجرا و نرخ بازده داخیل پروژه است‪.‬‬

‫‪30‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬ ‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫البته در این محاسبات نرخ فروش پایه بسیار محافظه کارانه منظور شده است و نمودارها‬ ‫فقط به منظور مقایسه ی ن‬ ‫ب� ش�ایط مختلف کاربرد دارند‪.‬‬ ‫ن‬ ‫میانگ� نرخ تورم ساالنه سبد هزینه های تولید‪ ،‬مطابق‬ ‫بر اساس نمودارهای فوق چنانچه‬ ‫ی‬ ‫نتایج مطالعات مرحله شناخت در حدود ‪ 12‬درصد منظور شود‪ ،‬اما عیل رغم رشد اقتصادی‬ ‫پیش ن‬ ‫بی� شده (در حدود ‪ %5‬در سال) در سال های برنامه پروژه‪ ،‬رشد قیمت محصوالت پروژه‬ ‫تغی� تا�‬ ‫به هشت درصد در سال محدود شود‪ ،‬ممکن است در برنامه های کوتاه مدت نیاز به ی‬ ‫در سایر عوامل هزینه‪ ،‬مانند محاسبه قیمت ی ن‬ ‫زم� پروژه انجام یگ�د تا پروژه برای رسمایه گذار‬ ‫یز‬ ‫ن� جذاب شود‪.‬‬ ‫نتیجه آنکه با افزایش طول مدت کل ساخت و اجرای پروژه‪ ،‬به بیش از ‪ 9‬سال به تدریج از‬ ‫سودآوری اقتصادی پروژه کاسته می شود‪ .‬چنانچه تورم قیمت های فروش و تورم هزینه‬ ‫مساوی و بیش از ده درصد باشد‪ ،‬هر چه طول مدت اجرا ت‬ ‫بیش� شود به سود رسمایه گذار و‬ ‫سازنده و به ض�ر مالک پروژه است‪.‬‬

‫رسمایه‌گذاری اولیه مالک‬ ‫(در این پروژه کلیه‬ ‫تعهدات مالک انجام‬ ‫شده است)‬

‫ش�وع عملیات ساخت‬

‫ش�وع عملیات فروش‬ ‫(با فرض مدیریت‬ ‫(رسمایه‌گذاری سازنده که‬ ‫متمرکز برعملیات فروش‬ ‫به‌تدریج انجام می‌شود) سهم ش‬ ‫‌ال�که‌های سازنده‬ ‫و مالک)‬

‫ن‬ ‫نا� از محیط ت‬ ‫عالوه بر ریسک های ش‬ ‫قانو� و نف� پروژه در‬ ‫رقاب� در پروژه‪ ،‬ریسک های‬ ‫جدول زیر لیست شده اند‪:‬‬

‫ریسک‌های ن‬ ‫قانو� و نف� پروژه‬

‫‪31‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬ ‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫‪32‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬ ‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫‪ -6-2‬تحلیل حساسیت نسبت به ن‬ ‫مبا� اقتصادی طرح‬ ‫ین‬ ‫میانگ� نرخ تورم در دوران اجرای پروژه‬ ‫مطالعات انجام شده برای طرح نشان داد که برآورد‬ ‫در حدود ‪ 12‬درصد خواهد بود‪ .‬اما کلیه محاسبات مایل و اقتصادی طرح‪ ،‬با فرض اجرای پروژه‬ ‫تغی�ات نرخ تورم از ‪ 6‬درصد‬ ‫تغی� در کلیات زمان بندی اجرا‪ ،‬برای ی‬ ‫در مدت ‪ 9‬سال و بدون ی‬ ‫تا ‪ 18‬درصد انجام شده است‪ .‬نتایج این محاسبات که در نمودار زیر آورده شده است‪ ،‬نشان‬ ‫ن‬ ‫چندا� بر محاسبه قدر السهم ش�یک سازنده ندارد؛ اما با‬ ‫تغی�ات تورم اثر‬ ‫می دهد که ی‬ ‫افزایش تورم‪ ،‬نرخ بازده داخیل پروژه به تدریج افزایش می یابد‪.‬‬

‫با توجه به این که در محاسبات طرح‪ ،‬نرخ ن ز‬ ‫متغ� فرض شده است‪،‬‬ ‫ت�یل متناسب با نرخ تورم ی‬ ‫ن‬ ‫چندا� بر سودآوری طرح نخواهد داشت و می توان از‬ ‫تأث�‬ ‫تغی�ات تورم به صورت متوازن ی‬ ‫ی‬ ‫ش‬ ‫اثر آن چشم پو� کرد‪.‬‬ ‫تأث� نرخ تورم بر قیمت های فروش واحدهای طرح متناسب با تورم هزینه های‬ ‫اما چنانچه ی‬ ‫تغی�ات آن شدید تر خواهد بود‪.‬‬ ‫طرح نباشد‪ ،‬حساسیت شاخص های مایل و اقتصادی به ی‬ ‫ین‬ ‫میانگ� نرخ تورم هزینه معادل ‪ 12‬درصد باشد‪ ،‬اما‬ ‫نمودار زیر تشان می دهد که چنانچه‬ ‫تغی�ات آن بر شاخص نرخ بازده داخیل طرح‬ ‫متغ� باشد‪ ،‬اثر ی‬ ‫نرخ تورم قیمت های فروش ی‬ ‫و قدر السهم ش�کت چگونه خواهد بود‪ .‬همان گونه که مشاهده می شود‪ ،‬با عنایت به این‬ ‫تغی� خواهد ماند‪ ،‬اما‬ ‫که تورم هزینه ثابت فرض شده است‪ ،‬قدر السهم ش�کا کامال ً بدون ی‬ ‫با افزایش اثر تورم بر بهای واحدهای طرح‪ ،‬درآمد طرح افزایش یافته و شاخص نرخ بازده‬ ‫داخیل به رسعت افزایش خواهد یافت‪ .‬اثر تورم‪ ،‬بر رشد شاخص بازده داخیل برای رسمایه‬ ‫گذار و سازنده طرح بسیار شدیدتر است‪.‬‬

‫‪33‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬ ‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫نمودار زیر ی ز‬ ‫ن� اثر افزایش هزینه های اجرای پروژه را بر شاخص نرخ بازده داخیل نشان‬ ‫ت‬ ‫می‌دهد‪ .‬بدیهی است که هر چه هزینه های اجرای طرح بیش� افزایش یابد‪ ،‬سودآوری طرح‬ ‫ین‬ ‫همچن� با افزایش برآورد هزینه‬ ‫کاهش یافته و شاخص نرخ بازده داخیل کاهش خواهد یافت‪.‬‬ ‫ز‬ ‫های طرح در محاسبات اقتصادی‪ ،‬ی ن‬ ‫تعی� قدرالسهم ش�کا ین� به شدت متاثر خواهد شد؛ و‬ ‫ف‬ ‫لذا ض�وری است تا در برآورد هزینه های اجرای پروژه دقت کا� صورت یگ�د‪ .‬از این رو هزینه‬ ‫های اجرای این پروژه دست باال برآورد شده است تا محافظه کارانه بوده و متعاقباً اجرای پروژه‬ ‫را چالش جدیدی مواجه نسازد‪ .‬همان گونه که در نمودار زیر مشاهده می شود‪ ،‬با افزایش‬ ‫ث‬ ‫حداک� ‪ 20‬درصد‪ ،‬نرخ بازده داخیل هنوز موجه است و به زیر ‪ 25‬درصد‬ ‫هزینه های پروژه تا‬ ‫سقوط نکرده است‪ .‬اما محاسبات دقیق تر نشان داد که آستانه تحمل افزایش هزینه های‬ ‫طرح‪ ،‬بدون افزایش در قیمت های فروش در حدود ‪ 15‬درصد است که برای طرحی با این‬ ‫وسعت معقول و منطقی به نظر می رسد‪.‬‬

‫‪34‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬ ‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫تغی� در هزینه های پروژه به شدت باعث افزایش سودآوری‬ ‫اما افزایش بهای فروش بدون ی‬ ‫طرح می شود که در نمودار زیر نتایج محاسبات آن اورده شده است‪ .‬در این طرح ی ز‬ ‫ن� مانند‬ ‫ن‬ ‫تغی�ات قیمت‬ ‫تمامی طرح های‬ ‫ساختما�‪ ،‬حساسیت شاخص های مایل و اقتصادی طرح به ی‬ ‫ش‬ ‫فروش بسیار باالست و فقط افزای� ‪ 20‬درصدی در درآمدهای فروش واحدهای طرح می‌تواند‬ ‫شاخص نرخ بازده داخیل برای رسمایه گذار طرح تا به حدود ‪ 45‬درصد برساند‪ .‬بدین جهت‬ ‫ن‬ ‫مشاوران اقتصادی حساسیت زیادی به ی ن‬ ‫ساختما� دارند‬ ‫تعی� نرخ فروش واحدهای طرح های‬ ‫و سناریوهای بدبینانه را بر سایر سناریوهای پیش رو ترجیح می دهند‪ .‬مطالعات این طرح‬ ‫ن‬ ‫یز‬ ‫مستث� نبوده است و در برآورد قیمت های فروش از بدبینانه ترین سناریو‬ ‫ن� از این قاعده‬ ‫استفاده شده است‪.‬‬

‫متغ�های اسایس که در ی ن‬ ‫تعی� قدرالسهم ش�کاء از آن بسیار استفاده می شود‪،‬‬ ‫ییک دیگر از ی‬ ‫تغی�ات قیمت گذاری برای عرصه طرح را بر‬ ‫محاسبه قیمت عرصه است‪ .‬نمودار زیر اثر ی‬ ‫ین‬ ‫ش‬ ‫همچن� محاسبه قدرالسهم �کاء نشان می دهد‪ .‬البته‬ ‫روی شاخص های مایل طرح و‬ ‫بدیهی است که هر چه عرصه طرح باالتر ارزش گذاری شود‪ ،‬از سودآوری طرح در محاسبات‬ ‫اقتصادی کاسته شده و لذا ض�وری خواهد بود تا بارگذاری طرح ت‬ ‫بیش� شود‪ .‬این موضوع‬ ‫ت‬ ‫مهم�ین توجیه بلند مرتبه سازی در شهرهای بزرگ دنیا است‪.‬‬

‫‪35‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫اه�دها‬ ‫ر ب‬

‫چشم‌انداز مجموعه‬

‫‪3‬‬

‫‪38‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫اه�دهای فوق الذکر این مجموعه‬ ‫با توجه به توضیحات ارائه شده در گزارش‪ ،‬با اجرای ر ب‬ ‫می‌تواند طی ‪ 9‬سال آینده به وضعیت مطلوب زیر دست یابد‪:‬‬

‫چشم‌انداز مجموعه‬

‫راه�دهای فوق‪ ،‬مجموعه مدنظر می تواند در طراحی‪ ،‬اجرا و بهره برداری‬ ‫با اجرای ب‬ ‫انگ� تبدیل شود و باعث شود ی ن‬ ‫تحس� بر ی ز‬ ‫ین‬ ‫اول� انتخاب‬ ‫در سطح کشور به مجموعه ای‬ ‫ت‬ ‫بازاریا� و برندسازی ی ز‬ ‫معت� داخیل و ی ن‬ ‫ن�‬ ‫راه�د‬ ‫ب� الملیل شود‪ .‬در‬ ‫صور� که ب‬ ‫ش�کتهای ب‬ ‫ب‬ ‫صحیح اجرا شود‪ ،‬این مجموعه می تواند در سطح منطقه خاورمیانه تبدیل به مجموعه‬ ‫معت� و شناخته شده شود‪.‬‬ ‫ای ب‬ ‫اه�دهای زیر محقق خواهد شد‪:‬‬ ‫این چشم انداز با اجرای ر ب‬ ‫•بکارگ�ی دانش و فناوری روز در طراحی ‪ ،‬ساخت و بهره برداری با همکاری مشاوران و‬ ‫ی‬ ‫سازندگان ی ن‬ ‫ب� الملیل‬ ‫انتخاب طراح و سازنده از میان برترین ش�کتهای دنیا‬ ‫‪ o‬‬ ‫حرکت به سمت گواهینامه ‪LEED‬‬ ‫‪ o‬‬ ‫اتخاذ فناوری برتر در پروژه‬ ‫‪ o‬‬ ‫•ایجاد مزیت ت‬ ‫رقاب� کیفیت و تنوع فضاها‪ ،‬فناوری روز مورد استفاده‪ ،‬ارائه خدمات ویژه در‬ ‫دس�یس و موقعیت ن‬ ‫یع� ارتفاع ساختمان و ت‬ ‫کنار مزیت های بالفعل ن‬ ‫مکا� عایل‬ ‫ین‬ ‫تام� مایل با تمرکز بر جذب رسمایه گذار خارجی و استفاده از پتانسیل بازار رسمایه‬ ‫‪ o‬‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫ایجاد برند مرکز تجارت جها� یا مرکز مایل یب� الملیل تهران‬ ‫ ‪o‬‬ ‫ن‬ ‫ش‬ ‫معت� یب� الملیل‬ ‫اریا� و برندینگ علمی با همکاری �کتهای ب‬ ‫•حامی سازی‪ ،‬باز ب‬ ‫اریا� و بهره برداری با همکاری برترین ش�کتهای بهره برداری فضای ت‬ ‫اقام� و‬ ‫‪ o‬‬ ‫باز ب‬ ‫اداری و تجاری دنیا‬ ‫معت� داخیل و ی ن‬ ‫جذب ش‬ ‫ب� الملیل جهت حضور در مجتمع مدنظر‬ ‫کتهای‬ ‫�‬ ‫‪ o‬‬ ‫ب‬ ‫اس�اتژی حامی سازی به دالیل زیر حتما ت‬ ‫قابل ذکر است ت‬ ‫بایس� اجرا شود‪:‬‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي ﺑﺮﻧﺪﺳﺎزي و ﺣﺎﻣﯽ ﺳﺎزي‬ ‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫ﮔﻠﻮﮔﺎﻫﻬﺎ ﯾﺎ ﺗﻬﺪﯾﺪﻫﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﻣﺎﻧﻊ ﯾﺎ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫•‬ ‫•‬

‫ﺣﻮزه ﻧﻔﻮذ اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ و ﺧﺎﻃﺮهاي اﯾﻦ ﭘﺮوژه ﺑﻪدﻟﯿﻞ‬ ‫ارﺗﻔﺎع آن ﮔﺴﺘﺮده ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد‪.‬‬ ‫وﺟﻮد ﺣﻤﺎﯾﺖ در اﺳﻨﺎد ﺑﺎﻻدﺳﺘﯽ ﮐﺸﻮر در اﯾﺠﺎد‬ ‫ﻣﺠﺘﻤﻊ ﻫﺎي اداري و اﻗﺎﻣﺘﯽ وﯾﮋه‬ ‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از اﻟﮕﻮﺑﺮداري‬

‫•‬ ‫•‬

‫•‬

‫ﻣﻌﻀﻼت اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎي ﺑﻠﻨﺪ در‬ ‫دﻧﯿﺎ ﺑﻪ وﯾﮋه در ﮐﺸﻮر ﻣﺎ و ﺗﻬﺮان‬

‫ﯾﺎدﮔﯿﺮي ﺣﺎﺻﻞ از ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻣﺎﻟﯽ‬

‫ﺗﺠﺮﺑﻪ اﯾﺠﺎد ﻣﻌﻀﻼت اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎي‬ ‫ﺑﻠﻨﺪ در دﻧﯿﺎ‬ ‫ﺣﻤﺎﯾﺖ ﻧﻬﺎدﻫﺎﯾﯽ ﻧﻈﯿﺮ ﺳﺎزﻣﺎن ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺗﺠﺎرت ﯾﺎ‬ ‫اﺗﺎﻗﻬﺎي ﺑﺎزرﮔﺎﻧﯽ از اﯾﻦ ﻧﻮع ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎ در دﻧﯿﺎ‬

‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي ﺳﺎﺧﺖ ﭘﺮوژه در ﺣﺪاﻗﻞ زﻣﺎن‬ ‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫ﮔﻠﻮﮔﺎﻫﻬﺎ ﯾﺎ ﺗﻬﺪﯾﺪﻫﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ ﻣﺎﻧﻊ ﯾﺎ ﭘﯿﺸﺮان اﯾﻦ‬ ‫اﺳﺘﺮاﺗﮋي‬

‫ ﻗﻮاﻧﯿﻦ ﺟﺪﯾﺪ ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪ ﺳﺎزي و اﻣﮑﺎن ﺳﺎﺧﺖ‬‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎي ‪ 300‬ﻣﺘﺮي در ﺗﻬﺮان‬

‫ ﺣﻀﻮر ﺟﺪي رﻗﺒﺎ در ﻋﺮﺻﻪ ﺳﺎﺧﺖ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎي‬‫اداري‬ ‫ وﺟﻮد زﻣﯿﻦ ﻫﺎي ﻣﺸﺎﺑﻪ در ﭘﺎﯾﺘﺨﺖ ﺑﺮاي ﺳﺎﺧﺖ‬‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎي ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪ‬

‫‪39‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫چشم‌انداز مجموعه‬

‫جمع‌بندی و نتیجه ی‌گ�ی‬

‫‪4‬‬

‫‪42‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬ ‫جمع‌بندی و نتیجه ی‌گ�ی‬

‫ق‬ ‫تنظیم ایفای نقش ش�کت در پروژه بسیار ت‬ ‫ت‬ ‫حقو�‬ ‫شخصی� حقیقی یا‬ ‫حیا� است‪ .‬توسعه گر‬ ‫است که متویل فرایند ساخت و ساز ی ن‬ ‫زم� می شود و معموال ً مسئولیت تمامی اقدامات الزم‪،‬‬ ‫مانند خرید ی ن‬ ‫زم�‪ ،‬تقطیع یا تجمیع‪ ،‬اخذ مجوزهای الزم از مراجع ذی صالح‪ ،‬جلب آرای‬ ‫اریا� و ‪ . . . .‬تا ی ن‬ ‫تأم� مایل و ساخت و بهره برداری و در‬ ‫افکار عمومی‪ ،‬طرحریزی اولیه و باز ب‬ ‫نهایت فروش را به عهده می یگ�د‪ .‬در تمامی مراحل ممکن است که از مشاوران و پیمانکاران‬ ‫مختلفی بهره یگ�د‪ ،‬اما باالترین مسئولیت و در نتیجه باالترین ریسک پروژه را تقبل می کند و‬ ‫البته باالترین پاداش یا سهم ارزش افزوده آن را ی ز‬ ‫ن� دریافت می کند‪ .‬در پروژه های ساخت و‬ ‫ن‬ ‫تعی� مراحل و برنامه ریزی اقدامات دارد‪.‬‬ ‫ساز‪ ،‬مدیریت ریسک و انتقال آن نقش مهمی در ی‬ ‫کوچک� که با ریسک های ت‬ ‫ت‬ ‫کم�ی روبرو هستند‪ ،‬پس از تعریف کاربری ها و‬ ‫در پروژه های‬ ‫دریافت مجوز های الزم از شهرداری‪ ،‬توسعه گر می تواند پروژه را در قبال دریافت امتیازات‬ ‫ت‬ ‫کوچک� ‪ ،‬از طریق‬ ‫ویژه خود‪ ،‬به یک توسعه گر دیگر و یا معموال ً به یک سازنده یا سازندگان‬ ‫عقد قراردادهای مشارکت در ساخت واگذار کند‪.‬‬ ‫در انجام این نوع پروژه ها که در ایران بسیار مرسوم است‪ ،‬توسعه گر اولیه از طریق فراخوان‬ ‫عمومی یا محدود‪ ،‬ساخت و ساز پروژه را به مشارکت گذاشته و ش�یک سازنده ضمن رسمایه‬ ‫گذاری و قبول مسئولیت برای ساخت و تکمیل پروژه‪ ،‬سهمی از مالکیت محصوالت پروژه را که‬ ‫از قبل در قرارداد مشخص می‌شود‪ ،‬به خود اختصاص می دهد‪.‬‬ ‫توانا� مایل و نف�‪ ،‬وفاداری‪،‬‬ ‫اساس «مشارکت در ساخت» معموال ً بر تجربه‪ ،‬خوش نامی‪ ،‬ی‬ ‫پیمان داری و دانش و تخصص سازنده استوار است‪ .‬ی ن‬ ‫ش‬ ‫تعی� قدرالسهم �کاء با توجه به نوع‬ ‫متغ� است‪ .‬این قدرالسهم در هنگام ش�اکت با‬ ‫پروژه و ریسک های آن بسیار متفاوت و ی‬ ‫تجر� کفه ت‬ ‫بیش� به نفع مالک توافق می شود ویل در مشارکت با ش�کت های سازنده‬ ‫سازندگان ب‬ ‫بزرگ و تخصیص‪ ،‬کفه قدرالسهم متمایل به نفع سازندگان است‪ ،‬اگر چه محاسبات اقتصادی‬ ‫طرف� قرار می دهد و مبنای ی ن‬ ‫معیارها� را به دست ی ن‬ ‫تعی� قدرالسهم بر اساس قیمت‬ ‫پروژه‪،‬‬ ‫ی‬ ‫تخم�ن‬ ‫ز‬ ‫ش‬ ‫عرصه و یم�ان هزینه ساخت و محاسبات ارزش فعیل جریان نقدی آورده �یک‪ ،‬قابل ی‬ ‫است‪.‬‬ ‫خوشبختانه تجربه فر ن‬ ‫اوا� از اجرای موفق این نوع قراردادها در کشور وجود دارد و کارفرما ی ز‬ ‫ن�‬ ‫خود دارای تجربه های زیادی در انعقاد این نوع قراردادها است‪ .‬خالصه این تجربیات نشان‬ ‫م�ان قدرالسهم ن‬ ‫داده است که کارفرمایان ت‬ ‫به� است به جای چانه نز� در ی ز‬ ‫اعیا�‪ ،‬با سازنده‬ ‫معت� ش�اکت کنند و به جای تثبیت راه های فسخ و ِاقاله قرارداد مشارکت در‬ ‫های قابل و ب‬ ‫ئ‬ ‫ن‬ ‫ساخت‪ ،‬به کمک مشاوران قراردادی مطم� و اصویل تنظیم کنند‪ .‬لذا با عنایت به تمامی‬ ‫ارزیا� این پروژه بر اساس عقد قرارداد «مشارکت‬ ‫نکات فوق‪ ،‬کلیه محاسبات مایل مشاور برای ب‬ ‫در ساخت» تنظیم شد‪.‬‬ ‫در کشور ما معموال ً انتقال قدرالسهم عرصه به نام ش�یک سازنده پس از اتمام سازه صورت‬ ‫تأخ� و تعطییل پروژه‬ ‫می پذیرد و حق دخل و ترصف برای مالک حفظ می شود تا درصورت ی‬ ‫ن‬ ‫توسط ش�یک سازنده ‪ ،‬مالک بتواند برای ی ن‬ ‫تأم� مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیا� با مجوز‬ ‫قضا� دخالت نماید‪.‬‬ ‫ی‬ ‫ت‬ ‫در عمده این قراردادها‪ ،‬مالک یا توسعه گر اولیه مسئولی� برای طراحی و انتخاب نقشه‬ ‫ین‬ ‫همچن� پرداخت هزینه های آن ندارد‪ ،‬هرچند توصیه می شود که حتماً فعاالنه‬ ‫معماری و‬ ‫ن‬ ‫همچن� در اغلب این نوع قراردادها‪ ،‬اجازه اخذ وام‬ ‫در این فرایند مشارکت داشته باشد‪.‬‬ ‫ی‬ ‫نها� پروژه از جمله مسئولیت‬ ‫به هر عنوان به ش�یک سازنده داده نمی شود‪ ،‬اما مسئولیت ی‬

‫ارکان جهت‌ساز‬ ‫جمع‌بندی و نتیجه ی‌گ�ی‬

‫ق‬ ‫حقو� و کیفری و سایر ادعاها کامال ً به عهده ش�یک سازنده‬ ‫پاسخگو� به هر گونه دعوی‬ ‫ی‬ ‫گذاشته می شود‪.‬‬ ‫از ف‬ ‫طر� هر چه پروژه پیچیده تر و یا تعریف آن منحرص به فرد باشد‪ ،‬اجرای آن ریسک های‬ ‫ت‬ ‫بیش�ی دارد و ت ن‬ ‫بگ�د‪،‬‬ ‫یاف� یک ش�یک سازنده که مسئولیت ساخت و ساز پروژه را به عهده ی‬ ‫یاف� ساز ن‬ ‫سخت تر می شود‪ .‬در این پروژه مشخص‪ ،‬ت ن‬ ‫ندگا� که بخواهند ریسک عدم دریافت‬ ‫ز‬ ‫انگ� ‪ ،‬بدون‬ ‫پروانه ساخت را پس از صدور پیش پروانه روی این پروژه بسیار بزرگ و چالش بر ی‬ ‫بگ�ند قابل تصور نیست‪ .‬بنابراین ی ن‬ ‫اول� رویکرد پیشنهادی این‬ ‫مطالبه امتیازی ویژه به عهده ی‬ ‫خواهد بود که ش�کت پردیس گلستان تجارت‪ ،‬در مذاکرات خود با رسمایه گذاران خارجی و‬ ‫یا سازندگان اصیل‪ ،‬مسئولیت کلیه اقدامات الزم برای تثبیت پروانه ساخت پروژه را به عهده‬ ‫گرفته و مدیریت ریسک های اسایس پروژه را در خصوص پروانه ساخت و مطالبات مصوبه‬ ‫کمیسیون ماده پنج به عهده یگ�د‪.‬‬ ‫ش‬ ‫شناسا� شده است‪:‬‬ ‫تا این مرحله از تحلیل ها یک راهکار برای �کت پردیس گلستان تجارت‬ ‫ی‬ ‫تثبیت پیش پروانه و اقدام برای دریافت پروانه طی ظرف ن‬ ‫زما� مقرر‪ .‬در انجام این راهکار‬ ‫رعایت دو اصل ض�وری خواهد بود‪ .‬اصل انجام حداقل هزینه‪ ،‬زیرا معموال ً هزینه های‬ ‫ث‬ ‫حداک� جذابیت و ی ژ‬ ‫پرست�‪ ،‬با کمک‬ ‫طراحی عهده ش�یک سازنده خواهد بود و اصل ایجاد‬ ‫مشاور برای پروژه که متعاقباً به تفصیل به تمهیدات آن پرداخته خواهد شد‪.‬‬ ‫ض‬ ‫در محاسبات اقتصادی این پروژه‪ ،‬مسئولیت و بودجه ای ی ز‬ ‫ن� برای تملیک ارا� مورد نظر‬ ‫ض‬ ‫کمیسیون پیش ن‬ ‫بی� شده است که به عهده ش�کت باشد‪ .‬بدیهی است تملیک این ارا� باید‬ ‫در ارسع وقت صورت پذیرد‪ ،‬هر چند ت‬ ‫به� است که تمام تالش مدیریت بر این باشد که ش�ط‬ ‫تملیک حذف گردد و یا مهلت ف‬ ‫کا� برای انجام آن از مراجع ذی صالح گرفته شود‪ .‬ممکن است‬ ‫در ش�ایطی یک ش�یک اولیه فقط به این منظور به پروژه وارد گردد‪ .‬در این صورت نقش این‬ ‫ش�یک بسیار کلیدی خواهد بود‪ .‬در این خصوص دو راهکار دیگر‪ ،‬ن‬ ‫یع� راهکار مشارکت با یک‬ ‫«�ط مسئولیت تملیک ار ضا�» در زمان ی ن‬ ‫ش�یک تخصیص با ش‬ ‫مع� و یا راهکار جرای تملیک‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫تأم� مایل از‬ ‫تأم� مایل با استفاده از روش های ی‬ ‫با مسئولیت ش�کت پردیس گلستان تجارت و ی‬ ‫بازار رسمایه قابل تامل است‪ .‬در راهکار دوم قدرت چانه نز� ش�یک ت‬ ‫کن�ل می‌شود‪ ،‬هر چند‬ ‫ت‬ ‫ممکن است هزینه های ت‬ ‫بیش�ی از سایر روش های ممکن داشته باشد‪ .‬تثبیت دس�یس ها به‬ ‫اه�د بعدی مورد نیاز پروژه است که باید ت‬ ‫پروژه ی ز‬ ‫ح� المقدور قبل از ورود ش�یک رسمایه‬ ‫ن� ر ب‬ ‫گذار به پروژه صورت پذیرد و خوشبختانه گزارش توجیهی آن قبال ً آماده شده است‪.‬‬ ‫از ف‬ ‫ن‬ ‫طر� همان طور که قبال ً اشاره شد‪ ،‬در گام بعدی الزم است تا چارچوب معی� برای‬ ‫ف‬ ‫شناسا� و انتخاب سازنده و رسمایه گذار تدوین و در آن انواع واحدهای ش� ت‬ ‫اک� � ی ن‬ ‫ماب�‪ ،‬از‬ ‫ی‬ ‫قبل با توجه به پیش ن‬ ‫بی� ی ز‬ ‫م�ان قدر السهم و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش و یا اجاره‬ ‫تغی�ات توسط پیش خریداران و یا مستأجران و نحوه ی ن‬ ‫تأم�‬ ‫مشخص شود و اجازه ِاعمال ی‬ ‫مع� شود‪ .‬از ف‬ ‫هزینه و مسئولیت اجر یا� عملیات به رصاحت ی ن‬ ‫طر� در این پروژه مشخص که‬ ‫قرار است به عنوان مرکز تجارت ن‬ ‫جها� تهران‪ ،‬نقش و مسئولیت های خایص ی ز‬ ‫ن� به عهده‬ ‫داشته باشد‪ ،‬ی ن‬ ‫تعی� تکلیف بهره برداری و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک به خریداران‬ ‫و نحوه ی ن‬ ‫تعی� هئیت مدیره بهره برداری و سازمان اجر یا� آن باید کامال ً مشخص شود‪ .‬بدین‬ ‫ترتیب «رسمایه گذار و سازنده» کامال ً بر پروژه شا�اف خواهد داشت و طول مدت انجام‬ ‫مذاکرات به حداقل خواهد رسید‪.‬‬

‫‪43‬‬

‫‪44‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬ ‫جمع‌بندی و نتیجه ی‌گ�ی‬

‫گ‬ ‫با توجه به وسعت و بزر� پروژه و تنوع کاربری های آن‪ ،‬سناریوهای مختلفی برای بهره برداری‬ ‫بی� شده است‪ .‬ت‬ ‫همچن� واگذاری بخش های مختلف ساختمان پیش ن‬ ‫ین‬ ‫مهم�ین بخش پروژه‬ ‫و‬ ‫‪ ،‬ساختمان واحدهای اداری پروژه است و بخش مطالعات بازار پروژه به وضوح نشان داد‬ ‫ت‬ ‫اطالعا� از عرضه واحدهای اداری‪ ،‬از جمله مساحت و مشخصات ساختمان های‬ ‫که آمار و‬ ‫ت‬ ‫ش‬ ‫اداری و قدمت آنها در شهر تهران و �ایط متقاضیان و قیمت دقیق معامالت در دس�س‬ ‫ین‬ ‫همچن� مطالعه عمیقی درباره تقاضای واحدهای اداری در تهران و عوامل موثر بر‬ ‫نیست؛‬ ‫آنها از طرف شهرداری و یا سایر مراجع ت‬ ‫دول� یا قانون گذاری تا کنون انجام نشده است‪.‬‬ ‫تاث� گذار بر‬ ‫بنابراین نتایج مطالعات فعیل‪ ،‬نمی تواند با کیفیت الزم در مورد اثر عوامل ی‬ ‫تقاضای واحدهای اداری تهران اظهار نظر کند‪ .‬اما انتظار این است که با توجه به سیاست‬ ‫های کیل دولت در زمینه کوچک‌کردن ساختار دولت و واگذاری امور به بخش خصویص‪،‬‬ ‫همچن� پیش ن‬ ‫ین‬ ‫بی� رشد اقتصادی باال‪ ،‬افزایش تقاضا و نرخ برای واحدهای اداری وجود‬ ‫و‬ ‫داشته باشد‪.‬‬ ‫در گزارش اقتصادی به این نکته اشاره شد که مقررات شهرداری در زمینه احداث ساختمان‬ ‫ن‬ ‫تاث� زیادی بر تقاضای فضاهای اداری‬ ‫های اداری و یا تبدیل واحدهای‬ ‫مسکو� به اداری ی‬ ‫دارد‪ .‬برای نمونه دریافت عوارض ی ن‬ ‫سنگ� برای صدور مجوز ساختمان های اداری به عنوان‬ ‫عامل منفی در جهت عرضه رسمی این نوع ساختمان ها به حساب می‌آید؛ و بدیهی است‬ ‫ن‬ ‫تحت ی ن‬ ‫مسکو� به اداری‬ ‫چن� ش�ایطی بخش عمده بازار ترجیح می دهد به تبدیل واحدهای‬ ‫‌گ�انه و بدون برنامه عمل کند در‬ ‫روی آورد‪ .‬اگر شهرداری مانند گذشته در این زمینه سهل ی‬ ‫ئن‬ ‫مطم� برای فضای های اداری تخصیص‬ ‫‌گ�ی بازار‬ ‫این صورت نمی توان شاهد رشد و شکل ی‬ ‫در شهر تهران بود‪ .‬به ی ن‬ ‫هم� دلیل است که تهران از فقدان ساختمان های اداری مناسب رنج‬ ‫می برد و قبال ً رسمایه گذاران بخش خصویص ت‬ ‫کم� برای رسمایه گذاری در این حوزه از خود‬ ‫رغبت نشان داده اند‪.‬‬ ‫ن‬ ‫همچن� عملکرد واقعی اقتصاد ساختمان های اداری موید‬ ‫بنابراین سیمای شهری تهران و‬ ‫ی‬ ‫تاث� منفی سیاست های قبیل شهرداری و دولت بر احداث ساختمان های مناسب و نوساز‬ ‫ی‬ ‫اداری است که در شأن شهری مانند تهران به عنوان پایتخت ایران باشد‪ .‬بدین معنا که در‬ ‫وضعیت ن‬ ‫کنو� بسیاری از ش�کت های ت‬ ‫دول� و خصویص در حال رشد ترجیح می دهند در‬ ‫ن‬ ‫ساختمان های مسکو� استقرار یابند و با پرداخت جرایم یا عوارض مربوط به شهرداری‪ ،‬از‬ ‫خرید یا اجاره ساختمان های اداری منرصف شوند و برخی دیگر که ت‬ ‫مناس�‬ ‫ح� از تمکن مایل‬ ‫ب‬ ‫برخوردارند ی ز‬ ‫ن� به دلیل فقدان ساختمان با کیفیت مناسب مجبور به استقرار در واحدهای‬ ‫اداری پراکنده در جای جای شهر و فاقد کیفیت هستند‪.‬‬ ‫برریس مطالعات بازار واحدهای اداری در سایر کشورها و تجربیات آنان نشان داد که نوع‬ ‫متقاضیان واحدهای اداری از نوع کالس دو و سه‪ ،‬با متقاضیان واحدهای تراز اول متفاوت‬ ‫ح� در صورت عرضه ف‬ ‫هستند و به دالیل گوناگون‪ ،‬این گونه متقاضیان‪ ،‬ت‬ ‫کا� ساختمان های‬ ‫اداری تراز اول‪ ،‬عالقه مند به استفاده از واحدهای اداری تراز اول نیستند‪ .‬در شهر نیویورک‬ ‫سهم این بخش از تقاضا از حدود ‪ 65‬درصد در سال ‪ 2002‬میالدی به حدود ‪ 75‬درصد در‬ ‫سال ‪ 2012‬افزایش یافته است‪ .‬اما عیل رغم اینکه عرضه ساختمان های اداری بزرگ و با کیفیت‬ ‫گ‬ ‫مناسب در شهر تهران‪ ،‬بسیار محدود بوده است و قطعاً تقاضای انباشته بزر� برای این‬ ‫قبیل ساختمان ها وجود دارد‪ ،‬به منظور رعایت اصل محافظه کاری در مطالعات این پروژه‪،‬‬ ‫‪ 80‬درصد از تقاضای واحدهای اداری شهر تهران از این نوع در نظر گرفته شد و فقط بیست‬

‫ارکان جهت‌ساز‬ ‫جمع‌بندی و نتیجه ی‌گ�ی‬

‫درصد از تقاضای ایجاد شده اداری سهم واحدهای اداری کالس اول منظور شد‪.‬‬ ‫با این همه‪ ،‬مطالعات نشان داد که رشد و توسعه فعالیت های اقتصادی موجب افزایش‬ ‫م�ان تقاضا تا ی ز‬ ‫یز‬ ‫م�ان ‪ 2.5‬میلیون تم�مربع طی دوره فروش پنج ساله این پروژه‪ ،‬برای واحدهای‬ ‫اداری در شهر تهران می شود‪ .‬رشد جمعیت‪ ،‬اشتغال و رشد ارزش افزوده ناخالص شهر‬ ‫م�ان توسعه فعالیت های اقتصادی شهر را ی ن‬ ‫عوامل مهمی هستند که ی ز‬ ‫تعی� می کنند‪ .‬برای‬ ‫ز‬ ‫مشخص شدن نقش هرکدام از این عوامل در یم�ان تقاضا برای فعالیت های اداری‪ ،‬شاخص‬ ‫ها و تحوالت اقتصادی شهر تهران برریس شد و نشان داد که تقاضای واحدهای اداری تراز‬ ‫اول در تهران (بیست درصد تقاضای کل)‪ ،‬ت‬ ‫ح� در ش�ایط بد بینانه چنان است که عرضه‬ ‫محصوالت پروژه فقط یک پنجم شکاف تقاضا را پر می کند‪ .‬اما ض�وری است که کارفرما‬ ‫به منظور ت‬ ‫گس�ش اطمینان و اعتماد رسمایه گذاران‪ ،‬مطالعات دقیق تر و جدی تری را برای‬ ‫مطالعه و برریس عرضه و تقاضای واحدهای اداری در شهر تهران و کشش قیمت و اثر‬ ‫عوامل موثر بر آن‪ ،‬برنامه ریزی و اجرا نماید و چنانچه مطالعات آینده با مشارکت و حمایت‬ ‫مراجع سیاست گذار‪ ،‬مانند شهرداری تهران و یا وزارت مسکن باشد‪ ،‬بسیار جامع تر و مفیدتر‬ ‫ین‬ ‫همچن� الزم است تا در پایان طراحی شماتیک پروژه و تدقیق برنامه فضاها و‬ ‫خواهد بود‪.‬‬ ‫تکنولوژی ساخت‪ ،‬نسبت به بازنگری جداول هزینه و درآمد و تدقیق محاسبات امکان سنجی‬ ‫پروژه اقدام شود‪.‬‬ ‫اه�د بهره برداری از پروژه است‪ .‬همان‬ ‫ییک دیگر از یافته های این مطالعه‪ ،‬درباره اهمیت ر ب‬ ‫گونه که در گزارش‌های قبیل عنوان شده است‪ ،‬اغلب ساختمان ها و مجموعه های بزرگ دنیا‬ ‫به روش اجاره داری بهره برداری می شوند‪ .‬در کشور ما ی ز‬ ‫ن� با این که مدل فروش همواره‬ ‫کارساز و معمول بوده است‪ ،‬به تدریج با پیشگامی مجموعه های فروشگاهی بزرگ یا شاپینگ‬ ‫تغی�ات در روند بهره برداری در حال شکل یگ�ی است‪ ،‬به نحوی که دیگر قابل‬ ‫مال ها‪ ،‬ی‬ ‫تصور نیست که یک «مجموعه فروشگاهی» یا شاپینگ مال در تهران بتواند بدون یک نظام‬ ‫ن‬ ‫ین‬ ‫همچن� در آینده ای نه چندان دور‪ ،‬مدل بهره‬ ‫چندا� برسد‪.‬‬ ‫بهره برداری مالکانه به توفیق‬ ‫ز‬ ‫برداری از ساختمان های اداری‪ ،‬در شهر تهران ین� مانند سایر نقاط دنیا‪ ،‬به صورت اجاره‬ ‫گ‬ ‫تغی� در مدل نوع واگذاری محصوالت این‬ ‫داری خواهد بود‪ .‬بدین ترتیب ایجاد آماد� برای ی‬ ‫پروژه‪ ،‬ییک از ت‬ ‫مهم�ین عوامل موفقیت پروژه است که باید مورد توجه و عنایت قرار یگ�د‪.‬‬ ‫با این که تمامی محاسبات اقتصادی این پروژه با فرض انعقاد یک قرارداد مشارکت در ساخت‬ ‫با یک سازنده توانمند و سپس فروش محصوالت پروژه انجام شده است‪ ،‬تمهیدات الزم‬ ‫ها� که در سناریوهای بهره برداری پیش ن‬ ‫بی� شده‪،‬‬ ‫برای تبدیل این مدل به سایر مدل ی‬ ‫ت‬ ‫فهرس� از ش�کت های بزرگ و موفق دنیا در حوزه اجاره داری ساختمان‬ ‫انجام شده است‪.‬‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫شناسا� و تنظیم گردید و پیشنهاد‬ ‫الملیل‬ ‫ب�‬ ‫های‬ ‫هتل‬ ‫ان‬ ‫ر‬ ‫بردا‬ ‫بهره‬ ‫همچن�‬ ‫های اداری و‬ ‫ی‬ ‫ی‬ ‫ی‬ ‫می‌شود که بدون فوت وقت‪ ،‬کارفرما برای مذاکره با این ش�کت ها به منظور کسب دانش ف�ن‬ ‫آشنا� با مدیریت این نوع ساختمان ها اقدام نماید‪ .‬ییک از مناسب ترین سناریوهای‬ ‫الزم و ی‬ ‫ن‬ ‫ش‬ ‫پیشنهادی‪ ،‬حضور ییک از این �کت های بزرگ یب� الملیل به عنوان خریدار و سپس بهره‬ ‫بردار از همان ابتدای فرایند طراحی پروژه است‪.‬‬ ‫اه�د حامی سازی و برند سازی‬ ‫اه�د دیگری که در این گزارش به آن عنایت ویژه شده است‪ ،‬ر ب‬ ‫ر ب‬ ‫ن‬ ‫برای پروژه است‪ .‬بدیهی است که دریافت نشان «مرکز تجار جها� تهران» برای این مجموعه‬ ‫بی� شده دارد و بنابراین ت‬ ‫بزرگ نیاز به تأیید درخواست و انجام ش�وط پیش ن‬ ‫به� است تا در‬

‫‪45‬‬

‫‪46‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫اول� فرصت نسبت به ثبت درخواست رسمی در اتحادیه مراکز تجارت ن‬ ‫ین‬ ‫جها� اقدام شود‪.‬‬ ‫مذاکرات حامی سازی و تعامل با معاونت تجارت وزارت صنعت و معدن و تجارت و یا اتاق‬ ‫بازر ن‬ ‫ین‬ ‫همچن� ایجاد یک توافق نامه همکاری می تواند سطح این پروژه را از یک‬ ‫گا� تهران و‬ ‫پروژه شهری و فرا شهری به یک پروژه میل ارتقاء داده و جذابیت پروژه را برای رسمایه گذاران‬ ‫خارجی به شدت افزایش دهد‪.‬‬

‫جمع‌بندی و نتیجه ی‌گ�ی‬

‫نقشه‌راه برای دو سال آینده‬

‫‪47‬‬

‫تام� ت‬ ‫پیگ�ی ی ن‬ ‫دس�یس‬ ‫ی‬ ‫پروژه‬ ‫تدوین طرح امکان سنجی‬ ‫دقیق پس از طراحی اولیه‬ ‫پیگ�ی جذب رسمایه گذار‬ ‫ی‬ ‫بکارگ�ی‬ ‫داخیل‪ ،‬خارجی و‬ ‫ی‬ ‫پتانسیل بازار رسمایه‬ ‫(صندوق ی ن‬ ‫زم� و ساختمان)‬

‫پیگ�ی تملیک ی ن‬ ‫زم� های‬ ‫ی‬ ‫اطراف‬ ‫پیگ�ی اخذ پروانه ساخت‬ ‫ی‬ ‫از شهرداری‬ ‫حامی سازی و جلب حمایت‬ ‫نهادهای ت‬ ‫دول� و خصویص‬ ‫نظ� سازمان‬ ‫تاث�گذار ی‬ ‫ی‬ ‫توسعه تجارت و اتاق‬ ‫ن‬ ‫بازرگا�‬

‫بازاریا� جهت‬ ‫برندسازی و‬ ‫ب‬ ‫معت�‬ ‫جذب ش�کتهای ب‬ ‫داخیل و خارجی‬

‫پیگ�ی مذاکرات از طریق‬ ‫ی‬ ‫نهادهای سیایس جهت ثبت‬ ‫مرکز تجارت ن‬ ‫جها�‬

‫بازاریا� دقیق‬ ‫تدوین برنامه‬ ‫ب‬ ‫جهت برریس کشش تقاضا و‬ ‫برریس خواسته های ت‬ ‫مش�یان‬

‫داخیل و خارجی در قالب‬ ‫مصاحبه و پرسشنامه و تدوین‬ ‫برنامه برندسازی‪ ،‬تبلیغات‬

‫جمع‌بندی و نتیجه ی‌گ�ی‬

‫شناسا� و‬ ‫تدوین روش‬ ‫ی‬ ‫انتخاب مشاور‪ ،‬سازنده و‬ ‫رسمایه گذاری و بهره بردار با‬ ‫توجه به ش�ایط کارفرما‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫طراحی اولیه و تهیه‬ ‫نقشه های فاز یک جهت‬ ‫ارائه به شهرداری‬

‫پیوست‬

‫گ‬ ‫کتها� که آماد� و توانمندی الزم جهت بهره برداری از فضای عمومی‪ ،‬تاسیسات و‬ ‫ش� ی‬ ‫پارکینگ پروژه را دارا است‪ ،‬در کشور وجود دارند و به نظر مشکیل از این بابت وجود ندارد‪.‬‬ ‫‌ها� که بهره بردار فضای اداری و ت‬ ‫اقام� می باشند در ایران به صورت حرفه ای وجود‬ ‫ش�کت ی‬ ‫نداشته ویل در دنیا تعداد محدودی وجود دارند‪ .‬برخی از ت‬ ‫مهم�ین آنها عبارتند از‪:‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫‪48‬‬

‫مهم�ین ش�کت‌های بهره بردار فضای ت‬ ‫پیوست‪ :‬برخی از ت‬ ‫اقام� و اداری‬

‫ﻓﻀﺎ‬

‫ﻣﺸﺨﺼﺎت‬

‫ﻧﺎم ﺷﺮﮐﺖ‬

‫ﺷﺮﮐﺖ رﮔﻮس‪ ،‬ﺑﺮﺗﺮﯾﻦ ﺷﺮﮐﺖ در ﺣﻮزه ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ‪،‬‬ ‫ﻓﺮوش و اﺟﺎره ﻓﻀﺎي اداري در دﻧﯿﺎﺳﺖ‪ .‬اﯾﻦ ﺷﺮﮐﺖ‬ ‫ﻫﻢ اﮐﻨﻮن ﻣﺎﻟﮏ ‪ 2300‬ﻣﺠﺘﻤﻊ اداري در ‪ 104‬ﮐﺸﻮر‬

‫اداري‬

‫ﺑﺎﺷﺪ‪.‬‬ ‫در دﻧﯿﺎﺳﺖ و ﻣﯿﺰﺑﺎن ‪ 2‬ﻣﯿﻠﯿﻮن ﺷﺮﮐﺖ ﻣﯽ‬ ‫است‪.‬‬ ‫اﯾﻦ ﺷﺮﮐﺖ در ﺳﺎل ‪ 1989‬در ﺑﻠﮋﯾﮏ اﯾﺠﺎد ﺷﺪ‪ .‬ﻫﻢ‬ ‫است‪.‬ﺑﺎﺷﺪ‪.‬‬ ‫اﮐﻨﻮن ﻣﻘﺮ آن در ﻟﻮﮔﺰاﻣﺒﻮرگ ﻣﯽ‬ ‫ﺷﺮﮐﺖ اﻧﮕﻠﯿﺴﯽ ‪ CBRE‬در اروﭘﺎ‪ ،‬ﺧﺎورﻣﯿﺎﻧﻪ و آﻓﺮﯾﻘﺎ‬ ‫ﺣﻀﻮر ﭘﺮرﻧﮕﯽ در ﻋﺮﺻﻪ ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ و ﺑﺎزارﯾﺎﺑﯽ ﻓﻀﺎي‬

‫اداري‬

‫اداري دارد‪ 160 .‬ﻣﺠﻤﻮﻋﻪ ﺑﺰرگ در ‪ 40‬ﮐﺸﻮر را ﻫﻢ‬ ‫اﮐﻨﻮن ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﻣﯽ ﻧﻤﺎﯾﺪ‪.‬‬ ‫ﻣﺠﻤﻮﻋﻪ آﮐﻮر در ‪ 3900‬ﻧﻘﻄﻪ دﻧﯿﺎ داراي ﻫﺘﻞ ﻫﺎي‬

‫اﻗﺎﻣﺘﯽ‬

‫‪ACCOR‬‬

‫اﻗﺎﻣﺘﯽ‬

‫‪Hilton‬‬

‫اﻗﺎﻣﺘﯽ‬

‫‪InterContinental‬‬ ‫‪Hotels Group‬‬

‫اﻗﺎﻣﺘﯽ‬

‫‪Marriott‬‬ ‫‪International‬‬

‫ﻣﺘﻨﻮع ﻟﻮﮐﺲ ﺗﺎ اﻗﺘﺼﺎدي ﺑﺎ ﺑﺮﻧﺪﻫﺎي ﻣﺘﻔﺎوت اﺳﺖ‪.‬‬ ‫اﯾﻦ ﺷﺮﮐﺖ ﻓﺮاﻧﺴﻮي و در ﭘﺎرﯾﺲ ﻣﺴﺘﻘﺮ اﺳﺖ‪ .‬ﻫﻢ‬ ‫اﮐﻨﻮن ‪ 500‬ﻫﺰار اﺗﺎق ﻫﺘﻞ را ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﻣﯽ ﻧﻤﺎﯾﺪ‪.‬‬ ‫اﯾﻦ ﺷﺮﮐﺖ داراي ‪ 750‬ﻫﺰار اﺗﺎق در ‪ 4600‬ﻧﻘﻄﻪ در‬ ‫دﻧﯿﺎﺳﺖ‪ .‬ﻣﻘﺮ اﯾﻦ ﺷﺮﮐﺖ وﯾﺮﺟﯿﻨﯿﺎي آﻣﺮﯾﮑﺎ و ﻋﻤﺪﺗﺎً‬ ‫ﻫﺘﻠﻬﺎي ﻟﻮﮐﺲ و ﮔﺮان ﻗﯿﻤﺖ در دﻧﯿﺎ را ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﻣﯽ‬

‫‌نماید‪.‬‬ ‫می‬ ‫ﻧﻤﺎﯾﺪ‪.‬‬ ‫اﯾﻦ ﻣﺠﻤﻮﻋﻪ ﻣﻌﻈﻢ اﻧﮕﻠﯿﺴﯽ داراي ‪ 750‬ﻫﺰار اﺗﺎق‬ ‫در ‪ 5000‬ﻧﻘﻄﻪ در دﻧﯿﺎﺳﺖ و ﮐﻼﺳﻬﺎي ﻣﺨﺘﻠﻒ ﻫﺘﻞ‬ ‫اﻋﻢ از ﻟﻮﮐﺲ‪ ،‬ﻣﺘﻮﺳﻂ و اﻗﺘﺼﺎدي را در ﻣﺠﻤﻮﻋﻪ‬

‫است‪.‬‬ ‫ﺑﺎﺷﺪ‪.‬‬ ‫ﺧﻮد دارا ﻣﯽ‬ ‫اﯾﻦ ﺷﺮﮐﺖ آﻣﺮﯾﮑﺎﯾﯽ در ‪ 1917‬اﯾﺠﺎد ﺷﺪ و ﭘﺲ از‬ ‫‪ 100‬ﺳﺎل‪ ،‬ﺣﺪود ‪ 700‬ﻫﺰار اﺗﺎق در ‪ 4000‬ﻧﻘﻄﻪ‬ ‫دﻧﯿﺎ را داراﺳﺖ‪ .‬ﻣﻌﺮوف ﺗﺮﯾﻦ ﺑﺮﻧﺪﻫﺎي ﻫﺘﻞ اﯾﻦ‬ ‫ﻣﺠﻤﻮﻋﻪ ﻋﺒﺎرﺗﻨﺪ از‪،Ritz carlton :‬‬ ‫‪Hotels,Edition Hotels,JW Marriott‬‬

‫* به پیوست گزارش سالیانه رشکت های فوق در قالب لوح فرشده ارسال می‌شود‪.‬‬

‫‪Bulgari‬‬

‫‪49‬‬

‫ارکان جهت‌ساز‬

‫پیوست‬

‫یادداشت‪:‬‬

P

A R

D I

S

T

E

J A R A T