Report 10

‫‪T‬‬

‫‪A‬‬

‫‪R‬‬

‫‪J A‬‬

‫‪E‬‬

‫‪T‬‬

‫تحليل فاز شناخت و ارائه ی گزينه ها‬ ‫‪IFA‬‬

‫نسخه ‪۳/۰۰‬‬

‫‪S‬‬

‫‪I‬‬

‫‪D‬‬

‫‪R‬‬

‫‪P A‬‬

‫پردیس گلستان تجارت‬

‫شاخه تجربـی معماری کالنشهر‬

‫راه�دی پروژه پردیس تجارت‬ ‫اسناد ب‬

‫‪IFA‬‬ ‫نسخه‪3/00‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫فــــــــــــــــــــــــــهرست‬

‫فصل اول‬

‫‪-1‬پیشگفتار‬ ‫‪ -1-1‬مقدمه‌ای بر ساختار تحلییل مطالعات‬ ‫اه�د در سطح پروژه ‬ ‫‪ -1-2‬مقدمه‌ای بر تکوین ر ب‬ ‫‪ -1-3‬رویکرد گزینه‌سازی ‬

‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪6‬‬

‫فصل دوم‬

‫‪-2‬تحلیل محیط کالن‬ ‫‪ -2-1‬تحلیل محیط سیایس‪ ،‬اجتماعی و اقتصادی‬ ‫‪ -2-2‬تحلیل محیط ن‬ ‫قانو�‬ ‫‪ -2-3‬تحلیل محیط پایداری‬ ‫‪ -2-4‬تحلیل محیط فناوری‬ ‫‪ -2-5‬تحلیل محیط رقابت‬ ‫‪ -2-6‬تحلیل نمونه‌های مشابه‬ ‫‪ -2-7‬تحلیل سایت‬ ‫‪ -2-8‬تحلیل مجوز اخذ شده‬ ‫‪ -2-9‬جداول فرصت و تهدید‬

‫‪9‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪19‬‬ ‫‪19‬‬ ‫‪22‬‬ ‫‪23‬‬

‫فصل سوم‬

‫‪-3‬عوامل کالن سنجش فرصت‬

‫‪31‬‬

‫فصل چهارم‬

‫‪35‬‬ ‫‪-4‬محوریت پردیس تجارت‬ ‫‪ -4-1‬مقدمه ‬ ‫‪36‬‬ ‫‪36‬‬ ‫‪ -4-2‬عملکردهای شهری‬ ‫‪42‬‬ ‫‪ 4-3‬محوریت ساختمان‌های بلند‌مرتبه در دنی ا‬ ‫‪-4-4‬برریس محوریت ساختمان‌های بلندمرتبه در کشورهای ‪45‬‬ ‫همسایه‬ ‫‪-4-5‬انتخاب محوریت پردیس تجارت بر اساس مطالعات محیط ‪47‬‬ ‫کالن‬

‫فصل پنجم‬

‫‪-5‬تعریف هویت‌های متنوع‬ ‫‪ -5-1‬هویت فضاهای اداری‬ ‫‪ -5-2‬هویت فضاهای تجاری‬ ‫‪ -5-3‬هویت فضاهای ت‬ ‫اقام�‬

‫‪51‬‬ ‫‪52‬‬ ‫‪54‬‬ ‫‪55‬‬

‫فصل ششم‬

‫‪-6‬سناریوهای مختلف برای پردیس تجارت‬ ‫‪ -6-1‬مقدمه‬ ‫‪ -6-2‬میکس‌یوز‬ ‫‪ -6-3‬میکس‌یوزهای پردیس تجارت ‬ ‫‪ -6-4‬گزینه‌های پردیس تجارت‬

‫‪59‬‬ ‫‪60‬‬ ‫‪60‬‬ ‫‪60‬‬ ‫‪61‬‬

‫فصل هفتم‬

‫‪-7‬تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬ ‫‪ -7-1‬اداری‬ ‫‪ -7-2‬اداری|با خدمات ویژه‬ ‫ت‬ ‫اداری|اقام�‬ ‫‪-7-3‬‬ ‫ت‬ ‫‪ -7-4‬اداری |اقام�| با خدمات ویژه‬ ‫‪ -7-5‬اداری | تجاری‬ ‫‪ -7-6‬اداری |تجاری| با خدمات ویژه‬ ‫‪ -7-7‬اداری | ت‬ ‫اقام� | تجاری‬ ‫ت‬ ‫‪ -7-8‬اداری | اقام� | تجاری | با خدمات ویژه‬

‫‪65‬‬ ‫‪67‬‬ ‫‪71‬‬ ‫‪75‬‬ ‫‪81‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪91‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪99‬‬

‫فصل هشتم‬

‫‪-8‬پیوست‬ ‫ن‬ ‫تام� مایل‬ ‫‪ -8-1‬پیوست یک ‪ -‬ی‬ ‫‪ -8-2‬پیوست دو ‪ -‬نیاز تهران به بلندمرتبه سازی‬

‫‪105‬‬ ‫‪106‬‬ ‫‪109‬‬

‫پیشگفتار‬

‫‪1‬‬

‫‪2‬‬

‫‪ -1‬مقدمه ای بر ساختار تحلیلی مطالعات‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫پروژه «پردیس تجارت» پروژه ای خاص در نوع خود است‪ .‬این پروژه خارج از قواعد معمول حاکم بر ساخت و‬

‫تحلییل‬ ‫ساختار‬ ‫تعریف شده و امکان ‪-1-1‬‬ ‫مطالعاتمتداول باید جستجو شود‪ .‬بدین منظور‬ ‫چهارچوب های‬ ‫قواعد و‬ ‫‌اینیزبرخارج از‬ ‫مقدمهآن‬ ‫سنجی اجرای‬

‫پیشگفتار‬

‫‪ -1‬مقدمه ای بر ساختار تحلیلی مطالعات‬ ‫معمولاست‪.‬‬ ‫قواعدداشته‬ ‫راهبردی‬ ‫پروژه نگاه‬ ‫موضوع‬ ‫خدمات‪ ،‬به‬ ‫چه در‬ ‫«پردیسخدمات و‬ ‫در هنگام ا رائه پیشنهاد شرح‬ ‫خارج از‬ ‫ایناین‬ ‫است‪.‬‬ ‫انجام‌ای خاص‬ ‫هنگام پروژه‬ ‫نوع خود‪،‬‬ ‫تجارت» در‬ ‫معمول حاکم بر ساخت و ساز کش‬ ‫پروژه «پردیس تجارت» پروژه ای خاص در نوع خود است‪ .‬این پروژه خارج از قواعد‬ ‫ز‬ ‫قواعد و‬ ‫خارج از‬ ‫برایای آن ین�‬ ‫‌سنجی اجر‬ ‫است و‬ ‫منظورکشور‬ ‫ساخبهت‌و‌ساز‬ ‫ساختار تحلیلی این حاکم‬ ‫پروژه «پردیس‬ ‫پیشبرد‬ ‫مدیریت‬ ‫امکانمناسب‬ ‫هایی‬ ‫شدهاهبرد‬ ‫تعریفبه ر‬ ‫دستیابی‬ ‫مطالعاتبرنیز‪،‬‬ ‫منظور مشاور‪،‬‬ ‫بدین‬ ‫شود‪.‬‬ ‫جستجو‬ ‫باید‬ ‫متداول‬ ‫های‬ ‫چهارچوب‬ ‫و‬ ‫قواعد‬ ‫از‬ ‫خارج‬ ‫نیز‬ ‫آن‬ ‫اجرای‬ ‫سنجی‬ ‫تعریف شده و امکان‬ ‫چهارچوب‌های متداول باید جستجو شود‪ .‬بدین منظور مشاور‪ ،‬چه در هنگام ارائه پیشنهاد‬ ‫بخش اصلی تشکیل می شود‪ :‬شناسایی فرصت ها و تهدیدهای راهبردی‪ ،‬تحلیل عوامل بحرانی‬ ‫در سطح کالن از سه‬ ‫است‪.‬‬ ‫ایناین‬ ‫خدمات‪ ،‬به‬ ‫انجامانجام‬ ‫هنگام هنگام‬ ‫خدماتدرو چه در‬ ‫پیشنهاد شرح‬ ‫داشتهاست‪.‬‬ ‫راهبردیداشته‬ ‫اه�دی‬ ‫موضوع‬ ‫خدمات‪ ،‬به‬ ‫خدمات و چه‬ ‫در هنگام ا رائه ش�ح‬ ‫موضوعنگاهنگاهر ب‬ ‫مطالعات ی ز‬ ‫شناسایی ف‬ ‫چرخه‪،‬ایکار‬ ‫دها�این‬ ‫در‬ ‫کند‪.‬‬ ‫‌یا�می‬ ‫بیان‬ ‫مناسب‬ ‫اینبهتکوین‬ ‫روند‬ ‫ساختار‬ ‫تحلیلیاین‬ ‫استراتژیک‪.‬‬ ‫مدیریت‬ ‫مناسب بر‬ ‫اه�‬ ‫به‬ ‫اهبردرادست‬ ‫‌منظور‬ ‫راهبرد ب‬ ‫ن�‪،‬‬ ‫ساختار‬ ‫مناسبر ب‬ ‫تجارت‬ ‫پردیس‬ ‫پروژهاز«‬ ‫پیشبرد‬ ‫مدیریت‬ ‫دستیابیهبه ر‬ ‫منظور‬ ‫تحلییلنیز‪،‬‬ ‫مطالعات‬ ‫این‬ ‫و راهیابی ساختار‬ ‫برای ی‬ ‫هایی ب‬ ‫شناسا�‬ ‫‌شود‪:‬‬ ‫راهبردی‪،‬می‬ ‫تشکیل‬ ‫اصیل‬ ‫فرصتاز‬ ‫شناساییکالن‬ ‫سطح‬ ‫تجارت»‪،‬‬ ‫«پردیس‬ ‫پیش�‬ ‫کالن از ب‬ ‫عوامل ی‬ ‫موانع عوا‬ ‫این‬ ‫است‪.‬‬ ‫مواجه‬ ‫موانعی‬ ‫بخشالً با‬ ‫معمو‬ ‫در این‬ ‫تحقق‬ ‫شود‪.‬‬ ‫پروژه می‬ ‫آغاز‬ ‫یابی‬ ‫فرصت‬ ‫تهدید ها ودریا «‬ ‫موفقیت‬ ‫بحرانی‬ ‫تحلیل‬ ‫هدیدهای‬ ‫سه و ت‬ ‫فرصتهاها‬ ‫شود‪:‬‬ ‫تشکیلامامی‬ ‫اصلی‬ ‫سهد»بخش‬ ‫سطح‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫‌یا� اس�اتژیک‪ .‬این‬ ‫ه‬ ‫ا‬ ‫ر‬ ‫و‬ ‫موفقیت‬ ‫ا�‬ ‫ر‬ ‫بح‬ ‫عوامل‬ ‫تحلیل‬ ‫دی‪،‬‬ ‫اه�‬ ‫ر‬ ‫تهدیدهای‬ ‫و‬ ‫‌ها‬ ‫ت‬ ‫فرص‬ ‫ب‬ ‫ب‬ ‫بلنده‬ ‫فرصت‬ ‫شناسایی‬ ‫چرخه‪ ،‬کار از‬ ‫راهبردکند‪ .‬در‬ ‫مناسب را بیان می‬ ‫تکوین راهبرد‬ ‫اصلیروند‬ ‫هایساختار‬ ‫گلوگاه این‬ ‫استراتژیک‪.‬‬ ‫راهیابی‬ ‫منافع‬ ‫اینازبرای‬ ‫مناسب‬ ‫قولی‬ ‫موفقیت و ویا به‬ ‫دستیابیتبه‌ها و‬ ‫شناسا� فرص‬ ‫کار‬ ‫تدویندر این چرخه‪،‬‬ ‫هستندرا وبیاندرمی‌کند‪.‬‬ ‫پروژهمناسب‬ ‫اه�د‬ ‫ساختار روند تکوین ر ب‬ ‫ی‬ ‫تهدید ها و یا «فرصت یابی» آغاز می شود‪ .‬اما تحقق این فرصت ها معموالً با موانعی مواجه است‪ .‬این موانع عوامل بحرا‬ ‫موانعی مواجه‬ ‫معموال با‬ ‫ممکنفرصت‬ ‫تحقق این‬ ‫تکرارآغاز م‬ ‫‌یا�»‬ ‫چرخه«فرص‬ ‫تهدیدها و یا‬ ‫راهب‬ ‫راهکارهای‬ ‫گلوگاه و‬ ‫است‌هافرصت‪،‬‬ ‫اما دور‬ ‫‌شود‪ .‬هر‬ ‫استیو در‬ ‫دقیقاً مد نظر قرار گیرند‪ .‬این‬ ‫قابلت ب‬ ‫ن‬ ‫بلند مدت‪ ،‬با‬ ‫منافع‬ ‫به‬ ‫دستیابی‬ ‫برای‬ ‫مناسب‬ ‫راهبرد‬ ‫تدوین‬ ‫در‬ ‫و‬ ‫هستند‬ ‫پروژه‬ ‫اصلی‬ ‫های‬ ‫گلوگاه‬ ‫موفقیت و یا به قول‬ ‫است‪.‬ی این موانع عوامل بحرا� موفقیت و یا به قویل گلوگاه‌های اصیل پروژه هستند و در‬ ‫تغییر کند‪.‬‬ ‫راهکارهایاینراهبردی کم‬ ‫منافع دور ممکن‬ ‫به در هر‬ ‫است و‬ ‫قابل‬ ‫این چرخه‬ ‫دقیقاً مد نظر قرار‬ ‫گلوگاهقورار یگ�ند‪.‬‬ ‫فرصت‪،‬مدنظر‬ ‫است دقیقا‬ ‫بلندمدت‪ ،‬باید‬ ‫‌یا�‬ ‫ای دس‬ ‫مناسب بر‬ ‫اه�د‬ ‫تدوین ر‬ ‫گیرند‪ .‬ب‬ ‫تکرارت ب‬ ‫اه�دی کمی‬ ‫تغییر کند‪ .‬چرخه قابل تکرار است و در هر دور ممکن است فرصت‪ ،‬گلوگاه و راهکارهای ر ب‬ ‫تغی� کند‪.‬‬ ‫ی‬

‫نتیجه گیری‬

‫• راهیابی‬

‫نتیجه گیری‬

‫اتژیکاهیابی‬ ‫استر • ر‬ ‫استراتژیک‬

‫تحلیل‬

‫تحلیل‬

‫• تحلیل عوامل‬ ‫عواملیا‬ ‫موفقیت‬ ‫بح•رانی‬ ‫تحلیل‬ ‫گلوکاه ها‬ ‫موفقیت یا‬ ‫بحرانی‬ ‫گلوکاه ها‬

‫شناخت‬

‫شناخت‬ ‫• شناسای ی‬ ‫فرصت ها و‬ ‫• شناسای ی‬ ‫فرصت ها و‬ ‫تهدید ها‬ ‫تهدید ها‬

‫عامل ی‬ ‫گلوگاه‬ ‫نداشته‪ .‬باشد‪.‬‬ ‫همراه‬ ‫هاییرا رابه به‬ ‫مناسب ودردرنتیجه‬ ‫مناسب و‬ ‫راهکار‬ ‫وجودکه در‬ ‫هیچ فرصتی وجود ندارد‬ ‫گلوگاه یا‬ ‫نداشته‬ ‫همراه‬ ‫گلوگاههایی‬ ‫نتیجه گلوگاه‬ ‫راهکار‬ ‫خود خود‬ ‫کناردر کنار‬ ‫ندارد تکه‬ ‫باشده‌همراه‬ ‫‌ها� را ب‬ ‫هیچ فرصتی هیچ‬ ‫فرص� وجود ندارد که در کنار خود‪ ،‬راهکار مناسب و در نتیجه گلوگاه ی‬ ‫‪1‬‬ ‫شناسایی و‬ ‫صورت عدم‬ ‫در‬ ‫است که‬ ‫عاملی‬ ‫عامیلواقع‬ ‫‪ ))Critical‬در‬ ‫)‪Factor‬‬ ‫باشد‪(CSF.‬‬ ‫انگلیسی‪:‬‬ ‫موفقیت (به‬ ‫شناسا‬ ‫شناسا�عدم‬ ‫که در‬ ‫است‬ ‫واقع‬ ‫در‬ ‫‪Critical‬‬ ‫‪Success‬‬ ‫)‪Factor‬‬ ‫‪(CSF‬‬ ‫انگلیسی‪:‬‬ ‫بحرانی(به‬ ‫بحرانی موفقیت‬ ‫عدم‬ ‫صورت‬ ‫عاملیدر‬ ‫است که‬ ‫‪Success‬موفقیت‬ ‫عامل بحر نا�‬ ‫گلوگاه یا‬ ‫نداشته‬ ‫صورت ی‬ ‫بنیادیهستند که ب‬ ‫راهبرد ها‬ ‫دهنده‬ ‫تشکیل‬ ‫بنیادی‬ ‫‌کند‪.‬ذرات‬ ‫عنصر ممیانند‬ ‫شکستسه‬ ‫میباکند‪ .‬این‬ ‫مواجه‬ ‫شکست‬ ‫برخورد با‬ ‫برخورد مناسب‪،‬و پروژه را‬ ‫ات‬ ‫ر‬ ‫ذ‬ ‫مانند‬ ‫عنرص‬ ‫سه‬ ‫این‬ ‫مواجه‬ ‫ا‬ ‫ر‬ ‫پروژه‬ ‫مناسب‪،‬‬ ‫برخورد مناسب‪ ،‬پروژه را با شکست مواجه می کند‪ .‬این سه عنصر مانند ذرات بنیادی تشکیل دهنده راهبرد ها هس‬ ‫مفهوم وشکل ن‬ ‫اه�د‬ ‫میمی‬ ‫مع�‬ ‫راهبردکهازبه‌هم‬ ‫هستند‬ ‫اه�دها‬ ‫‌دهنده‬ ‫تشکیل‬ ‫تکویندورر ب‬ ‫می ر ب‬ ‫گامی ازبه سوی مرح‬ ‫‌یابند‪.‬در هر‬ ‫گیرد و‬ ‫هم‪،‬استراتژی‬ ‫تکرارراهچرخة‬ ‫تکوین‬ ‫یابند‪.‬‬ ‫معنی‬ ‫همراه هم‪ ،‬مفهوم و‬ ‫‌شود‪.‬گامی به س‬ ‫هریدور‬ ‫در‬ ‫و‬ ‫گیرد‬ ‫می‬ ‫شکل‬ ‫استراتژی‬ ‫چرخة‬ ‫تکرار‬ ‫از‬ ‫راهبرد‬ ‫تکوین‬ ‫‪.‬‬ ‫یابند‬ ‫می‬ ‫معنی‬ ‫همراه هم‪ ،‬مفهوم و‬ ‫ت‬ ‫ریسکبرداشته‬ ‫نها�‬ ‫مبهمدور‬ ‫تولد هر‬ ‫ابتدایو در‬ ‫‌گ�د‬ ‫شکل م‬ ‫اتژی‬ ‫چرخه‬ ‫برداشته تک‬ ‫دری ی‬ ‫مرحلهو ی‬ ‫سویمحدود‬ ‫گامی وبهمنافع‬ ‫هستند‬ ‫معموالً‬ ‫اس�ها‬ ‫راهبرد‬ ‫میرارشود‪.‬‬ ‫نهایی‬ ‫باالیی مبه همراه دارند‪ .‬این‬ ‫باال� به‬ ‫ریسک‬ ‫محدود و‬ ‫منافع‬ ‫هستند و‬ ‫مبهم‬ ‫تولد‬ ‫ابتدای‬ ‫معمودر‬ ‫معموال‬ ‫اه�دها‬ ‫نهایی برداشته می شود‪.‬ر‬ ‫‌همربهاه همراه دا‬ ‫باالیی‬ ‫ریسک‬ ‫و‬ ‫محدود‬ ‫منافع‬ ‫و‬ ‫هستند‬ ‫مبهم‬ ‫تولد‬ ‫ابتدای‬ ‫در‬ ‫ال‬ ‫ً‬ ‫ها‬ ‫راهبرد‬ ‫ب‬ ‫ی‬ ‫حداقل پیش رانده ثشوند‪.‬‬ ‫ویژگی ها باید در روند تکوین گبه سوی شفافیت بیشتر‪ ،‬منافع حداکثر و‬ ‫ریسک ت‬ ‫حداک� و ریسک‬ ‫بیش�‪ ،‬منافع‬ ‫دارند‪ .‬این ویژ�‌ها باید در روند تکوین به‌سوی شفافیت‬ ‫ویژگی ها باید در روند تکوین به سوی شفافیت بیشتر‪ ،‬منافع حداکثر و ریسک حداقل پیش رانده شوند‪.‬‬ ‫شرانده شوند‪.‬‬ ‫حداقل پی ‌‬ ‫راهکار‬

‫راهکار‬

‫فرصت‬

‫فرصت‬

‫گلوگاه‬

‫گلوگاه راهبردی‪ ،‬برای این پروژه مشخص توسعه می یابد‪ .‬با عنای‬ ‫با تأثیر پذیری از این الگو‪ ،‬درک ما از نقش مهم فرصت و گلوگاه‬ ‫به نظر بسیاری از دانشمندان علم مدیریت‪ ،‬دستیابی به یک راهبرد مناسب برای سازمان یا پروژه امری تحلیلی و مرحله‬

‫‪CSF -Critical Success Factor .1‬‬

‫مشخص وج‬ ‫مشخصپروژه‬ ‫پروژه برای یک‬ ‫اینمناسب‬ ‫راهبرد‬ ‫دستیابی قطعی به‬ ‫الگوریتمی‬ ‫این امری‬ ‫نیست‪،‬از بلکه‬ ‫یابد‬ ‫توسعه می‬ ‫راهبردی‪،‬یکبرای‬ ‫برای گلوگاه‬ ‫فرصت و‬ ‫هیچ مهم‬ ‫استاز؛ ونقش‬ ‫تکوینی ما‬ ‫الگو‪ ،‬درک‬ ‫با تأثیر پذیری‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫پیشگفتار‬

‫اه�دی برای این پروژه‬ ‫تاث�پذیری از این الگو‪ ،‬درک ما از نقش مهم فرصت و گلوگاه ر ب‬ ‫با ی‬ ‫‌یا�‬ ‫ت‬ ‫دس‬ ‫مدیریت‪،‬‬ ‫علم‬ ‫دانشمندان‬ ‫از‬ ‫بسیاری‬ ‫نظر‬ ‫به‬ ‫عنایت‬ ‫با‬ ‫‌یابد‪.‬‬ ‫ی‬ ‫م‬ ‫توسعه‬ ‫مشخص‪،‬‬ ‫ب‬ ‫اه�د مناسب برای سازمان یا پروژه امری تحلییل و مرحله‌ای نیست‪ ،‬بلکه امری ن‬ ‫تکوی�‬ ‫به یک ر ب‬ ‫اه�د مناسب برای یک پروژه مشخص‬ ‫‌یا� قطعی به یک ر ب‬ ‫است و هیچ الگوریتمی برای دست ب‬ ‫گ‬ ‫بص�ت نسبت به چگون�‬ ‫ایجاد‬ ‫شناخت‪،‬‬ ‫مرحله‬ ‫اصیل‬ ‫اهداف‬ ‫وجود ندارد‪ .‬به‌این‌ترتیب ییک از‬ ‫ی‬ ‫اه�د مناسب است که در تمام طول پروژه‪ ،‬از کارفرما و مشاوران وی در جهت‬ ‫تکوین یک ر ب‬ ‫ن‬ ‫بهره‌برداری از مزایای تفکر ت‬ ‫پشتیبا� کند‪.‬‬ ‫اس�اتژیک‬ ‫شناسا� فرصت‌ها و تهدیدها ‪ :‬همه‌روزه هزاران پدیده‪ ،‬حاوی مفاهیم عمیق و‬ ‫‪-1-1-1‬‬ ‫ی‬ ‫ارزشمند برای کسب‌و‌کار اتفاق می‌افتد‪ .‬اما اغلب مردم از درک آن‌ها محرومند‪ .‬وقوع هر‬ ‫‌ها� برای کسب‌و‌کار است‪« .‬فرصت‪ ،‬برقراری ش�ایط خایص‬ ‫پدیده‪ ،‬پیام‌آور ایجاد فرصت ی‬ ‫است که در آن منفعت بالقوه‌ای وجود دارد»‪ .‬با کامل شدن عوامل فرصت‪ ،‬منافع بالقوه در‬ ‫فرصت به فعلیت می‌رسد‪.‬‬ ‫البته قبل از هر ی ز‬ ‫چ� الزم است که فرصت‌ها درک شوند‪ .‬با این‌که بسیاری از پدیده‌ها حاوی‬ ‫فرصت هستند‪ ،‬اما ما از درک آن ناتوان هستیم‪ ،‬زیرا ذهن ما نسبت به آن‌ها حساس نیست‪.‬‬ ‫تغی� شغل نباشد‪ ،‬به آگهی‌های استخدام روزنامه توجه‬ ‫برای مثال مادامی که فردی درصدد ی‬ ‫ن‬ ‫نمی‌کند‪ .‬بنابراین ی ن‬ ‫‌یا�‪ ،‬حساسیت ذه� است‪ .‬پاسخ از ِآن کیس است که‬ ‫اول� الزمه فرصت ب‬ ‫ن‬ ‫سوایل دارد‪ .‬فرصت‌های نهفته در پدیده‌ها از ِآن کسا� است که در جستجوی آن باشند‪ .‬این‬ ‫‌گ�د‪.‬‬ ‫جستجو از خواست مجدانه و عزم مجاهدانه رسچشمه می ی‬ ‫ادبیات ت‬ ‫اس�اتژی بارها و بارها تاکید شده است‪ ،‬ارزش یک‬ ‫از طرف دیگر همان‌گونه که در‬ ‫ِ‬ ‫گ‬ ‫ت‬ ‫اه�د» به دو عامل بست� دارد‪ :‬اول این‌که تا چه اندازه برای پروژه «مزیت رقاب�» ایجاد‬ ‫«ر ب‬ ‫می‌کند‪ .‬دوم این‌که تا چه اندازه پرکردن این فاصله برای رقیب هزینه در‌ بردارد‪ .‬مالحظه‬ ‫می‌شود که این عوامل هر دو به ماهیت فرصت و خاستگاه آن باز می‌شود‪.‬‬ ‫اول� گام برای درک فرصت‌ها‪ ،‬ن‬ ‫بنابراین ی ن‬ ‫غ�‌سازی ذهن نسبت به موضوع است‪ .‬مدیران پروژه‬ ‫ت‬ ‫‌خو� بشناسند و نسبت به آن درک عمیقی‬ ‫و مشاوران ایشان‬ ‫بایس� محیط کسب‌و‌کار را به ب‬ ‫ن‬ ‫داشته باشند‪ .‬دیگر این‌که یک ذهن غ�‪ ،‬اما بدون حساسیت‪ ،‬خود بزرگ‌ترین مانع برای درک‬ ‫فرصت‌ها است‪ .‬سوم این‌که حساسیت ن‬ ‫ذه� منجر به درک فرصت نخواهد شد مگر این‌که‬ ‫تغی�ات محیط ی ز‬ ‫ن� برریس و ماورای اتفاقات و پدیده‌های ساده‪ ،‬دریافته شود‪ .‬از این‬ ‫روند ی‬ ‫گ‬ ‫تضمی� برای صحت پیش‌بی�ن‬ ‫ن‬ ‫ویژ� گاهی به «شم کسب‌و‌کار» یاد می‌شود و نکته این‌که هیچ‬ ‫خ�گان صنعت‬ ‫پیش�د پروژه به مشورت با ب‬ ‫این روندها وجود ندارد‪ .‬بنابراین مشاور در فرایند ب‬ ‫و اقتصاد کشور و نهایتا صحه‌گذاری یافته‌ها توسط خرد جمعی مدیران ارشد پروژه‪ ،‬تاکید‬ ‫داشته است‪.‬‬ ‫مفاهیمی که توضیح داده شد‪ ،‬در مرحله شناخت پروژه برای مشاور سه رویکرد کیل به‌دنبال‬ ‫خواهد داشت‪:‬‬ ‫‌خو� بازشنایس کنند‪.‬‬ ‫• مشاور و کارفرما باید پدیده‌ها و رخدادهای محیط صنعت را به ب‬ ‫• مشاور و کارفرما باید با حساسیت‪ ،‬اخبار محیط را رصد کنند‪.‬‬ ‫ن‬ ‫• مشاور باید ت‬ ‫ح�‌االمکان ذهن خود و مدیران پروژه را نسبت به موضوع غ� کند‪.‬‬ ‫‌خو� رصد‬ ‫برای این‌که در معرض پدیده‌ها قرار یگ�یم‪ ،‬نه‌تنها باید محیط دور و نزدیک را به ب‬ ‫کنیم‪ ،‬بلکه باید خود را در ارتباط قوی با قطب‌های فعال و ت‬ ‫کن�ل‌کننده صنعت قرار دهیم‪.‬‬ ‫ب�‌الملیل‪ ،‬ت‬ ‫‌جانش� برای در معرض پدیده قرار ت ن‬ ‫بس�ی ب� ی ن‬ ‫حضور فعال در نمایشگاه‌های ی ن‬ ‫گرف�‬ ‫است‪ .‬محافل حرفه‌ای رسمی (سمینارها‪ ،‬کنفرانس‌ها‪ ،‬بازدیدها‪ )...‬و یغ�رسمی (باشگاه‌های‬ ‫تخصیص‪ ،‬حرفه‌ای‪ ،‬مجالت و شن�یات داخیل و خارجی و عضویت در وبگاه‌ها‪ )...‬از دیگر‬

‫‪3‬‬

‫‪4‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫پیشگفتار‬

‫ارها� است که می‌توانند در این امر مفید باشند‪ .‬مدیران پروژه و هم ی ن‬ ‫‌چن� مشاوران‬ ‫ابز ی‬ ‫باید برای اطالع از مرزهای کسب‌و‌کار و فهم سوال‌های اسایس آن‪ ،‬در پایان این پروژه به‬ ‫یک برنامه موثر دست‌کم چندساله دست پیدا کنند‪ .‬در واقع فقط هنگامی‌که یک فرصت‬ ‫دها� درست برای پروژه فراهم می‌شود و‬ ‫تحول‌ساز درک شود‪ ،‬زیربنای ظهور و تدوین ر ب‬ ‫اه� ی‬ ‫شناسا� تا آخر ادامه خواهد داشت‪.‬‬ ‫این‬ ‫ی‬ ‫ن‬ ‫اه�دی‪ ،‬مرتفع‌کردن‬ ‫‪ -1-1-2‬تحلیل عوامل بحرا� موفقیت (گلوگاه)‪ :‬کارکرد اصیل راه‌کارهای ر ب‬ ‫اه�دی است‪ .‬هنگامی‌که گلوگاه‌ها رفع شوند‪ ،‬منافع بالقوه در فرصت به فعلیت‬ ‫گلوگاه‌های ر ب‬ ‫می‌رسند‪ .‬گلوگاه‌ها به دو دسته اصیل تقسیم می‌شوند‪« ،‬گلوگاه در منابع» و «گلوگاه در‬ ‫فرآیندها»‪ .‬منابع کلیدی شامل کلیه عوامل مهمی است که از خارج سازمان ی ن‬ ‫تام� می‌شود‪،‬‬ ‫ت‬ ‫مانند ی ن‬ ‫«تام� رسمایه» و فرآیندها متوجه ساز‌و‌کارهای مدیریت است و از دیدگاه مش�ی‬ ‫ایجاد‌کننده ارزش است‪ .‬در تجربه و تحلیل گلوگاه باید عوامل الزم برای تحقق منافع نهفته‬ ‫شناسا� شود‪ .‬بدین منظور دو رویکرد کیل وجود دارد‪ :‬رویکرد ن‬ ‫عی� و رویکرد‬ ‫در فرصت‬ ‫ی‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫ذه�‪ .‬اساس رویکرد عی�‪ ،‬الگوبرداری و برریس پروژه‌های مشابه است‪ ،‬در‌حایل‌که در رویکرد‬ ‫ن‬ ‫شناسا� پروژه‌های مشابه و الگوهای‬ ‫ذه�‪ ،‬تفکر نقش کلیدی دارد‪ .‬به این ترتیب مشاور برای‬ ‫ی‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫ش‬ ‫جها� برای این پروژه از هیچ کوش� فروگذار نکرده است و این برریس‌ها متعاقبا ین� ادامه‬ ‫خواهد یافت‪ .‬از ف‬ ‫طر� ارزش الگوبرداری و برریس نمونه‌های مشابه‪ ،‬هنگامی دوچندان‬ ‫گ‬ ‫می‌شود که بدانیم گلوگاه‌های اصیل و شایست�‌های کلیدی‪ ،‬همزاد یکدیگرند و در مجموع‪،‬‬ ‫اه�دی کالن را تشکیل می‌دهند‪.‬‬ ‫عوامل ر ب‬ ‫گ‬ ‫ت‬ ‫ز‬ ‫اه�دی‪ ،‬به هر یم�ان شایست�‌های کلیدی بیش� باشد‪ ،‬گلوگاه‌های‬ ‫در فضای فرصت‌های ر ب‬ ‫گ‬ ‫اه�دی ت‬ ‫اه�دی‪ ،‬جزو شایست�‌های کلیدی سازمان‬ ‫کم� خواهد بود‪ .‬آن‌گاه که تمام عوامل ر ب‬ ‫ر ب‬ ‫ن‬ ‫پروژه قرار یگ�د‪ ،‬گلوگاه‌های پروژه از یب� رفته و منافع نهفته در فرصت به فعلیت خواهد‬ ‫رسید‪.‬‬ ‫اه�د و نقشه راه درست‪ ،‬ابتدا باید فرصت و سپس گلوگاه‌های‬ ‫‌یا� به یک ر ب‬ ‫بنابراین برای دست ب‬ ‫‌گ�ی یک راهکار‬ ‫‌یا� به منافع نهفته در فرصت را شناخت تا مقدمات الزم برای شکل ی‬ ‫دست ب‬ ‫اه�دی فراهم شود‪.‬‬ ‫مناسب ر ب‬ ‫اه�دی»‬ ‫‪ -1-1-3‬تدوین ب‬ ‫راه�د و نقشه راه‪ :‬راهکارها باید در یک روند تکوین به «راهکار ر ب‬ ‫‌یا� به هدف‬ ‫ت‬ ‫دس‬ ‫‌های‬ ‫ه‬ ‫گلوگا‬ ‫تا‬ ‫باشد‬ ‫قادر‬ ‫که‬ ‫است‬ ‫اهکاری‬ ‫ر‬ ‫دی‪،‬‬ ‫اه�‬ ‫ر‬ ‫اهکار‬ ‫تبدیل شوند‪ .‬ر‬ ‫ب‬ ‫ب‬ ‫اه�دی نهفته در فرصت را (با ریسک قابل قبویل) محقق سازد‪ .‬شناخت‬ ‫را رفع کند و منافع ر ب‬ ‫ض‬ ‫قواعد ی ن‬ ‫‌یا� به یک راهکار‬ ‫‌یا� ر ب‬ ‫اه�دی است و بدون آن‪ ،‬دست ب‬ ‫اول� و مهم‌ترین �ورت راه ب‬ ‫درست‪ ،‬یغ�ممکن است‪ .‬باید ابتدا قواعد را شناخت و سپس آن‌ها را شکست و یا یپ�وی کرد‪.‬‬ ‫در گزارش های بعدی‪ ،‬به این مهم ت‬ ‫بیش� پرداخته می‌شود‪ .‬بنابراین تا اینجا به طور خالصه‬ ‫اه�د در‬ ‫اه�دی»‪ ،‬اجزای اصیل الگوی تحلییل تکوین ر ب‬ ‫«فرصت»‪« ،‬گلوگاه» و «راهکارهای ر ب‬ ‫این پروژه هستند‪.‬‬

‫راه�د در سطح پروژه‬ ‫‪ -1-2‬مقدمه‌ای بر تکوین ب‬ ‫پیش�د این مطالعات‪ ،‬باید الگوی گزارش‌های‬ ‫پس از مرور کالن الگو و ساختار تحلییل حاکم بر ب‬ ‫‌گ�ی است و با هر تصمیم‪ ،‬ت‬ ‫فاز تحلیل ی ز‬ ‫فرص�‬ ‫ن� مرور شود‪ .‬مدیریت پروژه‪ ،‬دنیای تصمیم ی‬ ‫به بهای از دست ت ن‬ ‫رف� سایر فرصت‌ها‪ ،‬به چنگ می‌آید‪ .‬هزینه فرصت‪ ،‬در واقع هزینه از‬ ‫ت‬ ‫دست دادن منافع یک فرصت‪ ،‬برای به دست آوردن فرص� دیگر است‪.‬‬ ‫در این پروژه مشخص مشاور سعی خواهد کرد تا در مرحله تحلیل‪ ،‬به الگوی خایص از‬

‫روش تحلیل‪ ،‬با نگاهی جامع به تحلیل گلوگاهی دست یابد‪ .‬این تحلیل در واقع یک منطق‬ ‫‌گ�ی است که بر مبنای محاسبه پیامدهای احتمایل گزینه‌های مختلف تصمیم عمل‬ ‫تصمیم ی‬ ‫تعی�ن‬ ‫می‌کند‪ .‬این نوع‬ ‫‌گ�د‪ :‬انتخاب گزینه‌های اصیل‪ ،‬ی‬ ‫راهبردیتحلیل در چند گام اسایس انجام می ی‬ ‫‪ -1-2‬تصمیم گیری‬ ‫نها�‪ .‬اگر چه روش تحلییل پروژه‪ ،‬یک‬ ‫پیامدها و احتمال وقوع‪ ،‬ارزش مورد انتظار و تحلیل ی‬ ‫‌گفته‪ ،‬است و بد‬ ‫پروژهشمحدود‬ ‫ارزشمند‬ ‫شوند‪ .‬منابع‬ ‫این حذف‬ ‫ضعیف‬ ‫گزینهو های‬ ‫برخی از‬ ‫است‪،‬باید‬ ‫گیری�ض راهبردی‬ ‫به منظور تصمیم‬ ‫مفاهیم پی‬ ‫انطباق با‬ ‫نگرش‪ ،‬در‬ ‫مفهوم‬ ‫فلسفه‬ ‫اما درک‬ ‫روش ریا‬ ‫اتژیک‪،‬بهره مندی‬ ‫اس� آنها و‬ ‫مرتبط تبا‬ ‫هایو بهتر و‬ ‫تحلیل گزینه‬ ‫تهدیدها‪،‬دقیق به‬ ‫امکانوپرداختن‬ ‫ضعیف‪،‬‬ ‫‌یا�‬ ‫فرصتد یا را‬ ‫اه�‬ ‫گلوگاهی‬ ‫فرصت‌ها‬ ‫شناسا�‬ ‫کنار گذاشتن مانند‬ ‫تدوین ر ب‬ ‫هایه ب‬ ‫فرصت های ی‬ ‫ندارد‪.‬است‪.‬‬ ‫منافع آن وجودمهم‬ ‫منطق تصمیم گیری راهبردی در دو توصیه خالصه می شود‪ :‬فرصت های اصلی را بشناسید و من‬ ‫ضعیف‬ ‫سه عبرخی‬ ‫پروژه‪،‬باید‬ ‫اه�دی‬ ‫سطحی ر‬ ‫‌گ�‬ ‫‌منظور‬ ‫دی‪ :‬به‬ ‫راه�‬ ‫‌گ�ی‬ ‫مهم را بر آن ‪-1-2-1‬‬ ‫همچنین ب‬ ‫تصمی‪.‬م ی‬ ‫این ب‬ ‫تصمیم ی‬ ‫گزینه ها‪ ،‬ارک‬ ‫‌های دارد‪:‬‬ ‫گزینهوجود‬ ‫نصرازاصلی‬ ‫گیری‪ ،‬در‬ ‫تصمیم‬ ‫برای‬ ‫متمرکز کنید‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫حذف شوند‪ .‬منابع ارزشمند پروژه محدود است و بدون کنار گذاش� فرصت‌های ضعیف‪،‬‬ ‫جهت ساز‪ ،‬و شایستگی ها‪ .‬ت نهدف نهایی‪ ،‬دستیابی به ت کمترین هزینه فرصت است‪ .‬برای دستیابی به این هدف نه تنها توس‬ ‫امکان پرداخ� دقیق به گزینه‌های به� و فرصت‌های مرتبط با آن‌ها و بهره‌مندی از منافع آن‬ ‫عوامل مذکور حائز اهمیت است‪ ،‬بلکه نحوه مشارکت آنها با یکدیگر نیز تعیین کننده است‬ ‫‌شود‪ .:‬فرصت‌های اصیل را‬ ‫اه�دی در دو توصیه خالصه می‬ ‫‌گ�ی ر ب‬ ‫وجود ندارد‪ .‬منطق تصمیم ی‬ ‫ن‬ ‫‌گ�ی‪ ،‬در سطح این پروژه‪،‬‬ ‫م‬ ‫تصمی‬ ‫ای‬ ‫ر‬ ‫ب‬ ‫‌چن�‬ ‫م‬ ‫ه‬ ‫کنید‪.‬‬ ‫متمرکز‬ ‫آن‬ ‫بشناسید و منابع مهم را بر‬ ‫ی‬ ‫ی‬ ‫گ‬ ‫‌یا�‬ ‫‪ -2-2‬الگویسه عنرص‬ ‫نها�‪ ،‬دست ب‬ ‫مفهومی اصیل وجود دارد‪ :‬گزینه‌ها‪ ،‬ارکان جهت‌ساز‪ ،‬و شایست�‌ها‪ .‬هدف ی‬ ‫به ت‬ ‫عوامل‬ ‫مرحلهتوسعه‬ ‫سهه‌تنها‬ ‫هدف ن‬ ‫تصمیمبه این‬ ‫‌یا�‬ ‫است‪ .‬برای‬ ‫کم�ین‬ ‫دست ب‬ ‫حائزاخت‪ ،‬تحلیل‬ ‫مذکور‪ :‬شن‬ ‫شده است‬ ‫پیشنهاد‬ ‫راهبردی‬ ‫برای هر‬ ‫فرصت پروژه‪،‬‬ ‫هزینهبرای این‬ ‫پیشنهادی‬ ‫در الگوی مفهومی‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫تعی�‌کننده است‪.‬‬ ‫نتیجه گیری‪ .‬اهمیت است‪ ،‬بلکه نحوه مشارکت آن‌ها با یکدیگر ین� ی‬ ‫‪ -1-2-2‬الگوی مفهومی‪ :‬در الگوی مفهومی پیشنهادی برای این پروژه‪ ،‬برای هر تصمیم‬ ‫‌گ�ی‪.‬‬ ‫اه�دی سه مرحله پیشنهاد شده است‪ :‬شناخت‪ ،‬تحلیل و نتیجه ی‬ ‫ر ب‬ ‫‪5‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫پیشگفتار‬

‫نتیجه گیری‬ ‫• تدوین راهبرد‬

‫تحلیل‬ ‫• تصمیم گیری‬

‫شناخت‬ ‫• مقدمه سازی‬

‫این سه متناظر با مقدمه سازی یا تصمیم سازی‪ ،‬تحلیل و تصمیم گیری‪ ،‬و تدوین راهبرد در سطح عملیاتی پروژه هستند‪.‬‬

‫اه�د‬ ‫تدوین ر‬ ‫ی‪ ،‬و‬ ‫‌گ�‬ ‫مرحلهتصمی‬ ‫تحلیل و‬ ‫‌سازی‪،‬‬ ‫یک‪،‬تصمی‬ ‫‌سازی یا‬ ‫مقدمه‬ ‫متناظر با‬ ‫سه این مراحلاین‬ ‫عمل ب‬ ‫بعدیم ی‬ ‫مهمدراست‪ ،‬هشیا‬ ‫آنچه در‬ ‫است‪.‬‬ ‫انسجام‬ ‫پیشمنیاز‬ ‫موثر هر‬ ‫اجرای‬ ‫مهمسههستند و‬

‫ت‬ ‫عملیا� پروژه هستند‪ .‬هر سه این مراحل مهم هستند و اجرای موثر هر یک‪ ،‬پیش‌نیاز‬ ‫سطح‬ ‫انجام مرحله بعدی است‪ .‬آن‌چه در عمل مهم است‪ ،‬هشیاری همیش� نسبت به مفاهیم و‬ ‫تعیین گزینه ه‬ ‫محیطی‬ ‫فرصت های‬ ‫انجامدرک‬ ‫بررسی و‬ ‫تحلیل با‬ ‫مرحله‬ ‫الگو در‬ ‫تصمیماینگیری‬ ‫منطقشود‪.‬‬ ‫تکمیل می‬ ‫این بهپروژه‪،‬‬ ‫مطالعات‬ ‫مرحله اول‬ ‫‌سازی با‬ ‫مقدمه‬ ‫است‪.‬‬ ‫نهفته در‬ ‫مرحله شناخت‪،‬رعایت‬ ‫نقشه راه‬ ‫جامع و‬ ‫طرح‬ ‫انجامد‪.‬‬ ‫مدیران می‬ ‫مرحلهگیری‬ ‫پیش رو جهت یاتصمیم‬ ‫گردد‪.‬ت‌های‬ ‫می فرص‬ ‫تکمیلدرک‬ ‫برریس و‬ ‫تحلیل با‬ ‫مرحله‬ ‫نهاییدر‬ ‫‌گ�ی‬ ‫‌شود‪.‬درتصمی‬ ‫تکمیل می‬ ‫شناخت‪،‬‬ ‫مرحلهم ی‬ ‫ن‬ ‫نها�‬ ‫تعی� گزینه‌های پیش‌رو جهت تصمیم ی‬ ‫محیطی به ی‬ ‫‌گ�ی مدیران می‌انجامد‪ .‬در مرحله ی‬ ‫اصلیاه تکمیل می‌شود‪.‬‬ ‫هاینقشه ر‬ ‫جامع و‬ ‫طرحگزینه‬ ‫‪ -3-2‬پیشنهاد‬ ‫‌گ�ی مستلزم گزینه‌های مناسب است‪.‬‬ ‫‪ -1-2-3‬پیشنهاد گزینه‌های اصیل‪ :‬در عمل تصمیم ی‬ ‫های مناسب برای تصمیم است‪ .‬تصمیم گیری مناسب از درستی ت نو کیفیت گز‬ ‫در عمل تصمیم گیری مستلزم وجود‬ ‫گزینه ت‬ ‫درس� و کیفیت گزینه‌ها آغاز می‌شود‪ .‬بدون در اختیار داش�‬ ‫‌گ�ی مناسب از‬ ‫تصمیم ی‬ ‫امکان پذیر نیس‬ ‫مناسب‬ ‫یک تصمیم‬ ‫دستیابی‬ ‫مطلوبیت‬ ‫گزینه‬ ‫داشتن‬ ‫‌ها�دربا اختیار‬ ‫بدون‬ ‫ها آغاز می شود‪.‬‬ ‫‌گاه نباید‬ ‫نیست‪ .‬هیچ‬ ‫امکانبه‌پذیر‬ ‫تصمیمباال‪،‬مناسب‬ ‫هاییبهبا یک‬ ‫‌یا�‬ ‫ت‬ ‫دس‬ ‫باال‪،‬‬ ‫مطلوبیت‬ ‫ب‬ ‫گزینه ی‬ ‫گرفت‪.‬از ازطرفی ف‬ ‫کارآیی و درس‬ ‫سطح ک‬ ‫‌هایضعیف در‬ ‫های‬ ‫گزینه‬ ‫طر�حذف‬ ‫تصمیمگرفت‪.‬‬ ‫محدود تصمیم‬ ‫‌های محدود‬ ‫گزینهه های‬ ‫برایبرای‬ ‫النکالن‬ ‫سطح‬ ‫ضعیف در‬ ‫گزینه‬ ‫حذف‬ ‫هیچگاه نباید بابا گزین‬ ‫ض‬ ‫ت‬ ‫نمودهخود‪،‬‬ ‫سعینقش‬ ‫گزارشتحقق‬ ‫مشاور برای‬ ‫نقشبنابر‬ ‫است‪.‬‬ ‫برایوری‬ ‫اصیل �‬ ‫است‪.‬گزینه‬ ‫انتخاب‬ ‫درس�‬ ‫هایآ� و‬ ‫است تا در انط‬ ‫ایندر این‬ ‫خود‪،‬‬ ‫تحقق‬ ‫‌هایمشاور‬ ‫بنابراین‬ ‫ضروری‬ ‫اصلی‬ ‫انتخاب گزینه کار ی‬ ‫مناس� را برای ش�وع‬ ‫‌های‬ ‫ه‬ ‫گزین‬ ‫کارفرما‪،‬‬ ‫نظر‬ ‫با‬ ‫انطباق‬ ‫در‬ ‫تا‬ ‫است‬ ‫نموده‬ ‫سعی‬ ‫ارش‬ ‫ز‬ ‫گ‬ ‫این‬ ‫با نظر کارفرما‪ ،‬در‬ ‫ب‬ ‫گزینه های مناسبی را برای شروع مطالعات دقیق تر پیشنهاد کند‪.‬‬ ‫مطالعات دقیق‌تر پیشنهاد کند‪.‬‬

‫انجام مرحله اول مطالعات این پروژه‬ ‫همیشگی نسبت به مفاهیم و رعایت منطق نهفته در این الگو است‪ .‬مقدمه سازی با گ‬

‫‪6‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫پیشگفتار‬

‫هم ی ن‬ ‫‌چن� به‌منظور توسعه مشارکت و توسعه فضای تصمیم‪ ،‬انجام مطالعات به همراه‬ ‫ت‬ ‫برگزاری کارگاه‌های زیادی برنامه‌ریزی شده است تا به خلق گزینه‌های مناسب و گس�ش فضای‬ ‫‌گ�ی کمک کند‪.‬‬ ‫تصمیم ی‬ ‫‌گ�ی‪ ،‬به ناسازگاری ی ن‬ ‫ب�‬ ‫م‬ ‫تصمی‬ ‫ای‬ ‫ر‬ ‫ب‬ ‫مشخص‬ ‫‌ساز‬ ‫ت‬ ‫جه‬ ‫کان‬ ‫ر‬ ‫ا‬ ‫فقدان‬ ‫‌ساز‪:‬‬ ‫ت‬ ‫جه‬ ‫ارکان‬ ‫‪-1-2-4‬‬ ‫ی‬ ‫تصمیمات می‌انجامد و تنظیم ارکان نادرست‪ ،‬اتخاذ تصمیمات درست را ناممکن می‌سازد‪.‬‬ ‫صحت یک دیدگاه از هم‌سازی آن با قواعد پارادایم حاکم‪ ،‬چه معماری و چه اقتصادی ش‬ ‫نا�‬ ‫اه�دی نه‌تنها‬ ‫‌گ�ی ر ب‬ ‫می‌شود‪ .‬اگر دیدگاه با قواعد پارادایم حاکم در تضاد باشد‪ ،‬تصمیم ی‬ ‫ب�‌فایده است‪ ،‬بلکه در مواردی ممکن است ت‬ ‫ح� به ض�ر پروژه منجر شود‪ .‬مثال پایبندی به‬ ‫‌جا� نخواهد برد‪.‬‬ ‫‌زدا� باشد راه به ی‬ ‫جا� که پارادایم حاکم انبوه ی‬ ‫دیدگاه تولید انبوه مسکن در ی‬ ‫گ‬ ‫‪ -1-2-5‬شایست�‌های کلیدی‪ :‬یک تصمیم درست‪ ،‬تنها در صورت پیاده شدن می‌تواند‬ ‫ن‬ ‫سازما� است‪ .‬برای افزایش ت‬ ‫درس�‬ ‫اثربخش باشد و پیاده‌سازی تصمیم مستلزم قابلیت‌های‬ ‫گ‬ ‫تصمیمات‪ ،‬همواره باید به توسعه قابلیت‌ها و شایست�‌های کلیدی سازمان پرداخت‪.‬‬ ‫‌ها� هستند که در فرآیندهای اصیل سازمان نقش مهمی دارند‪.‬‬ ‫قابلیت‌های موثر‪ ،‬قابلیت ی‬ ‫عی� و ن‬ ‫همان‌گونه که در تجربه و تحلیل گلوگاه در سطح کالن‪ ،‬از دو رویکرد متناظر ن‬ ‫ذه�‬ ‫استفاده می‌شود و همان‌گونه که اساس رویکرد ن‬ ‫عی�‪ ،‬الگوبرداری و برریس پروژه‌های مشابه‬ ‫ن� برای شناسا� پروژه‌های مشابه و الگوهای ن‬ ‫است‪ ،‬مشاور این‌بار ی ز‬ ‫جها� برای این پروژه در‬ ‫ی‬ ‫سطح گزینه‌های تصمیم‪ ،‬هم‌چنان جداگانه عمل کرده که گزارش آن به‌صورت مجزا آماده‬ ‫شده است‪.‬‬

‫‪ -1-3‬رویکرد گزینه‌سازی‬ ‫در مرحله شناخت‪ ،‬مطالعات محیطی بر عنارص محیط کالن ن‬ ‫یع� محیط سیایس‪ ،‬اقتصادی‪،‬‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫قانو�‪ ،‬اجتماعی‪ ،‬فناوری و پایداری در کنار محیط نزدیک یا رقاب� شامل رقبا‪ ،‬مش�یان‪،‬‬ ‫سازندگان و جایگزین‌ها صورت گرفت‪ .‬به‌عالوه تحلیل موقعیت سایت و برریس موضوع‬ ‫ترافیک و ت‬ ‫دس�یس‌ها انجام شد‪ .‬الگوبرداری از مهم‌ترین ساختمان‌های بلند در دنیا (با‬ ‫محوریت ساختمان‌های تجارت ن‬ ‫ب�‌الملیل و میکس‌یوز‌های معروف) ی ز‬ ‫جها�‪ ،‬مراکز مایل ی ن‬ ‫ن�‬ ‫منجر به درک عمیق‌تری از ش�ایط این‌گونه پروژه‌ها شد‪ .‬هم ی ن‬ ‫‌چن� سعی شد مهم‌ترین‬ ‫خواسته‌های ذی‌نفعان کلیدی پروژه ی ز‬ ‫شناسا� شود‪.‬‬ ‫ن� برریس و‬ ‫ی‬ ‫شکل زیر نشان می‌دهد که پس از فاز شناخت‪ ،‬نوبت به گزینه‌سازی می‌رسد و سپس تحلیل‬ ‫ف�ییک گزینه‌ها انجام می‌شود‪ .‬در انتها ی ز‬ ‫اقتصادی و تدوین برنامه ی ز‬ ‫ن� طرح جامع سه‌بعدی‬ ‫اه�دهای پروژه ی ز‬ ‫ن� در دستور کار خواهد بود‪ .‬نکته قابل توجه این‬ ‫و ترسیم نقشه راه و ر ب‬ ‫است که خروجی فاز شناخت تا انتهای پروژه مورد نیاز است و ورودی مهم تمامی مراحل آ�ت‬ ‫خواهد بود‪.‬‬ ‫ت‬ ‫سوال اصیل در این مرحله این است که با توجه به مطالعات صورت گرفته‪ ،‬به�ین گزینه ها‬ ‫برای این پروژه چیست؟ قطعاً پاسخ به این سوال وابسته به فرصت بیا� انجام شده در برریس‬ ‫ین‬ ‫همچن� الگوبرداری است‪ .‬در ادامه به ارائه مهم‌ترین‬ ‫ش�ایط محیطی‪ ،‬موقعیت سایت و‬ ‫یافته های فاز شناخت پرداخته می‌شود ‪.‬‬

‫‪ 2‬گزینه سازی بر اساس نمونه های مشابه در دنیا و نتایج فاز شناخت‬ ‫‪ 3‬تحلیل اقتصادی و ترسیم برنامه ی ز‬ ‫ف�ییک گزینه ها و تصمیم یگ�ی گزینه (گزینه های) برتر‬ ‫‪ 4‬ترسیم طرح جامع سه بعدی‬ ‫‪5‬‬ ‫نها�‬ ‫نها� سازی ارکان جهت ساز‪ ،‬ر ب‬ ‫اه�دها و ترسیم نقشه راه اجر یا� برای گزینه ی‬ ‫ی‬

‫پیشگفتار‬

‫مدل شماتیک اجرای پروژه‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪1‬‬

‫فاز شناخت (محیط کالن‪ ،‬محیط رقابت‪ ،‬ذی‌نفعان‪ ،‬سایت و ترافیک‪ ،‬الگوبرداری)‬

‫‪7‬‬

‫تحلیل محیط کالن‬

‫‪2‬‬

‫‪10‬‬

‫‪ -2-1‬تحلیل محیط سیایس‪ ،‬اجتماعی و اقتصادی‬

‫‪1‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل محیط کالن‬ ‫‪ .1‬مطالعات شناخت این محیط در گزارش ‪ 4‬و ‪5‬‬ ‫ارائه شده‪.‬‬ ‫‪Business Monitor .2‬‬ ‫‪Capital Intelligence .3‬‬

‫معت�ترین منابع‪ ،‬پیش ن‬ ‫‌بی�‌های سیایس و اقتصادی به ش�ح زیر‬ ‫در فاز شناخت سعی شد از ب‬ ‫استخراج شود‪:‬‬ ‫ن‬ ‫• پیش ن‬ ‫معت� ی ز‬ ‫ب�نس مونیتور‪ 2‬و موسسه کپیتال اینتلیجنس‪ 3‬نشان‬ ‫موسسه‬ ‫‪،‬‬ ‫جها�‬ ‫بانک‬ ‫‌بی�‬ ‫ب‬ ‫می‌دهد که ریسک سیایس و اقتصادی در ایران با رفع تحریم‌ها کاهش خواهد یافت‪ .‬منظور‬ ‫این است با رفع تحریم‌ها و با توجه به عزم دولت برای ثبات سیاست‌گذاری‪ ،‬ش�ایط سیایس‬ ‫تغی�ات شدید نخواهد شد‪.‬‬ ‫اقتصادی کشور به ثبات رسیده و سیاست‌های کالن کشور دچار ی‬ ‫ن‬ ‫البته رتبه ایران به‌دلیل برخی نوسانات در سیاست‌گذاری‌ها هنوز مساعد نیست‪ ،‬اما پیش‌بی�‌ها‬ ‫بو‌کار و رسمایه‌گذاری حکایت دارد‪.‬‬ ‫از فراهم‌آمدن ش�ایط مساعدتری برای کس ‌‬ ‫• پیش ن‬ ‫‌بی� می‌شود با تثبیت دوران پسا‌تحریم‪ ،‬دولت تا‌حدودی‪ ،‬موفق خواهد شد ش�ایط‬ ‫رکود تورمی را در کشور مهار کرده و حداقل ش�ایط رشدی ‪ 5.2‬درصدی را برای اقتصاد کشور‬ ‫ث‬ ‫مهیا کند‪ .‬پیش ن‬ ‫حداک�‬ ‫‌بی� افزایش رشد اقتصادی (سال ‪ 2016‬معادل ‪ 3‬درصد‪ ،‬سال‌های آینده‬ ‫ن‬ ‫مسکو� (اداری‪-‬‬ ‫تا ‪ 5‬درصد) و در‌نتیجه افزایش اشتغال و افزایش تقاضای واحدهای یغ�‬ ‫تجاری) به‌دلیل تقویت بخش‌های تولیدی‪ ،‬شکل خواهد گرفت‪ .‬منظور این است که افزایش‬ ‫تولید ناخالص داخیل و اصالح الگوی صادر تا� کشور‪ ،‬منتج به رشد قابل مالحظه ش�کت‌ها و‬ ‫نیازمندی آن‌ها به فضای مطلوب اداری است‪ .‬تهران به‌عنوان پایتخت کشور‪ ،‬نیاز به فضای‬ ‫ت‬ ‫صنع� و هم ی ن‬ ‫‌چن� تجاری را پوشش دهد‪.‬‬ ‫اداری جدید دارد تا تقاضای ش�کت‌های تولیدی و‬ ‫هم ی ن‬ ‫متناس� خواهند داشت‪.‬‬ ‫‌چن� تعداد گردشگران تجاری‪ ،‬رشد‬ ‫ب‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫تام� مایل و با توجه به موارد فوق‪ ،‬ریسک رسمایه‌گذاری یب�‌الملیل در کشور کاهش‬ ‫• در حوزه ی‬ ‫خواهد یافت و رسمایه‌گذاری مستقیم خارجی‪ ،‬به‌خصوص در بخش صنعت زیرساخت و‬ ‫انرژی افزایش خواهد یافت‪ .‬پیش ن‬ ‫‌بی� افزایش رسمایه‌گذاری خارجی (البته عمدتا در بخش نفت‬ ‫و گاز و زیرساخت‌ها) به‌صورت آرام (سال ‪ 2017‬حدود ‪ 3.5‬میلیارد دالر) توسط بانک جها�ن‬ ‫ض‬ ‫باال� جهت جذب رسمایه‌گذاری خارجی از کشور ی ن‬ ‫چ�‬ ‫منطقی است‪ .‬در‌حال‌حا�‪ ،‬پتانسیل ی‬ ‫ش‬ ‫اروپا� به‌عنوان �کای‬ ‫آسیا� است) و کشورهای ی‬ ‫(که عمده رسمایه‌گذاری‌ها آن در کشورهای ی‬ ‫جدید ایران در دوران پساتحریم‪ ،‬وجود خواهد داشت‪ .‬عالقه‌مندی حضور سازندگان خارجی‬ ‫اخ� به‌وفور دیده شده است‪.‬‬ ‫در حوزه ساخ ‌‬ ‫تو‌ساز طی چندماه ی‬ ‫ن‬ ‫الزم به ذکر است علت پیش‌بی� رشد آرام جذب رسمایه خارجی در ایران طی سال‌های آینده‪،‬‬ ‫نظ� سخت‌بودن‬ ‫با�ق‌ماندن برخی موانع رسمایه‌گذاری در ایران در کوتاه‌مدت و میان‌مدت ی‬ ‫تام� مایل‪ ،‬تورم‪ ،‬عدم ثبات سیاست‌ها‪ ،‬وجود فساد‪ ،‬بوروکرایس و ی ن‬ ‫ین‬ ‫قوان� پیچیده است‪.‬‬ ‫بو‌کار)‬ ‫(بر‌اساس آخرین گزارش رقابت‌پذیری و فضای کس ‌‬ ‫• با رفع تحریم‌ها و حضور بانک‌های خارجی در ایران‪ ،‬امکان اخذ وام‌های ی ن‬ ‫ب�‌الملیل و‬ ‫‌گ�ی از خطوط اعتباری ی ن‬ ‫ب�‌الملیل کشور و دریافت وام‌های ارزی مجددا تسهیل خواهد‬ ‫بهره ی‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫زم� و‬ ‫(نظ� صندوق‌های ی‬ ‫تام� مایل ساخت‌و‌ساز ی‬ ‫چن� پیش‌بی� می‌شود روش‌های ی‬ ‫شد‪ .‬هم‌ ی‬ ‫مسکن‪ ،‬اوراق صکوک و‪ )...‬با محوریت بازار رسمایه در کشور در راستای سیاست‌های دولت‬ ‫گ‬ ‫توسعه یابد‪ .‬برنامه دولت با توجه به سیاست‌های خروج یغ�تورمی از رکود‪ ،‬جذب نقدین� بازار‬ ‫توسط بازار رسمایه است‪.‬‬ ‫• با آغاز دوران پساتحریم‪ ،‬تجارت خارجی ایران توسعه خواهد یافت و احتمال می‌رود‬ ‫درخواست ایران برای عضویت در سازمان تجارت ن‬ ‫جها� که از سال ‪ 1388‬معطل مانده بود‪،‬‬ ‫پیگ�ی شده و ایران موفق می‌شود که با حفظ رژیم تجاری مطلوب خود به این سازمان ملحق‬ ‫ی‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل محیط کالن‬

‫شود‪ .‬رشد اقتصادی مناسب و الحاق به سازمان تجارت ن‬ ‫جها�‪ ،‬زمینه را برای اصالح الگوی‬ ‫صادرات کشور و تنوع کاالهای صادر تا� فراهم خواهد کرد‪ .‬افزایش صادرات یغ� ت‬ ‫‌نف�‪ ،‬خود‬ ‫موجب تقویت بخش خصویص اقتصاد و ش�کت‌های کوچک و متوسط خواهد شد‪ .‬هم ی ن‬ ‫‌چن�‬ ‫ن� در کنار ش�کت‌های داخیل به دنبال فضای اداری ت‬ ‫ت‬ ‫مش�یان خارجی ی ز‬ ‫اقام� مناسب برای‬ ‫بو‌کار و سکونت خواهند بود‪.‬‬ ‫کس ‌‬ ‫• هدف دولت کاهش نرخ تورم (به‌عنوان ییک از موانع رسمایه‌گذاری در ایران) به زیر ‪10‬درصد‬ ‫است‪ .‬از ف‬ ‫‌بی� افزایش ارزش ن‬ ‫‌بی� می‌شود‪ ،‬نرخ دالر با توجه به پیش ن‬ ‫‌طر� پیش ن‬ ‫جها� دالر و‬ ‫‌بی� بانک ن‬ ‫مب� بر استفاده از نظام نرخ ارز شناور برای کشورهای ت‬ ‫جها� ن‬ ‫پیش ن‬ ‫نف�‪ ،‬حداقل‬ ‫سالیانه ‪ ‌5‬درصد رشد را تجربه کند‪ .‬با توجه به سابقه افزایش رشد نرخ دالر در کشور (سالیانه‬ ‫حدود ‪ ‌1 5‬درصد)‪ ،‬می‌توان رشد ‪ 10‬درصد را برای آن در‌نظر‌گرفت‪ .‬لذا کارشناسان داخیل و‬ ‫ب�‌الملیل معتقدند تک‌نرخی کردن تورم با توجه به افزایش نرخ ارز و هم ی ن‬ ‫ین‬ ‫‌چن� نیاز دولت به‬ ‫رکودزدا� بعید به‌نظر می‌رسد‪.‬‬ ‫اشتغال‌ز یا� و‬ ‫ی‬ ‫ت‬ ‫بو‌کار‪ ،‬طرح جامع شهر تهران‪ ،‬برنامه‬ ‫نظ� بهبود قانون فضای کس ‌‬ ‫• اسناد باالدس� کشور ی‬ ‫گ‬ ‫ششم توسعه‪ ،‬سیاست‌های سازمان توسعه تجارت و اتاق بازر ن‬ ‫گا� ایران هم� بر ایجاد‬ ‫ت‬ ‫اداری‪-‬اقام� مناسب برای ش�کت‌های داخیل و خارجی تاکید دارد‪ .‬در تهران پس‬ ‫مجتمع‌های‬ ‫مناس� برای توسعه وجود خواهد داشت و با توجه به کمبود‬ ‫‌های‬ ‫ل‬ ‫پتانسی‬ ‫‌ها‪،‬‬ ‫م‬ ‫تحری‬ ‫از رفع‬ ‫ب‬ ‫بو‌کار‪ ،‬رسمایه‌گذاری در ایجاد این نوع مجتمع‌ها‬ ‫ساختمان بلند و فضای اداری مناسب کس ‌‬ ‫جذاب به‌نظر می‌رسد‪.‬‬ ‫‌بی� می‌شود با توجه به محدودیت درآمدهای ت‬ ‫• پیش ن‬ ‫نف� و بودجه دولت در سال‌های تآ�‬ ‫ح� کاهش آن و مهم‌تر از آن سیاست دولت ن‬ ‫به‌دلیل عدم افزایش قیمت نفت یا ت‬ ‫مب� بر‬ ‫گ‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫تاخ�ی چندماهه پس از سیاست‬ ‫کن�ل نقدین�‪ ،‬قیمت واحدهای مسکو� (که همیشه با ی‬ ‫گ‬ ‫ت‬ ‫تزریق نقدین� در دولت‌های قبل شاهد رشد شدید آن بوده‌ایم)‪ ،‬کن�ل شود و لذا جذابیت‬ ‫آن برای رسمایه‌گذاری‪ ،‬کاهش خواهد داشت‪ .‬در طرح جامع تهران هم عمدتا توصیه به‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫مسکو� شده است‪ .‬بر‌اساس‬ ‫مسکو� (اداری و تجاری) به‌جای‬ ‫افزایش رسانه‌های واحدهای یغ�‬ ‫مطالعات صورت گرفته توسط مشاور در فاز شناخت‪ ،‬قیمت فروش واحدهای اداری در هر‬ ‫ن‬ ‫مسکو� در همان منطقه است‪ .‬لذا باتوجه‬ ‫منطقه تهران‪ ،‬حداقل ‪30‬درصد گران‌تر از واحدهای‬ ‫به باالتر بودن قیمت واحدهای اداری و پیش ن‬ ‫‌بی� رونق آن در سال‌های آینده‪ ،‬به نظر بازار‬ ‫ن‬ ‫مسکو� برای رسمایه‌گذاران خواهد بود‪.‬‬ ‫جذاب‌تری از‬ ‫• در‌حال ض‬ ‫‌پا� آن‌ها‬ ‫ل‬ ‫اشغا‬ ‫نرخ‬ ‫و‬ ‫‌ها‬ ‫ل‬ ‫ما‬ ‫و‬ ‫تجاری‬ ‫واحدهای‬ ‫ار‬ ‫ز‬ ‫با‬ ‫مدت‬ ‫کوتاه‬ ‫رکود‬ ‫شاهد‬ ‫‌حا�‬ ‫ی‬ ‫هستیم‪ .‬اما پیش ن‬ ‫‌بی� می‌شود با رفع تحریم‌ها‪ ،‬بهبود رسانه درآمد‪ ،‬حضور برندهای خارجی و‬ ‫ض‬ ‫اصالح مدل واگذاری (با مدل اجاره به‌جای فروش) �یب اشغال آن‌ها افزایش یابد‪ .‬هم ی ن‬ ‫‌چن�‬ ‫با توجه به کمبود هتل‌های مناسب در پایتخت‪ ،‬پیش ن‬ ‫‌بی� می‌شود با افزایش مسافران خارجی‬ ‫در بلندمدت در تهران‪ ،‬شاهد رونق هتل‌سازی باشیم‪ .‬در‌حال ض‬ ‫‌حا� ساخت پنج هتل ‪ 5‬ستاره‬ ‫در تهران‪ ،‬در دست اقدام است‪.‬‬ ‫• معضالت اجتماعی توسعه ساختمان‌های بلند در دنیا می‌تواند به‌عنوان ییک از چالش‌ها‬ ‫منظور شود‪ .‬ت‬ ‫اع�اضات به توسعه ساختمان‌های بلند عمدتا به‌دلیل افزایش تردد‪ ،‬شلوغی‬ ‫ق‬ ‫منطقه‪ ،‬احتمال کاهش بهره‌مندی ساکنان منطقه از برخی امکانات طبیعی و حقو� است‪.‬‬ ‫منتقدان‪ ،‬صدور پروانه ساخت برای ده‌ها مجموعه تجاری و اداری عظیم در تهران را از این‬ ‫منظر مورد نقد قرار داده‌اند که پایتخت‪ ،‬ظرفیت بارگذاری‌های این نوع مجتمع‌های عظیم را‬ ‫ندارد و شهرداری‌ها باید به جای تقویت این مراکز‪ ،‬به فکر توسعه فضاهای عمومی و هم ی ن‬ ‫‌چن�‬ ‫گ‬ ‫تقویت کاربری‌های فرهن� و اجتماعی و آرام‌سازی شهر باشند‪ ،‬به‌‌طوری‌که مردم بتوانند در‬

‫‪11‬‬

‫گ‬ ‫این شهر زند� کنند و تهران شهری در خدمت اقتصاد و درآم ‌دز یا� نباشد‪ ،‬بلکه در خدمت‬ ‫گ‬ ‫ت‬ ‫انتقادا�‬ ‫تو‌ساز ساختمان‌های بلند‪،‬‬ ‫زند� باشد‪ .‬در مجموع در کنار استقبال مردم از ساخ ‌‬ ‫تو‌سازها برای شهر و مردم آن ایجاد می‌کند و واکنش مردم نسبت به آن‬ ‫که این نوع ساخ ‌‬ ‫یز‬ ‫ن� قابل تامل است‪.‬‬

‫‪12‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ -2-2‬تحلیل محیط ن‬ ‫قانو�‬

‫‪1‬‬

‫تحلیل محیط کالن‬

‫در فاز شناخت سعی شد وضعیت ن‬ ‫معت�ترین منابع به ش‌�ح زیر استخراج شود‪:‬‬ ‫قانو� پروژه‪ ،‬از ب‬ ‫نها�‪ ،‬در کمیسیون‬ ‫• سایت پردیس تجارت در پهنه‌ای قرار دارد که ضوابط آن‪ ،‬بر‌اساس طرح ی‬ ‫ماده ‪ ،5‬به‌عنوان عایل‌ترین مرجع سیاست‌گذاری و تصویب ضوابط معماری و شهرسازی و‬ ‫طرح‌های جامع شهرهای کشور‪ ،‬مصوب می‌شود‪.‬‬ ‫گ‬ ‫• در سند چشم‌انداز کشور‪ ،‬شهر تهران به‌عنوان مرکز تجاری علمی‪-‬فرهن� منطقه تعریف‬ ‫ت‬ ‫باالدس�‪ ،‬طرح‬ ‫شده‌است و با توجه به‌آن پروژه‌های بزرگ توجیه و طرح می‌شوند و اسناد‬ ‫اقام� مناسب برای تسهیل تجارت‪ ،‬پشتیبا�ن‬ ‫جامع شهر تهران‪ ،‬از ساخت مجتمع‌های اداری و ت‬ ‫می‌کنند‪.‬‬ ‫ث‬ ‫ش‬ ‫• با توجه به رونق بلند‌مرتبه‌سازی در شهرهای بزرگ دنیا‪ ،‬اک� کشورهای پی�فته ضوابط‬ ‫استانداردها� برای بلند‌مرتبه‌سازی دارند‪ .‬ضوابط باالدست از رسمایه‌گذاری داخیل‬ ‫مشخص و‬ ‫ی‬ ‫و خارجی در طرح‌های عمر نا� استقبال می‌کند‪.‬‬ ‫گ‬ ‫• سند چشم‌انداز شهر تهران و برنامه پنج‌ساله ششم کشور‪ ،‬از پروژه‌های بزرگ تجاری فرهن�‬ ‫حمایت می‌شود و نوید حضور ش�کت‌های عظیم ی ن‬ ‫ب�‌الملیل در آینده کشور را می‌دهند‪.‬‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫تبی�ن‬ ‫• در خصوص ی ن‬ ‫قوان�‬ ‫باالدس� نف� کشوری‪ ،‬برای ساختما� در ابعاد پردیس تجارت ی‬ ‫مشخیص وجود ندارد‪.‬‬ ‫•با توجه به نیاز شهر تهران برای بلندمرتبه‌سازی و ساخت یغ�‌استاندارد و یغ�‌اصویل‬ ‫ساختمان‌های بلند‌مرتبه تا به امروز‪ ،‬نیاز ضوابط بلند‌مرتبه‌سازی برای شهر تهران به‌شدت حس‬ ‫می‌شود که با تصویب آن بلند‌مرتبه‌سازی در تهران سازمان داده خواهد شد‪ .‬با توجه به رونق‬ ‫بلند‌مرتبه‌سازی در شهرهای بزرگ دنیا‪ ،‬کشورهای ش‬ ‫استانداردها�‬ ‫پی�فته ضوابط مشخص و‬ ‫ی‬ ‫قوان� ی ن‬ ‫تضم� کیفیت باید از ی ن‬ ‫برای بلند‌مرتبه‌سازی دارند‪ .‬برای ی ن‬ ‫ب�‌الملیل برای ساخت بهره برد‪.‬‬ ‫ن‬ ‫قوان� ساخت‪ ،‬ن‬ ‫قوان� پیمان‪ ،‬ی ن‬ ‫• ین‬ ‫ایم� طول ساخت‪ ،‬حقوق سازندگان‪ ،‬ایم� ساختمان در برابر‬ ‫حوادث و امنیت‪ ،‬شش موضوعی است که نیازمند پروتکل‌های ش‬ ‫پی�فته و طبعا به‌روز است‪.‬‬ ‫• همان‌طور که در مورد شهرهای بزرگ دنیا اشاره شد ث‬ ‫استانداردها�‬ ‫اک�ا ضوابط مشخص و‬ ‫ی‬ ‫برای بلندمرتبه‌سازی وجود دارد‪ .‬در ایران ی ز‬ ‫ن� تصویب طرح جدید ضوابط بلند‌مرتبه‌سازی‬ ‫بخ� از ی ن‬ ‫می‌تواند ش‬ ‫قوان� مورد نظر مدیریت شهری را در مورد ساختمان‌های بلند‌مرتبه را‬ ‫روشن کند‪.‬‬ ‫• با توجه به پتانسیل‌های موجود در منطقه ‪ 12‬شهر تهران‪ ،‬طرح‌های فرادست از تاسیس مرکز‬ ‫تجارت ن‬ ‫جها� استقبال می‌کنند‪.‬‬

‫‪ .1‬مطالعات شناخت این محیط در گزارش ‪ 9‬ارائه‬ ‫شده‪.‬‬

‫‪ -2-3‬تحلیل محیط پایداری‬

‫‪1‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ .2‬مطالعات شناخت این محیط در گزارش ‪ 6‬ارائه‬ ‫شده‪.‬‬

‫تحلیل محیط کالن‬

‫معت�ترین منابع‪ ،‬ملزومات قابل توجه در مقوله پایداری برای پروژه به‬ ‫در فاز شناخت سعی شد از ب‬ ‫ش�ح زیر استخراج شود‪:‬‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫• رشد جمعیت و تالش برای پیوس� به طبق ‌ه متوسط و متعاقبا کاهش نرخ فقر در کشورهای رو‬ ‫معمول کاهش مرصف انرژی با ش�ایط سخت‌‌تر و چالش‌بر ی ز‬ ‫انگ�تری‬ ‫به توسعه سبب شده تا روند‬ ‫ِ‬ ‫اخ� با اقبال‬ ‫‌های‬ ‫ه‬ ‫ده‬ ‫طی‬ ‫‌ها‬ ‫ن‬ ‫ساختما‬ ‫در‬ ‫تجدیدپذیر‬ ‫‌های‬ ‫ی‬ ‫انرژ‬ ‫مرصف‬ ‫مواجه باشد‪ .‬از‌این‌رو‬ ‫ی‬ ‫ن‬ ‫تام� انرژی ییک از مهم‌ترین فاکتور‌های امکان‌پذیر بودن‬ ‫قابل توجهی روبه‌رو بوده است‪ .‬مرصف و ی‬ ‫در پردیس گلستان است‪.‬‬ ‫• در‌نظر ت ن‬ ‫‌ها� جهت برریس و‬ ‫ن‬ ‫سازما‬ ‫که‬ ‫‌رفته‬ ‫ش‬ ‫پی‬ ‫‌جا‬ ‫ن‬ ‫آ‬ ‫تا‬ ‫‌ساز‬ ‫و‬ ‫ت‬ ‫‌‬ ‫ساخ‬ ‫در‬ ‫پایداری‬ ‫‌گرف� اصول‬ ‫ی‬ ‫‌ها� برای نظارت بر هم‌سو بودن ساختمان‌ها با اصول پایدار شکل گرفته است‪.‬‬ ‫ارائه‌ی گواهی‌نامه ی‬ ‫در ایران ساختمان پایدار ساخته نشده است؛ از‌این‌جهت‪ ،‬پایدار ساخته‌شدن پردیس گلستان تجارت‬ ‫کمک ن‬ ‫شایا� به باال ت ن‬ ‫رف� وجهه داخیل و خارجی آن خواهد کرد‪.‬‬ ‫• تبدیل شدن آن به یک جریان معماری (از لحاظ پایداری) از اهداف اصیل پردیس تجارت است‪.‬‬ ‫در کنار ی ن‬ ‫‌ها� که پس از آن در تهران ساخته می‌شوند‪ .‬این جریان‬ ‫تبی�‬ ‫استانداردها� برای ساختمان ی‬ ‫ی‬ ‫‌ها� که بعد از آن در ایران ساخته خواهند شد‪.‬‬ ‫الگو� باشد برای ساختمان ی‬ ‫می تواند ی‬ ‫• موقعیت ن‬ ‫مکا� پروژه در تهران و نقش عملکردی آن‪ ،‬به‌گونه‌ای است که پردیس گلستان تجارت در‬ ‫زمان کوتاهی در مرکز توجه عموم قرار خواهد گرفت‪.‬‬ ‫ن‬ ‫ش‬ ‫‌گرما� جایگزین‬ ‫اخ� انرژی‌های تجدیدپذیر خورشیدی‪ ،‬بار�‪ ،‬باد و ی‬ ‫• طی دهه‌های ی‬ ‫زم� ی‬ ‫سوخت‌های فسییل و تجدیدناپذیر شده تا بتواند در بلند‌مدت هم در کاهش مرصف و هم کاهش‬ ‫گ‬ ‫گ‬ ‫آلود� موثر واقع شده و در مقابل افزایش مرصف و تمام‌شدن منابع تجدیدپذیر و آلود�‌های‬ ‫ت‬ ‫بگ�د‪.‬‬ ‫بیش� زیست‌محیطی حاصل از مرصف سوخت‌های فسییل قرار ی‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫تاث�ی که ب ‌هواسط ‌ه کن�ل انرژی ساختمان‪ ،‬در‬ ‫تکنولوژی‌های اتصاالت و روش‌های کن�ل خودکار و ی‬ ‫کاهش مرصف انرژی می‌گذارد کم از جایگزین‌کردن سوخت‌های فسییل با منابع تجدیدپذیر ندارد؛‬ ‫اخ� ی ز‬ ‫تجه�ات خاص آن‪ ،‬چه در حیط ‌ه تولید و چه مرصف بسیار مورد توجه‬ ‫از‌این‌رو طی سال‌های ی‬ ‫ت‬ ‫واقع شده است‪ .‬ایران دس�یس کمی به تکنولوژی انرژی‌های پاک دارد‪.‬‬ ‫• مقول ‌ه مرصف انرژی تنها محدود به منابع اولیه و پسماند نمی‌شود‪ ،‬بلکه الگوهای رصف و فرهنگ‬ ‫رایج را ی ز‬ ‫نظ� هزینه‌های الزم جهت‬ ‫‌گ�د‪ .‬فرهنگ و الگوی مرصف ب�‌هیچ هزین ‌ه اولیه‌ای ی‬ ‫ن� در بر‌می ی‬ ‫تجهی�ات تکنولوژیک و ی ز‬ ‫بازیافت و تولید انرژی از پسماند‪ ،‬ی ز‬ ‫تجه�ات انرژی‌های تجدیدپذیر مانند‬ ‫ن‬ ‫‌چن� به نور و باد‬ ‫سلول‌های خورشیدی و یغ�ه‪ ،‬قابلیت طرح‌ریزی و اجرا دارد‪ .‬در‌ای ‌نراستا ایران هم ی‬ ‫مناسب برای استفاده ت‬ ‫دس�یس دارد‪.‬‬ ‫• توجه به دو مقوله‌ی «معماری‌های ویژه» و «فرهنگ‌سازی» که هزینه‌ی مازادی بر پروژه تحمیل‬ ‫نمی‌کنند‪ ،‬می‌تواند سطح پایداری ساختمان را باال بب�د‪.‬‬ ‫ن‬ ‫• با توجه به نگرش طراحی پایدار در سطح ن‬ ‫جها�‪ ،‬به طراحان طراز اول جها� در پردیس گلستان‬ ‫نیاز خواهد بود‪.‬‬ ‫• لحاظ کردن زمینه‌های پایداری و اخذ گواهینامه لیید هزین ‌ه افزوده‌ای در حدود ‪ 3‬تا ‪ 5‬درصد به‬ ‫پروژه تحمیل خواهد کرد‪.‬‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫• تکنولوژی‌ها و مصالح پایدار غالبا واردا� بوده و دس�یس مستقیم به آن‌ها وجود ندارد ‪.‬‬ ‫• مدیریت پسماند که ت‬ ‫گس�ه‌‌ای از کاهش مرصف‪ ،‬استفاد ‌ه دوبار‌ه پیش از دفع تا تفکیک انواع‬

‫‪13‬‬

‫‌گ�د‪ ،‬اگر به ت‬ ‫درس� سازماندهی شود‪ ،‬هم در راستای کاهش مرصف‬ ‫زباله‌ها هنگام دفع را در بر‌می ی‬ ‫گ‬ ‫آلود� ش‬ ‫تاث�ی شگرف خواهد داشت‪ .‬ارزان‌بودن سوخت فسییل‬ ‫پسماند‪،‬‬ ‫نا� از‬ ‫و هم کاهش‬ ‫ی‬ ‫‌گ�ی سمت‌وسوی مرصف‌گرا� برای جامعه‌ی ایرا�ن‬ ‫در ایران از جمله‌ عوامل اصیل در شکل ی‬ ‫ی‬ ‫ن‬ ‫تغی� فرهنگ‬ ‫بوده و فرهنگ مرصف جامعه ایران در سطح پایی� قرار دارد؛ از این منظر ی‬ ‫مرصف می‌تواند کاری سخت باشد‪.‬‬ ‫• پس از به‌دست‌آمدن رقم مرصف انرژی پردیس تجارت‪ ،‬این پروژه می‌تواند در معرض‬ ‫یک موج منفی از تبلیغات قرار یگ�د‪.‬‬

‫‪14‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ -2-4‬تحلیل محیط فناوری‬

‫تحلیل محیط کالن‬ ‫‪ .1‬مطالعات شناخت این محیط در گزارش ‪ 7‬ارائه‬ ‫شده‪.‬‬

‫‪1‬‬

‫معت�ترین منابع‪ ،‬وضعیت ن‬ ‫قانو� پروژه به ش‌�ح زیر‬ ‫در فاز شناخت سعی شد با استفاده از ب‬ ‫استخراج شود‪:‬‬ ‫مس� حرکت به‌سوی آینده مستلزم تطبیق با ش‬ ‫پی�فت‬ ‫• مناسبات ساختمان‌های بلند در ی‬ ‫همگام دست‌آوردهای نف� و علمی است‪.‬استفاده از تکنولوژی مناسب‌ترین شیوه برای ارتقا‬ ‫بهره‌وری در ساخت است‪.‬‬ ‫• ساختمان‌های بلند بیان‌کنند ‌ه محدودیت‌های تکنولوژیک زمان خود هستند‪ .‬از‌این‌رو‬ ‫گونه‌شنایس سازه‌ای ساختمان‌های بلند پتانسیل‌های موجود در امکان‌های طراحی را ت‬ ‫به�‬ ‫تاث� زیادی‬ ‫اخ� ی‬ ‫نمایان می‌کند‪ .‬سازه‌ نمایان به‌عنوان ییک از این امکان‌ها در سال‌های ی‬ ‫در طراحی ساختمان‌های فوق‌بلند از لحاظ افزایش ارتفاع و سبیک سازه ایفا کرده است‪.‬‬ ‫‌کارگ�ی‬ ‫تکنولوژی سازه در ایران نسبت به دنیا روند رو به رشدی ندارد‪ .‬از این جهت برای به ی‬ ‫سیستم‌های نوین سازه‌ای در پروژه پردیس تجارت الزم است تکنولوژی و مصالح متناسب‬ ‫با این سیستم‌های سازه‌ای به کشور وارد شود و از ین�وهای ماهر خارجی دعوت به همکاری‬ ‫شود‪ .‬‬ ‫ز‬ ‫• عالوه بر سیستم سازه‌ای‪ ،‬نوع مصالح سازه ین� در طراحی ساختمان‌های بلند مدنظر‬ ‫گ‬ ‫است‪ .‬مصالح‪ ،‬پیوند تنگاتن� با سیستم سازه‌ای مورد استفاده دارند‪ .‬مصالح سازه‌ای‬ ‫متداول در ساختمان‌های بلند‪ ،‬به‌خصوص در ایران‪ ،‬فوالد یا ت ن‬ ‫ب� مسلح است‪ .‬این دو‬ ‫ماده‪ ،‬خود انواع مختلفی را از نظر مقاومت و دیگر مشخصات نف� دارند‪ .‬بسیاری از‬ ‫سیستم‌های سازه‌ای را می‌توان با هر دو مصالح مورد بحث ساخت‪ .‬با این حال گروهی از‬ ‫سیستم‌های سازه‌ای ی ز‬ ‫ن� وجود دارند که ساخت آن‌ها مستلزم کاربرد نوع خایص از مصالح‬ ‫ت‬ ‫است و اجرای آن با نوع دیگر مصالح سازه‌ای دشوار یا یغ�‌ممکن است‪ .‬دس�یس به مصالح‬ ‫نوین مورد استفاده دنیا در ایران دشوار است اما یغ�ممکن نیست‪ .‬با وارد کردن مصالح‬ ‫نوین و پربازده می‌توان فرصت‌های جدیدی در صنعت ساختمان ایران ایجاد کرد‪.‬‬ ‫• هزینه باالی مصالح مدرن و پربازده در ی ن‬ ‫‌ع�‌حال که اجتناب‌ناپذیر است‪ ،‬نوعی تهدید‬ ‫به‌شمار می‌آید‪.‬‬ ‫• بازده انرژی در ساختمان‌ها به کمک مصالح قابل ارتقا است‪.‬‬ ‫ن‬ ‫‌ها� در مرحله انتخاب به‌جا و‬ ‫• امروزه تنوع بسیار باالی مصالح ساختما� دشواری ی‬ ‫هوشمندانه آن‌ها پیش پای مهندسان پروژه قرار می‌دهد‪.‬‬ ‫• در صورت بهره‌برداری از پروژه‪ ،‬مدیریت مرصف انرژی در این پروژه ث‬ ‫مبح� جدی است‪.‬‬ ‫• نیاز بم�م جوامع به ساختمان‌های بلند و تبدیل‌شدن آن‌ها به‌عنوان ییک از شاخصه‌های‬ ‫قرن ‪ 20‬منجر به نامحدود شدن ابزار‪ ،‬روش‌های ساخت و تکنولوژی‌های وابسته به آن‌ها‬ ‫شد‪ .‬ساختمان‌های بلند به‌دلیل هزینه زیاد و محدودیت‌های فراوان‪ ،‬بسیار وابسته به‬

‫‪ .1‬مطالعات شناخت این محیط در گزارش ‪ 3‬ارائه‬ ‫شده‪.‬‬

‫اه�دی‪ ،‬با درک چالش‌های ش‬ ‫نا� از رقابت کامل می‌شود‪ .‬از دیدگاه پورتر‪،‬‬ ‫شناسا� گزینه‌های ر ب‬ ‫ی‬ ‫گ‬ ‫وضع رقابت در یک صنعت به پنج ین�وی اسایس بست� دارد و برآیند قدرت این ین�وها است‬ ‫تعی� می‌نماید‪ .‬معموال قدرتمندترین ین�و یا ین�وهای ت‬ ‫که سودآوری بالقوه هر صنعت را ی ن‬ ‫رقاب�‬ ‫اه�د‪ ،‬بزرگ‌ترین اهمیت را دارند‪.‬‬ ‫در تدوین ر ب‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ -2-5‬تحلیل محیط رقابت‬

‫‪1‬‬

‫تحلیل محیط کالن‬

‫توسعه تکنولوژی هستند‪.‬‬ ‫• ممکن است انتخاب یک تکنولوژی کامال به‌روز دنیا در مرحله برنامه‌ریزی و طراحی پروژه‬ ‫پردیس تجارت منتهی به یک تکنولوژی قدیمی در مرحله بهره‌برداری شود‪ .‬بنابراین استفاده‬ ‫‌ها� که امروزه کمی قدیمی به‌حساب می‌آیند‪ ،‬قطعا پس از پایان پروژه یک‬ ‫از تکنولوژی ی‬ ‫تکنولوژی کامال قدیمی محسوب می‌شود‪.‬‬ ‫• زلزله‌شنایس ساختمان‪ ،‬علمی است که به برریس پدیده‌های زلزله در رابطه با ساختمان‌سازی‬ ‫مقاوم در برابر زلزله می‌پردازد و عدم توجه به آن در طول تاریخ وقایع خطرنایک را به‌همراه‬ ‫داشته است‪ .‬ین�وهای زلزله به‌صورت ض�به‌ای به بنای در حال سکون وارد شده و مقدار‬ ‫گ‬ ‫ن‬ ‫طوال� در‬ ‫آن بست� به‌ خصوصیات دینامییک ساختمان دارد‪ .‬کشور ایران با سابقه‌ای‬ ‫ن‬ ‫‌خ�ی‪ ،‬در زمره کشورهای زلزله ی ز‬ ‫لرزه ی ز‬ ‫گوناگو� که نحوه ارتعاش‬ ‫‌خ� محسوب می‌شود‪ .‬عوامل‬ ‫ساختمان‌های بلند به آن وابسته است عبارتند از؛ فاصله ساختمان بلند از مرکز زلزله‪ ،‬جنس‬ ‫گ‬ ‫الیه‌های خاک و توپوگر فا� ی ن‬ ‫بزر� انرژی ش‬ ‫نا� از ین�وهای زلزله که با‬ ‫زم� محل ساخت و‬ ‫ن‬ ‫ساختما� را می‌توان برخوردار از رفتار مناسب در‬ ‫‌گ�ی از مرکز زلزله کاهش می‌یابد‪.‬‬ ‫فاصله ی‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫برابر زلزله دانست که دارای ش�ایط ایمن‌سازی ذکر‌شده در م� باشند‪ .‬مهم‌ترین مسائل‬ ‫جلوگ�ی از وقوع حریق است‪ ،‬معموال با ت‬ ‫ایم� این‌گونه ساختمان‌ها‪ ،‬پیش ن‬ ‫ن‬ ‫گس�ش‬ ‫‌بی� و‬ ‫ی‬ ‫اکس�ن کاهش ‌یافته و این خود سبب ت‬ ‫م�ان ی ژ‬ ‫آتش‌سوزی‪ ،‬ی ز‬ ‫اح�اق ناقص و افزایش دود‬ ‫می‌شود‪ .‬علت اصیل صدمات و مرگ و یم� در آتش‌سوزی‌ها انتشار گازهای سمی است‬ ‫تداب� اطفا حریق و دسته‌بندی ساختمان‌ها بر‬ ‫و نه شعله‌های آتش‪ .‬با برریس مهم‌ترین ی‬ ‫اساس ارتفاع در مبحث ن‬ ‫ایم�‪ ،‬نوع کاربری و مقاوم‌سازی در برابر آتش‌سوزی در‌این مقوله‪،‬‬ ‫ث‬ ‫جان� جهت خروج از ساختمان در مواقع‬ ‫ایمن‌سازی‬ ‫حداک�ی صورت می ی‬ ‫‌گ�د‪ .‬راه‌کارهای ب‬ ‫اضطراری از دیگر تمهیدات مهم در این مبحث است‪ .‬تکنولوژی‪ ،‬ابزار و شیوه‌های نوین‬ ‫مناس� برای مقابله با آتش‌سوزی و زلزله ایجاد نموده است‪.‬‬ ‫ب‬ ‫• به‌همان ترتیب که روند طراحی ساختمان‌های بلند نسبت به سایر ساختمان‌ها دارای تفاوت‬ ‫اسایس است‪ ،‬مراحل ساخت و اجرای آن‌ها ی ز‬ ‫ن� کامال متفاوت است‪ .‬برنامه‌ریزی اجر یا� برای‬ ‫ساخت یک ساختمان بلند‪ ،‬باید با توجه به ض�ورت‌های مرتبط با ارتفاع ساختمان صورت‬ ‫یگ�د‪ .‬سلسله مراتب مسائل اجر یا� و ترتیب و تقدم فعالیت‌ها در ساختمان‌های بلند دارای‬ ‫مس�‬ ‫تفاوت اسایس نسبت به ساختمان‌های متداول است و برنامه زمان‌بندی اجرای عملیات‪ ،‬ی‬ ‫بحر نا� و ساختار شکست در ساختمان‌های بلند تحت ش�ایط خاص این‌گونه ساختمان‌ها‬ ‫تنظیم می‌شود‪ .‬کمبود ین�وهای ماهر داخیل برای استفاده و اجرای تکنولوژی‌های به‌روز‬ ‫وارد شده از خارج از ایران ی ز‬ ‫ن� از دیگر موارد این بخش است‪.‬‬ ‫• با استفاده از ین�وهای ماهر ی ن‬ ‫ب�‌الملیل می‌توان از تکنولوژی روز ساختمان‌های بلند‬ ‫بهره‌مند شد‪.‬‬ ‫• ایران در منطقه‌ای قرار‌گرفته که کشورهای همسایه از تکنولوژی‌های ساخت روز بهره‬ ‫‌می‌برند‪.‬‬

‫‪15‬‬

‫‪16‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل محیط کالن‬

‫در مرحله شناخت این مطالعات که در سه ماه گذشته انجام شده است‪ ،‬سعی شد تا ین�وهای‬ ‫شناسا� قرار یگ�د و وضعیت ین�وهای ت‬ ‫رقاب�‬ ‫اسایس محیط رقابت در صنعت ساختمان مورد‬ ‫ی‬ ‫به‌ویژه از دیدگاه پروژه پردیس تجارت برریس شود‪.‬‬ ‫ش گ‬ ‫ش گ‬ ‫ف�د� محیط رقابت معموال با توجه به حضور عوامل زیر‬ ‫ف�د� رقابت ‪ :‬شدت‬ ‫‪-2-5-1‬‬ ‫ارزیا� می‌شود‪:‬‬ ‫ب‬ ‫• تعداد رقبای بزرگ و برابری آن‌ها از نظر اندازه و قدرت‪ :‬هرچه تعداد رقبای بزرگ ت‬ ‫کم�‬ ‫ف� گد� رقابت ت‬ ‫باشد و یا رقبا از نظر اندازه و قدرت متنوع باشند‪ ،‬ش‬ ‫کم� خواهد بود‪.‬‬ ‫• رشد صنعت ساختمان‪ :‬هر‌چه رشد صنعت به‌خصوص در حوزه ساختمان اداری کاهش‬ ‫یابد‪ ،‬مبارزه برای سهم بازار را در میان رقبا شدت می‌بخشد‪.‬‬ ‫• تمایز محصول پروژه‪ :‬تمایز محصوالت رقبا باعث می‌شود‪ ،‬خریداران را در کمند خود نگاه‬ ‫مش�یان پروژه متمایز‪ ،‬ت‬ ‫دارد‪ .‬لذا ت‬ ‫کم� در معرض هجوم دیگر رقبا هستند‪.‬‬ ‫• قابلیت توقف‪ :‬هر‌چه هزینه‌های ثابت صنعت باال باشد و یا اگر محصول فاسدشد�ن‬ ‫پای�‌آوردن قیمت‌ها و رقابت ت‬ ‫باشد؛ وسوسه قدرتمندی برای ی ن‬ ‫قیم�‪ ،‬ایجاد می‌کند‪.‬‬ ‫• موانع خروج‪ :‬هر‌چه خروج از کسب‌و‌کار ساختمان برای رقبا ساده‌تر باشد‪ ،‬شدت رقابت‬ ‫کاهش می‌یابد‪.‬‬ ‫ن‬ ‫‌چن� سابقه و شخصیت‬ ‫اه�د و هم ی‬ ‫• تفاوت دیدگاه‌ها‪ :‬هر‌چه دیدگاه‌های رقبا از نظر ر ب‬ ‫گ‬ ‫ب� رقبا ت‬ ‫آنان ت‬ ‫هماهن� ی ن‬ ‫کم� است و انجام اقدامات یغ�‌منطقی‬ ‫بیش� متفاوت باشد‪ ،‬امکان‬ ‫در حوزه رقابت ت‬ ‫بیش� محتمل است‪.‬‬ ‫با توجه به برریس‌های صورت گرفته‪ ،‬نکات زیر در برریس رقبا (منظور ساختمان‌های بلند‬ ‫اداری محور تهران و به تبع آن‪ ،‬رسمایه‌گذاران آن‌ها است) مورد توجه قرار گرفت‪:‬‬ ‫ساختما� با برند مرکز تجارت ن‬ ‫ن‬ ‫جها� یا مرکز مایل ی ن‬ ‫ب�‌الملل وجود ندارد‪( .‬البته‬ ‫• در تهران‪،‬‬ ‫پتانسیل ایجاد ی ن‬ ‫چن� مراکزی توسط برخی نهادها وجود دارد)‬ ‫اخ�‪ ،‬می‌توان حضور پررنگ رقبای داخیل در رسمایه‌گذاری و ساخت‬ ‫• در سال‌های ی‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫واحدهای اداری تجاری با کیفیت و لوکس را مشاهده نمود‪ .‬پیش‌بی� افزایش آن ین� با‬ ‫توجه به نیاز بازار وجود دارد‪.‬‬ ‫ش‬ ‫• پروژه‌های بزرگ از این دست‪ ،‬عمدتا توسط �کت‌های رسمایه‌گذاری وابسته به بانک‌های‬ ‫بزرگ کشور هدایت می‌شود‪.‬‬ ‫• خوشبختانه ش�کت‌های رسمایه‌گذاری وابسته به بانک‌ها‪ ،‬از نظر سابقه و شخصیت و‬ ‫دیدگاه‌های کالن شباهت دارند که این موضوع احتمال رقابت ت‬ ‫قیم� یا انجام اقدامات‬ ‫یغ�منطقی در محیط رقابت را کاهش می‌دهد‪.‬‬ ‫گ‬ ‫ت‬ ‫• هم� بانک‌های کشور توسط سیاست‌های دول� به خروج تدریجی از بازار ساخت‌و‌ساز‬ ‫تشویق می‌شوند‪.‬‬ ‫• در تهران ی ن‬ ‫مناس� جهت توسعه ساختمان‌های بلندمرتبه‌وجود دارد که‬ ‫زم�‌ها و پهنه‌های‬ ‫ب‬ ‫می‌تواند در آینده نزدیک‪ ،‬رقیب جدی پروژه یوسف‌آباد باشد‪.‬‬ ‫ن‬ ‫مسکو�‪ ،‬از سایر بخش‌های صنعت ساخت‌و‌ساز‬ ‫• شدت رقابت در ساخت پروژه‌های‬ ‫ت‬ ‫بیش� بوده است‪.‬‬ ‫ت‬ ‫‪ -2-5-2‬تحلیل مش�یان بالقوه‪ :‬از دیدگاه کیل و با الهام از نظرات پورتر و سایر نظریه‌پردازان‬ ‫اس�اتژیک‪ ،‬عوامیل ‌که در قدرت چانه ن‬ ‫‌ز� گروه ت‬ ‫مدیریت ت‬ ‫مش�یان پروژه موثرند‪ ،‬به ش‌�ح زیر‬ ‫است‪:‬‬ ‫صنع� که ت‬ ‫ت‬ ‫مش�ی در آن فعال است‪ ،‬سود کمی داشته‬ ‫• تمکن مایل و سودآوری‪ :‬چنان‌چه‬ ‫انگ�ه‌ای قوی برای چانه ن‬ ‫کاس� از قیمت خرید در ت‬ ‫‌ز� و ت ن‬ ‫باشد؛ این امر ی ز‬ ‫مش�ی ایجاد می‌کند‪.‬‬ ‫مش� ن‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫یا� که خود سود رسشاری دارند‪ ،‬معموال حساسیت کم�ی نسبت به قیمت دارند‪.‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل محیط کالن‬

‫بنابراین ش�کت‌های خارجی عالقمند به رسمایه‌گذاری در ایران و یا صنایع داخیل که رشد‬ ‫باالتری در آینده برای آن‌ها پیش ن‬ ‫‌گ�ی‌شوند‪.‬‬ ‫‌بی� شده است‪ ،‬باید‬ ‫شناسا� و هدف ی‬ ‫ی‬ ‫• حجم خرید‪ :‬تمرکز در خرید یا خرید در حجم‌های بزرگ می‌تواند قدرت چانه ن‬ ‫‌ز�‬ ‫ت‬ ‫مش�یان را افزایش دهد‪ .‬خریداران حجم بزرگ به‌ویژه اگر هزینه‌های اجر یا� پروژه باال‬ ‫ن‬ ‫باشد ین�وهای موثری تلقی می‌شوند‪ .‬برای مثال قدرت چانه‌ز� خریدار یک هتل ساخته و‬ ‫آماده‪ ،‬برای خرید به‌صورت یک‌جا را نباید دست کم گرفت‪.‬‬ ‫• تمایز و مزیت ت‬ ‫رقاب�‪ :‬چنان‌چه محصوالت این پروژه استاندارد باشد و یا متمایز نباشد‪،‬‬ ‫ئن‬ ‫مطم� هستند همیشه می‌توانند محصول جایگزین پیدا کنند‪ .‬به‌این‌ترتیب‬ ‫خریداران‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫مش�یان اغلب از مزایای تبلیغا� یک پروژه ساختما� علیه پروژه مشابه دیگر استفاده‬ ‫می‌نمایند‪.‬‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫‌گو� به نیاز واقعی‪ :‬مش�یا� که معموال واحدهای ساختما� را «برای فروش‬ ‫• پاسخ ی‬ ‫مجدد با قیمت باالتر» خریداری می‌کنند‪ ،‬اغلب عالقه‌مند هستند که واحدها را به قیمت‬ ‫انتخا� خرید کنند‪ .‬این گروه از خریداران معموال حساسیت زیادی‬ ‫مناسب‌تری بخرند و‬ ‫ب‬ ‫نسبت به قیمت دارند و در برریس‌های انجام‌شده در مرحله شناخت‪ ،‬مشخص‌شد که در‬ ‫اغلب پروژه‌های بزرگ موانعی برای ورود این قبیل ت‬ ‫مش�یان به پروژه طراحی شده است‪.‬‬ ‫• نقش تظاهر‪ :‬چنان‌چه اقامت ت‬ ‫مش�یان در واحدهای لوکس بر کیفیت کار و وجهه آنان‬ ‫تاث� داشته باشد‪ ،‬حساسیت به قیمت کاهش می‌یابد‪ .‬برای مثال هنگامی‌که کیفیت کاری‬ ‫ی‬ ‫تاث� مکان و موقعیت ت‬ ‫و وجهه خریدار به ی ز‬ ‫دف�ش باشد‪ ،‬معموال‬ ‫‌م�ان قابل توجهی تحت ی‬ ‫نسبت به قیمت خرید حساسیت ت‬ ‫کم�ی نشان می‌دهد‪.‬‬ ‫ن‬ ‫• ارزش ن‬ ‫‌آفری�‪ :‬خرید از برخی پروژه‌های ساختما� «با طول عمر باال» برای خریدار‬ ‫ارزش ن‬ ‫‌آفری� ایجاد‌می‌کند‪ .‬برای مثال هنگامی‌که محصول یک پروژه بتواند در بلند‌مدت‬ ‫«حداقل استهالک» را داشته باشد‪ ،‬خریدار را در سودای منافع بلند‌مدت به خرید عالقمند‬ ‫می‌کند‪ ،‬اگرچه در قیاس با قیمت رقبا گران باشد‪ .‬صنعت ساختمان در کلیت خود ی ز‬ ‫ن�‬ ‫گ‬ ‫از‌این‌جهت که محصول آن همواره ییک از ٌ منابع جذب نقدین� مردم کشور و موجب حفظ‬ ‫ارزش آن بوده است‪ ،‬در قیاس با سایر صنایع کشور بسیار سودآورتر است‪.‬‬ ‫مش� ن‬ ‫• عالقه‌مندی به صنعت ساختمان‪ :‬ت‬ ‫یا� که خود عالقه قابل‌توجهی نسبت به صنعت‬ ‫ساختمان و سودآوری آن دارند‪ ،‬ت‬ ‫خو� محسوب نمی‌شوند‪ .‬مثال ً بسیاری از‬ ‫مش�یان ب‬ ‫ش�کت‌های بزرگ‪ ،‬عالقمند به ساخت دفاتر مرکزی اختصایص برای خود هستند‪ .‬برریس‌های‬ ‫فاز شناخت نشان داد که ساختمان‌های شاخص اداری تهران و به تبع آن کشور مربوط به‬ ‫ش�کت‌های بزرگ و یا سازمان‌های ت‬ ‫دول� هستند‪.‬‬ ‫با توجه به مطالعات صورت گرفته در فاز شناخت‪ ،‬امکان حضور ت‬ ‫مش�یان بالقوه داخیل و‬ ‫خارجی در قالب ‪ 18‬صنعت برای حضور در این پروژه برریس شد‪ .‬این ‪ 18‬صنعت بر اساس‬ ‫حا� در مراکز تجارت ن‬ ‫مطالعه بر روی صنایع ض‬ ‫جها� در دنیا‪ ،‬مراکز مایل ی ن‬ ‫ب�‌الملیل‪ ،‬صنایع‬ ‫بزرگ و رو به رشد کشور و صنایع ی ن‬ ‫شناسا� شده‌اند‪ .‬این صنایع عبارتند از‪:‬‬ ‫ب�‌الملیل کشور‬ ‫ی‬ ‫• نفت‪ ،‬گاز و تپ�وشیمی‬ ‫• ساخت‌و‌ساز‬ ‫شیمیا�‬ ‫•‬ ‫ی‬ ‫• بانک و بیمه‪ ،‬خدمات مایل‬ ‫ن‬ ‫معد� و فلزات‬ ‫•‬ ‫• ‪ICT‬‬ ‫• حمل و نقل و لجستیک‬

‫‪17‬‬

‫‪18‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل محیط کالن‬

‫• بازر ن‬ ‫گا�‬ ‫• مشاوره مدیریت‬ ‫• خودرو‬ ‫غذا�‬ ‫• کشاورزی و ی‬ ‫• های‌تک‬ ‫• خشکبار و زعفران‬ ‫• فرش و صنایع ت‬ ‫دس�‬ ‫گ‬ ‫• لوازم خان�‬ ‫• ش‬ ‫کا� و رسامیک‬ ‫• نساجی و پوشاک‬ ‫‪ -2-5-3‬تحلیل سازندگان و پیمانکاران‪ :‬گروه سازندگان و پیمانکاران در صنعت ساختمان از‬ ‫تاث� گذار در سودآوری این صنعت هستند‪ .‬عوامل ش‬ ‫م�وح زیر از مهم‌ترین‬ ‫مهم‌ترین عوامل ی‬ ‫ن‬ ‫عوامیل هستند که در قدرت چانه‌ز� آن‌ها موثر است‪:‬‬ ‫ت‬ ‫• تعدد و تنوع‪ :‬هرچه تعداد سازندگان ذی‌صالح کم� باشد یا بازار تحت تسلط معدودی‬ ‫ش�کت سازنده باشد‪ ،‬تمایل آنان به قیمت‌های باالتر‪ ،‬ت‬ ‫بیش� است‪ .‬برای مثال مقیاس‬ ‫پروژه پیشنهادی به‌نوعی است که تعداد ش�کت‌های سازنده داخیل برای آن محدود است‪،‬‬ ‫در‌حایل‌که ش�کت‌های سازنده خارجی بسیار زیادی می‌توانند در انجام مناقصات این پروژه‬ ‫ش�کت کنند‪.‬‬ ‫• انحصار یا تمایز‪ :‬چنان‌چه خدمات سازنده‌ای منحرص‌به‌فرد یا دست کم متمایز باشد‪ ،‬یا‬ ‫بتواند در پیمان منعقده هزینه‌های جابجا کردن ایجاد کند‪ ،‬قدرت ت‬ ‫بیش�ی خواهد داشت‪.‬‬ ‫• رقابت‪ :‬سازنده‌ای که مجبور باشد با خدمات صنایع دیگر دست و پنجه نرم کند‪،‬‬ ‫انعطاف‌پذیرتر است‪.‬برای مثال رقابت میان ش�کت‌های ساخت اسکلت فوالدی و ش�کت‌های‬ ‫متخصص اجرای سازه ن‬ ‫بت�‪ ،‬قدرت هر سازنده را کاهش می‌دهد‪.‬‬ ‫ت‬ ‫اهمی� برای گروه ی ن‬ ‫تام� کنندگان نباشد‪ .‬اگر‬ ‫• اهمیت‪ :‬که صنعت ساختمان‪ ،‬خریدار با‬ ‫تام�ن‬ ‫صنعت ساختمان یک خریدار عمده خدمات یا محصوالت آنان باشد‪ ،‬رسنوشت ی‬ ‫کنندگان کامال در گرو صنعت ساختمان خواهد بود‪ ،‬و در نتیجه سعی خواهد کرد صنعت‬ ‫‌ها� مثل تحقیق و توسعه و‬ ‫ساختمان را از طریق قیمت‌های معقول و کمک در فعالیت ی‬ ‫اریا� تقویت نمایند‪.‬‬ ‫باز ب‬ ‫‌فرما� در‬ ‫• عالقمندی به صنعت ساختمان‪ :‬که عالقه قابل‌توجهی نسبت به جایگاه کار ی‬ ‫صنعت ساخت‌و‌ساز از خود نشان دهند‪ .‬برای مثال بسیاری از ش�کت‌های پیمانکار و‬ ‫ن‬ ‫سازنده عالقمند به خرید ی ن‬ ‫ساختما� هستند‪.‬‬ ‫زم� و مشارکت در پروژه‌های‬ ‫‪ -2-5-4‬تحلیل جایگزین‌ها‪ :‬برای محصوالت و خدمات پروژه ی ن‬ ‫توانا� صنعت را‬ ‫تعی� کرد‪ ،‬ی‬ ‫محدود می‌سازند‪ .‬در ت‬ ‫‌صور�‌که صنعت نتواند کیفیت خدمات را باال بب�د یا به‌نحوی آن را‬ ‫متمایز سازد از نظر درآمد احتماال ً آسیب خواهد دید‪ .‬خدمات جایگزین که الیق ت‬ ‫بیش�ین توجه‬ ‫پی�فت تجارت ت‬ ‫اه�دی هستند تجارت ت‬ ‫الک�ونیک و دورکاری است‪ .‬ش‬ ‫الک�ونیک در سال‌های‬ ‫ر ب‬ ‫اخ� از نظر بسیاری از فروشندگان مال‌های بزرگ بر عملکرد آن‌ها موثر است‪ .‬البته هنوز با‬ ‫ی‬ ‫توجه به فاصله ایران از فرهنگ و زیرساخت‌های تجارت ت‬ ‫الک�ونیک و دورکاری و نیاز به جمع‬ ‫شدن تجار و مدیران کسب‌و‌کارها در فضاهای یکپارچه‪ ،‬مراکز تجارت ن‬ ‫جها� یا مایل ی ن‬ ‫ب�‌الملل‬ ‫که به‌این‌منظور ایجاد شده‌اند جذاب است‪.‬‬ ‫منطقه که توسط بزرگراه همت‪ ،‬کردستان و خیابان ولیعرص قابل ت‬ ‫دس�یس است‪ ،‬در ی ن‬ ‫ب� تهران‬

‫‪ -2-6‬تحلیل نمونه‌های مشابه‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫گ‬ ‫شایست�‌های کلیدی و مزیت‌های ت‬ ‫هم ی ن‬ ‫رقاب�‬ ‫‌چن� بر اساس یافته‌های فاز شناخت‪ ،‬می‌توان‬ ‫بالقوه مختلفی برای پروژه مذکور برشمرد‪:‬‬

‫‪19‬‬

‫تحلیل محیط کالن‬

‫منظور از جدول فوق این است که بر اساس الگوبرداری‌های صورت‌گرفته‪ ،‬مطالعات محیط‬ ‫رقاب�‪ ،‬تحلیل سایت در فاز شناخت‪ ،‬تعداد ‪ 14‬مزیت ت‬ ‫کالن و ت‬ ‫رقاب� ممکن وجود دارد که‬ ‫شناسا� این‬ ‫می‌تواند پروژه را از پروژه‌های مشابه در تهران و یا کشور متمایز نماید‪ .‬منبع‬ ‫ی‬ ‫مزیت‌های ت‬ ‫اه�دها)‬ ‫انتها� پروژه (تدوین ر ب‬ ‫رقاب� ممکن در جدول مشخص شده است‪ .‬در فاز ی‬ ‫ت‬ ‫بایس� مشخص شود کدام یک از این مزیت‌ها می‌تواند برای پروژه پایدارتر و با ارزش‌تر باشد‪.‬‬ ‫منظور از پایداری مزیت ت‬ ‫رقاب�‪ ،‬یغ�قابل تقلید بودن آ ‌ن است و منظور از با ارزش بودن‬ ‫ض‬ ‫آن‪ ،‬این است که آیا برای ت‬ ‫تاث� می‌گذارد؟‬ ‫مش�یان مهم است و روی �یب اشغال یا قیمت ی‬

‫‪ -2-7‬تحلیل سایت‬ ‫‪ .1‬مطالعات شناخت این محیط در گزارش ‪ 8‬ارائه‬ ‫شده‪.‬‬

‫‪1‬‬

‫‪ .‬سایت پردیس تجارت در بخش مرکزی تهران‪ ،‬محله یوسف‌آباد قرار گرفته و این محله که‬ ‫توسط بزرگراه همت‪ ،‬کردستان و خیابان ولیعرص قابل ت‬ ‫دس�یس است در ی ن‬ ‫ب� ش�یان‌های اصیل‬

‫‪20‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل محیط کالن‬

‫تهران واقع‌شده‌است‪.‬‬ ‫• ش�یان‌های اطراف سایت (بزرگراه همت‪ ،‬کردستان و خیابان ولیعرص) در حالت عادی از‬ ‫ترافیک پر‌ازدحامی برخوردارند‪.‬‬ ‫ت‬ ‫موقعی�‬ ‫ارگ�ی ایران و تهران به‌عنوان پایتخت آن در منطقه خاورمیانه‪،‬‬ ‫• موقعیت قر ی‬ ‫ژئوپولیتیک و مناسب محسوب می‌شود‪.‬‬ ‫ت‬ ‫صنع� و اجتماعی‪ ،‬مهم‌ترین‬ ‫• تهران به‌عنوان پایتخت ایران از لحاظ سیایس‪ ،‬اقتصادی‪،‬‬ ‫ن‬ ‫مستث� نیست‪.‬‬ ‫شهر تهران محسوب می‌شود و ساختمان پردیس تجارت از این قاعده‬ ‫• سایت پردیس تجارت ییک از ت‬ ‫به�ین سایت‌های مستقر در منطقه ‪ 6‬است‪ .‬این ساختمان‬ ‫ن‬ ‫ش‬ ‫عالوه بر نقش عملکردی می‌تواند به نمادی از پی�فت و دروازه‌ای به روابط یب�‌الملیل برای‬ ‫شهر تهران تبدیل شود‪.‬‬ ‫• ین‬ ‫تقری� ‪ 250‬تم�ی به شبکه بزرگراهی(تقاطع کردستان و حکیم) شهر تهران‬ ‫زم� پروژه رخ ب‬ ‫دارد و تقریبا از تمامی نقاط شهر دیده می‌شود‪ .‬از‌این‌رو حضور بنای پردیس تجارت در‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫پیشا� شهر همواره به‌عنوان ییک از ض‬ ‫پیشا� ت‬ ‫هوی� شهر تهران‪ ،‬تمام شهر را‬ ‫حا�ین در‬ ‫فرا‌خواهد‌گرفت‪.‬‬ ‫• عالوه بر ت‬ ‫دس�یس‌های موجود مستقیم (بزرگراه همت‪ ،‬کردستان و خیابان ‪,‬ولیعرص)‪،‬‬ ‫ت‬ ‫ن� از دو تا سه وجه ی ن‬ ‫دس�یس‌های فرعی ی ز‬ ‫زم� وجود دارد‪.‬‬ ‫ق‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫ش‬ ‫زم� ‪ 33000‬م�مربعی و عمق‬ ‫• بدنه‌های حدودا ‪ 8‌ 0‬م�ی شمایل و �� پهنه کوتاهی برای ی‬ ‫‪ 370‬ت‬ ‫‌م�ی آن محسوب می‌شود‪ .‬به ی ن‬ ‫هم� دلیل تقسیم‌بندی سایت و تفکیک آن در قالب‌های‬ ‫ت‬ ‫‌نما� و استقرار ساختمان‬ ‫هندیس منظم‌تر‪ ،‬می‌تواند بس�ی مناسب‌تر برای مرحله توده ی‬ ‫فراهم کند‪.‬‬ ‫زم� این پروژه و ت‬ ‫گس� گد� این ی ن‬ ‫• مساحت ‪ 33000‬تم� مربعی ی ن‬ ‫زم� به سمت جنوب امکان‬ ‫استقرار ساختمان برج را در گزینه‌های متعدد فراهم می‌سازد‪ .‬این موضوع برای ت‬ ‫کن�ل‬ ‫کریدورهای دید و حل معضل باد در پروژه‪ ،‬بسیار مفید خواهد بود‪.‬‬ ‫• شکل کیل سایت و دو تکه شدن قطعات بزرگ ی ن‬ ‫زم�‪ ،‬امکان طراحی و استقرار دو برج در‬ ‫سایت را فراهم می‌سازد‪.‬‬ ‫• اختالف ارتفاع ی ن‬ ‫ب� بلندترین و کوتاه‌ترین نقطه در سایت به ‪ 16‬تم� می‌رسد‪.‬‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫زم� به‌طور یک‌دست استفاده کرد‬ ‫زم� نمی‌توان از سطح ‪ 33000‬م�مربعی ی‬ ‫• به‌دلیل هندسه ی‬ ‫و لبه‌های دور تا دور سایت دارای لبه‌های عمدتا فاقد فرم هندیس مشخص و محدوده‌ای‬ ‫منظم است‪.‬‬ ‫ارگ�ی در کنار محدوده بزرگراه‌ها با توجه به بار ترافییک باالی آن‌ها‪ ،‬باعث آسیب‌پذیری‬ ‫• قر ی‬ ‫گ‬ ‫آلود� ت‬ ‫صو� حاصل از آن است‪.‬‬ ‫پروژه از‬ ‫• وجود گسل در ی ن‬ ‫زم�‪ ،‬ساخت‌و‌ساز درون آن را محدود می‌کند‪ .‬از راه‌های مقابله با این‬ ‫ن‬ ‫پدیده طبیعی‪ ،‬برریس خطر گسلش سطحی ی ن‬ ‫ساختما� به‌صورت نظام‌مند‪٬‬‬ ‫زم� در پروژه‬ ‫ش‬ ‫منسجم و هماهنگ با روش‌های نف� کشورهای پی�فته و اقدامات جهت کاهش خطر‬ ‫مناسب است‪.‬‬ ‫• وجود قنات در ی ن‬ ‫زم� و اهمیت ساخت‌و‌ساز در حریم قنوات و صدور مجوزهای‬ ‫ساخت‌و‌ساز خارج از حریم قنات‌ها‪ ،‬ساخت‌و‌ساز در ی ن‬ ‫زم� را محدود می‌کند‪.‬‬ ‫جنو� سایت (قسمت‬ ‫• از دیگر عوامل محدود‌کننده ساخت‌و‌ساز پوشش گیاهی در قسمت ب‬ ‫ت‬ ‫گس�ده سایت) است‪.‬‬ ‫گ‬ ‫م�ان وزش باد‪ ،‬مقدار بارند� و ی ز‬ ‫• ارتفاع قابل توجه برج بر لزوم توجه به ی ز‬ ‫م�ان تابش‬ ‫ارگ�ی آن در سایت‪ ،‬می‌افزاید‪.‬‬ ‫خورشید در روز‪ ،‬در طراحی ساختمان و جهت قر ی‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل محیط کالن‬

‫نقش شهر را ی ن‬ ‫تعی� می‌کند و به آن شکل می‌دهد‪.‬‬ ‫• اهمیت حوزه نفوذ در این است که ِ‬ ‫ن‬ ‫ن� با تعدد نقش و ی ز‬ ‫وسعت حوزه نفوذ یک شهر ی ز‬ ‫م�ان آن‪ ،‬رابطه دارد‪ .‬به این مع� که‬ ‫هرچه شهر دارای نقش‌های متعدد باشد‪ ،‬به‌همان نسبت حوزه نفوذ وسیع‌تری می‌یابد و‬ ‫هر‌قدر توان ت‬ ‫بیش�ی در هدایت ناحیه داشته باشد‪ ،‬به‌همان اندازه منطقه نفوذ وسیع‌تری‬ ‫ن‬ ‫خواهد داشت و شعاع پرتوافشا� آن در زمینه‌های مایل‪ ،‬حمل و نقل و ارتباطات و سایر‬ ‫خدمات‪ ،‬برد ت‬ ‫بیش�ی می‌یابد‪ .‬نقش شهر به‌عنوان عامل بازدارنده و یا تقویت کننده نفوذ‬ ‫تعی� نوع عملکرد پروژه نقش اسایس در ی ن‬ ‫ن�‪ ،‬تعریف می‌شود‪ .‬ی ن‬ ‫شهری ی ز‬ ‫تعی� حوزه نفوذ‬ ‫عملکردی پروژه دارد‪.‬‬ ‫ت‬ ‫تغی�ات گس�ده ترافییک در محدوده طرح‬ ‫• عملکرد ویژه و نقش مهم در شهر باعث ی‬ ‫می‌شود‪ .‬پردیس تجارت در منطقه ‪ 6‬شهر تهران واقع شده است که ت‬ ‫بیش�ین جذب سفر‬ ‫مسکو� را در میان مناطق ‪ 22‬گانه تهران دارد‪ .‬از ف‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫تمهیدا� که برای خدمات حمل‬ ‫طر�‬ ‫یغ�‬ ‫و نقل به پروژه پردیس تجارت تزریق می‌شود‪ ،‬مانند حمل و نقل عمومی‪ ،‬پارکینگ‌ها و‬ ‫‌ها� که ی ن‬ ‫ب� ایستگاه‌های تم�و تا پردیس تجارت مستقر خواهند شد و‪ ...‬می‌تواند به‬ ‫شاتل ی‬ ‫تاث� بگذارد و وضعیت آن را بهبود بخشد‪.‬‬ ‫نوعی در حوزه ترافییک پروژه ی‬ ‫حوزه نفوذ اجتماعی و خاطره‌ای این پروژه به‌دلیل ارتفاع آن ت‬ ‫گس�ده خواهد بود‪ .‬پردیس‬ ‫معت�ترین ساختمان‌های شهر‬ ‫تجارت به‌دلیل عملکرد ویژه و ارتفاع خاص‪ ،‬مشخصا ییک از ب‬ ‫ن‬ ‫ذه� و ت‬ ‫بیش� از آن‌که برصی باشد‪ ،‬به‌صورت ن‬ ‫یادما� آن ت‬ ‫هوی�‪،‬‬ ‫تهران می‌شود که اثر‬ ‫ش‬ ‫بخ� از خاطرات شهروندان را تشکیل خواهد داد‪.‬‬ ‫گ‬ ‫ن‬ ‫مسکو� قرا ‌ر دارند که نشان‌دهنده پهنه‌بندی‬ ‫• د ‌ر همسای�‌های ب‌ا فاصله سایت‪ ،‬برج‌های‬ ‫ارگ�ی مرکز‬ ‫بلندمرتبه و درشت‌دانه‌بودن‪ ،‬در سطح وسیعی در این محدوده شهر است و قر ی‬ ‫گ‬ ‫تجارت ن‬ ‫جها� در این منطقه را موضوعیت ت‬ ‫بیش�ی می‌بخشد‪ .‬همسای�‌های محیل چسبیده‬ ‫به سایت اما‪ ،‬عموما ساختمان‌های با ارتفاع کم و ریزدانه هستند‪.‬‬ ‫• به‌دلیل برج ی ن‬ ‫ب�‌الملیل تهران و برج‌های آ اس پ در سمت غرب پروژه‪ ،‬اختالل در دید‬ ‫وجود دارد که در ارتفاعات باال مرتفع می‌شود‪ .‬در سه جهت دیگر‪ ،‬ساختمان‌ها ارتفاع زیادی‬ ‫ندارند و اختالیل در دید ایجاد نمی‌کنند‪.‬‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫در شهر تهران و با فاصله قابل ت‬ ‫دس�یس از پروژه امکانات خدما� و رفاهی گوناگو� قرار‬ ‫دارند که باید برریس شده تا امکان رسویس‌دهی آن‌ها به پردیس تجارت مشخص شود‪ .‬در‬ ‫بحث کالن‌شهر امروزی‪ ،‬مراکز مهم شهری که در تعامل مستقیم با سایت قرار دارند‪ ،‬در‬ ‫گ‬ ‫سه بخش مناطق ترانزیت‪ ،‬حمل و نقل‪ ،‬مراکز فرهن�‪-‬تفریحی یا مراکز خدمات شهری به‬ ‫تاث�گذار باشد‪.‬‬ ‫یک اندازه می‌تواند بر اهمیت و موفقیت پروژه ی‬ ‫• وجود ساختمان‌های بلند در سمت غرب ی ن‬ ‫زم� از ورود باد مطلوب شهر تهران به سایت‬ ‫ق‬ ‫جلوگ�ی می‌کند اما با توجه به نبود هیچ‌گونه مانعی در سمت جنوب و جنوب ش‌��‪،‬‬ ‫ی‬ ‫ساختمان در معرض باد نامطلوب تهران قرار خواهد داشت‪.‬‬ ‫• سایت در محدوده ترافییک زوج و فرد شهر تهران قرار دارد‪.‬‬ ‫دس�یس‌های موجود به سایت پردیس تجارت‪ ،‬در شعاع محیطی پانصد ت‬ ‫• در بحث ت‬ ‫‌م�ی‬ ‫از محل سایت‪ ،‬دو ایستگاه اتوبوس و دو ایستگاه تاکیس موجود است‪ .‬در شعاع محیطی‬ ‫م�ان این ت‬ ‫هزار تم�ی از سایت پردیس تجارت‪ ،‬ی ز‬ ‫دس�یس‌ها افزایش می‌یابد‪ ،‬که چهار ایستگاه‬ ‫� ت‬ ‫‌آر�‪ ،‬شش ایستگاه اتوبوس و دوازده ایستگاه تاکیس موجود است‪ .‬در شعاع هزار و پانصد‬ ‫ب‬ ‫دس�یس به‌صورت ‪ 7‬ایستگاه � ت‬ ‫مس�های ت‬ ‫‌آر�‪ 18 ،‬ایستگاه اتوبوس و ‪ 5‬ایستگاه‬ ‫تم� ِی سایت ی‬ ‫ب‬ ‫ایستگاه‬ ‫سایت پروژه‪ ،‬سه‬ ‫ِ‬ ‫تاکیس موجود هستند‪ .‬در حدفاصل شعاع دو هزار تم�ی از ِ‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫موقعیت‬ ‫خو� را برای‬ ‫ِ‬ ‫یس ب‬ ‫م�وحقا�‪ ،‬همت و مصیل قرار دارند که می‌توان گفت دس� ِ‬

‫‪21‬‬

‫محیل ایجاد می‌کنند‪.‬‬ ‫• خط حمل و نقل عمومی در خیابان ولیعرص در فاصله ‪ 25‬دقیقه‌ای تا سایت موجود است‪.‬‬ ‫وجود ایستگاه تم�و ن‬ ‫حقا�‪ ،‬همت و مصیل در فاصله اندیک با پروژه امکان استفاده از حمل‬ ‫و نقل عمومی را تا سایت ایجاد می‌کند‪.‬‬ ‫مس� پیاده محور گردشگری ‪ -‬تفریحی در جنوب سایت از نکات مهم برای ت‬ ‫دس�یس پیاده‬ ‫• ی‬ ‫و راه ارتباطی با تپه‌های عباس‌آباد تا جنوب سایت در آینده است‪.‬‬ ‫• سایت از نظر ت‬ ‫مطلو� را دارا است‪.‬‬ ‫دس�یس سواره (خودرو شخیص) ش�ایط‬ ‫ب‬ ‫• با توجه به ساختار ارتفاعی محیط اطراف و ارتفاع زیاد پردیس تجارت‪ ،‬سایه برج تا فاصله‬ ‫زیادی را پوشش خواهد داد‪.‬‬ ‫باال� برخوردار است و به‌دلیل ابعاد پروژه ی ز‬ ‫• ین‬ ‫م�ان‬ ‫اهمیت‬ ‫از‬ ‫تام� زیرساخت‌های پروژه‬ ‫ی‬ ‫زیرساخت مدنظر نرمال نخواهد بود‪.‬‬ ‫• در اطراف پروژه پردیس تجارت؛ شاپینگ‌مال ویژه‌ای وجود ندارد‪.‬‬

‫‪22‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل محیط کالن‬

‫‪ -2-8‬تحلیل مجوز اخذ شده‬

‫‪1‬‬

‫پیش ن‬ ‫‌بی� فضاها بر‌اساس کاربری و تم�اژ‬ ‫• هتل‪ 13600‬تم�‌مربع‬ ‫• اداری‪ 140228‬تم�‌مربع‬ ‫• تفریحی ‪ 12531‬تم�‌مربع‬ ‫• تجاری ‪ 24300‬تم�مربع‬ ‫• خدمات‪ 30888‬تم�‌مربع‬ ‫• پارکینگ‪ 257917‬تم�‌مربع‬ ‫• در مجوز اخ ‌ذ شده‪ ،‬ساختمان به‌صورت یک مجموعه ‪ Mixed-Use‬دیده شده است‪.‬‬ ‫گ‬ ‫ن‬ ‫مسکو�‪ ،‬تجاری‪ ،‬فرهن�‪،‬‬ ‫ترکی� از انواع مختلف کاربری ساختمان مانند استفاده‬ ‫میکس‌یوز ب‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫صنع�‪ ،‬در کالبدی عملکردی و یک‌پارچه است‪.‬‬ ‫سازما� و یا‬ ‫• مجوز اخذ شده‪ ،‬از لحاظ تم�اژ و ارتفاع‪ ،‬بسیار ارزشمند است و در حد توان باید آن‌را‬ ‫ت‬ ‫کم� به خطر انداخت تا استفاده بهینه شود‪.‬‬ ‫نها� به شورای عایل ترافیک است‪.‬‬ ‫• مجوز کسب شده‌‪ ،‬از لحاظ ترافییک منوط به ارایه طرح ی‬ ‫ت‬ ‫• تم�اژ متوسط ساختمان‌های ‪ 72‬طبقه ی ن‬ ‫ب� ‪ 200000‬تم�مربع تا ‪ 2500000‬م�مربع است که با‬ ‫مجوز اخذ شده تفاوت معناداری دارد‌‪.‬‬ ‫• ‪ 270000‬تم�مربع پارکینگ در مجوز‪ ،‬برای تقریبا ‪ 9000‬اتومبیل‪( ،‬با هزینه ساخت تقریبا ‪500‬‬ ‫میلیارد تومان – برابر با هزینه ساخت ‪ 100000‬تم�‌مربع ساختمان) ییک از نقاط گنگ مجوز است‬ ‫که می‌تواند پروژه را هم از لحاظ نف� و هم از لحاظ اقتصادی به‌خطر بیاندازد‪.‬‬ ‫• ارتفاع ساختمان در مجوز با حفظ ت‬ ‫اح�ام به برج ی ن‬ ‫ب�‌الملیل تهران محدود شده است‪ .‬با‬ ‫ن‬ ‫کم� از ‪ 200‬م�ت‬ ‫ب�‌الملیل تهران و ‪ 55‬طبقه بودن آن‪ ،‬ارتفاع آن ت‬ ‫مسکو� بودن برج ی ن‬ ‫توجه به‬ ‫ن‬ ‫زم� تقریبا یغ�‌ممکن است‪.‬‬ ‫است که رعایت این ارتفاع در پردیس تجارت با ‪ 61‬طبقه روی ی‬

‫‪ .1‬مجوز کمیسیون ماده ‪ 5‬اخذ شده در تاریخ‬ ‫‪ ،93/7/28‬برای مطالعه کامل مجوز به پیوست این‬ ‫گزارش مراجعه شود‪.‬‬

‫‪-2-9‬جداول فرصت و تهدید‬

‫‪23‬‬

‫• ﭘﻴﺶ ﺑﻴﻨﻲ ﺍﻓﺰﺍﻳﺶ ﺭﺷـﺪ ﺍﻗﺘﺼـﺎﺩﻱ )ﺳـﺎﻝ ‪،% 3 2016‬‬ ‫ﺳــﺎﻟﻬﺎﻱ ﺁﻳﻨــﺪﻩ ﺣــﺪﺍﻛﺜﺮ ﺗــﺎ ‪ (% 5‬ﻭ ﺍﻓــﺰﺍﻳﺶ ﺗﻘﺎﺿــﺎﻱ‬ ‫ﻭﺍﺣﺪﻫﺎﻱ ﻏﻴﺮﻣﺴﻜﻮﻧﻲ )ﺍﺩﺍﺭﻱ ﺗﺠﺎﺭﻱ(‬

‫• ﻧﺮﺥ ﺗﻮﺭﻡ ﺑﺎﻻ ﺑﻪ ﻋﻨﻮﺍﻥ ﻳﻜﻲ ﺍﺯ ﻣﻮﺍﻧﻊ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬﺍﺭﻱ ﺩﺭ‬ ‫ﺍﻳﺮﺍﻥ )ﭘﻴﺶ ﺑﻴﻨﻲ ﻛﺎﻫﺶ ﺗﺎ ﺣﺪﻭﺩ ‪(% 10‬‬

‫• ﭘﻴﺶ ﺑﻴﻨﻲ ﻛﺎﻫﺶ ﺭﻳﺴﻚ ﺳﻴﺎﺳـﻲ ﺍﻗﺘﺼـﺎﺩﻱ ﺍﻳـﺮﺍﻥ ﻭ‬ ‫ﺍﻓﺰﺍﻳﺶ ﺟﺬﺍﺑﻴﺖ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬﺍﺭﻱ ﻫﺎ‬

‫• ﭘﻴﺶ ﺑﻴﻨﻲ ﺍﻓﺰﺍﻳﺶ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬﺍﺭﻱ ﺧﺎﺭﺟﻲ ﺑـﻪ ﺻـﻮﺭﺕ‬ ‫ﺁﺭﺍﻡ )ﺍﻟﺒﺘﻪ ﻋﻤﺪﺗﺎً ﺩﺭ ﺑﺨﺶ ﻧﻔﺖ ﻭ ﮔﺎﺯ ﻭ ﺯﻳﺮﺳﺎﺧﺘﻬﺎ(‬ ‫• ﭘﺘﺎﻧﺴﻴﻞ ﺑﺎﻻﻱ ﺟﺬﺏ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬﺍﺭﻱ ﺧﺎﺭﺟﻲ ﺍﺯ ﻛﺸـﻮﺭ‬ ‫ﭼﻴﻦ ﻭ ﻛﺸﻮﺭﻫﺎﻱ ﺍﺭﻭﭘﺎﻳﻲ‬

‫• ﺍﻣﻜﺎﻥ ﺍﺧﺬ ﻭﺍﻣﻬﺎﻱ ﺑﻴﻦ ﺍﻟﻤﻠﻠـﻲ ﺑـﺎ ﺭﻓـﻊ ﺗﺤـﺮﻳﻢ ﻫـﺎ ﻭ‬ ‫ﺣﻀﻮﺭ ﺑﺎﻧﻜﻬﺎﻱ ﺧﺎﺭﺟﻲ ﺩﺭ ﺍﻳﺮﺍﻥ‬

‫• ﺍﻣﻜـﺎﻥ ﺭﻭﺷـﻬﺎﻱ ﺗـﺎﻣﻴﻦ ﻣـﺎﻟﻲ ﺳـﺎﺧﺖ ﻭ ﺳـﺎﺯ )ﻧﻈﻴـﺮ‬ ‫ﺻﻨﺪﻭﻕ ﻫﺎﻱ ﺯﻣﻴﻦ ﻭ ﻣﺴﻜﻦ( ﺑﺎ ﻣﺤﻮﺭﻳﺖ ﺑﺎﺯﺍﺭ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ‬ ‫• ﻋﻼﻗﻪ ﻣﻨﺪﻱ ﺣﻀﻮﺭ ﺳﺎﺯﻧﺪﮔﺎﻥ ﺧﺎﺭﺟﻲ ﺩﺭ ﺣﻮﺯﻩ ﺳﺎﺧﺖ‬ ‫ﻭ ﺳﺎﺯ‬ ‫• ﻛﻤﺒﻮﺩ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻥ ﺑﻠﻨﺪ ﺩﺭ ﺗﻬﺮﺍﻥ )ﺑﺎﻻﻱ ‪ 150‬ﻣﺘﺮ(‬

‫• ﭘﺸﺘﻴﺒﺎﻧﻲ ﺍﺳـﻨﺎﺩ ﺑﺎﻻﺩﺳـﺘﻲ ﺍﺯ ﺳـﺎﺧﺖ ﻣﺠﺘﻤـﻊ ﻫـﺎﻱ‬ ‫ﺍﺩﺍﺭﻱ ﻭ ﺍﻗﺎﻣﺘﻲ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﺑﺮﺍﻱ ﺗﺴﻬﻴﻞ ﺗﺠﺎﺭﺕ‬

‫• ﻣﻌﻀﻼﺕ ﺍﺟﺘﻤﺎﻋﻲ ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎﻱ ﺑﻠﻨﺪ ﺩﺭ ﺩﻧﻴﺎ ﺑﻪ‬ ‫ﻭﻳﮋﻩ ﺩﺭ ﻛﺸﻮﺭ ﻣﺎ‬

‫• ﺑﺎﻗﻲ ﻣﺎﻧﺪﻥ ﺑﺮﺧﻲ ﻣﻮﺍﻧﻊ ﺳـﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔـﺬﺍﺭﻱ ﺩﺭ ﺍﻳـﺮﺍﻥ ﺩﺭ‬ ‫ﻛﻮﺗﺎﻩ ﻣﺪﺕ ﻭ ﻣﻴﺎﻥ ﻣﺪﺕ )ﺗﺎﻣﻴﻦ ﻣﺎﻟﻲ‪ ،‬ﺛﺒﺎﺕ ﺳﻴﺎﺳـﺖ‬ ‫ﻫﺎ‪ ،‬ﻓﺴﺎﺩ‪ ،‬ﻗﻮﺍﻧﻴﻦ ﻭ ‪(...‬‬

‫تحلیل محیط کالن‬

‫• ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺗﺠﺎﺭﺕ ﺧﺎﺭﺟﻲ ﺍﻳﺮﺍﻥ ﭘﺲ ﺍﺯ ﺭﻓﻊ ﺗﺤـﺮﻳﻢ ﻫـﺎ ﻭ‬ ‫ﺣﻀﻮﺭ ﻣﺸﺘﺮﻳﺎﻥ ﺧﺎﺭﺟﻲ )ﺑﻪ ﺧﺼﻮﺹ ﺍﺭﻭﭘـﺎﻳﻲ ﻫـﺎ( ﺩﺭ‬ ‫ﺑﺎﺯﺍﺭ ﻭﺍﺣﺪﻫﺎﻱ ﺍﺩﺍﺭﻱ‬

‫• ﭘﻴﺶ ﺑﻴﻨﻲ ﺑﺎﻻﺭﻓﺘﻦ ﻧﺮﺥ ﺍﺭﺯ ﺑـﺎ ﺍﻓـﺰﺍﻳﺶ ﺍﺭﺯﺵ ﺟﻬـﺎﻧﻲ‬ ‫ﺩﻻﺭ ﻭ ﺳﻴﺎﺳﺖ ﺑﺎﻧﻚ ﻣﺮﻛﺰﻱ ﻣﺒﻨﻲ ﺑﺮ ﺍﺳﺘﻔﺎﺩﻩ ﺍﺯ ﻧﻈـﺎﻡ‬ ‫ﻧﺮﺥ ﺍﺭﺯ ﺷﻨﺎﻭﺭ )ﺣﺪﺍﻗﻞ ﺭﺷﺪ ﺳﺎﻟﻴﺎﻧﻪ ‪(% 5‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎ‬

‫ﺗﻬﺪﻳﺪﻫﺎ‬

‫‪24‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎ‬ ‫• ﻣﺼﺮﻑ ﺍﻧﺮژﻱ ﻫﺎﻱ ﺗﺠﺪﻳﺪﭘـﺬﻳﺮ ﺩﺭ ﺳـﺎﺧﺘﻤﺎﻥ ﻫـﺎ ﻃـﻲ‬ ‫ﺩﻫﻪﻫﺎﻱ ﺍﺧﻴﺮ ﺑﺎ ﺍﻗﺒﺎﻝ ﻗﺎﺑﻞ ﺗﻮﺟﻬﻲ ﺭﻭﺑﻪﺭﻭ ﺑﻮﺩﻩ ﺍﺳﺖ‪.‬‬

‫تحلیل محیط کالن‬

‫• ﭘﺎﻳﺪﺍﺭﻱ ﺩﺭ »ﭘﺮﺩﻳﺲ ﺗﺠﺎﺭﺕ« ﻛﻤﻚ ﺷﺎﻳﺎﻧﻲ ﺑﻪ ﺷﺎﺧﺺ‬ ‫ﺷﺪﻥ ﻭ ﺑﺎﻻ ﺭﻓﺘﻦ ﻭﺟﻬﻪ ﺩﺍﺧﻠﻲ ﻭ ﺧﺎﺭﺟﻲ ﺁﻥ ﺧﻮﺍﻫﺪ‬ ‫ﻛﺮﺩ‪.‬‬

‫• ﺍﻳﺠــﺎﺩ ﻳــﻚ ﺟﺮﻳــﺎﻥ ﻣﻌﻤــﺎﺭﻱ ﺩﺭ ﻛﺸــﻮﺭ )ﺍﺯ ﻟﺤــﺎﻅ‬ ‫ﭘﺎﻳﺪﺍﺭﻱ( ﻫﻨﻮﺯ ﺷﻜﻞ ﻧﮕﺮﻓﺘﻪ ﻭ ﻣﻲ ﺗﻮﺍﻧﺪ ﺍﺯ ﺍﻫﺪﺍﻑ ﺍﺻﻠﻲ‬ ‫ﭘﺮﺩﻳﺲ ﺗﺠﺎﺭﺕ ﺑﺎﺷﺪ‬

‫• ﻃﻲ ﺩﻫﻪ ﻫﺎﻱ ﺍﺧﻴﺮ ﺍﻧﺮژﻱﻫﺎﻱ ﺗﺠﺪﻳﺪﭘﺬﻳﺮ ﺧﻮﺭﺷـﻴﺪﻱ‪،‬‬ ‫ﺑﺎﺭﺷﻲ‪ ،‬ﺑـﺎﺩ ﻭ ﺯﻣـﻴﻦﮔﺮﻣـﺎﻳﻲ ﺟـﺎﻳﮕﺰﻳﻦ ﺳـﻮﺧﺖﻫـﺎﻱ‬ ‫ﻓﺴﻴﻠﻲ ﻭ ﺗﺠﺪﻳﺪﻧﺎﭘﺬﻳﺮ ﺷﺪﻩ ﺍﺳﺖ‬ ‫• ﺍﻳﺮﺍﻥ ﺑﻪ ﻧﻮﺭ ﻭ ﺑﺎﺩ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﺑﺮﺍﻱ ﺍﺳﺘﻔﺎﺩﻩ ﺩﺳﺘﺮﺳﻲ ﺩﺍﺭﺩ‪.‬‬

‫• ﺗﻮﺟــﻪ ﺑــﻪ ﺩﻭ ﻣﻘﻮﻟــﻪﻱ »ﻣﻌﻤــﺎﺭﻱﻫــﺎﻱ ﻭﻳــﮋﻩ« ﻭ‬ ‫»ﻓﺮﻫﻨﮓﺳﺎﺯﻱ« ﻛﻪ ﻫﺰﻳﻨﻪ ﻱ ﻣﺎﺯﺍﺩﻱ ﺑﺮ ﭘﺮﻭژﻩ ﺗﺤﻤﻴـﻞ‬ ‫ﻧﻤﻲ ﻛﻨﻨﺪ‪ ،‬ﻣﻲ ﺗﻮﺍﻧﺪ ﺳـﻄﺢ ﭘﺎﻳـﺪﺍﺭﻱ ﺳـﺎﺧﺘﻤﺎﻥ ﺭﺍ ﺑـﺎﻻ‬ ‫ﺑﺒﺮﺩ‪.‬‬

‫• ﻣﺪﻳﺮﻳﺖ ﭘﺴﻤﺎﻧﺪ ﺍﮔﺮ ﺑﻪ ﺩﺭﺳﺘﻲ ﺳﺎﺯﻣﺎﻧﺪﻫﻲ ﺷـﻮﺩ‪ ،‬ﻫـﻢ‬ ‫ﺩﺭ ﺭﺍﺳﺘﺎﻱ ﻛﺎﻫﺶ ﻣﺼﺮﻑ ﻭ ﻫﻢ ﻛﺎﻫﺶ ﺁﻟﻮﺩﮔﻲ ﻧﺎﺷـﻲ‬ ‫ﺍﺯ ﭘﺴﻤﺎﻧﺪ‪ ،‬ﺗﺎﺛﻴﺮﻱ ﺷﮕﺮﻑ ﺧﻮﺍﻫﺪ ﺩﺍﺷﺖ‪.‬‬

‫ﺗﻬﺪﻳﺪﻫﺎ‬ ‫• ﻣﻴﺰﺍﻥ ﻣﺼﺮﻑ )ﺩﻣﺎﻧﺪ( ﻭ ﭘﻴﭽﻴﺪﮔﻲ ﻫﺎﻱ ﺗﺎﻣﻴﻦ ﺍﻧﺮژﻱ‬

‫• ﭘﺲ ﺍﺯ ﺑﻪﺩﺳﺖﺁﻣﺪﻥ ﺭﻗﻢ ﻣﺼﺮﻑ ﺍﻧﺮژﻱ ﭘﺮﺩﻳﺲ‬ ‫ﺗﺠﺎﺭﺕ‪ ،‬ﺍﻳﻦ ﭘﺮﻭژﻩ ﻣﻲﺗﻮﺍﻧﺪ ﺩﺭ ﻣﻌﺮﺽ ﻳﻚ ﻣﻮﺝ ﻣﻨﻔﻲ‬ ‫ﺍﺯ ﺗﺒﻠﻴﻐﺎﺕ ﻗﺮﺍﺭ ﮔﻴﺮﺩ‬ ‫• ﺩﺳﺘﺮﺳﻲ ﺿﻌﻴﻒ ﻛﺸﻮﺭ ﺑﻪ ﺗﻜﻨﻮﻟﻮژﻱ ﺍﻧﺮژﻱﻫﺎﻱ ﭘﺎﻙ‬ ‫• ﻃﺮﺍﺣﻲ ﭘﺎﻳﺪﺍﺭ ﺩﺭ ﺳﻄﺢ ﺟﻬﺎﻧﻲ‪ ،‬ﻧﻴﺎﺯ ﺑﻪ ﻃﺮﺍﺣﺎﻥ ﻳﺎ‬ ‫ﺣﺪﺍﻗﻞ ﻣﺸﺎﻭﺭﺍﻥ ﻃﺮﺍﺯ ﺍﻭﻝ ﺩﺭ ﺳﻄﺢ ﺟﻬﺎﻧﻲ ﺩﺍﺭﺩ‬

‫• ﻟﺤﺎﻅ ﻛﺮﺩﻥ ﺯﻣﻴﻨﻪﻫﺎﻱ ﭘﺎﻳﺪﺍﺭﻱ ﻭ ﺍﺧﺬ ﮔﻮﺍﻫﻴﻨﺎﻣﻪ ﻟﻴﻴﺪ‬ ‫ﻫﺰﻳﻨﻪ ﺍﻓﺰﻭﺩﻩﺍﻱ ﺩﺭ ﺣﺪﻭﺩ ‪ 3‬ﺗﺎ ‪ 5‬ﺩﺭﺻﺪ ﺑﻪ ﭘﺮﻭژﻩ‬ ‫ﺗﺤﻤﻴﻞ ﺧﻮﺍﻫﺪ ﻛﺮﺩ‪.‬‬

‫• ﺗﻜﻨﻮﻟﻮژﻱﻫﺎ ﻭ ﻣﺼﺎﻟﺢ ﭘﺎﻳﺪﺍﺭ ﻏﺎﻟﺒﺎً ﻭﺍﺭﺩﺍﺗﻲ ﺑﻮﺩﻩ ﻭ‬ ‫ﺩﺳﺘﺮﺳﻲ ﻣﺴﺘﻘﻴﻢ ﺑﻪ ﺁﻥﻫﺎ ﻭﺟﻮﺩ ﻧﺪﺍﺭﺩ‪.‬‬

‫• ﻓﺮﻫﻨﮓ ﻣﺼﺮﻑ ﺍﻧﺮژﻱ ﺩﺭ ﺟﺎﻣﻌﻪ ﺍﻳﺮﺍﻥ ﺩﺭ ﺳﻄﺢ ﭘﺎﻳﻴﻨﻲ‬ ‫ﻗﺮﺍﺭ ﺩﺍﺭﺩ؛ ﺍﺯ ﺍﻳﻦ ﻣﻨﻈﺮ ﺗﻐﻴﻴﺮ ﻓﺮﻫﻨﮓ ﻣﺼﺮﻑ ﻣﻲﺗﻮﺍﻧﺪ‬ ‫ﻛﺎﺭﻱ ﺳﺨﺖ ﺑﺎﺷﺪ‪.‬‬

‫‪25‬‬

‫• ﺑﺎ ﻭﺍﺭﺩ ﻛﺮﺩﻥ ﻣﺼﺎﻟﺢ ﻧﻮﻳﻦ ﻭ ﭘﺮﺑﺎﺯﺩﻩ ﻣﻲﺗﻮﺍﻥ‬ ‫ﻓﺮﺻﺖﻫﺎﻱ ﺟﺪﻳﺪﻱ ﺩﺭ ﺻﻨﻌﺖ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻥ ﺍﻳﺮﺍﻥ ﺍﻳﺠﺎﺩ‬ ‫ﻛﺮﺩ‪.‬‬

‫• ﺟﻬﺖ ﺑﺮﺍﻱ ﺑﻪﻛﺎﺭﮔﻴﺮﻱ ﺳﻴﺴﺘﻢﻫﺎﻱ ﻧﻮﻳﻦ ﺳﺎﺯﻩﺍﻱ ﺩﺭ‬ ‫ﭘﺮﻭژﻩ ﭘﺮﺩﻳﺲ ﺗﺠﺎﺭﺕ ﺍﺣﻴﺎﻧﺎً ﻻﺯﻡ ﺍﺳﺖ ﺗﻜﻨﻮﻟﻮژﻱ ﻭ‬ ‫ﻣﺼﺎﻟﺢ ﻣﺘﻨﺎﺳﺐ ﺑﺎ ﺍﻳﻦ ﺳﻴﺴﺘﻢﻫﺎﻱ ﺳﺎﺯﻩﺍﻱ ﺑﻪ ﻛﺸﻮﺭ‬ ‫ﻭﺍﺭﺩ ﺷﻮﺩ‬

‫• ﻧﻴﺎﺯ ﻣﺒﺮﻡ ﺟﻮﺍﻣﻊ ﺑﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻥﻫﺎﻱ ﺑﻠﻨﺪ ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ ﺗﻨﻮﻉ‬ ‫ﺍﺑﺰﺍﺭ‪ ،‬ﺭﻭﺵﻫﺎﻱ ﺳﺎﺧﺖ ﻭ ﺗﻜﻨﻮﻟﻮژﻱﻫﺎﻱ ﻭﺍﺑﺴﺘﻪ ﺑﻪ‬ ‫ﺁﻥﻫﺎ ﺷﺪﻩ‬

‫• ﺑﺎ ﺑﻜﺎﺭﮔﻴﺮﻱ ﻧﻴﺮﻭﻫﺎﻱ ﻣﺎﻫﺮ ﺑﻴﻦﺍﻟﻤﻠﻠﻲ ﻣﻲﺗﻮﺍﻥ ﺍﺯ‬ ‫ﺗﻜﻨﻮﻟﻮژﻱ ﺭﻭﺯ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻥﻫﺎﻱ ﺑﻠﻨﺪ ﺑﻬﺮﻩﻣﻨﺪ ﺷﺪ‪.‬‬ ‫• ﺍﻳﺮﺍﻥ ﺩﺭ ﻣﻨﻄﻘﻪﺍﻱ ﻗﺮﺍﺭﮔﺮﻓﺘﻪ ﻛﻪ ﻛﺸﻮﺭﻫﺎﻱ ﻫﻤﺴﺎﻳﻪ ﺍﺯ‬ ‫ﺗﻜﻨﻮﻟﻮژﻱﻫﺎﻱ ﺳﺎﺧﺖ ﺭﻭﺯ ﺑﻬﺮﻩ ﻣﻲﺑﺮﻧﺪ‪.‬‬

‫• ﻫﺰﻳﻨﻪ ﺑﺎﻻﻱ ﻣﺼﺎﻟﺢ ﻣﺪﺭﻥ ﻭ ﭘﺮﺑﺎﺯﺩﻩ ﺩﺭﻋﻴﻦﺣﺎﻝ ﻛﻪ‬ ‫ﺍﺟﺘﻨﺎﺏﻧﺎﭘﺬﻳﺮ ﺍﺳﺖ‪ ،‬ﻧﻮﻋﻲ ﺗﻬﺪﻳﺪ ﺑﻪﺷﻤﺎﺭ ﻣﻲﺁﻳﺪ‪.‬‬

‫• ﺍﻣﺮﻭﺯﻩ ﺗﻨﻮﻉ ﺑﺴﻴﺎﺭ ﺑﺎﻻﻱ ﻣﺼﺎﻟﺢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻲ‬ ‫ﺩﺷﻮﺍﺭﻱﻫﺎﻳﻲ ﺩﺭ ﻣﺮﺣﻠﻪ ﺍﻧﺘﺨﺎﺏ ﺑﻪﺟﺎ ﻭ ﻫﻮﺷﻤﻨﺪﺍﻧﻪ‬ ‫ﺁﻥﻫﺎ ﭘﻴﺶ ﭘﺎﻱ ﻣﻬﻨﺪﺳﺎﻥ ﭘﺮﻭژﻩ ﻗﺮﺍﺭ ﻣﻲﺩﻫﺪ‪.‬‬

‫• ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻥﻫﺎﻱ ﺑﻠﻨﺪﺗﺮ ﺑﻪﺩﻟﻴﻞ ﻫﺰﻳﻨﻪ ﺑﻴﺸﺘﺮ ﻭ‬ ‫ﻣﺤﺪﻭﺩﻳﺖﻫﺎﻱ ﻓﺮﺍﻭﺍﻥ‪ ،‬ﺑﻪ ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺗﻜﻨﻮﻟﻮژﻱ ﻭﺍﺑﺴﺘﻪ‬ ‫ﻫﺴﺘﻨﺪ‪.‬‬

‫• ﺍﺳﺘﻔﺎﺩﻩ ﺍﺯ ﺗﻜﻨﻮﻟﻮژﻱﻫﺎﻳﻲ ﻛﻪ ﺍﻣﺮﻭﺯﻩ ﻛﻤﻲ ﻗﺪﻳﻤﻲ‬ ‫ﺑﻪﺣﺴﺎﺏ ﻣﻲﺁﻳﻨﺪ‪ ،‬ﻗﻄﻌﺎً ﭘﺲ ﺍﺯ ﭘﺎﻳﺎﻥ ﭘﺮﻭژﻩ ﻳﻚ‬ ‫ﺗﻜﻨﻮﻟﻮژﻱ ﻛﺎﻣﻼً ﻗﺪﻳﻤﻲ ﻣﺤﺴﻮﺏ ﻣﻲﺷﻮﺩ‪.‬‬

‫• ﻛﺸﻮﺭ ﺍﻳﺮﺍﻥ ﺑﺎ ﺳﺎﺑﻘﻪﺍﻱ ﻃﻮﻻﻧﻲ ﺩﺭ ﻟﺮﺯﻩﺧﻴﺰﻱ‪ ،‬ﺩﺭ ﺯﻣﺮﻩ‬ ‫ﻛﺸﻮﺭﻫﺎﻱ ﺯﻟﺰﻟﻪﺧﻴﺰ ﻣﺤﺴﻮﺏ ﻣﻲﺷﻮﺩ‬

‫تحلیل محیط کالن‬

‫• ﺑﺎﺯﺩﻩ ﺍﻧﺮژﻱ ﺩﺭ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻥﻫﺎ ﺑﻪ ﻛﻤﻚ ﻣﺼﺎﻟﺢ ﻗﺎﺑﻞ ﺍﺭﺗﻘﺎ‬ ‫ﺍﺳﺖ‪.‬‬

‫• ﺩﺳﺘﺮﺳﻲ ﺑﻪ ﻣﺼﺎﻟﺢ ﻧﻮﻳﻦ ﻣﻮﺭﺩ ﺍﺳﺘﻔﺎﺩﻩ ﺩﻧﻴﺎ ﺩﺭ ﻗﻴﺎﺱ‬ ‫ﺑﺎ ﻣﺼﺎﻟﺢ ﺩﺍﺧﻠﻲ ﺩﺷﻮﺍﺭ ﺗﺮ ﺍﺳﺖ‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎ‬

‫ﺗﻬﺪﻳﺪﻫﺎ‬

‫‪26‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل محیط کالن‬

‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎ‬

‫ﺗﻬﺪﻳﺪﻫﺎ‬

‫• ﺩﺭ ﺳﻨﺪ ﭼﺸﻢ ﺍﻧﺪﺍﺯ ﻛﺸﻮﺭ‪ ،‬ﺍﺯ ﺳﺎﺧﺖ ﻣﺠﺘﻤﻊﻫﺎﻱ ﺍﺩﺍﺭﻱ‬ ‫ﻭ ﺍﻗﺎﻣﺘﻲ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﺑﺮﺍﻱ ﺗﺴﻬﻴﻞ ﺗﺠﺎﺭﺕ‪ ،‬ﭘﺸﺘﻴﺒﺎﻧﻲ ﺷـﺪﻩ‬ ‫ﺍﺳﺖ‪.‬‬

‫• ﺩﺭ ﺧﺼـﻮﺹ ﻗــﻮﺍﻧﻴﻦ ﺑﺎﻻﺩﺳـﺘﻲ ﻓﻨــﻲ ﻛﺸـﻮﺭﻱ‪ ،‬ﺑــﺮﺍﻱ‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻲ ﺩﺭ ﺍﺑﻌﺎﺩ »ﭘﺮﺩﻳﺲ ﺗﺠﺎﺭﺕ« ﺗﺒﻴﻴﻦ ﻣﺸﺨﺼﻲ‬ ‫ﻭﺟﻮﺩ ﻧﺪﺍﺭﺩ‪.‬‬

‫• ﺩﺭ ﺳﻨﺪ ﭼﺸﻢﺍﻧﺪﺍﺯ ﺷﻬﺮ ﺗﻬﺮﺍﻥ ﻭ ﺑﺮﻧﺎﻣﻪ ﭘﻨﺞﺳﺎﻟﻪ ﺷﺸﻢ‬ ‫ﻛﺸﻮﺭ‪ ،‬ﺍﺯ ﭘﺮﻭژﻩﻫﺎﻱ ﺑﺰﺭگ ﺗﺠﺎﺭﻱ ﻓﺮﻫﻨﮕﻲ ﺣﻤﺎﻳﺖ‬ ‫ﻣﻲﺷﻮﺩ ﻭ ﻧﻮﻳﺪ ﺣﻀﻮﺭ ﺷﺮﻛﺖﻫﺎﻱ ﻋﻈﻴﻢ ﺑﻴﻦﺍﻟﻤﻠﻠﻲ ﺩﺭ‬ ‫ﺁﻳﻨﺪﻩ ﻛﺸﻮﺭ ﺭﺍ ﻣﻲﺩﻫﻨﺪ‪.‬‬

‫• ﻗﻮﺍﻧﻴﻦ ﭘﻴﻤﺎﻥ‪ ،‬ﻗﻮﺍﻧﻴﻦ ﺳـﺎﺧﺖ‪ ،‬ﺍﻳﻤﻨـﻲ ﻃـﻮﻝ ﺳـﺎﺧﺖ‪،‬‬ ‫ﺣﻘﻮﻕ ﺳﺎﺯﻧﺪﮔﺎﻥ‪ ،‬ﺍﻳﻤﻨﻲ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻥ ﺩﺭ ﺑﺮﺍﺑـﺮ ﺣـﻮﺍﺩﺙ ﻭ‬ ‫ﺍﻣﻨﻴﺖ‪ ،‬ﺷﺶ ﻣﻮﺿﻮﻋﻲ ﺍﺳﺖ ﻛﻪ ﻧﻴﺎﺯﻣﻨﺪ ﭘﺮﻭﺗﻜـﻞﻫـﺎﻱ‬ ‫ﭘﻴﺸﺮﻓﺘﻪ ﻭ ﻃﺒﻌﺎً ﺑﻪﺭﻭﺯ ﺍﺳﺖ‪.‬‬

‫• ﺿﻮﺍﺑﻂ ﺑﺎﻻﺩﺳﺖ ﺍﺯ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪﮔﺬﺍﺭﻱ ﺩﺍﺧﻠﻲ ﻭ ﺧﺎﺭﺟﻲ ﺩﺭ‬ ‫ﻃﺮﺡﻫﺎﻱ ﻋﻤﺮﺍﻧﻲ ﺍﺳﺘﻘﺒﺎﻝ ﻣﻲﻛﻨﺪ‪.‬‬

‫• ﻛﺸﻮﺭﻫﺎﻱ ﭘﻴﺸﺮﻓﺘﻪ ﺿﻮﺍﺑﻂ ﻣﺸﺨﺺ ﻭ ﺍﺳﺘﺎﻧﺪﺍﺭﺩﻫﺎﻳﻲ‬ ‫ﺑﺮﺍﻱ ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪﺳﺎﺯﻱ ﺩﺍﺭﻧﺪ‪ .‬ﺑﺮﺍﻱ ﺗﻀﻤﻴﻦ ﻛﻴﻔﻴﺖ ﻣﻲ‬ ‫ﺗﻮﺍﻥ ﺍﺯ ﻗﻮﺍﻧﻴﻦ ﺑﻴﻦﺍﻟﻤﻠﻠﻲ ﺑﺮﺍﻱ ﺳﺎﺧﺖ ﺑﻬﺮﻩ ﺑﺮﺩ‪.‬‬

‫• ﺗﺼﻮﻳﺐ ﻃﺮﺡ ﺟﺪﻳﺪ ﺿﻮﺍﺑﻂ ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪﺳﺎﺯﻱ ﻣﻲﺗﻮﺍﻧﺪ‬ ‫ﺑﺨﺸﻲ ﺍﺯ ﻗﻮﺍﻧﻴﻦ ﻣﻮﺭﺩ ﻧﻈﺮ ﻣﺪﻳﺮﻳﺖ ﺷﻬﺮﻱ ﺭﺍ ﺩﺭ ﻣﻮﺭﺩ‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻥﻫﺎﻱ ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪ ﺭﺍ ﺭﻭﺷﻦ ﻛﻨﺪ‪.‬‬ ‫• ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﭘﺘﺎﻧﺴﻴﻞﻫﺎﻱ ﻣﻮﺟﻮﺩ ﺷﻬﺮ ﺗﻬﺮﺍﻥ‪ ،‬ﻃﺮﺡﻫﺎﻱ‬ ‫ﻓﺮﺍﺩﺳﺖ ﺍﺯ ﺗﺄﺳﻴﺲ ﻣﺮﻛﺰ ﺗﺠﺎﺭﺕ ﺟﻬﺎﻧﻲ ﺍﺳﺘﻘﺒﺎﻝ‬ ‫ﻣﻲﻛﻨﻨﺪ‪) .‬ﺑﻪ ﻭﻳﮋﻩ ﺩﺭ ﻣﻨﻄﻘﻪ ‪( 12‬‬

‫• ﺗﻬﺮﺍﻥ ﻧﻴﺎﺯﻣﻨﺪ ﺿﻮﺍﺑﻂ ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪﺳﺎﺯﻱ ﺍﺳﺖ ﻛـﻪ ﻫﻨـﻮﺯ‬ ‫ﺗﺼﻮﻳﺐ ﻧﺸﺪﻩ ﻭ ﺗﺎﺛﻴﺮﺍﺕ ﺁﻥ ﻣﺒﻬﻢ ﺍﺳﺖ ‪.‬‬

‫‪27‬‬

‫• ﻛﻤﺒﻮﺩ ﻣﺠﺘﻤﻊ ﻫﺎﻱ ﺍﺩﺍﺭﻱ ﺑﺎ ﻛﻴﻔﻴﺖ ﺑﺎ ﻓﻀﺎﻫﺎﻱ‬ ‫ﺧﺪﻣﺎﺗﻲ ﻣﺘﻨﻮﻉ‬ ‫• ﺑﺎﺯﺍﺭ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﺳﺎﺧﺖ ﻭﺍﺣﺪﻫﺎﻱ ﺗﺠﺎﺭﻱ )ﺑﺎ ﻣﺪﻝ‬ ‫ﺍﺟﺎﺭﻩ( ﻭ ﻫﺘﻞ ﺩﺭ ﺑﻠﻨﺪﻣﺪﺕ ﺩﺭ ﺗﻬﺮﺍﻥ‬

‫• ﻧﺒﻮﺩ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻲ ﺑﺎ ﺑﺮﻧﺪ ﻣﺮﻛﺰ ﺗﺠﺎﺭﺕ ﺟﻬﺎﻧﻲ ﻳﺎ ﻣﺮﻛﺰ‬ ‫ﻣﺎﻟﻲ ﺑﻴﻦ ﺍﻟﻤﻠﻞ ﺩﺭ ﺗﻬﺮﺍﻥ‬ ‫• ﭘﺘﺎﻧﺴﻴﻞ ﺑﺎﻻﻱ ﻓﻀﺎﻫﺎﻱ ﺍﺩﺍﺭﻱ ﺩﺭ ﺍﺭﺍﺋﻪ ﻗﻴﻤﺖ ﻫﺎﻱ‬ ‫ﺑﺎﻻ‬

‫• ﺣﻀﻮﺭ ﭘﺮﺭﻧﮓ ﺭﻗﺒﺎﻱ ﺩﺍﺧﻠﻲ ﻭ ﺧﺎﺭﺟﻲ ﺩﺭ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ‬ ‫ﮔﺬﺍﺭﻱ ﻭ ﺳﺎﺧﺖ ﻭﺍﺣﺪﻫﺎﻱ ﺍﺩﺍﺭﻱ ﺑﺎ ﻛﻴﻔﻴﺖ ﻭ‬ ‫ﻟﻮﻛﺲ ﻭ ﭘﻴﺶ ﺑﻴﻨﻲ ﺍﻓﺰﺍﻳﺶ ﺁﻥ‬

‫• ﻭﺟﻮﺩ ﺯﻣﻴﻦ ﻫﺎ ﻭ ﭘﻬﻨﻪ ﻫﺎﻱ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﺩﺭ ﺗﻬﺮﺍﻥ ﺟﻬﺖ‬ ‫ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻥ ﻫﺎﻱ ﺑﻠﻨﺪﻣﺮﺗﺒﻪ‬ ‫• ﺭﻗﺎﺑﺖ ﺷﺪﻳﺪ ﺩﺭ ﺣﻮﺯﻩ ﺳﺎﺧﺖ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻥ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ‬ ‫ﻟﻮﻛﺲ ﻭ ﺗﺠﺎﺭﻱ ﻟﻮﻛﺲ ﻭ ﭘﻴﺶ ﺑﻴﻨﻲ ﺭﻛﻮﺩ‬

‫• ﺍﻣﻜﺎﻥ ﺍﺳﺘﻘﺮﺍﺭ ﺷﺮﻛﺖ ﻫﺎ ﻭ ﺑﺮﺧﻲ ﻣﺸﺎﻏﻞ ﺍﺩﺍﺭﻱ ﺩﺭ‬ ‫ﻭﺍﺣﺪﻫﺎﻱ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ‬

‫تحلیل محیط کالن‬

‫• ﻭﺟﻮﺩ ﻣﺸﺘﺮﻳﺎﻥ ﺑﺎﻟﻘﻮﻩ ﺩﺍﺧﻠﻲ ﻭ ﺧﺎﺭﺟﻲ )‪ 18‬ﺻﻨﻌﺖ(‬ ‫ﺑﺮﺍﻱ ﺣﻀﻮﺭ ﺩﺭ ‪ WTC‬ﻣﺪﻧﻈﺮ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﭘﻴﺶ ﺑﻴﻨﻲ‬ ‫ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺗﺠﺎﺭﺕ ﻭ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬﺍﺭﻱ ﺩﺭ ﺍﻳﺮﺍﻥ‬

‫• ﭘﺘﺎﻧﺴﻴﻞ ﺍﻳﺠﺎﺩ ‪ WTC‬ﺩﺭ ﺗﻬﺮﺍﻥ ﺗﻮﺳﻂ ﺑﺮﺧﻲ ﻧﻬﺎﺩﻫﺎ‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫ﻓﺮﺻﺘﻬﺎ‬

‫ﺗﻬﺪﻳﺪﻫﺎ‬

‫‪28‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫ﻣﺰﺍﻳﺎ ﻳﺎ ﻧﻘﺎﻁ ﻗﻮﺕ ﺳﺎﻳﺖ‬

‫ﻣﻌﺎﻳﺐ ﻳﺎ ﻧﻘﺎﻁ ﺿﻌﻒ‬

‫• ﻣﻮﻗﻌﻴﺖ ﻗﺮﺍﺭﮔﻴﺮﻱ ﺍﻳﺮﺍﻥ ﻭ ﺗﻬﺮﺍﻥ ﺑﻪﻋﻨﻮﺍﻥ ﭘﺎﻳﺘﺨﺖ ﺁﻥ‬ ‫ﺩﺭ ﻣﻨﻄﻘﻪ ﺧﺎﻭﺭﻣﻴﺎﻧﻪ‪ ،‬ﻣﻮﻗﻌﻴﺘﻲ ژﺋﻮﭘﻮﻟﻴﺘﻴﻚ ﻭ ﻣﻨﺎﺳﺐ‬ ‫ﻣﺤﺴﻮﺏ ﻣﻲﺷﻮﺩ‪.‬‬

‫• ﺷﺮﻳﺎﻥﻫﺎﻱ ﺍﻃﺮﺍﻑ ﺳﺎﻳﺖ )ﺑﺰﺭﮔﺮﺍﻩ ﻫﻤﺖ‪ ،‬ﻛﺮﺩﺳﺘﺎﻥ ﻭ‬ ‫ﺧﻴﺎﺑﺎﻥ ﻭﻟﻴﻌﺼﺮ( ﺩﺭ ﺳﺎﻋﺎﺕ ﺍﻭﺝ ﺍﺯ ﺗﺮﺍﻓﻴﻚ ﭘﺮ ﺍﺯﺩﺣﺎﻣﻲ‬ ‫ﺑﺮﺧﻮﺭﺩﺍﺭﻧﺪ‪.‬‬

‫تحلیل محیط کالن‬

‫• ﺳﺎﻳﺖ ﭘﺮﺩﻳﺲ ﺗﺠﺎﺭﺕ ﻳﻜﻲ ﺍﺯ ﺑﻬﺘﺮﻳﻦ ﺳﺎﻳﺖﻫﺎﻱ‬ ‫ﻣﺴﺘﻘﺮ ﺩﺭ ﻣﻨﻄﻘﻪ ‪ 6‬ﺍﺳﺖ‪.‬‬ ‫• ﺯﻣﻴﻦ ﭘﺮﻭژﻩ ﺭﺥ ﺗﻘﺮﻳﺒﻲ ‪ 250‬ﻣﺘﺮﻱ ﺑﻪ ﺷﺒﻜﻪ‬ ‫ﺑﺰﺭﮔﺮﺍﻫﻲ)ﺗﻘﺎﻃﻊ ﻛﺮﺩﺳﺘﺎﻥ ﻭ ﺣﻜﻴﻢ( ﺷﻬﺮ ﺗﻬﺮﺍﻥ ﺩﺍﺭﺩ‬ ‫ﻭ ﺗﻘﺮﻳﺒﺎ ﺍﺯ ﺗﻤﺎﻣﻲ ﻧﻘﺎﻁ ﺷﻬﺮ ﺩﻳﺪﻩ ﻣﻲﺷﻮﺩ‪.‬‬

‫• ﻋﻼﻭﻩ ﺑﺮ ﺩﺳﺘﺮﺳﻲﻫﺎﻱ ﻣﻮﺟﻮﺩ ﻣﺴﺘﻘﻴﻢ )ﺑﺰﺭﮔﺮﺍﻩ ﻫﻤﺖ‪،‬‬ ‫ﻛﺮﺩﺳﺘﺎﻥ ﻭ ﺧﻴﺎﺑﺎﻥ ﻭﻟﻴﻌﺼﺮ(‪ ،‬ﺩﺳﺘﺮﺳﻲﻫﺎﻱ ﻓﺮﻋﻲ ﻧﻴﺰ‬ ‫ﺍﺯ ﺩﻭ ﺗﺎ ﺳﻪ ﻭﺟﻪ ﺯﻣﻴﻦ ﻭﺟﻮﺩ ﺩﺍﺭﺩ‪.‬‬

‫• ﻣﺴﺎﺣﺖ ‪ 33000‬ﻣﺘﺮ ﻣﺮﺑﻌﻲ ﺯﻣﻴﻦ ﺍﻳﻦ ﭘﺮﻭژﻩ ﻭ‬ ‫ﮔﺴﺘﺮﺩﮔﻲ ﺍﻳﻦ ﺯﻣﻴﻦ ﺑﻪ ﺳﻤﺖ ﺟﻨﻮﺏ ﺍﻣﻜﺎﻥ ﺍﺳﺘﻘﺮﺍﺭ‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻥ ﺑﺮﺝ ﺭﺍ ﺩﺭ ﮔﺰﻳﻨﻪﻫﺎﻱ ﻣﺘﻌﺪﺩ ﻓﺮﺍﻫﻢ ﻣﻲﺳﺎﺯﺩ‪.‬‬

‫• ﻧﺰﺩﻳﻜﻲ ﺑﻪ ﻧﻘﺎﻁ ﻛﻠﻴﺪﻱ ﺩﺳﺘﺮﺳﻲ ﻋﻤﻮﻣﻲ ﻭ ﺍﻣﻜﺎﻥ ﺑﻜﺎﺭ‬ ‫ﮔﻴﺮﻱ ﺍﺯ ﺗﻤﻬﻴﺪﺍﺗﻲ ﺳﺎﺩﻩ ﺑﺮﺍﻱ ﺧﺪﻣﺎﺕ ﺣﻤﻞ ﻭ ﻧﻘﻞ‬ ‫ﭘﺮﺩﻳﺲ ﺗﺠﺎﺭﺕ‪ ،‬ﻣﺎﻧﻨﺪ ﺍﻳﺠﺎﺩ ﺣﻤﻞ ﻭ ﻧﻘﻞ ﻋﻤﻮﻣﻲ‪،‬‬ ‫ﭘﺎﺭﻛﻴﻨﮓﻫﺎ ﻭ ﺷﺎﺗﻞﻫﺎﻳﻲ ﻛﻪ ﺑﻴﻦ ﺍﻳﺴﺘﮕﺎﻩﻫﺎﻱ ﻣﺘﺮﻭ ﺗﺎ‬ ‫ﭘﺮﺩﻳﺲ ﺗﺠﺎﺭﺕ ﻣﺴﺘﻘﺮ ﺧﻮﺍﻫﻨﺪ ﺷﺪ ﻭ ‪ . . .‬ﻛﻪ ﻣﻲﺗﻮﺍﻥ‬ ‫ﻭﺿﻌﻴﺖ ﺁﻥ ﺭﺍ ﺑﻬﺒﻮﺩ ﺑﺨﺸﻴﺪ‪.‬‬

‫• ﻣﺴﻴﺮ ﭘﻴﺎﺩﻩ ﻣﺤﻮﺭ ﮔﺮﺩﺷﮕﺮﻱ ‪ -‬ﺗﻔﺮﻳﺤﻲ ﺩﺭ ﺟﻨﻮﺏ‬ ‫ﺳﺎﻳﺖ ﺍﺯ ﻧﻜﺎﺕ ﻣﻬﻢ ﺑﺮﺍﻱ ﺩﺳﺘﺮﺳﻲ ﭘﻴﺎﺩﻩ ﻭ ﺭﺍﻩ ﺍﺭﺗﺒﺎﻃﻲ‬ ‫ﺑﺎ ﺗﭙﻪﻫﺎﻱ ﻋﺒﺎﺱﺁﺑﺎﺩ ﺗﺎ ﺟﻨﻮﺏ ﺳﺎﻳﺖ ﺩﺭ ﺁﻳﻨﺪﻩ ﺍﺳﺖ‪.‬‬

‫• ﺣﻮﺯﻩ ﻧﻔﻮﺫ ﺍﺟﺘﻤﺎﻋﻲ ﻭ ﺧﺎﻃﺮﻩﺍﻱ ﺍﻳﻦ ﭘﺮﻭژﻩ ﺑﻪﺩﻟﻴﻞ‬ ‫ﺍﺭﺗﻔﺎﻉ ﺁﻥ ﮔﺴﺘﺮﺩﻩ ﺧﻮﺍﻫﺪ ﺑﻮﺩ‪.‬‬

‫• ﺑﺎ ﻓﺎﺻﻠﻪ ﻗﺎﺑﻞ ﺩﺳﺘﺮﺳﻲ ﺍﺯ ﭘﺮﻭژﻩ ﺍﻣﻜﺎﻧﺎﺕ ﺧﺪﻣﺎﺗﻲ ﻭ‬ ‫ﺭﻓﺎﻫﻲ ﮔﻮﻧﺎﮔﻮﻧﻲ ﻗﺮﺍﺭ ﺩﺍﺭﻧﺪ‬ ‫• ﻭﺟﻮﺩ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻥﻫﺎﻱ ﺑﻠﻨﺪ ﺩﺭ ﺳﻤﺖ ﻏﺮﺏ ﺯﻣﻴﻦ ﺍﺯ‬ ‫ﺗﺎﺛﻴﺮﺍﺕ ﻧﺎﻣﻄﻠﻮﺏ ﺑﺎﺩ ﻏﺮﺑﻲ ﺑﻪ ﺳﺎﻳﺖ ﻛﻢ ﻣﻲﻛﻨﺪ‬

‫• ﺍﺧﺘﻼﻑ ﺍﺭﺗﻔﺎﻉ ﺑﻴﻦ ﺑﻠﻨﺪﺗﺮﻳﻦ ﻭ ﻛﻮﺗﺎﻩﺗﺮﻳﻦ ﻧﻘﻄﻪ ﺩﺭ‬ ‫ﺳﺎﻳﺖ ﺑﻪ ‪ 16‬ﻣﺘﺮ ﻣﻲﺭﺳﺪ‪.‬‬

‫• ﺑﻪﺩﻟﻴﻞ ﻫﻨﺪﺳﻪ ﺯﻣﻴﻦ ﻧﻤﻲﺗﻮﺍﻥ ﺍﺯ ﺳﻄﺢ ‪33000‬‬ ‫ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻌﻲ ﺯﻣﻴﻦ ﺑﻪﻃﻮﺭ ﻳﻚﺩﺳﺖ ﺍﺳﺘﻔﺎﺩﻩ ﻛﺮﺩ‬

‫• ﻗﺮﺍﺭﮔﻴﺮﻱ ﺩﺭ ﻛﻨﺎﺭ ﻣﺤﺪﻭﺩﻩ ﺑﺰﺭﮔﺮﺍﻩﻫﺎ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﺑﺎﺭ‬ ‫ﺗﺮﺍﻓﻴﻜﻲ ﺑﺎﻻﻱ ﺁﻥﻫﺎ‪ ،‬ﺑﺎﻋﺚ ﺁﺳﻴﺐﭘﺬﻳﺮﻱ ﭘﺮﻭژﻩ ﺍﺯ‬ ‫ﺁﻟﻮﺩﮔﻲ ﺻﻮﺗﻲ ﺣﺎﺻﻞ ﺍﺯ ﺁﻥ ﺍﺳﺖ‪.‬‬

‫• ﻭﺟﻮﺩ ﺭﻳﺰ ﮔﺴﻞ ﺩﺭ ﺯﻣﻴﻦ‪ ،‬ﺳﺎﺧﺖﻭﺳﺎﺯ ﺩﺭﻭﻥ ﺁﻥ ﺭﺍ‬ ‫ﻣﺤﺪﻭﺩ ﻣﻲﻛﻨﺪ‪.‬‬

‫• ﻭﺟﻮﺩ ﻗﻨﺎﺕ ﺩﺭ ﺯﻣﻴﻦ ﻭ ﺍﻫﻤﻴﺖ ﺳﺎﺧﺖﻭﺳﺎﺯ ﺩﺭ ﺣﺮﻳﻢ‬ ‫ﻗﻨﻮﺍﺕ ﻭ ﺻﺪﻭﺭ ﻣﺠﻮﺯﻫﺎﻱ ﺳﺎﺧﺖﻭﺳﺎﺯ ﺧﺎﺭﺝ ﺍﺯ ﺣﺮﻳﻢ‬ ‫ﻗﻨﺎﺕﻫﺎ‪ ،‬ﺳﺎﺧﺖﻭﺳﺎﺯ ﺩﺭ ﺯﻣﻴﻦ ﺭﺍ ﻣﺤﺪﻭﺩ ﻣﻲﻛﻨﺪ‪.‬‬

‫• ﺍﺭﺗﻔﺎﻉ ﻗﺎﺑﻞ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﺮﺝ ﺑﺮ ﻟﺰﻭﻡ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﻣﻴﺰﺍﻥ ﻭﺯﺵ ﺑﺎﺩ‪،‬‬ ‫ﻣﻘﺪﺍﺭ ﺑﺎﺭﻧﺪﮔﻲ ﻭ ﻣﻴﺰﺍﻥ ﺗﺎﺑﺶ ﺧﻮﺭﺷﻴﺪ ﺩﺭ ﺭﻭﺯ‪ ،‬ﺩﺭ‬ ‫ﻃﺮﺍﺣﻲ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻥ ﻭ ﺟﻬﺖ ﻗﺮﺍﺭﮔﻴﺮﻱ ﺁﻥ ﺩﺭ ﺳﺎﻳﺖ‪،‬‬ ‫ﻣﻲﺍﻓﺰﺍﻳﺪ‪.‬‬

‫• ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﻧﺒﻮﺩ ﻫﻴﭻﮔﻮﻧﻪ ﻣﺎﻧﻌﻲ ﺩﺭ ﺳﻤﺖ ﺟﻨﻮﺏ ﻭ‬ ‫ﺟﻨﻮﺏﺷﺮﻗﻲ‪ ،‬ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻥ ﺩﺭ ﻣﻌﺮﺽ ﺑﺎﺩ ﻧﺎﻣﻄﻠﻮﺏ ﺗﻬﺮﺍﻥ‬ ‫ﻗﺮﺍﺭ ﺧﻮﺍﻫﺪ ﺩﺍﺷﺖ‪.‬‬

‫• ﺳﺎﻳﺖ ﺩﺭ ﻣﺤﺪﻭﺩﻩ ﺗﺮﺍﻓﻴﻜﻲ ﺯﻭﺝ ﻭ ﻓﺮﺩ ﺷﻬﺮ ﺗﻬﺮﺍﻥ ﻗﺮﺍﺭ‬ ‫ﺩﺍﺭﺩ‪.‬‬

‫• ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﺳﺎﺧﺘﺎﺭ ﺍﺭﺗﻔﺎﻋﻲ ﻣﺤﻴﻂ ﺍﻃﺮﺍﻑ ﻭ ﺍﺭﺗﻔﺎﻉ ﺯﻳﺎﺩ‬ ‫ﭘﺮﺩﻳﺲ ﺗﺠﺎﺭﺕ‪ ،‬ﺳﺎﻳﻪ ﺑﺮﺝ ﺗﺎ ﻓﺎﺻﻠﻪ ﺯﻳﺎﺩﻱ ﺭﺍ ﭘﻮﺷﺶ‬ ‫ﺧﻮﺍﻫﺪ ﺩﺍﺩ‪.‬‬

‫• ﺗﺎﻣﻴﻦ ﺯﻳﺮﺳﺎﺧﺖﻫﺎﻱ ﭘﺮﻭژﻩ ﺍﺯ ﺍﻫﻤﻴﺖ ﺑﺎﻻﻳﻲ ﺑﺮﺧﻮﺭﺩﺍﺭ‬ ‫ﺍﺳﺖ ﻭ ﺑﻪﺩﻟﻴﻞ ﺍﺑﻌﺎﺩ ﭘﺮﻭژﻩ ﻣﻴﺰﺍﻥ ﺯﻳﺮﺳﺎﺧﺖ ﻣﺪﻧﻈﺮ‬ ‫ﻧﺮﻣﺎﻝ ﻧﺨﻮﺍﻫﺪ ﺑﻮﺩ‪.‬‬

‫‪29‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫تحلیل محیط کالن‬

‫عوامل کالن سنجش فرصت‬

‫‪3‬‬

‫بر اساس ن‬ ‫مبا� تحلیل جذابیت بازارها و چگایل فرصت‌های نهفته که توسط ش�کت مک ن ز‬ ‫ک�ی‬ ‫طراحی شده است‪ ،‬جذابیت یک بازار با عوامل زیر سنجیده می‌شود‪:‬‬ ‫گ‬ ‫‪ -1‬بزر� و اندازه بازار که به معنای باالبودن حجم گردش مایل در بازار است‪.‬‬ ‫‪ -2‬رشد بازار که به معنای پیش ن‬ ‫‌بی� نرخ رشد تقاضای آن بازار است‪.‬‬ ‫‪ -3‬شدت رقابت که هر چه ت‬ ‫کم� باشد‪ ،‬ورود به آن بازار را جذاب‌تر می‌کند‪.‬‬ ‫ین‬ ‫ین‬ ‫میانگ� قیمت فروش بازار است‪.‬‬ ‫میانگ� قیمت تمام‌شده و‬ ‫‪ -4‬حاشیه سود که تفاوت میان‬ ‫گ‬ ‫‪ -5‬نقدشوند� که به معنای کاهش زمان نقدشدن مطالبات است‪.‬‬ ‫‪ -6‬مقیاس رسمایه‌گذاری مورد نیاز که هرچه ت‬ ‫کم� باشد‪ ،‬ورود به بازار مدنظر را جذاب‌تر‬ ‫می‌کند‪.‬‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫ش‬ ‫ش‬ ‫توانا� دان�‪ ،‬ف� و امکانات �کت که هرچه بیش� باشد موجب افزایش‬ ‫‪ -7‬تناسب با ی‬ ‫جذابیت یک بازار هدف خواهد شد‪.‬‬ ‫ش�کت‌های بسیاری از مدل فوق‪ ،‬جهت اولویت‌بندی ی ن‬ ‫ب� محصوالت و بازارهای مدنظرشان‬ ‫در سطح کالن استفاده می نمایند‪ .‬می‌توان این عوامل را در بازار ساخت‌و‌ساز و عیل‌الخصوص‬ ‫در پروژه فعیل به‌صورت زیر ترجمه نمود‪:‬‬

‫‪1‬‬

‫‪32‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫عوامل کالن سنجش فرصت‬

‫عوامل کالن ی ن‬ ‫تعی� جذابیت بازار‬

‫‪1‬‬

‫اندازه بازار‬

‫تراکم‌پذیری‬

‫رشد بازار‬

‫تقاضای بازار و رسعت فروش‬ ‫ت‬ ‫استا� با مجوز و ی ن‬ ‫نظ� طرح جامع شهر تهران‬ ‫قوان�‬ ‫باالدس� ی‬ ‫هم ر ی‬

‫جذابیت شدت رقابت‬

‫اقتصادی حاشیه‌ی سود‬ ‫گ‬ ‫نقدشوند�‬ ‫رسمایه‌گذاری مورد نیاز‬

‫‪2‬‬

‫مصداق های گزینه سازی در سطح پروژه‬

‫توانا�‬ ‫جذابیت تناسب با ی‬ ‫ش‬ ‫دان�‪ ،‬نف� و امکانات‬ ‫نف�‬

‫شدت رقابت و وجود کاربری های مشابه در نزدییک سایت‬ ‫ین‬ ‫میانگ� حاشیه سود هر تم�‌مربع در بازار‬ ‫قابلیت فروش‬ ‫رسعت ساخت‬ ‫هزینه ساخت‪ ،‬حجم رسمایه گذاری و امکان ی ن‬ ‫تام� مایل پروژه‬ ‫امکان ی ن‬ ‫تام� پارکینگ‬ ‫امکان ی ن‬ ‫تام� زیرساختها‬ ‫تناسب با موقعیت سایت‬ ‫گ‬ ‫تناسب با ویژ� های ترافیک منطقه‬ ‫امکان ساخت و بهره برداری داخیل‬

‫‪ 13‬پار ت‬ ‫ین‬ ‫ام� فوق که از مدل مک ی ز‬ ‫همچن� یافته های فاز شناخت استخراج شده‬ ‫کن�ی و‬ ‫ن‬ ‫است‪ ،‬می تواند مبا� تصمیم یگ�ی راجع به محوریت کاربری پروژه باشد‪ .‬به این منظور که‬ ‫ن‬ ‫مسکو� در این پروژه جذاب‌تر است‪ ،‬یا یک‬ ‫آیا محوریت ساخت در قالب یک ساختمان بلند‬ ‫ت‬ ‫هتل بلندمرتبه‪ ،‬یا ساختمان اداری و یا تجاری بلند؟ بایس� با توجه به مطالعات فاز شناخت‪،‬‬ ‫ت‬ ‫به�ین محوریت برای ساختمان مدنظر انتخاب شود‪.‬‬ ‫با توجه به موارد فوق‪ ،‬ت‬ ‫به�ین و جذاب‌ترین محوریت برای ساختمان مدنظر‪ ،‬محوریت اداری‬ ‫ن‬ ‫تام� پارکینگ است‪.‬‬ ‫است‪ .‬مهم‌ترین چالش محوریت اداری‪ ،‬موضوع ترافیک و ی‬

‫‪Mckenzy .1‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫عوامل کالن سنجش فرصت‬

‫توضیحات پار ت‬ ‫شناسا� شده در ادامه آمده است‪:‬‬ ‫ام�های ‪ 13‬گانه‬ ‫ی‬ ‫ تراکم پذیری به معنای امکان ایجاد ارتفاع برای هر یک از عملکردهای چهار گانه مدنظر است‬‫ن‬ ‫مسکو�)‪ .‬هر چه امکان تراکم برای عملکردهای چهارگانه ت‬ ‫(اداری‪ ،‬تجاری‪ ،‬ت‬ ‫بیش�‬ ‫اقام� و‬ ‫باشد‪ ،‬جذابیت آن عملکرد ت‬ ‫بیش� می شود‪.‬‬ ‫ تقاضای بازار و رسعت فروش که با توجه به رشد اقتصادی و افزایش جمعیت ساکن و‬‫مسافر پیش ن‬ ‫بی� شده شهر تهران در دوران پساتحریم‪ ،‬برای عملکردهای مختلف چهارگانه‬ ‫قابل مقایسه می باشد‪ .‬هر چه عملکردهای چهارگانه با پیش ن‬ ‫بی� های کالن محیطی همسو‬ ‫تر باشند ت‬ ‫جذاب�ند‪.‬‬ ‫ت‬ ‫استا� با مجوز و ی ن‬ ‫نظ� طرح جامع شهر تهران که با توجه به تحلیل‬ ‫قوان�‬ ‫باالدس� ی‬ ‫ همر ی‬‫مجوز اخذ شده از کمیسیون ماده ‪ 5‬که در گزارش قعیل به آن پرداخته شده است و تحلیل‬ ‫طرح جامع تهران که در گزارشات قبیل برریس شد‪ ،‬ییک از پار ت‬ ‫ام�های جذابیت می باشد‪ .‬هر‬ ‫ت‬ ‫جذاب�ند‪.‬‬ ‫چه عملکردهای چهارگانه با این دو منبع همسوتر باشند‪،‬‬ ‫ شدت رقابت و وجود کاربری های مشابه نزدیک سایت در انتخاب محوریت عملکرد بسیار‬‫گ‬ ‫ت‬ ‫صور� که رقبای جدی در همسای� سایت عملکردهای مشابهی داشته باشند‪،‬‬ ‫موثر است‪ .‬در‬ ‫گ‬ ‫ز‬ ‫آن عملکرد جذابیت کمی خواهد داشت‪ .‬یغ� از همسای� سایت ین� با توجه به تحلیل های‬ ‫صورت گرفته در گزارش سوم (تحلیل محیط رقابت)‪ ،‬هر کدام از عملکردهای چهارگانه رقبای‬ ‫جدی تری در آینده خواهند داشت‪ ،‬از جذابیتشان کاسته می شود‪.‬‬ ‫ حاشیه سود هر تم�مربع به معنای تفاوت قیمت فروش و قیمت ساخت در هر عملکرد است‬‫تاث�گذار است‪.‬‬ ‫که مستقیما بر جذابیت هر عملکرد ی‬ ‫ قابلیت فروش به معنای امکان کسب درآمد از هر عملکرد به صورت فروش یکجا یا کسب‬‫درآمد اجاره است‪ .‬هر چه امکان فروش با توجه به روندهای بازار ت‬ ‫بیش� باشد‪ ،‬جذابیت‬ ‫عملکرد ت‬ ‫بیش� می شود‪.‬‬ ‫نظ� هتل نیاز به ی ز‬ ‫تجه� و‬ ‫ رسعت ساخت در هر عملکرد متفاوت است‪ .‬برخی عملکردها ی‬‫بیش� در ساخت و لذا رسعت ت‬ ‫ظرافت ت‬ ‫کم�ی در ساخت و سپس فروش و درامدز یا� خواهند‬ ‫داشت‪.‬‬ ‫ رسمایه گذاری مورد نیاز‪ ،‬به معنای ی ن‬‫تخم� هزینه ساخت و سطح رسمایه گذاری مورد نیاز‬ ‫است‪ .‬با توجه به تجربه مشاور و اطالعات موجود در بازار ساخت و ساز‪ ،‬این عملکردها در‬ ‫این شاخص مقایسه شده است‪.‬‬ ‫ن‬ ‫ امکان ی ن‬‫تام� پارکینگ مهم به‬ ‫تام� پارکینگ با توجه به محدودیت های سایت و هزینه باالی ی‬ ‫بیش�ی نیاز داشته باشد‪ ،‬جذابیتش ت‬ ‫نظر می رسد‪ .‬هر عملکردی که پارکینگ ت‬ ‫کم� می باشد‪.‬‬ ‫ن‬ ‫ امکان ی ن‬‫تام� آب‪ ،‬برق‪ ،‬گاز و شبکه فاضالب است که در هر‬ ‫تام� زیرساخت به معنای امکان ی‬ ‫عملکردی این امکان سخت تر باشد جذابیت کاسته می شود‪.‬‬ ‫ تناسب با موقعیت سایت به معنای این است که کدام عملکرد با موقعیت اداری تجاری‬‫نشی� منطقه شش و موقعیت سایت تناسب ت‬ ‫ن‬ ‫تاث�‬ ‫بیش�ی دارد که مستقیما بر جذابیت آن ی‬ ‫خواهد گذاشت‪.‬‬ ‫گ‬ ‫ن� در انتخاب محوریت پروژه موثر است‪ .‬ن‬ ‫ویژ� های ترافیک منطقه ی ز‬ ‫یع� هر چه‬ ‫ تناسب با‬‫محوریت انتخاب شده موجب افزایش ترافیک در منطقه پرترافیک سایت شود‪ ،‬جذابیت آن‬ ‫کاسته می شود‪.‬‬ ‫ امکان ساخت و بهره برداری داخیل به این معناست که هرچه عملکرد مدنظر را بتوان با‬‫استفاده از توان داخیل کشور ساخت و بهزه برداری نمود‪ ،‬جذابیت آن افزایش یافته و در‬ ‫ت‬ ‫صور� که نیاز به سازنده یا بهره بردار خارجی باشد‪ ،‬جذابیت ت‬ ‫کم� می شود‪.‬‬

‫‪33‬‬

‫محوریت پردیس تجارت‬

‫‪4‬‬

‫‪36‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ -4-1‬مقدمه‬

‫محوریت پردیس تجارت‬

‫در این بخش سعی می‌شود‪ ،‬محوریت پروژه پردیس تجارت‪ ،‬که استخوان‌بندی عملکرد‪ 1‬پروژه‬ ‫را مشخص می‌کند‪ ،‬نمایان شود‪.‬‬ ‫برای این منظور ابتدا تالش شده تمامی عملکردهای عمده شهری بازشنایس شود تا به کمک‬ ‫آن‌ها تمام امکانات عملکردی پروژه مشخص شده باشد‪ .‬سازمان ملل متحد‪ ،‬در سال ‪۱۳۶۷‬‬ ‫چن� تعریف می‌کند‪ :‬شهر‪ ،‬ن‬ ‫شهر را ی ن‬ ‫مکا� با تراکم باالی جمعیت و مرکزیت سیایس‪ ،‬اداری و‬ ‫تاریخی است که در آن‪ ،‬فعالیت اصیل مردم‪ ،‬یغ�کشاورزی است و دارای مختصات شهری بوده‬ ‫که از طریق ت‬ ‫دول� محیل‪ ،‬اداره می‌شود‪ .‬با توجه به نیازهای عمده شهرنشینان‪ ،‬عملکردهای‬ ‫تغی� هستند‪ .‬ی ز‬ ‫تغی� در شهرها سطح مدرن بودن‬ ‫م�ان این ی‬ ‫شهری در طول تاریخ در حال ی‬ ‫شهرها را نمایان می‌سازد‪ .‬شهرها با توجه به جغرافیای سیایس و اقتصادی خود هویت‌های‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫مذه� و‬ ‫متفاو� را دارا هستند و هویت‌های جدیدی را می‌یابند‪ .‬صنع�‪ ،‬توریس�‪ ،‬سیایس‪ ،‬ب‬ ‫‌گ�ند‪ .‬تهران به‌دلیل تمرکز فعالیت‌های‬ ‫‌ها� هستند که شهرها به خود می ی‬ ‫‪ ...‬انواع شخصیت ی‬ ‫ت‬ ‫ث‬ ‫سیایس و اقتصادی و اجتماعی‪ ،‬به مانند اک� پایتخت‌ها‪ ،‬یک شهر چندشخصی� بوده است‪.‬‬ ‫ت‬ ‫محوری� مشخص برای بلندترین ساختمان این شهر‪ ،‬چالش بر ی ز‬ ‫از‌این‌رو در نظر ت ن‬ ‫انگ�‬ ‫گرف�‬ ‫‪2‬‬ ‫خواهد بود‪.‬‬ ‫شناسا� قرار‬ ‫در این بخش ابتدا عملکردهای عمده شهری به صورت موجز مورد مطالعه و‬ ‫ی‬ ‫‌گ�ند‪ .‬سپس با توجه به ابعاد و ارتفاع مجوز ساختمان پردیس تجارت‪ ،‬نمونه‌های مشابه‬ ‫می ی‬ ‫شناسا� و عملکردهای آن‌ها تحلیل می‌شود و رسته‌های عملکردی قابل استقرار‬ ‫ساختمان‬ ‫ی‬ ‫ت‬ ‫شناسا� می‌شوند‪ .‬در انتها با مطالعا� که در گزارش های فاز شناخت به تفصیل‬ ‫در برج‌ها‬ ‫ی‬ ‫بیان شده‌اند‪ ،‬محوریت ساختمان پردیس تجارت‪ ،‬که تطابق ت‬ ‫بیش�ی با سایت‪ ،‬محیط کالن‬ ‫اقتصادی شهر تهران‪ ،‬محیط سیایس و اجتماعی کشور‪ ،‬محیط‌های فناوری و پایداری و‬ ‫ن‬ ‫شناسا� و تعریف می‌شود‪.‬‬ ‫قانو�‪ ،‬بازار رقیبان و مجوز اخذ شده دارد‪،‬‬ ‫ی‬

‫‪ -4-2‬عملکردهای شهری‬ ‫ن‬ ‫مسکو�‪ :‬ی ن‬ ‫فضاها� که در تاریخ توسط انسان ساخته و به میل او شکل‬ ‫اول�‬ ‫‪ -4-2-1‬عملکرد‬ ‫ی‬ ‫گرفت‪ ،‬فضای سکونت بود‪ .‬در طول تاریخ انسان با توجه به نیازهای خود و تکنولوژی و ابزار‬ ‫ت‬ ‫در ت‬ ‫صنع� و با ش‬ ‫پی�فت در‬ ‫دس�س فضای سکونت خود را می‌ساخته است‪ .‬پس از انقالب‬ ‫صنعت ساختمان و با توجه به نیاز روز‌افزون به مسکن در فضاهای شلوغ و ش‬ ‫ف�ده شهری‪،‬‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫مسکو� به شکل ساختمان‌های بلند‌مرتبه‪ ،‬مامن افراد زیادی را در زمی� کوچک‬ ‫فضاهای‬ ‫گ‬ ‫فراهم آورد‪ .‬قرار دادن فضای زند� حجم زیادی از افراد در کنار هم‪ ،‬چالش‌های جدیدی‬ ‫ت‬ ‫خدما� در خود ساختمان و چالش‌های‬ ‫را به‌وجود آورد‪ ،‬از جمله آن‌ها نیاز افراد به فضاهای‬ ‫ت‬ ‫‪Function .1‬‬ ‫امنی� که با افزایش ساکنان و ارتفاع ساختمان به‌وجود می‌‪‎‬آید‪ .‬این دست ساختمان‌ها به تدریج‬ ‫گ‬ ‫‪4‬‬ ‫ث‬ ‫محوریت‬ ‫است‬ ‫ذکر‬ ‫به‬ ‫الزم‬ ‫‪ .2‬در اینجا‬ ‫شامل اک� فضاهای مورد نیاز برای زند� شدند‪ ،‬به‌طور‌مثال برج جان هنکاک ‪ ،‬که در سال‬ ‫ساختمان الزما به ن‬ ‫مع� اشغال ساختمان توسط ‪ 1969‬ساخته شده و امروزه هم‌چنان به‌عنوان ییک از معروف‌ترین و گران‌ترین برج‌های مسکو�ن‬ ‫آن عملکرد نیست‪ ،‬بلکه هویت قالب ساختمان‪،‬‬ ‫گ‬ ‫جهان شناخته می‌شود‪ ،‬تمامی امکانات الزم برای زند� ساکنان خود را دارا است به‌طوری که‬ ‫بر اساس این محوریت مشخص می‌شود‬ ‫‪John Hancock Center .3‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫ت‬ ‫ح� برای رای دادن ساکنان این ساختمان نیازی به ترک آن ندارند‪ .‬نمونه معارصتر از این‬ ‫دست ساختمان‌ها می‌توان به ساختمان ِدروتردام‪ 1‬در کشور هلند اشاره کرد‪ .‬طراحان این‬ ‫ت‬ ‫خدما� تجاری‬ ‫ساختمان از آن به‌عنوان یک شهر عمودی یاد می‌کنند که دارای بخش‌های بزرگ‬ ‫ن‬ ‫مسکو� ساختمان است‪.‬‬ ‫و اداری در کنار قسمت‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫برخی از امکانات موجود در برج‌های مسکو� از این دست‪ ،‬فضاهای تجاری و خدما� چون‬ ‫غذا� و البسه‪ ،‬مهدکودک‪ ،‬آرایشگاه و در بع�ض موارد با توجه به نیاز‪،‬‬ ‫فروشگاه‌های مواد ی‬

‫‪37‬‬

‫محوریت پردیس تجارت‬

‫ن‬ ‫مسکو� ِد روتردام‬ ‫ساختمان‬

‫‪De Rotterdam .1‬‬ ‫‪434Park Avenue .2‬‬ ‫‪Sheraton Huzhou .3‬‬ ‫‪Burj Al Arab .4‬‬

‫مدرسه و درمانگاه را شامل می‌شود‪.‬‬ ‫ن‬ ‫‪2‬‬ ‫ت‬ ‫مسکو� دنیا‪ ،‬برج شماره ‪ 432‬پارک ا َِونیو است که با ‪ 426‬م� حدود ‪ 40‬هزار‬ ‫بلندترین برج‬ ‫تم�‌مربع مساحت دارد‪.‬‬ ‫‪ -4-2-2‬عملکرد هتل‪ :‬مسافرخانه‌ها و کاروانرساها از دیرباز در شهرهای مختلف به‌ویژه‬ ‫ن‬ ‫ساختما� الزامی حضور داشته‪ .‬امروزه با‬ ‫باال� داشته‌اند‪ ،‬به‌عنوان‬ ‫شهرها� که جذب سفر ی‬ ‫ی‬ ‫اح� سفر‪ ،‬ناگزیر در ث‬ ‫توجه به امکانات گوناگون و ر ت‬ ‫اک� شهرهای دنیا هتل‌های متنوع و با‬ ‫رف� رقابت ی ن‬ ‫هم� امر موجب باال ت ن‬ ‫کیفیت باال وجود دارند و ی ن‬ ‫ب� هتل‌های مختلف برای جذب‬ ‫ت‬ ‫مش�ی شده است‪ .‬این هتل‌ها در کنار باال بردن سطح رسویس‌دهی و امکانات موجود سعی‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫دارند با افزایش جذابیت‌های برصی و ایجاد فرم‌های یگ�ا قصد جذب هر‌چه بیش� مش�یان‬ ‫ت‬ ‫توریس� و گردشگری مضاعف برای منطقه را دارند‪.‬‬ ‫و مطرح کردن خود به‌عنوان جاذبه‬ ‫هتل‌ها این روزها در بلندترین برج‌ها و جذاب‌ترین ساختمان‌ها قرار دارند و برخی به‌عنوان‬ ‫نماد شهر خود شناخته می‌شوند‪ ،‬مانند هتل ش�ایتون هاژه‪ 3‬و یا هتل برج‌العرب‪ 4‬بد�‪.‬‬ ‫ض‬ ‫عر�‬ ‫در حال حا� در لیست بلندترین هتل‌های دنیا‪ ،‬پنج ساختمان اول در ایاالت متحده ب‬ ‫‪4‬‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫ماب� آن‌ها با ‪ 355‬م� ارتفاع‪ ،‬هتل ماریوت مارکس بد�‬ ‫قرار دارند که بلندترین ساختمان در ی‬ ‫است‪.‬‬ ‫ت‬ ‫اقام� شامل انواع‬ ‫جان� الزم برای یک هتل به جز اتاق‌ها و سوئیت‌های‬ ‫فضاهای‬ ‫ب‬ ‫ن‬ ‫غذا�‪ ،‬سالن‌های همایش و اتاق‌های‬ ‫مواد‬ ‫و‬ ‫نوشید�‬ ‫‌های‬ ‫ه‬ ‫فروشگا‬ ‫و‬ ‫‌ها‬ ‫ه‬ ‫کاف‬ ‫رستوران‌ها و‬ ‫ی‬

‫ت‬ ‫خدما� از قبیل مهدکودک‪ ،‬آرایشگاه‪ ،‬پست‌خانه‪ ،‬دفاتر‬ ‫کنفرانس‪،‬آمفی‌تئاترها‪ ،‬فضاهای‬ ‫ن‬ ‫ش‬ ‫هوا� و تفریحی‪ ،‬فضاهای ورز� و درما� و ‪ ...‬است‪.‬‬ ‫آژانس‌های ی‬

‫‪38‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫محوریت پردیس تجارت‬ ‫هتل ماریوت مارکس بد�‬

‫‪Dubai Mall.1‬‬ ‫‪SM Seaside City Cebu .2‬‬

‫‪ -4-2-3‬عملکرد تجاری‪ :‬فضاهای تجاری از ابتدا با مفهوم بازار در تاریخ شکل گرفته و با‬ ‫تغی� نیاز انسان مدرن‪ ،‬امروزه جای خود را به مراکز خرید چند‌طبقه و چند‌هکتاری داده‬ ‫ی‬ ‫است‪.‬‬ ‫جا� برای خرید نیستند‪ ،‬بلکه محیل برای گذران اوقات فراغت خانواده‌ها‬ ‫مراکز خرید دیگر فقط ی‬ ‫فضاها� مانند رستوران‌‪ ،‬کافه‌‪ ،‬سال ‌ن سینما‪ ،‬فود‌کورت و‬ ‫دادن‬ ‫ار‬ ‫ر‬ ‫ق‬ ‫با‬ ‫شده‌اند‪ .‬این مجتمع‌ها‬ ‫ی‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫ح� شهربازی توانسته‌اند مکا� برای گذران ساعت‌ها در طول روز باشند تا مش�یان با حضور‬ ‫در این مکان عالوه بر تفریح مجاب به خرید از فروشگاه‌های رنگارنگ موجود شوند‪.‬‬ ‫بزرگ‌ترین مرکز خرید دنیا از نظر مساحت زیربنای کیل‪ ،‬بد� مال‪ 1‬است که در ‪ 4‬طبقه با‬ ‫‪1‬میلیون و ‪ 400‬هزار تم�‌مربع و بیش از ‪ 1200‬فروشگاه در در مرکز بد� قرار گرفته و با وجود‬ ‫ت‬ ‫عر� به‌حساب می‌آید‪.‬‬ ‫برج خلیفه در کنار آن از مهم‌ترین جاذبه‌های‬ ‫توریس� ایاالت متحده ب‬ ‫ض‬ ‫بزرگ‌ترین مرکز خرید دنیا از نظر مساحت فروشگاه‌ها در حال حا� مرکز خرید اس ام یس‬ ‫ت‬ ‫ساید‪ 2‬در کشور ی ن‬ ‫مساح� نزدیک به ‪ 660‬هزار تم�‌مربع و بیش از ‪ 1000‬فروشگاه‬ ‫فیلیپ� است که‬ ‫سی� ت‬ ‫را شامل می‌شود‪ .‬ت‬ ‫‌سن� اصفهان در رتبه پنجم مرکز خریدهای دنیا جا دارد که بیش از‬ ‫‪ 750‬فروشگاه و ‪ 465‬هزار تم�‌مربع مساحت دارد‪.‬‬

‫‪39‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫مرکز تجارت ن‬ ‫جها� وان‬

‫‪3‬‬

‫‪Manhattan .1‬‬ ‫‪Burj Khalifa .2‬‬ ‫‪One World Trade Center .3‬‬

‫‪ -4-2-4‬عملکرد اداری‪ :‬در شهرهای مدرن مناطق اداری قلب تپنده شهر را تشکیل می‌دهند‪.‬‬ ‫معموال بلندترین و و مدرن‌ترین ساختمان‌ها در این مناطق قرار گرفته‌اند‪ .‬ساختمان‌های‬ ‫ارگ�ی بزرگ‌ترین ن‬ ‫ب�‌الملیل در جاهای مختلف کره ی ن‬ ‫کمپا�‌های ی ن‬ ‫زم� قرار‬ ‫اداری بلند‪ ،‬محل قر ی‬ ‫شهرها� مانند نیویورک و فرانکفورت و لندن قدیمی‌ترین مناطق بزرگ اداری دنیا‬ ‫گرفته‌اند‪.‬‬ ‫ی‬ ‫ت ن‪1‬‬ ‫را دارند که معروف‌ترین آن‌ها منه� در نیویورک است‪ ،‬اما با رشد اقتصادی در آسیا و‬ ‫چ�‪ ،‬ژاپن و ایاالت متحده عر�‪ ،‬بسیاری از ن‬ ‫کشورها� مانند ی ن‬ ‫کمپا�‌ها برای‬ ‫خاورمیانه و در‬ ‫ب‬ ‫ی‬ ‫ت‬ ‫گس�ش بازار خود‪ ،‬به این کشورها روی آورده‌اند‪.‬‬ ‫بلندترین ساختمان اداری دنیا در حال ض‬ ‫حا� برج خلیفه‪ 2‬و با ارتفاع ‪ 828‬تم� در بد� است‪.‬‬ ‫ن‬ ‫مرکز تجارت ن‬ ‫جها� وان در نیویورک‪ ،‬که در محل برج‌های دوقلو تجارت جها� سابق ساخته‬ ‫شده است‪ ،‬با ارتفاع حدود ‪ 540‬تم�‪ ،‬از معروف‌ترین برج‌های اداری دنیا است‪.‬‬

‫محوریت پردیس تجارت‬

‫مرکز خرید اس ام یس ساید‪ ،‬بزرگ‌ترین مرکز‬ ‫خرید دنیا از نظر مساحت فروشگاه‌ها‬

‫ت‬ ‫ت‬ ‫صنع� قطب تولید رسمایه هر منطقه و کشور هستند‪،‬‬ ‫صنع�‪ :‬مراکز‬ ‫‪ -4-2-5‬عملکرد‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫کمپا�‌های ت‬ ‫مول� میلیار‌د دالری دنیا ساختمان‌های عظیم و مدر� را توسط به�ین مشاوران و‬ ‫ث‬ ‫معماران و سازندگان برای کارخانه‌های خود بنا می‌کنند‪ .‬در کنار این ساختمان‌ها در اک� شهرهای‬ ‫ت‬ ‫صنع� کوچک‌تری ی ز‬ ‫ن� وجود دارند که به کارآفرین‌های کوچک‌تر و محیل تعلق‬ ‫دنیا ساختمان‌های‬ ‫دارند و به تولید می‌پردازند‪.‬‬

‫‪40‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫محوریت پردیس تجارت‬ ‫کارخانه نیپکو‬

‫گ‬ ‫پاسخگو� به اوقات فراغت‬ ‫فضاها� که برای‬ ‫‪ -4-2-6‬عملکرد فرهن�‪-‬تفریحی‪ :‬ساختمان‌ها و‬ ‫ی‬ ‫ی‬ ‫افراد و نیاز به تفریح خانواده‌ها ساخته می‌شوند‪ ،‬شامل سینماها‪ ،‬تئاترها‪ ،‬موزه‌ها‪ ،‬گالری‌ها‪،‬‬ ‫باشگاه‌ها و ورزشگاه‌ها و ‪ ...‬می‌شوند‪ .‬این ساختمان‌ها با توجه به ابعاد خود می‌توانند در سطح‬ ‫محله‌ای‪ ،‬منطقه‌ای و یا فرامنطقه‌ای و یا شهری پاسخگو باشند و رسویس‌دهی کنند‪ .‬هم ی ن‬ ‫‌چن�‬ ‫گ‬ ‫بررفع نیاز به تفریح افراد می‌تواند به باال بردن سطح فرهن�‬ ‫وجود برخی از این ساختمان‌ها عالوه ِ‬ ‫یک جامعه کمک ن‬ ‫رف� اهمیت این فضاها در ث‬ ‫شایا� کند که سبب باال ت ن‬ ‫اک� کشورهای ش‬ ‫پی�فته دنیا‬ ‫شده است‪ .‬سینما‌ها‪ ،‬سالن‌های کنرست‪ ،‬موزه‌ها و ‪ ...‬از ساختمان‌های بسیار مهم در شهرهای‬ ‫دنیا تلقی می‌شود و برای ساخت آن از ت‬ ‫به�ین معمارها و فاخرترین معماری‌ها استفاده می‌شود‬ ‫ن‬ ‫‌ها� مانند اپرای‬ ‫که سبب شناخته‌شدن این ساختمان‌ها در سطح یب�‌الملیل می‌شود‪ .‬ساختمان ی‬ ‫ن‬ ‫سید�‪ ،1‬موزه گگنهایم بیلبائو‪ 2‬و ‪ ...‬تبدیل به یک نماد شهری برای شهر خود شده‌اند‪.‬‬ ‫ساختمان اپرای شهر ن‬ ‫سید�‬

‫‪Sidney Opera House .1‬‬ ‫‪Guggenheim Museum Bilbao .2‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫ش‬ ‫آموز�‪ :‬نیاز به آموزش و پرورش کودکان و جوانان هر جامعه توسط‬ ‫‪ -4-2-7‬ساختمان‌های‬ ‫نظ� مدارس‪ ،‬آموزشگاه‌ها‪ ،‬دانشگاه‌ها و ‪ ...‬برآورده می‌شود‪ .‬این خدمات معموال‬ ‫‌ها� ی‬ ‫ساختمان ی‬ ‫دول� و یا خصویص ارائه می‌شود‪ ،‬اما زیرساخت‌ها و پیش ن‬ ‫به دو صورت ت‬ ‫‌بی�‌های الزم آن در‬ ‫ابتدا و توسط طراحان شهری انجام می‌شود تا این خدمات ی ز‬ ‫ن� به صورت مکفی و یک‌پارچه در‬ ‫تمام شهر موجود باشد‪.‬‬

‫‪41‬‬

‫محوریت پردیس تجارت‬

‫دانشگاه مدیریت هاروارد‪ 1‬در شهر ت ن‬ ‫بوس�‬

‫پارک مرکزی شهر نیویورک‬

‫‪Harvard Business School .1‬‬ ‫‪Newyork Central Park .2‬‬

‫‪ -4-2-8‬عملکرد ین�وی انتظامی‪ :‬وجود ین�وهای پلیس در شهر عالوه بر حل مشکالت به‌وجود‬ ‫گ‬ ‫پیشگ�ی از بزهکاری و رفتارهای خالف قانون از شهروندان‬ ‫آمده و رسید� به شکایات مردم‪ ،‬در‬ ‫ی‬ ‫موثر است‪ .‬معموال در هر منطقه به یک ساختمان اصیل پلیس و تعداد زیادی ساختمان‌های‬ ‫کوچک‌تر و کیوسک‌ها نیاز است‪.‬‬ ‫‪ -4-2-9‬عملکرد آتش‌ ن‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫نشا�‪ :‬حضور ین�وهای آتش‌نشا� ین� مانند ین�وهای پلیس در سطح شهر‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫متغی�‌های‬ ‫جانما� ایستگاه‌های آتش‌نشا� در شهر کاری حساس و مهم و به‬ ‫حیا� است‪.‬‬ ‫ی‬ ‫ی‬ ‫گ‬ ‫صور� که زمان پاسخگو� ین�وهای آتش ن‬ ‫ت‬ ‫‌نشا�‬ ‫مختلف بست� دارد‪ .‬پوشش تمامی مناطق شهر به‬ ‫ی‬ ‫جانما� درست این ساختمان‌ها است‪.‬‬ ‫در حداقل خود باشد‪ ،‬نیازمند‬ ‫ی‬ ‫ت‬ ‫‪ -4-2-10‬عملکرد‬ ‫بهداش�‪ :‬بیمارستان‌ها‪ ،‬درمانگاه‌ها و ‪ ...‬از این دست ساختمان‌ها هستند که‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫جانما� آن‌ها برای پوشش کامل مناطق و خدمت‌رسا� در حداقل‬ ‫همانند ایستگاه‌های آتش‌نشا�‪،‬‬ ‫ی‬ ‫زمان ممکن‪ ،‬از اهمیت زیادی برخوردار است‪.‬‬ ‫گ‬ ‫س�‪ :‬با ت‬ ‫‪ -4-2-11‬فضاهای ب ز‬ ‫ب� ت ن‬ ‫گس�ش شهر‌ها و از ی ن‬ ‫رف� فضاهای طبیعی در محیط زند� انسان‪،‬‬ ‫نیاز انسان برای ارتباط با طبیعت در شهرهای امروزی با ساخت پارک‌ها و دریاچه‌های طبیعی‬ ‫تام� می‌شود‪ .‬ت‬ ‫و مصنوعی ی ن‬ ‫گس�ش این فضاها در همه سطح شهر به‌طور مساوی معموال کاری‬ ‫ن‬ ‫هم� منظور فضاهای بزرگ‌تر از این دست عملکردی منطقه‌ای و شهری دارند‪.‬‬ ‫مشکل است که به ی‬ ‫‪2‬‬

‫‪5%‬‬

‫‪24%‬‬

‫‪24%‬‬ ‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪4‬‬

‫‪42‬‬

‫‪24%‬‬

‫‪ 4-3‬محوریت ساختمان‌های بلند‌مرتبه در دنیا‬

‫‪24%‬‬ ‫اخ� با رونق بلند‌مرتبه‌سازی سهم بسیاری از ساختمان‌های جدید به‬ ‫‪ 48%‬در سال‌های ی‬ ‫ساختمان‌های بلندمرتبه تعلق داشته‌اند‪ .‬ت‬ ‫بیش�ین تعداد این ساختمان‌ها را برج‌های اداری‬ ‫ن‬ ‫مسکو� و میکس‌یوزها با حدود‬ ‫تشکیل می‌دهند (‪ 48‬درصد) و پس از آن ساختمان‌های‬ ‫‪‌24‬درصد ت‬ ‫بیش�ین تعداد ساختمان‌های بلندمرتبه ساخته شده هستند‪.‬‬

‫‪48%‬‬

‫محوریت پردیس تجارت‬

‫‪23%‬‬

‫‪48%‬‬

‫ﺗﻌﺪﺍﺩ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎﻱ ﺑﺎﻻﻱ ‪ 200‬ﻣﺘﺮ ﺳﺎﺧﺘﻪ ﺷﺪﻩ ﺑﻴﻦ ﺳﺎﻟﻬﺎﻱ ‪ 1970‬ﺗﺎ ‪ 2020‬ﺩﺭ ﺟﻬﺎﻥ ) ﻣﺠﻤﻮﻋﺎ ‪ 977‬ﺳﺎﺧﺘﻤﺎ‬

‫تفکیک عملکرد ساختمان‌های باالی ‪ 200‬تم� ساخته‬ ‫‪23%‬‬ ‫شده ی ن‬ ‫ب� سال‌های ‪ 1970‬تا ‪ 2020‬در جهان (مجموعا ‪977‬‬ ‫ساختمان)‬

‫ﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎﻱ ﺍﺩﺍﺭﻱ‬

‫‪0‬‬

‫‪23%‬‬

‫‪0‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪5%‬‬

‫‪23%‬‬

‫اداری‬

‫‪23%‬‬ ‫‪24%‬‬

‫‪48%‬‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎﻱ ﺍﺩﺍﺭﻱ‬ ‫ﻲ ﻣﻴﻜﺲ ﻳﻮﺯ ﻫﺎ‬ ‫ﻫﺘﻞ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﻣﻴﻜﺲ ﻳﻮﺯ ﻫﺎ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎﻱ ﺍﺩﺍﺭﻱ‬ ‫ﺩﻭﻟﺘﻲ ﻫﺘﻞ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﻣﻴﻜﺲ ﻳﻮﺯ ﻫﺎ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬ‬ ‫ﻣﻮﺯﺷﻲ ﻭ ﻓﺮﻫﻨﮕﻲ ﺩﻭﻟﺘﻲ ﻫﺘﻞ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﻣﻴﻜﺲ ﻳﻮﺯ ﻫﺎ‬ ‫میکس‌یوزها‬

‫ن‬ ‫مسکو�‬ ‫هتل‬

‫ﺮﻫﻨﮕﻲ‬

‫گ‬ ‫ش‬ ‫آموز� و فرهن�‬

‫ﺩﻭﻟﺘﻲ‬ ‫ﺗﺠﺎﺭﻱ‬

‫دو تل�‬

‫تجاری‬

‫ﺗﺠﺎﺭﻱ‬

‫ﻫﺘﻞ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﻣﻴﻜﺲ ﻳﻮﺯ ﻫﺎ ﺳﺎﺧ‬ ‫‪ 23%‬ﻫﺘﻞ ﻣﺴ‬ ‫ﺁﻣﻮﺯﺷﻲ ﻭ ﻓﺮﻫﻨﮕﻲ ﺩﻭﻟﺘﻲ‬

‫ﺁﻣﻮﺯﺷﻲ ﻭ ﻓﺮﻫﻨﮕﻲ‬

‫ﺩﻭﻟﺘﻲ‬

‫ﻫﺘﻞ‬

‫ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ‬

‫ﻣﻴﻜﺲ ﻳﻮﺯ ﻫﺎ‬

‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬ‬

‫سال ‪2016‬‬ ‫‪ 85‬ساختمان‬ ‫ارتفاع ساختمان‌های ساخته شده از ‪ 200‬تا ‪300‬‬ ‫ارتفاع ساختمان‌های ساخته شده از ت‬ ‫‪300‬م� بلندتر‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ -4-3-1‬رونق ساخت ساختمان‌های اداری از سال ‪ 1960‬تا ‪ :2020‬طبق جدول تفکییک ساختمان‌های بلندمرتبه ساخته شده‪ ،‬ساختمان‌های‬ ‫‌ها� با‬ ‫اداری بلند‌مرتبه از دهه ‪ 70‬رونق یافته است‪ .‬در سال ‪ 85 ،2016‬ساختمان از ساختمان‌های بلند در دست ساخت‪ ،‬به ساختمان ی‬ ‫محوریت اداری متعلق است‪.‬‬

‫‪43‬‬

‫تعداد ساختمان‌های ساخته شده ی ن‬ ‫ب� ‪ 200‬تا ‪ 300‬تم�‬

‫ن‬ ‫مسکو� از سال ‪ 1960‬تا ‪ :2020‬طبق جدول تفکییک ساختمان‌های بلندمرتبه ساخته شده‪،‬‬ ‫‪ -4-3-2‬رونق ساخت ساختمان‌های‬ ‫‌گ�ی روبه‌رو بوده‌اند و در سال ‪ 2016‬ساخت ‪ 46‬ساختمان با کاربری مسکو�ن‬ ‫ن‬ ‫ساختمان‌های‬ ‫مسکو� بلندمرتبه در قرن ‪ 20‬با رشد چشم ی‬ ‫آغاز خواهد شد‪.‬‬ ‫سال ‪2016‬‬ ‫‪ 46‬ساختمان‬ ‫ارتفاع ساختمان‌های ساخته شده از ‪ 200‬تا ‪300‬‬ ‫ارتفاع ساختمان‌های ساخته شده از ت‬ ‫‪300‬م� بلندتر‬ ‫تعداد ساختمان‌های ساخته شده ی ن‬ ‫ب� ‪ 200‬تا ‪ 300‬تم�‬ ‫تعداد ساختمان‌های ساخته شده از ت‬ ‫‪300‬م� بلندتر‬

‫محوریت پردیس تجارت‬

‫تعداد ساختمان‌های ساخته شده از ت‬ ‫‪300‬م� بلندتر‬

‫‪44‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ -4-3-3‬رونق ساخت ساختمان‌های هتل از سال ‪ 1960‬تا ‪ :2020‬طبق جدول تفکییک ساختمان‌های بلندمرتبه ساخته شده‪ ،‬در قرن ‪21‬‬ ‫ت‬ ‫بیش� به ساخت هتل‌های بلندمرتبه پرداخته شده‪ ،‬اما هیچ سایل تعداد ساختمان‌های در دست ساخت از ‪ 10‬عدد تجاوز نکرده است‪.‬‬ ‫سال ‪2016‬‬ ‫‪ 8‬ساختمان‬

‫ارتفاع ساختمان‌های ساخته شده از ‪ 200‬تا ‪300‬‬ ‫ارتفاع ساختمان‌های ساخته شده از ت‬ ‫‪300‬م� بلندتر‬ ‫تعداد ساختمان‌های ساخته شده ی ن‬ ‫ب� ‪ 200‬تا ‪ 300‬تم�‬

‫محوریت پردیس تجارت‬

‫تعداد ساختمان‌های ساخته شده از ت‬ ‫‪300‬م� بلندتر‬

‫‪ -4-3-4‬رونق ساخت ساختمان‌های میکس‌یوز از سال ‪ 1960‬تا ‪ :2020‬طبق جدول تفکییک ساختمان‌های بلندمرتبه ساخته شده‪،‬‬ ‫ساختمان‌های میکس‌یوز از سال ‪ 2007‬با رشد مداوم روبه‌رو بوده و در سال ‪ 2016‬تعداد ساختمان‌های میکس‌یوزی که ساخت آن‌ها آغاز‬ ‫می‌شود به ‪ 60‬عدد می‌رسد‪.‬‬ ‫سال ‪2016‬‬ ‫‪ 60‬ساختمان‬

‫ارتفاع ساختمان‌های ساخته شده از ‪ 200‬تا ‪300‬‬ ‫ارتفاع ساختمان‌های ساخته شده از ت‬ ‫‪300‬م� بلندتر‬ ‫تعداد ساختمان‌های ساخته شده ی ن‬ ‫ب� ‪ 200‬تا ‪ 300‬تم�‬ ‫تعداد ساختمان‌های ساخته شده از ت‬ ‫‪300‬م� بلندتر‬

‫‪5%‬‬

‫‪5%‬‬

‫‪0‬‬

‫‪24%‬‬

‫‪0‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪5%‬‬

‫‪5%‬‬

‫‪0‬‬

‫‪24%‬‬

‫با توجه به اهمیت برریس کشورهای همسایه نمودارهای ذیل در مورد بلندمرتبه‌سازی در‬ ‫‪24%‬‬ ‫ش‬

‫‪48‬‬

‫‪24%‬‬

‫‪48%‬‬ ‫‪48%‬‬

‫‪48%‬‬

‫‪23%‬‬

‫محوریت پردیس تجارت‬

‫عر� و ترکیه تهیه شده که با توجه به آن‌ها می‌توان‬ ‫سه کشور پی�فته قطر‪ ،‬امارات متحده ب‬ ‫به این نتیجه رسید که ت‬ ‫اخ� در امارات‬ ‫بیش�ین تعداد ساختمان‌های بلندمرتبه در سال‌های ی‬ ‫ن‬ ‫عر� ساخته شده و ت‬ ‫بیش�ین سهم آن را ی ز‬ ‫مسکو� تشکیل می‌دهند‪،‬‬ ‫ن� ساختمان‌های‬ ‫متحده ب‬ ‫اما در کشور قطر ت‬ ‫بیش�ین ساختمان‌های ساخته شده اداری بوده‌اند‪ ،‬در کشور ترکیه ی ز‬ ‫ن�‪،‬‬ ‫کم�ین ساختمان‌های بلندمرتبه در این سه کشور در آن ساخته شده‪ ،‬ت‬ ‫که ت‬ ‫بیش�ین تعداد‬ ‫ساختمان‌های بلندمرتبه به میکس‌یوزها اختصاص دارند‪.‬‬ ‫از این موضوع می‌توان نتیجه گرفت که در گام‌های توسعه‪ ،‬مانند کشور ترکیه‪ ،‬ساختمان‌های‬ ‫گ‬ ‫مس� توسعه‌یافت�‪ ،‬مانند کشور قطر‪،‬‬ ‫بلند تمایل به عملکرد میکس‌یوز دارند‪ .‬در میانه ی‬ ‫ساختمان‌های اداری ت‬ ‫بیش�ین رونق را در ساخت و ساز بلند‌مرتبه از آن خود نموده اند‪ .‬در‬ ‫کشور توسعه‌یافته‌ای مانند امارات که ساختمان‌های اداری ب�‌شماری در دو دهه پیش در آن‬ ‫ن‬ ‫مسکو�‬ ‫به بهره‌برداری رسیده‌اند‪ ،‬اکنون نیاز به ساخت ساختمان‌های بلند‌مرتبه با کاربری‬ ‫ت‬ ‫بیش� احساس می‌شود‪.‬‬

‫‪45‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪24%‬‬

‫‪-4-4‬برریس محوریت ساختمان‌های بلندمرتبه در کشورهای همسایه‬

‫‪0‬‬

‫تعداد ساختمانهای باالی ‪ 200‬متر ساخته شده بین سالهای ‪ 1970‬تا ‪ 2020‬در قطر ( مجموعا ‪ 16‬ساختم‬

‫‪23%‬‬

‫‪23%‬‬ ‫‪0‬‬

‫تعداد ساختمان‌های باالی ‪ 200‬تم� ساخته‌شده ی ن‬ ‫ب�‬ ‫سال‌های ‪ 1970‬تا ‪ 2020‬در قطر (مجموعا ‪ 16‬ساختمان)‬

‫ﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎﻱ ﺍﺩﺍﺭﻱ‬

‫‪0‬‬

‫‪0‬‬

‫‪23%‬‬

‫اداری‬

‫‪23%‬‬ ‫‪19%‬‬

‫ﻧﻲ ﻣﻴﻜﺲ ﻳﻮﺯ ﻫﺎ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎﻱ ﺍﺩﺍﺭﻱ‬ ‫ﻲ ﻫﺘﻞ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﻣﻴﻜﺲ ﻳﻮﺯ ﻫﺎ‬ ‫ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎﻱ ﺍﺩﺍﺭﻱ ‪6%‬‬ ‫ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﻣﻴﻜﺲ ﻳﻮﺯ ﻫﺎ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬ‬ ‫ﺩﻭﻟﺘﻲ ﻫﺘﻞ‬ ‫‪50%‬‬ ‫ﺁﻣﻮﺯﺷﻲ ﻭ ﻓﺮﻫﻨﮕﻲ ﺩﻭﻟﺘﻲ ﻫﺘﻞ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﻣﻴﻜﺲ ﻳﻮﺯ ﻫﺎ‬ ‫میکس‌یوزها‬

‫ن‬ ‫مسکو�‬ ‫هتل‬

‫ﻓﺮﻫﻨﮕﻲ‬

‫گ‬ ‫ش‬ ‫آموز� و فرهن�‬

‫ﺩﻭﻟﺘﻲ‬ ‫ﺗﺠﺎﺭﻱ‬

‫دو تل�‬

‫تجاری‬

‫تجاری‬

‫ﻫﺘﻞ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﻣﻴﻜﺲ ﻳﻮﺯ ﻫﺎ ﺳﺎﺧ‬ ‫ﺁﻣﻮﺯﺷﻲ ﻭ ﻓﺮﻫﻨﮕﻲ ﺩﻭﻟﺘﻲ‪ 25%‬ﻫﺘﻞ ﻣ‬

‫آموزشی و فرهنگی‬

‫دولتی‬

‫هتل‬

‫مسکونی‬

‫میکس یوز ها‬

‫ساختمان‬

‫‪48%‬‬ ‫‪46‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪23%‬‬

‫‪48%‬‬

‫تعداد ساختمانهای باالی ‪ 200‬متر ساخته شده بین سالهای ‪ 1970‬تا ‪ 2020‬در امارات متحده ( مجموعا ‪ 49‬ساختم‬

‫تعداد ساختمان‌های باالی ‪ 200‬تم� ساخته‌شده ی ن‬ ‫ب�‬ ‫عر� (مجموعا‬ ‫سال‌های ‪ 1970‬تا ‪ 2020‬در امارات متحده ب‬ ‫‪ 49‬ساختمان)‬

‫‪0‬‬

‫‪23%‬‬

‫ﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎﻱ ﺍﺩﺍﺭﻱ‬

‫‪0‬‬

‫‪23%‬‬

‫‪0‬‬ ‫‪11%‬‬

‫‪18%‬‬

‫‪23%‬‬

‫‪23%‬‬

‫اداری‬

‫ﻲ ﻣﻴﻜﺲ ﻳﻮﺯ ﻫﺎ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎﻱ ﺍﺩﺍﺭﻱ‬ ‫ﻲ ﻫﺘﻞ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﻣﻴﻜﺲ‪22%‬ﻳﻮﺯ ﻫﺎ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎﻱ ﺍﺩﺍﺭﻱ‬ ‫ﺩﻭﻟﺘﻲ ﻫﺘﻞ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﻣﻴﻜﺲ ﻳﻮﺯ ﻫﺎ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬ‬ ‫ﻣﻴﻜﺲ ﻳﻮﺯ ﻫﺎ‬ ‫ﺁﻣﻮﺯﺷﻲ ﻭ ﻓﺮﻫﻨﮕﻲ ﺩﻭﻟﺘﻲ ﻫﺘﻞ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ‬ ‫‪49%‬‬ ‫محوریت پردیس تجارت‬

‫میکس‌یوزها‬

‫ن‬ ‫مسکو�‬ ‫هتل‬

‫ﻓﺮﻫﻨﮕﻲ‬

‫گ‬ ‫ش‬ ‫آموز� و فرهن�‬

‫ﺩﻭﻟﺘﻲ‬ ‫ﺗﺠﺎﺭﻱ‬

‫دو تل�‬

‫تجاری‬

‫ﻫﺘﻞ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﻣﻴﻜﺲ ﻳﻮﺯ ﻫﺎ ﺳﺎﺧ‬ ‫ﺁﻣﻮﺯﺷﻲ ﻭ ﻓﺮﻫﻨﮕﻲ ﺩﻭﻟﺘﻲ ﻫﺘﻞ ﻣ‬

‫تعداد ساختمانهای باالی ‪ 200‬متر ساخته شده بین سالهای ‪ 1970‬تا ‪ 2020‬در ترکیه ( مجموعا ‪ 4‬ساخت‬

‫تجاری‬

‫آموزشی و فرهنگی‬

‫تجاری‬

‫آموزشی و فرهنگی‬

‫تعداد ساختمان‌های باالی ‪ 200‬تم� ساخته شده ی ن‬ ‫ب�‬ ‫سال‌های ‪ 1970‬تا ‪ 2020‬در ترکیه (مجموعا ‪ 4‬ساختمان)‬

‫دولتی‬

‫‪0 0%‬‬

‫هتل‬

‫‪00‬‬ ‫‪ 0%‬میکس یوز ها‬ ‫مسکونی‬ ‫‪25%‬‬

‫‪75%‬‬

‫دولتی‬

‫هتل‬

‫مسکونی‬

‫میکس یوز ها‬

‫ساختمان‬

‫ساختما‬

‫‪ .1‬در بحث ترجمه‪ ،‬به ساختامن‌های میکس‌یوز‪،‬‬ ‫ساختامن‌های چندمنظوره نیز اطالق می‌شود‪ .‬اما با‬ ‫توجه به اینکه در این مبحث‪ ،‬ساختامن چندمنظوره‬ ‫معنای کامل مورد نظر را به ذهن متبادر منی‌کند از این‬ ‫پس‪ ،‬در کل منت به‌جای ساختامن چندمنظوره‪ ،‬از معادل‬ ‫میکس‌یوز استفاده خواهد شد‪.‬‬

‫محوریت پردیس تجارت‬

‫با پار ت‬ ‫ها� که در فصل ‪ 3‬بر اساس شناخت محیط کالن استخراج شد‪ ،‬می‌توان چهار‬ ‫ام� ی‬ ‫محوریت عمده ساختمان‌های بلند را توسط مطالعات شناخت به چالش کشید‪ .‬در‬ ‫تن‬ ‫نداش� مجوز توسعه‬ ‫جدول ذیل مشاهده می‌شود که تراکم‌ناپذیری فضای تجاری‪،‬‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫مسکو� و ی ن‬ ‫‌چن� حاشیه سود‬ ‫فضای‬ ‫پای�‌تر بودن حاشیه سود آن از فضای اداری‪ ،‬هم ی‬ ‫ین‬ ‫پای� هتل‌سازی و عدم قابلیت فروش آن مهم‌ترین دالیل جذاب نبودن محوریت این‬ ‫سه عملکرد است‪ .‬میکس‌یوز ‪ 1‬بودن ساختمان به دلیل چند‌بعدی بودن بازار آن با توجه‬ ‫به جدول ت‬ ‫به�ین و جذاب‌ترین محوریت برای ساختمان پردیس تجارت‪ ،‬محوریت اداری‬ ‫ز‬ ‫است‪ .‬هر‌چند عملکردهای دیگر ین� نقاط جذاب و کیفیت‌های ویژه‌ای دارند که می‌توان‬ ‫از این قابلیت‌ها در یک میکس‌یوز اداری محور بهره برد‪ .‬طبق مطالعات مرحله شناخت‬ ‫مهم‌ترین چالش محوریت اداری‪ ،‬موضوع ترافیک و ی ن‬ ‫تام� پارکینگ است و مهم‌ترین‬ ‫مزیت آن‪ ،‬بازار مناسب و تقاضای باال برای واحدهای اداری در پایتخت است‪.‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ -4-5‬انتخاب محوریت پردیس تجارت بر اساس مطالعات محیط‬ ‫کالن‬

‫‪47‬‬

‫‪48‬‬

‫ت‬ ‫پارام�ها‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫محوریت پردیس تجارت‬

‫محوریت تجاری‬

‫محوریت اداری‬

‫‪ 1‬تراکم‌پذیری‬

‫در دنیا‪ ،‬امکان ساخت و فروش واحدهای‬ ‫ن‬ ‫ساختما� بلند وجود ندارد‪.‬‬ ‫تجاری در قالب‬

‫امکان تراکم در بلند‌مرتبه‌وجود دارد‪.‬‬

‫‪ 2‬تقاضای بازار و رسعت فروش‬

‫با توجه به تحلیل های صورت گرفته‪ ،‬در‬ ‫مناس� خواهد داشت‪ .‬با‬ ‫بلندمدت تقاضای‬ ‫ب‬ ‫رفع تحریم ها و افزایش رشد اقتصادی‪ ،‬پیش‬ ‫ن‬ ‫بی� می شود وضعیت تجاری در کشور بهبود‬ ‫یابد‬

‫با توجه به تحلیل های صورت گرفته‪ ،‬تقاضای بازار‬ ‫به سمت واحدهای اداری ت‬ ‫بیش� خواهد بود‪ .‬تا ‪5‬‬ ‫ت‬ ‫سال آینده حدود ‪ 2.5‬میلیون م�مربع فضای اداری‬ ‫در تهران مورد نیاز است (بر اساس آمار ارائه شده‬ ‫در گزارش اقتصادی)‬

‫استا�بامجوزوقو ی ن‬ ‫ان�‬ ‫‪ 3‬همر ی‬ ‫ت‬ ‫نظ�طرحجامعشهرتهران‬ ‫باالدس� ی‬

‫هم راستا با مجوز و طرح جامع شهر تهران‬

‫شدت رقابت و وجود کاربری‬ ‫‪4‬‬ ‫های مشابه در نزدییک سایت‬

‫ین‬ ‫معت� وجود ندارد‪.‬‬ ‫در نزدییک سایت‪ ،‬مجتمع تجاری (مال) و‬ ‫همچن� برج اداری ب‬

‫‪ 5‬حاشیه سود هر تم�مربع‬

‫درحال ض‬ ‫حا� حاشیه سود هر تم�مربع با توجه به تحلیل های صورت گرفته‪ ،‬واحدهای‬ ‫بیش�ی از واحدهای مسکو�ن‬ ‫واحدهای تجاری در صورت فروش واحدها‪ ،‬اداری حاشیه سود ت‬ ‫ت‬ ‫بیش�ین است‬ ‫دارد‪.‬‬

‫‪ 6‬قابلیت فروش‬

‫اخ�ا در‬ ‫مدل کسب و کار واحدهای تجاری در دنیا و ی‬ ‫ایران‪ ،‬بر مبنای اجاره و یا درصدی از فروش است‪ .‬امکان فروش در کوتاه مدت وجود دارد‪.‬‬ ‫امکان فروش در کوتاه مدت بسیار بعید است‪.‬‬

‫‪ 7‬رسعت ساخت‬

‫ن‬ ‫کم� و از هتل ت‬ ‫مسکو� ت‬ ‫بیش� است‪.‬‬ ‫رسعت ساخت آن از‬

‫هزینه ساخت‪ ،‬حجم رسمایه‬ ‫‪ 8‬گذاری و امکان ی ن‬ ‫تام� مایل پروژه‬

‫ن‬ ‫مسکو� ی ن‬ ‫پای�‌تر از یک هتل است‪.‬‬ ‫هزینه ساخت و رسمایه‌گذاری ساختمان بلندمرتبه اداری یا‬

‫‪ 9‬امکان ی ن‬ ‫تام� پارکینگ‬

‫نیازمند ی ن‬ ‫تام� ‪ 6‬پارکینگ به ازای هر ‪ 100‬تم�مربع نیازمند ی ن‬ ‫تام� ‪ 3‬پارکینگ به ازای هر ‪ 100‬تم�مربع‬ ‫تجاری‬ ‫اداری‬

‫‪ 10‬امکان ی ن‬ ‫تام� زیرساخت‌ها‬

‫امکان ی ن‬ ‫تام� آب‪ ،‬برق و گاز و تخلیه فاضالب امکان ی ن‬ ‫تام� آب‪ ،‬برق و گاز و تخلیه فاضالب‬ ‫برای محوریت تجاری نیازمند هزینه بیش�ت‬ ‫برای محوریت اداری سهل‌تر است‪.‬‬ ‫است‪.‬‬

‫‪ 11‬تناسب با موقعیت سایت‬

‫ت‬ ‫خدما� است‪.‬‬ ‫پهنه سایت‪ ،‬متناسب با کاربری اداری‪ ،‬تجاری و‬

‫گ‬ ‫تناسب با ویژ�‌های ترافیک‬ ‫‪12‬‬ ‫منطقه‬

‫با توجه به ترافیک منطقه‪ ،‬اضافه شدن با توجه به ترافیک منطقه‪ ،‬اضافه شدن ساختمان‬ ‫مجموعه تجاری در این منطقه امکان تشدید بلندمرتبه با محوریت اداری در این منطقه امکان‬ ‫ترافیک را ت‬ ‫تشدید ترافیک را ت‬ ‫بیش� می‌نماید‪.‬‬ ‫بیش� می نماید‪.‬‬

‫امکان ساخت و بهره‌برداری‬ ‫‪13‬‬ ‫داخیل‬

‫امکان ساخت و بهره‌برداری در داخل وجود دارد‪.‬‬

‫ن‬ ‫مسکو�‬ ‫محوریت‬

‫محوریت هتل‬

‫‪49‬‬

‫ن‬ ‫در صورت ی ن‬ ‫مسکو�‪،‬‬ ‫تام� مایل خرید واحدهای‬ ‫تقاضای بازار به سمت واحدهای کوچک بیش�ت‬ ‫خواهد شد‬

‫با توجه به تحلیل های صورت گرفته‪ ،‬تقاضای‬ ‫واحدهای ت‬ ‫نظ� هتل و هتل آپارتمان‬ ‫اقام� ی‬ ‫مناسب خواهد بود‪ .‬در تهران حدود ‪ 6000‬هزار‬ ‫اتقا هتل وجود دارد که ‪ %30‬آن هتلهای ‪ 5‬ستاره‬ ‫و عمدتا قدیمی است‪.‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫ن‬ ‫مسکو�‬ ‫وجود برج تهران و سایر برج‌های‬ ‫نزدیک سایت‬

‫نزدیک نبودن هتلهای ‪ 5‬ستاره در نزدییک سایت‬

‫ن‬ ‫پیش‌بی� می‌شود حاشیه سود واحدهای حاشیه سود بسیار ی ن‬ ‫پای� هتل‌داری در دنیا و‬ ‫ن‬ ‫مسکو� با توجه به تحلیل‌های صورت گرفته‬ ‫ایران‬ ‫کاهش یابد‪.‬‬ ‫امکان فروش یکجای یک هتل بلندمرتبه‬ ‫ت‬ ‫بایس� نگاه جریان نقدی‬ ‫بسیار سخت است‪.‬‬ ‫بلندمدت به هتل داشت‪.‬‬ ‫امکان ساخت رسیع وجود دارد‬

‫به دلیل نیاز به ی ز‬ ‫تجه� هتل و مبله شدن آن‬ ‫زمان زیادی می‌برد‪.‬‬ ‫هزینه ساخت و رسمایه گذاری هتل بلندمرتبه‬ ‫ن‬ ‫مسکو� یا اداری‬ ‫بسیار باالتر از ساختمان‬ ‫بلندمرتبه است‪.‬‬

‫تام� ‪ 1‬پارکینگ به ازای هر ‪ 150‬تم�مربع نیازمند ی ن‬ ‫نیازمند ی ن‬ ‫تام� ‪ 1.5‬پارکینگ به ازای هر ‪100‬‬ ‫تم�مربع خدما�ت‬ ‫ن‬ ‫مسکو�‬ ‫تام� آب‪ ،‬برق و گاز و تخلیه فاضالب امکان ی ن‬ ‫امکان ی ن‬ ‫تام� آب‪ ،‬برق و گاز و تخلیه فاضالب‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫برای محوریت هتل نیازمند هزینه بیش� است‪.‬‬ ‫برای محوریت مسکو� سهل‌تر است‪.‬‬ ‫پهنه سایت‪ ،‬متناسب با کاربری اداری‪ ،‬تجاری پهنه سایت‪ ،‬متناسب با کاربری اداری‪ ،‬تجاری‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫خدما� است‪.‬‬ ‫و‬ ‫خدما� است‪.‬‬ ‫و‬ ‫زمان مشخیص برای تردد ساکنان وجود ندارد‪.‬‬ ‫ساخت و بهره‌برداری توسط هتل‌های مطرح‬ ‫دنیا موجب بهبود اقتصاد آن می‌شود‪.‬‬

‫محوریت پردیس تجارت‬

‫ن‬ ‫مسکو� داده‬ ‫در مجوز فعیل‪ ،‬اجازه کاربری‬ ‫نشده است‪ .‬در طرح جامع شهر تهران هم هم راستا با مجوز و طرح جامع شهر تهران‬ ‫ن‬ ‫مسکو� اولویت دار است‪.‬‬ ‫توسعه فضاهای یغ�‬

‫تعریف هویت‌های متنوع‬

‫‪5‬‬

‫‪52‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‌گ�ی رسیدیم‪ ،‬محوریت ساختمان پردیس تجارت‪ ،‬اداری‬ ‫همان‌طور که در بخش قبل به نتیجه ی‬ ‫خواهد بود‪ .‬این بدان ن‬ ‫مع� نیست که ساختمان‪ ،‬لزوما یک ساختمان اداری رصف است‪ ،‬بلکه‬ ‫ن‬ ‫ساختما� میکس‌یوز با محوریت اداری داشت‪ .‬عملکردهای دیگری که می‌توان به‬ ‫می‌توان‬ ‫ت‬ ‫ساختمان اداری افزود‪ ،‬عملکردهای عمده اقام� و تجاری هستند‪ .‬عملکردهای خردی که در‬ ‫ت‬ ‫بخش ‪ 4-2‬مورد برریس قرار گرفت‪ ،‬ی ز‬ ‫خدما� می‌توانند به این ساختمان‬ ‫ن� در قالب فضاهای‬ ‫اضافه شوند‪.‬‬

‫‪ -5-1‬هویت فضاهای اداری‬ ‫هویت در عملکرد‬

‫محوریت کاربری اداری خود می‌تواند در سه قالب متفاوت زیر برریس شود‪.‬‬ ‫‪ -5-1-1‬اداری هدکوارتر(‪ :)HQ‬محوریت اداری هدکوارتر‪ ،‬ش‬ ‫بخ� را شامل می‌شود که ستاد‬ ‫جا� است که اگر نگوییم همه‪ ،‬ت‬ ‫بیش� بخش‌ها و توابع یک‬ ‫یا مرکز فرمان‌دهی یا اداره کل ی‬ ‫ش‬ ‫نهاد گرد هم می‌آیند‪ .‬ش�کت اداره کل واحدی است در راس یک �کت که همه مسوولیت‌ها‬ ‫بر دوشش است و تمام فعالیت‌های اقتصادی را می‌گرداند‪ .‬در واقع بخش ن‬ ‫کال� محسوب‬ ‫می‌شود که بر اساس خواست نهاد یا ار ن‬ ‫گا� محوریت کیل عملکرد آن ی ن‬ ‫تعی� می‌شود‪ ،‬پس در‬ ‫مطالعات جامع این بخش نمی‌توانیم پیش ن‬ ‫بگ�یم‪ .‬در واقع‬ ‫‌بی� دقیقی برای آن در نظر ی‬ ‫می‌توانیم مساحت مورد نظر این بخش را در ی ن‬ ‫تعی� کرده و به سازمان‪ ،‬نهاد یا ارگان مربوطه‬ ‫واگذار کنیم‪.‬‬

‫‪ .1‬در بحث ترجمه‪ ،‬به ساختامن‌های میکس‌یوز‪،‬‬ ‫ساختامن‌های چندمنظوره نیز اطالق می‌شود‪ .‬اما با‬ ‫توجه به اینکه در این مبحث ساختامن چندمنظوره‪،‬‬ ‫معنای کامل مورد نظر را به ذهن متبادر منی‌کند از این‬ ‫پس‪ ،‬در کل منت به‌جای ساختامن چندمنظوره‪ ،‬از معادل‬ ‫میکس‌یوز استفاده خواهد شد‪.‬‬

‫‪ -5-1-2‬اداری عادی‪ :‬شامل بخش اداری رایج معمول در ساختمان‌ها می‌شود‪.‬‬

‫‪53‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫هویت در عملکرد‬

‫ت‬ ‫امکانا� ویژه تعریف‬ ‫‪ -5-1-3‬اداری ویژه‪ :‬نوعی از کاربری اداری که در سطحی لوکس و با‬ ‫نظ� مرکز تجارت ن‬ ‫جها�‪ 1‬و مرکز مایل ی ن‬ ‫ب�‌الملیل‪ 2‬از نمونه‌های مهم‬ ‫‌ها� ی‬ ‫می‌شود‪ .‬ساختمان ی‬ ‫کاربری اداری ویژه در دنیا هستند‪ .‬در مقایسه با ساختمان‌های اداری عادی این محوریت‬ ‫فضاها� با مساحت وسیع‌تر‪ ،‬مکان‌های تفریحی و تفرجی‪ ،‬اپن آفیس‌های‬ ‫عملکردی دارای‬ ‫ی‬ ‫ن‬ ‫طوال�‌تر و خدمات در سطحی ت‬ ‫ت‬ ‫گس�ده‌تر است‪.‬به طور خالصه‪ ،‬تمام‬ ‫گس�ده‪ ،‬ساعت کاری‬ ‫ت‬ ‫جان� به‬ ‫کیفیت ی‬ ‫‌ها� که باعث لوکس‌بودن ساختمان اداری می‌شود و فضاهای خدما� و ب‬ ‫شناسا� می‌شود‪ .‬این خدمات ت‬ ‫گس�ه‬ ‫"‬ ‫ویژه‬ ‫اداری‬ ‫"‬ ‫قالب‬ ‫در‬ ‫‌کند‪،‬‬ ‫ی‬ ‫م‬ ‫اضافه‬ ‫اداری‬ ‫فضای‬ ‫ی‬ ‫گ‬ ‫ش‬ ‫بازی از خدمات فرهن�‪ ،‬ورز�‪ ،‬اقتصادی و ‪ ...‬را شامل می‌شود‪.‬‬ ‫عملکردها� که در کنار عملکرد اداری و در ترکیب با آن برریس می‌شوند و همان‌طور که در‬ ‫ی‬ ‫ن‬ ‫مسکو� و هتل هستند‪.‬‬ ‫فصل قبل بیان شد شامل عملکرد تجاری‪،‬‬

‫‪World Trade Center(WTC( .1‬‬ ‫‪International Finance Center .2‬‬

‫‪54‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ -5-2‬هویت فضاهای تجاری‬ ‫برای برریس ت‬ ‫به�‪ ،‬این کاربری در سه بخش زیر دسته‌بندی و تعریف می‌شود‪.‬‬ ‫‪ -5-2-1‬تجاری خطی‪ :‬در واقع همان کاربری تجاری معمول در مقیاس مغازه‌های مختلف‬ ‫است که در بحث واگذاری رسقفیل آن‌ها به فروش می‌رسد‪.‬‬

‫هویت در عملکرد‬

‫‌ها� با هویت‬ ‫‪ 5-2-2‬تجاری برنددار‪ :‬این کاربری در سطحی دیگر برندهای تجاری و یا مغازه ی‬ ‫خاص را پوشش می‌دهد‪.‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫های�مارکت‪ :‬مجموعه‌ای که سطح جامعی از نیازهای منطقه را تحت پوشش قرار‬ ‫‪ -5-2-3‬پ‬ ‫می‌دهد و به فراخور فضاهای متعارف مورد نیاز از قبیل انبار‪ ،‬پارکینگ و ‪ ...‬در مجاورت‬ ‫‌ها� مانند ‪Walmart‬و‬ ‫آن تعریف می‌شود‪ .‬مساحت متعارف برای این فضاها با برریس نمونه ی‬ ‫‪ Carrefour‬عددی میان ‪ 14000‬تا ‪ 20000‬تم�مربع برآورد می‌شود‪.‬‬

‫‪55‬‬

‫هویت در عملکرد‬

‫‪ -5-3‬هویت فضاهای ت‬ ‫اقام�‬ ‫ن‬ ‫مسکو�‪ :‬در برخی ساختمان‌های اداری و چندمنظوره‪ ،‬چند طبقه به آپارتمان‌های‬ ‫‪-5-3-1‬‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫مسکو� خاص اختصاص داده می‌شود که معموال مش�یان خاص و ویژه‌ای دارد‪.‬‬

‫‪56‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫ت‬ ‫صور� که فاصله مناسب رعایت نشود‪ ،‬این نوع فضای ت‬ ‫اقام� با فضای اداری پروژه‬ ‫در‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫سنخیت چندا� ندارد‪ .‬وجود برج تهران به‌عنوان فضای مسکو� شاخص در نزدییک سایت و‬ ‫ن‬ ‫مسکو� پشتیبان برای پردیس تجارت جذابیت این گزینه‬ ‫امکان استفاده از آن به‌عنوان مجموعه‬ ‫ت‬ ‫هوی� را کاهش می‌دهد‪.‬‬

‫هویت در عملکرد‬

‫‪ -5-3-2‬هتل‪ :‬هتل‌های لوکس و سطح باال در بسیاری از ساختمان‌های شناخته شده‬ ‫چندمنظوره و یا اداری دنیا دیده می‌‪‎‬شود که عالوه بر رسویس‌دهی به کاربران این ساختمان‌ها‪،‬‬ ‫مقصد مسافران و بازدیدکنندگان دیگر ی ز‬ ‫ن� هستند‪ .‬در مورد پردیس تجارت با توجه به نبود‬ ‫هتل‌های درجه یک زیادی در شهر تهران و به‌خصوص در منطقه و پیش ن‬ ‫‌بی� نیاز هتل‌های‬ ‫بیش� در منطقه‪ ،‬سازگاری ت‬ ‫درجه یک ت‬ ‫بیش� هتل با کاربری مورد نظر پردیس تجارت و امکان‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫استفاده از فضاهای خدما� هتل لوکس به‌عنوان فضای خدما� قسمت اداری پردیس تجارت‪،‬‬ ‫مناس� برای پروژه به‌نظر می‌رسد‪ .‬در صورت انتخاب عملکرد اداری ویژه برای پردیس‬ ‫گزینه‬ ‫ب‬ ‫ت‬ ‫خدما� مورد نیاز در یک هتل لوکس مانند سالن‌های همایش و جلسات‬ ‫تجارت‪ ،‬از فضاهای‬ ‫می‌توان برای رسویس‌دهی به فضاهای اداری استفاده کرد‪ .‬در مطالعات اولیه اما هتل‌های ‪4‬‬ ‫‌گ�د‪ ،‬زیرا هتل‌های دیگر با ذات پروژه ما سازگار نیست‪ .‬بازار‬ ‫تا ‪ 5‬ستاره مورد برریس قرار می ی‬ ‫ت‬ ‫هتل در آینده مناسب است و به نوعی می‌توان گفت هتل با فضای اداری سازگاری بیش�ی‬ ‫جان� می‌تواند به خدمات‬ ‫جان� است که این فضاهای ب‬ ‫دارد‪ .‬هتل لوکس نیازمند فضاهای ب‬ ‫ویژه‌ای برای بخش اداری تبدیل شود‪.‬‬

‫فضاها� مشابه هتل‪ ،‬با رسویس‌دهی ت‬ ‫کم� نسبت‬ ‫‪ -5-3-3‬هتل آپارتمان‪ :‬هتل آپارتمان‌ها‬ ‫ی‬ ‫ت‬ ‫به آن‌ها هستند‪ .‬این فضاها با توجه به‌وجود امکانات ت‬ ‫بیش� در داخل سوئیت‌ها‪ ،‬بیش� برای‬ ‫ن‬ ‫طوال� استفاده می‌شوند‪ .‬قرار دادن این دست از فضای ت‬ ‫اقام� در ساختمان پردیس‬ ‫اقامت‬ ‫ن‬ ‫تجارت گزینه ت‬ ‫به�ی از فضای مسکو� (آپارتمان) به نظر می‌رسد‪ ،‬اما با توجه به مجوز صادر‬ ‫شده توسط کمیسیون ماده ‪ ،5‬مساله عدم سازگاری در این گزینه ت‬ ‫کم� است و از مجوز کسب‬ ‫ترکی�‬ ‫شده‪ ،‬استفاده تمام نمی‌برد‪ .‬اضافه کردن عملکردهای مختلف به یک محوریت‪ ،‬الزاما ب‬ ‫ف�ییک حاصل از کنار هم قرار ت ن‬ ‫یز‬ ‫گرف� عملکردها نیست‪ .‬در واقع هر عملکرد هنگام ترکیب‬ ‫تاث� مستقیم می‌گذارد‪ .‬از‌این‌رو تالش می‌شود‪،‬‬ ‫با عملکرد دیگر‪ ،‬روی کیفیت و هویت آن ی‬ ‫تاث� یگ�ی‬ ‫تا‬ ‫شود‬ ‫شناسا�‬ ‫‌ها‬ ‫ن‬ ‫آ‬ ‫کیفیت‬ ‫و‬ ‫شناسا�‬ ‫هویت‌های مختلف عملکردهای عمده‪،‬‬ ‫ی‬ ‫ی‬ ‫ی‬

‫متعامل عملکردها از یکدیگر بر اساس هویت‌های آن‌ها تنظیم شود‪.‬‬

‫‪57‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫هویت در عملکرد‬

‫سناریوهای مختلف برای پردیس تجارت‬

‫‪6‬‬

‫‪ -6-1‬مقدمه‬

‫‪60‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫پیش�‪ ،‬محوریت در پروژه پردیس تجارت اداری ی ن‬ ‫با توجه به توضیحات فصل‌های ی ن‬ ‫تعی� شد‪.‬‬ ‫شناسا� و‬ ‫‌ها� که می‌توان بر پایه این هویت اداری تعریف کرد‪،‬‬ ‫ی‬ ‫در این بخش تمام گزینه ی‬ ‫نها� پروژه پردیس تجارت‪ ،‬بر این مبنا شکل خواهند گرفت‪ .‬مسلما ی ن‬ ‫اول� گزینه‌های‬ ‫گزینه‌های ی‬ ‫ممکن برای این پروژه با محوریت اداری‪ ،‬ساختمان‌های اداری است که بدون ترکیب با‬ ‫کاربری‌های دیگر به صورت رصفا اداری برنامه‌ریزی شوند‪ .‬این ساختمان‌ها می‌توانند مطابق‬ ‫بند ‪ ،5-2‬هویت‌های مختلفی از فضاهای اداری را به خود اختصاص دهند‪ .‬در نتیجه ی ن‬ ‫اول�‬ ‫گزینه‌های ممکن ساختمان‌های اداری‪ ،‬یا ساختمان‌های اداری ویژه و یا ساختمان اداری مرکزی‬ ‫(هدکوارتر) یک سازمان یا ارگان است‪ .‬در ادامه تالش می‌شود گزینه‌های دیگر که بر اساس‬ ‫میکس‌یوز ساختمان اداری با دیگر کاربری‌ها حاصل می‌شوند‪ ،‬ف‬ ‫معر� شوند‪.‬‬

‫سناریوهای مختلف برای پردیس تجارت‬

‫‪ -6-2‬میکس‌یوز‬ ‫‌ها� هستند که به‌دلیل ارزش‬ ‫ساختمان‌های چندمنظوره یا به اصطالح میکس‌یوز‪ ،‬ساختمان ی‬ ‫گ‬ ‫زم� و هم‌افز یا� میان مراجعه‌کنندگان‪ ،‬ترکی� از فضاهای اداری‪ ،‬تجاری‪ ،‬ت‬ ‫ین‬ ‫اقام�‪ ،‬فرهن�‪،‬‬ ‫ب‬ ‫ش‬ ‫‌گ�ند‪ .‬مهم‌ترین مساله در‬ ‫ورز� و یغ�ه هستند که در یک مجموعه در کنار یکدیگر قرار می ی‬ ‫تدوین برنامه ساختمان‌های میکس‌یوز‪ ،‬توجه به هویت‌های مختلف فضاهای شهری است که‬ ‫‌گ�د‪ .‬همان‌طور که در مقدمه فصل ‪ 5‬اشاره شد‪ ،‬ترکیب فضاهای مختلف با هم‬ ‫در آن قرار می ی‬ ‫ن‬ ‫تنها از هم ن‬ ‫‌نشی� این فضاها با یکدیگر اتفاق نمی‌افتد‪ ،‬بلکه این هم‌نشی� فضاها کنش‌ها و‬ ‫تاث� می‌گذارد‪ .‬اصطالحا‬ ‫‌ها� میان فضاها ایجاد می‌کند که در کیفیت و هویت فضاها ی‬ ‫واکنش ی‬ ‫ن‬ ‫شیمیا�‬ ‫می‌توان مدعی شد هم‌نشی� فضاهای مختلف در یک میکس‌یوز‪ ،‬محصول یک فرایند‬ ‫ی‬ ‫تاث� این هم ن‬ ‫‌گ�د‪ .‬در نتیجه در‬ ‫‌نشی� قرار می ی‬ ‫میان عملکردهاست و هویت عملکردها تحت ی‬ ‫ارگ�د و تمامی‬ ‫بخش ‪ ،6-3‬تالش می‌شود گزینه‌های میکس‌یوز پردیس تجارت مورد مطالعه قر ی‬ ‫شیمیا� میان فضاها در مورد هر‬ ‫شناسا� و این ترکیب‬ ‫گزینه‌های میکس‌یوز پردیس تجارت‬ ‫ی‬ ‫ی‬ ‫گزینه استخراج شود‪.‬‬

‫‪ -6-3‬میکس‌یوزهای پردیس تجارت‬

‫‪ .1‬رجوع به بخش ‪5-1‬‬

‫در مورد پردیس تجارت با توجه به تحلیل فصل‌های ‪ 5 ،4‬و رای کمیسیون ماده ‪ ،5‬سه‬ ‫ت‬ ‫اقام�‪ ،‬اداری | تجاری و‬ ‫ترکیب مختلف برای پردیس تجارت تعریف می‌شود‪ :‬اداری ‌|‬ ‫ت‬ ‫اداری|اقام�|تجاری‪ .‬در این‌جا باید تمام گزاره‌های ممکن میکس‌یوز را با توجه به هویت‌های‬ ‫مختلف ساختمان‌های اداری (اداری عادی – اداری ویژه – اداری هدکوارتر‪ )1‬تولید کرد‪.‬‬ ‫طبق توضیحات عنوان‌شده ‪ -‬هدکوارترها در مدل‌سازی ترکیب کاربری‌ها با توجه به خواست‬ ‫یک نهاد یا ارگان که محوریت کیل عملکردهای آن را تعریف می‌کند‪ ،‬طراحی می‌شوند ‪ -‬نمی‌توان‬ ‫پیش ن‬ ‫‌بی� دقیقی برای عملکرد و برنامه ی ز‬ ‫ف�ییک آن در نظر گرفت‪ .‬در نتیجه تعریف ساختمان‬ ‫هدکوارتر به آن نهاد یا ارگان برمی‌شود‪ .‬در نتیجه گزینه اداری با هویت هدکوارتر قابلیت تبدیل‬ ‫به یک میکس‌یوز را ندارد و ترکیب‌بندی میکس‌یوزهای اداری‌محور در دو محور اداری عادی و‬ ‫اداری با خدمات ویژه برریس خواهد شد‪.‬‬ ‫بنابراین می‌توان شش گزینه میکس‌یوز با توجه به محوریت اداری مجموعه تدوین کرد‪.‬‬

‫نها� پردیس تجارت عبارتند از‪:‬‬ ‫بر اساس آن‌چه گفته شد گزینه‌های ی‬

‫ساختمان اداری‬ ‫ساختمان اداری ویژه‬ ‫ساختمان اداری هدکوارتر‬ ‫ساختمان اداری | ت‬ ‫اقام�‬ ‫ساختمان اداری | ت‬ ‫اقام� با خدمات ویژه‬ ‫ساختمان اداری | تجاری‬ ‫ساختمان اداری | تجاری با خدمات ویژه‬ ‫ساختمان اداری | ت‬ ‫اقام� | تجاری‬ ‫ساختمان اداری | ت‬ ‫اقام� | تجاری با خدمات ویژه‬ ‫از آن‌ جا که ساختمان هدکوارتر بهره‌بردار مشخص و خواسته‌های مشخص دارد‪ ،‬در مطالعات‬ ‫ت‬ ‫برنامه ی ز‬ ‫صور� که پردیس تجارت تبدیل‬ ‫ف�ییک‪ ،‬نمی‌تواند مورد برریس قرار یگ�د‪ .‬در واقع در‬ ‫به هدکوارتر یک سازمان یا ارگان شود‪ ،‬ادامه مطالعات امکان‌سنجی با توجه به خواسته‌ها و‬ ‫دستورات ارگان و سازمان تعریف می‌شود و در این بخش قابل برریس نیست‪ .‬این موضوع در‬ ‫گزارش ‪ :12‬برنامه اقتصادی بار دیگر به‌عنوان گزینه واگذاری ی ن‬ ‫زم�‪ ،‬مجوز‪ ،‬مطالعات مورد‬ ‫برریس قرار خواهد گرفت‪.‬‬ ‫‪1‬‬ ‫ها� است که مرزهای پروژه پردیس تجارت را مشخص‬ ‫‪ 8‬گزینه بعدی‪ ،‬در واقع نقطه معیار ی‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ -6-4‬گزینه‌های پردیس تجارت‬

‫سناریوهای مختلف برای پردیس تجارت‬

‫اداری | ت‬ ‫اقام�‬ ‫اداری | تجاری‬ ‫اداری | ت‬ ‫اقام� | تجاری‬ ‫اداری | ت‬ ‫اقام� با خدمات ویژه‬ ‫اداری | تجاری با خدمات ویژه‬ ‫اداری | ت‬ ‫اقام� | تجاری با خدمات ویژه‬ ‫ترکی� از چند کاربری مختلف‬ ‫شایان ذکر است‪ ،‬همان‌طور که در بند ‪ 6-2‬ذکر شد‪ ،‬میکس‌یوزها ب‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫هستند‪ .‬ش‬ ‫انتها�‬ ‫گزینه‬ ‫‪3‬‬ ‫در‬ ‫خدما�‬ ‫خدما� هستند‪ .‬این فضاهای‬ ‫بخ� از این کاربری‌ها‬ ‫ی‬ ‫‌جا� که این بخش‌های خدمات‪،‬‬ ‫‌ها� با خدمات ویژه ذکر شده‌اند‪ .‬از آن ی‬ ‫به‌صورت ساختمان ی‬ ‫ت‬ ‫بسیار متنوع و مستقل هستند و م�اژ عمده‌ای از ساختمان را به خود اختصاص نمی‌دهند‬ ‫ت‬ ‫‌گ�ند‪ .‬به ی ن‬ ‫خدما� در‬ ‫هم� دلیل این فضاهای‬ ‫تاث� کمی از هویت‌های اصیل به خود می ی‬ ‫ی‬ ‫گ‬ ‫ت‬ ‫این بخش برریس نمی‌شوند و به ذکر "خدمات ویژه " بسنده می‌شود‪ .‬چیس� و چگون� این‬ ‫خدمات ویژه در گزارش ‪ :13‬برنامه ی ز‬ ‫ف�ییک به‌صورت مفصل مورد برریس قرار خواهد گرفت و‬ ‫نها� این خدمات تنظیم خواهند شد‪.‬‬ ‫متناسب با گزینه ی‬

‫‪61‬‬

‫خواهد کرد‪ .‬این ‪ 8‬نقطه‪ ،‬در فصل ‪ 7‬تعریف‌های مشخص خود را می‌یابند‪ .‬در گزارش ‪:13‬‬ ‫برنامه ی ز‬ ‫ف�ییک این ‪ 8‬نقطه معیار کمک می‌کند که هویت کیل فضاهای پروژه مشخص باشد و‬ ‫برنامه ی ز‬ ‫ف�ییک با نزدیک و دور شدن به هر یک از این نقطه معیارها‪ ،‬خود را با تعاریفی که در‬ ‫فصل ‪ 7‬از آن‌ها ارایه می‌شود‪ ،‬منطبق می‌کند‪.‬‬

‫‪62‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫سناریوهای مختلف برای پردیس تجارت‬

‫اداری‬

‫ت‬ ‫اقام�‬

‫‪Milestone .1‬‬

‫تجاری‬

‫‪63‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫گزینه‌ی اول‪:‬‬

‫اداری‬

‫گزینه‌ی دوم‪ :‬اداری ویژه‬

‫ت‬ ‫گزینه‌ی سوم‪:‬‬ ‫اداری‪-‬اقام�‬

‫ت‬ ‫ویژه‪-‬اقام�‬ ‫گزینه‌ی چهارم‪ :‬اداری‬

‫گزینه‌ی پنجم‪ :‬اداری‪-‬تجاری‬

‫گزینه‌ی ششم‪ :‬اداری ویژه‪-‬تجاری‬

‫ت‬ ‫اداری‪-‬اقام�‪-‬تجاری‬ ‫گزینه‌ی هفتم‪:‬‬

‫ت‬ ‫ویژه‪-‬اقام�‪-‬تجاری‬ ‫گزینه‌ی هشتم‪ :‬اداری با خدمات‬

‫سناریوهای مختلف برای پردیس تجارت‬

‫خدمات ویژه‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫‪7‬‬

‫‪ -7-1‬اداری‬

‫‪67‬‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫در این گزینه پردیس تجارت یک ساختمان اداری رصف است که تالش می‌شود ت‬ ‫بیش�ین فضای‬ ‫جان� حداقیل‬ ‫ممکن در آن‪ ،‬به فضاهای اداری اختصاص داده شود‪ .‬در این گزینه خدمات ب‬ ‫ت‬ ‫جا� که ممکن است‪ ،‬در قالب واحدها ارایه‬ ‫برای ساختمان ارایه می‌شود‪ .‬فضاهای خدما� تا ی‬ ‫می‌شوند‪ .‬واحدهای اداری در این گزینه تا جای ممکن‪ ،‬مستقل عمل می‌کنند‪ .‬مشاعات به‬ ‫جان� در این فضاها ارایه‬ ‫پله‌ها‪ ،‬آسانسورها و بال�‌ها محدود می‌شوند‪ .‬از‌این‌رو تمام خدمات ب‬ ‫خواهند شد‪ .‬به‌دلیل یک ت‬ ‫‌دس� این بخش‪ ،‬این گزینه مناسب‌ترین گزینه برای برخورد اقتصادی‬ ‫با پروژه پردیس تجارت است و هزینه ساخت کمی نیاز دارد‪ .‬به ی ن‬ ‫هم� دلیل می‌توان بدون اتکا‬ ‫بت� هسته مرکزی و دال ن‬ ‫به سازه‌ای ویژه از سیستم ن‬ ‫بت� برای ساخت پروژه استفاده کرد‪ .‬در‬ ‫این صورت طبقات پروژه امکان تکرار دارند و به این دلیل امکان ساخت این پروژه با تکنولوژی‬ ‫بومی امکان‌پذیرتر است‪.‬‬ ‫هم ی ن‬ ‫‌چن� به دلیل شفافیت سازه‌ای‪ ،‬رسعت ساخت و رسیدن به مرحله بهره‌برداری در این پروژه‬ ‫‌ها� که از خدمات‬ ‫باالست‪ .‬در این صورت مسلما کیفیت فضاهای عمومی نسبت به گزینه ی‬ ‫ویژه بهره می‌برند‪ ،‬ت‬ ‫کم� است‪ .‬در صورت نزدیک بودن برنامه ی ز‬ ‫نها� به این گزینه‪ ،‬به‬ ‫ف�ییک ی‬ ‫دلیل عدم وجود فعالیت‌های موازی‪ ،‬می‌توان خدمات ت‬ ‫دس�یس به پروژه را به‌صورت حداقیل‬ ‫ف‬ ‫در‌نظر گرفت و از هزینه ایجاد ت‬ ‫دس�یس‌های ویژه رصف‌نظر کرد‪ .‬از طر� به دلیل اداری رصف‬ ‫بودن ساختمان در این گزینه‪ ،‬می‌توان از حمل و نقل عمومی به‌عنوان جایگزین ت‬ ‫دس�یس سواره‬ ‫بیش�ین بهره را برد‪ .‬ذاتا فضاهای اداری و ساکنان آن‌ها‪ ،‬فرهنگ استفاده ت‬ ‫مجموعه‪ ،‬ت‬ ‫به�ی‬ ‫ف‬ ‫ث‬ ‫از وسایل حمل و نقل عمومی دارند‪ .‬از طر� به دلیل استفاده حداک�ی از مجموعه به‌عنوان‬ ‫تام� پارکینگ ت‬ ‫فضای اداری در این بخش‪ ،‬نیاز به ی ن‬ ‫بیش�ی هست‪ .‬در نتیجه این گزینه از‬ ‫لحاظ ترافییک معضالت ت‬ ‫بیش�ی در ساعات اولیه صبح (برای ورود) و ساعات بعد‌‌از‌ظهر (برای‬ ‫برگشت) در منطقه ایجاد می‌کند‪ .‬امنیت و ن‬ ‫ایم� در این ساختمان مانند تمامی گزینه‌ها باید‬ ‫بگ�د‪ .‬ییک از ضعف‌های این گزینه عدم تطابق با مجوز اخذ‬ ‫به‌صورت ویژه‌ای مورد نظر قرار ی‬ ‫ن‬ ‫ش‬ ‫شده کمیسیون ماده ‪ 5‬است‪ .‬از‌این‌رو به دلیل حذف بخ� از خدمات پیش‌بی� شده مجوز‬ ‫در برخورد جدید با کمیسیون‪ ،‬گزینه رادیکایل محسوب می‌شود‪ .‬به‌دلیل این‌که قالب فضاها‬ ‫گ‬ ‫در این گزینه اداری خواهد بود‪ ،‬ث‬ ‫اک�ا قابل فروش هستند و در نتیجه‪ ،‬امکان نقدشوند� در‬ ‫این بخش نسبیت به گزینه‌های دیگر‪ ،‬باال است‪.‬‬ ‫این گزینه مانند تمامی گزینه‌های دیگر در ی ن‬ ‫تام� زیر‌ساخت (آب‪ ،‬برق‪ ،‬فاضالب) با مشکالت‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫تام� زیر‌ساخت‌ها‬ ‫جدی مواجه است‪ ،‬از‌این‌رو مانند تمام گزینه‌ها تمهیدا� جدی برای ی‬ ‫می‌طلبد‪.‬‬ ‫نمونه این ساختمان‌ها در کشورهای ش‬ ‫پی�فته فراوان است‪ .‬به‌نوعی می‌توان تمام ساختمان‌های‬ ‫اداری موجود در کشور را مشابه این گزینه دانست‪ .‬به ی ن‬ ‫‌هم� دلیل شدت رقابت در این پروژه‬ ‫زیاد خواهد بود‪ .‬در ادامه به موازات برریس گزینه‌های مختلف‪ ،‬انواع ساختمان‌های مشابه و‬ ‫مشخصات آن‌ها ی ز‬ ‫ن� خواهد آمد‪.‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ -7-1‬اداری‪:‬‬

‫‪68‬‬

‫برج الرایة‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫سال ساخت‪2009 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 60 :‬طبقه‬ ‫طول ساخت‪ 8 :‬سال‬ ‫طراح‪Fentress Architecture :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور باد‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬ت‬ ‫الک�یک‪ ،‬لوله ش‬ ‫‌ک�‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫پالزا ‪66‬‬ ‫سال ساخت‪2001 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 66 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 131100 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 7 :‬سال‬ ‫طراح‪;Frank CY Feng Architects & Associates :‬‬ ‫‪Kohn Pedersen Fox Associates‬‬

‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مشاور باد‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬ت‬ ‫الک�یک‪ ،‬لوله ش‬ ‫‌ک�‬

‫بروکفیلد‬

‫‪69‬‬

‫سال ساخت‪1990 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 53 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 127471 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 4 :‬سال‬ ‫طراح‪Skidmore, Owings & Merrill LLP; Bregman Hamann :‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪Architects‬‬

‫برچ پرل ریور‬ ‫سال ساخت‪2013 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 71 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 165840 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 8 :‬سال‬ ‫طراح‪Skidmore, Owings & Merrill LLP :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مشاور باد‬ ‫مشاور آکوستیک‬ ‫مشاور طراحی محوطه‬ ‫مشاور آتش ن‬ ‫‌نشا�‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫مشاور تم�یال و محصوالت‬ ‫ت‬ ‫ش‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬الک�یک‪ ،‬لوله‌ک�‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مشاور باد‬ ‫سازندگان‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬ت‬ ‫الک�یک‪ ،‬لوله ش‬ ‫‌ک�‬

‫‪ -7-2‬اداری ‪ -‬با خدمات ویژه‬

‫‪71‬‬

‫‪showroom .1‬‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫ت‬ ‫خدما� اداری مانند‬ ‫در این گزینه پردیس تجارت یک ساختمان اداری است که فضاهای‬ ‫ت‬ ‫خدما� مایل‪ ،‬بیمه و ‪ ...‬ی ز‬ ‫ن� به فضاهای اداری اضافه می‌شود‪.‬‬ ‫سالن‌های همایش‪ ،‬نمایشگاه‌ها‪،‬‬ ‫ت‬ ‫در این بخش فضاهای اداری به کل ساختمان وابسته خواهند بود و قسم� از فضاهای خود‬ ‫را به صورت تجمعی‪ ،‬به ساختمان واگذار می‌کنند‪ .‬در‌نتیجه درصد فضای مفید درون واحدها‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫خدما� مانند اتاق‌های کنفرانس‪ ،‬شوروم‪‌1‬ها‪ ،‬رسویس‌ها‪ ،‬آبدارخانه‪،‬‬ ‫بیش� خواهد بود‪ .‬زیرا‬ ‫ت‬ ‫ش‬ ‫ح� من� و چاپ و ‪ ...‬به‌صورت فضاهای مشاع در اختیار کل ساختمان خواهد بود و‬ ‫در نتیجه فضای ت‬ ‫کم�ی اشغال خواهند کرد‪ .‬این موضوع سبب می‌شود اهمیت بهره‌برداری‬ ‫صحیح از این مجموعه بسیار باال و ساختمان محتاج سیستم بهره‌برداری ویژه‌ای باشد تا‬ ‫بتواند مشاعات را ت‬ ‫کن�ل و در اختیار واحدها قرار دهد‪ .‬از‌این‌رو هزینه شارژ اهمیت ویژه‌ای‬ ‫پیدا می‌کند که به ن‬ ‫مع� نقش پررنگ تمام واحد‌ها در مدیریت کل ساختمان است‪ .‬در این‬ ‫بخش مانند گزینه ‪ 7-1‬به‌دلیل تراکم فضاهای اداری‪ ،‬جذب سفر بسیار باال در زمان صبح‬ ‫و عرص‪ ،‬آغاز و پایان ساعت کاری‪ ،‬ییک از معضالت خواهد بود‪ .‬تعداد باالی پارکینگ مورد‬ ‫نیاز به دلیل استانداردهای طرح تفصییل در این گزینه باالتر از گزینه‌های بعدی و در حدود‬ ‫گزینه ‪ 7-1‬خواهد بود که ییک دیگر از نقاط ضعف این پروژه محسوب می‌شود‪ .‬هر‌چند ب ‌ه دلیل‬ ‫ب� کارکنان فضاهای اداری‪ ،‬می‌توان به موفق بودن ت‬ ‫اقبال وسایل نقلیه‌عمومی ی ن‬ ‫اس�اتژی‌های‬ ‫ن‬ ‫‌ب� بود‪.‬‬ ‫استفاده از حمل و نقل عمومی در این گزینه خوش ی‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫فضا�‪ ،‬به دلیل وجود فضاهای خدما�‪ ،‬گس�ده‌تر از گزینه ‪ 7-1‬خواهد‬ ‫در این گزینه تنوع ی‬ ‫گ‬ ‫بود‪ ،‬اما ی ز‬ ‫م�ان تنوع باعث پیچید� سازه و تاسیسات این پروژه نخواهد شد و می‌توان این‬ ‫گزینه را مانند گزینه بعدی با استفاده از تمهیدات ویژه‌ای‪ ،‬با دانش بومی ساخت‪ .‬رسعت‬ ‫گ‬ ‫ساخت در این گزینه نسبت به گزینه‌های دیگر مطلوب خواهد بود و به دلیل ویژ�‌های‬ ‫ت‬ ‫خدما�‪ ،‬می‌توان این گزینه را در جذب ت‬ ‫مش�یان فضاهای اداری بسیار خوش‌اقبال دانست‪.‬‬ ‫ف‬ ‫مناس�‬ ‫یکتا� این ساختمان به مدد خدمات ویژه‌ای که ارایه می‌کند‪ ،‬بازار‬ ‫از طر� به دلیل ی‬ ‫ب‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫برای این گزینه پیش‌بی� می‌شود‪ .‬این گزینه تطابق چندا� با مجوز اخذ‌شده کمیسیون ماده‬ ‫‌چن� ی ن‬ ‫نها� کمیسیون خواهد داشت‪ .‬هم ی ن‬ ‫تام�‬ ‫باال� برای اخذ رای ی‬ ‫‪ 5‬ندارد‪ ،‬از‌این‌رو ریسک ی‬ ‫زیرساخت در این پروژه مانند تمامی گزینه با مشکالت جدی مواجه است و تمهیدات ویژه‌ای‬ ‫نیاز دارد‪.‬‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫تام� می‌شود‪ .‬هرقدر‬ ‫نکته حایز اهمیت در این گزینه‪ ،‬یم�ان خدمات ویژه‌ای است که در آن‪ ،‬ی‬ ‫این خدمات ت‬ ‫گس�ده‌تر و خاص‌تر باشد‪ ،‬کیفیت ساختمان افزایش پیدا می‌کند‪ ،‬اما هم‌زمان‬ ‫ت‬ ‫خدما� اضافه شده فاقد‬ ‫از فضای قابل فروش اداری کم می‌شود‪ .‬به دلیل اینکه فضاهای‬ ‫ت‬ ‫مالکیت شخیص است و در مالکیت ساختمان خواهند ماند‪ .‬در نتیجه در صور�‌که بتوان با‬ ‫اضافه کردن این خدمات قیمت واحدها را ی ز‬ ‫ن� افزایش داد‪ ،‬افزودن این خدمات توجیه‌پذیر‬ ‫خواهد بود‪.‬‬ ‫مراکز تجارت ن‬ ‫جها� ت‬ ‫بیش�ین قرابت برنامه‌ای را با این گزینه دارند‪ .‬مطرح‌ترین آن‌ها مرکز‬ ‫تجارت ن‬ ‫جها� وان در نیویورک است که در گزارش ‪ :1‬نمونه های کالبدی و گزارش ‪ :11‬تحلیل‬ ‫نمونه‌های مشابه‪ ،‬به تفصیل به آن پرداخته شده است‪.‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ 7-2‬اداری ‪ -‬با خدمات ویژه‬

‫‪72‬‬

‫مرکز تجارت ن‬ ‫جها� چهار‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫سال ساخت‪2014 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 68 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 232258 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 14 :‬سال‬ ‫طراح‪ :‬فوهیمیکو مایک‬ ‫مشاوران‪ :‬مهندسان سازه‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬ت‬ ‫الک�یک‪ ،‬لوله ش‬ ‫‌ک�‬ ‫مشاور امکان‌سنجی و پیمایش‬ ‫مهندیس باد‬ ‫مشاور آتش‌نشا�ن‬ ‫مشاور طراحی پایدار‪-‬لید‬

‫مرکز تجارت ن‬ ‫جها� دوحه‬ ‫سال ساخت‪2013:‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 51 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 141968 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪5 :‬سال‬ ‫طراح‪ :‬ام‪.‬زد و همکاران‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مشاور باد‬ ‫مشاور مهندیس نما‬ ‫مشاور آتش ن‬ ‫‌نشا�‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫ت‬ ‫ش‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬الک�یک‪ ،‬لوله‌ک�‬

‫مرکز تجارت ن‬ ‫جها� بحرین‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫سال ساخت‪2008 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 45 :‬طبقه‬ ‫طول ساخت‪ 4 :‬سال‬ ‫طراح‪Atkins :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬سازندگان‬ ‫مهندسان باد‬

‫‪73‬‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫مرکز تجارت ن‬ ‫ابوظ�‬ ‫جها�‬ ‫ب‬ ‫سال ساخت‪2014 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 60 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 90000 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 7 :‬سال‬ ‫طراح‪ :‬نورمن ت‬ ‫فاس� و همکاران‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬ت‬ ‫الک�یک‪ ،‬لوله ش‬ ‫‌ک�‬

‫‪ -7-3‬اداری ت‬ ‫اقام�‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫‪ .1‬شایان ذکر است‪ ،‬هویت‌های دیگر ت‬ ‫اقام�‪ ،‬مانند‬ ‫هتل‌های دیگر‪ ،‬متل‌ها‪ ،‬ویالها و ‪ ...‬به دلیل عدم‬ ‫سنخیت با اصول پروژه ٌ‪ ،‬مورد مطالعه قرار نگرفتند‪.‬‬

‫اول� گزینه میکس‌یوزها‪ ،‬میکس‌یوز اداری ت‬ ‫در ی ن‬ ‫‌گ�د‪ .‬همان‌طور‬ ‫اقام� مورد برریس قرار می ی‬ ‫که در بخش ‪ 5‬اشاره شد‪ ،‬ییک از مسایل حائز اهمیت در مورد میکس‌یوزها‪ ،‬شیوه ترکیب‬ ‫نها� آن‌ها در هم‌جواری با هم است‪.‬‬ ‫فضاها با یکدیگر و هویت ی‬ ‫در مورد بخش اداری که محوریت میکس‌یوزها را در پردیس تجارت داراست‪ ،‬این گزینه هویت‬ ‫اداری خالص را مبنا قرار داده است‪ .‬از‌این‌رو فضای اداری در این گزینه مانند گزینه ‪ 7-1‬در‬ ‫خالص‌ترین و ساده‌ترین حالت خود و با رعایت تمام استانداردهای فضای اداری تعریف‬ ‫می‌شود‪ .‬فضاهای اداری در این حالت مستقل و مشاعات در ت‬ ‫کم�ین حد ممکن خواهد‬ ‫بود‪ .‬حال باید دید برای فضای اداری با این مختصات‪ ،‬چه هویت ت‬ ‫اقام� می‌توان در نظر‬ ‫گرفت‪.‬‬ ‫ت‬ ‫همان‌طور که در بخش ‪ :5-3‬هویت فضاهای اقام� اشاره شد‪ ،‬چهار هویت برای‬ ‫فضاهای ت‬ ‫اقام� قابل تصور است‪ :‬هتل ‪‌5‬ستاره و هتل ‪‌4‬ستاره‪ ،‬هتل آپارتمان و فضای‬ ‫ن‬ ‫مسکو�‪.1‬‬ ‫ن‬ ‫مسکو�‪ :‬ی ن‬ ‫اول� موضوعی که در این ترکیب‌بندی به نظر می‌رسد‪،‬‬ ‫‪ 7-3-1‬میکس‌یوز اداری |‬ ‫ن‬ ‫مسکو� با فضای اداری است‪ .‬به‌دلیل موضوع شا�اف و هم ی ن‬ ‫‌چن�‬ ‫عدم سنخیت فضای‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫ساعات استفاده متفاو� که دو فضا در کنار یکدیگر دارند‪ ،‬عمال فضای مسکو�‌ در این‬ ‫گزینه کیفیت مناس� نخواهد داشت‪ .‬از ف‬ ‫طر� با توجه به حضور برج ی ن‬ ‫ب�‌الملیل تهران در‬ ‫ب‬ ‫ن‬ ‫مجاورت پروژه‪ ،‬می‌توان برج ی ن‬ ‫مسکو� اطراف پروژه در‬ ‫ب�‌الملیل تهران را به‌عنوان ظرفیت‬ ‫ن‬ ‫مسکو� در پردیس تجارت چندان مطلوب نخواهد‬ ‫نظر گرفت‪ .‬بنابراین هم‌جواری اداری و‬ ‫بود‪.‬‬ ‫ن‬ ‫‪ 7-3-2‬میکس‌یوز اداری | هتل‪ :‬به‌دلیل هم‌پوشا� خدمات ویژه‌ای که هتل ‪ 5‬ستاره نیاز دارد‬ ‫با خدمات ویژه فضاهای اداری‪ ،‬عمال در صورت حضور یک هتل ‪ 5‬ستاره در کنار یک فضای‬ ‫اداری‪ ،‬فضای اداری ی ز‬ ‫ن� ارتقای کیفی می‌یابد و تبدیل به فضای اداری ویژه می‌شود‪ .‬از‌این‌رو‬ ‫این گزینه در بخش ‪ 7-4-2‬میکس‌یوز اداری ویژه | هتل ‪5‬ستاره‪ ،‬مورد مطالعه قرار خواهد‬ ‫گرفت‪ .‬در مورد هتل‌های ‪ 4‬ستاره این موضوع کمرنگ‌تر خواهد بود‪.‬‬ ‫ت‬ ‫‪ 7-3-3‬میکس‌یوز اداری | هتل آپارتمان‪ :‬هتل آپارتمان از لحاظ هویت‌های اقام� مناسب‌ترین‬ ‫نس� فضاها‪ ،‬سطح کف مورد نیاز‪،‬‬ ‫گزینه برای هم‌جواری با گزینه اداری است‪ .‬استقالل ب‬ ‫اش� ت‬ ‫اکا� است که هتل آپارتمان را مناسب‌ترین هویت ت‬ ‫مشاعات محدود و هزینه شارژ‪ ،‬ت‬ ‫اقام�‬ ‫برای هم‌جواری با فضای اداری ساده می‌نماید‪ .‬در این گزینه خدمات هتلینگ به اندازه‬ ‫م�ان استقالل و مالکیت فضای ت‬ ‫اقام� ی ز‬ ‫هتل‌های ‪ 5‬ستاره پررنگ نیست و ی ز‬ ‫ن� به اندازه فضای‬ ‫ن‬ ‫مسکو� پررنگ نخواهد بود‪ .‬در نتیجه ترکیب فضاها در گزینه ‪ ،3‬میکس‌یوز اداری | هتل‬ ‫آپارتمان است‪.‬‬ ‫پای� ی ن‬ ‫به‌دلیل وجود فضاهای هتل‌آپارتمان و رسانه ی ن‬ ‫تام� پارکینگ برای فضاهای هتل و‬ ‫‌چن� امکان هم ن‬ ‫هم ی ن‬ ‫‌پوشا� عملکردی فضای هتل‌آپارتمان با اداری (در ساعات صبح‪ ،‬اداری‬ ‫به پارکینگ نیاز دارد و در ساعات شب‪ ،‬هتل‌آپارتمان) ی ن‬ ‫تام� پارکینگ این گزینه‪ ،‬نسبت به‬ ‫گ‬ ‫گزینه‌های دیگر مطلوب ارزیا� می‌شود‪ .‬از ف‬ ‫طر� به دلیل ساد� و یکدست بودن فضاها در‬ ‫ب‬ ‫هر دو عملکرد‪ ،‬عدم تنوع زیاد پالن‌ها پیش ن‬ ‫‌بی� می‌شود که این موضوع سبب می‌شود امکان‬ ‫ساخت این گزینه با دانش بومی امکان‌پذیرتر باشد‪ .‬این گزینه نسبت به دو گزینه قبل با مجوز‬ ‫بیش�ی دارد‪ .‬اما هم‌چنان به دلیل عدم برخورداری از فضاهای پیش ن‬ ‫اخذ شده سنخیت ت‬ ‫‌بی�‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ 7-3‬میکس‌یوز اداری | ت‬ ‫اقام�‬ ‫ِ‬

‫‪75‬‬

‫ت‬ ‫مشکال� را برای اخذ مجوز جدید ایجاد کند‪ ،‬اگر چه ریسک این‬ ‫شده دیگر در مجوز می‌تواند‬ ‫موضوع کم است‪ .‬برای استقرار فضاها در این گزینه می‌توان قسمت‌ها� از طبقات فوقا�ن‬ ‫ی‬ ‫گرف� یک بال� مجزا‪ ،‬ت‬ ‫را به مجموعه هتل آپارتمان اختصاص داد و با در نظر ت ن‬ ‫دس�یس‌های‬ ‫عمودی آن را از مجموعه اداری جدا کرد‪ .‬هتل آپارتمان ییک از کم‌مرصف‌ترین عملکردها را در‬ ‫میان عملکردهای در نظر گرفته شده پردیس تجارت‪ ،‬داراست‪ .‬از‌این‌رو استقرار هتل آپارتمان‬ ‫در این گزینه سبب می‌شود که ی ن‬ ‫تام� زیرساخت‌ها نسبت به دیگر گزینه‌ها سهل‌تر باشد‪،‬‬ ‫اگر‌چه که ی ن‬ ‫تام� زیر‌ساخت ییک از گلوگاه‌های پروژه پردیس تجارت در تمام گزینه‌ها خواهد‬ ‫بود‪.‬‬ ‫با وجود آن‌که در گزارش‌های فاز شناخت‪ ،‬به کمبود فضای هتل در شهر تهران اشاره شده‬ ‫ن‬ ‫نس�‌ای که دارند‪ ،‬از‬ ‫است اما هتل آپارتمان‌ها از این قاعده مستث� نیستند و به دلیل استقالل ب‬ ‫مناس� میان بازدید‌کنندگان خارجی برخوردارند‪ .‬از‌این‌رو می‌توان تقاضای بازار را در این‬ ‫رونق‬ ‫ب‬ ‫ارزیا� کرد‪ .‬هتل آپارتمان‌ها ذاتا قابلیت فروش ندارند و باید به‌صورت اجاره‬ ‫مطلوب‬ ‫گزینه‪،‬‬ ‫ب‬ ‫گ‬ ‫واگذار شوند‪ ،‬به ی ن‬ ‫هم� دلیل قابلیت نقدشوند� آن‌ها کم است‪ .‬این موضوع البته‪ ،‬در مورد‬ ‫ن‬ ‫کلیه فضاهای ت‬ ‫مسکو�) ی ز‬ ‫ن� وجود دارد‪.‬‬ ‫اقام� دیگر (به یغ� از واحدهای‬

‫‪76‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬ ‫دو� ‪ ،‬نمونه ای از‬ ‫تصویر روبرو ‪ :‬برج نک�اد در ب‬ ‫میکس‌یوز اداری و ت‬ ‫اقام�‬

‫‪77‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫‪78‬‬

‫برج یوکوهاما لندمارک‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫سال ساخت‪1993 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 73 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 392791 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 3 :‬سال‬ ‫طراح‪Mitsubishi Estate A&E :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫سازندگان‬ ‫مهندسان سازه‬

‫ن‬ ‫دو�‬ ‫برج ک�اد ب‬ ‫سال ساخت‪2013:‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 51 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 134729 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 5 :‬سال‬ ‫طراح‪Smallwood :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مهندیس نما‬ ‫مشاور طراحی محوطه‬ ‫مشاور آتش ن‬ ‫‌نشا�‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫ت‬ ‫ش‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬الک�یک‪ ،‬لوله‌ک�‬

‫برج اکسلنس سنچوری پالزا ‪2‬‬

‫سال ساخت‪2007 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 54 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 234000 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 4 :‬سال‬ ‫طراح‪NIKKEN SEKKEI LTD :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬سازندگان‬ ‫ت‬ ‫مشاور م�یال و محصوالت‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫برج میدتون‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫سال ساخت‪2010 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 57 :‬طبقه‬ ‫طول ساخت‪ 3 :‬سال‬ ‫طراح‪CCDI Group :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مدیریت پروژه‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫سازندگان‬ ‫ت‬ ‫ش‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬الک�یک‪ ،‬لوله‌ک�‬

‫‪79‬‬

‫‪ -7-4‬اداری ‪ -‬ت‬ ‫اقام� ‪ -‬با خدمات ویژه‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫دوم� گزینه میکس‌یوز‌ها‪ ،‬میکس‌یوز اداری ویژه و ت‬ ‫ین‬ ‫اقام� است‪.‬‬ ‫همان‌طور که در بخش ‪ 5‬اشاره شد‪ ،‬ییک از مسایل حائز اهمیت در مورد میکس‌یوز‌ها‪ ،‬شیوه‬ ‫نها� آن‌ها در هم‌جواری با هم است‪ .‬در بخش اداری که‬ ‫ترکیب فضاها با یکدیگر و هویت ی‬ ‫محوریت میکس‌یوزها را در پردیس تجارت داراست‪ ،‬این گزینه‪ ،‬هویت اداری ویژه را مبنا قرار‬ ‫داده است‪ .‬در نتیجه این گزینه ادامه گزینه ‪ 7-2‬محسوب می‌شود‪ .‬ساختمان‌های اداری ویژه‬ ‫در تکامل یافته‌ترین حالت مراکز تجارت ن‬ ‫جها� هستند‪ .‬در این گزینه "خدمات ویژه" تعریف‬ ‫جدیدتری از گزینه ‪ 7-2‬خواهند یافت‪ ،‬زیرا باید در تطابق با فضای ت‬ ‫اقام�‪ ،‬خدمات جدیدتری‬ ‫بگ�ند‪ .‬سه هویت برای فضاهای ت‬ ‫اقام� قابل تصور است‪ :‬هتل‪ ،‬هتل آپارتمان و‬ ‫به خود ی‬ ‫ن‬ ‫ارگ�ی آن‌ها با فضای اداری ویژه مورد برریس‬ ‫فضای مسکو�‪ .‬در زیر این هویت‌ها و نوع قر ی‬ ‫‌گ�د‪:‬‬ ‫قرار می ی‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫اول� موضوعی که در این ترکیب‌بندی به نظر می‌رسد‪،‬‬ ‫‪ 7-4-1‬میکس‌یوز اداری ویژه | مسکو�‪ :‬ی‬ ‫ن‬ ‫‌چن�ن‬ ‫ش‬ ‫عدم سنخیت فضای‬ ‫مسکو� با فضای اداری است‪ .‬به‌دلیل موضوع ا�اف و هم ی‬ ‫ن‬ ‫ت‬ ‫متفاو� که دو فضا در کنار یکدیگر دارند‪ ،‬عمال فضای مسکو�‌ در این گزینه‪،‬‬ ‫ساعات استفاده‬ ‫مناس� نخواهد داشت‪ .‬در‌حایل‌که در هم‌جواری با فضای اداری ویژه‌ انتظار می‌رود‬ ‫کیفیت‬ ‫ب‬ ‫کیفی� تعریف شود‪ .‬از ف‬ ‫ن‬ ‫مسکو� با ت‬ ‫طر� با توجه به حضور برج ی ن‬ ‫ب�‌الملیل تهران در‬ ‫فضای‬ ‫ن‬ ‫مجاورت پروژه‪ ،‬این برج را می‌توان به‌عنوان ظرفیت مسکو� اطراف پروژه در نظر گرفت‪.‬‬ ‫ن‬ ‫مسکو� در پردیس تجارت زیاد مطلوب نخواهد بود‪ .‬عالوه بر‬ ‫از‌این‌رو هم‌جواری اداری و‬ ‫ن‬ ‫آن در مجوز اخذ شده ی ز‬ ‫ن� فضای مسکو� به‌عنوان ییک از شاکله‌های پردیس تجارت دیده‬ ‫نشده است‪.‬‬ ‫مناس�‬ ‫ار‬ ‫ز‬ ‫با‬ ‫‌ها‬ ‫ل‬ ‫هت‬ ‫شناخت‪،‬‬ ‫فاز‬ ‫مطالعات‬ ‫مطابق‬ ‫هتل‪:‬‬ ‫|‬ ‫ویژه‬ ‫اداری‬ ‫‌یوز‬ ‫س‬ ‫‪ 7-4-2‬میک‬ ‫ب‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫را در آینده ایران خواهند داشت‪ .‬از‌این‌رو در نظر گرف� فضای هتل در مجموعه پردیس‬ ‫مناس� برای پروژه فراهم سازد‪ .‬هتل‌های ویژه خدمات زیادی نیاز‬ ‫تجارت می‌تواند مزایای‬ ‫ب‬ ‫قسم� از این خدمات را می‌توان در هم ن‬ ‫ت‬ ‫‌پوشا� با خدمات فضای اداری در نظر‬ ‫دارند که‬ ‫مناس� برای همجواری فضاهای اداری و هتل است‪.‬‬ ‫گرفت‪ .‬از‌این‌رو این ترکیب‪ ،‬گزینه‬ ‫ب‬ ‫در الگوبرداری‌های انجام شده ی ز‬ ‫ن�‪ ،‬ساختمان‌های اداری ویژه مانند مراکز مایل یا مراکز‬ ‫تجار� یا مراکز تجارت ن‬ ‫ت‬ ‫جها�‪ ،‬از وجود یک فضای ت‬ ‫اقام� هتل در همجواری خود استقبال‬ ‫می‌کنند‪.‬‬ ‫‪ 7-4-3‬میکس‌یوز اداری ویژه | هتل آپارتمان‪ :‬برخالف گزینه قبل شاید به‌دلیل عدم استفاده‬ ‫از تمام امکانات سخت‌افزاری تحت عنوان "خدمات ویژه " هتل آپارتمان گزینه مناسب برای‬ ‫همجواری با اداری ویژه نباشد‪ .‬زیرا هم‌چنان جذابیت‌های این عملکرد مستقل از فضای‬ ‫همجوار‪ ،‬این هویت ت‬ ‫اقام� را پراهمیت نگه می‌دارد‪ .‬از‌این‌رو پیشنهاد می‌شود هتل آپارتمان‬ ‫به صورت سوییت‌های ویژه در قالب هتل گزینه ‪ 7-3-2‬باز تعریف شود و به نوعی درون آن‬ ‫گزینه حل شود‪.‬‬ ‫در نتیجه ترکیب فضاها در گزینه ‌‪ ،4‬میکس‌یوز اداری ویژه | هتل است‪.‬‬ ‫تام� پارکینگ برای فضاهای هتل‪ ،‬ی ن‬ ‫پای� ی ن‬ ‫به‌دلیل وجود فضاهای هتل و رسانه ی ن‬ ‫تام� پارکینگ‬ ‫ارزیا� می‌شود‪ .‬طراحی هتل با توجه به‬ ‫این گزینه‪ ،‬نسبت به گزینه‌های دیگر مطلوب‬ ‫ب‬ ‫گ‬ ‫ز‬ ‫تجه�ات ویژه مکانییک مورد‬ ‫فضا� و ی‬ ‫‌ها� که در انواع لوکس آن مورد نیاز است‌‪ ،‬تنوع ی‬ ‫ویژ� ی‬ ‫نیاز‪ ،‬ساخت این گزینه را با تکیه بر سازنده‌های داخیل مشکل می‌نماید‪ .‬ی ن‬ ‫هم� موضوع را‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ 7-4‬میکس‌یوز اداری | ت‬ ‫اقام� | با خدمات ویژه‬ ‫ِ‬

‫‪81‬‬

‫می‌توان در مورد فضای اداری ویژه ی ز‬ ‫فضاها� که در آن‌ها خدمات پراهمیت‬ ‫ن� ذکر کرد‪ .‬در‬ ‫ی‬ ‫می‌شوند‪ ،‬مدیریت و بهره‌برداری از مجموعه از اهمیت زیادی برخوردار است‪ ،‬در نتیجه‬ ‫دیدگاه بلند‌مدت به پروژه در این گزینه می‌تواند به کیفیت ت‬ ‫به� آن کمک کند‪ .‬در صورت‬ ‫س�ز‌بودن ساختمان و ‪ ...‬می‌تواند‬ ‫رویکرد بلند‌مدت به پروژه استفاده از تمهیدات پایداری‪ ،‬ب‬ ‫‌گ�ی کاهش دهد‪ .2‬پایدارسازی ساختمان ی ز‬ ‫ن� مقوله‬ ‫هزینه‌های پس از ساخت‪ 1‬را به طرز چشم ی‬ ‫جدیدی است که طراحی و ساخت این پروژه را به تکنولوژی‌های نوین و علم روز دنیا وابسته‬ ‫می‌کند‪ .‬نهایتا موارد ذکر شده سبب می‌شود امکان ساخت این گزینه در داخل پرریسک و‬ ‫مناس� دارد‪ ،‬اما هم‌چنان به‌دلیل‬ ‫مشکل باشد‪ .‬این گزینه نسبت با مجوز اخذ شده سنخیت‬ ‫ب‬ ‫ت‬ ‫عدم برخورداری از فضاهای پیش ن‬ ‫‌بی� شده دیگر‪ ،‬می‌تواند مشکال� را برای اخذ مجوز جدید‬ ‫ایجاد کند‪ ،‬اگر چه ریسک این موضوع کم است‪ .‬برای استقرار فضاها در این گزینه می‌توان‬ ‫ن‬ ‫فوقا� را به مجموعه هتل اختصاص داد و با در نظر ت ن‬ ‫گرف� یک بال�‬ ‫‌ها� از طبقات‬ ‫قسمت ی‬ ‫مجزا با ت‬ ‫دس�یس‌های عمودی‪ ،‬آن را از مجموعه اداری جدا کرد و یا برای هتل‪ ،‬ساختمان مجزا‬ ‫دهل�های ورود و خروج مجز یا� در نظر گرفت‪ .‬ی ن‬ ‫و یز‬ ‫تام� زیرساخت‪ ،‬ییک از گلوگاه‌های پروژه‬ ‫ن‬ ‫پردیس تجارت در تمام گزینه‌ها خواهد بود و این گزینه ی ز‬ ‫مستث� نیست‪.‬‬ ‫ن� از این موضوع‬ ‫به‌خصوص در مورد ی ن‬ ‫تام� آب و فاضالب به دلیل پیک استفاده از آب در هتل (که حدودا با‬ ‫استفاده از آن در ساختمان اداری متقارن خواهد شد) مشکالت ی ن‬ ‫تام� زیرساخت پ ‌ررنگ خواهد‬ ‫بخ� از فضاهای جان� هتل‪ ،‬مانند رستوران‌ها‪ ،‬سالن‌ها و ‪ ...‬قابل استفاده ت‬ ‫بود‪ .‬ش‬ ‫مش�ک با‬ ‫ب‬ ‫فضای اداری و فضای شهر است‪.‬‬ ‫هتل‌ها ذاتا قابلیت فروش ندارند و باید به صورت اجاره واگذار شوند و یا امتیاز بهره‌برداری‬ ‫گ‬ ‫از آن‌ها فروخته شود‪ .‬از‌این‌رو قابلیت نقدشوند� آن‌ها کم است‪ ،‬البته این موضوع در مورد‬ ‫ن‬ ‫کلیه فضاهای ت‬ ‫مسکو�) وجود دارد‪.‬‬ ‫اقام� دیگر (به یغ� از واحد های‬

‫‪82‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬ ‫‪Whole life cost .1‬‬ ‫‪ .2‬رجوع به گزارش ‪ : 6‬مطالعه محیط پایدار‬

‫‪83‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫مرکز ی ن‬ ‫ب�‌الملیل بیکسا در پاناما‬

‫‪84‬‬

‫مرکز مایل بیکسا‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫سال ساخت‪2013 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 45 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 211920 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 5 :‬سال‬ ‫طراح‪Pinzon Lozano & Asociados Arquitectos :‬‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫مرکز ی ن‬ ‫ب�‌الملیل مایل شانگهای‬ ‫سال ساخت‪2009 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 48 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 140000 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 5 :‬سال‬ ‫طراح‪Cesar Pelli & Associates :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مدیریت پروژه‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫سازندگان‬ ‫مشاور تم�یال و محصوالت‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬ت‬ ‫الک�یک‪ ،‬لوله ش‬ ‫‌ک�‬

‫مرکز مایل فوربیس‬

‫سال ساخت‪2013 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 61 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 190000 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 6 :‬سال‬ ‫طراح‪ECADI :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مهندسان سازه‬ ‫مشاور تم�یال و محصوالت‬ ‫مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫مرکز ی ن‬ ‫ب�‌الملیل اچ‪.‬ان‪.‬ای پیل‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫سال ساخت‪2014 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 54 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 153843 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 7 :‬سال‬ ‫طراح‪Tanghua Architect :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مهندیس نما‬ ‫مشاور طراحی محوطه‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫سازندگان‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬ت‬ ‫الک�یک‪ ،‬لوله ش‬ ‫‌ک�‬

‫‪85‬‬

‫‪ -7-5‬اداری تجاری‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫ین‬ ‫سوم� گزینه میکس‌یوزها‪ ،‬میکس‌یوز اداری و کاربری تجاری است‪.‬‬ ‫فضاهای اداری در نظر گرفته شده در این گزینه‪ ،‬فضای اداری معمویل است‪ .‬از‌این‌رو این‬ ‫گزینه مشابه گزینه اول است و هویت اداری آن همان‌گونه خواهد بود که در بخش ‪ 7-1‬مورد‬ ‫تحلیل قرار گرفت‪.‬‬ ‫مطابق آن‌چه در فاز شناخت ارایه شد‪ ،‬پردیس تجارت در منطقه بسیار پر‌اهمیت ‪ 6‬تهران‬ ‫واقع شده است‪ .‬در این منطقه شاپینگ‌مال درخور منطقه تعریف نشده است‪ .‬هرچند مراکز‬ ‫تجاری پر ت‬ ‫‌اهمی� را می‌توان در اطراف پروژه پردیس تجارت مشخص کرد‪ ،‬اما هیچ‌کدام از این‬ ‫های�‌مارکت را در مجموعه‬ ‫های�‌مارکت ندارند‪ .‬از‌این‌رو می‌توان استقرار یک پ‬ ‫مراکز تجاری‪ ،‬پ‬ ‫ارزیا� کرد‪ .‬عالوه بر این‪ ،‬استقرار فضاهای تجاری‪-‬رسگرمی همواره پر‌مخاطب‬ ‫جذاب و موفق ب‬ ‫گ‬ ‫و ش‬ ‫پی�و محسوب می‌شود‪ .‬فضاهای تجاری فرهن� مانند گالری‌ها از فضاهای جذاب‬ ‫مدرن‌شهر تهران محسوب می‌شوند‪ .‬تمامی این فضاها مستقیما در خدمت مخاطبان محله‌ای‬ ‫و منطقه‌ای قرار خواهند داشت و باعث باز شدن درب‌های پردیس تجارت به شهر خواهند‬ ‫شد‪ .‬این موضوع مستلزم در نظر ت ن‬ ‫گرف� تمهیدات نف� مناسب خواهد بود‪.‬‬ ‫فضای در نظر گرفته شده در مجوز برای بخش‌های تجاری‪ ،‬امکان استقرار یک شاپینگ‌مال با‬ ‫ابعاد صحیح را به پروژه پردیس تجارت نمی‌دهد‪ .‬در نتیجه برای استقرار یک ترکیب کامل از‬ ‫تغی� در مجوز اخذ شده و اضافه شدن فضا به بخش‌های‬ ‫فضاهای تجاری فوق‪ ،‬احتیاج به ی‬ ‫تجاری است و یا باید در فضای دارای مجوز‪ ،‬چیدمان هوشمندانه‌ای از فضاهای تجاری را‬ ‫مستقر کرد‪.‬‬ ‫در این گزینه‪ ،‬به دلیل هویت مستقیل که برای فضاهای اداری قایل شده‌ایم‪ ،‬مناسب‌ترین‬ ‫گ‬ ‫های�‌مارکت در نظر گرفته شده است‪ .‬قابلیت نقد‌شوند� باال‪ ،‬نیاز محله‬ ‫فضاهای تجاری‪ ،‬پ‬ ‫و هم ی ن‬ ‫های�‌مارکت وجود دارد‪ ،‬ییک‬ ‫‌چن� رونقی که در فرهنگ عمومی شهر تهران در مورد پ‬ ‫از ت‬ ‫به�ین گزینه‌ها برای استقرار در پردیس تجارت خواهد بود‪ .‬احتیاج به پارکینگ مستقل‪،‬‬ ‫شبانه‌روزی شدن ساختمان و محدود کردن برد نفوذ ساختمان به منطقه‪ ،‬از معایب استقرار‬ ‫روزها� که فضاهای‬ ‫تاث�‌اجتماعی مثبت‪ ،‬انتقال بار ترافیک به‬ ‫های�‌مارکت در مجموعه است‪ .‬ی‬ ‫پ‬ ‫ی‬ ‫های�‌مارکت‪ ،‬ش‬ ‫بخ� از مزایای استقرار‬ ‫به‬ ‫منطقه‬ ‫نیاز‬ ‫هستند‪،‬‬ ‫‌باز‬ ‫ه‬ ‫نیم‬ ‫یا‬ ‫تعطیل‬ ‫اداری‬ ‫پ‬ ‫های�‌مارکت در مجموعه است‪.‬‬ ‫پ‬ ‫جان� برای فضای اداری می‌شوند که باعث ارتقا‬ ‫مابقی فضاهای تجاری تبدیل به خدمات ب‬ ‫کیفیت آن خواهند شد و البته قابل فروش هم هستند‪ .‬رستوران‌ها‪ ،‬کافه‌ها و ‪ ...‬نمونه‌ای از‬ ‫این فضاها هستند که می‌توانند هم‌زمان به شهر و مجموعه خدمات ارایه کنند‪ .‬در صورت‬ ‫استقرار فضای تجاری در مجموعه پردیس باید به این نکته توجه داشت که عمده فضاهای‬ ‫تجاری متمایل به استقرار در طبقات ن‬ ‫تحتا� مجموعه هستند‪.‬‬ ‫در این گزینه خروج اداری با پیک ترافیک و ورود تجاری منطبق می‌شود‪ ،‬هر چند می‌توان‬ ‫عمده ترافیک ورودی تجاری را در بعد محله‌ای دید‪.‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‌یوز اداری | تجاری‬ ‫‪ 7-5‬میکس ِ‬

‫‪87‬‬

‫‪88‬‬

‫لی� ت� ‪28‬‬ ‫برج ب‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫سال ساخت‪2015 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 60 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 226000 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 4 :‬سال‬ ‫طراح‪Skidmore, Owings & Merrill LLP :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫مشاور آتش ن‬ ‫‌نشا�‬ ‫سازندگان‬ ‫ت‬ ‫ش‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬الک�یک‪ ،‬لوله‌ک�‬

‫مرکز ‪66‬‬ ‫سال ساخت‪2014 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 47 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 88560 :‬تم�مربع‬ ‫طراح‪Aedas :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مهندیس نما‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫مشاور طراحی محوطه‬ ‫سازندگان‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬ت‬ ‫الک�یک‪ ،‬لوله ش‬ ‫‌ک�‬

‫برج ی ن‬ ‫ب�‌الملیل النکو‬

‫سال ساخت‪2011 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 53 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 65167 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 3 :‬سال‬ ‫طراح‪ECD Company :‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫ساختمان ی ن‬ ‫ب�‌الملیل ش‬ ‫وو�‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫سال ساخت‪2010 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 54 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 213675 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 4 :‬سال‬ ‫طراح‪Tanghua Architect :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مهندسان سازه‬ ‫سازندگان‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬ت‬ ‫الک�یک‪ ،‬لوله ش‬ ‫‌ک�‬

‫‪89‬‬

‫‪ -7-6‬اداری ‪ -‬تجاری ‪ -‬با خدمات ویژه‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫ین‬ ‫چهارم� گزینه میکس‌یوزها‪ ،‬اداری ویژه و کاربری تجاری است‪.‬‬ ‫فضاهای اداری در نظر گرفته شده در این گزینه‪ ،‬فضای اداری ویژه است‪ .‬از این نظر این‬ ‫گزینه مشابه گزینه دوم خواهد بود و هویت اداری آن همان‌گونه خواهد بود که در بخش‬ ‫‪ 7-2‬مورد تحلیل واقع شد‪ .‬تحلیل‌های فضای تجاری در بخش ‪ 7-5‬در مورد فضاهای تجاری‬ ‫این گزینه ی ز‬ ‫ن� صدق می‌کند‪ .‬در این گزینه به دلیل کیفیت ویژه‌ای که فضاهای اداری دارا‬ ‫هستند‪ ،‬از فضای تجاری انتظار می‌رود که کیفیت باالتری از گزینه قبل داشته باشد‪ .‬از‌این‌رو‬ ‫فضاهای تجاری در این گزینه باید دست ی ن‬ ‫‌چ�‌شده‌تر و دارای هویت مشخص‌تری باشند‪.‬‬ ‫به ی ن‬ ‫هم� دلیل در این گزینه فضاهای تجاری برند‌دار مناسب‌تر به نظر می‌رسند‪ .‬هم‌چنان‬ ‫بگ�د‪ .‬البته تطابق ت‬ ‫کم�ی با‬ ‫های�مارکت در این گزینه هم می‌تواند مدنظر قرار ی‬ ‫گزینه استقرار پ‬ ‫ت‬ ‫مشکال� را برای فضای‬ ‫فضای اداری ویژه دارد و به‌دلیل ‪ 24‬ساعته و عمومی بودن می‌تواند‬ ‫ت‬ ‫تمهیدا� ویژه قابل حل خواهد بود‪.‬‬ ‫اداری مجموعه ایجاد کند‪ ،‬اما طراحی این مساله با‬ ‫ن‬ ‫تام� پارکینگ خواهد بود‪ ،‬به‌خصوص‬ ‫این گزینه به‌دلیل وجود فضای تجاری دچار مشکل ی‬ ‫ن‬ ‫چندا� به استفاده از حمل و نقل عمومی ندارند‪ .‬در‬ ‫اینکه مخاطبان فضاهای تجاری تمایل‬ ‫تاث� فضای‬ ‫مورد زیرساخت‌ها‪ ،‬انرژی و برق مهم‌ترین زیرساخت پروژه خواهد بود که تحت ی‬ ‫تجاری قرار خواهد گرفت‪ .‬در صورت استقرار هر گزینه که داری فضای تجاری است‪ ،‬می‬ ‫توان هواسازها و تاسیسات رسمایش و گرمایش مستقل از اداری مورد نیاز طراحی کرد‪ .‬امکان‬ ‫گ‬ ‫نقدشوند� فضاهای تجاری با توجه به مکان پروژه و کیفیت ساختمان‪ ،‬باال خواهد بود‪.‬‬ ‫البته تمایل برای اجاره واحد‌های تجاری‪ ،‬از خرید آن‌ها ت‬ ‫بیش� است‪ .‬سطح مفید فضاهای‬ ‫تجاری نسبت به سطح کل ی ن‬ ‫تاث� منفی‬ ‫پای� است و این موضوع در سطح مفید کل ساختمات ی‬ ‫‌ها� که در آن‌ها فضای تجاری وجود دارد به دلیل سطح پوشش‬ ‫خواهد گذاشت‪ .‬گزینه ی‬ ‫ن‬ ‫پای� می‌آورند‪ .‬مگر‬ ‫باالی تجاری و تا به رونق رسیدن واحدهای تجاری‪ ،‬رسعت بهره‌برداری را ی‬ ‫های�مارکت به‬ ‫های�مارکت اختصاص داده شود‪ ،‬زیرا بهره‌برداری از پ‬ ‫آن‌که فضای عمده‌ای به پ‬ ‫مراتب رسیع‌تر از یک مجموعه تجاری است‪ .‬این گزینه به دلیل عدم استفاده از جواز ت‬ ‫اقام�‬ ‫اخذ شده و اختصاص آن به فضاهای دیگر‪ ،‬در کمیسیون ماده ‪ 5‬با چالش روبرو خواهد‬ ‫بود‪.‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‌یوز اداری | تجاری | با خدمات ویژه‬ ‫‪ 7-6‬میکس ِ‬

‫‪91‬‬

‫‪92‬‬

‫شارد‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫سال ساخت‪2013 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 73 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 127489 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 5 :‬سال‬ ‫طراح‪Renzo Piano Building Workshop :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫مهندسان سازه‬ ‫مشاور آتش ن‬ ‫‌نشا�‬ ‫مشاور تم�یال و محصوالت‬

‫سازندگان‬ ‫مشاور باد‬ ‫مشاور مهندیس نما‬ ‫مشاور ترافیک‬ ‫مشاور هزینه‬ ‫مدیریت پروژه‬ ‫مشاور ژئوتکنیک‬ ‫مهندیس نما‬ ‫مشاور ن‬ ‫ایم� و کارگاه‬ ‫ت‬ ‫ش‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬الک�یک‪ ،‬لوله‌ک�‬

‫برج چونگ کینگ پالزا ‪1‬‬ ‫سال ساخت‪2015 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 44 :‬طبقه‬ ‫طول ساخت‪ 4 :‬سال‬ ‫ت‬ ‫مساحت‪ 434259 :‬م�مربع‬ ‫طراح‪Aedas; P & T Group :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور تم�یال و محصوالت‬ ‫سازندگان‬

‫انرژی‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫سال ساخت‪2008 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 45 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 73000 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 3 :‬سال‬ ‫طراح‪Kohn Pedersen Fox Associates :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مهندسان سازه‬ ‫سازندگان‬

‫‪93‬‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫مرکز شینجوکو‬ ‫سال ساخت‪1979 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 58 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 183063 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 4 :‬سال‬ ‫طراح‪Taisei Corporation :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬سازندگان‬

‫‪ -7-7‬اداری ‪ -‬ت‬ ‫اقام� ‪ -‬تجاری‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫نها�‪ ،‬میکس‌یوزهای تمام‌عیار از تمامی کاربری‌ها هستند‪ .‬در این دو میکس‌یوز‬ ‫دو گزینه ی‬ ‫ت‬ ‫ز‬ ‫بیش�ین غرابت با مجوز اخذ‌شده‪ ،‬دیده می‌شود‪ .‬یم�ان این کاربری‌ها و هویت آن‌ها مساله‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫تعی� شود‪ .‬در مورد م�اژ کاربری‌ها در‬ ‫دقیقی است که باید بر اساس همجواری‌های ممکن‪ ،‬ی‬ ‫ن‬ ‫گزارش ‪ :13‬برنامه ی ز‬ ‫هم� بخش‬ ‫‌گ�ی خواهد شد و در مورد هویت آن‌ها در ی‬ ‫ف�ییک‪ ،‬تصمیم ی‬ ‫اشار تا� خواهد شد‪.‬‬ ‫فضاهای اداری در نظر گرفته شده در این گزینه‪ ،‬فضای اداری بدون خدمات ویژه است‪.‬‬ ‫از‌این‌رو می‌توان این گزینه را یک میکس‌یوز با حداقل فضای مشاع در نظر گرفت‪ .‬به‌ ی ن‬ ‫هم�‬ ‫های�مارکت محله‌ای‪-‬‬ ‫جهت مانند گزینه ‪ ،5‬می‌توان عمده فضای تجاری این گزینه را به یک پ‬ ‫منطقه‌ای اختصاص داد و مابقی آن را در خدمت شهر و ساختمان پردیس تجارت‪ ،‬در قالب‬ ‫تعدادی رستوران و کافه ارایه کرد‪ .‬همان‌طور که در گزینه ‪ 5‬اشاره شد‪ ،‬مهم‌ترین مزیت‬ ‫فضا� متناظر در شعاع ت‬ ‫گس�ده از محله است‪.‬‬ ‫پ‬ ‫های�مارکت در این مجموعه‪ ،‬عدم وجود ی‬ ‫گ‬ ‫فضاهای اداری در این گزینه به مانند گزینه ‪ ،1‬با حداقل وابست� به مشاعات تعریف می‌شوند‬ ‫و در طراحی آن‌ها باید تمام خدمات مورد نیاز‪ ،‬درون واحدها دیده شود‪ .‬فضای ت‬ ‫اقام�‬ ‫‌ها� که در گزینه ‪ 3‬بیان شد‪ ،‬باید به صورت یک هتل‪-‬آپارتمان‬ ‫این گزینه‪ ،‬با توجه به تحلیل ی‬ ‫تعریف شود‪ .‬زیرا وجود هتل عمال خدمات خایص را به مجموعه تحمیل می‌کند که توضیحات‬ ‫ن‬ ‫مسکو� محدودی را ی ز‬ ‫ن� می‌توان در نظر‬ ‫آن را در گزینه ‪ 8‬می‌توان دید‪ .‬در این بخش فضاهای‬ ‫گرفت‪ ،‬اما به دلیل وجود برج تهران به‌عنوان فضای جایگزین و عدم تناظر فضای مسکو�ن‬ ‫با اداری و هم ی ن‬ ‫باال� را به ترکیب کاربری‌ها تحمیل می‌کند‪ ،‬در‬ ‫‌چن� مساله شا�اف‪ ،‬ریسک ی‬ ‫ن‬ ‫بخ� از فضای ت‬ ‫نتیجه ت‬ ‫به� است از تبدیل ش‬ ‫مسکو� اجتناب شود‪ .‬بنابراین‬ ‫اقام� به فضای‬ ‫های� مارکت | تجاری محدود‬ ‫هویت فضاها در این گزینه به‌این صورت خواهد بود‪ :‬اداری | پ‬ ‫| هتل آپارتمان‪.‬‬ ‫ت‬ ‫همان‌طور که اشاره شد این گزینه بیش�ین تطابق را با مجوز اخذ شده دارد‪ .‬می‌توان فضاهای‬ ‫گ‬ ‫فرهن� و ش‬ ‫ورز� ذکر شده در مجوز را در قالب مجموعه‌ای از خدمات تجاری و سودآور‬ ‫تعریف کرد و در بسته تجاری مجموعه گنجاند‪ .‬به‌دلیل چند‌منظوره بودن این گزینه‪ ،‬مسلماً‬ ‫تقاضای سفر به مجموعه بسیار متنوع و در ساعت‌های مختلف شبانه‌روز اتفاق می‌افتد‪.‬‬ ‫ورودی‌ها و خروجی‌های این گزینه متعدد خواهند بود و امکان فروش فضاها در این گزینه‬ ‫فضاها� که در این گزینه گنجانده شده‪ ،‬جزو مایحتاج شهر و محله‬ ‫باال است‪ .‬زیرا تمام‬ ‫ی‬ ‫محسوب می‌شوند و تقاضا برای استقرار آن‌ها باال است‪ .‬از ف‬ ‫طر� به دلیل تعدد کاربری‌های‬ ‫خدمات ویژه باالتر‬ ‫مختلف در اداری ویژه نسبت به اداری‪ ،‬درصد فضای مشاع اداری با ٌ‬ ‫نها� این گزینه ب�‌بدیل نخواهند بود‪ ،‬به ی ن‬ ‫هم� رو شدت رقابت در این‬ ‫خواهد‌بود‪ .‬فضاهای ی‬ ‫بخش ی ز‬ ‫ن� باال است‪.‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ 7-7‬میکس‌یوز اداری | ت‬ ‫اقام� | تجاری‬ ‫ِ‬

‫‪95‬‬

‫‪96‬‬

‫برج آبنوهاروکاس‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫سال ساخت‪2013 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 45 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 212000 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 5 :‬سال‬ ‫طراح‪Takenaka Corporation :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مدیریت پروژه‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫سازندگان‬ ‫مهندیس نما‬ ‫مشاور طراحی محوطه‬ ‫مشاور طراحی داخیل‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬ت‬ ‫الک�یک‪ ،‬لوله ش‬ ‫‌ک�‬

‫برج هنگ‌کنگ‬ ‫سال ساخت‪2009 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 48 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 136833 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 5 :‬سال‬ ‫طراح‪Bregman + Hamann Architects :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مدیریت پروژه‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫سازندگان‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬ت‬ ‫الک�یک‪ ،‬لوله ش‬ ‫‌ک�‬

‫برج میشیگان شمایل ‪900‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫سال ساخت‪2014 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 54 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 195000 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 7 :‬سال‬ ‫طراح‪Kohn Pedersen Fox Associates :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مهندسان سازه‬ ‫ت‬ ‫ش‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬الک�یک‪ ،‬لوله‌ک�‬

‫‪97‬‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫برج ن‬ ‫جها� هاربر‬ ‫سال ساخت‪2013 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 61 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 154000 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 6 :‬سال‬ ‫طراح‪Chapman Taylor :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫سازندگان‬ ‫مشاور آتش‌نشا�ن‬ ‫مشاور طراحی داخیل‬ ‫ت‬ ‫ش‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬الک�یک‪ ،‬لوله‌ک�‬

‫‪ -7-8‬اداری ‪ -‬ت‬ ‫اقام� ‪ -‬تجاری ‪ -‬با خدمات ویژه‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫نها�‪ ،‬ترکی� از فضاهای اداری‪ ،‬تجاری‪ ،‬ت‬ ‫اقام� با خدمات ویژه است‪ .‬در این گزینه‬ ‫گزینه ی‬ ‫ب‬ ‫ت‬ ‫تالش می‌شود کیفیت فضاها در باالترین حالت ممکن باشد‪ .‬مشاعات و فضاهای اش�ایک در‬ ‫‌هم�‌دلیل ی ز‬ ‫این گزینه به خدمات فضاهای اداری و هتل تبدیل می‌شوند‪ .‬به ی ن‬ ‫م�ان فضای قابل‬ ‫فروش کاهش‪ ،‬اما کیفیت خدمات افزایش پیدا می‌کند‪ .‬این کیفیت می‌تواند سبب خروج از‬ ‫قیمت‌گذاری عادی روی پروژه شود‪ .‬در این گزینه به‌دلیل خدمات ویژه‌ی در نظر گرفته شده‪،‬‬ ‫فضا� از تمام گزینه‌ها ت‬ ‫بیش� است و این خدمات ویژه به‌دلیل ابعادی که دارند حجم‬ ‫تنوع ی‬ ‫قابل توجهی از ساختمان پردیس‌تجارت را به خود اختصاص می‌دهند‪ .‬این گزینه همانند گزینه‬ ‫قبل ت‬ ‫بیش�ین غرابت را با مجوز اخذ شده دارد‪.‬‬ ‫فضاهای اداری در نظر گرفته شده در این بخش‪ ،‬فضای اداری ویژه هستند‪ .‬تاکید بر لوکس‬ ‫بودن فضاها در این گزینه سبب می‌شود فضاهای تجاری و ت‬ ‫اقام� اضافه شده ی ز‬ ‫ن� از این‬ ‫بگ�ند‪ ،‬در‌نتیجه به‌منظور هویت فضای ت‬ ‫اقام�‪ ،‬هتل پیشنهاد می‌شود‪ .‬از‬ ‫تاث� ی‬ ‫موضوع ی‬ ‫ت‬ ‫ت‬ ‫ز‬ ‫‌جا� که یم�ان اش�اک میان فضاهای خدما� هتل و اداری باال است‪ ،‬می‌توان این فضاها‬ ‫آن ی‬ ‫را به‌صورت ت‬ ‫مش�ک میان هتل و اداری مستقر نمود‪ .‬در این گزینه هتل خود به‌عنوان ییک از‬ ‫ن‬ ‫‌گ�د‪ .‬با توجه به مطالعات صورت‌گرفته در‬ ‫فضاهای‬ ‫پشتیبا� در خدمت مجموعه قرار می ی‬ ‫گزارش ‪ :3‬محیط رقابت‪ ،‬بازار هتل‌های لوکس در شهر تهران رو به رونق است و این موضوع‬ ‫رونق باالی هتل را در مجموعه پیش ن‬ ‫‌بی� می‌کند‪ .‬نکته مهم در این مورد‌اینکه بهره‌برداری از‬ ‫هتل مهم‌ترین فاکتور موفقیت آن است و عمال برند هتل‌ها به کیفیت بهره‌بردار آن مربوط‬ ‫نها� فروخته شود یا اجاره‬ ‫است‪ .‬از‌این‌رو هتل مجموعه می‌تواند به صورت سطح به بهره‌بردار ی‬ ‫ن‬ ‫تام� شود‪ .‬فضای‬ ‫داده شود و امکانات الزم برای بهره‌برداری و مبلمان‪ ،‬توسط بهره‌بردار ی‬ ‫باال� برخوردار باشد و عمال فضای تجاری‬ ‫تجاری این گزینه مانند گزینه ‪ 6‬باید از کیفیت ی‬ ‫این گزینه مانند مابقی ساختمان حوزه نفوذ شهری خواهد داشت و نه محله‌ای یا منطقه‌ای‪.‬‬ ‫های�مارکت گزینه ‪ 7‬یا گزینه ‪ 5‬در این بخش پیشنهاد نمی‌شود و ترجیحا سوپرمارکت‬ ‫از‌این‌رو پ‬ ‫معت� و با کیفیت‬ ‫ندهای‬ ‫ر‬ ‫ب‬ ‫به‬ ‫تجاری‬ ‫فضاهای‬ ‫مابقی‬ ‫‌شود‪.‬‬ ‫ی‬ ‫م‬ ‫آن‬ ‫جایگزین‬ ‫بزرگ‬ ‫لوکس‬ ‫ب‬ ‫اختصاص پیدا می‌کند‪ .‬کیفیت این فضاها باید به‌گونه‌ای باشد که فضای متناظر شهری برای‬ ‫ین‬ ‫تضم� شود‪.‬‬ ‫آن کمیاب باشد و در نتیجه موفقیت این واحدهای تجاری به کمک این کیفیت‬ ‫در نتیجه هویت فضاها در این گزینه این‌گونه خواهد بود‪ :‬اداری | تجاری برند | هتل لوکس‬ ‫| خدمات ت‬ ‫گس�ده اداری‪.‬‬ ‫ت‬ ‫همان‌طور که اشاره شد این گزینه بیش�ین تطابق را با مجوز اخذ شده دارد‪ .‬می‌توان فضاهای‬ ‫گ‬ ‫فرهن� و ش‬ ‫ورز� ذکر شده در مجوز را در قالب یک باشگاه ویژه در اختیار ساکنان مجموعه‬ ‫قرار داد‪ .‬به دلیل چند‌منظوره‌بودن این گزینه‪ ،‬مسلما تقاضای سفر به مجموعه بسیار متنوع‬ ‫و در ساعت‌های مختلف شبانه‌روز اتفاق می‌افتد‪ .‬این گزینه به‌دلیل متفاوت بودن فضاها و‬ ‫فضاهای ویژه‌ای مانند استخر یا سالن‌های نمایشگاهی یا کنفرانس در ساختمان حضور داشته‬ ‫باشند و سازه و تاسیسات و معماری ساختمان را متاثر نمایند‪ .‬به ی ن‬ ‫‌هم� جهت طراحی و سازه این‬ ‫گ‬ ‫پیچید� ت‬ ‫بیش�ی نسبت به گزینه‌های دیگر برخوردار است‪ .‬ورودی‌ها و خروجی‌های‬ ‫گزینه از‬ ‫این گزینه متعدد خواهند بود‪ .‬امکان فروش فضاها در این گزینه منوط به تعریف دقیقی‬ ‫‌گ�د‪.‬‬ ‫از کیفیت و تنوع است و بنا به سطح این کیفیت از قیمت‌های پایه شهری فاصله می ی‬ ‫این گزینه ت‬ ‫بیش� خود را در زمینه نمونه‌های مشابه ی ن‬ ‫ب�‌الملیل به قضاوت خواهد گذاشت و‬ ‫ت‬ ‫ن‬ ‫ز‬ ‫مش�یان آن ین� یب�‌الملیل خواهند بود‪ .‬به دلیل تعدد کاربری‌های مختلف در اداری ویژه‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫‪ 7-8‬میکس یوز اداری | تجاری | ت‬ ‫اقام� | با خدمات ویژ ٌه‬ ‫ِ‬

‫‪99‬‬

‫‪100‬‬

‫نسبت به اداری‪ ،‬درصد فضای مشاع اداری ویژه باالتر خواهد‌بود‪ .‬به سبب کیفیت ساختمان‬ ‫قیمت باالتری هم می‌توان برای فضاهای این گزینه در نظر گرفت‪.‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫‪101‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫ب�‌الملیل شیمائو در ی ن‬ ‫مرکز ی ن‬ ‫چ�‬

‫‪102‬‬

‫لوته ت‬ ‫سن�‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫سال ساخت‪2014 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 70 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 247078 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 5 :‬سال‬ ‫طراح‪Callison Doul International, Ltd :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫سازندگان‬ ‫مشاور هزینه‬ ‫مشاور طراحی داخیل‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬ت‬ ‫الک�یک‪ ،‬لوله ش‬ ‫‌ک�‬

‫برج واتر‬ ‫سال ساخت‪1976 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 74 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 287997 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 4 :‬سال‬ ‫طراح‪Loebl Schlossman Dart & Hackl; C.F Murphy :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫سازندگان‬

‫برج ی ن‬ ‫ب�‌الملیل شیمائو‬

‫سال ساخت‪2012 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 72 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 609673 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 4 :‬سال‬ ‫طراح‪;Heerim Architects & Planners :‬‬ ‫‪HOK; Samoo Architects & Engineers‬‬

‫مشاوران‪ :‬مشاور حمل‌ونقل عمومی‪-‬آسانسور و پله‬ ‫مهندسان سازه‬ ‫سازندگان‬ ‫مشاور باد‬ ‫مدیریت پروژه‬ ‫مشاور تم�یال و محصوالت‬ ‫ت‬ ‫ش‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬الک�یک‪ ،‬لوله‌ک�‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫ئ‬ ‫هانو� لندمارک‬ ‫برج کینگنام‬

‫تحلیل گزینه‌ها و ی ن‬ ‫تعی� عملکردها‬

‫سال ساخت‪2006 :‬‬ ‫تعداد طبقات‪ 60 :‬طبقه‬ ‫مساحت‪ 91600 :‬تم�مربع‬ ‫طول ساخت‪ 6 :‬سال‬ ‫طراح‪Ingenhoven Overdiek und Partners :‬‬ ‫مشاوران‪ :‬مهندسان سازه‬ ‫سازندگان‬ ‫مشاور تم�یال و محصوالت‬ ‫مشاور تأسیسات مکانیک‪ ،‬ت‬ ‫الک�یک‪ ،‬لوله ش‬ ‫‌ک�‬

‫‪103‬‬

‫پیوست‬

‫‪8‬‬

‫‪106‬‬

‫پیوست یک‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫ین‬ ‫تام� مایل‬

‫پیوست‬

‫با توجه به وضعیت خاص کشورهای در حال توسعه و بحران های متداول مایل در این‬ ‫تأم� رسمایه مورد نیاز برای اجرای پروژه های بزرگ به ر ت‬ ‫کشورها امکان ی ن‬ ‫اح� فراهم نمی شود‪،‬‬ ‫لذا استفاده از راه دیگر‪ ،‬ن‬ ‫یع� جذب رسمایه های خارجی در این کشورها مورد توجه قرار می‬ ‫�ض‬ ‫یگ�د‪ .‬استفاده از رسمایه های خارجی به روش های استقرا و یا رسمایه گذاری مستقیم‬ ‫صورت می پذیرد‪.‬‬ ‫�ض‬ ‫ش‬ ‫در روش های استقرا نقش توسعه گری �کت پر زنگ تر به نظر می رسد‪.‬‬ ‫روش های استقر ضا�‬ ‫�ض‬ ‫در تمام روش های استقرا ‪ ،‬پروژه وامی را از کشور یا موسسه وام دهنده دریافت می‬ ‫کند و موظف است در رسرسید های مقرر اقساط بازپرداخت آن را به وام دهنده پب�دازد‪ .‬در‬ ‫این نوع روش ها‪ ،‬کشور یا بانک وام دهنده هیچ گونه ریسیک را نمی پذیرد و تمام ریسک ها‬ ‫متوجه ش�کت وام یگ�نده است‪ .‬این روش ها به ش�ح ذیل می باشند‪:‬‬ ‫فاینانس‬ ‫ماش�ن‬ ‫ن‬ ‫تأم� مایل با استفاده از وام ارزی اطالق می گردد‪ .‬این روش در خرید ی‬ ‫فاینانس به ی‬ ‫آالت و ی ز‬ ‫تجه�ات به منظور راه اندازی کارخانه ها یا سدها و یغ�ه که نیاز مایل به مبالغ ارزی‬ ‫ض‬ ‫قابل توجه ای دارند‪ ،‬استفاده میشود‪ .‬بدین ترتیب در مواقعی که فروشنده کاال حا� به‬ ‫گ‬ ‫قبول اعتبار اسنادی مدت دار نمی گردد و خریدار به خاطر فقدان نقدین� قادر به افتتاح‬ ‫اعتبار اسنادی نمی باشد‪ ،‬معموال ً خریدار از یک موسسه مایل درخواست می کند که وارد‬ ‫معامله شود و وجه معامله را به فروشنده نقداً پرداخت کند و متعاقباً از خریدار دریافت‬ ‫نماید‪ .‬معموال ً این تسهیالت بلند مدت است‪ .‬قرارداد این نوع اعتبارات در صورت وجود خط‬ ‫اعتباری فعال‪ ،‬ی ن‬ ‫ب� بانک ایر نا� و خارجی (اعتبار دهنده) و تحت نظارت بانک مرکزی منعقد‬ ‫می شود‪ .‬فروشنده خارجی از طریق یک بانک‪( ،‬یا ییک از ش�کتهای وابسته و موسسات مایل‬ ‫خود که فعالیت بانیک دارد) ی ن‬ ‫تأم� مایل می نماید‪ .‬خریدار باید به هنگام گشایش اعتبار‬ ‫ن‬ ‫اسنادی طبق مقررات بانک مرکزی یب� ‪ %15‬تا ‪ %20‬وجه قرارداد یا فاکتور فروش را نقداً پب�دازد‬ ‫و بقیه بدهی ی ن‬ ‫تأم� مایل را بپذیرد و از نظر فروشنده‪/‬ذینفع‪ ،‬این نوع اعتبار دیداری (نقدی)‬ ‫ض‬ ‫می باشد‪ .‬ذکر این نکته �وری است که فاینانس همان وام فروشنده است که در سالهای‬ ‫قبل از ‪ 1357‬ی ز‬ ‫ن� در ایران برای عملیات سد سازی و ین�وگاه سازی استفاده می گردید‪ .‬در این‬ ‫معامالت ابتدا خریدار با همکاری فروشنده خارجی با یک بانک ی ن‬ ‫تأم� کننده منابع مایل ش�ایط‬ ‫تعی� می کنند‪ ،‬سپس مجوز ن‬ ‫استقراض از طریق فاینانس را ی ن‬ ‫قانو� گشایش اعتبار اسنادی‬ ‫از طریق فاینانس را دریافت می دارد (در ث‬ ‫اک� موارد بانک خارجی یک ی ن‬ ‫تضم� از بانک مرکزی‬ ‫ف‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫تضم� کا� نزد بانک ایرا� در مقابل کل مبلغ‬ ‫یا سیستم بانیک میخواهد) و خریدار ایر نا�‬ ‫ی‬ ‫ارائه می دهد‪.‬‬ ‫ریفاینانس‬ ‫به موجب بخشنامه شماره ‪ 60/1113‬مورخ ‪ 1383/6/31‬بانک مرکزی استفاده از خطوط اعتباری‬

‫وام های ی ن‬ ‫ب� الملیل‬ ‫ت‬ ‫ش‬ ‫این روش به برقراری �وط مشخص برای استفاده از وام و اعمال کن�ل موسسه وام‬ ‫دهنده بر نحوه هزینه شدن وام در زمان اجرای پروژه بر می گردد‪ .‬در این گونه موارد می‬ ‫بایست مطالعات امکان سنجی الزام شده توسط وام دهنده به انجام رسیده و توجیه نف�‬ ‫و اقتصادی پروژه مورد قبول وی قرار یگ�د‪ .‬این روش با روش فاینانس یک تفاوت عمده‬ ‫دارد و آن هم به برقراری ش�وط مشخص برای استفاده از وام و اعمال ت‬ ‫کن�ل موسسه وام‬ ‫دهنده بر نحوه هزینه شدن وام در زمان اجرای پروژه بر می گردد‪.‬‬ ‫روش های رسمایه گذاری خارجی‬ ‫در روش رسمایه گذاری ی ن‬ ‫ش‬ ‫تأم� کننده منابع مایل (رسمایه گذار) با قبول ریسک نا� از‬ ‫به کار یگ�ی منابع مایل در فعالیت یا طرح مورد نظر‪ ،‬برگشت اصل و سود منابع رسمایه‬ ‫گذاری شده را از عملکرد اقتصادی طرح انتظار دارد‪.‬استفاده از روش های رسمایه گذاری‬ ‫به صورتهای زیر انجام می یگ�د ‪:‬‬ ‫رسمایه گذاری مستقیم‪:‬‬ ‫منظور از رسمایه گذاری مستقیم خارجی‪ ،‬مشارکت یک یا چند رسمایه گذار خارجی در‬ ‫ق‬ ‫حقو� ن‬ ‫قانو� را برای رسمایه گذار ایجاد‬ ‫سهام ثبت شده یک ش�کت داخیل است که حق و‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫یوزانس‬ ‫ن‬ ‫ن‬ ‫تضم� شده است و در اصطالح رسمایه‬ ‫یوزانس در عرف تجارت یب� الملیل به معنای نسیه ی‬ ‫گذاری به ن‬ ‫ز‬ ‫تجه�ات دریافت شده در قبال ارایه‬ ‫مع� توافق بر پرداخت قیمت فناوری و ی‬ ‫برات مدت دار می باشد‪ .‬هزینه یوزانس بهره ای است که خریدار کاال عالوه بر قیمت‬ ‫کاال بابت ت‬ ‫مهل� که برای پرداخت به وی داده است در رس رسید باید پب�دازد‪ .‬در این روش‬ ‫فروشنده به خریدار مهلت می دهد که بهای کاال را پس از دریافت و فروش آن پب�دازد‪ .‬به‬ ‫این صورت که فروشنده درصد مشخیص را که مورد تأیید خریدار است به مبلغ فروش کاال‬ ‫اضافه می کند و اصل و فرع مبلغ را هنگام رسرسید مطالبه می کند‪ .‬اما در اعتبار اسنادی‬ ‫به شکل ریفاینانس بانک تقبل می کند که در موعد مقرر‪ ،‬معادل قیمت کاال را از طرف‬ ‫خریدار پرداخت نماید و بعداً اصل و فرع آن را از خریدار دریافت نماید‪ .‬در ی ن‬ ‫چن� ش�ایطی‬ ‫بهره‪ ،‬متعلق به بانک است‪.‬‬

‫پیوست‬

‫ث‬ ‫کوتاه مدت ی ن‬ ‫حداک� یک ساله جهت گشایش اعتبارات اسنادی بابت واردات کاال را‬ ‫ب� بانیک‬ ‫اصطالحاً ریفاینانس گویند‪ .‬کلیه وارد کنندگان کاال و خدمات می توانند اقدام به گشایش‬ ‫اعتبارات اسنادی با استفاده از خطوط اعتباری ی ن‬ ‫ب� بانیک نمایند‪ .‬ریفاینانس نوعی گشایش‬ ‫ش‬ ‫اعتبار اسنادی می باشد که فروشنده‪ /‬ذینفع در زمان معامله اسناد‪ ،‬طبق �ایط اعتبار‬ ‫وجه اسناد را به صورت نقد از بانک کارگزار دریافت می نماید و خریدار با توجه به قرارداد‬ ‫منعقده با بانک در زمان ی ن‬ ‫تعی� شده در قرارداد اقدام به پرداخت وجه اسناد می نماید‪.‬‬ ‫ث‬ ‫حداک� مهلت خریدار برای پرداخت وجه اسناد یک سال می باشد و معموال ً تمدید آن فقط‬ ‫ن‬ ‫با حمایت بانکهای کارگزار مقدور است‪ .‬وارد کننده ایرا� می تواند نسبت به خرید کاال به‬ ‫ت‬ ‫واردا� را به صورت اقساطی پرداخت نماید‪.‬‬ ‫صورت مدت دار اقدام نماید و وجه کاالی‬ ‫در حالیکه فروشنده‪ ،‬وجه کاالی خود را به صورت نقدی در زمان ارائه اسناد حمل دریافت‬ ‫می نماید‪.‬‬

‫‪107‬‬

‫‪108‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫پیوست‬

‫رسمایه گذاری یغ�مستقیم ‪:‬‬ ‫در این نوع از رسمایه گذاری‪ ،‬کشور یا موسسه خارجی از طریق ترتیبات قراردادی و یا اوراق‬ ‫ب� الملیل و ‪ ...‬در ی ن‬ ‫نظ� سهام‪ ،‬اوراق قرضه بلند مدت‪ ،‬اوراق مشارکت ی ن‬ ‫تأم�‬ ‫بها داری ی‬ ‫ت‬ ‫مایل پروژه مشارکت می نماید‪ .‬این روش ییک از به�ین روش های جذب رسمایه خارجی در‬ ‫ن‬ ‫طوال� است و در برخی‬ ‫کشور است‪ ،‬اما انجام شت�یفات و ترتیبات قراردادی اغلب بسیار‬ ‫موارد نیاز به دخالت یا حمایت دولت دارد‪ .‬این روش برای ساخت پروژه های بزرگ دول�ت‬ ‫کاربرد فراوان دارد‪.‬‬ ‫ین‬ ‫چ� ییک از بزرگ ترین کشورهای جهان برای جذب رسمایه گذاری مستقیم خارجی محسوب‬ ‫ف‬ ‫ز‬ ‫ن‬ ‫چ�‪ ،‬از سال ‪ 2014‬به بعد یم�ان‬ ‫می شود‪ .‬از طر� به گفته مقامات رسمی وزارت تجارت ی‬ ‫چ� از ی ز‬ ‫صادرات رسمایه گذاری مستقیم خارجی ی ن‬ ‫ش‬ ‫م�ان جذب رسمایه مستقیم خارجی پی�‬ ‫ز‬ ‫گرفته است و به نظر می رسد که این روند در آینده ین� ادامه داشته باشد‪ .‬الزم به ذکر‬ ‫اخ� ت‬ ‫مهم�ین مبدأ رسمایه خارجی در کشور ی ز‬ ‫ن� بوده‬ ‫است که این کشور در سال های ی‬ ‫است‪ .‬به پیوست چند گزارش در باره روند رسمایه گذاری خارجی در کشورهای جهان آورده‬ ‫شده است‪.‬‬ ‫استفاده از روش های ی ن‬ ‫تأم� مایل در بازار رسمایه‬ ‫اخ�‪ ،‬نرخ بهره و هزینه های‬ ‫با توجه به بروز تورم شدید در اقتصاد کشور در سال های ی‬ ‫نا� از استقراض بسیار زیاد است و لذا روش های ن‬ ‫مایل ش‬ ‫مبت� بر استقراض برای این پروژه‬ ‫ن‬ ‫تأم� مایل این پروژه در بازار رسمایه‪ ،‬استفاده از‬ ‫مناسب نیستند‪ .‬تنها ابزار مناسب برای ی‬ ‫صندوق های ی ن‬ ‫س�ی‬ ‫زم� و مسکن هستند‪ .‬از آنجا که اقتصاد کشور دوران رکود شدیدی را پ‬ ‫ز‬ ‫میکند‪ ،‬سقف قابل جذب رسمایه ین�‪ ،‬برای اجرای این پروژه‪ ،‬از بازار رسمایه‪ ،‬تا خروج کامل‬ ‫اقتصاد کشور از رکود بسیار محدود خواهد بود‪.‬‬ ‫زم� و مسکن قابلیت دارد تا در دوران بهره برداری از پروژه ی ز‬ ‫صندوق ی ن‬ ‫ن� به صورت وسیعی‬ ‫در خدمت پروژه باشد؛ چنانچه مدل بهره برداری از این پروژه‪ ،‬مدل اجاره داری یا استیجاری‬ ‫باشد‪.‬‬

‫پیوست دو‬

‫ضوابط بلند مرتبه سازی جدید را رعایت کند‪ .‬مطابق با تکلیف طرح تفصییل‪ ،‬مدیریت‬ ‫شهری موظف بوده ظرف ‪ 6‬ماه پس از ابالغ و اجرای طرح تفصییل جدید شهر تهران ن‬ ‫یع�‬ ‫در مهرماه ‪ ،91‬ضوابط بلندمرتبه‌سازی را تدوین و به تایید کمیسیون ماده پنج برساند‪ .‬تدوین‬ ‫وتصویب این ضوابط با تشکیل ترکیب جدید شورای عایل شهرسازی و معماری در دولت‬ ‫پیگ�ی جدی قرار گرفت‪.‬‬ ‫یازدهم و توقف صدور مجوزهای موردی برج‌سازی مورد ی‬ ‫ت‬ ‫پیش‏نویس ضوابط تدوین شد و در چندین مرحله مورد برریس قرار گرفت و اشکاال� بر‬ ‫ن‬ ‫گو� در مورد‬ ‫پیش نویس این ضوابط وارد شد که فرآیند برریس و تصویب را طوال� کرد‪ .‬کیل ی‬ ‫ت‬ ‫جمعی� جدید ش‬ ‫‌ها� که هنوز به مرحله‬ ‫ضوابط پیش نویس‪ ،‬مطالعات بارگذاری‬ ‫نا� از برج ی‬ ‫ت‬ ‫جمعی� که به واسطه مجوزهای آینده به شهر اضافه خواهند شد‪،‬‬ ‫بهره‌برداری نرسیده‌اند و‬

‫پیوست‬

‫رشد شتابان جمعیت شهری و به تبع آن نیاز به مسکن از یک سو و کمبود امکانات در روستا‬ ‫و شهرهای کوچک در کنار بروز پدیده مهاجرت به کالن شهرها از سوی دیگر‪ ،‬نیاز به رس‬ ‫پناه و تولید مسکن را اجتناب ناپذیر کرده است‪.‬‬ ‫و در نتیجه با رسریز شدن جمعیت به شهرهای بزرگ پدیده ساخت و ساز های ب�‏ رویه ین�ز‬ ‫در کانون توجه قرار گرفت‪.‬‬ ‫ت‬ ‫ییک از دستاوردهای بلند مرتبه سازی‪ ،‬نگاه صنع� سازی به ساختمان است‪ ،‬زیرا برج سازی‬ ‫به روش ت‬ ‫سن� امکان پذیر نیست و در واقع برج سازی یک امکان برای باال بردن کیفیت‬ ‫ساختمان‌ها است‪.‬‬ ‫برج سازی می‌تواند مشکل جدی برای همه عرصه‌های شهری به وجود بیاورد و مکان بیا� برج‬ ‫و برج سازی به شکل پراکنده و جزیره‌ای باعث ارائه یک کالبد نامناسب می‌شود‪.‬‬ ‫در ایران ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در گذشته با کارکردهای مختلف وجود داشته است که‬ ‫در راستای ی ن‬ ‫تام� نیاز واقعی شهرها بوده اما آنچه امروزه از روند ساخت‌وسازهای بلند‌مرتبه‬ ‫ها� است که بر محیط زیست شهر ایجاد می شود‪.‬‬ ‫در محیطهای شهری می‌بینیم‪ ،‬عارضه‏ ی‬ ‫متاسفانه امروز محیط های شهری تحت تاخت و تاز سوداگری ساخت و ساز قرار گرفته‬ ‫گ‬ ‫است و آنچه ما از آن به‌‌عنوان شهر یاد می‌کنیم که به مفهوم یک محیط دلپذیر برای زند�‬ ‫است در آن ت‬ ‫کم� دیده می‌شود‪.‬‬ ‫گ‬ ‫اگر پدیده‌ای به نام بلندمرتبه‌سازی موجبات ارتقای کیفیت زند� ساکنان آن گردد ب�‌تردید‬ ‫ت‬ ‫مخالف� با این گونه از ساخت‌و‌سازها در شهرها وجود ندارد‪ ،‬اما اگر ساخت و سازهای ما به‬ ‫این هدف نزدیک نگردد باید برنامه ریزی و ت‬ ‫کن�ل بر این گونه توسعه شهری داشته باشیم‪.‬‬ ‫از ف‬ ‫طر� از آنجا که منابع ت‬ ‫زیس� در کشور از حیث آب و باد با محدودیت مواجه است‪ ،‬باید‬ ‫ح�‌االمکان مشوق بلندمرتبه‌سازی نباشیم‪ ،‬مگر آنکه بر اساس ضوابط ن‬ ‫ت‬ ‫مبت� بر مطالعات‬ ‫گ‬ ‫دقیق و جامع باشد و به ی ن‬ ‫یق� برسیم با ایجاد فضاهای بلندمرتبه کیفیت زند� و فضاهای‬ ‫ن‬ ‫عمومی ت‬ ‫گس�ش پیدا می‌کند‪ .‬مسئله روابط انسان‌ها در این بناها‪ ،‬الزامات ایم� ساختمان‪،‬‬ ‫حس تعلق و هویت از دیگر مواردی است که باید در زمینه ساخت‌وسازهای بلندمرتبه مورد‬ ‫توجه قرار یگ�د‪.‬‬ ‫به ی ن‬ ‫هم� منظور و در راستای مدیریت بلندمرتبه سازی در کالن شهرها بخصوص پایتخت‪،‬‬ ‫ن‬ ‫قوانی� در طرح جامع و تفصییل تدوین شده که بر اساس آن شهرداری تهران موظف است‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬

‫نیاز تهران به بلندمرتبه سازی‬

‫‪109‬‬

‫‪110‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫پیوست‬

‫انسداد کریدورهای دید مطلوب شهر به مناظر طبیعی و نشانه‌های با ارزش شهر تهران‪،‬‬ ‫انسداد کریدورهای طبیعی عبور جریان هوای شهر و ش�یان‌های ت‬ ‫حیا� و شبکه اضطراری‬ ‫و حفظ دید برج میالد به عنوان نماد پایتخت پنج خط قرمز مدیریت شهری به سازندگان‬ ‫تعی� ش�یان‌های ت‬ ‫حیا� و شبکه اضطراری شهر ی ز‬ ‫برج‌های بلندمرتبه شهر است‪ .‬ی ن‬ ‫ن� باید‬ ‫ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب این بسته پیشنهادی انجام و در کمیسیون ماده پنج‬ ‫به تصویب برسد‪.‬‬ ‫ش‬ ‫تمایل برای بلند مرتبه‏سازی در تهران امر مذمومی نیست اما به �ط آنکه ساختمانها بر‬ ‫مبنای ضوابط و اصویل ساخته شوند‪ ،‬در این صورت می‏تواند به عنوان ییک از راهکارهای‬ ‫پاسخگو� به نیاز شهروندان تلقی شود‪.‬‬ ‫ی‬ ‫گ‬ ‫گ‬ ‫يز‬ ‫شهر کوتاه قامت ويژ� های مثبت بسياری دارد اما ويژ� های منفی ن� دارد‪ .‬از جمله اين‬ ‫ت‬ ‫که خدمات ن‬ ‫رسا� به ي ن‬ ‫صور� که‬ ‫شهرها� که پراکنده هستند سخت و هزينه بر است در‬ ‫چن�‬ ‫ي‬ ‫اين خدمات را در يک مجتمع اصویل (مثال يک ساختمان بلند مرتبه )با چهارچوب و مکان بيا�‬ ‫اصویل متمرکز کنيم خدمات ن‬ ‫رسا� راحت تر می شود و مالحظات اجتماعی و مباحث منظر‬ ‫يز‬ ‫ن� رعايت می شود‪ ،‬در اين صورت می توانيم نشانه های شهری هم داشته باشيم‪ .‬قرار‬ ‫هم نيست که همه ساختمان ها شبيه هم باشند‪ ،‬بلکه برخی از ساختمان ها بايد کوتاه و‬ ‫ن� بايد بلند قامت و به ت‬ ‫برخی ت‬ ‫قام� متوسط و برخی يز‬ ‫عبار� شاخص باشند‪.‬‬

‫‪111‬‬

‫تحلیل فاز شناخت و ارائه‌ی گزینه‌ها‬ ‫پیوست‬

‫گ‬ ‫نا� از اختالل در جریان باد و ن‬ ‫آلود� هوا ش‬ ‫زیربنا�‪ ،‬اثبات‬ ‫روبنا� و‬ ‫بحران آب ش‌�ب‪ ،‬ثبات‬ ‫ی‬ ‫ایم� ساختمان‌های بلندمرتبه و ایجاد خدمات ی‬ ‫ض�ورت برج‌سازی در شهر تهران‪ ،‬نحوه پهنه‌بندی محدوده‌های مجاز و یغ�مجاز برج‌سازی از جمله اشکاالت وارده توسط شورای عایل‬ ‫شهرسازی و معماری بر پیش نویس ضوابط تهیه شده توسط مدیریت شهری بود‪.‬‬ ‫پيش‌نويس ضوابط «نحوه احداث برج در تهران» بعد از رفت‌وبرگشت‌هاي متعدد ي ن‬ ‫ب� شهرداری و شورای عایل شهرسازی و معماری در‬ ‫نهایت ضوابط هفتگانه بلندمرتبه‌سازی ی ن‬ ‫تعی� شد‪.‬‬ ‫گ‬ ‫سقف‌گذاری برای جمعیت تهران در روز و شب‪ ،‬برریس دقیق ساختار اقتصادی اجتماعی پایتخت برای آماد� در برابر زلزله و افزایش‬ ‫ن‬ ‫مس�جریان باد و کریدور عبور هوا در تهران‪ ،‬نحوه ی ن‬ ‫ایم� ساخت و سازها‪ ،‬ی ن‬ ‫روبنا�‬ ‫زیربنا� و‬ ‫تأم� منابع آب و خدمات‬ ‫تعی� ی‬ ‫ی‬ ‫ی‬ ‫بلندمرتبه‌ها‪ ،‬نقش بناهای بلند در هویت معماری ایر نا� ـ اسالمی‪ ،‬محدود بودن بلندمرتبه‌سازی در تهران به جز مکان‌های خاص و تهیه‬ ‫ن‬ ‫گز ش‬ ‫ساختما� بلندمرتبه در تهران برای ارائه در شورای عایل شهرسازی و معماری محور ضوابط‬ ‫ار� از آخرین وضعیت صدور پروانه‌های‬ ‫ن‬ ‫تعی� شده است‪.‬‬ ‫بلندمرتبه‌سازی ی‬ ‫ت‬ ‫براساس این ش�وط‪ ،‬پارام�های مدنظر شورای عایل شهرسازی و معماری کشور برای نحوه صدور مجوز ساخت بلندمرتبه در تهران‪،‬‬ ‫الزام به حفاظت از ساختار طبیعی شهر تهران است‪ .‬برمبنای پیش ن‬ ‫‌بی� اولیه احداث بناهای بلندمرتبه از پنج خط قرمز نباید عبور کند‪.‬‬

‫یادداشت‪:‬‬

P

A

R

D

I

S

T

E

J

A

R A T